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央企多元化房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略探討

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央企多元化房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略探討

[摘要]央企多元化發(fā)展之一的寫字樓房地產(chǎn)開發(fā),屬中小型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商,在強者林立的房地產(chǎn)行業(yè)中面臨激烈的競爭。筆者通過從業(yè)思考,認為中小型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營要采取和加強落實集中化、差異化戰(zhàn)略為目標(biāo)、精品戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的品牌建設(shè)培育,以及一流的物業(yè)管理,實現(xiàn)專業(yè)化、市場化的內(nèi)部和外部管理;并集中優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)勢進行業(yè)務(wù)拓展,才能實現(xiàn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]中小型;寫字樓;房地產(chǎn);精品戰(zhàn)略;高質(zhì)量發(fā)展

1引言

即便有央企背景和母公司的一定扶持,作為中小型寫字樓的地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè),在云集多家房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)市場中,必然面臨激烈的競爭;在寫字樓市場中,機遇與挑戰(zhàn)也并存著。要在強者林立的房地產(chǎn)行業(yè)中站穩(wěn)腳跟,實現(xiàn)長遠可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展,必然要基于專業(yè)經(jīng)營管理,走專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商之路。這是對自身優(yōu)勢與劣勢、機遇與挑戰(zhàn)有清晰客觀分析后的必然結(jié)論,是安身立命之本。

2以PRT寫字樓項目為例,應(yīng)采取集中化、差異化戰(zhàn)略

PRT項目擁有崇尚自然與和諧之道的設(shè)計,以冷輻射系統(tǒng)為代表的引領(lǐng)建筑發(fā)展潮流之一的節(jié)能環(huán)保亮點,提升健康舒適指數(shù)的尖端科技,優(yōu)越的地理區(qū)位,地標(biāo)性的建筑外觀,知名物業(yè)管理公司的服務(wù),具備了以差異化、集中化定位和打造節(jié)能建筑的國際一流品牌和超甲級寫字樓高端品牌和價值的條件。因此,應(yīng)采取集中化、差異化戰(zhàn)略,集中力量,彰顯個性,突破房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的注重投資和項目規(guī)模擴大的發(fā)展模式,爭取在寫字樓局部市場形成優(yōu)勢,通過局部的勝利,提高自己的市場地位,促進自身發(fā)展。

3為了實踐集中化和差異化戰(zhàn)略措施,應(yīng)走精品戰(zhàn)略之路

3.1通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力

根據(jù)自身亮點和優(yōu)勢,為了實踐集中化和差異化戰(zhàn)略措施,作為PRT的經(jīng)營管理獨立法人,PRT公司還應(yīng)走精品戰(zhàn)略之路,即精心打造和培育PRT項目品牌。產(chǎn)品附加值決定公司利潤。我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過政策的洗禮后,房地產(chǎn)開發(fā)的各項成本,尤其是土地成本開始飆升。因此,PRT公司要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力,提高產(chǎn)品的美譽度、知名度及附加值。

3.2精品是硬件和軟件的結(jié)合體

作為寫字樓精品來講,硬件就是指產(chǎn)品的市場定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑外觀、產(chǎn)品質(zhì)量和節(jié)能設(shè)施等生產(chǎn)過程的一系列要素;軟件就是產(chǎn)品文化、居住文化、企業(yè)文化等。PRT項目在致力于清潔新能源、低碳節(jié)能、能源回收再生實踐的同時,全面提升室內(nèi)環(huán)境的健康舒適指數(shù),關(guān)注員工切身利益,追求人居、建筑、自然之間的和諧,在硬件和軟件方面都邁出了精品戰(zhàn)略之路。在市場競爭白熱化階段,設(shè)計理念的創(chuàng)新(更新)、生活方式的引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵的挖掘,將使得項目更富有個性化色彩,成為市場矚目的精品。

4建立以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟來促進精品戰(zhàn)略

4.1在基建和經(jīng)營過程中形成了上下游企業(yè)聯(lián)盟的條件

PRT公司相對于大型寫字樓房企來說競爭力弱,造成其很難獨自應(yīng)對環(huán)境的變化和大型企業(yè)的競爭壓力。在建設(shè)階段,基建實踐了“小業(yè)主、大社會”的管理模式,聯(lián)合建筑行業(yè)的設(shè)計單位、監(jiān)理公司、建筑商、各專業(yè)機電設(shè)備供應(yīng)商、專業(yè)顧問、第三方檢測等近兩百家相關(guān)參建單位,合力圓滿完成了項目的建設(shè)。PRT公司也與寫字樓商、廣告公司、物業(yè)公司等建立了合作關(guān)系,初步形成了以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟,借助聯(lián)盟方在營銷、物管行業(yè)內(nèi)的品牌效應(yīng)、在地區(qū)的品牌效應(yīng),迅速提升了自身的品牌知名度。

4.2與上下游企業(yè)組成戰(zhàn)略聯(lián)盟促進專業(yè)化、市場化內(nèi)外部管理的實現(xiàn)

經(jīng)營開局以后,PRT公司利用建設(shè)期間積累的經(jīng)驗教訓(xùn),從強化價值鏈的目的出發(fā),建立以價值鏈為基礎(chǔ)的全方位、多層次的聯(lián)盟,與上下游企業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)部門生產(chǎn)行業(yè)、學(xué)校等科研機構(gòu)形成長期合作關(guān)系。下一步可以利用公司外部最優(yōu)秀的專業(yè)化資源,組成戰(zhàn)略聯(lián)盟,形成優(yōu)勢互補,提高市場競爭力,共同面對環(huán)境和大型寫字樓地產(chǎn)企業(yè)的壓力。具體可以適時考慮以合資、相互持股投資合作、功能性協(xié)議合作等方式形成聯(lián)盟,在聯(lián)盟各方獲得收益的動力下,實現(xiàn)專業(yè)化、市場化的內(nèi)部和外部管理及公司的高質(zhì)量發(fā)展。此外,PRT公司內(nèi)部實現(xiàn)精細化管理和流程化管理,是長期發(fā)展的企業(yè)能力方向之一,通過提升運營能力、提升項目管理能力等,也是強力促進企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施。

5優(yōu)秀的物業(yè)管理是走精品戰(zhàn)略之路,培育高端品牌的前提

眾多節(jié)能尖端技術(shù)和高品質(zhì)設(shè)施設(shè)備的綜合應(yīng)用,是PRT區(qū)別于其他一般寫字樓的重要特點。項目名聲在外,一直保持優(yōu)化運行狀態(tài)、節(jié)能環(huán)保效果充分顯現(xiàn),為物業(yè)公司任務(wù)的重中之重。必須保障項目所采用的各項節(jié)能環(huán)保尖端新技術(shù)和高性能設(shè)施設(shè)備,特別是冷輻射空調(diào)系統(tǒng)進入良好、穩(wěn)定的運行狀態(tài)。PRT公司必須關(guān)注物管工程技術(shù)團隊人員接受系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備操作、維保等相關(guān)培訓(xùn),督促物管工程技術(shù)人員精密開展設(shè)備設(shè)施調(diào)試運行,保障各項滿足大樓使用功能的設(shè)施設(shè)備順利運行;要求物管公司對操作與管理人員進行系統(tǒng)運作數(shù)據(jù)統(tǒng)計,學(xué)結(jié)經(jīng)驗,不斷調(diào)整和完善各設(shè)備系統(tǒng),使項目逐步達到一流的物業(yè)管理水平。優(yōu)秀的物業(yè)和設(shè)備設(shè)施管理,是實現(xiàn)公司集中化、差異化戰(zhàn)略的基礎(chǔ),是走精品戰(zhàn)略之路、培育高端品牌的前提。

6集中優(yōu)質(zhì)資源建立專業(yè)化優(yōu)勢,拓展集中化、差異化和精品戰(zhàn)略

6.1依托技術(shù)和經(jīng)驗資源拓展集中、差異化新業(yè)務(wù)

依托成功建設(shè)、經(jīng)營、管理PRT項目的業(yè)績與經(jīng)驗,PRT公司進入穩(wěn)定發(fā)展階段后,若內(nèi)外部發(fā)展地產(chǎn)環(huán)境和條件成熟,可依托建設(shè)經(jīng)營PRT項目團隊的技術(shù)和經(jīng)驗,爭取開發(fā)新項目,或開展工程管理咨詢、項目發(fā)展顧問業(yè)務(wù),或開展樓宇新技術(shù)應(yīng)用研究推廣,或整合母公司系統(tǒng)各類物業(yè)的經(jīng)營。若不適宜拓展新增項目,可依托母公司主業(yè)的雄厚實力,實現(xiàn)從地產(chǎn)建設(shè)、經(jīng)營到創(chuàng)投的轉(zhuǎn)型,拓展地產(chǎn)基金運營,甚至以PRT為核心資產(chǎn),進行整合上市。

6.2把有限的資源集中到一兩個核心業(yè)務(wù)

當(dāng)然,PRT公司根據(jù)實際情況,應(yīng)把有限的資源集中到最擅長或最能創(chuàng)造價值的一兩個方面作為核心業(yè)務(wù),學(xué)會做“減法”,逐步構(gòu)筑自身的核心競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上有眾多環(huán)節(jié),如投資項目策劃、土地獲取、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、資本運作、施工管理、房地產(chǎn)營銷、質(zhì)量管理、售后服務(wù)等,應(yīng)該分析自身的優(yōu)勢、劣勢、能力,充分利用社會資源,盡量縮短自己的戰(zhàn)線。PRT公司應(yīng)選擇將非核心業(yè)務(wù)剝離出去,交由專業(yè)的公司去操作,既可減少成本,又可提高運作效率。

7結(jié)語

總之,中小型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營,比如以有突出亮點的PRT寫字樓項目公司,必然要采取和加強落實重要的策略措施:以集中化、差異化戰(zhàn)略為目標(biāo)、精品戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的品牌建設(shè)培育,一流的物業(yè)管理,實現(xiàn)專業(yè)化、市場化的內(nèi)部和外部管理,并集中優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)勢進行業(yè)務(wù)拓展,才能實現(xiàn)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

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作者:劉俊杰 單位:廣東省煙草專賣局 ( 公司)