房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理分析

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【摘要】在當(dāng)前市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)受到的沖擊最大，其在常規(guī)運(yùn)營(yíng)與業(yè)務(wù)處理的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，例如，會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理問(wèn)題。論文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的業(yè)務(wù)處理問(wèn)題進(jìn)行了探討，并提出具體的解決方法。

【關(guān)鍵詞】業(yè)務(wù)處理；房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算；收入確認(rèn)差異；流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算

1引言

在房地產(chǎn)企業(yè)中，會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理的相關(guān)內(nèi)容非常豐富，其中就包括了票據(jù)管理、核算內(nèi)容明確、會(huì)計(jì)核算流程優(yōu)化調(diào)整以及產(chǎn)品開發(fā)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)完全依托于行業(yè)產(chǎn)品特殊性，希望大量增補(bǔ)信息披露政策，強(qiáng)化自身會(huì)計(jì)核算能力，做好房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理工作。

2房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算概述

在過(guò)去十余年中，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了大起大落，房地產(chǎn)產(chǎn)品與社會(huì)中廣大百姓的住房問(wèn)題關(guān)注度日益攀升，這就促成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。多年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直具有特殊性，它不但投資周期長(zhǎng)、投資額巨大，在企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展過(guò)程中也深度分析了各方面技術(shù)應(yīng)用內(nèi)容，例如，針對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的思考就頗具深度，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下它展示了會(huì)計(jì)核算在面臨會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅收法則優(yōu)化方面所存在的收入確認(rèn)差異問(wèn)題。而在房地產(chǎn)企業(yè)的附屬設(shè)施收入方面也會(huì)涉及會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)與收入會(huì)計(jì)核算問(wèn)題突出，其中對(duì)于成本費(fèi)用中稅收的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題分析最為透徹。在依托管理者建立有效信息機(jī)制過(guò)程中，它希望做好會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)相關(guān)處理工作，一方面，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本；另一方面，也希望提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。

3房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的業(yè)務(wù)處理問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中所存在的業(yè)務(wù)處理問(wèn)題是非常多且復(fù)雜的，下文簡(jiǎn)單分析四點(diǎn)。

3.1會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收法規(guī)存在收入確認(rèn)差異問(wèn)題

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收法規(guī)之間是存在收入確認(rèn)差異的。例如，企業(yè)在預(yù)售銷售過(guò)程中會(huì)獲得預(yù)售許可證，之后其房地產(chǎn)產(chǎn)品才能上市。而這其中所有預(yù)售銷售收入并不能算作房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際確認(rèn)收入，而是不確認(rèn)收入?；谶@一問(wèn)題，需要參考稅收法對(duì)預(yù)售毛利率內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算，分析預(yù)售銷售收入所得稅內(nèi)容。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可按照銷售按揭規(guī)則對(duì)會(huì)計(jì)核算收入內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)，依據(jù)我國(guó)稅收法規(guī)相關(guān)要求對(duì)首付款項(xiàng)后的收入確認(rèn)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，在銀行辦理按揭貸款項(xiàng)目，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.2企業(yè)附屬設(shè)施收入存在會(huì)計(jì)核算問(wèn)題

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)整體銷售范圍偏廣，因此，其大量附屬設(shè)施如停車場(chǎng)（停車位）、地下室等也會(huì)涉及會(huì)計(jì)核算問(wèn)題。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能按照附屬設(shè)施收入計(jì)算總收入，其所收取的客戶購(gòu)房定金、違約金部分就可能無(wú)法被納入會(huì)計(jì)核算內(nèi)容當(dāng)中。

3.3企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)收入存在會(huì)計(jì)核算問(wèn)題

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)相關(guān)資金的研究，需要結(jié)合員工獎(jiǎng)勵(lì)、福利、股東分配等收入內(nèi)容進(jìn)行分析，了解稅務(wù)納稅申報(bào)規(guī)范，對(duì)補(bǔ)償拆遷戶住房與拆遷面積差額進(jìn)行合并收入計(jì)算分析。嚴(yán)格來(lái)講，該類問(wèn)題也屬于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)中的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，它主要基于收入一方展開核算分析。

3.4企業(yè)產(chǎn)品費(fèi)用中稅收存在會(huì)計(jì)核算問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品費(fèi)用中的稅收會(huì)計(jì)核算問(wèn)題表現(xiàn)突出，它主要是由于成本劃分不明所造成。在房地產(chǎn)企業(yè)成本開發(fā)與費(fèi)用計(jì)算過(guò)程中，可能存在與標(biāo)準(zhǔn)不匹配、未按照竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)成本進(jìn)行算入等問(wèn)題，這導(dǎo)致企業(yè)的費(fèi)用稅收會(huì)計(jì)核算一直存在各種問(wèn)題，例如，房地產(chǎn)企業(yè)宣傳費(fèi)用、廣告費(fèi)用等未能被合理納入企業(yè)管理費(fèi)用范疇，進(jìn)而導(dǎo)致成本費(fèi)用稅收會(huì)計(jì)核算不到位等問(wèn)題。在成本費(fèi)用核算中，白條入賬狀況也是時(shí)有發(fā)生的，它希望將成本算入房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本中，在展開單獨(dú)成本核算的過(guò)程中，對(duì)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析[1]。

4房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中業(yè)務(wù)處理問(wèn)題的解決方法

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中業(yè)務(wù)處理問(wèn)題頗多，針對(duì)這些問(wèn)題的解決方法下文略談三四。

4.1執(zhí)行相關(guān)法規(guī)制度，合理管理票據(jù)

執(zhí)行好相關(guān)法規(guī)制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中所出現(xiàn)的票據(jù)管理不合理問(wèn)題進(jìn)行分析處理。具體來(lái)講，就是要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)制度，確保票據(jù)管理有效到位。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)要求，確保做到稅款繳納到位，建立房地產(chǎn)所得收入的標(biāo)準(zhǔn)核算方式，計(jì)算應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額扣除的費(fèi)用。換言之，要從規(guī)范化法規(guī)制度切入，專門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成本計(jì)稅內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)分析，有效提升稅收賬款到位率，確保票據(jù)管理工作到位，不斷完善票據(jù)領(lǐng)用制度。在該過(guò)程中，持續(xù)強(qiáng)化完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理內(nèi)容，例如，對(duì)預(yù)收放款內(nèi)容進(jìn)行分析，通過(guò)收據(jù)發(fā)票妥善管理相關(guān)檢查工作內(nèi)容，做到相關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行到位。

4.2企業(yè)核算內(nèi)容規(guī)范明確，會(huì)計(jì)核算流程合理優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)核算內(nèi)容豐富，需要做到事無(wú)巨細(xì)、規(guī)范明確，確保核算流程合理優(yōu)化。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自身核算內(nèi)容范圍，全面健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算流程，保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在該過(guò)程中，要建立良好的土地轉(zhuǎn)讓機(jī)制，對(duì)商品房銷售所得內(nèi)容、土地轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進(jìn)行分析，了解企業(yè)銷售所得。整體來(lái)講，就是要做到對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)處理工作效率的全面提高，基于收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)健全房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算流程，采用先簽訂房產(chǎn)預(yù)售合同、后驗(yàn)收商品房、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的方式對(duì)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容進(jìn)行分析?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)預(yù)收與暫收條款進(jìn)行分析確認(rèn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在商品房完全竣工驗(yàn)收之前就能實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)售時(shí)繳納賬款的有效收回，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

4.3結(jié)合產(chǎn)品開發(fā)狀況，完善流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)一定要思考房地產(chǎn)商品的整體開發(fā)狀況，完善流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算工作。具體來(lái)說(shuō)，要根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理來(lái)分析產(chǎn)品開發(fā)狀況，對(duì)其預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算內(nèi)容進(jìn)行分析。在具體的預(yù)售過(guò)程中，需要對(duì)商品房的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行未完成竣工驗(yàn)收分析，確保預(yù)售房地產(chǎn)款項(xiàng)可滿足收入確認(rèn)條件，分析其無(wú)法計(jì)入收入部分，設(shè)置預(yù)售賬款。在該過(guò)程中，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步完善，確保納稅申報(bào)中“應(yīng)交稅費(fèi)”科目計(jì)算處理到位。在進(jìn)入全面收入確認(rèn)后，需要對(duì)轉(zhuǎn)出部分稅費(fèi)進(jìn)行分析，追求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售流轉(zhuǎn)費(fèi)用與收入形成合理配比，做好企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)處理工作。

4.4深度分析房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊性，增補(bǔ)信息披露對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)要深度分析房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊性，對(duì)其信息披露對(duì)策進(jìn)行增補(bǔ)，做好會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理工作，有效推動(dòng)企業(yè)健康發(fā)展。在該過(guò)程中，需要對(duì)房地產(chǎn)土地信息、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能力、土地成本信息等進(jìn)行增補(bǔ)明確，對(duì)土地信息資料內(nèi)容與投資者投資趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。如此操作可有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目投資價(jià)值，將成本信息資料完全納入信息披露和現(xiàn)金流的披露信息中，基于不同房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容對(duì)增補(bǔ)現(xiàn)金流信息進(jìn)行附注闡釋。例如，增補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)物資與銷售收入的披露信息對(duì)策就是非常有必要的[2]。

5結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)處理量、資金量較大、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，以上環(huán)節(jié)都可能導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)各種問(wèn)題，嚴(yán)重影響企業(yè)業(yè)務(wù)處理能力。為此，本文提出諸多方法對(duì)策，希望解決房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面的業(yè)務(wù)處理問(wèn)題，保證企業(yè)明確相關(guān)核算內(nèi)容，完全依托房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊性進(jìn)行信息披露對(duì)策增補(bǔ)與完善，提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算整體準(zhǔn)確性，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)良性健康發(fā)展拓展空間，優(yōu)化發(fā)展條件。

【參考文獻(xiàn)】

【1】黃宏.淺析房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理[J].中外企業(yè)家,2017(20):162-163.

【2】楊博.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控措施探索[J].商情,2020(22):26.

作者：陳萍 單位：浙江松泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司