談做好房地產(chǎn)公司的稅收籌劃

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摘要：隨著我國(guó)稅制改革的深入推進(jìn)，企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作也逐漸向規(guī)范化的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中都需要根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況，繳納大量稅額，因此，稅收籌劃工作直接影響到成本支出和所得利潤(rùn)。本文論述了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的實(shí)際情況，并在此基礎(chǔ)之上探討了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃運(yùn)用現(xiàn)狀以及其中存在的一些共性問(wèn)題，并結(jié)合問(wèn)題分析了產(chǎn)生的主要原因，提出切實(shí)可行的解決措施，希望可以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)范化的方向發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)進(jìn)步提供動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅務(wù)籌劃；財(cái)務(wù)運(yùn)用

稅收籌劃工作直接影響到企業(yè)的成本支出和所得利潤(rùn)。隨著我國(guó)稅制改革的深入推進(jìn)，企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作逐漸得到了經(jīng)營(yíng)和的高度重視，稅收籌劃也逐漸向規(guī)范化的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中應(yīng)該以本企業(yè)實(shí)際情況為基礎(chǔ)，綜合考慮稅務(wù)籌劃工作的具體情況，并且時(shí)刻將我國(guó)稅收相關(guān)法律法規(guī)作為制定稅收籌劃方案的關(guān)鍵，保障稅收籌劃方案的科學(xué)性，合理性，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。企業(yè)必須始終關(guān)注社會(huì)效益，按時(shí)交稅，依法交稅，在法律保護(hù)和允許的前提下合理避稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。［1］

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀

本文將房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃和運(yùn)行作為主要研究?jī)?nèi)容，為加深對(duì)這方面的認(rèn)識(shí)，首先需要以我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法為基礎(chǔ)，了解在整體上我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收的具體情況。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中都需要繳納大量稅額，例如在銷售，建設(shè)，開(kāi)發(fā)和招商投標(biāo)過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)需要繳納契稅，教育費(fèi)附加稅，城建稅，房產(chǎn)稅，印花稅，土地增值稅，增值稅，企業(yè)所得稅等，所以要保障企業(yè)獲得更多經(jīng)濟(jì)效益，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該了解我國(guó)稅收的相關(guān)法律法規(guī)以及不同地區(qū)的稅收政策，結(jié)合本企業(yè)的具體情況，統(tǒng)籌規(guī)劃稅收工作。其次，作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程會(huì)產(chǎn)生大量資金的流動(dòng)，所以企業(yè)的稅收金額也往往數(shù)值較大，這些資金作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的一部分，直接關(guān)系到企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)。我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策和條例的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)范化方向發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)能否合理進(jìn)行稅收籌劃，直接關(guān)系到項(xiàng)目成本和所得利潤(rùn)，影響企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的主要目標(biāo)

（一）低成本

企業(yè)要在納稅額確定的情況下降低納稅成本，需要從提高稅后利益的方面來(lái)進(jìn)行。納稅成本主要指的是企業(yè)履行納稅義務(wù)時(shí)所要付出的人力物力和財(cái)力，而成本屬于量化數(shù)據(jù)，與征稅和稅負(fù)都有密切關(guān)系，所以納稅人應(yīng)該以成本為中心開(kāi)展相應(yīng)活動(dòng)，提高節(jié)稅效率，降低納稅成本，從而增加企業(yè)的所得利潤(rùn)。相關(guān)工作人員應(yīng)該在對(duì)稅收進(jìn)行籌劃時(shí)，按照我國(guó)相應(yīng)的優(yōu)惠政策，將稅收與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益和籌資緊密聯(lián)系在一起最大程度上提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。［2］

（二）利潤(rùn)最大化

作為企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)用的重要組成部分之一，稅務(wù)規(guī)劃和企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的各個(gè)過(guò)程都有聯(lián)系。企業(yè)對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌劃的根本目的是提高經(jīng)濟(jì)效益，因此籌劃的最理想條件是利用最低的稅負(fù)得到最多的稅后利潤(rùn)，但是實(shí)踐發(fā)現(xiàn)稅負(fù)低到一個(gè)臨界值之后，企業(yè)利潤(rùn)也會(huì)相應(yīng)降低，所以稅務(wù)籌劃應(yīng)該依據(jù)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行，找到稅負(fù)和利潤(rùn)的平衡點(diǎn)，保障企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，使企業(yè)既具有向前發(fā)展的動(dòng)力，又有穩(wěn)定現(xiàn)有市場(chǎng)的能力，為企業(yè)下一輪擴(kuò)大再生產(chǎn)奠定良好基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的概念

我國(guó)企業(yè)所要繳納的重要稅收項(xiàng)目之一就是企業(yè)所得稅，它指的是我國(guó)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)單位和企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得所征收的一種稅。企業(yè)所得稅稅法規(guī)定，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得包括了企業(yè)利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、股息紅利所得、提供勞務(wù)所得、銷售貨物所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、接受贈(zèng)予所得等。企業(yè)有義務(wù)為此部分所得繳納稅款。當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)于企業(yè)所得稅籌劃有一個(gè)較為統(tǒng)一的觀念，認(rèn)為其指的是在我國(guó)企業(yè)所得稅稅法允許范圍內(nèi)，納稅人充分利用我國(guó)相關(guān)優(yōu)惠政策，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，減少繳納金額或延長(zhǎng)繳納期限的過(guò)程。

（二）財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況

在我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)范圍內(nèi)，企業(yè)為提高經(jīng)濟(jì)效益所利用稅收優(yōu)惠政策減少稅收總額或延長(zhǎng)納稅期限的一種活動(dòng)被叫作稅收籌劃活動(dòng)。要提高經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)工作人員應(yīng)該首先研究本企業(yè)的實(shí)際情況，選擇最科學(xué)的納稅方案，并且保障方案的具體內(nèi)容都符合法律規(guī)范，實(shí)現(xiàn)合理合法避稅，如果該行為突破法律的限制則屬于惡意逃稅，嚴(yán)重者會(huì)受到法律的制裁。所以房地產(chǎn)企業(yè)工作人員在進(jìn)行稅務(wù)籌劃活動(dòng)時(shí)，應(yīng)該把我國(guó)法律法規(guī)和企業(yè)自身情況緊密結(jié)合在一起，采用合理合法科學(xué)避稅方案，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。合理避稅可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，使其實(shí)現(xiàn)預(yù)定的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，所以在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)應(yīng)該把自身特點(diǎn)與我國(guó)稅收優(yōu)惠政策結(jié)合在一起，采用合理合法的稅收籌劃項(xiàng)目，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力的同時(shí)堅(jiān)持納稅義務(wù)，完善財(cái)務(wù)管理體系，構(gòu)建更加科學(xué)合法的避稅方案，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。［3］

四、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用策略

（一）籌資活動(dòng)中的稅務(wù)籌劃

企業(yè)要降低稅收壓力，可以在籌資過(guò)程當(dāng)中吸收更多的單位參與其中，在籌資過(guò)程中就進(jìn)行有目標(biāo)的稅務(wù)籌劃工作，增大稅務(wù)籌劃的工作范圍和深度?；I資費(fèi)用指的是企業(yè)為籌得資金所付出的利息，攤銷，折價(jià)或其他費(fèi)用，我國(guó)稅收法律規(guī)定在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款所產(chǎn)生的利息屬于稅前扣除的部分。通過(guò)這一方法可以減少企業(yè)納稅額，但同樣會(huì)提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際情況，從中選擇最好的籌資方法，提高資金利用效率，合理避稅。某房地產(chǎn)企業(yè)在籌資階段時(shí)考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，合理推遲納稅時(shí)間，極大程度上解決短時(shí)間內(nèi)企業(yè)的資金壓力。需要值得注意的是，在此過(guò)程中，企業(yè)必須明確備案文件內(nèi)容，依據(jù)備案文件的完工時(shí)間，盡量在該時(shí)間段后完成施工，這樣才能夠合理延遲交稅。

（二）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的稅務(wù)籌劃

固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中的占比很大，因此，利用固定資產(chǎn)折舊法房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的重要方法之一。該方法要求企業(yè)利用固定資產(chǎn)的具體范圍，適當(dāng)延長(zhǎng)或縮短固定資產(chǎn)折舊年限，此過(guò)程通常會(huì)使用到工作量法和直接法等，但這兩種方法所計(jì)算出的最終折舊額有較大差異，會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生不同影響。所以，該企業(yè)為合理避稅制定了計(jì)劃表，依據(jù)每年預(yù)計(jì)收入的招待費(fèi)制定發(fā)票，并且提前準(zhǔn)備好證明材料，如此一來(lái)企業(yè)就可以適當(dāng)減少業(yè)務(wù)招待費(fèi)用，并且降低繳納稅額，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）收益分配中的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)分配情況與納稅額有許多關(guān)系，所以企業(yè)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮稅后利潤(rùn)處理，利潤(rùn)分配方法以及虧損時(shí)間等。首先企業(yè)應(yīng)該采用兼并的方法，利用盈利部分補(bǔ)缺虧損部分，合理進(jìn)行利潤(rùn)分配，利用稅法當(dāng)中所提到的攤銷法和資產(chǎn)計(jì)價(jià)法，在稅前資金當(dāng)中扣除某幾項(xiàng)稅法允許的扣除項(xiàng)目。其次，當(dāng)前主要的利潤(rùn)分配方法主要是支付現(xiàn)金和網(wǎng)上交易，網(wǎng)上交易不需要支付現(xiàn)金，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金的影響較少，短時(shí)間內(nèi)支付大量現(xiàn)金可能導(dǎo)致企業(yè)資金壓力提升，影響到企業(yè)資金流的完整性，導(dǎo)致其出現(xiàn)較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。最后，企業(yè)應(yīng)該依據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，合理調(diào)整利潤(rùn)分配機(jī)制，在收益分配過(guò)程中進(jìn)行稅務(wù)籌劃。投資企業(yè)從被投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)分到了稅后收益，如果投資方所得稅稅率低于聯(lián)營(yíng)企業(yè)，就不退回已經(jīng)繳納的所得稅，而當(dāng)投資方所得稅稅率高于聯(lián)營(yíng)企業(yè)時(shí)，則企業(yè)需要在分回稅后利潤(rùn)后，再次補(bǔ)繳所得稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在收益分配中的稅務(wù)籌劃非常重要，合理避稅的最佳方法是依據(jù)當(dāng)年的實(shí)際利潤(rùn)繳納所得稅。當(dāng)企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)用房、建造住宅時(shí)，最好依據(jù)預(yù)售利潤(rùn)進(jìn)行稅額計(jì)算。［4］

五、結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，我國(guó)稅制也在不斷改革中趨于完善。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不需要基于實(shí)際情況，重視企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作。在日常運(yùn)行管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要不斷加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，另一方面，要重視財(cái)務(wù)活動(dòng)對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，依據(jù)企業(yè)實(shí)際情況和我國(guó)稅法規(guī)定，選擇最佳的稅務(wù)籌劃方案。通過(guò)良好的稅務(wù)籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃來(lái)看，依舊存在許多理念和技巧上的問(wèn)題。因此，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該增強(qiáng)對(duì)此方面知識(shí)的學(xué)習(xí)，深入了解我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況選擇最佳的納稅方案，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。需要強(qiáng)調(diào)的是，合理避稅和偷稅逃稅之間有本質(zhì)性差異，企業(yè)必須始終關(guān)注稅制宏觀政策，提高稅務(wù)籌劃工作的專業(yè)性，按時(shí)繳稅，依法繳稅，在法律保護(hù)和空間允許的前提下進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃工作，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］陶晟倫.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析［J］.商訊，2020（6）.

［2］曾從艷.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析［J］.納稅，2019（33）.

［3］鄧慧明.淺談房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃［J］.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2020（12）.

［4］劉東波.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃探析［J］.財(cái)會(huì)通訊，2011（1）.

作者:李仁婕 單位:北京恒合悅興置業(yè)有限公司