“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

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摘要：我國自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推行營業(yè)稅改征增值稅政策，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等營業(yè)稅納稅人均納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。“營改增”制度的推行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多影響，其在成本、利潤方面的影響更是攸關(guān)企業(yè)的生死存亡，房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須對此予以高度重視。本文闡述“營改增”政策的落實對房地產(chǎn)企業(yè)的影響進而分析在此背景之下，對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的可行性。

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)

1“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.1“營改增”政策的積極影響

（1）減稅效益。“營改增”之前，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，即以交易金額為依據(jù)直接計算繳納稅金，計算繳納的稅金直接以交易金額為依據(jù)，而改為增值稅后，增值稅是價外稅，即將交易金額轉(zhuǎn)換成不含稅收入再計算應(yīng)繳增值稅。這種層層疊加的計稅方式對房地產(chǎn)企業(yè)原有的重復(fù)征稅、退稅、不能抵扣等現(xiàn)象進行了有效控制。（2）市場合理化競爭。在營業(yè)稅實施背景之下，企業(yè)按照規(guī)定稅率進行繳稅，計算方式簡單。在向增值稅調(diào)整之后，通過進項抵扣的計稅方式使得房地產(chǎn)企業(yè)出于減稅等原因會對企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行重新規(guī)劃，將原有松散的經(jīng)營方式進行集約化管理?！盃I改增”帶來的房地產(chǎn)企業(yè)部門結(jié)構(gòu)調(diào)整使得一些規(guī)模較小，運營不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)無法真正享受到“營改增”的稅收優(yōu)惠效益，與其他規(guī)范化經(jīng)營合理化管理的中大型房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭劣勢進一步加劇，從而在房地產(chǎn)市場上形成了優(yōu)勝劣汰的競爭局勢。

1.2“營改增”政策的消極影響

（1）稅率調(diào)整的影響。在營業(yè)稅稅率實行期間，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅稅率為5%，而在“營改增”之后變?yōu)?1%。這使得部分在“營改增”之前建造完工，但在“營改增”施行之后尚未完全銷售的房地產(chǎn)企業(yè)由于無進項抵扣、售價無法更改等原因面臨嚴重損失。（2）行業(yè)規(guī)范性與進項抵扣問題。同樣考慮到“營改增”之后的11%稅率遠高于營業(yè)稅施行時期的5%，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能因為上游供應(yīng)商規(guī)模較小，不具有增值稅專項發(fā)票的開票權(quán)、開發(fā)過程中諸如征地賠償?shù)软椖侩y以取得允許抵扣的金稅額發(fā)票等現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額不能全額抵扣，進而加重房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔。（3）對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性提出要求。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，進項發(fā)票需要建造項目完全竣工之后才能取得，而在房地產(chǎn)的預(yù)售環(huán)節(jié)就需要繳稅。這使得“營改增”政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金充足性提出了更高的要求。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短時間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，無法較快速的進行企業(yè)管理結(jié)構(gòu)、項目實行的等方面的規(guī)范化調(diào)整，企業(yè)很有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂、項目無法按時進行等現(xiàn)象。（4）“營改增”使得稅收負擔由建筑業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移。由于供應(yīng)商等環(huán)節(jié)造成的建筑企業(yè)的進項問題與11%的稅賦將增加建筑企業(yè)的壓力。作為建筑企業(yè)的合作伙伴，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地受到建筑企業(yè)交稅壓力的影響。實際上，面臨稅收壓力的建筑業(yè)企業(yè)只有把稅收負擔向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移才能保持正常的運營。而這種稅負的轉(zhuǎn)移可能帶來商品房定價的進一步上升。

2“營改增”帶來的稅負變化

“營改增”對企業(yè)稅收體系的影響最直觀的表現(xiàn)在，“營改增”后企業(yè)直接以增值稅代替了營業(yè)稅。另外，除了企業(yè)應(yīng)繳稅種發(fā)生變化，企業(yè)各稅種的應(yīng)繳稅額也發(fā)生了變化，甚至還會影響企業(yè)應(yīng)繳的各項費用。因而，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅種、各稅種應(yīng)納稅額、總應(yīng)納稅額都會發(fā)生變化。為了更加直觀地反映出“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收體系的全面影響，下面將以A公司為例，對A公司在“營改增”下的稅收情況進行分析，A公司是一家位于上海市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在2014年投標成功了浦東的一項房地產(chǎn)項目，項目已在2014年1月開工，預(yù)計2017年下半年竣工，企業(yè)收入總額R萬元，成本及稅率如下（1）營業(yè)稅稅改后應(yīng)交稅額變?yōu)?，取而代之企業(yè)需要繳納增值稅；計算增值稅時，有別于營業(yè)稅的簡單計算，增值稅需要分別核算進項稅額與銷項稅額，企業(yè)應(yīng)交稅額的大小就取決于增值稅稅率的大小和可抵扣稅額的大小，稅率越大，抵扣額越小，應(yīng)交稅額也越大。（2）城建稅與教育稅附加稅額＝（增值稅+消費稅+營業(yè)稅）×（7%+3%），由于營業(yè)稅與增值稅的變化，勢必影響營業(yè)稅、增值稅和消費稅的總和，城建稅與教育費附加的應(yīng)交稅額也發(fā)生變化，其變化稅額由“營改增”后營業(yè)稅與增值稅的大小決定。（3）由于增值稅為價外稅，企業(yè)的收入要由原來的含稅收入換算成為不含稅收入，其總收入減少，而且，營業(yè)稅、增值稅、城建稅和教育費附加的變化，這使得企業(yè)的土地增值稅額也會發(fā)生變化。（4）由于不含稅收入以及前面各項稅收的變化，企業(yè)所得稅稅額也會受到影響，其中，“營改增”前，企業(yè)所得稅的所得額為企業(yè)收入減去各項成本、營業(yè)稅、土地增值稅、城建教育附加稅等，“營改增”后，企業(yè)所得額為企業(yè)不含稅收入減去各項成本、城建和教育附加稅、土地增值稅等，核算所得額的方法發(fā)生了改變，企業(yè)所得稅額也改變了。

3“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

考慮到進項稅抵扣在“營改增”政策中的重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加大進項環(huán)節(jié)的把控。對此，本文提出以下建議：3.1加強增值稅發(fā)票管理工作針對“營改增”的進項抵扣環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當杜絕在營業(yè)稅模式下的采購等環(huán)節(jié)不要發(fā)票、不區(qū)分對方企業(yè)納稅身份等現(xiàn)象，在增值稅模式下相同采購價格應(yīng)選擇一般納稅人進行采購以獲取專用發(fā)票，而從小規(guī)模納稅人進行的采購需要適當壓低價格以彌補增值稅無法抵扣的損失；在工程決算階段，應(yīng)及時與施工企業(yè)進行工程決算并取得專用發(fā)票，以便降低當期稅負。另外，在取得對應(yīng)的專用發(fā)票后應(yīng)積極做好增值稅專用發(fā)票管理工作，以實現(xiàn)增值稅進項稅額的有效抵扣。3.2利用過渡政策進行稅收籌劃財政部公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》中包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過渡性政策，該規(guī)定指出：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過比較一般納稅人和小規(guī)模納稅人納稅差額，去選擇合適的交易對象。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以利用該行業(yè)增值稅稅率明顯低于一般物品銷售17%的稅率，開展稅務(wù)籌劃以獲取更多可抵扣進項稅額，在為企業(yè)降低稅負的同時也能為企業(yè)后期測算“營改增”后稅負盈虧平衡點提供支持。3.3進行積極的銷售政策轉(zhuǎn)變基于“營改增”對企業(yè)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當積極轉(zhuǎn)變營銷策略。在定價一定的基礎(chǔ)上，“營改增”可以對企業(yè)的成本和費用進行一定程度的較少，從而使企業(yè)獲得更多的利潤，但是也會增加其他企業(yè)在不同階段的成本。為了應(yīng)對這種情況，可以對不同的企業(yè)做出不同的歸類，對“營改增”下的不同競爭對手采取不同的關(guān)注。積極調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營策略，保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢。利用進項稅額的抵扣優(yōu)勢進行業(yè)務(wù)的擴展，以促進自身業(yè)務(wù)的升級。房地產(chǎn)的開發(fā)不要局限于普通住宅的開發(fā)，可以向多元化的方向發(fā)展。對于一般的房地產(chǎn)的開發(fā)，可以對商場、商業(yè)性地產(chǎn)等進行投資開發(fā)，并讓新的投資點成為業(yè)務(wù)的增長點。

4結(jié)語

雖然我國“營改增”改革是以減稅為目標，在總體上可以減輕企業(yè)稅負，但從企業(yè)角度來看，“營改增”改革不可避免的會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔、經(jīng)營成本、財務(wù)核算、經(jīng)營模式造成較大影響?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得減稅機遇的同時，也會面臨諸多問題，甚至面臨稅負上升的風險，威脅企業(yè)的健康發(fā)展。因而，在“營改增”的政策還沒有完全成熟的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要積極學(xué)習(xí)相關(guān)的稅負政策，全面看到“營改增”帶來的積極和消極影響，不斷規(guī)范自己的經(jīng)營和管理模式，積極進行稅收的相關(guān)籌劃，結(jié)合自身的發(fā)展情況，做出科學(xué)合理的決策。

參考文獻

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作者:趙藝飛 單位:上海大學(xué)