抵押貸款保險(xiǎn)窘境與解決路徑

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本文作者：何惠珍 單位：浙江金融職業(yè)學(xué)院

澳洲是世界上住宅自有化率最高的國(guó)家之一，住宅自有化率四十年代為50％，五十年代為60％，六十年代后期以后一直穩(wěn)定在70％左右，這與澳洲政府積極推行一系列鼓勵(lì)居民購(gòu)房、提高居民購(gòu)房能力的政策有密切關(guān)系。其中，根據(jù)1965年澳洲政府頒布的《住房貸款保險(xiǎn)條例》成立的住房貸款保險(xiǎn)公司(簡(jiǎn)稱(chēng)HLIC)，對(duì)此起了很大的推動(dòng)作用，并有效地?cái)U(kuò)大了住宅消費(fèi)。1997年，澳洲政府在推行私有化思想指導(dǎo)下，將HLIC賣(mài)給了世界上主要的保險(xiǎn)公司——美國(guó)通用電子集團(tuán)下屬的GE資本服務(wù)公司，現(xiàn)改名為澳洲住宅貸款保險(xiǎn)有限公司。澳洲政府放松金融管制和二級(jí)抵押市場(chǎng)的興起，給抵押貸款機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都帶來(lái)了更加激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，這就勢(shì)必導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，傳統(tǒng)的審查、管理減弱了。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，HLIC從管理體制、管理手段等方面進(jìn)行了改革。

歐洲的住房抵押貸款保證保險(xiǎn)歐洲是現(xiàn)代保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)源地。也許是受歐洲傳統(tǒng)的思想文化和保險(xiǎn)歷史的影響，在法國(guó)、英國(guó)和德國(guó)，沒(méi)有美國(guó)那種專(zhuān)門(mén)從事抵押保險(xiǎn)的公營(yíng)或私營(yíng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，抵押貸款的保證保險(xiǎn)主要是通過(guò)把傳統(tǒng)的人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)引入抵押市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。這種模式的優(yōu)勢(shì)不僅最大限度地保障了人（即借款人和其家人）的利益，保證了住房貸款的安全，而且還降低了銀行從事抵押信貸的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)彌補(bǔ)了抵押物處置難的缺陷。盡管這些發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家有著一套完善的抵押制度，包括法律上對(duì)抵押權(quán)的設(shè)定，抵押權(quán)的登記、認(rèn)可、處置等等，抵押制度賦予了抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)擁有優(yōu)先受償權(quán)，但是，現(xiàn)代金融交易債權(quán)的復(fù)雜化和風(fēng)險(xiǎn)的多樣化，使得抵押制度在債權(quán)保全上存在著許多不確定性。在英國(guó)，抵押房產(chǎn)的處置常常受到經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的影響。

綜上所述，盡管北美和西歐抵押保險(xiǎn)模式的切入點(diǎn)有所不同，但是他們都有一個(gè)共同之處，即都具有專(zhuān)業(yè)化的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式。保險(xiǎn)原理是建立在概率論基礎(chǔ)之上，只有通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，才能造就出一批專(zhuān)業(yè)化的精算師，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)損失的概率能做出精確的估算，建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，從而有效地控制和減少風(fēng)險(xiǎn)。這不僅可以降低抵押貸款受區(qū)域經(jīng)濟(jì)蕭條影響帶來(lái)的損失，而且還可以通過(guò)再保險(xiǎn)制度，進(jìn)一步增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。而目前從總體上看，我國(guó)抵押貸款保證保險(xiǎn)還很不成熟、很不完善。抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要為商業(yè)保險(xiǎn)公司，缺少合適的保險(xiǎn)體制和政府管理機(jī)構(gòu)的扶持，政策性的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)尚未建立，這在很大程度上限制了住房抵押貸款保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

我國(guó)現(xiàn)行個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)主要有個(gè)人抵押商品住房綜合保險(xiǎn)、個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)和履約保險(xiǎn)三種。對(duì)其條款進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是保費(fèi)設(shè)計(jì)不合理、消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過(guò)重，具體表現(xiàn)為保險(xiǎn)金額過(guò)高、保險(xiǎn)起訖期限的界定不合理、保險(xiǎn)賠付率與保險(xiǎn)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱(chēng)和保費(fèi)繳納方式不合理等。二是強(qiáng)制保險(xiǎn)，且沒(méi)有退保的相關(guān)規(guī)定。按照銀行抵押貸款的要求，消費(fèi)者必須購(gòu)買(mǎi)一份房屋保險(xiǎn)，否則就得不到貸款。此外，由于銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”，消費(fèi)者不能自主選擇保險(xiǎn)公司，使住房保險(xiǎn)成為抵押貸款“捆綁”銷(xiāo)售的產(chǎn)品。同時(shí)，保險(xiǎn)條款中沒(méi)有退保的規(guī)定，致使投保人不僅要遭受心理?yè)p失，而且還遭受實(shí)際損失。保證保險(xiǎn)合同中，保險(xiǎn)人承保的是借款人的還款信用，因此需要保險(xiǎn)人嚴(yán)格審查投保人的資信狀況。但實(shí)際中，這一環(huán)節(jié)往往由銀行來(lái)執(zhí)行，由于銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)已大部分程度上通過(guò)抵押加貸款的方式降低了，再加上我國(guó)的個(gè)人信用制度建設(shè)落后，使得銀行的審查難以得到有效保證，這在一定程度上加大了保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。保證保險(xiǎn)往往同時(shí)要求以貸款所購(gòu)住房作為抵押，一旦保險(xiǎn)事故發(fā)生，保險(xiǎn)公司要處理抵押物就要首先取得抵押權(quán)，而根據(jù)現(xiàn)行法律，抵押權(quán)是不能自動(dòng)轉(zhuǎn)移的，除非保險(xiǎn)人與借款人重新辦理抵押登記。但即使重新設(shè)定抵押權(quán)，保險(xiǎn)公司在我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)的情況下，對(duì)抵押物的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)仍具有不可控制的一面。

從銀行方面來(lái)看，在住房抵押貸款保證保險(xiǎn)上，往往是銀行（受益人）和借款人（投保人）在簽定借款合同時(shí)，已把相應(yīng)抵押合同作為借款合同的從屬合同。這在本質(zhì)上使保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)相混淆住房抵押貸款保險(xiǎn)應(yīng)該由房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)共同構(gòu)成完整的風(fēng)險(xiǎn)保障體系。即使在西方成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)上，銀行也不可能通過(guò)房地產(chǎn)信貸保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)完全規(guī)避自己的貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀行有需要自身承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，不可能也不需要把自己所有的信貸風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁出去。銀行應(yīng)通過(guò)對(duì)借款人的資信評(píng)估和還款能力的分析來(lái)避免和減輕風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)從成本與收益權(quán)衡的角度輔之以信用保險(xiǎn)，合理地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。但是在我國(guó)，除了房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)外開(kāi)辦的保險(xiǎn)其實(shí)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物。貸款銀行要求購(gòu)房者辦理住房抵押貸款信用保險(xiǎn)，銀行不繳納保費(fèi)也不作為投保人，卻得到信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者繳納了屬于保證保險(xiǎn)的保費(fèi)，卻得不到應(yīng)有的保障，繳費(fèi)義務(wù)和收益權(quán)利嚴(yán)重扭曲，不符合保險(xiǎn)的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則。

由于抵押貸款制度的高風(fēng)險(xiǎn)性和房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)具有較高的社會(huì)效益，房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)在許多國(guó)家和地區(qū)都被定義為政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，一般需要專(zhuān)門(mén)的政府機(jī)構(gòu)主辦或得到政府的大力扶持。美國(guó)30年代羅斯福新政中由聯(lián)邦信房貸管理局、退伍軍人管理局以及農(nóng)業(yè)事務(wù)管理局所提供的住房抵押貸款保險(xiǎn)就是典型的政策性保險(xiǎn)。隨著各項(xiàng)改革的不斷深化，失業(yè)與流動(dòng)使得個(gè)人收入的不穩(wěn)定性加大，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)都增加了，而社會(huì)保障制度等配套機(jī)制的建設(shè)仍很薄弱，這使得普通的商業(yè)性保險(xiǎn)公司缺少足夠動(dòng)力去拓展該業(yè)務(wù)。由于政府信用具有個(gè)人信用所無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，因此，有必要利用這一優(yōu)勢(shì)推動(dòng)整個(gè)住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

建立完善我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)制度，切實(shí)發(fā)揮其在房地產(chǎn)發(fā)展中的作用，達(dá)到促進(jìn)住房抵押貸款保證保險(xiǎn)良性發(fā)展，推動(dòng)住房中消費(fèi)的目的，需要政府、保險(xiǎn)公司以及銀行等各方面的共同努力。保險(xiǎn)公司擔(dān)負(fù)著住房抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)以及理賠的任務(wù)，其活動(dòng)貫穿整個(gè)抵押貸款保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的全過(guò)程。但我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，人們的保險(xiǎn)觀(guān)念難以改變，所以保險(xiǎn)公司在這方面任重道遠(yuǎn)。保險(xiǎn)業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，將保險(xiǎn)業(yè)務(wù)與抵押貸款業(yè)務(wù)相融合，不斷進(jìn)行險(xiǎn)種創(chuàng)新。這不但有利于擴(kuò)大保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，又可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的具體情況，目前應(yīng)開(kāi)發(fā)和完善的險(xiǎn)種主要有：一是住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，主要保障的是銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)損失，二是住房抵押貸款壽險(xiǎn)，這是與住房抵押貸款保證保險(xiǎn)密不可分、彼此互補(bǔ)的一種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)對(duì)象則是購(gòu)房者的利益。三是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，實(shí)質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)契約保險(xiǎn)，在整個(gè)市場(chǎng)體系尚未完善的階段，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)可起到激濁揚(yáng)清、規(guī)范市場(chǎng)的作用，四是房地產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)，既可確保購(gòu)房者的利益又可提高房產(chǎn)商的信譽(yù)，五是建筑工程險(xiǎn)，可以防止來(lái)源于房屋質(zhì)量嚴(yán)重不合格等風(fēng)險(xiǎn)。

完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的有關(guān)條款。首先，在保險(xiǎn)責(zé)任方面，要體現(xiàn)兼顧保險(xiǎn)人、銀行和借款人三者利益的原則，充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等因素。其次，在承保方式上，要體現(xiàn)銀行與保險(xiǎn)人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，不能將風(fēng)險(xiǎn)全轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司，將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給借款人。第三，在理賠方式上，考慮到保險(xiǎn)人行使抵押權(quán)受到制約的現(xiàn)實(shí)，可進(jìn)一步改進(jìn)現(xiàn)有理賠方式。第四，要科學(xué)合理地制定保險(xiǎn)費(fèi)率的標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)建立嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行合理評(píng)估，厘定保險(xiǎn)費(fèi)率，以體現(xiàn)社會(huì)公平。最后，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，以應(yīng)付隨時(shí)可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)于金額較大的住房抵押貸款保險(xiǎn)利用再保險(xiǎn)制度分散風(fēng)險(xiǎn)。

政府作為市場(chǎng)的監(jiān)督管理者，應(yīng)利用國(guó)家信用發(fā)展住房貸款的保證機(jī)制，加強(qiáng)與其他相關(guān)職能部門(mén)的配合，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的審查，控制風(fēng)險(xiǎn)程度，提高抵押貸款資產(chǎn)的質(zhì)量，使住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)最小化，并通過(guò)立法對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)提供必要的法律基礎(chǔ)和監(jiān)管機(jī)制，對(duì)開(kāi)辦住房抵押貸款保險(xiǎn)的商業(yè)保險(xiǎn)公司給予政策性扶持。1.設(shè)立政策性保險(xiǎn)公司。由財(cái)政提供初始資本金，在有關(guān)部門(mén)管轄內(nèi)設(shè)立政策性保險(xiǎn)公司，負(fù)責(zé)政策制定、委托銀行的資格認(rèn)定和監(jiān)督管理等，這種集中管理模式有利于實(shí)現(xiàn)抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化和提高抵押貸款保險(xiǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益。凡資產(chǎn)達(dá)到一定規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益好、資信高的商業(yè)銀行經(jīng)央行和有關(guān)部門(mén)資格審定的，均可成為政策性保險(xiǎn)抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)。受托銀行應(yīng)遵循“三性”原則，認(rèn)真執(zhí)行委托合同，及時(shí)報(bào)告政策性保險(xiǎn)貸款的發(fā)放情況，并接受監(jiān)督和審計(jì)。專(zhuān)業(yè)化銀行的介入，有利于規(guī)范經(jīng)營(yíng)，減少監(jiān)督管理和經(jīng)營(yíng)的成本，也可以避免各地各搞一套或政府部門(mén)搞“有償服務(wù)”。投保該險(xiǎn)種的貸款人若是因非自愿原因失業(yè)以致收入停頓的，均可獲得保險(xiǎn)公司的賠付。這樣一來(lái)，可以暫緩?fù)侗Ｈ耸I(yè)后的還款負(fù)擔(dān)，也可以改善銀行的貸款比率，調(diào)節(jié)其不良資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。貸款的限額、所購(gòu)房屋的種類(lèi)(經(jīng)濟(jì)適用房、公房、二手房或一般商品房)、房屋面積和購(gòu)房者的收入上限由政策性保險(xiǎn)公司及主管部門(mén)依據(jù)不同時(shí)期、不同地區(qū)的具體情況制定，且保險(xiǎn)金額以不超過(guò)貸款金額的30％為宜。如貸款首期付款為15％～20％，政府保險(xiǎn)為30％，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)只有50％～55％，這有利于抑制居民濫用政策性保險(xiǎn)的貸款，并在降低銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，使受委托的銀行建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制。因?yàn)檎峁┑谋ｋU(xiǎn)不是100％，除借款人首期付款和政府保險(xiǎn)的部分外，銀行也要承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)銀行與政府的協(xié)作關(guān)系。

開(kāi)辦住房抵押貸款保證保險(xiǎn)需要有一個(gè)較為完善的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，可以保證抵押物在順利出售的同時(shí)，獲得較為正常的市場(chǎng)價(jià)值。目前我國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)幾乎是一片空白。因此，盡早成立專(zhuān)門(mén)的政策性機(jī)構(gòu)，保證市場(chǎng)的穩(wěn)定性和流動(dòng)性是形成強(qiáng)有力的政府支持體系的重中之重。要使住房抵押貸款保證保險(xiǎn)得到順利發(fā)展，沒(méi)有嚴(yán)格的法律保障是行不通的。建立健全的法律法規(guī)體系是切實(shí)保障銀行、保險(xiǎn)公司和購(gòu)房者三者的合法權(quán)益，促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)合法、有秩序進(jìn)行和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。目前要形成住房抵押貸款市場(chǎng)體系，住宅金融機(jī)構(gòu)法、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)法、抵押債券法等住宅金融配套法規(guī)也需盡早出臺(tái)。此外，政府還應(yīng)就某些特殊情況做出明確規(guī)定。例如，界定享受按揭優(yōu)惠和補(bǔ)貼的范圍、無(wú)力還貸行為的處理等。同時(shí)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)基金投資住房信貸的比例進(jìn)行監(jiān)控，以化解和防范金融風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)基金的投資首先是安全，其次才是收益。目前我國(guó)只有商業(yè)銀行可開(kāi)辦住房抵押貸款業(yè)務(wù)，而且國(guó)家對(duì)貸款利率限制過(guò)死，不利于銀行對(duì)抵押貸款市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和提供個(gè)性化服務(wù)。因此，若允許保險(xiǎn)基金進(jìn)入住房抵押貸款市場(chǎng)，就應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬對(duì)抵押貸款利率的限制，促進(jìn)保險(xiǎn)公司與銀行之間的合理競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)范圍，為住房消費(fèi)提供有力的資金支持。目前的銀行借貸一旦借款人失去還款能力，銀行將很難處理抵押物。因此，政府擔(dān)保勢(shì)在必行。政府出面擔(dān)保，一方面可以大大降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，使銀行降低對(duì)借款人自付款的要求，降低貸款利率、延長(zhǎng)貸款期限，另一方面有助于銀行在確保資金安全性和收益性的前提下更好地開(kāi)展按揭業(yè)務(wù)，不斷進(jìn)行金融創(chuàng)新。為降低政府政策性保證保險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)成本，各地方政府應(yīng)利用城市住房基金，建立一批臨時(shí)周轉(zhuǎn)房或租廉房，以保障借款人在失去房產(chǎn)時(shí)基本的住房需求。同時(shí)，應(yīng)不斷地完善抵押制度，包括抵押物的評(píng)估、抵押物的設(shè)定、抵押物的處置和抵押物收益的分配，這樣可以通過(guò)抵押物的處置盡可能地減少政策性保險(xiǎn)的運(yùn)作成本和保全銀行債權(quán)人的利益。

目前我國(guó)居民的保險(xiǎn)意識(shí)仍然不強(qiáng)，很多人對(duì)保險(xiǎn)的意義認(rèn)識(shí)不清，對(duì)保險(xiǎn)的條款不了解，這更需要保險(xiǎn)公司在營(yíng)銷(xiāo)方式方面的創(chuàng)新。在公司內(nèi)部正確設(shè)計(jì)直銷(xiāo)、人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的體系、規(guī)模及政策側(cè)重點(diǎn)和制約手段，真正形成規(guī)范化的從總公司到基層支公司層層有直銷(xiāo)，并以直銷(xiāo)為核心外圍層層有人、經(jīng)紀(jì)人的縱橫交叉的營(yíng)銷(xiāo)體系，提高保險(xiǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員的素質(zhì)。同時(shí)，積極開(kāi)展同銀行和房地產(chǎn)銷(xiāo)售部門(mén)的合作，使抵押貸款保險(xiǎn)深入人心。在銷(xiāo)售方式創(chuàng)新方面，大膽嘗試網(wǎng)絡(luò)保險(xiǎn)，即保險(xiǎn)企業(yè)利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，以快速便捷的方式實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，溝通被保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)公司的相互聯(lián)系，簡(jiǎn)化投保手續(xù)，方便投保人，而且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)占領(lǐng)未來(lái)市場(chǎng)份額。