土地增值稅清算常見問題及對(duì)策

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摘要：土地增值稅清算是指納稅人在滿足清算條件后，嚴(yán)格按照國(guó)家稅法相關(guān)要求，完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。土地增值稅清算工作過程比較繁瑣，容易在清算環(huán)節(jié)中出現(xiàn)各種問題。所以，本文結(jié)合房地產(chǎn)土地增值稅清算基本要求，重點(diǎn)分析土地增值稅清算中存在的常見問題，根據(jù)分析結(jié)果，提出土地增值稅清算中常見問題的處理對(duì)策，具體內(nèi)容如下。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；清算；常見問題；對(duì)策

土地增值稅在完善稅法相關(guān)體制、增強(qiáng)執(zhí)法效能、增加地方財(cái)政收入、促進(jìn)社會(huì)發(fā)展等方面有著重要意義。從目前情況來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算在社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)售收入時(shí)先預(yù)繳，待項(xiàng)目符合清算要求以后，再申請(qǐng)完成土地增值稅清算工作。稅負(fù)是企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，土地增值稅在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中占比較大，做好土地增值稅清算工作，依法進(jìn)行合理納稅，能夠有效提高企業(yè)整體效益，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)土地增值稅基本概述

房地產(chǎn)土地增值稅是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，出讓地上的建筑物及其附著物，對(duì)其轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)生的增值額繳納的稅金，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的類型比較多，核算內(nèi)容復(fù)雜，難度系數(shù)高，所以在對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算過程中，需要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售收入進(jìn)行預(yù)征，在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后對(duì)其進(jìn)行清算。

二、土地增值稅清算中存在的常見問題

（一）清算單位確定問題對(duì)于土地增值稅清算來說，在工作開展之前，應(yīng)確定好清算單位，并對(duì)清算對(duì)象有一定的了解，之后才能保證此項(xiàng)工作順利進(jìn)行。在實(shí)際中，不同清算單位在清算結(jié)果上將會(huì)存在明顯差異，而導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因是不同的清算單位在清算的內(nèi)容不同。對(duì)于清算中存在的清算單位問題，稅務(wù)部門的相關(guān)文件中已經(jīng)明確指出，土地增值稅清算應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體清算。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目分期、分批開發(fā)建設(shè)的，以每批項(xiàng)目為具體清算對(duì)象。同一房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅涉及普通住房建設(shè)，還涉及非普通住房或其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的，要求企業(yè)計(jì)算出每類房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值額和增值率，分別對(duì)其進(jìn)行土地增值稅清算。相反，將會(huì)給土地增值稅清算結(jié)果真實(shí)性和精準(zhǔn)性造成影響。

（二）房地產(chǎn)收入總金額審核問題在房地產(chǎn)銷售收入審計(jì)中，要求購(gòu)房合同、銷售發(fā)票、銷售臺(tái)賬等數(shù)據(jù)做到相互統(tǒng)一。在清算工作中，還要注意以下幾個(gè)問題。首先，非直接銷售已開發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)確認(rèn)收入，如開發(fā)產(chǎn)品換取非貨幣性資產(chǎn)、職工福利、償債、對(duì)外投資等方式發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)視同銷售確認(rèn)銷售收入。其次，審核房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪后的可售面積，是否存在無(wú)產(chǎn)權(quán)部分面積的銷售未納收入總金額。最后，房屋銷售價(jià)格確定問題，應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)和季度銷售價(jià)格作為參考，根據(jù)企業(yè)相同地區(qū)相同期間銷售同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格進(jìn)行確定。除此之外，還需注意交易行為是否滿足國(guó)家法律法規(guī)要求。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本審核問題房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，是土地增值稅清算審核的重要環(huán)節(jié)。在清算審核過程中，應(yīng)該考慮以下問題。首先，對(duì)于征地問題。在實(shí)際中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得中支付的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。并且，重點(diǎn)審核項(xiàng)目是否分批建設(shè)及費(fèi)用支付是否存在分?jǐn)偳闆r。其次，應(yīng)重點(diǎn)審核清算項(xiàng)目工程施工成本，把工作重點(diǎn)放在審核工程施工成本結(jié)算金額、主體建安工程是否經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)工程審價(jià)、單位建筑成本是否合理等。最后，重點(diǎn)審核發(fā)生成本是否和企業(yè)提交的各項(xiàng)賬款信息一致。由于在大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目中，企業(yè)建造材料通常是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需求進(jìn)行獨(dú)立采購(gòu)，所以審核工作過程中，需要測(cè)算該部分成本費(fèi)用數(shù)量、單價(jià)是否合理，是否有重復(fù)入賬，相應(yīng)款項(xiàng)支付資金流向是否正常合理。

三、土地增值稅清算中常見問題的處理對(duì)策

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的土地增值稅部分法律法規(guī)依然需完善，需要制定一系列關(guān)于土地增值稅清算法律標(biāo)準(zhǔn)。首先，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大土地增值稅清算范圍。目前，土地增值稅清算還沒有完全覆蓋到二手房、工業(yè)用地、商業(yè)用地等領(lǐng)域。為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，調(diào)節(jié)商業(yè)用地或者工業(yè)用地投資行為，土地增值稅清算需要覆蓋到二手房、工業(yè)用地、商業(yè)用地等領(lǐng)域中，逐步取消土地增值稅的核定征收。其次，在實(shí)施土地增值稅清算時(shí)，由相關(guān)稅務(wù)部門制定詳細(xì)的操作要求，為后續(xù)土地增值稅清算工作開展提供指導(dǎo)，以便有效處理清算過程中各種問題。最后，加大土地增值稅清算工作的宣傳力度，保證相關(guān)部門能夠明確具體工作流程和要求，為后續(xù)執(zhí)行工作開展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）輔導(dǎo)企業(yè)建立土地增值稅核算體系要想順利完成土地增值稅清算工作，稅務(wù)部門需要加強(qiáng)土地增值稅核算管理。輔導(dǎo)企業(yè)科學(xué)構(gòu)建稅務(wù)核算體系，將企業(yè)賬目明細(xì)設(shè)置進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一，明確項(xiàng)目中各項(xiàng)收入與支出，便于后續(xù)土地增值稅清算審核工作順利開展。與此同時(shí)，企業(yè)還要加強(qiáng)銷售臺(tái)賬管理，及時(shí)更新臺(tái)賬內(nèi)容，讓業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門相互配合，充分交流，對(duì)銷售合同的檔案進(jìn)行統(tǒng)一管理。除此之外，企業(yè)還要加強(qiáng)房地產(chǎn)各項(xiàng)費(fèi)用支出控制，將其作為企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。財(cái)務(wù)工作人員需要將成本控制細(xì)節(jié)進(jìn)行標(biāo)記，讓項(xiàng)目明細(xì)更加清晰，便于后續(xù)考察與管理。在實(shí)際審核工作中，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的比較分析，檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在虛假捏造建筑成本的情況。企業(yè)還要加強(qiáng)土地增值稅監(jiān)督核算，規(guī)范相關(guān)人員工作行為，強(qiáng)化其職責(zé)意識(shí)。企業(yè)還要加強(qiáng)內(nèi)控管理體系建設(shè)，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行科學(xué)判斷，明確企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的不良影響，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。

（三）整合各項(xiàng)資源、提高征管水平土地增值稅清算作為一項(xiàng)復(fù)雜且系統(tǒng)的工作，在實(shí)際審核工作中，需要對(duì)各年度開發(fā)成本、銷售收入進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算，計(jì)算過程比較復(fù)雜，征管難度大。稅務(wù)部門需要結(jié)合土地增值稅清算內(nèi)容，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)，保證稅務(wù)人員能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)業(yè)務(wù)和流程有充分了解，熟練清算業(yè)務(wù)，從而提高征管水平。與此同時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)該制定具體的管理方式，規(guī)范稅務(wù)部門驗(yàn)證行為，組建清算管理團(tuán)隊(duì)，將清算管理工作落實(shí)到位，保證土地增值稅清算工作質(zhì)量。稅務(wù)部門應(yīng)把土地增值稅清算管理作為工作重點(diǎn)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)能力，促進(jìn)清算工作效率和提高清算工作質(zhì)量。通過整合各項(xiàng)資源減少清算工作量，降低稅務(wù)部門執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。政府部門作為稅收受益者，還可以利用現(xiàn)有資源，實(shí)現(xiàn)政府、稅務(wù)、企業(yè)三者共贏。

（四）積極引進(jìn)大數(shù)據(jù)技術(shù)隨著信息化時(shí)代的來臨，企業(yè)在開展土地增值稅清算工作過程中，容易受到各種因素的影響，無(wú)法保證計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，使得企業(yè)整體效益降低。為了改變這種狀況，需要把大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行取證，做好土地增值稅清算工作。在大數(shù)據(jù)技術(shù)作用下，能夠有效完成土地增值稅清算工作，保證清算結(jié)果的準(zhǔn)確性，對(duì)企業(yè)整體效應(yīng)起到保護(hù)作用，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)部門審計(jì)調(diào)查對(duì)于稅務(wù)部門來說，土地增值稅清算相關(guān)數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠，往往和稅務(wù)部門人員工作水平和職業(yè)素養(yǎng)有著直接關(guān)聯(lián)。土地增值稅清算工作中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目諸多資料和數(shù)據(jù)也要得到稅務(wù)部門的支持，所以，審計(jì)部門在落實(shí)審計(jì)調(diào)查工作時(shí)，應(yīng)該對(duì)稅務(wù)部門人員工作情況和履職狀況進(jìn)行觀察。審計(jì)部門在審計(jì)過程中，對(duì)于征管人員專業(yè)水平、職業(yè)素養(yǎng)、征管方式、征管信息化水平等有著嚴(yán)格要求，需要對(duì)這些信息進(jìn)行調(diào)查，分析是否滿足征管要求。并且，審計(jì)部門還要對(duì)稅務(wù)部門履職情況進(jìn)行分析，關(guān)注內(nèi)容包含稅務(wù)部門是否嚴(yán)格按照國(guó)家宏觀調(diào)控政策及法律要求落實(shí)好稅收征管工作，是否存在工作懈怠的現(xiàn)象，如果有，及時(shí)督促稅務(wù)部門整頓處理，保證稅務(wù)部門工作質(zhì)量，順利完成工作目標(biāo)。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，在土地增值稅清算審核過程中時(shí)，要求稅務(wù)部門嚴(yán)格按照我國(guó)稅法的有關(guān)要求履行職責(zé)，確保土地增值稅清算質(zhì)量，提高清算工作效率。在實(shí)際工作過程中，為了將土地增值稅清算審核工作落實(shí)到位，需要對(duì)我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)進(jìn)行優(yōu)化，規(guī)范土地增值稅清算工作流程，健全核算體系，整合各項(xiàng)資源，提高征管水平，為后續(xù)土地增值稅清算工作順利進(jìn)行保駕護(hù)航，保證土地增值稅清算工作目標(biāo)快速完成，給企業(yè)創(chuàng)造更多的效益，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。

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作者：何劍雯 單位：浙江嘉晟稅務(wù)師事務(wù)所有限公司