土地增值稅清算探討

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一、土地增值稅清算過程里面出現(xiàn)的問題

清算時(shí)間不易把握。在小城市所進(jìn)行的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以達(dá)到應(yīng)清算的項(xiàng)目不多，大部分為可清算的項(xiàng)目。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡管具備了可清算的條件，然而，一是一部分房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算無法及時(shí)地可得到結(jié)果，尚存在不少成本無法及時(shí)進(jìn)入，假若過早地予以清算，就可能使得清算結(jié)果不準(zhǔn)確，讓納稅人利益受損，會(huì)導(dǎo)致二次清算。二是盡管決算結(jié)果已經(jīng)出來了，然而，施工單位沒有及時(shí)開具發(fā)票，無票據(jù)認(rèn)可，對(duì)清算造成很大的困難。三是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管滿足了清算的要求，稅務(wù)機(jī)關(guān)也已經(jīng)下發(fā)了清算的通知，然而，清算企業(yè)沒有清算的主觀意愿，會(huì)導(dǎo)致清算被人為地延遲。四項(xiàng)成本（前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)）成本的計(jì)量難以把握，工程完成之后，四項(xiàng)成本不容易進(jìn)行計(jì)量，一部分房產(chǎn)公司為尋求少交稅，可能對(duì)成本予以虛報(bào)。稅務(wù)人員在對(duì)土地增值稅清算時(shí)，由于缺乏工程方面專業(yè)技能，如果所在城市無建委公示的可參考的成本，無法得到真實(shí)的成本計(jì)量，造成清算結(jié)果不實(shí)。土地價(jià)款的票據(jù)不規(guī)范所帶來的問題；在現(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲取土地的渠道有很多種，所獲取的票據(jù)也有多種多樣，就算均為辦理拍賣手續(xù)所拍得的土地，國(guó)家行政機(jī)關(guān)所開具的票據(jù)亦各不相同，有相當(dāng)大的部分為行政事業(yè)單位收費(fèi)往來結(jié)算收據(jù)，卻并非為行政事業(yè)單位的收費(fèi)收據(jù)，這樣一來，清算中票據(jù)扣除難以權(quán)衡，若予以扣除就是違規(guī)行為，假若不予以扣除，對(duì)開發(fā)商顯失公平，從而使得清算工作不能夠順利開展。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利息費(fèi)用的扣除，按照稅收政策，房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的利息的支出應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)的不同項(xiàng)目來予以分?jǐn)?，同時(shí)，提供金融機(jī)構(gòu)出具有關(guān)的證明，允許根據(jù)實(shí)際情況予以抵扣，如無法提供金融機(jī)構(gòu)出具的有關(guān)證明的，不能根據(jù)房地產(chǎn)的不同項(xiàng)目來予以分?jǐn)傞_發(fā)利息費(fèi)用的可根據(jù)開發(fā)成本與土地價(jià)款相加的5%予以計(jì)算扣除，但房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)利息費(fèi)用的金額很少大于開發(fā)成本與土地價(jià)款相加的5%。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了開發(fā)利息費(fèi)可以抵扣盡可能多一些，故意不提供金融機(jī)構(gòu)出具有關(guān)證明，故意不根據(jù)房地產(chǎn)的不同項(xiàng)目來予以分?jǐn)傞_發(fā)利息費(fèi)用；從而使增值稅的清算數(shù)額減少。間接開發(fā)費(fèi)用與管理費(fèi)混淆，在房產(chǎn)企業(yè)的各種成本費(fèi)用當(dāng)中，要想將間接開發(fā)費(fèi)把握好很不容易，該費(fèi)用同管理費(fèi)用很容易混淆。不僅如此，除了二者客觀上容易混淆的事實(shí)之外，還有不少房地產(chǎn)企業(yè)有意地把原本應(yīng)列入到管理費(fèi)當(dāng)中的項(xiàng)目人為地列入到間接開發(fā)費(fèi)用里面，這就從主觀上造成了成本虛增，使得加計(jì)扣除增多。拆遷還原的困惑，在實(shí)際生活當(dāng)中，不可否認(rèn)的是，存在一部分房產(chǎn)項(xiàng)目拆遷還原卻未必為“拆一還一”，有可能存在不同種影響拆遷還原的因素，導(dǎo)致并非“拆一還一”相互之間不補(bǔ)差價(jià)的情況出現(xiàn)。清算之時(shí)對(duì)拆遷還原成本的計(jì)算帶來了相當(dāng)大的難度。項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的隱蔽性，土地是房產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)里面一種不可或缺的資源，日漸得到房地產(chǎn)開發(fā)商們的青睞。不僅如此，國(guó)家行政機(jī)關(guān)為了管理好部分房產(chǎn)開發(fā)商人為地對(duì)土地進(jìn)行大肆炒作，很好地對(duì)土地交易市場(chǎng)予以調(diào)節(jié)和控制，新頒布了一攬子對(duì)土地交易予以規(guī)定的政策，于是，也就致使部分房產(chǎn)公司不能夠利用正規(guī)途徑取得土地。然而，房產(chǎn)開發(fā)公司往往經(jīng)不住肥厚的利益誘惑，索性開始利用各種不正當(dāng)方式，從實(shí)際擁有土地資源卻沒有開發(fā)能力者那里想辦法弄來土地，緊接著予以開發(fā)。如此開發(fā)類型之土地使用權(quán)的取得，在通常情況下是對(duì)土地資源予以轉(zhuǎn)讓，但雙方單位未辦理土地過戶手序，土地交易盡管確實(shí)進(jìn)行了，其形式上往往表現(xiàn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式，在交易過程里面形成的有關(guān)的土地增值稅即極有可能會(huì)出現(xiàn)流失。

二、土地增值稅清算問題的解決辦法

加大力度抓好日常的成本管理，在平常生活里面，征稅人員即應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)成本加大力度予以抓好，從而使得在對(duì)土地增值稅進(jìn)行清查的時(shí)候誤計(jì)建筑成本。稅收征收者在平時(shí)應(yīng)該督促有關(guān)人員對(duì)成本予以明細(xì)的分工，不應(yīng)該將全部的雜糅在一起。假若對(duì)有關(guān)成本不能夠予以確認(rèn)，就應(yīng)該交給相關(guān)機(jī)構(gòu)予以審定，同時(shí)核實(shí)在此之前沒有能夠得以確認(rèn)的成本價(jià)。對(duì)土地增值稅進(jìn)行被動(dòng)清算房產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅予以逃避的做法，對(duì)該增值稅的征收帶來消極影響，按照我國(guó)政府剛頒布的稅收征收政策，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)逃避土地增值稅的做法，根據(jù)需要對(duì)這些企業(yè)的增值稅予以被動(dòng)性清算。也就是說，在房產(chǎn)企業(yè)滿足對(duì)增值稅進(jìn)行清算的要求之后，未能夠在三個(gè)月以里積極向征稅人員進(jìn)行稅收繳納的，須要在稅務(wù)機(jī)關(guān)所規(guī)定的期限以里對(duì)該土地增值稅予以全部的清算。對(duì)與房產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的證明進(jìn)行詳細(xì)的核實(shí)，在對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的增值稅予以清算的時(shí)候，稅務(wù)人員必對(duì)房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用里面利息的支出，可以根據(jù)房產(chǎn)的不同類型的項(xiàng)目予以分?jǐn)?，與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以出具相關(guān)證明對(duì)實(shí)際情況予以詳細(xì)的核實(shí)。在對(duì)金融機(jī)構(gòu)所出具的證明和對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)傆枰栽敿?xì)的核實(shí)之后，即能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)企業(yè)在予以增值稅清算的時(shí)侯可以抵扣的金額進(jìn)行確定了。合法有效票據(jù)的判斷，土地的征用及拆遷還原的票據(jù)，應(yīng)依據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”以及“合理性”的原則加以判斷，有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的原始票據(jù)，具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件且金額合理，應(yīng)于以認(rèn)可。

作者：朱振龍 劉敏 王詠航 單位：徽省宿州市埇橋區(qū)地方稅務(wù)局