物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文

一、行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理存在的主要問題

近幾年，縣里采取了一些行之有效的措施，加強(qiáng)縣級(jí)行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理，取得了明顯成效。但就目前而言，縣級(jí)行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理仍存在一些不容忽視的問題。

（一）單位內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作開展不力

1、部分單位領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)存在偏差。一是認(rèn)為行政事業(yè)單位不同于企業(yè)，不搞經(jīng)營(yíng)，抓不抓財(cái)務(wù)管理無所謂。二是認(rèn)為抓內(nèi)部財(cái)務(wù)管理是“作繭自縛”，捆了自己手腳，開支卡嚴(yán)了，得罪干部職工。三是認(rèn)為抓管理是單位領(lǐng)導(dǎo)的事情，會(huì)計(jì)人員只要把數(shù)字搞準(zhǔn)就行了。這是導(dǎo)致單位內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作開展不力的關(guān)鍵所在。

2、審批控制制度存在缺陷。仍堅(jiān)持財(cái)務(wù)審批“一支筆”制度,這項(xiàng)制度是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)決策事項(xiàng)合理性的規(guī)范,但缺乏科學(xué)性。一是權(quán)力比較集中，開支不管是否合理，單位領(lǐng)導(dǎo)說了算。二是凡是領(lǐng)導(dǎo)簽字就能開支,直接把財(cái)務(wù)人員排除在管理范圍之外,不利于財(cái)務(wù)人員進(jìn)行核算。三是單位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)定不一定熟悉,缺少專業(yè)財(cái)務(wù)人員的審核和把關(guān),簽批質(zhì)量難以保證。

3、缺少真正的第三者監(jiān)督。盡管有的單位建立了較為完善的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，但落實(shí)明顯不夠到位。單位內(nèi)部監(jiān)督由于千絲萬屢的利益關(guān)系，往往流于形式，而各類外部檢查大多是事后監(jiān)督，處罰的力度也不夠,效果不佳，沒有真正的第三者參與,僅靠自我監(jiān)督,零星的檢查,內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度很難落實(shí)到位。

(二)會(huì)計(jì)人員作用難以有效發(fā)揮

1、會(huì)計(jì)人員處境尷尬。會(huì)計(jì)人員是單位根據(jù)需要設(shè)定的,撤換是單位領(lǐng)導(dǎo)說了算。這就使財(cái)務(wù)人員處于比較尷尬的地步，違反法規(guī),處罰的一般是單位；違抗領(lǐng)導(dǎo),影響的一定是個(gè)人,權(quán)衡利弊,會(huì)計(jì)人員往往只能是傾向于領(lǐng)導(dǎo)。自身難保的境地,會(huì)計(jì)人員的作用確實(shí)難以發(fā)揮。

2、會(huì)計(jì)人員職責(zé)不明。很多單位的會(huì)計(jì)人員是兼職,會(huì)計(jì)人員可能是打字員,也可能是檔案管理員,或是其他崗位,身兼數(shù)職,更有甚者身兼要職,會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)成了附帶工作。

3、外界的支持比較弱。業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督部門,與行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)之間,多是部署工作、監(jiān)督檢查,對(duì)于出現(xiàn)的問題,或批評(píng)、或通報(bào)、或處罰,真正深入單位幫助開展財(cái)務(wù)管理工作的少。

（三）會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。

縣級(jí)行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)明顯偏低。一是學(xué)歷偏低。行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)人員中，第一學(xué)歷為財(cái)會(huì)類院校畢業(yè)僅占總?cè)藬?shù)的十分之一;具有會(huì)計(jì)系列初級(jí)以上職稱的僅占五分之一。二是知識(shí)水平明顯偏低。部分單位會(huì)計(jì)人員對(duì)核算內(nèi)容及會(huì)計(jì)科目的應(yīng)用,模模糊糊,知其然,而不知其所以然。單位會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。素質(zhì)問題成為制約會(huì)計(jì)作用發(fā)揮的內(nèi)在原因。

二、改進(jìn)行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策建議

搞好行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理，僅僅依靠單位本身是無法實(shí)現(xiàn)的,必須綜合施策，多措并舉。

（一）政府介入，財(cái)政部門負(fù)責(zé)，全力抓好單位內(nèi)部財(cái)務(wù)管理

1、合理是界定單位財(cái)務(wù)管理內(nèi)容。區(qū)分哪些是應(yīng)該由政府管理的內(nèi)容，哪些是單位財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容；哪些是單位有能力做好的，哪些是無能力管好,甚至是管不好的。區(qū)分責(zé)任,區(qū)別情況,有的放矢的開展管理。

2、制定監(jiān)督考核機(jī)制,對(duì)單位負(fù)責(zé)人實(shí)行責(zé)任追究制度，以引起單位負(fù)責(zé)人的重視。把對(duì)單位財(cái)務(wù)管理的考核納入縣委、縣府對(duì)單位的綜合考核和單位領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)考核。

3、認(rèn)真修訂和完善行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理制度。在學(xué)習(xí)借鑒外地先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),廣泛聽取各單位的意見和建議的基礎(chǔ)上,聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行科學(xué)論證,按照“統(tǒng)一尺度,統(tǒng)一要求,便于操作,便于考核”的要求,認(rèn)真修訂和完善行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理制度,真正實(shí)現(xiàn)有章可循。

（二）財(cái)政部門參與,支持會(huì)計(jì)人員作用的發(fā)揮

1、做好會(huì)計(jì)人員的保護(hù)者?！稌?huì)計(jì)法》盡管對(duì)會(huì)計(jì)人員的保護(hù)做了明確規(guī)定,但僅限于受到打擊報(bào)復(fù)的,對(duì)會(huì)計(jì)人員的撤換和任用沒有明確規(guī)定。建議對(duì)于行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)人員的任用與撤換,要統(tǒng)一要求經(jīng)過財(cái)政部門的審批,不能單位自己說了算。

2、做好會(huì)計(jì)人員的管理者。主要是抓好會(huì)計(jì)隊(duì)伍的建設(shè),保障會(huì)計(jì)隊(duì)伍質(zhì)量。必須堅(jiān)持持證上崗的做法,同時(shí)嚴(yán)把會(huì)計(jì)證的發(fā)放關(guān),不合格人員一律不能從事會(huì)計(jì)工作。

3、建立定期考核制度。對(duì)現(xiàn)有會(huì)計(jì)人員定期進(jìn)行考核,建立會(huì)計(jì)人員檔案,對(duì)于優(yōu)劣情況進(jìn)行評(píng)議和獎(jiǎng)懲,對(duì)于不勝任人員進(jìn)行撤換。

（三）加強(qiáng)繼續(xù)教育，提高會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

1、抓好繼續(xù)教育。通過一年一度的繼續(xù)教育，幫助會(huì)計(jì)人員盡快提高個(gè)人業(yè)務(wù)素質(zhì)和參與管理的能力。

第2篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文

一、物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作技能人才的需求

近年，隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理領(lǐng)域的人才需要日漸提升。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的交往就需要依靠經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作來記錄、傳達(dá)。以寧夏銀川魯銀服務(wù)有限公司為例，公司下屬的行政辦公室、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、客服部等多個(gè)部門，在日常工作中需要各類計(jì)劃、策劃方案、可行性研究報(bào)告、總結(jié)、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告等各類經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文的撰寫。就當(dāng)前銀川魯銀服務(wù)有限公司在此方面的人才準(zhǔn)備來看，各類經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文撰寫大多由非物業(yè)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作技能方面的人才撰寫，因此難免出現(xiàn)用詞不當(dāng)、邏輯性不強(qiáng)、不符合規(guī)范需要等諸多問題。從崗位需要而言，物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作技能人才在物業(yè)單位中很少被單獨(dú)設(shè)定職位，多按照部門的需要由該部門的人員自行寫作。以國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的銀川建發(fā)服務(wù)有限公司，在日常管理與應(yīng)用中，由于業(yè)務(wù)項(xiàng)目囊括機(jī)關(guān)行政辦公區(qū)、住宅小區(qū)、寫字樓、商務(wù)樓等30多種類別，在日常物業(yè)服務(wù)過程中所涉及到的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作更為頻繁。然而當(dāng)前公司在物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作方面同樣處在人才緊缺的狀態(tài)中，導(dǎo)致此問題的主要原因一方面在于物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作方面專業(yè)人才本身的稀缺，另一方面則是基于公司全面發(fā)展需要，此類公司更偏重于對(duì)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作及其他方面技能的復(fù)合型人才的需要。

二、物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作技能人才培養(yǎng)中存在的問題

受學(xué)科特性的影響，應(yīng)用寫作課程的內(nèi)容偏于枯燥，格式的程式化和固定化，很難引起學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣。而學(xué)生對(duì)于經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作所存在“一看就懂，一學(xué)就會(huì)”的思想，與學(xué)生在實(shí)際應(yīng)用中所容易出現(xiàn)的“一寫就錯(cuò)”問題，正是物業(yè)管理中經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作技能人才培養(yǎng)相對(duì)較難的主要原因之一。按照物業(yè)管理科目所囊括的各類知識(shí)和相關(guān)技能在物流管理行業(yè)實(shí)踐應(yīng)用時(shí)的重要性來看，僅僅憑借課上學(xué)習(xí)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作知識(shí)，擬達(dá)成企業(yè)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文撰寫的標(biāo)準(zhǔn)化需求，顯然具有較大的難度。經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作在物流管理公司日常運(yùn)作中所肩負(fù)的豐富信息記錄、傳遞等功效，更需要教師在學(xué)校期間為學(xué)生提供大量的、形式各樣的、應(yīng)用用途多元化的經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作講解及練習(xí)，以穩(wěn)固學(xué)生在經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文方面的寫作基礎(chǔ)。

三、基于實(shí)踐應(yīng)用要求經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作技能人才培養(yǎng)策略的優(yōu)化

1.調(diào)整教師教學(xué)心態(tài)，結(jié)合崗位要求優(yōu)化教學(xué)內(nèi)容在目前經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文的講解和實(shí)訓(xùn)引導(dǎo)中，教師會(huì)忽視學(xué)生的學(xué)習(xí)主觀能動(dòng)性，輕視學(xué)生的語(yǔ)感訓(xùn)練，因此，以物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作需要為教學(xué)改革的切入點(diǎn)，按照職業(yè)崗位和技術(shù)領(lǐng)域等方面的具體任職要求進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容的調(diào)整，教師可參照物業(yè)管理資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性要求，來改革課堂教學(xué)內(nèi)容。比如按照不同經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文文種的撰寫需要如計(jì)劃、總結(jié)、紅頭文件、策劃方案等，設(shè)定情境引導(dǎo)學(xué)生自行思考并進(jìn)行寫作，教師負(fù)責(zé)引導(dǎo)其自行檢查或者共同檢查寫作中的問題，主要以如何規(guī)范自身的寫作方式為教育目標(biāo)。以市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫為例，為幫助學(xué)生更為精確的了解和掌握此種寫作方式的技巧和要求。教師可命題由學(xué)生自行到社區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查并按照市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫要求，進(jìn)行相關(guān)過程和結(jié)果的成文化表達(dá)，教師對(duì)此過程進(jìn)行把控和適當(dāng)?shù)狞c(diǎn)評(píng)。為進(jìn)一步促進(jìn)學(xué)生對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作的了解，教師可搜集物業(yè)公司日常所使用的各類經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文為學(xué)生提供實(shí)際范例，學(xué)生通過仿寫、對(duì)比等可加深對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作需要的記憶。此外，教師還需要提供讀寫活動(dòng)等培養(yǎng)學(xué)生的基本語(yǔ)感，引導(dǎo)學(xué)生確定撰寫思路，準(zhǔn)確得體的進(jìn)行文字修飾。經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作的培養(yǎng)應(yīng)該與學(xué)生的職業(yè)能力、專業(yè)能力的培訓(xùn)密切結(jié)合起來，比如引導(dǎo)學(xué)生走出課堂，真實(shí)接觸公司的崗位要求，真切了解不同物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作的需要和要求。此類要求需要包含不同物業(yè)管理公司寫作動(dòng)手能力、實(shí)踐創(chuàng)新能力、交流溝通能力、崗位適應(yīng)能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力等方面的培養(yǎng)。針對(duì)以上要求，建議教師在教學(xué)心態(tài)調(diào)整的過程中進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容和模式的對(duì)應(yīng)性調(diào)整。

2.嘗試進(jìn)行教學(xué)角色互換，引導(dǎo)學(xué)生自行設(shè)計(jì)課堂講學(xué)學(xué)生以教師的身份來面對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作教學(xué)時(shí)，必然會(huì)積極主動(dòng)的自行提煉課本中的教學(xué)重點(diǎn)和難點(diǎn)。在學(xué)生以教師身份備課時(shí)，學(xué)生需要不斷查找資料來充實(shí)講解的內(nèi)容，此階段學(xué)生不僅需要對(duì)自己領(lǐng)悟到的寫作技巧和要求進(jìn)行知識(shí)內(nèi)化，還要學(xué)會(huì)如何進(jìn)行知識(shí)外化及信息傳遞。這也是學(xué)生綜合素質(zhì)鍛煉及提升的運(yùn)作過程。而教師與學(xué)生互換位置后的思考，是強(qiáng)化學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力和增強(qiáng)教師對(duì)學(xué)生經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫作需要了解的前提。

第3篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;稅收政策;營(yíng)業(yè)稅;對(duì)策

伴隨著改革開放,我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)走過了近三十年的發(fā)展之路。特別是2000年至2009年是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的十年,據(jù)第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示,至2010年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)達(dá)到5.8萬家,物業(yè)管理已成為現(xiàn)代城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理重要組成部分,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),成為保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)的重要力量。然而,由于物業(yè)管理行業(yè)入行門檻較低、專業(yè)管理人員匱乏、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善,以及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重,相關(guān)政策支持不足等等,物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益不容樂觀,我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)面臨較大的生存與發(fā)展問題。本文試就物業(yè)管理行業(yè)涉稅問題進(jìn)行分析,提出相應(yīng)措施,以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展,以此進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)城市的文明化進(jìn)程。

一、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)涉稅現(xiàn)狀及分析

我國(guó)現(xiàn)行稅制中,物業(yè)管理服務(wù)業(yè)所要繳納的各類稅種一般包括:營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、車船使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅(代扣代繳)。多年來,國(guó)家稅務(wù)總局一直沒有明確地對(duì)物業(yè)管理行業(yè)在營(yíng)業(yè)稅稅目中歸類,行業(yè)內(nèi)約定俗成地比照“服務(wù)業(yè)――其他服務(wù)業(yè)”繳納流轉(zhuǎn)稅,按收取的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)5%的比例計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅,把服務(wù)費(fèi)結(jié)余,按調(diào)整后應(yīng)稅所得額的25%稅率作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果計(jì)算繳納所得稅。城建稅和教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的7%、3%分別繳納,車船使用稅則是以物業(yè)管理行業(yè)擁有的應(yīng)稅車船為征稅對(duì)象實(shí)行定額征收。在實(shí)際工作中,物業(yè)管理公司依據(jù)所涉及的業(yè)務(wù)不同,還可能涉及增值稅及其他子稅目營(yíng)業(yè)稅問題。物業(yè)管理行業(yè)由于國(guó)家稅收扶持政策的缺失和物業(yè)收費(fèi)水平的停滯,在稅收成本和人工成本的雙重壓力下,已經(jīng)舉步維艱,部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)萎縮的情況,留下了一系列的社會(huì)問題,對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)造成一定的負(fù)面影響。

1、物業(yè)管理業(yè)歸屬“服務(wù)業(yè)”,適用5%的稅率,相對(duì)于交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。據(jù)北京市政府2007年對(duì)本市行業(yè)平均利潤(rùn)率的調(diào)查顯示,主要行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平呈現(xiàn)明顯的兩極化特征,其中文化體育業(yè)的平均利潤(rùn)率達(dá)到了24.7%,郵電通信業(yè)的平均利潤(rùn)率更是高達(dá)33.6%。作為建筑業(yè)的后續(xù)產(chǎn)業(yè),物業(yè)管理業(yè)利潤(rùn)率與建筑業(yè)不可比,而行業(yè)利潤(rùn)率最低的物業(yè)服務(wù)業(yè),卻承受著高于其他行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率。此外,與物業(yè)管理業(yè)同稅率的金融保險(xiǎn)業(yè),享受著國(guó)家營(yíng)業(yè)稅多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策,卻沒有一項(xiàng)優(yōu)惠政策惠及物業(yè)管理行業(yè),明顯存在著行業(yè)高低收入的差別和減免優(yōu)惠政策的不同。

2、物業(yè)管理業(yè)的營(yíng)業(yè)稅是以企業(yè)營(yíng)業(yè)額為依據(jù)計(jì)算征收,企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重。在酬金制收費(fèi)模式下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額為向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)資金,由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)酬金兩部分構(gòu)成,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是用“以支定收”的方式確定的,具有明顯的業(yè)性質(zhì),其中物業(yè)服務(wù)支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)日常開支,具有代收代付的性質(zhì),不應(yīng)作為稅基。

3、目前,物業(yè)管理行業(yè)在保潔、設(shè)備維修等專項(xiàng)服務(wù)外包存在重復(fù)征稅的問題。隨著社會(huì)專業(yè)化分工的日趨細(xì)化,物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包,相關(guān)工作必須由相應(yīng)專業(yè)技術(shù)部門來完成,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能擁有龐大的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。如屬于國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的消防、電梯維護(hù)等必須委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān);專業(yè)外墻清洗、日常專業(yè)保潔、中央空調(diào)維保等專項(xiàng)服務(wù),也應(yīng)分包委托給其他專業(yè)公司完成。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)分包公司之間存在收入共享問題,在申報(bào)本企業(yè)營(yíng)業(yè)稅時(shí),應(yīng)允許將外包服務(wù)的支出從物業(yè)服務(wù)資金收入中予以扣減,以余額作為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)。而目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅時(shí),不允許將各分包專業(yè)公司的收入扣減,而是按照收入全額計(jì)征,明顯存在重復(fù)征稅的問題。

4、所得稅方面,國(guó)家稅務(wù)總局所發(fā)《企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率核定表》中,將物業(yè)管理這一特殊業(yè)態(tài)籠統(tǒng)并入“服務(wù)業(yè)”中的“其它行業(yè)”,此舉有失偏頗。其一,據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2008年的《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》顯示,目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小,創(chuàng)富能力差,多數(shù)企業(yè)生存狀況困難,缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),40%以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處于虧損狀態(tài),近20%的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況“持平”,物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征明顯,而根據(jù)現(xiàn)行所得稅關(guān)于小型微利企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策的條件對(duì)比,物業(yè)管理業(yè)被排除在外。其二,物業(yè)管理業(yè)更不符合國(guó)家需重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè),無法享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策,物業(yè)管理業(yè)在夾縫中求生存。

二、完善物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的具體建議

近年來,國(guó)家推出了住宅產(chǎn)業(yè)化的一系列政策,促進(jìn)了我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)從粗放型、數(shù)量型向集約型、質(zhì)量型轉(zhuǎn)變;同樣,物業(yè)管理行業(yè)也亟待借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的物管經(jīng)驗(yàn),探索符合國(guó)際慣例并適合中國(guó)國(guó)情的物管體系,建立社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物管新路,以求企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。在相關(guān)政策支持上,稅收政策的扶持應(yīng)為最直接、最行之有效的辦法。

1、獨(dú)立稅目、調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率。隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步及城市現(xiàn)代化程度的進(jìn)一步提高,物業(yè)管理業(yè)將面對(duì)更加廣闊領(lǐng)域和空間。隨著各種現(xiàn)代管理措施、先進(jìn)的服務(wù)理念及高科技的應(yīng)用,物業(yè)管理服務(wù)將向高端化、技術(shù)化的方向發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)逐步成為一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的覆蓋全社會(huì)的綜合管理行業(yè)。鑒于此,建議在營(yíng)業(yè)稅稅目中單獨(dú)設(shè)立“物業(yè)管理業(yè)”子稅目,比照郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、文化體育業(yè),將物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)稅由現(xiàn)行5%的稅率調(diào)低為3%的稅率。

2、調(diào)整營(yíng)業(yè)稅稅基,對(duì)物業(yè)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)差額征收。其一,對(duì)代管代付性質(zhì)的資金,采取以扣減代管代付資金后差額作為計(jì)稅依據(jù)。其二,結(jié)合目前物業(yè)管理行業(yè)在保潔、設(shè)備維修等專項(xiàng)服務(wù)外包存在重復(fù)征稅的問題,建議比照旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)的征稅方式,合理扣減外包服務(wù)的支出,將剩余的服務(wù)費(fèi)收入作為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)。如:比照旅游業(yè)將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門票或者支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅;比照廣告業(yè)以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告者(包括媒體、載體)的廣告費(fèi)后的余額,為營(yíng)業(yè)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,以體現(xiàn)合理稅基,避免重復(fù)征稅。

3、在所得稅上,應(yīng)尊重物業(yè)服務(wù)業(yè)利潤(rùn)率低的實(shí)事,實(shí)行適當(dāng)?shù)亩愂諆A斜政策。因物業(yè)服務(wù)業(yè)既非小型微利企業(yè),又非高新技術(shù)企業(yè),在所得稅上不能享受相關(guān)優(yōu)惠政策。建議國(guó)家稅務(wù)總局能夠盡快出臺(tái)相關(guān)政策,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的項(xiàng)目,作為應(yīng)納稅所得額,計(jì)征企業(yè)所得稅。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)自身而言,亦應(yīng)加強(qiáng)管理人員素質(zhì),加強(qiáng)自身管理,進(jìn)行相關(guān)稅收政策籌劃,如:在物業(yè)服務(wù)業(yè)有關(guān)所得稅征收方式上,對(duì)于內(nèi)部管理較為規(guī)范,具有一定規(guī)模和較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè),可申請(qǐng)實(shí)行查帳征收方式則較為有利;而對(duì)小規(guī)模且財(cái)務(wù)管理不健全的物業(yè)服務(wù)企業(yè),建議采取向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)核定征收的辦法更為有利。

參考文獻(xiàn)

[1]中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書處.物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告[J].中國(guó)地產(chǎn),2008(8).

[2]董賢鈞.物業(yè)管理新十年發(fā)展暢想[J].中國(guó)物業(yè)管理,2010(1).

[3]張亞佩.淺析我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及對(duì)策[J].民營(yíng)科技,2009(9).

[4]徐彥琴.淺談我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展[J].現(xiàn)代企業(yè)教育,2010(1).

[5]林常青.關(guān)于減輕物業(yè)管理行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的建議[J].中國(guó)物業(yè)管理,2008(2).

第4篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文

公司全程策劃工作程序

[初步接洽階段]

1、項(xiàng)目資源條件整合及判斷

負(fù)責(zé)部門：策劃部、部、研究部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目策劃大綱》

中心內(nèi)容：

宏觀資料：市場(chǎng)整體、片區(qū)趨勢(shì)、基本行情。

地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)。

周邊資料：交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷售。

發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。

判斷內(nèi)容：優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、把握度。

2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)或調(diào)整建議

負(fù)責(zé)部門：策劃部

報(bào)告名稱：《會(huì)議紀(jì)要匯總》

《**項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)提示》

或《項(xiàng)目調(diào)整建議》

中心內(nèi)容：草圖、立意、說明、交流記錄

[前期策劃階段]

3、地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析

負(fù)責(zé)部門：策劃部、投資部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目土地價(jià)值與分析報(bào)告》

中心內(nèi)容：適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較

4、資源綜合及定位

負(fù)責(zé)部門：策劃部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》

中心內(nèi)容：上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意

5、依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查

負(fù)責(zé)部門：策劃部、研究部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》

中心內(nèi)容：客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù)

6、經(jīng)濟(jì)可行性分析

負(fù)責(zé)部門：投資部、策劃部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告》

中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價(jià)格的分析。

7、初步營(yíng)銷框架

負(fù)責(zé)部門：策劃部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷報(bào)告》

中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系

8、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤

負(fù)責(zé)部門：策劃部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷報(bào)告》《**項(xiàng)目建筑概念設(shè)計(jì)》《**項(xiàng)目環(huán)藝概念設(shè)計(jì)》或《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見》《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》

中心內(nèi)容：草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)

[營(yíng)銷策劃階段]

9、營(yíng)銷整體規(guī)劃

負(fù)責(zé)部門：策劃部、部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目營(yíng)銷整體規(guī)劃》

中心內(nèi)容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。

10、經(jīng)濟(jì)敏感分性

負(fù)責(zé)部門：投資部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報(bào)告》

中心內(nèi)容：造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。

11、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門：投資部、部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告》

中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。

12、物業(yè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門：投資部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目的物業(yè)模型》

中心內(nèi)容：配合營(yíng)銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和"標(biāo)準(zhǔn)"物業(yè)管理模式的融合。

13、銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門：部、策劃部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》

中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算

14、項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門：策劃部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》

中心內(nèi)容：VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

15、廣告宣傳炒作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門：策劃部、部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目新聞炒作提綱和廣告計(jì)劃》

中心內(nèi)容：戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

16、銷售活動(dòng)規(guī)劃及策劃

負(fù)責(zé)部門：策劃部、部

報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃報(bào)告》∑《**項(xiàng)目**活動(dòng)報(bào)告策劃書》

中心內(nèi)容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞會(huì)，展銷會(huì)的其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

17、裝修套餐

負(fù)責(zé)部門：策劃部、部

報(bào)告名稱：《裝修套餐服務(wù)計(jì)劃報(bào)告》

中心內(nèi)容：售后裝修和裝修按揭服務(wù)。

[銷售實(shí)施階段]

18、銷售培訓(xùn)

負(fù)責(zé)部門：部、策劃部、投資部

教材名稱：《銷售基礎(chǔ)知識(shí)》《**項(xiàng)目銷售相關(guān)內(nèi)容》

中心內(nèi)容：建筑知識(shí)、樓盤背景、項(xiàng)目?jī)?yōu)勝、對(duì)手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。

19、執(zhí)行修正

負(fù)責(zé)部門：部、策劃部

往來文件：《**項(xiàng)目銷售情況總結(jié)》《**項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正安案》

中心內(nèi)容：根據(jù)銷售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營(yíng)整營(yíng)銷計(jì)劃。

20、置業(yè)錦囊

負(fù)責(zé)部門：策劃部投資部

報(bào)告總稱：《置業(yè)錦囊》

第5篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文

縣人大常委會(huì)年終工作總結(jié) 綜治工作自查年終工作總結(jié) 公安交警部門年終工作總結(jié) 國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)年終工作總結(jié)

一、工作完成情況 (一)物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(討論稿)、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

(二)直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬元;機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬元;主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬元;自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬元。

3、房屋修繕工作。一是XX年2月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確XX年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《XX年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

(三)房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶;二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū);三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

(四)樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達(dá)60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)?rdquo;的良性互動(dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

(五)景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算;二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查;三是由規(guī)劃部門提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

(一)物業(yè)管理方面工作

1、出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(討論稿)可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第6篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的開端，直接關(guān)系著整個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量的好壞。該階段，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極加入到整個(gè)設(shè)計(jì)過程中去。在設(shè)計(jì)階段，開發(fā)人員一般會(huì)考慮兩個(gè)方面，一方面是自己的設(shè)計(jì)是否在實(shí)踐中可行，另一方面就是未來的業(yè)主是否會(huì)感覺舒適、便利、滿意，而物業(yè)管理均可以參與到這兩方面的討論中去。前一方面，物業(yè)管理公司可以憑借自己和各類業(yè)主溝通的經(jīng)驗(yàn)，得到業(yè)主心中最為滿意的樣板建筑。后一方面，物業(yè)管理公司在平時(shí)對(duì)住戶房屋進(jìn)行維修等工作時(shí)，搜集到一些不符合實(shí)際需求的設(shè)計(jì)。比如說，南方大多數(shù)鋁合金窗都是平口槽的，在梅雨季節(jié)或是臺(tái)風(fēng)到來之時(shí)，雨水往往會(huì)在槽中聚集，影響用戶的使用，如果可以將槽改成內(nèi)高外低的模式，就不會(huì)產(chǎn)生類似問題，而這些信息都可以從物業(yè)公司處獲取到?，F(xiàn)在多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最后的驗(yàn)收階段都有明文規(guī)定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案如果沒有物業(yè)管理公司的介入則不可以開工，在結(jié)算過程中，如果沒有物業(yè)管理公司介入工程，則不能付款?？梢姡嗟娜艘呀?jīng)意識(shí)到物業(yè)管理公司在整個(gè)工程項(xiàng)目中起到的關(guān)鍵作用。物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工階段主要起到了監(jiān)督作用，它的監(jiān)督作用同專業(yè)監(jiān)理有很大的不同。專業(yè)監(jiān)理公司為項(xiàng)目提供的服務(wù)是有時(shí)效的，一般在項(xiàng)目結(jié)束后，其合作關(guān)系就會(huì)解除，而物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督卻是長(zhǎng)效的，由于物業(yè)管理公司在項(xiàng)目結(jié)束后會(huì)接受其全部管理工作，因此項(xiàng)目質(zhì)量的高低決定了物業(yè)管理公司在項(xiàng)目結(jié)束后的花費(fèi)。為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，物業(yè)管理公司往往會(huì)更加關(guān)注項(xiàng)目開工過程中的質(zhì)量問題。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們選擇住宅的標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了改變，物業(yè)管理越來越成為消費(fèi)者購(gòu)買物業(yè)時(shí)考慮的重要因素之一。有學(xué)者在一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告中指出，消費(fèi)者在選擇住房時(shí)，物業(yè)管理可以占全部因素的20%-30%，可見，物業(yè)管理的重要作用。為了在銷售中發(fā)揮物業(yè)管理的積極作用，物業(yè)方面應(yīng)該在銷售之前做好以下幾項(xiàng)準(zhǔn)備：規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容、規(guī)劃物業(yè)配置、確定組織結(jié)構(gòu)、完成財(cái)務(wù)預(yù)算、準(zhǔn)備全部相關(guān)物業(yè)管理合同。這樣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到全面銷售階段時(shí)，其物業(yè)管理也就進(jìn)入到具體實(shí)施階段，可以讓潛在業(yè)主們直接看到該項(xiàng)目物業(yè)管理的實(shí)效如何。

上文主要討論了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，下面筆者將結(jié)合物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中起到的作用討論如何完善物業(yè)管理，并以大連高新園區(qū)普羅旺斯樓盤為例介紹如何才能使房地產(chǎn)物業(yè)管理同房地產(chǎn)行業(yè)的配合更加默契，以進(jìn)一步提升住戶的利益。大連普羅旺斯于2012年初開盤，并由大連億達(dá)物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)。由于其充分發(fā)揮了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用，整個(gè)樓盤的開發(fā)以及銷售過程都十分順利。1、物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作的完善途徑房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，物業(yè)管理若想要發(fā)揮良好的作用就需要相應(yīng)配套設(shè)施的輔助，而這些輔助設(shè)施就要從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前的規(guī)劃開始。一方面，在項(xiàng)目完工后，要格外注意項(xiàng)目收尾并做好移交工作。項(xiàng)目收尾時(shí)剩余工作量不是很大，但是較為繁雜，如果處理不好很有可能影響項(xiàng)目的移交，進(jìn)而影響業(yè)主的入住。億達(dá)物業(yè)在接手普羅旺斯樓盤伊始，就開始進(jìn)行全面的設(shè)施規(guī)劃，并將物業(yè)方面的需求同整個(gè)樓盤的設(shè)計(jì)緊密結(jié)合在一起。項(xiàng)目結(jié)束前后，億達(dá)物業(yè)切實(shí)從業(yè)主角度出發(fā)，在處理好收尾工作之余，同時(shí)解決了業(yè)主關(guān)心的水、電、煤氣等問題，使得業(yè)主的入住過程也相當(dāng)順利。2、開工階段與物業(yè)管理銜接工作的完善在整個(gè)項(xiàng)目的開工過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)該充分發(fā)揮自己的監(jiān)督職能，做好監(jiān)督工作。工程質(zhì)量的高低與物業(yè)管理公司的利益息息相關(guān)，如果工程質(zhì)量較差，今后在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，管理公司就要花費(fèi)更多的財(cái)力物力進(jìn)行維修等工作。億達(dá)物業(yè)全程參與工程監(jiān)督，并聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院多位專家參與樓盤的建造，在工程中提出許多可行建議，使得整體工程質(zhì)量得到了保證，這在之后的物業(yè)管理過程中也進(jìn)一步得到證實(shí)。業(yè)主維修比例在同業(yè)中較低。3、轉(zhuǎn)變觀念，提升物業(yè)管理水平物業(yè)管理是一項(xiàng)十分專業(yè)的工作，要求專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)擁有一套相適應(yīng)的管理制度。所以，物業(yè)管理需要從觀念處著手，進(jìn)一步提升物業(yè)管理水平。首先，物業(yè)管理需要一個(gè)專業(yè)、素質(zhì)高、能力強(qiáng)的精英隊(duì)伍。隨著住宅多樣化以及住宅的復(fù)雜化，物業(yè)管理越來越需要一批有專業(yè)背景的人去從事這方面的工作，這樣才能正確處理好與業(yè)主的關(guān)系。另外，物業(yè)管理公司需要首先考慮社會(huì)效益，其次才是經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，確保社區(qū)形成一個(gè)良好、和諧的生活氛圍。億達(dá)物業(yè)在整個(gè)管理過程中，非常重視自身團(tuán)隊(duì)建設(shè)，確保團(tuán)隊(duì)中各個(gè)都是同業(yè)中的精英。另外，億達(dá)物業(yè)的工作人員經(jīng)常組織一些社區(qū)活動(dòng)，看望孤寡老人等，在業(yè)主中樹立了良好的口碑，贏得了更多業(yè)主的認(rèn)可。

從上面的論述可以看出，物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)過程息息相關(guān)，研究者在進(jìn)行物業(yè)管理研究時(shí)，不能忽略房地產(chǎn)開發(fā)過程對(duì)其的影響，兩者是相輔相成的。希望本文可以對(duì)物業(yè)管理的實(shí)踐提供一些理論和實(shí)踐上的幫助。

本文作者：程本強(qiáng)工作單位：深圳廣播電視大學(xué)

第7篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文

1.總則

1.1編制目的

為科學(xué)有效應(yīng)對(duì)我市物業(yè)管理區(qū)域可能出現(xiàn)的安全突發(fā)事件，規(guī)范應(yīng)急處置工作，切實(shí)消除我市物業(yè)管理區(qū)域安全隱患，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共安全，特制定本預(yù)案。

1.2編制依據(jù)

《中華人民共和國(guó)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定。

1.3編制范圍

本預(yù)案適用于全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事件的應(yīng)急處置工作。

1.4編制工作原則

1.4.1以塊為主，屬地管理。安全事件發(fā)生后，在各區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，堅(jiān)持條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理，實(shí)行區(qū)(市)管理制，建立靈活快速、功能全面的預(yù)警和應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制。

1.4.2以人為本，依法規(guī)范。以保障人民群眾的生命安全為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，最大限度地減少安全事件造成的人員傷亡和危害;應(yīng)急預(yù)案要符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，要與相關(guān)政策相銜接，要依法行政，依法實(shí)施應(yīng)急預(yù)案。

1.4.3預(yù)防為主，平戰(zhàn)結(jié)合。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)預(yù)防為主的思想，樹立常備不懈的觀念，經(jīng)常性地做好應(yīng)對(duì)安全事件發(fā)生的思想、預(yù)案、機(jī)制和工作等方面的準(zhǔn)備。建立安全應(yīng)急處置專業(yè)小組，加強(qiáng)管理人員安全方面工作的培訓(xùn)力度，定期組織企業(yè)員工、小區(qū)居民進(jìn)行安全應(yīng)急演練。

2.組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)

2.1指揮機(jī)構(gòu)

按照安全應(yīng)急工作的需要，成立物業(yè)管理安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市物業(yè)辦主任擔(dān)任組長(zhǎng)，組員由各區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門負(fù)責(zé)人組成。

2.2工作機(jī)構(gòu)

物業(yè)管理安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市物業(yè)辦，主任張宣文，常務(wù)副主任王西濤。辦公室職責(zé)：統(tǒng)一協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全督查工作，對(duì)重點(diǎn)問題提出指導(dǎo)性意見;組織召開安全工作聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)部署上級(jí)有關(guān)安全工作的指示精神和相關(guān)文件的傳達(dá);及時(shí)向上級(jí)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)重(第一范文站)大事項(xiàng)和突發(fā)事件的應(yīng)急處理情況;其它內(nèi)部工作事項(xiàng)的通知、協(xié)調(diào)等工作。

2.3成員單位及職責(zé)

各區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門成立相應(yīng)組織機(jī)構(gòu)，確立專門辦事機(jī)構(gòu)、專職工作人員，根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況，明確職責(zé)分工，認(rèn)真組織督促、落實(shí)安全工作，及時(shí)處理解決安全工作中的問題，強(qiáng)化工作措施，加強(qiáng)安全檢查工作的監(jiān)督和檢查工作。

2.4督察長(zhǎng)效機(jī)制

由各區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門抽調(diào)精通業(yè)務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)的1-2名工作人員，組成2個(gè)督導(dǎo)組，定期對(duì)各區(qū)(市)的安全工作進(jìn)行指導(dǎo)、督察，并提出指導(dǎo)意見。各區(qū)(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)成立相應(yīng)檢查小組，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的安全隱患進(jìn)行全面督察，并將檢查情況整理匯總及時(shí)上報(bào)。

2.5信息報(bào)送和處理

2.5.1各區(qū)(市)物業(yè)行政主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立安全事件信息快速報(bào)送制度。制定應(yīng)急值守制度、應(yīng)急報(bào)告制度和應(yīng)急舉報(bào)制度，及時(shí)準(zhǔn)確的向有關(guān)部門報(bào)送信息。

2.5.2各區(qū)(市)物業(yè)行政主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)向上級(jí)部門報(bào)告有關(guān)安全事件的應(yīng)急處置或完成情況。

2.5.3在安全事件應(yīng)急處置中，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)實(shí)行24小時(shí)值班，隨時(shí)通報(bào)情況，及時(shí)、準(zhǔn)確反饋信息。

2.5.4物業(yè)管理安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)收集、匯總各類安全信息，經(jīng)過分析研究后，及時(shí)通報(bào)相關(guān)單位。

2.6指揮和協(xié)調(diào)

2.6.1各區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)采取有效措施確保政令暢通。屬于跨區(qū)域的協(xié)調(diào)工作，由物業(yè)管理安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指揮。

2.6.2應(yīng)急預(yù)案啟動(dòng)后，各區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照有關(guān)部門的規(guī)定落實(shí)相關(guān)安全工作。

3.重點(diǎn)區(qū)域和部位的安全工作

3.1物業(yè)管理區(qū)域的高層建筑、商場(chǎng)、寫字樓的各種設(shè)備設(shè)施，如配電室、泵房、中央空調(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房等存在的設(shè)施缺損和因不能使用所造成的安全隱患。

3.2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章建筑、違章搭蓋占用防火間距、消防通道、疏散通道等安全隱患，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出租房屋、沿街店面存在的安全隱患，在建筑周圍空中和地面設(shè)置影響應(yīng)急車輛通行的安全隱患。

3.3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)急設(shè)施的整治，設(shè)施無法正常使用或因被偷盜等原因缺損造成的安全隱患。

3.4物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)因車輛集中停放造成的安全隱患，以及停車場(chǎng)內(nèi)因缺損或不能使用的應(yīng)急設(shè)施造成的安全隱患。

3.5物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在集生產(chǎn)、銷售、儲(chǔ)存、居住為一體的“三合一”、“多合一”建筑和小商場(chǎng)、小餐飲場(chǎng)所、小旅館、小歌舞娛樂、小網(wǎng)吧、小美容洗浴、小學(xué)校(幼兒園)、小醫(yī)院(診所)、小生產(chǎn)加工企業(yè)這些“九小場(chǎng)所”，以及擅自改變建筑使用功能的倉(cāng)庫(kù)、勞動(dòng)密集生產(chǎn)車間、員工集體宿舍集生產(chǎn)、銷售、居住為一體的建筑物的安全隱患。

3.6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在易燃易爆化學(xué)物品生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所存在的安全隱患。

4.安全工作完善事項(xiàng)

4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場(chǎng)所要設(shè)置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌且醒目的警示標(biāo)識(shí)，告示注意事項(xiàng)，明確禁止行為。

4.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的自我檢查防范予以告示，提醒業(yè)主對(duì)雨蓬、花架、曬衣架、空調(diào)室外機(jī)架和陽(yáng)臺(tái)扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等行為，強(qiáng)化自我安全防范意識(shí)。

4.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域安全防范重點(diǎn)部位的日常巡查，加強(qiáng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施及公共設(shè)施設(shè)備定期巡查并做好巡查紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，不留隱患。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進(jìn)行回訪，增強(qiáng)安全系數(shù)。

4.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)修訂公共區(qū)域安全防范預(yù)案，要對(duì)安全防范應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行全面檢查、調(diào)整完善，明確安全防范應(yīng)急處理程序。

4.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照市政府的有關(guān)規(guī)定，對(duì)已制定的惡劣天氣安全防范應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)執(zhí)行力度，強(qiáng)化值班制度，凡遇惡劣天氣，要立即行動(dòng)，按照責(zé)任分工和要求全面做好安全工作。

4.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域出入口實(shí)行定時(shí)值班和巡查，推行24小時(shí)安全防范制度，對(duì)符合條件的小區(qū)要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)客人、車輛出入登記制度，并確保小區(qū)內(nèi)車輛停放有序。

4.7物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)小區(qū)安全防范的投入，提高技術(shù)防范水平。對(duì)已實(shí)施樓宇對(duì)講、電控防盜、家庭防盜報(bào)警、小區(qū)重點(diǎn)部位監(jiān)控等技防工程的應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)。

5.緊急處置

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)高度重視物業(yè)管理安全工作，把做好安全工作提高到事關(guān)群眾生命財(cái)產(chǎn)安全、事關(guān)構(gòu)建和諧社會(huì)的大局來認(rèn)識(shí)。加強(qiáng)檢查、監(jiān)督、落實(shí)小區(qū)的安全工作。物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人作為管理小區(qū)安全工作的第一責(zé)任人，要把安全工作提到當(dāng)前企業(yè)的頭等大事來抓。如有安全問題發(fā)生，應(yīng)在第一時(shí)間向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)解決處理。

6.后果評(píng)估

6.1安全事件應(yīng)急處置完畢后，各區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門要查明導(dǎo)致引發(fā)安全事件的原因。屬責(zé)任事故的，要查明責(zé)任人及各自責(zé)任的大小，并擬寫調(diào)查報(bào)告及時(shí)報(bào)送相關(guān)部門。

6.2通過總結(jié)，找出預(yù)警和處置環(huán)節(jié)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，逐步完善應(yīng)急機(jī)構(gòu)，提高預(yù)警和應(yīng)急處置能力，提升管理水平，避免類似事件再次發(fā)生。

7.監(jiān)督管理

7.1預(yù)案演練

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年應(yīng)組織一至兩次安全事件應(yīng)急預(yù)案的演練。演練前要明確演練的內(nèi)容和目標(biāo)，制定周密的演練計(jì)劃。對(duì)參與演練的人員要進(jìn)行安全教育并落實(shí)安全措施。演練范圍內(nèi)要設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)并事先通知演練范圍內(nèi)的人員。演練后對(duì)演練效果進(jìn)行評(píng)估并作好總結(jié)。

7.2宣傳

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用板報(bào)、宣傳欄和社區(qū)刊物等宣傳途徑在小區(qū)內(nèi)積極開展安全知識(shí)專題宣傳，做到家喻戶曉、人人皆知。努力營(yíng)造安全工作的良好氛圍。

7.3獎(jiǎng)勵(lì)和責(zé)任

7.3.1對(duì)在安全應(yīng)急處置工作中做出特殊貢獻(xiàn)的先進(jìn)集體和個(gè)人，由各區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門及時(shí)向有關(guān)部門通報(bào)并給予表彰。

7.3.2對(duì)不服從有關(guān)行政管理部門調(diào)遣，，失職、瀆職的、延誤時(shí)機(jī)造成損失的單位或個(gè)人，依法處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

7.4監(jiān)督檢查

7.4.1各區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門應(yīng)每月指派專人對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)責(zé)令整改。市物業(yè)行政管理部門將定期組織全市范圍的安全隱患巡查工作，對(duì)于整改不利，存在問題較為嚴(yán)重的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將予以嚴(yán)肅處理，并將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

7.4.2物業(yè)管理安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)同有關(guān)行政部門對(duì)本預(yù)案進(jìn)行監(jiān)督檢查，保障各項(xiàng)措施落實(shí)到位。

8.預(yù)案更新

市物業(yè)行政管理部門將根據(jù)實(shí)際情況以及有關(guān)法律、法規(guī)修改情況，對(duì)本預(yù)案及時(shí)進(jìn)行修改、完善。

9.預(yù)案實(shí)施時(shí)間

第8篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文

當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)糾紛案件數(shù)量上升的同時(shí)也給我國(guó)的司法審判機(jī)關(guān)帶來了不小的壓力。之所以會(huì)給我國(guó)的司法審判機(jī)關(guān)帶來壓力，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)糾紛案件的特殊性決定的。物業(yè)糾紛案件具有案件類型多樣、涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜以及多發(fā)群體性案件等特征，加之我國(guó)關(guān)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的相關(guān)法律體系不健全，所以說物業(yè)服務(wù)糾紛案件給我國(guó)的司法審判機(jī)關(guān)帶來一定的壓力。隨著我國(guó)《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相繼出臺(tái)，我國(guó)的司法審判機(jī)關(guān)在處理物業(yè)糾紛案件中己經(jīng)有了相應(yīng)的法律依據(jù)，為了更好的為司法審判機(jī)關(guān)提供審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的杠桿，2009年我國(guó)最高人民法院有出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)解釋》，針對(duì)物業(yè)服務(wù)雙方在服務(wù)中所處的地位以及法律賦予雙方的權(quán)力和應(yīng)該履行的義務(wù)作了明確的規(guī)定。這樣一來，我國(guó)的司法審判機(jī)關(guān)在處理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的時(shí)候就不會(huì)再有壓力，也可以提升我國(guó)司法審判機(jī)關(guān)的辦案效率。

通過上面的闡述，我們不難看出《物業(yè)服務(wù)解釋》的出臺(tái)，對(duì)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)起到了重要作用，也為國(guó)家司法機(jī)關(guān)提供了相應(yīng)的幫助?！段飿I(yè)服務(wù)解釋》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行的相關(guān)法律問題是值得我們研究的，對(duì)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)業(yè)，提升物業(yè)服務(wù)水平具有重要意義。

一、我國(guó)相關(guān)法律關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主所處的地位與應(yīng)該履行的義務(wù)認(rèn)定

(一)業(yè)主在合同中的主體地位認(rèn)定

關(guān)于業(yè)主在物業(yè)合同中所處的地位問題，在我國(guó)的司法實(shí)踐當(dāng)中經(jīng)常會(huì)遇到。許多業(yè)主不能認(rèn)清自身在物業(yè)服務(wù)合同中所處的地位，大部分業(yè)主都會(huì)認(rèn)為自身并非物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，因此可以拒絕接受物業(yè)服務(wù)合同的約束。造成業(yè)主產(chǎn)生這樣的認(rèn)識(shí)的主要原因在于在訂立物業(yè)服務(wù)合同的過程中，業(yè)主并沒有直接參與。物業(yè)服務(wù)合同可以分為前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同通常情況下是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的:而普通的物業(yè)合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，兩次合同的簽訂業(yè)主并沒有直接參與，因此，業(yè)主認(rèn)為自身并非物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，可以不接受物業(yè)服務(wù)合同的約束。事實(shí)上，這種做法是不對(duì)的。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，我國(guó)《物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》是有明確規(guī)定的，根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。同時(shí)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條明確規(guī)定建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。根據(jù)以上我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，我們不難看出業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主體地位。同時(shí)，對(duì)于普通的物業(yè)服務(wù)合同，關(guān)于業(yè)主在合同中的主體地位在《物權(quán)法》第76條以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條中也有明確的闡述。因此，我們業(yè)主應(yīng)該認(rèn)清自身在物業(yè)服務(wù)合同中的主體地位，認(rèn)真行使自身的權(quán)利同時(shí)也要履行相關(guān)法律義務(wù)。

(二)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)該履行的義務(wù)

1.首先業(yè)主有繳納物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)的義務(wù)

物業(yè)公司服務(wù)對(duì)象的主體就是業(yè)主，所以，為了物業(yè)公司的正常開銷、運(yùn)轉(zhuǎn)，在物業(yè)公司認(rèn)真履行合同所規(guī)定的義務(wù)時(shí)，我們廣大業(yè)主就必須繳納一定的服務(wù)費(fèi)。關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的認(rèn)識(shí)不同的學(xué)者有其不同的看法。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該包括兩個(gè)方面:一方面應(yīng)該是用于處理保修期內(nèi)業(yè)主建筑物基本維護(hù)、修繕、整治工作:另一方面應(yīng)該是在保修期后用于維護(hù)公共區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與修繕的費(fèi)用。具詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，在出現(xiàn)的物業(yè)合同糾紛中，大部分都是一些業(yè)主在物業(yè)公司服務(wù)完成后拒絕繳納服務(wù)費(fèi)而造成的。我國(guó)《物業(yè)服務(wù)解釋》第6條明確經(jīng)過書面催繳后，如果業(yè)主沒有正當(dāng)?shù)睦碛刹蝗ダU納服務(wù)費(fèi)時(shí)，或者在規(guī)定的期限內(nèi)還沒有繳納相關(guān)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)公司可以像人民法院訴訟，而且人民法院應(yīng)給予物業(yè)公司必要的支持。簡(jiǎn)單的來說就是業(yè)主在接受物業(yè)公司的義務(wù)服務(wù)后，在不正當(dāng)理由的情況下不繳納服務(wù)費(fèi)用，人民法院對(duì)其是不予以支持的。

2.業(yè)主的協(xié)助義務(wù)

業(yè)主的協(xié)助義務(wù)是指，業(yè)主有義務(wù)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)與保修的義務(wù)。

第9篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文

安富軟件公司有一套建立在其TeamFusion協(xié)同辦公平臺(tái)上的物業(yè)管理系統(tǒng)，也許可以滿足需要。整個(gè)物業(yè)管理系統(tǒng)由部門業(yè)務(wù)、協(xié)作辦公、個(gè)人辦公和系統(tǒng)管理四個(gè)子系統(tǒng)組成。

其中部門業(yè)務(wù)包括管理部、工程部、行政部、培訓(xùn)部、財(cái)務(wù)部和通用功能。

這個(gè)子系統(tǒng)主要是處理對(duì)外業(yè)務(wù)工作流程，用戶通過TeamFusion任務(wù)的形式來使用這些流程，所有的業(yè)務(wù)流程和協(xié)作辦公的任務(wù)都會(huì)在個(gè)人辦公子系統(tǒng)的待辦事宜中匯總，即每個(gè)用戶只要打開個(gè)人辦公的待辦事宜就可以知道當(dāng)前需要處理的所有任務(wù)。用戶打開任何一個(gè)任務(wù)，在該任務(wù)中都會(huì)有一個(gè)提示欄，提示用戶在當(dāng)前的任務(wù)步驟應(yīng)該執(zhí)行哪些操作。任務(wù)的提醒通過E-mail、TeamFusion即時(shí)消息或SMS發(fā)送給當(dāng)前步驟的負(fù)責(zé)人，而這些提醒的方式是預(yù)先定義在流程中的。如果流程發(fā)生了改變，系統(tǒng)的管理員可以使用管理子系統(tǒng)中的流程定義工具，對(duì)流程進(jìn)行可視化修改。

協(xié)作辦公包括協(xié)同辦公、工作流程、資料管理查詢和個(gè)人辦公等幾方面的功能。

該子系統(tǒng)可以處理虹橋上海城物業(yè)管理公司內(nèi)部行政事務(wù)，部門與部門、人與人、人與部門之間需要通過相互溝通、協(xié)作完成工作。該子系統(tǒng)具有E-mail、TeamFusion即時(shí)消息、提醒機(jī)制、SMS、討論工具等通訊與溝通方式以及文件資料的共享管理能力以及權(quán)限控制機(jī)制。

個(gè)人辦公子系統(tǒng)包括聯(lián)系人管理、個(gè)人通訊和待辦事宜等功能。

這個(gè)子系統(tǒng)為每個(gè)用戶提供了針對(duì)個(gè)人的功能，為用戶提供事務(wù)的處理中心，集中處理所有類型的任務(wù)，提供便捷多樣的通訊手段。各個(gè)功能都是以任務(wù)為中心，即用戶只要打開一個(gè)界面就可以了解所有需要完成的工作，加上結(jié)合了Microsoft Exchange的E-mail功能，使用戶體會(huì)到最人性化的個(gè)人辦公方式。

系統(tǒng)管理是提供給系統(tǒng)管理員使用的子系統(tǒng)。

系統(tǒng)管理員可以在這里注冊(cè)用戶、為用戶設(shè)置權(quán)限以及監(jiān)控和修改產(chǎn)生錯(cuò)誤的流程等管理工作?？紤]到系統(tǒng)的即時(shí)性和界面的人性化，同時(shí)為了方便用戶的操作，該系統(tǒng)采用客戶機(jī)/服務(wù)器（C/S）結(jié)構(gòu)。客戶機(jī)在TeamFusion標(biāo)準(zhǔn)客戶端的基礎(chǔ)上，可以增加定制的用戶界面。

這么多的子系統(tǒng)，從功能上看似乎與ERP沒有太多的區(qū)別？

PTC公司中國(guó)區(qū)副總裁陳育鈞表示，經(jīng)過了兩年的普及工作，應(yīng)該說市場(chǎng)已經(jīng)開始接受協(xié)同商務(wù)的理念了，下一步就是接受具體的產(chǎn)品了。而ERP只能在一切產(chǎn)品規(guī)格、尺寸、外觀和功能都確定的情況下，才能快速量產(chǎn)，而此前的所有會(huì)議記錄、電話、傳真、E-mail、文件、規(guī)格書，以及采購(gòu)記錄、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、專利申請(qǐng)分析和計(jì)劃進(jìn)度、資料統(tǒng)計(jì)都是協(xié)同作業(yè)的范疇，只有到完全確認(rèn)并可以量產(chǎn)為止，ERP才會(huì)被派上用場(chǎng)?？梢哉f協(xié)同軟件是ERP的基礎(chǔ)。

流程自動(dòng)化最大的好處莫過于把能格式化、規(guī)范化的東西統(tǒng)統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化以便電腦管理，但其最大的風(fēng)險(xiǎn)同樣也是妄想把任意的東西都標(biāo)準(zhǔn)化。我們知道，在一個(gè)企業(yè)中不是所有的東西都能簡(jiǎn)單地進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的，有些東西更需要融入人性化的內(nèi)容。再者，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展使經(jīng)濟(jì)體系越來越復(fù)雜，客戶越來越分散，上、下游伙伴聯(lián)系越來越緊密，而地理位置卻分散在全球各地。因此，企業(yè)需要一種更高效的人性化的“協(xié)作”系統(tǒng)，來有效地規(guī)范企業(yè)系統(tǒng)，讓企業(yè)的所有信息資源得以全方位地管理、整合和優(yōu)化。這一切單憑流程自動(dòng)化是絕對(duì)不夠的。

李萬志表示，一個(gè)好的“協(xié)作”管理并不需要改變現(xiàn)在的工作體系，而是在已有的工作體系上進(jìn)一步完善，讓現(xiàn)有的信息系統(tǒng)真正活起來，成功地避免信息流失。這其中至關(guān)重要的一步就是要構(gòu)建一個(gè)以協(xié)作為中心的企業(yè)模式，從而在“系統(tǒng)到系統(tǒng)”的企業(yè)管理中補(bǔ)充“人到人”的企業(yè)協(xié)作管理。使企業(yè)團(tuán)隊(duì)中的每一個(gè)人都能擁有順暢自如的溝通，哪怕身處異地，也能實(shí)時(shí)共享到信息資源。這樣，在協(xié)作商務(wù)環(huán)境里，企業(yè)所有的商務(wù)關(guān)系都將得到發(fā)展、執(zhí)行和完善。企業(yè)不僅能向市場(chǎng)提供高速、穩(wěn)定且質(zhì)量上乘的交貨方式與服務(wù)，更可以成功管理其員工、客戶與合作伙伴的聯(lián)合知識(shí)資本。

隨著協(xié)同軟件的應(yīng)用，最先受益的將是知識(shí)工作者，因?yàn)閰f(xié)同軟件能夠有效地幫助團(tuán)隊(duì)成員在一個(gè)數(shù)字化共享協(xié)作空間內(nèi)，創(chuàng)建任意大小的組群，并將空間運(yùn)用于不同的工作區(qū)，使內(nèi)部與外部擁有緊密的協(xié)作，結(jié)成交叉的價(jià)值鏈。對(duì)此，北京點(diǎn)擊科技有限公司總經(jīng)理王志東先生也有過精彩表述，協(xié)同的最基本含義是協(xié)同工作，就是多人之間相互配合完成同一目標(biāo)。協(xié)同軟件的基本要求是支持為群組協(xié)作的目的而進(jìn)行的通迅、信息交換、進(jìn)程安排與項(xiàng)目跟蹤以及人員管理等工作。在經(jīng)歷了“接入為王”和“內(nèi)容為王”兩個(gè)階段后，互聯(lián)網(wǎng)已進(jìn)入了以“應(yīng)用為王”為標(biāo)志的第三代互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。有了協(xié)同平臺(tái)，對(duì)企業(yè)用戶來說，原先流程自動(dòng)化不能解決的信息孤島就是水到渠成的事情，他們可以安然享受更高的溝通效率和更低的應(yīng)用成本。

從技術(shù)上來看，協(xié)同商務(wù)產(chǎn)品有些什么特點(diǎn)？

李萬志總裁表示，就以安富TeamFusion協(xié)作技術(shù)平臺(tái)為例，它采用了微軟.NET框架，提供了很多對(duì)象類和模型，能有效降低開發(fā)成本。由于安富技術(shù)協(xié)作平臺(tái)的幾乎全部用C語(yǔ)言編寫，幾乎使用了所有的.NET框架技術(shù)，包括Windows Forms、Web Forms、Web Services、安全等，因此目標(biāo)客戶將包括所有的微軟Windows客戶。