土地資源管理條例精選(九篇)
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第1篇：土地資源管理條例范文
一、引言
我國作為世界領(lǐng)土大國，有著960萬平方公里的國土面積，幅員遼闊，土地資源總量較大，但由于我國人口基數(shù)巨大，人均土地資源占有量遠(yuǎn)低于世界平均水平，土地資源十分的匱乏。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的迅速發(fā)展，對土地資源的需求量不斷上升，各地地價不斷上漲，更可見土地資源的有限性與寶貴性，因此做好土地資源的調(diào)配工作迫在眉睫。
二、土地資源的簡介
1、土地資源的概念
土地資源，即指可以供農(nóng)、林、牧或其他等利用的土地，是人類賴以生存的最基本的生活資料。土地資源往往具有一定的時空性，并且本文由收集整理在對土地資源利用的過程中，通常需要對其采取不同程度的改造措施，以使其滿足人類特定的要求。
2、現(xiàn)階段土地資源存在的問題
隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，土地資源的有限性逐漸凸現(xiàn)出來，制約著我國經(jīng)濟(jì)和社會的進(jìn)一步發(fā)展，并且在土地資源的利用過程中，還涌現(xiàn)出了一些問題。
（1）城市化與耕地保護(hù)的矛盾問題。
隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，城市化與工業(yè)化是我國發(fā)展的必由之路，而在城市化的發(fā)展過程中，必然要占用一部分耕地，如何在城市化發(fā)展與耕地保護(hù)的矛盾中做好決策，既防止耕地被盲目占用，又能最大程度促進(jìn)城市化的發(fā)展。//sixianghuibao/
我國歷年耕地面積圖
（2）土地利用違規(guī)現(xiàn)象
在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中，土地違規(guī)利用的現(xiàn)象屢見不鮮，時有發(fā)生，工業(yè)企業(yè)違規(guī)占用土地進(jìn)行生產(chǎn)，政府違規(guī)拍賣土地，導(dǎo)致我國很多土地資源流失，沒有得到合法的利用，未能對其進(jìn)行合理的規(guī)劃。
我國歷年違規(guī)占用土地面積圖
（3）農(nóng)民的權(quán)益保護(hù)問題
隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的進(jìn)一步發(fā)展，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展已成為大勢所趨，勢必要占用部分農(nóng)民土地進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)，而土地作為農(nóng)民的根本，失去土地對農(nóng)民的權(quán)益造成了很大的損害，成為了社會發(fā)展的阻力與潛在威脅，如何做好農(nóng)民的權(quán)益保護(hù)問題愈發(fā)重要。
三、工商管理學(xué)理論用于土地資源的調(diào)配
1、管理系統(tǒng)原理理論
管理系統(tǒng)原理主要包括整體性觀點(diǎn)、開放式觀點(diǎn)、動態(tài)性觀點(diǎn)、綜合性觀點(diǎn)以及環(huán)境適應(yīng)性觀點(diǎn)這五點(diǎn)，而這五點(diǎn)也是把握利用管理系統(tǒng)原理的關(guān)鍵。土地資源的調(diào)配作為一項系統(tǒng)性工程，需要對整體進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，在促進(jìn)城市化進(jìn)程的同時，做好土地資源使用的科學(xué)性與集約性，既不能只片面地保護(hù)耕地，阻礙城市化的正常進(jìn)程；也不能只單純地重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化建設(shè)而忽視對耕地的保護(hù)，而是應(yīng)該運(yùn)用管理系統(tǒng)原理理論，綜合考慮，統(tǒng)籌兼顧，做到保護(hù)耕地與城市化發(fā)展并行。//html/zongjie/
2、管理人本原理理論
管理人本原理理論即是指以人為本，以人為中心的管理思想，重視人在管理過程中的核心地位與作用，要求管理者在管理活動中重視處理人與人之間的關(guān)系，最大化地調(diào)動人們的積極性和創(chuàng)造性，從而取得更好的管理效果，更好地實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)。對于土地資源的調(diào)配，也是需要以人為本，重視人性化的調(diào)配，尤其是在征用農(nóng)民土地時，更要做到以人為本，積極地采取相關(guān)措施保障農(nóng)民的合法權(quán)益，完善相關(guān)的社會保障體系。另外，在進(jìn)行土地資源的調(diào)配時，還應(yīng)該運(yùn)用管理人本原理理論，對相關(guān)工作人員進(jìn)行管理，提高其工作積極主動性，加快工作效率，提高工作質(zhì)量，以提出更好調(diào)配方案。
3、管理整分合原理理論
管理整分合原理理論即為在整體的規(guī)劃部署下，進(jìn)行明確的分工工作，并對分工進(jìn)行有效地整合。既要了解好整體的目的和規(guī)劃，又要科學(xué)合理地進(jìn)行分工，還應(yīng)該合理地進(jìn)行組織與協(xié)作，并加強(qiáng)組織管理，以確保分工的各個環(huán)節(jié)能協(xié)調(diào)一致地工作。土地資源的調(diào)配是一項較為龐大的工程，需要在整體上把握好城市的現(xiàn)狀與性質(zhì)，結(jié)合實(shí)際的自然地理環(huán)境、歷史背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀等因素，做好整體上的統(tǒng)籌與規(guī)劃，之后分別對城市的建筑、綠化、工業(yè)等進(jìn)行科學(xué)合理地調(diào)配土地資源。另外在調(diào)配的過程中，還要做好對每一項用途的審核以及管理，確保能夠完成整體的目的與規(guī)劃。//sixianghuibao/
4、管理彈性原理理論
管理彈性原理理論就是指在管理的過程中必須保證一定的彈性和適應(yīng)性，以確保能夠適應(yīng)實(shí)際管理過程中可能發(fā)生的各種情況。由于管理具有一定的不確定性，因此管理彈性對于管理的實(shí)際效果有著重要的積極意義。在對土地資源進(jìn)行調(diào)配的時候，也需要運(yùn)用管理彈性原理理論，在保證耕地紅線以及城市化建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，留有一定的余地，以適應(yīng)可能發(fā)生的變動，確保土地資源調(diào)配的有效性和適應(yīng)性。
第2篇：土地資源管理條例范文
工作總結(jié)
一年來，我辦圍繞《土地管理法》、《國土資源管理條例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)和金塔縣人民政府金政發(fā)[2013]115號文件要求，加強(qiáng)集約、節(jié)約利用土地資源管理，在建設(shè)項目規(guī)劃審批、規(guī)劃測量、定位放線等工作環(huán)節(jié)中，加強(qiáng)管理，完善措施，加大違規(guī)違法建筑案件查處力度，取得了明顯成效。
一、加大了土地法律法規(guī)宣傳
為了提高廣大人民群眾的思想認(rèn)識，增強(qiáng)法制觀念，我辦采取多種形式，開展了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有土地使用權(quán)出讓管理規(guī)定》等法規(guī)的宣傳學(xué)習(xí)，增強(qiáng)了廣大市民的國土資源保護(hù)意識。于6月25日在航天廣場懸掛橫幅進(jìn)行宣傳，接到群眾咨詢達(dá)280人次，共印發(fā)宣傳資料1000多張，印發(fā)的法律資料深受廣大人民群眾的歡迎，使大家更深層地了解法律宣傳的重要性。
二、加強(qiáng)了項目用地規(guī)劃審批
強(qiáng)化規(guī)劃執(zhí)法管理，落實(shí)了部門聯(lián)審、專家評審、批前公示等制度，按照現(xiàn)場勘察、征詢國土、環(huán)保等相關(guān)部門意見，核發(fā)建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，杜絕了違規(guī)審批現(xiàn)象。今年共下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證29份，審批用地面積305.4萬平方米。下發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)許可證7份，審批用地面積9.5萬平方米，共出具規(guī)劃出讓條件通知書37份。
三、加強(qiáng)了項目規(guī)劃復(fù)線驗線
認(rèn)真貫徹落實(shí)了測繪管理的各項法律法規(guī)，做到了依法測繪。
一年來，按照縣上基礎(chǔ)測繪規(guī)劃編制工作的安排和部暑，按照《測繪法》等法律法規(guī)的規(guī)定，積極主動配合開展各項測量工作。在規(guī)劃項目建
設(shè)過程中，加強(qiáng)了城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊建設(shè)項目的定位復(fù)線驗線，共完成復(fù)線驗線項目15項。
第3篇：土地資源管理條例范文
關(guān)鍵詞 大中農(nóng)場；土地管理；措施；對策
中圖分類號 F324.1；F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-5739（2013）20-0328-02
土地資源管理是一項造福子孫、功在千秋的長期工作，保護(hù)耕地、人人有責(zé)，需要在實(shí)踐中不斷積累經(jīng)驗，開拓土地管理新思路。建立健全土地管理長效機(jī)制，將土地資源保護(hù)和利用制度化、規(guī)范化，形成全員參與監(jiān)督、突出適度開發(fā)、重點(diǎn)保護(hù)耕地、實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的運(yùn)行體制。
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是大中農(nóng)場的主要經(jīng)濟(jì)支柱，而種植業(yè)又是大中農(nóng)場農(nóng)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)來源，因此合理開發(fā)和保護(hù)現(xiàn)有耕地資源，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是提高大中農(nóng)場效益、推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化工程建設(shè)的根本所在[1-2]。
1 基本情況
大中農(nóng)場位于全國第1個生態(tài)示范市——大豐市境內(nèi)，生態(tài)環(huán)境良好，地理中心坐標(biāo)為東經(jīng)120°39′08″，北緯33°08′04″，土地總面積約為8 200 hm2，其中耕地5 067 hm2。平均海拔3.1 m，地勢平坦，土壤發(fā)源于江淮沖積母質(zhì)，質(zhì)地砂壤—輕壤，有機(jī)質(zhì)含量2%左右。
2 主要措施
2.1 加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，提升土管意識
農(nóng)場專門成立了土地管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由集團(tuán)公司董事長任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，下設(shè)土地管理辦公室，農(nóng)業(yè)管理部牽頭負(fù)責(zé)全場土地管理工作。具體分工：農(nóng)業(yè)管理部負(fù)責(zé)基本農(nóng)田等耕地的管理；林業(yè)分場負(fù)責(zé)林地、道路和水面的管理；基建科負(fù)責(zé)建設(shè)用地的管理。
2.2 科學(xué)編制規(guī)劃，整合土地資源
著眼長遠(yuǎn)考慮，認(rèn)真編制中長期發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的要求，有計劃、有步驟地做好高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)任務(wù)，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)，及時開展土地復(fù)墾工作，切實(shí)提高土地產(chǎn)出率，充分挖掘土地資源[3]。
2.3 完善管理機(jī)制，擴(kuò)大巡查半徑
制定出臺了《江蘇大中農(nóng)場集團(tuán)有限公司土地管理辦法》，根據(jù)農(nóng)場的地形地勢情況，約定詳細(xì)的巡查路線，實(shí)現(xiàn)周巡查、月統(tǒng)計制度，即確保每周對所有路線巡查1遍，每月進(jìn)行統(tǒng)計總結(jié)，確保不留死角，不留盲區(qū)。
2.4 重視普法宣傳，增強(qiáng)保護(hù)意識
利用每年的職工管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)的機(jī)會，開設(shè)土地管理課程，豐富干工的土管知識；在每年“6.12土地日”開展“促節(jié)約、守紅線、惠子孫”等專題活動，增強(qiáng)土地保護(hù)意識；借助“12.4全國法制宣傳日”的機(jī)會，利用廣播、閉路電視等宣傳《中華人民共和國土地管理法》《江蘇省土地管理條例》《江蘇省基本農(nóng)田保護(hù)條例》等法律法規(guī)，增強(qiáng)全員法律意識。
2.5 加大執(zhí)法力度，嚴(yán)懲違法行為
為積極響應(yīng)國土部門年度土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作，會同地方國土部門成立聯(lián)合執(zhí)法組，形成聯(lián)合執(zhí)法長效機(jī)制，對全場范圍內(nèi)，重點(diǎn)對林下占地、河坡違建等違法行為進(jìn)行專項檢查，及時發(fā)現(xiàn)和查處各類違法違規(guī)行為，給違法占地行為予以有力打擊[4]。
2.6 優(yōu)化種植模式，提高土地產(chǎn)出
自2002年起，農(nóng)場逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，改變種植模式，對水稻雜交制種、有機(jī)稻、西瓜草莓、苗木花卉等高效農(nóng)業(yè)進(jìn)行大膽嘗試和積極探索。實(shí)踐證明，高效農(nóng)業(yè)的畝效益要高出常規(guī)稻麥種植3～5倍，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)勢在必行，目前農(nóng)場高效農(nóng)業(yè)初具規(guī)模，水稻雜交制種面積1 000 hm2左右，設(shè)施農(nóng)業(yè)面積133.33 hm2左右，有機(jī)稻種植33.33 hm2左右，景觀苗木33.33 hm2左右。
2.7 健全檔案管理，增強(qiáng)管理效能
成立土地管理辦公室，負(fù)責(zé)土地檔案資料整理工作，包括耕地利用資料、林木栽伐資料、水面管理資料、用地審批資料等，使土地管理工作有據(jù)可查、有章可循，切實(shí)增強(qiáng)土地管理效能。
3 對策
3.1 完善新形勢下土地管理體制
一是積極協(xié)調(diào)溝通，妥善處理糾紛。大中農(nóng)場土地界址復(fù)雜，歷史上存在許多土地糾紛，為了確立土地權(quán)屬，保護(hù)土地資源，農(nóng)場于2004年申請辦理了《國有土地使用權(quán)證》，使農(nóng)場土地資源合法化、規(guī)范化，但由于歷史原因，仍然存在兩處土地糾紛，需與相關(guān)單位進(jìn)一步協(xié)商。二是規(guī)范用地程序，完善用地手續(xù)。近年來，土地實(shí)現(xiàn)屬地管理，農(nóng)場需及時轉(zhuǎn)變觀念，與地方國土部門加強(qiáng)交流，超前協(xié)調(diào)用地規(guī)劃，完善相關(guān)用地手續(xù)[5]。
3.2 將農(nóng)場規(guī)劃納入地方政府總體規(guī)劃
農(nóng)場目前執(zhí)行的規(guī)劃文稿是2007年由南京農(nóng)業(yè)大學(xué)組織編制的《大中農(nóng)場2008—2020年發(fā)展規(guī)劃》，當(dāng)時雖積極爭取，但未能納入地方政府總體規(guī)劃，給項目選址和用地審批造成了很大困難，因此在現(xiàn)行體制下，將農(nóng)場規(guī)劃納入地方總體規(guī)劃，勢在必行。
3.3 多方整合資金，加快土地綜合治理
按照農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化工程發(fā)展的要求，農(nóng)場大力推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，突出防滲斗渠、小型泵站、道路硬化、河道疏浚等農(nóng)水項目建設(shè)，已建成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田1 333.33 hm2左右，農(nóng)田灌排條件得到大大改善，種植水平明顯提高。但土地綜合治理是一項世紀(jì)工程，需要大批資金支持，光靠農(nóng)場一己之力很難實(shí)施，需要政府財政的大力支持。
4 參考文獻(xiàn)
[1] 陸紅生.土地管理學(xué)總論[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2007：145-168.
[2] 仇繼東.天津設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展設(shè)想與對策建議[J].天津農(nóng)業(yè)科學(xué)，2010（1）：5-9.
[3] 李光東，邱道持，王平.中國耕地保護(hù)機(jī)制建設(shè)研究進(jìn)展[J].地理科學(xué)進(jìn)展，2011，30（3）：282-289.
第4篇：土地資源管理條例范文
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地；土地資源；存在問題；規(guī)劃
人口的增長，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與技術(shù)水平的提高，使得人們對土地的需求也在逐漸增加，農(nóng)村的土地資源日益減少。而社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。如何正確利用農(nóng)村土地資源和處理人類與土地之間的關(guān)系，是現(xiàn)在需要面對的重要問題。
1 農(nóng)村土地資源現(xiàn)狀
1.1 利用不合理
隨著我國城鎮(zhèn)化的建設(shè)，城鎮(zhèn)用地也在逐漸加大，耕地資源逐漸減少，土地得不到良好的利用，人均耕地也在逐漸減少。農(nóng)村土地的利用不合理主要由于農(nóng)村土地資源的利用體系不符合該地的自然結(jié)構(gòu)，且有些地方的土地規(guī)劃較落后，對住戶的布局欠缺考究。這樣會導(dǎo)致很多農(nóng)村土地閑置局面的發(fā)生，農(nóng)村用地的開發(fā)并不合理。
我國人口眾多，土地資源屬于不可再生的寶貴資源，土地資源的需求越來越緊張，在農(nóng)業(yè)用地方面更是稀缺，所以必須科學(xué)合理的用地。那么，導(dǎo)致農(nóng)村土地質(zhì)量的原因主要為土地的開發(fā)具有不合理性，在土地耕種時，農(nóng)戶使用過多的農(nóng)藥化肥，影響了土地的質(zhì)量，破壞了生態(tài)環(huán)境。人們在努力追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展時，對土地進(jìn)行不合理的開發(fā)利用，造成了土地水土流失嚴(yán)重，沙漠化和土地荒漠化也逐漸加重。有些企業(yè)排出的污水和大量廢氣也對土地資源造成了嚴(yán)重的污染，土地的質(zhì)量迅速下降。
1.2 管理問題
農(nóng)村土地資源利用中，土地管理是一個很重要的環(huán)節(jié)，目前情況來看，土地資源并沒有得到系統(tǒng)性的規(guī)劃。管理部門沒有對現(xiàn)有的土地進(jìn)行詳細(xì)的策略部署，只看重眼前的經(jīng)濟(jì)利益，而不做長遠(yuǎn)的打算，不斷的建造大型工程，不能合理的開發(fā)利用，產(chǎn)生大量閑置用地。
土地的布局不合理也是造成土地管理不善的重要原因，隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民選擇其他地方居住，減少了土地耕種量。很多青年也選擇走進(jìn)城市發(fā)展，農(nóng)民對土地耕種的熱情大大減退。土地得不到利用，土地的質(zhì)量便逐漸下降，最后導(dǎo)致土地日益貧瘠化。
農(nóng)民之間土地轉(zhuǎn)讓不遵循土地承包法的規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換，轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)，應(yīng)由當(dāng)事人向縣一級以上人民政府申請登記”，農(nóng)民為了貪圖利益進(jìn)行無序的土地流轉(zhuǎn)，造成土地管理的不便。在土地的流轉(zhuǎn)中，有的部門為了個人利益，在未經(jīng)過用戶的同意下，強(qiáng)制農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)合同，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。
雖然有關(guān)部門一直在強(qiáng)調(diào)建立完整的土地資源管理政策，但是一直得不到落實(shí)，一些違規(guī)用地通過罰款終止，但是有一些人通過走關(guān)系免交了罰款，執(zhí)法部門執(zhí)法不嚴(yán)，給這些人制造了一次又一次的犯錯機(jī)會。
大小村莊數(shù)量過多，人口規(guī)模較小，布局分散不均勻，而這種布局導(dǎo)致了農(nóng)村土地粗放式經(jīng)營，農(nóng)業(yè)用地變成了建設(shè)用地，土地得不到良好利用。
1.3 后備資源欠缺
農(nóng)村可用耕地后備不足，分布零落，且分布在光照不好的地方，資金很難投入進(jìn)去，如果對其盲目的開發(fā)利用，也會影響一系列的生態(tài)問題。引起水土流失、沙漠化嚴(yán)重、山體滑坡等自然災(zāi)害。
1.4 土地資源浪費(fèi)
隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多農(nóng)戶開始向城鎮(zhèn)靠攏，舍棄舊房子，建造新房屋。很多人具有攀比心理，這樣一來，往城鎮(zhèn)靠攏的居民逐漸增加，閑置的農(nóng)用土地也隨著加大，村子空了，土地便浪費(fèi)了。
2 土地資源管理相應(yīng)對策
2.1 土地整理
土地整理是指采取適當(dāng)?shù)拇胧瑢μ锏?、水、路、林、村進(jìn)項綜合整治，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的行為。土地整理可以維持農(nóng)村用地總量的平衡，在南方地區(qū)，農(nóng)村曬谷用地面積較大，道理的修建也占用了過多的用地，很多溝塘得不到再利用。如果對這些土地加以整理，一定會創(chuàng)造更多的土地利用空間。另外，土地整理還能促進(jìn)生態(tài)平衡，減少生態(tài)環(huán)境的破壞率。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與工業(yè)化的發(fā)展，加快了對水、土和大氣的污染，通過土地整理，可以有效的防止農(nóng)業(yè)用地得到直接污染。生態(tài)環(huán)境便得到保護(hù)，可以減少水土流失、沙漠化等其它自然災(zāi)害。
2.2 加強(qiáng)管理體系
應(yīng)該對非法占地及非法占用土地建造建筑設(shè)施的行為進(jìn)行嚴(yán)重處罰，對需要拆除的用地不能用罰款的形式代替，嚴(yán)格杜絕有些村民對已擁有土地的使用權(quán)亂流轉(zhuǎn)，也不能無故荒廢土地資源，適當(dāng)?shù)臅r候可以給予相應(yīng)的處罰。另外，可以建立一個監(jiān)察小組，專門監(jiān)察土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，有關(guān)部門執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象，對有關(guān)部門進(jìn)行不定期的檢查，嚴(yán)重杜絕執(zhí)法不嚴(yán)、知法犯法的現(xiàn)象。相關(guān)部門應(yīng)該從自我做起，嚴(yán)格規(guī)范自我，做好帶頭工作。
在國外有相應(yīng)的管理條例，規(guī)范著土地的開發(fā)和利用，我國也應(yīng)學(xué)習(xí)這一優(yōu)點(diǎn)，建立一個能夠保障土地得到合理利用的土地整理計劃，明確管理部門的土地整理職責(zé)，加快土地資源的保護(hù)力度，實(shí)行相關(guān)的土地資源保護(hù)制，強(qiáng)化各級的管理職能和服務(wù)力。利用獎懲手段，提高農(nóng)民的積極性。
2.3 農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的維護(hù)
土地資源的利用不當(dāng)，會引起山體滑坡、土地流失、沙漠化等一系列的自然災(zāi)害，嚴(yán)重影響了農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的平衡，也不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。為貫徹可持續(xù)發(fā)展的政策，可以投入大量的人力物力和財力建設(shè)水土流失保護(hù)工程，是改善生態(tài)環(huán)境和提高生產(chǎn)量的有利措施。土地整理也可以改善生態(tài)環(huán)境，減少水土流失的發(fā)生率，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)量。
2.4 科技的運(yùn)用
土地資源的管理工作業(yè)可以將科技進(jìn)行系統(tǒng)的運(yùn)用，先要提高管理層們思想上的認(rèn)識，成立一個工作小組，進(jìn)到前線與農(nóng)民一起對土地整理的問題進(jìn)行溝通與交流，只有實(shí)地考察，才會發(fā)現(xiàn)問題，從而找到解決問題的有效辦法。管理部門可以派出技術(shù)人員下鄉(xiāng)對農(nóng)民進(jìn)行手把手的技術(shù)指導(dǎo)，讓農(nóng)民可以正確使用相關(guān)的技術(shù)設(shè)施，技術(shù)人員要定期對這些設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，可以開技術(shù)培訓(xùn)班，培訓(xùn)農(nóng)民學(xué)習(xí)更多的技術(shù)知識。也要增強(qiáng)農(nóng)民們對土地整理的理解，培養(yǎng)他們自覺保護(hù)意識，讓農(nóng)民知道這樣做的意義，才會從根本上改變農(nóng)民舊的觀念。土地整理是一個長期的任務(wù)，需要土地管理部門跟農(nóng)民們相互配合，才能取得更大的作用。收益的還是我們?nèi)祟悾蠹覒?yīng)明白自己的職責(zé)，共同守護(hù)我們的生態(tài)環(huán)境。
2.5 提高土地質(zhì)量
土地整理不能盲目的追求耕地面積，耕地質(zhì)量也是需要面對的問題，如果土地質(zhì)量得不到保證，耕地面積再多也起不到提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率，農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境也沒有得到維護(hù)，只有提高耕地質(zhì)量，耕地面積提高才具有意義，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)才會得到質(zhì)的改變，資金的投入與人力的投入便有了回報。土地資源也應(yīng)邁向可持續(xù)發(fā)展的道路。
3 結(jié)語
據(jù)我國國情，可以借鑒國外好的土地治理措施，吸取國外的土地整理經(jīng)驗。結(jié)合我國農(nóng)村土地資源現(xiàn)狀，按照可持續(xù)發(fā)展的政策，本著提高耕地質(zhì)量、加大技術(shù)的投入，保護(hù)生態(tài)環(huán)境的為基礎(chǔ)，建設(shè)一個文明的生態(tài)社會。農(nóng)村土地管理是緩和人和土地關(guān)系緊張的重要一步，不但要靠管理部門的努力和相關(guān)法律體制的保駕護(hù)航，廣大人民群眾也應(yīng)積極加入，利用科學(xué)理論，將我國的每一寸的土地都能很好的利用起來。土地是萬物生長之本，也是我們家園的根本。如果土地全部荒漠化，后果則不可想象。
參考文獻(xiàn)：
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第5篇：土地資源管理條例范文
【關(guān)鍵詞】水資源；問題；措施；管理
水資源是重要的自然資源，也是生態(tài)系統(tǒng)的構(gòu)成要素。水資源管理是自然資源管理的重要方面，也是生態(tài)文明建設(shè)的重要保障和基礎(chǔ)支撐。在我國積極深化自然資源管理制度改革，推進(jìn)生態(tài)文明制度建設(shè)的關(guān)鍵時期，水資源管理制度改革也迫在眉睫。
1.我國水資源管理存在的問題
1.1多部門分割管理
盡管新修訂的《水法》規(guī)定國家對水資源實(shí)行流域管理與行政區(qū)域管理相結(jié)合的管理體制，國務(wù)院水行政主管部門負(fù)責(zé)全國水資源的統(tǒng)一管理和監(jiān)督工作。但在實(shí)際管理中則存在多個管理部門分別管理水資源的各項事務(wù)，呈現(xiàn)多部門分割管理。目前，地表水的開發(fā)、利用和保護(hù)主要由水利部門管理，水體的污染與防治則由環(huán)境保護(hù)部門管理，地下水監(jiān)測及地下水污染防治則由國土資源部門管理，城市和工業(yè)用水，城市給排水工程規(guī)劃、建設(shè)和管理由建設(shè)部門管理，農(nóng)業(yè)用水、漁業(yè)水環(huán)境主要由農(nóng)業(yè)部門管理，流域生態(tài)、水源涵養(yǎng)林的保護(hù)與管理則由林業(yè)部門負(fù)責(zé)，內(nèi)陸航運(yùn)與污染控制由交通部門負(fù)責(zé)。在這種部門分割的管理體制下各涉水部門的管理職責(zé)既有交叉又有缺位，各部門間只有分工缺少協(xié)作，沒有形成多部門管理的整體效益，使我國水資源管理長期處于水量與水質(zhì)、地表水與地下水、流域與區(qū)域、農(nóng)村與城市分割狀態(tài)，不利于開發(fā)、利用、節(jié)約、保護(hù)、管理水資源和防治水害。
1.2水資源產(chǎn)權(quán)制度不健全
按照《憲法》規(guī)定，水資源屬國家所有，即全民公共所有。《水法》及《取水許可和水資源費(fèi)征收管理條例》規(guī)定了依法取得取水權(quán)的條件，原則性地提及取水權(quán)可有條件轉(zhuǎn)讓及變更，缺乏具體的實(shí)施細(xì)則。在《水量分配暫行辦法》將水量分配到各省，但水權(quán)并沒有明晰到微觀終端用戶。此外未對不同實(shí)體對水的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)做出其他明確規(guī)定。而對水流資源的統(tǒng)一確權(quán)登記還未實(shí)施，基于資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的水權(quán)交易制度也只是剛剛起步。
1.3水資源生態(tài)功能管理缺乏
水資源同時具有資源和生態(tài)，但目前在對水資源的管理中沒有把水資源作為重要的生態(tài)系統(tǒng)和生態(tài)空間進(jìn)行管理，往往側(cè)重于其資源管理，忽略了水資源生態(tài)功能管理，沒有科學(xué)管控水資源的資源功能與環(huán)境功能，導(dǎo)致出現(xiàn)水源地生態(tài)破壞嚴(yán)重、水體生態(tài)修復(fù)能力下降、水體污染等嚴(yán)重的水環(huán)境問題，直接影響居民生活，限制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，威脅民族的生存與發(fā)展。
2.強(qiáng)化水資源管理的有效措施
2.1推進(jìn)水資源管理體制改革，促進(jìn)水資源綜合管理
要順應(yīng)自然資源綜合管理發(fā)展趨勢，將水資源管理納入自然資源綜合管理體制，建立起以土地、礦產(chǎn)和水資源為基礎(chǔ)的自然資源綜合管理平臺，促進(jìn)自然資源合理利用和有效保護(hù)。
要結(jié)合當(dāng)前中央關(guān)于機(jī)構(gòu)改革和轉(zhuǎn)變政府職能的相關(guān)精神，推動水資源管理體制改革，打破當(dāng)前多部門分割管理的現(xiàn)狀。充分考慮當(dāng)前我國自然資源管理現(xiàn)狀，國土資源部系統(tǒng)管理著土地資源和礦產(chǎn)資源這兩大類最為重要的自然資源，資源管理基礎(chǔ)深厚，隊伍健全，技術(shù)完備，平臺先進(jìn)，同時不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也在穩(wěn)步推進(jìn)，為自然資源綜合管理搭建平臺。因此，要積極推進(jìn)符合大部制改革要求的自然資源綜合管理體制，整合涉及資源管理和生態(tài)保護(hù)的有關(guān)部門，成立以國土資源部為主體的自然資源部，將水資源管理納入自然資源部的管理職能，將水資源由多部門管理轉(zhuǎn)變?yōu)閱我徊块T系統(tǒng)管理，理清管理職能，消除多部門職能交叉和缺位，健全部門內(nèi)部水資源管理協(xié)調(diào)機(jī)制，打破多部門間協(xié)調(diào)不利，配合不暢的局面。
要按照自然資源綜合管理的要求，積極推進(jìn)水資源管理職能轉(zhuǎn)變，努力實(shí)現(xiàn)六個“統(tǒng)籌”，實(shí)現(xiàn)多目標(biāo)、多級優(yōu)化綜合管理。一是要統(tǒng)籌地表水和地下水管理；二是要統(tǒng)籌淡水資源和海洋資源開發(fā)與保護(hù)；三是要統(tǒng)籌水量和水質(zhì)管理；四是要統(tǒng)籌區(qū)域和流域管理；五是要統(tǒng)籌城鎮(zhèn)和農(nóng)村用水；六是要統(tǒng)籌土地資源和水資源管理。
2.2建立水資源產(chǎn)權(quán)制度，發(fā)展水資源市場
按照十報告關(guān)于“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度”的精神，嚴(yán)格水資源論證和取水許可管理，完善定額標(biāo)準(zhǔn)，按照水源屬性和用水戶類型，科學(xué)核定取用水戶的水資源使用權(quán)限，開展確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的水資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度。在水權(quán)初始配置和流轉(zhuǎn)過程中，發(fā)揮市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控的作用，建立合理的水權(quán)價格形成機(jī)制，加快建立完善有利于發(fā)揮市場作用的水權(quán)交易平臺，明確交易規(guī)則，維護(hù)良性運(yùn)行的交易秩序，建立便于操作的水權(quán)交易制度，共同推動水權(quán)市場交易的發(fā)展，進(jìn)一步為發(fā)揮水市場的水資源配置基礎(chǔ)作用提供制度保障。
2.3創(chuàng)新管理理念，促進(jìn)水資源生態(tài)文明建設(shè)
把生態(tài)文明理念融入水資源開發(fā)、利用、配置、節(jié)約、保護(hù)與水害防治的各方面。一是繼續(xù)完善和落實(shí)最嚴(yán)格水資源管理制度。積極落實(shí)“三條紅線”，嚴(yán)格實(shí)行“四項制度”，制定更加完善的管理制度、考核制度、監(jiān)督制度和監(jiān)控體系，保障最嚴(yán)格水資源管理制度有效落實(shí)。二是加強(qiáng)水資源節(jié)約保護(hù)和水生態(tài)修復(fù)。要繼續(xù)推行節(jié)約用水的風(fēng)尚，加快節(jié)水技術(shù)的研發(fā)和推廣，積極實(shí)施水生態(tài)修復(fù)工程，落實(shí)水資源保護(hù)任務(wù)。三是健全水資源有償使用制度。樹立“資源、資產(chǎn)、資本”三位一體的管理理念，堅持使用水資源付費(fèi)的原則，按照全面反映市場供求、水資源稀缺程度、水生態(tài)環(huán)境損害成本和修復(fù)效益的要求，合理調(diào)整水資源費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，健全水資源有償使用制度。四是建立和實(shí)施水生態(tài)補(bǔ)償制度。堅持誰受益、誰補(bǔ)償原則，推動建立江河源頭區(qū)、重要水源地、重要水生態(tài)修復(fù)治理區(qū)和蓄滯洪區(qū)生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制。建立流域上下游不同區(qū)域的生態(tài)補(bǔ)償協(xié)商機(jī)制，推動地區(qū)間橫向生態(tài)補(bǔ)償。五是積極開展水生態(tài)文明創(chuàng)建工作。加快開展水生態(tài)文明建設(shè)試點(diǎn)和創(chuàng)建工作，完善水生態(tài)文明建設(shè)的制度體系和建設(shè)模式。
2.4重視基礎(chǔ)性工作，加強(qiáng)水資源管理的信息化建設(shè)
建立包括土地、礦產(chǎn)和水資源在內(nèi)的統(tǒng)一監(jiān)測調(diào)查評價平臺，加大資金投入，增加監(jiān)測網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)布局，重視包括水資源監(jiān)測、水生態(tài)監(jiān)測和城市水文監(jiān)測等在內(nèi)的日常監(jiān)測工作，客觀科學(xué)開展水資源各項調(diào)查評價工作，提高自動監(jiān)測和服務(wù)管理能力。加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，加強(qiáng)水資源信息化管理建設(shè)，將其納入自然資源管理統(tǒng)一信息管理平臺，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高水資源管理的科學(xué)性、有效性，提升水資源管理服務(wù)社會的能力。
3.結(jié)語
在當(dāng)前我國日益嚴(yán)峻的水資源形勢下，落實(shí)最嚴(yán)格的水資源管理制度，需要各級職能部門相互配合、協(xié)調(diào)，社會各界大力支持，采取各種手段與措施，扎實(shí)推進(jìn)節(jié)水型社會建設(shè)。這樣，才能以水資源的可持續(xù)利用推進(jìn)和促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，確保最嚴(yán)格水資源管理制度的落實(shí)。
參考文獻(xiàn)
[1]劉艷飛，王妍.以最嚴(yán)格水資源管理支撐生態(tài)文明建設(shè)[N].中國水利報，2014-02-13（5）.
第6篇：土地資源管理條例范文
關(guān)鍵詞：森林資源保護(hù)；現(xiàn)狀；發(fā)展方向；解決措施
森林資源是林地及其所生長的森林有機(jī)體的總稱，以林木資源為主，還包括林中和林下植物、野生動物、土壤微生物及其他自然環(huán)境因子等資源。森林作為地球上可再生自然資源及陸地生態(tài)系統(tǒng)的主體，在人類生存和發(fā)展的歷史起著不可替代的作用。隨著國際環(huán)境的變化和城市進(jìn)程的推進(jìn)，不斷增長的經(jīng)濟(jì)和人口對森林造成的壓力越來越大。我國的森林類型多樣，物種繁多，在世界植物寶庫中占有重要的位置。面對當(dāng)前森林亂砍亂伐、濫用森林資源等問題，我國對生態(tài)環(huán)境建設(shè)的關(guān)注度也日益提升，但是在實(shí)際的森林保護(hù)工作中還是存在著許多問題，需要我們一一探討。
1 現(xiàn)階段森林資源保護(hù)工作的現(xiàn)狀
1.1 森林面積持續(xù)增長
當(dāng)前我國的森林的林齡結(jié)構(gòu)和林相結(jié)構(gòu)都日趨合理，森林的綜合質(zhì)量也有所提高，突破了前段時間數(shù)量下降的現(xiàn)象，而呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢。同時，我國的林業(yè)執(zhí)法體系和森林保護(hù)機(jī)構(gòu)和制度已逐步健全，現(xiàn)已建立了森林公安局，并形成完善的管理、公安、稽查的執(zhí)法體系，對與森林有關(guān)的工業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格了審查和監(jiān)督，取消了部分森林木材的生產(chǎn)和經(jīng)營，形成了森林管理和保護(hù)的新格局。在森林中，也建立了一定規(guī)模的防火隔離帶、瞭望臺等基礎(chǔ)保護(hù)設(shè)施，使天然森林資源得到了較好的保護(hù)，也使瀕臨滅絕的野生動植物得到了較好的保護(hù)。
1.2 管理權(quán)力方面不夠清晰
我國地大物博，幅員遼闊，森林資源占整體區(qū)域的比例較大，為了保證森林資源能夠得到廣泛的應(yīng)用，我國提出了森林產(chǎn)權(quán)的管理方案，并且在全國范圍內(nèi)得到了實(shí)施。但是，由于監(jiān)督和管理工作的落實(shí)不代維，使得森林產(chǎn)權(quán)管理效率低下，遲遲得不到落實(shí)，使得森林資源的產(chǎn)權(quán)混亂。森林資源的私有產(chǎn)權(quán)能夠提升個個人的收益，起到激勵的作用，也有利于林業(yè)資源管理效率的提升，但是與此同時會帶來森林資源浪費(fèi)問題，使國家制定的方針難以執(zhí)行。一部分林業(yè)部門之間工作不夠協(xié)調(diào)，出現(xiàn)了權(quán)力干涉等問題，嚴(yán)重阻礙了森林資源產(chǎn)權(quán)管理工作的落實(shí)。
1.3 監(jiān)管力度不夠
雖然國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了各行各業(yè)的進(jìn)步，同時也使自然資源得到了相應(yīng)的消耗。為了使森林資源達(dá)到最大的利用效率、防止資源浪費(fèi)現(xiàn)象，我國林業(yè)局派駐了 很多森林資源管理機(jī)構(gòu)，在全國各地發(fā)揮了管理和監(jiān)督的作用，確保森林資源能夠發(fā)揮其最大的價值。但是，一些監(jiān)管部門的監(jiān)督力度依然不夠，對當(dāng)?shù)氐纳质褂霉芾項l例和占用林地的審核制度的監(jiān)督和執(zhí)行力度不夠，也沒有妥善的處理破壞森林資源的有關(guān)案件，未能及時、完全的發(fā)揮監(jiān)管的力度。
1.4 林業(yè)技術(shù)力量不足
現(xiàn)階段，我國從事林業(yè)專業(yè)的技術(shù)人員數(shù)量有限，知識也較少經(jīng)過及時的更新，森林資源保護(hù)團(tuán)隊中新鮮血液較少，無法吸收先進(jìn)的林業(yè)專業(yè)技術(shù)知識和森林保護(hù)知識，影響了林業(yè)建設(shè)科技水平的提高，也無法滿足我國林業(yè)發(fā)展和森林保護(hù)的需求。同時，由于資金的不足，導(dǎo)致森林資源的保護(hù)工作面臨著很大的難度，管理人員的資深專業(yè)素質(zhì)不過關(guān)，生活得不到保障，工作積極性得不到調(diào)動，管理難度較大。
2 加強(qiáng)森林資源保護(hù)的措施
2.1 增強(qiáng)對森林資源的監(jiān)督工作
要想使森林資源的保護(hù)能夠落到實(shí)處，使森林資源得到充分的利用，就要在管理的過程中對相應(yīng)的規(guī)則和制度進(jìn)行透徹的了解，并對當(dāng)?shù)氐纳仲Y源配置、樹木種類進(jìn)行詳細(xì)的了解，根據(jù)各項資源的特點(diǎn)進(jìn)行合理的分配，降低林業(yè)資源的損耗。首先，當(dāng)?shù)氐牧謽I(yè)部門也應(yīng)積極的制定森林資源保護(hù)方案，對森林中的各項資源進(jìn)行實(shí)地的詳細(xì)調(diào)查，收集有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料，為之后的管理工作奠定堅實(shí)的信息基礎(chǔ)。其次，要對森林資源的開發(fā)、使用等各個環(huán)節(jié)的管理人員進(jìn)行嚴(yán)格的考核，防止管理人員在監(jiān)管方面出現(xiàn)問題。最后，管理人員要對森林資源的流失和破壞問題進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對于森林產(chǎn)權(quán)要進(jìn)行嚴(yán)格的審查和登記，按照法律有關(guān)的規(guī)定來對森林資源進(jìn)行管理，使各項政策都能切實(shí)的落實(shí)到森林資源的保護(hù)工作中。
2.2 加強(qiáng)審核和對違法行為的打擊力度
對于森林中的各項資源要做好審核工作，對于開發(fā)使用的土地資源要采取嚴(yán)格的審核制度，用來規(guī)劃好森林資源的正確使用功能。對于要占用森林土地資源的工業(yè)項目要按照法律的規(guī)定來辦理有關(guān)的手續(xù)，并經(jīng)過管理部門的首肯后才能進(jìn)行正常的使用，并按照規(guī)定進(jìn)行費(fèi)用的收取和使用的授權(quán)，確保森林資源在使用的期間不會受到破壞，保持整個森林的生態(tài)平衡。
對于危害森林資源的應(yīng)該采取嚴(yán)厲的打擊態(tài)度，凡是非法占用森林土地資源的或者破壞森林資源的要嚴(yán)格的按照有關(guān)規(guī)定，要求破壞者恢復(fù)森林資源，并對相關(guān)的損失進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償。并且，要加大對違法占用和破壞森林資源等行為的監(jiān)督和檢查力度，一旦發(fā)現(xiàn)必須進(jìn)行嚴(yán)格的處理。最后，對于有過犯罪記錄的森林資源破壞者要進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，對違法現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格的追查，樹立林業(yè)部門的執(zhí)法權(quán)威，對所有違法分子產(chǎn)生震懾作用。
2.3 積極開展森林資源保護(hù)觀念的宣傳
將與森林資源保護(hù)有關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行深入的宣傳和教育，將關(guān)注的重點(diǎn)放在森林資源保護(hù)事業(yè)上，將工作的主要精力放在宣傳落實(shí)上，從源頭做起，積極的對森林資源保護(hù)觀念進(jìn)行傳播和推廣，使每個公民都意識到保護(hù)森林資源的重要性和必要性，提高公民的法律意識和道德修養(yǎng)，使其認(rèn)識到森林資源對國家和個人的重要經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會效益，使人們發(fā)自內(nèi)心的認(rèn)同人與自然的和諧共處，摒棄自私自利的糟粕思想，從自身做起，為保護(hù)森林資源作出努力。
2.4 加強(qiáng)對森林資源工作和后續(xù)產(chǎn)業(yè)的投入
對于有關(guān)森林資源保護(hù)的基礎(chǔ)設(shè)施要加大資金的投入，增加先進(jìn)的管理技術(shù)和管理設(shè)備，與新時代的森林資源保護(hù)工作接軌。只有加大森林中的護(hù)林站點(diǎn)、道路、交通、檢測設(shè)備、信息化設(shè)備等的基礎(chǔ)設(shè)備的投入，才能改變一直以來較為落后、條件艱苦、交通不便捷的問題，將森林資源保護(hù)工作提升到一個科學(xué)、創(chuàng)新的新高度，確保森林保護(hù)工作更加高效、快速。
對于與森林資源保護(hù)有關(guān)的后續(xù)產(chǎn)業(yè)，要積極地進(jìn)行推動，促進(jìn)其發(fā)展，才能確保森林資源向著更好的方向發(fā)展。要以森林資源為基礎(chǔ)，大力推動林業(yè)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)和發(fā)展，重視森林資源在生態(tài)環(huán)境建設(shè)中的主體作用，合理的對森林中的土地資源和樹木資源進(jìn)行發(fā)掘，積極的壯大林業(yè)產(chǎn)業(yè)。
3 結(jié)語
森林資源是地球上最重要資源之一，是生物多樣化的基礎(chǔ)，對于人類的生存和發(fā)展有著重要的意義。作為森林資源保護(hù)的工作人員，應(yīng)全力以赴的探尋保護(hù)森林資源的方法和措施，為提升我國森林覆蓋率、合理利用森林資源作出不懈努力。
參考文獻(xiàn)
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第7篇：土地資源管理條例范文
一、對判決所依據(jù)的理由的分析
1、土地使用面積分?jǐn)?/p>
在判決中法院認(rèn)定，星漢城市花園小區(qū)土地使用面積7697.60平方米，而分?jǐn)偯娣e也為7697.60平方米。根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，也就不能享有對該土地上建筑物的法定處分權(quán)。從而法院認(rèn)為該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。該案所涉車庫建設(shè)在開發(fā)商不享有使用權(quán)的土地上，也未取得全體業(yè)主的同意，因此開發(fā)商不享有車庫的使用權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。
地上建筑物與土地不可分離的客觀現(xiàn)實(shí)，成為地上建筑物與土地使用權(quán)不可分割的法律原則的依據(jù)，并被世界各國所確認(rèn)。依據(jù)民法的基本原則，權(quán)利可由一個人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權(quán)利人按各自的份額享有權(quán)利；共同共有指對權(quán)利不進(jìn)行份額分割，而權(quán)利人共同享有權(quán)利。因此，對于一個小區(qū)而言，地上建筑物的所有權(quán)人共有小區(qū)的土地使用權(quán)。
實(shí)踐中，中國的許多省市將小區(qū)的土地使用權(quán)面積分?jǐn)偨o全體業(yè)主，由全體業(yè)主按份共有，從而，任何人想要在小區(qū)內(nèi)建設(shè)新的房屋或設(shè)施，都要取得全體業(yè)主的一致同意，并且全體業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)證上需相應(yīng)減少分?jǐn)偟耐恋孛娣e。實(shí)際上要達(dá)到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實(shí)踐中造成諸多爭議和糾紛。
上海市房屋土地管理局1998年的《關(guān)于暫停用地面積分?jǐn)傆嬎愕耐ㄖ?，改變了上述將用地面積分?jǐn)偨o業(yè)主的做法，而只在房地產(chǎn)權(quán)證上表明共有面積，這就意味著小區(qū)內(nèi)全體權(quán)利人共有小區(qū)的土地使用權(quán)，而建設(shè)新的建筑物或設(shè)施也將共同占有小區(qū)的土地，而只要現(xiàn)有的業(yè)主不表示反對就可以建造，且無需變更房地產(chǎn)權(quán)證，實(shí)踐證明是解決土地使用權(quán)紛爭的可行辦法。
法院在判決中認(rèn)為小區(qū)的全體業(yè)主按份共有小區(qū)土地使用權(quán)，同時由于開發(fā)商沒有土地使用權(quán)的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權(quán)。事實(shí)上，是開發(fā)商先建造了車庫及商品房等其它建筑，并將商品房銷售給全體業(yè)主，然后，業(yè)主取得房地產(chǎn)權(quán)證，在房地產(chǎn)權(quán)證上登記了分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積。一個重要的事實(shí)就是，車庫未參與土地使用面積的分?jǐn)偅?，房地產(chǎn)權(quán)證只是其所記載的房地產(chǎn)的權(quán)屬證明，而不能決定其所未記載的地下車庫的所有權(quán)。退一步講，即使開發(fā)商將車庫建設(shè)在業(yè)主享有使用權(quán)的土地上，車庫的所有權(quán)也不當(dāng)然歸于全體業(yè)主。這正如違章或違法建造在沒有使用權(quán)土地上的建筑物，其所有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，而不是由土地使用權(quán)人取得違章、違法建筑物所有權(quán)。
綜上所述，南京市鼓樓區(qū)人民法院以星漢城市花園小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偭诵^(qū)全部土地面積，因此開發(fā)商不享有土地使用權(quán)，從而對其建造的車庫也不享有所有權(quán)的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。
2、公共配套設(shè)施的所有權(quán)
法院在判決中指出，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“《條例》”）第二十七條規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。開發(fā)商按照南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)通知書》的要求建設(shè)車庫，其建成的車庫作為公共配套設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)由建筑物的所有權(quán)人共同使用。
《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十六條第（六）項規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的…非經(jīng)營性停車場…?！痹摋l例未對非經(jīng)營性停車場做出明確定義，但從《條例》文字上可以確定，并非所有的車庫都由全體業(yè)主共同。而法院僅以車庫為公共設(shè)施為由認(rèn)定全體業(yè)主共有車庫，有在對《條例》斷章取義之嫌。
公共配套設(shè)施是由業(yè)主共同使用的與建筑物相配套的設(shè)施，但決不等同于公有配套設(shè)施。例如小區(qū)內(nèi)建設(shè)的學(xué)校，不能因其為公共配套設(shè)施，而就認(rèn)為學(xué)校應(yīng)歸全體業(yè)主共有。因此，法院簡單地將公共配套設(shè)施等同與公有配套設(shè)施的觀點(diǎn)，在法律上是沒有明確依據(jù)。
3、車庫的成本
法院認(rèn)為，根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施是商品房成本的構(gòu)成部分，而被告無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，法院認(rèn)為車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計入商品房的成本這一事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，開發(fā)商將車庫再行銷售的行為有違誠實(shí)信用原則。
上述《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》中，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是指“列入建筑安裝施工圖預(yù)算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用”。而對何為“非營業(yè)性”未作定義，因此法院簡單地將開發(fā)商的車庫列入附屬公共配套設(shè)施是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>
在實(shí)踐中，由于許多建設(shè)工程采用總包形式，開發(fā)商在會計核算上無法將車庫的建設(shè)成本與其它建設(shè)成本相區(qū)分。而法庭如果要確定開發(fā)商是否將車庫成本納入商品房成本，應(yīng)由有資格的第三方審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核來確定。而這無疑會增加不必要的訴訟成本，并且與實(shí)踐中通常的會計核算方法相違背。
4、開發(fā)商的承諾對地下車庫產(chǎn)權(quán)的影響
在該案中，業(yè)主指稱開發(fā)商在小區(qū)住宅銷售時曾向購房者承諾，小區(qū)將配建機(jī)動車庫供業(yè)主使用，一些業(yè)主正因為此點(diǎn)而買房的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
雖然，法院在判決中未以上述司法解釋作為判決依據(jù)，但開發(fā)商應(yīng)在銷售廣告和宣傳資料謹(jǐn)慎地作出宣傳與承諾。如果開發(fā)商在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，明確承諾小業(yè)主將擁有地下車庫，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)實(shí)際將依據(jù)開發(fā)商的該種承諾由全體小業(yè)主共有；如果開發(fā)商違反該承諾向特定的人出售該地下車庫，則將構(gòu)成違約。
二、與地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)的問題
1、地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)研究，未發(fā)現(xiàn)國家的法律法規(guī)對地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確的規(guī)定。但是，我認(rèn)為，要判斷開發(fā)商開發(fā)的商品房的地下車庫的產(chǎn)權(quán)系屬于開發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在小業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分?jǐn)偯娣e）。在該情況下，既然地下車庫的面積已分?jǐn)傇谛I(yè)主購買的商品房中，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)偂Ａ硗?，根?jù)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第七條，機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、作為人防工程的地下室不應(yīng)計入公用建筑空間。根據(jù)上述規(guī)定可見，無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
如果地下車庫已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則根據(jù)前段分析，地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體小業(yè)主共有。否則，地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于開發(fā)商。
2、上海的地方性規(guī)定關(guān)于地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的界定
在實(shí)踐中，上海市將商品房項目附屬地下車庫分為兩大類：其一是結(jié)建或者補(bǔ)建的民防工程，即其定性為民防工程，只是在實(shí)際使用時將其作為車庫。根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》第二十條，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。因此，開發(fā)商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權(quán)。但是，該《管理辦法》沒有規(guī)定作為民防工程的地下車庫的所有權(quán)人是否有權(quán)出售車庫。據(jù)上海市民防辦公室工作人員介紹，現(xiàn)在上海市有關(guān)部門正在起草有關(guān)作為民防工程的地下車庫的轉(zhuǎn)讓辦法，目前還沒有明確規(guī)定。
第二類系嚴(yán)格意義上的地下車庫，即開發(fā)商在立項、設(shè)計等時候均將其作為車庫。實(shí)踐中，小業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)爭議集中在該類地下車庫上。上海市房屋土地資源管理局了《關(guān)于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》（以下簡稱“《暫行規(guī)定》”），對除結(jié)建或者補(bǔ)建的民防工程外的、可單獨(dú)擁有房地產(chǎn)權(quán)證的商品房項目附屬地下車庫租售等事宜作出了規(guī)定。其中第一條規(guī)定：商品房項目附屬地下車庫（位）僅供該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人購買，或者房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人租用。第五條規(guī)定：地下車庫（位）與主樓一并申請預(yù)售的，經(jīng)審核符合預(yù)售條件的，應(yīng)在核發(fā)的預(yù)售許可證備注欄內(nèi)注記地下車庫的批準(zhǔn)預(yù)售面積。地下車庫（位）單獨(dú)申請預(yù)售的，則可單獨(dú)核發(fā)預(yù)售許可證，并在預(yù)售許可證的“項目類型”欄內(nèi)注明“地下車庫”。上述《暫行規(guī)定》沒有對地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬直接作出界定，但是地下車庫可以預(yù)售這一點(diǎn)表明開發(fā)商對車庫擁有產(chǎn)權(quán)，因為如果地下車庫屬于全體小業(yè)主共有，則開發(fā)商不能預(yù)售該地下車庫。
根據(jù)《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)分?jǐn)倕f(xié)議，否則單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）不計入共有建筑面積。換言之，通常情況下，車庫不作為公用面積分?jǐn)?，車庫的產(chǎn)權(quán)也就屬于開發(fā)商。
根據(jù)以上分析，我認(rèn)為在判斷開發(fā)商對地下車庫是否擁有產(chǎn)權(quán)時，仍需依據(jù)地下車庫是否已作為公用建筑面積進(jìn)行了分?jǐn)傔@一標(biāo)準(zhǔn)。
附件：
南京市鼓樓區(qū)法院作出全國首例判決——小區(qū)車庫歸業(yè)主共有。一個革命性的判決。/fviewmsg/703/7449501.html
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南京市鼓樓區(qū)法院作出全國首例判決——小區(qū)車庫歸業(yè)主共有。一個革命性的判決。業(yè)主們的建筑物區(qū)分所有權(quán)正向?qū)崿F(xiàn)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土fanliang2003-12-1216：11：37發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市-業(yè)委會聯(lián)盟論壇之物管專題
根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對它們的法定處分權(quán)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。
南京市鼓樓區(qū)法院作出全國首例判決——小區(qū)車庫歸業(yè)主共有
南方周末2003-12-11杭正亞
商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。而將小區(qū)車庫單獨(dú)出售，則是開發(fā)商普遍的做法。多年來，由此產(chǎn)生的糾紛層出不窮，業(yè)主因此狀告開發(fā)商的案例也是屢見報端。但由于種種原因，此類訟案中業(yè)主勝訴的情況一直未有所聞。11月12日，南京市鼓樓區(qū)法院作出“小區(qū)車庫歸業(yè)主共有”的判決，終于為此開了一個先例。
星漢城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個高檔住宅小區(qū)，開發(fā)商是江蘇星漢置業(yè)有限公司。
1998年9月，星漢公司申報星漢城市花園工程時，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)通知書》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動車0.2車位／戶，非機(jī)動車2車位／戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機(jī)動車泊位。2001年7月6日，南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證上明確記載：“使用權(quán)面積”和“其中分?jǐn)偯娣e”都是7697.6平方米。
開發(fā)商在銷售住宅時曾承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主以“地下停車庫是小區(qū)配套共用設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主共有”為由，多次要求開發(fā)商將地下車庫交還全體業(yè)主。但開發(fā)商堅持認(rèn)為其對地下車庫擁有產(chǎn)權(quán)。
2003年6月，星漢城市花園業(yè)主委員會向南京市鼓樓區(qū)人民法院星漢公司，請求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸原告所代表的全體業(yè)主所有。
11月12日，鼓樓區(qū)法院開庭審理了此案。法庭經(jīng)合議后認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫，這既明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車庫作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對它們的法定處分權(quán)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價部門批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷售的行為有違誠實(shí)信用原則。另外，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由不能成立。
第8篇：土地資源管理條例范文
一、建立健全農(nóng)村“三資”服務(wù)管理機(jī)制是工作的關(guān)鍵
1.成立農(nóng)村“三資”服務(wù)中心。即各鄉(xiāng)鎮(zhèn)以農(nóng)村經(jīng)管中心為依托,成立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)為主任、經(jīng)管中心主任為副主任、司法、財政等相關(guān)人員參加的農(nóng)村“三資”服務(wù)中心。對農(nóng)村集體資金、資產(chǎn)、資源全面實(shí)行服務(wù)。同時對受理的農(nóng)村“三資”進(jìn)行重新核實(shí)評估、公開競標(biāo)、立賬建檔實(shí)行統(tǒng)一管理。全市10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)86個行政村全部實(shí)行 “三資”服務(wù)工作,達(dá)到了有專職人員,有穩(wěn)定辦公場所、辦公設(shè)備、有圖板、基礎(chǔ)賬簿。
2.實(shí)行兩個工作流程,執(zhí)行“三資”服務(wù)程序。首先是實(shí)行資金代管流程。村集體經(jīng)濟(jì)組織的一切收入必須及時足額存入設(shè)在經(jīng)管中心的資金專戶統(tǒng)一管理。村級財務(wù)支出實(shí)行預(yù)決算審批制度。即村級在使用前,先做出資金使用預(yù)算,經(jīng)村民民主理財小組審核,村民大會或村民代表會議討論決定,報鄉(xiāng)鎮(zhèn)“三資”服務(wù)中心審核,在取得原始憑證必須經(jīng)民主理財小組審核蓋章、簽字后,村主管財務(wù)是領(lǐng)導(dǎo)審核后,方可入賬。保證了村里花錢不管賬,鄉(xiāng)鎮(zhèn)不花錢。其次是實(shí)行資產(chǎn)、資源監(jiān)管流程。村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)和資源出售、轉(zhuǎn)讓、承包、租賃還債等,由村兩委制度方案,向“三資”服務(wù)中心提出申請,服務(wù)中心在五個工作日內(nèi)對村級申請作出批復(fù),交村民大會或代表會議討論通過,并及時公示。公示期滿,按照相同條件村民優(yōu)先的原則,由村委會和服務(wù)中心共同組織競價發(fā)包。
3.推行三種管理辦法,明確職責(zé)。一是資金委托代管。村集體經(jīng)濟(jì)組織以書面的形式,將資金委托“三資”服務(wù)中心設(shè)置賬戶進(jìn)行核算管理。目前服務(wù)中心共核算資金561萬元,462筆,制止不合理開支74萬元。二是資產(chǎn)統(tǒng)一監(jiān)管。村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)在三資“三資”服務(wù)中心設(shè)置臺賬,服務(wù)中心按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、程序?qū)ζ浣?jīng)營、處置、收益進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督、規(guī)范管理。三是資源聯(lián)合協(xié)管。村集體經(jīng)濟(jì)組織資源承包、出售、租賃、轉(zhuǎn)讓等由村制定方案,報“三資”服務(wù)中心審核,標(biāo)的額萬元以上的由市三資服務(wù)監(jiān)管組織復(fù)核幾,經(jīng)村民大會或村民代表會議通過,實(shí)現(xiàn)市、鄉(xiāng)、村三級聯(lián)合協(xié)管。目前全市“三資”服務(wù)中心組織資產(chǎn)、資源競價發(fā)包412項村集體收入347萬元。
二、開展農(nóng)村“三資”清理,是做好服務(wù)工作基礎(chǔ)
摸清底數(shù)是加強(qiáng)農(nóng)村“三資”監(jiān)管的基礎(chǔ)性工作,做好清產(chǎn)核資可以采取先易后難,穩(wěn)步推進(jìn)的原則,全面摸清農(nóng)村“三資”總量,結(jié)構(gòu)、分布和收益情況,著力解決“三資”狀況不清,賬實(shí)不符,產(chǎn)權(quán)不清晰,資產(chǎn)閑置和被侵占流失等問題,為服務(wù)打好基礎(chǔ)。
1.全面清理“三資”底數(shù)。全市抽調(diào)農(nóng)委、財政、審計、鄉(xiāng)村干部76人,組建成20清理工作組,在村級自查自報的基礎(chǔ)上,深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)村屯進(jìn)行普查,通過賬目審計、合同清查、實(shí)地踏查、產(chǎn)權(quán)界定、價格評估、登記照冊、公示、公開、定性處理等方式,摸清三資底數(shù)。全市核實(shí)集體資產(chǎn)3 848萬元,資源221萬畝,減少債務(wù)102萬元。
2.穩(wěn)妥界定“三資”權(quán)屬關(guān)系。權(quán)屬問題關(guān)系村集體和農(nóng)民群眾的利益,處理不當(dāng),會引發(fā)新的矛盾。我們堅持實(shí)事求是依法處置、區(qū)別對待,確保穩(wěn)定的政策原則,進(jìn)一步明晰“三資”權(quán)屬。對歷史原因已經(jīng)形成的帶有法定契約性質(zhì)的合同,只要沒有明顯違法違紀(jì)問題,一般予以維護(hù)。對超越法定權(quán)限,在資產(chǎn)、資源發(fā)包中暗箱操作,違反《土地承包法》和資產(chǎn)管理條例顯失公平,進(jìn)行重新修訂或依法廢止。對農(nóng)村電力設(shè)施、學(xué)校、開荒地等已有明確法律政策規(guī)定的資產(chǎn)、資源。按規(guī)定明確權(quán)屬。通過界定,進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系,規(guī)范了秩序,目前全市共認(rèn)定核實(shí)林木103畝, 土地資源4 617畝權(quán)屬關(guān)系。
3.嚴(yán)肅處理違紀(jì)問題。堅持邊清理、邊整改,明確處理問題的原則,權(quán)限和政策及法律依據(jù),根據(jù)不同情況采取不同的處理方式,對合同明顯不規(guī)范,價格偏低、期限過長、不合理程序發(fā)包等先行協(xié)商解決,協(xié)商不成再依法依規(guī)定處置,對挪用擠占,仗權(quán)承包,偏親向友,等依紀(jì)依法進(jìn)行嚴(yán)肅處理。目前全市重新修訂和廢止合同63份,為集體挽回?fù)p失17.6萬元。
三、加強(qiáng)規(guī)范管理,提高三資服務(wù)水平
在“三資”服務(wù)工作中,堅持高起點(diǎn),高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求,是實(shí)現(xiàn)“三資”管理規(guī)范化的必要措施。
加強(qiáng)“三資”管理制度建設(shè)。堅持把“三資”管理改革與“三資”服務(wù)配套制度建設(shè)同步推進(jìn),建立完善了財務(wù)預(yù)算,管理費(fèi)用包干,重大項目報告等。我們制定出臺了《村集體資金、資產(chǎn)、資源管理暫行規(guī)定》、《村集體組織“三資”管理定期核查》、《村集體“三資”登記公示》、《勤廉雙述》等19項制度,對農(nóng)村資金、資產(chǎn)、資源如何實(shí)行委托作出明確的規(guī)定,加大資金、資產(chǎn)、資源的管理力度,為了確?！叭Y”工作扎實(shí)有效地開展,還專門組織召開樂業(yè)鎮(zhèn)、向陽鄉(xiāng)現(xiàn)場會,有146人參加學(xué)習(xí),通過典型引路,帶動全面工作的順利進(jìn)行。
四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),加大推進(jìn)力度
強(qiáng)化推進(jìn)措施,確保三資“三資”服務(wù)工作取得實(shí)效?！叭Y”服務(wù)工作涉及面廣,政策性強(qiáng),工作量大,必須統(tǒng)籌兼顧,協(xié)調(diào)各方面力量,強(qiáng)力推進(jìn)落實(shí)。
1.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),形成工作合力。市委對“三資”服務(wù)工作高度重視進(jìn)行了專題研究,制定出臺了《同江市開展農(nóng)村集體組織“三代”管理暫行辦法》建立了聯(lián)席會議和協(xié)調(diào)會議制度,把這項工作納入實(shí)績考核和黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立了“三資”服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)組織和監(jiān)督組織,村成立了監(jiān)督委員會和村民理財小組,設(shè)立了“三資”工作站,形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分工負(fù)責(zé)、密切配合、上下聯(lián)動是工作機(jī)制。
第9篇：土地資源管理條例范文
物業(yè)規(guī)約（以下簡稱“規(guī)約”）,又名“業(yè)主公約”、“物業(yè)管理公約”、“住戶規(guī)約”、“管理協(xié)議”、“區(qū)分所有規(guī)約”和“管理組織規(guī)約”。但規(guī)約的概念究竟如何界定,在學(xué)術(shù)界聚訟紛紜。有人認(rèn)為,“規(guī)約乃規(guī)范區(qū)分所有建筑物之管理、使用以及所有關(guān)系的自治規(guī)則”。[1]有人認(rèn)為,“所謂規(guī)約,是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物與基地之管理、使用及所有關(guān)系,以書面形式所為之自治規(guī)則”。[2]有人認(rèn)為“,規(guī)約系全體區(qū)分所有人就其建筑物與基地之管理及使用方法,以書面為一致決之合意”。[3]有人認(rèn)為,“所謂規(guī)約者,乃以區(qū)分所有建筑物之合意或集會的決議所定建筑物的管理、營運(yùn)的根本原則”。[4]有人則認(rèn)為,“規(guī)約乃是全體區(qū)分所有人以書面作成有關(guān)建筑物或基地或附屬設(shè)施之管理使用之一種區(qū)分所有人相互間事項之合意”。[5]
以上定義有的強(qiáng)調(diào)規(guī)約的自治規(guī)則性質(zhì),有的側(cè)重規(guī)約的締結(jié)程序和形式。筆者認(rèn)為,鑒于規(guī)約的效力不僅及于區(qū)分所有權(quán)人,還及于區(qū)分所有建筑物的繼受人；鑒于主流市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)的規(guī)約均不以全體區(qū)分所有人一致同意為其生效要件,把規(guī)約界定為合同或契約實(shí)有不妥。筆者認(rèn)為,規(guī)約有實(shí)質(zhì)意義與形式意義之別。實(shí)質(zhì)意義上的規(guī)約指多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）通過業(yè)主大會決議程序制定的、調(diào)整區(qū)分所有建筑物的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)利義務(wù)的、對全體業(yè)主具有拘束力的自治規(guī)章；形式意義上的規(guī)約則指記載該自治規(guī)章的書面文件。
以其發(fā)生作用的期間為準(zhǔn),規(guī)約可分為臨時規(guī)約和正式規(guī)約。前者指建設(shè)單位在銷售物業(yè)階段制定的、對建筑物區(qū)分所有關(guān)系作出約定的臨時性自治規(guī)章。后者指在廣大業(yè)主入住小區(qū)后由業(yè)主大會通過的業(yè)主自治規(guī)章。臨時規(guī)約是在前期物業(yè)管理階段由開發(fā)商起草,并經(jīng)由業(yè)主在簽訂商品房買賣合同之時分別簽字承諾的程序而被提升為規(guī)約。臨時規(guī)約由于陸續(xù)獲得了全體業(yè)主的簽字,似乎更貼近意思自治的真意,但畢竟未履行業(yè)主大會的通過程序、未獲得全體業(yè)主的充分審議與醞釀,因此臨時規(guī)約應(yīng)盡早上升為正式規(guī)約。
我國《物權(quán)法》先后五次提到了“規(guī)約”,并在第83條明確要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約?！段餀?quán)法》頒布后,國務(wù)院于2007年8月26日對《物業(yè)管理條例》作出修改,充實(shí)和完善了有關(guān)規(guī)約的規(guī)定。鑒于《物權(quán)法》使用了“規(guī)約”的概念,修訂后的《物業(yè)管理條例》將“業(yè)主公約”易名為“規(guī)約”,將“業(yè)主臨時公約”易名為“臨時規(guī)約”。
二、規(guī)約的法律性質(zhì)
（一）規(guī)約調(diào)整區(qū)分所有建筑物的業(yè)主之間的利益關(guān)系
在獨(dú)門獨(dú)院的單獨(dú)所有建筑物上,物權(quán)和利益關(guān)系較為簡單,不存在區(qū)分所有的法律關(guān)系,也無需規(guī)約。但在眾多業(yè)主共居一座建筑物、共享小區(qū)共有部分和共用部分的情況下,建筑物區(qū)分所有關(guān)系日漸復(fù)雜,規(guī)約的登場水到渠成。沒有建筑物區(qū)分所有關(guān)系,也就沒有規(guī)約。新《物業(yè)管理條例》第17條第1款明文要求規(guī)約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。規(guī)約看似調(diào)整人與物的歸屬與利用關(guān)系,實(shí)則調(diào)整人與人之間的利益關(guān)系。
（二）規(guī)約的實(shí)質(zhì)是對建筑物區(qū)分所有權(quán)的確認(rèn)與鞏固
建筑物區(qū)分所有權(quán)是規(guī)約的效力之源。為充分保護(hù)小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利，《物權(quán)法》第6章專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。規(guī)約的核心價值在于,在法律和行政法規(guī)的制度框架內(nèi),進(jìn)一步確認(rèn)和維護(hù)廣大業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)有廣狹二義。狹義的區(qū)分所有權(quán)僅指專有權(quán)而言,即業(yè)主對建筑物內(nèi)專有部分享有單獨(dú)或單一的所有權(quán)。至于該單獨(dú)所有權(quán)由一人所有或數(shù)人（如夫妻或家庭成員）共有,并不影響該單獨(dú)所有權(quán)的性質(zhì)。專有權(quán)是業(yè)主享有的核心權(quán)利。廣義的建筑物區(qū)分所有權(quán)則指專有權(quán)、共有權(quán)、共用權(quán)、管理權(quán)（又稱“治理權(quán)”、“成員權(quán)”）四位一體的權(quán)利?！段餀?quán)法》第70條也從廣義上界定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán):“對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。只不過這種立法表述沒有囊括“共同使用權(quán)”而已。[6]專有權(quán)的行使以各業(yè)主取得的專有部分的面積為邊界,共有權(quán)、共用權(quán)、管理權(quán)的行使原則上也以各業(yè)主專有部分的面積比例為計算依據(jù),但全體業(yè)主協(xié)議或規(guī)約另有約定的除外。為了從根本上維護(hù)全體業(yè)主的切身利益,廣大業(yè)主必須通過規(guī)約的彈性化條款詳細(xì)規(guī)定謀求業(yè)主利益共享、多贏的法律機(jī)制,并明確禁止任何害及特定業(yè)主和不特定業(yè)主的行為。例如，《物權(quán)法》第77條禁止業(yè)主違反法律、法規(guī)以及規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房?？梢?雖然立法者不禁止業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,但規(guī)約有權(quán)禁止業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。因此,規(guī)約派生于建筑物區(qū)分所有權(quán),且為鞏固與落實(shí)（而非否定）建筑物區(qū)分所有權(quán)而存在。
（三）規(guī)約具有自治規(guī)章的性質(zhì),但與合同有著嚴(yán)格區(qū)別
意思自治、物權(quán)尊重與過錯責(zé)任乃當(dāng)代民法的三大重要支柱。規(guī)約是廣大業(yè)主意思自治的產(chǎn)物。制定和實(shí)施規(guī)約是業(yè)主弘揚(yáng)物業(yè)民主和業(yè)主自治精神的重要方式。規(guī)約應(yīng)當(dāng)囊括業(yè)主圍繞區(qū)分所有建筑物的使用和管理所發(fā)生的各類法律關(guān)系,既包括業(yè)主對建筑物的單獨(dú)所有權(quán)關(guān)系,也包括業(yè)戶共同體的共有關(guān)系,還包括業(yè)主共同體內(nèi)部的治理關(guān)系（如業(yè)主大會制度和業(yè)主委員會制度）等,因此堪稱業(yè)主共同體的“總章程”和“內(nèi)部小憲法”。
有學(xué)者認(rèn)為規(guī)約是與買賣、金錢借貸等類似的區(qū)分所有權(quán)人間的契約[7],有學(xué)者認(rèn)為規(guī)約與單純的甲乙兩當(dāng)事人間的契約并不相同,為更加社會化的契約。筆者認(rèn)為,規(guī)約作為自治規(guī)章雖與合同同屬意思自治的產(chǎn)物,但并非嚴(yán)格意義上的合同或契約。嚴(yán)格說來,意思自治派生出來的行為自由既包括契約行為自由,也包括多方行為自由。而規(guī)約自治恰恰屬于多方行為自由的范疇。具體說來,二者有三大主要區(qū)別:
（1）體現(xiàn)的當(dāng)事人意志不同。在不侵害當(dāng)事人和第三人合法權(quán)益的底線下,合同要體現(xiàn)各方締約當(dāng)事人的意思表示。而由于業(yè)主人數(shù)眾多、很難獲得全體業(yè)主的一致同意,規(guī)約只需將在建筑面積和人數(shù)上均處于多數(shù)地位的業(yè)主的意志擬制為全體業(yè)主的意志即可。因此,規(guī)約要體現(xiàn)小區(qū)共同體最高意思決定機(jī)構(gòu)（業(yè)主大會）的意志,即大部分業(yè)主的意志,而非必然體現(xiàn)每位業(yè)主的意志。當(dāng)然,科學(xué)而睿智的規(guī)約應(yīng)當(dāng)盡量把追求全體業(yè)主的利益最大化作為價值追求。
（2）相對性的表現(xiàn)形式不同。依合同法一般原理,合同只能拘束締約各方,不得為第三人設(shè)定義務(wù),只能為第三人設(shè)定利益；而依《物業(yè)管理條例》第17條第3款,即便沒有參加規(guī)約制定和表決的業(yè)主,也要接受規(guī)約的拘束,履行規(guī)約規(guī)定的義務(wù)。實(shí)際上,不僅業(yè)主及其受讓人（包括概括繼受人和特定繼承人）受規(guī)約的拘束,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也受其拘束。此為規(guī)約與普通的債權(quán)契約又一本質(zhì)區(qū)別。
（3）變更程序不同。依合同法一般原理,除經(jīng)締約各方合意,合同不得更改；而依新《物權(quán)法》第76條第2款和《物業(yè)管理條例》第12條第3款,業(yè)主大會有權(quán)根據(jù)面積多數(shù)決和人數(shù)多數(shù)決的雙重多數(shù)決定原則變更規(guī)約中的全部或部分條款,即使某一業(yè)主不同意,亦不影響規(guī)約變更之效力?？梢?將“規(guī)約”稱之為“合同”或“契約”,可以形象地揭示規(guī)約的自治性格、私法性格,更加突出業(yè)主在塑造和影響規(guī)約內(nèi)容方面的決定性作用。但問題在于,這種松散的概括在法律上有欠嚴(yán)謹(jǐn)。
（四）規(guī)約是對區(qū)分所有建筑物立法的細(xì)化、補(bǔ)充和變更
作為意思自治的法律文件,規(guī)約有必要、也有可能對區(qū)分所有建筑物立法作出補(bǔ)充和變更的相關(guān)規(guī)定。具體說來,可以區(qū)分三種情況:（1）在立法者僅作出原則規(guī)定的情況下,規(guī)約可以在技術(shù)操作層面就細(xì)節(jié)問題作出詳細(xì)規(guī)定。（2）在立法者未作任何規(guī)定的情況下,規(guī)約可以根據(jù)立法者的授權(quán)作出補(bǔ)闕規(guī)定。這是“法無禁止皆可為”的私法自治理念的重要體現(xiàn)。（3）在立法者作出任意性規(guī)定的情況下,規(guī)約可根據(jù)小區(qū)業(yè)主的意思自治變更任意性立法規(guī)定,改采更適合本小區(qū)特殊情況、更符合廣大業(yè)主切身利益和內(nèi)心真意的小區(qū)自治規(guī)則。正因為如此,在法院或仲裁機(jī)構(gòu)適用規(guī)約裁判案件時,應(yīng)當(dāng)重視規(guī)約作為物業(yè)糾紛裁判準(zhǔn)則的重要作用。
三、規(guī)約對人的律拘束力
（一）規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力
《物權(quán)法》第83條第1款和《物業(yè)管理條例》第7條第1項均從正面規(guī)定了業(yè)主遵守規(guī)約的義務(wù)?！段餀?quán)法》第78條規(guī)定,業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力；《物業(yè)管理條例》第17條第3款更明文規(guī)定:“規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力”。即使某業(yè)主在制定和修改規(guī)約時發(fā)表了反對意見,也要受該規(guī)約的約束。該法第77條還規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。當(dāng)然,如果規(guī)約違反了法律和行政法規(guī),任何業(yè)主均有權(quán)尋求司法救濟(jì)。由于業(yè)主委員會委員當(dāng)然具備業(yè)主的身份和資格,規(guī)約對業(yè)主委員會委員當(dāng)然具有拘束力。
（二）規(guī)約對房屋受讓人具有約束力
規(guī)約對于直接從開發(fā)商手中購買一手房的業(yè)主以及從其他業(yè)主繼受取得二手房的新業(yè)主都具有拘束力。規(guī)約約束規(guī)約締結(jié)時的業(yè)主,其法理依據(jù)在于業(yè)主人頭多數(shù)決與面積多數(shù)決的雙重物權(quán)民主機(jī)制。規(guī)約也約束并未參與管理公約締結(jié)的新業(yè)主。其法理依據(jù)在于,新業(yè)主從前手繼受取得二手房時不僅取得了對二手房的物權(quán),而且概括繼受了前手作為業(yè)主的法律地位或資格。既然前手的業(yè)主地位和資格中包含遵守規(guī)約的義務(wù),后手當(dāng)然應(yīng)當(dāng)履行該義務(wù)。該觀點(diǎn)可概括為業(yè)主地位移轉(zhuǎn)說。在公司法框架下,股權(quán)受讓人雖非公司章程的制定和修改者,但由于受讓了前手的股東資格,當(dāng)然繼受前手遵守章程的義務(wù)。由此可類推,受讓人在受讓房屋之初已默示承諾接受前手參與制定和修改的規(guī)約。
值得注意的是,我國臺灣地區(qū)《民法典》物權(quán)編條文修正草案第799條第6款也確認(rèn)了規(guī)約對區(qū)分所有建筑物受讓人的拘束力:“區(qū)分所有建筑物之所有人間依法令、規(guī)約或約定所生之權(quán)利義務(wù),繼受人應(yīng)受拘束。但特定繼受人對于規(guī)約或約定之內(nèi)容,以明知或可得而知者為限?！盵8]由此可見,規(guī)約對繼受人生效的前提是規(guī)約已經(jīng)獲得登記的公示,或雖未獲得登記的公示、但繼受人對規(guī)約內(nèi)容明知或應(yīng)知。
（三）規(guī)約對物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力
《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》雖然明確規(guī)定規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力,但規(guī)約對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有約束力,則語焉不詳。例如，《物業(yè)管理條例》第36條第1款雖然要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),但也未觸及規(guī)約對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的拘束力問題。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)既然與全體業(yè)主立于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系之中,則受《合同法》總則的調(diào)整,似乎不必遵守業(yè)主群體的意思自治文件。但問題在于,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為多數(shù)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間會存在利益沖突。倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時漠視規(guī)約的內(nèi)容及其背后的主流價值觀,就無法為廣大業(yè)主提供滿意的物業(yè)服務(wù)。因此,從物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托的法律事實(shí)本身可推定其作出了遵守規(guī)約的默示承諾。
無論從圓滿履行物業(yè)服務(wù)合同的角度看,還是從緩解當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主尖銳對抗的矛盾的角度出發(fā),物業(yè)服務(wù)企業(yè)都必須遵守和落實(shí)規(guī)約。畢竟,接受委托而提供物業(yè)服務(wù)是一種誠信密集型、風(fēng)險密集型的商事活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本應(yīng)在接受委托之前對規(guī)約作出必要的審慎調(diào)查,而取得并知悉規(guī)約內(nèi)容則是其中的重要一環(huán)。當(dāng)然,倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿接受規(guī)約的拘束,也可放棄提供物業(yè)服務(wù)的商業(yè)機(jī)會。對此可采取舉輕明重的解釋方法。例如，《物業(yè)管理條例》第23條要求建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將臨時規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明；物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守臨時規(guī)約予以書面承諾。既然分散的買房者尚應(yīng)對業(yè)已存在的臨時規(guī)約作出遵守承諾,那些直接面對廣大業(yè)主提供職業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的企業(yè)更應(yīng)作出遵守承諾。
有人可能擔(dān)心業(yè)主惡意濫用制定規(guī)約的話語權(quán)損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益。此種擔(dān)心是不必要的。首先,規(guī)約的內(nèi)容必須合乎法律和行政法規(guī)所保護(hù)的法意和主流價值觀（包括誠實(shí)信用原則與公序良俗原則）,與強(qiáng)制性法律規(guī)范相抵觸的規(guī)約條款無效?！段飿I(yè)管理條例》第17條第2款也明文要求規(guī)約尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益。其次,對于內(nèi)容存在法律瑕疵的規(guī)約條款,任何人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)）均可向人民法院提起規(guī)約條款無效確認(rèn)之訴,且不受除斥期間的限制。遺憾的是，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》并未規(guī)定人民法院對瑕疵規(guī)約的司法審查機(jī)制,亦未明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的請求權(quán)。建議立法者修改《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》時補(bǔ)闕這一立法漏洞,以充分維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
（四）規(guī)約原則上不能當(dāng)然拘束承租人
規(guī)約固然可以拘束業(yè)主,但在業(yè)主出租房屋的情況下,規(guī)約是否對承租人具有約束力,需要具體情況具體分析。具體說來,規(guī)約原則上不能當(dāng)然拘束承租人,但規(guī)約設(shè)定的可讓渡義務(wù)可籍由租賃協(xié)議轉(zhuǎn)移給承租人,至于規(guī)約設(shè)定的、與使用人身份緊密相連的義務(wù)則可直接拘束承租人。既不能認(rèn)為規(guī)約對承租人絲毫不產(chǎn)生拘束力,也不能認(rèn)為規(guī)約中的全部內(nèi)容絕對都拘束承租人。首先,規(guī)約原則上不能當(dāng)然拘束承租人。這是由于規(guī)約的制定和修改主體是全體業(yè)主,而非承租人。承租人要參與規(guī)約的制定和修改過程,只能從出租人尋求權(quán)的授予。承租人僅憑其承租人的法律資格,缺乏制定和修改規(guī)約的主體資格。恰恰由于規(guī)約的制定和修改過程無法充分反映和體現(xiàn)承租人的利益與意志,規(guī)約只能是業(yè)主的自治自律規(guī)章,而非承租人的自治自律規(guī)章。相比之下,在房屋轉(zhuǎn)讓的情況下,由于業(yè)主的法律身份直接讓渡給受讓人,因此規(guī)約可以直接約束房屋的受讓人；而在房屋出租的情況下,出租人的身份依然保留,出租人作為業(yè)主享有的完整物權(quán)以及由此派生出來的諸多業(yè)利并未當(dāng)然移轉(zhuǎn)給承租人,因此規(guī)約原則上不能直接約束房屋的受讓人。
其次,規(guī)約設(shè)定的可讓渡義務(wù)雖然不能直接拘束承租人,但可以籍由租賃協(xié)議的轉(zhuǎn)化程序,將規(guī)約設(shè)定的業(yè)主義務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人。換言之,租賃協(xié)議可以把規(guī)約為業(yè)主設(shè)定的某些具有可讓渡性的義務(wù)轉(zhuǎn)化為承租人的約定義務(wù)。在這種情況下,直接拘束承租人的法律文件不是規(guī)約、而是租賃協(xié)議?；谶@一法律思維，《物業(yè)管理條例》第48條也規(guī)定“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任”。因此,承租人可以通過租賃協(xié)議把規(guī)約設(shè)定的部分義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給承租人,但無權(quán)把自己基于規(guī)約承受的義務(wù)全部轉(zhuǎn)嫁給承租人。例如,從表面上看,承租人向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)費(fèi)的行為似乎源于規(guī)約設(shè)定的義務(wù),實(shí)則源于租賃雙方之間的房屋租賃協(xié)議。業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主（而非承租人）設(shè)定的義務(wù)。因此,倘若承租人拒絕或怠于向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也只能向出租人追償,而不能向承租人主張債權(quán)。當(dāng)然,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、出租人與承租人可以簽訂三方協(xié)議,直接約定由承租人直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)、進(jìn)而免除出租人的繳費(fèi)義務(wù)。但此時承租人直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)產(chǎn)生于承租人的意思自治,而非源于無法體現(xiàn)承租人意思自治的規(guī)約強(qiáng)制。此外,倘若三方協(xié)議并未明確約定免除出租人的繳費(fèi)義務(wù),在承租人拒絕或怠于向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳費(fèi)的情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)依然有權(quán)向出租人追償。
其三,規(guī)約規(guī)定的與使用人身份緊密相連的、尊重其他業(yè)主物權(quán)的義務(wù)可直接拘束承租人。此類義務(wù)雖然拘束業(yè)主,但在業(yè)主身份與承租人身份互相分離的情況下,此類義務(wù)直接拘束承租人。此種義務(wù)與其說是規(guī)約設(shè)定的義務(wù)不如說是《物權(quán)法》設(shè)定的義務(wù)。不動產(chǎn)物權(quán)包括其他業(yè)主對專有部位、共有部位與公用部位的物權(quán)也應(yīng)受到包括承租人在內(nèi)的其他人的尊重。例如,作為房屋使用人,承租人必須遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；必須按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則妥善處理相鄰關(guān)系；必須按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備,不擅自拆改等。倘若承租人擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、改變房屋外觀,應(yīng)當(dāng)對其他業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任（包括恢復(fù)原狀、賠償損失等）。對于業(yè)主的同居者承擔(dān)的此類義務(wù)也應(yīng)做如此解釋。至于規(guī)約中載明的與使用物業(yè)并不直接相關(guān)的義務(wù)（如按規(guī)定交存、管理和使用專項維修資金的義務(wù)、參加業(yè)主大會并予以表決）就不能拘束承租人,只能拘束出租人。
此外,鑒于開發(fā)建設(shè)單位是小區(qū)物業(yè)的原始業(yè)主,該業(yè)主的身份貫穿于物業(yè)銷售的全過程,甚至在物業(yè)銷售完畢之后開發(fā)建設(shè)單位依然擁有對小區(qū)部分建筑物的物權(quán),因此開發(fā)建設(shè)單位也應(yīng)接受規(guī)約的拘束。限于篇幅,茲不贅述。四、規(guī)約的生效時間
（一）成立生效主義
規(guī)約的生效時間是指規(guī)約開始對相關(guān)當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力的時間。遺憾的是，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》均未規(guī)定規(guī)約的生效時間。根據(jù)私法自治原則的要求,民事法律行為原則上自成立之時起生效,但法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定?！逗贤ā返?4條亦有類似規(guī)定。因此,規(guī)約原則上應(yīng)當(dāng)自其被業(yè)主大會通過之日起開始生效。至于業(yè)主大會的通過要件,根據(jù)《物權(quán)法》第76條第2款之規(guī)定,制定和修改規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。為穩(wěn)妥起見,業(yè)主大會通過和修改規(guī)約應(yīng)當(dāng)作出書面決議,并由參會業(yè)主或其人在決議上簽字。
值得注意的是,一些地方推出的業(yè)主規(guī)約范本將行政機(jī)關(guān)的審批與入住業(yè)主的簽字比例共同作為規(guī)約的生效條件。例如,深圳市住宅局1996年11月27日推出的《業(yè)主公約》第4條第1項規(guī)定“,本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效”。行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的好處在于:有利于運(yùn)用行政保護(hù)手段提升規(guī)約內(nèi)容的合法性水準(zhǔn)；但其缺點(diǎn)在于:不利于充分弘揚(yáng)業(yè)主自治的精神,也不利于充分發(fā)揮司法審查的積極作用。
筆者認(rèn)為,我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》均未將行政批準(zhǔn)或行政登記作為規(guī)約的生效前提,不能解釋為立法者的無心之失,而應(yīng)當(dāng)解釋為立法者鼓勵業(yè)主自治和物業(yè)民主的良苦用心。當(dāng)然,為提高規(guī)約的公示力和公信力,方便潛在的購房者前往查詢規(guī)約內(nèi)容,立法者應(yīng)當(dāng)要求規(guī)約在行政主管機(jī)關(guān)辦理備案或登記手續(xù)。
成立生效主義原則允許買賣雙方依意思自治原則,通過附條件或附期限的方式控制規(guī)約的生效時間。[9]例如,規(guī)約可約定該規(guī)約在某一時點(diǎn)屆至?xí)r開始發(fā)生效力,也可約定在某一條件成就時開始發(fā)生效力,還可約定自其辦理公證之日起生效,但所附條件不得違反強(qiáng)制性規(guī)定和邏輯常理。倘若規(guī)約本身并未約定規(guī)約生效的時間或條件,規(guī)約應(yīng)當(dāng)理解為自其被業(yè)主大會通過之日起生效。
（二）臨時規(guī)約的生效時間
臨時規(guī)約與正式規(guī)約的生效時間并不相同。《物業(yè)管理條例》第23條規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明；物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守臨時規(guī)約予以書面承諾。筆者認(rèn)為,建設(shè)單位在物業(yè)銷售前起草臨時規(guī)約的行為可以理解為要約行為,物業(yè)買受人的書面承諾行為可以理解為承諾行為。因此就買受人而言,臨時規(guī)約自其被買受人書面承諾之時起生效。由于在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在眾多業(yè)主,業(yè)主買受物業(yè)的時間和書面承諾時間又有先后之別,認(rèn)定臨時規(guī)約的效力只能采取因人而異的態(tài)度。具體說來,臨時規(guī)約并不像正式規(guī)約那樣對全體業(yè)主具有一體適用的統(tǒng)一生效時間。對于不同的業(yè)主而言,由于承諾的時間存在先后差異,臨時規(guī)約的生效時間也會存在先后之別。
但在實(shí)踐中,仍存在一些認(rèn)識偏差。例如,北京市建委2008年1月10日向社會公開的《臨時規(guī)約示范文本》（征求意見稿）第42條規(guī)定:“本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件,自物業(yè)第一買受人簽字承諾之日起生效,至業(yè)主大會制訂的規(guī)約生效之日終止”。此外,建設(shè)部在2004年9月的《業(yè)主臨時公約示范文本》第37條也規(guī)定:“本臨時公約自首位物業(yè)買受人承諾之日起生效,至業(yè)主大會制定的《業(yè)主公約》生效之日終止。”上海市房屋土地資源管理局于2005年1月的《業(yè)主臨時公約示范文本》第14條亦步亦趨:“本公約自本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的首套物業(yè)銷售之日起生效,至業(yè)主大會成立并通過《業(yè)主公約》后終止?！贝朔N表述的邏輯并不嚴(yán)謹(jǐn)。既然在第一買受人簽字承諾之日,尚未出現(xiàn)第二買受人或第三買受人,就不能得出結(jié)論認(rèn)為臨時規(guī)約在第一買受人簽字承諾之日就已經(jīng)對第二買受人生效,而只能認(rèn)為該公約僅對已承諾的第一買受人生效。建議將該條修改為:“本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件,自物業(yè)買受人分別簽字承諾之日起陸續(xù)生效,至業(yè)主大會制訂的規(guī)約生效之日終止”。
鑒于實(shí)踐中的首次業(yè)主大會召開難度相當(dāng)之大,致使大部分業(yè)主入住小區(qū)與首次業(yè)主大會召開之間的時間曠日持久,為便利業(yè)主及時根據(jù)入住以后物業(yè)管理的新情況和新問題在法治框架內(nèi)靈活調(diào)整區(qū)分所有建筑物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,筆者認(rèn)為已經(jīng)簽署承諾遵守臨時規(guī)約的業(yè)主有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第76條之規(guī)定修改臨時規(guī)約。換言之,在臨時規(guī)約經(jīng)由業(yè)主大會轉(zhuǎn)化為正式規(guī)約之前仍然具有可修改的性質(zhì)。主要法理依據(jù)在于，《物權(quán)法》第76條提到的制定和修改規(guī)約的事項“由業(yè)主共同決定”。此處的“規(guī)約”包括“臨時規(guī)約”；“業(yè)主共同決定”既包括業(yè)主大會的決策機(jī)制,也包括業(yè)主大會之外的決策機(jī)制。因此,倘若專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意修改臨時規(guī)約,則臨時規(guī)約的修改行為原則有效。
五、規(guī)約的可訴性
（一）規(guī)約具有可訴性
規(guī)約是業(yè)主共同體的自治規(guī)則,是業(yè)主共同體的“根本憲法”?；谄跫s自由的理念,可以認(rèn)為生效的合同等于有效的法律；基于物業(yè)民主和業(yè)主自治精神,也可以說生效的規(guī)約等于有效的法律。因此,生效的規(guī)約包括臨時規(guī)約不僅受到法律的確認(rèn)和保護(hù),也具有在物業(yè)爭訟中辨別曲直、裁判是非的法律功能。規(guī)約不僅可以作為判斷侵害業(yè)主利益的某一行為是否具有不法性的重要依據(jù),也具有較強(qiáng)的可訴性。而其是否具有可訴性即可裁判性,恰恰是檢驗規(guī)約法律效力的試金石。
可喜的是，《物權(quán)法》第83條第1款從正面要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約,第2款則從反面規(guī)定了違反規(guī)約的行為的法律后果:業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提訟。這種正反呼應(yīng)的立法方式無疑提升了規(guī)約的可訴性。從立法例上看,立法者在提及“法律、法規(guī)”之外,對于現(xiàn)實(shí)生活中多如牛毛的部門規(guī)章的地方性法規(guī)都未提及,卻對“規(guī)約”情有獨(dú)鐘,并將其與“法律、法規(guī)”相提并論,可見立法者對規(guī)約效力的重視程度。該條款意味著,作為業(yè)主共同體化身和代表人的業(yè)主委員會以及作為個體權(quán)利人的業(yè)主均可依據(jù)規(guī)約主張相應(yīng)的民事權(quán)利。但無論是共益訴訟制度,還是自益訴訟制度都有待進(jìn)一步完善。
在實(shí)踐中,規(guī)約的可訴性也受到了應(yīng)有重視。例如,北京市建委2008年1月10日向社會公開的《臨時規(guī)約示范文本》（征求意見稿）第28條就規(guī)定:“業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)約約定的,受侵害當(dāng)事人可以申請仲裁,也可以向人民法院提訟”。這一方向無疑是正確的。問題是,在商事仲裁的框架下,仲裁和訴訟并非兼容。該條款應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)定可供業(yè)主選擇的爭訟解決模式究竟是仲裁還是訴訟。建議規(guī)約范本進(jìn)一步作出明確約定。
（二）共益訴訟
就業(yè)主委員會而言,新《物業(yè)管理條例》第15條第4項規(guī)定,業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督規(guī)約的實(shí)施。作為規(guī)約實(shí)施的監(jiān)管主體,業(yè)主委員會既有權(quán)利、也有義務(wù)以自己的名義、為了全體業(yè)主的利益而對違反規(guī)約、損害廣大業(yè)主利益的違法違規(guī)行為提起民事訴訟。當(dāng)然,業(yè)主委員會并非獨(dú)立的法人,亦非直接的物業(yè)權(quán)利主體,因此業(yè)主委員會的訴訟主體地位有待深入探討。
在司法實(shí)踐中,人民法院往往確認(rèn)業(yè)主委員會的訴訟地位。例如，《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）第1條就規(guī)定:“業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟,以其主要負(fù)責(zé)人（主任或副主任）作為代表人:物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。沒有成立業(yè)主委員會的,由全體業(yè)主行使提訟的權(quán)利”。
筆者主張,業(yè)主委員會可以作為民事訴訟中的原告,其法律地位可界定為不具有法人資格的其他組織。至于業(yè)主委員會勝訴或敗訴的法律結(jié)果當(dāng)然歸屬該業(yè)主委員會代表的全體業(yè)主。倘若由于業(yè)主委員會委員違反誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé)的誠信義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主委員會敗訴、業(yè)主共同體遭受不應(yīng)有敗訴后果的,業(yè)主共同體可以追究業(yè)主委員會相關(guān)人員的民事責(zé)任,并將其依法解聘。
（三）自益訴訟
作為個體的業(yè)主也有權(quán)以規(guī)約為依據(jù)主張自己的民事權(quán)利。倘若某業(yè)主在裝修時違反《規(guī)約》的規(guī)定擅自打孔,把樓上業(yè)主的樓板打穿,樓上業(yè)主就有權(quán)請求樓下的裝修鄰居承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。業(yè)主委員會提訟的目的是維護(hù)多數(shù)業(yè)主的財產(chǎn)利益,而業(yè)主個體提起民事訴訟的目的是維護(hù)自身的財產(chǎn)利益。因此,業(yè)主委員會與業(yè)主個體提起的民事訴訟雖有區(qū)別,亦有聯(lián)系。歸根結(jié)底,業(yè)主委員會維護(hù)的多數(shù)業(yè)主利益要落實(shí)到每一個業(yè)主身上。因此,業(yè)主委員會與業(yè)主個體提起的民事訴訟必然會存在交叉。
筆者認(rèn)為,為避免共益訴訟與自益訴訟之間的不必要交叉以及由此導(dǎo)致的重復(fù)訴訟現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)確立自益訴訟即業(yè)主個體訴訟優(yōu)位的理念。換言之,只要業(yè)主個體訴訟可以救濟(jì)的業(yè)利,原則上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主提起個體訴訟主張權(quán)利救濟(jì)。倘若受害業(yè)主數(shù)量較多,或單獨(dú)業(yè)主提起民事訴訟存在難以逾越的法律障礙或事實(shí)障礙（如受害業(yè)主普遍存在著搭便車的理性冷漠現(xiàn)象）,則應(yīng)鼓勵業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主對不法行為人提起民事訴訟。例如,倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自在電梯間和小區(qū)門口與廣告公司合作放置和播出商業(yè)廣告、賺取利潤,業(yè)主委員會就有權(quán)代表廣大業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)把廣告費(fèi)收入按照業(yè)主的不同建筑面積轉(zhuǎn)交廣大業(yè)主。從長遠(yuǎn)看,修改《民事訴訟法》,引入集團(tuán)訴訟制度,與業(yè)主委員會訴訟制度相比具有異曲同工之妙。
正是由于規(guī)約可以作為業(yè)主爭訟的裁判依據(jù),為預(yù)防、化解和減少不必要的物業(yè)糾紛,構(gòu)建和諧的物業(yè)環(huán)境,規(guī)約的條款應(yīng)當(dāng)盡量詳細(xì)、周密。實(shí)際上,規(guī)約只有具備可操作性,才能避免不必要的爭訟。倘若規(guī)約原則性較強(qiáng),可操作性較弱,只能滋生更多的爭訟。
六、瑕疵規(guī)約的法律救濟(jì)
（一）瑕疵規(guī)約救濟(jì)的必要性
《物業(yè)管理條例》第17條第2款規(guī)定:“規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益”。依反對解釋,破壞社會公德,違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益的規(guī)約無效?！段餀?quán)法》第78條第2款和《物業(yè)管理條例》第12條第5款均規(guī)定:“業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！边z憾的是，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》僅提及業(yè)主委員會的司法審查機(jī)制,而未提及規(guī)約的司法審查機(jī)制,更未在嚴(yán)格區(qū)分規(guī)約瑕疵的不同類型的基礎(chǔ)上對瑕疵規(guī)約規(guī)定不同的救濟(jì)機(jī)制。
鑒于規(guī)約是調(diào)整區(qū)分所有建筑物法律關(guān)系的總章程,關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益,為構(gòu)建業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與開發(fā)商之間和諧相處的法治環(huán)境,必須建立健全瑕疵規(guī)約的法律救濟(jì)機(jī)制。筆者建議,根據(jù)規(guī)約瑕疵輕重之不同,增設(shè)規(guī)約無效確認(rèn)之訴和規(guī)約撤銷之訴的制度。
（二）規(guī)約無效確認(rèn)之訴
為確保規(guī)約的穩(wěn)定性與公信力,規(guī)約的無效確認(rèn)應(yīng)當(dāng)以訴訟為之。規(guī)約無效確認(rèn)之訴針對實(shí)體內(nèi)容違公德、違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益的規(guī)約條款而言。倘若某規(guī)約規(guī)定每位業(yè)主在裝修時可以隨意拆改房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu),就屬于違反保護(hù)他人合法財產(chǎn)權(quán)利的侵權(quán)法的行為,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。倘若規(guī)約中僅有部分條款無效,并不影響其他有效條款的效力。
法律規(guī)范包含任意性規(guī)范和強(qiáng)行性規(guī)范,前者允許當(dāng)事人按照意思自治原則,變更或排斥此種規(guī)范之適用；后者則不容當(dāng)事人予以變更或排斥。而強(qiáng)行性規(guī)范又有命令規(guī)定與效力規(guī)定之別,違反前者的行為雖應(yīng)承受一定的法律責(zé)任（即公法上的責(zé)任）,但行為本身并不因此而失效；違反后者的行為,不但要承受法律責(zé)任,而且行為本身當(dāng)然無效。因此,對于《物業(yè)管理條例》第17條第2款規(guī)定提及的“法律、法規(guī)”應(yīng)運(yùn)用限縮解釋方法將其解釋為強(qiáng)制性規(guī)定中的效力規(guī)定的情形。倘若規(guī)約條款違反了強(qiáng)行性法律規(guī)范中命令規(guī)定的情形,由于瑕疵較輕,筆者認(rèn)為可以將其視為撤銷原因。
（三）規(guī)約撤銷之訴
規(guī)約不但應(yīng)當(dāng)符合內(nèi)容合法的要求,而且應(yīng)當(dāng)符合程序嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊蟆Ｋ^程序嚴(yán)謹(jǐn)是指通過規(guī)約的業(yè)主大會的召集程序、表決方式不僅應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)中的程序規(guī)則,而且應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則中的程序規(guī)則。倘若某規(guī)約違反了這些程序規(guī)則,業(yè)主就有權(quán)請求法院予以撤銷。例如,根據(jù)《物權(quán)法》第76條第2款以及《物業(yè)管理條例》第12條第3款之規(guī)定,決定規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。倘若通過某規(guī)約的業(yè)主大會在召開之前沒有及時通知全體業(yè)主,或在業(yè)主大會上贊成某規(guī)約的業(yè)主所代表的專有部分占建筑物總面積尚未過半數(shù),或其所代表的專有部分占建筑物總面積雖然過半數(shù)、但其總?cè)藬?shù)仍未超過全體業(yè)主過半數(shù),該規(guī)約就存在程序瑕疵,任何業(yè)主均有權(quán)請求法院予以撤銷。
注釋:
[1]溫豐文.建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究[M].臺北:三民書局股份有限公司,1992.150
[2]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京:法律出版社,1995:217.
[3]戴東雄.論建筑物區(qū)分所有權(quán)之理論基礎(chǔ)（Ⅱ）[J].法學(xué)叢刊,1984,（3）.
[4]陳俊樵.論區(qū)分所有建筑物之管理組織[J].中興法學(xué),1987,（1）.
[5]何明楨.建筑物區(qū)分所有之研究,我國臺灣地區(qū)政治大學(xué)法律研究所碩士論文,第66頁.
[6]在我國,由于實(shí)行城市國有土地所有權(quán)制度,業(yè)主對小區(qū)道路的共同權(quán)利不是共有權(quán),而是共用權(quán),即共同使用的權(quán)利。
[7]溫豐文.建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究[M].臺北:三民書局股份有限公司,1992.151
