土地儲(chǔ)備管理辦法精選(九篇)

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第1篇：土地儲(chǔ)備管理辦法范文

第二條  違反《實(shí)施辦法》的行為， 按照《實(shí)施辦法》法律責(zé)任各條款的規(guī)定， 分別予以責(zé)令退還土地、恢復(fù)地貌、責(zé)令停產(chǎn)、限期拆除非法建筑物、沒收非法所得等處罰； 應(yīng)當(dāng)處以罰款的， 按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）占用耕地修建墳?zāi)?、傾倒廢棄物或者擅自挖砂、取土、采石、采礦等破壞土地資源的， 處以被破壞的土地面積每平方米5 元至15元的罰款。

（二）未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地、林地新建磚瓦窯廠或者擅自擴(kuò)大原批準(zhǔn)的磚瓦窯廠用地范圍的， 處以非法占用土地面積每平方米5 元至15元的罰款。

（三）未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地種果樹、建魚塘的， 處以所占用耕地面積每平方米5 元以下的罰款。

（四）全民所有制單位、城市集體所有制單位和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村企業(yè)， 未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)， 非法占用土地， 情節(jié)較重的， 處以非法占用土地面積每平方米10元至15元罰款； 情節(jié)較輕的 ，處以非法占用土地每平方米10元以下罰款。

（五）買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的， 處以非法所得30% 至50% 的罰款； 情節(jié)較輕的，  處以非法所得30%以下罰款。

（六）上級機(jī)關(guān)或者其他單位非法占用被征地單位的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的， 處以非法占用款數(shù)額10% 至 30%的罰款； 情節(jié)較輕的， 處以非法占用款數(shù)額10% 以下罰款。

（七）使用期滿拒不交回臨時(shí)用地的， 處以非法使用土地每平方米5 元的罰款； 情節(jié)較輕的， 處以非法使用土地每平方米5 元以下的罰款。

第2篇：土地儲(chǔ)備管理辦法范文

現(xiàn)將市質(zhì)監(jiān)總站關(guān)于頒發(fā)《北京市住宅工程實(shí)行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》的通知（〔97〕質(zhì)監(jiān)總站第108號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真組織各級施工管理人員學(xué)習(xí)貫徹執(zhí)行。

關(guān)于頒發(fā)《北京市住宅工程實(shí)行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》的通知

（97）質(zhì)監(jiān)總站第108號  一九九七年九月二十五日

各區(qū)、縣建委，各施工企業(yè)，各建設(shè)（開發(fā)）、監(jiān)理單位，各監(jiān)督站：

現(xiàn)將《北京市住宅工程實(shí)行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行，并將執(zhí)行中的問題及時(shí)函告我們。

特此通知

              北京市住宅工程實(shí)行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）

第一條  為了適應(yīng)居民生活水平日益提高的需要，便于居民家庭室內(nèi)裝修、裝飾，減少浪費(fèi)，確保住宅工程質(zhì)量，依據(jù)建設(shè)部和本市有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)新建的實(shí)行初裝修竣工質(zhì)量核定的住宅工程，均應(yīng)執(zhí)行本規(guī)定。

第三條  住宅工程實(shí)行初裝修竣工質(zhì)量核定，是指戶門以內(nèi)的裝修項(xiàng)目，只完成到初步裝修。工程竣工核定合格后，住戶可根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定，對房屋進(jìn)行再裝修。

第四條  實(shí)行初裝修的工程項(xiàng)目，做法和技術(shù)質(zhì)量要求，應(yīng)在設(shè)計(jì)文件中予以確定，建設(shè)（開發(fā)）單位與施工單位在工程承包合同中予以確認(rèn)。

第五條  初裝修住宅工程竣工質(zhì)量應(yīng)具備下列條件：

一、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。

二、公用部位、公共設(shè)施應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修。

三、各種管道（給、排、雨水、暖、熱）全部完成并進(jìn)行通水、試壓、通球試驗(yàn)和暖氣熱工調(diào)試。

四、電氣設(shè)備（配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具等）安裝到位，按規(guī)定完成各種測試項(xiàng)目。

五、屋面工程全部項(xiàng)目按設(shè)計(jì)完成，并進(jìn)行蓄水、淋水試驗(yàn)。

第六條  住宅工程初裝修的部位、項(xiàng)目和質(zhì)量要求：

一、戶門以內(nèi)臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、封閉陽臺及過道的墻面達(dá)到表面平整、線角順直。

（一）墻體抹灰工程應(yīng)做到表面壓實(shí)，粘接牢固、無裂縫。

（二）大開間的經(jīng)質(zhì)隔墻如設(shè)計(jì)文件規(guī)定不做的，由用戶裝修時(shí)自行設(shè)計(jì)、施工。

（三）臥室、廚房等內(nèi)門、窗可以只留門、窗洞口，應(yīng)設(shè)置安裝門、窗的預(yù)埋件并標(biāo)出位置。

（四）開關(guān)、插座、燈具位置正確，安裝平整、牢固。

（五）各種管道、設(shè)備、衛(wèi)生器具安裝后距墻預(yù)留量應(yīng)滿足再裝修的尺寸要求。

二、戶門以內(nèi)各種房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板的頂棚，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移剑_(dá)到板縫密實(shí)、無裂縫，接搓平順無錯(cuò)臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。

三、戶門以內(nèi)地面工程（一）各種房間基層地面混凝土，做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)到粘結(jié)牢固、無裂縫。

（二）有防水要求房間的地面應(yīng)完成防水層、保護(hù)層，并應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)做到無滲漏。

（三）地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。

（四）各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求；

（五）踢腳線高度不小于120mm.采用水泥砂漿抹灰的，應(yīng)與墻面基層抹灰平順，強(qiáng)度、粘結(jié)應(yīng)符合要求。

四、戶門以內(nèi)的暖衛(wèi)各種管道、設(shè)備安裝到位，達(dá)到通水要求，各種截門，水嘴、面盆、家具盆安裝齊全，滿足使用功能。

五、戶門以內(nèi)的電氣管線安裝到位，燈具應(yīng)能滿足照明要求，并進(jìn)行照明全負(fù)荷試驗(yàn)。

第七條  實(shí)行初裝修竣工的住宅工程，滿足本規(guī)定第五、六兩條要求的，建設(shè)（監(jiān)理）單位可按規(guī)定組織三方驗(yàn)收，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)的向質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請竣工工程質(zhì)量核定。

第八條  工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)依據(jù)設(shè)計(jì)文件、施工合同規(guī)定和國家驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對實(shí)行初裝修的工程進(jìn)行竣工核定。

第九條  初裝修竣工的住宅工程，建設(shè)單位應(yīng)積極創(chuàng)造條件，提前征求用戶對裝飾、裝修的要求，便于初裝修項(xiàng)目的施工，確保再裝修后工程的結(jié)構(gòu)安全和使用功能。

第十條  房屋管理部門應(yīng)加強(qiáng)對住戶自行裝修住宅的管理工作，住戶自行家庭裝修應(yīng)按國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第3篇：土地儲(chǔ)備管理辦法范文

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備資金　土地資產(chǎn)證券化　融資　多元化

1.我國土地儲(chǔ)備資金的現(xiàn)狀

1.1先天不足——土地儲(chǔ)備啟動(dòng)資金短缺

雖然在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成立之初，各地政府為了支持土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)政府有效調(diào)控城市土地市場的目的，大多都會(huì)撥付?？钭鳛閱?dòng)資金。然而由于財(cái)政撥款的局限性，導(dǎo)致了土地儲(chǔ)備啟動(dòng)資金從一開始就處于短缺的狀態(tài)。財(cái)政撥款的局限性主要體現(xiàn)在：

第一，土地儲(chǔ)備資金對于資金的需求量大，并且對于資金的占用周期較長。政府所能提供的財(cái)政撥款的金額和周期較短，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足土地儲(chǔ)備資金運(yùn)作的需求。而且這部分資金常常受到政府收入總額的限制和其他用途的競爭，使得財(cái)政撥款缺乏連續(xù)性和穩(wěn)定性。

第二，政府的財(cái)政撥款屬于計(jì)劃行為，一般情況下是前一年度的年底做出計(jì)劃，然后第二年進(jìn)行撥款。但是土地收購和儲(chǔ)備卻處于隨著市場的波動(dòng)而不斷變化的狀態(tài)。這兩者之間存在著嚴(yán)重的時(shí)間差，不利于土地征購和儲(chǔ)備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.2后天不濟(jì)——銀行貸款的高利率及土地出讓收益的周期過長

土地儲(chǔ)備資金不但面臨著“先天不足”的局面，而且由于種種原因使得其又陷入了“后天不濟(jì)”的窘境。

首先，由于財(cái)政撥款無法滿足土地儲(chǔ)備資金的使用，銀行貸款也就變成了土地儲(chǔ)備過程中最主要的資金來源。

然而銀行貸款畢竟屬于市場行為，銀行所能借出的貸款金額也畢竟有限，而且還需要繳納借款利息。如果過多的向銀行進(jìn)行借款，將會(huì)增加土地的儲(chǔ)備成本，使土地的經(jīng)營效益受到影響。

其次，土地出讓收益也是土地儲(chǔ)備資金的主要來源之一。然而土地出讓收益的期限過長，完全無法滿足土地儲(chǔ)備資金當(dāng)前的需求。

2.我國土地儲(chǔ)備資金在管理方面的問題

2.1產(chǎn)權(quán)界定模糊，無法從整體上調(diào)控土地儲(chǔ)備資金

由于我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，城鄉(xiāng)差距較大。所以從現(xiàn)階段來看，我國的土地儲(chǔ)備的地段主要集中在城市土地。然而，我國的城市土地在土地的所有權(quán)、管理權(quán)和使用權(quán)方面還存在著責(zé)任不清，義務(wù)不明、越級形式權(quán)力的現(xiàn)象。

2.2法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致融資困難

我國對于土地儲(chǔ)備資金的管理還沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)，只是有些城市就自身出現(xiàn)的情況頒布了一些土地儲(chǔ)備資金管理的條例。對于政府應(yīng)如何建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，形成土地統(tǒng)一的收購權(quán)也沒有明確的規(guī)定。這些都制約著新型土地儲(chǔ)備資金管理體系的建立。

2.3國家法律規(guī)定同實(shí)際情況存在差異

由于各個(gè)地方的實(shí)際情況不同，使得國家所指定的相關(guān)條例同實(shí)際情況之間往往存在較大的差異。這些差異主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，土地儲(chǔ)存項(xiàng)目成本核算不準(zhǔn)確。按《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定,土地儲(chǔ)備的工作由市、縣人民政府國土資源管理部門負(fù)責(zé)。土地儲(chǔ)備機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)之后的收儲(chǔ)土地的取得、開發(fā)整理等工作。儲(chǔ)備土地完成前期開發(fā)整理后,由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)交付主管國土資源管理部門,納入土地供應(yīng)計(jì)劃,由國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。這就加大了信息在傳遞過程中出錯(cuò)的概率，兩個(gè)部門之間扯皮的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；而且由于兩個(gè)部門對于數(shù)據(jù)的記錄方式各有不同，這就使得土地儲(chǔ)存項(xiàng)目的成本核算經(jīng)常出現(xiàn)許多版本，難以準(zhǔn)確反映實(shí)際情況。

第二，記賬方式過于死板。例如《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法》中規(guī)定,應(yīng)適時(shí)監(jiān)督的應(yīng)收收儲(chǔ)項(xiàng)目受讓人出讓款不能通過“應(yīng)收賬款”或其他類似債權(quán)賬戶反映,另一方面,由于財(cái)政部門與國土資源管理部門的監(jiān)管十分依賴這些重要會(huì)計(jì)信息,這又迫使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只能通過備查簿進(jìn)行輔助登記,滿足主管部門履行監(jiān)管責(zé)任的需要。

第三，某些定義相互矛盾。例如《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法》中規(guī)定,土地儲(chǔ)備資金是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及對其進(jìn)行前期開發(fā)等所使用的資金,這意味著土地出讓涉及的資金不屬于土地儲(chǔ)備資金。這同實(shí)際的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的做法背道而馳。

3.建立新型的土地儲(chǔ)備資金管理體系

3.1完善土地儲(chǔ)備的立法體系

依照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，我國的城市土地屬于國家所有，國家所有城市的土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，地方政府享有土地的開發(fā)管理權(quán)。由于我國當(dāng)前的土地管理制度在法律上的對于兩者的產(chǎn)權(quán)界定不清晰，致使地方政府經(jīng)常利用對所轄地區(qū)的管理上的便利越權(quán)行使中央政府的職能。而且使得地方政府在土地收益分配中往往將局部利益和眼前利益放在首位。

造成這種現(xiàn)象的原因就是因?yàn)槲覈恋貎?chǔ)備的立法的不完善。因此建立新型土地儲(chǔ)備資金管理體系的第一步就是要完善土地儲(chǔ)備的立法體系，構(gòu)建城市土地儲(chǔ)備的“三權(quán)分離”體系，即明確城市土地的所有權(quán)、管理權(quán)和使用權(quán)的歸屬，使三者相互分離，相互制約又互為整體。這樣中央政府可以從宏觀上對土地儲(chǔ)備資金進(jìn)行統(tǒng)籌管理，各個(gè)地方政府也可以明確自己的權(quán)力和職責(zé)，避免越權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)還可以抑制地方政府以地生財(cái)?shù)耐顿Y沖動(dòng)，為構(gòu)建和諧健康的新型土地儲(chǔ)備資金管理體系創(chuàng)造條件。

3.2土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理辦法的創(chuàng)新

第一，嚴(yán)格核算土地出讓收入和土地出讓成本，規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)營結(jié)構(gòu)。

第二，對土地供應(yīng)款項(xiàng)的回收周期和土地經(jīng)營損益進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，并一次建立符合土地儲(chǔ)備資金的會(huì)計(jì)體系。

第三，建立兩套會(huì)計(jì)核算體制，分別以權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)。從而可以更加詳細(xì)的記錄土地儲(chǔ)備資金的動(dòng)向，為土地儲(chǔ)備資金的管理提供更加詳細(xì)的數(shù)據(jù)和信息。

3.3土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法的進(jìn)一步規(guī)范

第一，加強(qiáng)對儲(chǔ)備土地的商品管理。

第二，對需開發(fā)整理的土地設(shè)立“開發(fā)成本”科目。

第三，加強(qiáng)對收入的管理。

第四，加強(qiáng)對開辦費(fèi)用的管理。

第五，加強(qiáng)對債權(quán)、債務(wù)和財(cái)產(chǎn)物資的管理

結(jié)　論

建立新型的土地儲(chǔ)備資金管理體系是順利實(shí)施城市土地收購儲(chǔ)備制度的必要保障。只有從法律和資金管理方面不斷完善土地儲(chǔ)備制度，土地收購儲(chǔ)備的工作才能順利的開展，從而最終發(fā)揮土地儲(chǔ)備制度的宏觀調(diào)控功能。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：土地儲(chǔ)備管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】土地儲(chǔ)備規(guī)劃；可行性；成果內(nèi)容

1. 土地儲(chǔ)備規(guī)劃的概念

土地儲(chǔ)備規(guī)劃是各級政府在一定的區(qū)域內(nèi)，根據(jù)其當(dāng)?shù)刈匀坏乩怼⑸鐣?huì)經(jīng)濟(jì)等條件，對所儲(chǔ)備的土地在空間、時(shí)間、規(guī)模上進(jìn)行總體安排和布局。

2. 土地儲(chǔ)備規(guī)劃的背景

我國開展土地儲(chǔ)備工作相對較晚，管理模式長期處于模仿和探索階段。由于缺乏規(guī)范可行的管理模式，土地儲(chǔ)備工作一直處于人手管理的形式。隨著時(shí)間的推移，儲(chǔ)備項(xiàng)目的增多，越來越容易產(chǎn)生混亂，給日常管理工作帶來很多不便。2007年，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合了《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國土資發(fā)[2007]277號），進(jìn)一步完善國家關(guān)于土地儲(chǔ)備的法律法規(guī)，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力。

在此基礎(chǔ)上，土地儲(chǔ)備工作為實(shí)施區(qū)域土地開發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級起到積極的作用，同時(shí)也為交通、城建和部分國有資產(chǎn)經(jīng)營單位通過土地收儲(chǔ)運(yùn)作推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和公益建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)作。但由于缺乏有效的土地儲(chǔ)備規(guī)劃，儲(chǔ)備土地不能很好地與土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等銜接，造成無法合理用地，產(chǎn)生了較多歷史遺留問題。為提高土地儲(chǔ)備的可操作性和效率，有效指導(dǎo)以后的土地儲(chǔ)備工作，需要編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃。

3. 編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的可行性

（1）政策上可行

近年來，土地儲(chǔ)備作為土地市場的重要環(huán)節(jié)和組成部分，已成為各地土地管理部門關(guān)注的熱點(diǎn)和工作重心。為了更科學(xué)有效地指導(dǎo)土地儲(chǔ)備工作，各地紛紛編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃（計(jì)劃），大大促進(jìn)了土地儲(chǔ)備工作的有序、有效進(jìn)行。特別是《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國土資發(fā)[2007]277號）的頒布實(shí)施，為土地儲(chǔ)備規(guī)劃的編制提出了新的指導(dǎo)思想。其中：第七條要求市、縣人民政府國土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級國土資源管理部門備案。因此，編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃（計(jì)劃）符合國家的政策要求。

（2）技術(shù)上可行

目前以數(shù)字化虛擬、地理信息系統(tǒng)（GIS）為基礎(chǔ)的空間信息技術(shù)在土地管理、城市規(guī)劃等行業(yè)的應(yīng)用越來越深入，包括第二次全國土地調(diào)查、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等重大項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了圖、數(shù)和空間的無縫結(jié)合。通過完備的數(shù)據(jù)庫成果，能夠科學(xué)管理土地資源，減少工作失誤，提高工作準(zhǔn)確度。因此，運(yùn)用空間信息技術(shù)進(jìn)行土地儲(chǔ)備規(guī)劃也是大勢所趨，并且能實(shí)現(xiàn)與土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等成果銜接，提高規(guī)劃的可操作性。編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃在技術(shù)層面上可行。

（3）經(jīng)濟(jì)條件成熟

我國開始推行經(jīng)濟(jì)改革和對外開放政策以來，經(jīng)濟(jì)增長一直保持在高位水平上。在近20多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，國家在對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控方面認(rèn)識不斷深化，經(jīng)濟(jì)調(diào)控的手段日趨多樣化，調(diào)控的水平不斷提高，標(biāo)志著中國經(jīng)濟(jì)的增長日趨成熟，省、市、縣等各級政府均積累了一定的財(cái)政基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)條件的成熟，衍生了對土地儲(chǔ)備規(guī)劃的需求，土地儲(chǔ)備規(guī)劃同樣也會(huì)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供思路和方向，兩者相輔相成，相互促進(jìn)。由此，編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃能夠得到各級政府有力的資金保障，經(jīng)濟(jì)上可行。

5. 編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的工作內(nèi)容

土地儲(chǔ)備規(guī)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)性、專業(yè)性很強(qiáng)的專題規(guī)劃，其工作內(nèi)容主要包括：（1）開展前期專題研究，調(diào)查和分析土地利用、儲(chǔ)備開發(fā)、供應(yīng)的現(xiàn)狀特點(diǎn)；（2）調(diào)查和分析土地儲(chǔ)備工作的組織結(jié)構(gòu)、工作流程、工作績效與經(jīng)驗(yàn)，把握城市土地儲(chǔ)備工作面臨的問題和關(guān)鍵點(diǎn)；（3）協(xié)調(diào)上層次規(guī)劃（城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃），提高土地儲(chǔ)備規(guī)劃的可操作性；（4）對規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)用地供應(yīng)潛力、規(guī)模、布局等進(jìn)行全面摸底；（5）依照城市空間發(fā)展規(guī)律，正確預(yù)測規(guī)劃期土地儲(chǔ)備的需求的范圍；（6）根據(jù)土地儲(chǔ)備的現(xiàn)狀調(diào)查和預(yù)測結(jié)果，制定土地儲(chǔ)備規(guī)劃方案，從土地儲(chǔ)備的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序等對儲(chǔ)備土地進(jìn)行合理安排；（7）重點(diǎn)闡述規(guī)劃期內(nèi)土地儲(chǔ)備的近遠(yuǎn)期目標(biāo)以及各階段（年度）的任務(wù)、計(jì)劃及資金安排等；（8）分析土地儲(chǔ)備規(guī)劃預(yù)期達(dá)到的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益；（9）提出符合地方發(fā)展的相關(guān)建議，制定切實(shí)可行的規(guī)劃實(shí)施保障措施；（10）編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃圖件，做到文本、圖件、數(shù)據(jù)一致；（11）建立土地儲(chǔ)備規(guī)劃數(shù)據(jù)庫；（12）安排方案成果的部門討論及開展專家咨詢工作；（13）提交成果驗(yàn)收。

6. 土地儲(chǔ)備規(guī)劃的成果內(nèi)容探索

目前，我國還沒有對土地儲(chǔ)備規(guī)劃頒布詳細(xì)的規(guī)程規(guī)范，各地開展土地儲(chǔ)備規(guī)劃，其成果內(nèi)容五花八門，沒有統(tǒng)一的成果標(biāo)準(zhǔn)。在參考了土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等成果要求的基礎(chǔ)上，土地儲(chǔ)備規(guī)劃的主要內(nèi)容應(yīng)該包含以下方面：

6.1 文本

（1）總則：描述規(guī)劃項(xiàng)目的目的、原則、依據(jù)、范圍、期限等；（2）現(xiàn)狀與目標(biāo)：描述規(guī)劃對象的地理區(qū)位、歷史沿革、社會(huì)經(jīng)濟(jì)，以及土地儲(chǔ)備的現(xiàn)狀情況，土地儲(chǔ)備的目標(biāo)等；（3）土地儲(chǔ)備潛力測算：主要分析和預(yù)測規(guī)劃對象各類型儲(chǔ)備土地的潛力；（4）土地儲(chǔ)備規(guī)劃方案：主要描述土地儲(chǔ)備的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序安排等；（5）近期重點(diǎn)儲(chǔ)備計(jì)劃：主要描述近期重點(diǎn)安排的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目；（7）效益分析：主要計(jì)算土地儲(chǔ)備達(dá)到的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益；（6）規(guī)劃保障措施：主要描述實(shí)施本規(guī)劃的相關(guān)建議和舉措。

6.2 編制說明

（1）項(xiàng)目概況：主要描述規(guī)劃項(xiàng)目的由來、意義等基本情況；（2）規(guī)劃編制過程：主要描述規(guī)劃編制的流程、方法等；（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：描述規(guī)劃采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源、種類等；（4）問題研究與分析：主要分析當(dāng)前土地儲(chǔ)備的問題和不足；（5）規(guī)劃方案說明：描述確定規(guī)劃方案產(chǎn)生的依據(jù)、數(shù)量、時(shí)序關(guān)系等；（6）規(guī)劃方案可行性評價(jià)：從社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長等方面描述本方案帶來的效益。

6.3 規(guī)劃圖冊

（1）土地潛力分析圖：反映土地儲(chǔ)備潛力等級和空間分布；（2）儲(chǔ)備土地空間分布圖：反映當(dāng)前土地儲(chǔ)備的空間分布；（3）儲(chǔ)備土地結(jié)構(gòu)圖：反映儲(chǔ)備土地的結(jié)構(gòu)種類；（4）儲(chǔ)備土地時(shí)序圖：反映土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的時(shí)序安排；（5）軌道交通儲(chǔ)備規(guī)劃圖：反映軌道交通的土地儲(chǔ)備空間分布和時(shí)間安排；（6）工業(yè)用地儲(chǔ)備規(guī)劃圖：反映工業(yè)用地土地儲(chǔ)備的空間分布和時(shí)間安排。

參考文獻(xiàn)

[1]何芳 葉嬪華 土地儲(chǔ)備也應(yīng)編制規(guī)劃 中國土地2006年11期.

第5篇：土地儲(chǔ)備管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】合理規(guī)范；土地儲(chǔ)備；保障城鎮(zhèn)建設(shè)

作為土地管理的重要組成部分，土地儲(chǔ)備制度，政府應(yīng)加強(qiáng)土地調(diào)控，使市場運(yùn)行規(guī)范化，節(jié)約有效的利用每一寸土地。目前我過土地市場化處于初級階段，未有相應(yīng)的法律法規(guī)加以約束，加上我國自古以來遺留的土地分配問題較多，是土地市場化道路出現(xiàn)了一些問題。

1.我國土地儲(chǔ)備制度形成的歷史背景

1896年荷蘭最先實(shí)行土地儲(chǔ)備。相繼瑞典、法國、英國、美國等諸多歐洲國家在20世紀(jì)出也相繼實(shí)施土地儲(chǔ)備制度。由于我國長期實(shí)行土地?zé)o償、無限期劃撥供地方式，是我國土地儲(chǔ)備制度起步較晚。從上世紀(jì)八十年代中期我國實(shí)行城市土地使用制度改革以后，土地實(shí)行有償有限期使用，從而形成了土地市場。土地市場體制是建立城市土地儲(chǔ)備制度的基礎(chǔ)，但是由于城鎮(zhèn)存量土地的產(chǎn)權(quán)不明晰，管理制度存在著漏洞等方面的原因，致使我國城市土地市場存在著弊端：一是土地市場波動(dòng)大，土地供求不平衡；二是政府土地收益流失嚴(yán)重；三是大量土地閑置在開發(fā)商手中。

2.多措并舉規(guī)范土地儲(chǔ)備

2.1多元融資，防范風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提升土地儲(chǔ)備資金管理水平

①盤活資金提高效率。一要始終堅(jiān)持科學(xué)調(diào)度、合理安排資金，有效地盤活在帳資金，提高資金的使用效率，減少信貸資金的使用。二要加強(qiáng)儲(chǔ)備資金的監(jiān)管。由于土地儲(chǔ)備是一項(xiàng)長期的投資行為，資金投入后必須經(jīng)過相當(dāng)長的一個(gè)過程才能實(shí)現(xiàn)自我平衡和良性循環(huán)，因此，必須對儲(chǔ)備資金的使用加強(qiáng)管理，確保資金合理運(yùn)用。三要科學(xué)地有計(jì)劃地安排儲(chǔ)備地塊掛牌上市，及時(shí)結(jié)回已投入的儲(chǔ)備成本，縮短土地儲(chǔ)備資金的使用周期，盡快回籠土地儲(chǔ)備資金，減輕資金壓力。

②千方百計(jì)落實(shí)信貸資金。一要依法、規(guī)范地向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，嚴(yán)格按照《土地儲(chǔ)備管理辦法》的有關(guān)規(guī)定和金融機(jī)構(gòu)的要求提供相關(guān)材料。二要及時(shí)還貸保證信譽(yù)，要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，對到期貸款及時(shí)辦理還貸手續(xù)，保證在金融機(jī)構(gòu)的良好信譽(yù)，確保已有的信貸規(guī)模不受影響。三要積極爭取擴(kuò)大信貸規(guī)模，爭取金融部門的支持，給予較好的信貸資金保障，出臺適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，爭取長期的低息貸款。

③嘗試其他籌資方式。一是對儲(chǔ)備土地進(jìn)行合理經(jīng)營，獲得相應(yīng)經(jīng)營收入，通過出租形式處理已經(jīng)儲(chǔ)備但但尚未進(jìn)行拆遷的土地。二是引進(jìn)土地儲(chǔ)備合作伙伴。由政府批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以和某一經(jīng)濟(jì)實(shí)體達(dá)成這樣一種合作，即土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以土地作為合作條件，而該經(jīng)濟(jì)實(shí)體以資金作為合作條件；土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)利用該實(shí)體的合作資金征購?fù)恋夭⑦M(jìn)行出讓前的前期開發(fā)。在合作征購、整理的土地出讓后，對投資的經(jīng)濟(jì)實(shí)體按照事先合同約定給予適當(dāng)回報(bào)。

2.2理順體制，明確職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備的行為

土地儲(chǔ)備工作一定要按照《土地儲(chǔ)備管理辦法》的要求由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施。凡建設(shè)項(xiàng)目需要使用市區(qū)內(nèi)集體土地的，由國土局依法統(tǒng)一組織征用，嚴(yán)禁用地單位和個(gè)人與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織私下簽定征用土地協(xié)議。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)、金融、旅游、娛樂、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)用地，都必須通過招、拍、掛等方式出讓供地。歸納起來就是“三水’’工程，即：一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水。城鎮(zhèn)建設(shè)用地實(shí)行“五統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理。有關(guān)國有企業(yè)改革改制中的土地，均由國土局、儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收購或收回。對收購和征用土地要做到程序合法、補(bǔ)償合規(guī)。切實(shí)維護(hù)被儲(chǔ)備對象的合法利益。土地收購做到“四要”，即要征詢規(guī)劃、要實(shí)地詳細(xì)勘查、要認(rèn)真測算費(fèi)用、要按規(guī)簽訂協(xié)議。征用儲(chǔ)備做到“三要“，即要科學(xué)選址、要積極爭取農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃、要保證征地補(bǔ)償足額到位。

2.3把握方向，抓住機(jī)遇。進(jìn)一步做好土地儲(chǔ)備創(chuàng)新工作

土地儲(chǔ)備制度的誕生，本身就是土地管理制度的一種創(chuàng)新。我縣自建立土地儲(chǔ)備制度以來，我們就一直沒有缺乏過創(chuàng)新意識，一直沒有停止過對土地儲(chǔ)備工作進(jìn)行各方面的創(chuàng)新。比如，在土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式上，結(jié)合上海杭州的運(yùn)作模式創(chuàng)造性地提出了行政指導(dǎo)、市場運(yùn)作與土地資產(chǎn)管理相結(jié)合的模式；我們深知對于土地儲(chǔ)備這項(xiàng)事業(yè)來說，最為重要的就是必須要有超前性。根據(jù)“四位一體”工程的要求，我們又對農(nóng)村存量建設(shè)用地的收儲(chǔ)進(jìn)行了積極的探索和大膽的嘗試。

3.土地儲(chǔ)備存在“三個(gè)難點(diǎn)”

3.1拆遷交地難

拆遷難大家是有目共睹的。近年來，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，經(jīng)濟(jì)適用房等相繼實(shí)施，房屋拆遷任務(wù)繁重，由于此項(xiàng)工作涉及被拆遷戶的切身利益，涉及面較廣，在具體操作中，個(gè)別地方暴露出程序不到位、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致等問題，導(dǎo)致因征地拆遷爭議引發(fā)群眾，一定程度上影響到社會(huì)穩(wěn)定。

3.2征地難

由于縣城范圍內(nèi)的建設(shè)預(yù)留地已經(jīng)基本征用殆盡。老百姓對所剩不多的土地補(bǔ)償期望值過高。即使按照國家規(guī)定的征地補(bǔ)償政策的上限進(jìn)行補(bǔ)償，也難以與村組達(dá)成協(xié)議。有關(guān)征地過程中的基礎(chǔ)設(shè)施和苗木等補(bǔ)償?shù)恼咝悦芤彩滞怀觥?/p>

3.3收購難

一是在對企事業(yè)單位土地收購問題上，企業(yè)對自己僅有的土地資產(chǎn)的期望值普遍較高。他們不但要政策規(guī)定范圍內(nèi)的土地補(bǔ)償，而且對土地改變用途后的政府凈收益也要全部或部分返還。二是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的企業(yè)數(shù)量是有限的，隨著縣政府企業(yè)改制政策的實(shí)施，所剩企業(yè)的數(shù)量越來越少，能收購的土地也越來越少。三是土地收購補(bǔ)償與拆遷補(bǔ)償存在較大價(jià)格差距。

4.土地儲(chǔ)備存在“四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)”

4.1政策風(fēng)險(xiǎn)

由于土地儲(chǔ)備制度是一項(xiàng)創(chuàng)新制度，法律法規(guī)都在逐步完善當(dāng)中，實(shí)施過程中存在著很大的不確定性。政策及法律法規(guī)的制定和改變都可能直接影響投資收益。這就是政策風(fēng)險(xiǎn)。城市土地儲(chǔ)備是政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受到多種政策和法律法規(guī)的影響和制約，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、房地產(chǎn)管理政策等。

4.2經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)有兩個(gè)方面：一是當(dāng)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)急需資金的時(shí)候，而需要變現(xiàn)的儲(chǔ)備土地還沒有被政府列入出讓計(jì)劃或規(guī)劃部門因需成片改造不能將儲(chǔ)備地塊單獨(dú)掛牌出讓等原因，致使儲(chǔ)備土地暫時(shí)無法變現(xiàn)，導(dǎo)致儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金鏈出現(xiàn)問題。二是儲(chǔ)備中心收購的地塊本身質(zhì)量就不高，抑或儲(chǔ)備宗地將來的規(guī)劃是綠地或道路等公共設(shè)施用地，這就使得儲(chǔ)備地塊變現(xiàn)困難甚至無法變現(xiàn)。

4.3規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

主要是指城市在發(fā)展過程中對自身的發(fā)展方向包括城市總體規(guī)劃和城市分區(qū)規(guī)劃作出調(diào)整和修改，從而給儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的儲(chǔ)備土地帶來風(fēng)險(xiǎn)。

4.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指不同的財(cái)務(wù)管理方式引起使用貸款不能到期歸還的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括融資風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。目前融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在融資渠道單一、期限短、成本高等方面。一旦銀行貸款受阻，土地儲(chǔ)備工作立即受到影響。負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的負(fù)債率過高，且按現(xiàn)行的政策，這種高負(fù)債率很難降下來，國家在金融政策上一旦有什么風(fēng)吹草動(dòng)，高負(fù)債率的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。

土地收購儲(chǔ)備制度不是簡單的“以地生財(cái)”，目的在于優(yōu)化配置城市土地資源，集約利用土地，為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)長期健康發(fā)展提供資源保障。因此，對土地收購儲(chǔ)備制度的運(yùn)作不能單純以經(jīng)濟(jì)效益來衡量，還應(yīng)考慮社會(huì)效益、生態(tài)效益等諸多方面，制定一套集生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等為一體的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使土地收購儲(chǔ)備制度健康發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

第6篇：土地儲(chǔ)備管理辦法范文

第一條為規(guī)范土地儲(chǔ)備行為,加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理,根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[20**]15號)以及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》([20**]100號)等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

第二條本辦法適用于土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)收支活動(dòng)。

第三條本辦法所稱土地儲(chǔ)備資金是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及對其進(jìn)行前期開發(fā)等所需的資金。

第四條土地儲(chǔ)備資金實(shí)行專款專用、分賬核算,并實(shí)行預(yù)決算管理。

第二章土地儲(chǔ)備資金來源

第五條土地儲(chǔ)備資金來源于下列渠道:

(一)財(cái)政部門從已供應(yīng)儲(chǔ)備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用等儲(chǔ)備土地過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。

(二)財(cái)政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲(chǔ)備的資金;

(三)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機(jī)構(gòu)貸款;

(四)經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金;

(五)上述資金產(chǎn)生的利息收入。

第六條財(cái)政部門根據(jù)土地儲(chǔ)備的需要以及預(yù)算安排,及時(shí)核撥用于土地儲(chǔ)備的各項(xiàng)資金。

第七條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備土地舉借的貸款規(guī)模,應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃相銜接,并報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門批準(zhǔn),不得超計(jì)劃、超規(guī)模舉借貸款。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的貸款,只能專項(xiàng)用于土地儲(chǔ)備,不得用于其他用途。

第三章土地儲(chǔ)備資金使用范圍

第八條土地儲(chǔ)備資金專項(xiàng)用于征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及儲(chǔ)備土地供應(yīng)前的前期開發(fā)等土地儲(chǔ)備開支。

第九條土地儲(chǔ)備資金使用范圍具體包括:

(一)征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi),以及依法需要支付的與征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地有關(guān)的其他費(fèi)用。

(二)征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地后進(jìn)行必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用。包括前期土地開發(fā)性支出以及照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等,含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

(三)征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出。

(四)經(jīng)同級財(cái)政部門批準(zhǔn)的與土地儲(chǔ)備有關(guān)的其他費(fèi)用。

第十條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用于征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及土地開發(fā)費(fèi)用支出,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》([20**]100號)以及財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合公布的《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》(財(cái)綜[20**]68號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所需的日常經(jīng)費(fèi),應(yīng)當(dāng)與土地儲(chǔ)備資金實(shí)行分賬核算,不得相互混用。

第四章土地儲(chǔ)備零星收入管理

第十二條土地儲(chǔ)備零星收入是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在持有儲(chǔ)備土地期間,臨時(shí)利用土地取得的零星收入,不包括供應(yīng)儲(chǔ)備土地取得的全部土地出讓收入。

供應(yīng)儲(chǔ)備土地取得的全部土地出讓收入,統(tǒng)一按照[20**]100號文件以及財(cái)綜[20**]68號文件規(guī)定實(shí)行"收支兩條線"管理。

第十三條土地儲(chǔ)備零星收入包括下列范圍:

(一)出租儲(chǔ)備土地取得的收入;

(二)臨時(shí)利用儲(chǔ)備土地取得的收入;

(三)儲(chǔ)備土地的地上建筑物及附著物殘值變賣收入;

(四)其他收入。

第十四條土地儲(chǔ)備零星收入全部繳入同級國庫,納入一般預(yù)算,實(shí)行“收支兩條線”管理。

第十五條土地儲(chǔ)備零星收入繳入同級國庫時(shí),填列《20**年政府收支分類科目》103類“非稅收入”**款“國有資源(資產(chǎn))有償使用收入”99項(xiàng)“其他國有資源(資產(chǎn))有償使用收入”科目。土地儲(chǔ)備零星收入繳入同級國庫的具體方式,按照省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政部門規(guī)定執(zhí)行。

第五章土地儲(chǔ)備資金收支預(yù)決算管理

第十六條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于每年第三季度參照上一年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃,按宗地編制下一年度土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目預(yù)算,經(jīng)主管部門審核后,報(bào)同級財(cái)政部門審定。其中:屬于政府采購范圍的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制政府采購預(yù)算,嚴(yán)格按照政府采購有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十七條同級財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)批復(fù)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目預(yù)算。

第十八條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照同級財(cái)政部門批復(fù)的預(yù)算執(zhí)行,并根據(jù)土地收購儲(chǔ)備的工作進(jìn)度,提出用款申請,經(jīng)主管部門審核后,報(bào)同級財(cái)政部門審批。其中：屬于財(cái)政性資金的土地儲(chǔ)備支出,按照財(cái)政國庫管理制度的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十九條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要調(diào)整土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目預(yù)算的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制預(yù)算調(diào)整方案,經(jīng)主管部門審核后,按照規(guī)定程序報(bào)同級財(cái)政部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第二十條每年年度終了,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要按照同級財(cái)政部門規(guī)定,向同級財(cái)政部門報(bào)送土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目決算,并詳細(xì)提供宗地支出情況。土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目決算由同級財(cái)政部門負(fù)責(zé)審核或者由具有良好信譽(yù)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的會(huì)計(jì)師事務(wù)所等相關(guān)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。

第二十一條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從財(cái)政部門撥付的土地出讓收入中安排用于征地和拆遷補(bǔ)償、土地開發(fā)等支出,按照支出性質(zhì),分別填列《20**年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”**款“國有土地使用權(quán)出讓金支出”**項(xiàng)“征地和拆遷補(bǔ)償支出”和02項(xiàng)“土地開發(fā)支出”等相關(guān)科目。同時(shí),分別填列支出經(jīng)濟(jì)分類科目310類“其他資本性支出”**款“土地補(bǔ)償”、10款“安置補(bǔ)助”、11款“地上附著物和青苗補(bǔ)償”、12款“拆遷補(bǔ)償”"，以及310類“其他資本性支出”**款“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”支出科目。

第二十二條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從國有土地收益基金收入中安排用于土地儲(chǔ)備的支出，按照支出性質(zhì)，分別填列《20**年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”10款“國有土地收益基金支出”**項(xiàng)“征地和拆遷補(bǔ)償支出”和02項(xiàng)“土地開發(fā)支出”科目。同時(shí),分別填列支出經(jīng)濟(jì)分類310類“其他資本性支出”**款“土地補(bǔ)償”、10款“安置補(bǔ)助”、11款“地上附著物和青苗補(bǔ)償”、12款“拆遷補(bǔ)償”,以及310類“其他資本性支出”**款“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”支出科目。

第二十三條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費(fèi)預(yù)決算管理,按照同級財(cái)政部門規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法,按照財(cái)政部規(guī)定執(zhí)行。具體辦法由財(cái)政部另行制定。

第六章監(jiān)督檢查

第二十五條各級財(cái)政、國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對土地儲(chǔ)備資金使用情況、土地儲(chǔ)備零星收入繳入國庫情況以及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)執(zhí)行會(huì)計(jì)核算制度、政府采購制度等的監(jiān)督檢查,確保土地儲(chǔ)備資金專款專用,督促土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)及時(shí)足額繳納土地儲(chǔ)備零星收入,努力提高土地儲(chǔ)備資金管理效率。

第二十六條土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行本辦法規(guī)定,自覺接受財(cái)政部門、國土資源管理部門和審計(jì)部門的監(jiān)督檢查。

第二十七條對于違反本辦法規(guī)定的行為,嚴(yán)格按照國務(wù)院的《財(cái)政違法行為處罰處分條例》(國務(wù)院令第427號)等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。同時(shí),要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第七章附則

第二十八條各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同國土資源管理部門根據(jù)本辦法,結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況,制定具體實(shí)施辦法,并報(bào)財(cái)政部、國土資源部備案。

第7篇：土地儲(chǔ)備管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】土地收購儲(chǔ)備；土地融資；土地調(diào)控

1 土地收購儲(chǔ)備工作現(xiàn)狀

土地儲(chǔ)備制度源于國外，最早起源于荷蘭的阿姆斯特丹，最初是為解決城市人口問題，后來歐洲國家相繼開展了該項(xiàng)工作。我國于上世界九十年代末開始實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，以上海土地發(fā)展中心的成立為發(fā)軔，許多城市紛紛開始實(shí)施土地儲(chǔ)備制度。

近年來，隨著宜昌市城市化建設(shè)的推進(jìn)，土地收購儲(chǔ)備工作也得到了長足發(fā)展。通過積極主動(dòng)服務(wù)，嚴(yán)格規(guī)范管理，強(qiáng)化政府調(diào)控，壟斷土地一級市場，充分發(fā)揮了市場再配置土地上的基礎(chǔ)性作用，合理有效顯化了土地資產(chǎn)價(jià)值，支持了企業(yè)改制及職工安置，支撐了招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)了城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了城市面貌，發(fā)揮了政府融資平臺的巨大作用，為城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了有效的保障。

但當(dāng)前的土地儲(chǔ)備工作也存在一些問題和不足，表現(xiàn)在：一是工作“守”多“攻”少，“大儲(chǔ)備”及“主動(dòng)儲(chǔ)備”意識不強(qiáng)。二是收購儲(chǔ)備資金來源渠道需完善。三是未實(shí)現(xiàn)“應(yīng)收盡收”，儲(chǔ)備土地“熟化”程度不夠。四是現(xiàn)有土地儲(chǔ)備內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)、級別和人員編制難以適應(yīng)日益繁重的土地收購儲(chǔ)備任務(wù)的需要。

2 解決問題應(yīng)當(dāng)采取的針對性措施

2.1 更新理念，顯化資產(chǎn)價(jià)值

經(jīng)營土地是經(jīng)營城市的核心。城市土地是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最基本要素，是城市各種資源配置的載體，是城市最大、最具活力、最有增值潛力、最容易被政府控制的重要資產(chǎn)。無論城市規(guī)模的變動(dòng)還是經(jīng)濟(jì)總量的增長，最終都要通過城市土地利用的規(guī)模、密度和結(jié)構(gòu)來顯示。城市競爭力的衡量也是最直接反映在城市土地總體價(jià)值的高低之上。當(dāng)前，在宜昌市建設(shè)省域副中心城市、長江中上游區(qū)域性中心城市、世界水電旅游名城的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。創(chuàng)新土地儲(chǔ)備機(jī)制，實(shí)施“經(jīng)營城市、經(jīng)營土地”戰(zhàn)略，推進(jìn)土地資產(chǎn)資本化，更好地為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，是當(dāng)前國土資源管理工作面臨的重大課題。

城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營包括土地資本的投入、土地的儲(chǔ)備、土地的供應(yīng)、資金的融入、土地的收益分配。土地儲(chǔ)備是龍頭，依法取得土地實(shí)施收購儲(chǔ)備，并進(jìn)行房屋拆遷、土地平整、配套設(shè)施建設(shè)等土地，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地的需求，有計(jì)劃地將土地投放市場；土地融資是支撐，城市土地經(jīng)營離不開金融的支持，由于土地儲(chǔ)備和開發(fā)需要大量的流動(dòng)資金，政府投入專項(xiàng)資金用于土地經(jīng)營數(shù)量有限，因此，須借助土地抵押尋求銀行貸款等金融支撐；充實(shí)財(cái)政是目標(biāo)，土地是宜昌市城市建設(shè)的“聚寶盆”，做活土地經(jīng)營的根本目的是抓好財(cái)源建設(shè)，從經(jīng)營土地中找城市發(fā)展的原動(dòng)力，提高土地資源的配置效率和增值收益，擴(kuò)大土地收益在財(cái)政收入中的比重，募集更多的建設(shè)資金，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)，調(diào)節(jié)社會(huì)分配，從而推進(jìn)宜昌市的省域副中心城市建設(shè)。

2.2 制定相應(yīng)規(guī)章制度，增強(qiáng)指導(dǎo)作用，規(guī)范土地收儲(chǔ)行為

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)扮演著雙重角色，既是國土資源法律法規(guī)的執(zhí)行者，又是資產(chǎn)經(jīng)營單位。土地儲(chǔ)備運(yùn)行實(shí)踐涉及土地征收、征地拆遷、開發(fā)整理、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項(xiàng)等多方面工作。宜昌市目前執(zhí)行的是2000年的《宜昌市土地儲(chǔ)備管理暫行辦法》，迫切需要對其進(jìn)行修改和完善，出臺新的《宜昌市城區(qū)土地儲(chǔ)備管理辦法》，以進(jìn)一步明確土地儲(chǔ)備制度的功能定位，統(tǒng)一運(yùn)作模式，界定土地儲(chǔ)備范圍，保護(hù)土地權(quán)利人權(quán)益，加大財(cái)政資金支持，規(guī)范融資行為等。

修訂出臺《宜昌市城區(qū)土地儲(chǔ)備管理辦法》，作為宜昌市城區(qū)土地儲(chǔ)備的綱領(lǐng)性文件：一是有利于進(jìn)一步增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場的能力，能夠根據(jù)宜昌市城市發(fā)展和市場需求，有計(jì)劃地適時(shí)適量供應(yīng)土地，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。二是有利于進(jìn)一步促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整。三是有利于進(jìn)一步支持企業(yè)改革，盤活和顯化改制企業(yè)的土地資產(chǎn)，解決下崗職工安置問題。四是有利于進(jìn)一步保證規(guī)劃的實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃得到落實(shí)。五是有利于進(jìn)一步增加政府土地收益。

2.3 構(gòu)建良好的工作“機(jī)制”，體現(xiàn)公正高效，推行決策、執(zhí)行、監(jiān)督三位一體

土地儲(chǔ)備是一項(xiàng)綜合性工作，工作量大、任務(wù)重、責(zé)任大，涉及部門多。要推動(dòng)這項(xiàng)工作順利進(jìn)行，取得實(shí)效，應(yīng)構(gòu)建決策、執(zhí)行、監(jiān)督三位一體的各部門聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制。

2.3.1 構(gòu)建“土地儲(chǔ)備四層工作機(jī)制”。決策層：成立土地資產(chǎn)經(jīng)營管理委員會(huì)，是市人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備工作的領(lǐng)導(dǎo)和決策機(jī)構(gòu)，建議由市長任委員會(huì)主任，分管副市長任副主任，土地資產(chǎn)經(jīng)營管理委員會(huì)設(shè)辦公室，設(shè)在市國土資源局。執(zhí)行層：市城區(qū)國有土地儲(chǔ)備實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應(yīng)，市土地儲(chǔ)備中心隸屬于國土資源管理部門，負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備的具體工作。監(jiān)督層：紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政、審計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)對土地儲(chǔ)備工作的監(jiān)督檢查。聯(lián)動(dòng)層：國土資源、發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃、住建、人力資源和社會(huì)保障、房管等相關(guān)部門及各區(qū)人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，各負(fù)其責(zé)，互相配合，保證土地儲(chǔ)備工作順利開展。

2.3.2 實(shí)行“土地儲(chǔ)備三類會(huì)議制度”。土地資產(chǎn)經(jīng)營委員會(huì)年會(huì)每年召開1―2次，由市長主持召開，研究制訂土地儲(chǔ)備的相關(guān)政策和制度，審議和批準(zhǔn)土地規(guī)劃儲(chǔ)備范圍、年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃和土地儲(chǔ)備實(shí)施方案等，負(fù)責(zé)對重大土地儲(chǔ)備事項(xiàng)進(jìn)行決策部署；市政府每月召開土地儲(chǔ)備例會(huì)，由分管副市長主持，專題研究具體的土地收購儲(chǔ)備和出讓事項(xiàng)，土地儲(chǔ)備例會(huì)成員由紀(jì)檢監(jiān)察、國土、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、房管等部門的負(fù)責(zé)人組成；市國土資源局和市土地儲(chǔ)備中心分層次適時(shí)召開土地收購儲(chǔ)備集體會(huì)審會(huì)，集體研究土地收購儲(chǔ)備的具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)。

2.4 把住土地收儲(chǔ)“關(guān)口”，實(shí)現(xiàn)應(yīng)收盡收，高度壟斷土地一級市場

構(gòu)建“政府主導(dǎo)型”的土地收購儲(chǔ)備機(jī)制。強(qiáng)化政府對土地一級市場的壟斷，牢牢抓住收購儲(chǔ)備和供應(yīng)兩個(gè)核心環(huán)節(jié)，切實(shí)做到從收購、收回土地、儲(chǔ)備土地到出讓土地，做到一個(gè)渠道“進(jìn)水”,一個(gè)池子“蓄水”，一個(gè)龍頭“出水”向市場供地。

推行“應(yīng)收盡收”。政府掌握土地的“統(tǒng)一收購儲(chǔ)備權(quán)”，對于城區(qū)內(nèi)所有需盤活的存量建設(shè)用地，原則上都由政府收儲(chǔ)，在這一點(diǎn)上應(yīng)賦予市土地儲(chǔ)備中心代表政府依法收儲(chǔ)的強(qiáng)制性；對于增量經(jīng)營性用地也須納入到收儲(chǔ)范圍，先行統(tǒng)征，形成集聚效應(yīng)，通過招拍掛等形式有序投放市場，最大限度地提高政府從土地上的直接收益。同時(shí)，應(yīng)積極規(guī)范二級土地市場的土地交易行為，當(dāng)前，宜昌市原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)土地收儲(chǔ)機(jī)制規(guī)范到位，但出讓土地使用權(quán)市場的隱易時(shí)有發(fā)生，由于交易的隱蔽性較強(qiáng)，監(jiān)管難以到位。

2.5 實(shí)現(xiàn)工作方式的轉(zhuǎn)變，化被動(dòng)為主動(dòng)，增強(qiáng)儲(chǔ)備土地調(diào)控效果

堅(jiān)持土地經(jīng)營與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有機(jī)結(jié)合，化被動(dòng)為主動(dòng)，充分挖掘土地資產(chǎn)的增值潛力，切實(shí)增強(qiáng)土地收益在財(cái)政收入中的比重。

2.5.1 土地儲(chǔ)備實(shí)行規(guī)劃、計(jì)劃管理。主要結(jié)合道路交通網(wǎng)規(guī)劃、重大工程、重點(diǎn)項(xiàng)目和重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展，做好中長期土地儲(chǔ)備規(guī)劃。如：結(jié)合城區(qū)南展和跨江發(fā)展，應(yīng)著手編制市城區(qū)江南片區(qū)的土地儲(chǔ)備規(guī)劃。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和市場供需狀況編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括儲(chǔ)備土地規(guī)模、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)規(guī)模、儲(chǔ)備土地供應(yīng)規(guī)模、儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用計(jì)劃、計(jì)劃年度末儲(chǔ)備土地規(guī)模等。

2.5.2 做好城市規(guī)劃與土地儲(chǔ)備規(guī)劃、計(jì)劃的銜接。根據(jù)實(shí)施城市規(guī)劃的需要，市土地儲(chǔ)備中心可會(huì)同規(guī)劃、國土、發(fā)改、住建等相關(guān)部門擬定規(guī)劃儲(chǔ)備土地范圍。經(jīng)市土地資產(chǎn)經(jīng)營管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)組織劃定儲(chǔ)備土地紅線，明確土地用途等基本規(guī)劃建設(shè)條件；國土部門負(fù)責(zé)核發(fā)規(guī)劃儲(chǔ)備土地的批準(zhǔn)文件。納入規(guī)劃儲(chǔ)備范圍內(nèi)的土地，暫停規(guī)劃選址定點(diǎn)、暫停發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證、嚴(yán)控戶籍遷入和土地用途變更等。

2.5.3 加強(qiáng)“土地熟化”整理。對儲(chǔ)備土地特別是規(guī)劃儲(chǔ)備土地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)，對儲(chǔ)備土地進(jìn)行開發(fā)整理，包裝扮靚土地，將“生”地做“熟”地，“荒”地變“寶”地，市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)城市規(guī)劃、年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃和開發(fā)實(shí)施方案組織對儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)，增加土地附加值，實(shí)行土地收益最大化。前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，可委托市城司組織實(shí)施，也可通過公開招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位。對前期開發(fā)涉及國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置的，由市土地儲(chǔ)備中心委托市房產(chǎn)管理部門組織實(shí)施。

2.5.4 理順征地拆遷機(jī)制體制。發(fā)揮區(qū)級政府在征地拆遷中的主體作用和積極性，調(diào)動(dòng)區(qū)級政府參加房屋拆遷安置的主觀積極性，使區(qū)級政府真正成為房屋拆遷安置的主體。僅靠行政手段來協(xié)調(diào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房屋拆遷的需要，需要通過調(diào)整土地出讓收益的分配機(jī)制等經(jīng)濟(jì)利益來加以調(diào)整。

2.5.5 結(jié)合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的貫徹實(shí)施，市政府應(yīng)盡快明確組織實(shí)施國有土地上房屋征收的主體單位及實(shí)施辦法。同時(shí)，明確儲(chǔ)備土地供應(yīng)涉及規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的居民住宅原則上應(yīng)實(shí)行原地或就近地段安置。

2.5.6 科學(xué)供地，充分挖掘土地升值潛力。把握供地的批量、時(shí)序和投放時(shí)機(jī)。著力盤活城市中心地區(qū)、繁華地段等重要區(qū)位的存量土地，使黃金地段“溢出黃金地價(jià)”；通過“土地熟化”過程，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，使生地“溢出成熟價(jià)”。

2.6 打造融資“平臺”，加大融資力度，助推城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

土地收購儲(chǔ)備，為城市建設(shè)提供有效的資金支持，是重要的融資平臺。市土地儲(chǔ)備中心集中了城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)，通過壟斷經(jīng)營，集中供應(yīng)，具有了較強(qiáng)的融資能力和償債能力，為銀行等金融部門所認(rèn)可。為進(jìn)一步打造該融資“平臺”，需做好以下幾點(diǎn)：

2.6.1 市人民政府建立市級國有土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。市財(cái)政按照國有土地使用權(quán)出讓純收益的10%提取土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金實(shí)行專戶儲(chǔ)存、獨(dú)立核算，專項(xiàng)用于國有土地的儲(chǔ)備。同時(shí)，為滿足“應(yīng)收盡收”的需要，市財(cái)政應(yīng)加大對土地收儲(chǔ)周轉(zhuǎn)金的投入支持力度。

2.6.2 繼續(xù)加大融資力度，增強(qiáng)融資的主動(dòng)性、統(tǒng)籌性，減少資金風(fēng)險(xiǎn)。履行土地儲(chǔ)備的貸款主體資格，結(jié)合職教園、舊城改造等項(xiàng)目建設(shè)，科學(xué)編制融資規(guī)劃與計(jì)劃，確定年度土地收購儲(chǔ)備資金收支預(yù)算和貸款融資規(guī)模，保持時(shí)間的連貫性和融資環(huán)節(jié)的順暢性，保持土地收儲(chǔ)政府融資平臺的良好信譽(yù)，有效應(yīng)對“還貸峰值年”的各項(xiàng)工作。

2.6.3 財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地儲(chǔ)備的需要以及概算安排，及時(shí)核撥用于土地儲(chǔ)備的各項(xiàng)資金。對土地儲(chǔ)備中心墊付的儲(chǔ)備成本，財(cái)政部門在收到土地價(jià)款后，及時(shí)撥付給市土地儲(chǔ)備中心。

2.6.4 認(rèn)真核定儲(chǔ)備土地成本。儲(chǔ)備土地成本由國土、財(cái)政、房產(chǎn)、審計(jì)部門審定。其中國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)由房產(chǎn)管理部門核定，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和其它需要專門部門審查的費(fèi)用由審計(jì)部門審定，其它成本和總成本由國土資源管理部門和財(cái)政部門共同審定。

2.7 完善組織機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高土地收儲(chǔ)的執(zhí)行力

當(dāng)前土地收儲(chǔ)工作要求高、任務(wù)繁雜、資金流量大，現(xiàn)有人員編制數(shù)量、內(nèi)設(shè)科室級別，以及未設(shè)置財(cái)務(wù)科的現(xiàn)狀已極不適應(yīng)日益復(fù)雜、繁多的工作需要。為了土地儲(chǔ)備事業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，建議：一是根據(jù)資金管理需要，增設(shè)財(cái)務(wù)科。二是為更好地履行土地儲(chǔ)備職能職責(zé)，建議儲(chǔ)備中心內(nèi)設(shè)科室級別由副科級調(diào)整為正科級。三是適當(dāng)增加人員編制，以滿足日益繁重的土地收購儲(chǔ)備工作需要。從而形成一支有本事、肯干事、于成事的干部隊(duì)伍，為土地儲(chǔ)備事業(yè)的發(fā)展提供人才保障。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：土地儲(chǔ)備管理辦法范文

第一條為進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地資源和資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)政府對土地市場的宏觀調(diào)控，確保土地資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《省土地管理實(shí)施辦法》、《省人民政府關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理規(guī)范土地市場的通知》（政發(fā)[]80號）等有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于縣土地利用總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)的土地及縣政府確定其它統(tǒng)一收儲(chǔ)的土地。

第三條縣國土資源局代表縣人民政府對國有土地使用權(quán)進(jìn)行土地收購儲(chǔ)備市場交易。

第四條縣人民政府對土地一級市場實(shí)行集中統(tǒng)一管理，對土地二、三級市場進(jìn)行規(guī)范管理，全面對城市規(guī)劃區(qū)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)的土地實(shí)行統(tǒng)一征用、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲(chǔ)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理的土地管理制度。

第五條縣人民政府對所儲(chǔ)備的土地除法律、法規(guī)允許可進(jìn)行行政劃撥外，工業(yè)、倉儲(chǔ)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的必須采取公開招標(biāo)拍賣掛牌的方式進(jìn)行出讓。

第六條禁止任何單位或個(gè)人私自與村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂征地協(xié)議和收購?fù)恋亍＝谷魏螁挝换騻€(gè)人擅自炒買、倒賣、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。

第二章機(jī)構(gòu)及其職能

第七條土地收購儲(chǔ)備交易工作在縣人民政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由縣土地收購儲(chǔ)備交易管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施?？h土地收購儲(chǔ)備交易管理委員會(huì)主任、副主任分別由縣人民政府縣長和分管副縣長擔(dān)任，成員由發(fā)改、經(jīng)信、財(cái)政、監(jiān)察、國土資源、住建、審計(jì)、交通、規(guī)劃等部門及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的領(lǐng)導(dǎo)組成?？h土地收購儲(chǔ)備交易管理委員會(huì)下設(shè)辦公室，辦公地點(diǎn)設(shè)在縣國土資源局，為常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)。各部門應(yīng)各司其職，積極配合做好土地收購儲(chǔ)備交易相關(guān)工作。

第八條縣土地收購儲(chǔ)備交易管理委員會(huì)主要職責(zé)是：

（一）研究制定土地收儲(chǔ)交易管理工作措施；

（二）審批土地收購、儲(chǔ)備、交易方案；

（三）協(xié)調(diào)土地收購儲(chǔ)備交易相關(guān)部門的關(guān)系；

（四）監(jiān)管土地收儲(chǔ)交易發(fā)展基金；

（五）監(jiān)控土地收儲(chǔ)交易管理工作。

第九條縣政府設(shè)立縣土地儲(chǔ)備中心，隸屬縣國土資源局管理，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行國家土地資源管理的法律、法規(guī)，實(shí)施土地儲(chǔ)備方案和規(guī)劃；

（二）根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃及土地利用實(shí)際情況，制定年度土地收儲(chǔ)計(jì)劃，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施；

（三）負(fù)責(zé)申報(bào)登記儲(chǔ)備的國有土地；

（四）負(fù)責(zé)土地分批次征收、收購中的協(xié)議洽談、費(fèi)用測算，征收、收購方案經(jīng)有土地批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)后實(shí)施；

（五）負(fù)責(zé)對儲(chǔ)備土地進(jìn)行拆遷、平整等前期開發(fā)，依法出租、抵押或臨時(shí)使用儲(chǔ)備土地；

（六）負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地的登記造冊和收集、匯總、儲(chǔ)存、上報(bào)，建立系統(tǒng)的土地收儲(chǔ)檔案，定期向社會(huì)公布土地收購、儲(chǔ)備、交易信息行情，提供有關(guān)法律和其他信息咨詢服務(wù)；

（七）做好收購?fù)恋氐馁Y金測算平衡，多渠道、多途徑籌措資金，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的配合，管理、運(yùn)作好土地收購儲(chǔ)備交易資金；

（八）接受主管部門和其他單位、個(gè)人委托，組織實(shí)施土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃的公開招拍掛工作；

（九）定期向縣土地收購儲(chǔ)備交易管理委員會(huì)報(bào)告國有土地儲(chǔ)備和前期開發(fā)利用情況。

第三章土地收購儲(chǔ)備

第十條土地收購儲(chǔ)備范圍：

（一）依法無償收回的土地：

1.因單位撤銷、遷移等原因停止使用的原劃撥國有土地；

2.已經(jīng)辦理審批手續(xù)但連續(xù)兩年未動(dòng)工開發(fā)的土地；

3.土地使用者擅自改變土地用途，經(jīng)責(zé)令限期改正，逾期未改正的土地；

4.根據(jù)出讓合同規(guī)定，依法解除出讓合同涉及的相關(guān)土地；

5.因違法占地建設(shè)，被依法沒收的土地；

6.公路、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的土地；

7.土地使用期限屆滿依法收回使用權(quán)的土地；

8.其他依法應(yīng)當(dāng)收回的土地。

（二）應(yīng)該收購的土地：

l.因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和舊城改造，需要調(diào)整土地使用功能的土地；

2.土地使用權(quán)人申請收購的土地；

3.土地使用權(quán)人提出解除國有土地使用權(quán)出讓合同的土地；

4.以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)，又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；

5.使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中申報(bào)價(jià)格明顯低于市場價(jià)格，由政府行使優(yōu)先購買權(quán)的土地；

6.人民法院裁定處置的國有土地；

7.因?qū)嵤┏鞘锌傮w規(guī)劃和土地整理，縣人民政府指令收購的土地。

（三）實(shí)行征收的土地：根據(jù)政府調(diào)控土地市場的需要，按土地利用總體規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃分批次批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收的土地。

（四）其他依法取得的土地。

第十一條全縣土地收購儲(chǔ)備工作由縣土地儲(chǔ)備中心在縣土地收購儲(chǔ)備交易管理委員會(huì)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下具體負(fù)責(zé)實(shí)施。

（一）縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，由縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)收儲(chǔ)；或由縣政府委托縣農(nóng)司在指定的地塊收儲(chǔ)。

（二）縣城規(guī)劃區(qū)范圍外的土地，由縣土地儲(chǔ)備中心或委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行收儲(chǔ)，并按照下列程序進(jìn)行收儲(chǔ)：

1、根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)科學(xué)發(fā)展的需要，經(jīng)縣人民政府同意，縣國土資源局根據(jù)年度用地計(jì)劃向有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府下達(dá)委托土地收儲(chǔ)通知文件，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可對符合收儲(chǔ)條件的土地進(jìn)行收購和儲(chǔ)備。

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收儲(chǔ)土地的過程中，對擬儲(chǔ)備的地塊必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃、土地年度供應(yīng)計(jì)劃,報(bào)經(jīng)縣國土資源局同意后實(shí)施。

第十二條土地收購儲(chǔ)備工作程序：

（一）申請收購。凡符合本辦法規(guī)定土地儲(chǔ)備條件的國有土地，由縣土地儲(chǔ)備中心或委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)上述規(guī)定的范圍進(jìn)行收購。

（二）權(quán)屬核查。由縣土地儲(chǔ)備中心對應(yīng)當(dāng)收回或收購的土地權(quán)屬、面積、四至范圍、土地用途及其地上建筑物、附著物等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查核實(shí)。

（三）確定規(guī)劃條件。由縣規(guī)劃行政主管部門根據(jù)批準(zhǔn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃方案，提出儲(chǔ)備地塊的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

（四）費(fèi)用測算。由縣土地儲(chǔ)備中心根據(jù)調(diào)查結(jié)果及地價(jià)評估結(jié)果進(jìn)行土地收回、收購補(bǔ)償費(fèi)用測算。

（五）方案報(bào)批。由縣土地儲(chǔ)備中心根據(jù)土地權(quán)屬情況和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及收回、收購或置換費(fèi)用測算的結(jié)果，提出具體實(shí)施方案，經(jīng)縣國土資源局審查同意后報(bào)縣土地收購儲(chǔ)備交易管理委員會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。

（六）簽訂合同。收回、收購或置換方案批準(zhǔn)后，由縣國土資源局與原土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)收回（購）合同》。

（七）收購補(bǔ)償。由縣土地儲(chǔ)備中心根據(jù)國有土地使用權(quán)收回或收購合同約定的金額、期限和方式，向原土地使用權(quán)人支付土地收購補(bǔ)償費(fèi)用；實(shí)行土地置換的，要進(jìn)行土地置換差價(jià)結(jié)算。

（八）權(quán)屬變更。由縣土地儲(chǔ)備中心根據(jù)《國有土地使用權(quán)收回（購）合同》約定支付補(bǔ)償費(fèi)后，由縣土地儲(chǔ)備中心和原土地使用者按規(guī)定辦理土地權(quán)屬變更或注銷手續(xù)，由原土地使用者向縣土地儲(chǔ)備中心交付土地及地上建筑物、附著物。

第四章土地收回和收購補(bǔ)償

第十三條土地收回、收購的補(bǔ)償方式：

（一）政府為公共利益需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城改造收回的原劃撥土地，按城市拆遷管理規(guī)定確定土地收回、收購補(bǔ)償費(fèi)。

（二）收回企事業(yè)單位原以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由土地評估機(jī)構(gòu)按照收回土地的現(xiàn)狀及規(guī)劃用途分別進(jìn)行評估，并確定土地收回、收購補(bǔ)償費(fèi)。

（三）收購以出讓方式取得的土地使用權(quán)，由土地評估機(jī)構(gòu)按照收回土地的現(xiàn)狀用途進(jìn)行評估，按國家土地管理規(guī)定扣除原土地使用權(quán)人使用土地期間應(yīng)繳納的出讓金部分后，再確定土地收回、收購補(bǔ)償費(fèi)。

（四）收購以租賃方式取得土地使用權(quán)的，按照評估租金高出實(shí)際租金數(shù)額與剩余年限折算的現(xiàn)值確定補(bǔ)償費(fèi)。

（五）以置換方式進(jìn)行土地儲(chǔ)備的，由土地評估機(jī)構(gòu)按照土地的現(xiàn)狀用途進(jìn)行評估后，縣土地儲(chǔ)備中心與原土地使用權(quán)人結(jié)算差價(jià)。

第十四條國有土地使用權(quán)收回（購）合同簽訂后，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自覺履行合同約定。

第五章儲(chǔ)備土地前期開發(fā)利用

第十五條儲(chǔ)備土地前期開發(fā)利用方式：

（一）縣土地儲(chǔ)備中心必須在儲(chǔ)備土地出讓前完成儲(chǔ)備土地地上建筑物、附著物的拆遷、場地平整及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。

（二）原土地使用權(quán)人交付土地后，在儲(chǔ)備土地出讓前，縣土地儲(chǔ)備中心可依法將儲(chǔ)備土地使用權(quán)出租、抵押加以利用，保證儲(chǔ)備土地保值增值。

第十六條縣土地儲(chǔ)備中心實(shí)施儲(chǔ)備土地前期開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，并持《國有土地使用權(quán)收回（購）合同》及相關(guān)批準(zhǔn)文件，依法向有關(guān)部門辦理審批或登記手續(xù)。

第六章儲(chǔ)備土地供應(yīng)

第十七條除國家法律法規(guī)規(guī)定的情形以外，凡是以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的用地，統(tǒng)一由縣土地儲(chǔ)備中心集中供應(yīng)。

第十八條用于工業(yè)、倉儲(chǔ)、商業(yè)、旅游、娛樂及商品住宅等經(jīng)營性項(xiàng)目用地要依法采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供應(yīng)土地；其他項(xiàng)目用地可以通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議或掛牌交易的形式供應(yīng)土地。縣土地儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)儲(chǔ)備土地的實(shí)際情況，對條件成熟的土地公開土地供應(yīng)信息。

第十九條采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式供應(yīng)土地，應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

（一）由縣土地儲(chǔ)備中心根據(jù)土地儲(chǔ)備方案及規(guī)劃條件，確定擬出讓土地的坐落、四至范圍、土地面積及用途和供地方案，并報(bào)縣土地收購儲(chǔ)備交易委員會(huì)審批。

（二）由縣土地儲(chǔ)備中心組織對批準(zhǔn)的土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌。

（三）由縣國土資源局與土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

（四）由土地使用權(quán)人向縣土地儲(chǔ)備中心繳納土地有償使用費(fèi)。

（五）由建設(shè)單位憑縣土地儲(chǔ)備中心出具的繳費(fèi)憑證等有關(guān)文書，向縣國土資源局申請頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，并辦理土地登記手續(xù)。

第二十條縣內(nèi)符合劃撥用地條件的行政事業(yè)單位因新建辦公或業(yè)務(wù)用房確需用地的，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，可以采取劃撥方式供地，但必須堅(jiān)持節(jié)約用地、集約用地、科學(xué)規(guī)劃的原則，提倡縣內(nèi)相關(guān)單位聯(lián)建辦公和業(yè)務(wù)用房。

對新建辦公或業(yè)務(wù)用房所需土地按單位的干部職工人數(shù)確定劃撥供地規(guī)模：單位人數(shù)在10人以下的，劃撥用地不超過1畝；單位人數(shù)在11人至30人之間的，劃撥用地不超過2畝；單位人數(shù)在31人至50人之間的，劃撥用地不超過3畝；單位人數(shù)在50人以上的，劃撥用地不超過5畝，并按以下程序申請用地：

（一）由用地單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件向縣土地收購儲(chǔ)備交易管理委員會(huì)提出建設(shè)用地申請。

（二）由縣土地儲(chǔ)備中心擬定供地方案，并經(jīng)縣國土資源局審核后報(bào)縣土地收購儲(chǔ)備交易管理委員會(huì)審批。

（三）劃撥使用國有土地的，由土地使用權(quán)人向縣土地儲(chǔ)備中心繳納應(yīng)上交的稅費(fèi)；縣國土資源局對用地審批材料以及用地者的繳費(fèi)憑證進(jìn)行審核，并按相關(guān)規(guī)定辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《國有土地劃撥決定書》。

若因其它因素，劃撥用地不能滿足建設(shè)需要的，超出面積部分按同類地塊評估價(jià)格供地。

協(xié)議出讓國有土地的，由縣國土資源局與土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》；縣國土資源局對用地審批材料以及用地者的繳費(fèi)憑證進(jìn)行審核，并按相關(guān)規(guī)定辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

第七章資金管理

第二十一條土地儲(chǔ)備資金來源包括財(cái)政撥款、銀行貸款、其他借款、預(yù)收定金、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)資金、土地收益基金、社會(huì)融資和其他收入。由縣土地儲(chǔ)備中心按照《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法》設(shè)置會(huì)計(jì)科目，實(shí)行專帳核算。

第二十二條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收儲(chǔ)土地所需資金不足的，報(bào)縣政府審批后，可從縣財(cái)政預(yù)借部分資金，用于兌付被收儲(chǔ)對象的征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)等；所借資金待土地開發(fā)利用后從土地收益中償還。

第二十三條縣財(cái)政、審計(jì)等部門要加強(qiáng)對土地收購、儲(chǔ)備、交易資金運(yùn)作的指導(dǎo)。

第二十四條儲(chǔ)備土地出讓后，土地出讓收益全額納入基金預(yù)算管理，收入全額繳入縣國庫，支出一律通過基金預(yù)算安排?？h財(cái)政局會(huì)同國土資源局編制土地出讓收支預(yù)算，向縣人民政府報(bào)告，并提交縣人大常委會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第二十五條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收儲(chǔ)的土地，開發(fā)利用后產(chǎn)生的收入全額上交縣財(cái)政，直接成本通過基金支出安排。其出讓凈收入10%縣政府統(tǒng)籌使用，90%部分通過基金支出撥付給鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展社會(huì)事業(yè)。

第二十六條縣土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)土地涉及到的相關(guān)稅費(fèi)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八章監(jiān)督管理和法律責(zé)任

第二十七條縣監(jiān)察、財(cái)政、審計(jì)等部門按照各自職責(zé)對土地儲(chǔ)備交易管理工作實(shí)施監(jiān)督。

第二十八條土地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，由國土資源局依法予以處罰，有關(guān)部門不得為其辦理相關(guān)審批和登記手續(xù)。

第二十九條原土地使用權(quán)人未按合同規(guī)定交付土地及地上建筑物、附著物的，除責(zé)成原土地使用權(quán)人限期改正外，并按合同約定追究其違約責(zé)任。

第三十條縣土地儲(chǔ)備交易管理工作人員、，給國家、集體造成重大損失，或利用職務(wù)上的便利謀取私利的，由所在單位或監(jiān)察部門給予相應(yīng)的行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

第九章附則

第三十一條土地收儲(chǔ)管理工作統(tǒng)一使用縣國土資源局印制的有關(guān)合同、文書表格等規(guī)范文本。

第9篇：土地儲(chǔ)備管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】集體建設(shè)用地；使用權(quán)；房地產(chǎn)市場；可行性

一、我國房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的2013年3月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有68個(gè)，比2月份增加了2個(gè)，同比上漲的城市有67個(gè)，比2月份增加了5個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，與2月份相同，同比上漲的城市有59個(gè)，比2月份增加了10個(gè)。

而回顧過去二十年間，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局權(quán)威數(shù)據(jù)：“1987—2012年這25年里，國內(nèi)商品房平均銷售價(jià)格累計(jì)凈增了13.19倍，平均每年上漲55%。”房價(jià)依然不知何時(shí)才能回歸正常水平。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)的土地只能是國有土地或者是經(jīng)國家征用的農(nóng)村集體土地。當(dāng)前我國房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場所體現(xiàn)的情況是：隨著我國城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和規(guī)模的擴(kuò)大，我國的城市土地出讓市場土地供應(yīng)日漸緊張，商品房住宅需求量仍較大，需要擴(kuò)展房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場。以廣東省為例，根據(jù)廣東國土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣東國有建設(shè)用地供應(yīng)在2011年有所減少，2011年，廣東省建設(shè)用地供應(yīng)總量16213.75公頃（不含代征地），同比減少1.99%，國有建設(shè)用地供應(yīng)量略有減少。但批準(zhǔn)建設(shè)用地面積明顯上升，2011年，全省經(jīng)國務(wù)院和省政府批準(zhǔn)建設(shè)用地共803宗，批準(zhǔn)用地面積31328.38公頃，其中農(nóng)用地24907.18公頃（耕地6792.76公頃），與2010年度同期相比，批準(zhǔn)用地面積同比增長37.22%。城市土地供應(yīng)量的減少與建設(shè)用地面積上升存在明顯的沖突。而在房地產(chǎn)市場，從08年至11年，廣東城市住宅用地面積占總建設(shè)用地面積的比值分別為29.76%，36.45%，29.32%，27.18%，住宅面積雖有減少但仍占有很大比重，廣東的房地產(chǎn)市場依然需求旺盛，房地產(chǎn)所需的土地供應(yīng)量依然較大。但土地供應(yīng)量的減少必然增加了房地產(chǎn)開發(fā)市場的成本，引發(fā)城市房價(jià)增長，增加了房地產(chǎn)市場的調(diào)控難度。

二、我國集體建設(shè)用地市場現(xiàn)狀

根據(jù)國土資源部規(guī)劃司的數(shù)據(jù)顯示，1996—2007年，不包括常年在外務(wù)工的農(nóng)民，我國農(nóng)村人口減少約1.2億人，而農(nóng)村建設(shè)用地不減反增，增加近130萬畝，人均建設(shè)用地增加了34平方米。呈現(xiàn)出“人口減少，用地增多”的“逆向擴(kuò)張”怪現(xiàn)象，在我國城市用地規(guī)模逐漸增加的同時(shí)，農(nóng)村建設(shè)用地卻也在增加。由于我國農(nóng)村人口較多，農(nóng)村土地面積比例較大，農(nóng)村可利用的建設(shè)用地總量十分巨大。

但是集體建設(shè)用地的增加并沒有得到合理的利用，根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。此條規(guī)定表明我國在立法上一般情況下不允許集體建設(shè)使用權(quán)對外出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，集體建設(shè)用地的用途除了保障集體成員生活、生產(chǎn)外，僅僅是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)，土地用途的限制過于狹窄。然而，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一級土地市場供應(yīng)不足，通過征收農(nóng)村集體土地的方式存在諸多弊端，因此我國一些地方政府在國家默許的情況下開展集體建設(shè)使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革。在改革的內(nèi)容上主要是建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，按照與國有建設(shè)用地使用權(quán)“同地、同權(quán)、同價(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)流轉(zhuǎn)。如我國廣東、上海、成都、重慶等地出臺了《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的市場化改革。

三、房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場與集體建設(shè)用地市場的關(guān)系

當(dāng)前，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，抑制房價(jià)的快速增長，另外城市土地開發(fā)的承載能力已瀕臨極限，使得房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場緊張。但房地產(chǎn)市場依然火熱，中國居民的傳統(tǒng)居住觀念使得房屋成為每個(gè)人必不可少的財(cái)產(chǎn)，對于房地產(chǎn)的需求依然旺盛，如何滿足居民的住房需求成為一個(gè)很重要的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的土地，城市土地卻不能供應(yīng)充足的土地，而占較大比例的農(nóng)村土地又有大量的建設(shè)用地閑置，如果能夠?qū)⒍叩墓┬杞Y(jié)合，自然就解決了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)問題。城市開發(fā)建設(shè)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地是可能的，據(jù)統(tǒng)計(jì)，珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際超過集體建設(shè)用地的50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%。然而由于我國的城鄉(xiāng)二元體制，國有土地與集體土地屬于兩個(gè)市場，根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能直接入市交易，只能通過國家征用的方式變?yōu)閲型恋夭拍苓M(jìn)入土地一級市場交易。另外，我國政府在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的市場化改革過程中，對于集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)使用進(jìn)行了限制，如國務(wù)院在2008年1月《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中明確規(guī)定：“單位和個(gè)人不得非法租用、占用集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”，國土資源部在《關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨的十七屆三中全會(huì)精神的通知》中明確規(guī)定：不得利用農(nóng)村集體土地建設(shè)商品住宅。許多地方政府在有關(guān)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定中都有禁止用于房地產(chǎn)或住宅開發(fā)的內(nèi)容，如廣東省在《廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法（草案）》中第五條對此作出了明確限制。

四、解決房地產(chǎn)土地供應(yīng)緊張的措施及效果評價(jià)

城市規(guī)模的過大，農(nóng)村人口向城市大量的涌入，所帶來的直接后果是對住房需求的增加，在城市土地承載接近極限的情況，如何解決房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)土地供應(yīng)緊張的矛盾是城市發(fā)展必須要面對的問題。以是否利用集體土地為依據(jù)，我國目前解決房地產(chǎn)土地供應(yīng)主要采取以下措施：

1.不利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)——土地儲(chǔ)備

采取此種措施，主要是從城市現(xiàn)有的土地入手，主要的手段是通過土地儲(chǔ)備盤活城區(qū)存量建設(shè)用地，再向社會(huì)提供各類建設(shè)用地。土地資源自身稀缺性與人類日益增長的經(jīng)濟(jì)需求的矛盾是催生土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生的根源。土地儲(chǔ)備是我國國有企業(yè)制度改革和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)制度改革的產(chǎn)物，其初衷是要盤活城市存量土地。當(dāng)前土地儲(chǔ)備的收儲(chǔ)范圍也擴(kuò)大到市區(qū)內(nèi)所有需要盤活的存量土地。

土地儲(chǔ)備是國家對土地資源進(jìn)行宏觀調(diào)控的需要，有利于國家對社會(huì)需求總量與供給總量，以及社會(huì)的供給與需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，有利于保護(hù)國有資產(chǎn)，從而令資源配置趨于合理。但是土地儲(chǔ)備對象是有限制的，必須符合《土地儲(chǔ)備管理辦法》及其他政策，其本身還存在一定的弊端：土地儲(chǔ)備調(diào)節(jié)的是城市的土地市場，城市的土地供應(yīng)市場的規(guī)模是一定的，在城市土地供應(yīng)日趨緊張的情況下，其調(diào)節(jié)的范圍和力度是有限的；在土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的過程中，一些地方政府違背了土地儲(chǔ)備的目的，在經(jīng)營性用地的集中市場化供應(yīng)制度的配合下，將所儲(chǔ)土地視為“儲(chǔ)地即生財(cái)”的錢袋子，紛紛將征用農(nóng)民的集體土地納入儲(chǔ)備范圍，極力追求政府的土地利益。

2.利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要通過兩種途徑：

第一，通過征收征用農(nóng)民集體土地，將其轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，再出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。通過征收征用，有利于加強(qiáng)政府對土地的宏觀管理、促進(jìn)土地資源的合理利用，有利于貫徹土地基本國策；有利于政府壟斷土地使用權(quán)出讓，培育和建立統(tǒng)一的地產(chǎn)市場，但國家征收征用存在較多的問題，《憲法》《土地管理法》、《物權(quán)法》都明確規(guī)定國家征收土地必須是出于公共利益目的。但房地產(chǎn)賴以生存的土地供給一級市場一直是地方政府壟斷，“公共利益”的目的被泛華，通過大量征收農(nóng)民集體土地來保證壟斷土地的來源。地方政府在低價(jià)征收、高價(jià)出讓的雙軌制中獲得巨額土地收益，卻極大的損害了農(nóng)民的土地權(quán)益，土地征收糾紛不斷，加深了社會(huì)矛盾。

第二，通過農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，出讓、出租集體建設(shè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。雖然我國相關(guān)法律法規(guī)對此沒有明文規(guī)定，地方政府對此大都采取禁止的態(tài)度，但大規(guī)模的集體建設(shè)用地自發(fā)性地用于房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)象普遍，導(dǎo)致的直接結(jié)果就是“小產(chǎn)權(quán)房”大量存在，嚴(yán)重影響了我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

五、我國集體建設(shè)用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場的思考

我國的相關(guān)政策禁止集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)，但卻允許其用于其他工商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。不管是工商業(yè)建設(shè)還是房地產(chǎn)開發(fā)對于土地的消耗都是不可恢復(fù)的，為何要禁止農(nóng)村土地用于房地產(chǎn)建設(shè)呢？集體建設(shè)用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場其積極意義的。

1.打破了政府對于土地市場的壟斷，維護(hù)集體土地權(quán)益，實(shí)現(xiàn)公平正義。集體土地所有權(quán)的泛華是導(dǎo)致集體土地利益難以得到有效實(shí)現(xiàn)的根本原因，我國《憲法》以公平正義為原則，強(qiáng)調(diào)權(quán)利的平等；在十報(bào)告中，同志要求“必須堅(jiān)持維護(hù)社會(huì)公平正義”。而現(xiàn)實(shí)中政府在土地交易中一直充當(dāng)?shù)氖琴I方、賣方、管理者三種角色于一身，政府在土地交易中自身有很大的利益訴求，對于農(nóng)民的土地通過行政職權(quán)征收，再通過自己的土地市場賣出，還充當(dāng)整個(gè)交易的管理者，顯然自己監(jiān)督自己是很難取得成效的，正如近年來，政府對于房價(jià)的調(diào)控，越調(diào)越高，究其原因，很大一部分是政府壟斷造成的，這與公平正義的精神是相悖的。土地供應(yīng)規(guī)模的擴(kuò)大有利于控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，引導(dǎo)投資者資金分流，減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.集體建設(shè)用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場具有可行性，其帶來的問題和風(fēng)險(xiǎn)具有可控性。

（1）完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，因?yàn)槟壳拔覈募w建設(shè)用地流轉(zhuǎn)都是以試點(diǎn)的形式存在于一些地方政府，流轉(zhuǎn)的方式和范圍存在很大的差異性，對于土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)缺乏必要的防范措施，特別是集體建設(shè)用地的自發(fā)性流轉(zhuǎn)，因?yàn)闆]有法律依據(jù)，對于這部分產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓使用缺乏必要的規(guī)制，對行為人也沒有相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)，一定程度上導(dǎo)致了自發(fā)性流轉(zhuǎn)的普遍性。

（2）協(xié)調(diào)好政府壟斷與集體土地所有者的土地利益。在市場經(jīng)濟(jì)下，政府不應(yīng)該是市場經(jīng)濟(jì)的直接參與者，而是市場經(jīng)濟(jì)的管理者和監(jiān)督者，倘若政府直接向市場尋求利益，很難保證政府市場干預(yù)行為的合理、公平、公正。用土地壟斷來保證經(jīng)濟(jì)高增長是以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)的，這種高增長是短期的，不能使地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。政府要轉(zhuǎn)變職能，建立統(tǒng)一公平的城鄉(xiāng)土地交易市場，合理規(guī)劃土地用途，嚴(yán)格建設(shè)用地審批制度，增加政府財(cái)政收入渠道，改革土地財(cái)政制度，減少對土地收入的依賴，從農(nóng)民的利益出發(fā)，尊重農(nóng)民的土地權(quán)益，城市的繁榮與發(fā)展不能以犧牲農(nóng)村、農(nóng)民的土地收益為代價(jià)，不能以農(nóng)村房地產(chǎn)市場的停滯為代價(jià)來保地方護(hù)政府對城市房地產(chǎn)市場的壟斷利益。地方政府允許集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)卻禁止其進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，就是再一次限制了農(nóng)民的土地收益，正如學(xué)者所說：“限制一幅土地最高的市場收益機(jī)會(huì)，與拿走一部分土地?zé)o異?！?/p>

（3）如何保護(hù)耕地。土地利益的追求必然導(dǎo)致違法占用耕地的現(xiàn)象發(fā)生，從而威脅我國的糧食生產(chǎn)安全。從耕地保護(hù)的主體上看，耕地的所有者是農(nóng)民集體，其應(yīng)當(dāng)是耕地的直接守護(hù)者，但限于自身素質(zhì)，容易受到短期利益的誘導(dǎo)，做出損害耕地的行為，因此，要加強(qiáng)宣傳，在思想上使農(nóng)民充分認(rèn)識保護(hù)耕地的重要性。其次，政府作為耕地市場的管理者，應(yīng)當(dāng)將保護(hù)耕地放在重要位置，不能想著先開發(fā)再補(bǔ)充，加強(qiáng)對農(nóng)村土地審批監(jiān)管。再者，根據(jù)我國《土地管理法》確定的“占多少，墾多少”的原則，轉(zhuǎn)變開發(fā)思路，“先造地再用地”，具體模式可以借鑒我國重慶集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的“地票”模式。

（4）如何協(xié)調(diào)同一用途土地上商品房與宅基地的關(guān)系。這個(gè)問題所反應(yīng)的本質(zhì)問題是集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的關(guān)系，宅基地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)雖然是我國《物權(quán)法》上兩個(gè)獨(dú)立的用益物權(quán)，其權(quán)利取得的條件不同，但是它們產(chǎn)生的基礎(chǔ)與主要功能相同，都基于集體土地所有權(quán)派生，都主要用于建造建筑物及其附著物，集體建設(shè)用地使用權(quán)概念的內(nèi)涵完全可以包容宅基地使用權(quán)。近年來，學(xué)術(shù)界對于宅基地有償使用和流轉(zhuǎn)進(jìn)行了大量探討，二者關(guān)系趨于融合，并且已經(jīng)有了政府的政策支持和實(shí)踐，集體建設(shè)用地上的商品房和宅基地關(guān)系可以通過置換和互動(dòng)來協(xié)調(diào)。如2009年3月國土資源部頒發(fā)的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》中規(guī)定的實(shí)行集體建設(shè)用地拆舊建新，也涉及農(nóng)民住宅用地與集體建設(shè)用地的置換與互動(dòng)；2005年廣東省頒布的《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第8條第3項(xiàng)規(guī)定，集體建設(shè)用地可以興建農(nóng)村村民住宅。

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