農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：集體土地 房屋 拆遷 安置 法律

近年來,城市化進程不斷加快,城市周邊農(nóng)村集體土地大量被征用,本應(yīng)寧靜的鄉(xiāng)村從此就不再平靜了。在拆遷中因主體涉及多個方面,法律關(guān)系又錯綜復(fù)雜,再加上巨額利益的驅(qū)使, 土地承包、流轉(zhuǎn)、征收和征用拆遷中的違法違規(guī)行為時有發(fā)生，損害了農(nóng)民利益的切身利益,威協(xié)到農(nóng)村社會的穩(wěn)定，由此而引發(fā)的農(nóng)村集體土地補償安置問題受到極大關(guān)注，我們應(yīng)該從法律的角度理智的思考。

一、農(nóng)村集體土地房屋拆遷的立法需要

城市房屋拆遷在我國已有經(jīng)驗，并且也有適用于“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷”的法律法規(guī)《城市房屋拆遷管理條例》。而農(nóng)村房屋拆遷是近幾年才逐漸進入人們的視線，還沒有成熟的法律條例出臺，工作中，只有土地管理法中的有關(guān)規(guī)定能對集體土地上的房屋拆遷作以指導，通過征收集體土地所有權(quán)的方式，實現(xiàn)對農(nóng)村房屋的拆遷。但是，農(nóng)村房屋拆遷中地上附著物補償土地管理法的規(guī)定是明顯解決不了的。所以，我國在集體土地房屋拆遷方面的法律還是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的無法可以，無據(jù)可循，導致農(nóng)村房屋拆遷中引發(fā)的矛盾此起彼伏，不亞于城市，就其矛盾的復(fù)雜和尖銳程度，必須通過法律加以規(guī)范。 目前，各地根據(jù)本地區(qū)的實際情況自行制定有關(guān)條例，但是規(guī)定條件不同，標準不一，有的百姓滿意，有的百姓怨聲載道，影響安定，所以，針對農(nóng)村集體土地房屋拆遷中的現(xiàn)實問題，急需國家從國情角度出發(fā)出臺合乎民意的農(nóng)村房屋拆遷管理條例。既要考慮到家庭中的戶籍人口問題，又要考慮到土地房屋的價值狀況，以保障農(nóng)村多家庭人口戶經(jīng)濟利益，只有通過這樣詳細準確的立法方可規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷，理順農(nóng)村房屋拆遷中的各項法律關(guān)系，保障農(nóng)村的合法權(quán)益，才會有利于拆遷工作的順利開展。

二、農(nóng)村集體土地房屋拆遷補償?shù)暮侠砗戏?/p>

農(nóng)村房屋拆遷不但立法方面存有缺陷，在補償方面也是標準不一，非?；靵y，這也是導致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆遷涉及的是國有土地，農(nóng)村房屋拆遷涉及的是集體土地，它們無論是在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體，還是在土地管理方式以及拆遷安置對象等方面都有很多差異，因此不能完全參照《城市房屋拆遷管理條例》去執(zhí)行。而各級政府制定的補償標準隨意性很大，補償內(nèi)容不一致,產(chǎn)生了不可避免的矛盾和糾紛。例如，在實際拆遷時，只將房屋、房屋裝修費用、搬遷費用、地上附著物進行補償，并不細化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，既只對被拆遷房屋本身的價值和區(qū)位價值進行補償，而不考慮到庭院空地的利用價值、以及被拆遷房屋上存在的其他權(quán)利人的利益損失等,這樣補償標準就會偏低，嚴重損害了房屋所有人的合法權(quán)益。 另外，我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權(quán)的征用補償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計算標準因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而對土地上的房屋征用補償卻沒有明確的規(guī)定和具體的計算標準，爭議也主要產(chǎn)生在這里。所以，應(yīng)考慮到出臺對房屋等附著物的拆遷補償細化補償項目并確定補償計算標準的詳細規(guī)定，對拆遷補償原則、補償方式、拆遷程序、救濟途徑、法律責任等做出具體規(guī)定。有了規(guī)定各地就可以按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額，避免不必要的麻煩，這樣更有利于法律的可操作性和對公民財產(chǎn)權(quán)利的充分保障,有利于解決現(xiàn)實中存在的矛盾。

三、農(nóng)村集體土地房屋拆遷工作程序的合法性

拆遷工作中之所以矛盾重重，暴力事件頻發(fā)還有一個重要的原因就是工作程序不透明、不公開，所以百姓不支持，不理解，甚至產(chǎn)生怨恨。例如，被遷戶只知道自己的家要被拆了，不知道他們的家在被拆的同時還會享有哪些權(quán)利及如何維護自己的合法權(quán)益不受損害，在很茫然的情況之下不是漫天要價，就是暴力抵抗，致使動遷工作難以進行。同時，他們就更不知道自己應(yīng)盡的義務(wù)了，不知道通過合法的途徑提出自己合理的要求，不知道請求政府的幫助解決自己的實際苦難，導致不能按時完成征遷任務(wù)，使征遷工作一拖再拖，不能順利開展。所以，要完善拆遷程序,使拆遷各個階段公開化、透明化。通過公正、公開、透明的程序設(shè)計來保障征地拆遷的公正合理。 例如，從土地規(guī)劃階段就讓公眾參與,并在拆遷過程的始終都體現(xiàn)公平、公正、民主的原則。即在政府征地決策做出之前,應(yīng)當征求村委會的意見，召集村民大會，與農(nóng)民進行協(xié)商,征得絕大多數(shù)人的認同，使集體土地所有者和使用者的主體地位得到尊重。這樣群眾才能理解和支持今后的工作，許多不必要的矛盾和麻煩就不會發(fā)生了。另外，拆遷前應(yīng)加大宣傳力度向被拆遷戶進行廣泛地宣傳，讓百姓了解相關(guān)法律法規(guī)及政策，以及怎樣拆遷和如何安置補償?shù)龋⒐_透明的拆遷工作制度，主動接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個平等的權(quán)利。同時，在拆遷安置具體操作中加強對參與征地拆遷工作有關(guān)人員的法律宣傳，政策培訓、監(jiān)督管理，避免有些干部在拆遷中不遵法、不守法，。要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。

四、總結(jié)

農(nóng)村集體土地房屋拆遷工作中矛盾主要集中在相關(guān)立法不完善、漠視公民私有財產(chǎn)、拆遷補償安置不合理等方面。土地是農(nóng)民的命根子，房屋是老百姓用一生積蓄換來的最大財產(chǎn)，征用他們的土地，拆掉他們的房屋，沒有相關(guān)的合理政策和合情的法律作支撐，他們是不會善罷甘休的。所以，要想農(nóng)村集體土地房屋拆遷工作順利進行就要完善相關(guān)立法、規(guī)范行政機關(guān)的職能、完善補償機制等。

參考文獻：

[1]陳文坤.新形勢下農(nóng)村集體土地房屋拆遷法律問題及解決對策[J].科技信息(學術(shù)版).2006(10)

第2篇：農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文

[關(guān)鍵詞]征地拆遷；市場管理；深圳市；主要問題

[中圖分類號]F274 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0070-02

在征地拆遷過程中，房地產(chǎn)評估、測繪以及房屋拆除等中介服務(wù)不僅是房屋拆遷的重要環(huán)節(jié)，還是維護拆遷當事人和公共利益的重要制度。據(jù)此，加強對房屋拆遷中介服務(wù)市場的監(jiān)督管理極為重要。從現(xiàn)實中來看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護被拆遷人的權(quán)益，努力平衡拆遷過程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國窗口城市快速發(fā)展的態(tài)勢，在征地拆遷過程中出現(xiàn)的新問題使其征地拆遷工作的推進亦趨困難，尤其體現(xiàn)在拆遷服務(wù)市場在管理上混亂和無序，致使各類拆遷服務(wù)機構(gòu)在拆遷服務(wù)過程中均對拆遷當事人的利益構(gòu)成不同程度的損害，引發(fā)拆遷矛盾。

1缺乏統(tǒng)一的法律管理規(guī)范

統(tǒng)一的法律管理規(guī)范是形成和完善征地拆遷服務(wù)體系的首要前提，但深圳的現(xiàn)狀是關(guān)于規(guī)范拆遷服務(wù)市場方面的立法幾乎空白，這直接導致成熟的征地拆遷服務(wù)市場尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測繪、評估服務(wù)的機構(gòu)以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員缺乏有效的行業(yè)管理規(guī)定。依據(jù)國家及深圳市現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，也只明確規(guī)定由房屋拆遷主管部門對拆遷單位的設(shè)立資格、資質(zhì)等情況進行規(guī)范和管理，而對于拆遷評估機構(gòu)和拆遷測繪機構(gòu)而言，房屋拆遷主管部門對其資質(zhì)、資格進行管理并沒有相應(yīng)的法律依據(jù)或授權(quán)依據(jù)，如此便導致了拆遷服務(wù)機構(gòu)隨意進入拆遷服務(wù)市場，造成市場運作的無序化，從而影響整個拆遷工作的進程。

與此同時，拆遷服務(wù)機構(gòu)缺乏充分的行業(yè)規(guī)范，其所從事的拆遷服務(wù)具有較強的專業(yè)性和技術(shù)性，行業(yè)組織應(yīng)對其提供專業(yè)上的指導和監(jiān)督，發(fā)揮行業(yè)組織對該行業(yè)管理和規(guī)范的職責。目前深圳關(guān)于拆遷服務(wù)的行業(yè)組織有深圳市不動產(chǎn)估價師學會及深圳市測繪學會，但它們僅對拆遷服務(wù)機構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為進行監(jiān)督，現(xiàn)行法律法規(guī)及行業(yè)組織章程都沒有賦予行業(yè)協(xié)會對拆遷服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)、資格乃至準入拆遷服務(wù)市場的行為等方面進行管理的權(quán)限，使得行業(yè)協(xié)會作為拆遷服務(wù)市場中獨立第三方的地位和作用沒有被充分地體現(xiàn)和發(fā)揮，拆遷服務(wù)質(zhì)量也會受到一定的削弱。

2選定拆遷服務(wù)機構(gòu)存在的問題

2.1拆遷服務(wù)機構(gòu)選取程序有待完善

在城市房屋拆遷過程中，房屋拆遷服務(wù)機構(gòu)通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務(wù)機構(gòu)因與委托人有利益關(guān)系，在缺乏嚴密的市場監(jiān)督情況下，很難保證其在拆遷服務(wù)工作中的中立性和公正性。拆遷服務(wù)工作具有較強的專業(yè)性，而拆遷服務(wù)機構(gòu)在從事拆遷服務(wù)工作時極少會將具體工作的操作標準等細節(jié)向拆遷當事人公開，因此對于大多數(shù)被拆遷人來說，拆遷服務(wù)工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當事人對拆遷服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)、資格以及信譽等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務(wù)機構(gòu)與房屋拆遷主管部門、開發(fā)商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)、資格的真實性同樣飽受質(zhì)疑。

拆遷服務(wù)機構(gòu)在選取程序尚未理順的情況下開展拆遷服務(wù)工作則容易產(chǎn)生各方面信息的嚴重不對稱，誤導拆遷當事人錯選拆遷服務(wù)機構(gòu)，使得不符合資質(zhì)、資格或者信譽不良的拆遷服務(wù)機構(gòu)參與到拆遷服務(wù)工作中，使評估、測繪結(jié)果的客觀性和真實性無法得到保障，由此引發(fā)拆遷糾紛。

2.2拆遷服務(wù)機構(gòu)申訴途徑匱乏

雖然在拆遷服務(wù)過程中，拆遷當事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務(wù)機構(gòu)的利益就不會受到損害。在確定拆遷服務(wù)機構(gòu)的過程中，難免會出現(xiàn)同行間的惡性競爭，而現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)范規(guī)定對惡性競爭損害同行利益的拆遷服務(wù)機構(gòu)的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發(fā)生，被損害的拆遷服務(wù)機構(gòu)的利益也無法得到充分的保護和彌補。而拆遷服務(wù)機構(gòu)申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務(wù)的積極性和能動性，不利于拆遷服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

3拆遷服務(wù)機構(gòu)備案制度不夠健全

3.1拆遷評估機構(gòu)的備案制度

《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第四十二條規(guī)定，資質(zhì)許可機關(guān)或者房地產(chǎn)估價行業(yè)組織應(yīng)當建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案。另外在深圳市政府161號令第五十二條第三款中規(guī)定，拆遷人應(yīng)當自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)報市拆遷辦備案。市拆遷辦應(yīng)當建立拆遷評估機構(gòu)誠信檔案；嚴重失信的評估機構(gòu)不得從事公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目房屋拆遷評估業(yè)務(wù)。然而，目前深圳市在實務(wù)操作中尚未建立相關(guān)的拆遷評估機構(gòu)誠信檔案，一方面不能對拆遷評估機構(gòu)形成一種考核機制，約束并規(guī)范其在拆遷評估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門對拆遷評估機構(gòu)的管理，不利于在行政管理中融入優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，從而影響整個拆遷評估行業(yè)的健康發(fā)展。

3.2拆遷測繪機構(gòu)的備案制度

對于測繪機構(gòu)方面的備案制度，相關(guān)法律法規(guī)在測繪機構(gòu)備案制度或建立誠信檔案等方面并沒有作出明確的規(guī)定，使得測繪機構(gòu)雖然受到相關(guān)主管部門的監(jiān)管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠信檔案制度，拆遷當事人的知情權(quán)進一步受到限制，使拆遷人選擇測繪機構(gòu)時由于信息的極度不對稱而導致不符合條件的測繪機構(gòu)進入拆遷服務(wù)市場，在一定程度上擾亂服務(wù)市場秩序。

3.3拆遷單位的備案制度

對于拆遷單位，根據(jù)《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，拆遷單位的設(shè)立及其資質(zhì)、資格是須由房屋拆遷主管部門進行批準和認定的，也就是拆遷單位的業(yè)務(wù)范圍、行為規(guī)范等方面都受房屋拆遷主管部門的監(jiān)管，拆遷主管部門掌握了各拆遷單位的信息，因此未規(guī)定備案制度是可以理解的，但是沒有建立拆遷單位誠信檔案，則在一定程度上影響了對拆遷單位的規(guī)范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔最繁重的具體拆遷工作，與當事人針對補償方案進行談判、對被拆遷房屋進行爆破、拆除等，關(guān)乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠信檔案，拆遷當事人即使對拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當事人利益的行為，對其之后繼續(xù)參與拆遷工作并無太大的影響，也就是不能有效地通過運用考核激勵機制規(guī)定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。

4違法拆遷行為仍時有出現(xiàn)

深圳市城市建設(shè)快速發(fā)展的態(tài)勢，使相關(guān)主管部門偏重于管理的方便而忽視公民權(quán)益的保障；偏重于實體性規(guī)定，忽視正當程序保障。由此引發(fā)了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會和諧的因素。

拆遷項目的實施進度，往往與政府相關(guān)部門及其工作人員的績效利益相掛鉤，導致在拆遷工作中，相關(guān)行政主管部門為提高其績效利益，對房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態(tài)度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財產(chǎn)利益。此外，由于缺乏對違法拆遷行為的有力監(jiān)管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠遠不能彌補被拆遷人受損的權(quán)益。目前，對拆遷行為較為有效的監(jiān)督主要來自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對規(guī)范拆遷行為只是治標不治本。

5拆遷服務(wù)結(jié)果爭議處理機制不合理

5.1拆遷估價結(jié)果爭議處理機制

《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十二條明確規(guī)定，拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，可向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。此外，《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目房屋拆遷管理辦法》（政府161號令）也規(guī)定了，市主管部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織應(yīng)當成立市房地產(chǎn)價格評估專家委員會，對拆遷評估進行技術(shù)指導，受理拆遷評估技術(shù)鑒定。

以上規(guī)定雖然對評估結(jié)果爭議提供處理的依據(jù)和方式，但深圳市在實務(wù)操作中并沒有建立完備的評估爭議處理機制，既沒有設(shè)立評估專家鑒定機構(gòu)，也沒有明確具體的鑒定程序等，僅規(guī)定當事人對評估結(jié)果有異議的，可以自行委托其他有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估自己的被拆遷房屋，而其出具的評估報告必須由房屋拆遷管理部門指定的有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)復(fù)核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關(guān)部門或者當事人強勢干預(yù)的因素，政府指定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核能否客觀公斷是存在質(zhì)疑的。缺乏一個中立的鑒定機構(gòu)以及一套完備的鑒定程序?qū)Ξ愖h結(jié)果進行鑒定，爭議糾紛則很難得到公正的解決。

5.2拆遷測繪結(jié)果爭議處理機制

對于拆遷測繪方面，《房產(chǎn)測繪管理辦法》第十七條規(guī)定，當事人對房產(chǎn)測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構(gòu)鑒定。而根據(jù)深圳市政府161號令第十六條第二款規(guī)定，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應(yīng)當委托市政府設(shè)立的地籍測繪機構(gòu)實施。只有在法律法規(guī)另有規(guī)定或者特殊情況需要時，拆遷人才可以委托具備法定資質(zhì)和良好信譽的其他測繪機構(gòu)進行查勘、測繪。

深圳市政府設(shè)立的地籍測繪機構(gòu)為深圳市地籍測繪大隊，主要負責對測繪成果管理、測繪質(zhì)量監(jiān)督等提供技術(shù)支持。那么，在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目測繪工作中，如有發(fā)生測繪結(jié)果爭議的，地籍測繪大隊則同時充當運動員與裁判員的角色，使得測繪鑒定結(jié)果的客觀性和公正性遭受質(zhì)疑，尤其面對當前公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目日趨繁多，有質(zhì)疑的拆遷測繪結(jié)果無疑會影響拆遷工作的推進。

參考文獻：

[1]王達.房屋征收拆遷法律制度新問題[M].北京：中國法制出版社，2010.

[2]譚曉莉.征地拆遷矛盾現(xiàn)狀及原因研究——以廣州市為例[J].經(jīng)濟研究導刊，2010（26）.

第3篇：農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：“城中村”改造；土地征收補償

一、“城中村”改造概述

1.土地的城市化

因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經(jīng)被城市化，然而農(nóng)村的存在仍然沒有改動。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)的用地，這樣將會為城市的發(fā)展建設(shè)與提升城市化水平等目標的實現(xiàn)做好充足的準備工作。

2.居住環(huán)境的城市化

按照城市規(guī)劃的要求和標準切實改善人居的環(huán)境質(zhì)量、提高城市形象。同時，保護好歷史文化和古跡等，切實做好周邊環(huán)境友好型工作，與城市融為一體。

3.生存生活方式的城市化

城中村雖占據(jù)著一定有利的地理位置，但村民在本質(zhì)的生活與思維方式方面發(fā)生改動變化的事例較少，導致其生活社交居住等相關(guān)方式和城市整體的基調(diào)不和諧，且城中村公共綠化、學校、醫(yī)療健康與公共服務(wù)等相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施也不齊全，市政配套設(shè)施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴峻，須將城中村進行全面改造更新，才能使得其本質(zhì)的生存生活方式進行根本性的轉(zhuǎn)變[1]。

4.規(guī)劃發(fā)展管理的城市化

對城中村的規(guī)劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現(xiàn)狀的直接原因。因此，在城市化進程中，必須對城中村實行更新改造，進而促使其能真正融入進城市當中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關(guān)的城市總體規(guī)劃規(guī)定與相應(yīng)的規(guī)劃管理程序和制度等。

二、“城中村”改造中土地征收補償制度存在的問題

1.“城中村”房屋拆遷的補償依據(jù)不明確

按照我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，“城中村”改造的房屋拆遷補償?shù)闹苯臃梢罁?jù)是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規(guī)定的征收土地的補償標準并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補償問題，并且其中規(guī)定的征收耕地的補償與征收宅基地的補償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關(guān)于補償標準的規(guī)定，主要是針對國家重點工程建設(shè)征收集體土地，并且是為了保護農(nóng)民集體的利益而不是個人利益而制定的。

2.補償?shù)闹黧w不明確

從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時也是拆遷補償?shù)闹黧w。

根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設(shè)用地使用權(quán)，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應(yīng)當先行收回己經(jīng)出讓給他人的建設(shè)用地使用權(quán)，并為相應(yīng)補償及退還出讓金，因此補償人應(yīng)當是國家而不是開發(fā)商或領(lǐng)取拆遷許可證的其他人[4]。

西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發(fā)給區(qū)“城中村”改造辦公室的，但是在區(qū)“城中村”改造辦公室并沒有對被拆遷者進行補償，而是由房地產(chǎn)開發(fā)商進行補償。

三、“城中村”改造中土地征收補償出現(xiàn)問題的原因分析

（一）立法上的缺失

對于土地征收補償費用的分配，國土資源部、農(nóng)業(yè)部及最高人民法院都有部門規(guī)章、司法解釋進行規(guī)范和指導，但由于制定的部門不同，側(cè)重點不同，各個條文之間存在許多不一致的情況。這導致作為最基層的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不知道究竟該如何適用法律法規(guī)來進行“城中村”土地征收補償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補償費主要給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，那么之后征地補償費用能否合理地分配給失地的農(nóng)民？如何才能合理地分配？這些問題，法規(guī)當中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規(guī)定。在法規(guī)政策缺失的情況下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織只能按照本村的實際情況自行制定分配方案。這樣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織就擁有了更大的自由決定權(quán)，進而容易造成補償費用分配的混亂現(xiàn)象，也埋下了社會矛盾的隱患。

（二）法律和政策貫徹不到位

近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動的不斷開展，國家對各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務(wù)院陸續(xù)出臺了《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，以規(guī)范集體和國有土地的征收和補償。與此同時，國務(wù)院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及國土資源部也聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好有關(guān)征地拆遷的規(guī)章和規(guī)范性文件專項清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優(yōu)化相關(guān)的立法和政策，健全征地補償工作制度。

但在現(xiàn)實的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據(jù)仍然是過去制定的法規(guī)和政策。在這種情況下，有的村民就對地方法規(guī)和政策的有效性提出了質(zhì)疑，并要求政府依照現(xiàn)行有效法律法規(guī)的規(guī)定進行征地拆遷工作。有關(guān)部門對于這些質(zhì)疑的解釋是地方立法和文件的廢止應(yīng)當由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執(zhí)行部門在實施拆遷補償工作時所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區(qū)范圍內(nèi)就是有效的。村民對此十分不滿。

四、完善我國“城中村”改造中土地征收補償制度的對策

征地補償原則規(guī)定了被征地者的合法權(quán)益受到侵害時是否需要做出補償?shù)膯栴}。我國《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然規(guī)定了政府征收了農(nóng)村集體所有的土地后，應(yīng)當依法足額支付土地征收補償費用，維護農(nóng)民的合法權(quán)益，但這并不是土地征收補償?shù)脑瓌t，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應(yīng)當對基本的問題作出規(guī)定，對土地征收補償?shù)脑瓌t也應(yīng)進行規(guī)定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經(jīng)驗，在憲法中規(guī)定“公正補償”的征地補償原則。

第4篇：農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：宅基地置換；法律關(guān)系；法律問題；制度完善

中圖分類號：DF45 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2014）02-0081-03

一、宅基地置換綜述

（一）宅基地置換的概念

宅基地置換是指根據(jù)政府整體的土地用途規(guī)劃，為節(jié)省土地進行集約利用，引導農(nóng)民集中居住，將農(nóng)民所享有的宅基地使用權(quán)及已經(jīng)構(gòu)建的建筑物、附屬設(shè)施根據(jù)置換標準，重新在劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)換取新的住房，對節(jié)約出來的土地進行更加合理的開發(fā)利用，是城市化進程中化解土地、資金難題的重要方法。

（二）我國現(xiàn)行宅基地制度的突出問題

1.一戶多宅和超標占地比較普遍。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)不是通過在土地市場交易取得，而是作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員取得。我國農(nóng)村宅基地制度是為了充分保障和維護農(nóng)村居民的居住生活，是對農(nóng)村居民的一種社會福利。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)的成本基本為零，并且宅基地只可以在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部進行流轉(zhuǎn)，這就使許多農(nóng)民產(chǎn)生占用越多宅基地越好的想法，結(jié)合我國在農(nóng)村宅基地的監(jiān)管不嚴格，加上我國農(nóng)村缺乏村莊規(guī)劃，居民散居的特點比較突出，非常不利于宅基地使用的管理。一些鄉(xiāng)、村領(lǐng)導干部憑借權(quán)力、關(guān)系甚至占有多處宅基地，加之農(nóng)房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風俗習慣，導致一戶多宅和超標占地現(xiàn)象較為普遍。

2.城市化加劇了農(nóng)村宅基地閑置。從城市化的角度分析，隨著城市化水平的提高，勞動力會從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)，從農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人。在計劃經(jīng)濟時代，人口和生產(chǎn)要素的流動被嚴格限制，宅基地制度的基本功能主要是承擔農(nóng)村社會穩(wěn)定，但隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，城鄉(xiāng)居民管理登記制度改革，我國城市化進程速度明顯加快。特別是我國教育制度的改革，農(nóng)村孩子受教育機會的增多，留在城市發(fā)展和定居的農(nóng)村孩子也越來越多。農(nóng)村人口的減少，導致相當一部分宅基地閑置，甚至有的地區(qū)出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。

3.宅基地保障功能弱化，資本功能日益突顯。改革開放之前，我國實行了高度集中的計劃經(jīng)濟，高度重視工業(yè)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)是基礎(chǔ)的行業(yè)，為了保證城市工業(yè)的發(fā)展，除農(nóng)民基本生存消費之外的全部農(nóng)業(yè)剩余均由國家直接獲取，同時實行城市和農(nóng)村不同的戶籍制度，限制農(nóng)民離開土地，限制農(nóng)民進城，宅基地制度設(shè)計的定位就是保障功能，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的基本生存條件。但隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和發(fā)展，非常強調(diào)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)一體化的發(fā)展，因此就會要求城鄉(xiāng)各種要素能夠自由流動，特別是城市建設(shè)用地緊張，房價日趨走高的大環(huán)境下，宅基地的資本功能日益突顯，農(nóng)民對宅基地不再僅限于居住要求，也有通過買賣、出租、抵押等方式實現(xiàn)利益最大化的訴求。

4.宅基地拆遷補償缺乏相應(yīng)規(guī)定，補償偏低。城市房屋拆遷針對的是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋，而農(nóng)村房屋拆遷，又稱為征地拆遷，其針對的主要是集體所有的土地，按照現(xiàn)行法律要將集體土地性質(zhì)變更為國有土地性質(zhì)，需要先辦理土地征收手續(xù)，然后才能進行征地拆遷。根據(jù)我國土地管理法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體可以為了公共目的收回農(nóng)民的宅基地，并給與適當?shù)难a償，但該適當補償?shù)臉藴蕝s沒有相應(yīng)的法律條文予以規(guī)定，因此補償標準往往有很大的隨意性并且有很大的不公平性，如果對拆遷房屋按照《土地管理法》中規(guī)定的地上附著物給與補償，那么與臨近國有土地上房屋的補償標準相比，明顯偏低。城市房屋拆遷可以適用《城市房屋拆遷管理條例》的補償標準，而對農(nóng)村房屋拆遷我國還沒有完善的法律法規(guī)進行規(guī)制，這顯然不利于保護農(nóng)民的利益。

（三）宅基地置換的意義

1.原房屋價值得以大幅度體現(xiàn)，村民的財產(chǎn)性收益增加。村民憑原先居住的舊房可以根據(jù)置換標準換取一套新房，農(nóng)民的財產(chǎn)性收入增加，以前的宅基地房不得上市交易，價值不能體現(xiàn)，而通過宅基地可換取國有土地上的商品房，即可上市流通、自由買賣，相比以前的宅基地房，村民財產(chǎn)性收入會增加。

2.打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進城鄉(xiāng)一體化。通過宅基地置換，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民仍可以繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或是將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出去，除了穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)收益外，還可自謀職業(yè)，增加收入。村民的土地全部被征用的，將和城鎮(zhèn)居民一樣享受社會保障待遇，村民與市民的差異也將逐漸淡化。

3.盤活土地資源，解決農(nóng)村就業(yè)。通過宅基地置換的方式，原有零星的宅基地通過整理，可以復(fù)墾為耕地，耕地并未因此減少，同時，騰出的宅基地可以集體建設(shè)用地的性質(zhì)進入流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源的資本化，可用于商品房開發(fā)或是發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)等，農(nóng)民的就業(yè)機會增加，而且土地的出讓收益還可補貼農(nóng)村的保障性支出。

二、宅基地置換中的主要法律關(guān)系

第5篇：農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞: 問題對策與建議

有人說征地拆遷工作是“世界上最難做的工作”，難就難在既得利益分配難和期望得到的利益的不確定，使得征地拆遷補償商談難，拆遷難。隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，開發(fā)建設(shè)不斷擴大，征地拆遷項目不斷增多，規(guī)模不斷擴大，越來越多的土地被征用，房屋被拆遷，隨之而來的征地拆遷糾紛也不斷增多，由此產(chǎn)生大量群體上訪等問題，成為影響社會穩(wěn)定的一個重要因素。

一、 征地拆遷中所存在的問題

1、一是規(guī)模逐漸擴大，影響較為惡劣。一些人抱著“法不責眾”以及“事情鬧得越大，領(lǐng)導越重視，越容易解決”的心態(tài)，集體越級上訪，在社會上造成較大的負面影響。

2、二是行為容易過激，事態(tài)難以控制。個別群眾情緒偏激，容易沖動，常常表現(xiàn)為謾罵工作人員，堵路堵門，或者自殺，并造成眾多的圍觀者，使事態(tài)擴大，給處置工作帶來難度。

3、三是重復(fù)較多，情況突出。有的群眾對征地拆遷政策一知半解，總認為個人合法權(quán)益受到侵害，提出問題不合實際、層層加碼，又聽不得半點解釋，多次到多個部門重復(fù)上訪，造成較大的負面影響

4、四是征地拆遷工作難做，補償商談難，有的被拆遷人對補償項目要價高，商談反反復(fù)復(fù)；有的被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)不清、繼承人多且繼承份額內(nèi)部理不清，影響征地拆遷；有的征地拆遷項目中因以前的征地拆遷未完善而成歷史遺留問題。

5、五是因征地拆遷工作存在不文明拆遷，導致群眾情緒不滿及上訪。

二、征地拆遷缺陷

1、征地拆遷補償依據(jù)的缺陷

目前我國運用的拆遷補償?shù)姆煞ㄒ?guī)主要有《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房屋拆遷管理條例》以及各省市的地方法律法規(guī)。

現(xiàn)行的補償規(guī)定在征地拆遷中對被拆遷人不能全部套用，征地拆遷中涉及到的有土地（農(nóng)用地、林地、山地等）、住宅、非住宅、其它附屬物等；單住宅涉及到有產(chǎn)權(quán)房屋、無產(chǎn)權(quán)房屋、家庭人口結(jié)構(gòu)，拆遷范圍外遷入的人口等；有的房屋還涉及到繼承問題等。情況不一，問題復(fù)雜，不僅有當前的問題，還有歷史的問題。

對集體土地上征地拆遷適用的法規(guī)不夠完善，征地拆遷有國有土地上的征地拆遷，也有集體土地上的征地拆遷；對集體土地上的征地拆遷需要解決的問題更多，不僅要補償被拆遷物，還要安置住房、就業(yè)、今后的生活等。

2、社會保障制度不完善

農(nóng)民保障的主要方式是家庭保障。 支柱是土地。一旦離開土地，家庭保障的穩(wěn)定局面就被打破。土地具有六種效用：生活保障、提供就業(yè)、直接收益、繼承和增值。當被拆遷戶的土地被征用后，直接就失去了生活保障的基礎(chǔ)。 政府如果不考慮他們的社會保障問題，那么失去土地的農(nóng)民也就失業(yè)了，今后的生活就困難了。

三、如何完善征地拆遷行為的對策與建議

3. 1 、完善國家征地拆遷的法律法規(guī)

現(xiàn)階段，我國實行的征地拆遷補償制度是一種適當補償制度，但這個補償制度與我國經(jīng)濟社會發(fā)展的水平存在著一定的差距。也是目前征地拆遷戶反映的焦點之一，他們普遍認為征地拆遷補償標準偏低、分配制度不合理。為此，建議根據(jù)我國社會經(jīng)濟發(fā)展的水平，借鑒其他國家和地區(qū)的做法，完善征地拆遷補償制度，實現(xiàn)“適當補償”向“合理補償”、“完全補償”的漸進式轉(zhuǎn)變。在征地拆遷補償標準方面：建議以市場為基礎(chǔ)， 以市場價格為參考來確定征地拆遷補償費用，以避免土地征用征收價格與市場地價之間的差距過大。這樣才能體現(xiàn)市場經(jīng)濟的公平性。在征地拆遷補償范圍方面：建議由原來僅限于與被征用征收土地直接相關(guān)的損失擴大到包括直接相關(guān)的損失和間接損失兩方面。除了補償土地價值、勞動力安置、青苗損失及地面附著物外，還要考慮失地農(nóng)民的社會保障及集體經(jīng)濟組織經(jīng)濟發(fā)展問題。

3 . 2 、制定合理的征地拆遷補償政策

合理的征地拆遷補償價值，應(yīng)與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展相結(jié)合，要按照市場定價的原則，形成一個各方都能接受的征地拆遷補償標準。

3 . 3 、完善征地拆遷程序

征地拆遷不但關(guān)系到城市規(guī)劃、城市建設(shè), 而且關(guān)系到征地拆遷當事人尤其是被征地拆遷人的切身利益。因此，為維護被征地拆遷人的合法權(quán)益，減少和避免征地拆遷當事人之間的矛盾糾紛，促進征地拆遷工作的順利進行。

3.3.1 征地拆遷聽證提前

征地拆遷聽證應(yīng)設(shè)置在建設(shè)項目的初始階段進行, 也就是說在建設(shè)項目的規(guī)劃、立項階段，征地拆遷聽證就應(yīng)該同步進行。因為這樣征地拆遷當事人才能平等地獲得“ 知情權(quán)”和“參與權(quán)”, 征地拆遷主體雙方才會有平等的條件進行協(xié)商。

3.3.2 加大征地拆遷核心要素的透明度

建設(shè)項目征地拆遷預(yù)先進行聽證，其核心內(nèi)容應(yīng)是對準備實施的征地拆遷計劃和征地拆遷方案進行可行性的論證。因為征地拆遷計劃和方案是征地拆遷人將要實施征地拆遷的“行為準則”，其中的補償方式、補償標準、安置地點、安置方式、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等敏感要素，正是被拆遷人需要知情和關(guān)注的內(nèi)容，是聽證的重要內(nèi)容。

3.3.3 拆遷管理部門要靠前把關(guān)

征地拆遷管理部門是依法做出行政許可并批準征地拆遷的主管部門, 應(yīng)在發(fā)放房屋拆遷許可證和征地拆遷公告前，組織征地拆遷當事人舉行聽證會，通過對征地拆遷計劃和方案的聽證，征地拆遷公告，做到靠前把關(guān)，減少和化解征地拆遷實施過程中的矛盾和糾紛產(chǎn)生。

3 . 4 建立健全征地拆遷管理制度

3.4.1 公示制度

征地拆遷人和征地拆遷實施單位在征地拆遷公告的同時，在征地拆遷地范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)立公示欄。公示內(nèi)容包括：拆遷人的名稱、拆遷實施單位名稱、評估單位名稱、土地房屋評估基準價、本次本地的拆遷補償方案、補償標準、安置地點、安置方式、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、按時搬遷的獎勵政策和其他補助政策等。

3.4.2 接待制度

征地拆遷單位應(yīng)在拆遷公告之日起在征地拆遷范圍內(nèi)設(shè)立接待室，落實接待人員，規(guī)定接待時間。屬拆遷單位自身能解決的問題要盡快解決，不能解決的要耐心說明情況和理由，做好解釋和疏導工作。

3.4.3 舉報制度

征地拆遷管理部門應(yīng)在征地拆遷地設(shè)立舉報箱和告知投訴電話。對舉報反映的問題根據(jù)職責由有關(guān)部門進行調(diào)查、核實和處理。

第6篇：農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文

中國農(nóng)業(yè)人均占有的自然資源非常少，人均耕地1.38畝耕地，僅為世界水平的40%，人均耕地面積世界排名第130位左右，而且耕地面積已經(jīng)持續(xù)10多年下降，逼近18億畝的紅線。在未來幾年內(nèi)，土地問題將是我國農(nóng)村的焦點問題，如何協(xié)調(diào)農(nóng)民與當?shù)卣耐恋貦?quán)益，做到土地增值讓農(nóng)民分享，直接影響到未來中國農(nóng)村能否平穩(wěn)發(fā)展。

工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中確實要占用一部分農(nóng)村土地，但關(guān)鍵是如何規(guī)范化、如何尊重農(nóng)民意愿和保障農(nóng)民權(quán)利。保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)就必須給農(nóng)民足夠的補償，土地增值讓農(nóng)民分享，以此保障農(nóng)民的生存就業(yè)與發(fā)展權(quán)。正如總理所言：“推進集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益。”另外，土地使用成本增加，也可以減少盲目占地、隨意圈地等現(xiàn)象的發(fā)生。

應(yīng)盡快出臺新的《土地管理法》，讓法律為農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)護航。去年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》解決了近年來城市房屋拆遷糾紛亂象。而對于涉及到農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)行《土地管理法》，其征地程序、補償和補助水平已不能適應(yīng)農(nóng)民的實際需求，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)在該法中一直難以得到合理補償和充分體現(xiàn)，也是目前產(chǎn)生一切亂象的根源。

農(nóng)村征地隨意問題也必須解決。農(nóng)村征地范圍必須界定為公益用地才能征用，比如可以對公共利益界定為：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；法律法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。用于非公益性的其他城市化用地，在符合法律法規(guī)規(guī)定的情況下，應(yīng)該采取市場公平交易的原則，由用地者與土地所有者和土地承包人直接交易合作開發(fā)。

保障農(nóng)民土地權(quán)益的當務(wù)之急是盡快給農(nóng)民土地確權(quán)發(fā)證。因為土地證書是土地權(quán)益的法律憑證和保障，直接關(guān)系農(nóng)民切身利益。農(nóng)村土地財產(chǎn)權(quán)利的實現(xiàn)，首重產(chǎn)權(quán)明晰。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證可以維護農(nóng)民權(quán)益，長期以來，這項工作在實踐中阻力大、舉步艱，一些地方農(nóng)民土地登記發(fā)證率仍然較低。農(nóng)村集體土地無證，農(nóng)民無法捍衛(wèi)自己的土地權(quán)益。除了農(nóng)民土地確權(quán)外，還要建立健全土地流轉(zhuǎn)市場運行機制，在符合規(guī)劃土地用途的前提下，農(nóng)民可以將土地承包經(jīng)營權(quán)在各種用途中轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股，從而擴大農(nóng)民財產(chǎn)性收入的來源。

第7篇：農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞： 工程建設(shè)　公益性　拆遷　立法

一、公益性建設(shè)項目拆遷具有特殊性

1.公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目的區(qū)分

工程建設(shè)項目根據(jù)工程建設(shè)目的的不同，可區(qū)分為公益性建設(shè)項目和經(jīng)營性建設(shè)項目。二者的區(qū)分標準在于：公益性建設(shè)項目的建設(shè)目的是追求社會公益，建設(shè)主體對其建設(shè)開發(fā)不追求利潤的獲取，而經(jīng)營性建設(shè)項目的建設(shè)目的是實現(xiàn)特定主體的經(jīng)營目標，建設(shè)主體實施項目開發(fā)建設(shè)會產(chǎn)生相應(yīng)的投資利潤回報。正如美國判例法所闡明的：只要行為后果涉及權(quán)利人之外的不特定多數(shù)人，就視為符合公益目的要求。美國就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個私人工廠的鐵路而請求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來停放車輛，從而減輕了影響貨主和車主的運輸擁擠壓力，法院認為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變?yōu)楣谜嫉?，其土地征收合法?/p>

我國《土地管理法》第五十四條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條均根據(jù)建設(shè)目的的不同對建設(shè)項目的性質(zhì)作出了區(qū)分，并依此區(qū)分對土地使用權(quán)的取得方式作了不同的規(guī)定。筆者認為其中公益性建設(shè)項目根據(jù)開發(fā)主體的不同，還可以再區(qū)分為國家機關(guān)設(shè)施建設(shè)項目、市政工程建設(shè)項目和公益設(shè)施建設(shè)項目，但三者的區(qū)別僅是開發(fā)主體的不同，該差異對三者基于公益性建設(shè)目的而建造的基本屬性并不影響。

公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成果是可以滿足社會大眾公共需求的公共產(chǎn)品，該產(chǎn)品不具有流轉(zhuǎn)性，因而不是民法意義上的“財產(chǎn)”。相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成果不僅具有使用價值，而且具有完全的交換價值，因而經(jīng)營性建設(shè)項目的成果不僅是“產(chǎn)品”，而且是民法意義上的“財產(chǎn)”。上述不同決定了公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目法律調(diào)整方式上的差異。財產(chǎn)是民商法的調(diào)整對象，因而經(jīng)營性建設(shè)項目土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)，必須由建設(shè)用地申請人與建設(shè)用地借給人在平等自愿的基礎(chǔ)上以合意完成，經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)中的土地出讓行為應(yīng)為民事法律行為，應(yīng)受民商法調(diào)整；公共產(chǎn)品不屬于民商法的調(diào)整對象，公益性建設(shè)項目所需建設(shè)用地需要政府以行政劃撥的方式批轉(zhuǎn)，公益性開發(fā)建設(shè)中的土地劃撥行為屬于行政行為，應(yīng)由行政法規(guī)范。

需要指出的是：公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目不僅在國有土地使用權(quán)的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應(yīng)等方面也存在著較大的差別。

2.公益性建設(shè)項目拆遷行為的特殊性決定了其法律規(guī)范具有特殊性

公益性建設(shè)項目拆遷行為與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷行為相比，具有以下幾項特點：

一是公益性建設(shè)項目的拆遷成本控制應(yīng)與經(jīng)營性建設(shè)項目有所不同。公益性建設(shè)項目是為不特定的社會公眾提供公共產(chǎn)品，其工程建設(shè)的公益性目的決定了其項目建設(shè)投入的收益率極低甚至沒有投入收益。市場經(jīng)營的一般規(guī)律是：投資風險應(yīng)該與投資收益相適應(yīng)?；诠嫘越ㄔO(shè)項目的非盈利特征，國家應(yīng)控制其經(jīng)營風險，保障其建設(shè)開發(fā)進程。與此相應(yīng)地，立法機關(guān)應(yīng)該制定相應(yīng)的法律制度控制公益性建設(shè)項目的建設(shè)成本，促進開發(fā)建設(shè)目標的實現(xiàn)。正如有學者所說：市政、公益項目的建設(shè)拆遷中，如用統(tǒng)一的拆遷立法，提供和房地產(chǎn)經(jīng)營項目相同的補償安置標準，則既為國家財力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項目的正常進行。

二是公益性建設(shè)項目拆遷的進度控制也應(yīng)該與經(jīng)營性建設(shè)項目有所不同。公益性建設(shè)項目的工程進度直接關(guān)系到社會公共，因而利益對此應(yīng)予以嚴格控制。在工程建設(shè)項目的拆遷工作中，工程拆遷的進度與項目的審批環(huán)節(jié)與審批程序直接相關(guān)。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)為工程建設(shè)項目拆遷設(shè)置了較嚴密的法律程序，根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規(guī)定，拆遷人只有向拆遷主管部門提交建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明后，被拆遷人才能申請取得拆遷許可證。筆者認為：現(xiàn)行立法設(shè)置如此嚴格的拆遷補償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補償工作與城市居民的根本利益緊密相關(guān)，與城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展密切相聯(lián)，嚴格的審批程序可以控制工程建設(shè)單位的工程拆遷，使其不能擅自實施工程拆除行為，侵害他人合法權(quán)益，也可以防止工程建設(shè)單位實施違反城市發(fā)展規(guī)劃、危及社會公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設(shè)項目出于其公益性的建設(shè)目的，一般均需要長時期的設(shè)計論證，一般不會與城市發(fā)展規(guī)劃和居民的合法權(quán)益發(fā)生根本性的對立和沖突。在對公益性建設(shè)項目的可行性研究和立項作嚴格論證和審批的情況下，對公益性建設(shè)項目設(shè)置過于嚴密的拆遷安置法律程序，不但毫無必要，反而會無謂減緩公益性建設(shè)項目的建設(shè)進度，增加建設(shè)成本。

全面、普遍、徹底地解決這些特殊問題需要立法的支持，公益性建設(shè)項目拆遷行為的特殊性決定了立法應(yīng)賦予其獨特的地位，在一般拆遷法規(guī)之外形成相對獨立的特別法規(guī)范。

值得注意的是：上海市2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（下稱111號文）第十條和第二十六條就重大市政工程建設(shè)的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設(shè)項目不同的規(guī)定。顯然這邁出了對公益性建設(shè)項目和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷行為分別調(diào)整的第一步，但邁出這一步并不意味著現(xiàn)行拆遷立法已經(jīng)解決了公益性建設(shè)項目拆遷立法中存在的主要問題。按照111號文第十條的規(guī)定，雖然相比較經(jīng)營性建設(shè)項目，重大市政工程可以就項目建設(shè)范圍內(nèi)暫停辦理建設(shè)施工等事項向拆遷主管部門提前提請審批，但是該提前申請并不能起到提前拆遷實施進度，并進而降低工程拆遷成本的結(jié)果。此外，111號文也未對重大市政工程拆遷補償?shù)臉藴蕟栴}作出另行規(guī)定，顯然，111號文第十條和第二十六條并不能滿足公益性建設(shè)項目拆遷立法的需要。

二、完善公益性建設(shè)項目拆遷立法需要解決的幾個問題

筆者認為，完善公益性建設(shè)項目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補償標準等方面著手進行，具體而言：

1.公益性建設(shè)項目拆遷應(yīng)納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，由政府作為拆遷人依法實施拆遷

以上海市的情況為例，二四年六月九日，《上海市土地儲備辦法》（下稱《儲備辦法》）正式公布施行，這是上海市關(guān)于土地儲備制度的基礎(chǔ)規(guī)范。根據(jù)《儲備辦法》第三條的規(guī)定：土地儲備是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲，再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。政府有關(guān)部門實施土地儲備，實質(zhì)上是政府將土地使用權(quán)征收或收購，然后經(jīng)拆遷和前期開發(fā)配套把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，然后予以供?yīng)的過程。

需要注意的是：《上海市儲備辦法實施細則》（下稱《實施細則》）第四條規(guī)定：本市新增經(jīng)營性建設(shè)用地的供應(yīng)，原則上應(yīng)當從儲備土地中選擇，并優(yōu)先列入土地利用年度計劃。即新增經(jīng)營性建設(shè)用地一般均須通過土地儲備取得。而公益性建設(shè)項目用地是否需要通過土地儲備方式取得，該《實施細則》未作規(guī)定。

筆者認為，從降低公益性建設(shè)項目建設(shè)成本，推進公益性建設(shè)項目建設(shè)的角度，應(yīng)將公益性建設(shè)項目建設(shè)用地取得納入土地儲備的制度的調(diào)整范圍。其原因有三：

一是由土地儲備機構(gòu)實施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以較為嚴格地控制公益性建設(shè)項目的用地和建設(shè)規(guī)模。根據(jù)《儲備辦法》及《實施細則》的規(guī)定，土地儲備機構(gòu)實施土地儲備一般要由土地儲備機構(gòu)在每年的10月份向政府房地資源局和發(fā)改委報送下一年度土地儲備計劃建議，該土地儲備計劃建議報經(jīng)政府土地管理領(lǐng)導小組審核批準后形成年度土地儲備計劃，該年度計劃應(yīng)與政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應(yīng)計劃相銜接。以上較為嚴格的土地儲備年度計劃報批實施程序可以確保政府公益性建設(shè)項目經(jīng)過層層論證，逐級把關(guān)，防止公益性建設(shè)項目用地的濫批濫用。此外，在土地儲備中，由于委托土地儲備機構(gòu)是受政府房地資源局委托實施儲備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補償?shù)冉裹c、難點問題都可以由政府按照城市發(fā)展規(guī)劃和城市土地供應(yīng)計劃的要求統(tǒng)一部署，保證落實。政府部門主導實施拆遷有利于保障開發(fā)進度，控制供地范圍，防止用地申請人擅自擴大用地范圍。由于土地的前期市政配套開發(fā)也同時由政府委托相關(guān)專業(yè)機構(gòu)實施，因而政府還可以通過土地前期配套開發(fā)控制儲備地塊的用途。

二是由土地儲備機構(gòu)實施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以降低公益性建設(shè)項目土地前期開發(fā)的成本。根據(jù)《儲備辦法》及《實施細則》的規(guī)定，土地供應(yīng)部門就供應(yīng)經(jīng)營性新增建設(shè)用地所得收益，除用于支出付經(jīng)營性建設(shè)用地的開發(fā)成本和管理費用外，應(yīng)全部劃入土地儲備專項基金，該基金的設(shè)立目的是支付土地開發(fā)與整理的費用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設(shè)項目的前期開發(fā)成本。在重大市政工程建設(shè)的開發(fā)建設(shè)中，如果政府直接把經(jīng)配套開發(fā)的熟地供應(yīng)給公益性建設(shè)項目的建設(shè)單位，公益性建設(shè)項目的建設(shè)成本將會大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。

三是由土地儲備機構(gòu)實施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以大大加快公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)進度。將公益性建設(shè)項目的用地取得和前期開發(fā)納入土地儲備的統(tǒng)一制度體系，可以使建設(shè)單位從土地前期開發(fā)的復(fù)雜工作中解脫出來，專注于項目的可行性研究，可以較早地介入工程設(shè)計施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發(fā)整理同時并行，就可以大大加快工程開發(fā)建設(shè)進度。降低公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成本。

基于以上分析，筆者認為，應(yīng)將公益性建設(shè)項目的建設(shè)用地供應(yīng)和土地前期開發(fā)納入土地儲備的法律規(guī)定中來，由有關(guān)土地儲備的法規(guī)直接規(guī)定新增公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)和供應(yīng)，明確公益性建設(shè)項目用地儲備和開發(fā)在現(xiàn)行土地儲備制度體系中的地位。

2.公益性建設(shè)項目拆遷應(yīng)形成相對獨立、統(tǒng)一的拆遷補償原則和補償標準

拆遷安置補償標準是城市房屋拆遷的核心問題。根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》和上海市111號文的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照被拆遷房屋的市場評估價給予被拆遷人拆遷安置補償，此外，拆遷人還應(yīng)對因拆遷所引起的設(shè)備拆遷費、不可移動設(shè)備的重置費以及由拆遷造成的被拆遷人的營業(yè)損失等相關(guān)費用向拆遷人予以補償。

以上是我國城市房屋拆遷補償?shù)囊话銟藴省９P者認為。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)關(guān)于拆遷安置補償?shù)牟蛔阌腥?/p>

一是未能在區(qū)分公益性建設(shè)項目拆遷補償和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷補償?shù)幕A(chǔ)上，對拆遷補償標準分別加以規(guī)定。

如上文所述，公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目在建設(shè)目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質(zhì)的建設(shè)項目所發(fā)生的拆遷補償費用也應(yīng)有所區(qū)分。根據(jù)我國《土地管理法》第二條第四款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家在征收取得國有土地后，再根據(jù)《土地管理法》第五十四條的規(guī)定將土地劃撥給公益性建設(shè)項目的建設(shè)主體。因而公益性建設(shè)項目拆遷補償?shù)姆梢罁?jù)是國家征收行為；相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項目取得建設(shè)用地的法律基礎(chǔ)則有所不同。國家不能以征收的方式為經(jīng)營性建設(shè)項目取得建設(shè)用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權(quán)，然后再以出讓方式為經(jīng)營性建設(shè)項目設(shè)立國有土地使用權(quán)。顯然，兩種建設(shè)項目國有土地使用權(quán)取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補償標準也應(yīng)有所區(qū)別。 筆者認為，公益性建設(shè)項目適用房屋拆遷補償?shù)臉藴蕬?yīng)同土地使用權(quán)征收補償標準相統(tǒng)一。學界雖然對征收補償?shù)睦碚摶A(chǔ)和補償標準存在不同學說，但是這些學說的主要觀點還是趨于一致的，即：土地征收人應(yīng)向被征收人足額補償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進被征收人的房地價值損失）和因土地征收所引起的土地征收時已經(jīng)造成的間接損失。相比較而言，基于經(jīng)營性建設(shè)項目土地使用權(quán)取得行為而發(fā)生的補償問題，則由于其投資具有營利性，其補償不應(yīng)只及于被拆遷人的直接損失，而應(yīng)給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補償。

二是征收城市國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)過程中所發(fā)生房屋拆遷補償?shù)难a償原則未能統(tǒng)一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。該補償在國有土地使用權(quán)的征收上，體現(xiàn)為城市房屋拆遷補償，而集體土地使用權(quán)的征收方面，則體現(xiàn)為集體土地使用權(quán)的征收補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照合理補償?shù)脑瓌t，向被拆遷人補償被拆遷房屋的市場評估價值，對被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補償、停業(yè)損失補償?shù)荣M用。存在設(shè)備搬遷的，被拆遷人還可以請求設(shè)備搬遷補償。在城市房屋拆遷補償中，國有公房的承租人同樣具有獨立的請求拆遷補償?shù)匚唬凶馊丝梢园凑沼嘘P(guān)規(guī)定，請求拆遷人支付拆遷補償費用總額的80%.根據(jù)上述論述可總結(jié)出我國城市房屋拆遷補償?shù)膬身椩瓌t：一是給予城市國有土地使用權(quán)人以獨立的拆遷補償請求權(quán)，二是拆遷補償額的計算方式是市場評估。

相比較而言，集體土地使用權(quán)的征收補償則較為復(fù)雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補償，而且包括集體耕地的征收補償。因為后者是集體土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據(jù)我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收集體耕地發(fā)生的費用補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償?shù)?，計算該征收補償費用的方法是按照過去三年被征收耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權(quán)人以獨立的補償費用請求權(quán)，而僅在《土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！敝劣谕恋匮a償費如何在集體經(jīng)濟組織與包括集體土地承包經(jīng)營權(quán)人在內(nèi)的集體土地使用權(quán)人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規(guī)定。相比較城市房屋拆遷補償?shù)脑瓌t，集體土地征收補償?shù)难a償費用計算方法和土地使用權(quán)人的補償?shù)匚痪休^大差異，這些差異導致集體土地征收補償中，農(nóng)村集體土地使用權(quán)人的權(quán)益被嚴重忽略。農(nóng)民的合法權(quán)益不能得到法律的周延保護。因而如何將國有土地征收補償和集體土地征收補償統(tǒng)一在共同的征收補償原則之下，是未來完善公益性建設(shè)項目拆遷立法的重要內(nèi)容。

三是政府需要就公益性建設(shè)項目拆遷標準定期公布市場評估參照價格。如上文所述，公益性建設(shè)項目建設(shè)用地取得的法律基礎(chǔ)是政府的土地征收行為。由于土地征收補償?shù)臉藴逝c土地與地上附著物的市場評估價值緊密相關(guān)。因而政府實施土地征收補償，既要堅持其征收行為的行政強制性效力，同時還要使其補償與被征收土地及其地上附著物的市場價值相適應(yīng)，以保護被征收人的合法權(quán)益。

為了保證土地征收行為行政效力性與補償充分性的協(xié)調(diào)，政府需要建立起較為合理的土地征收補償價格指導機制。即政府應(yīng)定期公布公益性發(fā)建設(shè)項目土地征收或者房屋拆遷的補償參照價格。并在該政府指導補償價格的基礎(chǔ)上，確定一定的補償價格調(diào)整幅度，在該補償價格調(diào)整幅度內(nèi)，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區(qū)位、用途、重置價值、收益等因素，確定土地征收補償（在國有土地征收，即體現(xiàn)為城市房屋拆遷補償價格）的最終價格。

筆者認為：在上述土地征收補償政府指導價的價格構(gòu)成中，房屋價值的補償，可參照同等區(qū)域同種類型房屋的重置價確定，而土地征收的地價補償則可在被征收土地的土地基準地價上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價格的同步性，該土地征收補償政府指導價應(yīng)與土地基準價格、標定價格同步制定、同步公布，同步實施。

3. 公益性建設(shè)項目的拆遷申請與審批程序應(yīng)予以簡化

我國《城市房屋拆遷管理條例》第六條、第七條規(guī)定，拆遷人實施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，在公益性建設(shè)項目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項目投資立項、用地規(guī)劃許可、土地使用權(quán)取得審批和拆遷資金到位證明等相關(guān)申請前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。

如上文所述，簡化公益性建設(shè)項目的申請與實施程序，即是將公益性建設(shè)項目建設(shè)用地的征收和前期配套開發(fā)納入土地儲備體系，即由政府有關(guān)儲備機構(gòu)代表政府完成上述土地儲備和整理開發(fā)工作。政府儲備機構(gòu)對公益性建設(shè)項目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請與實施程序奠定了重要的基礎(chǔ)。

《儲備辦法》第十條就土地儲備中的拆遷補償作出了如下規(guī)定：土地儲備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標準、方式和程序?qū)嵤┭a償安置。另據(jù)上海市111號文第十條規(guī)定：因重大市政建設(shè)項目拆遷房屋的，建設(shè)單位可以憑市發(fā)展計劃委員會或者市建設(shè)和管理委員會的批準文件，向規(guī)劃管理部門申請辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴建的通知手續(xù)，并向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續(xù)，以及房屋租賃合同的登記備案手續(xù)。根據(jù)上述規(guī)定，重大市政工程項目只需持項目批文，而無須持辦理完畢工程建設(shè)規(guī)劃許可證即可申請規(guī)劃范圍內(nèi)房屋和土地使用的審批，停止規(guī)劃范圍的工程建設(shè)和建筑設(shè)施的處分行為。

但是上述規(guī)定只是提前了凍結(jié)工程規(guī)劃范圍內(nèi)工程建設(shè)行為和建筑設(shè)施處分行為的時間，并未完全實現(xiàn)簡化拆遷申請和審批程序的目的。在土地儲備制度中，土地儲備計劃的審核程序十分嚴格，一旦一宗土地納入年度的土地儲備計劃，即表明該宗土地的儲備已經(jīng)與城市國民經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市發(fā)展規(guī)劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設(shè)置較繁復(fù)的前置程序，既不能實現(xiàn)該前置程序設(shè)立的基本目的，又有審批制度重復(fù)設(shè)置之嫌。筆者認為，在土地儲備制度中，公益性建設(shè)項目的拆遷審批程序應(yīng)作如下簡化：

一是由投資、規(guī)劃、土地管理等行政主管部門在土地儲備機構(gòu)設(shè)置審批分支機構(gòu)，由各部門在公益性建設(shè)項目儲備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機構(gòu)設(shè)置上為簡化公益性建設(shè)項目的拆遷審批奠定基礎(chǔ)。

二是將拆遷的審批標準由實體審查轉(zhuǎn)變?yōu)樾问綄彶?。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時又可以加快相關(guān)審批工作的進度。同時，立法還可以就審批工作設(shè)定審批時限，以加速公益性建設(shè)項目拆遷的審批進程。

三、公益性建設(shè)項目拆遷的立法模式

如上文所述，上海市111號文已經(jīng)作出了區(qū)分市政工程建設(shè)項目拆遷與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷的若干規(guī)定，但是該規(guī)定是零星的，不系統(tǒng)的，而且市政工程建設(shè)只是公益性建設(shè)項目的一個重要組成部分，上海市111號文的相關(guān)規(guī)定也并不能反映公益性建設(shè)項目拆遷立法的全貌。筆者認為：在與現(xiàn)行拆遷立法銜接的基礎(chǔ)上，公益性建設(shè)項目拆遷立法應(yīng)從以下幾個方面逐漸加以完善。

1.應(yīng)將公益性建設(shè)項目的拆遷作為特別規(guī)范對象，單列于現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》之外。

《城市房屋拆遷管理條例》第二條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。根據(jù)該規(guī)定，包括公益性建設(shè)項目拆遷和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷在內(nèi)的所有城區(qū)國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據(jù)前文所作分析，公益性建設(shè)項目的拆遷工作相比較經(jīng)營性建設(shè)項目，在建設(shè)目的、建設(shè)成本、進度要求和補償標準等方面均在在較大差異，不同種類的拆遷工作適用同一法規(guī)予以調(diào)整，不利于促進公益性建設(shè)項目的建設(shè)和發(fā)展。

另需注意的是：國務(wù)院辦公廳于二四年六月下發(fā)的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》就城鎮(zhèn)房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規(guī)定：政府行政機關(guān)不得干預(yù)或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預(yù)應(yīng)由拆遷人承擔的拆遷活動。如果將公益性建設(shè)項目納入《城市房屋拆遷管理條例》的調(diào)整范圍，那么公益性建設(shè)項目的拆遷工作就不能由政府來實施，也不能得到有關(guān)政府部門的支持，城市公益性建設(shè)項目如何推動就成為一個矛盾。

為了避免發(fā)生上述矛盾，筆者認為，應(yīng)修改《城市房屋拆遷管理條例》第二條，將公益性建設(shè)項目拆遷單列于其調(diào)整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理條例》之外，形成較為完整的公益性建設(shè)項目拆遷行政管理、審批和補償標準規(guī)范體系。

當然，在無法及時修改《城市房屋拆遷管理條例》的情況下，可在上海市第111號文現(xiàn)有規(guī)定的基礎(chǔ)上對公益性建設(shè)項目拆遷作例外性規(guī)定，甚至還可以通過政府規(guī)范性文件的形式對上海市第111號文所作規(guī)定作進一步細化，逐漸形成以政府規(guī)章為主體的公益性建設(shè)項目拆遷規(guī)范體系。而就上海市而言，由于已經(jīng)形成了單行的土地儲備規(guī)范體系，則應(yīng)盡快將其納入土地儲備的法律規(guī)范體系。

2.將公益性建設(shè)項目拆遷立法納入土地儲備的調(diào)整范圍，并進而成為政府征收制度的重要組成部分……

如前文所述，《儲備辦法》第十條就土地儲備中的房屋拆遷作出明確規(guī)定。該規(guī)定為公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍奠定了法律規(guī)范的基礎(chǔ)。以后的工作則是要在行政管理、審批和補償標準等方面作出更加詳細的規(guī)定。

值得提出的是：《儲備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規(guī)章，土地儲備作為一項創(chuàng)設(shè)性的法律制度，僅由政府規(guī)章的形式規(guī)范尚顯依據(jù)不足，應(yīng)在經(jīng)驗積累到一定程度，時機成熟時，由上海市人大及其常委會制定相應(yīng)的地方性法規(guī)。

在對《儲備辦法》第十條制定實施細則的基礎(chǔ)上，上海市可以形成較為完善、系統(tǒng)的公益性建設(shè)項目拆遷規(guī)范體系，而相比較而言，上海市111號文主要規(guī)范經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷，這樣就可以形成公益性建設(shè)項目拆遷法規(guī)與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷法規(guī)相互并立、彼此協(xié)調(diào)的拆遷法律規(guī)范體系。

但是需要注意的是：將公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，必須解決土地儲備制度的上位法律依據(jù)問題。土地儲備制度屬于調(diào)整土地權(quán)屬變更的重要經(jīng)濟制度，而且涉及對非國有財產(chǎn)的征收，因此該事項應(yīng)屬于我國《立法法》第八條所規(guī)定的只能制定法律的事項，地方立法機關(guān)及地方人民政府只能根據(jù)該法律規(guī)定制定實施性的規(guī)范。但是由于在國家立法層面，我國對土地儲備的立法規(guī)范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、以外的大部分省市都已經(jīng)就土地儲備制度作出了不同形式的制度規(guī)范，但是這些規(guī)范背后的合法根據(jù)并不充分。

尋找土地儲備制度的合法性依據(jù)，必須界定好土地儲備制度的法律性質(zhì)。目前，我國的《物權(quán)法》和相關(guān)的國家征收法律規(guī)范都在起草之中，根據(jù)我國《物權(quán)法（草案）》的規(guī)定，非為公共利益目的，非經(jīng)法律規(guī)定審批和充分補償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財產(chǎn)。在不遠的未來，《物權(quán)法》即將公布實施，如果不將土地儲備制度定位于公益性目的的征收，其實施將面臨與《物權(quán)法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認為，將土地儲備定位于公益性建設(shè)項目的土地征收、整理和供應(yīng)制度是我國現(xiàn)有法律體系制度選擇的必然。在我國征收法律法規(guī)出臺的基礎(chǔ)上，將土地儲備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備的調(diào)整范圍，將是公益性建設(shè)項目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目在建造目的上的區(qū)分，促成了兩者在用地、拆遷、供應(yīng)等各個方面彼此區(qū)分，相對獨立的制度規(guī)范結(jié)果。

參考文獻：

1. 沈暉：《我國城市房屋拆遷制度的法律透視》「J，上海市政法干部管理學院學報2000年第3期；

2. 陳泉生：《論土地征用補償》「J，法律科學1994 年第 5 期；

3. 郭潔：《土地資源保護與民事立法研究》「M，法律出版社 2002 年版；

第8篇：農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文

問:《通知》在征地政策措施上進行了哪些改進?

答:《通知》對現(xiàn)有征地管理中的許多方面進行了明確和細化,并有針對性地提出了改進和完善的政策措施,應(yīng)該說是繼2004年《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》之后,國土資源部針對征地管理出臺的最為全面的一個文件。這次對征地政策措施進行改進和完善的地方比較多,如:用地預(yù)審時足額落實征地補償費;建立征地補償標準動態(tài)調(diào)整機制;推行征地補償款預(yù)存制度;征地補償費直接付給農(nóng)民個人;鼓勵單列被征地農(nóng)民社會保障費用;落實征地房屋拆遷補償安置有關(guān)政策;充分征求被征地農(nóng)民意見;簡化征地批后實施程序等。

問:《通知》在推進征地補償新標準實施、確保征地補償同地同價方面,有哪些規(guī)定?

答:《通知》要求,推進征地補償新標準實施,全面實行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價,各類建設(shè)征收農(nóng)村集體土地都必須嚴格執(zhí)行,確保補償費用落實到位。對于新上建設(shè)項目,在用地預(yù)審時就要嚴格把關(guān),確保項目按照公布實施的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價核算征地補償費用,足額列入概算。建設(shè)用地位于同一年產(chǎn)值或區(qū)片綜合地價區(qū)域的,征地補償水平應(yīng)基本保持一致,做到征地補償同地同價。

同時,《通知》要求,各地應(yīng)建立征地補償標準動態(tài)調(diào)整機制,根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、當?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況,每2―3年對征地補償標準進行調(diào)整,逐步提高征地補償水平。

問:如何防止拖欠征地補償款,確保補償費用及時足額到位?

答:《通知》要求各地要探索和完善征地補償款預(yù)存制度。在市、縣組織用地報批時,根據(jù)征地規(guī)模與補償標準,測算征地補償費用,由申請用地單位提前繳納預(yù)存征地補償款;對于城市建設(shè)用地和以出讓方式供地的單獨選址建設(shè)項目用地,由當?shù)卣A(yù)存征地補償款。用地經(jīng)依法批準后,根據(jù)批準情況對預(yù)存的征地補償款及時核算,多退少補。

問:在征地補償?shù)穆鋵嵑捅徽鞯剞r(nóng)民的安置方面有哪些規(guī)定?

答:《通知》要求,征地批準后實施時,市、縣國土資源部門要按照確定的征地補償安置方案,及時足額支付補償安置費用;應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的,要直接支付給農(nóng)民個人,防止和及時糾正截留、挪用征地補償安置費的問題。要采取多元安置途徑,優(yōu)先進行農(nóng)業(yè)安置,規(guī)范留地安置,推進被征地農(nóng)民社會保障資金的落實。被征地農(nóng)民納入新農(nóng)保的,還應(yīng)落實被征地農(nóng)民的社會保障,不得以新農(nóng)保代替被征地農(nóng)民社會保障。

問:怎樣切實做好征地中農(nóng)民住房拆遷補償安置工作?

第9篇：農(nóng)村房屋拆遷法律法規(guī)范文

一、指導思想

認真貫徹黨的十七大、十七屆三中全會、縣政法工作會議精神，深入貫徹落實科學發(fā)展，堅持圍繞中心、服務(wù)大局，堅持改革創(chuàng)新，勇創(chuàng)一流，堅持主動作為，真抓實干，堅持以普法、行政執(zhí)法、司法、法律監(jiān)督和法律服務(wù)等法制建設(shè)各環(huán)節(jié)整體推進的同時，堅持圍繞“保增長、保民生、保穩(wěn)定、求發(fā)展”的工作中心，著力加強有針對性的法制宣傳教育和依法治理工作，加強反警示教育宣傳工作，扎實推進“無鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村（社區(qū)）創(chuàng)建活動的深入開展，為促進經(jīng)濟平衡較快發(fā)展，維護和諧穩(wěn)定，服務(wù)和改善民生，建設(shè)和諧城關(guān)營造良好的法治環(huán)境。

二、法制宣傳教育工作

1、突出憲法宣傳教育。大力宣傳憲法中有關(guān)國家根本政治制度、基本經(jīng)濟制度、公民基本權(quán)利義務(wù)和國家活動基本原則等內(nèi)容，牢固樹立憲法意識，維護憲法權(quán)威，形成崇尚遵守憲法、貫徹維護憲法的良好氛圍。

2、圍繞促進經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，深入宣傳與經(jīng)濟、政治、文化、社會發(fā)展相關(guān)的法律法規(guī)；深入宣傳公平競爭、市場經(jīng)濟基本法律原則和相關(guān)法律法規(guī)；深入宣傳資源、環(huán)境、知識產(chǎn)權(quán)等方面的法律法規(guī)，努力推動我鎮(zhèn)經(jīng)濟社會健康發(fā)展。

3、圍繞促進改善民生和人的全面發(fā)展，大力宣傳勞動、就業(yè)、安全生產(chǎn)、社會保障等與人民群眾生產(chǎn)生活密切相關(guān)的法律法規(guī)。加大勞動爭議、房屋拆遷、土地承包和征用以及企業(yè)改制等方面法律法規(guī)的宣傳力度，增強全社會的安全生產(chǎn)意識和自覺保護勞動者合法權(quán)益意識，有效預(yù)防和減少社會矛盾糾紛。

4、圍繞維護社會和諧穩(wěn)定，促進社會公平正義，大力宣傳與平安建設(shè)有關(guān)的法律法規(guī)。加強治安和刑事法律法規(guī)宣傳教育，加強預(yù)防和化解社會矛盾的法制宣傳教育；加強基層民主自治、維權(quán)、等方面法律法規(guī)的宣傳教育，促進和諧社會建設(shè)。

5、圍繞“無鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村（社區(qū)）”創(chuàng)建活動，加強反警示教育宣傳工作，繼續(xù)推進“回歸社會”工程，充實健全“四位一體”的幫教組織，形成教育轉(zhuǎn)化工作的合力，切實提高鞏固工作質(zhì)量。

三、“法律六進”工作

1、深入開展“法律進機關(guān)”活動

要通過深入開展“法律進機關(guān)”活動，使各級領(lǐng)導干部和公務(wù)員進一步增強社會主義法治理念，提高依法行政能力和水平；市場經(jīng)濟相關(guān)的法律知識，熟練運用與本職工作相關(guān)的法律知識，樹立誠信守法、依法辦事的觀念，不斷提高依法管理和服務(wù)社會的質(zhì)量，為全面推進我鎮(zhèn)法治化進程奠定堅實的基礎(chǔ)。

2、深入開展“法律進鄉(xiāng)村”活動

通過深入開展“法律進鄉(xiāng)村”工作，深入開展以“崇尚科學、關(guān)愛家庭、珍惜生命、反對”為主題的反警示教育。以“法律進萬村大服務(wù)”活動為載體，廣泛開展農(nóng)民普法對象參與的法制宣傳教育活動。進一步增強農(nóng)民的法律意識，樹立依法行使權(quán)利，履行義務(wù)的觀念；進一步增強農(nóng)村“兩委”干部的法律素質(zhì)，提高依法決策、依法管理、民主管理的能力和水平，不斷改善農(nóng)村黨群、干群關(guān)系；進一步提高農(nóng)村法治化管理水平，為保障和促進農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定奠定良好法治基礎(chǔ)。

3、深入開展“法律進學?！被顒?/p>

通過深入開展形式多樣、富有成效的“法律進學?！被顒?，在校園營造學法用法的濃厚氛圍，增強學校領(lǐng)導、廣大師生的法制觀念和學法、知法、守法、用法的自覺性，真正做到學校依法管理、教師依法執(zhí)教、學生自覺守法。使學校法治化管理水平進一步提高，廣大師生的法律素質(zhì)得到明顯增強。

4、深入開展“法律進企業(yè)”活動

要通過學法用法，使企業(yè)經(jīng)營管理人員、市場經(jīng)濟相關(guān)的法律知識，熟練運用與本職工作相關(guān)的法律知識；進一步增強企業(yè)經(jīng)營管理人員的法律意識和法律素質(zhì)，樹立誠信守法、依法經(jīng)營、依法辦事的觀念，嚴格遵守國家法律法規(guī)，提高依法經(jīng)營管理的水平和依法維護企業(yè)及職工合法權(quán)益的能力。

5、深入開展“法律進社區(qū)”活動

通過開展“法律進社區(qū)”活動，把反工作納入社區(qū)建設(shè)工作中，在社區(qū)形成崇文明、反對的濃厚氛圍，教育廣大人民群眾自覺抵制、遠離，使社區(qū)居民的法律意識和法律素質(zhì)進一步提高，依法維護自身合法權(quán)益的能力不斷增強。社區(qū)管理、服務(wù)的規(guī)章制度進一步健全，監(jiān)督機制進一步完善，居民參與管理基層公共事務(wù)的權(quán)利得到切實尊重和保障，在社區(qū)形成良好的社會法治氛圍，實現(xiàn)民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督。推動社區(qū)自治工作向縱深開展，推進社區(qū)依法治理，為社區(qū)居民安居樂業(yè)創(chuàng)造良好的法治環(huán)境。

四、基層依法治理工作

圍繞鎮(zhèn)黨委政府的中心工作，針對群眾普遍關(guān)心的熱點難點問題，積極開展專項整治活動和“民主法制示范村”創(chuàng)建活動，促進基層民主法治建設(shè)。進一步提高適用法律手段管理社會事務(wù)和依法決策、依法行政、依法經(jīng)營、依法管理的能力，依法保障“四個民主”的全面落實，扎實推進村民自治、居民自治，將政府各項工作納入法制軌道。

五、具體要求

1、突出重點，整體推進。各單位要結(jié)合自身實際，制定年度普法依法治理工作計劃，要注意把握重點工作，抓出亮點，同時要全面兼顧，整體推進，使“五五”普法工作在新的時期每年都有新的發(fā)展和亮點。

2、加強對基層干部的反邪知識培訓，提高和增強他們的識別、防范和抵制各類的能力。

3、全面加強專職、兼職、志愿者三支普法隊伍建設(shè)，開展學習培訓，努力提高普法宣講員的政治、法律素質(zhì)，充分發(fā)揮普法骨干和積極分子的作用，努力增強法制宣傳的實際效果。

4、加強網(wǎng)上法制宣傳，認真開展12.4法制宣傳日和特定日期專項法制宣傳活動，深化基層法制宣傳陣地建設(shè)，擴大法制教育覆蓋面。

5、適時組織普法隊伍業(yè)務(wù)培訓，積極培養(yǎng)典型，研究探索普法工作新模式，及時總結(jié)推廣先進經(jīng)驗。