土地產(chǎn)權(quán)管理精選(九篇)

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第1篇：土地產(chǎn)權(quán)管理范文

【關(guān)鍵詞】土地管理法 小產(chǎn)權(quán)房 集體建設(shè)用地 使用權(quán)流轉(zhuǎn)

一、當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房的法律地位

“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房有3種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開(kāi)發(fā)的商品住宅。取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國(guó)家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法取得受讓房地產(chǎn)的所有權(quán)。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因剖析――集體土地利益相關(guān)者博弈和選擇的必然結(jié)果

（一） 城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度

從法律上看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)被表述為完全物權(quán)，但在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)際表現(xiàn)卻為“有限所有權(quán)”。現(xiàn)行《土地管理法》對(duì)集體土地的用途予以嚴(yán)格限制，集體土地要用于建設(shè)用途的，必須先征收為國(guó)有土地，再由國(guó)家以出讓等方式提供給用地者，農(nóng)民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設(shè)用地的征地供給模式?！锻恋毓芾矸ā反_立的城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度一方面使國(guó)家?guī)缀鯄艛嗔私ㄔO(shè)用地的供應(yīng)，另一方面又使農(nóng)民集體幾乎喪失了對(duì)其土地的處分權(quán)，大量的土地增值收益在征地過(guò)程中被地方政府獲得，土地財(cái)富被從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

（二）開(kāi)發(fā)商與政府的利益博弈

土地資源的稀缺性日益顯見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想以較低成本得到土地，地方政府為創(chuàng)政績(jī)、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國(guó)土地市場(chǎng)的種種不規(guī)范性也日益顯見(jiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益與開(kāi)發(fā)成本和獲取利潤(rùn)密切相關(guān)。在成本中，土地出讓金占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的60%左右，有些開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省成本以賺取更多的利潤(rùn)，便與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作以相對(duì)低廉的成本來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

（三）買賣雙方的利益驅(qū)動(dòng)

首先，作為賣方的農(nóng)民，農(nóng)民集體不僅可以從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)中獲取巨額土地收益，而且由小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)銷售帶來(lái)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和鄉(xiāng)村面貌改變更是可喜。農(nóng)民個(gè)人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的附加利益。此外，鄉(xiāng)政府享受由小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)帶來(lái)的政績(jī)效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產(chǎn)權(quán)房的重要推動(dòng)力量。就買房人而言，大城市的居住環(huán)境問(wèn)題日益突出，且不斷上漲的城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大多數(shù)人的購(gòu)買能力，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢(mèng)想。

三、小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革

治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房。我認(rèn)為，以下幾方面非常重要：

（一）賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)以完全用益物權(quán)效力，構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

小產(chǎn)權(quán)房法律上的權(quán)屬界定已經(jīng)比較明確，我們應(yīng)遵循“權(quán)之所在、利之所享”的原則，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)與利應(yīng)緊密相連。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設(shè)施和建設(shè)公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)都可以在農(nóng)民集體所有的土地上進(jìn)行，但在這種建設(shè)用地上取得的權(quán)利不能等同于在國(guó)家所有的土地上取得的建設(shè)用地使用權(quán)。2008 年十七屆三中全會(huì)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》指明了集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的改革道路，勾畫了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”的目標(biāo)。

（二）允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷

在我看來(lái)，既然允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，就不應(yīng)對(duì)集體建設(shè)用地上的商品住宅開(kāi)發(fā)予以禁止。首先，禁止集體建設(shè)用地用于商品住宅開(kāi)發(fā)，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設(shè)用地上的商品住宅開(kāi)發(fā)，治理小產(chǎn)權(quán)房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開(kāi)發(fā)完全沒(méi)有必要，明智之舉是承認(rèn)其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地上的商品房開(kāi)發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的軌道，從開(kāi)發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實(shí)行與國(guó)有土地商品房開(kāi)發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場(chǎng)。

（三）允許宅基地使用權(quán)有條件對(duì)外流轉(zhuǎn)

主張禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，最核心的理由是擔(dān)心宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)會(huì)使“三無(wú)農(nóng)民”變成“四無(wú)農(nóng)民”，引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定。主張?jiān)试S流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)最主要的理由是，允許宅基地流轉(zhuǎn)可以盤活存量建設(shè)用地，提高土地資源配置效率，保護(hù)耕地。集體建設(shè)用地上的商品住宅開(kāi)發(fā)與宅基地使用權(quán)的對(duì)外流轉(zhuǎn)，是兩個(gè)密切聯(lián)系的問(wèn)題，既然劃撥土地使用權(quán)能夠通過(guò)辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變成可以市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的出讓土地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)就也能夠通過(guò)辦理集體土地上的出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變成可以市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因此允許宅基地使用權(quán)有條件對(duì)外流轉(zhuǎn)比完全禁止更符合中國(guó)當(dāng)前實(shí)際和發(fā)展需要。

（四）完善土地征收制度，禁止為“商業(yè)利益”而征收

我國(guó)《憲法》、《物權(quán)法》都嚴(yán)格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內(nèi)。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個(gè)世界性的難題，人們?cè)南Ｍ凇段餀?quán)法》的制定，然而現(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)此并沒(méi)有做具體明確的規(guī)定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來(lái)加以禁止，譬如為城市居民居住而進(jìn)行的商品房開(kāi)發(fā)顯然與公共利益無(wú)關(guān)，為此而進(jìn)行的大規(guī)模的征收行為嚴(yán)重違法。應(yīng)嚴(yán)厲禁止征收集體所有土地用于商品房開(kāi)發(fā)，商品房開(kāi)發(fā)應(yīng)由集體建設(shè)用地直接供給土地即可。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：土地產(chǎn)權(quán)管理范文

第一條  為加強(qiáng)對(duì)本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上建設(shè)的房屋（含其他建筑物和地面附著物，下同）出售（包括預(yù)售）、出租、抵押等房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，適用本規(guī)定。

第三條  青島市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)市南、市北、臺(tái)東、四方、滄口五區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行政管理工作；各縣級(jí)市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的房產(chǎn)管理部門及高科技工業(yè)園的房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行政管理工作。

青島市東部開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的具體工作委托東部開(kāi)發(fā)指揮部負(fù)責(zé)辦理。

第四條  中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人均可依照中華人民共和國(guó)的法律、法規(guī)和本規(guī)定在本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上從事房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其合法權(quán)益受法律法規(guī)和本規(guī)定保護(hù)。

第五條  在本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押的期限，不得超過(guò)其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)期滿，該土地使用權(quán)及地塊上的房屋按有關(guān)規(guī)定無(wú)償收回。土地需繼續(xù)使用的，使用者（房屋購(gòu)買者）應(yīng)依法重新辦理有關(guān)手續(xù)。

第二章  房屋預(yù)售與出售

第六條  本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋，在竣工驗(yàn)收之前，凡符合下列條件之一的，經(jīng)房產(chǎn)管理部門注冊(cè)批準(zhǔn)后方可預(yù)售：

（一）除用地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到總投資額百分之二十以上的；

（二）建筑物設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成的；

（三）青島市政府批準(zhǔn)的。

第七條  擬預(yù)售房屋，須由房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人向房產(chǎn)管理部門提交書面申請(qǐng)書。申請(qǐng)書應(yīng)包括預(yù)售對(duì)象、擬預(yù)售房屋的位置、面積、預(yù)售價(jià)格等內(nèi)容。

房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人提交預(yù)售申請(qǐng)書時(shí)，須同時(shí)提交下列文件資料：

（一）土地使用權(quán)有償出讓證件、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)批準(zhǔn)的《開(kāi)工報(bào)告》；

（二）與工程承包單位或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；

（三）銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的證明達(dá)到本規(guī)定第六條規(guī)定投資額的文件資料或質(zhì)量監(jiān)督部門簽發(fā)的房屋基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格單；

（四）房屋預(yù)售計(jì)劃；

（五）房屋使用管理維修方面的文件資料；

（六）按規(guī)定應(yīng)提供的其他文件資料。

第八條  房產(chǎn)管理部門須在收齊前條所列文件資料之日起十日決定批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)，并書面通知預(yù)售人。

第九條  預(yù)售房屋，當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂房屋預(yù)售合同。

房屋預(yù)售合同不得違反國(guó)家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第十條  房屋預(yù)購(gòu)人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前，不得將預(yù)購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)售。

第十一條  房屋預(yù)售人不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售。

房屋預(yù)售人按預(yù)售合同規(guī)定所收取的預(yù)售款，必須優(yōu)先保證該預(yù)售房屋的建筑費(fèi)用。

第十二條  房屋竣工后，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人應(yīng)報(bào)請(qǐng)建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收部門驗(yàn)收。在取得驗(yàn)收合格證書后，已經(jīng)預(yù)售的房屋，當(dāng)事人應(yīng)按預(yù)售合同的規(guī)定辦理房屋交付手續(xù)，并在辦理房屋交付手續(xù)之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，未預(yù)售的房屋，其房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人或其委托人須到房產(chǎn)管理部門辦理注冊(cè)登記后，方可出售。

第十三條  出售房屋，買賣雙方應(yīng)簽訂房屋買賣合同。

房屋買賣合同除其他必備條款外，必須規(guī)定房屋使用管理維修的條款。

房屋買賣合同不得違反國(guó)家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第十四條  房屋購(gòu)買人應(yīng)在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)。

第十五條  被出售房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓中增值的，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值費(fèi)。

第三章  房屋出租

第十六條  本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以出租。

第十七條  出租房屋，出租人與承租人須簽訂房屋租賃合同。

房屋租賃合同不得違反國(guó)家法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

房屋承租人應(yīng)在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)租賃監(jiān)理登記手續(xù)。

第十八條  房屋承租人未經(jīng)出租人同意，不得將承租房屋轉(zhuǎn)租他人。

第十九條  出售已出租的房屋，在租賃合同規(guī)定的租賃期限內(nèi)，承租人的承租人的租賃權(quán)不受影響，但承租人同意終止租賃合同的除外。房屋購(gòu)買人和承租人應(yīng)依照原租賃合同的有關(guān)條款簽訂新的房屋租賃合同。

出售已出租的房屋，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但租賃合同中另有約定的除外。

第四章  房屋抵押

第二十條  本市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以抵押。

房屋抵押，可憑房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證或房屋預(yù)售合同及其他有關(guān)文件資料辦理抵押手續(xù)。

第二十一條  以共有房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須取得其他共有人的書面同意；以按份共有的房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須書面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份額為限。

第二十二條  以已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，但抵押人應(yīng)就保證執(zhí)行抵押合同與承租人達(dá)成書面協(xié)議。

第二十三條  房屋抵押，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定簽訂抵押合同、并在合同簽訂之日起三十日內(nèi)，由抵押人分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。

抵押合同不得違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同及房屋預(yù)售、出售、出租合同的有關(guān)規(guī)定。

第二十四條  抵押人不按抵押合同規(guī)定償還債務(wù)或在抵押合同有效期內(nèi)宣告解散或破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押房屋及土地使用權(quán)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。

第二十五條  因處分抵押房屋及土地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，應(yīng)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)。

第五章  處罰

第二十六條  違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無(wú)效，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其停止違法行為，并可視情輕重給予警告、責(zé)令退還收取的價(jià)款、罰款。罰款額度為房屋預(yù)售或出售款額的5％─20％。

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售房屋的；

（二）將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售的；

（三）房屋預(yù)購(gòu)人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前轉(zhuǎn)售房屋的；

（四）未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格出售房屋的。

第二十七條  房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押后，不按規(guī)定辦理有關(guān)登記手續(xù)的，由房產(chǎn)管理部門或土地管理部門責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，并可視情節(jié)輕重處以警告、罰款。

第二十八條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依據(jù)《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。

第二十九條  行政管理機(jī)關(guān)的工作人員違反本規(guī)定和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、濫用職權(quán)，循私舞弊的，按有關(guān)規(guī)定給予相應(yīng)的行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章  附則

第三十條  房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押合同，按有關(guān)規(guī)定需經(jīng)公證的，當(dāng)事人應(yīng)辦理公證手續(xù)。

第三十一條  因房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押等發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可申請(qǐng)房產(chǎn)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，也可直接向人民法院起訴。

第三十二條  本規(guī)定具體執(zhí)行中的問(wèn)題由青島市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第3篇：土地產(chǎn)權(quán)管理范文

根據(jù)京政發(fā)〔1992〕35號(hào)、〔1993〕50號(hào)、〔1994〕71號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就我市城鎮(zhèn)居民住房困難戶購(gòu)買安居住宅的產(chǎn)權(quán)等有關(guān)問(wèn)題作如下規(guī)定：

一、住房困難戶從所在單位或開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買安居住宅，其實(shí)付房?jī)r(jià)款高于按購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)售房公式計(jì)算的應(yīng)付房?jī)r(jià)款，其所購(gòu)住宅的產(chǎn)權(quán)執(zhí)行房改成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)規(guī)定；實(shí)付房?jī)r(jià)款低于按購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)售房公式計(jì)算的應(yīng)付房?jī)r(jià)款，其所購(gòu)住宅的產(chǎn)權(quán)執(zhí)行房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)規(guī)定。

二、住房困難戶按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買安居住宅，其保價(jià)均須執(zhí)行購(gòu)房當(dāng)年的成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

三、住房困難戶購(gòu)買安居住宅，其實(shí)付房?jī)r(jià)款高于按購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)售房公式計(jì)算的應(yīng)付房?jī)r(jià)款的，在權(quán)屬證件附記中，須注記當(dāng)年出售公有住宅樓房每建筑平方米的成本價(jià)，所購(gòu)住房的實(shí)付房?jī)r(jià)款及付款日期。

四、本規(guī)定自之日起施行。

第4篇：土地產(chǎn)權(quán)管理范文

（一）小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓以及出售的巨大經(jīng)濟(jì)利益，會(huì)促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者是村委會(huì)違反農(nóng)村土地管理規(guī)定，甚至在耕地上建設(shè)房屋，進(jìn)而造成耕地面積的不斷縮減。

（二）小產(chǎn)權(quán)房會(huì)影響國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)于城市尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的規(guī)劃建設(shè)造成不利的影響。

（三）小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者難以保護(hù)自身的權(quán)益，特別是在國(guó)家征地拆遷時(shí)，會(huì)誘發(fā)一系列的社會(huì)安定問(wèn)題。

（四）由于小產(chǎn)權(quán)房的審批以及建設(shè)缺乏完善的監(jiān)管，因而導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量得不到保障，物業(yè)管理也不完善，居民入住后各種問(wèn)題頻發(fā)，造成居住環(huán)境較差。

小產(chǎn)權(quán)房社會(huì)問(wèn)題的法律原因剖析

（一）小產(chǎn)權(quán)房的交易缺乏法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的，而根據(jù)我國(guó)《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體土地不得用于出讓、轉(zhuǎn)讓或者是用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，對(duì)于農(nóng)村集體土地以及宅基地也只具有使用權(quán)。因此，在法律意義上小產(chǎn)權(quán)房是不得用于向非農(nóng)村集體成員轉(zhuǎn)讓、出讓以及出售的，這就在法律上決定了小產(chǎn)權(quán)房的交易缺乏合法性。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)并不屬于國(guó)家法律保護(hù)的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于商品房的建設(shè)，必須經(jīng)過(guò)國(guó)有土地使用審批、用地規(guī)劃許可審批、工程規(guī)劃許可審批，并且必須具有國(guó)家的商品房銷售許可證，只有經(jīng)過(guò)這些完善的審批并獲得相應(yīng)的證件，商品房才在法律允許的范圍內(nèi)具備了房地產(chǎn)權(quán)證。然而由于小產(chǎn)權(quán)法既沒(méi)有土地使用審批，也沒(méi)有城市規(guī)劃許可，甚至缺乏建設(shè)管理部門的批復(fù)以及施工質(zhì)量管理，因而難以取得國(guó)家法律承認(rèn)的正式產(chǎn)權(quán)。

（三）小產(chǎn)權(quán)房糾紛的處理缺乏法律依據(jù)。由于小產(chǎn)權(quán)房并不具備國(guó)家頒布的正式產(chǎn)權(quán)證明。購(gòu)房者購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房如果遭遇房屋的權(quán)屬糾紛，沒(méi)有完善的法律文件保護(hù)自身的權(quán)益。而且國(guó)家如果需要使用土地時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者也沒(méi)有足夠的依據(jù)來(lái)獲得相應(yīng)的賠償。近年來(lái)由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)而導(dǎo)致的房屋糾紛案件頻發(fā)，這對(duì)于社會(huì)的和諧穩(wěn)定十分不利。

小產(chǎn)權(quán)房的法律保護(hù)相關(guān)對(duì)策

（一）完善我國(guó)的土地管理法律體系。小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)，第一是農(nóng)村集體土地問(wèn)題，第二是農(nóng)村集體土地上的建筑。因此，解決當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問(wèn)題，其根本措施便是革新農(nóng)村土地管理制度，完善我國(guó)的農(nóng)村集體土地管理法律體系。對(duì)于農(nóng)村集體土地問(wèn)題，相關(guān)管理部門可以進(jìn)一步的完善《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村集體土地的正常流轉(zhuǎn)給與相應(yīng)的法律保護(hù)，改革現(xiàn)階段的城鄉(xiāng)二元土地制度，盡可能的實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地使用權(quán)上的平等，可以嘗試允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在一定范圍、一定價(jià)格內(nèi)進(jìn)行市場(chǎng)交易的方式，解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題。

（二）有區(qū)別的對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行相應(yīng)的法律保護(hù)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房而言，如果隨意的實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的合法化，勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成致命的打擊，而且也會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村集體土地以各種形式的流失，因此國(guó)家管理部門應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。

（三）完善地方立法，為小產(chǎn)權(quán)房的處理提供完善的法律依據(jù)。由于不同地方的土地管理以及住房需求等實(shí)際情況也不同，因此，為了進(jìn)一步完善小產(chǎn)權(quán)房的處理，可以結(jié)合使用地方立法的形式，規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的管理。地方立法應(yīng)該重點(diǎn)集中在規(guī)范土地登記工作、強(qiáng)化農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、細(xì)化新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)管理等措施，為地方的農(nóng)村建設(shè)用地以及農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃提供合理的依據(jù)。

（四）利用法律手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房持續(xù)增多的主要問(wèn)題是由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高，部分購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)利益的趨勢(shì)下選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。因此，國(guó)家房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該積極地采用法律手段、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段以及行政管理手段等多種方式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，并通過(guò)立法保障人民群眾的基本住房需求，通過(guò)公租房以及保障房建設(shè)，緩解當(dāng)前住房緊張的問(wèn)題，在根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)

第5篇：土地產(chǎn)權(quán)管理范文

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度；集體最終所有權(quán)；農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)所有權(quán)

中圖分類號(hào)：F320.1文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2010）34-0058-03

一、 深化農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革的必要性

改革以來(lái)，中國(guó)農(nóng)村廣泛實(shí)行了農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，這是中國(guó)農(nóng)村改革中實(shí)現(xiàn)的第一次制度創(chuàng)新。迄今為止，農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)已成為中國(guó)農(nóng)業(yè)的基本經(jīng)營(yíng)制度。這一經(jīng)營(yíng)制度的實(shí)行極大地調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的迅速發(fā)展，取得了舉世注目的輝煌業(yè)績(jī)。然而，我們也應(yīng)當(dāng)看到，農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)制度還很不完善，這既嚴(yán)重制約著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，也嚴(yán)重阻礙著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程。中國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)制度之所以存在種種缺陷，其原因無(wú)疑是多方面的，但其主要的或根本的原因則在于不合理的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度。中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度不合理性的主要表現(xiàn)有三：

其一，農(nóng)地最終所有權(quán)的模糊性與行政性。中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的首要缺陷就是土地所有權(quán)邊界不明確、土地所有權(quán)主體不統(tǒng)一。由于歷史原因特別是化以后，中國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)多次變動(dòng)，造成土地所有權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜。中國(guó)《土地管理法》規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民所有的，由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。”根據(jù)這些規(guī)定，中國(guó)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的歸屬是不明確、不統(tǒng)一的：或者歸鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體所有，或者歸村集體所有，或歸村民小組集體所有，究竟歸哪一級(jí)集體所有是模糊不清的。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，往往是行政村和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為農(nóng)民集體的代表來(lái)掌握和行使土地的集體所有權(quán)。這樣，就使土地所有權(quán)與行政權(quán)或準(zhǔn)行政權(quán)混淆在一起。

其二，農(nóng)地經(jīng)濟(jì)所有權(quán)的虛置性與殘缺性。中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的根本缺陷是土地的實(shí)際占有權(quán)、支配權(quán)與抵押權(quán)等產(chǎn)權(quán)主體缺位。一方面，鄉(xiāng)、村或村民小組只作為土地的最終所有者而不再直接擁有土地占有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)與抵押權(quán)等經(jīng)濟(jì)所有權(quán)；另一方面，農(nóng)戶只在一定程度上享有土地使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，而不擁有對(duì)土地的實(shí)際占有權(quán)、完全經(jīng)營(yíng)權(quán)、自由轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)與繼承權(quán)等經(jīng)濟(jì)所有權(quán)。在這種產(chǎn)權(quán)制度下，農(nóng)戶只被作為經(jīng)營(yíng)主體而不被當(dāng)做產(chǎn)權(quán)主體；農(nóng)戶只擁有一少部分土地產(chǎn)權(quán)（一定的使用權(quán)與收益權(quán)），而不擁有其他大部分土地產(chǎn)權(quán)。這樣，就形成了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的虛置性與農(nóng)戶土地產(chǎn)權(quán)的殘缺性并存的局面。

其三，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的困難。由于農(nóng)戶自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利缺乏保障，限制了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，使土地流轉(zhuǎn)既缺乏動(dòng)力又缺乏必要的條件，從而嚴(yán)重地阻礙了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1993年，全國(guó)發(fā)生轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)戶數(shù)占農(nóng)戶總數(shù)的2.3%，流轉(zhuǎn)耕地面積占全國(guó)承包耕地面積的比重只有0.9%。土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模過(guò)小、缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益成為中國(guó)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)制度的一個(gè)突出缺陷。

總的來(lái)看，中國(guó)現(xiàn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度是一種歸屬不清、權(quán)責(zé)不明、保護(hù)不力、流轉(zhuǎn)不暢的產(chǎn)權(quán)制度。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的弊端集中表現(xiàn)為農(nóng)村行政機(jī)構(gòu)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和準(zhǔn)行政機(jī)構(gòu)（村民委員會(huì)）對(duì)廣大農(nóng)戶的嚴(yán)重侵權(quán)現(xiàn)象。具體說(shuō)來(lái)，中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的弊端主要有三個(gè)方面：一是侵犯農(nóng)戶土地承包權(quán)。在許多地方，鄉(xiāng)、村行政與管理機(jī)構(gòu)以集體的名義，經(jīng)常隨意地調(diào)整土地的承包，剝奪農(nóng)民的土地承包權(quán)。二是侵犯農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，危害農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)的基本經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍要受到地方行政機(jī)構(gòu)（縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）的干預(yù)，不能完全自主經(jīng)營(yíng)。實(shí)行農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)制度使農(nóng)戶獲得了經(jīng)營(yíng)自，但這種經(jīng)營(yíng)自既是不完整又是沒(méi)有保障的。在相當(dāng)多的地方，縣、鄉(xiāng)政府機(jī)構(gòu)通過(guò)行政手段指定農(nóng)民或農(nóng)業(yè)組織必須種植某一種作物，在播種面積、農(nóng)產(chǎn)品銷售數(shù)量和品種上定指標(biāo)、定任務(wù)，并要求農(nóng)民將生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品出售給指定部門。許多地方限制農(nóng)戶自由種植，強(qiáng)令農(nóng)戶必須執(zhí)行一部分上級(jí)下達(dá)的種植計(jì)劃，必須完成上級(jí)規(guī)定的生產(chǎn)任務(wù)。所有這些，都使農(nóng)戶自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利受到很大損害。現(xiàn)有農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度不僅使農(nóng)戶不能完全自主經(jīng)營(yíng)、不愿致力長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，而且也使農(nóng)戶難以實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。三是在農(nóng)村滋生了許多特權(quán)腐敗現(xiàn)象。在實(shí)行土地家庭承包經(jīng)營(yíng)制度后，集體不再直接使用或經(jīng)營(yíng)土地，而擁有土地所有權(quán)和發(fā)包權(quán)。盡管在理論上說(shuō)土地歸農(nóng)民集體所有與支配，但在現(xiàn)實(shí)中，則是由鄉(xiāng)、村或村民小組的領(lǐng)導(dǎo)者以集體的名義掌握與行使土地所有權(quán)與支配權(quán)。其結(jié)果，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）長(zhǎng)、村支書和村委會(huì)主任以及村民小組長(zhǎng)們自然地成為實(shí)際擁有與真正支配土地的“全權(quán)主人”。侵犯農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)權(quán)，強(qiáng)迫農(nóng)民執(zhí)行上級(jí)種植計(jì)劃，強(qiáng)令農(nóng)民向指定部門銷售農(nóng)產(chǎn)品等行為大多都是在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）長(zhǎng)和村支書、村委會(huì)主任的指令下進(jìn)行的。這樣，在中國(guó)農(nóng)村的許多地方便滋生了許多特權(quán)腐敗現(xiàn)象，從而使農(nóng)村干群關(guān)系十分緊張，農(nóng)村穩(wěn)定受到嚴(yán)重威脅。

中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度不完善的直接后果有三個(gè)方面：一是農(nóng)戶市場(chǎng)主體地位難以確立起來(lái)。在現(xiàn)有的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度下，廣大農(nóng)戶既缺乏完全而有保障的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，又缺乏完整而有保障的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，從而使農(nóng)戶未能真正成為獨(dú)立的市場(chǎng)主體。二是農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者主人翁權(quán)利難以真正實(shí)現(xiàn)。迄今為止廣大農(nóng)民只獲得一定的土地使用權(quán)和收益權(quán)，而不擁有實(shí)際占有、自主經(jīng)營(yíng)和自由轉(zhuǎn)讓土地的主人翁權(quán)利。因此，在現(xiàn)有的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度下，并沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者與土地這一基本生產(chǎn)資料的直接結(jié)合。三是嚴(yán)重制約了中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生了舉世注目的三農(nóng)問(wèn)題。從總體上來(lái)說(shuō)，中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷是導(dǎo)致農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)制度不完善和三農(nóng)問(wèn)題產(chǎn)生的根源所在，進(jìn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的改革是中國(guó)農(nóng)村進(jìn)一步改革與發(fā)展的根本問(wèn)題所系。

二、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革的基本方向與戰(zhàn)略目標(biāo)

鑒于中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的主要缺陷，適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革的基本要求與戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是建立健全農(nóng)地現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格和流轉(zhuǎn)順暢。所謂農(nóng)地產(chǎn)權(quán)歸屬清晰，一方面，農(nóng)地最終所有者得以準(zhǔn)確界定并為有關(guān)的法律條文所認(rèn)定；另一方面，農(nóng)地經(jīng)濟(jì)所有權(quán)主體明確，并經(jīng)過(guò)有關(guān)法律程序所確認(rèn)。所有這些，都是農(nóng)戶等有關(guān)經(jīng)濟(jì)主體積極性、主動(dòng)性和富有創(chuàng)造性的行為發(fā)生的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，也是農(nóng)戶自主經(jīng)營(yíng)權(quán)利和自我約束的經(jīng)營(yíng)責(zé)任得以實(shí)現(xiàn)的保證。因此，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)歸屬清晰，可以使各有關(guān)權(quán)利主體的權(quán)利邊界清晰，有助于降低內(nèi)部交易成本，有助于提高農(nóng)村土地資源的利用效率。所謂權(quán)責(zé)明確，就是產(chǎn)權(quán)對(duì)產(chǎn)權(quán)主體和非產(chǎn)權(quán)主體都具有約束作用，各產(chǎn)權(quán)主體都只能以各自的產(chǎn)權(quán)在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，并承擔(dān)產(chǎn)權(quán)交易的成本、獲取產(chǎn)權(quán)交易的收益。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)在其具體實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，亦即它通過(guò)各種形式如租賃、售賣、轉(zhuǎn)讓和聯(lián)合等運(yùn)營(yíng)或流動(dòng)過(guò)程中，以及通過(guò)運(yùn)營(yíng)或流動(dòng)所形成的某種生產(chǎn)組織形式下，各相關(guān)土地產(chǎn)權(quán)主體權(quán)利到位、責(zé)任落實(shí)。這是農(nóng)戶優(yōu)良經(jīng)營(yíng)行為得以產(chǎn)生和不良經(jīng)營(yíng)行為得以約束并能夠?qū)笳哌M(jìn)行有效追究的直接條件。所謂保護(hù)嚴(yán)格，就是指產(chǎn)權(quán)歸屬一經(jīng)明確認(rèn)定，就具有了排他性，并受到法律的嚴(yán)格保護(hù)，其他任何主體不得侵犯。對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)格保護(hù)，既可以規(guī)范其產(chǎn)權(quán)主體自身的經(jīng)濟(jì)行為，又可以約束其非產(chǎn)權(quán)主體對(duì)產(chǎn)權(quán)主體的不良行為，這有助于減少機(jī)會(huì)主義行為的可能性。依法對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的、嚴(yán)格的保護(hù)，是確立農(nóng)戶市場(chǎng)主體地位、保護(hù)農(nóng)民利益的法制前提。因此，深化農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革，不僅要把農(nóng)地產(chǎn)權(quán)清晰地界定到特定的經(jīng)濟(jì)主體身上，而且更要加大對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的保護(hù)力度，以確保農(nóng)地產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中的充分實(shí)現(xiàn)，從而充分發(fā)揮其在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中積極的驅(qū)動(dòng)作用和有效的約束作用。所謂流轉(zhuǎn)順暢，就是根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)際需要并最終服從于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)收益最大化的目的，各類產(chǎn)權(quán)可以在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上自由流動(dòng)。這既是拓展產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)類型、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的基本途徑，又是提高資源配置效率的基本前提。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)順暢，就是在土地家庭承包的基礎(chǔ)上能夠自主、順利而有效地實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，如實(shí)行承包土地的轉(zhuǎn)包、出租和入股等。這不僅是實(shí)現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)、提高土地資源配置效率的必然要求，而且是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的必由途徑。

根據(jù)建立現(xiàn)代農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的基本要求，當(dāng)前及今后中國(guó)深化農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革的主要內(nèi)容，一是應(yīng)當(dāng)明確集體對(duì)土地的最終所有權(quán)，二是應(yīng)當(dāng)確立農(nóng)戶對(duì)土地的經(jīng)濟(jì)所有權(quán)。集體土地所有權(quán)是農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)制度的存在基礎(chǔ)，明確集體土地所有權(quán)是完善農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)制度的關(guān)鍵措施與根本保障。明確集體土地所有權(quán)，關(guān)鍵是要明確規(guī)定土地集體所有權(quán)主體。進(jìn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革，明確集體土地所有權(quán)和確立農(nóng)戶土地產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)稱為土地的“確權(quán)”。進(jìn)行這種確權(quán)，對(duì)于深化農(nóng)村改革、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展是至關(guān)重要的。一方面，可以完善土地的集體所有制，使廣大農(nóng)民群眾真正成為土地的集體主人，另一方面，可以使農(nóng)民個(gè)人真正擁有土地的占有權(quán)支配權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者與土地這種基本生產(chǎn)資料的密切結(jié)合。這樣，進(jìn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革，既可以進(jìn)一步完善農(nóng)村社會(huì)主義生產(chǎn)關(guān)系，又可以確立農(nóng)戶的市場(chǎng)主體地位，完善農(nóng)村社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，從而可以進(jìn)一步解放與發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐。

三、中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革的基本思路和主要對(duì)策

在上述改革理論與思路的指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)采取切實(shí)可行的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革的對(duì)策措施。具體說(shuō)來(lái)，應(yīng)當(dāng)采取以下三方面主要對(duì)策：

第一，明確規(guī)定土地的集體所有權(quán)主體。從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，應(yīng)當(dāng)以立法形式確定土地村農(nóng)民集體所有制，并將村民委員會(huì)作為集體土地所有權(quán)主體，對(duì)集體土地和其他集體資產(chǎn)進(jìn)行控制和管理，并以法人身份承擔(dān)民事責(zé)任。之所以如此，是因?yàn)椋骸稗r(nóng)地所有權(quán)主體代表，應(yīng)當(dāng)代表社區(qū)內(nèi)的全體成員來(lái)行使所有權(quán)，保障全體成員的利益。村民小組作為農(nóng)村最基層的經(jīng)濟(jì)組織，雖然掌握著占全國(guó)80%的農(nóng)村土地，但由于其存在組織分散、實(shí)力薄弱、構(gòu)成單一、管理水平低等問(wèn)題，難以成為農(nóng)地所有權(quán)主體的代表?！盵6] 而村民委員會(huì)作為土地集體所有權(quán)主體，不僅離農(nóng)地使用者較近，而且具有行使所有權(quán)權(quán)利義務(wù)的管理能力，也有助于農(nóng)民群眾行使土地所有權(quán)。法律應(yīng)當(dāng)賦予村級(jí)經(jīng)濟(jì)組織以土地所有者的權(quán)利和責(zé)任，如發(fā)放和簽署土地承包合同，監(jiān)控合同的執(zhí)行，有權(quán)對(duì)浪費(fèi)農(nóng)地、濫用農(nóng)地的不合理行為進(jìn)行制止等。地方的國(guó)家土地管理局履行對(duì)村級(jí)經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行宏觀調(diào)控和指導(dǎo)的行政管理職能。

第二，強(qiáng)化、拓展和穩(wěn)定農(nóng)戶土地承包權(quán)。所謂強(qiáng)化農(nóng)戶土地承包權(quán)，就是要把農(nóng)戶土地承包權(quán)作為一種新的物權(quán)，用法律的形式予以確認(rèn)。強(qiáng)化農(nóng)戶的土地承包權(quán)，必然形成中國(guó)特有的新型土地制度，即不論土地如何流轉(zhuǎn)，承包權(quán)都可以獨(dú)立存在。與其他物權(quán)一樣，土地承包權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下必然表現(xiàn)為一種具有交換價(jià)值的資本，占有它可以取得相應(yīng)的利潤(rùn)，轉(zhuǎn)讓它可要求獲得等價(jià)的補(bǔ)償（王德起、吳淑蓮，2000）。從法律上確認(rèn)農(nóng)戶土地承包權(quán)，賦予承包權(quán)一般物權(quán)的特性，農(nóng)戶可依物權(quán)的絕對(duì)性、排他性、優(yōu)先性等特性來(lái)?yè)碛泻托惺棺约旱臋?quán)力，防止他人的不法干預(yù)和侵犯，保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，增加農(nóng)民對(duì)農(nóng)地收益的預(yù)期。所謂拓展農(nóng)戶土地承包權(quán),就是把農(nóng)戶對(duì)土地單一的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),拓展到占有、使用、收益和處分四權(quán)統(tǒng)一的土地經(jīng)濟(jì)所有權(quán)。具體說(shuō)來(lái)，農(nóng)戶在土地承包期限內(nèi)，對(duì)土地有實(shí)際上的占有權(quán)；有自主種植和經(jīng)營(yíng)的權(quán)利；有剩余產(chǎn)品的收益權(quán)；特別是應(yīng)當(dāng)擁有土地的處分權(quán)，即農(nóng)戶對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、入股、繼承和抵押等。

第三，努力建設(shè)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的改革，不僅應(yīng)當(dāng)有利于確立農(nóng)戶的市場(chǎng)主體地位，而且應(yīng)當(dāng)有利于發(fā)展農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，以促進(jìn)土地資源的合理流動(dòng)與優(yōu)化配置，從而在土地承包權(quán)初始公平分配的基礎(chǔ)上，提高土地資源利用的效率（艾建國(guó)，2000）。土地流轉(zhuǎn)就是使土地使用權(quán)商品化，即農(nóng)地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出租。土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是最重要、最活躍的土地市場(chǎng)。從農(nóng)地自身特點(diǎn)以及農(nóng)地物權(quán)特性來(lái)看，建立市場(chǎng)化的農(nóng)地流轉(zhuǎn)機(jī)制，是完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的必然要求，是實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的必由途徑。農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式，可以是通過(guò)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租等，將農(nóng)地重新優(yōu)化配置，而承包農(nóng)戶作為權(quán)利持有者得到一定的補(bǔ)償；也可以按照股份制的經(jīng)營(yíng)模式，讓農(nóng)民將土地使用權(quán)入股，專業(yè)農(nóng)業(yè)技術(shù)人員以技術(shù)入股，把分散的地塊化零為整，取得規(guī)模效益。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不能局限在一村一鄉(xiāng)范圍內(nèi)，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)客觀發(fā)展的需要由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)和配置土地資源，要突破社區(qū)限制，也不要受戶口制度的束縛。地方政府的職能是對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行引導(dǎo)、監(jiān)督和提供服務(wù)。特別是要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)通訊和信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

從總體上說(shuō)，中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的改革應(yīng)當(dāng)在理論創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新。這就是由原有的農(nóng)地“兩權(quán)分離”發(fā)展為農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的“兩級(jí)構(gòu)造”，并進(jìn)一步實(shí)行農(nóng)地的“三權(quán)分離”。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的“兩級(jí)構(gòu)造”，是在農(nóng)地所有權(quán)與使用權(quán)分離的基礎(chǔ)上，構(gòu)造農(nóng)地的兩級(jí)產(chǎn)權(quán)制度，即集體以法律所有權(quán)的形式擁有農(nóng)地的最終所有權(quán)，農(nóng)戶以法定承包權(quán)的形式擁有農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)所有權(quán)，從而形成農(nóng)地的兩級(jí)產(chǎn)權(quán)主體。這樣，就使中國(guó)農(nóng)地所有制成為一種復(fù)合所有制，即在農(nóng)地集體所有的基礎(chǔ)上的農(nóng)民個(gè)人所有制。在此，農(nóng)戶的承包權(quán)實(shí)質(zhì)就是農(nóng)民對(duì)農(nóng)地的個(gè)人所有權(quán)。實(shí)行這種復(fù)合所有制既堅(jiān)持并明確了集體所有權(quán)，又使農(nóng)戶擁有了獨(dú)立的土地產(chǎn)權(quán)，從而確立農(nóng)村集體所有制的嶄新實(shí)現(xiàn)形式。在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)“兩級(jí)構(gòu)造”的前提下，進(jìn)一步形成農(nóng)地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，明確規(guī)定農(nóng)地最終所有權(quán)歸集體、承包權(quán)歸農(nóng)戶、經(jīng)營(yíng)權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)（韓俊，1998）。農(nóng)地的“三權(quán)分離”也就是要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)制活田”，即在長(zhǎng)期堅(jiān)持和穩(wěn)定農(nóng)地的集體所有制和農(nóng)戶承包制的前提下，搞活農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源的合理流動(dòng)與優(yōu)化配置，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)分配上公平與效率的密切結(jié)合與有機(jī)統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：土地產(chǎn)權(quán)管理范文

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

(一)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

(二)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的。

(三)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

(四)以房地產(chǎn)抵債的；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(三)依法收回土地使用權(quán)的；

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；

(三)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；

(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；

(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；

(三)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

(四)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

(六)成交價(jià)格及支付方式；

(七)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；

(八)違約責(zé)任；

(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。

(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；

(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

(三)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

(七)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

第十五條商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

第十六條房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價(jià)部門和建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十九條在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第7篇：土地產(chǎn)權(quán)管理范文

大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無(wú)需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。

法律依據(jù)

《城市房地產(chǎn)管理法》第63條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

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第8篇：土地產(chǎn)權(quán)管理范文

    第一條  （目的和依據(jù)）

    為了規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人和其他關(guān)系人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

    第二條  （適用范圍）

    本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

    第三條  （定義）

    本辦法所稱的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

    前款所稱的房地產(chǎn)權(quán)利人，是指合法擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。

    第四條  （管理部門）

    上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政管理工作，業(yè)務(wù)上受市房地局領(lǐng)導(dǎo)。

    市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門所屬的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定，分別負(fù)責(zé)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)的具體管理工作。

    財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、工商、規(guī)劃、住宅建設(shè)等管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

    第五條  （轉(zhuǎn)讓原則）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

    第六條  （轉(zhuǎn)讓方式）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：

    （一）買賣；

    （二）交換；

    （三）贈(zèng)與；

    （四）以房地產(chǎn)抵債；

    （五）以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

    （六）因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

    （七）法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。

    第二章  一般規(guī)定

    第一節(jié)  轉(zhuǎn)讓范圍和條件

    第七條  （轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人。

    房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

    第八條  （不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)）

    有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

    （一）未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的；

    （二）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

    （三）權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

    （四）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

    （五）依法收回土地使用權(quán)的；

    （六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

    第九條  （國(guó)有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件）

    依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的地塊上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，必須在辦理房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

    第十條  （成片開(kāi)發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件）

    以出讓方式取得成片國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

    （二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （三）需轉(zhuǎn)讓地塊已經(jīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

    （四）規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；

    （五）出讓合同約定的其他條件。

    以劃撥方式取得成片國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合前款第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)所列的條件，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

    第十一條  （出讓國(guó)有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的限定）

    以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

    第十二條  （劃撥國(guó)有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的限制）

    以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓人按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金；按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。

    土地收益上繳的具體辦法，由市人民政府按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定另行制定。

    第十三條  （集體所有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件）

    集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。

    （二）居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人；非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

    （三）居住房屋轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)，已經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

    集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓給前款第（二）項(xiàng)規(guī)定以外的受讓人的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

    第十四條  （房地產(chǎn)買賣時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）

    共有房地產(chǎn)買賣時(shí)，在同等條件下，房地產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

    已經(jīng)出租的房地產(chǎn)買賣時(shí)，在同等條件下，房地產(chǎn)承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

    第二節(jié)  轉(zhuǎn)讓程序

    第十五條  （轉(zhuǎn)讓合同的訂立）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，除本辦法第六條第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)所列的情形外，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

    第十六條  （轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括房地產(chǎn)的買賣合同、交換合同、抵債合同和贈(zèng)與合同。

    房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

    （一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

    （二）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；

    （三）土地所有權(quán)性質(zhì)；

    （四）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

    （五）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

    （六）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

    （七）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；

    （八）房地產(chǎn)交付日期；

    （九）違約責(zé)任；

    （十）爭(zhēng)議的解決方式；

    （十一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

    房地產(chǎn)交換合同除符合前款規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)載明交換的價(jià)格差額；房地產(chǎn)抵債合同除符合前款規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)載明抵沖的債務(wù)及其金額。房地產(chǎn)贈(zèng)與合同應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律的規(guī)定。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)參照示范文本訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

    第十七條  （轉(zhuǎn)讓合同的生效）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

    （一）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；

    （二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

    第十八條  （過(guò)戶申請(qǐng)和價(jià)格申報(bào)）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶申請(qǐng)，并提交下列文件：

    （一）房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （二）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明；

    （三）轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件；

    （四）其他有關(guān)的文件。

    房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在辦理過(guò)戶手續(xù)的同時(shí)，向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)如實(shí)申報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

    房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期將轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格抄送同級(jí)稅務(wù)、物價(jià)部門。

    第十九條  （過(guò)戶審核和變更登記）

    房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過(guò)戶申請(qǐng)之日起15日內(nèi)完成審核。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)作出不予過(guò)戶的決定，并書面通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)過(guò)戶的文件移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交申請(qǐng)過(guò)戶文件之日起15日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)通知房地產(chǎn)受讓人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。

    第三節(jié)  轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

    第二十條  （房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期）

    房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期，以房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過(guò)戶申請(qǐng)的日期為準(zhǔn)；但房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核后作出不予過(guò)戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過(guò)戶申請(qǐng)的受理日期為準(zhǔn)。

    第二十一條  （風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期）

    房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。

    第二十二條  （與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同的限制）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，未依法解除合同關(guān)系的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不得就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

    第二十三條  （房地產(chǎn)相關(guān)情況的告知）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向受讓人告知房地產(chǎn)的抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

    第二十四條  （租賃合同的繼續(xù)履行）

    轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。

    第二十五條  （廣告宣傳的真實(shí)性）

    與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的廣告或者表明房地產(chǎn)狀況的說(shuō)明書、示意圖等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。

    以公開(kāi)展示樣品房的方式表明商品房的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況的，商品房的實(shí)際狀況應(yīng)當(dāng)與樣品房相符。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

    第二十六條  （土地使用權(quán)分割的限定）

    房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

    房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割；房地產(chǎn)受讓人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。

    第二十七條  （房屋及其相關(guān)設(shè)施轉(zhuǎn)讓的限定）

    房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的附屬設(shè)施同時(shí)轉(zhuǎn)讓。按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的新建房屋的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物，需單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定；未在轉(zhuǎn)讓合同中約定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，視作一并轉(zhuǎn)讓。

    房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的共用部位、共用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時(shí)轉(zhuǎn)讓；共用部位的建筑面積按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂?/p>

    按照房屋建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。

    第二十八條  （轉(zhuǎn)讓價(jià)格的限定）

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商議定，但新建安居房、平價(jià)房買賣的價(jià)格應(yīng)當(dāng)由市物價(jià)部門和市住宅建設(shè)管理部門核定。

    房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，其轉(zhuǎn)讓合同中載明的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)是受讓人按照本辦法第二十六條、第二十七條規(guī)定取得房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的總價(jià)格。

    第二十九條  （新建房屋轉(zhuǎn)讓后的保修責(zé)任）

    新建房屋買賣、交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得少于兩年。

    新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。

    第三十條  （違約責(zé)任）

    房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的當(dāng)事人一方違反轉(zhuǎn)讓合同約定的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金；由于違約給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行賠償。

    違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定；轉(zhuǎn)讓合同中未作約定，并且有下列情形之一的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：

    （一）因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍；

    （二）因房地產(chǎn)受讓人的過(guò)錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

    第三十一條  （相關(guān)稅費(fèi)的繳納）

    房地產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與或者抵債的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅；其中房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)繳納交易手續(xù)費(fèi)。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅、費(fèi)按照轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算；其中房地產(chǎn)交換的，按照申報(bào)的交換價(jià)格差額計(jì)算。但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算稅、費(fèi)。

    交易手續(xù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)部門會(huì)同市財(cái)政部門核定。

    第三章  商品房預(yù)售

    第三十二條  （預(yù)售條件）

    商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金；

    （二）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （三）取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （四）取得商品房的建設(shè)工程施工許可證；

    （五）商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25％以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗(yàn)收合格；

    （六）已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃；

第9篇：土地產(chǎn)權(quán)管理范文

第一條  為加強(qiáng)城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地及獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。

本辦法所稱城市房屋產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)。

本辦法所稱城市房屋產(chǎn)籍，是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙及賬冊(cè)表卡等反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。

第三條  城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)遵循權(quán)利主體一致的原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，不得分離。

房屋所占用范圍內(nèi)的土地，包括房屋占地面積和與房屋相關(guān)的土地面積。

第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省城市房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作。

市（地）、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理機(jī)構(gòu)、測(cè)繪隊(duì)伍和房地產(chǎn)檔案室，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進(jìn)行規(guī)范化管理。

第五條  房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和地方有關(guān)房地產(chǎn)管理的法規(guī)和政策，做好城市房屋的產(chǎn)權(quán)登記管理和產(chǎn)籍資料的管理工作。

第二章  房屋產(chǎn)權(quán)登記

第六條  房屋產(chǎn)權(quán)登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

房屋產(chǎn)權(quán)登記包括總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記和其他登記。

第七條  凡屬房屋產(chǎn)權(quán)登記范圍內(nèi)的房屋權(quán)利人（自然人、法人和其他組織）須在限期內(nèi)到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書，憑證依法行使對(duì)其房產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利并受國(guó)家法律保護(hù)。

第八條  申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，申請(qǐng)人必須填寫申請(qǐng)書，出示個(gè)人身份或法人資格證書，并提交合法、齊全、有效的房屋產(chǎn)權(quán)原始證件。

自然人申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，必須使用其身份證件上的姓名；法人、其他組織申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，必須使用其法定全稱，由其法定代表人申請(qǐng)；共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)；設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)；房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。

第九條  權(quán)利人不能親自辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，可委托人代辦。委托登記，人應(yīng)出具委托人簽署的書面委托書及委托人和人的有效證件。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時(shí)，委托書須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

第十條  共有的房屋，《房屋所有權(quán)證》由共有人推舉的執(zhí)證人收?qǐng)?zhí)，其它共有人執(zhí)《房屋共有權(quán)證》。

第十一條  設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。

第十二條  設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利期滿后，權(quán)利人應(yīng)在期滿之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理他項(xiàng)權(quán)利注銷登記。申請(qǐng)辦理注銷登記，權(quán)利人應(yīng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項(xiàng)權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

第十三條  設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利期滿后，若需繼續(xù)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，權(quán)利人應(yīng)按本辦法第十一條要求重新申請(qǐng)。

第十四條  軍隊(duì)、宗教和涉外房屋按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)，下列房屋準(zhǔn)予暫緩登記：

（一）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；

（二）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。

第十六條  下列房屋的登記申請(qǐng)不予受理：

（一）房屋權(quán)屬不清的；

（二）違章建筑；

（三）臨時(shí)建筑；

（四）其他依法不予核準(zhǔn)登記的。

第十七條  房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、滅失的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)持有關(guān)證件在三十日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

新建的房屋，應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。

第十八條  房屋產(chǎn)權(quán)證書文本由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，由市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)。

第十九條  省、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門要對(duì)管轄范圍內(nèi)的公私房屋定期驗(yàn)證，并按規(guī)定辦理驗(yàn)證手續(xù)。

第二十條  申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)交納登記費(fèi)、勘察丈測(cè)費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章  房屋產(chǎn)權(quán)管理

第二十一條  房屋產(chǎn)權(quán)管理是指房地產(chǎn)行政主管部門依法對(duì)各類房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查、監(jiān)督和管理。

第二十二條  產(chǎn)權(quán)人在領(lǐng)取房屋（包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出售的房屋）所有權(quán)證后，才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，該房屋占用的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。

第二十三條  共同共有的房屋，一般不予分割，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外；按份共有的房屋，除確實(shí)難以分割的以外，允許按照份額分割；土地使用權(quán)不能分割的，應(yīng)維持土地的共同使用權(quán)。

第二十四條  房屋設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，應(yīng)包括房屋占用的土地使用權(quán)。

第二十五條  房屋有下列情況之一的，禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，依法繼承或人民法院判決的除外：

（一）在城市改造規(guī)劃實(shí)施范圍內(nèi)的；

（二）在國(guó)家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)；

（三）其它依法禁止轉(zhuǎn)移、變更的。

除前款第（三）項(xiàng)外，禁止期限不得超過(guò)一年。

第二十六條  直管公房使用的國(guó)有土地，由房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一申報(bào)土地使用權(quán)，保持權(quán)利主體一致。

第二十七條  合并、分立、撤銷的單位，其房屋產(chǎn)權(quán)歸屬已按政策規(guī)定作過(guò)處理的，按當(dāng)時(shí)的處理結(jié)果確認(rèn)產(chǎn)權(quán)；產(chǎn)權(quán)歸屬不明的，由其上一級(jí)主管部門出具證明，經(jīng)審查無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛的，方可確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

第二十八條  單位與個(gè)人共同投資建設(shè)或購(gòu)買的房屋，投資多的一方為主權(quán)人，收?qǐng)?zhí)《房屋所有權(quán)證》，其它投資方執(zhí)《房屋共有權(quán)證》。各方均應(yīng)履行協(xié)議、章程規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第二十九條  商品房實(shí)行預(yù)售許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。

第三十條  房屋產(chǎn)權(quán)證書遺失、損壞的，應(yīng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢并向房屋所在地房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)六個(gè)月無(wú)異議的，予以補(bǔ)發(fā)。

第三十一條  任何單位和個(gè)人均不得虛報(bào)、瞞報(bào)房屋產(chǎn)權(quán)情況，不得涂改、偽造產(chǎn)權(quán)證件，不得侵犯他人房屋產(chǎn)權(quán)，不得利用房屋和使用的國(guó)有土地危害國(guó)家利益、公共利益，損害他人利益。

第四章  房屋產(chǎn)籍管理

第三十二條  房屋的產(chǎn)籍管理是指通過(guò)經(jīng)常性的測(cè)繪和房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的登記，不斷修正產(chǎn)籍資料，保證產(chǎn)籍資料的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際情況相符，有效地為產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)，為城市規(guī)劃和建設(shè)提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)而對(duì)房屋產(chǎn)籍資料進(jìn)行綜合管理。

第三十三條  房屋產(chǎn)籍由房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一管理。

第三十四條  房地產(chǎn)管理部門應(yīng)建立健全房產(chǎn)檔案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更申報(bào)、檔案資料調(diào)閱及房產(chǎn)測(cè)繪等管理制度。

第三十五條  房屋的測(cè)量，應(yīng)符合房屋管理和測(cè)量規(guī)范的要求，準(zhǔn)確反映房屋的自然狀況，并繪制符合規(guī)范的圖表，為審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)提供可靠依據(jù)。

第三十六條  房屋的產(chǎn)籍，應(yīng)依照房地丘（地）號(hào)編制，按房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范進(jìn)行。

搞好地籍圖的測(cè)繪、補(bǔ)測(cè)和修測(cè)工作。

房屋地籍圖應(yīng)體現(xiàn)房屋占地和與房屋相關(guān)的土地面積。

第三十七條  房屋產(chǎn)權(quán)檔案，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)人為宗立卷。宗內(nèi)文件的排列，可以按照產(chǎn)權(quán)的變化時(shí)間為序。

第三十八條  房屋產(chǎn)籍，應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、變更等及時(shí)加以調(diào)整和補(bǔ)充。

第三十九條  房屋產(chǎn)籍管理應(yīng)充分應(yīng)用現(xiàn)代的管理科學(xué)，并廣泛采用先進(jìn)的技術(shù)手段。

第四十條  提供利用檔案資料，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，實(shí)行有償服務(wù)。

第五章  附則

第四十一條  違反本辦法規(guī)定，按國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行處罰。

第四十二條  涉外房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，適用本辦法。

城市規(guī)劃區(qū)以外國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，參照本辦法執(zhí)行。