財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別精選(九篇)

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第1篇：財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文

稅收具有如下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；

2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；

第2篇：財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文

【關(guān)鍵詞】增值稅改革 財(cái)產(chǎn)稅 分稅制 營(yíng)業(yè)稅 房產(chǎn)稅

增值稅的改革不僅僅是一個(gè)稅種的變化，或許里面預(yù)示著未來(lái)財(cái)權(quán)分配的重要變革走向。中國(guó)目前是分稅制，國(guó)地稅分家之后按照各自管轄范圍征收稅款，國(guó)稅主要征收中央稅，而地稅則為地方政府服務(wù)。國(guó)稅系統(tǒng)征收增值稅、消費(fèi)稅、車輛購(gòu)置稅等涉及全國(guó)范圍的稅種，而地稅系統(tǒng)則征收營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等等與地方政府相關(guān)的稅收。在收入上，中央政府固定收入包括消費(fèi)稅、車船購(gòu)置稅、關(guān)稅等。地方政府則獨(dú)享城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車船稅、契稅。其他稅種則按比例在中央地方間分成。一直以來(lái)，營(yíng)業(yè)稅是地方政府的重要稅種，一般占地方稅收總額的4成以上。營(yíng)業(yè)稅并入增值稅之后并由國(guó)稅征收，無(wú)疑將對(duì)地方政府、地稅系統(tǒng)造成極大的影響。而為了完善分稅制，使得財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配，“十二五”稅制改革的趨勢(shì)是：推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，使得“房產(chǎn)稅”（下文統(tǒng)稱“財(cái)產(chǎn)稅”）成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。為此，這里我們要研究的問題就是：營(yíng)業(yè)稅并入增值稅后，由國(guó)稅征收，再通過稅收分享和中央政府財(cái)政轉(zhuǎn)移支付返回給地方政府，給地方政府的財(cái)政支付提供支持，與開征財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府的穩(wěn)定收入來(lái)源兩者之間，哪個(gè)更具效率與公平？或者上述兩者同時(shí)實(shí)施，該如何協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系？

一、增值稅與財(cái)產(chǎn)稅的含義界定

增值稅和財(cái)產(chǎn)稅的概念，在實(shí)踐和理論中，在國(guó)內(nèi)和國(guó)際上，都在不同層面的意義上使用著，使用狀況比較混亂。因此，本文在進(jìn)一步討論前，有必要對(duì)概念做一下界定，以方便下文中的討論。

（一）增值稅的含義

本文所指的增值稅是消費(fèi)稅的重要種類。本文所指消費(fèi)稅并非國(guó)內(nèi)一般意義上的“消費(fèi)稅”，而是以消費(fèi)為課稅對(duì)象的稅收種類，英文名是consumption-based tax。以課稅對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)劃分，稅收可以分為消費(fèi)稅（consumption-based tax）、所得稅、財(cái)富稅（wealth tax）。現(xiàn)代型增值稅（VAT）是目前世界普遍采用的消費(fèi)稅制（consumption-based tax），是對(duì)商品和勞務(wù)增值額的課稅，對(duì)最終消費(fèi)的課稅。國(guó)內(nèi)增值稅與現(xiàn)代型增值稅征收范圍不同，現(xiàn)代型增值稅征收范圍還包括國(guó)內(nèi)營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，即營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)。增值稅立法改革，主要任務(wù)是擴(kuò)大增值稅征收范圍，將目前征收營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)納入增值稅征收范圍，消除重復(fù)征稅。國(guó)內(nèi)增值稅和營(yíng)業(yè)稅在我國(guó)稅收收入中占有重要的地位，根據(jù)財(cái)政部的2010年1月～9月稅收收入情況，國(guó)內(nèi)增值稅收入占稅收收入的比重為27.4%，營(yíng)業(yè)稅收入占稅收總收入的比重為14.9%。

（二）財(cái)產(chǎn)稅的含義

一個(gè)人的財(cái)富，就是其實(shí)際預(yù)期收入的現(xiàn)值[1]。政府可以對(duì)財(cái)富占有進(jìn)行課稅，例如年度財(cái)富稅，也可以對(duì)財(cái)富轉(zhuǎn)移進(jìn)行課稅，例如遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。財(cái)產(chǎn)稅（property tax）是最重要的財(cái)富稅，是對(duì)財(cái)富占有進(jìn)行的課稅，是地方政府至關(guān)重要的財(cái)政來(lái)源。財(cái)產(chǎn)稅收入在美國(guó)占地方政府稅收收入的73%[2]。財(cái)產(chǎn)稅的主體部分，就是對(duì)住房的個(gè)人財(cái)富課稅，在我國(guó)要進(jìn)行的“房產(chǎn)稅”改革，和先前準(zhǔn)備研究開征的“物業(yè)稅”都屬于此類。本文統(tǒng)一作為“財(cái)產(chǎn)稅”進(jìn)行討論。

二、國(guó)內(nèi)外研究評(píng)述

我國(guó)現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)的是分稅制，實(shí)現(xiàn)分稅制有眾多優(yōu)點(diǎn)，根據(jù)哈維.羅森總結(jié)的有：其一，分權(quán)制能使產(chǎn)出適合當(dāng)?shù)仄?；其二，分?quán)制能鼓勵(lì)政府間競(jìng)爭(zhēng)；其三，分權(quán)制有利于地方提供物品和服務(wù)的實(shí)驗(yàn)與創(chuàng)新。既然分權(quán)制具有以上優(yōu)點(diǎn)，具有存在的依據(jù)，那么我們應(yīng)如何為地方政府的公共支出籌集收入呢？對(duì)于這個(gè)問題的解決，有三種方案：第一，由中央政府統(tǒng)一籌集稅收收入，再按一定的方法分配給地方政府；第二，開征地方主體稅種，例如財(cái)產(chǎn)稅，由地方政府自行籌集收入；第三，上述兩種方法的混合。

（一）西方研究概況

盡管財(cái)產(chǎn)稅在西方通常作為地方政府基本和重要的財(cái)政收入來(lái)源，但其本身卻飽受爭(zhēng)議。反對(duì)者多認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅不公平，收入分配層面不公平，對(duì)特定的納稅群體不公平，沒有獲得現(xiàn)金收入的情況下卻對(duì)財(cái)產(chǎn)增值部分增稅所以不公平等等[3]。由于以上原因美國(guó)不少學(xué)者建議減少或者甚至取消財(cái)產(chǎn)稅，增加或開征其他州政府稅收，通過政府間轉(zhuǎn)移支付來(lái)給地方政府提供財(cái)政支持。甚至，近幾年來(lái)，包括德克薩斯州在內(nèi)的美國(guó)幾個(gè)州已經(jīng)進(jìn)行了上述變革，改變用州和地方混合的財(cái)政收入支持地方政府支出，采用各式的州政府稅收收入來(lái)支持地方政府的公共服務(wù)支出。然而美國(guó)也有很多人反對(duì)用州政府稅收取代地方財(cái)產(chǎn)稅，因?yàn)楦鞣N的州政府稅種都存在一定的缺陷，比財(cái)產(chǎn)稅無(wú)效率，州政府的轉(zhuǎn)移支付也可能無(wú)效率[4]。

（二）國(guó)內(nèi)研究概況

與西方相比，國(guó)內(nèi)對(duì)該問題沒有太多的研究。國(guó)內(nèi)學(xué)者一般在爭(zhēng)論該不該對(duì)普通住房征收房產(chǎn)稅，如果征收要以什么為稅基，如何處理與土地出讓金的關(guān)系，房產(chǎn)稅能否打壓住房?jī)r(jià)，如何區(qū)分投機(jī)性住房和消費(fèi)性住房等。國(guó)內(nèi)學(xué)者鮮有從完善地方財(cái)政體系，協(xié)調(diào)好財(cái)產(chǎn)稅與增值稅改革關(guān)系層面來(lái)研究該問題。即使，有一些學(xué)者認(rèn)識(shí)到財(cái)產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源[5]，也未能深入研究地方政府財(cái)產(chǎn)稅，與中央稅和共享稅為地方政府提供財(cái)政支持兩者之間的效率問題。

三、增值稅改革和財(cái)產(chǎn)稅協(xié)調(diào)的原則

在討論如何協(xié)調(diào)增值稅改革和財(cái)產(chǎn)稅的問題之前，我們有必要確立一定的標(biāo)準(zhǔn)，否則討論將無(wú)所適從。增值稅和財(cái)產(chǎn)稅都是稅法的范疇之一，所以增值稅和財(cái)產(chǎn)稅都需要遵守稅法的基本原則。關(guān)于稅法的基本原則，有各式各樣的表述。歷史上首次提出稅法基本原則的是英國(guó)的威廉.配第，他認(rèn)為賦稅應(yīng)該遵循“公平”、“節(jié)省”、“簡(jiǎn)便”三項(xiàng)原則。后來(lái)亞當(dāng).斯密又提出稅法的“平等原則”、“確定原則”、“便利原則”、“最少征費(fèi)原則”。劉劍文教授還總結(jié)了西方的四項(xiàng)稅法基本原則：“稅收法定原則”、“稅收公平原則”、“社會(huì)政策原則”、“稅收效率原則”[6]。筆者認(rèn)為增值稅改革和財(cái)產(chǎn)稅的協(xié)調(diào)應(yīng)該遵循“稅收公平原則”和“稅收效率原則”。只有符合“稅收公平原則”和“稅收效率原則”，增值稅的改革和分稅制的完善才能實(shí)現(xiàn)稅收的公平、正義。

（一）稅收公平原則

稅收公平原則，是指稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)該在納稅人之間平等、公平地分配。衡量公平的標(biāo)準(zhǔn)，又有“受益標(biāo)準(zhǔn)”和“能力標(biāo)準(zhǔn)”?！笆芤鏄?biāo)準(zhǔn)”是指，納稅人應(yīng)該根據(jù)自己享受政府提供的公共服務(wù)的多少，即享受利益多少來(lái)納稅，受益多就多納稅，受益少就少納稅。“能力標(biāo)準(zhǔn)”，就是納稅人按照自己的支付能力來(lái)納稅，即使量能課稅，富人多納稅，窮人少納稅。稅收公平原則，又可以分為橫向公平公平原則和縱向公平原則。橫向公平指，經(jīng)濟(jì)狀況相同、納稅能力相同的納稅人，稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)該相同；縱向公平指，經(jīng)濟(jì)狀況不同、納稅能力不同的納稅人，稅收負(fù)擔(dān)也應(yīng)該不同。稅收的累進(jìn)性即是稅收公平原則的體現(xiàn)之一，稅收累進(jìn)性意味著支付能力越強(qiáng)的人、繳納的稅收越多。財(cái)產(chǎn)稅是具有累進(jìn)性還是累退性，也是本文要討論的問題之一。

（二）稅收效率原則

稅收效率原則包括稅收行政效率和稅收經(jīng)濟(jì)效率。稅收行政效率，指以最少的征管成本征收最多的稅收。稅收效率原則，指稅收引起的無(wú)謂損失最小化，稅收對(duì)納稅人的行為扭曲最小化。增值稅被認(rèn)為具有稅收中性的特點(diǎn)，具有較高的稅收效率，但是其稅收中性在實(shí)際中也遭到質(zhì)疑。財(cái)產(chǎn)稅被認(rèn)為容易征管，難以逃避，具有較高稅收行政效率。增值稅和財(cái)產(chǎn)稅的稅收效率，都是本文要討論的問題之一。

四、增值稅改革和財(cái)產(chǎn)稅協(xié)調(diào)方案抉擇

在增值稅改革后，如何為地方政府籌集公共支出的財(cái)政收入，完善分稅制，有三種方案。第一，由中央政府統(tǒng)一征收增值稅，再按一定的方法分配給地方政府；第二，開征財(cái)產(chǎn)稅，作為地方政府主體稅種，由地方政府自行籌集收入；第三，上述兩種方法的混合。

（一）方案一：增值稅作為地方政府主要收入來(lái)源

營(yíng)業(yè)稅占了地方政府稅收收入的4成以上，增值稅改革后，營(yíng)業(yè)稅將并入增值稅，增值稅由國(guó)稅系統(tǒng)統(tǒng)一征收，增值稅收入統(tǒng)一進(jìn)入中央國(guó)庫(kù)。那么為了解決地方政府的財(cái)政收入問題，中央政府將需要按一定的標(biāo)準(zhǔn)返還部分增值稅給地方政府。

支持該方案的理由是，增值稅具有稅收中性的特性，不會(huì)扭曲納稅人的行為，具有稅收經(jīng)濟(jì)效率。增值稅是對(duì)消費(fèi)進(jìn)行的征稅，消費(fèi)多的人說明納稅能力強(qiáng)，體現(xiàn)了稅收公平原則。

筆者認(rèn)為上述理由是站不住腳的。首先，增值稅并不是完全中性的，增值稅的經(jīng)濟(jì)效率值得質(zhì)疑。增值稅的中性是指，增值稅的納稅人是貨物和服務(wù)的生產(chǎn)者和銷售者，而增值稅的稅款最終都是由消費(fèi)者承擔(dān)的。通過發(fā)票的抵扣制度，法律上的增值稅納稅人不承擔(dān)任何增值稅的稅負(fù)，因此征收增值稅不會(huì)扭曲增值稅納稅人的行為。但，對(duì)所有環(huán)節(jié)都全面征收增值稅，實(shí)行統(tǒng)一稅率，消除增值稅免稅制度，實(shí)行理想的增值稅制度才能完全實(shí)現(xiàn)增值稅的中性。理想的增值稅實(shí)踐中，顯然是行不通的。第一，增值稅免稅普遍存在使得增值稅中性被破壞。由于金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)等存在征管技術(shù)上的困難，國(guó)際上都不得不在該行業(yè)中實(shí)現(xiàn)增值稅免稅制度。又出于政治上的考慮，農(nóng)業(yè)也經(jīng)常被免稅。免稅將會(huì)扭曲納稅人的行為，因?yàn)槊舛惡蠹{稅人不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅會(huì)進(jìn)入生產(chǎn)成本，為了減少生產(chǎn)成本納稅人將會(huì)實(shí)行“企業(yè)兼并”。因?yàn)橥獍臉I(yè)務(wù)不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)，原本可以外包的業(yè)務(wù)，都由企業(yè)自行承擔(dān)，這將不利于社會(huì)生產(chǎn)的分工。第二，實(shí)踐中增值稅一般實(shí)行多檔稅率。例如，我國(guó)對(duì)天然氣、牛奶等居民的基本生活用品實(shí)行13%的優(yōu)惠稅率。由于優(yōu)惠稅率與標(biāo)準(zhǔn)稅率17%的不一致，這又會(huì)扭曲納稅人的行為，導(dǎo)致無(wú)謂的損失，形成稅收楔子。

其次，增值稅作為地方政府的主要稅收來(lái)源，可能不符合稅收公平原則。增值稅是對(duì)最終消費(fèi)的課稅。而消費(fèi)者的所得未必與其消費(fèi)成正比。比如一家庭人口多，而勞力少，勞動(dòng)收入和其他收入一般，則較人口少收入多的家庭來(lái)說，前者消費(fèi)要大于后者，而負(fù)稅負(fù)擔(dān)也大于后者（當(dāng)然是在兩者的人均消費(fèi)水平一樣的情況下）。增值稅不區(qū)別納稅人的經(jīng)濟(jì)狀況，負(fù)擔(dān)能力，一律按消費(fèi)量的多寡承擔(dān)稅負(fù)，造成稅收具有明顯的累退性，不符合稅收的公平原則。

綜上所述，增值稅作為地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源，存在一定的缺陷，其不符合稅收效率原則和稅收公平原則。

（二）方案二：財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府主要財(cái)政收入來(lái)源

“十二五”稅制改革計(jì)劃是研究開征房產(chǎn)稅。而對(duì)于房產(chǎn)稅的作用，也由開始的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)“調(diào)控房?jī)r(jià)”到后來(lái)的正確認(rèn)識(shí)“作為地方政府穩(wěn)定稅源”的慢慢轉(zhuǎn)變。財(cái)產(chǎn)稅的稅收收入比較穩(wěn)定，所以很多國(guó)家都把其作為地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源。因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)的價(jià)值課稅，一般不受社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，課征對(duì)象相對(duì)穩(wěn)定，因此對(duì)其課稅，收入必穩(wěn)定。但把財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府主要財(cái)政收入來(lái)源，也有違稅收公平和稅收效率原則。

首先，財(cái)產(chǎn)稅違背稅收公平原則。因?yàn)樨?cái)產(chǎn)不足以作為測(cè)度納稅人的負(fù)稅能力，在商品貨幣經(jīng)濟(jì)體系中，個(gè)人的財(cái)富并不完全表現(xiàn)于財(cái)產(chǎn)，主要是所得，而所得的來(lái)源和形式多種多樣，財(cái)產(chǎn)多者也許不能說明其現(xiàn)有所得多，而所得多者，其財(cái)產(chǎn)可能很少，故不能再以財(cái)產(chǎn)作為測(cè)度納稅能力的依據(jù)。并且，財(cái)產(chǎn)稅主要是針對(duì)土地和建筑物的課稅。稅收的增長(zhǎng)導(dǎo)致土地和建筑物價(jià)格的增長(zhǎng)，并繼而導(dǎo)致利用這些生產(chǎn)要素生產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格的上漲。因此，財(cái)產(chǎn)稅被看作是可以轉(zhuǎn)嫁的。因?yàn)榉孔庵饕歉F人支付的，所以財(cái)產(chǎn)稅具有累退的性質(zhì)。

其次，財(cái)產(chǎn)稅違背稅收效率原則。財(cái)產(chǎn)稅的管理上存在不少問題，而這些都影響稅收的行政效率。財(cái)產(chǎn)稅的稅基估價(jià)難以確定。財(cái)產(chǎn)稅一般都是從價(jià)計(jì)征，而這一價(jià)值是估定的。估定價(jià)值的工作是很困難的，往往出現(xiàn)隨意估斷，而且會(huì)出現(xiàn)等現(xiàn)象。在我國(guó)現(xiàn)行征管技術(shù)還不夠完善的情況下，財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的成本將會(huì)非常大，稅收征管成本也會(huì)比較大。

（三）方案三：協(xié)調(diào)增值稅和財(cái)產(chǎn)稅，兩者混合作為地方政府財(cái)政收入來(lái)源

根據(jù)對(duì)方案一和方案二的分析，單獨(dú)以增值稅或財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府財(cái)政收入來(lái)源，都存在一定的缺陷，都違背稅收公平原則和稅收效率原則。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該協(xié)調(diào)增值稅和財(cái)產(chǎn)稅，把這兩者混合作為地方政府財(cái)政收入來(lái)源。

協(xié)調(diào)增值稅和財(cái)產(chǎn)稅是指，由于增值稅和財(cái)產(chǎn)稅作為地方政府財(cái)政收入來(lái)源，都存在一定的職能缺陷，難以單獨(dú)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下完成對(duì)地方政府公共支出稅收負(fù)擔(dān)的公平合理的分配任務(wù)，因此需要利用增值稅和財(cái)產(chǎn)稅各自在功能上具有的相互補(bǔ)償性，在制度設(shè)計(jì)上協(xié)調(diào)兩者，使得兩者的功能缺陷彼此得到彌補(bǔ)，達(dá)到相對(duì)和諧的統(tǒng)一。

對(duì)于如何協(xié)調(diào)增值稅和財(cái)產(chǎn)稅，這是一個(gè)比較宏大和艱難的問題，還需要很多實(shí)證的調(diào)查研究和理論分析。筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面來(lái)協(xié)調(diào)增值稅和財(cái)產(chǎn)稅：第一，完善增值稅制度，使得增值稅盡量接近理想增值稅制度，減少對(duì)增值稅中性的影響。第二，改進(jìn)增值稅技術(shù)，使得增值稅也具有累進(jìn)性。第三，完善政府轉(zhuǎn)移支付制度，建立轉(zhuǎn)移支付法，實(shí)現(xiàn)財(cái)政法定，提高轉(zhuǎn)移支付的公平和效率。第四，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的實(shí)證分析，研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，財(cái)產(chǎn)稅的真正經(jīng)濟(jì)歸宿，對(duì)其累進(jìn)性或累退性進(jìn)行再思考。第五，改進(jìn)稅收征管技術(shù)，完善財(cái)產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，降低財(cái)產(chǎn)稅征管成本。

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第3篇：財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文

關(guān)鍵字：基礎(chǔ)開征物業(yè)我國(guó)幾個(gè)理論問題

要在我國(guó)開征物業(yè)稅，最早是在2003年的中央文件中提出來(lái)的。開征物業(yè)稅的問題一直是學(xué)術(shù)界和政界關(guān)注的熱點(diǎn)，研究論文頗多，見仁見智。本文從基礎(chǔ)理論的角度探討在我國(guó)開征物業(yè)稅的問題。物業(yè)稅實(shí)際上和財(cái)產(chǎn)稅的含義是相同的，前者在東南亞國(guó)家和我國(guó)的香港地區(qū)使用；后者則是英語(yǔ)國(guó)家“propertytax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財(cái)產(chǎn)稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個(gè)具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個(gè)類別，其基本含義是對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅。那么，什么是財(cái)產(chǎn)？凡是對(duì)人有用的東西都是財(cái)產(chǎn)，包括可用于消費(fèi)或可用于取得收入。對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅和對(duì)財(cái)產(chǎn)的收入征稅是兩個(gè)不同的概念：前者是對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值存量征稅；后者是對(duì)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)值流量征稅。財(cái)產(chǎn)稅不可能對(duì)所有財(cái)產(chǎn)普遍征收，而只能是選擇性征收，通?？晒┻x擇的財(cái)產(chǎn)稅稅種有：房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅。有些學(xué)者或政府官員認(rèn)為印花稅也屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來(lái)看，是對(duì)合法權(quán)利的征稅?！皺?quán)利”也是財(cái)產(chǎn)，但印花稅中征稅對(duì)象的“權(quán)利”是由政府認(rèn)定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實(shí)際上卻是政府對(duì)提供公共勞務(wù)收取的使用者費(fèi)。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務(wù)交易稅和生產(chǎn)要素收入稅的征管成本，對(duì)減輕納稅人的稅收負(fù)擔(dān)是有利的。而財(cái)產(chǎn)稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負(fù)擔(dān)的功能。開征財(cái)產(chǎn)稅的目的是使稅收制度和財(cái)政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產(chǎn)稅有利于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更能創(chuàng)造價(jià)值者的手里。物業(yè)稅屬于對(duì)物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)能力的時(shí)候，只能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更有納稅能力者的手里，有利于社會(huì)價(jià)值財(cái)富的增加，從而提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率；（2）遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅有利于實(shí)現(xiàn)“人”的公平。一個(gè)人一生中擁有的財(cái)產(chǎn)分兩種：一種是靠自己掙得的財(cái)產(chǎn)；另一種是靠繼承遺產(chǎn)和饋贈(zèng)獲得的財(cái)產(chǎn)。因此對(duì)后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產(chǎn)稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負(fù)擔(dān)對(duì)稱原則是構(gòu)建效率財(cái)政體制的要求，房產(chǎn)稅通常是地方稅，以房產(chǎn)作為居民公共受益的成本分?jǐn)傄罁?jù)可以較好地貫徹對(duì)稱原則。這正如對(duì)高速公路的收費(fèi)可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因?yàn)橐云秃洼喬サ南膩?lái)計(jì)算使用高速公路的費(fèi)用是符合效率原則的。當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)稅也經(jīng)常遭到批評(píng)。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是對(duì)物稅，所以不符合稅收量能負(fù)擔(dān)的基本原則，有失公平，同時(shí)遺產(chǎn)被征稅卻會(huì)挫傷財(cái)產(chǎn)所有者創(chuàng)造價(jià)值的積極性。財(cái)產(chǎn)稅雖然有利有弊，而且也是一些實(shí)施國(guó)家爭(zhēng)論的熱點(diǎn)之一，但基本傾向是認(rèn)為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來(lái)替代財(cái)產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅一直是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。例如英國(guó)，平均要占財(cái)政收入的30-40％，高的可達(dá)70-80％，低的也有10-15％。但我國(guó)卻有另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為開征物業(yè)稅的主要目的是理順房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，或者說有利于改善房產(chǎn)價(jià)格過高的態(tài)勢(shì)。由于這種觀點(diǎn)開始是由官方人員說出來(lái)的，因此影響很大，以致于對(duì)物業(yè)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅，甚至使居民產(chǎn)生要通過增加稅收的辦法來(lái)降低房產(chǎn)價(jià)格的印象。這無(wú)論是在理論上還是在實(shí)踐上都是有問題的。從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格是兩個(gè)不同領(lǐng)域的問題。前者屬于公共勞務(wù)的成本分?jǐn)倖栴}；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財(cái)政的范疇；后者則屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇。把不同性質(zhì)的問題相混不利于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善。從實(shí)踐上看，將會(huì)產(chǎn)生“劫貧濟(jì)富”的不良效果。因?yàn)樵谖覈?guó)購(gòu)買得起房產(chǎn)的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)者。這顯然是極不公平的。應(yīng)該說，房產(chǎn)價(jià)格過高與土地非農(nóng)業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關(guān)，和房產(chǎn)稅并沒有直接的關(guān)系。而前者的問題是公有制國(guó)家建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，是全局性的問題，不是靠房產(chǎn)稅可以解決得了的。如果要開征物業(yè)稅，那么要了解中國(guó)的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過物業(yè)稅來(lái)改善我國(guó)的稅收制度和財(cái)政體制。在我國(guó)的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產(chǎn)稅，但沒有遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅。我國(guó)的“房產(chǎn)稅”究竟是不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅這個(gè)問題是需要進(jìn)一步研究的。我國(guó)的房產(chǎn)稅只是對(duì)盈利性企業(yè)的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)征稅，而對(duì)非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產(chǎn)都是免稅的。在征稅房產(chǎn)中，計(jì)稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值而對(duì)出租的房產(chǎn)則采用租金。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房產(chǎn)價(jià)值是被不斷折現(xiàn)的過程，因此從效率的角度看應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅而不是對(duì)房產(chǎn)的原值征稅。對(duì)原值征稅失去了財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，更有點(diǎn)象投資方向調(diào)節(jié)稅。以租金為計(jì)稅依據(jù)雖然是對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國(guó)的計(jì)量辦法卻失去了房產(chǎn)估值的特征。房產(chǎn)的租金是房產(chǎn)的利率回報(bào)，要使其反映房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，就必須是市場(chǎng)利率而不是個(gè)別利率。但我國(guó)的計(jì)稅辦法是房產(chǎn)的實(shí)際租金而不是市場(chǎng)租金。這樣，對(duì)出租房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)租金征稅實(shí)際上成了“營(yíng)業(yè)稅

”而不是財(cái)產(chǎn)稅。因此，我國(guó)稅收制度中雖然有房產(chǎn)稅名稱的稅種，實(shí)際上卻并不是真正的財(cái)產(chǎn)稅。在我國(guó)的稅制安排中，征稅對(duì)象涉及到“土地”財(cái)產(chǎn)的稅種有三個(gè)城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財(cái)產(chǎn)稅的問題需要研究。為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產(chǎn)稅”？主要原因可能是：我國(guó)的城鎮(zhèn)土地都是國(guó)有（公有）的，國(guó)家征稅也是代表國(guó)家的，因此不存在國(guó)家對(duì)國(guó)有土地征稅的問題。但我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)重要指導(dǎo)思想是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，因此對(duì)“分離”出去的“土地使用權(quán)”而不是所有權(quán)進(jìn)行征稅。土地使用權(quán)是國(guó)家認(rèn)定的，從這個(gè)意義上說屬于政府對(duì)公共勞務(wù)收取使用者費(fèi)。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國(guó)有土地租金的性質(zhì)。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財(cái)產(chǎn)稅。耕地占用稅是對(duì)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用的一次性征稅。在我國(guó)的稅制安排中，對(duì)農(nóng)用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉(zhuǎn)變可以看作是一種“交易”，因此實(shí)際上是對(duì)土地交易設(shè)置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應(yīng)該是納稅人。然而，政府只是土地非農(nóng)利用的“批租人”，因?yàn)樽罱K非農(nóng)利用的是社會(huì)其他組織和個(gè)人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構(gòu)成：一是政府批租土地使用權(quán)的價(jià)格和政府征用農(nóng)用土地的價(jià)格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實(shí)際上是政府土地經(jīng)營(yíng)收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權(quán)、國(guó)家征稅權(quán)、國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)等一些基礎(chǔ)理論問題并沒有完全搞清楚。土地增值稅是按土地使用權(quán)可以交易的原則設(shè)置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認(rèn)定使用權(quán)的費(fèi)用一般說來(lái)不會(huì)有很大的增加，增加的實(shí)際上是土地的價(jià)格。土地價(jià)格為什么會(huì)上升，一般說來(lái)和該地方段的投資密集度和消費(fèi)密集度有正相關(guān)。這是政府和市場(chǎng)共同作用的結(jié)果。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的方式思維，那么屬于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的增值收入應(yīng)該屬于經(jīng)營(yíng)者；屬于政府投入引起的增值額應(yīng)該由真正意-義上的房產(chǎn)稅解決。但該稅的設(shè)置可能是從所有權(quán)角度考慮的，認(rèn)為土地所有權(quán)是國(guó)家的，因此應(yīng)該把土地增值的一部分收歸國(guó)有。因此這也不屬于財(cái)產(chǎn)稅。上述分析表明，我國(guó)確實(shí)沒有真正意義上的物業(yè)稅。在我國(guó)開征物業(yè)稅的問題應(yīng)該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應(yīng)該從完善稅制和財(cái)政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。當(dāng)然，國(guó)有資產(chǎn)（包括土地）市場(chǎng)化的制度安排是必要的前提條件。在我國(guó)開征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開征房產(chǎn)稅的問題，因此下文主要討論與此相關(guān)的理論問題。由于我國(guó)目前存在房產(chǎn)稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開征的具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產(chǎn)稅”。上述分析表明，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅。要把我國(guó)的房產(chǎn)稅改造為物業(yè)房產(chǎn)稅需要進(jìn)行三個(gè)方面的改造：以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基、對(duì)房產(chǎn)普遍征稅，以及房產(chǎn)稅的優(yōu)惠設(shè)置。以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關(guān)鍵，對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估有兩種方式：按房產(chǎn)市場(chǎng)交易的效率價(jià)格估值；或按房產(chǎn)的效率租金估值。前者稱之為房產(chǎn)交易法；后者稱之為房產(chǎn)收入法。理論上說，如果能正確認(rèn)定房產(chǎn)市場(chǎng)交易的效率價(jià)格或房產(chǎn)出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評(píng)估應(yīng)該是一致的。但房產(chǎn)的市場(chǎng)交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場(chǎng)制度總是有缺陷的，因此評(píng)估方法的選擇對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估會(huì)產(chǎn)生很大的差異。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，國(guó)外通常的作法是由地方政府確定評(píng)估方法，原則是使評(píng)估更接近市場(chǎng)的效率價(jià)格。在我國(guó)開征物業(yè)房產(chǎn)稅，盡管效率價(jià)格和效率租金價(jià)格的市場(chǎng)條件都不具備，但筆者認(rèn)為采用房產(chǎn)收入法評(píng)估稅基有利于稅負(fù)的設(shè)計(jì)。我國(guó)的房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國(guó)有職工，享受了按工齡和職級(jí)為計(jì)算依據(jù)的房?jī)r(jià)補(bǔ)貼。這種補(bǔ)貼可以理解為以往的工資中不含住房費(fèi)用，因此相當(dāng)于專用于房產(chǎn)投資的工資補(bǔ)發(fā)。也可理解為房產(chǎn)投資的收益補(bǔ)助，因?yàn)槁毠べ?gòu)房的房產(chǎn)價(jià)格即使按銀行貸款利率計(jì)算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業(yè)房產(chǎn)稅意味著減少補(bǔ)貼，因此以收入法評(píng)估稅基有利于稅負(fù)設(shè)計(jì)。1999年底以后參加工作的國(guó)有職工，按政策應(yīng)享受房租補(bǔ)貼，但至今并未真正落實(shí)，以收入法評(píng)估稅基也有利于房租補(bǔ)貼額的確定；同時(shí)也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實(shí)到位者的補(bǔ)助。如果按上述思路設(shè)計(jì)物業(yè)房產(chǎn)稅的稅負(fù)，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動(dòng)的。另一個(gè)方面應(yīng)該考慮的是稅率，即開征物業(yè)房產(chǎn)稅以后，居民總稅負(fù)有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。如果是后者，那么意味著將調(diào)整我國(guó)的政府收入制度，包

括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國(guó)的預(yù)算支出占gdp的比例在23％左右；預(yù)算外和制度外支出占gdp的比例估計(jì)不會(huì)少于預(yù)算內(nèi)的50％，兩者合計(jì)占gdp的比例高達(dá)35％左右。這個(gè)總負(fù)擔(dān)率是很高的，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求以及歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，總負(fù)擔(dān)率的水平是不宜再提高的。但開征物業(yè)房產(chǎn)稅需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負(fù)擔(dān)相對(duì)穩(wěn)定，那么意味著將會(huì)減少政府的可支配財(cái)力。這是靜態(tài)地看問題，從完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的態(tài)勢(shì)來(lái)看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉(zhuǎn)變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會(huì)增加財(cái)政困難，還能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)房產(chǎn)普遍征稅，意味著所有房產(chǎn)都是征稅對(duì)象。對(duì)非盈利組織和政府公共部門房產(chǎn)征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國(guó)家征稅權(quán)和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系問題。在國(guó)家征稅權(quán)中，“國(guó)家”是公眾（全民）的代表；在我國(guó)的公有制中，“國(guó)家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國(guó)家”對(duì)自身征稅的問題。我國(guó)房產(chǎn)稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領(lǐng)域頑強(qiáng)地表現(xiàn)出來(lái)。其實(shí)，國(guó)家征稅權(quán)應(yīng)該高于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)?！皣?guó)家”是“市民社會(huì)”和“政權(quán)社會(huì)”的統(tǒng)一體。市民社會(huì)由家庭、企業(yè)和非盈利組織構(gòu)成；政權(quán)社會(huì)是凌駕于市民社會(huì)之上的組織。市民社會(huì)從事物質(zhì)財(cái)富或貨幣表達(dá)的價(jià)值財(cái)富的再生產(chǎn)，政權(quán)社會(huì)從事精神財(cái)富或非貨幣表達(dá)的價(jià)值財(cái)富的再生產(chǎn)。兩類社會(huì)中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)雖然是由政權(quán)社會(huì)界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會(huì)和政權(quán)社會(huì)的行為。國(guó)家征稅權(quán)雖然也表現(xiàn)為政權(quán)的行為，但卻是為了維護(hù)市民社會(huì)和政權(quán)社會(huì)的存在而設(shè)定的，因此高于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。這表明，不論是市民社會(huì)的財(cái)產(chǎn)，還是政權(quán)社會(huì)的財(cái)產(chǎn)都在國(guó)家征稅權(quán)的覆蓋之下。我國(guó)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅對(duì)非盈利組織和政權(quán)組織占用的房產(chǎn)免稅，相當(dāng)于對(duì)這些組織的運(yùn)行費(fèi)用的補(bǔ)助。這會(huì)扭曲資源配置效率。因此，如果我國(guó)開征物業(yè)房產(chǎn)稅，對(duì)“國(guó)家”內(nèi)部的所有房產(chǎn)征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費(fèi)用和政府預(yù)算的支出額，這涉及到預(yù)算制度和財(cái)政體制的改革。在物業(yè)房產(chǎn)稅的優(yōu)惠問題上涉及到納稅人的負(fù)擔(dān)能力和房產(chǎn)的性質(zhì)問題。物業(yè)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，并沒有考慮納稅人的負(fù)擔(dān)能力，因此從負(fù)擔(dān)能力方面考慮優(yōu)惠是必要的。有一種觀點(diǎn)主張對(duì)居民住房?jī)?yōu)惠一定的面積，即把一定面積作為物業(yè)房產(chǎn)稅的免征額或起征點(diǎn)。這種觀點(diǎn)是可以商榷的。以面積為免征額或起征點(diǎn)形式上似乎很公平，實(shí)際上是有利于富人的。一般說來(lái)，富人房產(chǎn)的單位面積的租金較高，窮人房產(chǎn)的單位面積的租金較低，這意味著對(duì)富人的優(yōu)惠高于窮人。因此，這種優(yōu)惠政策是不可取的。筆者主張?jiān)O(shè)立包括住房租金在內(nèi)的最低生活標(biāo)準(zhǔn)，家庭收入達(dá)不到的應(yīng)予免稅，差額部分還應(yīng)該得到政府的社會(huì)救濟(jì)或房租補(bǔ)助，后者相當(dāng)于物業(yè)房產(chǎn)稅應(yīng)設(shè)置負(fù)稅率。家庭住房形式上是消費(fèi)品，但從人的再生產(chǎn)角度看應(yīng)該屬于投資品。而且，住房建筑是納入城市建設(shè)規(guī)劃的，從社會(huì)發(fā)展的角度看也屬于投資品。對(duì)于社會(huì)價(jià)值財(cái)富的增長(zhǎng)來(lái)說，投資是應(yīng)該受到鼓勵(lì)的。因此，如果住房出售收入用于住房再投資的話，相應(yīng)的交易稅應(yīng)該返回，即只對(duì)改變用途的交易收入部分征稅，這表明優(yōu)惠還涉及到其他稅種之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

第4篇：財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文

就發(fā)展歷程來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過短短的十幾年,已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段,房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方,嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國(guó)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系,無(wú)疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

一、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法

各國(guó)對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)均有自己的觀點(diǎn)和措施,如果拋開文化背景和歷史因素不看,歸納起來(lái)其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是世界各國(guó)都非常重視住房保障體系的建立和健全,房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府稅收手段這只“有形之手”,絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問題的;二是為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面:對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國(guó)家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控,勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲,客觀上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期,實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒壓下來(lái),反而與日俱增。因此,在掌控供給的基礎(chǔ)上,發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。

(一)以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅,有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升,與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象,主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國(guó)在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種:一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國(guó),購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外,還需支付住房稅或空房稅,這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域;二是采用逐步升級(jí)的辦法,用重稅打擊投機(jī)。如韓國(guó)的做法是,從2007年起,將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅,對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說,投機(jī)者賣掉一套住房,政府就拿走一半,使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本;三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如,美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80%。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少,稅負(fù)相對(duì)較輕,這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

(二)對(duì)低收入購(gòu)房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫,導(dǎo)致越來(lái)越多的低收入者購(gòu)買住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾,平衡供求關(guān)系,許多國(guó)家都對(duì)低收入購(gòu)房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案:一是對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國(guó)為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國(guó)國(guó)會(huì)在1986年通過了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策;二是實(shí)施廉租房制度,運(yùn)用各級(jí)稅收對(duì)廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國(guó)政府規(guī)定,各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房,其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場(chǎng)需求減少,房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外,政府還長(zhǎng)期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度,社會(huì)各階層的無(wú)房戶都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼,而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼;三是利用稅收收入推行福利住房,滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”,是指由國(guó)家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國(guó),多年來(lái),政府投入了巨額資金,大規(guī)模興建了許多“福利住房”,很好的滿足了市場(chǎng)尤其是低收入階層對(duì)“福利住房”的需求,而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來(lái)自于國(guó)家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收,高福利的國(guó)家,政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

(三)充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國(guó)政府施行的具體措施不同,但均對(duì)從事開發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房?jī)r(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。二是對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。三是對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國(guó)按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過25萬(wàn)美元,就可免稅;如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過50萬(wàn)美元,也可免稅。由于美國(guó)房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過這一限額,這意味著美國(guó)房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

(四)設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系,即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無(wú)償,并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求,但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待,保護(hù)合理的理性需求,增加投機(jī)性需求的交易成本。

從國(guó)際稅收實(shí)踐來(lái)看,當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí),大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家,把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益,征收個(gè)人所得稅或法人稅(公司所得稅),其中美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基,按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制,按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。

(五)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅,以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)欺詐,漏稅等非法行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)稅,是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅,依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)又可分為三種類型:一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動(dòng)產(chǎn)稅;二是只對(duì)土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅,如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅,泰國(guó)的住宅建筑稅等;三是單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅(面積稅)和地價(jià)稅兩種形式,西方多采用地價(jià)稅(主要采用估價(jià)計(jì)稅方法)。除此之外,在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家,一般征收財(cái)產(chǎn)稅,如美國(guó)、英國(guó)、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國(guó),操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)捆在一起,就納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅,計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其中美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅:該稅種主要是針對(duì)占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收,通過對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估,對(duì)其增值額征收,

一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此,以上三種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展,避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn),刺激了交易活動(dòng),這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng),又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置,同時(shí)也打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為和非法交易行為。 二、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn) 從以上國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法,可以總結(jié)出其主要特點(diǎn):一是大多數(shù)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和土地合一征收,適用統(tǒng)一的稅制;二是國(guó)外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn),也包括農(nóng)村;三是大多數(shù)國(guó)家按房屋和土地的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅,評(píng)估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定,相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的一定比例。與此相適應(yīng),大多數(shù)國(guó)家建立了比較完備的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度,按照一定的周期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;四是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者,或者是對(duì)所有者和使用者均課稅;五是在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種,構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。

三、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

(一)充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅,堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。

眾所周知,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于暴利行業(yè),年增長(zhǎng)率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動(dòng),牽動(dòng)著社會(huì)上千家萬(wàn)戶的心,甚至影響了滬深股市的走勢(shì),給股市帶來(lái)了一定的安全隱患。老百姓對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的抱怨,媒體對(duì)房地產(chǎn)泡沫的置疑,專家對(duì)房地產(chǎn)隱患的責(zé)問,使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”,增大稅收對(duì)房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為,我國(guó)改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮:

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并,對(duì)土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅;

2.按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值;

3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍,將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系;

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則,對(duì)第一套自住房免稅,第二套自住房征稅,第三套以上加成征收;

5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種,因此應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。

(二)切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展,同時(shí)制定相關(guān)稅收政策,對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

稅收政策是國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段,是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法,我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來(lái)改革我國(guó)稅收杠桿,支持我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外,由于我國(guó)還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,存在一定的貧富差異,存在相當(dāng)多的低收入者,合理地解決低收入者居住問題是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)老年人購(gòu)房和售房,不僅能完善社會(huì)保障體系,解決老年人的居住問題,使他們可以安度晚年,而且還能有效地增加二手房市場(chǎng)的房源,激活樓市,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

第5篇：財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 利弊分析 實(shí)際情況 可行性

作者簡(jiǎn)介：楊曉鈺，女，1987-11-29，籍貫重慶，所在單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 財(cái)稅學(xué)院

【中圖分類號(hào)】F812 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1004-7069（2009）-04-0086-01

一、什么是物業(yè)稅

所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。

各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國(guó)、美國(guó)、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國(guó)、馬來(lái)西亞等；中國(guó)香港則直接稱“物業(yè)稅”。

物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。

二、開征物業(yè)稅的利弊分析

一般認(rèn)為物業(yè)稅的開征主要有以下一些有利作用：

可以有力的打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。因?yàn)椋飿I(yè)稅的開征實(shí)際是增加了房地產(chǎn)保有階段的成本，這樣一來(lái)那些通過囤積房產(chǎn)來(lái)炒房的人將會(huì)因?yàn)槌钟蟹慨a(chǎn)的升值而付出高額的物業(yè)稅。這樣一來(lái)就可以有效的抑制諸如此類房地產(chǎn)投機(jī)行為。

降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而降低房產(chǎn)價(jià)格。目前，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，開發(fā)商必須一次性支付相當(dāng)于目前房?jī)r(jià)50％的土地出讓金和大部分稅費(fèi)來(lái)向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。這樣一來(lái)在開發(fā)階段房地產(chǎn)商要承擔(dān)高額的開發(fā)費(fèi)用，而這些成本最終以價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了消費(fèi)者，高昂的價(jià)格使許多消費(fèi)者“望房怯步”。開征物業(yè)稅后，將使現(xiàn)有的開發(fā)成本分?jǐn)偟揭院?，從而降低?gòu)房的門檻。

調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距。物業(yè)稅的開征和其他稅種一樣也必定會(huì)考慮到不同人群的具體情況而加以區(qū)別征收。比如對(duì)擁有兩套以上住房的采用高稅率，對(duì)只擁有一套住房的采用減稅或一定期限免稅的政策；對(duì)高檔住房和普通住房，以及對(duì)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)實(shí)行差別稅率等。這些差別稅率都可以在一定程度上起到政府調(diào)節(jié)收入分配的作用。

但是，開征物業(yè)稅也可能帶來(lái)一些不好的效應(yīng)：房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低不一定會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，其差價(jià)很可能被房地產(chǎn)開發(fā)商占有。10％―20％的降價(jià)空間是業(yè)內(nèi)人士測(cè)算出來(lái)的理論空間，但是，實(shí)際上房?jī)r(jià)的下降空間不可能如此明顯。原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。房地產(chǎn)商完全可以通過各種形式的促銷、贈(zèng)禮活動(dòng)以較低的支出獲得較高的差價(jià)。這樣一來(lái)，消費(fèi)者不僅不能因?yàn)槲飿I(yè)稅的開征而買到低價(jià)房產(chǎn)，還要在持有房產(chǎn)期間付出更多的費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低可能會(huì)導(dǎo)致盲目的開發(fā)，最后形成大量的空置房產(chǎn)。由于物業(yè)稅的開征降低了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻，可能造成過度開發(fā)，最終供過于求。

由于所持有房產(chǎn)價(jià)值趨勢(shì)的不確定性，可能會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者“買房易，供房難”的現(xiàn)象。物業(yè)稅的高低是隨著房產(chǎn)價(jià)值的高低而波動(dòng)的，就算消費(fèi)者能買到低價(jià)的房產(chǎn)，但是隨著房產(chǎn)的增值，其持有費(fèi)用也會(huì)增加，這加重了消費(fèi)者的供房負(fù)擔(dān)。

大量的房貸可能釀成信用危機(jī)。一旦房產(chǎn)價(jià)格下降，消費(fèi)者的購(gòu)房需求就會(huì)增加，而不是每一個(gè)消費(fèi)者都能一次性付清購(gòu)房費(fèi)用，因此，大量的消費(fèi)者就會(huì)轉(zhuǎn)向銀行貸款，而持有階段的費(fèi)用增加后，一部分消費(fèi)者可能無(wú)力承受供房的負(fù)擔(dān)，無(wú)法支付銀行貸款，這樣一來(lái)就會(huì)增大放貸銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、關(guān)于開征物業(yè)稅，我國(guó)的實(shí)際情況

我國(guó)地域廣闊，人口眾多，房地產(chǎn)分布不規(guī)律，各地區(qū)的稅務(wù)征管水平參差不齊。而物業(yè)稅的征稅對(duì)象主要是指土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，這樣一來(lái)就需要對(duì)此類不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記和定期的評(píng)估。這在實(shí)踐中是件很復(fù)雜的工作，而對(duì)于征稅范圍的確定也需要做進(jìn)一步的研究。

首先，對(duì)于已經(jīng)在購(gòu)房時(shí)承擔(dān)了各種相關(guān)稅費(fèi)的消費(fèi)者來(lái)說，再對(duì)其征收持有期間的物業(yè)稅就造成了重復(fù)征稅，違背了物業(yè)稅開征的初衷。就算可以給予一定期限的減免，但是貨幣的時(shí)間價(jià)值卻是很難估計(jì)的，這勢(shì)必會(huì)造成目前房產(chǎn)持有者的不滿。

其次，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的技術(shù)水平有限，對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估通常采取抽樣類比的方法，而不考慮是否消費(fèi)者都能以次價(jià)格售出持有房產(chǎn)。這樣一來(lái)，就會(huì)造成評(píng)估誤差帶來(lái)的稅負(fù)不公平。稅基該如何確定，是以財(cái)產(chǎn)稅來(lái)征收還是以贏取租金的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)來(lái)征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1％還是征收3％，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的不同而變化？如何對(duì)于不同的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？這些都是在操作中繞不過的技術(shù)門檻，只要個(gè)人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項(xiàng)難以滿足條件，就會(huì)掀起利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。在我國(guó)目前不成熟的評(píng)估條件下，急于出臺(tái)物業(yè)稅政策根本不能發(fā)揮開征物業(yè)稅的有利作用。

另外，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)，以及房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地增值稅均為地方稅，土地批租出讓金收入也歸地方，物業(yè)稅不同于前者，其稅率高稅基龐大，開征后期收入歸地方還是歸中央或是在地方和中央之間進(jìn)行分配都將是需要解決的問題。

綜上分析，物業(yè)稅雖然是簡(jiǎn)化房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的一個(gè)發(fā)展方向，但是要想發(fā)揮其積極的效應(yīng)還需要做大量的前期工作。在我國(guó)目前的各項(xiàng)條件還不成熟的情況下開征物業(yè)稅是不具有可行性的。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文

作用：稅收調(diào)控經(jīng)濟(jì)行為要求經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體行為的合理化，是把事物之間的聯(lián)系以有序而富有成效的方式結(jié)合起來(lái)，從而取得相對(duì)穩(wěn)定的形式。政府的征稅行為是基于一定的社會(huì)職能、適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)的需要，而不是為了維護(hù)本身的單向利益。因此在調(diào)控經(jīng)濟(jì)過程中遵守的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律而不是單純的從某一級(jí)別個(gè)別的利益偏好而隨意變動(dòng)征稅行為。必須明確的是：盡管征稅寓含著政府的權(quán)利意向，但它也只能是政府的經(jīng)濟(jì)行為而非權(quán)力行為。如果把征稅視為政府的一種權(quán)利職能，必然會(huì)導(dǎo)致政府對(duì)市場(chǎng)的直接干預(yù)，形成市場(chǎng)的混亂，因此必須通過法律的約束，強(qiáng)化政府權(quán)利對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的推動(dòng)功能，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)稅收杠桿的平衡。必要性：第一，可以使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體（生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)行為）合理化。其實(shí)質(zhì)就是市場(chǎng)配置的合理化，減少企業(yè)不規(guī)范行為對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)，因此運(yùn)用稅收杠桿作為導(dǎo)向機(jī)制，規(guī)范企業(yè)嚴(yán)格遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，用市場(chǎng)主體的法人資格進(jìn)行自我規(guī)范，借以制導(dǎo)企業(yè)運(yùn)用按照社會(huì)的軌跡良性運(yùn)行，從而實(shí)現(xiàn)以最少的資源最大限度的提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率；第二，通過財(cái)政擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，可以調(diào)整消費(fèi)者與投資之間的關(guān)系，從而在保證供求平衡的基礎(chǔ)上保持經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)發(fā)展；第三，利用財(cái)政政策發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，可以加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式向環(huán)境友好型轉(zhuǎn)變，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口環(huán)境相協(xié)調(diào)發(fā)展；第四，利用財(cái)政杠桿的傾斜，通過落實(shí)發(fā)展機(jī)制，形成東中西的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展的模式；第五，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)可以加大對(duì)教育、醫(yī)療等社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的投資力度，促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建立，調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)往綜合平衡和穩(wěn)定協(xié)調(diào)的方向發(fā)展；

二、我國(guó)當(dāng)前稅收調(diào)控法律化制度存在的問題

由于我國(guó)至今還處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過渡的階段，還需要有步驟的進(jìn)行改革和完善，因此這就決定了我國(guó)稅收會(huì)在執(zhí)行的過程中會(huì)同某些政策會(huì)產(chǎn)生矛盾:

(一)現(xiàn)行法律體系不健全對(duì)于我國(guó)目前的情況來(lái)說，正是因?yàn)槿鄙賹ｉT的法律法規(guī)，市場(chǎng)不能對(duì)某些相關(guān)的行為進(jìn)行規(guī)范，從而導(dǎo)致了許多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問題的出現(xiàn)，因此制定一部完整的、關(guān)于稅收調(diào)控的法典很有必要。首先，就市場(chǎng)來(lái)說，稅收在被越來(lái)越頻繁的應(yīng)用于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可替代的作用；其次，現(xiàn)行稅法對(duì)于宏觀調(diào)控職能表現(xiàn)不突出，不能從經(jīng)濟(jì)法上真正去解讀稅收；最后，稅收調(diào)控法作為我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)法體系的一個(gè)重要部門法，是國(guó)家加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)立法的必要手段，因此必然會(huì)走向法制化。

(二)現(xiàn)行稅收制度調(diào)節(jié)居民的收入差距乏力，不能滿足居民消費(fèi)需求的增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)以國(guó)民消費(fèi)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)，但就我國(guó)目前的情況來(lái)說，差距過大、稅收分配政策不合理的現(xiàn)狀導(dǎo)致了很多居民收入水平低而缺乏消費(fèi)的能力。其政策不合理主要表現(xiàn)在：首先，我國(guó)現(xiàn)行個(gè)人所得稅實(shí)行的分類制雖簡(jiǎn)單明了，但在當(dāng)前收入來(lái)源多元化、復(fù)雜化的現(xiàn)狀中卻難以體現(xiàn)稅負(fù)公平、合理負(fù)擔(dān)原則，不能全面反映納稅人的能力。例如現(xiàn)在有些實(shí)際收入多的人繳稅的金額卻比收入少的人要少，有失公平。其次，財(cái)產(chǎn)稅征稅面積狹窄，難以有效應(yīng)對(duì)收入結(jié)構(gòu)失衡、財(cái)富集中的形勢(shì)。由于現(xiàn)行稅法的不完善性，我國(guó)目前開征的財(cái)產(chǎn)稅只有房產(chǎn)和車船，而遺產(chǎn)等更巨大的財(cái)產(chǎn)卻沒能納入開征范圍，因此就造成了我國(guó)大量富二代的出現(xiàn)，也使得貧富差距更加顯著。

(三)現(xiàn)行稅收制度很難有效的調(diào)控產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡首先，就我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制來(lái)說，主要還是依賴第二產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)由于當(dāng)前稅收優(yōu)惠政策在促進(jìn)發(fā)展的需要力度不夠，因此造成發(fā)展滯后，并未實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)拉動(dòng)；其次，當(dāng)前稅收政策未能有效的引導(dǎo)社會(huì)各個(gè)方面向農(nóng)業(yè)投資，不利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。表現(xiàn)在：第一，政府財(cái)政支持是我國(guó)目前農(nóng)業(yè)最主要的投資來(lái)源；第二，我國(guó)涉農(nóng)的稅收制度幾乎都集中在農(nóng)產(chǎn)品的種植和農(nóng)業(yè)科技的推廣上，而最主要的農(nóng)產(chǎn)品銷售和養(yǎng)殖業(yè)卻缺乏優(yōu)惠。

三、關(guān)于構(gòu)建和完善我國(guó)財(cái)政稅收調(diào)控法的思考

所謂財(cái)政稅收調(diào)控經(jīng)濟(jì)行為的法制化就是以人民大眾的意志為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)，以稅收決策國(guó)策的規(guī)律進(jìn)行決策，財(cái)政稅收決策者的權(quán)利受到公眾監(jiān)督和法律約束的過程。

(一)制定宏觀調(diào)控基本法社會(huì)主義是法制經(jīng)濟(jì)，必須以法制為準(zhǔn)繩，良好的財(cái)稅法律法規(guī)是控制經(jīng)濟(jì)的前提，而財(cái)政稅收調(diào)控法屬于宏觀法律調(diào)控體系，因此可以通過創(chuàng)建《稅收調(diào)控基本法》來(lái)對(duì)稅收調(diào)控法做出最基本的規(guī)定，如原則、特征、手段等等，通過細(xì)分來(lái)對(duì)稅收調(diào)控體系。但是需要注意的是在制定《稅收調(diào)控基本法》時(shí)，要注意同《稅收基本法》的區(qū)別。要盡量在書中完善稅收調(diào)整法的各稅種法，從而可以加重或減輕經(jīng)濟(jì)主體稅負(fù)，從而起到影響其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的稅收調(diào)控措施。

(二)加大稅收對(duì)分配的調(diào)節(jié)作用，縮小居民差距，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)總體需求首先，納稅人的綜合納稅代替分類稅制，通過一次性對(duì)納稅人的收入綜合進(jìn)行納稅可以更直觀的了解納稅人的納稅能力，從而實(shí)現(xiàn)多收入者多納稅；其次，完善稅收來(lái)源，例如開征遺產(chǎn)稅、社會(huì)保障稅等，發(fā)揮稅收在保障高收入、保障低收入方面的作用。

(三)發(fā)揮稅收在調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的作用首先，要加強(qiáng)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)等密集型產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，例如可以實(shí)行減免稅收等優(yōu)惠政策等，鼓勵(lì)其發(fā)展，從而緩解我國(guó)目前緊張的就業(yè)壓力；其次，充分發(fā)揮稅收優(yōu)惠政策的導(dǎo)向作用?？梢酝ㄟ^將稅收的優(yōu)惠政策范圍擴(kuò)大到農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)能夠促進(jìn)發(fā)展的組織機(jī)構(gòu)給予稅收優(yōu)惠，從而促進(jìn)農(nóng)民組織成立或中小企業(yè)的建立。

(四)以良好監(jiān)督、社會(huì)關(guān)注和信用體系為后盾一方面政府要嚴(yán)格公正的執(zhí)法，另一方面社會(huì)各界也要履行自己的監(jiān)督職能，時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注執(zhí)法者的行動(dòng)，督促執(zhí)法者在執(zhí)行權(quán)利時(shí)能做到公平、公正、公開。同時(shí)，公民個(gè)人也要發(fā)揮主人翁的精神，積極表達(dá)自己的利益訴求。

四、結(jié)束語(yǔ)

第7篇：財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文

如何掌控稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)呢？

要稅收籌劃，不要避稅

依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)，而進(jìn)行稅收籌劃也是納稅人應(yīng)有的權(quán)利。稅收籌劃應(yīng)合法，這是稅收籌劃賴于生存的前提條件。稅收籌劃的合法性，具體包含三個(gè)方面的內(nèi)容：首先，必須符合稅收政策的引導(dǎo)趨勢(shì)，進(jìn)行積極的稅收籌劃，使得企業(yè)在享受有關(guān)稅收優(yōu)惠的同時(shí)，也順應(yīng)了國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的意圖；其次，操作過程注意“度 ”的把握，認(rèn)識(shí)并劃清與偷、逃、騙稅等其他減稅方式之間的界限，堅(jiān)持合法籌劃，防止違法減稅；再次，納稅人開展稅收籌劃，需要具備自我保護(hù)意識(shí)。既然稅收籌劃要在不違法或非違法的前提下進(jìn)行，那么籌劃行為離不合法的距離越遠(yuǎn)越好，這也是納稅人的一種自我保護(hù)意識(shí)。

在操作過程中，要稅收籌劃，不要避稅。

國(guó)家在制定稅法有關(guān)法規(guī)、政策和制度時(shí)，不僅對(duì)納稅人的節(jié)稅有所預(yù)期，而且正是希望通過納稅人的節(jié)稅行為使得全社會(huì)的資源配置與收入分配等符合政府的稅收導(dǎo)向。避稅與稅收籌劃的目的雖然都是為了減輕稅負(fù)負(fù)擔(dān)，但兩者是有根本性的區(qū)別的。

避稅一般是指納稅人利用稅法上的疏漏或稅法規(guī)定的優(yōu)惠辦法，做適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)安排或稅收籌劃，在不違反稅法規(guī)定的前提下，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。避稅雖不違法，只是利用稅法漏洞，但是它是鉆稅法的空子，有悖于國(guó)家的稅收政策導(dǎo)向。

稅收籌劃是完全合法的，是符合政府的立法意圖的。稅收籌劃甚至是稅收政策予以引導(dǎo)與鼓勵(lì)的。舉兩個(gè)不同的例子。一個(gè)例子是說，有一個(gè)人針對(duì)國(guó)家課征酒稅，采取了少喝葡萄酒多喝礦泉水的行動(dòng)。這種稅負(fù)減少是正當(dāng)?shù)?，因?yàn)橄拗骑嬀票緛?lái)就是國(guó)家法律的意旨所在，少喝酒自然少負(fù)擔(dān)稅收。另一個(gè)例子是說，有一個(gè)人針對(duì)國(guó)家課征遺產(chǎn)稅，在生前盡可能地把財(cái)產(chǎn)分割出去。這是不正當(dāng)?shù)谋芏?，因?yàn)楸畴x了政府的政策導(dǎo)向。所以許多國(guó)家在課征遺產(chǎn)稅的同時(shí)兼征贈(zèng)予稅，借以堵塞人們生前分割財(cái)產(chǎn)逃避稅負(fù)的漏洞。

實(shí)踐中對(duì)避稅和稅收籌劃的區(qū)分有時(shí)不像理論上那樣容易，特別是具體到某一種特定行為時(shí)，避稅和稅收籌劃的界限常常難以分清，導(dǎo)致企業(yè)在具體進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，常常自覺或不自覺地利用稅法的漏洞施行一些避稅行為。顯然，企業(yè)實(shí)行“避稅”行為獲得的利益并不是稅收立法者所期望的利益，恰恰相反，它是立法者力求避免的。因此，如果納稅人不能很好地分清避稅與稅收籌劃的區(qū)別，在實(shí)施稅收籌劃時(shí)過了“線”，將會(huì)面臨籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

防止被稅務(wù)機(jī)關(guān)“誤解”

嚴(yán)格意義上的稅收籌劃符合立法者的意圖，是合法的。納稅人依據(jù)法律的要求和規(guī)定展開稅收籌劃。稅收籌劃是納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，其方案的確定與具體的組織實(shí)施，都是由納稅人自己選擇，稅務(wù)機(jī)關(guān)并不介入其中。稅收籌劃方案究竟是不是符合稅法的規(guī)定，是否會(huì)成功，能否給納稅人帶來(lái)稅收上的利益，很大程度上取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人稅收籌劃方法的認(rèn)定。

在這一“認(rèn)定”過程中存在稅務(wù)行政執(zhí)法偏差并非偶然。首先，稅務(wù)法律、法規(guī)的不完善導(dǎo)致稅收政策執(zhí)行的偏差。多數(shù)稅收制度一般只對(duì)有關(guān)稅收的基本面做出相應(yīng)的規(guī)定，具體的稅收條款設(shè)置不完善，無(wú)法涵蓋所有的稅收事項(xiàng)；或者由于客觀情況發(fā)生了變化，稅法尚未根據(jù)變化了的客觀實(shí)際做出相應(yīng)的調(diào)整。其次，稅法對(duì)具體事項(xiàng)常留有一定的彈性空間，在一定的范圍內(nèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有自由裁量權(quán)，客觀上也為稅收政策執(zhí)行偏差提供了可能性；第三，行政執(zhí)法人員的素質(zhì)參差不齊也是導(dǎo)致稅收政策執(zhí)行偏差的一個(gè)不可忽視的因素。所以，企業(yè)開展稅收籌劃經(jīng)常會(huì)遇到來(lái)自一些基層稅務(wù)行政執(zhí)法機(jī)關(guān)的觀念沖突與行為障礙。即使是真正的稅收籌劃行為，結(jié)果也極有可能被稅務(wù)行政執(zhí)法人員視為惡意避稅行為而加以查處。

這就需要加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系，充分了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)征管的特征和具體要求。稅收籌劃人員在正確理解稅收政策的規(guī)定性，正確應(yīng)用財(cái)會(huì)知識(shí)的同時(shí)，要隨時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稅收征管的特點(diǎn)和具體方法。如果不能適應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn)，或者稅收籌劃方案不能得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，就難以體現(xiàn)它應(yīng)有的收益。稅收籌劃是一門綜合性學(xué)科，涉及稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、企業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)管理等多方面知識(shí)，其專業(yè)性相當(dāng)強(qiáng)，需要專業(yè)技能較好的專家來(lái)操作。因此對(duì)于那些綜合性的稅收籌劃，聘請(qǐng)稅收籌劃的專業(yè)人士可以進(jìn)一步降低稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

不能只盯個(gè)別稅種

稅收籌劃必須著眼于企業(yè)整體稅負(fù)的降低，不能只盯在個(gè)別稅種的負(fù)擔(dān)上。國(guó)家對(duì)流轉(zhuǎn)額征流轉(zhuǎn)稅，對(duì)所得額征所得稅，對(duì)財(cái)產(chǎn)要征財(cái)產(chǎn)稅。各個(gè)稅種之間是相互關(guān)聯(lián)的。如果只顧及到某個(gè)稅種籌劃的利益，而忽略其他稅種的稅負(fù)，就會(huì)造成一種稅少繳了，另一種稅可能多繳，致使企業(yè)整體稅負(fù)上升。

稅收籌劃應(yīng)屬于企業(yè)財(cái)務(wù)管理范疇，它的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)所有者財(cái)富最大化。所以在考慮稅收成本降低的同時(shí)，也應(yīng)考慮該稅收籌劃方案的實(shí)施是否引發(fā)其他費(fèi)用的增加或收入的減少。企業(yè)應(yīng)該采取能帶來(lái)絕對(duì)收益的稅收籌劃方案。任何一項(xiàng)籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，納稅人在取得部分稅收利益的同時(shí)，必然會(huì)為該籌劃方案的實(shí)施付出額外的費(fèi)用，以及失去因選擇該籌劃方案放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益。一項(xiàng)成功的稅收籌劃必然是多種稅收籌劃方案的優(yōu)化選擇。如果認(rèn)為稅收負(fù)擔(dān)最少的方案就是最優(yōu)的稅收籌劃方案，追求稅收負(fù)擔(dān)的降低也可能最終導(dǎo)致企業(yè)總體利益的下降，使得稅收籌劃面臨失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

莫忽視延緩繳稅

第8篇：財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅改革；房地產(chǎn)市場(chǎng)；調(diào)控

[中圖分類號(hào)]F810.422；F293.35［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A

[文章編號(hào)] 1673－0461（2008）04－0087－03

基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（70631003）的階段性研究成果。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，但它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的支柱產(chǎn)業(yè)，所以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的全局。但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了一些令人憂慮的問題：商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過快，商品房結(jié)構(gòu)性矛盾加劇，房地產(chǎn)投資規(guī)模偏大，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序較為混亂。基于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已初步顯現(xiàn)的市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，政府有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一定的干預(yù)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回到均衡的軌道，也就是說，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的畸形、失衡現(xiàn)象，在一定程度上是由房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所固有的特性所決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺性市場(chǎng)，一方面，人口的增長(zhǎng)和生活的改善，使得房地產(chǎn)的需求無(wú)限制的增長(zhǎng)；而另一方面，土地作為不可再生資源，使得房地產(chǎn)的供給相對(duì)有限。市場(chǎng)價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，當(dāng)有限的供給遭遇到無(wú)限的需求時(shí)，其結(jié)果必然是推高價(jià)格，更何況，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著盲目性、非理性需求，則更是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮起到了推波助瀾的作用。這主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一方面，在“耕者有其田，居者有其屋”的傳統(tǒng)思想引導(dǎo)下，人們改善生活和擁有資產(chǎn)的愿望極為迫切，往往超過自身積累及收入增長(zhǎng)能力去買“一步到位”的大房子、好房子，在不知不覺中，將“居者有其屋”變成了“居者優(yōu)其屋”，對(duì)利率、租稅、通脹與通縮等對(duì)保有房屋帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，進(jìn)而助長(zhǎng)了房地產(chǎn)需求的盲目性。另一方面，房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性，而城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引發(fā)的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值、增值特性則更是進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)投機(jī)的可能性。目前，社會(huì)上愈]愈烈的所謂指望短期“暴富”而跟風(fēng)投機(jī)“炒房”的風(fēng)氣正是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非理性化的典型例證。

由此可見，政府要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、平穩(wěn)、均衡地發(fā)展，就必須采取科學(xué)、有效、可行的措施，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛假需求”，減少乃至消除房屋閑置面積增加；利用率降低；空置率上升；房?jī)r(jià)暴漲等現(xiàn)象的發(fā)生。這就要求政府不僅要采取金融手段，通過提高房貸利率和首付比例等措施來(lái)增加房地產(chǎn)的交易成本，而且還要采取稅收手段，通過改革、完善房產(chǎn)稅等方式來(lái)提高房地產(chǎn)的保有成本，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求回歸理性。

目前的房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。其特點(diǎn)在于：

1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋。

2.房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房屋和由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房屋均免征房產(chǎn)稅，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用或出租、出借的商品房則應(yīng)按規(guī)定征收。

3.房產(chǎn)稅區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的房屋，按照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2％；對(duì)于出租的房屋，依照房屋租金收入計(jì)算繳納，稅率為12％。

從房產(chǎn)稅的這些特征不難看出，伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和分配機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)格局等多方面因素的變化，房產(chǎn)稅的缺陷和弊端已日漸突出。主要有以下幾點(diǎn)：

1.稅基過窄，征收面不寬?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是在1986年制定開征的。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)商品化程度很低，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚需政府通過“減稅讓利”措施予以刺激，所以房產(chǎn)稅的征收范圍的確立較為狹窄。個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)性房屋和國(guó)家財(cái)政撥款的事業(yè)單位自用房屋也都被排除在課稅范圍之外了。但隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以及制度安排和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，房產(chǎn)稅的征收范圍已不適應(yīng)于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況。這主要表現(xiàn)在：首先，公有房制度的改革使公有房的性質(zhì)發(fā)生了變化。公有房的產(chǎn)權(quán)貨幣化轉(zhuǎn)移或使用權(quán)貨幣化轉(zhuǎn)移，使原來(lái)的公有房已成為或變相成為現(xiàn)在的商品房，不應(yīng)再享受免稅的優(yōu)惠；其次，隨著事業(yè)機(jī)構(gòu)管理體制的改革，不屬于提供社會(huì)公共產(chǎn)品的事業(yè)單位已逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和企業(yè)化。由于其性質(zhì)已屬于企業(yè)，所以也就應(yīng)當(dāng)履行納稅義務(wù)；最后，住房制度的改革使房產(chǎn)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，個(gè)人購(gòu)房比重大幅度上升。對(duì)個(gè)人自用房屋完全免稅，不僅使國(guó)家放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段，違背了稅收的收入、公平和效率原則，而且也使政府喪失了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保社會(huì)、經(jīng)濟(jì)均衡穩(wěn)定發(fā)展的重要工具。

2.計(jì)稅依據(jù)不合理?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，既不能反映級(jí)差收入，又不能體現(xiàn)時(shí)間價(jià)值，所以，這一規(guī)定實(shí)際上是一種靜態(tài)的限制，導(dǎo)致房產(chǎn)稅不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而正常的增長(zhǎng)。因?yàn)榉慨a(chǎn)余值是以過去的經(jīng)濟(jì)狀況和制度安排為依據(jù)確定的，計(jì)算出來(lái)的結(jié)果不可能與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的約束條件相統(tǒng)一。換句話說，房產(chǎn)余值依據(jù)的是歷史成本，并不反映房產(chǎn)目前的市場(chǎng)價(jià)值。一般來(lái)說，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨之上漲。這就意味著，目前對(duì)于房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價(jià)值增值部分，由于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不能有效地發(fā)揮稅收調(diào)控機(jī)制，政府也就不能充分參與房地產(chǎn)價(jià)值增值的分配，而只能任由其流向房地產(chǎn)的實(shí)際保有者。所以，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅仍沿用房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，既違背了稅收的公平原則，也不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。至于房產(chǎn)稅對(duì)出租房屋以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，則更是缺乏科學(xué)性。首先，同一個(gè)房產(chǎn)稅，有兩種計(jì)稅依據(jù)，不僅不夠規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，而且也人為地為偷、避稅提供了“土壤”。其次，房屋租金收入在征收了營(yíng)業(yè)稅后，再課征房產(chǎn)稅，存在著重復(fù)征稅的現(xiàn)象，有悖于“稅不重征”的原則。最后，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的兩種計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定容易導(dǎo)致同一房產(chǎn)僅僅由于自用或出租的經(jīng)濟(jì)行為差異而承擔(dān)不同的稅負(fù)，背離了稅收的公平原則。

3.稅率單一，缺乏彈性?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅采用的是單一、固定的比例稅率，是由中央政府統(tǒng)一制定，全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行的，沒有顧及區(qū)域之間、城市之間的經(jīng)濟(jì)、生活差異，也沒有考慮納稅人貧富的差距和負(fù)擔(dān)能力的差距，更沒有區(qū)分房屋的用途，所以，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅率，剛性有余，而彈性不足，也正因?yàn)槿绱?，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅既無(wú)法調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級(jí)差收入，又不能夠根據(jù)用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控，同時(shí)還違背了稅收的合理負(fù)擔(dān)原則。

很顯然，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的缺陷和弊端在很大程度上阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行合理化起到了逆向調(diào)節(jié)作用，對(duì)社會(huì)公平也產(chǎn)生了背離干擾效應(yīng)。因此，要使房產(chǎn)稅適應(yīng)、符合現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)格局和總體制度安排以及社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)的基本要求，就必須對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行進(jìn)一步的改革和完善。具體來(lái)講，主要有三個(gè)方面：

1.拓寬稅基，擴(kuò)大征收范圍，清理稅收優(yōu)惠。充分發(fā)揮房產(chǎn)稅組織收入，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，公平社會(huì)財(cái)富的作用。原則上，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)除行使國(guó)家行政管理職能的政府機(jī)關(guān)和軍隊(duì)的自用房屋以外的所有房屋課征。但有兩點(diǎn)要特別關(guān)注。首先，在對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)課征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)及時(shí)引入“第一居所”概念。第一居所是指納稅人主要居住的房屋。它與自用房屋的區(qū)別在于，納稅人可以有多處自用房屋，但其主要居住的一處房屋就是第一居所。在房產(chǎn)稅的改革、完善中可以引入這一概念，對(duì)第一居所給予免稅優(yōu)惠，而對(duì)其他居所則予以征稅，并可采用較高稅率，提高房屋保有成本?！暗谝痪铀备拍钣欣谡槍?duì)房屋的消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求的不同而制定差別的稅收政策，進(jìn)而保護(hù)消費(fèi)性需求，抑制投機(jī)性需求。其次，現(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前不征收房產(chǎn)稅，只是對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。這一規(guī)定成了一些不法房地產(chǎn)開發(fā)商囤積居奇，“捂房”“炒樓”的“尚方寶劍”。在房產(chǎn)稅的改革、完善中，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品房設(shè)定免稅空置期限（例如房地產(chǎn)開發(fā)商取得售房許可證后三年內(nèi)），超時(shí)一律征稅。這樣，對(duì)空置的房屋征稅，既可以抑制盲目開發(fā)，避免資源浪費(fèi)，又可以打擊囤積住房，“捂房”“炒樓”行為，迫使房屋所有者把剩余房屋推上市場(chǎng)。如此一來(lái)，便可達(dá)到既降低虛假需求的“旺火”，又增加有效供給的“甘霖”這一“一箭雙雕”之目的。

2.統(tǒng)一、規(guī)范計(jì)稅依據(jù)，建立、健全房產(chǎn)登記、評(píng)估制度，強(qiáng)化房產(chǎn)稅的征收管理，以達(dá)到公平稅負(fù)、充分征收的目的。從國(guó)際房產(chǎn)稅發(fā)展的趨勢(shì)看，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并據(jù)評(píng)估值征收房產(chǎn)稅已經(jīng)成為世界主要國(guó)家的共識(shí)。因此，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一、規(guī)范為房屋的市場(chǎng)價(jià)值，改變目前既有從量計(jì)征又有從價(jià)計(jì)征的雙重征收方法的局面，統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征，且按照房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。按照房產(chǎn)評(píng)估值征稅必然要求根據(jù)市場(chǎng)情況運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行批量評(píng)估。目前世界公認(rèn)的評(píng)估方法主要有三種:成本法、市場(chǎng)比較法和收益法。三種評(píng)估方法各有一定的適用范圍.地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。房屋的市場(chǎng)價(jià)值反映了房產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值。它不僅包括房產(chǎn)的級(jí)差收益，還包括房屋的時(shí)間價(jià)值，因而更具科學(xué)性、合理性。此舉，不僅可以克服現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的缺陷和弊端，而且可以客觀地反映納稅人的房產(chǎn)價(jià)值和納稅人的負(fù)稅能力，還可以有效地避免重復(fù)征稅，同時(shí)，又能推動(dòng)房產(chǎn)稅收入隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而穩(wěn)步增加。

3.賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)，建立、采用地區(qū)差別比例稅率。房產(chǎn)稅雖然屬于地方稅種，但應(yīng)與中央政府的宏觀調(diào)控政策保持一致。在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)。對(duì)于稅基具有相對(duì)獨(dú)立性和明顯地域性的房產(chǎn)稅，在統(tǒng)一基本房產(chǎn)稅收政策的前提下，可以下放部分稅政管理權(quán)限。如中央只負(fù)責(zé)制定房產(chǎn)稅的基本法、規(guī)定各個(gè)稅收要素，而將制定實(shí)施辦法、評(píng)估規(guī)則，調(diào)整稅率(計(jì)稅價(jià)值比例)、評(píng)估周期幅度，選擇減免稅區(qū)域等權(quán)限賦予地方。這不僅有利于維護(hù)中央大的稅政統(tǒng)一，還有利于各地根據(jù)本地實(shí)際情況靈活處理稅收問題，從而促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)事業(yè)的健康快速發(fā)展。鑒于我國(guó)目前客觀存在的區(qū)域之間、城市之間的經(jīng)濟(jì)差別和人口差異，中央政府在房產(chǎn)稅稅率的制定上，應(yīng)建立、采用地區(qū)差別比例稅率，以保持必要的彈性和靈活性。各地政府可依據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，按照房產(chǎn)的地理位置和實(shí)際用途，確定不同的房產(chǎn)稅稅率。由于不同的房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的收益是不同的，所能承受稅負(fù)的能力也是不同的。例如，寫字樓、商場(chǎng)類型的房地產(chǎn)收益較高，承受稅負(fù)的能力較大，而住宅類型的房地產(chǎn)收益 較低，所能承受稅負(fù)的能力自然較小。因此根據(jù)不同房地產(chǎn)的類型設(shè)置不同稅率符合稅收“量能征收”原則。除了可以利用稅率調(diào)節(jié)稅收收入外，還可以利用計(jì)稅價(jià)值比例調(diào)節(jié)。它類似現(xiàn)行房產(chǎn)稅中的“減除比例”，相當(dāng)于給納稅人一定的折扣優(yōu)惠，使納稅人能夠以相對(duì)較平和的心態(tài)接受房產(chǎn)稅改革。賦予地方政府一定的調(diào)整權(quán)限，在規(guī)定的調(diào)整幅度內(nèi)地方政府可以根據(jù)本地的實(shí)際情況選擇恰當(dāng)?shù)亩惵屎陀?jì)稅價(jià)值比例，從而在調(diào)節(jié)房產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生級(jí)差收入的同時(shí)，又能夠根據(jù)實(shí)際用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房產(chǎn)實(shí)施調(diào)控。這樣既保證了中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的權(quán)力，又有利于地方政府因地制宜地制定切實(shí)可行，行之有效的措施。

綜上所述，通過對(duì)房產(chǎn)稅的改革和完善，可以有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氣氛，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序、均衡地發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

[參考文獻(xiàn)]

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The Controlling Effects of House Property Tax Reform to Real Estate Market

Fang Zhong1，Mei Yuhua2

（1.School of Management of Hefei University of technology,Hefei 230009,China; 2.Hefei Local Tax Bureau,Hefei 230001,China）

第9篇：財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的區(qū)別范文

關(guān)鍵詞：德國(guó) 房地產(chǎn)稅制 比較 借鑒

在當(dāng)前全球房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的大環(huán)境下，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)格外引人注目。雖然我國(guó)與德國(guó)在經(jīng)濟(jì)制度上的具體情況有所區(qū)別，但在同為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律方面具有一致性，因此，通過分析高效運(yùn)行的德國(guó)土地房地產(chǎn)稅制，在一定程度上可以為完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革提供有益借鑒。

1 德國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

德國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，其國(guó)民的高收入、高稅收和高福利是其發(fā)達(dá)的主要標(biāo)志，經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)尤其是國(guó)家的財(cái)政收入又是依靠稅收的強(qiáng)制性征收不同的稅種而實(shí)現(xiàn)的。而作為德國(guó)的主要稅種財(cái)產(chǎn)稅，現(xiàn)行包括土地稅、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)交易稅和遺產(chǎn)稅及贈(zèng)與稅。

1.1 土地稅

土地稅屬于直接稅，納稅義務(wù)人規(guī)定為土地所有者，對(duì)所有的土地征稅，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。此稅種名稱雖設(shè)置為“土地稅”，實(shí)際上卻是政府向國(guó)內(nèi)存有地產(chǎn)，即土地及地面建筑物征稅。德國(guó)土地稅執(zhí)行的既包括城鎮(zhèn)內(nèi)也包括農(nóng)村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來(lái)源充裕。同時(shí)，土地稅稅額依據(jù)登記的土地價(jià)值和狀態(tài)予以確定，征稅基礎(chǔ)為每年初按稅收評(píng)估法所確定的征稅標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)土地的成交價(jià)格得出同類土地的納稅價(jià)值，一年一繳。

1.2 房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅也屬于地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。長(zhǎng)期以來(lái)，德國(guó)政府都將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進(jìn)居民擁有住宅所有權(quán)、房產(chǎn)地產(chǎn)一體化，因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時(shí)與其他類型的土地買賣和經(jīng)營(yíng)嚴(yán)格區(qū)別對(duì)待，對(duì)自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產(chǎn)稅，用于出售的房地產(chǎn)要繳納評(píng)估價(jià)值1%～1.5%的房產(chǎn)稅。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)交易稅

不動(dòng)產(chǎn)交易稅為地方稅，相應(yīng)也存有《不動(dòng)產(chǎn)交易稅法》。在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)交易稅以房地產(chǎn)買賣時(shí)的交易價(jià)格為征稅基礎(chǔ)，基本上是按房產(chǎn)價(jià)值的3.5%征收，各個(gè)聯(lián)邦州有所不同。不動(dòng)產(chǎn)交易稅是非常重要的調(diào)節(jié)手段，政府通過此稅種，可以間接加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作成本，壓縮投機(jī)者“低買高賣”的盈利空間。

1.4 遺產(chǎn)稅及贈(zèng)與稅

納稅人為繼承人和受贈(zèng)人，以所繼承或受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)額扣除與之直接相關(guān)的項(xiàng)目后的凈額為課稅對(duì)象，扣除規(guī)定的項(xiàng)目主要包括債務(wù)、喪葬費(fèi)用以及法定的按不同親屬分等規(guī)定的基礎(chǔ)扣除額。再依據(jù)遺產(chǎn)繼承人與被繼承人或贈(zèng)與人與被贈(zèng)予人的親疏關(guān)系實(shí)行不同的全額累進(jìn)稅率征收，最高稅率達(dá)到70%。

德國(guó)為保障居民住房，還采取了相應(yīng)的措施保障國(guó)民住房供應(yīng)。首先，在保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅征收以外，如果不動(dòng)產(chǎn)通過買賣在交易過程中獲得盈利，還要繳納15%的差價(jià)盈利稅。從2009年1月1日起，對(duì)投資者的房租收入需征收25%的資本利得稅。其次，德國(guó)政府鼓通過其自有特殊合作建房機(jī)構(gòu)——住宅合作社，從信貸、土地、稅收等多方面給予支持鼓勵(lì)居民合作建房、自建房，特別是在稅收方面，對(duì)合作社的所得稅、財(cái)產(chǎn)稅等均實(shí)行較低稅率。通過合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應(yīng)體系，打破開發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷。再次，德國(guó)政府對(duì)參加住房?jī)?chǔ)蓄者給予獎(jiǎng)勵(lì)，并根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予適當(dāng)補(bǔ)貼，為每個(gè)家庭提供穩(wěn)定房?jī)r(jià)的稅收保障，增強(qiáng)支付能力。最后，德國(guó)政府對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”，各類房地產(chǎn)價(jià)格由獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估師認(rèn)定，并在各地設(shè)有房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)，這些機(jī)構(gòu)提供的指導(dǎo)價(jià)具有較強(qiáng)的法律效力，所有的地產(chǎn)交易均有義務(wù)參照?qǐng)?zhí)行，使房?jī)r(jià)在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。對(duì)不執(zhí)行者甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

2 根據(jù)德國(guó)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在問題的基本判斷

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系經(jīng)過幾十年來(lái)不斷完善，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置等方面起到了十分重要的作用。但是與經(jīng)驗(yàn)比較完善的德國(guó)相比，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系還是存在一些問題：

2.1 征稅對(duì)象不完整，范圍比較狹窄

首先，房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象過于狹窄，這會(huì)阻礙房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的效果。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅的征稅范圍并沒有涉及農(nóng)村，而是主要面向城市、縣城以及建制鎮(zhèn)。對(duì)于征稅對(duì)象，國(guó)家對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性用房以及國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)用房等免征房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)沒有充分利用的林地、荒山實(shí)行免征城鎮(zhèn)土地使用稅。這樣城鄉(xiāng)稅制沒有統(tǒng)一，對(duì)象也有差異，稅負(fù)公平的原則根本沒有得到體現(xiàn)。

2.2 計(jì)稅依據(jù)設(shè)立得不合理

我國(guó)房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個(gè)征稅標(biāo)準(zhǔn)，如面積、交易價(jià)格、投資總額、評(píng)估價(jià)格等名目都是計(jì)稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅收的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。由于房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入呈反向增長(zhǎng)彈性。在許多區(qū)域的土地交易市場(chǎng)上，土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)太低，減弱了稅收的調(diào)節(jié)能力。

2.3 輕保有、重流轉(zhuǎn)

我國(guó)目前房產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對(duì)城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年·平方米，而對(duì)于非營(yíng)業(yè)性用房免征使用稅。目前我國(guó)還存在一種現(xiàn)象，那就是全國(guó)空置住房數(shù)量正在不斷的增加。2010年國(guó)家電網(wǎng)公司對(duì)全國(guó)六百多個(gè)城市的進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)全國(guó)共有6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些住房足足可以容納2億人居住。海南三亞商品房空置率更是高的離譜，局部地區(qū)達(dá)到90%了左右，這表明了我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)性需求的泛濫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)了沖擊，這也說明我國(guó)對(duì)保有環(huán)節(jié)征收的稅額過低，一直使住房空置率如此之高。而我國(guó)對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達(dá)30%—60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過大，會(huì)嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。

2.4 房地產(chǎn)稅收的目標(biāo)繁多

我國(guó)房地產(chǎn)稅種較多，而每個(gè)房地產(chǎn)稅種具有不同的政策目標(biāo)，且每個(gè)稅種的政策目標(biāo)都專門化，所以導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰，各稅種之間的政策目標(biāo)不協(xié)調(diào)。

除了以上所述問題之外，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制還存在稅費(fèi)不清、稅收征收不公平以及稅收政策不統(tǒng)一等問題。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果。而且，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)課稅稅種在法制上并不健全。

3 借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅收改革的政策建議

3.1 優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系

3.1.1 開通并增加保有階段的稅收

根據(jù)有關(guān)學(xué)者研究，需要依照統(tǒng)一的計(jì)稅依據(jù)，在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅。全部按價(jià)格征收，適度增加經(jīng)營(yíng)性房屋房地產(chǎn)稅收，減少非經(jīng)營(yíng)性房屋房地產(chǎn)稅收，從而促進(jìn)各個(gè)稅收負(fù)擔(dān)的合理分配。與此同時(shí)，配和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，例如實(shí)行居民自住第一套住房免稅政策等。重要的是，如果增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，使得地方政府財(cái)政收入有所增加，那么我們要認(rèn)清其根本目的并不是為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格，而是為了平衡地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)稱的現(xiàn)狀。維護(hù)稅負(fù)公平原則是保有環(huán)節(jié)增稅的首要目的，還可以降低潛在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧。

3.1.2 規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)

一段時(shí)間以來(lái)，社會(huì)各界對(duì)收入分配不均的問題十分的敏感，所得稅作為調(diào)節(jié)收入分配，實(shí)現(xiàn)收入的第二次再分配的手段為人們所熟悉。規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，比如營(yíng)業(yè)稅等，以此促進(jìn)存量資源的重新優(yōu)化配置；降低房屋出租所得收入稅負(fù)，逐漸取消規(guī)定的房屋出租所得12%的房產(chǎn)稅，改征房屋租賃綜合稅。至今為止，僅上海市已經(jīng)出臺(tái)了綜合稅相關(guān)政策。對(duì)租借的私有住房收取的綜合稅為房屋出租所得的5%，對(duì)于轉(zhuǎn)租私有住房所得則減半征收綜合稅。

3.1.3 適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅

當(dāng)前，國(guó)際上許多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為成熟的國(guó)家和地區(qū)都已經(jīng)開始在房地產(chǎn)市場(chǎng)開征物業(yè)稅，我國(guó)也在部分地區(qū)開始試點(diǎn)。物業(yè)稅征收的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定稅款，實(shí)際上是政府以其強(qiáng)制力，對(duì)房地產(chǎn)的所有者或使用者征收的用于補(bǔ)償政府提供公共物品和公共服務(wù)的費(fèi)用.它的征收前提在于納稅人必須有房地產(chǎn)資產(chǎn)，并以資產(chǎn)價(jià)值作為征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)，物業(yè)稅是保證地方財(cái)政穩(wěn)定的關(guān)鍵性因素。

物業(yè)稅是在保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收的稅種，可以合并房產(chǎn)稅等針對(duì)房地產(chǎn)征收的稅費(fèi)，改為征收物業(yè)稅，并使物業(yè)稅征收額度大體與前面合并的稅費(fèi)總額基本相等。這種一次性征收物業(yè)稅的做法，有利于公務(wù)物品和公共服務(wù)的利用程度，有利于充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性來(lái)為百姓創(chuàng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，有利于為本地物業(yè)水平和價(jià)值的提升打下良好基礎(chǔ)，以達(dá)到增加消費(fèi)力的目的。

3.2 完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)

3.2.1 制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅基本法律

目前，我國(guó)稅制不統(tǒng)一，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，對(duì)房地產(chǎn)稅收的征管帶來(lái)了許多不便，容易造成稅源流失，征管不利的后果，這都與我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律不健全有關(guān)。所以要盡快統(tǒng)一稅制，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)適用法律，制定一部涵蓋所有納稅主體，沒有內(nèi)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)外公民區(qū)別的新的房產(chǎn)稅基本法，改善稅制不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，這對(duì)于完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收相關(guān)法律具有重要意義。

3.2.2 規(guī)范房地產(chǎn)稅收法律體系

房地產(chǎn)稅收法律制度的完善，重點(diǎn)在于規(guī)范房地產(chǎn)稅收法律體系，我國(guó)法律體系還很不完善，一種稅收可能涉及幾種法律，而對(duì)于有些稅種還沒有明確的法律說明，所以需要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅相關(guān)的各種規(guī)章制度及暫行條列進(jìn)行整理并適度調(diào)整，最終以法律的形式發(fā)文。總之，我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律體系的具體設(shè)置要充分符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)。

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