公租房建設(shè)管理辦法精選(九篇)
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第1篇：公租房建設(shè)管理辦法范文
關(guān)鍵詞：公共租賃住房；ABS；信用增級(jí)；破產(chǎn)隔離
中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、引言
自2007年我國(guó)住房體系改革以來(lái)，已經(jīng)形成了廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房并行的保障性住房體系，但為了解決人數(shù)眾多的 “夾心層”住房困難，2009年中央政府提出建設(shè)公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“公租房”），作為保障性住房的建設(shè)重點(diǎn)。由于公租房覆蓋范圍更廣，社會(huì)需求更大，建設(shè)任務(wù)也更重，公租房建設(shè)實(shí)行“地方政府負(fù)責(zé)制”，以河南省為例，在《河南省2012年保障性安居工程建設(shè)工作方案》明確提出，2012年全省將開(kāi)工建設(shè)公租房14萬(wàn)套，竣工5.74萬(wàn)套，約占各類保障性住房的1/3，項(xiàng)目計(jì)劃投資168億元。目前，公租房建設(shè)資金主要來(lái)源于中央政府專項(xiàng)撥款、地方政府的財(cái)政撥款以及土地出讓金。公租房“只租不售”，資金沉淀期長(zhǎng)。因而，現(xiàn)有的上述資金來(lái)源滿足不了公租房建設(shè)資金需要的。資金成為制約公租房建設(shè)的瓶頸。如何在政府的主導(dǎo)下，創(chuàng)新融資方式，引入民間資金，成為公租房建設(shè)瓶頸的關(guān)鍵。
ABS，是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐，以項(xiàng)目資產(chǎn)預(yù)計(jì)的未來(lái)收益為保證，通過(guò)在證券市場(chǎng)上發(fā)行債券來(lái)募集資金的證券化融資方式，是資產(chǎn)證券化的高級(jí)階段。ABS的獨(dú)特之處在于，通過(guò)債券信用增級(jí)計(jì)劃，降低債券利率，進(jìn)而降低籌資成本。ABS產(chǎn)生于20世紀(jì)七十年代的美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，九十年代開(kāi)始向全球迅速擴(kuò)展，是項(xiàng)目融資的重大創(chuàng)新之一。隨著ABS的發(fā)展，其在資金成本、資金來(lái)源等方面的優(yōu)勢(shì)愈加突出，如若將ABS融資用于像公租房這樣的大型房地產(chǎn)建設(shè)，調(diào)動(dòng)更多的社會(huì)資金，將會(huì)是解決公租房資金難題的一劑良藥。
二、ABS融資在公租房建設(shè)中的可行性研究
公租房的資產(chǎn)屬性和我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展現(xiàn)狀決定了ABS模式可以用在公租房建設(shè)中。
第一，公租房流動(dòng)性極低。根據(jù)國(guó)際慣例，適用于ABS進(jìn)行融資的資產(chǎn)一般流動(dòng)性較差。通過(guò)證券化，此類資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上流通，進(jìn)而解決資產(chǎn)流動(dòng)性不足的問(wèn)題。而公租房屬于不動(dòng)產(chǎn)，本身流動(dòng)性已經(jīng)較低，且公租房還不能出售，在存續(xù)期內(nèi)只能依靠分期收取租金來(lái)回收成本，因而是流動(dòng)性極低的一類資產(chǎn)。
第二，公租房在整個(gè)資產(chǎn)存續(xù)期都具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠?yàn)橘Y產(chǎn)證券化提供有效的供給，并保證本息的償付。公租房建成后，可以在經(jīng)營(yíng)期間獲得穩(wěn)定的租金收入，再加上政府的租金補(bǔ)貼、稅收減免以及公租房附帶商業(yè)的租金收入，在很大程度上滿足了ABS融資中以項(xiàng)目未來(lái)收益作保證的前提，并實(shí)現(xiàn)本金、利息償付。
第三，公租房項(xiàng)目信用高。公租房屬社會(huì)福利項(xiàng)目，由政府出面擔(dān)保，信用高，可以有效地降低公租房的籌資成本，為成功發(fā)行債券融資提供一定保證。
第四，公租房項(xiàng)目規(guī)模大。隨著住房保障體系改革的深入，國(guó)家對(duì)保障性住房建設(shè)的數(shù)量要求越來(lái)越高，公租房作為保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)，要承擔(dān)一半以上的保障性住房建設(shè)任務(wù)，以河南省洛陽(yáng)市為例，在《洛陽(yáng)市建委明確2012年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)重點(diǎn)工作》中要求2012年開(kāi)工建設(shè)各類保障性住房24，801套，其中，公租房10，560套。公租房建設(shè)規(guī)模大，適用于ABS大型融資。
此外，2012年上半年我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款319.9億元，有良好的社會(huì)資金基礎(chǔ)。在法律制度方面，我國(guó)已經(jīng)制定了一系列如《資產(chǎn)支持證券交易操作規(guī)則》、《信托法》以及《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》等法律和政策來(lái)支持ABS的發(fā)展。在實(shí)踐方面，1997年恒源電廠有限公司（集團(tuán)）通過(guò)ABS在美國(guó)市場(chǎng)成功地發(fā)行了債券。因而，公租房的建設(shè)利用ABS模式融資是可行的。
三、公租房ABS融資模式的構(gòu)建
完整的ABS運(yùn)作流程是：資產(chǎn)原始所有者（發(fā)起人）組合將要證券化的資產(chǎn)，出售給特定目的機(jī)構(gòu)SPV；SPV通過(guò)轉(zhuǎn)移證券化資產(chǎn)，信用評(píng)級(jí)、信用增級(jí)等措施，提高項(xiàng)目的信用等級(jí)后，通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)售債券；SPV以發(fā)行收入向資產(chǎn)原始所有者支付資產(chǎn)價(jià)款；資產(chǎn)管理人（通常為資產(chǎn)原始所有者）將管理資產(chǎn)所得的現(xiàn)金收入通過(guò)SPV按期向投資者還本付息。ABS的實(shí)施主要涉及六個(gè)利益主體：原始所有者、SPV、資產(chǎn)管理人、投資者、承銷團(tuán)、資金保管機(jī)構(gòu)。
資產(chǎn)原始所有者，在公租房ABS的過(guò)程中，資產(chǎn)原始所有者是國(guó)家，由下設(shè)的國(guó)有資產(chǎn)管理公司或其設(shè)立的項(xiàng)目公司（以下統(tǒng)稱項(xiàng)目公司）代表。
SPV，資產(chǎn)原始所有者將資產(chǎn)的未來(lái)收益權(quán)出售給SPV，SPV發(fā)行以此為支持的債券。根據(jù)《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理辦法》，SPV只能是信托投資公司，SPV通過(guò)抵押、擔(dān)保等方式來(lái)增加所發(fā)行債券的信用級(jí)別，進(jìn)而降低融資成本。同時(shí)，SPV對(duì)證券化的資金進(jìn)行破產(chǎn)隔離，將在資產(chǎn)證券化中實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)原始所有者的其他資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。這對(duì)SPV的信用等級(jí)和資金實(shí)力提出了較高的要求。在公租房ABS的過(guò)程中，必須要明確的就是 “資產(chǎn)證券化”的“資產(chǎn)”并非公租房本身，而是其建成后未來(lái)一系列的現(xiàn)金流。SPV購(gòu)買的是收益權(quán)，投資者得以收回投資并獲利的來(lái)源也是公租房及其附屬商業(yè)未來(lái)所能帶來(lái)租金、政府租金補(bǔ)貼等。公租房的所有權(quán)歸屬國(guó)家，這一點(diǎn)沒(méi)有改變。
資產(chǎn)管理者，與資產(chǎn)原始所有者簽訂合同負(fù)責(zé)資產(chǎn)的后續(xù)管理與運(yùn)營(yíng)，與SPV簽訂合同承諾將后續(xù)運(yùn)營(yíng)收入用于償還本息。實(shí)際中資產(chǎn)管理者多為原始權(quán)益人，但是，由于公租房租金的收取、住房的維修、物業(yè)的管理、配套商業(yè)設(shè)施的建設(shè)、維修以及租金收取等工作，非常復(fù)雜，不是政府部門的專長(zhǎng)，因此，在公租房ABS的過(guò)程中，建議引入專業(yè)的物業(yè)管理公司作為資產(chǎn)的管理者，政府制定公租房租住標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、維修標(biāo)準(zhǔn)、配套商業(yè)建設(shè)、維修與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，由專用的物業(yè)管理公司執(zhí)行。
投資者，即ABS證券的購(gòu)買者，可以是自然人或法人。
承銷團(tuán)是受SPV委托，承銷證券發(fā)行的銀行等金融機(jī)構(gòu)組合。由于公租房所需資金數(shù)額巨大，由多家金融機(jī)構(gòu)共同擔(dān)任承銷人，共同分擔(dān)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。選擇有資格、有實(shí)力的公司組成承銷團(tuán)有利于債券的順利發(fā)行。
資金保管機(jī)構(gòu)，SPV還必須委托商業(yè)銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任資金保管機(jī)構(gòu)，公租房及附屬商業(yè)租金的收入、廣告收入、政府租金補(bǔ)貼等凡是由公租房帶來(lái)的后續(xù)收入都要由該機(jī)構(gòu)保管，以保證資金的安全性、資金管理的專業(yè)性。
四、公租房ABS融資模式運(yùn)行保障
1、完善各項(xiàng)法律法規(guī)。ABS融資目前可依據(jù)的專門法規(guī)目前僅有《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》，其相應(yīng)的《信托法》、《稅法》及會(huì)計(jì)制度仍有很大空白。當(dāng)前，ABS融資在我國(guó)尚處于試點(diǎn)階段，未來(lái)要大量推進(jìn)ABS融資，需要完善配套法律法規(guī)，在借鑒國(guó)外成熟立法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情做出調(diào)整，推進(jìn)ABS融資進(jìn)程。
2、建立完善的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)。公租房ABS融資項(xiàng)目是利用公租房未來(lái)的租金等相關(guān)現(xiàn)金流入償還債券本金與利息，如果租金等現(xiàn)金流入不能滿足債務(wù)本息的償還，項(xiàng)目會(huì)發(fā)生償債危機(jī)。因此，在發(fā)行ABS之前，需要對(duì)公租房及配套商業(yè)的市場(chǎng)前景、風(fēng)險(xiǎn)、租金、政府租金補(bǔ)貼的數(shù)量等做嚴(yán)格的估算。但是目前公租房可利用的評(píng)估數(shù)據(jù)，還局限于可行性研究階段中關(guān)于需求量的預(yù)測(cè)及租金的制訂方案，缺乏配套商業(yè)如商鋪、廣告、政府租金補(bǔ)貼等的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與預(yù)測(cè)。未來(lái)公租房建成后實(shí)際租住率與預(yù)測(cè)值的偏差會(huì)造成ABS項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)要成功地把ABS融資用于公租房建設(shè)，首先要做的就是完善經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流、債務(wù)流，這是評(píng)估公租房ABS項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、確定債券發(fā)行價(jià)格的基礎(chǔ)，同時(shí)可以根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)合理安排債券本息償還，以降低風(fēng)險(xiǎn)，控制成本。
3、獨(dú)立、有實(shí)力的SPV。為公租房ABS項(xiàng)目的信用增級(jí)與破產(chǎn)隔離，需要引入獨(dú)立的、有實(shí)力的SPV。這需要解決我國(guó)信托機(jī)構(gòu)發(fā)展孱弱的問(wèn)題。國(guó)家應(yīng)加大對(duì)金融業(yè)的創(chuàng)新鼓勵(lì)，加強(qiáng)民眾多渠道、分散投資的意識(shí)，逐步培養(yǎng)在國(guó)際上具有影響力的信用托管機(jī)構(gòu)。
4、持續(xù)客觀的信用評(píng)價(jià)。在發(fā)行伊始，公租房ABS項(xiàng)目的信用等級(jí)關(guān)系到債券利率、融資成本、發(fā)行價(jià)格等問(wèn)題，較高的信用等級(jí)有利于債券的發(fā)行。進(jìn)入流通階段，債券的信用等級(jí)直接影響債券的市場(chǎng)價(jià)格。但是我國(guó)公租房項(xiàng)目的收支信息并不透明，同時(shí)我國(guó)也欠缺權(quán)威的會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)對(duì)公租房項(xiàng)目做出獨(dú)立、客觀的評(píng)價(jià)。這些問(wèn)題容易導(dǎo)致部分投資者對(duì)評(píng)級(jí)結(jié)果的質(zhì)疑，進(jìn)而影響ABS的吸引力，因此需要建立、健全證券信用評(píng)價(jià)體系。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]侯莉，王佑輝.我國(guó)公共租賃住房社會(huì)資本融資模式研究[D].華中師范大學(xué)，2011.5.
第2篇：公租房建設(shè)管理辦法范文
北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法
北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委經(jīng)過(guò)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，而下發(fā)的《北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法》，并自20xx年12月1日起正式實(shí)施。
門頭溝區(qū)鉛絲廠公租房
據(jù)中國(guó)之聲《央廣新聞》報(bào)道，《北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法》今天正式實(shí)施，那么，這一辦法規(guī)定了哪些人群可以申請(qǐng)公租房？外地人是否可以申請(qǐng)？有哪些條件呢？
據(jù)了解，這個(gè)規(guī)定包含了三類可申請(qǐng)人群。第一類就是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的輪候家庭。第二類申請(qǐng)人是具有北京市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米以下；3口及以下家庭年收入10萬(wàn)元以下、4口及以上家庭年收入13萬(wàn)元以下的家庭。
另外，外省市來(lái)京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明，本人及家庭成員在北京市均無(wú)住房的人員。談到非京籍人員可申請(qǐng)公租房這一點(diǎn)，這次市里沒(méi)有做出統(tǒng)一的規(guī)定，具體申請(qǐng)辦法由各區(qū)縣人民政府制定并公布。
此前，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)此解釋稱，這次把具體標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)限放給各區(qū)縣，主要是因?yàn)楦鲄^(qū)縣的實(shí)際情況不同。比如舊城區(qū)，本身就要疏解人口，那么標(biāo)準(zhǔn)有可能就會(huì)定得高一些。而一些新城由于有產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，要吸引外來(lái)人才，標(biāo)準(zhǔn)有可能就會(huì)寬一些。這樣各自制定標(biāo)準(zhǔn)更為符合實(shí)際需求。所以，具體條件由各區(qū)縣人民政府結(jié)合本區(qū)縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口資源環(huán)境承載力及住房保障能力等實(shí)際情況確定。
據(jù)記者了解，公租房細(xì)則公布后，各區(qū)縣將根據(jù)自身實(shí)際情況，確定外地來(lái)京人員的準(zhǔn)入門檻。在區(qū)縣公布準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)后，外地來(lái)京人員可向工作所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請(qǐng)。
北京市公租房申請(qǐng)條件 北京市規(guī)定，1人申請(qǐng)公租房的，要求申請(qǐng)人取得本市城鎮(zhèn)戶口，年收入10萬(wàn)元及以下，人均住房使用面積15平米及以下。你的戶口如果是城鎮(zhèn)戶口，就可以提出申請(qǐng)。
騰訊財(cái)經(jīng)訊（江波）地產(chǎn)機(jī)構(gòu)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，房?jī)r(jià)上漲城市增至48個(gè)。如果說(shuō)股市喜迎大漲的背后，是無(wú)數(shù)勇敢的散戶努力抬轎的話，那樓市喜迎上漲的背后，則是許多的地方**碎的心。
房?jī)r(jià)下跌，為啥讓地方政府著急呢？
在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，房?jī)r(jià)下跌除了影響地方的財(cái)政收入，同時(shí)還會(huì)引發(fā)其他的并發(fā)癥。比如，開(kāi)發(fā)商降價(jià)之后，可能會(huì)引起前期的客戶的維權(quán)糾紛，甚至房鬧現(xiàn)象，退房或者說(shuō)找
開(kāi)發(fā)商理論等等，甚至?xí)霈F(xiàn)一些社會(huì)**。樓市陷入整體性低迷，它的影響的確是不能夠低估的。事實(shí)上不能否認(rèn)的是，房地產(chǎn)的興衰和地方的經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系，這是一個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度實(shí)際上對(duì)地方來(lái)說(shuō)，的確是影響比較重大。
地方政府的心思，開(kāi)發(fā)商哪能不懂？在20xx年樓市最寒冷的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商“地方政府比我們還著急”的聲音尖銳而正確，在房企眼里，地方政府依賴土地財(cái)政的慣性很難改，只要明白這一點(diǎn)，就知道政府肯定會(huì)出手**。
安徽：鼓勵(lì)農(nóng)民買房
今天新公布樓市**政策的是安徽省。在其出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中，全面取消了樓市限購(gòu)與限價(jià)，并鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)增加個(gè)人住房貸款額度。
而其中最亮眼的，是“鼓勵(lì)農(nóng)民買房”，對(duì)自愿退出宅基地并還耕、還林的農(nóng)民，進(jìn)城購(gòu)買商品住房(含二手住房)的，當(dāng)?shù)卣砂雌渫顺龊戏ㄕ氐拿娣e，給予一次性購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，將在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定就業(yè)且符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。對(duì)在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，實(shí)行靈活的住房公積金繳存政策。
另外，對(duì)于商品住房庫(kù)存量大的城市，安徽各地要停止或減少棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)，將存量商品住房作為棚戶區(qū)改造安置房源。公共租賃住房房源主要通過(guò)市場(chǎng)收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃等方式籌集，戶型可在國(guó)家規(guī)定公共租賃住房建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上適度增減。逐步將住房保障方式由實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉帧?/p>
公租房申請(qǐng)收入證明
1、在寫(xiě)公租房申請(qǐng)收入證明的時(shí)候，中間應(yīng)該寫(xiě)申請(qǐng)公租房人員收入證明，而且字體比正文稍大些，與正文有明顯的區(qū)別即可。
2、寫(xiě)清個(gè)人信息，在文中應(yīng)該寫(xiě)清楚自己的姓名、出生日期、性別、身份證號(hào)碼還要寫(xiě)清自己的居住地址、戶籍地址、工作單位等個(gè)人信息越詳細(xì)越好。
3、重要的一點(diǎn)就是在寫(xiě)單位證明的時(shí)候，內(nèi)容一定要真實(shí)，不可有弄虛作假的現(xiàn)象發(fā)生。如果經(jīng)相關(guān)部門查詢，不符合公租房申請(qǐng)條件的，將在5年內(nèi)不得申請(qǐng)。而且還得負(fù)責(zé)人簽字并讓工資發(fā)放部門蓋章才能有效。
4、寫(xiě)清單位承諾，如：我單位所出具的收入證明，真實(shí)無(wú)誤，如查出有虛假內(nèi)容，愿承擔(dān)一切法律責(zé)任。并讓相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字蓋章。
第3篇：公租房建設(shè)管理辦法范文
關(guān)鍵詞：公租房；租金；成本
中圖分類號(hào)：F29331 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：10085831（2014）01003708
重慶市于2010年大規(guī)模開(kāi)建公租房， 2011年全國(guó)計(jì)劃開(kāi)建1 000萬(wàn)套保障性住房（包括棚戶區(qū)改造）。從2011年2月12日至2月28日重慶市首批公租房接受申請(qǐng)，房源共計(jì)67 330套，審核合格的申請(qǐng)人為22 317人，申請(qǐng)率為33%，申請(qǐng)成功15 281戶，申請(qǐng)成功率為68.2%，首批房源的預(yù)計(jì)入住率為22.6%，該情況顯示公租房在選址、定價(jià)、規(guī)模等方面可能存在一些問(wèn)題。租金作為公租房運(yùn)營(yíng)的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素，由于風(fēng)險(xiǎn)的加速效應(yīng)[1]，全壽命周期的成本對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)具有非常重要的影響。本文從全周期租房成本的角度運(yùn)用理論與實(shí)證相結(jié)合的方法探討公租房的合理定價(jià)問(wèn)題。
一、文獻(xiàn)綜述
[2]借鑒美國(guó)針對(duì)低收入人群的住房政策演化的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出中國(guó)應(yīng)該在合適的時(shí)候適當(dāng)采用租金優(yōu)惠券的形式補(bǔ)貼中低收入者。徐慎慶[3]分析了2010年的一線城市租金暴漲的原因，提出解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的關(guān)鍵在于大力興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。郭玉坤[4]提出在城鎮(zhèn)住房保障制度設(shè)計(jì)中，保障方式應(yīng)以“人頭”補(bǔ)貼為主，根據(jù)情況采取購(gòu)房補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼，同時(shí)給出了住房補(bǔ)貼額的計(jì)算模型。孫鼎等[5]綜述了國(guó)外關(guān)于保障性住房供應(yīng)機(jī)制的相關(guān)研究動(dòng)態(tài)及成果，其中國(guó)外的租賃型住房保障模式有租金補(bǔ)貼、租房折扣、房租管制和低租金住房幾種，為中國(guó)發(fā)展保障性住房提供了有益的建議。趙勝[6]總結(jié)了從1948年以來(lái)的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，給國(guó)家財(cái)政帶來(lái)了沉重負(fù)擔(dān)，造成了人為的“房荒”，影響社會(huì)的公平與正義，滋生干部多占多得的腐敗行為。從文獻(xiàn)中梳理的保障性住房的租
金方面，主要是對(duì)國(guó)外租金模式的總結(jié)和建議，同時(shí)也有部分文獻(xiàn)反省中國(guó)部分公有住房租金偏低的現(xiàn)象。但是國(guó)內(nèi)關(guān)于公租房租金的理論研究才開(kāi)始，公租房租戶在全壽命周期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生多少租住成本并不明晰。目前國(guó)內(nèi)關(guān)于公租房的研究還比較少，關(guān)于租金的探討很少，但是可以搜集到國(guó)內(nèi)外租金水平的相關(guān)資料。
常州市率先在2009年開(kāi)展公租房建設(shè)，按照其管理辦法的規(guī)定 常州市人民政府關(guān)于《常州市市區(qū)公共租賃住房管理辦法》的通知。
家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且無(wú)房的居民均可申請(qǐng)公租房。租金低是常州公租房的一大特點(diǎn)，只有市場(chǎng)租金價(jià)格的30%。2010年的市場(chǎng)租金水平大約在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。
廣州的初步方案中，公租房租金計(jì)劃分為三個(gè)檔次，分別為同地段市場(chǎng)價(jià)的60%、50%和40% 《廣州市公共租賃住房制度實(shí)施辦法（試行）》。
將按住戶收入水平分類收取，目標(biāo)人群主要是城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員。
深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上為2007年棄租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租賃房只租出894套，基于此，新出臺(tái)的《條例》規(guī)定，公共租賃房租金以廉價(jià)為最高原則，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租價(jià)為標(biāo)的再下調(diào)50%。
北京在2010年8月公布的3個(gè)公租房項(xiàng)目的成本測(cè)算租金，每平方米每月高達(dá)二三十元，被媒體戲稱為叫人望而卻步的“公主房”[8]。
香港約有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金僅為同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)的25%。
新加坡建屋發(fā)展局對(duì)組屋的定價(jià)不以成本為考量，建屋發(fā)展局的赤字由政府資金填補(bǔ)，而從政府開(kāi)始撥款計(jì)算至今，累計(jì)的政府補(bǔ)助金總額已達(dá)160多億新元（約合800億元人民幣）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申請(qǐng)租賃一房式（使用面積約33平方米）或者二房式的組屋，政府最低以市場(chǎng)租價(jià)的10%來(lái)收取租金。如果家庭月收入不超過(guò)800新元，一套一房式組屋的每月租價(jià)僅有26至33新元左右。
重慶市公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)是以同地段、同品質(zhì)、同類型普通商品房市場(chǎng)租金的60%為上限。
從全國(guó)各地公租房運(yùn)行的實(shí)際情況來(lái)看，各地租金制定的標(biāo)準(zhǔn)不一，實(shí)施的效果有差異，因而保障性作用的發(fā)揮也各不相同。為探討合理的租金標(biāo)準(zhǔn)，有必要對(duì)租戶在全周期內(nèi)的租房成本進(jìn)行分析。
二、公租房租金成本的理論分析
在如何確定租金的研究領(lǐng)域，中國(guó)學(xué)者已經(jīng)進(jìn)行了相關(guān)研究。張宇[9]針對(duì)政府供給型保障性住房，以區(qū)位因素為定價(jià)依據(jù)，將同心圓城市結(jié)構(gòu)住宅租金測(cè)算模型進(jìn)行拓展，建立擴(kuò)展性多中心城市結(jié)構(gòu)的住宅租金測(cè)度模型。鮑遠(yuǎn)君[10]從影響租金標(biāo)準(zhǔn)制定的因素出發(fā)，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)找出主要的影響因素，在此基礎(chǔ)上建立租金標(biāo)準(zhǔn)的多元回歸模型，以確定廉租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)。這些都是從理論上探討保障性住房的租金測(cè)算，在實(shí)際操作中，按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，房屋租金（含物業(yè)管理費(fèi)）不能超過(guò)家庭收入的30%，超過(guò)這個(gè)比例，則認(rèn)為該家庭住房負(fù)擔(dān)過(guò)重，需要政府進(jìn)行資助。
公租房作為保障性住房其租金定價(jià)是租戶在進(jìn)行租房決策時(shí)考慮的核心問(wèn)題。本文將從全周期成本角度分析租房成本，以此來(lái)分析租金對(duì)租戶的租房決策的影響。
（一）理論假設(shè)
假設(shè)條件一：全周期階段是指租戶從搬遷行為開(kāi)始至搬出公租房的時(shí)間段。
假設(shè)條件二：在市場(chǎng)租賃情況下，租戶總能找到令自己滿意的房屋租住。
租房者從搬遷入住到最后搬出的租房全周期階段，將產(chǎn)生可以量化的搬入成本、租金、物管費(fèi)、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。
（二）公租房租住成本模型構(gòu)建
第4篇：公租房建設(shè)管理辦法范文
公租房即公共租賃住房，是國(guó)家針對(duì)購(gòu)房困難群體設(shè)立的住房保障制度。申請(qǐng)居住公租房的個(gè)人及家庭，通常需要提供經(jīng)濟(jì)困難證明、無(wú)住房證明等資料后，才能依照程序進(jìn)行申請(qǐng)。
法律依據(jù)：
《公共租賃住房管理辦法》第三條
本辦法所稱公共租賃住房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
第5篇：公租房建設(shè)管理辦法范文
關(guān)鍵詞：公租房；租金；成本；社會(huì)平均負(fù)擔(dān)
中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）08－0064－02
由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》于2010年6月12日正式對(duì)外。公共租賃房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不歸個(gè)人所有，而是政府或公共機(jī)構(gòu)所有的，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格向新就業(yè)職工，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體出租的住房。這一人群的特點(diǎn)在于收入水平居于平均工資水平上下，但資金積累不夠，無(wú)法負(fù)擔(dān)購(gòu)買商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障體系中定位于廉租房之上、經(jīng)濟(jì)適用住房和“兩限房”之下。
北京市在推進(jìn)公共租賃房過(guò)程中，創(chuàng)造性地采用了政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多方參與的建設(shè)新模式和新機(jī)制。公租房籌集管理主體以市區(qū)政府為主，主要采取了兩種形式：一是由市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)作為公共租賃住房管理主體，負(fù)責(zé)融資、建設(shè)、收購(gòu)、持有、管理公共租賃住房。這些機(jī)構(gòu)均為政府所屬機(jī)構(gòu)，履行政府職責(zé)管理公共租賃房，工作以服務(wù)為導(dǎo)向而不是以盈利為目的。二是一些經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)經(jīng)批準(zhǔn)可以作為公共租賃房主體，利用自有土地建設(shè)一些公租房，解決本園區(qū)符合條件家庭的住房困難。
公租房作為住房保障體系中的新生事物，其正常運(yùn)行的關(guān)鍵在于租金標(biāo)準(zhǔn)與合理的進(jìn)入/退出機(jī)制。而其進(jìn)入/退出機(jī)制又可通過(guò)租金標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)，因而合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)最為關(guān)鍵。從公租房的出發(fā)點(diǎn)和定位分析，公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)可分別通過(guò)成本法與社會(huì)平均負(fù)擔(dān)法兩種方法來(lái)確定，但其效果與保障力度有所不同。
成本法是目前各地正在使用或計(jì)劃使用的租金確定方法，也是部分已出臺(tái)公租房管理辦法的城市用文件形式予以認(rèn)可的核定辦法，但對(duì)于如何核定成本卻缺乏明確的說(shuō)法與統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。目前，北京市公布的公租房成本租金范圍已引起很大的爭(zhēng)議。公租房建設(shè)成本由幾個(gè)部分組成，分別為土地成本、管理成本、資金成本、稅費(fèi)成本等。在成本核算中，不考慮在土地招、拍、掛中轉(zhuǎn)移到共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的成本，而將該部分視為公租房成本的一部分計(jì)算在內(nèi)。
1.土地成本
土地成本由一級(jí)開(kāi)發(fā)成本與一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)構(gòu)成。區(qū)別于普通商品房，公租房的土地成本中應(yīng)剔除政府在招、拍、掛過(guò)程中形成的土地收益及土地出讓金部分，同時(shí)，應(yīng)明確限制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，并減免承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在此過(guò)程中所繳納的稅費(fèi)。在土地成本上應(yīng)等同于經(jīng)濟(jì)適用房所享受的優(yōu)惠政策。此外，土地成本的降低還應(yīng)通過(guò)合理選址、合理規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)。應(yīng)該注意到的是，公租房作為保障性住房，其選址必須確保交通便利、生活設(shè)施齊全、周邊配套完善，以有效降低入住群體的其他生活支出。因而，在選址、規(guī)劃上不應(yīng)通過(guò)降低生活便利而降低土地成本，而應(yīng)通過(guò)合理提高容積率來(lái)降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀?，通過(guò)適當(dāng)降低舒適度來(lái)平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。
2.建筑成本
建筑成本是必須投入到建筑之中的不可壓縮的成本。但通過(guò)合理的設(shè)計(jì)和技術(shù)的提高，包括內(nèi)部裝修的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；鳂I(yè)，仍可降低一定的建筑成本。
3.管理成本
這里所說(shuō)的管理成本是指在運(yùn)行過(guò)程中所需要投入的經(jīng)營(yíng)管理成本，包括物業(yè)服務(wù)、維修、保養(yǎng)等成本，也包括為管理團(tuán)隊(duì)支付的工資等。管理成本的核算技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)不存在任何問(wèn)題，問(wèn)題在于管理的主體上，即責(zé)任主體（甲方）是政府有關(guān)部門還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，二者存在明顯的不同，也會(huì)帶來(lái)效果的不同。以政府部門作為主體，符合公租房的權(quán)屬關(guān)系和運(yùn)行要求，但有可能會(huì)導(dǎo)致效率的降低和成本的提高。
4.稅費(fèi)成本
特意提到稅費(fèi)成本，是為了強(qiáng)調(diào)作為保障性住房，其本身是社會(huì)福利制度的一部分，是用稅收來(lái)對(duì)社會(huì)財(cái)富效用的重新分配；公租房的建設(shè)與運(yùn)行中均應(yīng)享受稅收優(yōu)惠，甚至于免稅政策，而不應(yīng)將其納入到成本中。
5.資金成本
資金成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中除土地、建筑外，成本組成中的重要組成部分。由于資金成本與資金來(lái)源、資金周期等都有密切關(guān)系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考慮靜態(tài)部分，而把資金成本單獨(dú)計(jì)算。資金成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中靜態(tài)成本的取得、周轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的額外支出。作為保障住房，公租房的資金來(lái)源應(yīng)本著成本最低的考慮。目前，國(guó)家出臺(tái)了利用公積金余額為政策性住房提供資金支持的相關(guān)辦法，但由于規(guī)定回收周期僅為三年，無(wú)法適應(yīng)公租房資金回收所需的十幾、幾十年的需求，無(wú)法解決問(wèn)題。合理的資金來(lái)源應(yīng)為地方債券形式，通過(guò)資本市場(chǎng)籌措長(zhǎng)期資金，從而降低資金成本。這需要出臺(tái)金融政策予以支持。
在成本法確定公租房租金標(biāo)準(zhǔn)中，關(guān)鍵在于政府要從社會(huì)保障性質(zhì)出發(fā)，明確合理的優(yōu)惠政策，真正以惠及民生為目標(biāo)，避免、杜絕開(kāi)發(fā)商或其他群體借公租房漁利。
為簡(jiǎn)易起見(jiàn)，可通過(guò)與市場(chǎng)上相似區(qū)位、相似條件租賃性住房的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比來(lái)確定成本范圍。但須注意的是，應(yīng)從市場(chǎng)租金中將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、土地出讓金、政府土地收益、出租稅收等因素扣除后作為成本租金的參照標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該看到的是，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)的不完善，以對(duì)比方式來(lái)分析成本范圍還存在很大的困難，特別是由于開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的不透明和租賃稅收的缺失。
與成本法相比，社會(huì)平均負(fù)擔(dān)法更體現(xiàn)社會(huì)保障性質(zhì)，并可以動(dòng)態(tài)調(diào)整，上限可與市場(chǎng)接軌，下限可與廉租房銜接。平均負(fù)擔(dān)法通過(guò)核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不計(jì)住房類消費(fèi)）之后剩余部分為基數(shù)，以社會(huì)平均消費(fèi)中房租消費(fèi)占收入的百分比為因子，計(jì)算保障住房中的個(gè)人可負(fù)擔(dān)部分，并作為租金標(biāo)準(zhǔn)。
1.家庭年收入。家庭年收入以上一年度為核算基礎(chǔ)。除常用的工資收入、勞務(wù)收入等之外，考慮到家庭資產(chǎn)因素，比如，現(xiàn)有住房、汽車、存款等資產(chǎn)差別，應(yīng)將資產(chǎn)以貨幣量化后，按社會(huì)平均資產(chǎn)收益率計(jì)入到家庭年收入水平中。
2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可參考統(tǒng)計(jì)部門的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中分析，獲取一個(gè)固定的貨幣量而不是百分比?？紤]到公租房的保障性質(zhì)，在分析中應(yīng)適當(dāng)剔除高收入群體消費(fèi)對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的拉動(dòng)作用。
3.房租、收入比。房租收入比在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn)，另一個(gè)來(lái)源也可以考慮CPI 數(shù)據(jù)構(gòu)成中的房租占其他生活品份額的比例來(lái)確定房租支出比。
合理確定以上參數(shù)后，公租房租金中的個(gè)人負(fù)擔(dān)部分就可以得出：如其結(jié)果達(dá)到或超過(guò)市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，則表明不符合條件或應(yīng)退出公租房體系；如其負(fù)擔(dān)部分不足成本租金，則應(yīng)以福利方式予以補(bǔ)貼，如租金返還。
平均負(fù)擔(dān)法的困難在于收入水平的核定，特別是與準(zhǔn)入/退出機(jī)制結(jié)合后的動(dòng)態(tài)核定，需要有專業(yè)的部門來(lái)完成這項(xiàng)工作，并需要與稅收、銀行等部門的密切配合，輔之以完善的信用體系來(lái)保障運(yùn)行效果。但與成本法相比，平均負(fù)擔(dān)法更體現(xiàn)了保障性住房的福利保障特點(diǎn)，更有利于公開(kāi)、公平、公正。并且，對(duì)于公租房的合理使用、運(yùn)轉(zhuǎn)具有很大優(yōu)勢(shì)。
在目前的情況下，首先應(yīng)該嚴(yán)格控制公共租賃住房土地獲取費(fèi)用、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，為公共租賃住房提供長(zhǎng)期低成本融資支持，加大公共租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免力度，為在土地征收和拆遷安置補(bǔ)償難度大、成本高的區(qū)域建設(shè)的公共租賃住房提供必要的財(cái)政補(bǔ)貼，以降低公共租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的綜合成本。公租房定價(jià)的科學(xué)與否，是決定公租房制度成敗與社會(huì)評(píng)價(jià)好壞的關(guān)鍵因素。無(wú)論是使用成本法還是平均負(fù)擔(dān)法，關(guān)鍵還要看政府有關(guān)部門的定位與執(zhí)行能力。對(duì)于保障住房，政府部門不是仲裁者，而是當(dāng)事人，是行為的主體，必須切實(shí)承擔(dān)起相應(yīng)責(zé)任，并用強(qiáng)大的執(zhí)行力履行責(zé)任，才能真正達(dá)到保障的目標(biāo)。
Analysis of the rent of the house renting for the public
FENG Hui
(Real estate management section,Qinghua university,Beijing 1000084,China)
第6篇：公租房建設(shè)管理辦法范文
1.1公租房信托融資模式分析目前我國(guó)公租房REITs的發(fā)展尚處于探索階段。公租房REITs本質(zhì)上是公私合作伙伴關(guān)系的一種形式，通過(guò)基金管理公司與地方政府達(dá)成協(xié)議，將公租房、部分商業(yè)資產(chǎn)打成一個(gè)資產(chǎn)包，向社會(huì)公眾或特定投資者發(fā)行REITs份額募集資金，將民間資本以信托投資基金的形式投入政府提供的公租房公共服務(wù)領(lǐng)域[6]。運(yùn)作流程如圖1。1）由信托公司發(fā)起和管理REITs基金，并向廣大投資者發(fā)放收益憑證。2）廣大投資者購(gòu)買公租房REITs基金，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。3）公租房委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式尋找專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設(shè)落實(shí)新建公租房房源；或委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)收購(gòu)、改造的公租房進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。4）將新建、收購(gòu)和改造的公租房交給公租房資產(chǎn)管理公司進(jìn)行日常的運(yùn)營(yíng)和管理。5）公租房委員會(huì)對(duì)申請(qǐng)租住公租房的家庭或者個(gè)人進(jìn)行審核，并負(fù)責(zé)計(jì)劃一段時(shí)間內(nèi)公租房的建設(shè)規(guī)模。6）由公租房資產(chǎn)管理公司收取租金，并將租金及政府補(bǔ)貼交給基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行保管。7）由中國(guó)證監(jiān)會(huì)及銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行公租房REITs全面監(jiān)督。
1.2公租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系構(gòu)建近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)信托融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估進(jìn)行了大量的研究。董良峰提出廉租房REITs面臨的內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn)[7]；丁鑠總結(jié)房地產(chǎn)投資信托的投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：環(huán)境、政策、資本市場(chǎng)、利率、法律、流動(dòng)性和通貨膨脹等風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理、道德、委托、投資等風(fēng)險(xiǎn)[8]。本文在綜合分析REITs風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合公租房運(yùn)作過(guò)程的具體特點(diǎn)，系統(tǒng)性地對(duì)我國(guó)公租房信托融資模式的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，將主要風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)為以下七個(gè)方面。
1.2.1法律風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)信托融資的法律主要有《信托法》、《信托公司管理辦法》、《證券法》以及銀監(jiān)會(huì)部分文件，但普通信托模式和REITs在投資對(duì)象和資產(chǎn)處理等方面有很大區(qū)別。法律體系不完善和法律的修改變更極易給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.2政策風(fēng)險(xiǎn)指由于中央或地方政府的政策如國(guó)家的財(cái)政政策、貨幣政策、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策等發(fā)生變化對(duì)公租房信托融資可能帶來(lái)的影響。REITs作為一種全新的融資工具，從試點(diǎn)到運(yùn)作，政策的出臺(tái)是一個(gè)探索性過(guò)程，存在很大風(fēng)險(xiǎn)，并且地方政府的補(bǔ)貼是否到位和審批延誤都會(huì)給公租房的收益帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。并且房地產(chǎn)行業(yè)和資本市場(chǎng)的變化也會(huì)引起REITs的波動(dòng)。
1.2.4管理風(fēng)險(xiǎn)REITs在我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式，在管理過(guò)程中，面臨著專業(yè)人才匱乏等問(wèn)題，并且在運(yùn)作過(guò)程中，由于委托關(guān)系的存在，雙方的經(jīng)營(yíng)權(quán)與所有權(quán)分離，且信息不對(duì)稱，從而產(chǎn)生委托—風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.5建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的選擇決定后期的收益。項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)完工將會(huì)造成不能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流支付各種費(fèi)用和還款利息，導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加等風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.6運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)目前我國(guó)公租房租售情況會(huì)給公租房REITs的收益帶來(lái)一定的影響。由于運(yùn)營(yíng)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致公租房運(yùn)營(yíng)效率低下，并且后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本的增加也會(huì)給公租房的收益帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.7收益風(fēng)險(xiǎn)公租房的租金比較低，主要依靠政府補(bǔ)貼，先租后售模式不夠成熟。所以公租房的租金定價(jià)和政府補(bǔ)貼額度都會(huì)影響公租房REITs收益。由于公租房的產(chǎn)權(quán)及退出機(jī)制沒(méi)有完善，REITs在運(yùn)作過(guò)程中還會(huì)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在上述分析基礎(chǔ)上建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1。
2構(gòu)建評(píng)價(jià)模型
影響公租房信托融資模式的風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多變，所以專家評(píng)判存在一定灰度。本文提出運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)合灰色聚類分析的方法，評(píng)價(jià)公租房信托融資的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)分析，為風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)（影響因素）賦予權(quán)重系數(shù)，利用白化權(quán)函數(shù)，進(jìn)行灰色評(píng)估。將灰色聚類分析得到的聚類系數(shù)矩陣，進(jìn)行模糊評(píng)價(jià)。將模糊評(píng)價(jià)與灰色分析方法相結(jié)合，分析公租房信托融資的風(fēng)險(xiǎn)。其分析過(guò)程如下：
2.1確定公租房風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)集與評(píng)語(yǔ)集1）確定公租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)集，U=（U1，U2，……，Un），U是公租房信托融資過(guò)程中面臨的法律、政策、市場(chǎng)、管理、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和收益等風(fēng)險(xiǎn)。2）確定公租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)語(yǔ)集，V=（V1，V2，V3）。指公租房信托融資的風(fēng)險(xiǎn)分為低等、中等、高等三個(gè)等級(jí)。
2.2計(jì)算公租房信托融資各風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重基于AHP法確定各風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，因素權(quán)重向量為W=[u1，u2，…，ui，…，un]，指標(biāo)層的權(quán)重為[ui1，ui2，……，uin]。
2.3公租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣的確定
2.3.1確定評(píng)價(jià)準(zhǔn)則
2.3.2確定評(píng)價(jià)矩陣基于表2的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，由專家評(píng)價(jià)各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，得出綜合評(píng)價(jià)向量，D=（di1，di2，…，dir）。
2.3.3確定評(píng)價(jià)灰類首先要確定灰類的等級(jí)數(shù)、灰數(shù)，并建立白化權(quán)函數(shù)?；覕?shù)在灰色系統(tǒng)理論中對(duì)應(yīng)的是一個(gè)區(qū)間，是一個(gè)動(dòng)態(tài)范圍?；覕?shù)不同，白化數(shù)所對(duì)應(yīng)的關(guān)聯(lián)程度也不同，用fjk（dij）表示。根據(jù)評(píng)價(jià)等級(jí)、評(píng)語(yǔ)集，通過(guò)定性分析確定灰類，建立白化權(quán)函數(shù)，如表3。
2.3.4構(gòu)造模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣分別計(jì)算dij屬于f1（dij）、f2（dij）、f3（dij）的灰色統(tǒng)計(jì)量[9]，并通過(guò)歸一化處理，得出因素i指標(biāo)j風(fēng)險(xiǎn)（低，中，高）的模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣R：通過(guò)對(duì)R進(jìn)行模糊矩陣評(píng)價(jià)，得出系統(tǒng)的模糊評(píng)價(jià)矩陣B[9]根據(jù)最大隸屬度原則，可以得出結(jié)論：當(dāng)B1=max[B1，B2，B3]時(shí)，說(shuō)明此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較低，比較適合采用信托模式融資。當(dāng)B2=max[B1，B2，B3]時(shí)，說(shuō)明此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中等，可以采用信托模式融資。當(dāng)B3=max[B1，B2，B3]時(shí)，說(shuō)明此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很高，不適合采用信托模式融資。
3實(shí)例應(yīng)用
本文以西安市某待建公租房項(xiàng)目為例，介紹信托融資風(fēng)險(xiǎn)的分析與評(píng)價(jià)過(guò)程。該公租房建設(shè)項(xiàng)目位于西安市未央?yún)^(qū)，設(shè)有兩個(gè)單層高地下停車庫(kù)，占地面積約為109600平方米，總建筑面積約697831平方米，包括：12幢32層住宅樓，9幢33層住宅樓、商業(yè)樓、會(huì)所、幼兒園，項(xiàng)目由西安市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一公司投資建設(shè)，建成后，可入住戶數(shù)10508戶。
3.1確定風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系和評(píng)語(yǔ)集風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如表1所示，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)語(yǔ)集V=（V1，V2，V3）。
3.2計(jì)算公租房信托融資各風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重首先邀請(qǐng)10位具有房地產(chǎn)信托管理經(jīng)驗(yàn)的專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（表1）中的各風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行打分，確定各級(jí)判斷矩陣，利用AHP方法，確定風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重。
3.3確定評(píng)價(jià)矩陣1）確定評(píng)價(jià)準(zhǔn)則如表2所示。2）請(qǐng)10位專家，按照表2的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，在（0，1）范圍內(nèi)進(jìn)行打分，得出綜合評(píng)價(jià)向量。3）建立白化權(quán)函數(shù)，如表3所示。4）構(gòu)造模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣。利用表3中的白化權(quán)函數(shù)，計(jì)算各指標(biāo)的灰色統(tǒng)計(jì)量，并通過(guò)歸一化處理，得到模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣R，計(jì)算評(píng)價(jià)結(jié)果[9]。根據(jù)最大隸屬度原則可判斷此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)為中等。因此，本項(xiàng)目采用信托融資較為合適。同時(shí)可以得出，該公租房項(xiàng)目信托融資面臨風(fēng)險(xiǎn)因素由大到小依次是：政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、收益風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。
4政策建議
由于REITs在我國(guó)起步較晚，目前在公租房建設(shè)中引入REITs尚面臨相關(guān)法律法規(guī)缺位、信息披露不到位、缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員等障礙，所以需要完善以下政策。
4.1完善針對(duì)REITs的相關(guān)法律法規(guī)首先需要完善公租房REITs的發(fā)起設(shè)立、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、收入分配等法律法規(guī)。其次規(guī)范管理措施，明確信托投資關(guān)系中各主體的權(quán)利、義務(wù)。
4.2明確稅收優(yōu)惠政策首先健全相關(guān)稅收體系，明確稅收減免政策，避免重復(fù)征稅。明確在發(fā)行、交易及派息過(guò)程中如何征稅，對(duì)個(gè)人、機(jī)構(gòu)投資者、基金公司如何征稅。其次，明確公租房REITs產(chǎn)品利息收入免征所得稅。REITs存續(xù)期間，免征租金收入的相關(guān)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。
4.3加強(qiáng)信息披露和監(jiān)管制度目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)不規(guī)范，信息不對(duì)稱，使我國(guó)公租房建設(shè)同REITs接軌存在一定缺口，制約公租房REITs的發(fā)展。為此應(yīng)建立以證監(jiān)會(huì)為主與中國(guó)銀行、銀監(jiān)會(huì)等緊密合作的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，嚴(yán)密監(jiān)管公租房REITs的管理與信息披露，并且完善信托登記制度。
4.4加強(qiáng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才的培養(yǎng)由于國(guó)內(nèi)REITs起步較晚，專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才非常缺乏。建議加快REITs的組織建設(shè)，建立由商業(yè)銀行、證券公司、信托投資公司、房地產(chǎn)管理公司等組成的多元化投資機(jī)構(gòu)體系。加強(qiáng)REITs所需的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)人才的培養(yǎng)。
5結(jié)語(yǔ)
第7篇：公租房建設(shè)管理辦法范文
【關(guān)鍵詞】公共租賃房；政府責(zé)任缺失；矯正研究
一、公共租賃房發(fā)展現(xiàn)狀
“積極發(fā)展公共租賃住房”，是總理在2009年兩會(huì)政府工作報(bào)告中首次提出的。公共租賃住房是投資者（政府、企業(yè)或社會(huì)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)等）持有房源，以低于市場(chǎng)租金的方式租給特定人群的一種保障性住房[1]。2010年6月12日，中央七部委（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)）聯(lián)合了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，公共租賃住房正式成為我國(guó)住房保障體系的一個(gè)重要組成部分。公共租賃住房和福利分配下的低房租公房有區(qū)別，也與企業(yè)的職工宿舍不同，具有社會(huì)屬性。雖然與廉租住房相類似，但保障的范圍更加廣泛。狹義的公共租賃住房保障對(duì)象包括城市中低收入家庭或下夾心層、引進(jìn)人才、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等。廣義的公共租賃住房保障對(duì)象涵蓋所有沒(méi)有能力或者暫時(shí)不愿購(gòu)買住房的中低收入家庭，包括廉租房保障對(duì)象、夾心層、引進(jìn)人才、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員[2]。從支付能力看又分為上夾心層、下夾心層。上夾心層是指不符合經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)條件，又買不起商品房的城市中低收入家庭；下夾心層是指不符合廉租房準(zhǔn)入條件，又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的城市低收入群體[3]。公共租賃住房的租金水平比廉租房要高，但又低于商品房。如圖1：
在我國(guó)現(xiàn)有的住房保障體系中，公共租賃住房只租不賣，其產(chǎn)權(quán)歸屬為政府或者相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有，而其他以銷售為主的保障性住房產(chǎn)權(quán)可以歸個(gè)人或集體所有。公共租賃房的目的在于改善低收入家庭群體的住房困難情況，以低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能承受得起的價(jià)格出租，有嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出機(jī)制。公共租賃房的保障對(duì)象以城鎮(zhèn)中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工、新畢業(yè)的大學(xué)生等特殊群體。其發(fā)展方向是進(jìn)一步擴(kuò)大保障范圍，將城市各類夾心層家庭群體和城市外來(lái)務(wù)工農(nóng)民工納入保障房保障體系[4]。
目前，公共租賃住房正處于起步階段，政府相繼出臺(tái)了一些政策措施，以加大對(duì)公租房建設(shè)的支持和監(jiān)管力度。北京市2009年開(kāi)始了公租房建設(shè)，當(dāng)年開(kāi)工建設(shè)的公租房約有8000套，面積控制在60平方米內(nèi)，租金低于市場(chǎng)價(jià)的20%左右；重慶市規(guī)劃未來(lái)十年將建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公租房，并要求3年內(nèi)完成2000萬(wàn)平方米的建設(shè)任務(wù)；成都規(guī)劃未來(lái)公租房的保障對(duì)象為三類人群，即符合條件的中等偏下收入無(wú)房家庭、單身無(wú)房職工、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員。地方政府在發(fā)展公租房的過(guò)程中不斷總結(jié)，得到了許多有效經(jīng)驗(yàn)，如利用公積金閑置資金對(duì)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的減免稅政策進(jìn)行優(yōu)惠；對(duì)準(zhǔn)入退出體系進(jìn)行優(yōu)化；對(duì)公共租賃住房建設(shè)中的監(jiān)督機(jī)制和問(wèn)責(zé)機(jī)制等方面進(jìn)行規(guī)范；建立政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化投融資和建設(shè)機(jī)制，建立健全公共租賃住房建設(shè)的法律制度等。
二、公共租賃住房發(fā)展困境
由于我國(guó)公共租賃房發(fā)展尚在起步階段，在這個(gè)過(guò)程中難免會(huì)面臨一些困境，突出表現(xiàn)在以下方面：
1、法律制度缺乏統(tǒng)一性及穩(wěn)定性
公共租賃房市場(chǎng)法律體系不健全，缺乏頂層設(shè)計(jì)。目前在我國(guó)，雖然各個(gè)城市相繼出臺(tái)了有關(guān)公共租賃房的管理辦法，但這些規(guī)定還缺乏國(guó)家層面的統(tǒng)一法律指導(dǎo)（如正在醞釀中的《住房保障法》），在公共租賃房的發(fā)展目標(biāo)、功能定位、在保障性住房體系中應(yīng)發(fā)揮的作用和與其他保障性住房之間的關(guān)系尚不明確。自2007年深圳試點(diǎn)公共租賃住房至2010年北京、上海、深圳等地相繼出臺(tái)公共租賃住房管理辦法，對(duì)公共租賃住房的涵蓋范圍和實(shí)施細(xì)則則大相徑庭[5]。
住建部于2010年6月8日出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)發(fā)展公共租賃房的基本原則、租賃管理、房源籌集、政策支持和監(jiān)督管理等方面都做了規(guī)定，各地也先后出臺(tái)《公共租賃住房管理辦法》（試行），如廈門市政府2011年3月29日就在福建省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快公共租賃住房建設(shè)的意見(jiàn)》和省住房部和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《福建省公共租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了《廈門市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快公共租賃住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》。全國(guó)各地公共租賃房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異也比較大，有些城市將非戶籍人員排斥在公共租賃房保障對(duì)象之外，有些城市卻沒(méi)有對(duì)戶籍進(jìn)行嚴(yán)格限制，租金標(biāo)準(zhǔn)上采用分級(jí)制機(jī)制的城市并不多，并且在分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的合理性有待進(jìn)一步論證，因而已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)管理辦法的各地政府應(yīng)結(jié)合公共租賃住房實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題不斷改進(jìn)。
2、資金投入比例較低
在公共租賃住房的建設(shè)資金籌集上，中央政府會(huì)以適當(dāng)方式給予補(bǔ)助，各地方政府通過(guò)直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助和貸款貼息等方式進(jìn)行投入。盡管規(guī)定了政府投資建設(shè)公共租賃住房的資金來(lái)源主要包括財(cái)政安排的資金、住房公積金中安排用于公共租賃住房建設(shè)的資金和金融機(jī)構(gòu)貸款等，但對(duì)于投入力度和保障程度沒(méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定，因此，政策缺乏執(zhí)行力，存在資金短缺、房源供給嚴(yán)重不足的問(wèn)題并不奇怪。如廈門市保障性住房規(guī)劃規(guī)定，在未來(lái)幾年時(shí)間里，為解決夾心層住房困難家庭的住房問(wèn)題，廈門將投入資金136億元、建設(shè)約四萬(wàn)五千套公共租賃房供困難群體居住。雖然鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)力量投資經(jīng)營(yíng)公共租賃住房已成共識(shí)，對(duì)于社會(huì)力量投資公共租賃住房建設(shè)用地一般可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式進(jìn)行有償使用，但是由于面臨著資金短缺、前期直接投入大、投資周期長(zhǎng)、回報(bào)率低、社會(huì)資本不愿加入、資金來(lái)源渠道不明等方面的問(wèn)題，住房建設(shè)保障計(jì)劃難以真正落實(shí)到位[6]。因此，在具體的融資方案沒(méi)有出臺(tái)之前，資金問(wèn)題仍然是公共租賃住房面臨的尷尬難題。
3、政府監(jiān)管不到位
由于缺乏完善的監(jiān)管體系，在公共租賃房租金如何確定、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)如何審核、如何監(jiān)管等問(wèn)題上，都缺乏行之有效的措施。雖然政府對(duì)公共租賃房的租金進(jìn)行補(bǔ)貼，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的趨利性和成本因素的限制，公共租賃房房租要維持在一定的水平上。公共租賃房的供不應(yīng)求會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象，反而損害了低收入階層的利益。公共租賃住房的主要對(duì)象是“夾心層”和外來(lái)務(wù)工人員，是民生工程，因此要盡可能體現(xiàn)其意義和價(jià)值，將初衷落實(shí)到位，從源頭上防止權(quán)力尋租現(xiàn)象和腐敗的監(jiān)管體系，避免走經(jīng)濟(jì)適用房的老路。
4、準(zhǔn)入和退出機(jī)制不健全
由于公共租賃房租金低廉，申請(qǐng)家庭較多，為有效避免“搭便車”現(xiàn)象，申請(qǐng)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)結(jié)合不同的市場(chǎng)和居民收入水平制定，使迫切需要公共租賃房的家庭能夠得到住房。公共租賃住房要采取動(dòng)態(tài)的退出機(jī)制，監(jiān)管部門要采用定期考察的形式，對(duì)公共租賃現(xiàn)有租戶家庭進(jìn)行收入調(diào)查，對(duì)不符合條件的家庭引入退出機(jī)制，如停發(fā)其住房補(bǔ)貼等[7]。
公共租賃房租戶在不符合相關(guān)條件后很難會(huì)主動(dòng)退出，住戶會(huì)利用各種手段躲避審查，從而繼續(xù)適用住房。為了將公共租賃房配給到真正有需要的困難家庭，避免出現(xiàn)不合條件的家庭搭便車現(xiàn)象，保證符合準(zhǔn)入條件的最低收入家庭有房可住，就要對(duì)公共租賃房實(shí)行有進(jìn)有出的政策，進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)的進(jìn)入與退出機(jī)制，而不僅僅是停留在口號(hào)上。
三、公共租賃房建設(shè)中政府責(zé)任缺失的成因
1、政府價(jià)值取向錯(cuò)位
一方面，與商品房市場(chǎng)相比，保障性住房的投入大、產(chǎn)出少，這使得地方政府在推動(dòng)住房保障的問(wèn)題上存在著較大顧慮。因此，地方政府在推進(jìn)公共租賃房建設(shè)的積極性并不高。雖然每年我國(guó)都有巨額的財(cái)政預(yù)算投入到保障性住房的建設(shè)當(dāng)中，但資金投入和項(xiàng)目完成情況卻并非十分理想，公租房同樣面臨這種問(wèn)題。另一方面，土地成本也是約束各地政府積極性的一個(gè)重要原因，相比劃撥土地建保障性住房，地方政府更愿意將土地以“招拍掛”形式賣出，我國(guó)的保障房建設(shè)長(zhǎng)期以來(lái)延續(xù)“自上而下”的模式，即政府將保障房指標(biāo)層層拆解，下分到各個(gè)市縣，沒(méi)有考慮到地方的實(shí)際情況，這也是地方積極性不高的原因[8]。
2、政府角色定位混亂
當(dāng)代政府處在一個(gè)充滿著不確定性、復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)性和多元性的環(huán)境中，政府面臨的公共問(wèn)題紛繁復(fù)雜，大大增加了政府的不可治理性。政府的職責(zé)不僅包括住房制度的制定與實(shí)施，而且政府要在住房供應(yīng)、資金籌集、市場(chǎng)秩序維護(hù)、住房分配等環(huán)節(jié)上發(fā)揮作用。另外，由于政府職能要促進(jìn)社會(huì)公平，還要對(duì)最低收入困難群體等特殊階層的住房實(shí)施保障，承擔(dān)弱勢(shì)群體的住房保障功能。
在公共租賃房的土地來(lái)源和資金來(lái)源等方面，政府不僅有能力，而且也有義務(wù)承擔(dān)這種保障性住房建設(shè)和管理的責(zé)任。一方面，在供需結(jié)構(gòu)不合理，投機(jī)資金大幅涌入等因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年的表現(xiàn)并不正常，這迫切需要政府加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)，提升百姓對(duì)市場(chǎng)的信心，消除負(fù)面信息導(dǎo)致的恐慌心理[9]。另一方面，政府不正確的政績(jī)觀及對(duì)地方財(cái)政增長(zhǎng)的內(nèi)在激勵(lì)，促使政府沒(méi)有更多的動(dòng)力去建設(shè)公共租賃房等保障性住房。
3、融資缺口巨大
2009年全國(guó)財(cái)政支出決算表數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，全國(guó)財(cái)政用于保障性住房支出為725.97億元，是上一年的3.13倍；其中，中央財(cái)政收入550.56億元，地方財(cái)政僅投入175.41億元[10]。政府可以通過(guò)“招拍掛”出讓土地獲得更多的財(cái)政收入，因而政府沒(méi)有動(dòng)力去積極推動(dòng)。由于利潤(rùn)相對(duì)低且分配和銷售等主動(dòng)權(quán)在政府手中、參與機(jī)制不順暢，民間資本目前直接參與目前直接參與保障性住房的積極性不高，地方政府更傾向于將建設(shè)權(quán)交給央企和地方國(guó)企。
一是規(guī)定各地政府“可以”將土地出讓凈收益和住房公積金增值收益用于公共租賃住房建設(shè)，而不是必須將其用于公共租賃住房建設(shè)，這一規(guī)定缺乏剛性約束，執(zhí)行力必然不足[11]。二是政府土地出讓凈收益不明確。土地出讓收入扣除拆遷成本、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施成本等才是土地凈收益。這些相關(guān)成本有一定的不透明性，計(jì)算難度很大。所以，有的地方政府宣稱由于土地成本太高，土地出讓收益很少甚至還會(huì)虧本。在這種情況下，我們很難辨別土地出讓凈收益到底是多少，國(guó)家規(guī)定的“10%”也難得到有效監(jiān)督[12]。只是我們知道的是，很多地方政府靠出賣土地支持自己的政績(jī)、彌補(bǔ)財(cái)政赤字[13]。
4、法律支撐不足
在保障性住房領(lǐng)域，缺乏一部長(zhǎng)期穩(wěn)定的國(guó)家意義上的法律，導(dǎo)致在住房保障領(lǐng)域出現(xiàn)種種失范。應(yīng)根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題本身的特點(diǎn)和主要形式，總結(jié)各地住房保障的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的住房法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，加快《住房保障法》的立法進(jìn)度，從而盡快落實(shí)保障房建設(shè)中的政府責(zé)任。應(yīng)該明確的是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在和發(fā)展的根本目標(biāo)是保障和改善絕大多數(shù)居民的基本居住條件，保障廣大人民群眾的生存權(quán)，而不是一味追求GDP的增長(zhǎng)以及追逐利潤(rùn)最大化?！蹲》勘Ｕ戏ā繁仨殞?duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從法律層面進(jìn)行規(guī)范，對(duì)不能享受到保障性住房的中等收入人群供應(yīng)低價(jià)位的商品房，確保每一位公民的基本住房權(quán)利。
5、執(zhí)行力不足
與廉租房不同，公共租賃住房主要面向的是城市中等偏下收入家庭（一些城市還面向農(nóng)村的住房困難人群），對(duì)房源需求量更大，對(duì)土地、資金等要求也更高。另外，公共租賃房的保障對(duì)象也不如廉租房對(duì)象那樣受到關(guān)注，政府有時(shí)難免會(huì)在側(cè)重點(diǎn)上有所忽略。供需缺口巨大、資金沉淀不菲的問(wèn)題能否得到很好解決，公共租賃住房能否發(fā)揮應(yīng)有效果，關(guān)鍵在于政府的執(zhí)行力問(wèn)題。在融資、打擊囤地、抑制投機(jī)、加強(qiáng)保障等領(lǐng)域，中央政府要督促地方政府清理所出臺(tái)的刺激或優(yōu)惠政策，地方政府有必要加強(qiáng)執(zhí)行力度。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，公共租賃房同樣適用，要避免在公共租賃房建設(shè)中出現(xiàn)的尋租、腐敗等問(wèn)題，健全供應(yīng)對(duì)象的準(zhǔn)入退出機(jī)制，建立公平公開(kāi)的審核程序，強(qiáng)化違規(guī)處罰力度。
四、公共租賃房建設(shè)中政府責(zé)任的完善策略
完善政府在公共租賃房中的責(zé)任是并非易事，公共租賃房建設(shè)既是國(guó)家住房保障制度的有機(jī)組成部分，又與市場(chǎng)有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。我國(guó)公共租賃房尚在起步階段，發(fā)展過(guò)程中有不足和問(wèn)題是必然的，政府必須在逐步提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，立足我國(guó)國(guó)情、在借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，采取相關(guān)有效的措施，積極探索符合我國(guó)社會(huì)發(fā)展實(shí)際的公共租賃房制度。
（一）端正對(duì)公共租賃住房建設(shè)的認(rèn)識(shí)
發(fā)展公共租賃住房市場(chǎng)，是有效解決我國(guó)當(dāng)前住房問(wèn)題的一種重要方式。但由于根深蒂固的觀念，大多數(shù)國(guó)人還是希望有房，買房的意愿比租房高。政府要改變國(guó)人傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)社會(huì)正確的購(gòu)房理念。讓承租人獲得安全感，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，使人們從思想上接受“住有所居”。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家的住房供應(yīng)體系中，低收入群體的住房供應(yīng)主要還是通過(guò)租賃方式解決的。相比國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)租房理念發(fā)展還相對(duì)滯后，政府應(yīng)鼓勵(lì)尚無(wú)購(gòu)房能力的低收入家庭先租后買，量力而行。
大力發(fā)展公共租賃住房，還存在一個(gè)“適度”的問(wèn)題，建設(shè)公共租賃住房是必要的，但也需要是適度的。它不像1998年房改之前的公房制度那樣全覆蓋，現(xiàn)在的公共租賃住房更為開(kāi)放，它是面向全社會(huì)并且由政府主導(dǎo)社會(huì)參與的。建設(shè)公共租賃住房，不能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，不能走經(jīng)濟(jì)適用房的老路。中央政府要有堅(jiān)定的發(fā)展公共租賃房的決心，地方政府也應(yīng)該給予足夠的重視，從而提高政策的貫徹力和執(zhí)行力。政府官員要從思想上轉(zhuǎn)變政績(jī)觀，從唯GDP化向民生為本轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能夠真正地盤活民間公共租賃市場(chǎng)。
（二）健全公共租賃住房建設(shè)的法律制度
國(guó)外公共租賃住房制度都頒布了較為完善的法律，尤其是制定相應(yīng)的住宅法加以保障和規(guī)范。要保障各項(xiàng)措施的順利進(jìn)行，必須有健全的立法保障。因此我國(guó)需要制訂健全的公共租賃住房保障的相關(guān)法律法規(guī)，做到公共租賃住房的建設(shè)管理的制度化、規(guī)范化、法制化，逐步完善公共租賃住房的法律法規(guī)體系，以促進(jìn)我國(guó)住房保障體系的建設(shè)。
我國(guó)應(yīng)該盡快出臺(tái)可以統(tǒng)攬全局的《住房保障法》等公共租賃住房保障制度基本法規(guī)和《保障性住房申請(qǐng)人檔案管理辦法》、《城市中低收入家庭認(rèn)定辦法》、《居民信用信息共享法》等專門性的規(guī)范，建立起健全的法制屏障[14]。建立國(guó)家層面的統(tǒng)一政策領(lǐng)導(dǎo)，從立法層面對(duì)公共租賃住房的實(shí)施目標(biāo)、調(diào)整對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金籌措、運(yùn)作機(jī)制等內(nèi)容進(jìn)行明確的規(guī)定。對(duì)公共租賃住房保障實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)作的新機(jī)制，對(duì)管理、設(shè)計(jì)、施工、分配等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行法律約束。各級(jí)政府也應(yīng)該結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際的情況，遵循國(guó)家的相關(guān)管理辦法，制定相應(yīng)的公共租賃住房的管理辦法和相關(guān)的政策法規(guī)。
因此，必須從法律層面將公共租賃住房納入公共財(cái)政體系，明確公共租賃住房作為政府的職能，建立相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范整個(gè)公共租賃市場(chǎng)。從法律層面上保障承租人的合法權(quán)益，增進(jìn)其穩(wěn)定性和安全感。
（三）完善準(zhǔn)入退出機(jī)制
首先，為提高公共租賃住房的使用效率，必須實(shí)行嚴(yán)格的退出機(jī)制。如果承租家庭超過(guò)承租范圍后主動(dòng)退出，公共租賃住房管理部門可制定政策對(duì)其購(gòu)買商品房或經(jīng)濟(jì)適用房給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠，并給予銀行優(yōu)惠貸款政策（如圖2）。另一方面，如果承租人不再滿足承租條件后拒不退出，公共租賃住房管理部門可對(duì)其進(jìn)行處罰，如收取高額租金和違約金，降低其信用等級(jí)等措施強(qiáng)制其退出。
圖2 中國(guó)公共租賃住房退出機(jī)制
其次可以通過(guò)構(gòu)建激勵(lì)制度鼓勵(lì)，使租房人盡早清退住房。公共租賃房群體與廉租房群體不同，該群體具有一定的改善自身經(jīng)濟(jì)條件的潛力，構(gòu)建激勵(lì)制度激發(fā)這種潛力的發(fā)揮，使其盡早改善經(jīng)濟(jì)條件，走出公共租賃房租住階段。
1、可以將租價(jià)與租期相聯(lián)系，鼓勵(lì)租房人盡早清退住房。政府確定公共租賃的基本租金，租房人在租期內(nèi)按照此標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)繳納租金。租房人清退住房時(shí)，根據(jù)其租期數(shù)和租住時(shí)間給予一定的租金返還。比如滿第一個(gè)租期清退的給予10%的租金退還，第一個(gè)租期內(nèi)租滿2年前清退的給予20%的租金退還，滿3年清退的返還15%，滿10年的租金不予補(bǔ)償?shù)?。隨著租住時(shí)間的增加租金補(bǔ)償逐漸降低，直至沒(méi)有。通過(guò)這樣的激勵(lì)制度，使得租房人盡早清退住房的益處不低于其尋租行為的所得，從而使租房人主動(dòng)放棄尋租行為。
2、通過(guò)提高政府給付公積金比例來(lái)激勵(lì)租房人退出。公共租賃房群體中很大一部分人具有較為穩(wěn)定的收入，其公積金繳納也較為規(guī)范，為了鼓勵(lì)租房人盡早清退住房。對(duì)于按期清退或提前清退住房的給予公積金方面的獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)的程度根據(jù)提前清退時(shí)間長(zhǎng)短確定，提前時(shí)間越長(zhǎng)政府給付的公積金比例越高，從而使得租房人在盡早清退住房時(shí)得到真正的實(shí)惠。
（四）加強(qiáng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制監(jiān)管
要加強(qiáng)公共租賃住房準(zhǔn)入退出機(jī)制的監(jiān)管，實(shí)施包括承租人個(gè)人信息、房屋租賃使用信息等的動(dòng)態(tài)監(jiān)管（如圖3）。當(dāng)承租人家庭收入、職業(yè)等發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)如實(shí)報(bào)告公共租賃住房管理部門進(jìn)行審核。不報(bào)請(qǐng)審核的依有關(guān)規(guī)定處理，并記錄在信用檔案內(nèi)。公共租賃住房管理部門將以激勵(lì)為主、懲罰約束為輔的方式促使該家庭退出公共租賃住房。若不申請(qǐng)復(fù)核的，經(jīng)公共租賃住房管理部門檢查，若仍在租賃范圍內(nèi)則繼續(xù)使用，但是要降低其信用等級(jí)；若超出租賃范圍，則采取懲罰機(jī)制使其退出公共租賃住房。
租房人的公共租賃房群體資格是其行使尋租行為的基礎(chǔ)條件，租房人若超越了這一資格，及時(shí)將其從該群體中剔除，則可以有效阻斷其尋租行為的發(fā)生，所以要防止尋租人的尋租行為必須要及時(shí)厘清租房人的資格。對(duì)于租房人資格的審查主要從兩個(gè)方面入手：一是租房人的經(jīng)濟(jì)收入，二是租房人的資產(chǎn)總額。但是由于我國(guó)目前的個(gè)人所得稅繳納制度并不完善，租房人的收入和總資產(chǎn)的真實(shí)數(shù)據(jù)不易確定，所以租房人資格的界定比較困難。
要真正厘清租房人資格，需要國(guó)家各項(xiàng)制度的緊密配合。只有實(shí)現(xiàn)了個(gè)人收入的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)、稅費(fèi)繳納的規(guī)范進(jìn)行、個(gè)人資產(chǎn)的真實(shí)申報(bào)才能有效剔除不符合條件的租房人，所以完善各項(xiàng)相關(guān)制度是當(dāng)務(wù)之急，能夠有效加強(qiáng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制的監(jiān)管。
圖3 中國(guó)公共租賃住房承租家庭收入情況監(jiān)管流程
（五）拓寬資金來(lái)源渠道，降低政府財(cái)政壓力
由于政府缺乏積極推動(dòng)公共租賃住房的財(cái)政刺激，并且由于利潤(rùn)不高，民間資本參與保障性住房的積極性也不高。因此，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督各級(jí)政府資金落實(shí)情況，同時(shí)，多渠道拓寬公共租賃住房的融資渠道，從根本上解決公共租賃住房建設(shè)資金短缺問(wèn)題。
首先，逐步完善與公共租賃住房資金需求相適應(yīng)的中長(zhǎng)期貸款方式。具體來(lái)說(shuō)，一是充分利用地方融資平臺(tái)，從地方融資平臺(tái)中切出部分貸款額度用于公共租賃住房；二是發(fā)放優(yōu)惠長(zhǎng)期貸款，由多家銀行組成的銀團(tuán)為公共租賃住房建設(shè)提供專項(xiàng)的貸款支持；三是探索公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)參照個(gè)人住房按揭貸款模式取得銀行貸款；四是利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)[15]。
其次，積極探索和發(fā)展直接融資支持公共租賃住房建設(shè)。一是發(fā)行中長(zhǎng)期債券籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；二是引入保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金拓展公共租賃住房融資渠道；三是探索建立產(chǎn)業(yè)投資資金；四是推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資資金（REITS）[16]。通過(guò)REITS籌集社會(huì)資金，化整為零，對(duì)解決公共租賃住房建設(shè)資金問(wèn)題將起到積極作用。
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第8篇：公租房建設(shè)管理辦法范文
Abstract： Public Rental Housing is a kind of transitional house provided by the government to citizens who are unable in buying commodity house and paying enough for market rent. It is the better ways for the government to solve the current housing difficulty. There are directly relations between rent and security effect of Public Rental Housing. The paper intends to learn some advanced experiences from abroad to find out the problem in aspect of making rent and create the principles that how to making rent of Public Rental Housing in order to provide a systematic thinking for us.
關(guān)鍵詞： 公租房租金；租金標(biāo)準(zhǔn)；影響因素；定租原則
Key words： Public Rental Housing rent；Rent Standard；Influence Factors；Principle
中圖分類號(hào)：C91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）04-0295-03
0 引言
2011年在全國(guó)“人大”“政協(xié)”兩會(huì)上，中央政府提出了5年內(nèi)建設(shè)360萬(wàn)套保障房的目標(biāo)，僅2011年一年全國(guó)各地計(jì)劃動(dòng)工建設(shè)的保障房屋數(shù)量就有1000萬(wàn)套。在我國(guó)特色城鎮(zhèn)住房保障體系中，中央明確提出了公共租賃住房的建設(shè)計(jì)劃。而“十二五”計(jì)劃期間，國(guó)家優(yōu)先重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房項(xiàng)目。目前我國(guó)住房保障體系中已經(jīng)落實(shí)的項(xiàng)目包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，而處在“兩限房”之間的城市“夾心層”人們的住房困難一直沒(méi)有得到有效解決。對(duì)這些即享受不到廉租房的低價(jià)租金，又暫無(wú)經(jīng)濟(jì)能力支付經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)的人群來(lái)說(shuō)，公租房這種過(guò)渡性質(zhì)的房屋，是解決他們住房問(wèn)題的最佳途徑。
公租房目前在我國(guó)還處于初建期，和香港以及部分發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资甑陌l(fā)展相比，還未形成一個(gè)完整的公租房制度體系。從我們現(xiàn)階段的國(guó)情來(lái)看，由于受住房私有率過(guò)高，購(gòu)房觀念的影響等，我國(guó)正處于“房荒”階段，房?jī)r(jià)也處于較高階段。我國(guó)目前的公租房主要特點(diǎn)是“產(chǎn)權(quán)公有、只租不售”，公租房的租金定價(jià)既是敏感因素，又是關(guān)鍵因素。公租房租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于充分發(fā)揮我國(guó)住房保障體系的保障作用，起到了關(guān)鍵性的作用。租金定價(jià)是否科學(xué)合理，直接關(guān)系到其保障力度大小，并且最終會(huì)影響保障的效果好壞。因此，合理確定租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)最為關(guān)鍵。
1 目前公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
公租房一方面具有政府福利特征下作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品的保障性，另一方面又有房地產(chǎn)作為出租商品的市場(chǎng)屬性。這種“兩重性”深刻影響著公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)的確定。公租房的定價(jià)既要幫助政府解決民生問(wèn)題，又需要考慮參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種要素。只考慮保障性，而忽略市場(chǎng)性，從公租房的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，這樣并不能保證公租房持續(xù)、有效、健康的發(fā)展，更不利于形成具有我國(guó)特色的公共租賃住房保障體制。
就全國(guó)范圍來(lái)看，最早提出公租房這一概念的地方是重慶。目前在我國(guó)發(fā)展公共租賃住房項(xiàng)目的城市有北京、深圳、重慶、上海、廈門等大城市，其他各省市也在著手準(zhǔn)備發(fā)展公共租賃住房項(xiàng)目。在已出臺(tái)的公共租賃住房相關(guān)管理辦法的城市中，在語(yǔ)言表達(dá)上比較籠統(tǒng)且并不統(tǒng)一，然而我國(guó)目前公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀大體可分為兩大類。如表1。
通過(guò)表1，不難發(fā)現(xiàn)，一方面，如北京、深圳、上海、廈門等地公租房租金在保本微利的原則下，參考市場(chǎng)租金價(jià)格制度，可以為未來(lái)公租房建設(shè)提供資金支持，也可以吸引政府以外的房地產(chǎn)企業(yè)參與公租房的建設(shè)，從而有利于公租房的長(zhǎng)期發(fā)展。另一方面，不計(jì)贏利，在主要考慮資金成本和管理費(fèi)用下，充分結(jié)合保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)能力，又體現(xiàn)了公租房的保障性。
2 公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)存在的問(wèn)題及影響因素
目前，我國(guó)公共租賃住房各地的定租標(biāo)準(zhǔn)雖各有考量，但確實(shí)有著積極作用，值得各地學(xué)習(xí)參考。而從公租房長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度看，這些標(biāo)準(zhǔn)也著實(shí)存在一些問(wèn)題。
2.1 公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)存在的問(wèn)題
2.1.1 保本微利原則界定模糊 保本微利原則顧明思意首先要在確保投入資源能夠可靠收回后，實(shí)現(xiàn)盈利。目前各地方?jīng)]有指出如何實(shí)現(xiàn)保本微利的途徑。保本的“本”是保證實(shí)際項(xiàng)目總成本、最低成本，還是優(yōu)先保證資金成本和經(jīng)營(yíng)成本。若實(shí)際項(xiàng)目成本水平較高時(shí)，從保本微利原則出發(fā)，就阻礙了公租房保障作用的發(fā)揮。公租房建設(shè)融資渠道少，主要是政府投資和銀行信貸。若不能保證基本的償債那能力，長(zhǎng)期發(fā)展下去，給國(guó)家?guī)?lái)非常巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。
2.1.2 參考市場(chǎng)租金水平不客觀 首先，參考市場(chǎng)租金水平按一定比例浮動(dòng)，市場(chǎng)租金是否具有可比性。從市場(chǎng)租金構(gòu)成要素來(lái)看，市場(chǎng)租金的構(gòu)成中應(yīng)包含地租、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金和利息。公租房由于具有保障性作用，保障性用房土地是劃撥的，其租金不應(yīng)該包含地租。在實(shí)際租金構(gòu)成中，不應(yīng)受到市場(chǎng)租金中所包含的相關(guān)土地稅等不構(gòu)成公租房租金要素的影響。市場(chǎng)租金中的折舊費(fèi)用的計(jì)提方法和折舊年限不同公租房的折舊費(fèi)用計(jì)提。公租房應(yīng)該為住宅壽命結(jié)束時(shí)，依靠住宅的折舊費(fèi)積累，能夠?qū)崿F(xiàn)住宅的重建。而折舊費(fèi)計(jì)提的目的應(yīng)屬于能夠維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的最低折舊。
其次，政府文件原則上只是單一的把市場(chǎng)租金作為公租房租金的確定的上限，并沒(méi)有明確公租房租金的下限。如是以廉房的最低租金為下限，還是以一定的租金收入比率為下限，或是以盈虧平衡點(diǎn)的租金為下限。
2.1.3 經(jīng)濟(jì)承受能力指標(biāo)不明確 首先，保障對(duì)象的家庭支付能力界定指標(biāo)有房?jī)r(jià)收入比（PIR）指標(biāo)、租金收入比（RIR）指標(biāo)、住房消費(fèi)比例指標(biāo)，國(guó)外還有住房支付能力指數(shù)，如美國(guó)的HAI指數(shù)。這些評(píng)價(jià)指標(biāo)都能夠比較直觀地反映出城鎮(zhèn)居民家庭的總體或者平均住房支付能力。到底應(yīng)該按照什么方法來(lái)確定承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力。
其次，參考市場(chǎng)價(jià)格和考慮承租對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力存在內(nèi)在的矛盾。承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力還受到其他非客觀因素的影響，如承租人的家庭結(jié)構(gòu)、受教育水平等。承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力并不像市場(chǎng)價(jià)格那樣可以非常準(zhǔn)確客觀的判斷，同一時(shí)期同類市場(chǎng)租金是同質(zhì)的，而承受能力有大有小。如何解決公租房租金繳納的公平問(wèn)題。
2.1.4 忽略了保障對(duì)象的需求 成本導(dǎo)向?yàn)橹鞯亩▋r(jià)策略，忽視了不同保障對(duì)像對(duì)公租房的差異性需求。中等偏下的收入人群，城市外來(lái)務(wù)工人員，新就業(yè)的大學(xué)生等，對(duì)政府提供的公租房的價(jià)值認(rèn)可程度以及需求強(qiáng)度是不同的。通常會(huì)在自我認(rèn)知價(jià)值和公租房實(shí)際租金之間進(jìn)行比較，從而做出策。因此，在定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中也應(yīng)考慮成本導(dǎo)向和需求導(dǎo)向定價(jià)相結(jié)合。
2.2 影響公租房定租的因素 公共租賃住房的特點(diǎn)是投資大、資本回收期長(zhǎng)。從目前我國(guó)公租房發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，公租房缺乏持續(xù)有效的經(jīng)濟(jì)資源支持。影響公租房定租的因素可分為經(jīng)濟(jì)因素和政治因素兩類。
2.2.1 經(jīng)濟(jì)因素 經(jīng)濟(jì)因素是影響公租房定租的主要因素。其中經(jīng)濟(jì)因素又分內(nèi)部經(jīng)濟(jì)因素和外部經(jīng)濟(jì)因素。這兩方面影響著公租房的租金定價(jià)。內(nèi)部經(jīng)濟(jì)因素主要是指公租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理過(guò)程中發(fā)生的總成本和總費(fèi)用的差異導(dǎo)致公租房租金的不同。主要包括土地成本、資金成本、建筑成本和管理費(fèi)用等項(xiàng)目成本。如土地是從一級(jí)市場(chǎng)取得還是從二級(jí)市場(chǎng)取得，以及取得方式的不同都會(huì)影響土地成本高低；建設(shè)資金是政府無(wú)償撥款還是銀行信貸，以及銀行利率的不同也會(huì)影響公租房租金高低。外部經(jīng)濟(jì)因素主要是指如市場(chǎng)租賃價(jià)格、所在地區(qū)收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市居民消費(fèi)水平和不同需求，以及公租房周邊的交通、醫(yī)療、環(huán)境和距離核心區(qū)的遠(yuǎn)近等這樣的因素。此外，公租房建設(shè)的單套面積、戶型、樓層也是經(jīng)濟(jì)影響因素。
2.2.2 政治因素 政治因素是影響公租房定租的重要因素。政治因素主要是指地方政府出臺(tái)的對(duì)當(dāng)?shù)毓夥拷ㄔO(shè)的優(yōu)惠政策和補(bǔ)償措施。主要包括如政府對(duì)參與建設(shè)公租房建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)給予減免稅費(fèi)或者稅費(fèi)返還、提供政府擔(dān)保的低息貸款、從國(guó)有土地儲(chǔ)備中用其他商業(yè)建設(shè)用地交換公租房建設(shè)用地等。另外，政治因素還包括政府按一定比例提供給保障對(duì)象的貨幣補(bǔ)貼。政府制定的補(bǔ)貼比例大，相應(yīng)的公租房租金就低，公租房的承租率就會(huì)提高。這樣一來(lái)，公租房利用率的提高，就增加了公租房的保障力度。
3 對(duì)制定我國(guó)公租房定租原則的思考
3.1 國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的借鑒 世界上其它地區(qū)和國(guó)家在發(fā)展租賃性公共住宅方面有很多值得我們借鑒的經(jīng)驗(yàn)，從中我們可以得到不少的啟示，這對(duì)我們研究我國(guó)的公共租賃住房制度很有幫助。國(guó)外開(kāi)始建設(shè)公共租賃住房這一形式的房屋主要是由于戰(zhàn)爭(zhēng)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。代表性的國(guó)家有日本、德國(guó)、美國(guó)。新加坡為解決社會(huì)動(dòng)蕩、解決國(guó)內(nèi)失業(yè)問(wèn)題，于上世紀(jì)60年代開(kāi)始行興建公共租賃住房租項(xiàng)目，到目前為止已經(jīng)解決了新加坡80%以上的人口住房問(wèn)題。我國(guó)香港的地區(qū)的公屋制度也解決了三分之一人口的住房問(wèn)題。從文化和地區(qū)的角度看，新加坡和香港的成功經(jīng)驗(yàn)更值得我們學(xué)習(xí)借鑒。
新加坡是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，但是在新加坡組屋建設(shè)中既有市場(chǎng)又有計(jì)劃。政府分配為主，市場(chǎng)分配為輔。新加坡政府嚴(yán)格控制土地資源，是在建設(shè)組屋時(shí)可以獲得長(zhǎng)期低成本土地供應(yīng)的主要原因。另外，新加坡的租金補(bǔ)貼制度相對(duì)來(lái)說(shuō)比較完善。月收入低于800新元的家庭，可用不同標(biāo)準(zhǔn)的附有津貼的租金租賃一房式或兩房式組屋；月收入在800新元至1500新元的，可用不同標(biāo)準(zhǔn)的附有津貼的租金租賃一房式、兩房式組屋或三房式組屋。其交納的租金約為市場(chǎng)租金的一半，其余部分則由政府予以補(bǔ)貼。
香港共劃分了六個(gè)區(qū)作為界定租金之用。參考租金是根據(jù)有關(guān)地區(qū)的位置和屋村的比對(duì)價(jià)值來(lái)厘定，以每平方米室內(nèi)樓面面積來(lái)計(jì)算，樓宇設(shè)備、環(huán)境及交通設(shè)施等也會(huì)被考慮。租金由223元至3368元，整體平均約1315元。房租厘定后，最少三年才能調(diào)整一次；房租調(diào)整后，整體公屋居民的房租與收入比例不能超過(guò)10%。從2007年開(kāi)始實(shí)施公屋住戶收入調(diào)查，以歸集精確的住戶收入資料，制訂未來(lái)的公屋租金的調(diào)整機(jī)制。
新加坡組屋和香港公屋的不同在于，新加坡組屋“以售為主”，政府給予補(bǔ)貼。大部分組屋出售給了需要住房的中低收入人群。在滿足一定租賃年限的情況下，承租人可以以低于市場(chǎng)價(jià)格的申請(qǐng)購(gòu)買。香港公屋“以租為主”，長(zhǎng)期以來(lái)政府“積極參與、但不干預(yù)”，香港公屋建設(shè)局自負(fù)盈虧。參考市場(chǎng)租金價(jià)格基礎(chǔ)上，制定比例限價(jià)租金。
3.2 我國(guó)公租房定租原則 香港地區(qū)及新加坡在公租房租金政策方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)如何制定我國(guó)城市公租房租金標(biāo)準(zhǔn)有重要的借鑒意義。在其成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我國(guó)應(yīng)根據(jù)具體情況制定國(guó)內(nèi)公租房定租原則。公租房租金水平的確定，應(yīng)保證在現(xiàn)有計(jì)劃保障規(guī)模不變的情況下，確保公租房建設(shè)項(xiàng)目持續(xù)、有效、健康發(fā)展，應(yīng)充分發(fā)揮其保障性作用。
3.2.1 成本導(dǎo)向原則 我們因該以公租房項(xiàng)目建設(shè)總體成本為基礎(chǔ)確定租金水平。其中成本應(yīng)為公租房建設(shè)項(xiàng)目的最低成本。成本是影響公租房租金的主要因素，也是敏感性因素。通過(guò)在公租房開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理各環(huán)節(jié)的尋找實(shí)現(xiàn)最低成本的途徑，在保證公租房質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低成本。因此，公租房最低租金水平應(yīng)為盈虧平衡點(diǎn)的租金收入。
3.2.2 可承受性原則 在確定公租房租金時(shí)，必須考慮到地區(qū)實(shí)際的收入水平和消費(fèi)水平。公房租金與人民生活息息相關(guān)，公房租金的合理定價(jià)必須考慮到老百姓的實(shí)際承受能力。
3.2.3 保障性原則 公租房是具有政府保障性質(zhì)的住房，主要面對(duì)中等偏下收入人群。在確定租金水平時(shí)，租金的最高上限應(yīng)為市場(chǎng)同類房屋的價(jià)格。此外，還要確定相應(yīng)租金補(bǔ)貼制度。
3.2.4 靈活性原則 公租房是政府提供給社會(huì)“夾心層”過(guò)渡性質(zhì)的住房。應(yīng)充分發(fā)揮公租房租金的作用，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格和承租人實(shí)際情況，通過(guò)租金的浮動(dòng)，完善公租房進(jìn)入退出機(jī)制，將有限的房源發(fā)揮最大的保障性作用。
3.2.5 可持續(xù)原則 在保證成本的前提下，按照適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)率實(shí)現(xiàn)贏利。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這樣可以解決政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，解決公租房建設(shè)資金短缺的問(wèn)題，使得公租房建設(shè)良性循環(huán)，達(dá)到持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
公租房租金定價(jià)應(yīng)該充分從以上五點(diǎn)原則出發(fā)，確保公租房的項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。
4 結(jié)語(yǔ)
綜上所述，公租房定租原則應(yīng)該是一個(gè)統(tǒng)一的整體，在定租過(guò)程中要進(jìn)行全面系統(tǒng)的考慮。公租房租金定價(jià)在定租原則的基礎(chǔ)上，要充分考慮到各種影響因素。公租房定價(jià)的科學(xué)與否，是決定公租房制度成敗與社會(huì)評(píng)價(jià)好壞的關(guān)鍵因素。只有這樣才能最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)“十二五”規(guī)劃的保障目標(biāo)。
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第9篇：公租房建設(shè)管理辦法范文
關(guān)鍵詞：公租房 準(zhǔn)入和退出管理 問(wèn)題 對(duì)策
一、引言
大力發(fā)展公租房建設(shè)，為有效解決中低收入者的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)城市中低收入人群的住房保障、完善我國(guó)住房保障與供應(yīng)體系、維護(hù)和保障社會(huì)的穩(wěn)定與公平等方面有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。公租房的所屬權(quán)歸屬于公租房管理部門，不論是其融資、建設(shè)，還是管理等方面都需要由政府、國(guó)有企業(yè)等共同承擔(dān)和主導(dǎo)。因此，公租房具有明顯的公益性、政府干預(yù)性、公共性、保障對(duì)象特定性等基本特征。但是，由于我國(guó)幅員遼闊，不同地區(qū)的生活水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r各不相同。再加之國(guó)家的財(cái)力、人力等保障較為有限，公租房資源十分緊缺，因此，這就要求必須對(duì)公租房分配和租賃給那些真正需要解決住房困難、真正符合條件的人民群體，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)實(shí)惠效率的公平公正。縱觀目前我國(guó)公租房準(zhǔn)入和退出的管理現(xiàn)狀來(lái)看，還存在一些問(wèn)題，如：公租房在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的資金管理與質(zhì)量管理問(wèn)題，出租過(guò)程中對(duì)求租對(duì)象、條件、收入狀況等方面的審核管理問(wèn)題，租金的管理情況等。因此，必須構(gòu)建完善的準(zhǔn)入和退出機(jī)制、嚴(yán)格遵守準(zhǔn)入與退出管理規(guī)定才能切實(shí)保障公租房的循環(huán)使用，才能將公租房的總福利發(fā)揮到最大化。
二、公租房準(zhǔn)入和退出管理中存在等問(wèn)題分析
（一）缺乏對(duì)公租房申請(qǐng)對(duì)象家庭收入狀況標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性衡量
目前，我國(guó)大部分城市都是以本市的人均收入作為衡量公租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。社會(huì)是由每一個(gè)家庭構(gòu)成的，因此，申請(qǐng)公租房也應(yīng)該是以家庭作為基本單位。雖然已經(jīng)將人均收入作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際操作變得比較簡(jiǎn)單，但是并不能真正做到對(duì)收入地科學(xué)衡量。例如：對(duì)于單身無(wú)房的家庭而言，年收入在24000元以下如果承租了一間50平米左右的公租房，那么每月只能夠享受100元左右的補(bǔ)貼，而事實(shí)上這些無(wú)房單身家庭的群體生活并不寬裕，很多家庭生活必需品無(wú)法實(shí)現(xiàn)共享，可見(jiàn)，如果只是以人均年收入作為衡量的指標(biāo)是缺乏科學(xué)性的。
（二）基層管理部門的不健全機(jī)制導(dǎo)致公租房準(zhǔn)入的失效
目前，很多城市中的公租房準(zhǔn)入的主要操作程序是：申請(qǐng)人將申請(qǐng)資料遞交到當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)，居委會(huì)再將申請(qǐng)人的資料進(jìn)行登記、整理、匯總，然后登陸社會(huì)保障網(wǎng)絡(luò)，對(duì)申請(qǐng)人的收入、所繳納的社保金等相關(guān)的信息進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)，然后再將核對(duì)后的資料交由街道部門，街道部門在進(jìn)行審核后再將資料遞交到房管部門，再由房管部門對(duì)申請(qǐng)人的住房信息進(jìn)行核實(shí)，由民政部門核實(shí)申請(qǐng)人的收入。眾所周知，不論是社區(qū)的居委會(huì)，還是街道辦事處，都屬于政府部門的基層單位，這在一定程度上保證了公租房準(zhǔn)入的有效性。但是，在實(shí)際工作中，一些城市中的老舊小區(qū)中，家庭人口眾多、低收入人群集中，再加之社區(qū)事務(wù)比較繁忙，很多基層單位的審核內(nèi)容也就缺乏真實(shí)性。例如：一些申請(qǐng)人的隱形收入、資產(chǎn)經(jīng)常不被基層單位所知，一些渾水摸魚(yú)的申請(qǐng)者大有人在，從而影響了對(duì)公租房的準(zhǔn)入審核。
（三）退租退購(gòu)的緩沖機(jī)制比較缺乏
目前，我國(guó)很多城市的公租房管理辦法都統(tǒng)一規(guī)定：租用者的收入和居住面積一旦超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)后就必須在6個(gè)月內(nèi)騰退公租房，否則政府部門將強(qiáng)制退房。例如：公租房家庭還將繳納市場(chǎng)租金價(jià)格的1.5倍的租金。這樣的規(guī)定我們無(wú)可厚非，但是，對(duì)于這些在收入和財(cái)產(chǎn)等方面已經(jīng)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的要求，如果只是在他們的家庭條件稍有好轉(zhuǎn)就被迫退出公租房，在短短的6個(gè)月內(nèi)要求這些群體面對(duì)高于目前房租和市場(chǎng)租金的現(xiàn)狀，很快就會(huì)將他們打回原形，嚴(yán)重的還會(huì)造成很多退不起房的群體長(zhǎng)期不退房問(wèn)題的出現(xiàn)。
（四）不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)公租房的退出
造成公租房退出難的一個(gè)主要原因就在于已經(jīng)超過(guò)申請(qǐng)資格的群體不愿意主動(dòng)退出，而相關(guān)的管理部門又不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題，或者及時(shí)發(fā)現(xiàn)了該問(wèn)題但是對(duì)于拒不退出的群體沒(méi)有更為有效的方法。目前，我國(guó)對(duì)公租房的退出審核還是主要依賴于政府部門的行政手段，并未同公租房小區(qū)的開(kāi)發(fā)商、社區(qū)、物業(yè)之間形成動(dòng)態(tài)化的監(jiān)督機(jī)制，也并未出臺(tái)相關(guān)的政策，這種由政府部門唱獨(dú)角戲的現(xiàn)象很容易造成一些公租房群體在條件好轉(zhuǎn)后將公租房轉(zhuǎn)為他用很長(zhǎng)一段時(shí)間后還未被發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象。
（五）申請(qǐng)對(duì)象的騙購(gòu)、騙租等違規(guī)成本較低
目前，我國(guó)一些城市中的公租房普遍存在騙租、騙購(gòu)的行為。之所以造成這種現(xiàn)象主要還是某些人無(wú)法抵抗利益的誘惑造成的，很多搭便車的現(xiàn)象也比較明顯。例如：由于在公租房準(zhǔn)入管理中存在的漏洞，很多有欺騙意愿的申請(qǐng)者只需要冒著很小的風(fēng)險(xiǎn)就能夠獲得更大收益的機(jī)會(huì)，很多人還認(rèn)為這種社會(huì)福利不占白不占。
三、解決公租房準(zhǔn)入與退出管理問(wèn)題的有效對(duì)策
（一）對(duì)公租房群體的收入狀況、居住狀況等進(jìn)行動(dòng)態(tài)化跟蹤
雖然目前很多大中型城市已經(jīng)破解了對(duì)公租房申請(qǐng)群體家庭情況、經(jīng)濟(jì)收入情況、房屋等核實(shí)中存在的難題，并實(shí)現(xiàn)了不同部門之間的信息共享。但是，在實(shí)際中很多申請(qǐng)者的隱形收入還是很難查證的。例如：有的人做的小生意、小買賣的收入很難查實(shí)，各部門根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)申請(qǐng)者的動(dòng)態(tài)化監(jiān)督。因此，建議各城市應(yīng)設(shè)立一個(gè)專門的公租房監(jiān)督部門。這一部門中的各工作人員不僅平時(shí)能夠進(jìn)行巡視，還可以聯(lián)合居委會(huì)、物業(yè)等工作人員定期進(jìn)行巡查，特別是對(duì)于騙租騙購(gòu)行為的人群及時(shí)做出騰退的處罰。
（二）完善相關(guān)的法律法規(guī)與制度
法律法規(guī)和制度是保證公租房管理的堅(jiān)強(qiáng)后盾。如果法律法規(guī)和制度缺乏規(guī)范性，那么在執(zhí)行的過(guò)程中必定會(huì)出現(xiàn)拿捏不準(zhǔn)、模棱兩可的問(wèn)題。因此，必須在現(xiàn)有的實(shí)際情況下加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律的規(guī)范性和完善建設(shè)，真正發(fā)揮法律的震撼力、威懾力、強(qiáng)力作用，將那些騙租騙購(gòu)等違法行為成本抬高，并追究其法律責(zé)任。
（三）完善公租房退出程序及退出后的緩沖機(jī)制
針對(duì)前面所提到的公租房退出后緩沖機(jī)制不健全的問(wèn)題，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)則與制度的人性化。例如：上海在這方面率先邁出了一步，將公租房的緩沖時(shí)間拉長(zhǎng)到12個(gè)月，并每月象征性地提高租金，這樣人性化的管理方式，是一種層層漸進(jìn)的、比較溫和的軟著陸，一方面給這些公租房群體更多的時(shí)間到市場(chǎng)上尋找更合適的房源，另一方面還能夠有效減少由于退不起房、住房面積超標(biāo)等造成的長(zhǎng)期不退房的現(xiàn)象發(fā)生。
總之，公租房作為我國(guó)保障性住房中的完善與補(bǔ)充，政府投入了大量的財(cái)力、物力和人力資源，如果公租房準(zhǔn)入和退出機(jī)制缺乏保證，必將帶來(lái)社會(huì)不公平現(xiàn)象的發(fā)生。因此，構(gòu)建科學(xué)的、合理的公租房準(zhǔn)入和退出機(jī)制，將有利于社會(huì)資源的合理利用、有利于保障住房困難群體的合法權(quán)益、有利于解決人民群眾的后顧之憂、有利于加強(qiáng)政府的服務(wù)能力、有利于維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)與發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]曹伊清.保障性住房的后續(xù)管理問(wèn)題及其解決途徑[J].城市問(wèn)題，2013（06） ： 62――66