公租房管理辦法精選(九篇)

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第1篇：公租房管理辦法范文

第一條 為完善我市保障性租賃住房體系，健全公共租賃住房制度，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《公共租賃住房管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱(chēng)公共租賃住房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。

第三條 本辦法適用于本市五城區(qū)范圍內(nèi)公共租賃住房的建設(shè)、分配、使用和管理。

第四條 發(fā)展公共租賃住房應(yīng)當(dāng)遵循“政府組織、社會(huì)參與、統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、公開(kāi)公平、嚴(yán)格監(jiān)督”的原則。

第五條 市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市住房保障主管部門(mén)”)負(fù)責(zé)本市公共租賃住房的監(jiān)督和管理工作。市民政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)保障對(duì)象家庭收入、財(cái)產(chǎn)認(rèn)定工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。

各區(qū)住房保障、民政部門(mén)和各街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)本轄區(qū)公共租賃住房承租資格審核及其監(jiān)督管理工作。

市國(guó)有房產(chǎn)管理中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)”)負(fù)責(zé)公共租賃住房房源籌集、配租以及使用管理等日常運(yùn)營(yíng)管理工作。

市直有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，共同做好公共租賃住房的相關(guān)工作。

第六條 市住房保障主管部門(mén)會(huì)同市民政主管部門(mén)根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民收入和住房狀況，合理確定、適時(shí)調(diào)整保障對(duì)象家庭年收入、財(cái)產(chǎn)和人均住房建筑面積的具體標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市政府審定后公布。

第二章 規(guī)劃建設(shè)

第七條 公共租賃住房的發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃由市住房保障主管部門(mén)會(huì)同市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源及國(guó)有房產(chǎn)管理等部門(mén)編制，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合配套、方便生活的原則，并根據(jù)城市總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃確定公共租賃住房近期建設(shè)用地和年度建設(shè)用地。

第八條 公共租賃住房的建設(shè)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)和用地審批時(shí)單獨(dú)列出，優(yōu)先保障。

第九條 公共租賃住房房源可以通過(guò)新建、改建、收購(gòu)或在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃及調(diào)劑其他保障性住房等方式籌集。

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目配建公共租賃住房的，應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同中約定公共租賃住房的配建規(guī)模、套型結(jié)構(gòu)、竣工交付時(shí)間、收購(gòu)方式和價(jià)格等事項(xiàng)。

第十條 公共租賃住房建設(shè)用地按照下列方式供應(yīng)：

(一)政府投資集中建設(shè)的公共租賃住房建設(shè)用地，實(shí)行劃撥供地;

(二)采取其他方式投資的集中建設(shè)的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用;

(三)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目配建的公共租賃住房用地性質(zhì)按所在宗地主要用途的供地方式確定。

第十一條 公共租賃住房套型建筑面積一般分為45平方米、55平方米和65平方米三種。

公共租賃住房建設(shè)和裝修應(yīng)符合《福建省公共租賃住房建設(shè)導(dǎo)則(試行)》等規(guī)范規(guī)定。

第十二條 公共租賃住房的資金管理以及建設(shè)、運(yùn)營(yíng)涉及的稅費(fèi)等按國(guó)家和省有關(guān)政策執(zhí)行。

第三章 租賃條件和程序

第十三條 申請(qǐng)公共租賃住房以家庭為單位(家庭成員包括申請(qǐng)人本人、配偶及未成年子女，下同)，每個(gè)家庭確定一名年滿18周歲，在本市五城區(qū)有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，具備完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人，家庭其他成員的收入、財(cái)產(chǎn)和住房建筑面積應(yīng)當(dāng)與申請(qǐng)人合并計(jì)算。

一個(gè)家庭只限申請(qǐng)承租一套公共租賃住房。

第十四條 本辦法所稱(chēng)的家庭收入是指申請(qǐng)之日前連續(xù)12個(gè)月家庭成員的全部收入總和;家庭財(cái)產(chǎn)指的是家庭成員擁有的全部財(cái)產(chǎn)，主要包括存款、機(jī)動(dòng)車(chē)輛、有價(jià)證券、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性單位股權(quán)及其他各類(lèi)非住宅等財(cái)產(chǎn)。

本辦法所稱(chēng)的人均住房建筑面積，以申請(qǐng)家庭成員擁有的私有住房的合計(jì)建筑面積除以申請(qǐng)家庭成員人數(shù)計(jì)算確定。

第十五條 公共租賃住房保障對(duì)象為：?

(一)同時(shí)符合以下條件的中等偏下收入住房困難家庭：?

1.申請(qǐng)人具有本市五城區(qū)居民戶籍(農(nóng)村村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員除外)且申請(qǐng)之日落戶時(shí)間已滿3年;

2.申請(qǐng)人在本市五城區(qū)工作、生活;

3.申請(qǐng)家庭在本市五城區(qū)年收入、財(cái)產(chǎn)、人均住房建筑面積符合市政府確定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

(二)同時(shí)符合以下條件的外來(lái)務(wù)工人員：

1.申請(qǐng)人不具有本市五城區(qū)居民戶籍或者屬于本市五城區(qū)農(nóng)村村民、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員;

2.申請(qǐng)人在本市五城區(qū)務(wù)工且在本市五城區(qū)累計(jì)繳交養(yǎng)老等社會(huì)保險(xiǎn)滿6年，或?qū)儆谂c企業(yè)簽訂5年以上勞動(dòng)合同且在本市五城區(qū)累計(jì)繳交養(yǎng)老等社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的普通全日制高校畢業(yè)生;

3.申請(qǐng)家庭在本市五城區(qū)年收入、財(cái)產(chǎn)符合市政府確定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);

4.家庭成員在本市五城區(qū)無(wú)自有住房、未租住公有住房。

(三)同時(shí)符合以下條件的機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員：

1.申請(qǐng)人屬于在本市五城區(qū)范圍內(nèi)的省、市、區(qū)屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位新錄(聘)用且已轉(zhuǎn)正定級(jí)的在編工作人員;

2.申請(qǐng)家庭在本市五城區(qū)年收入、財(cái)產(chǎn)符合市政府確定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);

3.家庭成員在本市五城區(qū)無(wú)自有住房、未租住公有住房。

第十六條 本市五城區(qū)范圍內(nèi)部隊(duì)現(xiàn)役專(zhuān)業(yè)士官，在本市登記注冊(cè)的高新技術(shù)企業(yè)所引進(jìn)且經(jīng)人事部門(mén)認(rèn)定的緊缺急需人才，具有碩士學(xué)位以上(含碩士)或中級(jí)職稱(chēng)以上(含中級(jí))的技術(shù)人員，以及環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)的住房困難家庭，由政府提供一定數(shù)量的公共租賃住房予以定向保障。具體的準(zhǔn)入條件、審核和分配規(guī)程另行制訂。

第十七條 有下列情形之一的，不得申請(qǐng)公共租賃住房保障：

(一)申請(qǐng)之日前5年內(nèi)家庭成員有房產(chǎn)交易行為(含買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、離婚析產(chǎn)等)的，交易時(shí)間以房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)交易登記時(shí)間為準(zhǔn);

(二)申請(qǐng)家庭成員已享受過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房、集資房、解困房、房改房等政策性實(shí)物住房保障的;

(三)申請(qǐng)人與配偶已離異，但離異時(shí)間不足2年的。

第十八條 申請(qǐng)公共租賃住房應(yīng)當(dāng)如實(shí)填報(bào)《公共租賃住房申請(qǐng)表》，并按照下列規(guī)定提交申請(qǐng)材料。

(一)城市中等偏下收入住房困難家庭：

1.申請(qǐng)家庭成員的身份證、戶口簿，離異或喪偶的還應(yīng)提供相應(yīng)證件或證明材料;

2.工作單位提供的受理申請(qǐng)當(dāng)日前連續(xù)12個(gè)月的收入證明和有權(quán)單位出具的未享受政策性實(shí)物住房保障情況證明;

3.申請(qǐng)家庭現(xiàn)住房證明材料;

4.其他需要證明符合申請(qǐng)條件的材料。

(二)外來(lái)務(wù)工人員：

1.申請(qǐng)家庭成員的身份證、戶口簿，離異或喪偶的還應(yīng)提供相應(yīng)證件或證明材料;

2.工作單位提供的受理申請(qǐng)當(dāng)月前連續(xù)12個(gè)月的收入證明和勞動(dòng)合同以及有權(quán)單位出具的未享受政策性實(shí)物住房保障情況證明;

3.申請(qǐng)家庭現(xiàn)住房證明材料;

4.社會(huì)保險(xiǎn)繳交憑證等證明材料;

5.屬于普通全日制高校畢業(yè)生的須提供畢業(yè)證書(shū);

6.其他證明材料。

(三)機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員應(yīng)當(dāng)提交的材料：

1.申請(qǐng)家庭成員的身份證、戶口簿，離異或喪偶的還應(yīng)提供相應(yīng)證件或證明材料;

2.工作單位提供的受理申請(qǐng)當(dāng)日前連續(xù)12個(gè)月的收入證明和有權(quán)單位出具的未享受政策性實(shí)物住房保障情況證明;

3.申請(qǐng)家庭現(xiàn)住房證明材料;

4.公務(wù)員主管部門(mén)出具的機(jī)關(guān)事業(yè)單位正式在編人員和轉(zhuǎn)正定級(jí)的證明材料;

5.其他證明材料。

申請(qǐng)人提交的身份證、戶口簿等證照材料還須附復(fù)印件，原件受理核對(duì)后退還。

第十九條 申請(qǐng)公共租賃住房應(yīng)當(dāng)在居住所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)提出申請(qǐng)，填寫(xiě)申請(qǐng)表、誠(chéng)信承諾書(shū)以及家庭收入、財(cái)產(chǎn)和住房查詢(xún)授權(quán)書(shū)，并提交相關(guān)材料。申請(qǐng)人所在的工作單位可以組織本單位職工統(tǒng)一進(jìn)行申請(qǐng)。

街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查和初審工作。經(jīng)初審合格的，在申請(qǐng)人居住地社區(qū)公示7日。公示期滿無(wú)異議或異議不成立的，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)提出初審意見(jiàn)后報(bào)區(qū)住房保障部門(mén)復(fù)查。

第二十條 區(qū)住房保障部門(mén)應(yīng)自收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)和單位核查申請(qǐng)家庭的住房和公積金繳存信息，核查工作于15個(gè)工作日內(nèi)完成。符合條件的，將申請(qǐng)材料連同核查的信息一并轉(zhuǎn)請(qǐng)區(qū)民政部門(mén)進(jìn)行家庭收入、財(cái)產(chǎn)認(rèn)定。

區(qū)民政部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)對(duì)申請(qǐng)家庭收入、財(cái)產(chǎn)進(jìn)行核查，核查工作原則上在10個(gè)工作日內(nèi)完成;區(qū)民政部門(mén)根據(jù)核查信息，對(duì)申請(qǐng)家庭收入、財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定，提出是否符合準(zhǔn)入條件的書(shū)面意見(jiàn)，并反饋區(qū)住房保障部門(mén)。

區(qū)住房保障部門(mén)根據(jù)區(qū)民政部門(mén)的認(rèn)定結(jié)果和核查信息，在15個(gè)工作日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)家庭是否符合保障準(zhǔn)入條件提出復(fù)查意見(jiàn)。符合準(zhǔn)入條件的，確定配租標(biāo)準(zhǔn)并上報(bào)市住房保障主管部門(mén);不符合準(zhǔn)入條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。

第二十一條 市住房保障主管部門(mén)要定期會(huì)同有關(guān)部門(mén)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，對(duì)各區(qū)上報(bào)的申請(qǐng)家庭資格復(fù)審匯總情況進(jìn)行復(fù)核，經(jīng)聯(lián)席會(huì)議復(fù)核認(rèn)定符合條件的，在“中國(guó)·福州”門(mén)戶網(wǎng)上公示，公示期15日，有異議的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)書(shū)面向區(qū)住房保障部門(mén)提出，區(qū)住房保障部門(mén)應(yīng)當(dāng)在接到異議后根據(jù)所反映的住房問(wèn)題進(jìn)行復(fù)查，并將反映的家庭財(cái)產(chǎn)、收入問(wèn)題轉(zhuǎn)區(qū)民政局復(fù)查，核實(shí)結(jié)果上報(bào)市住房保障主管部門(mén)。經(jīng)公示無(wú)異議或復(fù)查后異議不成立的申請(qǐng)人，市住房保障主管部門(mén)予以登記，納入輪候配租范圍，在“中國(guó)·福州”門(mén)戶網(wǎng)予以公布。

第四章 配租管理

第二十二條 市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立完整統(tǒng)一的公共租賃住房建設(shè)和住房籌集，以及承租人輪候、配租和使用等運(yùn)營(yíng)管理信息系統(tǒng)。

第二十三條 經(jīng)核準(zhǔn)獲得承租資格的承租人，由市住房保障主管部門(mén)轉(zhuǎn)至市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行輪候配租。市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房源數(shù)量、輪候配租戶數(shù)、承租資格核準(zhǔn)時(shí)間制定公共租賃住房配租選房方案并統(tǒng)一組織選房，選房方案向社會(huì)公布。

承租人包括公共租賃住房的申請(qǐng)人及其家庭成員。

第二十四條 承租人按照公共租賃住房選房方案選定承租房號(hào)后，領(lǐng)取《公共租賃住房配租確認(rèn)書(shū)》，并在市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)出入住通知之日起30日內(nèi)，與市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)簽訂《福州市五城區(qū)公共租賃住房租賃合同》。

市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后20個(gè)工作日內(nèi)匯總選房配租結(jié)果，報(bào)市住房保障主管部門(mén)備案。

第二十五條 承租人未按時(shí)前往選房或選房后未按時(shí)簽訂租賃合同的，視為自動(dòng)放棄承租資格，其配租資格取消，并自選房之日起2年內(nèi)不得再申請(qǐng)公共租賃住房。

第二十六條 公共租賃住房的配租標(biāo)準(zhǔn)按照申請(qǐng)家庭人口確定為：一人戶配租45平方米戶(套)型，二人戶配租55平方米戶(套)型，三人以上(含三人)配租65平方米戶(套)型。

第五章 租賃管理

第二十七條 《福州市五城區(qū)公共租賃住房租賃合同》為格式合同，合同有效期一般為3年。在合同有效期限內(nèi)，承租人可以提前終止租賃合同。

第二十八條 承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用房屋及附屬設(shè)施，不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝修。因使用不當(dāng)、擅自裝修造成房屋或附屬設(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修

復(fù)或賠償并按合同約定支付違約金。

第二十九條 公共租賃住房租金實(shí)行政府定價(jià)，租金水平以保證正常運(yùn)營(yíng)和維修管理為原則，并實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市住房保障、財(cái)政、國(guó)有房產(chǎn)管理、房產(chǎn)登記等部門(mén)核定后，報(bào)市政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

國(guó)家、省級(jí)相關(guān)部門(mén)對(duì)公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)及定價(jià)原則有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

在市本級(jí)建立住房公積金賬戶的承租人，可以向市住房公積金管理中心申請(qǐng)支取住房公積金用于支付租金。

第三十條 集中建設(shè)的公共租賃住房小區(qū)，市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超出政府公布的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本辦法、物業(yè)服務(wù)委托合同和其他公共租賃住房管理的相關(guān)規(guī)定履行對(duì)承租人合法使用房屋及其他行為規(guī)范的指導(dǎo)、勸告義務(wù)，并定期向市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)報(bào)告。

第三十一條 公共租賃住房公共部分的修繕維護(hù)、設(shè)備維修更新、改造和相關(guān)管理費(fèi)用，以及房屋空置期間產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用由市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)承擔(dān)，列入當(dāng)年財(cái)政預(yù)算。

第三十二條 承租人租賃期滿或解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房。

租賃期滿需要續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿3個(gè)月前按本辦法規(guī)定重新申請(qǐng)。經(jīng)審核符合條件的，重新簽訂租賃合同，租金按重新簽約時(shí)政府公布的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，承租人最多只能續(xù)簽一次租賃合同。

第三十三條 租賃期間因原承租人去世、離異、服刑等原因需要對(duì)承租人進(jìn)行變更的，由承租家庭確定一名具備完全民事行為能力的家庭成員(須為申請(qǐng)家庭成員之一)向市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)變更。

第三十四條 承租人有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房：

(一)轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的;

(二)改變所承租公共租賃住房用途的;

(三)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復(fù)原狀的;

(四)在公共租賃住房?jī)?nèi)從事違法活動(dòng)的;

(五)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上閑置公共租賃住房的;

(六)累計(jì)6個(gè)月以上拖欠租金的。

市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人使用公共租賃住房的情況進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)有違反租賃合同約定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理或者向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

第三十五條 承租人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房：

(一)提出續(xù)租申請(qǐng)但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的;

(二)租賃期內(nèi)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的;

(三)申請(qǐng)其他保障性住房保障資格的。

承租人有前款規(guī)定情形之一的，市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)為其安排合理的搬遷期，搬遷期內(nèi)租金按照合同約定的租金數(shù)額繳納。

搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無(wú)其他住房的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格繳納租金;承租人有其他住房的，可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十六條 列入公共租賃住房保障的家庭應(yīng)當(dāng)從資格登記的次年起每年年末前向居住地街道辦事處(鎮(zhèn)政府)如實(shí)申報(bào)家庭收入、財(cái)產(chǎn)、人口及住房變動(dòng)情況。街道辦事處(鎮(zhèn)政府)要建立申報(bào)檔案。對(duì)申報(bào)情況不再符合保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭，各街道辦事處(鎮(zhèn)政府)、各區(qū)住房保障部門(mén)和區(qū)民政部門(mén)按照本辦法第十九條、第二十條的程序進(jìn)行審查后，由區(qū)住房保障部門(mén)匯總上報(bào)市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)。

市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)各區(qū)住房保障部門(mén)匯總上報(bào)的相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，對(duì)不再符合相應(yīng)保障條件或因家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化需要對(duì)保障標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整的，市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)將核查結(jié)果及處理建議報(bào)市住房保障主管部門(mén)，由市住房保障主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議進(jìn)行認(rèn)定。經(jīng)聯(lián)席會(huì)議認(rèn)定不再符合保障條件的家庭，由市住房保障主管部門(mén)取消保障資格，并由市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)與其解除租賃合同;經(jīng)聯(lián)席會(huì)議認(rèn)定需要調(diào)整保障標(biāo)準(zhǔn)的，由市國(guó)有房產(chǎn)管理部門(mén)予以調(diào)整。

第三十七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員不得提供公共租賃住房出租、轉(zhuǎn)租、出售等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第六章 法律責(zé)任

第三十八條 申請(qǐng)人以申報(bào)不實(shí)、提供虛假材料等手段，登記為輪候?qū)ο蠡蛘叱凶夤沧赓U住房的，由市住房保障主管部門(mén)處以1000元以下罰款，記入公共租賃住房管理檔案;登記為輪候?qū)ο蟮?，取消其登?已承租公共租賃住房的，責(zé)令限期退回所承租公共租賃住房，并按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳租金，逾期不退回的，可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內(nèi)不得再次申請(qǐng)公共租賃住房。

第三十九條 為申請(qǐng)人出具不實(shí)證明材料的，由有關(guān)部門(mén)對(duì)直接出具不實(shí)證明材料的單位負(fù)責(zé)人及直接責(zé)任人依法依紀(jì)追究責(zé)任。

第四十條 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為公共租賃住房承租人接受委托轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)租的，由相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)依法處理。

第四十一條 政府相關(guān)部門(mén)的工作人員在公共租賃住房規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、分配、使用和管理過(guò)程中玩忽職守的，要依法依紀(jì)追究責(zé)任。

第七章 附則

第四十二條 公共租賃住房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)的總登記，不得辦理分戶登記，也不能改變房屋用途和上市交易。任何單位不得以出租、出售等名義變相進(jìn)行實(shí)物分房。

第四十三條 在外來(lái)務(wù)工人員集中的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照集約用地原則，統(tǒng)籌安排公共租賃住房等保障性住房建設(shè)用地。

第四十四條 鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)、民間資本參與公共租賃住房建設(shè)，凡列為保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，應(yīng)享受與政府投資的保障性安居工程項(xiàng)目同等的政策，可以按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受中央與省級(jí)保障性安居工程建設(shè)補(bǔ)助資金，并享受?chē)?guó)家針對(duì)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目明確的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

公共租賃住房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)。

第四十五條 由工業(yè)園區(qū)實(shí)施管理，向園區(qū)企業(yè)職工出租的集中建設(shè)集體宿舍、公寓等住房，以及民營(yíng)企業(yè)和其他投資機(jī)構(gòu)建設(shè)管理的公共租賃住房管理辦法另行制定。

第2篇：公租房管理辦法范文

關(guān)鍵詞 安全生產(chǎn) 事故預(yù)想

中圖分類(lèi)號(hào)：F273.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

我國(guó)安全生產(chǎn)管理工作的方針是“安全第一，預(yù)防為主”。如何實(shí)現(xiàn)事故預(yù)防，中國(guó)石化勝利油田現(xiàn)河采油廠作出了回答：“七想七不干――會(huì)想才會(huì)干”！

2011年中國(guó)石化集團(tuán)在全體員工中提出了“七想七不干”要求，開(kāi)展了“我要安全”、“我能安全”、“我會(huì)安全”等系列年度主題活動(dòng)。使全體員工逐步養(yǎng)成“想安全禁令，不遵守不干；想安全風(fēng)險(xiǎn)，不清楚不干；想安全措施，不完善不干；想安全環(huán)境，不合格不干；向安全技能，不具備不干；想安全用品，不配齊不干；想安全確認(rèn)，不落實(shí)不干”的良好思想行為模式，實(shí)現(xiàn)了施工作業(yè)全面預(yù)想在前，制度規(guī)程措施全面落實(shí)為先，最大限度地避免了安全風(fēng)險(xiǎn)，提高了安全生產(chǎn)績(jī)效。

中國(guó)石化勝利油田現(xiàn)河采油廠將“七想七不干”要求上升到理論高度，并與基層生產(chǎn)實(shí)際緊密結(jié)合，制定了110項(xiàng)杜絕類(lèi)問(wèn)題監(jiān)督檢查考核辦法，把“七想七不干”要求寫(xiě)進(jìn)每個(gè)人的安全職責(zé)中，在崗位交接班記錄中設(shè)立了“危險(xiǎn)源及環(huán)境因素識(shí)別和控制”欄目，在班組“一會(huì)三查”制中檢查落實(shí)崗位、施工風(fēng)險(xiǎn)防控，并將檢查結(jié)果列入經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核。五年來(lái)采油廠的重傷以上事故及多人中毒事故為零，輕傷事故逐年減少。

1“七想七不干”的指導(dǎo)理論為“多米諾骨牌定律”

“多米諾骨牌定律”的大意是：用多個(gè)骨牌豎立排列，其距離小于骨牌豎立的長(zhǎng)度，當(dāng)把第一個(gè)骨牌推倒時(shí)，在第一個(gè)骨牌的作用下，其后的骨牌相互作用，順序而倒，直至最后一個(gè)。我們把最后一個(gè)“骨牌”作為事故對(duì)待，那么每一個(gè)“骨牌”就是一個(gè)造成事故的環(huán)節(jié)。通過(guò)“事故預(yù)想”把造成事故環(huán)節(jié)的任意一個(gè)“骨牌”掐掉，那么，順序而倒的“骨牌”就不會(huì)到最后一個(gè)，也就降低了事故的可能。如果把每一個(gè)造成事故環(huán)節(jié)的“骨牌”都掐掉，也就無(wú)“事故”可言了。

2“七想七不干”來(lái)源于“風(fēng)險(xiǎn)分析”

采油廠要求每個(gè)班組根據(jù)自己的工作性質(zhì)，對(duì)本單位以外的事故進(jìn)行分析，采取預(yù)防本單位再次發(fā)生類(lèi)似事故的措施。對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析”要求了解：（1）事故背景及結(jié)果；（2）事故經(jīng)過(guò)；（3）事故原因（人、機(jī)、料、法、環(huán)、管理、防護(hù)七個(gè)方面）；（4）事故責(zé)任；（5）糾正、預(yù)防措施等方面。按照采油廠要求做到了“風(fēng)險(xiǎn)分析”，就如何預(yù)防事故的發(fā)生還是不能切合實(shí)際，為此熱電車(chē)間化水大班將尚未發(fā)生的事故變?yōu)橐呀?jīng)發(fā)生的事故，產(chǎn)生了“事故預(yù)想”。

3“七想七不干――會(huì)想才會(huì)干”的具體程序

班組接受具體工作任務(wù)后，根據(jù)具體情況，班組成員一起討論，在所了解的本項(xiàng)工作任務(wù)中，歷史上有無(wú)發(fā)生過(guò)人身傷害事故，如果已有過(guò)人身傷害事故，則對(duì)類(lèi)似事故進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)分析”，如果查不到類(lèi)似事故，就根據(jù)每個(gè)人的工作經(jīng)驗(yàn)，提出自己認(rèn)為可能發(fā)生的人身傷害事故，把預(yù)想的事故歸納起來(lái)，就像血淋淋現(xiàn)實(shí)擺在面前一樣，從七個(gè)方面查找造成事故的原因，并追查造成事故的直接責(zé)任和間接責(zé)任，按照以上幾個(gè)方面，大家共同提出糾正、預(yù)防的措施，對(duì)存在的隱患制定事故預(yù)案。把該辦理的安全生產(chǎn)管理票、證、單落實(shí)到人，制訂的安全措施、應(yīng)急處置措施做到人盡皆知，并將分析結(jié)果填寫(xiě)到崗位交接班記錄及班組“一會(huì)三查”記錄中，實(shí)現(xiàn)了安全經(jīng)驗(yàn)共享和積累。

4“七想七不干――會(huì)想才會(huì)干”的效果

通過(guò)發(fā)現(xiàn)、總結(jié)、推廣“事故預(yù)想”應(yīng)用的5年來(lái)，企業(yè)的安全生產(chǎn)管理受益匪淺：（1）全廠各班組都在努力創(chuàng)造安全生產(chǎn)各自的特色，把安全生產(chǎn)與每個(gè)人的切身利益聯(lián)系起來(lái)，進(jìn)一步發(fā)揮了班組第三級(jí)安全管理的作用；（2）各大隊(duì)和管理區(qū)的安全生產(chǎn)管理有的放矢地落實(shí)到每個(gè)班組，實(shí)現(xiàn)了“班組保三級(jí)、三級(jí)保采油廠、確保采油廠方針、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)”；（3）采油廠連續(xù)5年來(lái)的重傷以上事故及多人中毒事故為零。

5“七想七不干――會(huì)想才會(huì)干”的前景

實(shí)踐證明，“事故預(yù)想”使職工達(dá)到了自我教育的目的，班組發(fā)揮了自我管理的能力，三級(jí)盡到了領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，采油廠實(shí)現(xiàn)了安全、生產(chǎn)的“雙效益”。因此，在企業(yè)各班組實(shí)行“事故預(yù)想”的做法具有廣闊的前景，并將隨著企業(yè)的發(fā)展而進(jìn)一步完善，確實(shí)起到“安全管理為企業(yè)生產(chǎn)保駕護(hù)航”的作用。

參考文獻(xiàn)

第3篇：公租房管理辦法范文

【法律依據(jù)】

《公共租賃住房管理辦法》第七條：申請(qǐng)公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);

(二)收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);

(三)申請(qǐng)人為外來(lái)務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。

第4篇：公租房管理辦法范文

關(guān)鍵詞：公租房；保障房；租金補(bǔ)貼

Abstract: this paper introduces the general situation of Beijing and rent construction, combined with Germany, Britain, Singapore and other countries now that the mature male rent operation mode, puts forward some advice in order to improve the quality of housing supply: the government play in male rent construction in the leading role, increase the supply of male rent; Sound and rent the legal guarantee of system, improve the living quality and rent; Combined with the income of the residents, strictly control the audit and monitoring mechanism, supervise the application, in accordance with the rent exit, queuing for supervision and rational configuration of resources, to set fair and effective policy, let "housing" into practice.

Key words: male rent; security room; rent subsidies

中圖分類(lèi)號(hào)：D523.31文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

作者簡(jiǎn)介：馬昆齡，1967年12月生，北京，女，北京師范大學(xué)本科學(xué)士，

為了完善公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”）制度，切實(shí)解決中低收入家庭住房困難，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（[2011]45號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保[2010]87號(hào)）、北京市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)[2011]61號(hào)），北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2012年4月27日同時(shí)了《關(guān)于公共租賃住房租金補(bǔ)貼申請(qǐng)、審核、發(fā)放等有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于公共租賃住房租金補(bǔ)貼對(duì)象及租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，標(biāo)志著北京市公共租賃住房制度的完善和發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新階段。本文先介紹了北京市公租房建設(shè)概況，然后結(jié)合德國(guó)、英國(guó)和新加坡的相對(duì)成熟經(jīng)驗(yàn)，提出了有關(guān)公租房建設(shè)與使用的應(yīng)注意的措施與建議。

北京市公租房建設(shè)概況

北京市于2008年開(kāi)始啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)。全市已累計(jì)落實(shí)公租房項(xiàng)目98個(gè)、10.3萬(wàn)套。目前，中關(guān)村園區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)5000余套公租房竣工并開(kāi)始啟動(dòng)配租。北京計(jì)劃“十二五”期間建設(shè)收購(gòu)公租房30萬(wàn)套以上，占公開(kāi)配租配售保障性住房的60%。[1] 2011年，北京市政策性住房完成投資746.1億元，比上年增長(zhǎng)94.9%，其中住宅完成投資589.5億元，比上年增長(zhǎng)87.9%。全市政策性住房新開(kāi)工面積為1726.8萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)59.7%，其中住宅新開(kāi)工面積為1388.7萬(wàn)平方米。[2]

1.北京市公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象

根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)[2011]61號(hào)）的規(guī)定，公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象包括三類(lèi)人員：一是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭；二是申請(qǐng)人具有本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；三口及以下家庭年收入10萬(wàn)元（含）以下、四口及以上家庭年收入13萬(wàn)元（含）以下；三是外省市來(lái)京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限、能提供相應(yīng)證明且在本市無(wú)住房的人員。

此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房用于解決引進(jìn)人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，供應(yīng)對(duì)象具體條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)確定。

據(jù)調(diào)查，目前北京超過(guò)限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的人群較多，主要包括新就業(yè)職工、新畢業(yè)大專(zhuān)院校學(xué)生等，這類(lèi)群體是北京目前房屋租賃消費(fèi)的主體。此前，北京市對(duì)最低收入群體出臺(tái)了廉租房管理辦法；對(duì)低收入、有一定支付能力的群體，有經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，對(duì)中等收入家庭，出臺(tái)了限價(jià)商品住房管理辦法。本次將新就業(yè)職工和在北京市有穩(wěn)定工作的外地人員納入到住房保障范圍內(nèi)，北京市住房保障方式實(shí)現(xiàn)了多層次、全覆蓋的模式。

2.公租房的租金

根據(jù)國(guó)務(wù)院“按照略低于市場(chǎng)租金的原則合理確定”的要求，對(duì)于公租房的租金，北京市制定了“土地讓利、稅費(fèi)減免、市場(chǎng)定價(jià)、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”方針。首先通過(guò)土地讓利、稅費(fèi)減免等一系列支持性政策，降低公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，再根據(jù)工程造價(jià)、融資利息、維修費(fèi)用等成本確定租金標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，根據(jù)租賃對(duì)象收入水平，政府分檔給予租金補(bǔ)貼。[3]

通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)配租的承租公租房的廉租家庭以及家庭人均月收入不高于2400元且無(wú)其他住房、家庭資產(chǎn)符合一定條件的其他公租房承租家庭可分“六檔”申請(qǐng)不同標(biāo)準(zhǔn)的房租補(bǔ)貼，先交后補(bǔ)，最高租金補(bǔ)貼可達(dá)租金的95%。

公租房租金補(bǔ)貼實(shí)行“租補(bǔ)分離”原則，承租家庭需先交納租金，區(qū)縣住房保障管理部門(mén)再依照規(guī)定按月向承租家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼。公共租賃住房租金補(bǔ)貼實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。對(duì)于領(lǐng)取補(bǔ)貼的家庭人口、收入、住房、資產(chǎn)等情況發(fā)生變化時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)在家庭情況變動(dòng)后60日內(nèi)如實(shí)向戶籍所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）人民政府住房保障管理部門(mén)申報(bào)，并按照相關(guān)住房政策有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承租人拖欠租金或其他費(fèi)用的，產(chǎn)權(quán)單位可以通報(bào)其所在單位，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定劃扣。每年將對(duì)公共租賃住房承租家庭住房情況進(jìn)行復(fù)核，不再符合條件的應(yīng)退出。

國(guó)外公租房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)

第5篇：公租房管理辦法范文

一、加強(qiáng)住房保障工作。

一是進(jìn)一步加大工作力度，確保完成省政府下達(dá)的保障房建設(shè)任務(wù)和2013年市政府十件實(shí)事之一的保障房建設(shè)目標(biāo)。

二是全力抓好市政府投資建設(shè)的兩個(gè)公租房建設(shè)，加快推進(jìn)天津路和黃粱溝項(xiàng)目的招投標(biāo)及前期準(zhǔn)備工作。

三是爭(zhēng)取盡早出臺(tái)《市公共租賃房建設(shè)管理暫行辦法》，研究打通廉租房和公租房分配的兼容辦法，探索具有特色的公租房建設(shè)方式。

四是繼續(xù)抓好商品房項(xiàng)目配建廉租房管理工作。嚴(yán)格按照《城區(qū)廉租房配建管理暫行辦法》的要求，與新取得商品房建設(shè)用地的單位及時(shí)簽訂廉租房配建協(xié)議，同時(shí)抓好所配建廉租房的套型面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量與建設(shè)工期等方面的管理，力爭(zhēng)2013年廉租房建設(shè)規(guī)模達(dá)到200套以上。

五是加強(qiáng)保障房管理工作，進(jìn)一步完善和健全廉租房年度審核機(jī)制，著手研究并做好公租房管理工作。

二、貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策。

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和商品房預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)肅查處開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)和中介機(jī)構(gòu)炒作房?jī)r(jià)、誤導(dǎo)消費(fèi)的行為。協(xié)調(diào)市直各有關(guān)職能部門(mén)相互配合，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，針對(duì)形勢(shì)及時(shí)制訂調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

三、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度。

實(shí)施開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，完善開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案，嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理備案制度。加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)常態(tài)化巡查監(jiān)管機(jī)制，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤監(jiān)管。以行政立案查處為抓手，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

四、全面推進(jìn)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。

認(rèn)真宣傳貫徹國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，研究制定《市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》。做好新舊《條例》的銜接工作，防止引發(fā)法律糾紛。符合舊城區(qū)改建條件的，依法依規(guī)作出征收決定，保護(hù)被征收群眾的利益，服務(wù)城市建設(shè)。

五、加強(qiáng)物業(yè)管理。

一是大力推進(jìn)“條塊結(jié)合，以塊為主，重心下移”的物業(yè)管理機(jī)制。

二是加大行業(yè)宣傳力度,向社會(huì)廣泛宣傳物業(yè)管理和維修資金政策，增強(qiáng)市民的民主管理意識(shí)。

三是制定配套政策。對(duì)原有的《市物業(yè)管理辦法》進(jìn)行修改，并報(bào)市政府審議。進(jìn)一步完善前期物業(yè)查驗(yàn)辦法，制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

四是抓好矛盾排查化解工作。以平安物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建為抓手，指導(dǎo)物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會(huì)積極開(kāi)展工作，落實(shí)物業(yè)小區(qū)矛盾預(yù)警排查機(jī)制，確保穩(wěn)定。

五是加強(qiáng)住房維修資金管理。進(jìn)一步完善維修資金管理軟件程序，規(guī)范財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。加大維修資金定期存款比例，確保維修資金保值增值。

六、抓好維穩(wěn)工作。

一是加強(qiáng)源頭控制。全面分析穩(wěn)定形勢(shì)，對(duì)可能引發(fā)的上訪和影響穩(wěn)定的問(wèn)題，及時(shí)掌握相關(guān)情況，做到早安排、早防范、早化解，力爭(zhēng)把矛盾化解在萌芽狀態(tài)。

第6篇：公租房管理辦法范文

〔關(guān)鍵詞〕 公租房，社區(qū)，服務(wù)與管理，發(fā)展?fàn)顩r，主要問(wèn)題，對(duì)策

〔中圖分類(lèi)號(hào)〕C916 〔文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼〕A 〔文章編號(hào)〕1004-4175（2013）02-0082-04

為解決困難群體的住房問(wèn)題，我國(guó)先后推出了一些保障性住房模式，如廉租房和公租房（公共租賃房）。廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。公租房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品，它不歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者可以承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。與廉租房只針對(duì)城鎮(zhèn)居民中符合條件者相比，公租房的承租對(duì)象就廣得多，又加上興起較晚，沒(méi)有多少經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，因而其建設(shè)和管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要積極探索和穩(wěn)步實(shí)施。公租房社區(qū)規(guī)模大、低收入群體和特殊困難群體量大集中，一些居民在原住地未解決的遺留問(wèn)題隨著住房的搬遷把遺留問(wèn)題帶到了現(xiàn)住地，不穩(wěn)定因素較多。因此，從某種意義上講，公租房三分靠建設(shè)，七分靠管理，管理好公租房比建設(shè)公租房更難，著實(shí)考驗(yàn)著政府的管理智慧。但目前對(duì)公租房社區(qū)服務(wù)與管理的研究基本上還處于一個(gè)起步階段，僅有一些散見(jiàn)于報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)中的新聞報(bào)道，缺乏系統(tǒng)深入的理論研究。公租房社區(qū)服務(wù)與管理的研究對(duì)于完善公租房制度，乃至完善整個(gè)住房保障制度都具有十分重要的意義，本文對(duì)重慶市“民心佳園”公租房社區(qū)服務(wù)與管理進(jìn)行的研究就是一個(gè)嘗試。

一、公租房社區(qū)服務(wù)與管理的發(fā)展?fàn)顩r

“民惟邦本，本固邦寧?！泵裆鷨?wèn)題，是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的核心話題，政府的中心工作就是民生。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，那些既買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房又不符合廉租住房等其他保障方式的“夾心層”、新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員等困難群體的住房困難問(wèn)題日趨突出。在這一背景下，國(guó)家提出了大力發(fā)展公租房的政策。2009年3月，住建部副部長(zhǎng)齊驥提出要通過(guò)加快公租房建設(shè)來(lái)解決“夾心層”群體的住房困難。2010年6月，住建部等七個(gè)部門(mén)聯(lián)合《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。同期，全國(guó)公租房工作會(huì)議召開(kāi)，國(guó)務(wù)院副總理出席會(huì)議并強(qiáng)調(diào)，要加快發(fā)展公租房，推動(dòng)保障性安居工程建設(shè)。2012年7月，《公共租賃住房管理辦法》頒布實(shí)施，進(jìn)一步明確和規(guī)范了公租房的申請(qǐng)條件、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、退出機(jī)制和籌資方式等問(wèn)題。國(guó)內(nèi)各主要城市均提出了快速發(fā)展公租房的計(jì)劃，并付諸實(shí)施，公租房上升為“國(guó)家戰(zhàn)略”。

經(jīng)過(guò)幾年的大規(guī)模建設(shè)，目前公租房已進(jìn)入建設(shè)、分配與管理并重的時(shí)期，加強(qiáng)公租房社區(qū)的服務(wù)與管理便提上了議事日程，各地積極探索如何更好地對(duì)這一類(lèi)新型特殊社區(qū)的服務(wù)與管理。如北京市積極探索“服務(wù)管理有組織，經(jīng)營(yíng)增收有資產(chǎn)，安置就業(yè)有崗位，穩(wěn)定生活有保障”的公租房社區(qū)服務(wù)與管理新模式；上海市成立了“公租房公司”（公租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)），積極探索“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，科學(xué)構(gòu)建公租房租后管理制度；重慶市分“四步走“（構(gòu)建服務(wù)與管理網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)新服務(wù)方式、豐富社區(qū)文化生活、提高居民素質(zhì)）創(chuàng)新公租房社區(qū)服務(wù)與管理模式。但由于前期規(guī)劃欠缺，而公租房社區(qū)又多處于新區(qū)，與有成熟配套的老城區(qū)相比確實(shí)不那么方便。雖然公租房在交房時(shí)同步投用了不少配套設(shè)施，保證了承租戶的基本生活要求，但隨著短時(shí)間內(nèi)的大規(guī)模交房，入住人員快速增加，這些配套設(shè)施顯得“杯水車(chē)薪”。加之公租房社區(qū)服務(wù)和管理的推進(jìn)和全覆蓋是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，造成了目前公租房社區(qū)的服務(wù)與管理發(fā)展規(guī)模小、水平低。同其他成熟城市社區(qū)，特別是同承租戶的期盼相比，公租房社區(qū)的服務(wù)與管理還有不小的差距，在承租戶入住后存在滯后和不匹配的現(xiàn)象較為普遍，承租戶對(duì)公租房社區(qū)服務(wù)與管理的滿意度不高。這些問(wèn)題需要進(jìn)行認(rèn)真探討，從而為公租房社區(qū)居民提供更好的服務(wù)與管理。

二、公租房社區(qū)服務(wù)與管理中的主要問(wèn)題

為了更好地探究公租房社區(qū)服務(wù)與管理中的問(wèn)題，筆者在重慶市首個(gè)公租房“民心佳園”社區(qū)進(jìn)行了深入調(diào)研。主要采取訪談和問(wèn)卷調(diào)查的形式，對(duì)象有市公租房管理局、“民心佳園”公租房社區(qū)所在的街道和社區(qū)居委會(huì)的工作人員，以及普通承租戶。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷150份，收回有效問(wèn)卷132份。在調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)“民心佳園”公租房社區(qū)服務(wù)與管理中主要存在以下問(wèn)題：

（一）入住人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，低就業(yè)狀態(tài)嚴(yán)重，社區(qū)管理難度大。在調(diào)研中得知，已入住的約8000戶居民中，有低保戶716戶1410人、殘疾人155人、“兩牢”釋放人員120余人、HIV攜帶者3人、精神疾病患者16人，人員結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜。難怪社區(qū)管理人員形象地說(shuō)：公租房幾乎成了其他街道、社區(qū)甩包袱的場(chǎng)所，成為新的收容所、救助站。部分低保戶經(jīng)核查是有工作有收入的，入住后房屋裝修漂亮、家用電器齊全、寵物狗又養(yǎng)得多，而根據(jù)政策，房屋租金外加物管費(fèi)每月每平方米僅僅只需繳納1.1元。周?chē)罕娒吭旅科椒矫壮?1元的租金外，還得交納不菲的1.1元物管費(fèi)，因此非常不滿。正因?yàn)橄碛腥绱素S厚的優(yōu)惠政策，誰(shuí)都不愿意摘掉吃低保的帽子，自然搬進(jìn)來(lái)后也就沒(méi)有人敢去核實(shí)他們的收入。社區(qū)工作人員曾試圖入戶核實(shí)有關(guān)情況，幾乎都被拒之門(mén)外。除此之外，公租房社區(qū)的低就業(yè)狀態(tài)比較嚴(yán)重?！澳壳耙雅渥獬晒Φ募彝ブ校?2%的家庭人均月收入在2000元以下，進(jìn)城務(wù)工人員占52%左右，原住居民中的困難家庭占38%左右，大中專(zhuān)畢業(yè)生占10%左右” 〔1 〕。也就是說(shuō)，除了剛畢業(yè)后工作不久的10%的大中專(zhuān)生、少部分農(nóng)民工能夠相對(duì)穩(wěn)定就業(yè)外，大部分居民都不能充分就業(yè)，即使就業(yè)，92%的家庭人均月收入也在2000元以下。不能就業(yè)，自然就沒(méi)有穩(wěn)定的收入來(lái)源。調(diào)研得知，社區(qū)出現(xiàn)的偷竊者許多是刑滿釋放人員，不少居民因?yàn)闆](méi)有就業(yè)整日憂心重重，再加上即將面臨交納租金以及醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、生活等其他壓力，潛伏著諸多不穩(wěn)定隱患，也增大了社區(qū)管理的難度。

（二）管理部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。公租房社區(qū)服務(wù)與管理的參與主體多，既有政府主管部門(mén)，也有房屋產(chǎn)權(quán)人、承租人、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)及其選聘的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，以及公安、居委會(huì)等社區(qū)管理者；管理內(nèi)容多，既有裝修房屋、配置家具家電、承擔(dān)維護(hù)維修，還有對(duì)承租人的資格審核、監(jiān)督租賃使用，為承租人提供戶籍、社保、醫(yī)保等配套服務(wù)。 〔2 〕這些決定了公租房社區(qū)的服務(wù)與管理是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、涉及面廣的復(fù)雜系統(tǒng)工程。若缺乏科學(xué)合理的統(tǒng)籌、或者責(zé)任主體不明確、運(yùn)營(yíng)模式不規(guī)范，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中極易出現(xiàn)各方相互推諉、扯皮現(xiàn)象，引發(fā)各類(lèi)矛盾和沖突。為了能夠通過(guò)協(xié)調(diào)解決問(wèn)題，“民心佳園”公租房社區(qū)由市公租房管理局、北部新區(qū)管委會(huì)共同組建成立了公租房管理委員會(huì)，本意是能坐鎮(zhèn)指揮，及時(shí)為居民提供日常服務(wù)、排憂解難。但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，由于諸多原因，公租房管理委員會(huì)協(xié)調(diào)無(wú)力，不能作為。轄區(qū)內(nèi)的各單位、物業(yè)管理部門(mén)等各自為政、互不配合，社區(qū)難以開(kāi)展工作，沒(méi)有一個(gè)真正得力的管理機(jī)構(gòu)出面協(xié)調(diào)處理矛盾和糾紛。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于房屋修建的時(shí)間緊、工期短，導(dǎo)致不少房屋存在墻面開(kāi)裂、門(mén)窗破損、地面起拱、管道損壞等質(zhì)量問(wèn)題。原來(lái)規(guī)定由地產(chǎn)集團(tuán)三年內(nèi)保修負(fù)責(zé)免費(fèi)維修的，實(shí)際上則是大量申報(bào)無(wú)果，造成反復(fù)投訴或者是投訴無(wú)門(mén)，群眾反映強(qiáng)烈。

（三）社區(qū)基本公共服務(wù)的提供亟需加強(qiáng)。黨的十報(bào)告指出，加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，必須以保障和改善民生為重點(diǎn)，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。民生的改善與基本公共服務(wù)的提供息息相關(guān)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“民心佳園”公租房社區(qū)基本公共服務(wù)的提供亟待加強(qiáng)。在教育方面，規(guī)劃的中學(xué)和幼兒園都尚未竣工，適齡學(xué)生一般在四公里外的九年一貫制學(xué)校上學(xué)。已在重慶市江北區(qū)、南岸區(qū)等地成功設(shè)置的普惠性幼兒園①與“民心佳園”公租房社區(qū)無(wú)緣。整個(gè)社區(qū)只有一所民辦幼兒園，由1棟樓房的底層改造而成，僅有470平方米，卻要容納150名小朋友。園舍人均使用面積、幼兒活動(dòng)室內(nèi)外面積、教學(xué)設(shè)備等均達(dá)不到《重慶市民辦幼兒園設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的規(guī)定。由于場(chǎng)地所限，幼兒很多活動(dòng)均要到園外開(kāi)展，存在一定安全隱患。幼兒園收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月680元，相對(duì)周邊其他幼兒園來(lái)說(shuō)偏低，但按設(shè)施水準(zhǔn)及教師配備來(lái)看，對(duì)中低收入的承租戶來(lái)說(shuō)收費(fèi)卻是偏高的。不少居民投訴教師流動(dòng)性大，部分教師對(duì)入園小孩心存歧視，態(tài)度惡劣。限于經(jīng)濟(jì)壓力，幼兒入園率不高，已入住的社區(qū)，登記備案的3歲到6歲幼兒有315人，而上幼兒園的僅150人，不到50%。承租戶的家庭教育能力十分有限，幼兒素質(zhì)提升較為困難。在養(yǎng)老方面，已入住的社區(qū)登記備案的60歲以上老年人有1023人，65歲以上的有596人，如果加上租賃戶入住后將老人接過(guò)來(lái)贍養(yǎng)而未登記備案的情況，老年人的比例會(huì)更大，但社區(qū)沒(méi)有一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。承租戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以承擔(dān)較好的居家養(yǎng)老，公立的養(yǎng)老院名額有限住不進(jìn)，私立的養(yǎng)老院收費(fèi)過(guò)高住不起，公租房社區(qū)老年人自身也擔(dān)心遭遇歧視不愿入住，導(dǎo)致養(yǎng)老難問(wèn)題。 〔3 〕 在文化方面，“民心佳園”公租房社區(qū)沒(méi)有報(bào)亭、閱報(bào)欄、圖書(shū)室、檔案室和文化室。衛(wèi)生方面，只有一個(gè)約三百平方米的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，配有醫(yī)療人員四人，藥劑人員二人，設(shè)備簡(jiǎn)陋，醫(yī)少藥缺，無(wú)法應(yīng)對(duì)突發(fā)病情，也不能刷醫(yī)?？?。體育方面，五萬(wàn)多人的大社區(qū)卻只有一個(gè)大廣場(chǎng)、一個(gè)小廣場(chǎng)、一個(gè)籃球場(chǎng)、一個(gè)羽毛球場(chǎng)和一個(gè)兒童滑梯。廣場(chǎng)面積過(guò)小，建設(shè)部門(mén)在廣場(chǎng)上沒(méi)有留置電源插座，一到晚上沒(méi)有照明。公共安全方面，入駐警務(wù)室的只有1名民警和3名文職人員，警務(wù)室面積120平方米，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)基層社區(qū)的警務(wù)室標(biāo)準(zhǔn)。警務(wù)室基本上是“關(guān)門(mén)營(yíng)業(yè)”，60%的工作時(shí)間沒(méi)有人，小區(qū)不時(shí)有入室偷竊事件發(fā)生，住戶苦不堪言。

因此，政府部門(mén)必須高度重視和妥善處理公租房社區(qū)服務(wù)與管理中存在的這些問(wèn)題，以此來(lái)防止承租戶起先因?yàn)檎畮椭鉀Q了住房而心存感激，而入住后一系列問(wèn)題的出現(xiàn)和久而不決，在承租戶心目中產(chǎn)生極大失衡，進(jìn)而感激之情漸變?yōu)椴粷M情緒。

三、加強(qiáng)公租房社區(qū)服務(wù)與管理的對(duì)策

住房是人們的基本生活資料，解決住房問(wèn)題是世界上大多數(shù)國(guó)家政府的施政理念。如果說(shuō)公租房的建設(shè)成功地解決了中低收入城市建設(shè)者“居者有其屋”的問(wèn)題，那么公租房社區(qū)的服務(wù)與管理將解決這部分群體“住得舒心放心”的問(wèn)題，最終實(shí)現(xiàn)公租房“能住愿住住得好”的目標(biāo)。

（一）政府要發(fā)揮積極主動(dòng)的疏導(dǎo)作用，促進(jìn)公租房社區(qū)充分就業(yè)。就業(yè)乃民生之本，失業(yè)是最大的窮困。“公租房要避免變成貧民窟，就不能只有單純的居住功能，還需要有一定的產(chǎn)業(yè)作為依托，就地解決部分人群的就業(yè)和收入來(lái)源的問(wèn)題。因?yàn)榈褪杖腚A層機(jī)遇和地位的改善，必須通過(guò)就業(yè)才能實(shí)現(xiàn)。” 〔4 〕針對(duì)公租房的特殊承租戶，能否做足工作、正確疏導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)事關(guān)重大。政府有關(guān)部門(mén)要認(rèn)真細(xì)致地對(duì)所有公租房住戶家庭成員的構(gòu)成、家庭收入，以及年齡、學(xué)歷、技能、興趣愛(ài)好、健康狀況和就業(yè)需求等作全面調(diào)查，分類(lèi)登記造冊(cè)，建立動(dòng)態(tài)管理檔案。具體措施有：組織就業(yè)指導(dǎo)專(zhuān)家、相關(guān)部門(mén)和單位綜合會(huì)診，制定出操作性強(qiáng)、監(jiān)督有力的實(shí)施方案；高度重視入住人員的職業(yè)教育，強(qiáng)化就業(yè)培訓(xùn)力度，特別是對(duì)技能低、年紀(jì)較大的人群有針對(duì)性地進(jìn)行就業(yè)技能培訓(xùn)；完善就業(yè)服務(wù)體系，拓展勞務(wù)輸出渠道，挖掘現(xiàn)有培訓(xùn)就業(yè)的政策潛力，并積極爭(zhēng)取相關(guān)的政策來(lái)確保就業(yè)；鼓勵(lì)弱勢(shì)群體創(chuàng)業(yè)，發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和微型企業(yè)，并給予最大限度的政策補(bǔ)助。

（二）建立職責(zé)明確的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，保證社區(qū)服務(wù)與管理的有效協(xié)調(diào)?！吨貞c市公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定，市國(guó)土資源和房屋管理部門(mén)是全市公租房的行政管理部門(mén)，會(huì)同市發(fā)展改革、財(cái)政、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃等部門(mén)，編制公租房建設(shè)規(guī)劃和年度住房建設(shè)計(jì)劃；牽頭協(xié)調(diào)規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、管理和政策研究工作。市住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公租房的管理，組織主城區(qū)公租房申請(qǐng)對(duì)象的審核、建庫(kù)、配租、租金收取和交易審核以及住房出售、回購(gòu)管理工作；市住房保障機(jī)構(gòu)組織對(duì)承租或購(gòu)買(mǎi)公租房人員履行合同約定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 〔5 〕從這里可以看到，從公租房的規(guī)劃、建設(shè)階段到申請(qǐng)人員入住階段再到日常管理工作階段，最后是后續(xù)服務(wù)監(jiān)督管理階段的各項(xiàng)工作，分別是由市國(guó)土資源部門(mén)、市房屋管理部門(mén)、市住房保障機(jī)構(gòu)等幾個(gè)不同的政府部門(mén)來(lái)管理，缺乏一個(gè)統(tǒng)一的政府部門(mén)來(lái)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公租房管理的各項(xiàng)工作。而從較為成功地解決中低收入家庭住房保障問(wèn)題的幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的公共住房管理機(jī)構(gòu)②無(wú)疑比多個(gè)政府行政機(jī)構(gòu)各自為政的管理工作模式效率更高，效果更好。鑒于當(dāng)前實(shí)際，建議成立專(zhuān)門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)由分管副市長(zhǎng)擔(dān)任，副組長(zhǎng)由相關(guān)市級(jí)部門(mén)分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，領(lǐng)導(dǎo)小組設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，由發(fā)展改革、建設(shè)、國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保、民政、財(cái)政、監(jiān)察、公安、價(jià)格、殘聯(lián)等相關(guān)部門(mén)根據(jù)各自職責(zé)，配合做好公租房管理有關(guān)工作，形成強(qiáng)有力的、有效的工作機(jī)制，接受、梳理、協(xié)調(diào)、逐一落實(shí)承租戶提出的問(wèn)題。

（三）關(guān)注重點(diǎn)人群的基本需求，努力完善社區(qū)的基本公共服務(wù)。公租房社區(qū)的租住群體與其他社區(qū)相比有較大不同，決定了公租房社區(qū)居民比其他社區(qū)居民更加需要得到公共財(cái)政的陽(yáng)光普照，更加需要基本公共服務(wù)。公租房社區(qū)在服務(wù)與管理中要寓管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理，努力做到管理與服務(wù)相統(tǒng)一，切實(shí)讓每一個(gè)人都能感受到快捷、便利、文明、和諧和實(shí)惠。 〔6 〕基本公共服務(wù)涉及每一個(gè)人，涵蓋面廣，基本公共服務(wù)的均等化需要突出重點(diǎn)人群、基本需求。鑒于政府的財(cái)力和工作開(kāi)展的進(jìn)度，當(dāng)前，公租房社區(qū)基本公共服務(wù)覆蓋的重點(diǎn)人群應(yīng)是社區(qū)老年人和學(xué)齡前幼兒，滿足的基本需求應(yīng)是養(yǎng)老和學(xué)齡前教育的需求，基本途徑是在公租房社區(qū)創(chuàng)建托老所和實(shí)行幼兒義務(wù)教育。這兩大舉措將有利于有效解決中低收入租住群體在養(yǎng)老和幼兒教育方面的難題，豐富公租房的內(nèi)涵，進(jìn)一步促進(jìn)公租房社區(qū)居民共享基本公共服務(wù)，更好地回應(yīng)和滿足公租房社區(qū)居民的需求。在公租房社區(qū)創(chuàng)建托老所工作中，可以構(gòu)建政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、志愿者參與的協(xié)調(diào)機(jī)制，由市公租房建設(shè)指揮部牽頭，市民政局、公租房所在區(qū)縣配合，按照民政部《社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》建設(shè)，成立托老所管理辦公室；引導(dǎo)企事業(yè)團(tuán)體、協(xié)會(huì)、中介等社會(huì)組織在托老所的創(chuàng)建和運(yùn)行中發(fā)揮作用，全程吸引志愿者參與；以公益和低償、無(wú)償為特征來(lái)創(chuàng)建公租房社區(qū)托老所 ③。在公租房社區(qū)實(shí)行幼兒義務(wù)教育工作中，可以構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的協(xié)調(diào)機(jī)制，成立公租房社區(qū)幼兒義務(wù)教育綜合管理辦公室，由市公租房管理局負(fù)責(zé)牽頭，市教委配合；建立以社會(huì)力量為核心的參與機(jī)制，以企業(yè)資金為支持的促進(jìn)機(jī)制，以義務(wù)教育的公益和免費(fèi)為特征，按重慶市一級(jí)幼兒園標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造。

經(jīng)過(guò)幾年摸索，公租房已由大規(guī)模的建設(shè)時(shí)期逐漸進(jìn)入建設(shè)、分配與管理并重的時(shí)期，其間的問(wèn)題會(huì)逐漸顯現(xiàn)，必須認(rèn)真探討加以解決。只要政府堅(jiān)定信心，真正本著為人民服務(wù)的執(zhí)政理念，努力探索出一套行之有效的公租房社區(qū)服務(wù)與管理體系，那么不僅“居者有其屋”的夢(mèng)想一定會(huì)實(shí)現(xiàn)，而且公租房“住得舒心放心”、公租房社區(qū)的和諧穩(wěn)定也一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。

注 釋?zhuān)?/p>

①重慶市2011年底提出在“十二五”期間投入60億元建設(shè)普惠性幼兒園，堅(jiān)持公益普惠和科學(xué)保教的辦園方向，為大眾提供有質(zhì)量的保教服務(wù)和合理收費(fèi)的各類(lèi)型幼兒園，含公辦幼兒園、公辦性質(zhì)的社會(huì)單位辦幼兒園和非營(yíng)利性民辦幼兒園，保教費(fèi)最高不超過(guò)每生每月400元。

②如美國(guó)隸屬聯(lián)邦政府的住宅和城市發(fā)展局和各地地方的公共房產(chǎn)管理局、新加坡的建屋發(fā)展局。

③如果托老所只是托管照料，不管吃飯，則一分錢(qián)不收（無(wú)償）。如果老年人需要在托老所里吃午飯，可象征性收取一定的費(fèi)用（如3-5元/天/人）（低償）；如果有社會(huì)組織愿意贊助此部分費(fèi)用，老年人就不用交費(fèi)（無(wú)償）；低保、80歲以上高齡、獨(dú)居、空巢老人免費(fèi)（無(wú)償）。

參考文獻(xiàn)：

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〔4〕吳紅纓.重慶公租房新型社區(qū)管理試驗(yàn)〔J〕.山東經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略研究，2011（4）.

第7篇：公租房管理辦法范文

政府建設(shè)和籌集的公共租賃住房，承租人租住滿5年經(jīng)市政府批準(zhǔn)準(zhǔn)予出售的，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)。

出售的公共租賃住房自購(gòu)房人辦理房地產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)，不得上市交易。

5年后需要上市交易的，由政府優(yōu)先回購(gòu)，如果，政府放棄回購(gòu)的，按屆時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《公共租賃住房管理辦法》第十八條

第8篇：公租房管理辦法范文

[關(guān)鍵詞]成都市；公租房政策；現(xiàn)狀；對(duì)策中圖分類(lèi)號(hào)：F40 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2013）01-004-01

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，住房供需矛盾日益突出。為了完善住房保障體系，切實(shí)保障夾心層的住房需求，國(guó)家制定了公租房政策，成都市響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，出臺(tái)了一系列政策來(lái)完善保障房體系，以此來(lái)滿足中低收入群體的住房需求。 一、成都市公租房政策執(zhí)行現(xiàn)狀 2009年，總理要求落實(shí)并完善城市保障性住房建設(shè)，在政府工作報(bào)告中第一次提到這個(gè)名詞，次年在國(guó)務(wù)院的督促下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合七部委特此頒發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。成都市遵照黨和政府的要求，第一時(shí)間制定了公租房管理辦法，由此拉開(kāi)了公租房政策執(zhí)行的序幕。

在申請(qǐng)條件方面，明確了保障對(duì)象是五城區(qū)及高新區(qū)內(nèi)無(wú)房家庭、職工及其他務(wù)工人員，其中個(gè)人月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元。管理辦法還對(duì)承租人應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任與享受的優(yōu)惠做了詳盡說(shuō)明，對(duì)建設(shè)部門(mén)做了具體要求。

在公租房建設(shè)方面，對(duì)五城區(qū)及高新區(qū)內(nèi)做了科學(xué)規(guī)劃，2010年開(kāi)建了1500萬(wàn)m2，2011年開(kāi)建了1800萬(wàn)m2，已經(jīng)解決了一大部分符合條件的人員及家庭的住房需求問(wèn)題。

二、成都市公租房政策存在的問(wèn)題

首先，公租房建設(shè)的最大問(wèn)題則是資金問(wèn)題。國(guó)家雖然有專(zhuān)項(xiàng)撥款，但地方財(cái)政也需要負(fù)擔(dān)相當(dāng)大的一部分資金投入。因?yàn)楣夥繉儆跍?zhǔn)公共產(chǎn)品，租金較低，開(kāi)發(fā)商的投入與回報(bào)達(dá)不成平衡，以盈利為目的的開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有興趣參與建設(shè)；依靠政府獨(dú)自完成，這么大的一筆資金，地方財(cái)政財(cái)力有限，一直投入不現(xiàn)實(shí)，依靠銀行貸款也不可取。因此，公租房政策執(zhí)行能否成功，關(guān)鍵在于能不能解決籌資難題。

其次是土地供給問(wèn)題。建設(shè)住房需要使用土地，這是公租房建設(shè)的基礎(chǔ)。在城市土地資源緊缺的情況下，不能保障土地的供應(yīng)，就談不上保障房的建設(shè)。提供建設(shè)用地就需要征地，接下來(lái)的又是一系列問(wèn)題：征地費(fèi)用是一大筆開(kāi)支，然后還要解決被征地居民的安置問(wèn)題。這一切都是地方政府面臨的棘手問(wèn)題。因此，公租房政策執(zhí)行能否成功，根本基礎(chǔ)就在于建設(shè)用地能不能及時(shí)提供。

最后是標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題存在兩個(gè)方面，第一是配租標(biāo)準(zhǔn)：如果不能制定一個(gè)公開(kāi)、透明、科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)的話，不具備條件的人獲得了公租房，符合條件的人卻被拒之在外。標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題處理不好，不利于黨和政府的威信的建立，也不利于和諧穩(wěn)定的社會(huì)的構(gòu)建。第二是租金標(biāo)準(zhǔn)：租金不能過(guò)高，因?yàn)槌凶馊素?fù)擔(dān)不起，這會(huì)降低公租房的保障意義。如果過(guò)低，那和廉租房又沒(méi)什么區(qū)別了。因此，公租房政策執(zhí)行能否成功，還在于后期的配租和租金標(biāo)準(zhǔn)的制定是否公平合理。

三、成都市公租房政策執(zhí)行對(duì)策探究

首先，多渠道籌集建設(shè)資金。我國(guó)各地公租房建設(shè)主要有三種模式：一是政府為主體，主要依靠政府財(cái)政投資建設(shè)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主體，主要由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)；三是政府和企業(yè)合作建設(shè)。多渠道籌集建設(shè)資金是公租房順利建設(shè)的關(guān)鍵，但是要注意，要發(fā)揮政府的主體行為優(yōu)勢(shì)，在公租房規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方面做好管理和監(jiān)督。盡量拓展融資渠道，充分努力調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，與開(kāi)發(fā)商合理分擔(dān)保障性住房建設(shè)過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合理提高企業(yè)投資保障性住房建設(shè)中的投資收益，同時(shí)縮短保障性住房的投資回收期，吸引更多社會(huì)組織和資金參與保障性住房建設(shè)，積極推動(dòng)保障性住房的可持續(xù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

其次，完善土地儲(chǔ)備機(jī)制。成都市要想做好公租房的政策執(zhí)行，基礎(chǔ)就是手中要有可開(kāi)發(fā)的商品房土地。要依托國(guó)有企業(yè)或相關(guān)部門(mén)進(jìn)行土地儲(chǔ)備，保證一旦需要，就可以批劃建設(shè)用地，從而不需要再?gòu)霓r(nóng)民手里征地，這樣就避免了一系列棘手問(wèn)題的發(fā)生，為公租房的順利建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。此外，政府要是儲(chǔ)備較多可開(kāi)發(fā)的土地，還可以防止大批土地被開(kāi)發(fā)商控制，就會(huì)避免房地產(chǎn)商隨著社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，利用手中儲(chǔ)備的土地的大發(fā)橫財(cái)。

最后，細(xì)化承租、租金標(biāo)準(zhǔn)。細(xì)化承租標(biāo)準(zhǔn)，可以有效避免不符合標(biāo)準(zhǔn)人群騙租。一是嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)申請(qǐng)人公示，歡迎社會(huì)監(jiān)督，保證整個(gè)過(guò)程的透明度和公平性。成立聯(lián)合調(diào)查小組，對(duì)申請(qǐng)人的工作，收入、物產(chǎn)、社會(huì)關(guān)系等全面調(diào)查，最大限度地排除不合格的申請(qǐng)者。二是明確責(zé)任。發(fā)現(xiàn)有弄虛作假的，依規(guī)定對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。設(shè)立舉報(bào)信箱或熱線，舉報(bào)屬實(shí)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)利用職權(quán)為他人謀利的，要通過(guò)紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)嚴(yán)肅處理。政府在租金標(biāo)準(zhǔn)的制定上，要以市場(chǎng)租金價(jià)格為主，指導(dǎo)價(jià)格為輔。

參考文獻(xiàn)：

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[3]汪映君對(duì)我國(guó)公租房發(fā)展的一點(diǎn)建議[J].China’s Foreign Tra-de，2010（Z2）.

第9篇：公租房管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】公共租賃房；政府責(zé)任缺失；矯正研究

一、公共租賃房發(fā)展現(xiàn)狀

“積極發(fā)展公共租賃住房”，是總理在2009年兩會(huì)政府工作報(bào)告中首次提出的。公共租賃住房是投資者（政府、企業(yè)或社會(huì)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)等）持有房源，以低于市場(chǎng)租金的方式租給特定人群的一種保障性住房[1]。2010年6月12日，中央七部委（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)）聯(lián)合了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，公共租賃住房正式成為我國(guó)住房保障體系的一個(gè)重要組成部分。公共租賃住房和福利分配下的低房租公房有區(qū)別，也與企業(yè)的職工宿舍不同，具有社會(huì)屬性。雖然與廉租住房相類(lèi)似，但保障的范圍更加廣泛。狹義的公共租賃住房保障對(duì)象包括城市中低收入家庭或下夾心層、引進(jìn)人才、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等。廣義的公共租賃住房保障對(duì)象涵蓋所有沒(méi)有能力或者暫時(shí)不愿購(gòu)買(mǎi)住房的中低收入家庭，包括廉租房保障對(duì)象、夾心層、引進(jìn)人才、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員[2]。從支付能力看又分為上夾心層、下夾心層。上夾心層是指不符合經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)條件，又買(mǎi)不起商品房的城市中低收入家庭；下夾心層是指不符合廉租房準(zhǔn)入條件，又買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房的城市低收入群體[3]。公共租賃住房的租金水平比廉租房要高，但又低于商品房。如圖1：

在我國(guó)現(xiàn)有的住房保障體系中，公共租賃住房只租不賣(mài)，其產(chǎn)權(quán)歸屬為政府或者相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有，而其他以銷(xiāo)售為主的保障性住房產(chǎn)權(quán)可以歸個(gè)人或集體所有。公共租賃房的目的在于改善低收入家庭群體的住房困難情況，以低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能承受得起的價(jià)格出租，有嚴(yán)格的準(zhǔn)入退出機(jī)制。公共租賃房的保障對(duì)象以城鎮(zhèn)中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工、新畢業(yè)的大學(xué)生等特殊群體。其發(fā)展方向是進(jìn)一步擴(kuò)大保障范圍，將城市各類(lèi)夾心層家庭群體和城市外來(lái)務(wù)工農(nóng)民工納入保障房保障體系[4]。

目前，公共租賃住房正處于起步階段，政府相繼出臺(tái)了一些政策措施，以加大對(duì)公租房建設(shè)的支持和監(jiān)管力度。北京市2009年開(kāi)始了公租房建設(shè)，當(dāng)年開(kāi)工建設(shè)的公租房約有8000套，面積控制在60平方米內(nèi)，租金低于市場(chǎng)價(jià)的20%左右；重慶市規(guī)劃未來(lái)十年將建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公租房，并要求3年內(nèi)完成2000萬(wàn)平方米的建設(shè)任務(wù)；成都規(guī)劃未來(lái)公租房的保障對(duì)象為三類(lèi)人群，即符合條件的中等偏下收入無(wú)房家庭、單身無(wú)房職工、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員。地方政府在發(fā)展公租房的過(guò)程中不斷總結(jié)，得到了許多有效經(jīng)驗(yàn)，如利用公積金閑置資金對(duì)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的減免稅政策進(jìn)行優(yōu)惠；對(duì)準(zhǔn)入退出體系進(jìn)行優(yōu)化；對(duì)公共租賃住房建設(shè)中的監(jiān)督機(jī)制和問(wèn)責(zé)機(jī)制等方面進(jìn)行規(guī)范；建立政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化投融資和建設(shè)機(jī)制，建立健全公共租賃住房建設(shè)的法律制度等。

二、公共租賃住房發(fā)展困境

由于我國(guó)公共租賃房發(fā)展尚在起步階段，在這個(gè)過(guò)程中難免會(huì)面臨一些困境，突出表現(xiàn)在以下方面：

1、法律制度缺乏統(tǒng)一性及穩(wěn)定性

公共租賃房市場(chǎng)法律體系不健全，缺乏頂層設(shè)計(jì)。目前在我國(guó)，雖然各個(gè)城市相繼出臺(tái)了有關(guān)公共租賃房的管理辦法，但這些規(guī)定還缺乏國(guó)家層面的統(tǒng)一法律指導(dǎo)（如正在醞釀中的《住房保障法》），在公共租賃房的發(fā)展目標(biāo)、功能定位、在保障性住房體系中應(yīng)發(fā)揮的作用和與其他保障性住房之間的關(guān)系尚不明確。自2007年深圳試點(diǎn)公共租賃住房至2010年北京、上海、深圳等地相繼出臺(tái)公共租賃住房管理辦法，對(duì)公共租賃住房的涵蓋范圍和實(shí)施細(xì)則則大相徑庭[5]。

住建部于2010年6月8日出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)發(fā)展公共租賃房的基本原則、租賃管理、房源籌集、政策支持和監(jiān)督管理等方面都做了規(guī)定，各地也先后出臺(tái)《公共租賃住房管理辦法》（試行），如廈門(mén)市政府2011年3月29日就在福建省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快公共租賃住房建設(shè)的意見(jiàn)》和省住房部和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《福建省公共租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了《廈門(mén)市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快公共租賃住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》。全國(guó)各地公共租賃房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異也比較大，有些城市將非戶籍人員排斥在公共租賃房保障對(duì)象之外，有些城市卻沒(méi)有對(duì)戶籍進(jìn)行嚴(yán)格限制，租金標(biāo)準(zhǔn)上采用分級(jí)制機(jī)制的城市并不多，并且在分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的合理性有待進(jìn)一步論證，因而已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)管理辦法的各地政府應(yīng)結(jié)合公共租賃住房實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題不斷改進(jìn)。

2、資金投入比例較低

在公共租賃住房的建設(shè)資金籌集上，中央政府會(huì)以適當(dāng)方式給予補(bǔ)助，各地方政府通過(guò)直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助和貸款貼息等方式進(jìn)行投入。盡管規(guī)定了政府投資建設(shè)公共租賃住房的資金來(lái)源主要包括財(cái)政安排的資金、住房公積金中安排用于公共租賃住房建設(shè)的資金和金融機(jī)構(gòu)貸款等，但對(duì)于投入力度和保障程度沒(méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定，因此，政策缺乏執(zhí)行力，存在資金短缺、房源供給嚴(yán)重不足的問(wèn)題并不奇怪。如廈門(mén)市保障性住房規(guī)劃規(guī)定，在未來(lái)幾年時(shí)間里，為解決夾心層住房困難家庭的住房問(wèn)題，廈門(mén)將投入資金136億元、建設(shè)約四萬(wàn)五千套公共租賃房供困難群體居住。雖然鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)力量投資經(jīng)營(yíng)公共租賃住房已成共識(shí)，對(duì)于社會(huì)力量投資公共租賃住房建設(shè)用地一般可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式進(jìn)行有償使用，但是由于面臨著資金短缺、前期直接投入大、投資周期長(zhǎng)、回報(bào)率低、社會(huì)資本不愿加入、資金來(lái)源渠道不明等方面的問(wèn)題，住房建設(shè)保障計(jì)劃難以真正落實(shí)到位[6]。因此，在具體的融資方案沒(méi)有出臺(tái)之前，資金問(wèn)題仍然是公共租賃住房面臨的尷尬難題。

3、政府監(jiān)管不到位

由于缺乏完善的監(jiān)管體系，在公共租賃房租金如何確定、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)如何審核、如何監(jiān)管等問(wèn)題上，都缺乏行之有效的措施。雖然政府對(duì)公共租賃房的租金進(jìn)行補(bǔ)貼，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的趨利性和成本因素的限制，公共租賃房房租要維持在一定的水平上。公共租賃房的供不應(yīng)求會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象，反而損害了低收入階層的利益。公共租賃住房的主要對(duì)象是“夾心層”和外來(lái)務(wù)工人員，是民生工程，因此要盡可能體現(xiàn)其意義和價(jià)值，將初衷落實(shí)到位，從源頭上防止權(quán)力尋租現(xiàn)象和腐敗的監(jiān)管體系，避免走經(jīng)濟(jì)適用房的老路。

4、準(zhǔn)入和退出機(jī)制不健全

由于公共租賃房租金低廉，申請(qǐng)家庭較多，為有效避免“搭便車(chē)”現(xiàn)象，申請(qǐng)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)結(jié)合不同的市場(chǎng)和居民收入水平制定，使迫切需要公共租賃房的家庭能夠得到住房。公共租賃住房要采取動(dòng)態(tài)的退出機(jī)制，監(jiān)管部門(mén)要采用定期考察的形式，對(duì)公共租賃現(xiàn)有租戶家庭進(jìn)行收入調(diào)查，對(duì)不符合條件的家庭引入退出機(jī)制，如停發(fā)其住房補(bǔ)貼等[7]。

公共租賃房租戶在不符合相關(guān)條件后很難會(huì)主動(dòng)退出，住戶會(huì)利用各種手段躲避審查，從而繼續(xù)適用住房。為了將公共租賃房配給到真正有需要的困難家庭，避免出現(xiàn)不合條件的家庭搭便車(chē)現(xiàn)象，保證符合準(zhǔn)入條件的最低收入家庭有房可住，就要對(duì)公共租賃房實(shí)行有進(jìn)有出的政策，進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)的進(jìn)入與退出機(jī)制，而不僅僅是停留在口號(hào)上。

三、公共租賃房建設(shè)中政府責(zé)任缺失的成因

1、政府價(jià)值取向錯(cuò)位

一方面，與商品房市場(chǎng)相比，保障性住房的投入大、產(chǎn)出少，這使得地方政府在推動(dòng)住房保障的問(wèn)題上存在著較大顧慮。因此，地方政府在推進(jìn)公共租賃房建設(shè)的積極性并不高。雖然每年我國(guó)都有巨額的財(cái)政預(yù)算投入到保障性住房的建設(shè)當(dāng)中，但資金投入和項(xiàng)目完成情況卻并非十分理想，公租房同樣面臨這種問(wèn)題。另一方面，土地成本也是約束各地政府積極性的一個(gè)重要原因，相比劃撥土地建保障性住房，地方政府更愿意將土地以“招拍掛”形式賣(mài)出，我國(guó)的保障房建設(shè)長(zhǎng)期以來(lái)延續(xù)“自上而下”的模式，即政府將保障房指標(biāo)層層拆解，下分到各個(gè)市縣，沒(méi)有考慮到地方的實(shí)際情況，這也是地方積極性不高的原因[8]。

2、政府角色定位混亂

當(dāng)代政府處在一個(gè)充滿著不確定性、復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)性和多元性的環(huán)境中，政府面臨的公共問(wèn)題紛繁復(fù)雜，大大增加了政府的不可治理性。政府的職責(zé)不僅包括住房制度的制定與實(shí)施，而且政府要在住房供應(yīng)、資金籌集、市場(chǎng)秩序維護(hù)、住房分配等環(huán)節(jié)上發(fā)揮作用。另外，由于政府職能要促進(jìn)社會(huì)公平，還要對(duì)最低收入困難群體等特殊階層的住房實(shí)施保障，承擔(dān)弱勢(shì)群體的住房保障功能。

在公共租賃房的土地來(lái)源和資金來(lái)源等方面，政府不僅有能力，而且也有義務(wù)承擔(dān)這種保障性住房建設(shè)和管理的責(zé)任。一方面，在供需結(jié)構(gòu)不合理，投機(jī)資金大幅涌入等因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年的表現(xiàn)并不正常，這迫切需要政府加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)，提升百姓對(duì)市場(chǎng)的信心，消除負(fù)面信息導(dǎo)致的恐慌心理[9]。另一方面，政府不正確的政績(jī)觀及對(duì)地方財(cái)政增長(zhǎng)的內(nèi)在激勵(lì)，促使政府沒(méi)有更多的動(dòng)力去建設(shè)公共租賃房等保障性住房。

3、融資缺口巨大

2009年全國(guó)財(cái)政支出決算表數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，全國(guó)財(cái)政用于保障性住房支出為725.97億元，是上一年的3.13倍；其中，中央財(cái)政收入550.56億元，地方財(cái)政僅投入175.41億元[10]。政府可以通過(guò)“招拍掛”出讓土地獲得更多的財(cái)政收入，因而政府沒(méi)有動(dòng)力去積極推動(dòng)。由于利潤(rùn)相對(duì)低且分配和銷(xiāo)售等主動(dòng)權(quán)在政府手中、參與機(jī)制不順暢，民間資本目前直接參與目前直接參與保障性住房的積極性不高，地方政府更傾向于將建設(shè)權(quán)交給央企和地方國(guó)企。

一是規(guī)定各地政府“可以”將土地出讓凈收益和住房公積金增值收益用于公共租賃住房建設(shè)，而不是必須將其用于公共租賃住房建設(shè)，這一規(guī)定缺乏剛性約束，執(zhí)行力必然不足[11]。二是政府土地出讓凈收益不明確。土地出讓收入扣除拆遷成本、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施成本等才是土地凈收益。這些相關(guān)成本有一定的不透明性，計(jì)算難度很大。所以，有的地方政府宣稱(chēng)由于土地成本太高，土地出讓收益很少甚至還會(huì)虧本。在這種情況下，我們很難辨別土地出讓凈收益到底是多少，國(guó)家規(guī)定的“10%”也難得到有效監(jiān)督[12]。只是我們知道的是，很多地方政府靠出賣(mài)土地支持自己的政績(jī)、彌補(bǔ)財(cái)政赤字[13]。

4、法律支撐不足

在保障性住房領(lǐng)域，缺乏一部長(zhǎng)期穩(wěn)定的國(guó)家意義上的法律，導(dǎo)致在住房保障領(lǐng)域出現(xiàn)種種失范。應(yīng)根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題本身的特點(diǎn)和主要形式，總結(jié)各地住房保障的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的住房法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，加快《住房保障法》的立法進(jìn)度，從而盡快落實(shí)保障房建設(shè)中的政府責(zé)任。應(yīng)該明確的是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在和發(fā)展的根本目標(biāo)是保障和改善絕大多數(shù)居民的基本居住條件，保障廣大人民群眾的生存權(quán)，而不是一味追求GDP的增長(zhǎng)以及追逐利潤(rùn)最大化?！蹲》勘Ｕ戏ā繁仨殞?duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從法律層面進(jìn)行規(guī)范，對(duì)不能享受到保障性住房的中等收入人群供應(yīng)低價(jià)位的商品房，確保每一位公民的基本住房權(quán)利。

5、執(zhí)行力不足

與廉租房不同，公共租賃住房主要面向的是城市中等偏下收入家庭（一些城市還面向農(nóng)村的住房困難人群），對(duì)房源需求量更大，對(duì)土地、資金等要求也更高。另外，公共租賃房的保障對(duì)象也不如廉租房對(duì)象那樣受到關(guān)注，政府有時(shí)難免會(huì)在側(cè)重點(diǎn)上有所忽略。供需缺口巨大、資金沉淀不菲的問(wèn)題能否得到很好解決，公共租賃住房能否發(fā)揮應(yīng)有效果，關(guān)鍵在于政府的執(zhí)行力問(wèn)題。在融資、打擊囤地、抑制投機(jī)、加強(qiáng)保障等領(lǐng)域，中央政府要督促地方政府清理所出臺(tái)的刺激或優(yōu)惠政策，地方政府有必要加強(qiáng)執(zhí)行力度。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，公共租賃房同樣適用，要避免在公共租賃房建設(shè)中出現(xiàn)的尋租、腐敗等問(wèn)題，健全供應(yīng)對(duì)象的準(zhǔn)入退出機(jī)制，建立公平公開(kāi)的審核程序，強(qiáng)化違規(guī)處罰力度。

四、公共租賃房建設(shè)中政府責(zé)任的完善策略

完善政府在公共租賃房中的責(zé)任是并非易事，公共租賃房建設(shè)既是國(guó)家住房保障制度的有機(jī)組成部分，又與市場(chǎng)有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。我國(guó)公共租賃房尚在起步階段，發(fā)展過(guò)程中有不足和問(wèn)題是必然的，政府必須在逐步提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，立足我國(guó)國(guó)情、在借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，采取相關(guān)有效的措施，積極探索符合我國(guó)社會(huì)發(fā)展實(shí)際的公共租賃房制度。

（一）端正對(duì)公共租賃住房建設(shè)的認(rèn)識(shí)

發(fā)展公共租賃住房市場(chǎng)，是有效解決我國(guó)當(dāng)前住房問(wèn)題的一種重要方式。但由于根深蒂固的觀念，大多數(shù)國(guó)人還是希望有房，買(mǎi)房的意愿比租房高。政府要改變國(guó)人傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)社會(huì)正確的購(gòu)房理念。讓承租人獲得安全感，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，使人們從思想上接受“住有所居”。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家的住房供應(yīng)體系中，低收入群體的住房供應(yīng)主要還是通過(guò)租賃方式解決的。相比國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)租房理念發(fā)展還相對(duì)滯后，政府應(yīng)鼓勵(lì)尚無(wú)購(gòu)房能力的低收入家庭先租后買(mǎi)，量力而行。

大力發(fā)展公共租賃住房，還存在一個(gè)“適度”的問(wèn)題，建設(shè)公共租賃住房是必要的，但也需要是適度的。它不像1998年房改之前的公房制度那樣全覆蓋，現(xiàn)在的公共租賃住房更為開(kāi)放，它是面向全社會(huì)并且由政府主導(dǎo)社會(huì)參與的。建設(shè)公共租賃住房，不能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，不能走經(jīng)濟(jì)適用房的老路。中央政府要有堅(jiān)定的發(fā)展公共租賃房的決心，地方政府也應(yīng)該給予足夠的重視，從而提高政策的貫徹力和執(zhí)行力。政府官員要從思想上轉(zhuǎn)變政績(jī)觀，從唯GDP化向民生為本轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能夠真正地盤(pán)活民間公共租賃市場(chǎng)。

（二）健全公共租賃住房建設(shè)的法律制度

國(guó)外公共租賃住房制度都頒布了較為完善的法律，尤其是制定相應(yīng)的住宅法加以保障和規(guī)范。要保障各項(xiàng)措施的順利進(jìn)行，必須有健全的立法保障。因此我國(guó)需要制訂健全的公共租賃住房保障的相關(guān)法律法規(guī)，做到公共租賃住房的建設(shè)管理的制度化、規(guī)范化、法制化，逐步完善公共租賃住房的法律法規(guī)體系，以促進(jìn)我國(guó)住房保障體系的建設(shè)。

我國(guó)應(yīng)該盡快出臺(tái)可以統(tǒng)攬全局的《住房保障法》等公共租賃住房保障制度基本法規(guī)和《保障性住房申請(qǐng)人檔案管理辦法》、《城市中低收入家庭認(rèn)定辦法》、《居民信用信息共享法》等專(zhuān)門(mén)性的規(guī)范，建立起健全的法制屏障[14]。建立國(guó)家層面的統(tǒng)一政策領(lǐng)導(dǎo)，從立法層面對(duì)公共租賃住房的實(shí)施目標(biāo)、調(diào)整對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金籌措、運(yùn)作機(jī)制等內(nèi)容進(jìn)行明確的規(guī)定。對(duì)公共租賃住房保障實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)作的新機(jī)制，對(duì)管理、設(shè)計(jì)、施工、分配等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行法律約束。各級(jí)政府也應(yīng)該結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際的情況，遵循國(guó)家的相關(guān)管理辦法，制定相應(yīng)的公共租賃住房的管理辦法和相關(guān)的政策法規(guī)。

因此，必須從法律層面將公共租賃住房納入公共財(cái)政體系，明確公共租賃住房作為政府的職能，建立相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范整個(gè)公共租賃市場(chǎng)。從法律層面上保障承租人的合法權(quán)益，增進(jìn)其穩(wěn)定性和安全感。

（三）完善準(zhǔn)入退出機(jī)制

首先，為提高公共租賃住房的使用效率，必須實(shí)行嚴(yán)格的退出機(jī)制。如果承租家庭超過(guò)承租范圍后主動(dòng)退出，公共租賃住房管理部門(mén)可制定政策對(duì)其購(gòu)買(mǎi)商品房或經(jīng)濟(jì)適用房給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠，并給予銀行優(yōu)惠貸款政策（如圖2）。另一方面，如果承租人不再滿足承租條件后拒不退出，公共租賃住房管理部門(mén)可對(duì)其進(jìn)行處罰，如收取高額租金和違約金，降低其信用等級(jí)等措施強(qiáng)制其退出。

圖2 中國(guó)公共租賃住房退出機(jī)制

其次可以通過(guò)構(gòu)建激勵(lì)制度鼓勵(lì)，使租房人盡早清退住房。公共租賃房群體與廉租房群體不同，該群體具有一定的改善自身經(jīng)濟(jì)條件的潛力，構(gòu)建激勵(lì)制度激發(fā)這種潛力的發(fā)揮，使其盡早改善經(jīng)濟(jì)條件，走出公共租賃房租住階段。

1、可以將租價(jià)與租期相聯(lián)系，鼓勵(lì)租房人盡早清退住房。政府確定公共租賃的基本租金，租房人在租期內(nèi)按照此標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)繳納租金。租房人清退住房時(shí)，根據(jù)其租期數(shù)和租住時(shí)間給予一定的租金返還。比如滿第一個(gè)租期清退的給予10%的租金退還，第一個(gè)租期內(nèi)租滿2年前清退的給予20%的租金退還，滿3年清退的返還15%，滿10年的租金不予補(bǔ)償?shù)取ｋS著租住時(shí)間的增加租金補(bǔ)償逐漸降低，直至沒(méi)有。通過(guò)這樣的激勵(lì)制度，使得租房人盡早清退住房的益處不低于其尋租行為的所得，從而使租房人主動(dòng)放棄尋租行為。

2、通過(guò)提高政府給付公積金比例來(lái)激勵(lì)租房人退出。公共租賃房群體中很大一部分人具有較為穩(wěn)定的收入，其公積金繳納也較為規(guī)范，為了鼓勵(lì)租房人盡早清退住房。對(duì)于按期清退或提前清退住房的給予公積金方面的獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)的程度根據(jù)提前清退時(shí)間長(zhǎng)短確定，提前時(shí)間越長(zhǎng)政府給付的公積金比例越高，從而使得租房人在盡早清退住房時(shí)得到真正的實(shí)惠。

（四）加強(qiáng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制監(jiān)管

要加強(qiáng)公共租賃住房準(zhǔn)入退出機(jī)制的監(jiān)管，實(shí)施包括承租人個(gè)人信息、房屋租賃使用信息等的動(dòng)態(tài)監(jiān)管（如圖3）。當(dāng)承租人家庭收入、職業(yè)等發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)如實(shí)報(bào)告公共租賃住房管理部門(mén)進(jìn)行審核。不報(bào)請(qǐng)審核的依有關(guān)規(guī)定處理，并記錄在信用檔案內(nèi)。公共租賃住房管理部門(mén)將以激勵(lì)為主、懲罰約束為輔的方式促使該家庭退出公共租賃住房。若不申請(qǐng)復(fù)核的，經(jīng)公共租賃住房管理部門(mén)檢查，若仍在租賃范圍內(nèi)則繼續(xù)使用，但是要降低其信用等級(jí)；若超出租賃范圍，則采取懲罰機(jī)制使其退出公共租賃住房。

租房人的公共租賃房群體資格是其行使尋租行為的基礎(chǔ)條件，租房人若超越了這一資格，及時(shí)將其從該群體中剔除，則可以有效阻斷其尋租行為的發(fā)生，所以要防止尋租人的尋租行為必須要及時(shí)厘清租房人的資格。對(duì)于租房人資格的審查主要從兩個(gè)方面入手：一是租房人的經(jīng)濟(jì)收入，二是租房人的資產(chǎn)總額。但是由于我國(guó)目前的個(gè)人所得稅繳納制度并不完善，租房人的收入和總資產(chǎn)的真實(shí)數(shù)據(jù)不易確定，所以租房人資格的界定比較困難。

要真正厘清租房人資格，需要國(guó)家各項(xiàng)制度的緊密配合。只有實(shí)現(xiàn)了個(gè)人收入的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)、稅費(fèi)繳納的規(guī)范進(jìn)行、個(gè)人資產(chǎn)的真實(shí)申報(bào)才能有效剔除不符合條件的租房人，所以完善各項(xiàng)相關(guān)制度是當(dāng)務(wù)之急，能夠有效加強(qiáng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制的監(jiān)管。

圖3 中國(guó)公共租賃住房承租家庭收入情況監(jiān)管流程

（五）拓寬資金來(lái)源渠道，降低政府財(cái)政壓力

由于政府缺乏積極推動(dòng)公共租賃住房的財(cái)政刺激，并且由于利潤(rùn)不高，民間資本參與保障性住房的積極性也不高。因此，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督各級(jí)政府資金落實(shí)情況，同時(shí)，多渠道拓寬公共租賃住房的融資渠道，從根本上解決公共租賃住房建設(shè)資金短缺問(wèn)題。

首先，逐步完善與公共租賃住房資金需求相適應(yīng)的中長(zhǎng)期貸款方式。具體來(lái)說(shuō)，一是充分利用地方融資平臺(tái)，從地方融資平臺(tái)中切出部分貸款額度用于公共租賃住房；二是發(fā)放優(yōu)惠長(zhǎng)期貸款，由多家銀行組成的銀團(tuán)為公共租賃住房建設(shè)提供專(zhuān)項(xiàng)的貸款支持；三是探索公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)參照個(gè)人住房按揭貸款模式取得銀行貸款；四是利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)[15]。

其次，積極探索和發(fā)展直接融資支持公共租賃住房建設(shè)。一是發(fā)行中長(zhǎng)期債券籌集資金，專(zhuān)項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；二是引入保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金拓展公共租賃住房融資渠道；三是探索建立產(chǎn)業(yè)投資資金；四是推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資資金（REITS）[16]。通過(guò)REITS籌集社會(huì)資金，化整為零，對(duì)解決公共租賃住房建設(shè)資金問(wèn)題將起到積極作用。

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