公租房承租人信用體系建設研究

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[摘要]公租房是我國政府推行的保障性住房，保障的是中低收入的住房困難群體，但目前很多地方均不同程度地出現了部分公租房承租人誠信缺失現象。公租房相關法律支撐不足、管理部門缺乏強有力的懲戒措施、承租人失信成本較低等問題給保障公租房公平善用帶來了很大挑戰(zhàn)。本文闡述了公租房面臨的承租人誠信缺失現象，對其原因加以分析，提出了推進公租房承租人信用體系建設的對策建議。

[關鍵詞]公租房承租人；誠信缺失；信用體系

引言

近年來，各省市住房保障部門認真貫徹黨中央國務院的決策部署，堅持公租房民生保障定位，切實加強組織領導，完善政策制度，強化房源籌集，促進住房困難群眾居住條件持續(xù)改善。與此同時，各地住房保障部門根據《公共租賃住房管理辦法》（住建部第11號令）及當地公租房相關規(guī)定，將承租人提供虛假證明材料騙取公租房，轉租、出借，改變公租房結構或使用性質，無正當理由連續(xù)空置6個月以上，拖欠租金累計6個月以上，在公租房中從事違法活動，以及違反公租房租賃合同等其他情形列入“黑名單”，建立信用檔案，實施5年內不得再次申請公租房的內部懲戒措施。目前重慶市公共租賃房管理局已在重慶主城區(qū)累計實施內部懲戒2015戶，訴訟立案1423件，申請執(zhí)行392件，納入失信被執(zhí)行200人。但是，現階段面臨失信承租人再申請入住公租房需求小、司法訴訟及執(zhí)行時效性差、懲戒社會影響力弱等管控局限，建立健全公租房承租人信用體系、切實有效地將失信行為列入“黑名單”、實施社會聯合懲戒，顯得迫切而重要。

一、公租房承租人誠信缺失的行為表現及其原因分析

（一）公租房承租人誠信缺失的行為表現1.以欺騙手段獲得公租房。此類失信行為主要包括以下兩種情形：公租房申請人提供虛假材料，以欺騙等不正當手段獲得公租房申請資格；公租房申請人提供虛假材料，以欺騙等不正當手段獲得公租房申請資格且已經承租公租房。2.違規(guī)使用承租的公租房。此類失信行為主要包括以下七種情形：承租人轉租信息，經批評教育拒絕改正錯誤或造成嚴重后果；承租人違規(guī)出借、轉租公租房，或將公租房用于經營活動，經批評教育拒絕改正錯誤；承租人無正當理由連續(xù)6個月以上未在承租公租房居住，經批評教育后仍未居住達6個月以上；承租人無正當理由連續(xù)6個月以上欠繳租金，經催繳后仍有6個月以上不繳納的；承租人無正當理由不按時繳納租金達6個月以上；承租人不再符合保障條件卻拒不騰退承租公租房超過6個月以上，或不按時繳納市場租金達6個月以上；經公安等相關部門認定承租人利用公租房從事違法活動。3.拒絕承擔公租房設施損壞賠償責任。此類失信行為主要包括以下三種情形：承租人因保管不善造成房屋和生活設施毀損、滅失，拒絕承擔賠償責任；承租人因使用不當造成公共設施設備及相關物品毀損、滅失，拒絕承擔賠償責任；承租人違規(guī)占用或使用共用部位或公共區(qū)域，經批評教育拒絕改正錯誤或造成嚴重后果。

（二）公租房承租人誠信缺失的原因分析1.公租房相關法律法規(guī)支撐不足。當前，國家層面尚未出臺保障性住房法律法規(guī)，未形成完備的住房保障法律體系。目前重慶市公租房管理執(zhí)行的是市政府2010年出臺的《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》這一規(guī)范性文件。盡管近幾年結合實踐陸續(xù)出臺了一系列配套政策，但由于暫行辦法及配套文件缺乏法律效力，住建部管理辦法明確的對失信承租人的行政處罰措施在重慶難以落地實施。相信全國各地還有很多地方也在處置公租房承租人失信行為方面缺乏足夠的法律支撐。2.管理部門缺乏強有力的懲戒措施。各地公租房管理機構負責對公租房轉租、出借、經營等違規(guī)使用行為進行監(jiān)督管理，但大多未被賦予對應的行政處罰資格。重慶市公共租賃房管理局針對公租房承租人各類違規(guī)違約失信行為，均只能提起民事訴訟，收效甚微。大部分案件面臨訴訟時間長、判決時效長等問題，少數法院已判決案件亦面臨執(zhí)行難問題，特別是被執(zhí)行人承租的公租房是其唯一住房的，法院執(zhí)行部門亦無力對其實施清退。3.公租房承租人失信行為成本很低。目前，對于公租房承租人轉租、出借、違規(guī)經營拒絕整改、損壞房屋設施拒絕賠償等嚴重失信行為，均是由公租房管理機構發(fā)出清退告知書后實施清退，但實際上缺乏強制措施，拒絕騰退或不愿意繳納市場租金的現象仍然存在，且訴諸法律亦效果不明顯。失信承租即使愿意退出公租房，亦只獲得5年之內不再受理其公租房申請的懲戒，住建部公租房管理辦法中明確的罰款措施難以落實。了解公租房政策和執(zhí)行力度的公租房承租人都明白失信行為成本很低，會傾向選擇為自己及家庭爭取更多利益而實施失信行為。

二、推進公租房承租人信用體系建設的對策建議

（一）優(yōu)化公租房信用體系建設法治環(huán)境各地公租房管理辦法均明確了公租房管理相關部門的職責，細化了公租房承租人的權利、義務，大多賦予了職能部門行政強制權力。提升立法層級將夯實公租房依法治理基礎，深化公租房依法治理實踐，進一步推進嚴格執(zhí)法和承租人全民守法，實現“以良法促進發(fā)展，保障善治”。建議盡快頒布實施政府規(guī)章（部分省市已頒布），并著眼于公租房未來法治建設，組織《重慶市公租房管理條例》立法工作，進一步營造公租房信用體系建設環(huán)境，推進公租房依法治理。

（二）出臺守信激勵和失信懲戒措施清單探索并鼓勵對信用記錄良好的公租房承租人實施激勵，比如在換租、續(xù)租時可實施“綠色通道”、“容缺受理”等便利服務措施，對不具備部分申報材料的，可先作“信用承諾”后補報材料。對失信行為公租房承租人實施懲戒，比如：對欠租6個月、轉租出借等嚴重失信承租人，取消各類保障房資格，停發(fā)租賃補貼，記入不良信息檔案，5年內不允許申請所有保障性住房，并聯合當地征信部門實施限制民政幫扶、中介平臺房屋租賃、公積金貸款發(fā)放、商品房預售等聯合懲戒措施；對空置或欠租不到6個月、轉租出借信息等一般失信承租人，暫停辦理公租房續(xù)租、換租、出售等業(yè)務，待其整改完成后再恢復相關業(yè)務。

（三）建立公租房承租人信用信息管理系統在省市層面建立以公租房承租人信用檔案為核心的信用信息管理系統，主要記錄承租人失信行為信息，區(qū)縣住房保障部門按照信息采集標準對承租人信用檔案進行歸檔，并實施動態(tài)更新、動態(tài)管理，確保信用信息記錄的規(guī)范性、準確性、完整性與及時性。積極探索省級公租房管理機構下轄社區(qū)社會信用體系建設與服務經濟發(fā)展、服務社會綜合管理相互滲透的發(fā)展路徑，以信用應用為導向，完善反欺詐、糾轉租、清查清退等信息系統支持，保障公平公正的公租房信用體系建設環(huán)境。

（四）健全公租房承租人信用信息聯動應用機制加強部門之間的溝通和協調，健全橫向和縱向的信用信息聯動應用機制。探索將公租房轉租轉借、空置和欠租6個月等失信行為，納入省級部門信用信息共享平臺，用于市場監(jiān)督、稅務、金融、交通、公安等部門的信用管理。積極爭取與人民銀行地方營業(yè)部達成備忘錄，將轉租轉借、空置和欠租6個月等失信行為信息納入人民銀行征信系統。加強對公租房誠信檔案的動態(tài)管理，建立健全失信管理機制。

三、結語

公租房承租人信用體系建設是一個復雜的系統工程，優(yōu)化公租房信用體系建設法治環(huán)境、出臺守信激勵和失信懲戒措施清單、建立公租房承租人信用信息管理系統、健全公租房承租人信用信息聯動應用機制是其中的重要環(huán)節(jié)。在公租房承租人信用體系的建設過程中，必須要讓這四個項目各盡所能、各司其職，從而逐步實現省級公租房信用信息共享平臺的全面對接，陸續(xù)落實公租房領域聯合獎懲信用信息記錄、歸集、交換、共享、公開和應用，實現公租房失信承租人在本省內跨地區(qū)、跨部門聯合獎懲機制的有效運行。

參考文獻

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作者：張新明 單位：重慶市公共租賃房管理局