公積金的匯率精選(九篇)
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第1篇：公積金的匯率范文
南都公益基金會（以下簡稱南都）于2007年5月經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立，是一家原始注冊資金1億元人民幣的非公募基金會。2007年下半年，南都出資600多萬人民幣，主要用于改善農(nóng)民工子女成長環(huán)境的新公民計劃；與此同時，南都進(jìn)行投資，獲得了1000多萬的凈收益。然而，這么一大筆投資收益，并未令南都人感到歡欣鼓舞――根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于基金會應(yīng)稅收入問題的通知》（ 國稅發(fā)[1999]24號）以及《事業(yè)單位、社會團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位企業(yè)所得稅征收管理辦法》（國稅發(fā)[1999]65號）的有關(guān)規(guī)定，基金會的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得（國庫券和利息收入除外）都需要繳納企業(yè)所得稅。按照2007年的企業(yè)所得稅法企業(yè)所得稅率為33%。因此，南都需要繳納300多萬的企業(yè)所得稅稅款。
同時國務(wù)院的《基金會管理條例》第二十九條規(guī)定非公募基金會每年用于從事章程規(guī)定的公益事業(yè)支出，不得低于上一年基金余額的8％?；饡ぷ魅藛T工資福利和行政辦公支出不得超過當(dāng)年總支出的10％。也就是說，非公募基金會這一特殊的投資機構(gòu)必須每年捐錢給公益事業(yè)，而基金會平均每年增長率要超過公益事業(yè)支出率和通脹率，否則多年后就會自行消失。而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最近五年的通貨膨脹率分別為1.2%、3.9%、1.8%、1.5%和4.8%。就非公募基金會而言，其面臨著每年資金10%左右的增長壓力，同時還要向國家繳納高比率的企業(yè)所得稅，其維持能力尚且困難，更難提及發(fā)展壯大――為了公益事業(yè)的發(fā)展，要么犧牲自己，要么犧牲國家稅法的權(quán)威，成了南都發(fā)展過程中揮之不去的尷尬與無奈。易言之，南都面臨著“割肉多長膘難”的問題：公益事業(yè)和國家財政都需要南都做出貢獻(xiàn)，而基金會資金增長必須艱難地跑贏通貨膨脹率和資金捐助率之和?；饡Y金增長率非人力所能控制，帶有明顯的不確定性，而對公益事業(yè)的投入和國家稅款的繳納卻是剛性的，這無異于非公募基金會慢性自殘甚至慢性自殺。因此，南都是否應(yīng)繳納所得稅引起了社會的普遍關(guān)注。
二、我國非公募基金會所得稅法環(huán)境
南都的所得稅發(fā)生在2007年度，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱新企業(yè)所得稅法）當(dāng)時尚未開始實施，適用于《企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則。另外，還有《基金會管理條例》國家稅務(wù)總局《關(guān)于基金會應(yīng)稅收入問題的通知》和《事業(yè)單位、社會團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位所得稅征收管理辦法》，以上法律規(guī)范對非公募基金會所得稅形成的所得稅法基本框架是：
國家財政撥款、捐贈收入、銀行存款利息收入免征企業(yè)所得稅；
在金融機構(gòu)的基金會存款取得的利息收入，暫不作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入；
對購買股票、債券（國庫券除外）等有價證券所取得的收入和其他收入，應(yīng)并入應(yīng)納企業(yè)所得稅收入總額，照章征收企業(yè)所得稅。
2008年1月1日新企業(yè)所得稅法開始實施后情形似乎有所變化。新企業(yè)稅法第二十六條之第四款規(guī)定符合條件的非營利組織的收入免稅。其實施細(xì)則第八十四條規(guī)定了新企業(yè)所得稅法第二十六條第（四）項所稱符合條件的非營利組織，是指同時符合下列條件的組織：（一）依法履行非營利組織登記手續(xù)；（二）從事公益性或者非營利性活動；（三）取得的收入除用于與該組織有關(guān)的、合理的支出外，全部用于登記核定或者章程規(guī)定的公益性或者非營利性事業(yè)；（四）財產(chǎn)及其孳息不用于分配；（五）按照登記核定或者章程規(guī)定，該組織注銷后的剩余財產(chǎn)用于公益性或者非營利性目的，或者由登記管理機關(guān)轉(zhuǎn)贈給與該組織性質(zhì)、宗旨相同的組織，并向社會公告；（六）投入人對投入該組織的財產(chǎn)不保留或者享有任何財產(chǎn)權(quán)利；（七）工作人員工資福利開支控制在規(guī)定的比例內(nèi)，不變相分配該組織的財產(chǎn)。前款規(guī)定的非營利組織的認(rèn)定管理辦法由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門制定。同時第八十五條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第二十六條第（四）項所稱符合條件的非營利組織的收入，不包括非營利組織從事營利性活動取得的收入，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。易言之，非公募基金會的營利性活動取得的收入是否能免稅需要國務(wù)院財政或稅務(wù)主管部門的批準(zhǔn)。同時還有一個問題：既然從事營利性活動取得的收入在免稅范圍之外，那只剩下非營利性活動取得的收入才能免稅，而哪些收入屬于非營利性收入，就不得而知了。
南都這樣的非公募基金會在新企業(yè)所得稅法出臺前面臨著所得稅繳納的困境，而新法出臺后，不僅沒有明確可給予非公募基金會的具體稅收優(yōu)惠措施，而且從原則上把問題搞得更加模糊和復(fù)雜了。在這樣的所得稅法制環(huán)境下，“南都”們的發(fā)展前景不能不令人擔(dān)憂。
三、其他國家或地區(qū)基金會所得稅稅收制度簡述
南都的命運是否也在世界其他國家或地區(qū)的非公募基金會同時“公映”，非公募基金會的稅收環(huán)境是否是“寰球同此涼熱”?；卮疬@一問題我們就必須去考察其他國家或地區(qū)的所得稅稅收法律制度。以下簡要介紹美國、德國和我國臺灣地區(qū)的基本情況：
（一）美國
根據(jù)《美國國內(nèi)收入法典》相關(guān)條款規(guī)定，凡符合條件的非營利組織，經(jīng)美國國內(nèi)收入局核準(zhǔn)認(rèn)定后享有免稅資格，其正常的所得免交公司所得稅。正常的所得是指這些非營利組織在從事非營利事業(yè)中取得的所得，包括政府撥款、社會捐贈和服務(wù)性收入（包括會員費）。同時，非營利組織在其日常業(yè)務(wù)活動中，可能開展一些與其自身免稅事業(yè)不相關(guān)的業(yè)務(wù)，這部分業(yè)務(wù)所得不能享受免稅優(yōu)惠，須按適用的公司所得稅率納稅。
在免稅資格的認(rèn)定上，美國的聯(lián)邦法典第26卷――國內(nèi)稅收法典第501(c)條款明文規(guī)定了免稅的非營利組織：一個非營利組織想要獲得法律的免稅資格，必須向稅務(wù)機關(guān)申請免稅登記，填寫1023號免所得稅申請登記表，經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)的組織測試和運行測試后才可以取得該申請表內(nèi)容詳盡而細(xì)致，包括了實體類型、經(jīng)營活動情況、財務(wù)資料等諸多方面。早在1913年美國稅收法律就規(guī)定，年收入超過2500美元的社會團(tuán)體，必須向國家稅務(wù)局提交年度報告。除教會以外的所有社會團(tuán)體都需要在稅務(wù)局登記，以獲得免稅的地位和國家認(rèn)可。
聯(lián)邦稅法對非營利組織的特定業(yè)務(wù)活動有著嚴(yán)格的限制，對與組織宗旨相關(guān)或無關(guān)的業(yè)務(wù)活動作了明確的規(guī)定。與組織宗旨相關(guān)的活動是為了實現(xiàn)組織目標(biāo)而開展的活動，這類活動所獲得的利潤不用繳稅；無關(guān)商業(yè)活動與組織宗旨無關(guān)，以營利為目的，則需要繳稅。美國的非營利組織可以從事商業(yè)活動，但免稅組織的無關(guān)商業(yè)活動必須少于年活動或收入的一半。對于免稅組織下列收入免征所得稅：1．利息、股息、專利使用費、地租、養(yǎng)老保險金等收入；2．為政府開展調(diào)查研究收入；3．為學(xué)院、大學(xué)或醫(yī)院開展活動獲得的收入；4．志愿者開展商業(yè)活動時獲得的收入；5．慈善機構(gòu)為其成員、學(xué)生、病人、管理人員或職員服務(wù)時獲得的收入；6．出售贈品的收入；7．在展覽會或博覽會上開展服務(wù)活動所獲得的收入或參加貿(mào)易展覽活動獲取的收入；8．為小型非營利性醫(yī)院提供特定服務(wù)獲得的收入；9．出售具有慈善性物品獲取的收入。
美國在給予公益性事業(yè)減免稅的同時，也對非營利性組織創(chuàng)造私人收益的行為進(jìn)行了政策上的規(guī)范與處罰。在日常經(jīng)濟(jì)活動中，如果非營利組織與對其事務(wù)有實質(zhì)性影響的個人進(jìn)行交易，并產(chǎn)生了有利于個人的“過多利益”（即指該組織提供的價值遠(yuǎn)高于個人應(yīng)該接受的價值），則該組織將被課征“過多利益”的懲罰性消費稅，同時該10％有實質(zhì)性影響的個人則將被征收“過多利益”的消費稅。如果這種個人交易25％行為在稅法規(guī)定期限內(nèi)仍未改正，該個人將再次被課征過多利益200％的懲罰性稅收。若《美國國內(nèi)收入法典》501（C）（3）條款所規(guī)定的私人基金會在納稅年度內(nèi)用于慈善捐贈等公益性支出未達(dá)到一定的比例，其投資凈所得將被征收2％的消費稅；如其未分配所得過多，其未正常分配部分將被課征15％的消費稅；如超過一定期限后仍未進(jìn)行恰當(dāng)分配，將課征稅率為100％的懲罰性稅收。對私人基金會的一些特殊投資、支出行為及資產(chǎn)構(gòu)成等也要征收不同稅率水平的消費稅。美國法律匯編第508條第(e)項規(guī)定，基金會每年收入中，有一定比例必須分配掉，分配的意思是拿出去為公眾謀福利。凡未分配的部分，因與設(shè)立的目的不合，不得享受免稅權(quán)利。
（二）德國
在德國，如果一個非營利組織以追求公共福利、慈善或宗教目的為目標(biāo)，根據(jù)稅收法案的特殊規(guī)定它可以享受一系列稅收優(yōu)惠，前提是這些組織必須在章程中寫明其全部和直接所追求的目的并且符合稅收條例對組織宗旨方面的要求。在組織運作時，其財產(chǎn)只允許按照章程規(guī)定的目的使用，成員不能取得利潤和其他形式的補助。公益組織要想取得免稅優(yōu)惠，就必須全部和直接實現(xiàn)章程所規(guī)定的目標(biāo)，對于不符合這些標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的活動則負(fù)有納稅義務(wù)。具有免稅資格的公益組織一般可以享受到的免稅待遇包括：免征法人所得稅；公益組織在繼承遺產(chǎn)后其免稅身份還可持續(xù)10年，并可免除遺產(chǎn)稅和捐贈稅；免除商業(yè)稅和凈資產(chǎn)稅。易言之，凡依法登記注冊為公益性非營利的機構(gòu)，均享受政府對非營利機構(gòu)的特殊稅收政策――基本上是零稅率。當(dāng)然，法律對這類機構(gòu)有著嚴(yán)格的限制與約束。
1．以為公共利益服務(wù)為宗旨，不以營利為目的，允許通過轉(zhuǎn)讓成果而獲利，但必須將所獲收益用于公益再投入。
2．允許利用自身條件獲得收入，但必須將收入用于公共積累、購置公益設(shè)備、興建公益設(shè)施、改善工作條件等，而不得落入投資者或個人的腰包。
3．該機構(gòu)的職工工資要接受政府財政、稅務(wù)部門的監(jiān)督，他們必須逐月向政府監(jiān)督機構(gòu)報送收入表、工資表，一旦發(fā)現(xiàn)某人工資明顯偏高，將被勒令糾正或停發(fā)，并由監(jiān)督機構(gòu)進(jìn)行查處，嚴(yán)重違規(guī)者將被終止非營利機構(gòu)待遇。
德國稅法對非營利組織商業(yè)活動的規(guī)定較為寬松。稅法區(qū)分了慈善團(tuán)體中兩方面的利益：“理想的”和“私利的”?！袄硐氲摹崩姘ǚ洗壬茍F(tuán)體章程目標(biāo)的商業(yè)活動，即與實現(xiàn)組織的非營利性目標(biāo)相關(guān)的商業(yè)活動，如文化、教育和類似慈善項目的入場費，體育項目的門票和由醫(yī)院、學(xué)校、護(hù)理院及類似部門承擔(dān)的服務(wù)費等?！八嚼摹崩媸侵附M織資金積累、利益分配。在慈善團(tuán)體解散后向成員或捐獻(xiàn)者分配剩余資產(chǎn)以及無關(guān)商業(yè)活動都?xì)w于私利方面。一般超過投資收入的25％的資產(chǎn)積累和資產(chǎn)分配是被禁止的。無關(guān)商業(yè)活動，如開辦俱樂部旅館、來自慈善雜志的廣告收入，超過6萬馬克運動項目的入場費和來自商業(yè)贊助的收入雖然可以接受，但這些收入要繳稅。
（三）我國的臺灣地區(qū)
我國臺灣地區(qū)的《所得稅法》第四條之第十三款規(guī)定教育、文化、公益慈善機關(guān)或團(tuán)體，符合行政院規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)者，其本身之所得及附屬作業(yè)組織之所得，免納所得稅。臺灣地區(qū)行政院《教育文化公益慈善機關(guān)或團(tuán)體免納所得稅適用標(biāo)準(zhǔn)》只要所得稅法第四條規(guī)定的組織團(tuán)體之所得符合下列條件即可免稅:(1)依法設(shè)立，(2)不分配利潤及剩余財產(chǎn)與捐贈人或其關(guān)系人，(3)不經(jīng)營與其創(chuàng)設(shè)目的無關(guān)之業(yè)務(wù)，(4)收支記錄完全，財務(wù)保管與運用符合規(guī)定(如限制存于銀行及購置上市股票，目的事業(yè)支出達(dá)基金孳息及其它經(jīng)常性收入之百分之八十以上，(5)主要捐贈人及各該人之配偶及三親等以內(nèi)之親屬擔(dān)任董監(jiān)事比例不超過三分之一，及(6)與其捐贈人、董監(jiān)事間無業(yè)務(wù)上或財務(wù)上不正常關(guān)系。1994年以前，臺灣稅務(wù)機關(guān)對非營利組織的稅款征收較為放任，導(dǎo)致不法分子利用非營利組織規(guī)避稅負(fù)，但1995年起所有非營利組織皆應(yīng)結(jié)算申報(是否應(yīng)稅依上述標(biāo)準(zhǔn)決定)，但宗教團(tuán)體、各行業(yè)公會組織、同鄉(xiāng)會、同學(xué)會、宗親會、營利事業(yè)產(chǎn)業(yè)工會、各級學(xué)校學(xué)生家長會、國際獅子會、國際扶輪社、國際青年商會、國際同濟(jì)會、國際崇她社及各縣市工業(yè)發(fā)展投資策進(jìn)會等，如無任何營業(yè)或作業(yè)組織收入，僅有會費、捐贈、基金存款利息且其財產(chǎn)總額或當(dāng)年度收入總額在新臺幣一億元以下者免申報。
基本上，我國臺灣地區(qū)并未禁止非營利組織從事商業(yè)活動，所以非營利組織可利用商業(yè)活動來從事其目的事業(yè)(例如殘障團(tuán)體可開立商店來幫助殘障人士就業(yè)、文化機構(gòu)可成立出版社等)，亦可利用經(jīng)濟(jì)活動來募集資金，所以娛樂稅法第四條第一項甚至規(guī)定公益團(tuán)體舉辦娛樂活動之全部收入(扣除必要費用)全部供本事業(yè)之用者免稅。至于非營利組織之商業(yè)活動所得應(yīng)否免稅，臺灣自1995年起采取的方式是，原則上應(yīng)稅，但如非商業(yè)活動之收入不足支應(yīng)與其創(chuàng)設(shè)目的有關(guān)活動之支出時，該不足支應(yīng)部分得自商業(yè)活動所得中扣除。
四、我國非公募基金會所得稅法律制度機制的建議
（一）立法上明確非公募基金會享有所得稅免稅的主體資格。
非公募基金會主要以接受捐贈等方式形成公益資產(chǎn)，通過運作公益資產(chǎn)保值增值，并以各種公益項目的形式投入社會，增大受益面和受益程度，從而不斷增進(jìn)社會福利?，F(xiàn)代教育事業(yè)、文化事業(yè)、衛(wèi)生事業(yè)、生態(tài)與環(huán)境保護(hù)、扶貧濟(jì)困等各種公益事業(yè)的發(fā)展都與非公募基金會的作用密不可分。因此，一般認(rèn)為有權(quán)比主要為其股東或成員利益服務(wù)的營利性組織享受更多的政府福利。稅賦優(yōu)惠是提供給基金會的主要福利之一，在大多數(shù)法律體系中，法律往往規(guī)定以提升教育、健康、科學(xué)、文化或解除貧窮為目的的組織，可享有民眾捐款可扣抵所得稅，或可免繳財產(chǎn)稅的優(yōu)惠。非公募基金會這樣的非營利組織從事公益事務(wù)，具有輔助政府支出的功能，使政府的負(fù)擔(dān)減輕，所以政府應(yīng)減免其稅捐。政府不選擇直接支出而選擇免稅，其目的在使非營利組織免于政府干預(yù)，并免于浪費資源于游說或租稅規(guī)劃。非公募基金會增進(jìn)了社會福利，而每一社會都可因擁有一個有力、活躍且獨立的基金會而獲益良多。若對基金會課以特別的稅捐或稅率，社會公共利益可能會因此受損或受挫。
對非公募基金會實施所得稅免稅政策，也符合是我國現(xiàn)階段非公募基金會發(fā)展?fàn)顩r。目前，我國非公募基金會剛剛起步，截止2007年底，全國僅有400余家的基金會，而像南都這樣的原始資本過億的大型機構(gòu)更不多見。全國所有非公募基金會的資金總額為300多億人民幣，與西方發(fā)達(dá)國家的發(fā)展水平的相差甚遠(yuǎn)。因而我國的非公募基金會還很弱小，對公益事業(yè)的貢獻(xiàn)心有余而力不足，需要國家加大扶持力度，從所得稅政策上給予免稅優(yōu)惠，促使其快速成長壯大。
免稅資格的取得一般有三種方式：一是基金會注冊時，免稅待遇自動生效；二是注冊與申請相結(jié)合，注冊后必須向稅務(wù)行政部門提出申請，才能得到某項優(yōu)惠政策；三是自動免稅制度與特殊自由裁量權(quán)制度相結(jié)合的方式，即屬于稅法列明的基金會，自動享受免稅待遇，其它慈善或互助型的基金會每年都必須申請免稅。筆者認(rèn)為，我國應(yīng)該采取第一種方式，一方面財稅制度是國家與公民都有深遠(yuǎn)影響的性制度，必須堅持“法律保留”（或“議會”保留）原則，因而基金會免稅資格的應(yīng)有國家法律規(guī)定而不是行政部門欽定。另一方面，我國的行政審批效率不高，現(xiàn)有法律法規(guī)對行政機關(guān)本身的監(jiān)督機制并不完善，非公募基金會的免稅資格由行政部門批準(zhǔn)，帶有任意性和不確定性，不僅危害國家稅法權(quán)威，滋生腐敗，而且也不利于我國的非公募基金會做大做強。當(dāng)然，從規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，加強資本市場管理的角度考慮，非公募基金會的規(guī)范與監(jiān)管問題也勢在必行（下文另有論述）。
（二）非公募基金會獲得免稅資格的條件
非公募基金會運行過程可能獲得的收入主要包括捐贈所得、政府補貼所得和營利性所得（利息、股票、租金、版稅、出賣資產(chǎn)和勞務(wù)等所得）等。一般而言，捐贈收入和政府補貼收入享有所得稅免稅優(yōu)惠爭議不大。問題的焦點在于非公募基金會從事經(jīng)濟(jì)活動獲得的凈收益是否應(yīng)免稅。可也分為四種方案：1．免納所得稅；2．征收所得稅稅款；3．只有當(dāng)從事的經(jīng)濟(jì)活動與其公益目的無關(guān)，或?qū)o促進(jìn)該公益目的的部份進(jìn)行投入時，應(yīng)繳納所得稅；4．建立一項評估標(biāo)準(zhǔn)，允許一小部分的經(jīng)濟(jì)活動所得利潤免繳稅，而超過該限額的數(shù)量則需予課稅。
筆者認(rèn)為，一刀切地免征經(jīng)營性所得稅，并不明智也不利于對非公募基金會進(jìn)行監(jiān)管。同樣，征收經(jīng)營性所得稅也不利于我國弱小的非公募基金會的發(fā)展。另外，若通過最高數(shù)量限制僅僅是權(quán)宜之計，由于數(shù)額限制具有剛性約束，不能隨著經(jīng)濟(jì)形勢做出及時調(diào)整，不利于基金會的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，根據(jù)收入的公益性質(zhì)進(jìn)行確定是否經(jīng)濟(jì)活動收入免稅比較科學(xué)合理。
非公募基金會經(jīng)濟(jì)活動收入免稅必須是符合公益性的收入，這里所謂的公益性，主要根據(jù)兩個標(biāo)準(zhǔn)來確定：
1．主要目的標(biāo)準(zhǔn)，即從事該項經(jīng)濟(jì)活動的主要目的是為公益事業(yè)籌集更多資金，從事交易或經(jīng)營活動只是輔助公益目的的實現(xiàn)，且不得有損社會公益。為保障非公募基金會運作的公益效果，立法上應(yīng)該對基金會內(nèi)部從事經(jīng)濟(jì)活動的部門和人員進(jìn)行監(jiān)督，基金會主管部門對非公募基金會的經(jīng)濟(jì)活動社會影響進(jìn)行評估，對其投入的人力物力財力比例規(guī)范和監(jiān)督。
2．收入最終流向標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)下，只要從事經(jīng)濟(jì)活動獲得的利潤都實際被用于公益慈善活動，其收入即可獲得免稅。為避免非公募基金會不合理聚財，法律應(yīng)明確規(guī)定基金會每年經(jīng)濟(jì)活動收入的公益支出最低限額。
（三）建立非公募基金會透明公開運作的機制。
基金會以公益目的而存在，但并不意味著基金會必然是專業(yè)而有效率的，要保證基金會良性運行，防止基金會利用濫用稅收優(yōu)惠，貪污舞弊揮霍資金或進(jìn)行洗錢活動，必須建立一整套信息報告制度，接受政府和大眾監(jiān)督。包括但不限于以下內(nèi)容：
1．法定財務(wù)會計公開與報告制度。非公募基金會創(chuàng)設(shè)僅為公益目的，因而不得借商業(yè)秘密為由，拒絕公開財務(wù)會計資料，甚至其財務(wù)透明度之標(biāo)準(zhǔn)甚至要超過對上市公司的要求。行政機關(guān)、捐助人和受助人都應(yīng)有權(quán)查閱其財務(wù)會計報告。
2．年度工作計劃報告制度。法律規(guī)定非公募基金會每年應(yīng)向公益事業(yè)投入資金，投入方向、性質(zhì)、規(guī)模與結(jié)構(gòu)等投資計劃，理事會、監(jiān)事會及秘書處等為基金會運作制定年度工作執(zhí)行計劃都需要向社會公開。
3．人事情況報告制度。包括理事、監(jiān)事與工作管理人員基本情況（任職資格、職責(zé)權(quán)限）公開、重大人動透明和基金會人員主要活動定期報告等等，對基金會從業(yè)人員資信與活動情況及時有效進(jìn)行監(jiān)督，確保他們忠實勤勉地為公益事業(yè)工作，約束其不借助工作便利為私人謀取不法利益。
4．獨立的稅務(wù)申報登記制度。非公募基金會享有免稅主體資格，并不意味著稅務(wù)行政主管部門不必對其進(jìn)行稅務(wù)監(jiān)督。
（四）要對非公募基金會的市場活動進(jìn)行法律規(guī)制
第2篇：公積金的匯率范文
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融要素
一、中國房地產(chǎn)市場金融機理分析
1.中國房地產(chǎn)市場境外因素分析?！??11”事件之后，美國政府采取了放松銀根和美元匯率不斷貶值的貨幣政策，對避免美國經(jīng)濟(jì)遭遇短期衰退產(chǎn)生了積極影響，其副作用也展露端倪:美國的樓市快速上漲，出現(xiàn)“非理性繁榮”局面。由于人民幣匯率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定匯率制度，人民幣升值壓力逐漸增大，國際資本投機大舉進(jìn)入，直接表現(xiàn)為中國外匯儲備的迅速增加，中央銀行越來越多地向市場供應(yīng)基礎(chǔ)貨幣，出現(xiàn)了流動性過剩，必然會使資產(chǎn)價格出現(xiàn)膨脹。但由于股市在2001年到2005年期間處于泡沫破滅階段，房地產(chǎn)市場幾乎成為吸收這些過剩資本的惟一渠道。期間美聯(lián)儲自2004年之后多次加息，給中國的貨幣政策操作提供了一定空間。于去年8月底停止后，人民幣匯率升值速度走快。但只要人民幣升值的幅度小于國際市場預(yù)期的幅度，中國寬松的貨幣形勢就不會從根本上發(fā)生改變，這對于中國樓市及股市來說就是利好。
美國的樓市是否會出現(xiàn)硬著陸。如果當(dāng)前美國樓市出現(xiàn)了大幅度下跌，美聯(lián)儲很可能會再次采取放松銀根的政策，因為樓市對經(jīng)濟(jì)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市的。這樣對中國的匯率改革和宏觀調(diào)控來說都是十分不利的，會增加中國經(jīng)濟(jì)波動的風(fēng)險。對于中國投資者來說，很可能會面臨這樣的結(jié)局：人民幣升值壓力會因美國放松銀根而增加，更多的國際資本會流向中國，中國的外匯儲備繼續(xù)大幅度增加，金融和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的流動性更加過剩，股市和樓市的價格繼續(xù)大幅度上漲，泡沫迅速膨脹。在外界的壓力之下，人民幣的大幅度升值使國際資本從中國撤出，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)降溫的同時資產(chǎn)泡沫也會破滅。這就是當(dāng)年日本的前車之鑒！但影響中國房地產(chǎn)價格因素十分復(fù)雜，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前寬松的貨幣環(huán)境不變，政府依然可以找到防止泡沫繼續(xù)膨脹的辦法，在很大程度上擺脫美國樓市的牽制。
2.房地產(chǎn)市場內(nèi)在要素分析。目前中國的房地產(chǎn)市場的利益機制不平衡，房地產(chǎn)市場有讓整個社會的財富在短期內(nèi)向少數(shù)人聚集之嫌，少數(shù)人利用公共資源為個人謀利。當(dāng)一個行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡時，暴利也就不可避免社會和諧即成為空談。
房地產(chǎn)市場何來暴利行為？其根源在于房地產(chǎn)要素的非市場化與產(chǎn)品交易的市場化。如果房地產(chǎn)市場要素是公共的（如土地和金融資源），且可用低于市場的價格獲得，那么通過權(quán)力方式獲得這些要素的人就可以得到高于市場的利潤。當(dāng)房地產(chǎn)市場要素非市場化，而房地產(chǎn)市場產(chǎn)品完全由市場來定價時，對于房地產(chǎn)這樣的特殊產(chǎn)品，不僅房地產(chǎn)企業(yè)可以壟斷性定價，也容易把成本讓整個社會來承擔(dān)，使其收益讓少數(shù)人來獲得。正因為市場暴利的存在，加上房地產(chǎn)市場進(jìn)入門檻和生產(chǎn)技術(shù)含量低，使國內(nèi)的各種企業(yè)紛紛進(jìn)駐房地產(chǎn)市場，無論是制造業(yè)還是高科技產(chǎn)業(yè)，無論是民營企業(yè)還是軍工企業(yè)。這也說明，如果房地產(chǎn)企業(yè)不是高利潤、房地產(chǎn)業(yè)沒有暴利，這些本來利潤就高的企業(yè)會輕易地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場嗎？兩種可怕的后果將產(chǎn)生:一是會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇，即先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移，使得國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整困難;二是社會資金逆流向，即大量資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫。
在一個健全的市場中，通過資源的流動只能有平均利潤，不能有暴利，這是最為基本的法則。目前中國的房地產(chǎn)市場剛處幼年，與成熟的市場仍有很大差距，特別是在一種轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中，我們要對這種隨時可能出現(xiàn)的行業(yè)暴利有比較清醒的認(rèn)識，然后用新的制度規(guī)則來調(diào)整這些失衡的利益關(guān)系。
3.中國房地產(chǎn)市場企業(yè)資金鏈循環(huán)分析。房地產(chǎn)市場火爆的另一個原因是完全背離金融市場法則的融資模式。從這幾年的情況來看，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的條件并不在于其實力，而是能否拿到土地。在土地沒有市場化而協(xié)議轉(zhuǎn)讓之前，企業(yè)拿到土地的能力就在于企業(yè)與政府權(quán)力的遠(yuǎn)近，即如何用金錢與政府權(quán)力進(jìn)行交易。但當(dāng)交易規(guī)則發(fā)生了變化，土地需要市場化方式交易時，能否獲得土地就在于企業(yè)財力，以及如何利用好現(xiàn)有房地產(chǎn)融資市場不完善的制度，看準(zhǔn)并操縱房地產(chǎn)金融制度缺陷來力求發(fā)展。
在房地產(chǎn)市場上，拿到土地就等于得到了入門證，然而競爭的存在使獲得土地意味著出價要高。要消化過高土地價格的成本，就得縮短土地項目經(jīng)營的時間，使產(chǎn)品盡快地推向市場，其資金和更具優(yōu)勢的營銷就是便利的融資與銷售的高端人才?？梢哉f，如果不存在目前國內(nèi)住房預(yù)售制度的弊端，要實現(xiàn)這種高價土地通過高價資金及高收入人才向產(chǎn)品轉(zhuǎn)移是不可能的。因為在目前的預(yù)售制度下，任何企業(yè)只要所謂四證齊全，就可以進(jìn)行住房預(yù)售，而住房預(yù)期款項可以直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬戶。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)只要解決房地產(chǎn)運作流程中拿地后如何把四證齊全即土地出讓金的支付的環(huán)節(jié)，其經(jīng)營的房地產(chǎn)項目就能使住房預(yù)售高枕無憂了。財力不足的企業(yè)會以高利率從民間信貸市場獲得資金，土地出讓金得到支付，四證即可到手，住房預(yù)售開始進(jìn)行。由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)高利潤及住房預(yù)售款項的直接進(jìn)入，使得房地產(chǎn)開發(fā)商只要預(yù)售項目的部分產(chǎn)品，就足以歸還來自民間信貸市場的高利率資金及應(yīng)付日常所需要的資金。此后的住房預(yù)售款項既可以成為該企業(yè)下一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的滾動資金，也可以成為房地產(chǎn)開發(fā)商的凈利潤。在這種情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商要為下一個項目融集資金，那么它就會以快速銷售的方式來實現(xiàn)整個項目的銷售。如果企業(yè)為了獲得超額利潤，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就會以對出售項目不斷加價的方式來攫取暴利。這就是為什么國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠捂盤并不斷地推高房價的原因所在。一旦早期期房銷售出現(xiàn)問題，那些財力不足或根本沒有實力且只希望“空手套白狼”的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈就會斷裂。
我們可以看到，隨著房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控日趨深入，房地產(chǎn)市場制度規(guī)則在改革，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場融資制度弊端也在得到糾正，利用這種制度弊端想盲目擴(kuò)張的企業(yè)所隱藏的問題也一定會暴露出來。
二、構(gòu)建合理的房地產(chǎn)市場金融支持體系
房地產(chǎn)市場金融支持體系是指圍繞房地產(chǎn)融資支持成立的金融機構(gòu)體系，旨在調(diào)控貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)、提高住宅貸款流動性，實現(xiàn)政府在住宅市場上的公共性職能。目前，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融體系發(fā)展，已成為政府、市場和個人所關(guān)注的焦點，土地等制度缺陷、社會群體利益沖突、信息不對稱帶來市場失衡等現(xiàn)象，都在房地產(chǎn)市場中得到淋漓的展現(xiàn)。從某種意義上說，房地產(chǎn)業(yè)是面臨公平與效率選擇困境的一個縮影，這不僅是由于房地產(chǎn)商品的特殊性，也因為它同時聯(lián)系微觀個人福利和宏觀經(jīng)濟(jì)運行，涵蓋了幾乎所有政府和市場主體的責(zé)任和權(quán)利訴求。因此，需要有一個全新的產(chǎn)業(yè)定位和體制改革，并以當(dāng)前最缺乏的房地產(chǎn)金融支持體系作為切入點來推進(jìn)制度創(chuàng)新。
購建房地產(chǎn)金融支持體系，目的在于從三方面來解決市場的結(jié)構(gòu)性問題。一是供給結(jié)構(gòu)失衡，包括“公共性住宅”的有效供給不足，以及對中低收入者擁有住房的支持不足。二是從住宅總量和住宅金融資產(chǎn)總量上增加調(diào)控手段、提供化解風(fēng)險的渠道，通過信用鏈條的延伸和金融工具創(chuàng)新，避免風(fēng)險過度積累到商業(yè)銀行體系。三是引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)金融運行，進(jìn)而促進(jìn)住宅市場規(guī)范化，建立各層面的住宅金融交易規(guī)則，提高信息流動性與市場透明度，最終消除由于信息不對稱和金融軟約束造成的住宅“泡沫因素”。
1.建立政策性房地產(chǎn)金融支持體系。我國地域廣闊、人口眾多、經(jīng)濟(jì)復(fù)雜，與其他國家相比，更應(yīng)該建立單獨的體系實施特定住宅政策，支持住宅業(yè)均衡發(fā)展。一是建立住宅抵押貸款的政策性擔(dān)保機構(gòu)。借鑒國外經(jīng)驗成立專門的國家住宅貸款保險公司。一方面對住宅儲蓄銀行提供存款保險；另一方面對低收入家庭或特定群體的住宅貸款提供擔(dān)保，通過該機構(gòu)使符合條件的購房者得到最高的住宅貸款。二是由政府出資成立專門的證券化機構(gòu)。該機構(gòu)的業(yè)務(wù)包括兩方面:一是承擔(dān)類似于美國抵押銀行的角色，購買、持有、組合或轉(zhuǎn)讓金融機構(gòu)的住宅抵押貸款，促進(jìn)全國住宅金融市場的穩(wěn)定運行;二是推動抵押貸款證券化創(chuàng)新，提高住宅金融運作效率和資產(chǎn)流動性，解決商業(yè)銀行住宅抵抗面臨的利率、市場和期限匹配風(fēng)險，間接促進(jìn)居民住宅福利水平提高。
2.強化現(xiàn)有的住房公積金制度改革。我國住宅公積金是模仿新加坡建立起來的一套具有中國特色的住宅保障機制。但目前該體系運作逐漸出現(xiàn)效率低下的問題，突出表現(xiàn)為在中低收入家庭的住房供應(yīng)明顯支持不足的同時，公積金卻有大量積存，到2005年底全國公積金運用率僅58%，沉淀資金達(dá)1656億元人民幣。究其原因包括覆蓋面低、公積金貸款程序復(fù)雜、管理機構(gòu)腐敗嚴(yán)重等方面。而公積金制度運用比較成功的都是小國經(jīng)濟(jì)，對我國這樣經(jīng)濟(jì)社會和人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜的大國來說，實質(zhì)的作用效果還值得深思。
3.購建區(qū)域性的國民住宅儲蓄銀行。要真正使公積金貸款充分利用起來，一種可行的做法是在現(xiàn)有住房公積金管理機構(gòu)的基礎(chǔ)上，打造區(qū)域性的住宅儲蓄銀行。一是在省級層面上，整合所屬管理機構(gòu)掌握的公積金，把其結(jié)余存放在住宅儲蓄銀行，由金融監(jiān)管部門和財政部門共同進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，由于住宅儲蓄銀行往往對應(yīng)某區(qū)域多個城市，因此可以適度防止地方政府干預(yù)下的合謀腐敗。二是其業(yè)務(wù)一方面是把地方滾存公積金納入住宅儲蓄銀行后，按規(guī)定專門用于公共住宅建設(shè)的貸款；另一方面把商業(yè)銀行的個人公積金貸款業(yè)務(wù)剝離出來，統(tǒng)一回歸到住宅儲蓄銀行，制定并規(guī)范以向中低收入家庭提供便利為原則的個人住宅信貸業(yè)務(wù)。三是對于其資金來源，除了信貸業(yè)務(wù)收入外，還納入管理公共住宅的出租、出售收入，按國際慣例吸取和運作居民住宅儲蓄資金，以及發(fā)行專門的住宅建設(shè)債券，作為政策性金融資。
第3篇：公積金的匯率范文
【關(guān)鍵詞】 個人住房貸款 融資 還款方式
一、商業(yè)貸款及公積金貸款概述
個人住房商業(yè)貸款是指購買本市住房的具有完全民事行為能力的自然人，以其所購買的該產(chǎn)權(quán)住房作為抵押，或者提供商業(yè)銀行認(rèn)可的其他保證而向銀行申請的貸款。公積金貸款則是指繳存住房公積金的職工在購買住房時享受的貸款，國家規(guī)定，凡繳存公積金的個人均可申請該貸款。2015年我國住房公積金條例規(guī)定，使用公積金的職工個人必須連續(xù)繳納公積金6個月以上。由于住房公積金貸款的資金包括職工繳存的和職工單位為職工繳存的，且最終均屬職工個人所有，因而其貸款利率較商業(yè)貸款利率低，能大大減少成本。
二、南昌市個人住房貸款融資及還款方式的案例分析
1、案例背景
個人住房貸款是指銀行為方便借款人購買自用普通住房而向其發(fā)放的貸款。銀行在發(fā)放該貸款時，會要求借款人提供擔(dān)保，若借款人未按時歸還欠款本息，銀行將有權(quán)對其抵押物進(jìn)行依法處理。然而，個人對于申請的住房貸款融資及還款方式的選擇不同，也將帶來不同的成本效益。
南昌某青年A，大學(xué)畢業(yè)一年，現(xiàn)工資為4000元，其女朋友B工資2500左右，工作基本穩(wěn)定，現(xiàn)兩人準(zhǔn)備結(jié)婚，想購置一套新房，他們看中一套面積90平米的小商品房，三室一廳，每平方米價格是9000元，位于城區(qū)，工作方便。商家提供兩種付款方式：一次性付款和銀行貸款，如采用一次性貸款，將提供房款3%的折扣優(yōu)惠，在貸款金額方面：銀行規(guī)定建筑面積在90平方米以上的，最高貸款金額為所購住房成交價格的70%;建筑面積在90平方米及以下的，最高貸款金額為所購住房成交價格的80%?？紤]到現(xiàn)有資金5萬，向父母及親戚朋友借了10萬后，A、B決定使用公積金貸款及商業(yè)組合貸款的形式支付余下的款項。
2、案例分析
目前各大商業(yè)銀行按揭貸款計息存在浮動利率及固定利率兩種，浮動利率我國實行的是下限管理，上不封頂，下限利率水平一般為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。固定貸款利率是指由借款人與銀行約定一個利率，在借款期內(nèi)，都以該利率計息，而不管央行的基準(zhǔn)利率如何調(diào)整。
由于A選擇了在中國農(nóng)業(yè)銀行進(jìn)行購房擔(dān)保借款，因此，以該行的政策為基礎(chǔ)。由于實際貸款利率，中國農(nóng)業(yè)銀行會根據(jù)借款人以及貸款的綜合情況確定。而每個人的情況不同，申請的貸款業(yè)務(wù)不同，因此，中國農(nóng)業(yè)銀行批復(fù)的貸款利率也就不同。同浮動匯率相比，固定利率的最大特點顯然是不隨行就市。由于銀行提供的固定利率要明顯高于浮動利率，以便容納未來時間的利率多次上升的可能，所以，固定利率貸款的風(fēng)險就在于，借款人要能夠預(yù)測到在貸款周期內(nèi)：
（1）貸款利率的升降趨勢;
（2）浮動利率什么時候能夠超過固定利率;
（3）浮動利率能超過固定利率多長時間。
利率水平僅是影響借款人還款的因素之一，選擇固定利率或浮動利率房貸，還需要考慮其他一些重要因素，如與利率形式相伴的貸款期限的長短、借款人的預(yù)期收入狀況等。根據(jù)其貸款情況可進(jìn)行如下比較分析。
等額本息還款法要求借款人每月償還相等金額的貸款本息。設(shè)：y是貸款所需總額，n是貸款期數(shù)為，i是貸款周期利率，則：
月還款額=yi（1+i）n[（1+i）n]-1
還款總額=月還款額×還款期數(shù)
利息總額=還款總額-貸款本金
等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減。設(shè)貸款總額為y，貸款期數(shù)為n，貸款周期利率為i，已還至第k期，則：
月還款額=y/n+[1-（k-1）/n]yi
月還款本金=y/n
月還款利息=[1-（k-1）/n]yi
總利息=
總還款額=
通過等額本息還款法和等額本金還款法，銀行都是按照借款人實際占用貸款額和規(guī)定的利率計算應(yīng)收取的利息。如果不考慮時間因素，從表中可看出，還款方式一致的情況下，貸款期限越長，還款總額越多;而還款年限相同情況下，等額本息還款方式下的還款總額高于等額本金還款方式的還款總額。
對于這兩種方法，每期還款金額都隨著還款次數(shù)的增加而減少，但等額本息還款法下償還的金額緩慢減少，為曲線向下，而等額本金還款法下則為直線向下，因此比較兩條線與坐標(biāo)軸圍成的面積，必有等額本息還款的大于等額本金還款法下的，即總還款額，等額本金所需償還的較少。
3、案例解決
通過比較還款方式及還款年限，A、B兩人估算了一下他們的還款能力：在還款期前兩年，他們的月收入總計為6500元，每月的支出大概總共為2500元，此后，隨著工作年限的增加，他們的收人會有一定的增加，但同時他們撫養(yǎng)小孩、贍養(yǎng)父母的費用支出也會相應(yīng)增加，因此預(yù)期在近期內(nèi)他們的還款能力將維持在4000元（2500―6500元）左右。在貸款期限方面：銀行規(guī)定貸款期限最長不超過30年;借款人年齡與貸款期限之和最長不超過70年。由于公積金貸款額度需要考慮所購住房及借款人情況，因此根據(jù)公積金計算公式，利用公積金能貸到567000元資金?？紤]到不想長期處于還貸壓力下，他們選擇貸款期限為20年，貸款方式為等額本息還款。據(jù)此，計算出每月還本付息額為3361.68，而20年后所還本息總額為806802.42元。
此外，除去自有資金，以及借來的欠款還有93000元的房款未籌集到，于是A決定向銀行申請商業(yè)貸款，以所購房屋為抵押，因此購置該房A決定最終采取商業(yè)性貸款與公積金貸款組合的方式?？紤]到剩余資金不足，A、B選擇了等額本息還款方式，并選擇浮動利率進(jìn)行利息計算，以借款發(fā)放日中國人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)上浮百分之十后確定。因此，可以看出當(dāng)基準(zhǔn)利率上調(diào)時，選擇固定利率計息還款所支付的利息更少;反之，下調(diào)時，浮動利率計算的利息更少。貸款期限方面，為了降低生活壓力，在規(guī)定的最長期限30年下，A、B決定貸款期限為8年。對于商業(yè)貸款的部分，中國農(nóng)業(yè)銀行利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，將此數(shù)據(jù)輸入房貸計算器得月還款額1232.14，所需還款總額為118285.39。
合同規(guī)定，要求借款人提供擔(dān)保，包括借款擔(dān)保和抵押，并規(guī)定存在以下違約責(zé)任時需支付賠償、違約金，嚴(yán)重的話撤銷借款合同，主要涉及將借款用作他用、提供虛假材料、擔(dān)保人和借款人不能正常履行義務(wù)等情形。因此，貸款人在辦理住房抵押貸款時，必須意識到其潛在的風(fēng)險。對于提前還款方面，在確定是否要提前還款時，應(yīng)計算提前還款時所需還款金額M1與未提前還款剩余還款額M2兩者的大小，如果M1>M2，不適合提前還款;若M1<M2，則適合提前還款，若M1=M2，無所謂是否提前還款（計算時，應(yīng)考慮不提前還款的資金所帶來的貨幣時間價值及提前還款所需償付的違約金）。當(dāng)然，采用浮動利率計算利息的話，不能準(zhǔn)確計算剩余所需還款數(shù)額，因此需要貸款人對未來市場及銀行利率有客觀可靠的判斷。一般而言，固定利率計息條件下提前還款所支付的違約金將遠(yuǎn)高于浮動利率條件下的違約金。
假定A、B在5年后工資均有所增長，且雙方工資總額達(dá)到1萬，考慮到公積金貸款利率低，他們先用手頭上的幾萬積蓄償還住房貸款，針對提前還款情況，中國農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定，對于在借款實際發(fā)放之日起36個月內(nèi)提前還款的，需加收一個月的貸款利息。因此，A、B選擇五年后歸還本息，不涉及違約金，且自身沒有更好的投資選擇，商業(yè)貸款利率又偏高的情況下，選擇提前還款是可以進(jìn)行的。
（基金項目：本論文為江西科技師范大學(xué)“研究生創(chuàng)新專項資金項目”課題研究成果之一，項目編號為YC2014-
S436。劉斌為本文第一通訊作者。）
【參考文獻(xiàn)】
[1] 安曉華：淺析住房公積金貸款利率及利息[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2015（7）.
第4篇：公積金的匯率范文
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第一步：財務(wù)首頁財務(wù)首頁
相當(dāng)于一個大賬本，通過記流水賬就能自動生成財務(wù)統(tǒng)計報表。軟件帶有非常豐富的科目，幾乎涵蓋了家庭生活的方方面面，例如現(xiàn)金、銀行存款、資產(chǎn)、物品、保險、負(fù)債等。具體操作就跟按普通的計算器一樣非常簡單，例如，在“收支記賬”一欄里輸入“2009年3月25日”，收入一欄里輸入“工資5000元”，這個條目就被添加到賬本里了。同樣，其他如電話費、房租、水電費等支出項目也可以這樣添加。一個月后你就會發(fā)現(xiàn)，原來的糊涂賬就不見了。
第二步：理財籌劃
有一些固定的項目，比如每個月13日給老媽寄1000塊錢、每年存兩次定期存款，就可以用“理財籌劃”這個功能來實現(xiàn)，它在一定程度上起到提醒與約束作用。只要你把這樣的計劃輸進(jìn)去后，到了該實施的時候，軟件下面的小鬧鐘就會自動提醒你。當(dāng)然，家里的其他開銷也可以這樣提前制定，這樣你就能時刻了解自己的收支情況。此外，每個月軟件還會給你一個小圖標(biāo)，讓你清楚看到錢都花到哪兒去了。該軟件還有40種計算器，幫你計算個人所得稅、貸款什么的，非常方便。
第三步：聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)
最值得一提的是，該款軟件可與銀行網(wǎng)絡(luò)連接，連接后它就相當(dāng)于一個網(wǎng)絡(luò)銀行的平臺，你只需點擊“聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)”-“創(chuàng)建網(wǎng)銀賬戶”，然后選擇網(wǎng)絡(luò)銀行賬戶，再輸入卡號和密碼，就可以進(jìn)行網(wǎng)上支付和轉(zhuǎn)賬了。另外，用它還能查看當(dāng)日股票收盤價、開放式基金凈值，以及人民幣與外幣的即時匯率等等。此外，在統(tǒng)計分析頁面還有日常收支的詳細(xì)報表，把鼠標(biāo)移動到想看的項目前面就可以了。
讓房貸計算器為細(xì)算賬
若你買房貸了款，你知道你每月還款里邊利息支出了多少？已經(jīng)還了多少款？還剩多少余款要還？也許對大多數(shù)人來講，這些最基本的數(shù)據(jù)可能都不太清楚。現(xiàn)在好了，向你推薦一款名為“房貸計算器”的小工具，不管你是貸款買了房，還是打算貸款買房，都可以用它快速計算出房屋貸款的各項費用。下載地址：
一、住房貸款
假如想計算一下自己每月還款額、還款總額、支付利息款等信息，可以首先單擊首頁上方的“住房貸款”選項，然后在下方對話框中，依次填入“貸款類別（例如商業(yè)貸款）”、“計算方式（例如根據(jù)貸款總額計算）”、“貸款總額（例如20萬元）”、“按揭年數(shù)（例如20年）”和“利率”等內(nèi)容，再單擊“開始計算”按鈕，計算出的結(jié)果就會顯示在右側(cè)窗口中。其中分別列出了“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種不同還款方法所得出的不同還款結(jié)果，大家可根據(jù)自己選用的是哪一種還款方法，再具體進(jìn)行查看。
二、提前還貸
如果自己打算部分提前還款，想計算一下部分還款之后，自己每月的還款額和節(jié)省出的利息支出分別又是多少的話，也可以利用該工具來解決。先單擊上方的“提前還貸”選項，接著在下方窗口中分別鍵入“貸款總額（例如20萬元）”、“原貸款期限（例如20年）”、“貸款類型（例如商業(yè)性貸款）”、“第一次還款時間（例如2009年1月）”、“預(yù)計提前還款時間（2010年5月）”、“部分提前還款額（例如5萬元）”和“處理方式（例如縮短還款年限，月還款額基本保持不變）”等內(nèi)容，最后點擊“開始計算”按鈕，相關(guān)的結(jié)果就立馬計算出來了。
三、購房稅費
買房時自己需要繳納各種稅費，比如有印花稅、委托辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)費、房屋買賣手續(xù)費、公證費和契稅等等。那具體自己又該繳納多少呢？先來計算一下吧！單擊主頁上方的“稅費”選項，然后在下方對話框中鍵入“房屋單價（例如5600元/平方米）”和“面積（例如105平方米）”，最后點擊一下“開始計算”按鈕，上面提到的那些稅費、自己需繳納的具體數(shù)額馬上就計算出來了。
第5篇：公積金的匯率范文
存款利息漲：銀行轉(zhuǎn)存未必增收
隨著存款利率的提高，利息也會略有提高。但是加息并不等于所有存款在進(jìn)行轉(zhuǎn)賬后都能擴(kuò)大收益。在辦理定期轉(zhuǎn)存時，要計算存款時間的天數(shù)，看看轉(zhuǎn)存能否抵消提前支取的損失。有一個通行公式是：存入天數(shù)=計息天數(shù)×(調(diào)整后利率－調(diào)整前利率)÷(調(diào)整后利率－活期利率)。以1年定期存款為例，其轉(zhuǎn)存臨界天數(shù)為47天，也就是說，如果你在加息前47天內(nèi)存的1年期定期存款，進(jìn)行轉(zhuǎn)存定期是劃算的，否則將會得不償失。另外，為了方便儲戶及時轉(zhuǎn)換存款，一些銀行推出了“定期轉(zhuǎn)存”業(yè)務(wù)，保證在利率變動期間，儲戶可以及時地轉(zhuǎn)換存款。
貸欺利息漲：一年底提前還貸合算
對于大多數(shù)消費者而言，隨著銀行貸款利率和個人住房公積金貸款利率的上調(diào)。房貸成本也有了相應(yīng)的提升。對于是否應(yīng)該選擇提前還貸，大部分銀行規(guī)定老貸款客戶從明年起適用新利率，少數(shù)銀行規(guī)定貸款利率按月調(diào)整。我們在還貸時一定要先確定自己的新還款額，以免因為余額不足扣款交納逾期利息。對于是否選擇提前還貸，也要視銀行政策而定，如果銀行對老貸款客戶到次年的1月1日起執(zhí)行新的利率，即便決定提前還貸，也要等到年底才夠合算。
人民幣升值：縮短外匯停留時間
在人民幣升值和儲蓄利率提高的雙重影響下，不少持有外匯的人果斷結(jié)匯。據(jù)了解，隨著人民幣不斷升值，一般人手中的外匯資產(chǎn)變得越來越“不值錢”，而隨著人民幣儲蓄的加息預(yù)期增強，美元定期儲蓄的利率優(yōu)勢也不再有太強的吸引力。除有特殊需要外，為了規(guī)避匯率風(fēng)險，應(yīng)該盡量縮短外匯在手中停留的時間。目前的外匯理財產(chǎn)品往往要承擔(dān)匯率和利率的雙重風(fēng)險，新手更應(yīng)慎之又慎。理財顧問建議投資者適當(dāng)關(guān)注歐元。有外幣的普通投資者，可以在人民幣升值背景下，考慮適當(dāng)調(diào)整外幣資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，根據(jù)個人需要將美元調(diào)整為歐元。如果以外匯理財為主，投資者可以選擇銀行的結(jié)構(gòu)型產(chǎn)品。
房價上漲：夫囊房產(chǎn)轉(zhuǎn)名不過戶
第6篇：公積金的匯率范文
5月18日，中國人民銀行決定： 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個百分點；同時上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率：一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27 個百分點，貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18 個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整；個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09 個百分點。 同時央行還宣布自5 月21 日起銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之三擴(kuò)大至千分之五。
此次央行同時使出利率、匯率、準(zhǔn)備金率三“箭”齊發(fā)出乎市場意料，這透露出一個比較強烈的政策信號――監(jiān)管層對可能的中國經(jīng)濟(jì)過熱的擔(dān)憂。但從效果來看，這些政策組合拳很難改變目前流動性結(jié)構(gòu)膨脹的現(xiàn)狀。
何以“三箭齊發(fā)”？
今年以來央行每月上調(diào)一次存款準(zhǔn)備金率，回收流動性的力度不可謂不大，但是，從外匯儲備的增長情況來看，增勢卻更為兇猛，一季度月均增幅達(dá)到450 億美元，從4 月份外貿(mào)順差的明顯反彈看，相信4 月份的外匯儲備增長也較為可觀。因此可以認(rèn)為，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是對外匯儲備快速增長、基礎(chǔ)貨幣被迫投放的一種滯后性調(diào)整措施，其目的是使市場流動性總量不至于過度膨脹。
從這次央行調(diào)整存貸款利率的結(jié)構(gòu)來看，管理層對目前的投資溫和反彈保持了一定警惕，目前規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)息稅前利率高達(dá)7.6%，因此，貸款利率上調(diào)18 個基點對實體經(jīng)濟(jì)影響較小，這從一個側(cè)面說明目前的貸款利率仍有上調(diào)空間。
而存款的實際負(fù)利率導(dǎo)致的儲蓄快速回落的局面卻引起了央行的擔(dān)憂，一年期27 個基點、2 年期36 基點、3 年期45 和5 年期54 個基點的漲幅顯示了央行意欲提高儲蓄流入資產(chǎn)市場機會成本的意圖，存款利率上調(diào)后，2～5年期存款實際利率（考慮利息稅）已經(jīng)變?yōu)檎?，但是目前一年期存款實際利率為負(fù)的局面并沒有發(fā)生改變。
貨幣政策應(yīng)該對資產(chǎn)市場保持中性：既不支持也不抑制資產(chǎn)市場發(fā)展。而由于實際利率為負(fù)，因此目前的貨幣政策實際是在支持資本市場的發(fā)展，在目前資產(chǎn)價格快速膨脹的背景下，顯然這不太妥當(dāng)。從這個角度來看，一年期居民的實際存款利率還有上調(diào)空間，如果利息稅繼續(xù)維持的話?；蛟S，下一步提高存款實際收益率的途徑應(yīng)該是減免利息稅。
而央行主動擴(kuò)大對美元的匯率波動區(qū)間無疑是想進(jìn)一步加快人民幣匯率的市場化進(jìn)程，讓人民幣更快地達(dá)到均衡匯率。
但是自匯改以來，人民幣幾乎呈現(xiàn)出單邊上行態(tài)勢，由于匯率升值步伐較慢，升值預(yù)期一直在逐步增強，在這種背景下，管理層前期雖然推出了做市商制度，但效果不太理想，千分之三的波動幅度其實也并未用足，央行依然是外匯市場上最主要的流動性提供者，也仍然是每日匯率的最終制定者，央行的被動性并沒有發(fā)生多大變化。基于此可以發(fā)現(xiàn)，人民幣匯率波動區(qū)間的擴(kuò)大從體制上并不必然意味著升值步伐的加快，但是擴(kuò)大匯率浮動區(qū)間卻是央行力圖通過市場機制來加快升值的明確信號，而在美聯(lián)儲保持利率穩(wěn)定的情況下，央行兩度加息也需要人民幣升值適度加快來緩解逐漸積累的升值壓力。
本次宏觀調(diào)控的新看點或許可以看作是對人民幣匯率浮動區(qū)間的擴(kuò)大。匯率的長期低估是導(dǎo)致目前流動性過剩、投資反彈壓力較大、國際收支不平衡等諸多問題的癥結(jié)所在，但政府出于對支持就業(yè)的考慮，對匯率的升值始終保持了較強的控制，但是從匯改以來人民幣累計升值超過7％，但出口依然保持快速增長的局面來看，匯率對出口的實際影響并沒有管理層想象中那樣大，或者說國內(nèi)綜合資源成本的比較優(yōu)勢要比市場所預(yù)期的強得多。因此，在這樣的背景下，管理層通過擴(kuò)大匯率浮動區(qū)間來逐漸加快升值步伐是較為合理的。
對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
解讀本次三項政策的出臺，可以發(fā)現(xiàn)，其對于宏觀經(jīng)濟(jì)可能的影響十分有限，而這可以從以下幾個方面得以驗證：
制度性推動消費高增長的趨勢沒有改變，存款利率提高對消費增長的影響微弱。從1～4 月的消費增長來看，名義增長率幾乎是每次都創(chuàng)出近十年新高，當(dāng)前的消費增長除了居民自發(fā)性消費需求穩(wěn)步上升外，同時具有明顯的制度性推動特點，政府在醫(yī)療社保領(lǐng)域的支出擴(kuò)大和諸多收入政策的出臺，以及新一個人口出生高峰的到來都支持消費增長持續(xù)高漲。消費對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度越來越大而且越來越持久。
投資短期有望延續(xù)溫和反彈態(tài)勢。隨之前期存量項目的逐步釋放，投資目前如期出現(xiàn)溫和反彈態(tài)勢，由此可預(yù)見即使在加息背景下，這種態(tài)勢仍舊會延續(xù)：一是因為新開工項目數(shù)開始同比增加。1～4 月份新開工項目數(shù)同比增加2121 個，而1～3 月份是減少2294 個；二是新開工項目計劃投資額降幅明顯縮小。1～4 月份新開工項目計劃投資額同比減少2.2％，降幅比上月縮小了近12 個百分點；三是，在人民幣升值預(yù)期依然較高的背景下，F(xiàn)DI 正快速流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而支持房地產(chǎn)投資穩(wěn)步攀升?；诖?，就全年的角度來看，固定資產(chǎn)投資將比去年略有回落，但溫和反彈還將持續(xù)。
經(jīng)濟(jì)增長依然強勁，出口可望保持快速增長。由于美國經(jīng)濟(jì)強于市場預(yù)期，而歐盟、日本經(jīng)濟(jì)正入佳境，我們認(rèn)為未來出口將保持快速增長局面，但是增速可能略有回落，人民幣升值可能的加快對出口影響程度較小，預(yù)計全年增速將仍然保持在20%以上，增速依然較快。從三駕馬車的增長態(tài)勢來看，可以認(rèn)為都具有較強的內(nèi)生性，而從2004 年以來的宏觀調(diào)控的邏輯來看，管理層調(diào)控重點主要也是為了優(yōu)化其增長結(jié)構(gòu)，延長經(jīng)濟(jì)的景氣周期，而并非刻意打壓經(jīng)濟(jì)增長速度，宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長趨勢應(yīng)該不會由此發(fā)生改變。
因此，從總體上看，本次宏觀調(diào)控對實體經(jīng)濟(jì)的影響有限，GDP 的快速增長局面不會逆轉(zhuǎn)，上市公司業(yè)績快速增長的步伐還將持續(xù)，但是增速將會比一季度有所回落。
流動性結(jié)構(gòu)膨脹仍將持續(xù)
管理層在目前環(huán)境下“三箭齊發(fā)”目的是多元化的，既是為了防止投資反彈，減弱對資本市場的實際上的支持，也是為了讓匯率形成機制市場化的步伐更快一點。
第7篇：公積金的匯率范文
一、酒店資產(chǎn)的審計
1、驗證酒店各項資產(chǎn)的購入、領(lǐng)用、攤銷、盤點和報廢等環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制是否健全、合理和有效，有無貪污、索取回扣、挪用、以劣充優(yōu)、損失、浪費等。如酒店存貨的采購、登記、領(lǐng)用是否有嚴(yán)格的內(nèi)控制度，包括采購價格、采購質(zhì)量的審批和驗收權(quán)限界定，存貨領(lǐng)用的簽字制約機制，存貨報廢是否符合酒店規(guī)定審批手續(xù)等。
2、審查各項資產(chǎn)的計價、核算是否正確、合規(guī)，資產(chǎn)是否完整，質(zhì)量是否符合規(guī)定和要求，有無隨意改變，任意攤列成本費用等問題。如對固定資產(chǎn)計價是否合理，核算是否正確。從上講，固定資產(chǎn)的價值應(yīng)包括酒店為購建某項固定資產(chǎn)達(dá)到可使用狀態(tài)前所發(fā)生的一切合理、必要的支出，這些支出既有直接發(fā)生的，如固定資產(chǎn)的價款、運雜費、包裝費和安裝成本等，也有間接發(fā)生的，如應(yīng)分?jǐn)偟慕杩罾ⅲ鈳沤杩钫酆喜铑~和應(yīng)分?jǐn)偟钠渌g接費用等，酒店是否根據(jù)固定資產(chǎn)不同的來源，所涉及不同的費用支出，采用不同的具體計價。
3、審查各項資產(chǎn)的帳證、帳帳、帳實、帳表是否相符，有無漏計多計資產(chǎn)等問題。
4、審查應(yīng)收帳款是否清楚。酒店應(yīng)根據(jù)由夜審轉(zhuǎn)來的“應(yīng)收帳”報表以及已離店而未付款的客人的各種原始帳單進(jìn)行詳細(xì)審查和計算，審核其報表上的總計數(shù)字是否與原始單總計相符，并根據(jù)營業(yè)部或預(yù)訂部的有關(guān)資料，對簽單客人的姓名、房號、公司名稱以及客人簽字進(jìn)行審查。另外，酒店是否建立了壞帳審批制度，壞帳準(zhǔn)備金的提取和壞帳損失的核銷是否正確、合規(guī)。
5、審查酒店長期投資、短期投資業(yè)務(wù)中的各種股票、債券的購入、支出和收益的計價、核算是否正確、合規(guī)，有無將短期有價證券和投資收益，包括其他投資收益不入帳，形成帳外資產(chǎn)等問題。
6、審查固定資產(chǎn)折舊的計提是否正確、合規(guī)，有無多提少提，人為地調(diào)節(jié)利潤。酒店在計提折舊時，應(yīng)以月初可提取折舊的固定資產(chǎn)帳面原價為依據(jù)，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月是否不提折舊，當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月是否照提折舊，固定資產(chǎn)的預(yù)計殘值率是否在固定資產(chǎn)原價的3%—5%范圍內(nèi)，酒店是否根據(jù)財務(wù)制度中對各類固定資產(chǎn)的折舊年限的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的具體情況，合理地確定固定資產(chǎn)折舊年限，并確定哪些固定資產(chǎn)該提折舊，哪些不該提，其計算及核算是否正確。
二、酒店負(fù)債的審計
1、驗證酒店有關(guān)負(fù)債的內(nèi)部控制是否行之有效，各項債務(wù)的發(fā)生和償還的審批手續(xù)是否齊全完備。
2、審查酒店各項債務(wù)的來源是否正確、合規(guī)，有無將有關(guān)收入轉(zhuǎn)移、隱匿于應(yīng)付帳款問題，福利基金、工會經(jīng)費、養(yǎng)老保險基金的計提是否合規(guī)。
3、審查酒店預(yù)提費用的計提是否正確、合規(guī)，有無利用預(yù)提費用人為地調(diào)節(jié)利潤。
4、審查長期借款的利息支出和有關(guān)費用以及外幣折合差額的計算是否正確、合規(guī)，有無將應(yīng)當(dāng)計入有關(guān)固定資產(chǎn)的購建成本的利息支出計入當(dāng)期損益。酒店發(fā)生的工程借款利息以及用外幣借款進(jìn)行的工程發(fā)生的外幣折合差額應(yīng)分別不同情況處理，屬于在固定資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已投入使用但尚未辦理竣工決算之前發(fā)生的應(yīng)計入固定資產(chǎn)造價，酒店是否將其計入當(dāng)期損益。辦理竣工決算之后發(fā)生的，則計入當(dāng)期損益，酒店是否將其計入固定資產(chǎn)。
5、審查酒店發(fā)行債券是否合理、合規(guī)，應(yīng)付債券價值的計算是否正確，利息費用和應(yīng)計利息的計算是否正確、合規(guī)，有無將應(yīng)計入開辦費和固定資產(chǎn)價值的利息費用計入財務(wù)費用等問題。酒店發(fā)行債券應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理，向有關(guān)部門上報有關(guān)正式文件，經(jīng)批準(zhǔn)后發(fā)行，應(yīng)付債券計價是債券面額回應(yīng)付利息之和的現(xiàn)值，記帳時將面額、溢價或折價和應(yīng)付利息分項記錄，本期合并列入資產(chǎn)負(fù)債表中。
三、酒店所有者權(quán)益的審計
1、審核酒店資本是否真實、合規(guī)、財產(chǎn)估價是否合規(guī)、合理，有無通過財產(chǎn)估價侵犯法人合法權(quán)益問題。酒店資本按投資形式不同可劃分為貨幣投資、實物投資和無形資產(chǎn)投資，除股份制酒店外，所有酒店的投入資本都必須按實際投入數(shù)額列帳，如果投入的資本與記帳本位幣種不一致，應(yīng)在帳上同時注明該種貨幣的投入資本金額和折合為記帳本位幣的金額，對于應(yīng)按規(guī)定的匯率分別對投入資本帳戶進(jìn)行折合而產(chǎn)生的記帳本位幣差額，應(yīng)在“資本公積”帳戶核算。除國家另有規(guī)定外，酒店的注冊資本應(yīng)與實際資本相一致，在“實收資本”、帳戶核算，注冊資本一經(jīng)確認(rèn)，就不能隨意改變。以房屋、設(shè)備等實物投資的，應(yīng)以有效力的評估機構(gòu)給出的確認(rèn)價格或者合同、協(xié)議約定的價格作為酒店記帳的依據(jù)。
2、審查酒店法定盈余公積金的提取是否正確、合規(guī)，有無多提少提。酒店組織形式不同，對法定盈余公積金提取的要求也不同，股份制酒店按國家規(guī)定，酒店有利潤，就必須按稅后利潤的10%提取法定盈余公積金，而且在未提取法定盈余公積金和公益金前，不得分派股利。法定盈余公積金已達(dá)到注冊資本的50%可不再提取，一般酒店的法定盈余公積金按所得稅后利潤的10%提取。
3、審查酒店應(yīng)繳所得稅的計算是否正確、合規(guī)，有無漏繳或少繳問題。廣州地區(qū)中外合資酒店的所得稅稅率一般為33%。酒店是否正確計算應(yīng)納稅所得額，減免的稅款是否符合稅收政策規(guī)定并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。
4、審查酒店彌補以前年度虧損的核算程序是否正確、合規(guī)，有無將應(yīng)在稅后彌補的虧損在稅前彌補。酒店可以后年度稅前利潤彌補以前年度虧損，但從獲利年度起彌補虧損的期限不得超過五年，超過稅收規(guī)定的稅前利潤彌補期限，未彌補的以前年度虧損只能用稅后利潤彌補。
5、審查股利的分配和發(fā)放是否正確、合規(guī)，有無擅自發(fā)放和同股不同利。
四、酒店成本費用的審計
1、審查構(gòu)成酒店成本的直接材料和計價是否正確、合規(guī)，有關(guān)支出憑證是否手續(xù)清楚，有無超過計劃或定額，領(lǐng)用是否合理。根據(jù)酒店的經(jīng)營特點，酒店的營業(yè)成本與制造業(yè)成本相比，有其鮮明特點。酒店費用開支有直接的認(rèn)定對象，一般不存在費用分?jǐn)?，酒店各部門的人工費用直接計入部門費用，不需要分?jǐn)傆嬋霠I業(yè)成本。
2、審查待攤費用的攤銷的是否正確、合規(guī)，有無任意多攤少攤。
3、審查開辦費、無形資產(chǎn)攤銷是否正確、合規(guī)，有無隨意不均等攤銷。
4、審查計入財務(wù)費用的利息支出是否正確、合規(guī)，有無將應(yīng)計入固定資產(chǎn)的利息記入財務(wù)費用。酒店在籌建期間、清算期間所發(fā)生的籌資費用，如基建借款利息支出，不能計入財務(wù)費用，只能分別列入籌建期間的開辦費或清算損益。酒店在借款時發(fā)生的加息應(yīng)單列于財務(wù)費用項目，而罰息開支則應(yīng)計入營業(yè)外支出。
5、審查有無將不應(yīng)列入成本費用的支出。如投資支出、被沒收的財物損失，支出的各項罰款、違約金、贊助捐贈支出和技術(shù)改造等工程支出擠列成本費用。
五、酒店損益的審計
1、驗證有關(guān)銷售業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制是否健全、合理和有效，有無弄虛作假問題。
2、審查酒店各部門營業(yè)收入的計數(shù)是否正確并如數(shù)入帳，有無收款不給收款憑證，有關(guān)收入憑證編號是否中斷，有無大頭小尾行為，有無隱瞞、轉(zhuǎn)移收入問題。酒店收入無主營業(yè)務(wù)和附營業(yè)務(wù)收入之分，所有收入都列入營業(yè)收入，酒店營業(yè)收入要做到合法、完整和及時。各部門上下是否盡力盡職。
3、審查營業(yè)收入應(yīng)繳納的各種稅金的計算和帳務(wù)處理是否 正確、合規(guī)，有無偷漏稅問題。
4、審查投資收益的核算是否正確、合規(guī)，其應(yīng)收未收部分是否如數(shù)計入本期損益。
5、審查應(yīng)屬于營業(yè)外收入的款項是否如實列收。營業(yè)外支出是否正確、合規(guī)，有無任意擴(kuò)大營業(yè)外支出范圍，增設(shè)營業(yè)外支出項目。
6、審查利潤總額，核實營業(yè)收入、管理費用、財務(wù)費用、投資收益、營業(yè)外收支的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確、合規(guī)。
六、酒店財務(wù)報告的審計
酒店財務(wù)報告的審計包括對資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和部門收益表等的審計。
1、財務(wù)報告與總分類帳、明細(xì)分類帳、日記帳所反映的數(shù)字是否一致，報表與報表之間的有關(guān)數(shù)字是否銜接，有無編制虛假決算，在編制報表的計量和填報上是否保持前后會計期間的一致性。
2、財務(wù)報告中的各項應(yīng)當(dāng)填列的項目和補充資料是否齊全、合規(guī)，有無應(yīng)填未填問題。
第8篇：公積金的匯率范文
2005年開始的人民幣對美元持續(xù)升值，給國內(nèi)外向型企業(yè)帶來或多或少的影響，程度各異，這可從國內(nèi)A股上市公司公開的披露數(shù)據(jù)中窺見。匯率只是松動貨幣計量前提的一種情況，而其他如利率與通貨膨脹率也同樣需要公司理財者們時刻關(guān)注。
匯率改革
隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與此相適應(yīng)的匯率體制也在與時俱進(jìn)地發(fā)生著變革。
1994年以前，人民幣匯率由國家實行嚴(yán)格的管理和控制。其中，改革開放前，我國匯率體制經(jīng)歷了單一浮動匯率制、單一固定匯率制和以“一籃子貨幣”計算的單一浮動匯率制；黨的以后，我國的匯率體制從單一匯率制轉(zhuǎn)為雙重匯率制，經(jīng)歷了官方匯率與貿(mào)易外匯內(nèi)部結(jié)算價并存、官方匯率與外匯調(diào)劑價格并存兩個匯率雙軌制時期。
1993年12月，國務(wù)院正式頒布了《關(guān)于進(jìn)一步改革外匯管理體制的通知》，采取了一系列重要措施，具體包括，實現(xiàn)人民幣官方匯率和外匯調(diào)劑價格并軌；建立以市場供求為基礎(chǔ)的、單一的、有管理的浮動匯率制；取消外匯留成，實行結(jié)售匯制度；建立全國統(tǒng)一的外匯交易市場等。
1994年1月1日，人民幣官方匯率與外匯調(diào)劑價格正式并軌，我國開始實行以市場供求為基礎(chǔ)的、單一的、有管理的浮動匯率制。企業(yè)和個人按規(guī)定向銀行買賣外匯，銀行進(jìn)入銀行間外匯市場進(jìn)行交易，形成市場匯率。中央銀行設(shè)定一定的匯率浮動范圍，并通過調(diào)控市場保持人民幣匯率穩(wěn)定。
2005年7月21日，又一次人民幣匯率形成機制改革發(fā)力。改革的內(nèi)容是，人民幣匯率不再盯住單一美元，而是按照我國對外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際情況，選擇若干種主要貨幣，賦予相應(yīng)的權(quán)重，組成一個貨幣籃子。同時，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢，以市場供求為基礎(chǔ)，參考一籃子貨幣計算人民幣多邊匯率指數(shù)的變化，對人民幣匯率進(jìn)行管理和調(diào)節(jié)，維護(hù)人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。根據(jù)對匯率合理均衡水平的測算，人民幣對美元即日升值2%，即1美元兌8.11元人民幣。
海水火焰
于是，2005年的匯率改革及人民幣對美元的升值，給國內(nèi)外向型企業(yè)帶來或多或少的影響。從國內(nèi)A股上市公司公開的披露數(shù)據(jù)看，匯率變革對不同的企業(yè)影響各異。
表1顯示，2006年度匯兌收益前十家上市公司中，南方航空（600029）以15.07億元位居首位，而其2005年度匯兌收益也高達(dá)12.32億元；與南方航空類似，包括中國國航（601111）在內(nèi)的另外四家航空公司也榜上有名。
表2顯示，與占匯兌收益前十名半壁江山的航空公司不同，在2006年匯兌損失前十家上市公司中，制造企業(yè)占了絕大多數(shù)。其中，四川長虹以7706萬元的匯兌損失位于榜首，匯兌損失占財務(wù)費用比重近50%。
而從中國A股上市公司2006年匯兌損益“一半是海水，一半是火焰”的情形看，恰恰符合了匯率升值“鼓勵進(jìn)口、不利出口”的通識。航空公司向國外購入大量飛機，使用大量美元貸款；而出口往往是國內(nèi)一些制造企業(yè)的重要銷售方向。
當(dāng)然，具體到每一家公司，就要具體情況具體分析了。比如巨額匯兌損益與將匯兌損益計入非經(jīng)常性損益皆成為一種傳統(tǒng)的漳澤電力（000767）（詳見《漳澤電力：“非?！眳R兌損益》）。其實，這種分析的作用不僅僅能使人了解情狀各異的中國企業(yè)受匯率變革影響與其風(fēng)險管理的實情，更能夠由他及我，引發(fā)對自身企業(yè)管理的思考。在經(jīng)濟(jì)全球化下，面對目前匯率變局，宜未雨綢繆，有效地策劃與進(jìn)行匯率等風(fēng)險管理；同時，宜將其作為經(jīng)營層面的一項重要工作，因為包括匯率變動等貨幣曲張已經(jīng)成為一種常態(tài)。
顛覆前提
往往，越簡單的事情越復(fù)雜。
貨幣計量不僅僅是會計的一項前提，更是經(jīng)濟(jì)生活中的一種基礎(chǔ)。而對于貨幣這一計量工具的松動，往往極盡復(fù)雜。匯率只是一個方面，利率與通貨膨脹率也是異曲同工，需要公司的理財者們時刻持續(xù)關(guān)注。
中國人民銀行8月8日二季度貨幣政策執(zhí)行報告，認(rèn)為目前中國價格上行壓力加大，通脹風(fēng)險值得關(guān)注。該報告認(rèn)為四方面因素加大了通漲風(fēng)險，一是糧食、肉類等食品價格短期內(nèi)易漲難落；二是能源資源價格存在上漲壓力；三是勞動力成本上升；四是通脹預(yù)期增強，對價格形成進(jìn)一步的上漲壓力。
通脹風(fēng)險提醒我們，需要理性考量自身企業(yè)的盈利情況及未來運作，比如，設(shè)備更新的資金是否足夠，在向所有者分配利潤方面是否過度，是否需要隨著通脹風(fēng)險發(fā)展的勢態(tài)而調(diào)整自身的投資計劃，等等。
第9篇：公積金的匯率范文
一、2004年以來房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀背景
2004年以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要特點和因素是，城市化、工業(yè)化和全球化，并呈現(xiàn)出快速增長和影響時期。三者發(fā)展均與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)，具體為：
1、我國正處于一個城市化高速發(fā)展的階段，這是明顯區(qū)別于發(fā)達(dá)國家的特殊國情
2006年，我國城市化率達(dá)到42.99％。按照發(fā)達(dá)國家發(fā)展經(jīng)驗，城市化水平從30％提高到70％，是城市化加速發(fā)展時期。在這個階段，我國城市化不斷加速，城市規(guī)模普遍快速擴(kuò)張，城鎮(zhèn)土地的資本密集度極大提高，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市的國際化與現(xiàn)代化程度不斷提高。
2、我國城鎮(zhèn)居民家庭正處于一個由以金融資產(chǎn)為主向金融資產(chǎn)與不動產(chǎn)并重的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化的時期
改革開放以來，隨著人民收入水平的不斷提高，消費結(jié)構(gòu)的快速升級使改善住房條件成為了人民群眾的普遍性要求，部分居民正處于住房消費能力對收入增長高敏感和高彈性階段。2005年，城鎮(zhèn)居民人均收入為10493元，首次突破萬元大關(guān)。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)從1990年的54.2％降到2005年的36.7％。
3、從2003年以來我國國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新一輪增長周期，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的因素日益復(fù)雜
特別是投資規(guī)模的不斷擴(kuò)張使“過熱”引發(fā)的通脹可能性與過剩生產(chǎn)能力可能導(dǎo)致的通脹可能性并存，影響國民經(jīng)濟(jì)運行的不確定因素在增加。與此同時，影響房地產(chǎn)市場運行的因素也在不斷增多，例如匯率變化、利率調(diào)整、外資進(jìn)入、進(jìn)出口擴(kuò)大、公務(wù)員收入制度改革以及居民收入水平提高等因素均對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生有較大影響，使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)復(fù)雜多變，難以預(yù)測的形勢。
4、由于中國經(jīng)濟(jì)日益融入國際經(jīng)濟(jì)體系，受全球化影響越來越大
世界經(jīng)濟(jì)景氣狀況不斷提升，全球資產(chǎn)價格出現(xiàn)普遍暴漲，資本的流動性大大加強，在人民幣利率及匯率變化的復(fù)雜條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場直接面對全球資本流動性過?？赡軒淼娘L(fēng)險。事實上，外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的宏觀背景除匯率變化外，一個重要原因在于資本流動性過剩，能在較短的時間內(nèi)迅速聚斂充足資本，伺機急于尋找市場和投資機會。
二、2004年以來房地產(chǎn)調(diào)控的效果評估
2004年以來，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，調(diào)控本身的手段和措施也在不斷發(fā)展和完善。2006年，根據(jù)“國六條”精神，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》((2006)37號)以及相關(guān)配套文件進(jìn)一步細(xì)化了各項措施，強調(diào)采取增加有效供給與控制需求的雙項調(diào)節(jié)措施，更加強調(diào)建立完善住房保障體系的意義和作用，更加強調(diào)引導(dǎo)理性適度住房消費，對房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。國民經(jīng)濟(jì)整體運行狀況向好，是37號文件發(fā)揮作用的重要標(biāo)志之一，調(diào)控政策收到了初步的預(yù)期效果。具體來說，體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、控制房地產(chǎn)投資增速，對全局經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長發(fā)揮了重要作用
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資已進(jìn)入相對正常的投資增長區(qū)間。2004－2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長分別為28.1％、19.8％和21.8％。2005年通過調(diào)控全國房地產(chǎn)開發(fā)投資扭轉(zhuǎn)了2004年接近30％高速增長的態(tài)勢，2006年在2005年調(diào)控基礎(chǔ)上基本保持了房地產(chǎn)投資增速的穩(wěn)定，確保了宏觀經(jīng)濟(jì)運行未因房地產(chǎn)業(yè)而出現(xiàn)大的波動。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于同期固定資產(chǎn)投資增速，基本實現(xiàn)了控制房地產(chǎn)投資過快增長、維護(hù)整個國民經(jīng)濟(jì)宏觀大局的調(diào)控目的。2006年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19382.5億元，同比增長21.8％，而同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資93472億元，比上年同期增長24.5％。從分地區(qū)情況看，2006年東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅為17.4％，低于全國平均水平。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱問題得到初步抑制。
2、不斷強化結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善
(1)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策對住房需求產(chǎn)生重要導(dǎo)向作用。截至2006年12月20日，省會以上城市全部完成住房建設(shè)規(guī)劃編制、公布和備案；地級以上城市中完成編制的占92.3％，已公布的占68.3％。特別是“90／70”住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策出臺后，向市場發(fā)出明確的信號，供求雙方逐漸形成了供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的預(yù)期。這種市場預(yù)期的調(diào)整有利于形成住房資源配置向中低價位普通商品房傾斜的態(tài)勢，有利于發(fā)揮建設(shè)節(jié)能省地型住宅的長期效應(yīng)。
(2)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到一定改善。2006年，完成商品住宅投資13611.6億元，同比增長25.3％，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資21.8％的增速。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資689億元，比上年同期增長32.7％，扭轉(zhuǎn)了2002年以來持續(xù)下滑的趨勢。部分城市中小套型商品住宅投資比重有所增加，新開工商品住房項目中90平方米以下套型所占比例有所提高。
3、住房保障制度建設(shè)得到重視，住房供應(yīng)體系逐步完善
(1)由普通商品住房、“兩限兩競”普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房構(gòu)成的住房供應(yīng)體系已基本形成。2006年，明確要求所有城市建立廉租房制度，土地出讓凈收益的一定比例用于廉租房建設(shè)，并將廉租房制度建設(shè)納入地方政府的目標(biāo)責(zé)任管理，切實有效推進(jìn)了廉租房制度建設(shè)。截至2006年底，283個地級以上城市、229個縣級市建立了廉租住房制度，占城市總數(shù)的77.9％。經(jīng)濟(jì)適用住房投資明顯增加，“兩限兩競”普通商品房等制度建設(shè)都取得了一定的進(jìn)展。
(2)公積金覆蓋面明顯擴(kuò)大，資金利用率有所提高，對提高住房消費和支付能力起到了積極作用。2006年末，全國公積金實際繳存職工達(dá)6916.87萬人，比上年末增加587．15萬人，增長9．28％。住房公積金使用率為72.05％，比上年末提高2.32個百分點。截至2006年末，累計上繳同級財政部門的城市廉租住房建設(shè)補充資金超過50億元，有效地支持了廉租住房制度建設(shè)。
4、開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪?，?guī)范市場秩序取得初步成果
建設(shè)部等三部委聯(lián)合了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，并制定了房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨?，通報了房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪蔚牟糠值湫桶咐Ｍㄟ^房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪?，查處房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)案件，特別是開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)的典型違規(guī)行為，對市場中的不良行為起到了明顯的震懾效果，對規(guī)范房地產(chǎn)交易市場秩
序發(fā)揮了積極作用。
三、房地產(chǎn)調(diào)控要解決的問題
盡管2004年以來房地產(chǎn)調(diào)控已取得明顯成效，但同時也應(yīng)該看到，我國房地產(chǎn)市場還存在不少問題。雖然有時問題的出現(xiàn)和解決同時進(jìn)行，但有的問題牽扯面較廣，一時還解決不了。有些問題還需要進(jìn)一步研究和論證，中央與有關(guān)部委，目前仍在積極研究、籌劃解決問題辦法和措施?，F(xiàn)在比較突出問題是：
1、由于政策相對滯后，部分地區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理問題仍然存在
在部分城市，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理問題仍然存在，表現(xiàn)為大戶型所占比例偏高，而普通中小戶型(特別是在位置較好的地段)住房需求旺盛，供不應(yīng)求。據(jù)統(tǒng)計，2006年上半年，全國40個重點城市上市預(yù)售的套均建筑面積115平方米，15個城市套均建筑面積高于120平方米。出現(xiàn)這種情況的原因之一是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，合理供應(yīng)結(jié)構(gòu)的形成存在一定的滯后時間，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策進(jìn)一步發(fā)揮作用，還需要一定時間。
2、房價問題依然是關(guān)注焦點，少數(shù)城市房價漲幅仍然較大
從一級市場看，據(jù)央行《2006年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，2006年第四季度70個大中城市中，部分城市房價漲幅仍然較大，同比上漲較快的有深圳、北京、福州、廈門等城市。
從二級市場看，部分地區(qū)二手房價格也呈升溫趨勢，漲幅超過新建商品房。如2006年12月，北京、深圳、大連、鄭州等城市新建商品住房銷售價格同比上漲分別為10.4％、10.0％、7.9％、4.8％，而二手住房銷售價格同比上漲分別為10.3％、11.4％、10.5％、12.4％。
從物業(yè)類型看，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策出臺之后，部分熱點城市中心城區(qū)的大戶型商品住房價格上漲較快。這是由于市場預(yù)期發(fā)生變化，擔(dān)心未來市場將會出現(xiàn)大戶型緊缺，急于購置所致。
3、住房保障制度存在的問題
當(dāng)前，在居民收入差距拉大的背景下，伴隨房價快速上漲，部分城市居民收入增長速度慢于房價上升速度，相當(dāng)部分中低收入者難以依靠市場解決住房問題，低收入家庭住房問題日益突顯，住房保障制度發(fā)展在總體上相對滯后于住房市場化進(jìn)程。主要為：
(1)住房保障尚未納入整個社會保障體系。目前社會保障主要是養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險和下崗職工基本生活保障、城鎮(zhèn)居民最低生活保障等，住房保障并未納入其中，成為整個保障體系中的薄弱環(huán)節(jié)。
(2)保障資金不足，未能從根本上形成穩(wěn)定的資金渠道。在我國公共財政支出中，只有廉租房明確以公共財政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財政預(yù)算中。目前絕大多數(shù)城市住房保障資金以住房公積金增值收益和公房出售收入為主，只有少數(shù)城市建立了財政資金供應(yīng)計劃。
(3)住房保障方式仍然比較單一。目前我國經(jīng)濟(jì)適用住房以實物銷售為主，租售并舉雖提出但并未落實；相對而言，廉租房制度以實物補貼和貨幣補貼兩種方式實施，比較靈活。除此之外，貼租、貼息等國外比較成熟的保障方式尚未得到廣泛運用。
4、住房二級市場和租賃市場發(fā)育不足，“過濾效應(yīng)”難以發(fā)揮
一般來說，發(fā)達(dá)國家每年房產(chǎn)交易總額中二級市場的交易比重要占到85％左右，我國的情況正相反。從國際上看，住宅租賃市場一般比較發(fā)達(dá)。美國大約32％的家庭承租住宅；英國30％以上的住宅采用租賃的消費方式；日本自有率為60.2％，租賃率約34.1％。歸納起來看，住宅自有率一般占2／3、租賃約占1／3。這些國家的經(jīng)驗表明，一個完善的住宅市場應(yīng)是一級市場與二級市場、售房與租房市場的統(tǒng)一；即便是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，仍保留著相當(dāng)規(guī)模的租房市場，以滿足不同層次群民的住房需求。
由于我國一、二級市場發(fā)展不平衡，存量住房市場、租賃住房市場發(fā)展緩慢，市場交易量很小，交易不活躍，對一級市場的推動作用還沒有真正形成。這種一級市場和二級市場之間比例失衡現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了各收入階層的人無法通過二級市場交易梯次地向上改善住房條件，從而存量資源中的低檔住宅也無法充分釋放出來，導(dǎo)致部分城市住房存量資源存在閑置現(xiàn)象，不能充分調(diào)動起來用于解決低收入家庭群體住房問題。
5、引導(dǎo)住房建設(shè)模式和消費觀念轉(zhuǎn)變?nèi)沃氐肋h(yuǎn)
人口眾多、資源相對不足、環(huán)境承載能力較弱，是我國的基本國情。今后一個時期，人口還要增長，人均資源占有量少的矛盾將更加突出。這種基本國情決定了我國必須走建設(shè)節(jié)約型社會的路子，也決定了我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中應(yīng)以“節(jié)能省地型”住宅和中小戶型住宅為主。目前，我國住宅建設(shè)過程中，耗能達(dá)到總能耗的20％多，耗水占城市用水32％，城市用地中有30％用于住宅，耗用的鋼材占全國用鋼量的20％，水泥用量占全國總用量的17.6％。住宅建設(shè)的物耗水平與發(fā)達(dá)國家相比，鋼材消耗高出10％一25％，衛(wèi)生潔具的耗水量高達(dá)30％以上，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。我國住宅建設(shè)和消費面臨嚴(yán)重的資源、環(huán)境壓力。
住房制度改革之后，在鼓勵促進(jìn)住房消費的同時，尚未有結(jié)合我國國情及時有效引導(dǎo)住房建設(shè)模式和消費觀念實行相應(yīng)轉(zhuǎn)變，這也是造成當(dāng)前住房供需矛盾結(jié)構(gòu)突出的重要原因之一。此外，我國房地產(chǎn)業(yè)市場化程度還須進(jìn)一步提高、房地產(chǎn)融資渠道過于單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險等問題也不能低估。這些需要我們進(jìn)一步予以關(guān)注和重視。
四、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控的長期政策建議
國民經(jīng)濟(jì)運行是一個系統(tǒng)過程，房地產(chǎn)調(diào)控政策是整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)宏觀調(diào)控的組成部分。國民經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有十分重要作用，它的前后關(guān)聯(lián)度較強。一般而言，房地產(chǎn)政策不是孤立的，與其他行業(yè)互有影響。因此，制定政策，要充分考慮各方因素，力求準(zhǔn)確、全面。我國房地產(chǎn)業(yè)從未來發(fā)展趨勢看，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，仍將面臨是如何加強和完善宏觀調(diào)控的重大問題。除了繼續(xù)調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平衡供求關(guān)系、控制房價過快上漲等中短期調(diào)控政策外，在完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和管理方面，建議在未來房地產(chǎn)制定中，重點應(yīng)放在長期政策上，以保持逐步形成房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的長效發(fā)展機制。
1、繼續(xù)強化住房保障，有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難
完善住房保障制度是政府的責(zé)任，也是處理好政府與市場關(guān)系的重要環(huán)節(jié)。建立和完善多層次的住房保障體系，是解決低收入家庭住房問題的有效措施。
(1)增加中央與省級財政對住房保障的支持力度，盡快建立中央及省級財政對住房保障支持制度。具體來說，應(yīng)進(jìn)一步明確中央財政在住房保障中的作用，每年固定一定比例財政資金投入住房保障；同時，按照事權(quán)與財權(quán)相對應(yīng)原則，賦予地方政府與住房保障事權(quán)相應(yīng)的財權(quán)，引導(dǎo)地方政府加強住房保障工作。隨著國民經(jīng)濟(jì)快速增長，國家財政收入的不斷增加，公共財政在城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障方面
的預(yù)算應(yīng)逐步增長。除了原有的住房公積金增值收益、直管公房出售出租資金及廉租住房租金收入以外，近期應(yīng)落實九部委“意見”中明確提出的“城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)”要求，將土地出讓凈收益作為廉租房資金來源。未來建議按照財政“收支兩條線”的要求，通過財稅體制改革，明確住房保障支出在中央和地方財政中的固定渠道和相對穩(wěn)定比例，而不是直接與土地收益掛鉤。
(2)充分發(fā)揮財政資金在住房保障中增加供給和增強消費能力的雙重作用。一方面，從促進(jìn)保障性住房供給角度，通過稅收優(yōu)惠、發(fā)行債券、融資擔(dān)保等措施，發(fā)揮財政資金杠桿作用，調(diào)動社會資金投入保障性住房建設(shè)，解決住房保障房源難題。另一方面，從增強低收入家庭住房消費需求與支付能力角度，通過發(fā)放貨幣化補貼、購房貼息、稅收優(yōu)惠等措施，運用財政資金提高低收入家庭的支付能力，解決住房困難問題。
(3)不斷豐富住房保障的形式和內(nèi)容，逐步形成多主體參與、多渠道籌集資金、多種方式并重的住房保障制度。金融支持也是解決住房問題的必要手段。今后應(yīng)繼續(xù)完善住房公積金制度，探索建立政策性住房抵押貸款擔(dān)保機制，同時創(chuàng)新金融工具，加大金融對住房保障制度的支持。
(4)完善工作制度，逐步、扎實推進(jìn)財政支持住房保障工作。例如建立住房保障跨部門協(xié)作制度，發(fā)揮部門合力，協(xié)調(diào)財政、建設(shè)、發(fā)改委、人民銀行等有關(guān)部門職能，共同完善住房保障制度。在具體運作上，可以先行試點，逐步推進(jìn)。通過選擇不同地區(qū)不同城市，從“建、補、貼、免、融”五個方面開展財政支持住房保障工作試點，積累經(jīng)驗后再在全國推廣。
2、重視發(fā)展住房二級市場和租賃市場，多渠道解決住房問題
搞活住房二級市場和租賃市場，有利于實現(xiàn)梯度消費，有利于資源合理配置，有利于完善住房市場體系。建議利用經(jīng)濟(jì)政策積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，多渠道解決群眾居住問題，同時將發(fā)展二級市場、租賃市場與引導(dǎo)合理的消費觀念結(jié)合起來。
(1)降低稅負(fù)，激活租賃市場。通過調(diào)整普通住房出租的稅收政策，簡化稅種，合理確定稅基，降低稅率，實行“低稅率、嚴(yán)征管”。為了鼓勵私人提供普通住房作為保障租賃房，可以對出租人實行個人所得稅減免等政策。
(2)鼓勵機構(gòu)投資者進(jìn)入租賃市場。建議拓展融資渠道，允許企業(yè)通過信托、投資基金、發(fā)行債券等方式，籌集長期性資金發(fā)展租賃型住房。重點鼓勵各類機構(gòu)投資者投資和經(jīng)營保障住房的出租業(yè)務(wù)，可在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等方面給予一定優(yōu)惠。
(3)加強租賃信息服務(wù)。如公布租賃合同示范文本，建立房屋租賃網(wǎng)上交易服務(wù)平臺，建立房屋租賃價格指導(dǎo)制度等。
3、推行符合我國國情的住房建設(shè)模式和消費模式，引導(dǎo)理性適度住房消費
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程和生活水平的提高，一方面住宅建設(shè)的任務(wù)還很繁重；另一方面又面臨著越來越嚴(yán)峻的資源、環(huán)境、生態(tài)壓力。綜合考慮資源、能源條件和環(huán)境承載能力，合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費將是一項長期的政策，國家不鼓勵超出資源、環(huán)境、能源承載能力的住房消費。具體來說，要實現(xiàn)以下四個轉(zhuǎn)變：
(1)由主要解決住房短缺向滿足住房需求和實現(xiàn)節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境、優(yōu)化生態(tài)并重轉(zhuǎn)變。改革開放以來，住宅建設(shè)從數(shù)量上看已基本解決了緊缺問題，但付出了資源高消耗、環(huán)境高污染的代價，必須切實轉(zhuǎn)變住宅建設(shè)方式，在以人為本、節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境、優(yōu)化生態(tài)的基礎(chǔ)上，解決住房需求問題。
(2)逐步轉(zhuǎn)變住宅建設(shè)方式，由數(shù)量型增長向質(zhì)量型增長轉(zhuǎn)變。按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求，推動住宅產(chǎn)業(yè)化，大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，改變以“高投入、高消耗、高排放和低效率”為特征的粗放式增長模式，按照減量化、再利用、資源化的原則，搞好資源綜合利用，走可持續(xù)發(fā)展的道路。
