廉租房的弊端精選(九篇)

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第1篇：廉租房的弊端范文

關(guān)鍵詞：住房保障　公共物品　市場失靈　收入考評

一、江蘇省住房保障現(xiàn)狀

在改革傳統(tǒng)的實物分房制度的過程中，為保證低收入和生活困難的社會成員有住房，國家建立了新的住房保障制度。這一制度包括住房公積金政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策和廉租房政策。近年來經(jīng)過不懈努力，江蘇省在住房保障方面已經(jīng)取得了顯著成效。

在住房公積金方面：截至2006年底，全省住房公積金繳存總額已達(dá)到1057.19億元。賬面余額為623.80億元。實際正常繳存的職工有500多萬人。覆蓋率為86.74％。2006年，全省向14.58萬個職工家庭發(fā)放個人住房公積金貸款237.15億元。是全省商業(yè)銀行個人住房貸款的30.96％。自住房公積金制度建立以來。全省累計支持了68.9萬戶職工家庭的住房購建。發(fā)放貸款總計756億元。在經(jīng)濟(jì)適用房方面：2006年。全省經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資82.67億元。施工面積848.94萬平方米，竣工面積412.28萬平方米。2006年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占同期商品住宅竣工面積的比重為9.49％，共解決4.47萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。在廉租房方面：到2007年3月底，全省13個省轄市和49個縣(市)先后出臺了城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法，占市、縣總數(shù)的95.4％。13個省轄市全部建立了廉租住房制度；52個縣(市)中，有33個縣(市)建立了廉租住房制度，占縣(市)的63.5％。

在取得成效的同時，也存在著不少問題和困難：

(一)住房公積金制度存在著安全隱患和“劫貧濟(jì)富”現(xiàn)象

住房公積金是國家強(qiáng)制實施的住房儲蓄，由政府集中管理和支配，目的是讓中低收入居民通過互助購建住房。但是。制度上存在的種種漏洞，使得公積金實際運作狀況與設(shè)計目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。一方面，大量的公積金被非法挪用；另一方面，大多數(shù)中低收入者用自己的儲蓄為少數(shù)中高收入著購房提供了補(bǔ)貼。由于許多中低收入居民沒有能力取得公積金貸款。那些中高收入者則可能將公積金低息貸款用足。

(二)經(jīng)濟(jì)適用房制度不是對廣大中低收入者的“雪中送炭”，而是對非中低收入者的“錦上添花”

經(jīng)濟(jì)適用房政策的目的是解決中低收入者住房困難，但政策實施的結(jié)果卻是大量的經(jīng)濟(jì)適用房沒有落到中低收入者手中。而是被非中低收入者所購買，同時不少經(jīng)濟(jì)適用房的面積太大。超過國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

(三)廉租房雷聲大雨點小、名存實亡

在房改之前，各地的房產(chǎn)管理部門有大量“廉租公房”。但在房改過程中。這些“廉租公房”按商品房或福利房被逐步賣掉。從而使“廉租公房”越來越少，有些城鎮(zhèn)已根本不存在政府的“廉租公房”。1999年。國家建設(shè)部出臺了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，然而時至今日，廉租房政策的落實并不理想。

針對住房保障制度存在的種種弊端，筆者認(rèn)為，產(chǎn)生諸多問題的主要原因并不在制度本身。而是沒有充分認(rèn)識到帶有福利性質(zhì)的保障住房和公積金屬于公共物品。在分配具有公共物品屬性的保障住房時，必然會出現(xiàn)制度本身無法克服的弊端。

二、住房保障制度弊端的形成機(jī)理分析

(一)住房公積金

公積金的建立標(biāo)志著個人收入轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)公共資金。之所以說它是準(zhǔn)公共資金，因為它不像失業(yè)保障基金那樣完全屬于公共所有，而是在一定的時間內(nèi)屬于參加者共同所有，以便互助互濟(jì)；但是所有權(quán)始終屬于個人，最終會回到個人手中。公積金之所以被大量非法挪用。關(guān)鍵在于沒有形成一套適合準(zhǔn)公共資金特點的有效管理制度。許多地方的公積金管理中心正扮演著一個“金融機(jī)構(gòu)”的角色，受托銀行則變成了“中心”的出納。公積金管理中心的這種職能錯位。使其既難以保障公積金所有者的權(quán)益。又不具備承擔(dān)金融風(fēng)險的能力，于是非法挪用等現(xiàn)象就不可避免地出現(xiàn)了。

和一般儲蓄不同。住房公積金作為一種強(qiáng)制性儲蓄有兩個特點：一是由個人收入轉(zhuǎn)變?yōu)闇?zhǔn)公共資金：二是低存低貸，即存款利率和貸款利率都低于市場利率。正是因為這個原因，高收入者可能利用公積金貸款購買多套房子，進(jìn)行投資而不是居住，而低收入者則可能連一套房子也買不起。于是便出現(xiàn)了大多數(shù)中低收入者用自己的儲蓄為少數(shù)中高收入者購房提供補(bǔ)貼的現(xiàn)象。住房公積金是一種公共物品。本身不具備排他性。無法排除一些人的多消費，所以“搭便車”現(xiàn)象是一種正常而又不合理的經(jīng)濟(jì)行為。在市場機(jī)制不能發(fā)揮作用的情況下，只能由政府在制度安排上加以解決。

(二)經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房的一個重要特點是它的銷售價格低于市場價格。其差額是由政府承擔(dān)的，體現(xiàn)了政府對購房者的照顧。這個差額對于經(jīng)濟(jì)適用房的供給和需求兩方面都有很大影響。對供給的影響表現(xiàn)在。直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足；對需求的影響主要表現(xiàn)在。經(jīng)濟(jì)適用房的需求旺盛，分配對象錯位嚴(yán)重。銷售價格低于市場價格且不受供求因素影響的經(jīng)濟(jì)適用房無疑是一種特殊的商品，其開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)都會出現(xiàn)市場失靈現(xiàn)象，所以要積極發(fā)揮政府的作用以彌補(bǔ)市場的不足。

(三)廉租房

廉租房屬于準(zhǔn)公共物品。由政府提供。所有符合政府規(guī)定條件的居民都有權(quán)利居住這種房子。準(zhǔn)公共物品的特征使其供給和需求不同于私人物品。對于供給而言。私人物品的產(chǎn)供銷過程都是在市場機(jī)制的作用下進(jìn)行的。公共物品則不同，公共物品的特征決定。消費者一般不愿向生產(chǎn)者支付享受代價，不愿表露其需求偏好。從而使公共物品的價格無法確定，生產(chǎn)成本無法收回。當(dāng)然也不能或者較少給提供者帶來直接利益，企業(yè)不會像生產(chǎn)私人物品那樣主動提供公共物品，公共物品一般只能由政府提供?；谕瑯拥睦碛?，實際公共物品的提供者也不像私人物品生產(chǎn)者那樣主動積極。這就是我國廉租房制度雷聲大雨點小的重要原因。

在需求方面，一般情況下。價格機(jī)制的作用使私人物品的需求不會出現(xiàn)超常膨脹，從而不會形成嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀況。但作為準(zhǔn)公共物品的廉租房則不同。由于廉租房實行低租金制。消費者租用廉租房要比租用商品房付出的租金低得多。在城鎮(zhèn)居民收入差距趨于擴(kuò)大的情況下，加上不可避免的“搭便車”現(xiàn)象，對廉租房的需求很有可能膨脹。同時，隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)。城鄉(xiāng)逐步實行統(tǒng)一的戶籍管理制度，必然會有大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)。其中相當(dāng)一部分人會成為廉租房的需求者。因此。未來廉租房的需求量會逐步擴(kuò)大。

三、住房保障制度的改革建議

(一)建立科學(xué)、嚴(yán)格的公積金管理制度

對于住房公積金來說，要改變目前這種狀況，將住房

公積金管理機(jī)構(gòu)改造成金融機(jī)構(gòu)是一種有效的途徑。由中國人民銀行和建設(shè)部所做的公積金改革方案已經(jīng)完成，其基本思路就是最終把現(xiàn)行公積金管理機(jī)構(gòu)改造成為承擔(dān)住宅政策金融業(yè)務(wù)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，為參加公積金制度的社會成員提供特定的金融服務(wù)。對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房而言，要建立健全一系列相關(guān)制度：首先。要加強(qiáng)單位審核的責(zé)任。對于申請經(jīng)濟(jì)適用房的職工。其所在單位要嚴(yán)格加以審核，實事求是地反映其收入情況。如果存在弄虛作假或不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象，直接責(zé)任人和單位領(lǐng)導(dǎo)都要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其次。應(yīng)當(dāng)建立一個獨立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。為了保證住房保障制度的有效實施，建立住房保障監(jiān)督機(jī)構(gòu)是必要的。它的主要職能是監(jiān)督住房保障政策的執(zhí)行情況。再次，加強(qiáng)社會監(jiān)督。社會公示是社會監(jiān)督的重要形式。但現(xiàn)在的公示范圍比較小，難以充分發(fā)揮作用。應(yīng)當(dāng)采取多種形式進(jìn)行公示。擴(kuò)大社會公示的范圍。使更多的群眾參與住房保障分配的監(jiān)督活動。

(二)建立嚴(yán)格的收入考評制度

為了保證符合條件的中低收入者買到經(jīng)濟(jì)適用房或租到廉租房。杜絕不符合條件的人“搭便車”，一個最基本而又十分重要的工作就是通過嚴(yán)格的收入考評搞清楚申請者的真實收入狀況。為此。一是要建立收入考評機(jī)構(gòu)。近年來稅務(wù)、社會保障、民政、建設(shè)等部門都根據(jù)各自工作的需要在一定范圍開展家庭收入調(diào)查。為了減少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一個機(jī)構(gòu)或者幾個部門聯(lián)合開展工作，資源共享。二是建立家庭收入申報制度。國家稅務(wù)總局在《個人所得稅管理辦法》中明確提出要建立個人收入檔案制度，以提高納稅人信息來源的真實度。這是一項非常重要的工作。其意義不僅僅是有助于稅務(wù)部門合理征稅。對于社會保障管理部門也是非常重要的。

(三)明確界定購房對象。并加強(qiáng)監(jiān)督

第2篇：廉租房的弊端范文

眼關(guān)鍵詞演 住房保障； 保障制度； 制度并軌。

1。 國家“十二五” 規(guī)劃中提出， 未來五年內(nèi)， 我國將擬投資 1.3 萬億～1.4 萬億用于 3，600 萬套保障性安居工程的建設(shè)，使保障房的覆蓋率達(dá)到 20%。 如何從制度層面上保障十二五“ 住房保障規(guī)劃的順利進(jìn)行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來住房保障制度并軌的觀點， 并設(shè)計了住房保障制度并軌的長短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問題提供理論參考。

一、 城鎮(zhèn)住房保障制度并軌的總體思考。

住房保障制度并軌是以構(gòu)建廣覆蓋[2]、 無縫隙、 多層次、 動態(tài)性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運行效率，改變居民的住房消費習(xí)慣， 優(yōu)化住房市場結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 制度并軌后的保障對象， 不僅要涵蓋現(xiàn)行保障制度的保障群體， 更要涵蓋”夾心層“、 潛在城鎮(zhèn)人口 （具有遷居意愿的農(nóng)村人口）[3]、 短暫流動人口、 ”被城市化“ 的農(nóng)村人口中的住房弱勢群體， 以及因市場因素造成的住房弱勢群體[4]。鑒于我國住房保障制度發(fā)展的特點， 我們認(rèn)為： 制度并軌后的保障方式， 短期內(nèi)應(yīng)該堅持產(chǎn)權(quán)式、 使用權(quán)式保障并存的形式， 長期取消產(chǎn)權(quán)式保障， 著力實現(xiàn)使用權(quán)式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應(yīng)呈現(xiàn)出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區(qū)間、 保障制度設(shè)計間都存在差異。 一方面， 保障水平的設(shè)定必須同當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會發(fā)展程度相掛鉤； 另一方面， 短期內(nèi)， 保障水平在廉租房、 公租房、 經(jīng)濟(jì)適用房之間應(yīng)呈現(xiàn)出差異； 長期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內(nèi)應(yīng)呈現(xiàn)出差異。

二、 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌。

1. 城鎮(zhèn)住房保障制度的短期并軌路徑。

（1） 經(jīng)濟(jì)適用房實施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實現(xiàn)購房保障向租房保障思維的轉(zhuǎn)變， 將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房并軌到租房保障體系。對于出售型的經(jīng)濟(jì)適用房， 暫時適當(dāng)限制其發(fā)展。這一觀點的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房， 可以增加房地產(chǎn)低端市場的供給； 另一方面， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房的問題突出， 但是， 尚存在一定的發(fā)展空間， 直接取消經(jīng)濟(jì)適用房的時機(jī)不成熟， 容易產(chǎn)生諸多負(fù)面效應(yīng)。

（2） 公積金實行”準(zhǔn)銀行式“ 的運營模式，即”管理中心 + 商業(yè)性機(jī)構(gòu)“ 的模式。 中央公積金管理中心主要負(fù)責(zé)宏觀政策的制定、 資金風(fēng)險的管理， 以非營利性為目的。 而地方公積金管理可以進(jìn)行部分商業(yè)化、 市場化運作， 強(qiáng)化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長久穩(wěn)定的資金支持。 同時， 對公積金進(jìn)行動態(tài)管理， 即實施保障資金跨區(qū)域流動。 一方面， 地方間公積金實施跨區(qū)域流動， 合理配置區(qū)域間的公積金， 提高公積金的配置效率；另一方面， 個人公積金賬戶實施資金跨區(qū)域流動，可以結(jié)束長期以來地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動。

（3） 大力推進(jìn)廉租房的發(fā)展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內(nèi)， 廉租房在租房保障體系內(nèi)， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經(jīng)濟(jì)適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會適當(dāng)降低， 廉租房仍將對低收入群體實施保障。

（4） 加快公共租賃住房的建設(shè)， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來房價的攀升， 游離在保障和市場之外的”夾心層“， 其住房難問題成為了各方關(guān)注的焦點， 為了解決”夾心層“ 的住房問題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應(yīng)運而生， 是因為其自身上具有諸多的新特點。 其一， 從產(chǎn)權(quán)的角度來講， 公租房的所有權(quán)歸屬于政府， 而其他的房屋側(cè)重于強(qiáng)調(diào)房屋的私人所有權(quán)， 如經(jīng)濟(jì)適用房、 限價房； 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側(cè)重于解決”夾心層“ 群體的住房難問題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶； 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統(tǒng)的購房方式。

2. 城鎮(zhèn)住房保障制度短期并軌的效應(yīng)。

（1） 通過制度的短期并軌， 可以糾正現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對出售型經(jīng)濟(jì)適用房制度實施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的部分優(yōu)勢；另一方面可減少由可交易性所帶來的效應(yīng)流失。同時， 制度的短期并軌是建立在現(xiàn)有住房保障制度的基礎(chǔ)之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩(wěn)過渡， 避免過大的波動， 而且可以減少制度并軌過程中的障礙。

（2） 通過制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場結(jié)構(gòu)不合理的局面。 租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 可以推進(jìn)住房二、 三市場的繁榮；出售型經(jīng)濟(jì)適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調(diào)整當(dāng)前的住房市場供給結(jié)構(gòu)， 平抑房價的過快攀升。

（3） 通過制度的短期并軌， 可以加快解決”夾心層“ 住房問題， 填補(bǔ)制度設(shè)計的”盲區(qū)“。短期內(nèi)， 通過建立涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實現(xiàn)對不同的保障群體實施保障， 解決”夾心層“ 的住房困難。

（4） 通過制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩(wěn)定的資金來源。無論是從行政手段強(qiáng)化保障資金與財政收入 （土地收入、 稅收收入） 的”聯(lián)動“， 還是對公積金實施”準(zhǔn)銀行式“ 的運行模式， 在一定程度上， 都會緩解保障制度的資金約束。

（5） 通過制度的短期并軌， 可以在發(fā)展公租房市場的過程中， 促進(jìn)真正的房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。 這在一定程度上， 鼓勵和促進(jìn)了租房市場的發(fā)展， 從而改變了長期以來房地產(chǎn)市場單條腿走路———重購房、 輕租賃———的狀況， 形成兩種市場并存的房地產(chǎn)市場體系。

三、 城鎮(zhèn)住房保障制度的長期并軌。

長期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場轉(zhuǎn)變； 在長期并軌過程中， 通過”政府 + 社會“ 運行模式 （政府從宏觀上對租賃型住房保障體系進(jìn)行管理， 社會中的企業(yè)從微觀上負(fù)責(zé)租房保障體系的運行） 建成長期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場相結(jié)合的租賃房體系 （見圖 1）。

圖 1 住房保障制度并軌的長期路徑。

1. 城鎮(zhèn)住房保障制度長期并軌的路徑。

長期取消出售型經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展， 逐步將其并入到商品房低端市場； 在租賃型住房保障體系獲得發(fā)展的基礎(chǔ)上， 逐步縮小政府干預(yù)市場的力度， 發(fā)揮市場的資源配置作用， 通過租賃市場提高住房保障政策的運行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關(guān)的租房保障資金來源， 會為長期租賃房保障模式提供所需的資金支持。

2. 城鎮(zhèn)住房保障制度長期并軌的效應(yīng)。

（1） ”政府 + 企業(yè)“ 的租房保障運行模式，有利于緩解政府的財政壓力， 提高社會資本進(jìn)入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對租房保障體系的建設(shè)、 資金籌集、 房源籌集進(jìn)行宏觀管理，政府可以發(fā)揮其宏觀優(yōu)勢； 微觀上， 企業(yè)對租房體系的運行微觀管理， 可以發(fā)揮其微觀優(yōu)勢。 最終， 實現(xiàn)政府、 市場”兩只手“ 的協(xié)調(diào)， 有利于效率的提高和住房公平的實現(xiàn)。

（2） 通過住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場， 也可以從根本上， 扭轉(zhuǎn)長期以來居民過于強(qiáng)調(diào)購買住房， 而輕視租賃住房的傳統(tǒng)觀念。 住房觀念的改變， 反過來又推動了租房保障體系的發(fā)展。 在長期并軌的過程中， 取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場， 可以增加商品房低端市場的供給， 平衡商品住房市場的供求平衡， 優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。

四、 結(jié) 語。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下， 解決住房保障問題，需要轉(zhuǎn)變住房保障思維， 強(qiáng)調(diào)租房保障的重要性，大力度推進(jìn)租賃型住房保障制度的建設(shè)和發(fā)展。筆者認(rèn)為， 通過城鎮(zhèn)住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實現(xiàn)對住房弱勢群體的無縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動態(tài)性的保障目標(biāo)。

然而要實現(xiàn)住房保障制度的并軌運行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經(jīng)濟(jì)適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎(chǔ)之上的， 這需要依靠科學(xué)的實證數(shù)據(jù)的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構(gòu)建， 需要從數(shù)量、質(zhì)量等多個維度對保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。 保障房之間的差異程度， 既不可過大、 也不可過小。 另外，公積金”準(zhǔn)銀行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和創(chuàng)新， 如完備的個人信息以及動態(tài)的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會增加政府的財政支出， 如租賃房相關(guān)的投資、 管理、 運營、 補(bǔ)貼支出。 在一定程度上， 上述問題都會影響住房保障制度的并軌進(jìn)程。

住房保障制度長期并軌的難點表現(xiàn)在： 在住房保障制度并軌的過程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場的關(guān)系；另一方面， 需要處理好商品房市場同租房保障體系的關(guān)系。 如何吸引社會資本參與住房保障？ 如何更好的發(fā)揮政府和社會力量的優(yōu)勢？這些問題都會阻礙住房保障制度的長期并軌。

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第3篇：廉租房的弊端范文

1、實行經(jīng)濟(jì)適用房的重大意義及現(xiàn)狀

我國現(xiàn)階段采取的住房制度是：對于有一定經(jīng)濟(jì)能力的人群，住房問題由其自行解決，國家用住房公積金制給予支持；對于中下等收入的人群，我國政府采取經(jīng)濟(jì)適用房制度，包含兩大優(yōu)惠政策：(1)建設(shè)用地由國家劃撥，免收土地出讓金；(2)減半繳納21項行政事業(yè)性費用；(3)將開發(fā)商利潤限定在3%以內(nèi)。其目的是以低于市場的價格供給特定消費者。對于經(jīng)濟(jì)確有困難者，采取廉租房制度。上述三點綜合起來，實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。

經(jīng)濟(jì)適用房制度在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期功不可沒，對構(gòu)建和諧社會，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻(xiàn)。

根據(jù)經(jīng)典的紡錘形的社會結(jié)構(gòu)模型分析可知，中間階層的比重與其穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會的安定。我國全面建設(shè)小康社會的一個重點就是擴(kuò)大中間階層的比重。因此，我國經(jīng)濟(jì)適用房政策可以滿足中低收入家庭需要，提升中低階層的生活質(zhì)量，為其提供社會保障。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，一個國家的房價與家庭年總收入比為3—6倍時是居民經(jīng)濟(jì)能力可承受范圍，但據(jù)統(tǒng)計我國這一數(shù)據(jù)為8.4倍，對中低收入者，這個比例更高，經(jīng)濟(jì)適用房制度的存在具有重大意義，其對整個國民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的發(fā)展的影響都不容小視。根據(jù)我國目前人口眾多且相對貧困的國情，住房完全由個人解決存在極大困難，或者說是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬傷：一方面，也是最主要的是房源短缺及資金不足，我國城鎮(zhèn)存在大量的下崗職工等中低收入者，他們需要的房屋主要以平房及二手房為主，這和我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化建設(shè)以及地方上的舊城改造相沖突，可以說廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向發(fā)展的趨勢，例如：截至2005年底，福州市已經(jīng)累計建成并銷售經(jīng)濟(jì)適用住房2.1萬套，190.3萬平方米，新建和改造僅廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房23萬平方米，廉租房僅200套，另一方面，過多的廉租房或者相對集中的廉租房還會引起社會治安，城市死角等相關(guān)問題，這在包括香港在內(nèi)的廉租房制度成熟的世界發(fā)達(dá)國家或地區(qū)都是個令政府百姓頭疼的問題。綜上可見，經(jīng)濟(jì)適用房制度不但不能廢除，反而還應(yīng)大力提倡和發(fā)展。

但是我國目前的經(jīng)濟(jì)適用房制度還存在較大缺陷。反對者比較集中的問題是：(1)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)及基本性質(zhì)不清晰；(2)開發(fā)商偷梁換柱，用劃撥土地變相搞商品房開發(fā)，從中牟利；(3)中低收入難以界定，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房真實需求難以確定，進(jìn)而資金短缺，(4)補(bǔ)貼方式不合理，對低收入者的補(bǔ)貼補(bǔ)在了“磚頭”上，而不是補(bǔ)在“人頭”上；

可見經(jīng)濟(jì)適用房制度急需改革和創(chuàng)新，而非簡單的拋棄，經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度就是一個可以在很大程度上解決以上問題的創(chuàng)新制度。

2、對共有產(chǎn)權(quán)制度的細(xì)節(jié)分析

(1)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)

經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度一經(jīng)推出便備受爭論，大多反對者都是用傳統(tǒng)思維對新制度提出質(zhì)疑，用多學(xué)科擴(kuò)展思維思考這些問題發(fā)現(xiàn)它們恰恰是體現(xiàn)新制度的合理性和優(yōu)越性。

共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的基本思路是：堅持共有財政原則，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立“政府與個人按份額共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房”制度。其基本含義是，政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財政性支出轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)是，堅持經(jīng)濟(jì)適用房的雙重性質(zhì)，實現(xiàn)保障性與商品性兩者的有機(jī)統(tǒng)一。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣，具體在經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)為房屋所有人對房屋的占有，使用，收益和處分的權(quán)利，這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志，目標(biāo)和利益，可以統(tǒng)一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，通過這些權(quán)利通過不同組合，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的保障性、商品性的統(tǒng)一。

共有產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新要點包括：改變土地供應(yīng)方式，地價由市場供求產(chǎn)生，使房地產(chǎn)商沒有通過土地價差獲利的空間；改變定價方式，房屋價格同商品房接軌，基本消除倒賣經(jīng)濟(jì)適用房獲利的可能；改變交易性質(zhì)，受助者一旦賣出房產(chǎn)，政府作為共有產(chǎn)權(quán)人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環(huán)利用的問題。

(2)共有產(chǎn)權(quán)制度實現(xiàn)社會保障功能的高成本

持這種觀點的學(xué)者認(rèn)為，將轉(zhuǎn)移支付凝固在房產(chǎn)這種“實體”上，其實際性質(zhì)和廉租房等同，但房產(chǎn)的所有權(quán)卻沒有廉租房那樣“清晰”，當(dāng)房產(chǎn)進(jìn)行交易時，房屋的不同所有者之間會產(chǎn)生利益的博弈行為，甚至有道德風(fēng)險發(fā)生的可能，當(dāng)事人會極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關(guān)人，而以自己是產(chǎn)權(quán)的部分所有者為名反對政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國家資產(chǎn)。對于這種做法，政府不可能逐一監(jiān)管，因此，共有產(chǎn)權(quán)制度的實行成本極高，沒有實際操作的可能。

我們應(yīng)該分清共有產(chǎn)權(quán)制度經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的區(qū)別，首先，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來可以抽出資金幫助更多的人，二來擴(kuò)大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，會提高其對房屋的維護(hù)意識，因為其自身也是出售時房價過低的受害者，這不僅不會增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞問題，降低政府的監(jiān)督和修繕費用。

對于部分產(chǎn)權(quán)個人低價出售的道德風(fēng)險問題，我們可以借鑒我國《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利”。當(dāng)政府認(rèn)為售價過低時(例如低于市場價格)，政府具有優(yōu)先購買的權(quán)利，此種辦法完全可以解決這一難題。

(3)個人出資比例過小問題

由于共有產(chǎn)權(quán)制度對個人的出資比例沒有明確的限制，會導(dǎo)致某些道德風(fēng)險的發(fā)生。人們會故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個人少出資，以達(dá)到“出少錢，住大房”的目的。這種現(xiàn)象的危害還是很大的，一方面會占用大量的國家資金，減少受保障的人數(shù)，另一方面由于個人只占房屋產(chǎn)權(quán)的極小部分，導(dǎo)致在使用過程中有疏于保護(hù)的心理。

針對這一問題，本文認(rèn)為可以跟進(jìn)相關(guān)優(yōu)惠措施和法規(guī)。第1，將個人出資比例分為幾個等級，等級越高，相關(guān)利益越大(可超過其出資比例)以交易手續(xù)費為例。假設(shè)當(dāng)個人擁有20%產(chǎn)權(quán)時，繳納20%的交易手續(xù)費，當(dāng)個人擁有60%產(chǎn)權(quán)時，你就只需繳納50%的交易手續(xù)費國家補(bǔ)貼另外10%，借此鼓勵個人多出資。雖然政府這樣做要花些“冤枉錢”，但是個人的出資積極性可以被充分調(diào)動，幫助政府解決更大的問題。第2，要對個人的財富狀況有一個準(zhǔn)確的調(diào)查，加大處罰力度，一經(jīng)查處，取消當(dāng)年的申請資格等權(quán)利。第3，適當(dāng)將中簽率向出資比例高的人傾斜，但傾斜額不易過大，以免對經(jīng)濟(jì)確實困難人群的住房權(quán)造成侵害。

(4)國有產(chǎn)權(quán)部分的監(jiān)管問題

反對方堅持認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)制度中，國有部分的產(chǎn)權(quán)很難做到真正明晰。即原本應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)極為明晰的國有資產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清的嚴(yán)重問題，人民與政府之間的“委托——”關(guān)系的監(jiān)督成本極高，會面對國資流失的危險。

本文也承認(rèn)這種現(xiàn)象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結(jié)于共有產(chǎn)權(quán)制度上面來卻有失偏頗。在我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌期間，這個問題其實是一個系統(tǒng)性風(fēng)險，幾乎每個和國有資產(chǎn)相聯(lián)系的問題都會涉及這種風(fēng)險。廉租房制度同樣也有國有資產(chǎn)的流失的可能，我們必須做好長期的，復(fù)雜的斗爭準(zhǔn)備，采取一些相應(yīng)對策：

第1，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，建立健全房屋資產(chǎn)管理制度。從資產(chǎn)的購置直到出售建立一整套規(guī)范化的管理制度。加強(qiáng)隊伍建設(shè)，選派責(zé)任心強(qiáng)，政策水平高，懂經(jīng)濟(jì)，會管理的人員承擔(dān)房屋資產(chǎn)管理工作。建議成立專門的國有股份房產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

第2，加大宣傳力度，提高全民保護(hù)國有資產(chǎn)的法律意識，把關(guān)心和維護(hù)國有資產(chǎn)變?yōu)槊總€公民的自覺行動。

第3，明確法律責(zé)任。為保證國有資產(chǎn)的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責(zé)任。國家工作人員膽敢違規(guī)操作，對其進(jìn)行行政，甚至刑事處罰。

3、總結(jié)

第4篇：廉租房的弊端范文

江蘇正在著手制定一份該省2011～2013年的保障性住房建設(shè)行動計劃。在這個中國人均GDP第二的省份,公共租賃房可能將以城市住房保障的基本模式寫進(jìn)這份計劃中。

權(quán)威人士透露。在今年江蘇相關(guān)部門共同參與的內(nèi)部會議中,公租房已與住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房并列,被稱為“應(yīng)當(dāng)堅持的四項住房保障制度”。

雖然對公租房未來的建設(shè)規(guī)模尚未準(zhǔn)確劃定,但內(nèi)部人士透露,以現(xiàn)有財力大致匡算,預(yù)計年供應(yīng)量會達(dá)到10萬套(間)。

但值得注意的是,盡管眼下國內(nèi)有關(guān)“公租房代替經(jīng)適房”的呼聲高漲,但按照江蘇2010年度的保障房建設(shè)計劃,經(jīng)濟(jì)適用房仍將興建10萬套。

10萬套經(jīng)適房中,最早興起于江蘇的“共有產(chǎn)權(quán)房”卻數(shù)量寥寥。

針對經(jīng)濟(jì)適用房弊端的“共有產(chǎn)權(quán)房”,目前已經(jīng)在江蘇多個城市展開試點。但據(jù)介紹,多數(shù)試點城市的“共有產(chǎn)權(quán)房”供應(yīng)并無顯著增加,在保障房建設(shè)總量中所占比例微乎其微。

公共租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房兩種模式在江蘇的進(jìn)退不一,顯示出當(dāng)前住房保障制度的改革瓶頸――我們可能尚未找到備受詬病的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度的理想替代品。

李源潮三度批示“共有產(chǎn)權(quán)房”

改革契機(jī)的偶然性,映襯著制度環(huán)境中的必然。

4年前,中國社科院教授劉維新給時任江蘇省委書記的李源潮寫信,建議江蘇試點“共有產(chǎn)權(quán)房”。

彼時,經(jīng)濟(jì)適用房制度已施行8年,因其巨大的牟利尋租空間而備受爭議。劉維新正在思考克服經(jīng)適房弊病的新的住房保障模式。就在這時,他在火車上讀到南京學(xué)者陸玉龍的論文,文中關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)房”的論述引起他的極大興趣。

陸玉龍所界定的“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念是,將政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財政性支出,包括土地收益減免和稅費。都轉(zhuǎn)化為“投資”,政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的權(quán)利。南此產(chǎn)生的經(jīng)適房,由政府和購房人共同擁有產(chǎn)權(quán)。

共有產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)為是直指傳統(tǒng)經(jīng)適房的弊病――南于將政府補(bǔ)貼部分量化,房屋在退出、處置時,購房人必須與政府共同分享收益。購房人的不當(dāng)牟利空間因此受到壓縮。同時對虛假購房人和部門權(quán)力,也構(gòu)成了限制。

據(jù)陸玉龍回憶。他曾將這些研究成果上達(dá)建設(shè)部,希望能推動共有產(chǎn)權(quán)房試點,“但建議報上去后,部委層面沒有表態(tài)。省廳也就沒有動作。”

而作為外地學(xué)者的劉維新,反倒成了意外的幸運者。他在受陸玉龍論文啟發(fā)基礎(chǔ)上寫的那封建議信,很快就得到李源潮的批示。

李源潮在2006年6月的批示中提出?！敖?jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度的設(shè)計似更加合理,建議可找有條件的地方試點?！?/p>

江蘇最早一批共有產(chǎn)權(quán)房試點――泰州、姜堰、如皋、連云港由此而生。

此后,李源潮還在2007年8月和9月兩度作出批示,認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)租售并舉的辦法很好,并要求對共有產(chǎn)權(quán)房的建購各方作一調(diào)查,加快推廣這一模式。

但是,“共有產(chǎn)權(quán)”模式的試點,仍然是被作為經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的邊緣補(bǔ)充,最初主要應(yīng)用于困難戶的拆遷安置中。而這基本不觸動經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。

直到三年后的今天,最早的四個試點中,共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)規(guī)模仍沒有顯著的擴(kuò)大。

微量改革:淮安的共有產(chǎn)權(quán)路徑

最初的試點中,姜堰、如皋的共有產(chǎn)權(quán)房年建設(shè)量在200～300套之間。如皋曾經(jīng)走在前列,購房者獲得的產(chǎn)權(quán)證直接為商品房產(chǎn)權(quán)證。但此后,“因為人動。有的城市沒有再繼續(xù)進(jìn)行改革。”

無錫、蘇州、泰州等地的改革,多將共有產(chǎn)權(quán)房作為一種安置房的“可選擇方式”。這些房源也主要以劃撥形式獲得建設(shè)用地,通過與同地段商品房價格相比較,政府把實際讓利的部分記作政府產(chǎn)權(quán),在處置時需要按比例切分收益。

在南京,出現(xiàn)了“廉租房共有產(chǎn)權(quán)”政策。其核心是“廉租房住戶可以低價購買政府產(chǎn)權(quán)”。這在出臺后受到一些批評,認(rèn)為其可能擠占窮人保障性住房空間。

只有唯一以土地出讓方式試行共有產(chǎn)權(quán)房的淮安,看上去最符合劉維新和陸玉龍當(dāng)年的設(shè)想。今年春天,劉維新突然被邀請參加淮安經(jīng)驗研討會時,他才知道這個蘇北城市在過去三年里已建設(shè)了800余套共有產(chǎn)權(quán)房?！拔遗e雙手贊成!”76歲的他在現(xiàn)場情緒激動。

改革的實際操作路徑,很大程度倚靠部門“罔子”?；窗彩蟹抗芫珠L邵明。從2007年開始推動“共有產(chǎn)權(quán)”制度,時常稱自己所在部門是“孤軍奮戰(zhàn)”。

淮安現(xiàn)有的兩家共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)主體,均為原房管局下屬的房地產(chǎn)企業(yè)。兩家公司在2007年轉(zhuǎn)由當(dāng)?shù)貒Y委管理,在改換“婆家”前,共計被房管局剝離了1.5億元資產(chǎn),作為共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)基金,存入房管局下屬一個科級管理中心。

今年,淮安計劃上馬2000余套“共有產(chǎn)權(quán)房”。要求購房者的月收入標(biāo)準(zhǔn)線也從原來的800元以下放寬到1200元以下,已經(jīng)接近當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的水平。

改革仍顯局促?；窗彩蟹抗芫值馁Y料顯示,迄今為止,已經(jīng)售出的共有產(chǎn)權(quán)房中,僅有300余戶屬于自行購買。經(jīng)求證,除房屋共有產(chǎn)權(quán)證外,至今淮安房管部門尚未與購房人簽訂有法律效應(yīng)的產(chǎn)權(quán)出讓、回購等協(xié)議,相關(guān)退出機(jī)制的表述,也僅存于政策文件之上。

據(jù)規(guī)定,購房人有權(quán)在5年內(nèi)原價購回政府產(chǎn)權(quán)。8年內(nèi)回購僅需多支付后3年同期銀行利息;若8年未能回購,政府產(chǎn)權(quán)部分向居住者收取一定租金。

邵明一直高調(diào)批評傳統(tǒng)經(jīng)適房模式。這使他備受爭議?！拔覀兌冀ㄗh他,低調(diào)做就行了,不必張揚,省廳領(lǐng)導(dǎo)也提出,試點需要鼓勵,但不要過度強(qiáng)調(diào)原有制度不好。”一位多次參與相關(guān)研討會的江蘇省專家說。

“低調(diào)”的建議背后,是企圖顛覆傳統(tǒng)經(jīng)適房體系的共有產(chǎn)權(quán)模式,迄今未獲得住建部的正式肯定。相比之下,蘇南常州的改革模式則很快獲得首肯。

繞過天花板:常州的公租房維新

常州市自2008年開始,推行同時兼顧公租房與經(jīng)適房的改革路徑。2009年,該市共建設(shè)公租房和廉租房4000套,并在市場上收購了這兩類房源2500套。當(dāng)?shù)卦谏唐贩宽椖恐忻鞔_3%保障房的配套比例。開發(fā)商也可選擇將3%的配建項目土地出讓金和建設(shè)成本折現(xiàn)返還政府。

這一試圖在改革和原有的經(jīng)適房體系之間尋求平衡的模式,在2009年10月獲得住建部的肯定。事實上,公租房并不直接沖擊傳統(tǒng)經(jīng)適房的體系。

根據(jù)住建部最初的設(shè)想,公租房主要用于解決新近就業(yè)和流動人群的住房問題,這類“夾心層”買不起經(jīng)適房,又高于廉租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。常州則規(guī)定,廉租房、經(jīng)適房和公租房的保障對象必須是具有該市市區(qū)常住戶口。

在大建公租房同時,常州的經(jīng)適房體系仍在得到強(qiáng)化。此前,常州的經(jīng)適房和商品房每平方米價差只有約1000元。2008年底,常州商品住房消費大幅萎縮,由政府大規(guī)模集中建設(shè)的經(jīng)適房遭到510戶擬購買家庭的“棄購”。為此,常州自2009年3月起施行貨幣化補(bǔ)助。政府給每戶經(jīng)適房適購房人群補(bǔ)貼8萬元。

無利難起早:兩種模式軟肋

現(xiàn)在的形勢是,無論是淮安試圖突破天花板的共有產(chǎn)權(quán)房模式,還是

常州嘗試?yán)@開天花板的建設(shè)公租房與經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼模式,都遇到了橫亙的障礙,使其難以實現(xiàn)替代經(jīng)適房體系的目標(biāo)。

“傳統(tǒng)經(jīng)適房的開發(fā)中,屬于利益集團(tuán)的短期收益太多。由于其價格優(yōu)惠更大,準(zhǔn)入與退出都很吸引權(quán)力尋租?！币晃蛔〗ú垦芯繖C(jī)構(gòu)學(xué)者說,而公租房和共有產(chǎn)權(quán)房則缺少這種利益驅(qū)動機(jī)制。

先來看公租房。

由于常州擬定的公租房租金水平大致在市價的30%,短期收益相對較低?！俺Ｖ菽Ｊ健痹谪斄θ狈Φ某鞘型菩?可能會制約最終保障的覆蓋面。

研究數(shù)據(jù)顯示,由于中小城市市場租金水平不高,各地政府對每套公租房實際的補(bǔ)貼額大約都在300～500元之間。

常州市房管局局長朱建文認(rèn)為,今后也很難超過市場租金的50%。

在退出環(huán)節(jié),常州規(guī)定,承租家庭如果不再符合承租條件,最長可以申請6個月的延長期。在延長期內(nèi)就將租金從市場指導(dǎo)價格的30%提高到100%。超過延長期仍然不退出的,則按市場租金價格的1.5倍懲罰性征收。

但由于對家庭收入的真實信息難以掌握,如若這一政策無法落實,則意味著政府的保障性住房資產(chǎn)在流失。

更重要的是,作為租賃房屋的公租房不可能滿足消費者對于住房產(chǎn)權(quán)的需求,這種需求即便在低收入群體中也不容忽視。“公租房也不可能建設(shè)得過多,否則不就倒退回福利分房了?”陸玉龍說。

劉維新則認(rèn)為,“政府補(bǔ)貼部分產(chǎn)權(quán)不清晰,是傳統(tǒng)經(jīng)適房制度最大的弊端。這一制度缺陷不是推行公租房制度能夠突破的。”

在貨幣補(bǔ)貼的政策下,常州的經(jīng)適房仍然延續(xù)了有限產(chǎn)權(quán)模式,要求房屋5年之內(nèi)不得上市交易。5年之后上市交易須全額退還按政策享受的補(bǔ)貼款項。

然而,2008年,常州市區(qū)商品房均價4147元,平方米,2009年已漲到4969元,平方米。如果房價繼續(xù)上漲,5年后原價退還的政府產(chǎn)權(quán)的實際補(bǔ)貼能力必將縮水,相關(guān)資金難以滾動擴(kuò)大。

“錢補(bǔ)到買房者手中,政府只有投人沒有回報,這類政策難以持續(xù)?！眲⒕S新說。

比較之下,共有產(chǎn)權(quán)房似乎是解決此問題的良方。

根據(jù)淮安的設(shè)想,共有產(chǎn)權(quán)房將政府補(bǔ)貼50%或30%的部分明確為相對應(yīng)的產(chǎn)權(quán),在將來購房者退出時,政府會得到價格上漲帶來的收益,“初期投入的資金正常運作后會越滾越大?！?/p>

如果購房者最終無法購買產(chǎn)權(quán),現(xiàn)行的制度安排,也能將這些房屋中的政府產(chǎn)權(quán)部分,轉(zhuǎn)為公租房、廉租房式的租賃供應(yīng)。

“問題在于,這些收益要很多年后才會出現(xiàn),并且嚴(yán)格從屬政府產(chǎn)權(quán)?！鼻笆鲎〗ú垦芯繖C(jī)構(gòu)學(xué)者說。而邵明也預(yù)計,政府基金從共有產(chǎn)權(quán)房中獲益周期需要10年。

這使得共有產(chǎn)權(quán)房無法在利益驅(qū)動機(jī)制上與短期收益乃至灰色收益巨大的經(jīng)適房競爭。

在淮安,政府對共有產(chǎn)權(quán)房的定價較同地段商品房低5%～10%,住戶可以在5年內(nèi)以原價購回政府部分產(chǎn)權(quán),相當(dāng)于獲得了5年銀行貸款利息。這一利益空間較之經(jīng)濟(jì)適用房大大縮小。

按照淮安的設(shè)想,將來政府不再出資興建共有產(chǎn)權(quán)房項目,而可以以貨幣形式補(bǔ)貼,讓購房人在市場上的商品房中選擇房產(chǎn)。如果這樣操作,則牟利者買共有產(chǎn)權(quán)房與買商品房,獲利都差不多。

共同障礙:資金運籌結(jié)構(gòu)瓶頸

而且,無論哪種保障住房改革模式,都面臨共同的資金籌措瓶頸。

中央對保障性住房的資金基本來源有原則性規(guī)定,但因各地財政情況不一,資金多頭運作等問題廣泛存在,這對整體資產(chǎn)運作風(fēng)險預(yù)估是一大難題。

即便經(jīng)濟(jì)實力居江蘇前列的常州,每年財政撥付于保障性住房領(lǐng)域的資金也不過1億元上下。常州市市長王偉成介紹,要完成常州市5年保障性住房建設(shè)規(guī)劃,經(jīng)適房貨幣補(bǔ)助約需8億元,加上廉租房和公租房,共計約投資30億元。

為此,今年初,常州成立了注冊資本10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司,負(fù)責(zé)保障性住房資金的籌措。

房司融資有幾條途徑:一是土地出讓凈收益的10%,每年約10億元;二是公積金增值收益部分,每年約兩三千萬元;三是財政專戶投入每年1億元左右;四是政府直接給房司注入3000畝土地作為資產(chǎn),其每年整理土地的一級開發(fā)收益;五是經(jīng)適房轉(zhuǎn)售上市部分收益;六是商品房項目中提取的配建資金。

然而在實際運作中,房司并不是補(bǔ)助資金收支的唯一主體,且由于開發(fā)商可以選擇以土地出讓金減免形式獲得補(bǔ)助,因此涉及的部門程序相對復(fù)雜。執(zhí)行中曾出現(xiàn)部分開發(fā)商未能及時獲得補(bǔ)助金和推遲交房的現(xiàn)象。

而在淮安的試驗中,投融資問題以房管局對下屬企業(yè)的資產(chǎn)剝離得以暫時解決,但是,由于現(xiàn)有共有產(chǎn)權(quán)房需要首期支付50%或70%產(chǎn)權(quán),實際上違背了一般購房者30%首付的消費習(xí)慣。因此,淮安現(xiàn)有的800余套共有產(chǎn)權(quán)房,一直處于“房等人”的狀態(tài),購買不活躍,勢必影響到前述政府基金的正常滾動運作。

在共有產(chǎn)權(quán)模式的資金安排中,除去原始基金、政府土地出讓收益10%、財政撥付等投入外,購房者購入產(chǎn)權(quán),也是維持資金鏈動態(tài)的重要一環(huán)。

“讓購房者能夠貸款支付首期產(chǎn)權(quán),是今年最重要的工作。”邵明說。由于共有產(chǎn)權(quán)房購買者在實際抗風(fēng)險能力上低于傳統(tǒng)經(jīng)適房購買者,淮安房管局下屬一家擔(dān)保公司,成為對沖銀行風(fēng)險的關(guān)鍵。

資料顯示,2009年該擔(dān)保公司承擔(dān)2700余戶貸款擔(dān)保項目,大部分是當(dāng)?shù)貍€人公積金住房貸款。其全年擔(dān)保金額在5億左右,貸款逾期率1.6%。

根據(jù)省住房公積金管理中心要求,這類機(jī)構(gòu)的貸款擔(dān)保逾期率應(yīng)控制在2%以下?；窗铂F(xiàn)在預(yù)設(shè)的操作方式是由擔(dān)保公司對購房者的貸款逾期現(xiàn)行賠付。如果出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)凍結(jié),亦由公司處置,爾后再由政府共有產(chǎn)權(quán)房基金從公司回購。

2011年,淮安計劃新增7000套共有產(chǎn)權(quán)房,若折中取60%的個人產(chǎn)權(quán)模式,首付比例按商品房30%計算,這些約70平方米的房屋,若以現(xiàn)行市區(qū)商品房均價下調(diào)10%,即4000元,平方米供應(yīng),需要的擔(dān)保金額上限約在3.5億元。

“公司現(xiàn)在的資金,需要維持現(xiàn)有的杠桿率。才能應(yīng)對大規(guī)模運作?！痹摀?dān)保公司負(fù)責(zé)人說,公司現(xiàn)在商品房個人貸款的擔(dān)保比例為1:30。而由于銀行對共有產(chǎn)權(quán)房人群的風(fēng)險考慮,這一比例可能會有變數(shù),“需要省級層面的政策協(xié)調(diào)”。

“未來還是要倚靠各級財政資金的穩(wěn)定投入?！鄙勖髡f。

據(jù)了解,江蘇省省級財政將在今年投入約1.5億元,僅供給下轄的50多個轉(zhuǎn)移支付縣用作廉租房建設(shè),其他地方的保障房建設(shè)均由當(dāng)?shù)刎斦孕谐袚?dān)。

保障性住房建設(shè)的財政投入結(jié)構(gòu),一直是各界關(guān)注的焦點。

由于我國現(xiàn)行的住房保障模式是由傳統(tǒng)的福利分配制度轉(zhuǎn)化而來,從1998年房改開始,各級財政都不再將住房保障作為一項財政專項負(fù)擔(dān)的內(nèi)容,而只將住房保障職能作為建設(shè)部門兼管的內(nèi)容。

而在建設(shè)部門的口徑中,住房保障范圍又被縮小到社會最困難群體。財政部財政科學(xué)研究所在一份課題報告中指出,“只有少數(shù)城市建立了制度性的財力保障計劃?！?/p>

為此,課題組希望通過立法建立如下模式:“中央政府出錢出政策,地方政府出力出管理;中央財政出大頭,地方財政擔(dān)小頭”。

第5篇：廉租房的弊端范文

【關(guān)鍵詞】 住房保障 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房 住房公積金

一、我國住房保障建設(shè)存在的問題

通過政府部門近年來的努力，中國的住房保障取得了顯著成效，不僅解決了廣大中低收入家庭的住房問題，而且對平抑房價、擴(kuò)大消費和拉動經(jīng)濟(jì)增長起到了顯著作用，但住房保障建設(shè)過程中也出現(xiàn)了一些問題。

1、經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的問題

（1）購買對象界定不清。經(jīng)濟(jì)適用住房的購買對象是中低收入家庭，界定中低收入家庭有幾個難點：第一，家庭收入很難準(zhǔn)確計算，因為工資以外的其他收入是隱性的；第二，單位開出的收入證明可信度差；第三，人們的收入是動態(tài)的，若收入增加，不會積極騰退經(jīng)濟(jì)適用住房。

（2）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控。近些年來有些地方出現(xiàn)了打著經(jīng)濟(jì)適用住房的牌子建設(shè)豪宅的現(xiàn)象，致使經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型越來越大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越來越高，“貪大癥”嚴(yán)重。

（3）銷售價格較高。根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用住房的價格構(gòu)成應(yīng)保證“3%以下的利潤”，但是一些地方的經(jīng)濟(jì)適用住房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個標(biāo)準(zhǔn)。

2、廉租住房制度存在的問題

（1）廉租房對象的界定問題?，F(xiàn)行廉租對象主要是具有城市戶口的困難家庭，而排斥了“夾心層”、流動人口等住房弱勢群體，不利于體現(xiàn)公平原則。

（2）收入線劃分標(biāo)準(zhǔn)問題。由于我國尚未建立個人信用制度和個人收入申報機(jī)制，因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)很薄弱。

（3）廉租房資金來源問題。目前的資金來源渠道包括住房公積金增值收入、財政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。但在實際運行中，公房基本上都已經(jīng)出售給了個人，能夠用來出售的公房很少。與眾多家庭急迫的廉租住房需求相比，廉租資金的落實是目前廉租住房進(jìn)展緩慢的一個瓶頸。

（4）廉租房房源問題。目前廉租住房主要有四個來源：政府出資收購、社會捐贈、騰空的公有住房、政府出資建設(shè)的廉租住房。目前各地普遍存在房源少的情況。

3、住房公積金制度存在的問題

（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡與資金屬地管理之間的矛盾。住房公積金制度的發(fā)展?fàn)顩r受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾住房消費取向等因素的影響，在不同地區(qū)之間存在較大差異。有的地區(qū)貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，有的地區(qū)剛好相反，貸款規(guī)模較小，歸集上來的資金大量沉淀。但是住房公積金實行屬地化封閉管理，地區(qū)間的資金不能相互調(diào)用。

（2）建立制度的根本目的與政策實際覆蓋面之間的矛盾。建立住房公積金制度的初衷是通過長期、穩(wěn)定的儲蓄，發(fā)揮資金互助功能，解決廣大中低收入職工的住房問題。然而，不少中低收入職工并未繳存公積金，這就使得最需要政策支持的人群反而處于政策覆蓋面之外。

（3）資金來源單一與資金廣泛使用之間的矛盾。目前，住房公積金貸款的資金來源僅限于繳存人按月繳存，屬于分散性的小額資金流入，而歸集的資金在發(fā)放貸款的同時還必須滿足職工住房公積金提取的需要，屬于集中性大額的資金流出。

二、發(fā)達(dá)國家住房保障制度的經(jīng)驗和啟示

1、美國經(jīng)驗

1934年，美國國會頒布了《國家住房法》（National Housing Act），并成立聯(lián)邦住房管理局（FHA）和聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司（FSLIC）。美國的住房保障體系主要有以下幾個特點。

（1）政府直接出資或補(bǔ)貼有關(guān)組織建設(shè)保障性住房。政府出資建設(shè)的保障性住房以公共住房為主，公共住房項目起始于1937年，由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)出資，各級地方州政府負(fù)責(zé)建造、管理和分配，公共住房產(chǎn)權(quán)歸地方政府住房局。另外，聯(lián)邦政府鼓勵開發(fā)商和私人投資者開發(fā)廉價出租房，并為其提供補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策。

（2）建立抵押貸款保險保障體系。為緩解住房緊張問題，美國聯(lián)邦政府分別于1932年成立了“聯(lián)邦住房銀行抵押貸款系統(tǒng)（FHLB）”和1934年成立“聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司（FSLIC）”，由FHLB負(fù)責(zé)提供低息貸款給中低收入家庭以及建設(shè)公共住房的開發(fā)商；FSLIC組建的“互助抵押貸款保險基金”則負(fù)責(zé)針對中低收入家庭提供抵押貸款保險。與此同時，美國國會也成立了由美國政府提供信用支持的房利美和房地美機(jī)構(gòu)。而以上這些機(jī)構(gòu)提供的貸款都具有抵押貸款形式多種多樣、住房抵押市場完善的顯著特點。

（3）租房補(bǔ)貼體系健全。20世紀(jì)70年代美國開始施行租房補(bǔ)貼政策，該補(bǔ)貼政策的核心是向低收入者發(fā)放租房券，低收入者可以在租房時使用該券用于支付超過稅前收入30%的房租。其租房補(bǔ)貼券主要有以下特點：第一，補(bǔ)貼項目的標(biāo)準(zhǔn)并不由市場來設(shè)定，而是由住房管理機(jī)構(gòu)設(shè)定，該標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置出可以允許的當(dāng)?shù)刈罡叻孔?；第二，允許住戶在其房租花費超過30%或者低于其收入30%之間選擇；第三，住房管理機(jī)構(gòu)被授權(quán)許可設(shè)定支付標(biāo)準(zhǔn)為地方公平市場房租的90%～110%之間，最多不可超過120%；也可以在相同地區(qū)設(shè)立多重標(biāo)準(zhǔn)，以反映房租水平的內(nèi)部變化――地價高的地區(qū)獲得較高的支付標(biāo)準(zhǔn)，而地價低的地區(qū)可以獲得較低的支付標(biāo)準(zhǔn)。美國的租金補(bǔ)貼主要有磚頭補(bǔ)貼、房東補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼。

2、新加坡模式

新加坡的住房保障制度建立在其完善的公積金基本制度之上。住房公積金是新加坡政府發(fā)展住房的主要資金來源。

（1）法律制度保障。新加坡分別于1960年和1966年頒布《建屋與發(fā)展法》及《土地征用法令》，依據(jù)以上法令，政府以遠(yuǎn)低于市場價格的價格取得了大量的房產(chǎn)所需用地。而為了打擊私人炒房行為，政府規(guī)定新購買的住宅在5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)手售賣，也不能用在商業(yè)經(jīng)營方面。每個家庭只能擁有1套房產(chǎn)，如果需要再購買新的住宅，現(xiàn)居的舊住宅就必須要退出來。嚴(yán)格有效的法律制度確保了新加坡的住宅用地使用率極高，住房市場穩(wěn)定有序。

（2）住房公積金制度。新加坡政府于1955年在全國強(qiáng)制施行公積金制度：凡是在新加坡工作并且有工資收入的人都必須和其企業(yè)一起按照個人工資收入的40%～50%上繳給中央公積金管理局，上繳的公積金則由中央公積金管理局統(tǒng)一管理分配。

（3）動態(tài)的住房保障體系。由于土地資源的稀缺性，為實現(xiàn)公平有效的分配住房資源，政府對購買條件、購買程序以及住房補(bǔ)貼等都作出了具體的規(guī)定，針對不同收入水平的居民購房標(biāo)準(zhǔn)政策及不同時期生活水平的浮動進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。通過這種動態(tài)調(diào)整，就使得一般收入的家庭都有資格也有能力購買政府提供的公共保障住房。通過對組屋購買條件的限制，有效地建立了組屋保障市場實現(xiàn)了居者有其屋的目標(biāo)，同時也保證了正常房地產(chǎn)市場的欣欣向榮。

三、我國城鎮(zhèn)住房保障改革的對策思考

1、城鎮(zhèn)住房保障體系改革的原則

（1）適度保障原則?；诎l(fā)達(dá)國家住房保障的經(jīng)驗，政府對居民住房的保障只承擔(dān)有限責(zé)任，而不是無限放大的責(zé)任。住房消費屬于國民經(jīng)濟(jì)的初次分配范疇，也就是說，大多數(shù)人應(yīng)該通過自己的收入來解決住房問題，這樣政府就可以通過稅收財政資金，通過經(jīng)濟(jì)的二次分配解決低收入者的住房問題，解決其基本的生活需要，體現(xiàn)住房消費的適度公平，體現(xiàn)“最劣者受益最大化的原則”。

（2）動態(tài)調(diào)整原則。鑒于住房保障制度的階段性，住房保障體系中的各類住房供應(yīng)比例也應(yīng)該是動態(tài)的，即住房保障的范圍是和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、政府的承受能力、各階層居民的消費結(jié)構(gòu)等密切相關(guān)。住房保障的模式也應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷地調(diào)整。

（3）市場導(dǎo)向原則。我國在20多年來的住房制度改革中逐步實現(xiàn)了住房市場商品化的目標(biāo)，并取得了較大的成就，因此在構(gòu)建城鎮(zhèn)住房體系時要確立以市場為導(dǎo)向的基本原則，在建設(shè)公平的住房保障體系的同時也要向住房商品化市場要效率。政府要發(fā)揮出市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，以市場機(jī)制配置住房資源為主體，并通過稅收政策、金融政策和法律手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管，實現(xiàn)住房供給和住房需求的平衡；提高資源配置效率，確保房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2、加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的思考

（1）加強(qiáng)政府責(zé)任意識。目前，我國住房保障的政府責(zé)任缺位不僅是制度設(shè)計和操作問題，更主要是缺乏思想層面的高度重視。強(qiáng)化我國政府對社會中低收入階層住房保障的責(zé)任意識，無疑是制度完善的必要前提。只有明確了政府責(zé)任，增強(qiáng)政府的責(zé)任意識，才能在住房保障各項工作中狠抓落實。首先，要權(quán)責(zé)明晰，分工到位。其次，要加強(qiáng)教育，提高行政人員素質(zhì)。

（2）完善住房保障立法。通過制定專門的住房保障法律保障居民享有住房是國家和政府不可推卸的責(zé)任。法制的完善為政府推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供了外在強(qiáng)制力。目前，我國應(yīng)該盡快制定《住宅法》、《住宅保障法》，并加強(qiáng)配套法律體系的建設(shè)，提升依法行政水平，盡快用憲法的權(quán)威性保障我國住房保障體系的順利進(jìn)行。

（3）健全財政金融體制。在城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)過程中，不僅要建立保障住房建設(shè)資金的“運用―評價―回收―再運用”管理體系，而且要不斷開拓新的資金來源渠道。解決低收入家庭的住房問題，必須以公共預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，例如以財政投入為基礎(chǔ)建立住房專項基金、利用公積金增值收益、接受社會捐贈等；也可以借鑒國外成功經(jīng)驗，要求從事房貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)每年提取5%～10%的房貸利潤作為廉租房的保障資金，從而保證保障住房建設(shè)資金的來源。

（4）健全政府決策體制。首先要完善決策制度。建立集體和個人相結(jié)合的決策制度，對住房保障相關(guān)政策的決策，在經(jīng)過集體討論的同時，又必須分工負(fù)責(zé)，做到分工明確、職責(zé)分明；完善聽證制度，使決策者的決策公開透明，積極吸納群眾意見，同時健全決策責(zé)任追究制度。其次要擴(kuò)大決策參與范圍，包括讓決策咨詢機(jī)構(gòu)參與決策，擴(kuò)展公民參與決策的途徑和機(jī)率。

（5）提高行政執(zhí)行效率。加大中央政府對地方政府的駕馭力度。從要求、措施、督查和考核等方面營造地方各級政府統(tǒng)籌兼顧、全面發(fā)展的制度體系。要以一個合理的考核問責(zé)制，激發(fā)地方政府有所作為，在住房保障政策體系中真正獲得實際的績效。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 第43期全國市長研究班第一課題組：縣級市住房保障現(xiàn)狀、問題和對策[J].城市住宅，2008（3）.

第6篇：廉租房的弊端范文

關(guān)鍵詞：房改；住房保障；住房消費

一、住房保障制度概述

（一）住房保障制度的內(nèi)涵

住房保障制度是國家通過立法對國民收入進(jìn)行分配和再分配，對中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權(quán)力給予保障的制度。它是社會保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產(chǎn)生的，其實質(zhì)是政府利用國家和社會的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。

（二）住房保障制度的特點

1、全民性

全民性一方面是指任何一個社會都有住房保障問題，不僅現(xiàn)代社會有，古代社會也有；不僅資本主義國家有，社會主義國家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個社會成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關(guān)注的問題。

2、互濟(jì)性

互濟(jì)性是指人們在社會生活中互相接濟(jì)，包括自發(fā)的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。

3、福利性

福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補(bǔ)償，物質(zhì)文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個重要特征。

4、安全性

社會保障作為一種社會安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向社會成員提供一個安全保護(hù)。

二、我國住房保障的發(fā)展及現(xiàn)狀分析

（一）我國住房保障的產(chǎn)生及發(fā)展

經(jīng)過20多年的住房制度改革，住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質(zhì)量顯著提高，居住環(huán)境不斷優(yōu)化美化。但隨著房改的深入，與此同時，與社會領(lǐng)域收入差距不斷擴(kuò)大相對應(yīng)，城鎮(zhèn)居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現(xiàn)的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規(guī)定了住房體制改革的基本內(nèi)容，第一次以政策文件的形式明確了我國的住房保障體系建設(shè)要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”,并明確“對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品房”。建設(shè)部《建設(shè)事業(yè)“十五”計劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房合理比例的供應(yīng)體系?！彼羞@些為建立我國住房保障體制指明了發(fā)展方向，奠定了政策基礎(chǔ)。

（二）我國住房保障存在的問題

我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實際的運行中，在具體的實施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當(dāng)多的問題。

1、經(jīng)濟(jì)適用住房存在的問題

第一，定位不清晰。《房改通知》中明確了經(jīng)濟(jì)適用住房的地位，在國發(fā)[2003年]18號文《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中除強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應(yīng)”。在2005年[2005]26號《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》中對于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中又強(qiáng)調(diào)了“住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主的供應(yīng)體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經(jīng)濟(jì)適用住房提供了很好的理由。

第二，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。近幾年來，在需求和成本的推動下，全國商品住房價格不斷上升，開發(fā)商在高額利潤驅(qū)使下，大量開發(fā)建設(shè)中高檔、大戶型的商品房，中低價位的商品住宅供應(yīng)明顯不足，許多城市中低價位商品住宅只占供應(yīng)總量的10%左右。從我國經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)來看，從2000年開始，經(jīng)濟(jì)適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項指標(biāo)均呈大幅度下降趨勢，部分城市甚至停建了經(jīng)濟(jì)適用住房。

第三，經(jīng)濟(jì)適用住房分配環(huán)節(jié)不規(guī)范。經(jīng)濟(jì)適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個方面。許多地方經(jīng)濟(jì)適用的分配管理不到位，甚至是由開發(fā)商負(fù)責(zé)審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標(biāo)準(zhǔn)不公開，分配的秩序不規(guī)范，使得“走后門”之風(fēng)盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購房資格。

2、廉租房存在的問題

第一，廉租房發(fā)展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮(zhèn)最低收入戶的住房保障制度，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致了保障的標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標(biāo)準(zhǔn)看，各個地方在在補(bǔ)貼對象的標(biāo)準(zhǔn)與補(bǔ)貼水平上存在較大差異。經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，保障力度較大的城市已提出把補(bǔ)貼對象調(diào)整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)差異更大，有些城市只補(bǔ)到10平方米，有些城市已補(bǔ)到近30平方米。從保障對象看，有些城市已把保障范圍上調(diào)到低收入家庭（核定收入線標(biāo)準(zhǔn)），保障比例達(dá)到居民家庭總數(shù)的10%左右；同時，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應(yīng)保盡保，保障面不到1%。

第二，廉租房的資金來源存在問題。當(dāng)前影響廉租住房工作向前推進(jìn)的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數(shù)城市建立了制度性的財政資金供應(yīng)計劃外，大多數(shù)的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續(xù)資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補(bǔ)貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設(shè)或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實，導(dǎo)致廉租住房保障面過小。

3、住房金融發(fā)展不夠

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。

第一，公積金的目的與實際實施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職工及大量的私營企業(yè)雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優(yōu)惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。

第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發(fā)放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應(yīng)的專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)。住房金融體系發(fā)展的滯后，制約了中低收入者購房的能力。

4、住房保障法制不健全

從綜合性法律來看，在我國的《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺一部相關(guān)的專門性住房保障法律，大多數(shù)存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強(qiáng)有力的法律依據(jù)，使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，也缺乏應(yīng)有的權(quán)威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實。

三、完善我國住房保障體制的對策

構(gòu)建住房保障制度是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制，需要有方方面面的協(xié)調(diào)和配合，才能使住房保障政策有效的運行。

（一）確立政府管理體制

政府作為一國經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，擔(dān)負(fù)著社會全面發(fā)展的責(zé)任，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權(quán)是政府義不容辭的責(zé)任。

1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會

住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔(dān)的社會責(zé)任，加上住房問題涉及面廣，協(xié)調(diào)部門多，要想切實解決好住房問題，落實國家的各項住房保障政策，必須要成立一個常設(shè)的政府直屬的住房保障委員會。具體來說，這個委員會要由政府的計劃部門、財政部門、建設(shè)部門、規(guī)劃部門、土地部門、房管部門、稅務(wù)部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會，主要職能是依據(jù)相關(guān)的住房保障法律法規(guī)，制訂本地區(qū)的住房發(fā)展計劃，制訂本地區(qū)的住房保障性法律、法規(guī)、規(guī)定、政策等，依法協(xié)調(diào)各部門的住房保障職能和責(zé)任，監(jiān)督和保證本地區(qū)的住房發(fā)展計劃和住房保障政策的實施。

2、建立明確的住房保障實施執(zhí)行機(jī)構(gòu)

各地區(qū)的住房保障委員會作為一級政府的常設(shè)決策機(jī)構(gòu)，不應(yīng)該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會下設(shè)置住房保障執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實施政府相關(guān)住房保障政策。避免目前住房保障實施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實施的連貫性和統(tǒng)一性。如許多地方，廉租房的實物配租由房管處負(fù)責(zé)，廉租房的房租補(bǔ)貼由財政局會同民政局發(fā)放，住房貨幣化的購房補(bǔ)貼由房改辦實施，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)實施又由建設(shè)局下屬國有開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。因此，我國目前必須盡快建立專門的住房保障執(zhí)行管理機(jī)構(gòu)，其主要職能應(yīng)包括：具體實施本地區(qū)住房保障委員會的住房發(fā)展計劃；負(fù)責(zé)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等公共性住房的建設(shè)、分配、管理；負(fù)責(zé)住房補(bǔ)貼資金的分配、管理；負(fù)責(zé)各項住房保障優(yōu)惠政策如稅費優(yōu)惠、低息貼息、政策性抵押擔(dān)保等的落實和協(xié)調(diào)。

3、建立專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu)

住房金融機(jī)構(gòu)在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機(jī)構(gòu)主要是為解決中低收入階層的住房問題而設(shè)立的。我國目前除公積金具備初步的政策性金融機(jī)構(gòu)雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機(jī)構(gòu)，對于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應(yīng)該盡快成立，也可以將公積金中心進(jìn)行完善和改進(jìn)。

（二）規(guī)范政府干預(yù)住房市場的方式

我國實行的是市場經(jīng)濟(jì)，在市場經(jīng)濟(jì)中，市場對住房資源起著基礎(chǔ)性的配置作用。就我國目前而言，政府關(guān)鍵要從住房發(fā)展計劃、加強(qiáng)財政稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行干預(yù)。

1、制訂住房發(fā)展計劃

通過目標(biāo)明確的住房發(fā)展計劃來實現(xiàn)其住房發(fā)展目標(biāo)，最終達(dá)到住房保障的要求。目前，我國各級政府亟需制訂住房發(fā)展計劃。避免住房建設(shè)發(fā)展的盲目性和隨意性，確保住房發(fā)展的系統(tǒng)性。同時，定期向社會公布政府住房發(fā)展計劃，使社會居民及時了解政府的住房目標(biāo)、發(fā)展?fàn)顩r和趨勢，從而穩(wěn)定社會對住房市場的預(yù)期，避免住房市場的大起大落，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展。

2、加強(qiáng)財政、稅收、金融優(yōu)惠政策的實施

當(dāng)前我國政府應(yīng)該盡快出臺系列的財政稅收優(yōu)惠政策，為解決中低收入階層的住房問題提供良好的財政支持。

（1）出臺政策鼓勵社會資金投資興建廉租房并按指定的價格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設(shè)廉租房的財政壓力?？山o予開發(fā)商提供優(yōu)惠利率的貸款，并對其租金收入實施相應(yīng)的稅收抵扣優(yōu)惠等。

（2）出臺中低收入居民貸款購房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請優(yōu)惠利率貸款，由財政進(jìn)行貼息，并可用每月的貸款還款額進(jìn)行所得稅的抵扣等。

（3）進(jìn)一步降低房屋出租稅費，鼓勵居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。

（4）加強(qiáng)政府財政資金的補(bǔ)貼量，擴(kuò)大最低收入居民享受租金補(bǔ)貼的覆蓋面。

（三）建立健全住房分類供應(yīng)體系

近幾年來，我國政府也意識到住房分類供應(yīng)體系存在的問題，多次下發(fā)文件強(qiáng)調(diào)落實住房分類供應(yīng)的主體和比例。當(dāng)然，要真正解決好中低收入家庭的住房問題，還必須進(jìn)一步完善和改革現(xiàn)有的住房分類供應(yīng)體系。

1、改革和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房制度

從目前我國的經(jīng)濟(jì)、社會現(xiàn)狀來看，作為經(jīng)濟(jì)還比較落后的發(fā)展中人口大國，經(jīng)濟(jì)適用住房在我國的住房保障體系中至關(guān)重要，對解決占我國大多數(shù)的中低收入家庭住房問題起著關(guān)鍵性的作用，對于穩(wěn)定社會、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民的居住水平，建設(shè)和諧社會有著巨大的作用。而現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的各種弊端已嚴(yán)重阻礙了其進(jìn)一步發(fā)展，亟需改革和完善。

（1）重新定位經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)

由于各地經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)量的日益減少，致使我國的“以經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主”的住房分類供應(yīng)體系始終無法建立起來，中央政府意識到了這個問題，但又無法很好地解決現(xiàn)行政策下的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)問題，于是，在2003年以后的各個規(guī)定中，又提出了建設(shè)普通商品房、中低價位商品房為主的供應(yīng)要求，造成了我國住房政策體系的混亂。因此，當(dāng)前關(guān)鍵是要統(tǒng)一對經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)識，國家應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房、中低價商品房等政策性商品房合并總稱為經(jīng)濟(jì)適用住房。

（2）大力發(fā)展重新定位的經(jīng)濟(jì)適用住房

在政策上定性準(zhǔn)確、定位清晰后，就應(yīng)該大力增加和完善經(jīng)濟(jì)適用住房的供給：

第一，轉(zhuǎn)變供給方式。目前，我國許多地方的經(jīng)濟(jì)適用住房都是由政府所有的國有開企業(yè)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，負(fù)責(zé)建設(shè)、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當(dāng)。作為一個經(jīng)濟(jì)主體，這些開發(fā)企業(yè)在本質(zhì)上同樣追求最大的經(jīng)濟(jì)效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實上營造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經(jīng)濟(jì)適用住房后，大量的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)就應(yīng)該在全社會范圍內(nèi)實行限定銷售房價的土地及項目拍賣模式，讓社會上的所有開發(fā)商一起參與競爭，誰的管理水平高，誰的競爭能力強(qiáng)，誰就能取得經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，獲取合理的利潤。從而改變政府部門或下屬國有企業(yè)獨占經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的壟斷局面，有利于經(jīng)濟(jì)適用住房質(zhì)量的提高和環(huán)境的改善。

第二，大力增加供給數(shù)量。我國當(dāng)前應(yīng)大力增加經(jīng)濟(jì)適用住房的供給量，力爭使針對中低收家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)量所占社會開發(fā)總量的比重與中低收入家庭占社會家庭比重基本相符,這個比重應(yīng)該達(dá)到50%以上。應(yīng)該說，在明晰經(jīng)濟(jì)適用住房的定性，推行社會化的限價土地拍賣方式后，我國各地政府完全可以使經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)比例達(dá)到住房總供給量的50%—70%以上?？梢灶A(yù)見，這對于穩(wěn)定房價，抑制房地產(chǎn)投資過旺，引導(dǎo)住房合理消費，保持房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展將起到關(guān)鍵性的作用。

第三，改變供給結(jié)構(gòu)。在原有的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)模式下，供給結(jié)構(gòu)還是存在著相當(dāng)多的問題。許多地方不顧自己的實際情況，片面追求大戶型，許多地方雖然規(guī)定了要建中小戶型，但在實際管理中，又未加以嚴(yán)格控制，從而在事實上造成了經(jīng)濟(jì)適用住房面積過大的狀況。這顯然與建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房針對中低收入階層的本意相違備了因此，我國在現(xiàn)階段的住房建設(shè)更應(yīng)該以中小戶型為主，尤其是針對中低收入的經(jīng)濟(jì)適用住房而言，更應(yīng)如此。必須嚴(yán)格控制戶型，改變現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)面積過大、結(jié)構(gòu)失衡的狀況。

2、改革和完善廉租住房制度

廉租住房供應(yīng)體系作為城鎮(zhèn)住房新制度的重要組成部分，作為我國住房保障的最底線部分，受到城鎮(zhèn)最低收入居民的關(guān)注。因此，當(dāng)前，從全面建設(shè)小康的目標(biāo)出發(fā)，要想更好地發(fā)揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現(xiàn)行的廉租住房制度。

（1）改革和完善廉租住房的供給方式

廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現(xiàn)了政府解決最低收入居民住房困難的程度。

第一，堅持發(fā)放貨幣補(bǔ)貼的原則，取消實物配租。當(dāng)前關(guān)鍵是要求各級政府盡快做好本地區(qū)廉租對象的調(diào)查、建檔工作，確立符合本地區(qū)實際情況的廉租補(bǔ)貼發(fā)放范圍和標(biāo)準(zhǔn)，盡快全面實施廉租住房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放政策，停止政府投資建設(shè)廉租房。

第二，轉(zhuǎn)變原有的政府一元化供給為社會多元化供給。當(dāng)前，我國應(yīng)盡快出臺相關(guān)的政策支持文件，鼓勵社會資金投資建設(shè)廉租住房，明確可以享受的優(yōu)惠條件，如低價或劃撥土地、低息或財政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。

（2）落實廉租資金來源

當(dāng)前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個問題，明確要求各級政府根據(jù)本地區(qū)的廉租對象的范圍和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測算每年所需的廉租補(bǔ)貼資金，并在當(dāng)年的財政預(yù)算中單項列支，建立以財政預(yù)算為主的住房保障專項基金，使廉租住房資金來源穩(wěn)定可靠，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。

（3）大力發(fā)展住房租賃業(yè)

我國近年來，各地房價飛漲，其中一個原因就是可供租賃的房屋太少，居民對于住房的選擇空間太小，導(dǎo)致了對于住房的需求基本上集中在了購房需求上。由于我國今后將對廉租住房全面采用貨幣補(bǔ)貼的方式，而要較好實現(xiàn)這種方式的前提就是住房租賃市場必須規(guī)范、發(fā)達(dá)，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說，要想使我國的廉租住房制度得到很好地執(zhí)行，必須充分發(fā)展我國的房屋租賃業(yè)：

第一，政府出臺相關(guān)政策規(guī)定，鼓勵房屋業(yè)主拿出多余的住房進(jìn)行租賃，政府進(jìn)行稅費優(yōu)惠。

第二，鼓勵社會開發(fā)商投資建設(shè)低標(biāo)準(zhǔn)的低收入住房，政府提供相關(guān)的優(yōu)惠政策；

第三，鼓勵房屋租賃中介行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房屋租賃業(yè)的規(guī)范、發(fā)達(dá)。

第四，加強(qiáng)租賃登記備案的管理?？梢詫嵭姓泿叛a(bǔ)貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補(bǔ)貼資金被挪用，這就要求房產(chǎn)管理部門做好租賃登記備案工作。

3、改革和發(fā)展住房金融體系

一個完備的房地產(chǎn)市場，離不開房地產(chǎn)金融的支持，一個完善的住房保障體系，更是離不開政策性住房金融的保證。當(dāng)前，我國在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來看，作為一個完備的住房保障體系的重要部分，現(xiàn)行的住房金融仍需大力改革和完善。

（1）強(qiáng)化公積金制度

第一，強(qiáng)化公積金的強(qiáng)制儲蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理條例》中規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現(xiàn)在來看，這個比例太低了，應(yīng)該適當(dāng)提高繳存比例。雖然現(xiàn)在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國目前的實際狀況看，應(yīng)該將繳存比例提高到25%左右比較合適。

第二，提高公積金的互。當(dāng)前應(yīng)盡快加強(qiáng)公積金的互，放寬對中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問題提供更多的資金來源。

（2）建立政府住房金融機(jī)構(gòu)

作為商業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)，其行為受市場機(jī)制的制約，其目的是趨利避害，不愿經(jīng)營低利潤、高風(fēng)險的貸款服務(wù)。相比高收入家庭的商業(yè)住房貸款，中低收入居民的貸款正表現(xiàn)為這種特征。因此，必須建立非營利性的政府住房金融機(jī)構(gòu)作為商業(yè)住房金融金構(gòu)的補(bǔ)充。專門的政府住房金融機(jī)構(gòu)其主要職能應(yīng)該包括以下幾方面：

第一，為投資建設(shè)面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等的開發(fā)商提供政策性的優(yōu)惠利率貸款，從資金上鼓勵支持經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會供給總量。

第二，為中低收入階層購房貸款提供政府擔(dān)保，可以建立專門的風(fēng)險基金，解決中低收入家庭購房貸款難的問題，增強(qiáng)中低收入家庭的購房能力。

第三，為其他專門性的住房金融機(jī)構(gòu)提供財政貼息或低息貸款。

（四）健全住房保障法制建設(shè)

由于我國長期以來的住房福利化，現(xiàn)代意義上的住房保障是最近幾年才產(chǎn)生的，法制明顯滯后，目前已經(jīng)制約了我國整個住房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)盡快加強(qiáng)住房保障法律的體系建設(shè)。

（1）在憲法和民法中強(qiáng)調(diào)公民居住權(quán)的規(guī)定。我國現(xiàn)行的《憲法》第二章“公民的基本權(quán)利和義務(wù)”第四十五條規(guī)定“中華人民共和國公民在年老、疾病或者喪失勞動能力的情況下，有從國家和社會獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利。國家發(fā)展為公民享受這些權(quán)利所需要的社會保險、社會救濟(jì)和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)?！蓖耆梢栽诖嘶A(chǔ)上增加“國家保障公民的居住權(quán)，國家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件?！钡扔嘘P(guān)公民居住權(quán)的條文，從而提高國家和社會對于公民居住權(quán)的重視和責(zé)任，也為專門性法律的制訂提供最基本的依據(jù)。

（2）制訂專門性的住房保障法律。當(dāng)前，我國亟需建立此類的《住房法》從根本上明確我國的住房保障發(fā)展目標(biāo)、計劃，住房保障實現(xiàn)的方法、機(jī)制，政府的責(zé)任等原則性的法律規(guī)定，只有這樣，才能使我國的住房保障真正進(jìn)入有法可依的發(fā)展軌道，確保整個住宅產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

結(jié)束語

完善的社會保障體系是全面建設(shè)小康社會戰(zhàn)略目標(biāo)的一個重要內(nèi)容。住房保障制度作為社會保障體系的一個重要組成部分，更應(yīng)將作為現(xiàn)階段的政策目標(biāo)，并在實踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。只有這樣才能實現(xiàn)建設(shè)全面小康社會的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

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第7篇：廉租房的弊端范文

關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè)；融資難題；原因分析；對策

政府為滿足中低收入住房困難家庭，所提供的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、價格的住房簡稱為保障性住房，其大多是由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房組成。近幾年來，由于我國的貨幣政策和財政政策存在收緊狀況，很多企業(yè)都面臨著資金困難的窘境，其中受政策調(diào)控影響最明顯的要數(shù)地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)。中央對各地方政府做出明確規(guī)定，要求擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)，導(dǎo)致地方政府對資金的需求越來越強(qiáng)烈。本文以當(dāng)前形勢為基礎(chǔ)，探討當(dāng)前保障房建設(shè)的融資方法。

1保障性住房建設(shè)存在的融資難題

1.1 融資渠道窄，模式簡單

投融資平臺的缺點是可持續(xù)性融資能力弱，難以突破資金瓶頸。在2011年以前籌集的保障性住房建設(shè)資金中，一半以上的是由土地出讓凈收益提取資金、一般性預(yù)算安排和住房公積金增值收益補(bǔ)充資金構(gòu)成，其他的有將近一半的地市均是由以上三項資金做支撐。保障性住房建設(shè)之所以缺乏長期穩(wěn)定的資金支持，是因為地方財政收入少，住房公積金增值收益的數(shù)額一般，公積金建設(shè)貸款無有效擔(dān)保等。緩解這一問題的關(guān)鍵是實施“5 +1”模式和成立房產(chǎn)投資公司，由于缺少合理的機(jī)制來吸引激勵社會資金的參與，政府投入和銀行貸款支撐著保障性住房投融資平臺，該局面使得保障性住房建設(shè)資金受到政府投入能力和銀行貸款能力的雙向干擾。房產(chǎn)投資公司與國家開發(fā)銀行等大型金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，為保障性住房建設(shè)集合大量資金，對金融機(jī)構(gòu)貸款依賴過分會給房產(chǎn)投資公司資帶來的還本付息壓力是很大的。

1.2 投融資風(fēng)險預(yù)警機(jī)制有所欠缺

以銀行貸款為主的融資方式存在的弊端構(gòu)成政府性的債務(wù)險。由于地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)較繁瑣，存在較多隱性債務(wù)，債務(wù)信息缺乏透明度，商業(yè)銀行都不易掌握完全，更何況一些地方政府自身都不清楚各級融資平臺的負(fù)債以及擔(dān)保情況。銀行作為政府主要債權(quán)人更難及時的了解各級政府大概的負(fù)債規(guī)模形態(tài)，不能對地方政府的償債能力進(jìn)行準(zhǔn)確地評估，所以商業(yè)銀行流通的風(fēng)險管理手段難以落實?，F(xiàn)在實體經(jīng)濟(jì)缺乏、各家銀行相互競爭，向政府發(fā)行貸款，導(dǎo)致地方政府負(fù)債率偏高。

1.3 資金的有效使用過程欠缺監(jiān)控

投資公司籌集到的資金去向不同，有的向具體對應(yīng)的項目進(jìn)行投資，有的由政府操作進(jìn)行再分配，具體給基礎(chǔ)的設(shè)施項目。在進(jìn)行實際操作時，因為銀行不能監(jiān)督落實投融資平臺公司的資金去向，出現(xiàn)了利用信貸資金進(jìn)行房地產(chǎn)炒作和投資證券的狀況，以致于造成了較大的信貸風(fēng)險。

2保障性住房融資難的原因分析

2.1 法律法規(guī)不健全規(guī)范，運行機(jī)制不完整

一是缺少合適的規(guī)范措施，從法律層面對保障性住房的實施計劃、惠及對象等進(jìn)行規(guī)范，從而導(dǎo)致保障性住房建設(shè)進(jìn)行不確定性的增加，擾亂市場機(jī)制。二是政府部門間沒有構(gòu)成一個有效的工作協(xié)調(diào)機(jī)制。保障性住房建設(shè)和管理內(nèi)容要涉及的內(nèi)容有發(fā)改、建設(shè)、國土、財政等部門，保障房建設(shè)工作由建設(shè)部門負(fù)責(zé)，缺乏和其他部門間的專項協(xié)調(diào)機(jī)制，失去了相互之間的協(xié)調(diào)，使得保障房建設(shè)的速度較慢。三是運行機(jī)制欠缺。與其他類型的住房保障相比，公共租賃房屬于較新的一種，只租不售導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)及其建成后的維護(hù)管理問題沒有明確，這樣就不易于對其進(jìn)行管理維護(hù)。

2.2 投資的回收期太長，投資進(jìn)行的回報效益低

以經(jīng)濟(jì)適用房為主，還有一些以銷售為目的的保障性住房，采取的方式是以現(xiàn)房進(jìn)行銷售和分配，從項目的開工到成立要經(jīng)歷3～5年，與以期房銷售為主的普通商品房相比，其投入資金較多，降低資金的使用率。還有一些保障性住房是以廉租房和公共租賃房等為主，其只租不賃，投資回收周期要大于20年，租金回報率和存款利率的水平一樣，與銀行同期貸款基準(zhǔn)利率相比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于，所以對商業(yè)銀行的吸引力不大。公租房租金的收入不能支付融資的財務(wù)成本，也沒有還本能力及明確的償付本金的資金來源。所以，財政政策不能具體落實到位。

2.3 缺乏風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制

潛在風(fēng)險對目前保障房項目貸款執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的標(biāo)準(zhǔn)難以進(jìn)行估量，銀行要保證在項目四證齊全的情況下再進(jìn)行貸款事宜。但是完整的四證不是人人都能提供的，像經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房就不能做到，還有項目資本金不足的情況發(fā)生。貸款主要是通過政府平臺公司進(jìn)行發(fā)放的，信貸資金要其統(tǒng)一進(jìn)行分配，金融機(jī)構(gòu)就不能及時有效的監(jiān)控信貸資金的使用情況。除此之外，和一般的商品房比較，保障性住房具備的是有限產(chǎn)權(quán)或沒有產(chǎn)權(quán)，資產(chǎn)的處置實現(xiàn)變現(xiàn)較難，從而加重了信貸資金的投資風(fēng)險。

2.4 融資渠道分散力度小，金融產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新優(yōu)勢

作為保障性住房建設(shè)的主要資金來源銀行信貸資金，其缺點是融資渠道存在缺陷，結(jié)構(gòu)單一。在信貸規(guī)模較緊張的現(xiàn)狀下，金融機(jī)構(gòu)很難做到籌集資金來不斷加大對保障性住房的支撐。在加上金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足這樣缺點，很難有效的吸引社會閑散資金對保障房的建設(shè)進(jìn)行有力支撐，就阻礙了保障房的建設(shè)發(fā)展。

3 措施和建議

3.1 加大融資的投入力度，實施融資創(chuàng)新的方案

（1）繼續(xù)采取利用金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資的方式，投資公司應(yīng)繼續(xù)與各大金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行加強(qiáng)合作，與此同時，還要積極協(xié)調(diào)配合相關(guān)部門，盡快完整項目的手續(xù)和抵押物的手續(xù)，與銀行協(xié)調(diào)好，搞好資料的上報和審核工作，還要盡快簽訂好貸款合同，落實貸款任務(wù)，這樣才利于發(fā)展。（2）對公司的債券和中期票據(jù)應(yīng)加快發(fā)行速度，只有通過對保障性住房的資源進(jìn)行合理整合，對產(chǎn)權(quán)主體的實力和規(guī)模進(jìn)行加強(qiáng)，才能實現(xiàn)保障性住房產(chǎn)權(quán)主體的債券融資能力增強(qiáng)和發(fā)放規(guī)模的壯大。投資公司應(yīng)充分利用國家“符合規(guī)定的地方政府融資平臺公司可發(fā)行企業(yè)債券”的政策，加快發(fā)展步伐，積極的發(fā)行公司債券，將融資渠道擴(kuò)大。（3）成立專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行保障性住房貸款的擔(dān)?；虮ｋU。市級平臺的融資部分由貸款市憑借土地使用權(quán)抵押擔(dān)?；蚴怯摄y行允許的資產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保，如果與銀行貸款條件要求的不符，可經(jīng)專業(yè)擔(dān)保公司提供第三方的連帶責(zé)任擔(dān)保。所以，該建議的實施，成立保障性住房貸款擔(dān)?；虮ｋU的專門機(jī)構(gòu)，從而減少了銀行信貸的風(fēng)險。（4）建立房地產(chǎn)信托基金。所謂的房地產(chǎn)投資信托基金是指以通過發(fā)行基金收益憑證募集到的資金作為基金資產(chǎn)，再把基金資產(chǎn)交給專業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，再對房地產(chǎn)項目或業(yè)務(wù)進(jìn)行專門投資，從而獲取投資收益和資本增值，從本質(zhì)上來看其屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。由于廉租房只租不售，現(xiàn)金回流較小，但是租金的收益較穩(wěn)定，所以可以采取 REITS 的運作方式。具體來說，就是由政府對廉租房用地進(jìn)行無償劃撥，規(guī)劃其建設(shè)方案，對符合標(biāo)準(zhǔn)的住戶進(jìn)行審批，再由信托公司負(fù)責(zé)籌集建設(shè)資金的活動，開發(fā)廉租房，出租給收入較低的群體，進(jìn)行管理和維護(hù)，將每年的租金和政府補(bǔ)貼扣除相關(guān)費用后作為分紅劃分給投資人，將每一個環(huán)節(jié)都具體落實到位。在這個過程中，政府充當(dāng)?shù)慕巧翘峁┒惡鬁p免和信用擔(dān)保。（5）有效解決保障性住房建設(shè)資金緊張的有效途徑是利用 BT 方式進(jìn)行融資，加強(qiáng)與社會資本的合作。房產(chǎn)投資公司應(yīng)利用 BT 方式進(jìn)行融資，支持大型企業(yè)對公租房的建設(shè)，解決本單位新就業(yè)職工的住房問題，其余出租給有條件的居民。采取 BT 方式進(jìn)行融資，需要有關(guān)部門詳細(xì)了解 BT 項目的投資建設(shè)管理體制，明確職責(zé)，能更好的解決保障性住房建設(shè)資金緊張的難題。

3.2 不斷的完善各級投資公司的職責(zé)，做大做實投融資平臺

把投資公司打造成一個創(chuàng)新型的投融資平臺，還要增強(qiáng)自身實力，做好融資的增信功能，不斷的發(fā)揮其對市級投融資平臺的融資幫助作用；將企業(yè)打造成一個具體的法人實體，要求規(guī)范合理、結(jié)構(gòu)合理、具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，為實現(xiàn)省保障性住房長期發(fā)展的目標(biāo)提供服務(wù)。從長遠(yuǎn)來看，投資公司必須消除政府行政色彩，以公司化、市場化來運行。具體點就是，應(yīng)強(qiáng)化和完善獨立董事制度，健全監(jiān)事會職權(quán)，聘請專家組成投融資咨詢團(tuán)隊，為投資公司的投融資決策、資產(chǎn)運營、制度建設(shè)提供專業(yè)化指導(dǎo)。

3.3 建立合適的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

強(qiáng)化過程不斷加大管理融資力度，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)的規(guī)模會出現(xiàn)過度負(fù)債和濫用資金的現(xiàn)象。想要避免過度負(fù)債和濫用資金的現(xiàn)象發(fā)生，可以建立保障性住房建設(shè)資金的“電子跟蹤專線”，嚴(yán)格控制預(yù)決算制度，實施科技防控和公開的策略，加強(qiáng)保障性住房各環(huán)節(jié)的監(jiān)督工作，實行公開制定、公開計劃、公開土地供應(yīng)、開放建設(shè)過程、開放資格審核工作、公開資金使用、開放后期管理工作、開放違規(guī)查處制度、公開辦事程序，還要配合實施科技防控措施，建立資格審核信息系統(tǒng)并進(jìn)行完善，把資格審核過程中的廉政風(fēng)險點作為是監(jiān)察點，這樣才能實現(xiàn)廉政風(fēng)險防范的網(wǎng)絡(luò)防控系統(tǒng)。

4 結(jié)束語

總之，要結(jié)合現(xiàn)狀，不斷深入的解決保障性住房建設(shè)的融資難問題，這樣才能合理保障項目建設(shè)的順利實施，把解決中低收入居民的住房問題作為重點，保障住房居民的合法權(quán)益，才能不斷推動社會的和諧有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：廉租房的弊端范文

一、房產(chǎn)泡沫定義

在對房產(chǎn)泡沫的定義進(jìn)行研究的過程中，人們往往從房屋的市場以及交易者的角度來進(jìn)行分析。具體來說，構(gòu)成房屋交易的市場主要有兩個部分，第一是房屋的租賃市場，第二是房屋的交易市場。房屋市場的發(fā)展?fàn)铙w可以從圖1中獲得。房屋的提供者可以同時掌握一個或者是多個市場，同樣，房屋的需求者也可以從不同的市場上來獲得房屋?？梢姺课莸墓┙o和需求需要根據(jù)兩個市場的變化情況產(chǎn)生一定的價格差。如果房價偏高，房屋的需求量就轉(zhuǎn)向了租賃市場。如果租金偏高，需求也會轉(zhuǎn)向交易市場中，對租賃市場進(jìn)行供給。

房屋的交易市場可以被分成兩種不同的類型，第一是消費型市場，第二是投資型市場。前者主要是基于人們對住所的需求而產(chǎn)生的一種交易。后者則是在滿足人們投資需求的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。不同類型的交易都是在房屋的交易市場中進(jìn)行。投資需求和交易需求是房地產(chǎn)交易市場運行的過程中兩種不同的參數(shù)，對于投資者來說，他們會認(rèn)為房屋會轉(zhuǎn)讓給期望價值相對較高的交易者，所以，投資者還可以繼續(xù)進(jìn)行投資。對于消費者來說，如果房屋的價格相對較高，他們的支付能力無法達(dá)到房屋市場的價格，就會選擇租賃房子。

因此，需要對房產(chǎn)泡沫的相關(guān)問題進(jìn)行解答，總體來看，無論研究和結(jié)論有多少，人們比較普遍認(rèn)為的房產(chǎn)泡沫就是指，由于投機(jī)行為而導(dǎo)致的房產(chǎn)的市場價格和其基本的價值之間存在著一定程度的偏離。現(xiàn)如今，這里存在著兩個基本的問題，就是基本價值的衡量標(biāo)準(zhǔn)和方式如何，如何判斷價格偏離的主要應(yīng)影響因素是投機(jī)。

對于房屋的基本價值而言，主要是指在零投資需求的狀態(tài)下，房屋價格都是由需求和供給來決定。出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的主要原因是房屋作為主要的投資品，但是，往往多數(shù)的人會認(rèn)為如果房屋資產(chǎn)沒有用于投資，就不會出現(xiàn)房屋泡沫的現(xiàn)象。為了對以這一問題進(jìn)行研究，筆者采集了多方面的資料，做出了不同的假設(shè)。另外，房屋的空置率和房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是否具有必然的聯(lián)系呢？通過多方的推論和驗證，最終得出的結(jié)論是房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)主要是由于房產(chǎn)的價格出現(xiàn)了非合理性增高，另外，由于房屋的租賃也會受到投資交易的影響，使用租金數(shù)量來對房屋的價值進(jìn)行判斷往往是不夠的，泡沫時期，房屋的投資要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比投機(jī)高出很多。其中比較明顯的就是，用租金對房產(chǎn)進(jìn)行計算，無法符合房屋的基本價值。

二、從租金與價格關(guān)系分析泡沫測度

人們在對房產(chǎn)的泡沫進(jìn)行理解的過程中，需要涉及到租金和價格之間的關(guān)系，同時也能夠?qū)ψ赓U市場的實際情況進(jìn)行反映。另外，單純地從租金方面來對房產(chǎn)的價格進(jìn)行估算，可以根據(jù)一定的租金價格模型來進(jìn)行。但是在考慮的過程中，需要涉及到租金、價格以及泡沫狀態(tài)等因素。人們在對住房資源產(chǎn)生需求的過程中，需要從交易市場和租賃市場來進(jìn)行獲得，同時還需要考慮到房屋的投資價值。隨著各種不同類型交易活動的不斷發(fā)展，人們對房產(chǎn)財富進(jìn)行分配也出現(xiàn)了明顯的差異。找到房屋和貨幣的價值的相同之處，將房屋看成是一種投資品。另外，人們在持有房屋之后以高價出賣，這就對房屋泡沫產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

從房屋泡沫和租賃市場的關(guān)系上看，如果租金低于持有成本，房主也很愿意將房屋租賃出去，如果房屋的資本利潤大于持有成本，則房主將房屋進(jìn)行空置是必然的。可見，從租金和價格的關(guān)系的角度來對房產(chǎn)泡沫進(jìn)行分析，明確提出泡沫的測度問題。

三、調(diào)控房產(chǎn)市場的相關(guān)政策

現(xiàn)如今，我國的房價正在不斷提升，政府要和陸續(xù)出臺了一些調(diào)控政策，在對房價進(jìn)行抑制的過程中，也取得了明顯的成績。具體的措施主要可以從以下幾個方面來進(jìn)行具體的分析：

（一）房屋限購令

在我國的房產(chǎn)市場較熱的情況下，我國的十余個一線城市和二線城市都頒布了限購令。主要是在對房產(chǎn)市場進(jìn)行抑制的過程中，采用行政手段來對交易活動進(jìn)行控制。采用限購令的可以從兩個方面來進(jìn)行，第一是對房產(chǎn)證進(jìn)行限制，第二是對第二套房的貸款形式進(jìn)行控制。限購令的實施，從根本上取得了明顯的效果。很多人都只能選擇退房，從某種程度上對購房的投機(jī)行為進(jìn)行控制，同時也出現(xiàn)了明顯的弊端。在限購令實施的過程中，主要是一種臨時性的法律和文件，在實施的過程中就會遇到諸多的難題。另外，臨時政策的頒布和實施無法將規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，不僅增加了房產(chǎn)投資的風(fēng)險，還給投機(jī)者提供可趁之機(jī)。最重要的是，這一法律的實施難度相對較大，在實施的過程中可能會導(dǎo)致房產(chǎn)的供求平衡程度下降?？梢?，限購令的實施只能在短時間內(nèi)起到一定的效果。

（二）廉租房政策

在房屋交易市場中，由于投資和投機(jī)方式的不斷出現(xiàn)，房價出現(xiàn)了不斷上漲的趨勢。大部分消費者在買房方面的能力十分有限，租賃的需求也無法得到滿足。租房的價格也隨著上升，因此，用一些廉租房來對房屋市場進(jìn)行補(bǔ)充可以從某種程度上緩解房產(chǎn)市場上的矛盾?？梢允沟梅績r回歸到合理的水平?？梢姡捎昧夥空呖梢詫Ψ渴羞M(jìn)行高效控制。但是，從某種程度上也存在著一定的弊端。廉租房政策只能在房租租賃市場上發(fā)揮其應(yīng)有的功能，但是對于房產(chǎn)交易行為來說，并沒有解決實質(zhì)上的問題。房產(chǎn)泡沫依舊存在。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房

所謂的經(jīng)濟(jì)適用房就是對一些經(jīng)濟(jì)收入相對較低的住房需求者進(jìn)行的一種照顧。這一政策的實施主要是在我國的房市交易市場中，房屋的價格相對較高，一些低收入的住戶無法滿足自身住房需求，因此，國家推出了經(jīng)濟(jì)適用房的政策。這種方式的優(yōu)勢也相對比較明顯。但是存在的問題無法對銷售對象的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)進(jìn)行判定，所以，工作難度也相對較大，房價過高，供求積累，政府的經(jīng)濟(jì)適用房也無法從根本上解決問題，呈現(xiàn)出杯水車薪的效果。

（四）交易稅

為了抑制房價的過快增長，中國早就以征收交易稅的方式試圖來調(diào)控房市。以二手房市場為例，交易稅主要包括契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、個人所得稅、土地出讓金等。新交易稅出臺可以在一定時間內(nèi)抑制房價增長，但是從長期來看效果并不明顯。從長期效果來看，交易稅并不能起到抑制房市泡沫的作用。因為只要不交易就不會產(chǎn)生由交易稅帶來的附加支出，所以只要房屋有足夠增值空間，投機(jī)者就會繼續(xù)持有房屋。

（五）房產(chǎn)稅

征收房產(chǎn)稅可以說是抑制房屋投機(jī)行為的殺手锏。在中國房價百壓不下的局勢下，房產(chǎn)稅與交易稅的重要區(qū)別就是，房產(chǎn)稅抑制長期持有空置房，而交易稅只抑制短期交易行為。穩(wěn)定房市的唯一手段只有征收房產(chǎn)稅。雖然，過高的房價預(yù)期還是會帶來房市泡沫，但是房產(chǎn)稅可以延長弱泡沫周期，甚至使房產(chǎn)泡沫穩(wěn)定在弱泡沫階段。

第9篇：廉租房的弊端范文

“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了十字路口。如何讓調(diào)控不變成“空調(diào)”？筆者在調(diào)查和思考的基礎(chǔ)上，試圖對目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果進(jìn)行一些客觀的剖析，并提出相應(yīng)對策。

調(diào)控政策出臺后房產(chǎn)的租金上漲，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險

毋庸置疑，調(diào)控政策鋒芒指向的是房地產(chǎn)市場上的投機(jī)和投資。

在房地產(chǎn)市場上投機(jī)主要是炒房者，比如山西炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)，起主要特點是單筆很大，只炒不租，占總的市場份額不大；在房地產(chǎn)市場上投資者是購房后出租，以收取租金為目的的廣大“房民”。

所謂剛性需求，是指在人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵贰Ｗ》烤褪蔷用癖夭豢缮俚膭傂孕枨?，是人就必須住房?/p>

住房的剛性需求表現(xiàn)在兩個方面：購房和租房。但人們把住房的剛性需求往往理解為購房。在目前的工資水平下，對數(shù)以億計的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民來說租房才是現(xiàn)實的剛性需求。

目前租房的剛性需求占需求70%以上。對租房的房源來說，國家廉租房、公租房有限，因此，要有投資者投資住房，出租才有房源。在房地產(chǎn)市場上，為租房提供房源投資的投資者數(shù)量龐大，投資者人數(shù)占90%以上。

改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，投資能力越來越強(qiáng)。在普通民眾眼中，房地產(chǎn)仍是最重要的消費品和投資品，具有雙重屬性。在缺乏“儲蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，在其他投資渠道顯少的情況下，購置房產(chǎn)是富裕起來的城市居民的理性選擇之一。即購房以保值增值，又有租金收入。以成都市為例，基本上有戶口的成都人，多數(shù)家庭都會有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少數(shù)。

資本是趨利的，資本看重的是投資回報率，以租房投資為目的投資者看重的回報率是租金。當(dāng)租金的回報和利息相當(dāng)，并且不斷上漲，再加上龐大的租房市場，就會使更多的資金流入房地產(chǎn)市場，資本積聚在房地產(chǎn)市場就順理成章了。

于是在前述背景下，再嚴(yán)厲的調(diào)控政策都會蒼白無力。廣大市民投資房地產(chǎn)并不違法，租金是受法律保護(hù)的“財產(chǎn)性收入”。

固然現(xiàn)行調(diào)控政策會使一些人的買房受限，使部分投資需求和剛性需求處于觀望狀態(tài)，同時使購房的“剛需”轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥?。要租房就得有人購房提供房源；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租?/p>

相應(yīng)地，如果投資有較高的回報，必然就會投資，而不在乎房價高低；高投入，高回報。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個怪圈，租金越來越高，房價跟著走高；房價越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險。

限購政策使投資需求轉(zhuǎn)移了戰(zhàn)場，變換了策略

資本是流動的，如水，這個地方按下去，那個地方冒出來?，F(xiàn)行限購政策使得大城市不能滿足資本的投資需求，于是，房地產(chǎn)投資者把“戰(zhàn)火”燒到一些未出臺限購政策的城市。

實際情況是，現(xiàn)行限購政策使部分二、三線城市承接了來自于一線城市的投資或自住剛性需求。在有些二、三線城市，投資者數(shù)量增添了30%以上。大多數(shù)非限購城市處于“量價齊升”的行情狀態(tài)。

舉例來說，福建廈門出臺了限購政策后，投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州；北京出臺了限購政策，投資者轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北廊坊、燕郊等地。

限購政策也使投資者變換了策略，將投資戰(zhàn)線拉長。由于購房數(shù)量限制，投資者由原來在一個城市投資，轉(zhuǎn)變成在全國其他城市投資。在今天發(fā)達(dá)的交通情況下，投資戰(zhàn)線拉長并不是問題。同時，限購政策對投資者利用子女、父母、親戚、朋友的名義投資房產(chǎn)起不到限制作用。

房價受益鏈的第一環(huán)

根據(jù)利益推導(dǎo)原理：誰在案發(fā)后受益，誰就有可能是案件背后的主謀。那么在一輪又一輪的房價上漲過程中，誰最受益？誰在推動價格上漲？誰又希望價格上漲？

不妨將房地產(chǎn)交易過程中的可能參與者一一排隊，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購房者。

分析房價上漲，就不得不分析現(xiàn)行商品房房價的基本構(gòu)成：第一，建筑安裝成本；第二，土地成本；第三，稅費；第四，利潤。

其中：建筑安裝成本每平方米1000~1500元，全國各地的建筑安裝成本價格差別不大，因為水泥和鋼材全國各地的價差不大；稅費占房價15%；開發(fā)商利潤占房價15%；其余就是土地成本。

不妨舉例說明：以北京房地產(chǎn)市場為例，當(dāng)房價每平方米20000元時：①建筑安裝成本1500元；②稅費20000×15%=3000元；③利潤20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房價的62.5%。由此可見，土地成本是構(gòu)成房價的重要因素。房價上漲過快的重要原因還是是土地價格上漲過快。

我國現(xiàn)行土地政策特點是：中央和省級政府不直接掌握任何土地，其主要職能是管理土地的開發(fā)與使用。而城市政府，包括直轄市、省會城市和地、縣級市的政府直接掌管土地，城市政府的職能是既有管理又有經(jīng)營，集“裁判員”與“運動員”于一身；其經(jīng)營的目的就是追求土地收益的最大化，經(jīng)營的形式就包括所謂“城市經(jīng)營”。

“城市經(jīng)營”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價的土地打造、包裝后高價賣出。由于經(jīng)營收益由地方政府支配，土地收入的經(jīng)營利益涉及地方發(fā)展，必然導(dǎo)致管理服從經(jīng)營。國有土地的經(jīng)營作為政府的職責(zé)，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。在相當(dāng)程度上，地方政府成了房價上漲的主要推動者，是房價上漲最大的贏家。

不應(yīng)忽視房地產(chǎn)市場巨大的剛性需求

房地產(chǎn)市場巨大的剛性需求在于中國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程悄然起航。中國正在經(jīng)歷由農(nóng)業(yè)人口向城市人口的大遷徙，因為一個國家的現(xiàn)代化是不可能在農(nóng)業(yè)勞動力占整個人口50%以上的情況下實現(xiàn)的。發(fā)達(dá)國家的農(nóng)業(yè)人口大都不超過6%，美國、英國在2%左右。

改革開放30年來，我國城鎮(zhèn)人口增至6.07億人，進(jìn)城農(nóng)民達(dá)4億。目前農(nóng)業(yè)人口還占53.3%，也就是說中國目前還有13.4億×53.3%=7.14億%的農(nóng)業(yè)人口（相關(guān)數(shù)據(jù)來自中國發(fā)展研究基金會2010年的《中國發(fā)展報告2010：促進(jìn)人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》）。

如果按人均22平方米住房面積計算，那么改革開放30年來，至少需要為新增4億城鎮(zhèn)人口修建4×22（平方米）=88億平方米的住房。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計，進(jìn)城農(nóng)民只有不到30%在城市購房，另外70%是通過租房、集體宿舍、工棚解決住房問題。如果這70%都購房，目前還需要有：88×70%（平方米）=61.6億平方米的住房（不包括城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求）。

同時，在未來快速城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城必然是長期趨勢，據(jù)《中國發(fā)展報告2010：促進(jìn)人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》報告稱：平均每年以2000萬人的速度“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；到2030年的20年時間內(nèi)，還有4億農(nóng)民工及其家屬的市民化。未來20年，4億農(nóng)民工及其家屬進(jìn)城，意味需要4億×22平方米=88億平方米（還不包括城鎮(zhèn)改善居住條件的需求）。

另外，中國每年還有1600萬左右人口出生，20年后還有3.2億人需要住房3.2億×22平方米=70.4億平方米。

基于以上3項，未來20年，中國共需要建61.6+88+70.4=220億平方米的住房，未來房地產(chǎn)市場有著巨大的剛性需求。

對于大量的商品房積壓，目前通俗的解釋是：房價大大超過剛需的購買能力。其實，這本質(zhì)上是商品房為房地產(chǎn)開發(fā)商私人占有。在房價不斷上漲的氛圍中，要想開發(fā)商降價，相當(dāng)于與虎謀皮。

應(yīng)高度重視人口大遷徙下房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位

中國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程趨勢不可逆轉(zhuǎn)，這是一場人類歷史上史無前例的偉大的人口大遷徙。在可預(yù)計的未來仍將持續(xù)的城市化進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城后面臨的首要難題，仍是融入城市。

目前，進(jìn)城大部分農(nóng)民工在城市沒有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市沒有住房，集體宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉(xiāng)下。讓他們成為城市的邊緣人，在城市形成“新二元結(jié)構(gòu)”，被國外媒體形容為“半截子城市化”。

留守兒童、空巢老人、用工荒、春運等現(xiàn)象就是接在“半截子城市化”這根藤上的一串苦果。“有錢沒錢，回家過年”，春運的壯觀大戲每年就這樣必然上演。如果未來20年還有4億農(nóng)民工進(jìn)城，住房仍然得不到解決，春運將不堪重負(fù)，不知要修怎樣天文數(shù)的鐵路和公路？這的確是重大的社會問題！

人類歷史從某種意義上說就是一部遷徙史，在遠(yuǎn)古時期，人類“逐水草豐美而居”，一部《山海經(jīng)》就是古代人類的遷徙指南；現(xiàn)達(dá)國家的現(xiàn)代化之路就是工業(yè)化和城市化，在現(xiàn)代化進(jìn)程中無一不是將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)中的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)應(yīng)該也能夠成為保持GDP增長拉動內(nèi)需的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。

中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，應(yīng)該引起調(diào)控政策的制定者在戰(zhàn)略的高度上重視，調(diào)控政策不能只是在戰(zhàn)術(shù)層面上圍追堵截、修修補(bǔ)補(bǔ)。

多渠道籌集建設(shè)資金加大廉租房、公租房供應(yīng)

歷史經(jīng)驗證明，抑制物價最有效的辦法是加大商品供應(yīng)，而不是限制交易。如果過度限制交易，就會出現(xiàn)投機(jī)倒把、囤貨居奇把價格抬高。中國商界有句古話：“開倉放米，平抑物價”。例如解放初期，市長為抑制上海糧價，從山東老解放區(qū)調(diào)撥大量糧食到上海。因此，限制房價上漲最好的辦法就是加大住房的供應(yīng)，特別是保障房供應(yīng)。

據(jù)前面分析，未來20年，我國還有220億平方米的住房需求?！笆濉币?guī)劃擬建各類保障性住房3600萬套，2011年計劃開工建設(shè)1000萬套。5年3600萬套保障性住房，在龐大的需求面前，無疑是杯水車薪。同時，這3600萬套又有多少是廉租房、公租房？

既然最大的剛性需求在租房，我們就應(yīng)該大力發(fā)展公租房。值得借鑒的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里（相當(dāng)于我國的公租房，政府免費提供土地）。因此，我們應(yīng)該多渠道籌集公租房建設(shè)資金，如發(fā)行專項滾動式中央政府國債，既可以大量回收流動性，避免經(jīng)濟(jì)過熱，同時為各地公租房建設(shè)籌資。

公租房專項滾動式中央政府國債可采取如下框架：第一，國債主體：中央政府；第二，國債利率：6%（年息）；第三，國債期限：5～10年；第四，國債擔(dān)保：外匯儲備或財政擔(dān)保。

實施該框架的基礎(chǔ)是政府無償劃撥土地。以目前房屋的建筑安裝成本每平方米1500元人民幣計，沒有稅費和利潤，完全公益性質(zhì)。則有下面以每平方米計算的相關(guān)數(shù)據(jù)：

1500元人民幣每月要支付的國債利息：1500元×6%／12=7.5元；可將公租房每月每平方米的租金價格控制在：7.5元；進(jìn)而，一套60平方米公租房每月的租金為7.5元×60=450元。在多數(shù)情況下，這個租金價格，進(jìn)城農(nóng)民工是能夠負(fù)擔(dān)起的。

切斷地方政府的利益鏈條

中國《憲法》規(guī)定，城市土地歸國家所有。我們實行的是國有土地使用權(quán)制度，對使用者頒發(fā)的是國有土地使用證。但我國的土地實際上是市有土地和縣有土地，因為土地出讓收入為市縣地方政府所有。

客觀來看，在中國工業(yè)化進(jìn)程中，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，土地財政發(fā)揮了重要的、積極的作用。但是，現(xiàn)行土地財政制度的弊端也越來越為突出。既然是國有土地，中央政府就有權(quán)利將土地收入收回中央財政，用釜底抽薪疏導(dǎo)的辦法，控制不斷上漲的房價。

可行的辦法是實行土地出讓管理、土地收入、土地收入支出三條線，分屬不同部門，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根據(jù)各地的實際財政預(yù)算按比例支付，可以集中力量辦大事，可以根據(jù)需要向不發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜。引導(dǎo)地方財政預(yù)算由目前的“以收定支”向“以支定收”轉(zhuǎn)變。

目前“以收定支”的地方財政預(yù)算的主要特點是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上沒有節(jié)制。固然“以支定收”可能使一些計劃外項目無錢可“支”，但可通過地方政府債來解決，在財政預(yù)算上做到以豐補(bǔ)欠，即豐年補(bǔ)欠年。

用小產(chǎn)權(quán)存量房來解決農(nóng)民工進(jìn)城的住房需求

中國的土地分為國有土地和集體土地,，其中集體土地包括承包地和農(nóng)村宅基地。目前的政策是：農(nóng)村宅基地只允許解決農(nóng)民的住房需求，也可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓，但每家只允許有一份宅基地，不允許城市居民在農(nóng)村購買住宅。

“小產(chǎn)權(quán)”房指在城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

重慶被國家批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，在領(lǐng)域率先進(jìn)行大膽探索，創(chuàng)造了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的“地票”模式，即農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗收后產(chǎn)生的指標(biāo)，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里可獲得一套住房。