土地征地條例精選(九篇)

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第1篇：土地征地條例范文

第一條  為加強對土地資源和資產(chǎn)的管理，保護(hù)和合理利用土地，充分發(fā)揮土地資源和資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要作用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本條例。

第二條  全省行政區(qū)域內(nèi)土地的使用和管理，均應(yīng)遵守本條例。

第三條  各級人民政府必須貫徹執(zhí)行十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護(hù)耕地的基本國策。堅持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓土地的原則。

第四條  各級人民政府應(yīng)當(dāng)對在開發(fā)、利用、保護(hù)和管理土地資源和資產(chǎn)以及進(jìn)行土地科學(xué)研究等方面取得顯著成績的單位和個人，給予表彰和獎勵。

第五條  縣級以上人民政府土地行政主管部門，是本行政區(qū)域內(nèi)國有土地的產(chǎn)權(quán)代表，主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地和城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理工作。

鄉(xiāng)級人民政府設(shè)土地管理人員，負(fù)責(zé)土地管理工作。

第六條  實行土地有償、有限期使用，逐步培育、完善、規(guī)范土地市場。

第二章  土地的所有權(quán)和使用權(quán)

第七條  土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。

第八條  下列土地屬于國家所有：

（一）城市土地（依法確認(rèn)屬于集體所有的土地除外）；

（二）經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)撥給集體、個人使用的國有土地和未撥用的林地、草地、水域等；

（三）國家撥給機關(guān)、團(tuán)體、部隊和國有企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地；

（四）國家依法征收、沒收的土地；

（五）國家建設(shè)依法征用的土地；

（六）依法確認(rèn)屬于集體所有以外的其他土地。

第九條  下列土地屬于集體所有：

（一）縣級以上人民政府依據(jù)國家和省人民政府有關(guān)文件的規(guī)定，已確定給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的土地；

（二）農(nóng)村的宅基地、自留山、自留地、自留塘；

（三）依法確認(rèn)屬于集體所有的其他土地。

第十條  各級人民政府要加強土地的權(quán)屬管理?？h級以上人民政府辦理土地權(quán)屬登記，頒發(fā)《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地建設(shè)用地使用證》，確認(rèn)國有土地的使用權(quán)和集體土地的所有權(quán)。

跨縣（市、區(qū)）使用土地的單位或者個人，按行政區(qū)劃分別到土地所在地縣級人民政府辦理土地權(quán)屬登記，由土地所在地縣級人民政府核發(fā)土地使用證。

確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第十一條  改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，在政府批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到原發(fā)證機關(guān)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。

任何單位和個人出賣、轉(zhuǎn)讓房屋等地上附著物，涉及土地權(quán)屬變更的，須在地上附著物權(quán)屬變更之日起30日內(nèi)，到原發(fā)證機關(guān)辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。

第十二條  承包集體所有的土地和全民所有制單位、集體所有制單位使用的國有土地，承包者依法享有承包合同規(guī)定的經(jīng)營權(quán)、合法收益權(quán)，同時承擔(dān)合理利用和保養(yǎng)土地的義務(wù)。

第十三條  國有土地的使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，其管理權(quán)限和管理辦法由省人民政府另行規(guī)定。

集體所有的土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可出讓土地使用權(quán)。

第十四條  土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府負(fù)責(zé)處理。

全民所有制單位之間、集體所有制單位之間、全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由縣級以上人民政府處理。

個人之間、個人與全民所有制單位或集體所有制單位之間的土地使用權(quán)爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級人民政府處理。

有爭議雙方分屬本省兩個以上行政區(qū)域的，由爭議雙方所在地行政區(qū)域的上一級人民政府解決。

當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以依照有關(guān)法律法規(guī)申請復(fù)議或者提起訴訟。

在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決以前，任何一方不得改變土地的現(xiàn)狀，不得破壞土地上的附著物。

第三章  土地的利用和保護(hù)

第十五條  縣級以上人民政府負(fù)責(zé)編制土地利用總體規(guī)劃，報上一級人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。土地利用總體規(guī)劃如需調(diào)整，須報請原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)。

各類用地規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃。

城市規(guī)劃區(qū)的土地利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)的土地利用應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃。

在江河、湖泊管轄區(qū)、各種類型的保護(hù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合該區(qū)的綜合開發(fā)利用規(guī)劃。

國有農(nóng)、林、牧、漁、參、葦場（站）和水庫等單位的土地利用規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)在符合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃的前提下，由其自行編制，經(jīng)主管部門審核，報縣級以上人民政府批準(zhǔn)。

第十六條  各級人民政府要制定土地開發(fā)規(guī)劃，合理開發(fā)土地資源。加大土地保養(yǎng)措施，防止土壤退化。整治廢棄地，因地制宜合理利用荒山、荒地。

開發(fā)國有荒山、荒地用于農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)生產(chǎn)的，由縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)者使用。

第十七條  一次性開發(fā)國有荒山、荒地的審批權(quán)限如下：

（一）200公頃以下的，由縣級人民政府批準(zhǔn)；

（二）200公頃以上333公頃以下的，由市、州人民政府批準(zhǔn)；

（三）333公頃以上666公頃以下的，由省人民政府批準(zhǔn)；

（四）666公頃以上的，按《中華人民共和國土地管理法實施條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十八條  縣級以上人民政府必須控制本轄區(qū)內(nèi)各項建設(shè)用地總量。

建設(shè)用地計劃由縣級以上人民政府土地行政主管部門根據(jù)上級下達(dá)的年度用地計劃指標(biāo)編制，經(jīng)計劃部門綜合平衡后下達(dá)，由土地行政主管部門和計劃部門監(jiān)督實施。

指令性建設(shè)用地計劃不得超出本年度計劃指標(biāo)。

第十九條  縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。城市人民政府應(yīng)當(dāng)劃定菜田保護(hù)區(qū)。

基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和菜田保護(hù)區(qū)的土地，除國家重點建設(shè)項目外一般不得占用；確需占用的，依法按最高標(biāo)準(zhǔn)收取土地稅費。

第二十條  從事磚瓦和其他建材業(yè)生產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制占用耕地，嚴(yán)禁占用菜田和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)的耕地。

第二十一條  各類開發(fā)區(qū)選址、用地應(yīng)征求土地行政主管部門意見，并依法嚴(yán)格審批。

第二十二條  承包經(jīng)營土地造成荒蕪的，由縣級人民政府土地行政主管部門向承包者征收荒蕪費。其標(biāo)準(zhǔn)：荒蕪1年的，按該地前3年平均年產(chǎn)值的1倍計收；荒蕪2年的，按該地前3年平均年產(chǎn)值的2倍計收，并由原發(fā)包單位收回土地。

征收的荒蕪費應(yīng)由縣級財政專戶存儲，用于農(nóng)田基本建設(shè)和發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

第二十三條  任何單位和個人從事采礦、采石、挖沙、取土等經(jīng)營活動占用耕地或者造成耕地破壞的，必須按照有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，并向所在地的縣級土地行政主管部門預(yù)交復(fù)墾保證金。用地單位或者個人按照國務(wù)院《土地復(fù)墾規(guī)定》對土地復(fù)墾后，縣級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)退回復(fù)墾保證金。

復(fù)墾保證金收取標(biāo)準(zhǔn)，為所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）糧食作物前3年平均年產(chǎn)值的4－5倍。

第二十四條  占用耕地進(jìn)行建設(shè)的單位和個人，應(yīng)當(dāng)按國家和省的規(guī)定交納耕地占用稅。征用城市郊區(qū)已開發(fā)的菜田，應(yīng)繳納新菜田開發(fā)建設(shè)基金。

每畝新菜田開發(fā)建設(shè)基金收取標(biāo)準(zhǔn)，按該地被征用前3年的平均年產(chǎn)值加倍計算：長春市、吉林市為12－14倍；四平市、遼源市、通化市、渾江市、白城市、松原市、延吉市、琿春市為8－12倍；其他縣（市）及工礦區(qū)為6－8倍。

新菜田開發(fā)建設(shè)基金，按征用土地審批權(quán)限由土地管理部門收繳，財政專戶存儲，用于繳納此項基金所在市、縣的新菜田開發(fā)建設(shè)，?？顚Ｓ?，任何單位和個人不得截留、挪用。

第二十五條  使用國有土地有下列情況之一的，按征用土地批準(zhǔn)權(quán)限，由土地行政主管部門報縣級以上人民政府批準(zhǔn)，收回用地單位的土地使用權(quán)，注銷土地使用證：

（一）用地單位已經(jīng)撤銷、遷移或破產(chǎn)的；

（二）未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用的；

（三）公路、鐵路、機場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的；

（四）單位自辦的農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地停辦、無力自行耕種和擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的。

第二十六條  任何單位和個人未經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，不得在自留地、自留山、飼料地以及承包的農(nóng)、林、牧、漁、參、葦業(yè)等土地上，建造住宅、取土挖砂、開礦建廠、脫坯燒磚。

第二十七條  任何單位和個人不得以任何手段騙取批準(zhǔn)使用土地。

第二十八條  居民的宅基地應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)劃定：

（一）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村農(nóng)業(yè)戶居民宅基地面積最高標(biāo)準(zhǔn)為330平方米；城市郊區(qū)、市區(qū)所轄鄉(xiāng)和建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、工礦區(qū)農(nóng)業(yè)戶居民（含一方是農(nóng)業(yè)戶口的居民）的宅基地面積最高標(biāo)準(zhǔn)為270平方米。

（二）市區(qū)和縣城居民宅基地面積最高標(biāo)準(zhǔn)為120平方米；市區(qū)和縣城以外的非農(nóng)業(yè)戶居民宅基地面積最高標(biāo)準(zhǔn)為220平方米。

（三）國有農(nóng)、林、牧、漁、參、葦場（站）和水庫等單位的職工宅基地面積最高標(biāo)準(zhǔn)為270平方米。

第二十九條  土地開發(fā)利用和進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)使用土地，要遵守國家和省環(huán)境保護(hù)及水土保持的有關(guān)規(guī)定，不得造成土地沙化、鹽漬化、土地污染和水土流失。

第三十條  在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，已取得建設(shè)用地使用權(quán)的，要在其批準(zhǔn)建設(shè)用地范圍內(nèi)改建、擴(kuò)建的，應(yīng)先辦理建設(shè)用地審核手續(xù)，竣工后再申請辦理土地登記手續(xù)。

任何單位和個人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的用途使用土地，確需改變用途的，必須到原批準(zhǔn)機關(guān)重新辦理審批手續(xù)。

第三十一條  有下列情形之一，不再批給建設(shè)用地：

（一）使用土地超過用地定額的；

（二）已劃撥的用地，未使用或者尚未全部使用的；

（三）積欠土地稅費的；

（四）非法占用土地尚未處理的；

（五）有其他違反土地管理法規(guī)的行為，尚未處理的。

第三十二條  縣級以上人民政府土地行政主管部門的監(jiān)察人員，憑省人民政府頒發(fā)的《土地管理監(jiān)察證》，對本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和使用行使監(jiān)督檢查權(quán)。被監(jiān)察的單位和個人必須如實提供有關(guān)資料和情況，不得以任何借口拒絕監(jiān)督檢查。

第四章  使用國有土地的管理

第三十三條  使用國有土地，必須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用國有土地的批準(zhǔn)權(quán)限為：縣級人民政府批準(zhǔn)6670平方米以下；長春市人民政府批準(zhǔn)6670平方米以上33350平方米以下；其他市、州人民政府批準(zhǔn)6670平方米以上20010平方米以下；省人民政府批準(zhǔn)20010平方米（對長春市33350平方米）以上1334000平方米以下。

在城市規(guī)劃區(qū)外使用國有土地的批準(zhǔn)權(quán)限，按照征用土地的批準(zhǔn)權(quán)限辦理。

第三十四條  新增商業(yè)、金融、旅游、服務(wù)業(yè)、商品房屋和涉外工程及其他經(jīng)營性用地，主要應(yīng)當(dāng)通過拍賣、招標(biāo)等平等競爭的出讓方式取得。

國家投資的黨政機關(guān)、行政事業(yè)單位辦公用地、軍事設(shè)施用地、公共設(shè)施和公益事業(yè)用地及福利性住宅用地等非經(jīng)營性用地，可采取行政劃撥方式提供。

第三十五條  以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，原土地使用者應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，并辦理變更登記手續(xù)。

第三十六條  在城鎮(zhèn)臨時占用國有土地，應(yīng)當(dāng)按《吉林省城市規(guī)劃條例》的有關(guān)規(guī)定辦理。

臨時用地的一次批準(zhǔn)期限不得超過兩年，使用期滿，應(yīng)及時歸還。需要繼續(xù)使用的，要到原批準(zhǔn)機關(guān)重新辦理臨時用地手續(xù)。

在臨時使用的土地上不得修建永久性建筑物。土地原使用狀況造成破壞的，由占地單位或者個人負(fù)責(zé)恢復(fù)。

第三十七條  以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和其他形式的交易活動前，必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并補交土地使用權(quán)出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

第三十八條  以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)的企業(yè)被有償兼并或者被拍賣，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，原土地使用者應(yīng)按一定比例補交出讓金，同時辦理變更登記手續(xù)。

第三十九條  任何單位和個人以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)可以入股或者聯(lián)營。入股或者聯(lián)營前須由縣級以上人民政府指定的土地評估機構(gòu)對土地先行評估（涉及房產(chǎn)或市政設(shè)施的，由房、地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合評估），并按有關(guān)規(guī)定補交出讓金。入股和聯(lián)營各方按相應(yīng)份額享有部分土地使用權(quán)。

第四十條  在以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地地上聯(lián)合進(jìn)行非經(jīng)營性項目建設(shè)，參建方按出資比例享有相應(yīng)的土地使用權(quán)。

第四十一條  國有農(nóng)、林、牧、漁、參、葦場（站）和水庫等單位的職工及其他人員使用該單位具有使用權(quán)的土地建造住宅的，須經(jīng)該單位同意，土地行政主管部門審核，報縣級以上人民政府批準(zhǔn)。

第四十二條  縣級以上人民政府土地行政主管部門依法對土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第四十三條  軍隊以及鐵路等大中型企業(yè)使用國有土地，必須依法接受當(dāng)?shù)厝嗣裾墓芾砗捅O(jiān)督。

第五章  使用集體土地的管理

第四十四條  凡使用集體土地進(jìn)行建設(shè)及興辦社會公共事業(yè)的單位和個人，必須按國家有關(guān)規(guī)定持項目批準(zhǔn)文件和資金證明，向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出用地申請，經(jīng)審核同意，報縣級以上人民政府批準(zhǔn)。用地單位和個人按國家和省的規(guī)定交納土地管理費后，由土地行政主管部門核發(fā)用地許可證，并劃撥土地。

占用耕地的單位和個人還須持土地行政主管部門核發(fā)的用地許可證，到財政部門依法納稅，土地行政主管部門憑財政部門開具的納稅收據(jù)或免稅證明，劃撥土地。

第四十五條  一個建設(shè)項目需要使用的土地，應(yīng)當(dāng)按照土地的實際地類，根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零；根據(jù)總體設(shè)計需要分期建設(shè)的項目，應(yīng)當(dāng)分期征用土地，不得先征待用；修建鐵路、公路和輸油、輸水等管線需要使用土地的，可以分段申請批準(zhǔn)，辦理用地手續(xù)。

建設(shè)項目竣工后30日內(nèi)，建設(shè)用地單位應(yīng)向原審批機關(guān)申報，由原批準(zhǔn)機關(guān)對用地情況進(jìn)行檢查、驗收，并依照本條例第十一條的規(guī)定，辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)。

第四十六條  征用土地的批準(zhǔn)權(quán)限如下：

（一）縣級人民政府批準(zhǔn)耕地2000平方米以下，其他土地6670平方米以下。

（二）長春市人民政府批準(zhǔn)菜田2000平方米以下，耕地2000平方米以上33350平方米以下，其他土地6670平方米以下133400平方米以下；其他市、州人民政府批準(zhǔn)菜田2000平方米以下，耕地2000平方米以上20010平方米以下，其他土地6670平方米以上66700平方米以下。

（三）長春、吉林市人民政府在國務(wù)院確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)批準(zhǔn)耕地20010平方米以上667000平方米以下，其他土地66700平方米以上133400平方米以下。

（四）省人民政府批準(zhǔn)菜田2000平方米以上、耕地20010平方米（對長春市33350平方米）以上667000平方米以下，其他土地66700平方米（對長春市133400平方米）以上1334000平方米以下。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，按照前款規(guī)定辦理。

第四十七條  工程項目施工，需要材料堆場、運輸通路和其他臨時設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征用的土地范圍內(nèi)安排。確實需要另行增加臨時用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項目的機關(guān)提出臨時用地數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，同農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。

架設(shè)地上線路、鋪設(shè)地下管線、建設(shè)其他地下工程、進(jìn)行地質(zhì)勘探等，需要臨時使用土地的，由當(dāng)?shù)乜h級人民政府批準(zhǔn)，并按照前款規(guī)定給予補償。

建設(shè)單位為選擇建設(shè)位置，需要對土地進(jìn)行勘測的，應(yīng)當(dāng)征得當(dāng)?shù)乜h級人民政府同意；造成損失的，應(yīng)當(dāng)補償。

其他臨時使用集體土地超過兩個月以上的，按照征用土地的審批權(quán)限，由縣級以上人民政府批準(zhǔn)。

臨時使用集體土地的使用年限和要求按照本條例第三十六條第二、三款規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條  征用土地，用地單位應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)支付土地補償費：

（一）城鎮(zhèn)及其郊區(qū)的菜田、工礦區(qū)的菜田、精養(yǎng)魚塘，為該地被征用前3年平均年產(chǎn)值的5－6倍；

（二）水田、園地和本條第（一）項規(guī)定以外的菜田，為該地被征用前3年平均年產(chǎn)值4－5倍；

（三）旱田地、人工草場，為該地被征用前3年平均年產(chǎn)值的3－4倍；

（四）林地、葦塘和人工草場以外的草地、精養(yǎng)魚塘以外的養(yǎng)魚水域，為所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）旱田地前3年平均年產(chǎn)值的2－3倍；

（五）其他土地，為所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）旱田地前3年平均年產(chǎn)值的1－2倍。

第四十九條  征用土地時，用地單位還應(yīng)支付安置補助費。征用耕地的安置補助費，按照《中華人民共和國土地管理法》第二十八條的規(guī)定計算。征用其他有收益土地的安置補助費，為該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的2倍以上，最高不得超過10倍。征用空閑地和荒山、荒地等無收益的土地不支付安置補助費。

第五十條  依照本條例第四十八條和第四十九條規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費，尚不能使用需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和，不得超過該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的20倍。

第五十一條  被征用的土地上有青苗的，用地單位應(yīng)支付青苗補償費，其標(biāo)準(zhǔn)為該作物一個栽培期的產(chǎn)值。

被征用土地上有房屋、水井、樹木以及其他附著物的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定或雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)給予補償；沒有規(guī)定或約定的，由有關(guān)部門根據(jù)實際損失價值確定。

征用土地協(xié)議書簽訂后，在協(xié)議書中標(biāo)明的擬征用的土地上新栽種的樹木和新建的設(shè)施，不予補償。

第五十二條  國家建設(shè)征用土地的各項補償費和安置補助費，除被征用土地上屬于個人的附著物和青苗的補償費給付本人外，由被征地單位用于發(fā)展生產(chǎn)和安排因土地被征用而造成的多余勞動力的就業(yè)和不能就業(yè)人員的生活補助，不得挪作他用，任何單位和個人不得占用。

第五十三條  因征用土地造成的多余勞動力的就業(yè)和不能就業(yè)勞動力的安置，按《中華人民共和國土地管理法》第三十一條的規(guī)定和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十四條  任何單位和個人同農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)使用集體所有土地的，可以按照國家建設(shè)征用土地的規(guī)定實行征用，也可以由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地的使用權(quán)作為聯(lián)營條件。

第五十五條  征用土地由縣級以上人民政府土地行政主管部門委托征地工作機構(gòu)統(tǒng)一組織實施。

用地單位應(yīng)向征地工作機構(gòu)支付相應(yīng)的服務(wù)費用。

未經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門同意，任何單位和個人不得與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議。

第五十六條  國家征用土地，被征地單位和個人必須服從，對無理拒絕、妨礙、阻撓或者拖延的，縣級以上人民政府可以強制執(zhí)行。因無理拒絕、妨礙、阻撓或者拖延而造成的經(jīng)濟(jì)損失，由被征地單位和個人賠償。

被征地單位和個人對縣級以上人民政府作出的強制執(zhí)行決定不服的，可以依照有關(guān)法律法規(guī)申請復(fù)議或者提起訴訟。

第五十七條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，用地單位應(yīng)到縣級土地行政主管部門辦理變更登記手續(xù)。

第五十八條  農(nóng)村居民建造住宅，使用耕地的，須經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核，報縣級人民政府批準(zhǔn)；使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)，報縣級人民政府土地行政主管部門備案。

由于遷居等原因騰出的宅基地，由集體經(jīng)濟(jì)組織收回，統(tǒng)一安排使用。出賣、出租住房后在當(dāng)?shù)卦偕暾堈氐模挥枧鷾?zhǔn)。

第五十九條  城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民和回鄉(xiāng)定居的臺灣同胞、港澳同胞、華僑和在我省長期居住的外僑，需要使用集體土地建造住宅的，依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》的規(guī)定辦理審批手續(xù)，并參照征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補償費和安置補助費。

第六十條  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）辦企事業(yè)建設(shè)使用村農(nóng)民集體所有土地的，參照征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補償費和安置補助費，并妥善安置農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。

第2篇：土地征地條例范文

第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[*]187號）以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。

第二條本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務(wù)機關(guān)對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。

第三條納入稅務(wù)機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。

第四條在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項、鑒證對象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。

第五條承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。

（二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。

（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報告。

（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）。

第六條土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關(guān)的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會計資料及會計處理、財務(wù)狀況及財務(wù)報表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。

第七條稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八條稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。

在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時間和范圍時，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。

第九條稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十條稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。

第十一條稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。

第二章一般規(guī)定

第十二條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實提供如下資料：

（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證。

（二）項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。

（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。

（五）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單。

（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料。

（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。

（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。

（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。

（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。

第十三條稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對下列事項充分關(guān)注：

（一）明確清算項目及其范圍。

（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。

（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。

（六）明確清算項目的起止日期。

第十四條納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額。

第十五條納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項目的金額。

第十六條稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。

第十七條納稅人雖有本準(zhǔn)則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：

（一）司法機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)或者其他國家機關(guān)。

（二）依法組成的清算組織。

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。

第三章清算項目收入的審核

第十八條土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：

（一）評價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細(xì)表，復(fù)核加計正確，并與報表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報表等進(jìn)行核對。

（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。

（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。

（五）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。

第十九條本準(zhǔn)則所稱清算項目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第二十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。

第二十一條土地增值稅以人民幣為計算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。

對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。

第二十二條有本準(zhǔn)則第十六條第（六）款情形，但按本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

第二十三條納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。

第二十四條收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

第二十六條必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運用截止性測試確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：

（一）審核企業(yè)按照項目設(shè)立的"預(yù)售收入備查簿"的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。

（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。

（三）審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如"其他應(yīng)付款"，不作銷售收入申報納稅的情形。

（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。

（六）審核納稅人采用"還本"方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。

（七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。

（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。

（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。

（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。

第四章扣除項目的審核

第二十七條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十八條扣除項目審核的基本程序和方法包括：

（一）評價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制扣除項目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報表核對是否一致。

（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。

（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項目的金額是否準(zhǔn)確。

（五）實地查看、詢問調(diào)查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。

（六）必要時，利用專家審核扣除項目。

第二十九條審核各項扣除項目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項目的具體金額：

（一）扣除項目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

（二）扣除項目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>

（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。

如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。

（四）審核并確認(rèn)扣除項目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/p>

第三十條取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。

（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。

（五）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。

（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條土地征用及拆遷補償費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。

（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

第三十二條前期工程費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。

第三十三條建筑安裝工程費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)：

1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；

2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計處理和稅務(wù)處理。

第三十四條基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。

（六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。

（七）獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

（九）各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

第三十五條開發(fā)間接費用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。

（六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用。

（七）審核納稅人的預(yù)提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核應(yīng)具實列支的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。

（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：

1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的利息費用記入了清算項目；

3.審核各項借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

4.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

第三十七條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計算的扣除金額是否正確。

對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項目。

第三十八條國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如"三通一平"等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。

（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（四）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。

第三十九條對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬎惴謹(jǐn)偪鄢?/p>

第五章應(yīng)納稅額的審核

第四十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：

（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；

3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。

（四）審核并確認(rèn)清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額。

第六章鑒證報告的出具

第四十一條本準(zhǔn)則所稱的鑒證報告，是指稅務(wù)師事務(wù)所按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報告。

第四十二條鑒證報告的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

（一）標(biāo)題。鑒證報告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為"土地增值稅清算稅款鑒證報告".

（二）收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。鑒證報告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。

（三）引言段。鑒證報告的引言段應(yīng)當(dāng)表明委托人和受托人的責(zé)任，說明對委托事項已進(jìn)行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。

（四）審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應(yīng)當(dāng)披露以下內(nèi)容：

1.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性；

2.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性；

3.簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗證、計算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

（五）鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認(rèn)出具鑒證報告的種類。

（六）鑒證報告的要素還應(yīng)當(dāng)包括：

1.稅務(wù)師事務(wù)所所長和注冊稅務(wù)師簽名或蓋章；

2.載明稅務(wù)師事務(wù)所的名稱和地址，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；

3.注明報告日期；

4.注明鑒證報告的使用人；

5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資料。

第四十三條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：

（一）無保留意見的鑒證報告（見附件2）。

（二）保留意見的鑒證報告（見附件3）。

（三）無法表明意見的鑒證報告（見附件4）。

（四）否定意見的鑒證報告（見附件5）。

上述鑒證報告應(yīng)當(dāng)附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表》（見附件6）。

第四十四條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，確認(rèn)涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應(yīng)當(dāng)出具無保留意見的鑒證報告：

（一）鑒證事項完全符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關(guān)規(guī)定。

（二）注冊稅務(wù)師已經(jīng)按本準(zhǔn)則的規(guī)定實施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。

（三）注冊稅務(wù)師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)，完全可以確認(rèn)土地增值稅的具體納稅金額。

稅務(wù)師事務(wù)所出具無保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

第四十五條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，認(rèn)為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，但還存在下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)出具保留意見的鑒證報告：

（一）部分涉稅事項因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時間不夠明確。

（二）經(jīng)過咨詢或詢證，對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執(zhí)法人員存在分歧，需要提請稅務(wù)機關(guān)裁定。

（三）部分涉稅事項因?qū)徍朔秶艿较拗疲荒塬@取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對能夠獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)的部分涉稅事項，確認(rèn)其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認(rèn)具體金額的保留事項予以說明，提請稅務(wù)機關(guān)裁定。

稅務(wù)師事務(wù)所出具的保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

第四十六條稅務(wù)師事務(wù)所因?qū)徍朔秶艿较拗疲J(rèn)為對企業(yè)土地增值稅納稅申報可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報發(fā)表意見，應(yīng)當(dāng)出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務(wù)師事務(wù)所出具的無法表明意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

第3篇：土地征地條例范文

關(guān)鍵詞：房屋征收；拆遷；補償；國有土地

中圖分類號：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）07-0174-02

近年來，在社會民生領(lǐng)域很少有一個話題像拆遷這樣面臨如此持續(xù)密集的關(guān)注和爭論。拆遷不僅僅是拆遷方和被拆遷方的事，它還直接關(guān)系到房價、交通、城市環(huán)境、治安等民生問題。然而，無論是拆遷補償?shù)膬?nèi)容和程序，還是公共利益的界定，各方的意見都存在很大的分歧，并由此引發(fā)了大量暴力沖突事件。從2003年的湖南嘉禾血腥拆遷事件到重慶“最牛釘子戶”手持《物權(quán)法》拒絕拆遷事件；從深圳“最貴釘子戶”到成都唐福珍以自焚對抗強拆事件，都凸顯出2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)無法適應(yīng)于當(dāng)前的形勢，與時俱進(jìn)修改制定相關(guān)法規(guī)，規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋的所有權(quán)人的合法權(quán)益，非常必要。通過對40多個典型城市的房屋拆遷、土地征收等情況的專項調(diào)查，東、中、西部的大、中、小城市政府和被拆遷人的多次座談，經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家論證，2011年1月21日國務(wù)院正式實施《國有土地上房屋征收和補償條例》，引起社會各方面的廣泛關(guān)注和熱議。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，《國有土地上房屋征收和補償條例》具有以下幾大特點：

第一，由房屋拆遷到房屋征收的轉(zhuǎn)變。為了準(zhǔn)確把握城市房屋從“拆遷”到“征收”的歷史性轉(zhuǎn)變，必須明確拆遷和征收的含義。從本質(zhì)上說，拆遷不是一個法律概念，而是一個事實行為。就拆遷的含義而言，包括“拆”和“遷”兩個方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他設(shè)施，“遷”是指遷移他處（或者重新安置）。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人經(jīng)申請并取得拆遷許可證后，可以與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，由被拆遷人將私有房屋及土地轉(zhuǎn)移給拆遷人，由拆遷人對被拆遷人的損失進(jìn)行補償。在這種意義上，城市房屋拆遷應(yīng)該是一種平等主體之間的民事法律關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)受民事法律調(diào)整。政府在其中只負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督以及服務(wù)職能 [1]。

征收是國家基于公共權(quán)利的行使而取得單位、集體或者個人財產(chǎn)所有權(quán)的行為。由此可以看出，征收是一種國家行為，即國家因為公共利益的需要，通過公正補償，依法強制性地改變土地、房屋及其他不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，單位、集體或者個人必須服從 [2]。在很多情況下，征收都會導(dǎo)致房屋的拆遷，但并不是所有的房屋拆遷都是由征收引起的。如果將拆遷與征收混同，或以拆遷的名義實施征收，公共權(quán)力勢必強行干預(yù)拆遷人與被拆遷人之間平等的民事法律關(guān)系。因此，從拆遷到征收的轉(zhuǎn)變，既可以體現(xiàn)城市房屋征收的本質(zhì)，又可以規(guī)范公共權(quán)利在財產(chǎn)征收領(lǐng)域的運用，切實保障被征收人的合法權(quán)益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心問題是公共利益的界定問題，中國《憲法》明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”。因此，無論是房屋的征收還是土地使用權(quán)的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆遷管理條例》并沒有對“公共利益”的內(nèi)涵及外延做出具體規(guī)定，導(dǎo)致實踐中極大的隨意性，“公共利益”的范圍被無限放大。為公共利益與為商業(yè)開發(fā)而實施的拆遷混淆不清，很多商業(yè)項目打著公共利益的旗號申請拆遷許可。據(jù)16個?。▍^(qū)、市）國土部門對各類建設(shè)項目用地的調(diào)查，在東部省會城市的項目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營性用地 [3]。為公共利益的拆遷主體應(yīng)為政府部門主導(dǎo)，側(cè)重于改善民生；為商業(yè)利益的拆遷則由雙方當(dāng)事人自己協(xié)商解決，政府不應(yīng)該介入。要想把這兩種性質(zhì)不同的利益區(qū)分開來，必須準(zhǔn)確地界定公共利益。

“公共利益”是一個不確定的法律概念，在不同時期，不同環(huán)境下對公共利益的理解不完全一樣 [4]。公共利益的界定，必須考慮中國的國情。在中國現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面?！秶型恋厣戏课菡魇蘸脱a償條例》以列舉加概括的模式對公共利益進(jìn)行明確界定：因國防、外交需要和由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要可以實行房屋征收。這種以分類的形式對公共利益的外延進(jìn)行列舉十分必要，既明確了公共利益的范圍，又明確了公共利益的判斷標(biāo)準(zhǔn)，使公共利益的征收和商業(yè)開發(fā)徹底分開，控制了國家征收權(quán)的濫用。

第三，公平、合理的補償?？v觀近幾年因房屋征收引發(fā)的矛盾，大多集中在對征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補償公平性的爭議上。雖然《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補償做出一些規(guī)定，但是在實踐中存在很多問題。該條例明確規(guī)定要給予補償，但卻沒有規(guī)定具體的補償原則和標(biāo)準(zhǔn)，政府和拆遷人可以隨意制定。另外，該條例只針對房屋進(jìn)行安置補償，對土地使用權(quán)損失卻沒有考慮，補償范圍不夠完整。此外，該條例規(guī)定了兩種補償方式，但在實踐中，基本上以貨幣補償為主 [5]。房屋的價格評估根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價確定。拆遷補償款由政府支出，補償價格評估具體辦法由政府制定，這樣產(chǎn)生的補償價格難以保證公平、合理，現(xiàn)實中很多被拆遷者拿到了補償款，卻買不到類似地段類似的房屋。

為了保護(hù)被征收人的利益，使其居住條件有所改善、原有生活水平不降低，必須保證公平、合理的補償。針對房屋征收實踐中存在的主要矛盾，《國有土地上房屋征收和補償條例》就補償制度做出了重大完善，主要包括以下幾個方面：首先，明確征收補償?shù)膬?nèi)容，包括被征收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失費以及政府的補助和獎勵。老《條例》對于經(jīng)營性用房的補償沒有詳細(xì)規(guī)定，而新《條例》的補償內(nèi)容列舉了停產(chǎn)停業(yè)的損失，全面考慮了被征收人的利益損失。其次，被征收人具有選擇權(quán)，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋與調(diào)換房屋的價值差價；對于因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，確定征收補償原則，即對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。由于被征收人對土地并不擁有所有權(quán)，所以在過去的貨幣補償中往往“只補房不補地”，不能完全體現(xiàn)房屋價值。而現(xiàn)在以市場價格作為補償標(biāo)準(zhǔn)，意味著補償當(dāng)中包括對房屋價值和土地使用權(quán)價值的補償，保障了被征收人的利益。

第四，由行政強拆到司法強拆的轉(zhuǎn)變。房屋征收過程中的強制搬遷是社會各界普遍關(guān)注的另一熱點問題，對此問題目前有兩個方面的觀點：一是認(rèn)為政府作為房屋征收主體，不應(yīng)有行政強拆權(quán)，只能依法申請法院強制拆遷，建議取消行政強拆制度。二是認(rèn)為為了提高征收工作效率，有必要保留行政強拆權(quán)，但應(yīng)當(dāng)對行政強拆的條件和程序作出嚴(yán)格規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。該條例并沒有對“相關(guān)部門”做出詳細(xì)規(guī)定，在實踐中，大多數(shù)是由公安、城管、國土、房管等政府相關(guān)部門聯(lián)合拆遷，有些甚至是委托拆遷公司代為拆遷。為了達(dá)到拆遷目的，暴力非法的拆遷手段經(jīng)常被使用，例如停水停電停氣停熱等，甚至對被拆遷人進(jìn)行恐嚇、人身傷害等。這樣的拆遷行為容易侵犯公民的人身財產(chǎn)權(quán)益，導(dǎo)致一些惡性事件的發(fā)生。

《國有土地上房屋征收和補償條例》將房屋的強制拆遷權(quán)賦予了法院，由法院依照人民政府的申請實行強制搬遷，實現(xiàn)了由行政強拆到司法強拆的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了一種法治理念的回歸，是法治的進(jìn)步 [6]。同時還規(guī)定采取暴力、威脅等非法手段迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。這樣規(guī)定，有利于規(guī)范拆遷主體的行為，有利于加強對基層政府征收補償活動的制約，有利于減少在房屋征收與補償中的矛盾。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃東斌.中國城市房屋征收拆遷中公共權(quán)力的異化與矯正[J].中國房地產(chǎn)，2010，（12）.

[2] 許明月，黃東斌.城市房屋從“拆遷”到“征收”的跨越與私有財產(chǎn)保護(hù)制度的完善[J].西南民族大學(xué)學(xué)報：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆遷典型案例與點評[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

[4] 趙瑞，李紅.房屋拆遷不能將任何一方的利益絕對化[J].中國黨政干部論壇，2011，（1）.

第4篇：土地征地條例范文

【摘要】近年來，房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控對地方政府的土地財政產(chǎn)生了較大的沖擊。本文從四個方面分析了房地產(chǎn)調(diào)控影響土地財政的路徑與機制，這四個方面分別指土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收收入、房產(chǎn)商資金成本和地方政府融資成本。然后以湖南省為例，通過數(shù)據(jù)分析探討了房地產(chǎn)調(diào)控影響土地財政的程度，提出了減輕土地財政依賴的一些建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)調(diào)控；土地財政；物業(yè)稅

【基金項目】國家社科基金項目“房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控下土地財政困境與轉(zhuǎn)型研究”（12CJY100）。

【作者簡介】梁玉婉，湖南工業(yè)大學(xué)商學(xué)院碩士研究生，研究方向：城市經(jīng)濟(jì)；劉會洪，湖南工業(yè)大學(xué)商學(xué)院副教授，博士，研究方向：城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

一、引言與文獻(xiàn)回顧

2003年以來，隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺。尤其是2010年以來，調(diào)控政策更是數(shù)不勝數(shù)。調(diào)控背景下，政府土地出讓收入受到影響。在土地出讓金作為地方財政支柱的前提下，地方政府很難坐視房價跌幅過大、樓市趨冷，自然會加快救市政策出臺。2014年，地方財政稅收對土地財政的過度依賴是實施“限購松綁令”的主要原因。財政收入受實體經(jīng)濟(jì)增速下滑的影響而減少，在這種情況下，通過房地產(chǎn)項目來增加政府收入不失為一種有效手段。政府若要通過房地產(chǎn)項目增加收入，就有動力首先推高地價，地價的上升必然引起房價的升高，這也直接反映出了我國房地產(chǎn)市場和土地市場密切的關(guān)聯(lián)度。因此，研究房地產(chǎn)調(diào)控與地方政府土地財政的關(guān)系，對于解釋我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀有著重要的意義。

易毅（2009）、陳志勇和陳莉莉（2010） 對“土地財政”進(jìn)行定義，指出，“土地財政”是地方財政過度依賴土地相關(guān)稅費和融資收入的一種財政模式，并指出它是由我國現(xiàn)行體制造成的。之后，關(guān)于地方政府依賴土地財政的原因， 李中（2013）、岳桂寧等（2009）、盧洪友等（2011） 也認(rèn)為是我國現(xiàn)行財政體制的缺陷，現(xiàn)有的財政分權(quán)模式是導(dǎo)致地方政府土地出讓行為的直接原因。在實證方面，張雙長和李稻葵（2010） 指出，假設(shè)其他影響因素不發(fā)生變化，地方政府對土地財政的依賴程度與該城市的房價指數(shù)呈正相關(guān)關(guān)系。同時，周彬和杜兩?。?010） 也論證了“土地財政”下地價與房價的相關(guān)性。此外，還論證了土地價格與房地產(chǎn)供給數(shù)量之間的關(guān)系。由于地方政府和中央政府發(fā)展目標(biāo)不同，地方往往按照自身的利益去發(fā)展經(jīng)濟(jì)， 中央和地方的博弈應(yīng)運而生。陳瑩瑩（2012） 研究得出我國目前房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳的深層原因是地方政府在執(zhí)行中央政府宏觀調(diào)控措施時，出于“土地財政”和政績考核的動機而導(dǎo)致的“執(zhí)行失靈”。婁成武、王玉波（2013） 發(fā)現(xiàn)，中央政府為了規(guī)范地方政府的財政稅收活動，試圖通過重新構(gòu)建財政集權(quán)的方式來實現(xiàn)，結(jié)果卻“激勵”了地方政府體制外的土地財政獲取活動。應(yīng)娟（2012） 分析得出，地方財政在很大程度上受到房地產(chǎn)的影響，而且地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控總體上處于缺乏彈性的狀態(tài)。在調(diào)控政策上，張建林、奚玉美（2012） 指出，房地產(chǎn)稅收能夠有效地控制房價的上漲態(tài)勢，有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需矛盾。張正良（2011） 通過相關(guān)資料的分析發(fā)現(xiàn)，地方政府土地出讓收入的繼續(xù)增長會隨著調(diào)控措施的出臺及其效果的顯現(xiàn)，越來越受到制約。周衛(wèi)、李文興（2013） 研究認(rèn)為，我國土地債務(wù)規(guī)模存在著過度依賴土地財政收入，債務(wù)的不透明性提升了地方政府融資成本。

綜上所述，現(xiàn)有文獻(xiàn)資料對土地財政成因、房地產(chǎn)價格和土地財政的關(guān)系及房地產(chǎn)調(diào)控政策帶來的影響的分析均有其合理性，在實際中也可找到經(jīng)驗證據(jù)。但大多數(shù)文獻(xiàn)并沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控對土地財政的影響機制以及傳導(dǎo)機制中各因素如何發(fā)揮作用的問題，而這些問題可能掩蓋了房地產(chǎn)市場對土地財政的真實影響，在一定程度上影響了實證研究的準(zhǔn)確性。因此，本文通過分析影響地方政府土地財政的中的4個變量：土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收、開發(fā)商資金成本和地方政府融資成本，分別說明它們對土地財政的影響機制，以便能夠更準(zhǔn)確地研究房地產(chǎn)調(diào)控政策對地方土地財政的影響情況，對于進(jìn)一步了解土地財政與房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)在聯(lián)系有一定的借鑒意義。

二、房地產(chǎn)調(diào)控影響土地財政的作用路徑

（一） 通過房地產(chǎn)價格來影響土地出讓收入

地方政府通過出讓土地獲得的收入，即土地出讓金在房地產(chǎn)開發(fā)成本中是剛性的、固定的，這是近年來房價居高不下的一個直接而重要的原因。在收入不變、房價上漲或者收入上漲的幅度小于房價上漲的幅度的情況下，就會相對降低公眾的購買力。換句話說，在推動房地產(chǎn)價格上漲的諸多力量中，土地出讓收入占有最重要的地位。鑒于此，若想改變或減弱土地財政，減少土地出讓收入應(yīng)是最直接的一種途徑。根據(jù)對房地產(chǎn)價格與土地出讓收入的關(guān)系分析，可以通過調(diào)整房地產(chǎn)價格“倒逼”來影響土地出讓收入。房地產(chǎn)調(diào)控政策對土地財政的具體影響路徑如圖1。

（二） 通過房地產(chǎn)稅收來影響土地財政

我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收體系比較復(fù)雜，它幾乎涉及到我國稅制結(jié)構(gòu)體系中的所有主體稅種，主要包括：第一，房地產(chǎn)專門稅種：房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅；第二，房地產(chǎn)相關(guān)稅種：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。

房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多項稅種可以按取得、交易和保有三個環(huán)節(jié)劃分，同一稅種可能涉及多個環(huán)節(jié)。當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場蕭條時，可以通過這三個環(huán)節(jié)來影響地方稅收，從而影響土地財政，具體如圖2。

（三） 影響開發(fā)商的資金成本及可得性來影響土地財政

房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項目開發(fā)，土地是其最基本的要素。土地成本作為房地產(chǎn)項目開發(fā)中的直接成本，其占比最高，為最主要的部分。地方政府為了增加財政收入，不斷提高開發(fā)商取得土地的成本，這其中最直接的目的就是增加土地財政收入。房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款額度減小，貸款成本上升，開發(fā)商資金需求受到抑制，從而影響土地購置，影響土地財政規(guī)模。具體影響路徑如圖3。

（四） 影響地方政府融資成本及可得性來影響土地財政

隨著地方政府融資平臺的不斷建立，在融資平臺運作中，抵押土地資產(chǎn)獲得貸款收入是目前地方政府最常用的一種融資方法。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，土地不斷貶值；由于土地價值與土地出讓收入密切相關(guān)。因此，土地貶值就會使地方政府獲得的土地出讓收入減少；同時，也使得地方政府在用土地做抵押時能夠獲得的融資額度降低。具體可以表示為圖4。

三、房地產(chǎn)調(diào)控影響土地財政的實證分析——以湖南省為例

（一） 房地產(chǎn)調(diào)控使土地出讓收入受到影響

2008年底，出于應(yīng)對國際金融危機的影響，房地產(chǎn)調(diào)控政策由抑制轉(zhuǎn)為刺激。在此背景下，2009年房地產(chǎn)市場有所回暖。如表1所示，2009年雖然全省土地供應(yīng)量繼續(xù)萎縮，但各季度土地供應(yīng)量呈增長趨勢，這預(yù)示著湖南土地市場良好的恢復(fù)與發(fā)展能力。到了2010年，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好、開發(fā)項目進(jìn)展順利，前景一片大好。在這種形勢下，土地必然成了眾開發(fā)商爭奪的資源。房地產(chǎn)開發(fā)商在“拿地”上紛紛加大力度，拿地?zé)崆槠毡楦邼q。土地出讓均價上漲，出讓收入同比增加126%。2012年，土地出讓均價同比上漲5.9%，遠(yuǎn)低于前兩年的上漲幅度；同年土地出讓收入同比下降7.4%，與前兩年的上漲速度相比，降幅更大。這是由于2010～2011年密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致商品房市場趨冷，并進(jìn)而影響到土地市場①。這說明房地產(chǎn)調(diào)控影響了政府的土地出讓收入，使土地財政受到了較大沖擊。2013年，土地市場回暖，土地出讓價格及出讓收入均有所上漲。這主要是商品房市場銷售走好，開發(fā)商對后市看好，土地購置需求增加。

（二） 房地產(chǎn)調(diào)控使房地產(chǎn)稅收增長受到抑制

數(shù)據(jù)顯示，2007年以來湖南省房地產(chǎn)稅收加速上漲，并成為地方財政收入的重要來源之一。但受調(diào)控的影響，近幾年房地產(chǎn)稅收增長受到抑制。

如圖5所示，2007～2010年，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收迅速上漲，2010年增速達(dá)67.5%。2011年，在限購、限貸等調(diào)控政策的影響下，商品房銷售額增速放緩，房地產(chǎn)相關(guān)稅收增長幅度快速回落，僅增長19.2%；到了2012年下半年，全省商品房銷售面積增加，銷售額也有所上升，進(jìn)而帶動了房地產(chǎn)相關(guān)稅收的上漲，增速回升，達(dá)28.8%?？梢钥闯?，2011年是房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，房地產(chǎn)稅收受其影響較大；由于調(diào)控政策遵循邊際效用遞減規(guī)律，2012年房地產(chǎn)稅收收入有所回升，在全省稅收收入中的比重達(dá)13.8%，對地方政府財政收入做出了較大的貢獻(xiàn)。在調(diào)控背景下，房地產(chǎn)稅收受調(diào)控政策的影響繼而影響到地方政府的土地財政收入。

（三） 房地產(chǎn)開發(fā)商資金成本上漲較快

在調(diào)控政策的影響下，各大銀行緊縮銀根，尤其是減少對房企開發(fā)商的貸款。資本市場等融資渠道也改變了往日的態(tài)度，紛紛對房地產(chǎn)業(yè)設(shè)置了較高的門檻。這促使非銀行金融機構(gòu)貸款活躍起來，由于其融資成本高于銀行貸款，房企融資成本壓力顯現(xiàn)。

2010～2011年，房地產(chǎn)調(diào)控密集出臺，政策限制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。表2顯示，2011 年和2012 年銀行貸款同比增長僅為8.8%和7.3%，相比前幾年的增長幅度，跌幅較大。因而，房地產(chǎn)企業(yè)不得不從非銀行金融機構(gòu)貸款，2011年非銀行貸款增長幅度達(dá)到97.3%。但非銀行金融機構(gòu)的貸款成本要比銀行貸款高，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本提高了。同時，2011 年與2012年總貸款（包括銀行與非銀行金融機構(gòu)） 同比增長幅度遠(yuǎn)小于前幾年，也意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求受到抑制。這兩方面的因素，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地的需求，進(jìn)而影響土地財政規(guī)模。

（四） 湖南省地方政府融資成本上升

近年來，受調(diào)控政策的影響，地方政府及其融資平臺從各商業(yè)銀行獲得的信貸額度日益趨緊，導(dǎo)致地方政府融資轉(zhuǎn)向影子銀行系統(tǒng)。審計部門發(fā)現(xiàn)，2010年以來，地方政府以非金融機構(gòu)貸款、信托等進(jìn)行籌資，籌資利率高于同期銀行貸款利率，這表明地方政府融資成本上升，成本壓力增大。

地方政府融資平臺債務(wù)資金主要投向基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。如圖6所示，2009～2012年，房地產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托利率增長較快，且呈平穩(wěn)上漲趨勢。2013年，房地產(chǎn)信托收益率下降。一是因為國家采取寬松的貨幣政策，市場上貨幣的增多使得資金利率有所下降；二是因為樓市的回暖，房價溫和回升，投資投機者對樓市行情看好，風(fēng)險情緒有所好轉(zhuǎn)。而基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托利率平穩(wěn)上升，主要由于2013年是我國地方政府換屆年，換屆后政府往往投資熱情較高，重大基建項目仍是投資重點。

貸款、信托等融資方式雖然在一定程度上緩解了政府融資的難度，但隨著貸款門檻提高、信托利率上浮等，地方政府融資成本上升較快，債務(wù)積壓，債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大（詳見表3）。

審計發(fā)現(xiàn)，近年來湖南省地方政府性債務(wù)在融資方式上除了銀行貸款，還有BT、融資租賃、信托等新的舉債方式，舉債金額占比達(dá)54.7%，高于銀行貸款占比。這些新的舉債方式利率較銀行貸款高，債務(wù)量的擴(kuò)大在一定程度上反映了政府舉債的資金成本上升。此外，平臺資金來源中的銀行貸款多以土地為質(zhì)押物，在房地產(chǎn)業(yè)降溫的局面下，土地價值受到影響，土地質(zhì)押獲得的貸款額度降低，這也是融資成本上升的一種表現(xiàn)；同時，銀行貸款多為中期、長期貸款，貸款期限有時縱跨幾屆，信貸風(fēng)險可能會因為換屆而發(fā)生。這也使得商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時越來越謹(jǐn)慎，地方政府進(jìn)行土地融資的難度和成本不斷加大，促使其尋求其他資金來源以化解土地財政窘境。

四、結(jié)論與政策建議

通過對湖南省的分析，可見房地產(chǎn)調(diào)控對土地財政確實產(chǎn)生了較大的影響。尤其在調(diào)控力度較大的時期，地方政府可支配財力受到較大沖擊，對地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定的影響。但房地產(chǎn)調(diào)控有其自身的局限性，不完善的財政體制、中央與地方不匹配的財權(quán)與事權(quán)、地方政府過度依賴的土地財政模式等，這都使得房地產(chǎn)調(diào)控面臨兩難選擇。為此，需在優(yōu)化地方稅制、減輕土地財政依賴度等方面進(jìn)行改革。

（一） 改革土地出讓金制度，優(yōu)化土地出讓收入的分配格局

改革中央與地方對土地出讓金的分配比例，減少地方政府對土地出讓金的留成。其根本辦法是提高農(nóng)村土地集體產(chǎn)權(quán)地位，允許農(nóng)地直接上市；集體土地所有者應(yīng)可以直接參與土地的出讓，打破地方政府對土地一級市場的壟斷地位；由土地的市場價值決定征用補償標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)失地農(nóng)民的合法權(quán)益，形成市場競爭的格局，推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程的健康發(fā)展。

（二） 優(yōu)化財稅結(jié)構(gòu)，開征物業(yè)稅

推動財政體制改革，完善中央政府的專項轉(zhuǎn)移支付制度，規(guī)范專項轉(zhuǎn)移支付的地方財政配套辦法；建立健全中央與地方的利益共享機制，適當(dāng)增加地方政府在財政收入中的分擔(dān)比例，扭轉(zhuǎn)地方政府因財力不足而對“土地財政”過度依賴的局面。重視物業(yè)稅的征收，并在保有階段進(jìn)行征收?？蓪F(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)稅收與費用合并為統(tǒng)一征收的物業(yè)稅，對土地及附屬物等不動產(chǎn)征收的房地產(chǎn)稅可以成為基層地方政府穩(wěn)定的收入來源，這有助于逐步降低地方政府對土地財政的依賴。

（三） 創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)融資模式，降低房企的融資成本

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，在進(jìn)行項目開發(fā)時所需資金一般較大。單純依靠銀行等渠道無法有效解決融資問題。因此，除了原有商業(yè)銀行、信托公司及保險公司等融資渠道，還要拓寬其他合法融資渠道。例如，政府可以利用海外資金，降低海外企業(yè)進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的限制,吸引更多的海外資金投入到我國房地產(chǎn)業(yè)中；也可以通過收購小公司或強強聯(lián)合的方式積累房地產(chǎn)開發(fā)資金；積極培育資本市場，培育專業(yè)化房地產(chǎn)金融機構(gòu)，實現(xiàn)融資市場格局的多元化，提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性、安全性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高融資效率。

（四） 促進(jìn)地方財政收入來源的多樣化，減小對土地財政的依賴

為了降低地方對土地財政的依賴程度，中央政府應(yīng)當(dāng)鼓勵地方政府積極培植新的財政收入增長點，并且嚴(yán)格控制其土地征收、出讓數(shù)量。推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步尋找、培育和擴(kuò)大新的稅源，提高各類型企業(yè)的營業(yè)稅在財政收入中的比重。同時，加大對第二、三產(chǎn)業(yè)的扶持力度，增加其對地方財政的貢獻(xiàn)度。逐步降低土地出讓收入在地方財政收入中的比重，減小地方對土地財政的依賴性，最終實現(xiàn)“土地財政”模式的轉(zhuǎn)變。

注釋

①當(dāng)然，調(diào)控政策對土地市場的影響有一個時滯，比商品房市場慢1 年左右。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：土地征地條例范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；資產(chǎn)管理；挑戰(zhàn)；政策建議

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2014.01.016

Challenge and Policy Suggestions for the Management of Rural-land Assets

WANG Jing，QIU Dao-chi，ZHAO Zi-yan，CAI Jin

（School of Geographical Science， Southwest University， Chongqing 400715，China）

Abstract： Improving the management of rural-land assets is the foundation of rural economy development because the largest stocking assets in rural is rural land. This paper is to explain the necessity of the management of rural-land assets based on peasants， little village official and assets appraisal professionals employing the methods of empirical study and normative research. And then find out the existing four problem of rural-land assets management in our country：first the management system of rural-land assets is not completed，second the management mechanism of rural-land assets is not under control，third the management platform of rural-land assets does not work well，fourth the management benefit of rural-land assets is in a low level. And five suggestions are put forward to develop rural-land assets management：first the management subjects of management of rural-land assets should be enhanced，second the rural-land assets should be liquidated and checked，third the income distribution mechanism of rural-land assets should be established，fourth the assessment service system of rural-land assets should be established，fifth the market of rural-land assets should be cultivated.

Key words： rural land；assets management；challenge；policy suggestions

收稿日期：2013-05-21；修訂日期：2013-06-17

基金項目：國家科技支撐計劃項目（2012BAJ22B00）

作者簡介：王靜（1988—），女，河南信陽人，在讀碩士生，主要從事土地利用與國土規(guī)劃方面研究。

通訊作者簡介：邱道持（1947—），男，重慶巴南人，教授，博士生導(dǎo)師，主要從事國土資源管理與區(qū)域開發(fā)方面研究。

為了解農(nóng)村土地資產(chǎn)管理狀況和需求，筆者于2012年以重慶市忠縣、開縣、江津區(qū)等地的農(nóng)民、大學(xué)生村官和資產(chǎn)評估專業(yè)人士三個群體為調(diào)查對象，通過實地走訪、座談?wù){(diào)研等方式，發(fā)放和回收調(diào)查問卷594份（其中農(nóng)民316份、大學(xué)生村官180份和資產(chǎn)評估協(xié)會98份）（表1）。本研究在分析調(diào)研數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，闡述了加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的必要性，揭示了當(dāng)前農(nóng)村土地資產(chǎn)管理存在的突出問題，提出了加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的建議。

1 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的必要性

1.1 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是切實維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的必然要求

據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織給出的2010年數(shù)據(jù)顯示，中國農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比例最高達(dá)54%，遠(yuǎn)高于機器10%、農(nóng)業(yè)設(shè)施12%、牲畜24%。全球農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)和價值實現(xiàn)機制滯后，導(dǎo)致農(nóng)村土地資產(chǎn)“流轉(zhuǎn)率低、流轉(zhuǎn)方式單一、土地規(guī)?；?jīng)營程度低、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)風(fēng)險高”的現(xiàn)象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農(nóng)戶自身生產(chǎn)生活需要外，無法像城市土地資產(chǎn)那樣在市場中有序流動。農(nóng)村土地只凸顯其基本的社會保障功能，卻不具備融資擔(dān)保和增值等功能，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長。

在中國，土地是農(nóng)民的根本。對于農(nóng)民而言，土地產(chǎn)權(quán)既是一種生存權(quán)利，又是一種發(fā)展權(quán)利。農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)作為一種權(quán)利范疇，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民對農(nóng)村集體土地依法享有的各種財產(chǎn)性權(quán)利[1]。農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，指農(nóng)民對自己所擁有的財產(chǎn)，通過行使對財產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)等物權(quán)，而獲得的相應(yīng)收益，即農(nóng)民對所擁有的財產(chǎn)通過出租、轉(zhuǎn)讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產(chǎn)增值收益。農(nóng)民的財產(chǎn)額度在一定程度上直接影響著財產(chǎn)性收入的多少[2]。據(jù)調(diào)查，受農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和傳統(tǒng)觀念的影響，現(xiàn)階段我國農(nóng)戶的財產(chǎn)主要集結(jié)在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農(nóng)戶的房屋價值占其家庭財產(chǎn)價值總量的62.6%，該地區(qū)農(nóng)民的財產(chǎn)性收入比重嚴(yán)重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個地區(qū)越富裕，其居民的財產(chǎn)性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財產(chǎn)性收入的多少，成為衡量一個地區(qū)是否富裕的重要標(biāo)志。

1.2 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的必然要求

社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度是我國基本的經(jīng)濟(jì)制度，它要求市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機制直接影響土地資源配置效率，關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。我國農(nóng)村土地管理制度形成于計劃經(jīng)濟(jì)時代，當(dāng)時國家的建設(shè)規(guī)模有限，對農(nóng)民的影響并不大。隨著我國市場化的深入發(fā)展，政府依然憑借壟斷權(quán)力，操控農(nóng)村土地市場。以成本價征用農(nóng)民土地，再以市場價出讓土地，失地農(nóng)民只獲取土地市場價值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權(quán)成為權(quán)利尋租的動力[3-4]。政府過度介入經(jīng)濟(jì)生活，對市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不良作用?，F(xiàn)行的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機制落后于時代的發(fā)展，違背了社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。

黨的十明確提出，不失時機深化重要領(lǐng)域改革，堅決破除一切妨礙科學(xué)發(fā)展的思想觀念和體制機制弊端，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。因此，應(yīng)當(dāng)著力完善農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機制，推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)市場化，培育農(nóng)村土地資產(chǎn)市場體系。

1.3 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的必然要求

解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強農(nóng)村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮。堅持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共同分享現(xiàn)代化成果。加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理有利于堅持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，壯大集體經(jīng)濟(jì)實力。發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作和股份合作，培育新型經(jīng)營主體。發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。

改革開放以后，中國工業(yè)化和城市化進(jìn)程在較短時間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)突破性發(fā)展，主要得益于城鄉(xiāng)二元體制下勞動力、資金、土地等生產(chǎn)要素繼續(xù)由農(nóng)村向城市單向流動，大量農(nóng)村土地以極低的成本轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，而大量農(nóng)民被排斥于城市化進(jìn)程之外，不能依靠土地權(quán)利直接參與并分享工業(yè)化和城市化的成果[4]。顯然，這種“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)體制下，形成城鄉(xiāng)分割的土地市場。從土地市場體系構(gòu)建來看，城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租交易市場經(jīng)過20多年的發(fā)展已經(jīng)比較完善，但是農(nóng)村土地市場體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強制手段，侵害農(nóng)民的土地權(quán)益，導(dǎo)致失地農(nóng)民問題已經(jīng)成為當(dāng)今中國最嚴(yán)重的社會經(jīng)濟(jì)問題之一。同時，城鄉(xiāng)分治體制下，土地要素流動性不足在很大程度上也限制了資本和勞動力要素的自由流動，影響了要素與資源的進(jìn)一步整合[5]。土地權(quán)屬限制導(dǎo)致集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地出現(xiàn)同地不同價，農(nóng)村土地資產(chǎn)的價值沒有真正顯現(xiàn)出來。因此，深化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理改革，確保城鄉(xiāng)之間在資源配置和利用方面擁有平等的權(quán)利和機會，實現(xiàn)真正意義上的公平和正義。有序推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，促進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)化，也是實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然要求，對于構(gòu)建和諧社會也具有特別重要的意義。

2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理存在的問題

2.1 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理制度不健全

中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》等法律中都有明確的規(guī)定。但是農(nóng)村集體組織是誰，法律是否賦予農(nóng)村集體組織行使土地所有權(quán)，法律規(guī)定含糊?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理。顯然，法律賦予農(nóng)村集體組織的是經(jīng)營管理權(quán)，并未明確農(nóng)民集體所有土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體組織代表農(nóng)民集體行使。

“集體產(chǎn)權(quán)”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個沒有得到嚴(yán)格界定的概念。在實踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對土地的管理和監(jiān)督的程序和形式，法律并無明確規(guī)定，在土地所有權(quán)與承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現(xiàn)實中找不到對應(yīng)的載體，以及其標(biāo)志性權(quán)能被國家控制在手中和大部分權(quán)能實際上是由少數(shù)農(nóng)村干部在行使，導(dǎo)致其主體事實上的不存在，即主體虛位。筆者在對重慶江津區(qū)、開縣和忠縣農(nóng)戶走訪調(diào)查并回收有效問卷316份，結(jié)果表明，多數(shù)農(nóng)民對土地所有權(quán)的具體歸屬是模糊不清的，甚至農(nóng)民的土地集體所有權(quán)概念是很淡薄的。其中28%農(nóng)戶認(rèn)為，集體就是國家；36%的農(nóng)民認(rèn)為集體是干部（村干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部），認(rèn)為集體是村民小組占15%；剩余21%的農(nóng)民表示不清楚或是不關(guān)心。

周誠在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》中提出了“五權(quán)結(jié)構(gòu)”，即所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)[6]。在目前的農(nóng)村土地制度下，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)對集體和農(nóng)民而言，并不完整。一方面，農(nóng)民集體不能充分行使土地權(quán)利；另一方面，農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)雖然相對充分，但財產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重不足。例如，在現(xiàn)行制度下，農(nóng)民缺乏抵押土地使用權(quán)以獲取銀行貸款的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)缺乏有效的實現(xiàn)途徑和保護(hù)機制。

造成這種主體缺位的原因主要有3個方面：一是現(xiàn)階段隨著家庭承包經(jīng)營的發(fā)展，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織在大多數(shù)村內(nèi)是不存在的，村一級并沒有真正的土地所有權(quán)主體；二是下，土地被細(xì)化經(jīng)營，雖然滿足了農(nóng)戶的土地私化經(jīng)營愿望，但是小農(nóng)意識下的農(nóng)民并不關(guān)心土地的所有權(quán)主體是誰；三是在對農(nóng)村集體土地進(jìn)行處分時，各級政府介入十分嚴(yán)重，普遍的形成政府“代民做主”的現(xiàn)象。

2.2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機制失靈

現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機制體現(xiàn)于行政干預(yù)土地產(chǎn)權(quán)配置，這種管理機制造成各項權(quán)利主體對土地的權(quán)利、義務(wù)難以明確，這是農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系多重矛盾產(chǎn)生的根源[7]。農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系多重矛盾集中反映在：一是國家對農(nóng)村土地權(quán)利的控制，表明土地的最終歸屬權(quán)屬于國家，但國家并不是農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，國家卻可以通過強制手段實際操縱和決定農(nóng)村土地所有權(quán)交易并且參與所有權(quán)收益分配；二是農(nóng)民集體作為名義上的土地所有者，實踐中難以充分行使所有權(quán)，主體地位處于虛置狀態(tài)[8]，土地權(quán)益受到多方侵蝕；三是集體土地的經(jīng)營管理者自身角色混亂，權(quán)利和義務(wù)不對稱，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的充分行使受制于農(nóng)村基層政治民主發(fā)展?fàn)顩r[9]。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地經(jīng)營管理者分為三種，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會、社集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組。他們既是一個經(jīng)濟(jì)組織，負(fù)責(zé)經(jīng)營管理農(nóng)村土地，又被視為地方政府在農(nóng)村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農(nóng)村版“政企不分”。

長期以來，我國實行的征地制度存在弊端，其土地資產(chǎn)補償機制不符合市場經(jīng)濟(jì)體制。《中華人民共和國土地管理法》第47條規(guī)定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費、“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。征地補償標(biāo)準(zhǔn)未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農(nóng)用地一經(jīng)征用后，其用途改變會導(dǎo)致地價高漲，而這部分巨額增值收益農(nóng)民并沒有權(quán)力享受即形成實際上的“增值歸公”。從征地補償辦法看，長期以來，中國農(nóng)民對土地的所有權(quán)基本上未得到地方政府的承認(rèn)或尊重。在現(xiàn)行征地制度下，農(nóng)民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農(nóng)部門傾斜[10]。近年來，全國各地越來越多的失地農(nóng)民上訪、投訴媒體等維權(quán)抗?fàn)幓顒右约捌渑c地方政府和開發(fā)商之間發(fā)生的嚴(yán)重沖突事件影響了社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.3 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺薄弱

農(nóng)村土地資產(chǎn)是發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)農(nóng)民富裕的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、資金運作和資產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行系統(tǒng)檢查、評估。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理在確權(quán)、統(tǒng)計和評估方面存在滯后性，農(nóng)民主體意識和權(quán)利意識模糊，不少地方存在登記不及時、不全面，監(jiān)督管理不到位等問題，致使農(nóng)村土地資產(chǎn)管理混亂、資產(chǎn)處置隨意等問題[11]。

加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，首先應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的存量，明細(xì)到村、組、戶。其次，應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的市場價值。抽樣調(diào)查忠縣269個農(nóng)戶，98%的被調(diào)查農(nóng)戶知道自己承包地的數(shù)量、位置，但是他們不知道自己承包地資產(chǎn)的市場價值；抽樣調(diào)查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調(diào)查者能正確回答本村的土地面積、用地結(jié)構(gòu)，但是他們不知道本村土地資產(chǎn)的市場價值。我國農(nóng)村廣大基層干部和農(nóng)戶對農(nóng)村土地資產(chǎn)認(rèn)知程度低，究其原因有以下幾點：一是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)遺留的歷史問題。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)虛置，“三級所有，社為基礎(chǔ)”的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制名存實亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農(nóng)村土地界限存在爭議。二是農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的特殊性。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)本身存在的特性，如產(chǎn)權(quán)特征、資產(chǎn)屬性、市場條件等，在進(jìn)行土地資產(chǎn)評估的時候，存在一定的障礙[12]。

對重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會98名專業(yè)人士咨詢結(jié)果顯示：98%的受訪者認(rèn)為，加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺建設(shè)是十分必要的，健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度必須進(jìn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，同時也表達(dá)了對現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評估狀況的不滿；92%受訪者建議農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的原理和方法參照土地流轉(zhuǎn)市場定價法；超過半數(shù)的受訪者認(rèn)為，農(nóng)村土地資產(chǎn)評估需要完善法律制度來支持。

2.4 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益低

目前，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善形成種種弊端，影響到廣大農(nóng)戶財產(chǎn)性收入增長。勞動是財富之父，土地是財富之母，這是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個基本論斷。農(nóng)民擁有土地，就擁有巨大財富，就應(yīng)該擁有更多的財產(chǎn)性收入。中國城鄉(xiāng)居民收入結(jié)構(gòu)統(tǒng)計結(jié)果（表2）表明，城鎮(zhèn)居民沒有土地所有權(quán)，卻有更多的財產(chǎn)性收入，農(nóng)村居民擁有土地所有權(quán)，但財產(chǎn)性收入較少。這個現(xiàn)象發(fā)人深省，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益幾何。

據(jù)調(diào)查，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善影響到土地資源的可持續(xù)利用。第一，對土地非農(nóng)化產(chǎn)生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對極為稀缺的土地資源的亂占濫用現(xiàn)象[13]。特別是在城市近郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，農(nóng)村集體非農(nóng)用地大量進(jìn)入市場已成為客觀的事實，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯(lián)營、聯(lián)建分成和抵押等方式進(jìn)入市場。這種現(xiàn)象影響到耕地資源的保護(hù)，也造成土地資產(chǎn)收益流失[14]。第二，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在城郊地區(qū)，農(nóng)村土地資產(chǎn)增值空間迅速提升，但是由于存在相關(guān)土地法律和政策的嚴(yán)格限制，在城郊地區(qū)一些集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)地、無序地流轉(zhuǎn)形成了一定的隱形市場，農(nóng)民以不合法方式爭取自身利益的行為，導(dǎo)致了土地資產(chǎn)管理失控、建設(shè)用地供應(yīng)總量難以控制、土地市場秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農(nóng)地占用成本低，土地粗放式利用現(xiàn)象十分普遍。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1996—2010年間全國農(nóng)村人口減少了1.49億，但農(nóng)村居民點用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農(nóng)民人均農(nóng)村居民點用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國家規(guī)定的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，形成許多所謂“空心村”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)亂占濫用耕地現(xiàn)象也十分普遍。

3 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的建議

3.1 強化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理主體

黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位?；鶎尤罕娮灾问俏覈幕菊沃贫?。村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，加強農(nóng)村政權(quán)建設(shè)中具有十分重要的作用?！吨腥A人民共和國村民委員會組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會應(yīng)當(dāng)支持和組織村民依法發(fā)展各種形式的合作經(jīng)濟(jì)和其他經(jīng)濟(jì)，承擔(dān)本村生產(chǎn)的服務(wù)和協(xié)調(diào)工作，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。村民委員會依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財產(chǎn)，引導(dǎo)村民合理利用自然資源，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。村民委員會應(yīng)當(dāng)尊重并支持集體經(jīng)濟(jì)組織依法獨立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的自，維護(hù)以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。各地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會改革發(fā)展的經(jīng)驗證明，優(yōu)化資源配置是村民委員會履行職責(zé)的保障。發(fā)揮村民委員會的積極作用，加強村民委員會管理農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的職能，是農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理制度創(chuàng)新發(fā)展的必然趨勢，也是壯大村級集體經(jīng)濟(jì)的客觀要求[15]。我們要堅持生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系相互適應(yīng)的科學(xué)發(fā)展觀，深刻認(rèn)識農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體發(fā)展的客觀規(guī)律，與時俱進(jìn)，推進(jìn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體創(chuàng)新發(fā)展。建議積極推進(jìn)地方立法，賦予村民委員會更加充分、更有保障的土地物權(quán)，強化村民委員會的土地所有權(quán)和土地用益物權(quán)。改“三級所有，社為基礎(chǔ)”為“三級所有，村為基礎(chǔ)”。

3.2 開展農(nóng)村土地資產(chǎn)清產(chǎn)核資

開展農(nóng)村股份合作、推進(jìn)“三權(quán)抵押”和“地票交易”，必然要求科學(xué)評估農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價值，嚴(yán)格明晰農(nóng)村集體土地資本結(jié)構(gòu)。城市的每一個單位、每一個家庭都能說出自己的資產(chǎn)價值，農(nóng)村的每一個單位、每一個家庭都搞不清楚自己的資產(chǎn)價值。農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價值都搞不清楚，又如何能壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，切實維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益[16]？因此開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資，顯化農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價值是壯大村級集體經(jīng)濟(jì)、切實維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的客觀要求。據(jù)調(diào)查，全國加快了農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證已近完成，宅基地使用權(quán)和村民住房所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達(dá)到90%。建議政府以第二次土地大調(diào)查成果和農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果為平臺，推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度創(chuàng)新，開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資登記，摸清每一個村民委員會的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價值，為加強農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供決策依據(jù)，為壯大村級集體經(jīng)濟(jì)，切實維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益提供公共服務(wù)。保障村民委員會和農(nóng)戶的土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上得到有效實現(xiàn)，創(chuàng)造條件讓村民委員會和廣大農(nóng)民擁有更多的土地財產(chǎn)和財產(chǎn)性收入。

3.3 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)收益分配機制

《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月）明確規(guī)定，所有權(quán)人對自己的資產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。長期以來，我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益管理相對滯后，關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的產(chǎn)生機制和分配機制認(rèn)識不足、政策缺失，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)的要求未能滿足，嚴(yán)重影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展，危及農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定。國有土地所有權(quán)收益已上萬億，農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益又有幾何。政府既要加強城市國有土地所有權(quán)收益管理，也要加強農(nóng)村集體土地資產(chǎn)所有權(quán)收益管理。建議加強社會調(diào)查、理論研究和政策分析，深刻認(rèn)識農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的地位、作用和性質(zhì)，科學(xué)構(gòu)建農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的實現(xiàn)路徑和方式，合理評估農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益，統(tǒng)籌考慮農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益分配方案。建議加大制度創(chuàng)新和制度供給，保障農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)，為加快農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加強農(nóng)村基層政權(quán)建設(shè)夯實經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

3.4 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估服務(wù)體系

價格是市場的靈魂，如何評估農(nóng)地資產(chǎn)價格，是推進(jìn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級估價辦法，但對農(nóng)村土地資產(chǎn)價值認(rèn)識不足，農(nóng)地定級估價基本上還是空白。如何建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展要求的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)定價機制，需要深化研究。與發(fā)達(dá)的城市土地評估機構(gòu)相比，農(nóng)村土地價格評估機構(gòu)和專業(yè)評估人員極為缺乏。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前在推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、推進(jìn)農(nóng)村股份制改革中，土地資產(chǎn)價值評估難，制約了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的有序推進(jìn)。政府為城市國有土地資產(chǎn)管理提供了公共服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)為農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供公共服務(wù)，做好相關(guān)服務(wù)工作，推進(jìn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理。針對集體土地資產(chǎn)管理中存在的信息不暢通、價格不合理、服務(wù)體系薄弱等問題，迫切需要建立農(nóng)村土地權(quán)屬登記、資產(chǎn)評估、法律援助等服務(wù)體系。合理的價格不僅能充分體現(xiàn)土地的價值，而且可以引導(dǎo)土地資源的優(yōu)化配置。深化資源性產(chǎn)品價格和稅費改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現(xiàn)生態(tài)價值和代際補償?shù)馁Y源有償使用制度和生態(tài)補償制度。政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)適時制定符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，適應(yīng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的農(nóng)村土地定級估價規(guī)范，建立農(nóng)村地價評估機構(gòu)，培訓(xùn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)評估專業(yè)人員，開展農(nóng)村集體土地定級估價，合理確定農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價格，壯大村級集體經(jīng)濟(jì)，切實維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。

3.5 培育農(nóng)村土地資產(chǎn)市場

黨的十報告明確提出，經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，必須更加尊重市場規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。健全現(xiàn)代市場體系，完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。發(fā)展多層次資本市場，建立公共資源出讓收益合理共享機制。市場是活化資產(chǎn)的平臺，培育發(fā)展農(nóng)村土地資產(chǎn)市場，是深化農(nóng)村土地、林權(quán)等制度改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素雙向流動的客觀要求。我們必須堅持中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展道路，活化、顯化、實化農(nóng)村土地資產(chǎn)。建議培育發(fā)展村鎮(zhèn)銀行、貸款公司、農(nóng)村資金互助社等新型農(nóng)村金融機構(gòu)，開展農(nóng)村土地、林權(quán)等生產(chǎn)要素抵押和涉農(nóng)保險試點質(zhì)押。建議積極推進(jìn)地方立法，賦予農(nóng)民更加充分、更有保障的土地權(quán)利，強化土地用益物權(quán)和土地發(fā)展權(quán)。有序推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款，使農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市國有建設(shè)用地?fù)碛型瑯拥挠靡嫖餀?quán)，使農(nóng)民的土地資產(chǎn)與城市居民的土地資產(chǎn)具有同等市場價值和平等市場地位，釋放沉睡多年的農(nóng)村土地資產(chǎn)融資功能[18]，允許農(nóng)民以土地資產(chǎn)作為財產(chǎn)抵押。農(nóng)村土地資產(chǎn)權(quán)利是國家法律賦予農(nóng)民的權(quán)利，屬于用益物權(quán)性質(zhì)，農(nóng)民依法享有占有、使用、流轉(zhuǎn)和收益等權(quán)利，不得剝奪和非法限制。建議積極開展政策研究，推進(jìn)地方立法，培育農(nóng)村土地市場，完善社會主義市場體系。

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第6篇：土地征地條例范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村經(jīng)濟(jì)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；優(yōu)化調(diào)整

一、我國農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展歷程及問題

農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指在農(nóng)村再生產(chǎn)過程中各經(jīng)濟(jì)部門之間和部門內(nèi)各專業(yè)之間的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系與數(shù)量比例。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的研究對象，則指在農(nóng)村地域包括種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)、工業(yè)、商業(yè)等在內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。我國農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化與發(fā)展可以分為三個時期：第一個時期是以1949――1978年為時間段的緩慢變動時期，在這一時段內(nèi)我國農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的基本特點是單一的種植業(yè)結(jié)構(gòu)，建國初期，百廢待興，農(nóng)業(yè)部門主要以農(nóng)業(yè)為主，第二、三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，主要以小手工I和農(nóng)村的作坊構(gòu)成，這一時期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布極度不合理；第二時期是以1979――1990年為時段的逐步完善時期，在這個時期內(nèi)改變了過去以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)體系，轉(zhuǎn)而形成以工業(yè)為主體，農(nóng)業(yè)并舉的全新發(fā)展格局。在此期間，第二、三產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展。第三個時期是1990年以來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面調(diào)整是階段，為適我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也要隨之個改變，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐漸下降，第二、三產(chǎn)業(yè)利好發(fā)展，我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不再過分依賴于農(nóng)業(yè)。

無數(shù)的的歷史發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，在各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了一個由簡單到復(fù)雜的動態(tài)演進(jìn)過程，由前工業(yè)化時期，向著工業(yè)化初期、工業(yè)化中期、工業(yè)化后期以及后工業(yè)化時期不斷進(jìn)化，而農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系的發(fā)展也需要遵循這一規(guī)律，才能跟上現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏，雖然我國農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷合理化，但依舊存在著很多的問題，主要有以下幾點：

（一） 農(nóng)村“三次產(chǎn)業(yè)”間的結(jié)構(gòu)比例依舊不協(xié)調(diào)，第一產(chǎn)業(yè)、種植業(yè)比重較大的現(xiàn)象經(jīng)過幾年的調(diào)整沒有從根本上改觀。

（二） 第二產(chǎn)業(yè)雖然有了較大的發(fā)展但存仍然在著困難且內(nèi)部結(jié)構(gòu)不夠合理。

（三） 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，也不能滿足市場的需求。

（四） 農(nóng)村生產(chǎn)力不夠發(fā)達(dá)，農(nóng)產(chǎn)品加轉(zhuǎn)化增值率低。

二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的與優(yōu)化調(diào)整升級及其對經(jīng)濟(jì)的影響

從歷史的角度來看，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)由低級向著高級發(fā)展的各階段具有依次替代的性質(zhì)，只有在前一階段產(chǎn)業(yè)得到充分發(fā)展的基礎(chǔ)上，后一階段產(chǎn)業(yè)才有繼續(xù)發(fā)展的空間，當(dāng)一種產(chǎn)業(yè)在某一時期快速發(fā)展的時候，確實會給經(jīng)濟(jì)注入強大的活力，但同時，也正是因為這種特質(zhì)，也會給其他發(fā)展帶來一定的“后遺癥”。因此為了經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，就需要政府通過有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策來對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化升級，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置與再配置，來推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化和高度化的發(fā)展，最終實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速增長。而影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化與高度化的重要因素便變包括對供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，主要內(nèi)容包括：（1）在一定價格條件下作為生產(chǎn)要素的資本、勞動力、技術(shù)、自然資源等在國民經(jīng)濟(jì)中各產(chǎn)業(yè)間可以供應(yīng)的比例，以及以這種供應(yīng)關(guān)系為連接紐帶的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系。（2）在一定收入水平條件下政府、企業(yè)、家庭或個人所能承受的各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的需求比例，以及以這種需求為連接紐帶的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整的最終目標(biāo)是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速增長，而實現(xiàn)這一目標(biāo)的機理便是以下四步過程：（1）調(diào)整影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的決定因素（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)發(fā)揮作用（4）經(jīng)濟(jì)的快速增長。這幾步的核心便是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在經(jīng)過調(diào)整之后，顯示出一個合理，協(xié)調(diào)的架構(gòu)，使資源的利用率的達(dá)到最優(yōu)，激發(fā)各產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性，從而對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生積極的作用。

三、現(xiàn)代農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整狀況與發(fā)展建議――以安徽當(dāng)涂縣為例

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有史以來便是國家重點關(guān)心的對象，“三農(nóng)問題”也一直是政府著力要解決的問題，而這些問題的出發(fā)點便是如何增加農(nóng)民收入，實現(xiàn)共同富裕。在此我們對安徽省當(dāng)涂縣農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r以及政策調(diào)整進(jìn)行了深入的研究，旨在用典型的個例揭示出農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。

（一） 當(dāng)涂縣農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r以及政策措施

當(dāng)涂縣位于安徽省東部，是馬鞍山市下轄的一個縣，面積1002平方公里，總?cè)丝?7.3萬人，自2003年起，當(dāng)涂縣連續(xù)八年位居安徽省綜合“十強縣”前列，并且擁有著歷史悠久的“大青山文化”和太白碑林及李白墓園等著名的文化旅游景點。而近年來，其產(chǎn)業(yè)模式也在隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷的地被調(diào)整。當(dāng)前該縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要特征如下：

近六年當(dāng)涂縣三次產(chǎn)業(yè)占當(dāng)年GDP比重

第7篇：土地征地條例范文

    你辦《關(guān)于軍隊駐京單位房改售房中需要協(xié)調(diào)的兩個問題》收悉，經(jīng)研究復(fù)函如下：

    一、關(guān)于“軍產(chǎn)住房出售跨房改年度”的問題?？紤]到軍隊駐京單位售房工作從單位上報、逐級審核、到總后批復(fù)，實際操作時間較長這一特殊情況，軍產(chǎn)住房出售執(zhí)行哪一年的價格，總后下達(dá)的批復(fù)中有明確規(guī)定，北京市人民政府房改辦公室、北京市房屋土地管理局均予以認(rèn)可。

    二、關(guān)于“現(xiàn)住房折扣率”的問題?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）明確規(guī)定“職工購買現(xiàn)已住用的公有住房，可適當(dāng)給予折扣，1994年現(xiàn)住房折扣率為負(fù)擔(dān)價的5％，今后要逐年減少，2000年前全部取消?！笨紤]到軍隊現(xiàn)住房出售工作起步較晚，對在1996年試點階段，總后勤部按1996年價格批復(fù)、現(xiàn)住房折扣率按5％執(zhí)行的，予以認(rèn)可。

第8篇：土地征地條例范文

一、城市征地拆遷工作情況

自《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，我縣實施的城南沿江大道建設(shè)工程等房屋征收項目嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《市貫徹實施＜國有土地上房屋征收與補償條例＞若干意見（試行）》等法律法規(guī)進(jìn)行操作。我們在房屋征收過程中堅持公平補償、決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，充分保證了房屋征收項目的合法性；保證了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)；保證了被征收人房地產(chǎn)的合法權(quán)益。

對于在房屋征收過程中出現(xiàn)的各種矛盾，我們派工作人員及時與被征收人溝通，對征收條例不懂、對政策不清楚的我們及時給予解答。對已實施完成，但存在的工程項目，我們派該工程項目的工作人員及分管領(lǐng)導(dǎo)及時與人溝通，對合理的意見、建議我們充分采納，對不合理的要求我們給予解釋清楚。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以來我縣還沒有出現(xiàn)一例強制拆遷。

1．及時成立征收部門明確工作職能。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，縣人民政府于2011年8月25日下發(fā)石府辦抄字[2011]360號文件，縣機構(gòu)編制委員會于2011年12月12日下發(fā)石編發(fā)[2011]24號文件通知，將縣房產(chǎn)局下屬縣城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規(guī)格和性質(zhì)為正科級全額撥款事業(yè)單位。主要職責(zé)：為縣人民政府指定的國有土地上房屋征收工作部門；負(fù)責(zé)全縣規(guī)劃范圍內(nèi)征地拆遷安置工作的綜合組織協(xié)調(diào)與管理；主要承擔(dān)《國有土地上房屋征收與補償條例》在我縣的貫徹實施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補償工作取得了較滿意的社會效益。

2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補償公信力。隨著城市化進(jìn)程，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護(hù)廣大人民群眾正常生活秩序和社會和諧穩(wěn)定。一是加大了對《國有土地上房屋征收與補償條例》的宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標(biāo)語、網(wǎng)絡(luò)等多種形式開展對《國有土地上房屋征收與補償條例》進(jìn)行全方位的宣傳和報道，將房屋征收的項目實施范圍，征收與補償程序、安置方式、安置地點、征收補償、補助及獎勵標(biāo)準(zhǔn)、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內(nèi)調(diào)查的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等調(diào)查結(jié)果一一進(jìn)行公示。讓廣大人民群眾充分認(rèn)識到貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，完善城市功能，做好環(huán)境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項建設(shè)活動符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展、土地利用總體規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建計劃項目列入市、縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃；確保房屋征收與補償工作程序符合《條例》規(guī)定的程序要求。二是房屋征收補償項目方案進(jìn)行了組織論證和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。房屋征收補償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補償決定前，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣政府常務(wù)會議討論決定，在作出房屋征收前，征收補償費用足額到位，專戶存儲、專款專用。房屋征收部門擬定征收補償方案，報縣人民政府。縣人民政府組織有關(guān)部門對征收補償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進(jìn)一步公布?？h人民政府在作出房屋征收決定后及時公告。公告內(nèi)容包括房屋征收與補償方案和行政復(fù)議，行政訴訟等事項，使我縣的房屋征收與補償方案具有較好的科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性和社會穩(wěn)定性。三是認(rèn)真貫徹落實房屋征收與補償應(yīng)遵循決策民主，程序正當(dāng)，結(jié)果公開的原則。房屋征收評估機構(gòu)的確定由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定。在規(guī)定時間協(xié)商不成的，由我辦組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采用搖號、抽簽等隨機方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發(fā)動工作，房屋征收與補償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導(dǎo)，工作協(xié)調(diào)的作用，同時增強了房屋征收與補償工作人員的工作責(zé)任感，提高了房屋征收與補償工作的公信力。

3.《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后啟動的新項目正在順利實施。2011年9月我縣依法啟動了縣城南沿江大道建設(shè)工程，該項目征收涉及私房270戶，其中企業(yè)、事業(yè)單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項目是新條例出臺后我縣實施的第一個房屋征收項目。為了確保該項目圓滿完成，領(lǐng)導(dǎo)非常重視，廣大人民群眾也非常關(guān)注。房屋征收與補償工作人員嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補償工作。面對釘子戶，工作人員采取配對做好釘子戶的工作，發(fā)揚敢于負(fù)責(zé)、敢于拼搏、敢于攻堅、敢于創(chuàng)新、敢于碰硬，爭當(dāng)建設(shè)先鋒隊，樂做城市守護(hù)人的精神，做到不分節(jié)假休息日，及時主動上門做好各項工作。面對難題領(lǐng)導(dǎo)親自出面，力爭達(dá)成協(xié)議。在工作中我們發(fā)揚“白加黑、五加二”等連續(xù)作戰(zhàn)的工作作風(fēng)。目前，該工程項目進(jìn)展順利，基本上都簽訂了房屋征收補償安置協(xié)議。

4.堅持以人為本，妥善做好老項目工程的收尾工作。目前我縣還有2個老項目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目、縣城西外路建設(shè)工程。三個項目還有約6戶尚未簽定拆遷補償安置協(xié)議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目所剩4戶經(jīng)過裁決已向縣法院申請了強拆，法院已受理；縣城西外路建設(shè)工程所剩約2戶正在協(xié)調(diào)之中。我縣對于已經(jīng)辦理了《房屋拆遷許可證》的老項目，按新條例規(guī)定，除了不實施行政強拆以外，其它的都按老條例實施。我縣督促了拆遷人要把老項目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發(fā)矛盾。在拆遷工作中要把工作做細(xì)、做實，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對立面，確實維護(hù)被拆遷人的合法利益。

二、存在不足

1.我們在啟動新項目按新條例實施操作方面還欠缺經(jīng)驗，建議上級業(yè)務(wù)主管部門要定期對我們業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。

2、到目前我們縣所有的項目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計房屋征收難度要加大。

3.征地拆遷案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時。

三、下一步工作打算

（一）加大房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的宣傳貫徹力度。采取發(fā)放宣傳單、橫幅、舉辦培訓(xùn)班、召開座談會等多種形式，加強房屋征收法律法規(guī)和政策宣傳力度，牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念和以人為本思想。

（二）進(jìn)一步規(guī)范房屋征收程序。認(rèn)真總結(jié)房屋征收工作經(jīng)驗，及時查找房屋征收工作存在的問題和不足并進(jìn)行整改。制定出臺重大項目社會風(fēng)險評估辦法等各種配套方案，進(jìn)一步完善工作措施，規(guī)范征地拆遷補償程序。同時，建立日常督查工作機制，由國土、城建、監(jiān)察、審計、法制等部門不定期對全縣征地拆遷工作進(jìn)行督查，對不符合政策規(guī)定的征地拆遷行為及時糾正，對違法違規(guī)行為嚴(yán)肅查處，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，堅決杜絕違法違規(guī)行為的發(fā)生。

第9篇：土地征地條例范文

與其他項目相比，大中型水利水電工程的建設(shè)用地具有自身的特點，歸結(jié)起來有以下四個方面：

第一，工程征地量大，占用耕地多，需要安置的移民多。大中型水利水電工程一般都需要占用和淹沒大量土地，少則數(shù)萬畝，多則數(shù)十萬畝。例如，已經(jīng)建成的小浪底水利樞紐工程在河南省總占地量超過30萬畝，正在建設(shè)的燕山水庫占地6.5萬畝，即將開工的南水北調(diào)中線工程在河南省占地38萬多畝，其中永久性占地19萬多畝。在所占用和淹沒的土地中，80%以上的是耕地，其中大部分是基本農(nóng)田。在移民安置方面，小浪底水利樞紐工程河南省境內(nèi)移民15.94萬人，燕山水庫移民2萬多人，南水北調(diào)中線工程預(yù)計移民21萬。

第二，用地政策具有特殊性，征地程序和規(guī)定不完善，政府行政行為明顯。根據(jù)1986年頒布的《土地管理法》規(guī)定， 1991年國務(wù)院頒布了《大中型水利水電工程建設(shè)征地和移民安置條例》（以下簡稱《征地移民條例》），這是我國第一部針對水利水電工程建設(shè)征地和移民安置制定的專項法規(guī)。隨著《土地管理法》的修改，以及國務(wù)院28號文件等一系列政策的實施，《征地移民條例》的規(guī)定就顯得比較滯后，征地程序和規(guī)定顯得不夠完善，政府的行政行為較為明顯。

第三，征地移民工作時間緊，任務(wù)重。大中型水利水電工程基本屬于國家或省重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，有的還是世界矚目的工程，如小浪底水利樞紐工程、南水北調(diào)中線工程等，其對改善和優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分重要意義。因此，這些項目都得到了各級政府的高度重視，一般都成為省長工程、市長工程。項目一旦進(jìn)入用地階段，國家往往把征地移民任務(wù)一級一級落實到各級政府和主管部門頭上，限期完成征地移民任務(wù)。各級政府和主管部門在征地、農(nóng)地轉(zhuǎn)用、實現(xiàn)占補平衡和移民安置等工作上的壓力非常大。

第四，大多數(shù)工程涉及不同的行政區(qū)域，協(xié)調(diào)工作量大。大中型水利水電工程一般跨兩個以上地市，涉及若干個縣市。例如，小浪底水利樞紐工程河南省境內(nèi)涉及洛陽、三門峽、濟(jì)源3個省轄市的7個市（縣、區(qū)）。南水北調(diào)中線工程在河南省境內(nèi)穿過南陽、平頂山、許昌等8個省轄市的34個市（縣、區(qū)）。由于涉及的地方較多，在用地和移民政策尤其是相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)上不僅要考慮地市內(nèi)的平衡，還要考慮地市間的平衡，增加了協(xié)調(diào)工作的難度。

存在的問題及原因

大中型水利水電工程征地移民是一項龐大的系統(tǒng)工程，工程用地的特殊性決定了征地移民安置的復(fù)雜性，征地移民安置問題已經(jīng)成為大中型水利水電工程建設(shè)的主要問題之一。

一是管理體制不合理。大中型水利水電工程征地移民工作是一項綜合性的工作，需要有關(guān)部門參與，這就出現(xiàn)了在不同部門和機構(gòu)之間合理分工與綜合協(xié)調(diào)的要求。從河南省的情況看，在管理體制上還存在著多頭管理和分工不合理的問題，導(dǎo)致看似都管又都管不好的現(xiàn)象。如南水北調(diào)中線工程，河南省水利廳負(fù)責(zé)水政等方面的管理，省移民辦負(fù)責(zé)征地移民安置等方面的管理，南水北調(diào)辦公室負(fù)責(zé)工程建設(shè)等方面的管理。在征地移民方面，省移民辦和市縣各級移民辦（局）負(fù)責(zé)征地補償和移民安置工作，國土資源部門負(fù)責(zé)征地報批工作。但由于征地補償安置的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量等資料都掌握在各級移民部門手中，國土資源部門在進(jìn)行告知、確認(rèn)、聽證以及填報“一書四方案”時非常困難，直接影響征地資料的匯總與用地報批。

二是在法律法規(guī)方面，存在著不完善和滯后現(xiàn)象。現(xiàn)行的《征地移民條例》片面強調(diào)國家征地的強制權(quán)，忽視了對被征地單位和個人權(quán)益的保護(hù)；對失地農(nóng)民的補償費用過低，有的還不能完全到位，難以保證其基本的生活需求；移民安置的方法單一，很難保證移民移得出、穩(wěn)得住。

三是征地補償費用和移民安置標(biāo)準(zhǔn)低。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，大中型水利水電項目征地補償標(biāo)準(zhǔn)在逐步提高，近幾年實際補償標(biāo)準(zhǔn)增加到年產(chǎn)值的10倍。但這個標(biāo)準(zhǔn)與河南省目前執(zhí)行的其他項目征地補償標(biāo)準(zhǔn)相比還相差很遠(yuǎn)，被征地單位和群眾難以接受。

四是有關(guān)規(guī)費標(biāo)準(zhǔn)偏低，征地工作經(jīng)費沒有列入概算。根據(jù)河南省有關(guān)規(guī)定，征占基本農(nóng)田的耕地開墾費按土地補償費的一倍繳納（約10000元/畝），征占其他耕地的按土地補償費的0.5倍繳納（約5000元/畝）。但大中型水利水電工程征占耕地的開墾費遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上述標(biāo)準(zhǔn)，最高的耕地開墾費標(biāo)準(zhǔn)為3900元/畝，低的僅有2000元/畝左右，這個標(biāo)準(zhǔn)很難保證占補平衡任務(wù)的完成。另外，在大中型水利水電工程概算中沒有把征地管理費、土地勘測定界費等必要的費用列入，導(dǎo)致征地工作和土地勘測定界工作缺乏保障。

五是歷史遺留問題多。大中型水利水電工程用地的特殊性導(dǎo)致了很多歷史遺留問題，在這些問題中，先用后征甚至用而不征現(xiàn)象最為常見。

對策與建議

大中型水利水電工程征地移民工作是一項綜合性的系統(tǒng)工程，需要相關(guān)部門共同努力才能很好地完成。從實際工作來看，應(yīng)從以下幾個方面加強相關(guān)工作。

第一，盡快處理歷史遺留問題，完善相關(guān)手續(xù)。對歷史遺留問題，應(yīng)該本著“尊重歷史、面對現(xiàn)實、簡化程序、依法完善”的原則盡快辦理相關(guān)手續(xù)。

第二，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，理順管理機構(gòu)。建議國家合理設(shè)置管理機構(gòu)，進(jìn)一步理順管理機構(gòu)之間的關(guān)系，明確相關(guān)部門在征地移民方面的職責(zé)范圍，減少部門之間的掣肘，從組織上保證大中型水利水電工程征地移民工作的順利開展。

第三，完善有關(guān)法律法規(guī)，明確征地移民程序?，F(xiàn)行的《征地移民條例》等規(guī)定是根據(jù)1986頒布的《土地管理法》制定的，應(yīng)該根據(jù)修改后的《土地管理法》的要求，本著以人為本和構(gòu)建和諧社會的原則，結(jié)合正在進(jìn)行的征地制度改革，完善征地移民程序，使征地移民工作逐步納入依法規(guī)范、科學(xué)合理、公平公正的軌道。