土地評(píng)估估價(jià)方法精選(九篇)

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第1篇：土地評(píng)估估價(jià)方法范文

土地估價(jià)報(bào)告是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)給委托方提供的說明評(píng)估情況、過程和結(jié)論的書面答復(fù)，是確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的文件，它全面、客觀、公正、準(zhǔn)確地記述了估價(jià)過程和估價(jià)結(jié)果。一份合格的土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)該是對(duì)估價(jià)對(duì)象界定準(zhǔn)確，估價(jià)方法選擇合理，估價(jià)結(jié)果計(jì)算正確，文字描述準(zhǔn)確，格式規(guī)范、內(nèi)容完整及要件齊全的文字材料。一份高水平的估價(jià)報(bào)告除應(yīng)滿足估價(jià)規(guī)程的一般要求外，還要有自己的特點(diǎn)，而不是照抄規(guī)范格式。估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，不僅反映了土地估價(jià)師的水平，也直接關(guān)系到有關(guān)各方的利益。因此，土地估價(jià)人員應(yīng)對(duì)報(bào)告質(zhì)量給予足夠的重視。

估價(jià)報(bào)告由摘要、估價(jià)對(duì)象界定、土地估價(jià)結(jié)果及使用、附件四部分組成。本文對(duì)土地估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象界定中所涉及的格式、內(nèi)容等方面做探討。估價(jià)對(duì)象界定部分是在說明委托估價(jià)方的同時(shí)，還明確估價(jià)對(duì)象并針對(duì)待估宗地具體條件分析影響地價(jià)的因素。

一、 委托估價(jià)方

說明該項(xiàng)估價(jià)的委托者（單位或個(gè)人），委托方與估價(jià)對(duì)象使用者之間的關(guān)系，委托單位的營(yíng)業(yè)范圍、單位地址、法人代表、聯(lián)系人，或委托個(gè)人的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式等。

二、估價(jià)對(duì)象

此部分要說明估價(jià)對(duì)象的具置、面積、容積率、用途、使用年期，開發(fā)程度和土地等級(jí)。描述時(shí)內(nèi)容應(yīng)全面而不繁瑣，并前后一致，專業(yè)術(shù)語(yǔ)規(guī)范。

三、 估價(jià)對(duì)象描述

估價(jià)對(duì)象的具體自身?xiàng)l件是影響其價(jià)格的主要因素，在評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，應(yīng)明確土地的登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地利用狀況。

（一）、土地登記狀況

說明估價(jià)對(duì)象的歷史來源、位置、土地使用證編號(hào)、使用權(quán)人、用途、面積、使用權(quán)時(shí)間、宗地四至等。

描述時(shí)要嚴(yán)格按照土地登記證書上的登記內(nèi)容寫，真實(shí)地反映土地的登記狀況，描述要有先后順序，先寫土地使用證的證書編號(hào)，再寫土地使用權(quán)人，位置、用途、面積等內(nèi)容。

（二）、土地權(quán)利狀況

土地權(quán)利在我國(guó)主要指土地使用權(quán)和在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)上派生出的他項(xiàng)權(quán)利，具體包括：待估宗地的所有權(quán)狀況；待估宗地在基準(zhǔn)日的使用權(quán)性質(zhì)（劃撥或出讓），若是以劃撥方式取得，應(yīng)了解取得該宗地是完全無償還是支付了部分費(fèi)用，其使用是否有特殊限制等，若是以出讓方式取得，應(yīng)說明土地取得的時(shí)間、出讓金額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和宗地使用的特殊規(guī)定等；是否有他項(xiàng)權(quán)利（如存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、地上地下等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等），若在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在他項(xiàng)權(quán)利應(yīng)加以詳細(xì)說明。

描述時(shí)專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)使用精準(zhǔn)，描述內(nèi)容應(yīng)合法、合規(guī)、合理。不該寫的盡量不寫。如待估宗地是劃撥用地，描述中說此宗地享有抵押權(quán)擔(dān)保權(quán)等其他權(quán)利顯然是不合法的。

（三）、土地利用狀況

土地利用狀況包括利用現(xiàn)狀和利用的變遷。

土地利用現(xiàn)狀應(yīng)描述：土地的現(xiàn)狀用途；現(xiàn)狀利用方式；宗地內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)利用程度（供上水、供下水、供電、供路、供訊、供熱，供氣等狀況及其保證率，場(chǎng)地是否平整）；若土地上有建筑物，應(yīng)具體描述建筑物的面積、用途、結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、建筑密度、容積率、綠化率等；地上其他附著物狀況。

土地利用的變遷包括規(guī)劃利用、最佳利用等情況，規(guī)劃條件對(duì)地價(jià)影響較大，對(duì)規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、日期，批準(zhǔn)文號(hào)和具體規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)詳細(xì)說明。

四、 地價(jià)影響因素分析

宗地所在位置的條件優(yōu)劣是影響地價(jià)的重要因素，一般將影響地價(jià)的因素分為一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素三方面。

（一）、一般因素

一般因素是對(duì)城市地價(jià)有一般、普遍、共同影響的因素，主要有①城市資源、自然經(jīng)濟(jì)狀況，包括：地理位置、面積、地形狀況、城市人口、礦產(chǎn)資源等；②房地產(chǎn)制度、法規(guī)及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，包括：土地政策、住房制度、稅收政策等；③城市整體規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)。

（二）、區(qū)域因素

區(qū)域因素是在待估宗地所在的區(qū)域范圍，對(duì)地價(jià)有影響的因素。主要包括：

①區(qū)域概況，即：待估宗地所處區(qū)域位置、區(qū)域等級(jí)、商業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。

②道路交通情況，包括：對(duì)內(nèi)交通狀況（公交線路、站點(diǎn)、車流量等）；對(duì)外交通情況（距長(zhǎng)途汽車站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等地距離）；道路的通達(dá)度。

③基礎(chǔ)生活設(shè)施狀況：即待估宗地所處區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度；醫(yī)院、學(xué)校、公園等配套生活設(shè)施的完善程度。

④環(huán)境狀況：包括自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。

⑤規(guī)劃限制：通過了解城市的總體規(guī)劃相關(guān)資料，確定待估對(duì)象所處區(qū)域的規(guī)劃限制條件。

⑥其他，如產(chǎn)業(yè)聚集狀況、相鄰區(qū)域的利用狀況等

一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象的自身?xiàng)l件對(duì)有重要影響的因素進(jìn)行著重描述。描述內(nèi)容應(yīng)全面客觀，前后一致，與估價(jià)過程分析相對(duì)應(yīng)。

（三）、個(gè)別因素

個(gè)別因素是對(duì)土地價(jià)格水平直接相關(guān)的宗地自身?xiàng)l件及其基礎(chǔ)設(shè)施條件。

宗地自身?xiàng)l件主要包括：宗地的位置；交通情況；臨街狀況；用途；面積、形狀、容積率；

基礎(chǔ)設(shè)施狀況包括：基礎(chǔ)生活設(shè)施狀況（周圍商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院、公園等）和開發(fā)程度（通上水、通下水、通路、通電、通訊、通暖、通氣及場(chǎng)地是否平整）。

區(qū)域因素和個(gè)別因素是確定土地價(jià)格的重要依據(jù)，不同用途的用地要考慮的因素應(yīng)個(gè)有所側(cè)重。

第2篇：土地評(píng)估估價(jià)方法范文

一、基本情況

今年，我區(qū)成功升級(jí)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，在市委、市政府提出的“城市大東擴(kuò)、產(chǎn)業(yè)大發(fā)展”的發(fā)展目標(biāo)指引下，在全區(qū)拋起了新一輪大規(guī)模城市建設(shè)熱潮。對(duì)我局來講，壓力和挑戰(zhàn)前所未有，領(lǐng)導(dǎo)要求高，群眾期望大，而人手缺、時(shí)間緊、資金少、任務(wù)重又是我局無法回避的現(xiàn)實(shí)問題。面對(duì)復(fù)雜局面，拆遷安置事務(wù)管理局全體工作人員心往一處想，勁往一處使，從容面對(duì)，出色完成了2011年拆遷安置的各項(xiàng)工作。共啟動(dòng)、完成工程建設(shè)項(xiàng)目**個(gè)，共投入資金***億元；共開發(fā)征用土地***多畝，累計(jì)拆除房屋約**萬(wàn)平方米，拆遷群眾**戶。創(chuàng)造了 “高效、快速、和諧、安全”四大亮點(diǎn)。

二、具體做法：

（一）、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)，固拆遷安置之本。我局拆遷安置工作點(diǎn)多、線長(zhǎng)、面廣，牽涉的人員多，涉及的利益大，情況錯(cuò)綜復(fù)雜。特別是今年，我局“四大還建小區(qū)”（廟坡、八字門、廖家、茶場(chǎng)）齊頭并進(jìn)，相繼開工，沒有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)組織作保障，沒有豐厚的專業(yè)知識(shí)作支撐，工作很難開展。我局黨組一班人審時(shí)度勢(shì)，果斷采取如下措施：一是細(xì)化任務(wù)，強(qiáng)化責(zé)任。按照“一個(gè)項(xiàng)目、一位領(lǐng)導(dǎo)、一種模式”的工作思路，由一位局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系一個(gè)具體項(xiàng)目，對(duì)該項(xiàng)目的拆遷安置全權(quán)負(fù)責(zé)，強(qiáng)化責(zé)任，做到“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”，“誰(shuí)出問題，追究誰(shuí)”。二是抓學(xué)習(xí)，重實(shí)踐。今年來，我們采取上黨課，觀看警示片等方式先后組織政治理論學(xué)習(xí)12次，黨員干部共寫學(xué)習(xí)筆記、學(xué)習(xí)心得100多萬(wàn)字，參加“五創(chuàng)提質(zhì)”執(zhí)勤**次。與此同時(shí)，我們先后6次由分管業(yè)務(wù)的副局長(zhǎng)講業(yè)務(wù)知識(shí)課，通過學(xué)習(xí)，工作人員的綜合素質(zhì)明顯提高，工作能力明顯增強(qiáng)。三是轉(zhuǎn)作風(fēng)，樹形象 。拆遷安置涉及到群眾的直接利益，是群眾最關(guān)心、最實(shí)際、最容易引發(fā)各種矛盾焦點(diǎn)問題。拆遷安置工作的好壞，體現(xiàn)了政府部門工作作風(fēng)的好壞和工作水平的高低。在拆遷安置工作中，我局領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭深入一線、帶頭接受監(jiān)督、帶頭發(fā)揚(yáng)民主、帶頭廉潔自律，所有工作人員牢記“五心”，即在接待群眾咨詢熱心；調(diào)查補(bǔ)償情況細(xì)心；聽取群眾意見耐心；核實(shí)安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公心；善后安置關(guān)心。真正做到情為民所系、利為民所謀、權(quán)為民所用。

（二）、多渠道溝通，多方位宣傳，夯拆遷安置之基。拆遷安置工作政策性強(qiáng)，市場(chǎng)影響大，加大有關(guān)法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，引導(dǎo)群眾正確認(rèn)識(shí)和掌握拆遷安置工作有關(guān)政策，正確對(duì)待拆遷安置中的矛盾和問題十分必要。在工作中，我局注重多途徑、多形式、多方位做好有關(guān)政策法律和宣傳工作和拆遷戶的思想工作。一是召開動(dòng)員大會(huì)，進(jìn)行全面宣傳。今年，我局共召開動(dòng)員大會(huì)**次，發(fā)放宣傳資料**份，掛宣傳橫幅**條，加強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，讓情、理、法永駐群眾心中，為順利拆遷安置打下良好的基礎(chǔ)。二是發(fā)揮村組黨員和干部的幅射作用，實(shí)施借力宣傳。榜樣的力量是無窮的，各村組、居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)干部更是拆遷安置宣傳的生力軍。發(fā)揮村組黨員和干部的幅射作用，實(shí)施借力宣傳，是我們做好宣傳工作的一大法寶。如：我們請(qǐng)八字門居委會(huì)的***，他曉之以理、動(dòng)之以情、導(dǎo)之以行對(duì)附近的群眾進(jìn)行政策宣傳，這些拆遷戶很快消除了怨憤，順利進(jìn)行了拆遷。同時(shí)，基層黨員干部發(fā)現(xiàn)和提出的問題，一般來講是有苗頭性和傾向性的，我們總是有針對(duì)性地加以認(rèn)真負(fù)責(zé)地解釋和說明。讓他們做到心順、氣順。這樣我們的拆遷安置工作才能順。三是有針對(duì)性的上門，做好重點(diǎn)宣傳。由于拆遷范圍廣、拆遷政策多、群眾素質(zhì)參差不齊，上門做好重點(diǎn)宣傳工作是相當(dāng)有必要的。今年我們共登門宣傳、勸解***次，及時(shí)做好拆遷安置相關(guān)法律政策的宣傳工作。雖然有相當(dāng)多群眾對(duì)拆遷安置工作人員冷眼相看、冷語(yǔ)相待，甚至于有的群眾還恐言相嚇，但是我們的干部職工始終保持熱心、細(xì)心、耐心、公心、關(guān)心，精誠(chéng)所至，得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都得到預(yù)防和解決。

3、依法辦事，陽(yáng)光操作，增拆遷安置之效。拆遷安置工作事關(guān)每一位拆遷群眾的切身利益，稍有不慎，就會(huì)引起矛盾，造成不穩(wěn)定因素，只有嚴(yán)格依法律辦事，才能將矛盾消除在萌萌芽狀態(tài)。一是堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，以公開促公正，以公平保穩(wěn)定。在拆遷安置補(bǔ)償過程中，我們把征用地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)和征用土地用途、范圍、面積、補(bǔ)償依據(jù)以及安置辦法全部予以公告。接受被拆遷地群眾的監(jiān)督，同時(shí)成立核查組，對(duì)群眾提出的異議進(jìn)行復(fù)核調(diào)查，對(duì)存在的問題進(jìn)行糾正，確保拆遷安置工作在公平、公正、公開的原則下進(jìn)行，最大限度地減少因拆遷安置不公而引發(fā)矛盾。 二是堅(jiān)持做到不貪、不占、不挪、不索，陽(yáng)光拆遷，陽(yáng)光安置。堅(jiān)決查處擅自實(shí)施拆遷、轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)、無資質(zhì)拆房等違法行為，加強(qiáng)監(jiān)管，堅(jiān)決杜絕那種對(duì)違法行為“視而不見、見而不查、查而不處、處而不嚴(yán)”的現(xiàn)象。同時(shí)，為了加強(qiáng)成本控制，實(shí)施工程項(xiàng)目預(yù)算與工程審計(jì)分離原則，嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，確保每一分錢用得清清楚楚、每一分錢用得干干凈凈；為確保工程質(zhì)量，我局嚴(yán)格要求施工單位按照設(shè)計(jì)和現(xiàn)行規(guī)范組織施工，配合監(jiān)理部門對(duì)工程質(zhì)量采取旁站、巡視及平行檢查的形式監(jiān)督管理。及時(shí)召開工程例會(huì)和質(zhì)量安全專題會(huì)。今年來，我局共聯(lián)系監(jiān)理部門召開監(jiān)理會(huì)52次、專題會(huì)議24次，下發(fā)監(jiān)理通知單74份，參與取樣566次。優(yōu)質(zhì)、安全、高效完成了全年的拆遷安置工程任務(wù)。三是完善拆遷安置工作中可操作性的法律規(guī)范。由于市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，而目前，安置拆遷補(bǔ)償依據(jù)很難與市場(chǎng)變化相適應(yīng)，為了進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)安置拆遷補(bǔ)償工作，使安置拆遷補(bǔ)償工作做到有法可依，完善《安置拆遷補(bǔ)償辦法》已經(jīng)迫在眉睫，今年，我局一班人理論聯(lián)系實(shí)際，再加上實(shí)踐，在如何進(jìn)行安置拆遷補(bǔ)償方面有了較大的突破，為今后的拆遷安置工作打下了良好的基礎(chǔ)。

4、妥善安置，持續(xù)發(fā)展，享拆遷安置之惠。 今年，我局克服基礎(chǔ)差、雨水多、資金緊張等困難，講法、講理、講情；求質(zhì)、求量、求穩(wěn)，快速高效、積極妥善做好拆遷安置工作。先后有廟坡還建小區(qū)、八字門還建小區(qū)、廖家安置小區(qū)、茶場(chǎng)安置小區(qū)相繼啟動(dòng)建設(shè)。廟坡還建小區(qū)已完成7棟房屋的主題工程建設(shè)并順利通過驗(yàn)收，還有9棟接近完工；八字門還建小區(qū)的拆遷工作及遺留問題全部協(xié)調(diào)處理完畢，高層擴(kuò)充設(shè)計(jì)已完成，污水管建設(shè)已完成；廖家安置小區(qū)的拆遷、報(bào)建工作全面完成，一期工程的挖方工程完工80%，一期工程的臨時(shí)排水管道（239米）鋪設(shè)完成；茶場(chǎng)安置小區(qū)，規(guī)劃用地240畝，總建筑面積約27萬(wàn)平方米，可建安置房2100套，現(xiàn)已確定用地調(diào)查紅線圖和bt建設(shè)方案。目前，已搬進(jìn)拆遷戶的居民安置小區(qū)達(dá)**個(gè)，正在建設(shè)的安置小區(qū)的**個(gè)。所有的還建安置小區(qū)，我局全力做到如下：一是做到先安置后拆遷。堅(jiān)持對(duì)所有工程嚴(yán)格實(shí)行“先安置后拆遷”的原則，采用“項(xiàng)目+安置”的辦法，將居民安置地與建設(shè)項(xiàng)目一并辦理手續(xù)，一同報(bào)建。二是做到“五統(tǒng)一”，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一報(bào)建、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一質(zhì)監(jiān)、統(tǒng)一物業(yè)管理，做到高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高水平管理，使安置小區(qū)功能完善、設(shè)施齊備、適宜居住。由于安置小區(qū)規(guī)劃的統(tǒng)一性、先行性、科學(xué)性、實(shí)用性，并能與市、區(qū)總體規(guī)劃統(tǒng)一協(xié)調(diào)，我們所建的安置小區(qū)成為岳陽(yáng)城區(qū)一道亮麗的風(fēng)景。

三、存在問題：

一是部分拆遷戶期望值過高，拆遷補(bǔ)償要求脫離實(shí)際。有的不僅要求解決住房安置問題，還要求解決諸如下崗、就業(yè)、醫(yī)保、養(yǎng)老等一系列社會(huì)問題。制約了拆遷工作的順利開展。