土地征地新規(guī)精選(九篇)

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第1篇：土地征地新規(guī)范文

首先，重慶征收房產(chǎn)稅用于保障性住房建設(shè)，是中國房地產(chǎn)2003年后的又一次雙軌制時期，即保障性住房與商品房并重。重慶市市長黃奇帆提出，重慶今年新開工公租房1350萬平方米，通過調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理、供求平衡、秩序規(guī)范?？梢韵胂螅唐贩繉⒊蔀橹貞c市政府保障性住房建設(shè)資金的重要來源，不論從地方財政，還是城鎮(zhèn)化、保障體系的成本，商品房都不可能退出歷史舞臺。

其次，重慶房產(chǎn)稅的開征并不意味著對土地財政的徹底替代，而是實行土地財政與房產(chǎn)稅并存的雙軌制，這是中國新一輪改革中出現(xiàn)的雙軌并行局面。

我國對土地財政依賴極其嚴重，非朝夕可解。按財政部數(shù)據(jù)，預(yù)計全年全國財政收入將破8萬億元，保守估算，2.7萬億元的地價款收入將占全國財政收入的33.75％，占據(jù)地方本級財政收入的一半以上。國土部去年計劃供應(yīng)住宅用地18.5萬公頃，同比增140％。但計劃趕不上變化，許多地方政府并未如期完成，而是以饑餓治療在年末推動土地價格節(jié)節(jié)上升。

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，去年前8月11個城市完成全年商品住宅供地計劃的47％，土地出讓金收入?yún)s已達去年同期的76％，除上海外，一線城市只完成去年供地計劃的20％～30％。

一線城市(含杭州)僅上海超額完成土地供應(yīng)計劃；深圳、北京完成率分別為76％和61％；廣州最低，僅41％。二三線城市完成率普遍好于一線城市，但溫州、重慶僅27％和23％，為完成率最低的城市。說明重慶市對于土地之依賴，對于饑餓療法手法運用之嫻熟。

第三，重慶房產(chǎn)稅征收門檻較高，但稅率有可能高于預(yù)期。

此前黃奇帆曾表示，重慶將對價格高于市場均價3倍的“高價房”收取1％的房產(chǎn)稅。高于市場均價3倍，主要包括別墅、高檔大戶型商品房，對別墅將不論面積和價格一律征收房產(chǎn)稅；高檔大戶型商品房須其評估價值達到一定價格以上才征收。而1％高于此前披露的0.6％、0.8％，但低于1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》1.2％的稅率。

有關(guān)方面對房產(chǎn)稅抱有較高指望，財科所希望東部省市通過房產(chǎn)稅、西部省市通過資源稅彌補地方財政不足。在亞洲國家的一些大城市，房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重一般在23％～54％之間，而我國目前占比還只有3％左右。

第2篇：土地征地新規(guī)范文

關(guān)鍵詞：土地整治；規(guī)劃設(shè)計；問題；對策

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.21.089

土地整治經(jīng)歷了長久的發(fā)展，在不斷的整治過程中獲得了一定的成效，在新形勢下的土地整治需要結(jié)合實際情況確立規(guī)劃設(shè)計的整體目標，立足于實際情況，采用科學(xué)合理的態(tài)度對待土地的整治問題[1]。在新形勢下，就土地的整體整治情況來看，項目規(guī)劃設(shè)計不科學(xué)性突顯出來，在設(shè)計的方式上過于陳舊，沒有從實際的情況出發(fā)。因此，要制定合理的項目規(guī)劃設(shè)計來對土地進行整治，保證整治工作的順利進行，提高土地的使用效率。

1 土地整治在規(guī)劃設(shè)計上存在的問題

（1）規(guī)劃設(shè)計缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性。我國的土地整治工作已經(jīng)開展了多年，不斷的整治過程中提高了土地的利用效率，但在規(guī)劃設(shè)計上缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性，直接造成土地在整治的過程中諸多問題的產(chǎn)生。在規(guī)劃設(shè)計的過程中，參與設(shè)計的人員較少，存在意見的壟斷性，缺乏對相關(guān)部門規(guī)劃意見的征求，造成在規(guī)劃設(shè)計的工作中內(nèi)容銜接存在問題[2]。在規(guī)劃設(shè)計中各項規(guī)章制度都是獨立的，加上土地整治在規(guī)劃設(shè)計上對各部門資料了解不夠詳細，直接導(dǎo)致道路施工、水利工程建設(shè)等項目實施產(chǎn)生沖突，重復(fù)建設(shè)時有存在，整體的規(guī)劃設(shè)計存在極度不科學(xué)性。

（2）規(guī)劃設(shè)計未結(jié)合實際情況。我國受到了諸多地形因素的限制，例如在交錯縱橫的高速道路周邊，部分區(qū)域交通受到阻礙。土地整治施工單位為了減少施工的成本，減少調(diào)查的時間，往往在前期的土地調(diào)查工作中只是形式化，沒有深入了解到地形存在的具體情況，造成項目在施工的過程中對土地施工的地形了解模糊。周邊的環(huán)境調(diào)查不明確，直接導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計與實際的土地整治工程存在不相符，脫離了實際的工程狀況，造成施工過程中需要對原有的設(shè)計進行臨時的變更，不但增加了項目施工的成本，也大大降低了土地整治的效率。

（3）規(guī)劃設(shè)計缺乏創(chuàng)新性。我國土地整治發(fā)展的現(xiàn)階段，在施工的規(guī)劃設(shè)計上遵照著原有的陳舊觀念，沒有結(jié)合整個生態(tài)環(huán)境進行規(guī)劃設(shè)計，忽略了對農(nóng)田環(huán)境、居住環(huán)境的影響，未將這些因素納入到規(guī)劃設(shè)計中去[3]。新形勢下，土地整治工作脫離了生態(tài)規(guī)劃，忽視了生態(tài)環(huán)境。土地整治工程項目的規(guī)劃設(shè)計，只是對土地平整、灌溉工程等進行整治，在規(guī)劃設(shè)計過程中工程顯得較為單一，缺乏對土地整體的整治的認識，與相關(guān)部門缺少溝通交流，造成總體規(guī)劃存在片面性。

2 提高土地整治項目規(guī)劃設(shè)計的具體措施

（1）加強對規(guī)劃設(shè)計的管理工作，提高規(guī)劃設(shè)計水平。在土地整治施工過程中，倘若進行規(guī)劃設(shè)計的變更，會給整個工程進度造成很大的影響，也給整治過程中的管理工作帶來了麻煩。因此，土地整治工程需要做好前期的準備工作，對施工相關(guān)因素進行詳細的調(diào)查，在規(guī)劃設(shè)計的過程中采取科學(xué)合理的態(tài)度，減少施工過程中產(chǎn)生的困難。設(shè)計者的自身專業(yè)素質(zhì)對規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量有著直接的影響，需要加強對設(shè)計人員的素質(zhì)培養(yǎng)，完善相關(guān)的制度，確保設(shè)計人員是持證上崗，減少設(shè)計過程中的漏洞，提高規(guī)劃設(shè)計的合理性[4]。此外，需要在項目的施工過程中實施準入制度，對由于設(shè)計的差錯所產(chǎn)生項目在施工過程中的問題，追究設(shè)計人員的相關(guān)責任，保證規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)合理，為土地整治提供理論依據(jù)，在不斷整治過程中創(chuàng)新模式。

（2）提高土地整治規(guī)劃設(shè)計人員的培訓(xùn)，提高工程可實施性。近年來，我國在土地整治規(guī)劃設(shè)計的人員管理上缺乏科學(xué)性，造成人員流動性較大，項目的設(shè)計人員整體的專業(yè)素質(zhì)不高，沒有相關(guān)的工作經(jīng)驗導(dǎo)致經(jīng)驗不足，影響了規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量。因此，相關(guān)部門需要做好對設(shè)計人員的崗前培訓(xùn)，提高土地整治工程的可實施性[5]。新形勢下，土地在整治上又有了新的要求，對規(guī)劃設(shè)計人員你的素質(zhì)有了更高的要求，需要進一步加快對規(guī)劃設(shè)計人員的專業(yè)知識的培養(yǎng)，減少土地整治項目在施工過程中的失誤，降低施工過程中設(shè)計變更的可能。

（3）倡導(dǎo)設(shè)計新理念，提高生態(tài)建設(shè)。土地整治的主要目的是完成對土地的整體規(guī)劃，提高土地的使用效率。因此，需要做好對項目施工的前期設(shè)計工作，加大對生態(tài)工程的建設(shè)工作。土地整治項目的設(shè)計內(nèi)容能夠整體的環(huán)境相適宜，在規(guī)劃設(shè)計的過程中需要避開施工工程，減少土地整治對生態(tài)環(huán)境的破壞，提升土地整治項目規(guī)劃的設(shè)計水平，在完成土地整治的同時，維護好生態(tài)環(huán)境。

3 結(jié)語

綜上所述，新形勢下，土地整治是一項浩大的工程，要想土地整治工作能夠順利進行，需要制定科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計方案，保證土地整治項目能夠在施工中平穩(wěn)進行。影響土地規(guī)劃設(shè)計水平有諸多的因素，且工程涉及到的范圍較廣，土地在整治的過程中會給周邊環(huán)境造成影響，倘若未做好前期的了解工作，會造成土地整治工作與其他的工程項目產(chǎn)生沖突，從而降低了整治的效率，同時也影響了周邊工程項目的施工進度。文章中結(jié)合了我國在土地整治的規(guī)劃設(shè)計中存在的問題進行了分析，也提出了一些改善措施，需要在未來的土地整治過程中制定合理的規(guī)劃設(shè)計，保證的工程能夠順利進行，減少項目施工的成本，從而提高經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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第3篇：土地征地新規(guī)范文

2005年9月8日湖南省道縣人民政府以興建縣交警大隊搬遷和車輛集訓(xùn)中心為名,在道江鎮(zhèn)東陽社區(qū)和糧田社區(qū)征收基本農(nóng)田56畝。同年10月10日道縣國土資源局與東陽社區(qū)居民委員會簽訂協(xié)議,然而,在協(xié)議上簽字的只有社區(qū)居民委員會的干部及干部家屬等人,并未通知村民小組長開會,全體村民也沒有被告知征地一事。

直至2007年道縣國土資源局才以每畝 元的價錢告知村小組長,卻沒有付款。據(jù)群眾反映,興建縣交警大隊和車輛集訓(xùn)中心項目的用地至今沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),在湖南省國土資源廳未見有相關(guān)的登記。

之后,道縣國土資源局把原來用于興建縣交警大隊和車輛集訓(xùn)中心項目用地改名為湘源住宅小區(qū),2007年12月6日公告用于拍賣。2007年12月27日,永州湘鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以每畝28萬元拍得此塊地的使用權(quán),后經(jīng)縣發(fā)改委立項為錦繡花園住宅小區(qū)。然而村民的征地費用直到2008年錦繡花園房地產(chǎn)開發(fā),才以每畝28050元通知村民小組到社區(qū)領(lǐng)款。

2008年6月,在沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)和取得國有土地使用權(quán)情況下,錦繡花園項目開工打鉆。群眾自發(fā)到工地要求停工協(xié)商,要求按照中央國土資源部規(guī)定足額補嘗,保障農(nóng)民的長遠生計。國地資源局、開發(fā)商對群眾反映置之不理,強行開工。

我國相關(guān)的法律法規(guī)對土地管理已作出了嚴格規(guī)定,但為什么一些領(lǐng)導(dǎo)干部還敢以身試法,屢闖違法批地的“高壓線”呢?

所有這些疑問值得深思,土地是百姓的命根子,政府征地這無可非議,但應(yīng)該把土地的所有權(quán)分清楚。

據(jù)調(diào)查,當前土地供應(yīng)實行無償劃撥和有償使用雙軌制,市場還不完整。有的劃撥用地到手后,立即被改變用途,支付成本大大減少。有的開發(fā)商以建設(shè)經(jīng)濟適用房的名義獲得無償劃撥的土地,之后便進行商品性質(zhì)的房產(chǎn)投資。結(jié)果,百姓沒有受益,國有土地資產(chǎn)卻流入到個別開發(fā)商的腰包。有的假借舊村改造之名,行地產(chǎn)開發(fā)之實,鉆國家法律政策的漏洞。據(jù)土地專家估算,全國每年土地收益流失至少在100億元以上。同時,土地劃撥和審批過程中監(jiān)督制約機制不配套,個別主要領(lǐng)導(dǎo)和部門領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力過大,土地開發(fā)商往往不找市場找領(lǐng)導(dǎo)。

第4篇：土地征地新規(guī)范文

一、目前我國的土地問題

城市化是一個地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對集中的過程。城市化也意味著城鎮(zhèn)用地擴展，城市文化、城市生活方式和價值觀在農(nóng)村地域的擴散過程。 近些年來，隨著我國城市化進程不斷的推進，全國各地的城市都在大興土木，進行著新城建設(shè)和舊城改造等活動。2011年12月，中國社會藍皮書，我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⑹状纬^50%，標志著我國城市化率首次突破50%。

然而，伴隨著城市化的推進，人地關(guān)系的矛盾，人與人之間因為土地而產(chǎn)生的矛盾越發(fā)的突出了。一時間沸沸揚揚的“烏坎”事件的起因就是土地問題。我國土地審批制度自建國以來不斷完善，在規(guī)范土地利用、保護耕地、促進土地合理利用方面起到了很大的作用，然而面對當今形勢，土地審批制度的改革勢在必行。

二、我國現(xiàn)行土地審批制度

我國的土地審批制度主要包括建設(shè)項目用地預(yù)審，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，土地征收審批以及土地供應(yīng)審批等。

建設(shè)用地審批管理是指法律授權(quán)機關(guān)依據(jù)法律的職責，對建設(shè)項目用地的申請、審查、批準以及與之相關(guān)的各個環(huán)節(jié)所實施的行政管理。在具體實施過程中需要人民政府或有批準權(quán)的人民政府相關(guān)部門審批建設(shè)項目，由該人民政府的國土資源管理部門預(yù)審需核準和備案的建設(shè)項目，由與核準、備案機關(guān)同級的國土資源管理部門預(yù)審。

農(nóng)用地專用審批是指農(nóng)用地依法、依規(guī)、劃轉(zhuǎn)建設(shè)用地。國務(wù)院的審批權(quán)限：國務(wù)院批準的建設(shè)項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用耕地；在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在100萬人以上的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該土地利用總體規(guī)劃，按照土地利用年度計劃申請城市分批次建設(shè)占用耕地。省級人民政府的審批權(quán)，除國務(wù)院審批權(quán)限以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批 。設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府審批權(quán)，如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃已由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準，則該鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地的鎮(zhèn)區(qū)及所屬村莊、集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，可以由設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準。

土地征收審批權(quán)限，國務(wù)院的審批權(quán)限：基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的；省級人民政府的審批權(quán)限：征收除國務(wù)院審批權(quán)限以外土地的，由省級人民政府批準，低于35公頃面積的耕地（不包括基本農(nóng)田），低于70公頃面積的其他土地。

三、土地審批現(xiàn)存問題

（一）土地審批的步驟復(fù)雜，各種相關(guān)程序太多

土地審批制度中，缺少一些具體步驟的規(guī)定因此在實施時會遇到不規(guī)范不統(tǒng)一的問題。并且在土地審批過程中有較多復(fù)雜的程序，比如表格填寫、數(shù)據(jù)產(chǎn)生、材料匯總等，這些相關(guān)的程序需要在多個部門中往復(fù)辦理，過程較為復(fù)雜。并且相關(guān)規(guī)定也經(jīng)常發(fā)生改變，導(dǎo)致需要反復(fù)修改。

（二）情況復(fù)雜，統(tǒng)籌兼顧過難

由于土地審批的依據(jù)――地理底圖涉及的范圍較廣。不同種類的地圖也許因為側(cè)重不同，或者基礎(chǔ)測繪時所用到的參考數(shù)據(jù)不同會造成結(jié)果不同，比如土地利用總體規(guī)劃、土地詳查圖和勘測定界圖不同等。同時在被征地的相關(guān)權(quán)利人方面，可能是因為征地的歷史遺留問題，在并不存在違法征地的情況下，依然有很多村民上訪、。總之，土地審批設(shè)計的領(lǐng)域很多，所需要的數(shù)據(jù)，所涉及的相關(guān)人都有很多。統(tǒng)籌兼顧這個問題需要在經(jīng)濟、社會和法律上都深入的研究和考慮。

（三）違法用地過多

由于現(xiàn)在城市化的大力推進，不少地方政府為了保證經(jīng)濟建設(shè)，通常實際的用地面積比規(guī)劃的面積大出不少，而在不能完成耕地占補平衡時就會偽造數(shù)據(jù)，或者將不具備造田條件的土地報為補開發(fā)的基本農(nóng)田。

同時，由于很多項目審批時間長，很多項目在沒有通過審批時就急于開工，這也是較多違法用地問題的一種。

四、我國土地審批制度改革的建議

今年初，國土資源部耕地司表示，為了改革土地審批制度要做到：一是改進審批，劃清事權(quán)，報國務(wù)院批準的城市建設(shè)用地實行國家批規(guī)模、控結(jié)構(gòu)，地方審項目、管落地；二是簡化報件，優(yōu)化程序，將報部用地報件由10件減少為8件；三是明確責任，下放事權(quán)，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)，允許各省自行確定縣、市報省審查的報件材料；四是量化標準，優(yōu)化程序，確保部審查時間不超過20個工作日；五是區(qū)別對待，差別化管理，允許國家重點建設(shè)項目更大范圍先行用地；六是對保障性住房用地等特事特辦，提前單獨組卷報批，確保4月份完成審批；七是提前作為，報國務(wù)院批準的城市用地，可在計劃下達之前早部署、早申報；八是推廣“留地、留業(yè)”安置和農(nóng)民自主征地拆遷等成功經(jīng)驗，從源頭上解決簽訂協(xié)議難的問題；九是堅持原則，靈活處理，國家重點建設(shè)項目已通過部用地預(yù)審、立項，群眾對征地補償安置沒有不同意見，用地已報省或部后動工建設(shè)的，只督促整改，不作為違法用地查處和問責；十是積極改革，建立新規(guī)，從根本上解決用地審批效率問題。

參考文獻

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第5篇：土地征地新規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】排水規(guī)劃、城市排水、規(guī)劃設(shè)計

前言：筆者在規(guī)劃審批以及參與規(guī)劃編制的過程中，親身經(jīng)歷了開發(fā)區(qū)排水修建性詳規(guī)的多輪改動和多次修訂，花費了大量人力、物力和時間成本，為了盡量避免這種情況反復(fù)出現(xiàn)，筆者總結(jié)并究其原因要概況如下幾個方面：常常規(guī)劃排水管道不考慮拆遷因素、規(guī)劃路網(wǎng)不結(jié)合現(xiàn)狀路網(wǎng)、規(guī)劃排水管道不考慮現(xiàn)狀發(fā)展、規(guī)劃排水主管道不能主次分明等。

1. 拆遷因素對排水規(guī)劃的影響

經(jīng)與相關(guān)規(guī)劃院的多次溝通及了解，考慮拆遷因素進行規(guī)劃的甚少，大多是在白紙上規(guī)劃，近遠期規(guī)劃均很少考慮現(xiàn)狀，大多都解釋為因為最終要拆遷，或者考慮拆遷無法進行規(guī)劃等原因，規(guī)劃路網(wǎng)及規(guī)劃市政設(shè)施的時均不考慮現(xiàn)狀村莊的存在性，問題留在了規(guī)劃實施階段；某些村莊甚至個別戶未及時拆遷，常常導(dǎo)致重要市政設(shè)施不能按期建設(shè)和貫通，迫于維穩(wěn)壓力，又經(jīng)常延期建設(shè)，給當?shù)卣斐山?jīng)濟和社會輿論的雙重壓力，特別是排水管道不能按規(guī)劃貫通，阻礙規(guī)劃區(qū)整體向前推進的步伐。舉例說明：我開發(fā)區(qū)污水主管道原規(guī)劃管位不考慮村莊的客觀存在，直接穿越村莊，規(guī)劃污水管位設(shè)置在道路中心南側(cè)12米處，征地拆遷工作量巨大，又不能短期完成，因為重大項目的落戶，污水主管道修建迫在眉睫，根據(jù)我方建議，結(jié)合道路斷面，將污水主管道避開快車道，設(shè)置在路北9米的現(xiàn)狀道路處，在不拆遷以及不調(diào)整路網(wǎng)的情況下先進行實施，等時機成熟后再進行拆遷修路，目前這項改動得到了規(guī)劃院和相關(guān)部門的支持。（如圖）可見，合理考慮拆遷因素，會更好優(yōu)化排水管網(wǎng)規(guī)劃。

2. 結(jié)合現(xiàn)狀路網(wǎng)進行規(guī)劃

未結(jié)合現(xiàn)狀路網(wǎng)進行規(guī)劃的情況時有發(fā)生，在規(guī)劃新區(qū)，常常會有規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在省道、縣道等公路，利用現(xiàn)狀省道、縣道等重要交通設(shè)施先行進行建設(shè)，并結(jié)合其進行規(guī)劃，是規(guī)劃是否合理的另一項因素。省道和縣道等交通實施，因為城市的規(guī)劃的忽視，短期之內(nèi)廢除是基本不可取的，規(guī)劃路網(wǎng)時盡量考慮現(xiàn)有交通樞紐，在進行建設(shè)時也可作為施工通道，是保障“三通一平”的便利條件。排水規(guī)劃一般是利用路網(wǎng)規(guī)劃圖紙進行的管道鋪設(shè)，合理的布設(shè)路網(wǎng)規(guī)劃是合理設(shè)計排水規(guī)劃的前提。

3. 排水規(guī)劃需要結(jié)合現(xiàn)狀發(fā)展

排水規(guī)劃中常常忽視的是新規(guī)劃區(qū)域發(fā)展時序的問題。排水管網(wǎng)進行規(guī)劃時，一般整體考慮管網(wǎng)布置，污水廠設(shè)置位置僅根據(jù)地形、風向、用地布局等單一技術(shù)指標布置，這是不完全合理的。新開發(fā)區(qū)，發(fā)展時序一般是逐步推進，而不是全面發(fā)展，全盤散開的形勢，如果不逐步推進，就會涉及到土地性質(zhì)、土地指標、征地拆遷、行政區(qū)權(quán)屬等問題困擾，重點不突出，力量分散，發(fā)展的困難及成本巨大。

如我開發(fā)區(qū)發(fā)展時序由北向南，由西向東統(tǒng)一推進，整個地形北高南低，西高東低。在城市的最西南側(cè)設(shè)置有第一污水廠，根據(jù)規(guī)劃，覆蓋的范圍由污水廠向東大概有3公里左右，北側(cè)10公里左右，總共41平方公里，規(guī)劃處理量為13噸/天，實際處理量為3噸/天；污水廠向東3公里以外區(qū)域排入第二污水廠，根據(jù)地形、風向以及功能分區(qū)，第二污水廠布置在距離第一污水廠東南側(cè)15公里以外的河邊。由于招商引資等原因，幾年內(nèi)第一污水廠范圍內(nèi)的用地很快用盡，企業(yè)大多正在建設(shè)，生產(chǎn)均未飽和，第一污水廠污水量離規(guī)劃水量還遠遠不滿足，但污水廠東側(cè)3公里以外的用地只要布置幾個企業(yè)，就需要建設(shè)長15公里的污水主管道和40萬噸/日的污水廠，短期內(nèi)非常不經(jīng)濟，主管道需要穿越經(jīng)過7個村莊，而第二污水廠選址的位置深入農(nóng)村，仍為耕地，行政權(quán)屬也未調(diào)整。經(jīng)過多次論證，在污水廠建設(shè)用地不增加的情況下，將第一污水廠的范圍向東延伸至7公里左右，服務(wù)范圍增至46平方公里，污水廠處理量由13噸/天增至16.5噸/天，這樣做的好處是等待第一污水廠范圍內(nèi)的用地充分發(fā)揮作用，是也可可以延緩第二污水廠建設(shè)5-10年。

4.排水規(guī)劃需結(jié)合道路建設(shè)，主次分明

排水管道建設(shè)與道路建設(shè)同步實施，由于企業(yè)建設(shè)與道路建設(shè)常常又不分前后，這就對規(guī)劃提出了更高的要求，規(guī)劃時就需考慮實施難度以及實施先后的問題。我們的實際做法是考慮先將污水主干管道以最小代價先行實施的原則，在規(guī)劃時主管道躲避村莊、利用現(xiàn)狀道路并配合實施部門進行規(guī)劃，排水支管根據(jù)建設(shè)需要進行后續(xù)規(guī)劃并修建，這種方法目前比較符合新區(qū)發(fā)展的實際情況。若主道管數(shù)量增多，卻個別通過的地方因為拆遷征地等工作不能進行及時修建，將影響一大片區(qū)域排水無法進行排放，所以集中人力、財力貫通一根由頭至尾的排水主管道，是非?？尚械姆椒?。

第6篇：土地征地新規(guī)范文

你局《關(guān)于執(zhí)行〈股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定〉中幾個問題的請示》（閩土資〔1997〕008號）收悉。經(jīng)研究，我們認為，在對已成立的、改建或新設(shè)的股份有限公司的土地使用權(quán)進行評估、確認和處置時，應(yīng)本著有利于建立現(xiàn)代企業(yè)制度，服務(wù)于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制；有利于加強土地管理，防止國有土地資產(chǎn)流失的原則，明晰土地產(chǎn)權(quán)，準確評估其價值量，依法處置，規(guī)范運作，嚴格按照有關(guān)法律、法規(guī)辦理手續(xù)，以將股份有限公司的土地使用權(quán)納入依法規(guī)范的管理軌道?，F(xiàn)就請示中提出的幾個具體問題，答復(fù)如下：

一、關(guān)于已成立的股份制企業(yè)的土地資產(chǎn)進行重新評估、確認和處置中的問題。一是重新評估的基準日期，應(yīng)是股份制企業(yè)設(shè)立時確定的估價期日。這是因為土地資產(chǎn)同其他國有資產(chǎn)一起作為國家股，就應(yīng)同其他國有資產(chǎn)一樣有統(tǒng)一可比的基準日期。二是當出現(xiàn)股份制企業(yè)成立時的評估價格和重新規(guī)范中的評估價格不一致時，應(yīng)當確認依據(jù)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》）重新評估的價格。三是對重新評估確認后帶來的價格不一致問題，可通過以下幾種方式解決：1、減少土地使用年期；2、如有多余空地的，可收回多余空地（即減少面積）；3、按原入股作價總額與現(xiàn)單位面積地價比例進行宗地分割，使部分土地使用權(quán)作價入股（需重新辦理手續(xù)），其余部分可由現(xiàn)股份制企業(yè)補交出讓金，或以租賃方式使用；4、有條件增資擴股的，在企業(yè)增資擴股時，兩個評估價格的差額部分經(jīng)土地管理部門依法批準后，也可作為國家股再進入。

二、關(guān)于土地資產(chǎn)分割入股的問題。有些企業(yè)認為土地資產(chǎn)全部入股后國家股所占比例太大，其他股東收益降低而影響其積極性，提出企業(yè)占用的土地分割后部分入股，其余沿用劃撥方式。我們認為，企業(yè)股份制改革中原劃撥土地使用權(quán)的處置應(yīng)按《暫行規(guī)定》辦理，對某些企業(yè)土地資產(chǎn)全部作為國家股有困難的，可靈活運用《暫行規(guī)定》確定的其他方式綜合處理，但不得再沿用劃撥方式。宗地分割入股的，具體操作應(yīng)當按照國務(wù)院第55號令第二十五條的規(guī)定辦理。

三、關(guān)于三種土地使用權(quán)處置方式同時使用的問題。有些企業(yè)將其使用的土地一部分通過出讓方式作為企業(yè)法人股，一部分直接作價入股作為國家股，一部分以租賃方式進行處置。無論企業(yè)采取哪一種方式處置，或者三種方式并用，只要符合企業(yè)實際需要，有利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，都是可行的。但這三種土地使用權(quán)處置方式所享有的權(quán)利、義務(wù)一定要明確。

四、關(guān)于有的企業(yè)在取得劃撥土地使用權(quán)時，是以貸款支付征地費和基礎(chǔ)設(shè)施上的投入部分是否要剝離作為國有法人股的問題。應(yīng)按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度必須產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責明確的原則，充分考慮企業(yè)的投資主體和投資風險責任承擔者等實際情況作出處理。

第7篇：土地征地新規(guī)范文

（一）加強調(diào)控，有力地保障了經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。*年，我們進一步貫徹落實國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控的各項政策措施，認真執(zhí)行“從嚴從緊、依法依規(guī)、有保有壓、節(jié)約集約”的原則，解難題、保發(fā)展、促節(jié)約的能力進一步提升，有力地保障了經(jīng)濟社會又好又快的發(fā)展。

實行計劃點供，推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。嚴格執(zhí)行國家土地利用計劃，控制新增建設(shè)用地總量，對進一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，遏制固定資產(chǎn)投資過快增長發(fā)揮了重要作用。一年來，優(yōu)先保證了能源、交通、水利等重要基礎(chǔ)設(shè)施用地，共安排獨立選址建設(shè)項目232個。在科學(xué)分配下達各地用地計劃的基礎(chǔ)上，對投資達1億美元的外資及重大民資項目，繼續(xù)實行省級點供計劃政策。全年安排點供計劃項目82個，所涉項目共吸引外資61.7億美元和470億元人民幣，促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。主動做好省以上重點工程建設(shè)用地服務(wù)，京滬高速鐵路、江都至海安公路、泰州長江大橋等一批控制性工程獲準先行用地，泰州電廠、京杭運河常州段、無錫碩放機場等一批重點工程被批準用地。*年，土地供應(yīng)基本滿足了全省經(jīng)濟社會發(fā)展合理的用地需求，保障了重大產(chǎn)業(yè)項目和重要基礎(chǔ)設(shè)施工程順利實施。

優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌了城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展用地。*年，全省盤活存量建設(shè)用地占到總供地量的28.85%，同比上升了3個百分點。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分布上看，土地供應(yīng)比重進一步向“三產(chǎn)”轉(zhuǎn)移：工礦倉儲用地占50.6%，同比下降了9.7個百分點；住宅用地23.8%，同比上升了6.4個百分點；商業(yè)服務(wù)業(yè)占7%，同比上升了0.4個百分點。認真落實房地產(chǎn)用地政策，加大地價指數(shù)信息密度。南京、南通等地加大了經(jīng)濟適用房、中低價商品房用地的供應(yīng)量。為加快蘇北工業(yè)化進程，對省政府批準的10個南北掛鉤開發(fā)區(qū)，一次性安排農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃5000畝，推動了產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移。

全面實行工業(yè)用地招拍掛，節(jié)約集約用地再上新臺階。省政府出臺了全省工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓辦法和出讓土地最低價標準。*年全省工業(yè)用地招拍掛出讓624宗、面積3.59萬畝，出讓地價平均每畝達16.2萬元，比上一年增長18.25%。蘇州市全年所有新批的工業(yè)項目，全部以招拍掛方式出讓。全面落實土地出讓金“收支兩條線”管理。制定了土地儲備資金管理辦法，修訂了建設(shè)用地控制指標，新的標準總體上較原標準節(jié)約用地15%以上。加強建設(shè)項目用地預(yù)審管理，省級用地預(yù)審核減用地規(guī)模1.2萬畝。建立了開發(fā)區(qū)土地利用管理系統(tǒng)，開展了基準地價更新工作。全面開展了閑置土地清理工作，成效顯著。揚州、鹽城實行用地批準書施工現(xiàn)場公示制度，宿遷實行計劃分配與盤活存量掛鉤機制，江都實行工業(yè)用地地價與容積率掛鉤機制，江陰實行強勢分割、強力征收、強制收回閑置土地“三強”舉措，通過盤活存量土地，有效緩解了建設(shè)用地供需的矛盾。

（二）嚴格執(zhí)法，有效地保護了耕地資源。各地正確處理保護資源與保障發(fā)展的關(guān)系，把執(zhí)法查處作為保護耕地最直接的手段，一手抓嚴格執(zhí)法，一手抓責任落實，有效地提高了耕地特別是基本農(nóng)田保護的水平。

土地執(zhí)法監(jiān)察建立了新的機制。針對部分地區(qū)違法違規(guī)用地、亂占濫用耕地上升的勢頭，一年來，我們分別會同監(jiān)察、農(nóng)林、財政等部門，開展了土地違法違規(guī)案件、解決農(nóng)村集體土地突出問題、土地收支管理以及工業(yè)用地公開出讓等工作的專項檢查，組織了對11個市縣的衛(wèi)片執(zhí)法檢查，切實維護了全省土地利用管理的良好秩序。特別是下半年根據(jù)國土資源部的統(tǒng)一部署，積極開展土地執(zhí)法百日行動，并將其上升為政府行為，取得了積極的成果，基本完成了治理整頓的各項任務(wù)。保持案件查處高壓的態(tài)勢，重點查處了連云港、溧陽、張家港等高爾夫項目，銅山別墅項目，河濟公司違法占地等一批頂風違法違規(guī)用地案件。在加大力度對如皋、邳州等違法用地重點地區(qū)進行嚴肅查處的同時，還聯(lián)合省監(jiān)察廳實行了問責。廣泛開展“江蘇省土地執(zhí)法模范縣”創(chuàng)建活動。對評選出的10個執(zhí)法模范縣，一次性分別獎勵用地計劃300畝；對5個創(chuàng)建工作先進縣，分別獎勵計劃*畝，調(diào)動了基層政府依法管地用地的積極性。

落實土地管理和耕地保護責任取得了新的進展。認真落實地方人民政府土地管理的責任，報經(jīng)省政府同意，下達了各市耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積考核指標。蘇州、泰州、宿遷、揚州、淮安等地，將土地管理、保護耕地列入政府工作目標和考核內(nèi)容；徐州市規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部提拔時，國土部門可以“一票否決”；金壇市開展的“土地管理示范村”創(chuàng)建活動，效果很好。

基本農(nóng)田保護示范區(qū)建設(shè)取得了新的成效。深化省級規(guī)劃前期工作研究，完成《江蘇省土地利用總體規(guī)劃大綱》（草案）編制。在認真抓好5個國家級基本農(nóng)田保護示范區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)上，又確定了7個縣為省級基本農(nóng)田保護示范區(qū)。全省以縣為單位，全面完成了基本農(nóng)田保護“爭先達標”任務(wù)。南京等地還設(shè)立了基本農(nóng)田管護專項資金。

實施百萬畝土地開發(fā)整理工程取得了新的成績。全年實施不同類型的土地開發(fā)整理項目2162個，開發(fā)整理土地128萬畝。其中占補平衡補充耕地項目庫完成新增耕地28萬畝，超額完成了省政府下達的目標任務(wù)。制定土地開發(fā)整理工程建設(shè)標準，規(guī)范土地開發(fā)整理資金管理，嚴格占補平衡臺賬管理。國土資源部總結(jié)推廣了我省開展土地開發(fā)整理項目建設(shè)“質(zhì)量年”活動的經(jīng)驗做法。

（三）標本兼治，進一步規(guī)范了礦產(chǎn)開發(fā)秩序。在鞏固整頓礦產(chǎn)開發(fā)秩序成果的同時，積極推進規(guī)范管理工作，在制度建設(shè)和機制完善上取得了新的成績。

全面完成了礦產(chǎn)開發(fā)秩序整規(guī)任務(wù)。以治亂、治散和治本為重點，全面完成整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序任務(wù)。資源整合工作有序推進，基本完成巖鹽、石膏、水泥用灰?guī)r3個重要礦種，以及宜興、溧陽、句容、銅山、贛榆5個重點地區(qū)的整合任務(wù)。嚴格規(guī)范出讓程序，推進礦業(yè)權(quán)市場建設(shè)。

加快推進新一輪限制開山采石工作。省政府批準了南京等9市的新一輪禁采區(qū)方案。全省新關(guān)閉采石企業(yè)132家，占應(yīng)關(guān)閉總數(shù)的80%。鎮(zhèn)江市把禁采任務(wù)列入了政府目標責任考核，徐州市建立了開山采石企業(yè)誠信準入制度。全面完成“百礦環(huán)境整治”任務(wù)，無錫、蘇州、常州和南京市江寧區(qū)超額完成任務(wù)。全省共完成礦山環(huán)境治理項目117個，治理露采宕口170個，治理恢復(fù)面積1300萬平方米。

地質(zhì)勘查投入力度明顯加大。省政府召開了建國以來全省首次地質(zhì)工作會議。建立全省地質(zhì)勘查基金，集中財力辦大事，全年安排地勘基金項目30個。重點開展了礦產(chǎn)資源潛力評價、地質(zhì)勘查資質(zhì)單位清理檢查，全年新增無水芒硝、石鹽、金紅石、地熱等一批資源儲量。省地調(diào)院、省地質(zhì)四隊、省有色地勘局八一四隊等榮獲“全國地質(zhì)勘查行業(yè)先進集體”稱號。

建立了礦產(chǎn)資源開發(fā)監(jiān)管長效機制。開展第二輪礦產(chǎn)資源規(guī)劃編制工作，推廣實施開山采石礦山監(jiān)理制度，組織開展地質(zhì)資料的清理工作。完善礦山儲量動態(tài)監(jiān)督管理制度，編制下發(fā)煤炭礦山、地下開采非煤礦山、露采礦山等儲量動態(tài)監(jiān)測技術(shù)指南。全省部省兩級發(fā)證的礦山以及所有開山采石礦山，全部開展了儲量動態(tài)監(jiān)管工作。泰州市局建立全市磚瓦粘土儲量動態(tài)監(jiān)管電子臺賬，大豐市局對礦山企業(yè)實行“戶籍式”管理，連云港市區(qū)內(nèi)已批礦區(qū)大部分實現(xiàn)了分層開采。

（四）維護權(quán)益，切實促進了和諧社會建設(shè)。始終把維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益，抓好涉土穩(wěn)定，減少地質(zhì)災(zāi)害損失，作為建設(shè)和諧國土的一項重要任務(wù)來抓。

被征地農(nóng)民基本生活保障制度實現(xiàn)了全覆蓋。為保證征地補償款及時足額兌付，在全省范圍推行了征地補償款預(yù)存制度。被征地農(nóng)民基本生活保障制度已經(jīng)覆蓋全省，共有130多萬失地農(nóng)民參加了基本生活保障。其中，自*5年9月1日以來，共有50多萬失地農(nóng)民進入了基本生活保障網(wǎng)。全省累計解繳基本生活保障財政專戶達226億元，其中各級政府從土地出讓金等土地有償收益中提取的金額達34億元。省政府辦公廳印發(fā)了《江蘇省征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決辦法》?；窗?、泰州等地將被征地農(nóng)民基本生活保障，列入了政府“實事工程”進行考核。鎮(zhèn)江市明確規(guī)定全面實行“即征即保”，南通市區(qū)率先建立了保障標準的調(diào)整機制。

國土資源管理工作取得了新突破。創(chuàng)新國土資源管理機制，年初對考核選定的10個重點管理縣，暫停重大項目用地省級點供計劃，下半年又根據(jù)整改情況對其中的6個縣恢復(fù)點供。建立全省國土資源信息系統(tǒng)，實現(xiàn)了省市縣三級管理聯(lián)網(wǎng)。及時受理和答復(fù)省長信箱、廳長信箱和“政風熱線”舉報案件。*年，全省接待的來訪批次和人次，同比下降10.1%和6.6%，其中集體訪同比下降7.2%和3.5%。

汛期地質(zhì)災(zāi)害防治工作確保了“零傷亡”。突出抓好汛期突發(fā)地質(zhì)災(zāi)害防治工作。全年全省沒有地質(zhì)災(zāi)害造成人員傷亡事件。通過門戶網(wǎng)站、手機短信平臺等預(yù)警7次，成功預(yù)報滑坡、崩塌災(zāi)害16起，最大限度地降低了地質(zhì)災(zāi)害造成的危害和損失。全年治理重大地質(zhì)災(zāi)害隱患17處，消除了一批重大地質(zhì)災(zāi)害隱患。

土地、礦產(chǎn)權(quán)屬管理工作取得了新進展。全年新發(fā)土地證210萬本。截止*年底，全省國有土地使用權(quán)初始登記發(fā)證率達93.4％，集體土地所有權(quán)初始登記發(fā)證率達89.9％；集體土地使用權(quán)初始登記發(fā)證率達89.2％。重點保證了省電力公司、中石化、省農(nóng)行等大型企業(yè)土地確權(quán)登記。全年調(diào)處土地權(quán)屬爭議587件。加強礦業(yè)權(quán)審批發(fā)證的監(jiān)督管理，在全國率先實現(xiàn)了省市縣三級采礦權(quán)管理信息系統(tǒng)的實時互聯(lián)。全年頒發(fā)采礦許可證1768個，頒發(fā)勘查許可證82個、地質(zhì)調(diào)查證5個。

（五）精細管理，全面夯實了基礎(chǔ)和基層工作。緊緊圍繞“管理創(chuàng)新年”活動，以精細化管理為目標，推進制度、機制和手段創(chuàng)新，基礎(chǔ)管理水平和干部隊伍素質(zhì)進一步提升。

國土資源精細化管理水平得到提升。首次評選全省系統(tǒng)管理創(chuàng)新獎，編輯出版了《走精細化管理之路—江蘇國土資源管理創(chuàng)新與探索》一書。無錫高水平節(jié)約集約用地、大豐執(zhí)法監(jiān)察“三全”管理、靖江聘請執(zhí)法信息員等一批創(chuàng)新成果，在全省乃至全國產(chǎn)生了較大反響。加大政務(wù)信息和新聞宣傳力度，舉辦了江蘇省“全國土地日”高層論壇，鹽城、宿遷、江都、宜興、興化、海門等地以文藝匯演、專題晚會、漫畫讀本等形式，宣傳國土資源法律法規(guī)、國情國策。

“金土工程”一期建設(shè)任務(wù)全面完成。實現(xiàn)了省市縣三級電子公文遠程傳輸，提高了行政效率。完成13個市局數(shù)據(jù)中心建設(shè)，蘇南和蘇中八市的市縣視頻會議系統(tǒng)全面建成。省廳、無錫市局“金土工程”試點被國土資源部通報表揚。

全省第二次土地調(diào)查進展順利。根據(jù)省政府的統(tǒng)一部署，省市縣三級全部成立了領(lǐng)導(dǎo)小組和專門的調(diào)查機構(gòu)，制定了土地調(diào)查總體實施方案。全省44個縣開展了外業(yè)調(diào)查，面積達3.86萬平方公里，取得了階段性成果。

“完善體制、提高素質(zhì)”活動取得顯著成效。開展創(chuàng)建“人民滿意國土資源所”考核驗收工作，表彰了30個優(yōu)秀國土資源所，宿遷、鹽城等地提前完成薄弱所改建任務(wù)，基層所的面貌有了很大改觀。加強領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)，組織干部參加各類培訓(xùn)，會同省委組織部舉辦市縣（區(qū)）長國土資源管理專題研討班，提高了干部隊伍整體素質(zhì)。老干部工作得到進一步加強。加強精神文明創(chuàng)建工作，省廳（系統(tǒng)）跨入全省創(chuàng)建文明行業(yè)工作先進行業(yè)。精心組織了第三屆“國土資源杯”乒乓球比賽和首屆書畫攝影展。表彰了一批“十五”期間國土資源科技工作先進集體和個人。認真落實黨風廉政建設(shè)責任制，南京市局強化網(wǎng)上審批監(jiān)督功能，無錫、常州市局實行國土資源市場廉政準入制度，昆山市局深入開展了查找崗位“廉政風險點”活動。扎實開展機關(guān)作風整改，省廳確定的服務(wù)發(fā)展、服務(wù)基層、服務(wù)群眾的10件實事全部按時辦結(jié)。

同時，測繪管理和地勘經(jīng)濟工作又有新進展。全省新一輪基礎(chǔ)測繪成果實現(xiàn)了全覆蓋，啟動“數(shù)字城市”試點，永久性測量標志維護工作全面完成，測繪市場、地圖市場日趨規(guī)范。省地勘局、省有色地勘局發(fā)揮地質(zhì)科技優(yōu)勢，服務(wù)地方經(jīng)濟，開拓兩個市場，為全省經(jīng)濟社會發(fā)展作出了重要貢獻。*年，省地勘局實現(xiàn)經(jīng)濟規(guī)模和總收入均比上年增長20%以上。省有色地勘局全年實現(xiàn)經(jīng)營收入突破11億元，利潤突破1億元、同比增長34%。

第8篇：土地征地新規(guī)范文

    

    序號 內(nèi) 容 單方成本(元/ m2) 備 注

    -------------------------------------

    1 土建工程（高層） 1400 

    2 安裝工程 175 水、電、通風、人防

    3 弱電（智能、消電） 12 

    4 土地出讓金 

    5 設(shè)計、勘察費 40 含施工圖審查費用

    6 招投標費、監(jiān)理費 16 含造價咨詢、招標

    7 電梯（31層） 50萬元/部 

    8 三通一平費用 7 

    9 白蟻防治費 2 

    10 墻改資金 10 

    11 環(huán)保評估費 0.4 

    12 噪聲污染費 2 按地上建筑面積

    13 工程放樣費 1 648.5 元/點

    14 工程質(zhì)監(jiān)費 1.2 

    15 場建檔案咨詢費 7 中標建安造價的0.15%

    16 試樁費用 6 試樁材料清工及靜載費

    17 高教資金 10 

    18 小區(qū)配套 100-150 按地塊面積-建筑占地面積

    19 銀行利息 

    20 物業(yè)維修資金 66 （1+2+3+7+18）*4%

    21 企業(yè)管理費 83 （1+2+3+7+18+20）*5%

    22 稅金  

    

    

     

     

     

    項目名稱

    一、 征地和拆遷費

    1 征地手續(xù)報批費

    2 新征地基本地價 

    3 國有地調(diào)整費

    4 拆遷補償費

    4 市土地儲備中心前期工作及利息費

    5 拆遷工作協(xié)調(diào)費

     

    二、 前期費用

    1 項目建議書及可研

    2 總平面規(guī)劃

    3 工程規(guī)劃設(shè)計

    4 環(huán)保評估

    5 送配電設(shè)計

    6 建筑工程設(shè)計費

    7 室外配套工程設(shè)計

    8 設(shè)計圖紙審查費

    9 地質(zhì)勘探費

    10 工程監(jiān)理費

    11 工程交易服務(wù)費

    12 工程質(zhì)檢費

    13 工程招標、標底編制費

    14 墻改費

    15 勞?；鹳M

    16 住宅樓座規(guī)劃放線驗線費

    17 地震災(zāi)害評估

    18 河道維護管理費

    19 舊城改造費

    20 城市配套費

    21 人防建設(shè)費

    22 文物勘探費

    23 確權(quán)登記費

    24 房產(chǎn)登記測繪費(住宅)

    25 房產(chǎn)交易服務(wù)費

    26 土方購調(diào)費

    27 施工臨水

    28 施工臨電

    29 臨時道路

    30 臨建圍墻 

    31 臨時建筑、辦公

    32 工程地形測量

    33 勘察設(shè)計審查費

    34 方案評估費

    35 預(yù)銷售公告

    36 工商登記費

    37 兩書一證、合同工本費

    38 產(chǎn)權(quán)申報費

    39 公告費

    40 初始登記費 

    41 土地使用稅（2年）

    42 耕地占用稅（不含國有土地）

    43 土地登記測繪費

    44 土地登記費

    45 物價申報費 

    46 印花稅（工程合同）

    47 印花稅（購銷合同）

     

    三、 建安費用

    1 住宅建安成本

     

    四、 基礎(chǔ)設(shè)施與公建

    1 小學(xué)建設(shè)

    2 幼兒園

    3 綜合物業(yè)樓

    4 熱力交換站

    5 垃圾站

    6 其他公建

    7 煤氣工程費

    8 小區(qū)外東柳大街給水

    9 小區(qū)內(nèi)室外給排水 、雨水管道

    10 小區(qū)內(nèi)室外熱力管道

    11 小區(qū)外東柳大街熱力管道

    12 小區(qū)外東柳大街排水、雨水

    13 送配電工程

    14 中心廣場

    15 小區(qū)綠化

    16 區(qū)間硬化及便道

    17 花飾圍墻

    18 大門警衛(wèi)室及不銹鋼伸縮門

    19 區(qū)外道路

    20 有線、通訊

    21 室外路燈

    22 垃圾桶及減速帶

    23 暖氣、煤氣入網(wǎng)費、首層防護欄另計

     

    五、 小計：一~四

    六、 管理費

    七、 貸款利息

    八、 物業(yè)管理基金

    九、 不可遇見費

    十、 其他費用

    十一、 稅金

    十二、 總計：五~十一

    十三、 單方成本價（元/m2) 

     

     

    

    一.征地補償費

    　(一).土地出讓金

    

1.計算方法:

    

土地出讓金基準價*容積率修正系數(shù)* 年限修正系數(shù)*用地面積

    

2.上交部門: 市財政局

    

3.依據(jù): (1)京政發(fā)[1993]34號文.

    

(2)京政發(fā)[1994]43號文.

    

4.說明:

    

(1) 各區(qū)類地價取值詳見附件;

    

(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財政;

    

(3) 遠郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;

    

(4) 市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的企業(yè)集團,在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價征用的土地上進行開發(fā),利用,經(jīng)營,應(yīng)補交土地出讓金, 其中的60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎(chǔ)

    

設(shè)施建設(shè).

    

(5) 在使用《基準地價表》時,由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán)境至關(guān)重要,所以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為十級.在實際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評定地價的級別,最后選定基準地價,使地價測算更為合理,規(guī)范. 

    

同時考慮到說明(2),(3),(4), 在測算地價時加入" 操作系數(shù)"概念,以準確測算必須交納的土地出讓金比例.

    

    

附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標準價;

    

(2) 土地出讓金修正系數(shù)表.

    

    

    　(二).征地及拆遷補償費:

    

詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍.

    

說明:(1)測算時亦可依據(jù)《基準地價表》,計取"土地開發(fā)及其它費用"的數(shù)據(jù).

    

    

    二.前期工程費:(取值在40-120元/平米)

    

1.臨時水,電,路,場地平整費

    

依據(jù):1992年建安工程定額;

    

標準:按實際發(fā)生工程量計算;

    

說明:施工現(xiàn)場千差萬別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費的1%.

    

2.規(guī)劃,測量,勘察,設(shè)計費:

    

依據(jù):原國家建委(79)建發(fā)設(shè)字第315號文, 國家計委計字(1984)596號文,建設(shè)部(1991)第150,316,425號

    文;國家物價局,建設(shè)部[1992]價費字375號.

    

標準:

    

(1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80%

    

(2) 民用建筑設(shè)計費

    

    

民用建筑工程設(shè)計費率收費標準

    

單 位: %

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    ┃ 工 程 　 │ 

工 程 概 算 投 資 (萬 元)　 

 ┃

    ┃

 　 ├─────┬─────┬─────┬─────

    ┃ 等 級 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 特 級 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │

2.0　 │

1.9　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 一 級 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 二 級 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 三 級 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼───── 

    ┃ 四 級

│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 

 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 五 級 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │

│　 

 ┃

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    

    

    　備注:

    

特級: 1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的特高級大型公共建筑;

    

2.有全國性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑;

    

3.30層以上建筑;

    

4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.

    

一級: 1.高級大型公共建筑;

    

2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑;

    

3.16層以上29層以下或超過50 米高的公共建筑.

    

二級: 1.中高級,大中型公共建筑;

    

2.技術(shù)要求較高的中小型建筑;

    

3.16層以上29層以下住宅.

    

三級: 1.中級,中型公共建筑;

    

2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑;

    

四級: 1.一般中小型公共建筑;

    

2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.

    

五級: 一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.

    

    

    　說明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米

    

中型 3000-10000 平米

    

小型 <3000 平米

    

(2)僅做民用建筑初步設(shè)計或施工圖分階段設(shè)計時,其工作量的比例為40%和60%.

    

(3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計圖紙6份,施工圖8份.

    

    　3.規(guī)劃條件,可行性研究費

    

依據(jù):建設(shè)部(1991)第425號文

    

標準: (1) 按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算: 工日定額*85元/工日

    

用地規(guī)模(公頃) 

工日定額

    

<=3

 90

    

10

 300

    

20

 500

    

30 

780

    

40

 920

    

50

 

 1000

    

>50 

面議

    

(2) 施工執(zhí)照費按京政發(fā)[1988]21號文:概算額*(1-3)‰

    

    

    三.基礎(chǔ)設(shè)施費

    

1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費

    

依據(jù):京政發(fā)[1993]34號文

    

標準: 1).根據(jù)項目的實際情況定.

    

管線延長米*管線單方造價.

    

2).根據(jù)經(jīng)驗, 基礎(chǔ)設(shè)施費一般為建安工程費的 2% - 10%.

    

說明: (1)一般該項費用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工

    

程量*單方造價;

    

(2)各種管線單方造價:

    

自來水管線　 

 600元/米

    

雨水管線 

 　700元/米

    

污水管線　 

 800元/米

    

煤氣管線 

1000元/米

    

熱力管線 

2000元/米

    

供電管線　 

 700元/米

    

電信管線 

1500元/門

    

道路

 80元/平米 

    

綠化

 20元/平米

    

(3)經(jīng)驗數(shù)據(jù):

    

環(huán)衛(wèi)費

 5元/平米

    

照明費

 5元/平米

    

(4)該項費用一般范圍 

150-400元/平米

    

普通住宅

 

 　150元/平米

    

高檔住宅(公寓,寫字樓)

 400元/平米

    

2.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(包括集資和自己修建)

    

依據(jù):設(shè)計方案和集資協(xié)議;

    

標準:根據(jù)項目的實際情況定;

    

說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理如有集資,則相應(yīng)的四源費中的該項不在計取.

    

(2)若自己修建, 測算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費.

    

    

    四.房屋建安工程費

    

1.建安工程費 

    

依據(jù):現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.

    

標準:

    

(1) 普通住宅 多層 

900-1000元/平米

    

高層 

1600-1800元/平米

    

(2) 公共建筑

    

a.公寓,寫字樓

 3000-4500元/平米

    

其中: 結(jié)構(gòu) 　 

1000-1500元/平米

    

裝修

 800-1000元/平米

    

設(shè)備　 

 1200-2000元/平米

    

b.別墅

 3000元/平米

    

說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政

    

管理,市政公用.

    

(2)依據(jù):京政發(fā)[1985]149號文;

    

標準:建筑面積 9678-10630平米/千戶

    

工程取費 按實際工程量.

    

①.詳見公建配套附表.

    

a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)定額指標;

    

b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)定額指標;

    

②.通常取7-15%為公建配套面積比率.

    

    

2.招投標費

    

依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號文

    

標準:中標額*1‰

    

3.預(yù)算審查費

    

依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號;

    

標準:預(yù)算造價*0.5‰

    

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

    

4.工程監(jiān)理費

    

依據(jù):(1)國家物價局.建設(shè)部[1992]價費字479號;

    

(2)[93]京建法字第029號

    

標準:工程造價*適用稅率

    

適用稅率:

    

工程造價 500 萬元以下

 

 2.5%

    

 　500---1000　 

 2.0-2.5%

    

1000---5000　 　 

 　 1.4-2.0%

    

5000--10000

 　 1.2-1.4%

    

10000--50000

 0.8-1.2%

    

50000-100000

 0.6-0.8%

    

>100000

0.6%

    

說明:(1) 實行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量

    

監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費,其費率為工程監(jiān)理費中的 7%,工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費.

    

(2) 設(shè)計監(jiān)理費由于金額相對較小,測算時一般不予考慮.

    

5.竣工圖費

    

依據(jù):(86)市建規(guī)字第097號;

    

標準:設(shè)計費*7%

    

6.建材發(fā)展基金

    

依據(jù):(89)京建材字第292號;

    

標準:建安工程造價*2%

    

（京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）

    

    

    五.公共配套設(shè)施費

    　1.鍋爐房

    

標準:總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價

    

說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;

    

(2)鍋爐每噸造價約25萬元.

    　2.變配電所

    

標準:每建筑平米30元.

    　3.集資維護費

    

標準:每建筑平米80元.

    　4.電貼費(建設(shè)部明文取消，北京仍在執(zhí)行)

    

依據(jù):原(84)華北電供用字25號文 290元/kva

    

后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi) 1100元/kva

    

四環(huán)路以外 550元/kva;

    

現(xiàn)調(diào)整為單路供電 270元/kva

    

雙路供電 540元/kva;

    

說明:住宅用電量 30-60 va/平米;

    

其他用電量 50-80 va/平米.

    

    六.管理費

    

依據(jù):(92)京價收字第124號;

    

標準:一至五項之和*2.5%.

    

    七.基礎(chǔ)設(shè)施增容費

    　1.商品房

    

依據(jù): 京計基字(1988)第866號文

    

標準: 自來水廠建設(shè)費 12元/平米;

    

煤氣廠建設(shè)費 29元/平米;

    

供熱廠建設(shè)費 30元/平米;

    

污水處理廠建設(shè)費 10元/平米;

    

說明: (1).用一項交一項;

    

(2).如其中之一在基礎(chǔ)設(shè)施中有集資,則該項

    

不再重復(fù)計取;

    　2.非住宅建設(shè)項目四源費

    

依據(jù): (1).京政發(fā)(1986)131號;

    

(2).京政發(fā)(1986)155號;

    

標準:

    

自來水廠建設(shè)費 :設(shè)計日用水量*830元/噸;

    

煤氣廠建設(shè)費 :設(shè)計日用氣量*600元/噸;

    

供熱廠建設(shè)費 :設(shè)計每小時供熱量*35萬元

    

/百萬大卡;

    

污水處理廠建設(shè)費 :設(shè)計日排污量*830元/噸;

    

說明:交納數(shù)額在20萬元以上的在接用"四源" 之前

    

可以分期交納.

    

    八.項目配套設(shè)施建設(shè)費

    　1.綜合開發(fā)市政費

    

依據(jù): (1).京計基字(1988)第648號;

    

(2).市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

    

標準: (1).(商品房收入-四源費-用電權(quán))*15%;

    

(2).建設(shè)投資*15%;

    　2.分散建設(shè)市政費

    

依據(jù):京計基字(1988)第648號;

    

標準: 多層,純住宅建筑面積*60元/平米;

    

高層,純住宅建筑面積*90元/平米;

    　3.98年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費一律按100

    

元/平米計算。

    

    

    九.兩稅一費

    　1.營業(yè)稅

    

依據(jù):(90)財稅字第009號;

    

標準:商品房收入*5%;

    　2.城市建設(shè)維護稅

    

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

    

標準:營業(yè)稅*7%;

    　3.教育附加費

    

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號;

    

標準:營業(yè)稅*3%;

    

兩稅一費計取標準:商品房收入*5.5%;

    

    十.用電權(quán)費（取消）

    

依據(jù):京政發(fā)[1993]17號

    

標準:(1).住宅建筑面積*40元/平米;

    

 (2).其他用電量(kva)*4000元/kva;

    

用電量:(1)住宅用電量 20-30 va/平米;

    

 　(2)其他用電量 40-50 va/平米;

    

    十一.投資方向調(diào)節(jié)稅（取消）

    

依據(jù):京稅字(1991) 805號

    

標準:（商品房銷售價格-大市政費-四源費-用電權(quán)

    

費-土地出讓金）*80%*適用稅率

    

適用稅率:

    

(1).按國家規(guī)定不納入計劃管理,投資額不滿

    

5萬元的固定資產(chǎn)投資項目,北方節(jié)能住宅,其稅率為0%.

    

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其稅率為5%;

    

(3).更新改造項目,其稅率為10%;

    

(4).京政發(fā)[1991]61號通知,稅率表未列出的

    

除更新改造投資以外的其他固定資產(chǎn)投資項目,其稅率為15%;

    

(5).公費建設(shè)超標準獨門獨院 ,別墅式住宅,

    

經(jīng)有關(guān)單位批準允許建設(shè)的樓堂館所,其稅率為30%.

    

    

    十二.不可預(yù)見費

    

依據(jù): 估

    

標準: 一至六項之和*5%.

    

    

    十三.建設(shè)周期

    

依據(jù): 建安工程定額

    

標準: 

    

建筑面積(萬平米)

 建設(shè)周期(年)

    

<=3.0

 

 1

    

3.0 -- 6.0

 2

    

6.0 --12.0 

3

    

>=12.0

 4

    

第9篇：土地征地新規(guī)范文

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)融資；合作開發(fā)

自2010年開始，國家不斷加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，各地方也陸續(xù)出臺了調(diào)控政策，大型房地產(chǎn)企業(yè)亦在“攻城掠地”搶占市場，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的生存壓力，合作開發(fā)成為它們生存與發(fā)展的必然選擇。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的必要性

（一）宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)融資更難

1、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)儲備的土地出手難

（1）開發(fā)商囤積大量土地。房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤吸引了眾多資金進入到房地產(chǎn)市場，這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年前11個月，我國購置土地面積中，未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方；2005年全國房地產(chǎn)百強企業(yè)共儲備土地面積4億平方。

（2）國家加大了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)閑置土地的處置力度。在2008年里，整頓閑置土地毫無疑問成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的在重頭戲。2008年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），通知指出：一是優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率；二是嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對于囤積土地的開發(fā)商而言，往往采取三種方式處理手中的土地：籌集資金自主開發(fā)；轉(zhuǎn)讓土地；與其他企業(yè)合作開發(fā)。

2、獲得房地產(chǎn)開發(fā)土地的門檻提高

2006年8月國土資源部下發(fā)的新規(guī)范實施，明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形，進一步完善了土地使用權(quán)的出讓制度，嚴格控制了劃撥土地和協(xié)議出讓土地的范圍。2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲備管理辦法》，此辦法又進一步完善了土地儲備制度，使得土地供給更加規(guī)范和嚴格。一系列土地調(diào)控政策的出臺，提高了征地成本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的門檻。

（二）國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)自身特點

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地和資金是企業(yè)的生命，無論是土地的購買還是項目的開發(fā)都離不開高額資金的支持。而且，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)以中小房地產(chǎn)企業(yè)居多，它們存在自身開發(fā)資質(zhì)低、自有資金少、負債率高，融資難的問題一直困擾著中小房地產(chǎn)企業(yè)。

此外，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)達到10%的凈利潤（家電業(yè)2%，it業(yè)2%-3%）吸引了其他行業(yè)有實力的大型企業(yè)加入房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中，使得房地產(chǎn)市場的競爭更加劇烈，同時也讓中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日子更難過。因此，在種種不利條件之下，合作開發(fā)無疑會成為中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的定義及類型

（一）合作開發(fā)的定義

合作開發(fā)，分為狹義的合作開發(fā)和廣義的合作開發(fā)。狹義的合作開發(fā)指的是雙方當事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等合作開發(fā)土地、建筑房產(chǎn)項目等，共擔風險，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。而廣義上的合作開發(fā)，則是指任何由兩方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的都可以納入合作開發(fā)房地產(chǎn)的范疇。本文只討論廣義的合作開發(fā)。

（二）合作開發(fā)的類型

中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作類型主要有兩種：緊密型合作和松散型合作。

1、緊密型合作

緊密型合作，指合作的各方共同出資、組成新的具有法人資格的經(jīng)濟實體。其特點是：參加合作的方式是出資；組成的經(jīng)濟實體具有法人資格；合作各方共同經(jīng)營、共負盈虧，僅以自己出資的財產(chǎn)為限承擔責任。

但是，緊密型合作案例比較少見，因為這種類型的合作開發(fā)方式周期長、風險大，往往涉及到法律問題，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)之爭、份額之爭等。

2、松散型合作

松散型合作，指合作各方共同出資、共同經(jīng)營，組成一個合伙性質(zhì)的、不具備法人條件的經(jīng)濟聯(lián)合組織。目前最常見的合作開發(fā)方式多采用松散型合作，因為該模式相互之間約束性較小，風險亦較小，但是也會存在各類法律風險。

（三）中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)存在的問題

目前，很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)認識到合作開發(fā)的重要性和必要性，并且去開始實踐，但在合作中卻經(jīng)常出現(xiàn)一些必要或不必要的糾紛，出現(xiàn)糾紛的原因很多，其分析如下：

1、中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身問題

（1）由于各個中小企業(yè)本身開發(fā)資質(zhì)低、自有資金少、負債率高等原因，造成企業(yè)信用度不高，使得企業(yè)之間缺乏信任，也就失去了合作的基礎(chǔ)。

（2）一些中小企業(yè)對自己所擁有優(yōu)勢資源缺乏客觀、理性的評估。不能充分認識和評估自己的優(yōu)勢資源，對自己需要什么樣的合作對象缺乏理性分析和清醒的認識。造成企業(yè)在選擇合作對象時，往往只看對方的資金實力，而不從是否與自身企業(yè)能否相容、匹配、互補等綜合條件來做決策。

（3）中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄。房地產(chǎn)開發(fā)投入資金巨大，開發(fā)周期長，房地產(chǎn)合作開發(fā)的兩方或多方承擔的風險大，一旦出現(xiàn)問題，雙方當事人的利益損失就是巨大的，因此嚴謹、規(guī)范、合法的合作開發(fā)合同是保障企業(yè)利益的重要依據(jù)。然而，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄，對合作開發(fā)合同的認識不夠。

2、相關(guān)的法律法規(guī)不健全，行業(yè)缺乏有效的監(jiān)督和管理

一個行業(yè)的健康發(fā)展離不開完善的法律制度的支持和保護，對于房地產(chǎn)合作開發(fā)亦如此。不論是采取松散型合作方式，抑或是緊密型合作方式，都需要有健全的法律法規(guī)支持與約束。但是當前，在合作開發(fā)方面缺乏有效的法律法規(guī)監(jiān)督、約束。

此外，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、管理能力有限等原因，在房地產(chǎn)合作過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)必然需要咨詢一些法律、會計等顧問機構(gòu)，但目前國家對這些機構(gòu)的規(guī)范少，導(dǎo)致這些機構(gòu)不足夠中立。

三、對合作開發(fā)的一些建議

（一）中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認清形勢，轉(zhuǎn)變思維，積極推進相互間的合作開發(fā)

第一，面對國家的宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)市場的規(guī)范，中小房地產(chǎn)企業(yè)要及時轉(zhuǎn)變思維，認真分析自身企業(yè)及本行業(yè)面臨的情況，在清楚把握自身優(yōu)勢和劣勢基礎(chǔ)上積極推進與其他企業(yè)的合作。

第二，在選擇合作對象，特別是戰(zhàn)略合作企業(yè)時候，不能僅看對方的實力，更要考慮對方與自身是否相容、匹配、互補。選擇合作者需要考慮雙方戰(zhàn)略目標的一致性、企業(yè)優(yōu)勢互補性、企業(yè)文化的兼容性、企業(yè)合作及資源整合的控制性。

第三，簽訂完備的合作開發(fā)合同。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容復(fù)雜標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發(fā)糾紛，而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質(zhì)認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測，因此，簽訂合作開發(fā)合同一定要謹慎。在合同中，要明確雙方的責任，對每一項義務(wù)和權(quán)益做詳細約定，重視違約約定。

（二）建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機制

建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機制，促進中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。中小型房地產(chǎn)要想發(fā)展，必須有國家政策支持和法律的保障，特別是在合作開發(fā)問題上，更需法律的規(guī)范與約束。同時，要加強行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，提高行業(yè)自身的自律性。

參考文獻：

1、陳珂,賈秀磊.基于多屬性綜合評價法的房地產(chǎn)企業(yè)合作伙伴選擇[j].建筑管理現(xiàn)代化,2007(4).