農(nóng)村集體土地宅基地新規(guī)精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村集體土地宅基地新規(guī)范文

宅基地使用權征收補償現(xiàn)狀

我國目前關于宅基地使用權補償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權法》肯定了宅基地使用權這一權利地位，對于該權利受到侵害時需要補償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對于宅基地使用權這一特殊的財產(chǎn)權，其性質與一般財產(chǎn)權利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對于《物權法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對這一權利的補償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補償設定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權的補償直接與其他補償結合一體，并沒有明確地指出這一權利所得到的補償具體的數(shù)額；另有些補償方案中則是直接用貨幣進行補償；還有則是用“以地換地”的方式來補償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權征收補償存在的問題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權法》的相關規(guī)定

《物權法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應補償?！逼渲小段餀喾ā返谒氖l、四十四條分別是關于征收、征用的補償規(guī)定?！段餀喾ā穼φ厥褂脵嘁蛘丶捌渖戏课莸恼魇斩麥鐟玫窖a償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》的相關規(guī)定

在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。”再根據(jù)其相應的實施條例《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！痹诖?，集體財產(chǎn)的所有人是集體成員，當集體土地被征收時，集體成員當然享有得到補償?shù)臋嗬w經(jīng)濟組織作為權利人僅能對于其享有的集體土地所有權得到補償。那么，在此土地補償費應理解為僅對宅基地所有權被征收的補償，地上附著物補償費則是對宅基地上的住宅及其附屬設施所有權被征收的補償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補償費”被《土地管理法實施條例》限定為集體土地所有權的補償。就宅基地及其上房屋征收補償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒有實質性的解決補償標準問題。

3、地方性規(guī)章的相關規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務委員會及當?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權法》以及《土地管理法實施條例》結合自身的情況制定相應的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點參照的法律不一致而導致在工作中具體補償標準的不一。

當我們看到在各法律法規(guī)對于該問題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個明確的統(tǒng)一。在法律實施過程中，因為這些法律對宅基地使用權補償問題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對該問題制定出具體的實施細則。據(jù)調研所得，2007年通過的《物權法》在各地方制定的相關實施細則中并沒有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補償問題，而國務院所頒布《土地管理法實施條例》對《土地管理法》中“土地補償費”的限定性解釋，導致許多地方法規(guī)也沒有對該項權利的補償問題做出相應規(guī)定。

補償不明確及補償標準偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權利人合理的補償。據(jù)前期實踐調研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補償與安置相結合的方式來補償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實行以調產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式?！庇謸?jù)相關部分人員的介紹以及在該地區(qū)進行問卷調查的結果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調產(chǎn)安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》為例，第十一條的規(guī)定中有調產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應的安置補償金，由被拆遷人自行選購商品房的調產(chǎn)安置方式。結合當?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內(nèi)貨幣補償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價格”該意見則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關價格和費用標準》而定的，該標準中規(guī)定：“2007年有關地段商品房住宅平均價格指導價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元?！北徊疬w房屋充值價格“則按房屋結構等姐分為多個標準：鋼混結構則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結構也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元?！被驹靸r“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元。”

除此之外，還需結合地段等級范圍劃分、房屋成新標準、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補償數(shù)額。據(jù)相關部門的工作人員介紹，選擇這一安置補償方式的人是非常少的，理由則是該補償方式所得到的補償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網(wǎng)站上所看到相關公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補償安置標準按鎮(zhèn)價[2007]33號、鎮(zhèn)價[2009]38號及相關文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價分局2007年及2009年的標準進行補償。在鎮(zhèn)海區(qū)國土資源分局網(wǎng)站上所公開的征收補償標準則是籠統(tǒng)地將耕地、建設用地等合并補償，則不能看到其具體相關標準?；谶x擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補償之中針對宅基地使用權的補償標準事實上則也是相應偏低的。

2、調產(chǎn)安置

調產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權補償問題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補貼，補貼金額為：（安置房基準價格－基本造價）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補助是相對較少的，據(jù)當?shù)卣{查結果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補一定數(shù)額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當?shù)陌仓梅?。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權實際上并沒有得到很好的補償，雖然說安置房也涉及到土地使用權，但是該土地的性質是國有土地，即國有土地作為建設用地其使用權為70年，而宅基地使用權法律并沒有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權利，如此一來，許多學者認為，宅基地使用權期限為永久性。

完善宅基地使用權征收補償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權年限問題，永久性一詞，相對于調產(chǎn)安置中的國有土地使用權70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權的補償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過程中也將是保障宅基地使用權人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權補償?shù)木唧w化，又將成為一個權力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴這都是環(huán)環(huán)相扣的關系。

合理規(guī)劃，適當選擇安置補償方式

與調產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補償過程中較為公平的補償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關費用，由村民委員會負責按有關規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點復建多層住宅進行安置?！段餀喾ā返谝话傥迨臈l對定“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消失。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。”因此該遷建地應為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權便能得到延續(xù)。但是，在實際情況中，由于規(guī)劃的嚴控和土地集約利用的要求，也不符合我國當前土地利用的嚴峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補償?shù)陌仓梅肯鄬?，?a href="http://saumg.com/haowen/250525.html" target="_blank">新規(guī)定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農(nóng)民往后的生活水平問題應由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，安置區(qū)內(nèi)被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質變更、統(tǒng)一。

第2篇：農(nóng)村集體土地宅基地新規(guī)范文

第一條為了規(guī)范農(nóng)村村民（以下簡稱村民）住宅規(guī)劃建設及用地管理，提高農(nóng)村住宅建設水平，促進集約合理用地，改善農(nóng)村人居環(huán)境，保障村民的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《省農(nóng)村村民住宅建設管理辦法》等有關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的鎮(zhèn)、村莊（不含城市規(guī)劃區(qū)及開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的鎮(zhèn)、街道、村莊）規(guī)劃區(qū)內(nèi)，農(nóng)村集體土地上的村民新建、擴建、改建個人住宅（以下統(tǒng)稱村民建房）及其管理，適用本辦法。

城市規(guī)劃區(qū)及開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的鎮(zhèn)、街道、村莊的村民建房，按照市城市規(guī)劃區(qū)及開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設管理的有關規(guī)定執(zhí)行。

第三條村民建房應當堅持安全、適用、經(jīng)濟和美觀的原則，應符合規(guī)劃、節(jié)約用地、注重防災、安全施工、保護環(huán)境，體現(xiàn)農(nóng)村地域特色，并妥善處理通風采光等相鄰關系。

第四條村民建房包括集中建房和個人建房。個人建房是指單戶村民自行建造自住住宅的活動，包括在原宅基地上改建、擴建和因公益事業(yè)需要拆遷安置的異地新建；集中建房是指鎮(zhèn)人民政府或村民委員會組織村民集中建設自住住宅的活動，包括統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建、統(tǒng)規(guī)自建、統(tǒng)一舊村改造等方式。

各鎮(zhèn)人民政府應當采取有效措施，引導村民向中心村、集鎮(zhèn)或小城鎮(zhèn)集聚，統(tǒng)一規(guī)劃集中建設住宅小區(qū)。對列入各級政府試點的村民住宅小區(qū)，按照融政綜﹝﹞242號文件有關規(guī)定進行補助。

有下列情形之一的,應當統(tǒng)一規(guī)劃集中建設住宅小區(qū)：

（一）因國家、集體建設拆遷安置需要集中建設住宅的；

（二）農(nóng)村土地整理涉及村民新建住宅的；

（三）災后集中統(tǒng)一建設的；

（四）實施造福工程、地質災害搬遷統(tǒng)一建設的。

第五條村民建房規(guī)劃管理要方便群眾，高效管理。對已經(jīng)完成村莊規(guī)劃的行政村，市規(guī)劃局可以將村莊規(guī)劃管理的具體事務委托鎮(zhèn)人民政府實施，簡化審批手續(xù)，提高辦事效率。

第二章規(guī)劃及用地要求

第六條村民建房應當符合鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以及歷史文化名鎮(zhèn)名村保護規(guī)劃，嚴格遵循“先規(guī)劃、后建設”原則。不符合規(guī)劃或者未編制上述規(guī)劃的，不得審批村民建房和住宅用地。

第七條鎮(zhèn)人民政府應當加快鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃編制或修編進度。村莊規(guī)劃編制范圍原則上應覆蓋同一行政村所屬的所有自然村，個別地處偏遠、人數(shù)較少的自然村可結合“造福工程”編制農(nóng)村住宅小區(qū)建設規(guī)劃。村莊規(guī)劃編制內(nèi)容和深度應當符合《省村莊規(guī)劃導則》（試行）。規(guī)劃編制要注重村民參與，充分聽取村民意見，尊重村民意愿，符合農(nóng)村實際，方便生產(chǎn)生活。村民建房應按修建性詳細規(guī)劃或者村莊整治規(guī)劃的要求建設。

對在2012年底前完成村莊規(guī)劃編制的鎮(zhèn)，市財政按照其編制經(jīng)費總額的50%給予獎勵，由鎮(zhèn)人民政府根據(jù)所轄村莊的規(guī)劃審批完成情況向市政府申請該項獎勵。

鎮(zhèn)人民政府在編制土地利用總體規(guī)劃時應充分調查、統(tǒng)籌安排，預留一定的村民建房規(guī)劃指標。

第八條村民建房應當充分利用舊宅基地、空閑地和其它未利用地，嚴格控制使用耕地和生態(tài)公益林地。禁止村民在地質災害危險區(qū)內(nèi)建設住宅。

第九條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民在原宅基地之外申請新建住宅的，其原有的空閑宅基地由村委會或村集體經(jīng)濟組織收回，并結合村莊土地整理，重新規(guī)劃后統(tǒng)一安排使用。

村委會或者村集體經(jīng)濟組織依法收回農(nóng)村村民舊住宅用地的，應當給予經(jīng)濟補償。

第十條村民建房每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米。3口以下的每戶不得超過80平方米，6口以上的每戶不得超過120平方米。

在同等條件下，對被征地拆遷戶和計劃生育戶的住宅用地優(yōu)先給予安排。

利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設住宅，或者對原舊住宅進行改建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。

前款所稱宅基地面積，是指住宅建筑物、構筑物(含基礎)垂直投影范圍內(nèi)的占地面積。

第三章建房審批

第十一條村民建房申請應當符合下列條件之一：

（一）因無住宅或現(xiàn)有住宅宅基地面積明顯低于法定標準，需要新建、改建或擴建住宅的；

（二）同戶中兄弟姐妹或者子女已達到法定結婚年齡要求分戶的；

（三）因國家或者集體建設、實施鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃以及進行公共設施與公益事業(yè)建設，需要拆遷異地新建的；

（四）因發(fā)生或防御自然災害，需要安置的；

（五）原有住宅屬C、D級危房需要拆除重建的；

（六）向中心村或農(nóng)村住宅小區(qū)集聚，將原有宅基地退還村集體經(jīng)濟組織置換至新宅基地的；

（七）市人民政府許可的其他情形。

經(jīng)批準回原村莊定居的港、澳、臺胞和華僑需要建設住宅的，參照本辦法規(guī)定辦理。

第十二條村民建房申請有下列情形之一的，不予批準：

（一）現(xiàn)有宅基地面積雖明顯低于法定標準，但現(xiàn)有人均住宅建筑面積超過60平方米的；

（二）分戶前人均住宅建筑面積已超過60平方米的；

（三）年齡未滿18周歲的；

（四）不符合鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的；

（五）將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的；

（六）不符合“一戶一宅”政策規(guī)定的。

第十三條村民建房應當取得規(guī)劃許可。鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應當辦理《建設工程規(guī)劃許可證》，村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應當辦理《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。

村民建房取得《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》后，方可辦理用地審批手續(xù)。

第十四條村民個人申請住宅建設的，應當持下列材料向村委會提出申請：

（一）《村民住宅建設和用地申請表》和申請地塊的實測地形圖各一式五份；

（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證復印件；

（三）申請人簽署同意退出原使用的住宅用地并交由村民委員會或村民小組重新安排使用的協(xié)議承諾書(沒有舊住宅的除外)；

（四）屬危房改建的，應提供原住宅權屬證明以及危房鑒定機構出具的危房鑒定書或村鎮(zhèn)建設管理機構出具的危房認定證明，其中鎮(zhèn)村建設管理部門出具的危房鑒定書應經(jīng)鎮(zhèn)黨政聯(lián)席會議集體研究認定形成會議紀要并向危房所在村公示5個工作日無異議后出具；

（五）擬建房屋與相鄰建筑毗連或者涉及到公用、共用、借墻等關系的，應當取得各所有權人一致同意，并簽訂書面協(xié)議或者由各所有人在申報圖紙（含四至范圍）上簽字確認，協(xié)議應當經(jīng)過當?shù)卮逦瘯娮C或者依法公證；

（六）具有相應資質的建筑設計單位、具備注冊執(zhí)業(yè)資格的設計人員繪制的設計圖（含總平面布置圖），或者選用標準通用圖。

村委會應當根據(jù)村莊修建性詳細規(guī)劃和村莊整治規(guī)劃要求，與建房戶充分溝通，合理安排建房宅基地，并在接到申請之日起7個工作日內(nèi)，或每一個月集中申請材料，依法召開村委會或村民代表會議，對申請材料和村民建房宅基地安排情況進行審議，在本村張榜公布征詢本村村民的意見；在張榜公布之日起15個工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，應當在《村民住宅建設和用地申請表》中簽署意見，證明申請人的原住宅情況和家庭成員現(xiàn)居住情況和確認宅基地情況，并報鎮(zhèn)人民政府。

第十五條鎮(zhèn)人民政府應當自收到村委會上報的村民建房申請材料后5個工作日內(nèi)組織鎮(zhèn)村建中心、國土所一同到實地勘測，并對是否符合住宅建設和用地申請條件，是否屬于“一戶一宅”，是否在規(guī)劃限額面積范圍內(nèi)，是否符合鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，是否符合房屋建設技術標準，是否存在違法用地行為，是否存在地質災害隱患等事項進行審核。經(jīng)審核符合條件的，鎮(zhèn)村建中心、國土所現(xiàn)場確定規(guī)劃用地范圍，在5個工作日內(nèi)繪制建設用地規(guī)劃紅線圖，并分新建、擴建和改建兩種情形報批。

第十六條屬利用原宅基地并在原確權的用地紅線范圍內(nèi)進行改建的，不需辦理用地批準手續(xù)，直接辦理規(guī)劃建設許可手續(xù)，由鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃進行審批，符合條件的在10個工作日內(nèi)核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，村民即可開工建設。

第十七條屬新建、擴建的，應將材料報送市規(guī)劃局進行規(guī)劃審批，其中，在已經(jīng)批準的村莊修建性詳細規(guī)劃范圍內(nèi)新建、擴建的，市規(guī)劃局可以委托所在鎮(zhèn)人民政府進行規(guī)劃審批。市規(guī)劃局應當在接到上報的有關材料之日起20個工作日內(nèi)審批，受委托的鎮(zhèn)人民政府應當在收到村民建房申請材料之日起20個工作日內(nèi)審批。受委托的鎮(zhèn)人民政府應對建房報件材料認真履行審查職責，嚴格把關，并對報件材料的真實性、完整性、合法合規(guī)性負責，對符合條件的核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，之后由鎮(zhèn)人民政府在5個工作日內(nèi)報市國土局審核用地。市國土局應當在收到鎮(zhèn)人民政府上報的有關材料（含規(guī)劃許可證復印件）之日起10個工作日內(nèi)(依法辦理農(nóng)用地轉用審批的期限除外)進行審核，經(jīng)審核通過的轉報市人民政府審批用地，經(jīng)審批通過的由市國土局核發(fā)《建設用地批準書》。

第十八條采取集中建房的，村民應向村民委員會提交以下材料：

（一）《村民住宅建設和用地申請表》一式五份，申請地塊的實測地形圖；

（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證影印件；

（三）申請人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委員會或村民小組重新安排使用的承諾書(沒有舊住宅的除外)。

鎮(zhèn)人民政府或村民委員會，依據(jù)經(jīng)批準的村莊修建性詳細規(guī)劃，根據(jù)建房戶需求和數(shù)量，劃定集中建房范圍，制定統(tǒng)一建設方案，按照第十五條、第十七條新建擴建情形的規(guī)定程序，統(tǒng)一、分戶辦理規(guī)劃許可和用地審批及其他相關手續(xù)。集中建房涉及征收安置的，所在鎮(zhèn)人民政府或村委會還需提供征收安置方案，報征收主管部門審批。對涉及農(nóng)用地的由市國土局根據(jù)年度用地指標使用情況，組織批次上報審批。批次獲批后報市人民政府辦理供地審批手續(xù)。

第十九條屬于文物保護建筑和控制性保護建筑范圍內(nèi)的危房改建，鎮(zhèn)人民政府在規(guī)劃審批前，應將其改建方案書面征得文物保護行政主管部門同意。

第二十條對村民建房規(guī)劃申請不予批準的，市規(guī)劃局或鎮(zhèn)人民政府應當在收到申請材料之日起20個工作日內(nèi)書面告知鎮(zhèn)人民政府或申請人，并說明理由。

對村民建房用地申請審核未通過的，市國土局應當在收到鎮(zhèn)人民政府提交的申請材料之日起20個工作日內(nèi)書面通知鎮(zhèn)人民政府，并說明理由。

第二十一條鎮(zhèn)人民政府和市規(guī)劃局、國土局須做好批文領取登記工作。在市國土局未核發(fā)《建設用地批準書》之前，鎮(zhèn)人民政府不得提前向建房申請人發(fā)放《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》或《建設工程規(guī)劃許可證》。建房申請人在未取得《建設用地批準書》之前不得開工建設。

村民建房通過規(guī)劃和用地審批后5個工作日內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府應將《建設工程規(guī)劃許可證》或《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《建設用地批準書》一并發(fā)給申請人，并組織鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理機構和國土資源管理機構一同到實地放樣，劃定四至范圍，村民即可開工建設。

第二十二條申請人應當自取得《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》之日起一年內(nèi)實施住宅建設，逾期不建設且未申請延期的，規(guī)劃許可證自行失效。確需延期的，建設單位或者個人可以在規(guī)定期限屆滿前三十日內(nèi)，向原審批機關申請延期一次，延長期限不得超過一年。

第二十三條在土地利用總體規(guī)劃確定的鎮(zhèn)、村莊建設用地范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃將農(nóng)用地轉為村民住宅建設用地的，應依法辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)后，方可批準建設用地。

第二十四條市規(guī)劃局、國土局和鎮(zhèn)人民政府應當實行公開辦事制度，將村民建房的申請條件、申報審批程序、審批工作時限等相關規(guī)定和村民建房審批情況通過網(wǎng)絡、報刊、公開欄等方式進行公示。村民委員會應將村民建房申請和審批情況在村務公開欄上進行公示。

第四章建設管理

第二十五條村民建房應當嚴格按照規(guī)劃許可核準的內(nèi)容進行建設，不得擅自變更。確需變更的，應當經(jīng)發(fā)證機關同意，并辦理變更手續(xù)。

第二十六條市規(guī)劃局、鎮(zhèn)人民政府應當對村民建房是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容實施監(jiān)督和檢查，被檢查者應自覺接受監(jiān)督和檢查，如實提供情況和必要的資料，不得隱瞞、妨礙和阻擾依法進行的監(jiān)督檢查活動。

鎮(zhèn)人民政府應當負責規(guī)劃許可審批后管理工作，建立村民住宅建設檔案，做好放線、核樣工作，并加強施工期間的規(guī)劃實施監(jiān)督和質量、安全管理。

第二十七條村民建房應當委托有資質的設計單位或者具備注冊執(zhí)業(yè)資格的設計人員設計，或者選用省級和當?shù)匾?guī)劃建設主管部門編印的村鎮(zhèn)住宅建設通用圖。選用通用圖建房的，應有專業(yè)技術人員指導住宅基礎施工。建設多層單元（公寓）式住宅的，應委托有相應資質的設計單位進行設計。

第二十八條農(nóng)村住宅施工質量和安全由建房村民和參與建設各方共同負責。農(nóng)村住宅建設一定規(guī)模以上（四層及四層以上公寓式住宅或者集中統(tǒng)建的），應由具備相應資質的施工企業(yè)承接施工，對集中統(tǒng)建的農(nóng)村住房項目應向市建設局辦理質量安全監(jiān)督手續(xù)；一定規(guī)模以下的可由建房村民自行選擇農(nóng)村建筑工匠或具備相應資質的施工企業(yè)承接施工。農(nóng)村建房村民或者組織村民建房的單位應與參建各方簽訂合同，明確雙方的權利和義務，并按有關規(guī)定和合同約定對所承建的工程承擔相應的質量安全責任。

第二十九條農(nóng)村建筑工匠從事村民建房施工，應具備相應的建筑施工技能。市建設局、勞動局要加強建筑工匠培訓，將建筑工匠培訓納入農(nóng)村勞動力轉移就業(yè)培訓，按相關政策規(guī)定給予相應的職業(yè)技能培訓補貼，提高建筑工匠技能，經(jīng)培訓考核合格的發(fā)給資格證書。鼓勵和引導村民建房選擇有資格證書的建筑工匠。

第三十條市建設局應依法對集中統(tǒng)建的農(nóng)村住宅項目質量安全實施監(jiān)督管理。

鎮(zhèn)人民政府應當依據(jù)《省建設工程安全生產(chǎn)管理辦法》等有關規(guī)定，切實加強對村民建房質量安全的監(jiān)督檢查。

市建設局應提供技術服務和指導，特別在地基基礎、主體結構、屋頂防水施工等分部分項工程以及安拆模板、搭拆腳手架等關鍵環(huán)節(jié)加強必要的技術指導。

第三十一條村民建房按鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃并經(jīng)批準建設的，只收取土地證書和房屋產(chǎn)權證書工本費，不得收取規(guī)劃許可證書工本費、征地管理費、基礎設施配套費、耕地開墾費和新增建設用地有償使用費等行政事業(yè)性收費。若涉及相關稅收，則由申請人按規(guī)定自行繳交。

第三十二條村民經(jīng)批準使用集體土地建設住宅，只需參照《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定的征地補償標準和辦法，向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村委會支付土地補償費用。村民對原舊住宅進行原址翻建、申請新的住宅用地后將原舊住宅用地退還村集體經(jīng)濟組織的，不繳納土地補償費用。

第三十三條農(nóng)村住宅小區(qū)建設使用村民承包地的，所在地村委會或者村集體經(jīng)濟組織應當調整數(shù)量、質量相當?shù)耐恋貧w原承包方繼續(xù)承包經(jīng)營；沒有條件調整承包地的，村委會或者負責拆遷安置的單位應當依照法定征地補償標準和辦法，向原承包方支付征地補償安置費用。征地補償安置費用由住宅小區(qū)內(nèi)的建房戶分攤繳納。

第三十四條村委會或村集體經(jīng)濟組織收取的土地補償安置費用，應當用于本村基礎設施、公共服務設施建設，或者用于發(fā)展生產(chǎn)，安置或者補償被用地農(nóng)業(yè)人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第三十五條市規(guī)劃局、建設局和鎮(zhèn)人民政府應當及時提供技術指導服務，免費提供住宅通用圖紙，加大技術宣傳力度，主動向村民宣傳住宅小區(qū)規(guī)劃、建房技術標準、質量安全要求、減災防災知識、生態(tài)環(huán)境保護和配套設施建設等相關規(guī)定。

鼓勵社會各方面技術力量支持農(nóng)村住宅建設，有條件的鎮(zhèn)可組建農(nóng)村住宅建設技術服務機構，為農(nóng)村住宅建設服務。

第三十六條新建、擴建、改建村民住宅，規(guī)劃許可證由市規(guī)劃局委托鎮(zhèn)人民政府審批的，竣工后應由鎮(zhèn)人民政府組織規(guī)劃條件核實，之后向市國土局申請用地驗收；規(guī)劃許可證由市規(guī)劃局審批的，應向市規(guī)劃局申請組織規(guī)劃條件核實、向國土局申請竣工用地驗收。集中統(tǒng)建的農(nóng)村住房須向建設局申請工程驗收備案。

建房申請人自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內(nèi)依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權登記或變更手續(xù)，領取土地使用權證書和房屋所有權證書。

第五章技術標準

第三十七條村民建房應當遵守以下技術標準規(guī)定：

（一）選址：應避開地質復雜、地基承載力差、地勢低洼不易排澇以及易受風口、滑坡、雷電和洪水侵襲等自然災害影響的地段。

（二）規(guī)劃：集中建設的住宅小區(qū)要編制修建性詳細規(guī)劃，個人建房要符合村莊整治規(guī)劃，靠近市區(qū)、鎮(zhèn)所在地的住宅小區(qū)，引導其參照城市居住區(qū)規(guī)劃設計相關標準，建設多層單元（公寓）式住宅。

（三）層數(shù)和面積：農(nóng)村獨棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅一般不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內(nèi)。建設多層公寓式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。

（四）層高：層高控制應符合當?shù)氐膶嶋H情況，一般為3米左右。

（五）間距和朝向：建筑前后間距應滿足消防通道要求，住宅建筑前后間距與前建筑高度比一般不低于1:1，相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏東或偏西布置。

（六）道路、河流退距：新建農(nóng)村住房應滿足對應道路等級或河流所規(guī)定的退距要求。下列道路退距按以下規(guī)定執(zhí)行：

國道（規(guī)劃寬55米）、大真線（規(guī)劃寬56米）、海城公路（規(guī)劃寬56米）兩側的建筑紅線后退道路紅線10米以上，上述道路兩側各100米范圍內(nèi)原則上不安排個人住宅建設用地，城鄉(xiāng)規(guī)劃另有要求的，要滿足其要求；

龍?zhí)镏两R、龍?zhí)镏辽限煹纫慌h級公路兩側建筑紅線后退不少于15米（從現(xiàn)狀路沿起算），鎮(zhèn)級公路兩側建筑紅線后退不少于10米（從現(xiàn)狀路沿起算）；

舊大真線兩側建筑紅線后退道路紅線不少于10米（從現(xiàn)狀路沿起算），東張-甘厝口公路、高牛公路兩側建筑紅線后退道路紅線不少于15米；

高速公路及其支線從路基邊溝外側起及出入口兩側后退50米以內(nèi)均為控制用地；

高速鐵路及其支線從鐵路軌道線最外股道中心線后退50米以內(nèi)均為控制用地；

主要河道（龍江、太城溪、虎溪、大北溪、關溪）兩側新建建筑應后退河道20米以上，其他河道兩側新建建筑應后退河道6米以上；

村莊干路兩側新建建筑紅線應后退道路紅線3米以上，村莊支路兩側新建建筑紅線應后退道路紅線1米以上；

以上道路和河道沿線的建筑紅線后退為最低要求，規(guī)劃另有規(guī)定的，要同時滿足。

（七）抗震：新建住宅必須符合工程抗震設防要求，板、梁、柱不得采用石、土結構。

（八）建筑單體：應滿足村民生產(chǎn)、生活的需求，住宅平面布局應設有客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間（農(nóng)具堆放間），應滿足面積、通風、采光等要求。房屋造型簡潔美觀，宜采用坡屋面，具有地方特色，外觀應進行一次性裝修。

（九）配套：應同步配建化糞池等處理設施；集中建設住宅小區(qū)的，給水排水、電力通信、道路、廣電、綠化和社區(qū)服務等配套設施要同步規(guī)劃建設，小區(qū)建筑密度控制在30%左右，綠地率不低于30%。

第六章監(jiān)管措施和法律責任

第三十八條市規(guī)劃局負責對鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃實施情況進行監(jiān)管，依法查處未取得規(guī)劃許可或者違反規(guī)劃許可內(nèi)容進行建設的建房行為。

市國土局負責對土地利用總體規(guī)劃和個人建房用地行為進行監(jiān)管，依法查處未取得用地審批或者違反用地審批內(nèi)容進行建設的建房行為。

各鎮(zhèn)人民政府要落實“屬地管理“的原則，組織做好本轄區(qū)內(nèi)在建房屋建設過程的日常監(jiān)管和動態(tài)巡查，特別是對城鄉(xiāng)結合部、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、交通主干道周邊和各類連片農(nóng)用地等重點部位要保持密集巡查態(tài)勢，堅決杜絕各類違建行為。

所在村（居）民委員會發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)違反鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的行為，應當立即給予制止，并及時向市規(guī)劃局、國土局和所在鎮(zhèn)人民政府報告。

第三十九條對未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地（含林地）建設住宅的，由縣級以上人民政府國土資源或林業(yè)行政主管部門責令退還非法占用的土地（含林地），限期拆除在非法占用的土地（含林地）上新建的建筑物和其他設施，恢復土地（含林地）原狀。

第四十條未取得規(guī)劃許可證書的,國土資源行政主管部門不得辦理用地審批手續(xù)。非法批準建房給當事人造成損失的，由相應責任單位和責任人依法承擔賠償責任。

第四十一條未依法取得規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的，由鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，由有關職能部門出具法律文書，鎮(zhèn)人民政府依法組織予以拆除。

嚴禁對村民未批先建的住宅采取以罰款或者變相收取費用代替審批的辦法予以補辦手續(xù)。

第四十二條對以分析家產(chǎn)、虛報人口、隱瞞身份或以其他形式騙取住宅規(guī)劃和用地許可的，或者城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”的，一律不得辦理產(chǎn)權登記或變更手續(xù)。

第四十三條參與農(nóng)村住宅建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和建筑工匠依法對住宅建設工程的質量和施工安全承擔相應法律責任。