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關(guān)鍵詞:工程造價(jià);資產(chǎn)評(píng)估;固定資產(chǎn);總投資
中圖分類(lèi)號(hào):TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1674-1723(2013)01-0135-02
工程造價(jià)專(zhuān)業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估同屬經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇,但二者有著不同的專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)和計(jì)算方法。工程造價(jià)專(zhuān)業(yè)是具體描述固定資產(chǎn)價(jià)值形成的全過(guò)程;資產(chǎn)評(píng)估是指根據(jù)企業(yè)具體要求及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押等經(jīng)濟(jì)行為,對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。但在建筑物評(píng)估中兩學(xué)科有相互關(guān)聯(lián)之處。根據(jù)多年來(lái)在工作中所接觸的工程和評(píng)估案例,工程造價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估概念不同,卻有著很大的關(guān)聯(lián)性,作為長(zhǎng)期從事工程造價(jià)的專(zhuān)業(yè)人員,如何將二者加以區(qū)分,并能正確聯(lián)系是十分重要的。
一、工程造價(jià)的含義及構(gòu)成
(一)工程造價(jià)含義
工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程預(yù)期開(kāi)支或?qū)嶋H開(kāi)支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。通俗地說(shuō),投資者選定一個(gè)投資項(xiàng)目,通過(guò)一系列投資管理活動(dòng)(包括項(xiàng)目評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程招標(biāo),直至竣工驗(yàn)收等),所支付的全部費(fèi)用形成固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn),所有以上開(kāi)支就構(gòu)成了工程造價(jià)。另一層含義是以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提,以工程這種特定的商品形式作為交易對(duì)象,通過(guò)招投標(biāo)等交易方式,最終由市場(chǎng)形成的價(jià)格。這層含義把工程造價(jià)認(rèn)定為工程價(jià)格或工程承包價(jià)格區(qū)別造價(jià)的兩種含義的意義在于,為投資者和供應(yīng)商(或者稱(chēng)承包商)在工程建設(shè)領(lǐng)域的市場(chǎng)行為提供理論依據(jù),當(dāng)業(yè)主提出降低工程造價(jià)時(shí),是站在投資者的高度充當(dāng)著市場(chǎng)需求主體的角色:當(dāng)承包商提出提高工程造價(jià),是為了實(shí)現(xiàn)更高的實(shí)際利潤(rùn)這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的必然。
(二)我國(guó)現(xiàn)行建設(shè)項(xiàng)目總投資及工程造價(jià)的構(gòu)成
基本建設(shè)項(xiàng)目總投資及工程造價(jià)主要由以下部分構(gòu)成:
1. 固定資產(chǎn)。其中包括平建筑安裝工程投資(直接工程費(fèi)+間接費(fèi)+計(jì)劃利潤(rùn)+稅金)、設(shè)備及工器具購(gòu)置投資(設(shè)備原價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi))、主要材料費(fèi)投資、根據(jù)工程項(xiàng)目的建筑安裝工程投資招標(biāo)或競(jìng)標(biāo)價(jià)與甲方所供設(shè)備和主材料合同價(jià)之和計(jì)提的工程管理費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、土地使用費(fèi)、其他投資(包括設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、勘察費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、破路費(fèi)、綠化遷移費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、合同公證費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、質(zhì)量評(píng)定費(fèi)、結(jié)算審定費(fèi)等其他所有與工程有關(guān)的費(fèi)用)。
2. 流動(dòng)資產(chǎn)。這就包括預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期貸款利息。
(三)新增固定資產(chǎn)價(jià)值的確定
新增固定資產(chǎn)是指在投資項(xiàng)目竣工投產(chǎn)后所增加的固定資產(chǎn)價(jià)值。某項(xiàng)工程從立項(xiàng)、可行性分析、出步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、前期開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程招標(biāo)、直到竣工驗(yàn)收發(fā)生的全部費(fèi)用,進(jìn)行工程竣工決算,形成新增固定資產(chǎn)價(jià)值??⒐Q算是辦理交付使用財(cái)產(chǎn)價(jià)值的依據(jù),是會(huì)計(jì)記賬的依據(jù),工程造價(jià)總費(fèi)用不完全構(gòu)成“固定資產(chǎn)”賬目下的金額,根據(jù)財(cái)務(wù)制度規(guī)定,新增資產(chǎn)由各個(gè)具體的資產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成,分為流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、其他資產(chǎn)。在會(huì)計(jì)記
賬中:
1.建筑工程安裝費(fèi)用――形成“固定資產(chǎn)――房屋”
賬戶(hù)。
2.設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)――形成“固定資產(chǎn)――設(shè)備”
賬戶(hù)。
3.土地使用費(fèi)(及土地出讓金) ――形成“無(wú)形資產(chǎn)”
賬戶(hù)。
4.建設(shè)單位管理費(fèi)中的開(kāi)辦費(fèi)――形成“遞延資產(chǎn)”
賬戶(hù)。
5.其他費(fèi)用分?jǐn)傆浫敫鲉雾?xiàng)工程“固定資產(chǎn)――房屋”、“固定資產(chǎn)――設(shè)備”等賬戶(hù)中。如:建設(shè)單位管理費(fèi)按建筑工程、安裝工程、需安裝設(shè)備價(jià)值總額作等比例分?jǐn)?,土地征用費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用則按建筑工程造價(jià)分?jǐn)偂?/p>
從上述可以看出新增固定資產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)容包括:建筑安裝工程造價(jià)和其他應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。
通過(guò)前三項(xiàng)的論述,我們可以大致了解了工程項(xiàng)目從立項(xiàng)、竣工到交付使用進(jìn)入企業(yè)會(huì)計(jì)賬目,形成企業(yè)資產(chǎn)的全過(guò)程。下面我們簡(jiǎn)要了解資產(chǎn)評(píng)估的基本概念及特點(diǎn)。
二、資產(chǎn)評(píng)估的概念及特點(diǎn)
(一)資產(chǎn)評(píng)估的概念
資產(chǎn)評(píng)估指專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員,按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,根據(jù)特定目的,遵循評(píng)估原則,依據(jù)相關(guān)程序,選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型,運(yùn)用科學(xué)方法,對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。資產(chǎn)評(píng)估具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估包括機(jī)械設(shè)備評(píng)估、土地使用權(quán)評(píng)估、建筑物評(píng)估、其他資產(chǎn)評(píng)估。
(二)資產(chǎn)評(píng)估的適用范圍
適用范圍包括:資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)黄髽I(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、清算、租賃;股份經(jīng)營(yíng):中外合資、合作;抵押、擔(dān)保。
(三)資產(chǎn)評(píng)估的方法
資產(chǎn)評(píng)估方法多種多樣,傳統(tǒng)的評(píng)估方法一般有:形象進(jìn)度法,成本法,假設(shè)開(kāi)發(fā)法,變動(dòng)因素調(diào)整法等等。成本法是最基本的方法,也是使用最頻繁的方法。
成本法又稱(chēng)重置成本,是通過(guò)求取開(kāi)發(fā)可替代待估不動(dòng)產(chǎn)所需的成本總額來(lái)估算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的方法。即在評(píng)估時(shí)點(diǎn)重新形成該工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用,確定重置價(jià)格。
成本法就是資產(chǎn)的現(xiàn)行在取得成本。在建筑物評(píng)估中,重置成本的確定是非常關(guān)鍵的,這就要求評(píng)估人員有豐富的工程技術(shù)和工程造價(jià)方面的知識(shí),準(zhǔn)確的確定建筑物的重置成本。
(四)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)例
下面就一具體評(píng)估案例來(lái)說(shuō)明:
案例:某啤酒品牌是在香港聯(lián)交所上市的國(guó)有企業(yè),2010年9月受香港聯(lián)交所委托,對(duì)其資產(chǎn)狀況進(jìn)行重新評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年11月30日。本建筑物為啤酒分公司的一處廠房――糖化分廠,1995年建成投產(chǎn),建設(shè)期為一年,建筑面積為1962平方米,鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),混凝土條形基礎(chǔ),層高為5米,共計(jì)2層,外墻為涂料,內(nèi)墻為瓷磚到頂,地面地磚,塑鋼窗。本建筑物一直在使用,“固定資產(chǎn)――糖化分廠”賬戶(hù)賬面原值為3,801,111元,評(píng)估該建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。
1.要求企業(yè)提供九五年竣工決算(審計(jì)后),根據(jù)竣工決算中的工程量套用定額,選用廣西省預(yù)算定額:2010年廣西省建筑安裝工程定額;2010年廣西省建筑裝飾定額;2010年廣西省取費(fèi)定額:2010年11月份南寧市材料價(jià)格信息。
2.通過(guò)套用定額取得建筑工程費(fèi)用:土建工程:2,472,120元;1260元/平方米;裝飾工程:156,960元;80元/平方米;水暖工程:78,480元:40元/平方米:給排水工程:58,860元,3O元/平方米;電照工程:137,340元,7O元/平方米。建筑工程費(fèi)用合計(jì):2,903,760元
3.其他費(fèi)用:根據(jù)廣西省的相關(guān)規(guī)范規(guī)定,評(píng)估費(fèi)用計(jì)算:建設(shè)單位管理費(fèi):(按工程費(fèi)用的2.5%)2,903,760×2.5%=72,594元;勘察設(shè)計(jì)費(fèi):(工程費(fèi)用的3%)2,903,760×3%=87,113元;工程監(jiān)理費(fèi):(工程費(fèi)用的2%)2,903,760×2%=58,075元:防空地下室建設(shè)費(fèi):2O元/平方米×1962平方米=3,9240元;墻體改造費(fèi):9元/平方米×
1962平方米=17,658元;消防集資費(fèi):7元/平方米×1962平方米=13,734元;上下水配套費(fèi):15元/平方米×1962平方米=
29,430元;排水配套費(fèi):6元/平方米×1962平方米=11,772元;防洪保安費(fèi):1元/平方米×1962平方米=1,962元:城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):50元/平方米×1962平方米=98,100元。其他費(fèi)用共計(jì):357,084元;資金成本=(2,903,760+357,084)×0.5×6%=97,825元。
4.該建筑物的重置成本=2,903,760+357,084+97,825=3,358,700元。
5.該建筑物1995年投產(chǎn),已使用15年,框架結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為50年,尚可使用年限為35年,則成新率-35年÷50年×100%=70%。
建筑物的評(píng)估值=重置成本×成新率=3,358,700元×70%=2,351,090元。
參考文獻(xiàn)
[1] 楊松堂.資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估,2004,(1).
關(guān)鍵詞:供電企業(yè) 其他費(fèi)用 標(biāo)準(zhǔn)成本 模板設(shè)計(jì)
作為一種成本計(jì)算方式,標(biāo)準(zhǔn)成本通過(guò)對(duì)間接費(fèi)用、直接材料和直接人工進(jìn)行預(yù)估,得到最終的成本費(fèi)用,這本成本計(jì)算方法在對(duì)成本進(jìn)行了分解的同時(shí)也對(duì)責(zé)任進(jìn)行了分解,因此該方法也可稱(chēng)為標(biāo)準(zhǔn)成本制度和責(zé)任分解制度。標(biāo)準(zhǔn)成本是為達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的,結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)狀況,對(duì)成本進(jìn)行合理的計(jì)算。在標(biāo)準(zhǔn)成本的制定過(guò)程中,需要參照企業(yè)預(yù)算情況和各個(gè)部門(mén)的業(yè)績(jī)狀況,只有對(duì)生產(chǎn)的技術(shù)水平和經(jīng)營(yíng)的管理水平有詳細(xì)的了解,才能制定適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo),企業(yè)的資金和資源使用效率才能得到提高。對(duì)于供電企業(yè),電網(wǎng)維修和電能輸送過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用,不能計(jì)入到個(gè)成本項(xiàng)目的費(fèi)用,應(yīng)歸納到其他費(fèi)用的范疇中。
一、供電企業(yè)中其他費(fèi)用的含義
在維護(hù)電網(wǎng)的正常運(yùn)行、保證電能正常輸配過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用,都屬于其他費(fèi)用,囊括了電能輸配環(huán)節(jié)的成本,但不屬于材料費(fèi)、修理費(fèi)、職工薪酬、折舊費(fèi)等成本項(xiàng)目的費(fèi)用。具體來(lái)說(shuō)包這些項(xiàng)目:差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、外部勞務(wù)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)、取暖費(fèi)、稅費(fèi)、研究開(kāi)發(fā)費(fèi)、存貨盤(pán)虧和毀損、超標(biāo)排污費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、中介費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、綠化費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)、物業(yè)管理費(fèi)、信息系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)、委托運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、外事費(fèi)、出國(guó)經(jīng)費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、警衛(wèi)消防費(fèi)、試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)、其他。
二、其他費(fèi)用成本開(kāi)支的驅(qū)動(dòng)因素
成本驅(qū)動(dòng)因素是決定成本發(fā)生的一些重要的事項(xiàng)或活動(dòng)。通過(guò)獨(dú)立或交互的因素驅(qū)動(dòng)合力來(lái)提高技術(shù),提高生產(chǎn)效率從而相應(yīng)的減少成本,提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力??h級(jí)供電企業(yè)的其他費(fèi)用的成主要影響因素主要有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、在崗職工人數(shù)、營(yíng)業(yè)面積、缺員人數(shù)、勞務(wù)派遣人員人數(shù)、客戶(hù)數(shù)、供電所數(shù)量、營(yíng)業(yè)廳數(shù)量、供電所(營(yíng)業(yè)廳)建筑面積、變電站建筑面積、車(chē)輛總數(shù)、特種作業(yè)車(chē)輛總數(shù)、房屋建筑物固定資產(chǎn)原值、辦公樓建筑面積、大、中、小型會(huì)議次數(shù)、信息系統(tǒng)軟件數(shù)量、委托運(yùn)行的變電站個(gè)數(shù)、委托運(yùn)行的線路長(zhǎng)度等等??h級(jí)供電企業(yè)要實(shí)現(xiàn)對(duì)其他費(fèi)用的成本控制就一定要實(shí)現(xiàn)對(duì)這些驅(qū)動(dòng)因素的把握,增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)降低成本,設(shè)計(jì)出一個(gè)科學(xué)合理的其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模板。
三、各縣級(jí)供電企業(yè)共同接受的其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模版的設(shè)計(jì)
如何針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域的不同單位來(lái)設(shè)計(jì)成本動(dòng)因,形成各縣級(jí)供電企業(yè)共同適用的其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模版,是其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模式設(shè)計(jì)的重點(diǎn)內(nèi)容。筆者試通過(guò)調(diào)查,分析了2011年7個(gè)縣局的預(yù)計(jì)收入,從房屋建筑物原值、在崗職工人數(shù)、營(yíng)業(yè)面積、客戶(hù)數(shù)、供電所數(shù)量、缺員數(shù)等方面進(jìn)行了分析。分析發(fā)現(xiàn),各數(shù)據(jù)間存在遇到的比例關(guān)系,特別是客戶(hù)數(shù)量、供電所數(shù)量、營(yíng)業(yè)面積對(duì)預(yù)計(jì)收入的影響最大。這就是制定標(biāo)準(zhǔn)模板的重要依據(jù),需要找出模板數(shù)據(jù)之間的比例關(guān)系,這樣才能使得設(shè)計(jì)出來(lái)的成本費(fèi)用符合各縣級(jí)的情況。在崗人數(shù)和缺員人數(shù)對(duì)預(yù)計(jì)收入也有一定的影響。例如:縣局1其營(yíng)業(yè)面積252,預(yù)計(jì)收入6119,縣局2其營(yíng)業(yè)面積2422,預(yù)計(jì)收入40051。同時(shí)供電所個(gè)數(shù)后者是4個(gè),客戶(hù)數(shù)量后者是前者的將近9倍。
因?yàn)槌杀窘M成上各縣局供電企業(yè)并不是完全統(tǒng)一的量,所以找出符合的模板就需要找出成本組成的驅(qū)動(dòng)因素。根據(jù)20XX年縣局成本部分驅(qū)動(dòng)因素情況表可以看出,預(yù)計(jì)收入、固定資產(chǎn)、在職員工、營(yíng)業(yè)面積、客戶(hù)數(shù)、供電所數(shù)量、缺員人數(shù)等縣局之間差異較大,這時(shí)就需要具體的分析各成本模板費(fèi)用中驅(qū)動(dòng)因素,以組成科學(xué)的成本模板,適合各縣級(jí)供電企業(yè)不同情況的需求。例圖可知,縣局1無(wú)自有房屋資產(chǎn),附屬的辦公設(shè)備、場(chǎng)所為租賃,雖然人員較少,所轄供電區(qū)域小,客戶(hù)數(shù)少,但相對(duì)收入?yún)s不低,是個(gè)有發(fā)展?jié)摿Τ砷L(zhǎng)型的企業(yè);縣局2收入較大,房屋建筑物資產(chǎn)最多,職工人數(shù)較多,所轄供電區(qū)域較廣,缺員較嚴(yán)重,是個(gè)有著優(yōu)質(zhì)負(fù)荷的發(fā)展比較穩(wěn)定的企業(yè);縣局3在所比較縣局中較中庸,發(fā)展尚可;縣局4因?yàn)樗幗?jīng)濟(jì)相對(duì)落后區(qū)域,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入較少,但其房屋建筑物資產(chǎn)不低,是個(gè)需要地方經(jīng)濟(jì)扶持才能有所發(fā)展的企業(yè);縣局5是所比較縣局中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入最大,客戶(hù)數(shù)最多的縣局,但其發(fā)展目前主要受在崗職工人數(shù)較多制約;縣局6所轄供電區(qū)域最廣、客戶(hù)數(shù)不低,但主營(yíng)業(yè)務(wù)收入相對(duì)較少,是個(gè)典型的以發(fā)展旅游為主,轄區(qū)內(nèi)無(wú)優(yōu)質(zhì)工業(yè)的企業(yè)。縣局7與縣局6類(lèi)似,但目前有部分高能耗企業(yè)支撐,發(fā)展受限。通過(guò)動(dòng)因分析,最后形成的成本模板包含辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、綠化費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一系列費(fèi)用。其中對(duì)于辦公費(fèi),模板試考慮參照在崗職工人數(shù)進(jìn)行分配,以人均辦公費(fèi)進(jìn)行成本控制;對(duì)于差旅費(fèi)考慮50%參照職工人數(shù),50%參照每平方公里客戶(hù)數(shù)進(jìn)行分配;對(duì)于外部勞務(wù)費(fèi)考慮參照缺員人數(shù)進(jìn)行分配;對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)考慮50%參照客戶(hù)數(shù),40%參照主營(yíng)業(yè)務(wù)收入,10%參照供電所數(shù)量進(jìn)行分;對(duì)于綠化費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)考慮參照房屋建筑物原值進(jìn)行分配;其他的費(fèi)用也類(lèi)似的按照驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行成本控制,這樣才能夠使得成本模板適用與各縣級(jí)供電企業(yè)。對(duì)于保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅、價(jià)格調(diào)節(jié)基金因?yàn)閷賱傂再M(fèi)用,保險(xiǎn)費(fèi)涉及各家固定資產(chǎn)數(shù),稅收隨國(guó)家征收稅率、范圍而定,暫不考慮動(dòng)因。
四、通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)成本模版對(duì)縣級(jí)供電企業(yè)管控的意義
實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)成本模板對(duì)縣級(jí)供電企業(yè)管控有著積極意義,成本管理的關(guān)鍵是控制,通過(guò)成本控制從而降低成本增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。通過(guò)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)成本模板的分析,可以發(fā)現(xiàn)其在應(yīng)用過(guò)程中有一下幾個(gè)方面的作用。第一,將成本細(xì)化,按照有關(guān)的規(guī)章制度,就能對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和計(jì)算,最后得到的成本的合理性、準(zhǔn)確性才能得到保證,與實(shí)際的成本之間的差距不明顯,提高了企業(yè)的資金使用效率;第二,將成本制定過(guò)程中的責(zé)任細(xì)化,通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)成本模板,可以把責(zé)任細(xì)化到部門(mén)甚至個(gè)人,明確了自己的責(zé)任后,職能缺失的現(xiàn)象不復(fù)存在;第三,成本控制的方式更加簡(jiǎn)單,對(duì)成本制定過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)可以實(shí)施一對(duì)一的控制,減少了成本控制工作的盲目性,在提高工作效率的同時(shí),提高了控制工作的強(qiáng)度和力度;第四,為企業(yè)管理者和領(lǐng)導(dǎo)者的決策提供數(shù)據(jù)支持,原有的成本管理方法雖然能計(jì)算成本,但數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者不能掌握企業(yè)的實(shí)際情況,制定出的戰(zhàn)略和目標(biāo)缺少了一定的可行性,嚴(yán)重影響了成本管理的效果。實(shí)施其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模板是供電企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì),供電企業(yè)需要引起足夠的重視。
五、結(jié)束語(yǔ)
標(biāo)準(zhǔn)成本的應(yīng)用是供電企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中,對(duì)成本管理方法的革新和探索,促進(jìn)了成本管理方法的健全和完善。縣級(jí)供電企業(yè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)成本模板設(shè)計(jì)對(duì)縣級(jí)供電企業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)有著重要意義,在進(jìn)行模板設(shè)計(jì)的過(guò)程中,需要深刻的認(rèn)識(shí)到其他費(fèi)用的組成,然后根據(jù)不同電力企業(yè)的成本驅(qū)動(dòng)因素,分析整合,才能夠確定出符合各縣級(jí)供電企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)成本模板來(lái)制定出其他費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)成本模板設(shè)計(jì)不是固定的,企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況,在以后應(yīng)用的過(guò)程中,需要根據(jù)供電企業(yè)大環(huán)境的變動(dòng)而進(jìn)行改進(jìn),以促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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自然資本是二十一世紀(jì)國(guó)際社會(huì)出現(xiàn)的一個(gè)具有時(shí)代意義的概念,這個(gè)概念不僅極大地改變了人們的生產(chǎn)、生活方式,也從根本上改變了人們的財(cái)富觀念和財(cái)富計(jì)算方法。有關(guān)自然資本的核算也被列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算和會(huì)計(jì)核算體系進(jìn)行研究,成為計(jì)算國(guó)家財(cái)富和企業(yè)財(cái)富的基礎(chǔ)。比較而言,宏觀領(lǐng)域的自然資本核算研究起步較早,目前其核算框架基本形成,并于2007年首次公布了中國(guó)的綠色GDP。因此,自然資本核算的會(huì)計(jì)研究應(yīng)該以宏觀核算的研究成果為起點(diǎn),加快研究的力度與步伐。
一、一個(gè)新的資本觀的誕生――自然資本概念的形成
資本既是社會(huì)財(cái)富的象征,也是創(chuàng)造財(cái)富的源泉。然而,資本是如何創(chuàng)造財(cái)富,即在財(cái)富形成過(guò)程中,資本具體表現(xiàn)為哪些形態(tài)?對(duì)這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí),人類(lèi)經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。由于資本是伴隨著工業(yè)經(jīng)濟(jì)而產(chǎn)生的一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念,因此,在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的視野中,資本通常被認(rèn)為是生產(chǎn)過(guò)程中作為生產(chǎn)資料的物質(zhì)財(cái)富,即由實(shí)物(如機(jī)器、設(shè)備、廠房、材料等)和貨幣構(gòu)成的物質(zhì)資本。相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里,人類(lèi)對(duì)于資本的認(rèn)識(shí)都局限于物質(zhì)資本。
從馬克思開(kāi)始,對(duì)財(cái)富源泉的認(rèn)識(shí),從單純的物轉(zhuǎn)向了人。在《資本論》里馬克思分析了資本的另一種形態(tài),即提供剩余價(jià)值的人力資本的存在。他揭示出資本主義生產(chǎn)關(guān)系用物質(zhì)資本掩蓋了人力資本這一秘密。而馬克思終其畢身探索的這個(gè)真理,在今天知識(shí)經(jīng)濟(jì)的背景下,已得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可。人力資本與物質(zhì)資本共同創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富觀點(diǎn),已成共識(shí)。
然而,人類(lèi)對(duì)資本的探索并非就此而止。20世紀(jì)中期,由于自然資源的日益匱乏對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了制約作用,經(jīng)濟(jì)學(xué)家以新的視覺(jué)重新審視資本,深入研究財(cái)富創(chuàng)造的源泉。美國(guó)知名能源專(zhuān)家埃默里?洛文斯和享特?洛文斯在其合著的《自然資本論》中,指出了資本主義生產(chǎn)方式最大的缺陷就是造成人與自然的分離。幾千年來(lái),尤其是工業(yè)革命后的幾百年,人類(lèi)從自然界索取了大量資源,卻沒(méi)有對(duì)自然做應(yīng)有的補(bǔ)償,也沒(méi)有把自然對(duì)財(cái)富的貢獻(xiàn)計(jì)算在生產(chǎn)成本之內(nèi),致使與自然有關(guān)的資源長(zhǎng)期處于低價(jià)甚至免費(fèi)的狀態(tài),導(dǎo)致自然資源日益稀缺,出現(xiàn)了嚴(yán)重的資源和環(huán)境危機(jī)。
面對(duì)這一問(wèn)題,近年來(lái),西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家突破傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,根據(jù)對(duì)財(cái)富創(chuàng)造的作用,提出自然資本概念,將資本劃分為自然資本、物質(zhì)資本和人力資本三種形態(tài),并根據(jù)稀缺性與有用性,建立了資源、環(huán)境的價(jià)值學(xué)說(shuō)與定價(jià)理論,為解決自然資源的價(jià)值計(jì)量難題奠定了基礎(chǔ)。
自然資本概念的提出,進(jìn)一步加深了人們對(duì)資本的認(rèn)識(shí)。任何一種形態(tài)的資本在一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)都無(wú)法獨(dú)立地創(chuàng)造財(cái)富。為此,1995年9月世界銀行提出了以“國(guó)家財(cái)富”或“國(guó)家人均資本”為依據(jù),度量各國(guó)發(fā)展的可持續(xù)性的方法。按照這種計(jì)算方法,一個(gè)國(guó)家的財(cái)富由四部分構(gòu)成:一是已形成的資產(chǎn)也稱(chēng)產(chǎn)出資產(chǎn);二是人力資源;三是自然資源;四是社會(huì)資本(即社會(huì)賴(lài)以正常運(yùn)轉(zhuǎn)的制度、組織、文化凝聚力和共有信息等)。
世界銀行計(jì)算財(cái)富的這一新方法,進(jìn)一步引導(dǎo)著人們樹(shù)立可持續(xù)發(fā)展的資本觀和財(cái)富觀。根據(jù)資本分類(lèi)的這一理論,會(huì)計(jì)計(jì)量的資本應(yīng)該包括以上前三類(lèi),一是物質(zhì)資本(Km),即人類(lèi)自身創(chuàng)造出來(lái)的財(cái)富,如:機(jī)器、廠房和道路等;二是人力資本(Kh),即人的知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)等通過(guò)教育、培訓(xùn)固化在人體內(nèi)的資本存量;三是自然資本(Kn),包括自然資產(chǎn)和環(huán)境資產(chǎn)。如土地、森林、漁業(yè)資源、凈化能力、石油、煤氣、臭氧層以及生物化學(xué)循環(huán)等都是自然資本。因此,依據(jù)可持續(xù)發(fā)展觀念,會(huì)計(jì)計(jì)量資本的公式為:
K=Km+Kh+Kn
綜上所述,現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于資本理論研究的軌跡是沿著物質(zhì)資本向人力資本和自然資本在不斷延伸。資本概念的不斷深化是社會(huì)進(jìn)步與人類(lèi)文明發(fā)展的象征。
自然資本概念的出現(xiàn),為自然資本的核算奠定了重要的理論基礎(chǔ)。
二、自然資本的特征
(一)自然屬性與資本屬性的結(jié)合
既然作為資本家族的一個(gè)成員,自然資本也具有資本的一般屬性,并依照資本的屬性運(yùn)行,即自然資本也以增值為目的。因此,自然資本經(jīng)營(yíng)的目的,是使其能夠獲得最大限度的增值。同時(shí),自然資本更多的是具有其自然的基本屬性,如有些自然資源的增值是源于其生物特性,人類(lèi)只要妥善保護(hù),靠生態(tài)的自生性就會(huì)自動(dòng)升值,典型的是森林及特定的生態(tài)圈,在人類(lèi)不干擾的狀態(tài)下,隨著年代的遞延會(huì)增加其使用價(jià)值。而多數(shù)自然資源則隨著人類(lèi)的耗用日益減少,如礦產(chǎn)資源。
因此,自然資本是資本尋租的本性與生態(tài)系統(tǒng)的平衡協(xié)調(diào)性的結(jié)合。對(duì)于自然資本的這一特征,自然資本既需要經(jīng)營(yíng),也需要補(bǔ)償,自然資本補(bǔ)償?shù)暮怂闶亲匀毁Y本核算的真正目的。
(二)權(quán)益的社會(huì)化
自然資本作為非人力形成的物質(zhì)財(cái)富,其權(quán)益的歸屬應(yīng)當(dāng)是社會(huì),而不僅是其所在地,這是由自然資源的特點(diǎn)所決定的,尤其是生態(tài)資源。因?yàn)槿魏巫匀毁Y源都具有兩種特性,即資源的特性和生態(tài)的特性。如森林,除了是一種生物資源外,它的存在還影響著周?chē)臍夂蚝推湎掠嗡鞯馁|(zhì)量。因此,資源開(kāi)采的影響、成本的補(bǔ)償和收益的確認(rèn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了地理屬性的范圍。
自然資本的這一特征,使自然資本的產(chǎn)權(quán)界定與成本、收益的計(jì)算,與一般資本比較,具有很大的不確定性。因此,自然資本的核算更多地適合于在宏觀領(lǐng)域進(jìn)行。這也是宏觀領(lǐng)域自然資本核算研究先于微觀領(lǐng)域的一個(gè)客觀原因。
三、自然資本產(chǎn)權(quán)的會(huì)計(jì)問(wèn)題
現(xiàn)代企業(yè)以產(chǎn)權(quán)關(guān)系作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)。從產(chǎn)權(quán)角度看,資本是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)資源和財(cái)富的一種要求權(quán)。因此,自然資本可以理解為是人類(lèi)從自然可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā),提出的對(duì)于自然資源參與財(cái)富生產(chǎn)的一種產(chǎn)權(quán)要求。這種要求權(quán)的出現(xiàn),必然打破傳統(tǒng)的財(cái)富認(rèn)同與財(cái)富分配制度,帶來(lái)一場(chǎng)對(duì)現(xiàn)有社會(huì)生產(chǎn)資料所有權(quán)結(jié)構(gòu)及社會(huì)財(cái)富分配的新的制度安排,也為產(chǎn)權(quán)理論創(chuàng)新提供了新的平臺(tái)。
(一)我國(guó)自然資源所有權(quán)形式對(duì)自然資本要素核算的影響
由于自然資本的特征,自然資本的產(chǎn)權(quán)界定與產(chǎn)權(quán)量變動(dòng)測(cè)定具有很大的不確定性,因此,相對(duì)于物質(zhì)資本,自然資本的產(chǎn)權(quán)核算還是一個(gè)新課題。目前我國(guó)自然資本所有權(quán)的模式為:自然資源的原始產(chǎn)權(quán)或最終所有權(quán)均屬于全民所有。政府作為社會(huì)公共資源的管理者,擁有自然資源管理權(quán)。生產(chǎn)者通過(guò)付費(fèi),有償?shù)貜恼种蝎@得所需的自然資源的使用權(quán)。在我國(guó),自然資本使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,屬于第一次資源轉(zhuǎn)移。雖然這一次轉(zhuǎn)移不改變自然資本所有權(quán)的性質(zhì),但會(huì)出現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離,管理權(quán)和收益權(quán)被分割。自然資本產(chǎn)權(quán)的這一特征,引發(fā)的最大會(huì)計(jì)問(wèn)題是自然資本補(bǔ)償?shù)碾y度,即誰(shuí)是補(bǔ)償?shù)闹黧w,補(bǔ)償制度如何建立等。根據(jù)我國(guó)自然資本的產(chǎn)權(quán)制度,筆者提出如下設(shè)想:
1.國(guó)家投入的形式
以投資形式進(jìn)行資源轉(zhuǎn)移,自然資本是以國(guó)家的名義屬于全民所有,其所有權(quán)、收益權(quán)與處置權(quán)歸屬于國(guó)家,企業(yè)只擁有其管理權(quán)。國(guó)家以一定年限的自然資源占用、使用權(quán)作價(jià)入股,自然資源在企業(yè)體現(xiàn)為國(guó)家股。投資各方按照投入企業(yè)的資產(chǎn)數(shù)額,取得相應(yīng)的股權(quán)和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。自然資本補(bǔ)償?shù)闹黧w是國(guó)家,自然資本的會(huì)計(jì)管理涉及到雙方權(quán)益結(jié)構(gòu)和收益分配的計(jì)算。
2.企業(yè)租賃的形式
自然資源不作為資本金,而是由自然資源開(kāi)發(fā)企業(yè)向自然資源的所有者支付租金。在這種產(chǎn)權(quán)形式下,國(guó)家以租賃的方式將自然資源的占有、使用權(quán)租賃給企業(yè),企業(yè)與國(guó)家之間在自然資源的使用上形成一種法律上的契約關(guān)系。企業(yè)通過(guò)定期向管理機(jī)構(gòu)繳納租金,換取自然資源的使用權(quán)。自然資源所有者所取得的租金是一個(gè)常量,自然資本補(bǔ)償?shù)闹黧w仍然是國(guó)家。
3.企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的形式
自然資源開(kāi)發(fā)型企業(yè)通過(guò)一定的法律程序和形式,以購(gòu)買(mǎi)的方式,取得自然資源的占有和使用權(quán)。在這種產(chǎn)權(quán)形式下,企業(yè)預(yù)先支付了自然資源占有權(quán)和使用權(quán)的價(jià)格,自然資本補(bǔ)償?shù)闹黧w也是國(guó)家。
以上三種形式,都屬于自然資源的第一次轉(zhuǎn)移,第一次轉(zhuǎn)移造成自然資源的產(chǎn)權(quán)分離,即所有權(quán)與使用權(quán)的分離。無(wú)論以什么形式轉(zhuǎn)移,企業(yè)只獲得使用權(quán)和部分收益權(quán)。因此,從產(chǎn)權(quán)角度看,自然資本是國(guó)家對(duì)自然資源的所有權(quán)。在以國(guó)家投資形式獲得自然資源的企業(yè),應(yīng)該建立自然資本賬戶(hù),作為宏觀核算的基礎(chǔ)。同時(shí),國(guó)家收取的租賃費(fèi)、使用費(fèi)和通過(guò)自然資本投資分得的利潤(rùn)應(yīng)建立自然資本補(bǔ)償基金賬戶(hù)。因此,自然資本與自然資本補(bǔ)償基金,從性質(zhì)上看都屬于宏觀核算賬戶(hù)。
通過(guò)第一次資源轉(zhuǎn)移進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域后,自然資源則成為生產(chǎn)要素。作為生產(chǎn)要素后的自然資源流通是在生產(chǎn)要素市場(chǎng)進(jìn)行,按生產(chǎn)要素市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行,進(jìn)行有償轉(zhuǎn)移的。
(二)自然資本的權(quán)益價(jià)值確定
綜上所述,國(guó)家、政府、經(jīng)營(yíng)者分別行使著自然資源所有權(quán)、管理權(quán)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)。在擁有這些權(quán)益的過(guò)程中,各方都投入了一定的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng),組成了自然資源的整體價(jià)值。因此,自然資源權(quán)益是自然資源同主體結(jié)合所附著的權(quán)利和要求,這種權(quán)利和要求在經(jīng)濟(jì)上得到體現(xiàn),就形成了自然資源的權(quán)益價(jià)值。具有包括:
1.自然資源所有者享有所有權(quán)收益。自然資源所有權(quán)是一種法定所有權(quán),其實(shí)質(zhì)是領(lǐng)轄所有權(quán),即國(guó)家行使,只要在國(guó)家領(lǐng)轄區(qū)域發(fā)現(xiàn)的一切自然資源,就應(yīng)該為國(guó)家所有,這種所有權(quán)具有壟斷性。法定所有權(quán)享有的收益是“地租”形式的收益。如礦產(chǎn)資源的所有權(quán)收益為:“礦區(qū)使用費(fèi)用”、“資源級(jí)差費(fèi)”和“特別資源”;森林資源的所有權(quán)收益為“林地使用費(fèi)”、“資源級(jí)差費(fèi)”和“持別資源費(fèi)”;草原資源的所有權(quán)收益為“草地使用費(fèi)”、“資源級(jí)差費(fèi)”和“特別資源費(fèi)”等。這些統(tǒng)稱(chēng)為自然資源所有權(quán)價(jià)格,構(gòu)成自然資源買(mǎi)價(jià)的主要組成部分。
2.自然資源管理者享有的管理權(quán)收益。自然資源管理者行使社會(huì)行政管理職能,保護(hù)自然資源的合理開(kāi)發(fā)和利用。作為自然資源的管理者應(yīng)向自然資源的經(jīng)營(yíng)者收取的費(fèi)用有:資源保護(hù)費(fèi)(自然資源在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生資源保護(hù)、環(huán)境治理等費(fèi)用)和資源替代費(fèi)(資源管理部門(mén)組織資源替代方面的科研工作發(fā)生資源開(kāi)發(fā)替代費(fèi)用)。這兩項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)稱(chēng)為“資源補(bǔ)償費(fèi)”,由國(guó)家分期向自然資源經(jīng)營(yíng)者收取。
3.自然資源經(jīng)營(yíng)者享有的經(jīng)營(yíng)收益。自然資源的經(jīng)營(yíng)者為取得自然資源經(jīng)營(yíng)權(quán),必須向資源所有者(國(guó)家)及有關(guān)方面交納相關(guān)的款項(xiàng),如礦山企業(yè)從地質(zhì)勘探單位購(gòu)買(mǎi)礦產(chǎn)資源發(fā)現(xiàn)權(quán),同時(shí)向國(guó)家申請(qǐng)采礦權(quán)時(shí)支付礦產(chǎn)資源所有權(quán)價(jià)值。在取得資源經(jīng)營(yíng)權(quán)后進(jìn)行經(jīng)營(yíng),獲取經(jīng)營(yíng)收益。
上述自然資源的權(quán)益理論歸納如下表:
四、自然資本補(bǔ)償制度
(一)自然資本與物質(zhì)資本的關(guān)系
大部分自然資本與物質(zhì)資本之間是一種轉(zhuǎn)化的關(guān)系,如能源產(chǎn)品是由礦產(chǎn)資源轉(zhuǎn)化而來(lái),這一類(lèi)資源通常是不可再生資源。因此,經(jīng)濟(jì)生活中自然資本與物質(zhì)資本的關(guān)系,體現(xiàn)為自然資本不斷向物質(zhì)資本轉(zhuǎn)化,并隨著這一轉(zhuǎn)化自然資本逐漸縮小。當(dāng)自然資源被耗盡以后,物質(zhì)資本就無(wú)法生產(chǎn),人類(lèi)的生產(chǎn)、生活過(guò)程都將中斷。自然資本與物質(zhì)資本的這一關(guān)系,決定了自然資本的持續(xù)利用,其補(bǔ)償是不可或缺的。
(二)自然資本補(bǔ)償?shù)囊饬x
自然資本的補(bǔ)償是指運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段彌補(bǔ)由于人為原因造成的資源損耗和環(huán)境破壞,維持自然資源的存量,保證資源與環(huán)境能夠滿(mǎn)足人類(lèi)可持續(xù)發(fā)展的需要。具體做法為:一是要有足夠的資金支持研制和開(kāi)發(fā)不可再生資源的替代物;二是通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段限制可再生資源的使用和浪費(fèi),并積累資金維持這些資源的再生;三是通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段限制污染物的排放并積累資金治理污染。如建立污染權(quán)交易市場(chǎng)、污染責(zé)任保險(xiǎn)制度和環(huán)境稅收等。
(三)我國(guó)的自然資本補(bǔ)償制度
我國(guó)傳統(tǒng)的自然資本補(bǔ)償制度,主要采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行強(qiáng)制性補(bǔ)償,包括獎(jiǎng)勵(lì),綜合利用、排污收費(fèi)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠等。目前新的經(jīng)濟(jì)手段主要有資源有償使用制度、污染產(chǎn)品收費(fèi)制度和環(huán)境管理收費(fèi)制度等。
自然資源的有償使用又有兩種方式:一種是對(duì)直接消耗自然資源的行為收費(fèi),如對(duì)從自然中開(kāi)采礦產(chǎn)、砍伐林木、抽取水源等行為收費(fèi);另一種是對(duì)環(huán)境容量資源使用的收費(fèi)。如向環(huán)境排放污染物,消耗環(huán)境容量使環(huán)境質(zhì)量下降而實(shí)行的排污收費(fèi)制度。
1.自然資源使用的補(bǔ)償制度
(1)水資源的有償使用
水資源的收費(fèi)有兩種類(lèi)型,一是對(duì)未經(jīng)人工處理的天然水的收費(fèi);二是對(duì)使用水利工程的水收費(fèi)。
(2)土地資源的有償使用
土地資源的有償使用,就是在保證土地屬?lài)?guó)家所有的前提下,將土地有償租給企業(yè)、事業(yè)單位開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和使用,經(jīng)營(yíng)、使用單位則向國(guó)家交納土地使用費(fèi)。
(3)征收礦產(chǎn)資源稅
礦產(chǎn)資源實(shí)行有償開(kāi)采,即對(duì)從事煤炭等礦產(chǎn)資源開(kāi)采的單位或個(gè)人征收一定的費(fèi)用。
2.環(huán)境資源使用的補(bǔ)償制度
(1)排污收費(fèi)制度
排污收費(fèi)制度是指排污者向國(guó)家交納的治理污染源、消除環(huán)境污染以及賠償受害人損失的費(fèi)用。征收排污費(fèi)一般有兩個(gè)層次:第一層次是超標(biāo)收費(fèi),就是對(duì)超過(guò)國(guó)家或地方規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放的污染物征收一定的費(fèi)用,對(duì)達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)的,則不收費(fèi);第二層次是排污收費(fèi)。凡是向環(huán)境排放污染物的都要繳納排污費(fèi)。排污收費(fèi)制度在一定程度上肯定了自然環(huán)境資源所具有的價(jià)值,將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的外部不經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行內(nèi)部化。
(2)排污許可證交易制度
排污權(quán)交易的目的是建立合法的污染排放權(quán)利,這種權(quán)利是以許可證的形式表現(xiàn)的,通過(guò)政府的監(jiān)督管理,發(fā)放給排污者作為其可以排放污染物的證明,并且允許這種權(quán)利像商品一樣被買(mǎi)入買(mǎi)出,從而達(dá)到對(duì)污染物排放的控制。
(3)生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)
生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)以從事對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生或可能產(chǎn)生不良影響的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)者為對(duì)象,征收范圍為現(xiàn)行排污收費(fèi)沒(méi)有覆蓋到的、影響生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、功能及效用的各種行為。體現(xiàn)了“誰(shuí)污染,誰(shuí)治理;誰(shuí)開(kāi)發(fā),誰(shuí)保護(hù);誰(shuí)破壞,誰(shuí)恢復(fù);誰(shuí)利用,誰(shuí)補(bǔ)償”的自然保護(hù)原則,使破壞者通過(guò)繳納補(bǔ)償費(fèi)的形式,負(fù)擔(dān)起為生態(tài)環(huán)境造成損害的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
3.稅收制度
與自然資源相關(guān)的各稅種主要是調(diào)節(jié)級(jí)差收入或增加收益。我國(guó)目前專(zhuān)門(mén)針對(duì)資源與環(huán)境的稅收有資源稅、土地增值稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。
五、自然資本的核算
自然資本核算是自然資本補(bǔ)償?shù)闹匾A(chǔ)。為此,國(guó)際社會(huì)和中國(guó)政府都投入了大量的人力與物力進(jìn)行研究。然而,將自然資本要素列入國(guó)家與企業(yè)的財(cái)富核算體系是一個(gè)十分復(fù)雜和艱巨的課題。目前已初具形態(tài)的自然資本核算框架,主要是宏觀領(lǐng)域的綜合環(huán)境與經(jīng)濟(jì)核算體系(SEEA);而微觀領(lǐng)域的核算,即環(huán)境會(huì)計(jì)有關(guān)自然資本的核算,尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展和結(jié)論性的成果。筆者認(rèn)為,環(huán)境會(huì)計(jì)關(guān)于自然資本要素核算的研究可以SEEA為研究起點(diǎn)來(lái)統(tǒng)一自然資本核算研究的口徑,以提高研究成果的質(zhì)量與效率。
(一)自然資本要素的宏觀核算
綜合環(huán)境與經(jīng)濟(jì)核算體系(IntegratedSystemofEnvironmentalEconomicAccounting,縮寫(xiě)為:SEEA),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算系統(tǒng)(TheSystemofNationalAccounts簡(jiǎn)稱(chēng)SNA)的二級(jí)賬戶(hù)。
建立SEEA的意圖,是在不改變?cè)袊?guó)民經(jīng)濟(jì)核算框架的基礎(chǔ)上,增加環(huán)境核算等相關(guān)內(nèi)容,是對(duì)SNA核算的補(bǔ)充。雖然,SNA核算中的資產(chǎn)也分為生產(chǎn)資產(chǎn)和非生產(chǎn)自然資產(chǎn),如礦產(chǎn)和水等資源性資產(chǎn)也包括在SNA核算體系中,但原有框架中并沒(méi)有因非生產(chǎn)自然資產(chǎn)的減少而調(diào)整GDP,造成財(cái)富統(tǒng)計(jì)的虛增現(xiàn)象。SEEA核算體系在生產(chǎn)資產(chǎn)和非生產(chǎn)自然資產(chǎn)分類(lèi)的基礎(chǔ)上,又將非生產(chǎn)自然資產(chǎn)具體劃分“野生生物群”、“土地”、“水”、“底下資產(chǎn)”、 “大氣資產(chǎn)”和“生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)”等賬戶(hù),并對(duì)非生產(chǎn)自然資產(chǎn)的變化進(jìn)行實(shí)物量與價(jià)值量的同時(shí)核算。通過(guò)SEEA的核算,自然資本的增減直接調(diào)整了GDP,實(shí)現(xiàn)了綠色GDP的核算。
SEEA框架如右圖所示①:
SEEA的自然資本核算是以國(guó)家為主體,對(duì)自然資產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境進(jìn)行估價(jià),以估價(jià)所確定的價(jià)值量核算自然資本。筆者認(rèn)為,為了便于SEEA的核算,在進(jìn)入SEEA之前,自然資本核算可以運(yùn)用會(huì)計(jì)核算的原理進(jìn)行宏觀分類(lèi)核算,這一環(huán)節(jié)適合地區(qū)或部門(mén)的核算,可以視為SEEA核算的準(zhǔn)備階段。
具體核算類(lèi)型與方法如下:
1.土地
土地是指在人類(lèi)活動(dòng)控制和管理下的土地資源,其價(jià)值包括地面植被和人文風(fēng)景。土地按照利用形式,又可分為耕地、林地、草場(chǎng)、建設(shè)用地和荒地。耕地、林地和草場(chǎng)如果加入人類(lèi)勞動(dòng),其價(jià)值應(yīng)包括人工費(fèi)用,計(jì)算公式為:
P = P1+ P2
其中P1為土地的天然價(jià)值,P2為人工價(jià)值。建設(shè)用地是人工的建成系統(tǒng),土地的價(jià)值一般與建筑物一并計(jì)算?;牡厥峭恋刭Y源的儲(chǔ)備,又可能向其他形式轉(zhuǎn)變。從國(guó)家的角度計(jì)算土地,總面積一般不會(huì)減少,但由于土地不同利用形式之間與不同利用等級(jí)之間變化會(huì)導(dǎo)致土地產(chǎn)生不同的效用。如加入人類(lèi)勞動(dòng)由荒地變?yōu)楦兀蛴筛刈優(yōu)榻ㄔO(shè)用地等,其價(jià)值量就有很大的差別。因此,在進(jìn)行土地核算時(shí),除設(shè)置“土地”總分類(lèi)賬戶(hù)外,還應(yīng)按土地的種類(lèi),設(shè)置明細(xì)賬戶(hù),對(duì)其進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。
如某片新發(fā)現(xiàn)的原始森林估計(jì)價(jià)值15000億元,初次確認(rèn)編制會(huì)計(jì)分錄:
借:土地――森林 15000億元
貸:自然資本15000億元
2.大氣資產(chǎn)
大氣資源是一種典型的公共物品,除個(gè)別情況下使用者要付出一些采集成本,多數(shù)情況下任何人或廠商在任何時(shí)候都可以任意使用。但當(dāng)大氣中某些部分,如顆粒物、SO2、NOX等含量超過(guò)一定比例,影響到人體健康即經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí),就會(huì)造成大氣污染,或者說(shuō)造成大氣資源退化,人類(lèi)再使用清潔空氣就需要付出一定的代價(jià)。從會(huì)計(jì)角度研究大氣資產(chǎn)時(shí),主要研究其價(jià)值的構(gòu)成以及價(jià)值的決定。大氣資產(chǎn)的特點(diǎn)決定了其計(jì)量宜采用邊際成本法,大氣資產(chǎn)的邊際成本由三部分構(gòu)成:
MOC = MPC + MUC + MEC
式中:MOC為邊際成本
MPC為邊際生產(chǎn)成本
MUC為邊際使用者成本
MEC為邊際外部成本
作為公共物品,大氣的邊際生產(chǎn)成本可以為零,邊際使用者成本也可以為零。當(dāng)大氣的邊際生產(chǎn)成本和邊際使用者成本均為零時(shí),大氣的邊際成本就由其外部成本決定,即大氣資源的價(jià)格由使用者因使用大氣資源而給其他人和廠商額外帶來(lái)的費(fèi)用。如大氣資源被利用后成為廢棄物再向大氣中排放,使用者和排放者必須為此付出費(fèi)用,這種費(fèi)用等于大氣污染的外部成本。
根據(jù)SEEA核算體系的需要,應(yīng)設(shè)置“大氣資產(chǎn)”賬戶(hù),當(dāng)MOC= 0時(shí),會(huì)計(jì)上不需要記錄;當(dāng)MOC>0時(shí),根據(jù)計(jì)量結(jié)果:
借:大氣資產(chǎn)
貸:自然資本
3.水資源
隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,水資源已經(jīng)由普通資源向資產(chǎn)過(guò)度。因此,水資源應(yīng)作為一項(xiàng)重要的環(huán)境資產(chǎn)納入會(huì)計(jì)核算體系。水資源作為環(huán)境資產(chǎn)的特點(diǎn)表現(xiàn)為水資源的質(zhì)量對(duì)其價(jià)值有重要的影響作用。而水的質(zhì)量與其功能是緊密聯(lián)系在一起的,如生活用水、工業(yè)用水和養(yǎng)殖用水,所體現(xiàn)的價(jià)值有很大的差別。如某地區(qū)水質(zhì)為一級(jí),水量約70億m3,水資源價(jià)格為1.115元/m3,水資產(chǎn)入賬時(shí):
借:水資源78.05億元
貸:自然資本 78.05億元
4.礦產(chǎn)資源
礦產(chǎn)資源是典型的不可再生資源,對(duì)已探明儲(chǔ)量并估價(jià)后的礦產(chǎn)資源應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄:
借:礦產(chǎn)資源
貸:自然資本
5.生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)
生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)是自然資源間接發(fā)揮的一種效用,對(duì)其計(jì)量應(yīng)窮盡各項(xiàng)間接效用,如帶有植被的土地,間接效用至少包括土地生物、植物釋放氧氣和保持水土等。分別對(duì)各項(xiàng)間接效用的潛在能力進(jìn)行計(jì)量,匯總后即為生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)的理論價(jià)值。為了與SEEA核算體系連接,需要設(shè)置“生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)”賬戶(hù)。
例:某地區(qū)有2432公頃耕地、1149公頃果園、354公頃魚(yú)塘和2832公頃林地,對(duì)這些自然資產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量,計(jì)算該地區(qū)生態(tài)環(huán)境的價(jià)值。
(1)土地生物量?jī)r(jià)值。土地生物量?jī)r(jià)值采用機(jī)會(huì)成本法計(jì)算。按1990年的價(jià)格計(jì)算,耕地和果園的凈資產(chǎn)為936元/公頃,魚(yú)塘的凈產(chǎn)值為1994元/公頃,林地的凈產(chǎn)值為29元/公頃,貼現(xiàn)率為12%,貼現(xiàn)期為20年,且凈產(chǎn)值按每年4%的比例遞增,該土地的生物量?jī)r(jià)值為4088.5萬(wàn)元。
(2)植被的價(jià)值。設(shè)農(nóng)作物年釋放氧氣量為65噸/公頃,草地年釋放氧氣量為100噸/公頃,按1990年的氧氣價(jià)格計(jì)算,該土地的植被價(jià)格為31792.64萬(wàn)元。
(3)涵養(yǎng)水源功能的價(jià)值。涵養(yǎng)水源計(jì)算公式為:
涵養(yǎng)水源功能=
土地面積為6767畝,設(shè)森林根系平均深度為1米,土壤容重為1.3噸/立方米,丘陵區(qū)的森林土壤含水率為23.55%,光板地土壤含水率13.46%。計(jì)算結(jié)果為591 781立方米,相當(dāng)于一座小型水庫(kù)的庫(kù)容量,該水庫(kù)投資20年的運(yùn)行費(fèi)用為302 800元。
(4)土壤保持的價(jià)值。土壤保持價(jià)值可以采用替代法計(jì)算,即按水土流水的損失計(jì)算。設(shè)林地平均年泥沙流水量約為9噸/公頃,荒山為25噸/公頃,則該土地的平均年泥沙量為4246.2噸。若采用攔沙工程,其費(fèi)用為20940元。
以上四項(xiàng)價(jià)值合計(jì)為25913.51元,即為該土地的生態(tài)資源價(jià)值②。編制會(huì)計(jì)分錄:
借:生態(tài)資產(chǎn) 25913.51
貸:自然資本 25913.51
6.自然資本補(bǔ)償費(fèi)
企業(yè)因環(huán)境影響定期交納的各項(xiàng)稅費(fèi),從性質(zhì)上看,是自然資本的補(bǔ)償費(fèi),各級(jí)政府應(yīng)作為補(bǔ)償基金列入自然資本。編制會(huì)計(jì)分錄:
借:銀行存款
貸:自然資本――補(bǔ)償基金
7.資源性資產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)
自然資源資本化后,其價(jià)值還會(huì)發(fā)生變化。如不可再生資源可能會(huì)因?yàn)椴缓侠淼拈_(kāi)發(fā),造成自然資本的貶值,而可再生資源則可能因?yàn)槿斯ぴ僭於鲋怠?/p>
增值額從資源的可持續(xù)發(fā)展考慮,應(yīng)調(diào)整資本,增值時(shí):
借:遞耗資產(chǎn)等
貸:自然資本
而貶值時(shí)應(yīng)及時(shí)加以確認(rèn):
借:自然資本
貸:遞耗資產(chǎn)等
(二)自然資本要素的微觀核算
1.企業(yè)自然資本核算的內(nèi)容
目前,在微觀核算領(lǐng)域,自然資本要素的核算通常見(jiàn)于資源性與資源開(kāi)發(fā)型企業(yè)。這些企業(yè)多數(shù)為國(guó)有企業(yè),國(guó)家代表全體人民對(duì)自然資源行使所有權(quán)。因此,對(duì)投入企業(yè)的自然資源必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核算,建立“自然資本”賬戶(hù),反映自然資本國(guó)家所有的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
若非國(guó)有企業(yè),自然資源的取得方式一般為購(gòu)買(mǎi)或租賃,這是自然資源和生態(tài)環(huán)境有償耗用的表現(xiàn)形式。企業(yè)的重點(diǎn)是對(duì)資源性資產(chǎn)進(jìn)行資本化核算。自然資源資本化的根據(jù)是其整體價(jià)值,如礦產(chǎn)資源包括從地質(zhì)勘探單位購(gòu)買(mǎi)礦產(chǎn)資源發(fā)現(xiàn)權(quán)和向國(guó)家申請(qǐng)采礦權(quán)支付的礦產(chǎn)資源所有權(quán)價(jià)值;森林資源價(jià)值包括支付資源所有權(quán)權(quán)益的價(jià)格。資本化后自然資源通常作為“遞耗資產(chǎn)”(或自然資源資產(chǎn))入賬。
在自然資源開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中,有兩種情況可以增加自然資源的儲(chǔ)量。一種是新探明的自然資源儲(chǔ)量;另一種是人造資源,也稱(chēng)培育資產(chǎn),如人工造林。新探明儲(chǔ)量的自然資源所有權(quán)仍然屬于國(guó)家。人造環(huán)境資源一般由國(guó)家或企業(yè)投資,如山林由企業(yè)承包后所培育的林木。對(duì)新增資源的儲(chǔ)量要確定所有權(quán)并進(jìn)行核算,也是自然資本核算的一個(gè)部分。
隨著資源的開(kāi)發(fā)和使用,遞耗資產(chǎn)的價(jià)值分期折耗計(jì)入成本,自然資源得到合理補(bǔ)償。對(duì)這一部分成本,應(yīng)該建立補(bǔ)償基金,補(bǔ)償基金的核算是自然資本核算的最終目的。
2.資源性資產(chǎn)的核算
資源性資產(chǎn)核算可根據(jù)資源的類(lèi)型,設(shè)置“遞耗資產(chǎn)”、“土地資源”、“牧地資源”和“旅游資源”等賬戶(hù)。如果考慮與SEEA核算體系銜接,可設(shè)置“培育資產(chǎn)”賬戶(hù),歸集培育資產(chǎn)的實(shí)際成本,待培育資產(chǎn)成熟后,再轉(zhuǎn)入生產(chǎn)資產(chǎn)的自然資產(chǎn),同時(shí)將國(guó)家撥入的專(zhuān)項(xiàng)資金轉(zhuǎn)為自然資本。
由于企業(yè)取得自然資源的方式不同,其賬務(wù)處理有以下幾種方式:
(1)國(guó)家投入
國(guó)家以投資形式進(jìn)入微觀主體的自然資源,國(guó)家對(duì)其享有所有權(quán),形成自然資本,設(shè)置“自然資本”賬戶(hù)。其賬務(wù)處理如下:
借:遞耗資產(chǎn)等
貸:自然資本
(2)購(gòu)買(mǎi)式
企業(yè)直接向國(guó)家購(gòu)買(mǎi)自然資源的使用權(quán),這種方式企業(yè)不是接受投資,不反映產(chǎn)權(quán)關(guān)系,只能將所支付的買(mǎi)價(jià)和購(gòu)買(mǎi)的相關(guān)費(fèi)用資本化為資源性資產(chǎn)。其賬務(wù)處理如下:
借:遞耗資產(chǎn)等(支付的價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用)
貸:銀行存款(支付的價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用)
(3)租賃式
企業(yè)以租賃方式從資源所有者處取得資源的使用權(quán)。這種方式下,以每期支付租賃款的現(xiàn)值,資本化為遞耗資產(chǎn)的數(shù)額,而所支付租賃款總額與以上現(xiàn)值和之間的差額作為利息費(fèi)用分期攤銷(xiāo)。這種方式下,資源資本化時(shí):
借:遞耗資產(chǎn)等(以后各期支付租賃款的現(xiàn)值和)
貸:長(zhǎng)期應(yīng)付款――應(yīng)付資源租賃款
定期支付租賃款時(shí):
借:長(zhǎng)期應(yīng)付款――應(yīng)付資源租賃款(每期支付租金)
財(cái)務(wù)費(fèi)用(每期支付租金的利息)
貸:銀行存款(每期支付租金和利息總和)
(4)債務(wù)式
企業(yè)以欠債方式向資源所有者借得資源使用權(quán),使用權(quán)并未真正轉(zhuǎn)移,經(jīng)營(yíng)企業(yè)只是暫時(shí)擁有了資源的使用權(quán)。資本化時(shí)可作分錄如下:
借:遞耗資產(chǎn)等(資源的價(jià)值)
貸:長(zhǎng)期應(yīng)付款――國(guó)家
(5)自然資源補(bǔ)償費(fèi)
在經(jīng)營(yíng)中企業(yè)因環(huán)境影響定期交納的各項(xiàng)稅費(fèi),從性質(zhì)上看,是資源環(huán)境的補(bǔ)償費(fèi)。但交納時(shí)這些費(fèi)用一般在企業(yè)當(dāng)期管理費(fèi)用中列支,處理如下:
借:管理費(fèi)用――資源環(huán)境補(bǔ)償費(fèi)
貸:銀行存款
3.生態(tài)資源性資產(chǎn)
生態(tài)資源性資產(chǎn)的核算,主要反映生態(tài)環(huán)境的價(jià)值增減變化及生態(tài)資產(chǎn)的價(jià)值減少,應(yīng)按性質(zhì)設(shè)置“生態(tài)資產(chǎn)”和“生態(tài)資產(chǎn)累計(jì)折耗”賬戶(hù)。
設(shè)某企業(yè)向政府申請(qǐng)一片森林20年的使用權(quán),開(kāi)設(shè)國(guó)家森林公園。通過(guò)相關(guān)的非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估法確定該森林環(huán)境資源價(jià)值為1億元。國(guó)家森林公園有自然保護(hù)區(qū)性質(zhì),其實(shí)物資源(林木,動(dòng)物等)不能采用和破壞,因此企業(yè)付出的1億元,相當(dāng)于該片森林的環(huán)境資源(森林景觀所提供的游覽服務(wù),生物多樣性和生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)等)價(jià)值。企業(yè)對(duì)取得的森林使用權(quán)以20年期限分期攤?cè)氤杀?,則會(huì)計(jì)分錄為:
生態(tài)資產(chǎn)入賬
借:生態(tài)資產(chǎn)100 000 000
貸:銀行存款100 000 000
若國(guó)家以投資方式投入,則:
借:生態(tài)資產(chǎn)100 000 000
貸:自然資本100 000 000
生態(tài)資產(chǎn)的折耗
年折耗為:100 000 000÷20=5 000 000
借:森林生態(tài)旅游成本4 000 000
貸:生態(tài)資產(chǎn)累計(jì)所耗 4 000 000
注:①資料來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局核算司資產(chǎn)與資源環(huán)境核算處
目
錄
序言
第一章 合營(yíng)公司的組成
第二章 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模
第三章 投資總額,投資比例及資本轉(zhuǎn)讓
第四章 利潤(rùn)分配和虧損負(fù)擔(dān)
第五章 合營(yíng)期限及終止合同
第六章 合營(yíng)各方的責(zé)任
第七章 董事會(huì)
第八章 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)
第九章 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度
第十章 勞動(dòng)管理
第十一章 設(shè)備、原材料和配件的采購(gòu)
第十二章 納 稅
第十三章 ?!‰U(xiǎn)
第十四章 違約責(zé)任
第十五章 不可抗力
第十六章 爭(zhēng)議的解決
第十七章 適用法律
第十八章 合同的變更與解除
第十九章 合同的生效及其它
中國(guó).北京.中國(guó)技術(shù)進(jìn)口總公司和
國(guó)
市
公司.根據(jù)《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和中國(guó)的其它有關(guān)法規(guī),本著平等互利的原則,通過(guò)友好協(xié)商,同意在中華人民共和國(guó)
省
市,共同投資舉辦合資經(jīng)營(yíng)企業(yè),特訂立本合同.
第一章 合營(yíng)公司的組成
1·1 本合同的合營(yíng)各方為:
中國(guó)技術(shù)進(jìn)口總公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方),在中國(guó)北京市注冊(cè)登記,其法定地址在:中國(guó)北京市西郊二里溝,法定代表:姓名
職務(wù)
國(guó)籍
;
國(guó)
公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方),在
國(guó)
地登記注冊(cè),其法定地址在
國(guó)
地,法定代表:姓名
職務(wù)
國(guó)籍
(如合營(yíng)為多方者,可按丙,丁······方依次排列).
1·2 合營(yíng)公司的名稱(chēng)和法定地址:
合營(yíng)公司的名稱(chēng)
有限公司.
外文名稱(chēng)
.
合營(yíng)公司的法定地址在中華人民共和國(guó)
省
市.
合營(yíng)公司可以根據(jù)業(yè)務(wù)需要在國(guó)外或其它地方設(shè)立辦事處,或分支機(jī)構(gòu).
1·3 合營(yíng)公司是在中國(guó)境內(nèi)建立的合資經(jīng)營(yíng)有限公司,是中國(guó)法人.公司的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須遵守中國(guó)的法律,法令和有關(guān)規(guī)定.
第二章 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模
2·1 合營(yíng)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍是:
生產(chǎn)
產(chǎn)品;
(主要根據(jù)具體情況寫(xiě))
2·2 合營(yíng)公司的生產(chǎn)規(guī)模如下:
2·2·1 合營(yíng)公司投產(chǎn)后的生產(chǎn)能力為年
.
2·2·2 隨著生產(chǎn)的發(fā)展,生產(chǎn)規(guī)模可增加至
.
(注: 要根據(jù)具體情況寫(xiě))
2·2·3 合營(yíng)企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售由
公司為總.具體的銷(xiāo)售辦法另簽協(xié)議.
第三章 投資金額,投資比例及資本轉(zhuǎn)讓
3·1 合營(yíng)公司注冊(cè)資本為
(人民幣)元(或雙方協(xié)商的另一種貨幣).
其中:甲方出資
元.占注冊(cè)資本
%
乙方出資
元.占注冊(cè)資本
%
合營(yíng)各方在合營(yíng)期內(nèi).不得減少其注冊(cè)資本.
3·2 甲,乙雙方將以下列方式作為出資:
甲方:現(xiàn)金
元.廠房
元.土地使用費(fèi)
元.工業(yè)產(chǎn)權(quán)
元.其它
元.共
元.
乙方:現(xiàn)金
元.機(jī)械設(shè)備
元.工業(yè)產(chǎn)權(quán)
元.專(zhuān)有技術(shù)使用費(fèi)
元.其它
元.共
元.
3·3 合營(yíng)各方在合營(yíng)公司得到營(yíng)業(yè)執(zhí)照后
天內(nèi).分期繳足出資資金.其應(yīng)付金額和期限規(guī)定如下:
······
任何一方對(duì)其出資額逾期繳付或欠繳均按
條辦理.
3·4·1 注冊(cè)資本的增加,轉(zhuǎn)讓或以其它方式處置,均經(jīng)董事會(huì)會(huì)議通過(guò),并報(bào)原審批機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù).
3·4·2 合營(yíng)一方向第三者轉(zhuǎn)讓全部或部分出資額,須經(jīng)公司另一方同意,公司另一方有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)其轉(zhuǎn)讓的股份.公司一方向第三者轉(zhuǎn)讓出資額的條件,不得比向公司另一方轉(zhuǎn)讓的條件優(yōu)惠.
第四章 利潤(rùn)分配和虧損負(fù)擔(dān)
4·1 合營(yíng)公司利潤(rùn)在按中國(guó)稅法納稅后,由董事會(huì)決定扣除公司的儲(chǔ)備基金,企業(yè)基金和職工福利基金后,合營(yíng)各方按出資比例分享利潤(rùn)或分擔(dān)虧損或風(fēng)險(xiǎn).
4·2 合營(yíng)公司的資產(chǎn)負(fù)債,僅以合營(yíng)公司的注冊(cè)資本為限.
第五章 合營(yíng)期限及終止合同
5·1 合營(yíng)公司在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后.即可以法人身份開(kāi)始營(yíng)業(yè),期限為
年.合營(yíng)期滿(mǎn),合營(yíng)合同自行終止.
5·2 經(jīng)合營(yíng)各方同意延長(zhǎng)公司合營(yíng)期限.應(yīng)在公司期滿(mǎn)前六個(gè)月,向原申批機(jī)構(gòu)提出延長(zhǎng)申請(qǐng).
每次延長(zhǎng)以
年為限.
5·3 在合營(yíng)期滿(mǎn)時(shí),中國(guó)技術(shù)進(jìn)口總公司將用
幣購(gòu)買(mǎi)外國(guó)投資者的股份,購(gòu)買(mǎi)價(jià)格另行商定.
第六章 合營(yíng)各方的責(zé)任
6·1 合營(yíng)企業(yè)在正式開(kāi)業(yè)前,應(yīng)各負(fù)其責(zé),完成以下各項(xiàng)事宜:
6·1·1 甲方責(zé)任:
辦理為建立合營(yíng)公司向中國(guó)有關(guān)部門(mén)的申請(qǐng).注冊(cè)登記手續(xù);
辦理申請(qǐng)取得土地使用權(quán)的手續(xù);
組織合營(yíng)廠房的其它工程設(shè)施的設(shè)計(jì),施工工作;
按
條的規(guī)定.提供現(xiàn)金,機(jī)械設(shè)備,廠房等(詳見(jiàn)附件),協(xié)助外籍工作人員辦理所需入境簽證,工作許可證等手續(xù),協(xié)助合營(yíng)公司招聘當(dāng)?shù)刂袊?guó)籍的經(jīng)營(yíng)管理人員,技術(shù)人員,和工廠所需的其它人員.
6·1·2 乙方責(zé)任:
按第
條的規(guī)定.提供現(xiàn)金,機(jī)械設(shè)備,工業(yè)產(chǎn)權(quán),專(zhuān)有技術(shù),使用權(quán)(詳見(jiàn)附件一).
為使合營(yíng)公司得到
產(chǎn)品的設(shè)計(jì),生產(chǎn),安裝和維修的全部技術(shù),為保證全部技術(shù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)曳綄⑻峁寒a(chǎn)品設(shè)計(jì),制造技術(shù)和方法,生產(chǎn)和質(zhì)量的管理方法,工廠的設(shè)計(jì)和改造及工廠的組織方法和安裝維修方法等.
辦理合營(yíng)公司委托在中國(guó)境外選購(gòu)機(jī)械設(shè)備,材料等事宜,培訓(xùn)合營(yíng)公司的技術(shù)人員和工人.
6·2 在合營(yíng)企業(yè)正式開(kāi)業(yè)后各方將負(fù)責(zé)辦理合營(yíng)公司委托的其它事宜.(如:原材料供應(yīng),產(chǎn)品的銷(xiāo)售,信息交換等可根據(jù)具體情況訂立)
第七章 董事會(huì)
7·1 合營(yíng)公司設(shè)立董事會(huì),董事會(huì)為公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu).
董事會(huì)由
名董事組成,其中甲方
名,乙方
名.董事長(zhǎng)由甲方委派.設(shè)副董事長(zhǎng)
名,由
方委派.
7·2 董事長(zhǎng),副董事長(zhǎng)及董事的任期為四年.任期期滿(mǎn)如獲繼續(xù)委派,可以連任.
任何一方需要更換自己委派的董事長(zhǎng),副董事長(zhǎng)時(shí),必須事先通知合營(yíng)公司和合營(yíng)另一方.
7·3 董事會(huì)的職權(quán),決議程序及董事會(huì)的開(kāi)會(huì)時(shí)間均按合營(yíng)章程規(guī)定執(zhí)行.
第八章 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)
8·1 合營(yíng)公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制.設(shè)總經(jīng)理一名,由
方推薦,付總經(jīng)理
名,由甲方推薦
名,乙方推薦
名,正副總經(jīng)理任期為
年.
8·2 總經(jīng)理的職責(zé)是負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)的決議,組織和領(lǐng)導(dǎo)合營(yíng)公司的經(jīng)營(yíng)管理工作.副總經(jīng)理根據(jù)合營(yíng)章程的規(guī)定,協(xié)助總經(jīng)理工作.
合營(yíng)公司將根據(jù)本公司的業(yè)務(wù)需要,下設(shè)部門(mén)經(jīng)理,負(fù)責(zé)部門(mén)業(yè)務(wù)的日常工作,并對(duì)總經(jīng)理,副總經(jīng)理負(fù)責(zé).
8·3 正副總經(jīng)理由合營(yíng)公司董事會(huì)任命和免職,正副總經(jīng)理不得兼任其它公司和企業(yè)的總經(jīng)理和副總經(jīng)理職務(wù).各部門(mén)經(jīng)理由總經(jīng)理任命.
第九章 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度
9·1 合營(yíng)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度應(yīng)根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律和財(cái)會(huì)規(guī)定,結(jié)合本公司的實(shí)際情況加以制定.合營(yíng)公司注冊(cè)登記后,應(yīng)及時(shí)到當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)和稅務(wù)機(jī)關(guān)備案.
合營(yíng)公司在中國(guó)銀行開(kāi)立人民幣和外匯帳戶(hù).也可以在經(jīng)批準(zhǔn)和指定的國(guó)外其它銀行開(kāi)立帳戶(hù).
9·2 合營(yíng)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)年度,應(yīng)采用日歷年制,自公歷每年一月一日起至十二月三十一日止.為一個(gè)會(huì)計(jì)年度.公司會(huì)計(jì)采用國(guó)際通用的權(quán)責(zé)發(fā)生制和信貸記帳法記帳.一切記帳憑證,單據(jù),報(bào)表,帳簿必須用中文書(shū)寫(xiě).(也可以同時(shí)用甲乙雙方同意的另一種外文書(shū)寫(xiě))
9·3 合營(yíng)公司設(shè)總會(huì)計(jì)師,副總會(huì)計(jì)師各一名.總會(huì)計(jì)師的職權(quán)和責(zé)任按合營(yíng)公司章程規(guī)定執(zhí)行.總會(huì)計(jì)師由
方推薦,副總會(huì)計(jì)師由
方推薦,總會(huì)計(jì)師,副總會(huì)計(jì)師均由董事會(huì)任命.
第十章 勞動(dòng)管理
10·1 合營(yíng)公司職工的雇用,辭退,工資,福利,勞動(dòng)保護(hù),勞動(dòng)保險(xiǎn)及勞動(dòng)紀(jì)律等事宜,均按《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)勞動(dòng)管理規(guī)定》和合營(yíng)公司與個(gè)人簽訂的勞動(dòng)合同辦理.勞動(dòng)合同訂立后,即報(bào)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)管理部門(mén)備案.
10·2 甲乙雙方推薦及聘用的高級(jí)管理人員,工程技術(shù)人員的工資及福利待遇等問(wèn)題,由董事會(huì)議討論決定.
第十一章 設(shè)備、原材料和配件的采購(gòu)
11·1 合營(yíng)公司為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)需要的原材料,燃料,配套件,運(yùn)輸工具和辦公用品等,原則上由合營(yíng)企業(yè)自行采購(gòu),在同等條件下,應(yīng)優(yōu)先在中國(guó)購(gòu)買(mǎi).對(duì)需要在國(guó)外采購(gòu)的產(chǎn)品,一般應(yīng)選擇具有國(guó)際先進(jìn)性和適用性的產(chǎn)品,其價(jià)格不得超出國(guó)際市場(chǎng)的合理價(jià)格.
11·2 在采購(gòu)上述設(shè)備和材料前,甲乙雙方應(yīng)充分醞釀協(xié)商并可派員實(shí)地考察,必要時(shí)可公開(kāi)招標(biāo)采購(gòu).
第十二章 納 稅
12·1 合營(yíng)公司應(yīng)按照中華人民共和國(guó)稅法及有關(guān)規(guī)定繳納各種稅金.
12·2 合營(yíng)公司的職工應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》繳納個(gè)人所得稅.
第十三章 保 險(xiǎn)
13·1 合營(yíng)公司的各項(xiàng)保險(xiǎn),均向中國(guó)人民保險(xiǎn)公司投保,合營(yíng)公司成立后,由總經(jīng)理,副總經(jīng)理向董事會(huì)提出公司的保險(xiǎn)計(jì)劃.經(jīng)董事會(huì)討論決定后,以合營(yíng)公司的名義辦理投保手續(xù).
第十四章 違約責(zé)任
14·1 合營(yíng)一方因不履行合同或履行合同義務(wù)不符合約定條件,造成合營(yíng)另一方損失時(shí),受損失一方有權(quán)要求賠償損失或采取其它補(bǔ)救措施.補(bǔ)救措施采取后,尚不能完全彌補(bǔ)另一方所遭到的損失的,另一方仍有權(quán)要求賠償損失.
14·2 合營(yíng)一方因違反合同所承擔(dān)的賠償責(zé)任,應(yīng)相當(dāng)于另一方因此而受到的損失.并支付一定數(shù)額的違約金.違約金的計(jì)算方法如下······(詳見(jiàn)附件
).
14·3 合營(yíng)一方未按期支付合同規(guī)定的應(yīng)付金額,合營(yíng)公司有權(quán)收取遲延支付金額的利息,從逾期第一個(gè)月算起.
上述逾期的利息以各自出資的貨幣支付.
第十五章 不可抗力
15·1 合營(yíng)各方因地震,臺(tái)風(fēng),嚴(yán)重的水災(zāi)和火災(zāi),戰(zhàn)爭(zhēng)及其它不能預(yù)見(jiàn)并且對(duì)其發(fā)生的后果不能阻止或避免的不可抗力事故,造成一方遲延履行或無(wú)法履行本合同,在符合下列全部規(guī)定的情況下,不當(dāng)作違約處理.
15·1 1不可抗力必須是阻止,阻礙,遲延受事件影響一方履行合同的直接原因.
15·1·2 受事件影響的一方,在該事件發(fā)生時(shí),已及時(shí)采取各種合理措施.
15·1·3 受事件影響的一方,在遭受事件時(shí),已立即通知合營(yíng)另一方,并在十五天以?xún)?nèi),以書(shū)面形式提供事故及處理情況,以及遲延履行或無(wú)法履行本合同的理由,并由該事故發(fā)生地的有關(guān)機(jī)構(gòu)出具證明.
15·2 在事件影響已經(jīng)克服或處理結(jié)束后,受事件影響的一方必須立即通知合營(yíng)另一方.
第十六章 爭(zhēng)議的解決
16·1 發(fā)生合同爭(zhēng)議時(shí),合營(yíng)各方應(yīng)盡可能通過(guò)協(xié)商解決,或經(jīng)第三者調(diào)解解決.當(dāng)事人不愿協(xié)商和調(diào)解的,可以提交中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或雙方同意的其它仲裁機(jī)構(gòu)仲裁.在中國(guó)仲裁應(yīng)遵守中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁程序,在其它仲裁機(jī)構(gòu)仲裁應(yīng)遵守該仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁程序.
仲裁裁決是終局裁決,對(duì)雙方均有約束力.
>
16·2 仲裁費(fèi)用由敗訴方負(fù)擔(dān),或由裁決裁定.
第十七章 適用法律
17·1 中華人民共和國(guó)法律為本合同的適用法律.
17·2 本合同的訂立,效力,解釋?zhuān)男校苤腥A人民共和國(guó)法律的管轄.
第十八章 合同的變更與解除
18·1 經(jīng)合營(yíng)各方協(xié)商同意后,可以變更或修改合營(yíng)合同,但合營(yíng)各方必須就此簽署書(shū)面協(xié)議,經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)方能有效.
18·2 有下列情況之一的,合營(yíng)一方有權(quán)通知合營(yíng)另一方解除合同:
18·2·1 企業(yè)發(fā)生嚴(yán)重虧損,無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng).
18·2·2 另一方違反合同以致嚴(yán)重影響訂立合同時(shí)所期望的經(jīng)濟(jì)效益.
18·2·3 另一方在約定期限內(nèi)沒(méi)有履行合同,在被允許延遲履行的期限內(nèi)仍未履行合同.
18·2·4 發(fā)生不可抗力事件,致使合同的全部義務(wù)不能履行.
18·2·5 合同約定的解除合同條件已經(jīng)出現(xiàn).
18·3 有下列情況之一的,合同即告解除.
18·3·1 雙方商定同意解除合同.
18·4 合營(yíng)任何一方未征得合營(yíng)另一方的書(shū)面同意,不能將本合同章程和合同附件規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者,違反上述規(guī)定,以任何方式轉(zhuǎn)讓的合同均屬無(wú)效.
第十九章 合同生效及其它
19·1 按照本合同原則訂立的如下附件,包括章程,協(xié)議,附件等均為本合同的組成部分.本合同條款與附件條款發(fā)生矛盾時(shí),應(yīng)以本合同條款為準(zhǔn).
19·2 本合同經(jīng)雙方法定代表簽字后,須經(jīng)
批準(zhǔn),方能生效.
19·3 本合同于一九
年
月
日由甲乙雙方的授權(quán)代表在
地簽字.
19·4 本合同用中文和
文書(shū)就,兩種文字具有同等效力.
中國(guó)技術(shù)進(jìn)口總公司代表
國(guó)
公司代表
簽
字
簽
字
甲方見(jiàn)證人(簽字)
乙方見(jiàn)證人(簽字)
一九
年
月
房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同協(xié)議書(shū)
甲方:
乙方:
甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則,就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開(kāi)發(fā)的位于******的*****項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目)的獨(dú)家策劃工作,特訂立以下合同條款: 第一部分 委托策劃工作方式
甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告策劃、銷(xiāo)售等工作。
第二部分 委托策劃工作期限
委托期限由本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目交付使用后三個(gè)月止。
第三部分 委托策劃工作范圍
甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷(xiāo)售物業(yè),可銷(xiāo)售面積約為40000平方米。
第四部分 甲方的責(zé)任與權(quán)利
一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃過(guò)程中所需的資料,并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。
二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃過(guò)程中營(yíng)銷(xiāo)推廣所需費(fèi)用,其中包括但不僅是所列部分:
(一)各種廣告推廣、銷(xiāo)售道具、建筑景觀及戶(hù)型效果圖及有關(guān)銷(xiāo)售資料的制作、派發(fā)及等費(fèi)用。
(二)各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)所需的展示場(chǎng)地(包括售樓部、展示會(huì)等)及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等費(fèi)用,以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)所需的費(fèi)用。
(三)廣告制作費(fèi):本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同,由甲方直接向制作方付款。
(四)廣告費(fèi):本項(xiàng)目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同,由甲方直接向方付款。
三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷(xiāo)售總額的1%左右,分期投入。
詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交,在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。
四、甲方負(fù)責(zé)收取定金、購(gòu)房款,負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。
五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃費(fèi)。
六、甲方有權(quán)對(duì)乙方的策劃活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控,對(duì)策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。
七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃工作,甲方有權(quán)按約終止合同。
第五部分 乙方的責(zé)任與權(quán)利
乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃工作,其中包括但不僅是所列部分或視項(xiàng)目 實(shí)際情況進(jìn)行增減:
一、前期策劃
(一)市場(chǎng)調(diào)研
1、**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。
2、**縣主要路段商業(yè)狀況。
3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
4、現(xiàn)有商城營(yíng)運(yùn)現(xiàn)狀分析。
5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析。
6、住宅市場(chǎng)情況。
7、潛在客戶(hù)市場(chǎng)調(diào)查分析。
(二)項(xiàng)目定位
1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。
2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。
3、項(xiàng)目概念定位
4、目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)定位
5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議
(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議
1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。
2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。
3、參與戶(hù)型平面方案討論及建議。
4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。
二、營(yíng)銷(xiāo)策劃
(一)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略;
(二)項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃;
(三)入市時(shí)機(jī)選擇;
(四)銷(xiāo)售分期控制;
(五)價(jià)格定位及策略;
三、廣告策劃
(一)項(xiàng)目推廣口號(hào)
(二)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合包裝
(三)整體廣告計(jì)劃
(四)廣告預(yù)算及媒體組合
(五)項(xiàng)目形象策劃
1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì):
(1)標(biāo)志
(2)標(biāo)準(zhǔn)字
(3)標(biāo)準(zhǔn)色彩
(4)標(biāo)準(zhǔn)組合
2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì):
(1)內(nèi)部應(yīng)用:名片、信封、信簽、識(shí)別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;
(2)銷(xiāo)售中心:裝修建議及展板設(shè)計(jì);
(3)戶(hù)外應(yīng)用:工地圍墻、引導(dǎo)旗、車(chē)體、廣告牌等
(六)傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì):
1、樓書(shū)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))
2、折頁(yè)及海報(bào)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))
3、報(bào)廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))
4、廣播、電視稿文案等
四、銷(xiāo)售
(一)建立銷(xiāo)售隊(duì)伍,依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷(xiāo)售行為
(二)銷(xiāo)售文件及管理文件的制訂
(三)銷(xiāo)售道具使用
(四)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)
(五)制訂銷(xiāo)控計(jì)劃
(六)銷(xiāo)售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序
(七)客戶(hù)資源庫(kù)的建立
(八)售后服務(wù)機(jī)制建立
(九)定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表
五、乙方針對(duì)本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組,并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé),項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。
項(xiàng)目組人員構(gòu)成:項(xiàng)目經(jīng)理(兼現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設(shè)計(jì)壹名、現(xiàn)場(chǎng)主管壹名、文檔管理專(zhuān)員壹名、置業(yè)顧問(wèn)數(shù)名。
除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外,其他人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目所在地,并根據(jù)項(xiàng)目需要,適時(shí)不定期另行派遣人員到**協(xié)助工作。
乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開(kāi)支。
六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)分析。
七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“****”策劃的署名權(quán)。
八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃費(fèi)。
第六部分 本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的基本條件
甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件,且整體銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作已完成。
第七部分策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式
一、策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷(xiāo)售總額的百分之二(2%)收取策劃費(fèi)。
成交金額以客戶(hù)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上的金額為準(zhǔn)。
除物業(yè)管理用房外,其它任何形式的銷(xiāo)售成交都列入計(jì)算策劃費(fèi)的金額。
二、策劃費(fèi)計(jì)算及提取方式
(一)在本合同簽訂后,甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方,直至本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)正式銷(xiāo)售當(dāng)月止,期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃費(fèi)中扣除。
(二)本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后,乙方策劃費(fèi)按月結(jié)算。
在購(gòu)房者與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并支付定金,即視為乙方銷(xiāo)售成功,并計(jì)入銷(xiāo)售目標(biāo)考核業(yè)績(jī)。
在甲方收到購(gòu)房者支付的首期購(gòu)房款(不低于合同總額的30%)時(shí),即可進(jìn)行策劃費(fèi)的結(jié)算,其結(jié)算金額按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。
(三)乙方總體銷(xiāo)售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積(不含二層商鋪)的90%以上,策劃費(fèi)的提取比例與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)掛鉤:
1、乙方銷(xiāo)售目標(biāo)表(按可售面積計(jì)算,不含二層商鋪):
階 段 時(shí) 間 銷(xiāo)售目標(biāo)
第一階段 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后45天內(nèi) 可售面積的30%
第二階段 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂30天內(nèi) 可售面積的50%
第三階段 項(xiàng)目交付使用后90天內(nèi) 可售面積的90%
2、 乙方策劃費(fèi)的提取比例:
階 段 完成的銷(xiāo)售面積比例 提取比例
第一階段 可售面積的50%前 已結(jié)算策劃傭金的60%
第二階段 可售面積的51-89% 已結(jié)算策劃傭金的90%
第三階段 可售面積的90%以上 已結(jié)算策劃傭金的100%
(四)二層商業(yè)部分不列入銷(xiāo)售目標(biāo)考核,甲方按實(shí)際銷(xiāo)售合同金額的2%向乙方支付策劃費(fèi)。
(五)策劃費(fèi)付款時(shí)間:策劃費(fèi)每月結(jié)算一次。
在每月的30日,雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng),在次月的5日前雙方予以確認(rèn),在確認(rèn)結(jié)算單后5日內(nèi),甲方向乙方支付應(yīng)付策劃費(fèi)。
(六)若已交定金的客戶(hù)違約,其定金由甲方?jīng)]收,甲方應(yīng)將沒(méi)收總額的50%作為乙方該次的策劃費(fèi)(同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。
三、溢價(jià)款(不含二層部分)的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定
(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷(xiāo)售底價(jià)表,經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對(duì)方同意不得更改,并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。
(二)本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷(xiāo)售底價(jià)以上。
若因特殊情況,甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售,可視為底價(jià)銷(xiāo)售,統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷(xiāo)售金額以底價(jià)計(jì)算。
(三)本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷(xiāo)售底價(jià)表計(jì)算的總額部分(合同期滿(mǎn)或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額)視為溢價(jià)。
(四)本項(xiàng)目之溢價(jià)部分,甲、乙雙方按8:2比例分配。
(五)溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間:在本合同期滿(mǎn)或終止的五個(gè)工作日內(nèi),雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算,在結(jié)算后的五個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。
第八部分 雙方工作原則
一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃計(jì)劃,在執(zhí)行過(guò)程中任何一方在未征得對(duì)方的許可下不 得變更,否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。
若需修改已確認(rèn)的文件,需事先征得對(duì)方同意,并以書(shū)面形式確認(rèn)。
二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為 ,乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為 。
甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字,雙方負(fù)責(zé)人對(duì)遞交的文件負(fù)責(zé)。
雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改,需以書(shū)面形式通知對(duì)方。
三、乙方分階段向甲方提交 “項(xiàng)目工作計(jì)劃”,“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。
甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn),并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。
乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃” 開(kāi)展工作。
四、在委托期限內(nèi),甲、乙雙方收到對(duì)方提供的意見(jiàn)及文件時(shí),應(yīng)在要求期限內(nèi)就對(duì)方意見(jiàn)做出答復(fù)。
若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書(shū)面答復(fù),致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤,并造成實(shí)際損失,由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
五、甲、乙雙方對(duì)本項(xiàng)目的策劃方案均負(fù)有對(duì)外保密責(zé)任。
第九部分 違約責(zé)任及合同終止
一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù),任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。
二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用,由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān),與乙方無(wú)關(guān)。
三、如因甲方與、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成,乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
四、甲方在本合同期限內(nèi),不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃活動(dòng)。
五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澒ぷ鳠o(wú)法進(jìn)行或完成,甲方應(yīng)一次性支付人民幣壹拾萬(wàn)元給乙方作為補(bǔ)償金。
若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止,乙方也一次性支付人民幣壹拾萬(wàn)元給甲方作為補(bǔ)償金。
六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款,若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過(guò)10個(gè)工作日,甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬(wàn)分之五的違約金支付給乙方。
七、在策劃期間,若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷(xiāo)售目標(biāo),甲方有權(quán)終止合同。
八、由于乙方在策劃過(guò)程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。
九、合同期限內(nèi),乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃署名權(quán)。
非經(jīng)甲、乙雙方許可,其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃”等有關(guān)或同類(lèi)字樣。
十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前14天內(nèi)決定。
第十部分 其他事宜
一、在條件成熟時(shí),本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷(xiāo)售底價(jià)表由雙方加蓋公章,作為本合同的附件。
二、爭(zhēng)議的解決方式
本合同發(fā)生糾紛時(shí),應(yīng)由雙方協(xié)商解決。
若協(xié)商不成時(shí),任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請(qǐng)?jiān)V訟解決。
三、本合同正文共6頁(yè),壹式肆份,雙方各執(zhí)貳份。
其他未盡事宜另行協(xié)商,雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。
甲方: 乙方:
代表人簽章: 代表人簽章:
簽約日期: 簽約日期:通訊地址:
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聯(lián)系電話(huà): 聯(lián)系電話(huà):
房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同范文
委 托 人: (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“甲方”)
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物業(yè)人: (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“乙方”)
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經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商,甲方現(xiàn)委托乙方為其旗下 物業(yè)獨(dú)家全程銷(xiāo)售商,雙方協(xié)議內(nèi)容如下:
項(xiàng)目名稱(chēng) :
項(xiàng)目地理位置 :
項(xiàng)目占地面積 : 畝
項(xiàng)目總建筑面積 : 平方米
1、 關(guān)于項(xiàng)目保證金
1.1 為表達(dá)雙方合作之誠(chéng)意,乙方于簽署本合同書(shū)之日,向甲方支付本項(xiàng)目銷(xiāo)售保證金:人民 壹拾伍 萬(wàn)元(¥ 150000 元)。
本合同簽訂之日起七日內(nèi),甲方返還乙方保證金中的金額:人民幣壹拾 萬(wàn)元整(¥ 100000 元);剩余款項(xiàng)共計(jì)人民幣 伍 萬(wàn)元整(¥ 50000 元),在雙方合同結(jié)束時(shí),由甲方返還予乙方。
2、銷(xiāo)售部分
2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止,共 個(gè)月。
委托期結(jié)束,雙方可以協(xié)商續(xù)約或者終止合作;甲方應(yīng)于期屆滿(mǎn)前一個(gè)月以書(shū)面方式通知乙方續(xù)約條件或終止合作決定。
2.2 本合同簽訂后乙方成立由策劃及銷(xiāo)售精英組成的項(xiàng)目小組,為發(fā)展商提供貫穿整個(gè)項(xiàng)
目的策劃及銷(xiāo)售整體服務(wù);同時(shí)派出銷(xiāo)售隊(duì)伍,提供銷(xiāo)售全過(guò)程的優(yōu)質(zhì)及高效服務(wù),從開(kāi)發(fā)客戶(hù)、接待客戶(hù)、追蹤客戶(hù)至安排相關(guān)認(rèn)購(gòu)手續(xù),及售后追蹤服務(wù)等(銷(xiāo)售工作詳見(jiàn)合同附件)。
2.3 在委托期內(nèi),對(duì)于所有可供銷(xiāo)售(住宅/商鋪/車(chē)位)面積,成功出售本項(xiàng)目之每一個(gè)單位后,甲方須按成交單位之合同金額總價(jià)的 3 % 支付予乙方作為銷(xiāo)售傭金;由于甲方自行聯(lián)系成交的團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù),經(jīng)雙方確認(rèn)之后,按成交單位之合同金額總價(jià)的 1 % 由甲方支付予乙方作為銷(xiāo)售傭金。
2.4 在委托期內(nèi)若買(mǎi)家已交付定金并簽署【購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)】后悔約或已交付臨時(shí)定金后擬訂,該定金將由甲方?jīng)]收,并即時(shí)由甲乙雙方均分。
2.5 在委托期內(nèi),若買(mǎi)家已交付定金并簽署【購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)】或已交付臨時(shí)定金,即使本 合同書(shū)之有效日期已過(guò),該交易仍然屬于“成功出售”,甲方須按實(shí)際銷(xiāo)售收入金額和2.3、
2.4條款支付銷(xiāo)售傭金予乙方。
2.6 在委托期內(nèi)若買(mǎi)家于簽署【正式買(mǎi)賣(mài)合同】并交付首期款或促證金后悔約,該交易仍然屬于「成功出售,甲方仍須按實(shí)際銷(xiāo)售收入金額和2.3、2.4條款支付銷(xiāo)售傭金予乙方。
2.7 租賃傭金的計(jì)算方法:
在委托期內(nèi),在本項(xiàng)目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商鋪或車(chē)位租賃交易,甲方均須向乙方支付合同約定的一個(gè)月月租金金額的傭金。
同時(shí),乙方保留向承租客戶(hù)收取首月租金額作傭金的權(quán)利。
2.8 傭金的支付方法:
2.8.1 在上述條款中所規(guī)定的由甲方支付的銷(xiāo)售傭金、租賃傭金及均分的違約補(bǔ)償金,均采取月結(jié)方式結(jié)算;乙方每月25號(hào)與甲方財(cái)務(wù)結(jié)算人員進(jìn)行核對(duì),甲方于次月3號(hào)前支付乙方上月應(yīng)付傭金;
2.8.2 如甲方未能在合約所定限期內(nèi)付款,則甲方除支付應(yīng)付傭金金額外,每逾期一天須向乙方支付應(yīng)付傭金的3‰作為滯納金。
3、甲方責(zé)任
3.1 本合同簽訂后,甲方須盡快向乙方提供有關(guān)本項(xiàng)目的詳細(xì)資料,包括但不限于甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、投資許可證、開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)審查、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等(復(fù)印件)、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》等售房文件
3.2甲方承諾本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及相關(guān)文件及合同之合法性、因房屋產(chǎn)權(quán)所致瑕疵(包括但不限于抵押擔(dān)保等)及合同產(chǎn)生之一切后果,由甲方全權(quán)負(fù)責(zé)。
乙方在銷(xiāo)售房屋過(guò)程中如發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)及所屬糾紛時(shí),甲方負(fù)全部責(zé)任;
3.3 甲方向乙方提供的資料包括:外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;
3.4 在收到乙方提供之意見(jiàn)或建議時(shí),須盡快作出答復(fù),不得拖延;
3.5 甲方在對(duì)項(xiàng)目所作任何形式之宣傳時(shí)(包括所有的宣傳冊(cè)、DM單、平面廣告以及戶(hù)外廣告等),須在相應(yīng)位置顯示乙方為本項(xiàng)目之全程營(yíng)銷(xiāo)商,并接受及維護(hù)乙方本身形象之規(guī)范,按照其原有商標(biāo)設(shè)計(jì)之使用方式;
3.6 負(fù)責(zé)確認(rèn)所有有關(guān)本項(xiàng)目之推廣方案及支付推廣費(fèi)用,包括售樓部設(shè)計(jì)施工、樣板間的設(shè)計(jì)施工、日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(不包括乙方銷(xiāo)售人員的工資、交通、以及其他福利待遇)、項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)、廣告投放、建筑模型制作、示范單位設(shè)計(jì)及施工、展銷(xiāo)會(huì)、新聞會(huì)等。
3.7甲方每月必須蓋章確認(rèn)由乙方提交的已(租/售)單位清單及傭金之明細(xì);
3.8 甲方應(yīng)開(kāi)設(shè)專(zhuān)用收款帳戶(hù),并派遣專(zhuān)人在現(xiàn)場(chǎng)收取售樓房款、定金和相關(guān)代收費(fèi)用。
4、乙方責(zé)任
4.1 乙方須從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)、銷(xiāo)售建議、銷(xiāo)售方案、銷(xiāo)售管理等,向甲方提供完善和高效的專(zhuān)業(yè)服務(wù);
4.2 乙方承擔(dān)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理人員及置業(yè)顧問(wèn)的全部費(fèi)用(包括員工工資、銷(xiāo)售提成、交通、生活費(fèi)、工傷、福利等);
4.3 成立由策劃及銷(xiāo)售精英組成的項(xiàng)目小組,為發(fā)展商提供貫穿整項(xiàng)目的策劃及銷(xiāo)售整體服務(wù)(包括從開(kāi)發(fā)客戶(hù)、接待客戶(hù)、追蹤客戶(hù)至安排相關(guān)認(rèn)購(gòu)手續(xù),及售后追蹤服務(wù)等);
4.4 提出關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);
4.5 利用乙方現(xiàn)有客戶(hù)資料庫(kù)存進(jìn)行本項(xiàng)目的宣傳;
4.6 派出從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員,全面統(tǒng)籌相關(guān)工作;
4.7 主持并出席相關(guān)例會(huì);
4.8 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)助及安排宣傳工作;
4.9 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督廣告設(shè)計(jì)及制作進(jìn)度;
4.10 提供售樓場(chǎng)地布置的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);
4.11 每日、周提交銷(xiāo)售報(bào)告及定期遞交市場(chǎng)狀況報(bào)告;
4.12乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方與購(gòu)房業(yè)主簽定正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》;
4.13在正式銷(xiāo)售前,乙方須向甲方提交詳細(xì)銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū),并經(jīng)雙方簽字認(rèn)可后方可執(zhí)行銷(xiāo)售。
4.14 乙方在銷(xiāo)售過(guò)程中,不能向客戶(hù)作出虛假承諾或宣傳,如有發(fā)生甲方保留對(duì)乙方追究法律責(zé)任的權(quán)利。
5、合同的解除
5.1 根據(jù)合同雙方約定期限自動(dòng)解除合同;
5.2 乙方員工的行為、言語(yǔ)嚴(yán)重?fù)p害發(fā)展商信譽(yù)及利益(明確定義另行商議)情況時(shí),甲方有權(quán)解除合同,只須在正式解除合同前清付本合同規(guī)定應(yīng)該支付的傭金,而無(wú)須支付任何賠償;
5.3 甲方出現(xiàn)以下情況時(shí),乙方有權(quán)解除合同,則甲方須于乙方提出解約后七日內(nèi), 付清合同規(guī)定的所有應(yīng)付傭金及其他費(fèi)用:
5.3.1 工期延誤超過(guò)三個(gè)月(不可抗力情況除外);
5.3.2 協(xié)助推廣的措施未能兌現(xiàn),如售樓部及樣板間工期無(wú)故延誤、已應(yīng)諾的廣告投入無(wú)故
延誤或取消等;
5.3.3 對(duì)乙方提交的推廣或銷(xiāo)售方案無(wú)故拖延,決策不及時(shí);
5.3.4員工的行為、言語(yǔ)嚴(yán)重?fù)p害商信譽(yù)及利益(明確定義另行商議)。
5.4 如約定雙方其中一方未能履行職責(zé)時(shí),甲乙雙方可協(xié)商解決,在雙方同意的情況下,可中止此合約。
屆時(shí)乙方仍可收取包括在此期間內(nèi)已出售/出租單位之傭金,按本合同第2.8條之約定執(zhí)行。
6、其他
6.1 乙方同意在簽署本合同書(shū)后立刻籌備策劃銷(xiāo)售工作,而甲方亦同意于簽署本協(xié)議書(shū)后立即履行第3條中甲方責(zé)任的條款,以使乙方能盡快開(kāi)展銷(xiāo)售;
6.2 乙方派出的參與本項(xiàng)目相關(guān)工作所有人員,其管理權(quán)在乙方,其管理工作屬乙方的內(nèi)部事務(wù),甲方不得干預(yù)。
若甲方發(fā)現(xiàn)乙方人員出現(xiàn)有損甲方或本項(xiàng)目形象、利益等行為,可直接向乙方委派的負(fù)責(zé)人提出,乙方必須作出合理解釋及補(bǔ)救措施。
6.3 甲方在委托期間及期屆滿(mǎn)后十八個(gè)月內(nèi),不可聘用曾參與本項(xiàng)目工作的所有乙方的在職或離職人員。
6.4 甲乙雙方均同意本合同在雙方簽署及蓋章后生效,若在執(zhí)行協(xié)議中發(fā)現(xiàn)未盡善事宜,可經(jīng)由雙方協(xié)商,并經(jīng)雙方同意后予以補(bǔ)充或修改;
6.5 若任何一方違反本合同約定,守約方可依照本協(xié)議及中華人民共和國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)向違約方索取損失賠償;
6.6 本合同適用《中華人民共和國(guó)合同法》及房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī),并受其管轄;
6.7 合同一式肆份,甲乙雙方各執(zhí)貳份,均具有同等法律效力。
委托方: 受托方:重慶鋼運(yùn) 代表: 代表:
日期: 年 月 日 日期: 年 月 日
有關(guān)房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同范本
出賣(mài)方(甲方):______________
購(gòu)買(mǎi)方(乙方):______________
甲方及乙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)規(guī)定,為明確買(mǎi)、賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,經(jīng)協(xié)商一致,于__年___月__日簽訂商品房銷(xiāo)售合同(以下稱(chēng)“該合同”),并同意根據(jù)該合同之有關(guān)規(guī)定簽訂本協(xié)議,以補(bǔ)充該合同未盡善之部分,共同遵守。
1.甲方依據(jù)《商品房銷(xiāo)售許可證》第____號(hào)將在____市區(qū)____路____號(hào)的____單元____層____號(hào)的商品房(以下稱(chēng)“該商品房”)出售給乙方。
2.土地使用期限自____________起____________止。
3.該________之建筑材料及設(shè)備以附錄________為標(biāo)準(zhǔn)。
4.甲、乙雙方同意按附錄所列之該商品房售價(jià)及付款辦法付款。對(duì)交款日期及付款方式,乙方必須嚴(yán)格遵守。
5.如乙方未能根據(jù)附錄____之規(guī)定期限依時(shí)交付樓價(jià)款者,由滯付之日起計(jì)算直至付款之日止,乙方每日須按該合同第____條向甲方支付該合同所列出之滯納金。同時(shí)甲方還可以書(shū)面方式催乙方付款。如乙方逾期七日仍未依時(shí)支付樓價(jià)欠款及/或滯納金,甲方有權(quán)視乙方違約而作中途退房處理并有權(quán)終止該合同及本協(xié)議。甲方可以書(shū)面通知乙方解除該合同及本協(xié)議,并報(bào)知_______市房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備案后另行出售。乙方已付之樓價(jià)款由甲方按該合同第八條之規(guī)定扣除違約金及/或滯納金,并于甲方將該商品房另行售予他人時(shí),賠償甲方因轉(zhuǎn)售引致的損失后,退回乙方。轉(zhuǎn)售如有盈余,則歸甲方所有。乙方已付樓價(jià)款不足以支付違約金及損失賠償時(shí),甲方保留追究乙方法律責(zé)任之權(quán)利。
6.乙方應(yīng)于甲方發(fā)出該商品房交付使用通知書(shū)之日起十四天內(nèi),按甲方指定的地點(diǎn)及方式付清樓價(jià)余款(若有)、滯納金(若有)及其他乙方在該合同及本協(xié)議下應(yīng)繳的款項(xiàng),并接受甲方移交鎖匙;否則甲方將有權(quán)根據(jù)本協(xié)議第5條收取滯納金及/或違約金并安排處理該商品房,乙方不得對(duì)此提出任何異議。乙方并須向甲方負(fù)責(zé)因乙方逾期收摟而引致的任何損失及費(fèi)用。收樓前如該商品房有未妥善之處,乙方不得藉此拒絕收樓。
7.乙方繳清本協(xié)議第6條的款項(xiàng)后,應(yīng)即辦理領(lǐng)取該商品房鎖匙的手續(xù),甲方向乙方移交鎖匙當(dāng)天即視為乙方實(shí)際對(duì)該商品房收樓之日。如乙方于繳清該款項(xiàng)后十天內(nèi)仍未辦理該手續(xù),視為乙方已實(shí)際收樓。
8.在乙方實(shí)際對(duì)該商品房收樓后如該商品房被他人占用或遭受損毀或物業(yè)內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施被破壞,概由乙方自行負(fù)責(zé)。
9.如遇下列特殊原因,甲方可無(wú)須根據(jù)該合同所訂定之日期將該商品房交付乙方,并可延期交付該商品房予乙方使用,而不用承擔(dān)任何違約金及/或滯納金。
(1)人力不可抗拒的自然災(zāi)害或其他事故;
(2)施工過(guò)程中遇到不能及時(shí)解決的異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題;
(3)其他非甲方所能控制的因素;
(4)承建商之延誤;
(5)市政府配套設(shè)施及安裝之延誤;
(6)政府部門(mén)延遲文件之批準(zhǔn);
(7)圖紙之更改;
(8)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的意外事件;
(9)為執(zhí)行當(dāng)時(shí)政府的法規(guī)而引致的延誤;
(10)供水、供電部門(mén)未能按時(shí)接通室內(nèi)外的水電設(shè)施。
甲方應(yīng)將延期原因以書(shū)面通知乙方,乙方不得提出異議。如有特殊需要或在不能預(yù)見(jiàn)的情況下,甲方須再度延期支付該商品房予乙方使用,甲方則須出示承建商有關(guān)文件及得到有關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn),方可再度延期。
10.除甲方根據(jù)該合同或本協(xié)議之規(guī)定有權(quán)逾期交房外,如甲方逾期交付該商品房予乙方使用,由該合同或本協(xié)議規(guī)定的期限或經(jīng)延期屆滿(mǎn)之日起至交付使用日止,甲方須按該合同第_______條之規(guī)定向乙方支付該合同所列出的滯納金。但如果由該合同期限或依本協(xié)議第9條款經(jīng)延期后之日起一百八十天后,甲方仍未能將該商品房交付乙方使用的,即視為甲方違約。屆時(shí)乙方有權(quán)在三十天內(nèi)單方面以書(shū)面提出解除該合同及本協(xié)議,并報(bào)_______市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備案。甲方應(yīng)將乙方已付之一切款項(xiàng)、上述滯納金及該合同第_______條規(guī)定的違約金在接獲乙方書(shū)面通知后三十天內(nèi)退付乙方(但乙方已付之律師費(fèi)、公證費(fèi)、交易費(fèi)及乙方已向政府繳納的稅費(fèi)概不獲退還),但乙方將不得要求其他賠償。如乙方在三十天內(nèi)未以書(shū)面解除該合同及本協(xié)議,則甲方每月應(yīng)照以上方法,支付滯納金予乙方。
11.甲方有權(quán)更改該商品房之圖紙,如更改后該商品房面積不多于或不少于原出售面積之10%,乙方不得提出異議,但該商品房售價(jià)則因面積多少而增減。如少于或多于原出售面積之10%,乙方可選擇接受新面積,而售價(jià)亦因面積多少而增減或在收到該商品房交付使用通知書(shū)后七天內(nèi)以書(shū)面提出取消該合同及本協(xié)議,甲方將在收到通知書(shū)后十四天內(nèi)將乙方所交樓價(jià)款無(wú)息追還(但乙方已付之律師費(fèi)、公證費(fèi)、交易費(fèi)及乙方已向政府繳納的稅費(fèi)概不獲退還),甲方亦可以將該商品房另賣(mài)予別人。有關(guān)該商品房建筑面積、建筑設(shè)計(jì)、裝修規(guī)格以及設(shè)備均以房產(chǎn)執(zhí)照載明為準(zhǔn)。該商品房之圖紙及規(guī)劃如有更改,以有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)之圖紙及規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn),不再通知。乙方不可提出異議。
12.《房產(chǎn)執(zhí)照》詳列之面積與出售面積有差距的,差距在正負(fù)2%內(nèi)時(shí),互不補(bǔ)/退差價(jià),超過(guò)正負(fù)2%之部分,甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)互相返補(bǔ)。
13.甲方須根據(jù)該合同第五條款負(fù)責(zé)保修該商品房,但對(duì)因任何不可抗力或由乙方過(guò)失或其他人為原因造成的損壞或改動(dòng)或在保修期滿(mǎn)后出現(xiàn)的問(wèn)題概由乙方負(fù)責(zé),甲方不負(fù)保修之義務(wù)。如該商品房經(jīng)乙方裝修改變?cè)瓲睿追揭酂o(wú)須負(fù)保修之義務(wù)。
14.乙方除按時(shí)繳付該合同及本協(xié)議規(guī)定之樓價(jià)款外,并同意在簽訂本協(xié)議及在接收該商品房之前,按政府部門(mén)和甲方及大廈管理公司之要求繳清契稅、交易費(fèi)及管理費(fèi)、保證金等應(yīng)付之費(fèi)用。
15.乙方在接收該商品房后,須承擔(dān)該商品房的一切風(fēng)險(xiǎn)及負(fù)責(zé)支付該商品房的一切稅費(fèi)及/或其他費(fèi)用。
16.乙方使用該商品房時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)國(guó)家法律、法令和社會(huì)道德,乙方所購(gòu)商品房只可作附錄所列用途使用,并確認(rèn)和遵守該大廈管理公約。乙方在使用期間未得該大廈的管理人及責(zé)制市有關(guān)的建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn),不得擅自:
(1)改變?cè)撋唐贩康耐庥^及結(jié)構(gòu);
(2)改變使用功能;
(3)設(shè)置工場(chǎng);
(4)儲(chǔ)存任何違禁品;
(5)在該商品房?jī)?nèi)加建任何部分和上蓋。
如確需改變,乙方應(yīng)取得設(shè)計(jì)之有關(guān)部門(mén)和房產(chǎn)管理之有關(guān)部門(mén)的同意,并辦理相應(yīng)的手續(xù),且該商品房如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。乙方因裝修而影響該大廈的整體觀瞻,甲方有權(quán)提議改變或終止乙方裝修。因乙方擅自改變?cè)撋唐贩康耐庥^及/或結(jié)構(gòu)而損害了他人利益或者造成嚴(yán)重后果,所引起的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任概由乙方完全承擔(dān)。
17.自本協(xié)議簽訂日起,乙方或其承讓人應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定繳納該商品房土地使用費(fèi)及其他一切應(yīng)繳之費(fèi)用及稅項(xiàng)。
18.該商品房建成后乙方享有該商品房之房產(chǎn)權(quán)及相當(dāng)于該商品房建筑面積占大廈總面積比例的土地使用權(quán),該大廈除甲方已售出的房屋外全屬甲方所有。甲方有權(quán)保留以下絕對(duì)權(quán)利而不需得到乙方同意:
(1)按政府的規(guī)定制定大廈管理公約,決定大廈管理人、管理費(fèi)用的分?jǐn)偧肮芾砣说某杲?
(2)將該大廈任何部分(除該商品房及其他已賣(mài)出的單位外)改變?yōu)樵摯髲B之公共部分,及隨時(shí)收回該部分歸甲方所有;
(3)將該大廈任何部分(除該商品房及其他已賣(mài)出的單位外)賣(mài)出或交還政府;
(4)有權(quán)更改該大廈或其中任何部分之名稱(chēng)及編號(hào),無(wú)須向業(yè)主負(fù)責(zé)任何因此而引起的損失、費(fèi)用或開(kāi)支。
19.乙方在轉(zhuǎn)讓該商品房時(shí),應(yīng)于有關(guān)轉(zhuǎn)讓文件簽署之日起立即就使用變化情況以書(shū)面通知管理人(管理人未收到通知前乙方要負(fù)責(zé)該商品房應(yīng)支付的管理費(fèi)用)。
20.該商品房于交付后,由甲方委托之公司負(fù)責(zé)及實(shí)行統(tǒng)一管理。乙方理解并同意由甲方擬訂的該大廈之管理公約為該合同及本協(xié)議不可分割之組成部分。乙方必須在簽署該合同及本協(xié)議之同時(shí),與甲方簽署該大廈之管理公約的承諾書(shū)。乙方的承讓人必須簽署該大廈管理公約之承諾書(shū),同意無(wú)條件嚴(yán)格遵守所有該大廈管理公約之條款、規(guī)定及分擔(dān)與管理該大廈有關(guān)的一切費(fèi)用和稅項(xiàng)而不得提出異議。
21.乙方出租、轉(zhuǎn)讓、繼承或抵押該商品房時(shí),必須向房管部門(mén)辦妥合法手續(xù)。出租、轉(zhuǎn)讓、繼承及/或抵押合約中必須載明受讓人、租用人、繼承人、抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)無(wú)條件接受大廈管理公約。受讓人、租用人、繼承人必須在和該大廈管理人簽訂該大廈之管理公約的承諾書(shū)后,方可占用該商品房。受讓人、租用人、繼承人向管理人簽訂承諾書(shū)之前的一切管理費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
22.乙方及其承讓人必須根據(jù)中華人民共和國(guó)和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的法律及政令按時(shí)繳交應(yīng)繳付的地稅及其他市政通訊、水、電費(fèi)用。同時(shí)乙方及其承讓人于入住時(shí)必須償還甲方代墊付之水、電力、煤氣、電話(huà)等之開(kāi)戶(hù)費(fèi)、按金、表費(fèi)等支出。
23.如乙方更改通訊地址,必須以書(shū)面通知甲方。
24.甲方根據(jù)該合同及/或本協(xié)議發(fā)出通知書(shū)予乙方(包括交付使用通知書(shū)),如甲方根據(jù)其記錄之乙方最后通訊地址,經(jīng)郵局將通知書(shū)寄往乙方,在寄出48小時(shí)后,甲方可當(dāng)作乙方已收到通知書(shū)處理。
25.本協(xié)議為該合同的組成部分,有同等法律效力。
26.本協(xié)議的訂立、變更、解除、終止及訴訟均依照中華人民共和國(guó)法律、法令和地方政府有關(guān)規(guī)定,并受其制約。
27.本協(xié)議的附錄均為本協(xié)議的組成部分,本協(xié)議書(shū)寫(xiě)及印刷之文字均具同等效力。
28.甲、乙雙方如在履行合同中產(chǎn)生爭(zhēng)議,應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),雙方可直接向有管轄權(quán)之人民法院起訴。
29.該合同及本協(xié)議一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,送所在地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)登記機(jī)關(guān)一份、公證機(jī)關(guān)一份。各份均具同等效力。
甲方:(蓋章)_________ 乙方:(蓋章)_________
地址:_________________ 地址:_________________
法定代表人(簽名)_____ 法定代表人(簽名)_____
人:_______________ 人:_______________
開(kāi)戶(hù)銀行:_____________ 開(kāi)戶(hù)銀行:_____________
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