土地估值方法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地估值方法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地估值方法范文

關鍵詞： WGS84坐標系；CGCS2000 坐標系；地面特征點；圖像校正；線性變換

1.概述

隨著衛(wèi)星遙感技術、互聯(lián)網技術的日新月異，提供高分辨率的衛(wèi)星影像圖成為可能。作為民用的免費衛(wèi)星影像清晰度也逐漸提高，例如谷歌衛(wèi)星地圖、中國天地圖等。而傳統(tǒng)地圖的制作，不僅制作周期長、現(xiàn)勢性較差，而且作為國家重要基礎地理信息數(shù)據，必須通過申請繳費才能獲得。如何利用現(xiàn)有的免費衛(wèi)星影像圖制作高清晰度的、現(xiàn)勢性強的有較高坐標精度的地圖，更快捷、更實用的滿足野外踏勘工區(qū)、勘察、地質、旅游探險等各行各業(yè)的需要？本文將針對谷歌影像地圖進行可行性分析，研究獲得高精度地圖坐標的具體操作方法，并進行精度驗證。

2．獲得清晰影像地圖的理論分析

1) 常見的幾種大地坐標系統(tǒng)之間的關系

WGS-84坐標系（World Geodetic System一1984 Coordinate System）一種國際上采用的地心坐標系。坐標原點為地球質心，其地心空間直角坐標系的Z 軸指向BIH （國際時間）1984.O定義的協(xié)議地球極（CTP)方向，X軸指向BIH 1984.0的零子午面和CTP赤道的交點，Y 軸與Z 軸、X軸垂直構成右手坐標系，稱為1984年世界大地坐標系統(tǒng)。

我國先后主要采用三種大地坐標系統(tǒng)，1954北京坐標系，1980西安坐標系，CGCS2000國家坐標系。三種大地坐標系分屬于不同的橢球體系，擁有不同的橢球參數(shù)，在我國各個歷史發(fā)展階段均發(fā)揮著巨大的作用。因CGCS2000 國家坐標系與WGS-84 坐標系有很多相同橢球參數(shù)，兩者進行轉換過程較為簡單且誤差相對較?。ň暥取⒋蟮馗咦畲笳`差均為0.105mm經度相同），故本文假定WGS84坐標系與CGCS2000坐標系等價。

2) 影像畸變

遙感影像變形的原因:①遙感平臺位置和運動狀態(tài)變化的影響： 航高、航速、俯仰、翻滾、偏航。②地形起伏的影響：產生像點位移。③地球表面曲率的影響：一是像點位置的移動；二是像元對應于地面寬度不等，距星下點愈遠畸變愈大，對應地面長度越長。④大氣折射的影響：產生像點位移。⑤地球自轉的影響：產生影像偏離。如果不作幾何校正，遙感圖像則有在幾何位置上發(fā)生變化，產生諸如行列不均勻，像元大小與地面大小對應不準確，地物形狀不規(guī)則變化等。有時根據遙感平臺的各種參數(shù)已做過一次校正，但仍不能滿足要求，就需要作遙感影響相對于地面坐標、地圖投影坐標系統(tǒng)的配準校正，以及不同類型或不同時相的遙感影響之間的幾何配準復合分析，以得到比較精確的結果。本文討論內容是對影像直接進行投影校正，然后實測地面點在CGCS2000坐標系下的坐標，求得影像圖在沒有地面控制點校正的情況下的精度。

3) 影像特征點的選擇與標記

在準備下載的衛(wèi)星影像區(qū)域內均勻選擇一些特征點，例如易分辨、特征非常明顯的特征點，比如道路交叉口、河流交叉或分叉處等；另外圖像的邊緣部分一定有一定數(shù)量的控制點，以避免誤差的外推。利用前面所述的七參數(shù)法或四參數(shù)法計算所有特征點在CGCS2000坐標系下的坐標，利用這些特征點對整幅影像進行圖像校正，校正整幅圖像為相應坐標系統(tǒng)下的坐標。

4) 影像地理坐標系統(tǒng)分析

谷歌衛(wèi)星影像采用WGS-84大地坐標系統(tǒng)，特征點顯示坐標為經緯度格式，需要進行高斯投影正算，得到特征點在CGCS2000坐標系下的平面直角坐標。

利用線性變換法進行圖像特征點校正，至少需要四個特征點進行圖像校正。

利用三次線性變換進行圖像特征點校正，至少需要八個特征點進行圖像校正。

5) 影像平面直角坐標系的建立

3．獲取、校正影像圖片采用的軟件

南方平差易高斯投影軟件；

GEtscreen截屏軟件；

Photoshop圖像處理軟件；

南方Cass7.0或者mapgis軟件；

4．實例檢驗及精度分析

以山東東營廣饒縣西劉橋鄉(xiāng)一勘查工區(qū)（200平方公里）為例，主要操作流程為：

1) 在谷歌地圖上選定工作區(qū)域，并標記外業(yè)實測特征點精確位置，同時利用南方平差易軟件計算谷歌地圖上量取的特征點的平面直角坐標；

2） 利用谷歌截圖軟件GEtscreen 對選定工作區(qū)進行截圖，把下載下的JPEG 格式的圖像在photoshop軟件中合并成一幅完整圖像；

3） 在mapgis 軟件或南方CASS7.0 軟件中利用圖像校正功能對圖像進行投影校正，實例以T1、T2、T3、T4 點為校正點進行校正，從下表中可以看出，J1-J6 經過投影校正后與理論計算值誤差在1m以內；

4） 根據野外獲得的高精度實測特征點坐標對圖像進行第二次校正：圖像地面控制點校正，經過對比發(fā)現(xiàn)：經過地面控制點校正的圖像監(jiān)測點坐標誤差最大1.074m，未經過地面控制點校正的圖像監(jiān)測點坐標誤差平均在3～5m 之間，可以很明顯看出經過地面控制點校正的圖像精度高于未經過地面控制點校正的圖像精度，但面積在200km_，誤差平均在3～5m的圖像用于野外地質工作、旅游探險、手持GPS導航地圖已是相當方便實用。

5.結論

1) 實例工區(qū)平均海拔較低，地勢較為平坦，影像變形受地形影響相對較小，其他區(qū)域圖像

校正精度會有所出入。

2) 隨著谷歌的免費衛(wèi)星圖像空間分辨率越來越高，再結合民用GPS手持機獲取分米級

地面控制點坐標的成果，相信通過免費衛(wèi)星影像圖制作亞米級精度的實用地圖的方法會越來

第2篇：土地估值方法范文

投資要點：

1、8月金融數(shù)據力證經濟持續(xù)復蘇。

2、反彈股價高度將超越年初高點。

首批TD-LTE手機獲入網許可。四款4G手機8月30日獲得工信部頒發(fā)的第一張TD-LTE手機入網證。新版IPHONE也支持TD-LTE制式，終端不再成為制約TD-LTE發(fā)展的因素。且從入網許可證的發(fā)放時間上來看，預計4G牌照發(fā)放臨近，我們認為10月4G發(fā)牌是大概率事件。

中國電信正式啟動LTE招標，9月22日將回標。電信招標的啟動及結果，將對LTE板塊形成催化，我們認為國產廠商仍將在招標中獲較大份額。建議后續(xù)關注招標的規(guī)模和具體份額情況。

中國移動或上調100G集采規(guī)模。中國移動將啟動一輪的100GOTN集采，我們預計有可能達到6000塊板卡，總規(guī)模超過20億元。此外，電信2500塊100G招標在即。100G將是明年除PTN外傳輸投資最大看點，市場競爭會有所加劇，但規(guī)模提升利好設備商，烽火彈性最大，同時推薦中興，存在反彈可能。

短期移動互聯(lián)網和專網行情還會持續(xù)，建議重點配置，推薦海能達、拓維信息、神州泰岳、天音控股。此外，推薦LTE受益的烽火通信、中興通訊、大富科技等公司。

染料：H酸大幅漲價預期強烈

投資要點：

1、環(huán)保壓力加劇供應緊張局面。

2、關注閏土股份和浙江龍盛。

近期染料關鍵中間體H酸價格出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲，供應緊缺問題更加嚴重，“有錢買不到貨”的現(xiàn)象愈演愈烈。

H酸是一個國內外都需要大量使用的很重要的有機中間體。在生產H酸的過程中，產生大量廢水，高需氧量、高酸度、高鹽度和高色度，不可能采用傳統(tǒng)的生化和物化等方法處理。處理起來較為麻煩，一般中小企業(yè)以直排為主，嚴重污染環(huán)境。因此H酸生產企業(yè)的環(huán)保問題向來比較嚴重。今年以來，由于環(huán)保要求日趨嚴格，國內最主要的幾個H酸大廠今年以來都遭遇過停產，且即便復產其開工率也一直不正常，造成市面上H酸處于持續(xù)缺貨的狀態(tài)。

投資建議：建議繼續(xù)關注閏土股份和浙江龍盛。閏土股份控股70%的子公司江蘇明盛共擁有H酸產能2萬噸，不僅能夠確保公司的自身需求，還有一萬多噸外供能力。H酸每上漲1萬元，閏土股份EPS將增厚0.27元。浙江龍盛全資子公司通遼明州化工是浙江龍盛H酸生產基地，我們預計明州化工8000噸產能本月可能會正式投產，此舉將大幅緩解龍盛H酸的外購壓力，預計投產后龍盛H酸自給率80%。

房地產：看好土地資源優(yōu)勢突出企業(yè)

投資要點：

1、8月土地市場依然強勢。

2、多項政策利好行業(yè)。

8月土地市場依然強勢，一線城市供求兩旺，土地成交面積及溢價率繼續(xù)攀升，而二線城市溢價率和成交均價上升，但成交面積有所回落。1-8月40城市推地量和土地成交面積分別同比增長2.9%和11.4%，同比增速較1-7月下滑2.2和5.1個百分點；8月溢價率29.1%，較7月上升6個百分點，其中一線城市上升8個百分點至42.6%。

政策方面，國務院正式批準設立中國（上海）自由貿易試驗區(qū)，而廣東、天津等多個省市排隊申報自貿區(qū)的消息也將市場氣氛推熱，我們不認為近期會有新城市獲批，但9月內上海自貿區(qū)預計細則落地，并于月底掛牌，將成就中國改革開放的一個新的里程碑。房企再融資審批可操作細則也于近期落地，證監(jiān)會將向國土部和住建部（針對商品房）征詢意見，預計房企融資方案將于近期上報，進入正式審批流程。

近期自貿區(qū)及土地流轉概念股成為市場熱點，改革紅利引發(fā)巨大期待；而房企再融資有望進入可操作的審批流程，對行業(yè)整體是個好消息，利好資產注入類企業(yè)，對定增融資企業(yè)形成短空長多。另外，核心城市核心地塊地價的飆升有望使市場注意力轉到土地資源優(yōu)勢突出的公司上，因此我們在繼續(xù)看好集中度提升的龍頭公司萬科、保利之外，也看好土地資源優(yōu)勢突出的招商地產、華僑城、華夏幸福等公司。

零售：低估值+創(chuàng)新業(yè)務推動上漲

投資要點：

1、行業(yè)估值在底部有補漲需求。

2、中長期關注轉型創(chuàng)新帶來的機會。

第3篇：土地估值方法范文

關鍵詞：物業(yè)稅 計稅依據 評估

一、物業(yè)稅與不動產評估

世界上對不動產征收財產稅的國家中，大多數(shù)國家采用以土地和房產的市場價值作為計稅依據的方式，少數(shù)國家和地區(qū)采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產的獲得成本。我國現(xiàn)行房產稅是以房產的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，市場價值是通過評估得出的， 但“評估值”不止市場價值一種價值類型。

以評估得出的土地使用權和房產的市場價值作為物業(yè)稅的計稅依據，使得物業(yè)稅和評估緊密聯(lián)系起來。

物業(yè)稅并非第一個利用不動產評估的稅種，在我國現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的價格低于房地產評估價格，又無正當理由的?！雹?現(xiàn)行房產稅也有用到評估的情況：在確定房產原值時，“對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產稅中的評估是在個別需要的基礎上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產稅中的評估是在恢復原值目的下的評估。

物業(yè)稅稅基評估是大規(guī)模的、覆蓋所有應稅不動產的評估，開征物業(yè)稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關鍵的意義。

二、物業(yè)稅立法中的評估問題

（一） 不動產的市場價值

物業(yè)稅的計稅依據是一定時點的土地使用權和房產的市場價值，除這一點外，稅法還應進一步對市場價值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統(tǒng)一認識，以確保評估值以及納稅依據的準確性，保證不同征稅對象納稅依據的可比性。

（二）稅基評估的責任劃分和評估主體

物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評估的責任由哪級政府履行應在稅法中明確。各國不動產稅基評估責任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負責；在歐洲有些國家，雖然財產稅（包括不動產稅）是由地方政府征收的，但評估的責任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進行評估的。確定由哪級政府承擔稅基評估責任應當考慮的問題是：一個評估機構服務于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責任劃分的目標應是能保證房地產的評估值符合其市場價值，以保證稅款的準確征收和減少納稅人要求復議帶來的行政成本。由較低級次的政府負責較小范圍的物業(yè)稅稅基評估，可能在評估的準確性上有優(yōu)勢，但分散評估同時也會帶來評估成本的增加，因此必須權衡考慮收益和成本問題。

物業(yè)稅的稅基評估由誰來進行是值得討論的問題。國際上的經驗主要是，有的國家設立專門機構從事不動產稅基的評估，如在澳大利亞，各州設立總評估師辦公室，其職責之一就是為納稅提供稅基價值，總評估師是由州議會任命，對州長負責③；英國設立中央、大區(qū)和區(qū)三個層次的評估辦公室，其中中央和大區(qū)級的評估辦公室主要進行管理協(xié)調工作，區(qū)級的評估辦公室具體承擔其轄區(qū)內的稅基評估工作④。有的國家財產稅稅基評估的責任在較低級次的地方政府，此時地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務行政效率考慮，傾向于委托社會評估機構評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設立專門的稅基評估機構，還是委托社會中介機構評估，最主要的問題是必須明確評估機構的責任。責任界定的缺乏往往會帶來比即時的顯性成本更大的后期成本或效率損失。

（三）物業(yè)稅稅基評估周期

物業(yè)稅是以不動產的市場價值為征稅依據的，因此評估應定期進行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財產價值上漲，仍以原評估值為計稅依據會侵蝕稅收；另一個是由于不同財產市場價值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計稅依據會導致納稅人之間的相對不公平。將應稅財產值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計的市價上漲聯(lián)系起來可以部分地解決第一個問題，但真正能解決這兩個問題的是進行財產的重新評估。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數(shù)化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調整，從1998年開始每年都進行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時間的因素大概有兩個：一是財產市場價值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財產市場價值起伏的均衡程度，這是與市場有關的變量；二是進行重新評估的成本。由于市場情況的難預料性，成本因素往往成為決定評估間隔時間的關鍵。當前計算機技術在評估中的應用，使得開展大規(guī)模的財產稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財產稅稅基評估的準確性和保證財產稅征收的公平性。

我國在物業(yè)稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規(guī)定，則將在實際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務部門為完成稅收收入而隨意進行評估，從而使物業(yè)稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。

（四）申訴安排

物業(yè)稅的納稅人可能對稅基評估的結果存在異議，稅法應作出安排以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，保證納稅人的知情權，稅務機關對物業(yè)稅稅基進行評估后，應及時向納稅人通報其房地產評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設計簡單高效的申訴程序，指定專門的機構或人員處理納稅人申訴。

三、物業(yè)稅稅基評估方法和技術

（一）基本評估方法

稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產市場中尋找與待估房地產類似的實際交易，分析待估房地產與實際交易的房地產的差異，針對這些差異對實際交易價格進行調整從而得出待估房地產的價值。由于評估市場價值惟一直接的證據是實際交易價格，因而市場比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場比較法對房地產市場的發(fā)育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收入法，將實際或預期的從待估房地產取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權或重新建造房產所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值等得出應稅房地產的評估價值。

（二）稅基評估技術——批量評估

同其他目的的評估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的是通過運用批量評估（mass assessment）來實現(xiàn)的。

在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括三個步驟：（1）對轄區(qū)內所有不動產進行基本描述，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數(shù)據庫中，這樣的數(shù)據庫一般被稱為財政房地產簿（fiscal cadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響，分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學模型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細的復查。

很明顯，批量評估并非是籠統(tǒng)地分塊評估，它承認各項不動產的個性，并通過估價模型將不動產個性對其市場價值的影響切實地表現(xiàn)出來。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，二者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA， computer-aided mass assessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術的廣泛應用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。

四、當前亟待開展的工作

對應稅不動產進行大規(guī)模的評估是我們在以前的稅務工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經驗和技術，事先做好充分的準備工作是物業(yè)稅順利征收的關鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時間進行。因此當前各地亟待著手建立完善不動產基本信息和市場信息數(shù)據庫。另外完備的不動產產權登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關鍵，因此也是相關部門面臨的重要任務。

參考文獻

（1） 中國資產評估協(xié)會赴澳培訓團考察報告《澳大利亞的資產評估業(yè)》，《中國資產評估》2000年6月。

（2） 張 燕“稅基評估的探討”，《資產評估準則研究》，中國財政經濟出 版社2002年版。

第4篇：土地估值方法范文

【關鍵詞】公允價值；操作；市場

自公允價值作為金融工具的計量屬性以來，爭議不斷。2007年金融危機愈演愈烈，公允價值會計飽受指責。2008年美國華盛頓召開20國首腦會議，得出金融危機根源是忽視風險與監(jiān)管不力，公允價值會計才得以穩(wěn)住腳跟。

一、公允價值的界定及操作層面

目前理論界域實務界較普遍將公允價值定義為：在報告主體交易的市場上市場參與者之間的有序交易中，為某項資產所能接受的價格或為轉移債務所支付的價格。此定義包含三個層面：一是交易方非持續(xù)經營時價格不能作為公允價值估值基礎。交易雙方的持續(xù)經營，意味著資產交換或者負債清償?shù)慕痤~是正常商業(yè)活動結果，排除清算、破產等非正常情況。二是非公平交易價格不能作為公允價值估值基礎。交易雙方關于交易對象風險和報酬信息基本對稱，其交易才稱得上公平；公平交易意味著雙方相互獨立，以自身利益最大化為目標。三是估值是確定公允價值通常方法。雙方在現(xiàn)行交易達成價格一致是公允價值的本質，公允價值是上述約束條件現(xiàn)行交易價格，意味著公允價值動態(tài)性，計量對象在特定計量日金額。一項資產或者負債在不同的計量日，其公允價值可能是不同的。在過去某時刻公平交易達成價格，現(xiàn)就不能稱為公允價值，而只能稱為“歷史成本”。

公允價值的可操作層級一般分為三層：第一層次市場輸入信息反映相同資產或負債在活躍市場上報價，活躍市場是報告主體在計量日有能力進入的市場。在活躍市場，資產和負債交易頻繁發(fā)生且交易量大，可持續(xù)提供價格信息，報價隨時可獲得并可代表公允價值。如果報告主體持有大宗金融工具并在活躍市場交易，則大宗金融工具應在第一層次計量，其報價不用經過調整。第二層市場信息輸入也是可觀察到市場輸入信息，但不是報告主體在計量日相同資產和負債在活躍市場上的報價。這些信息包括：相似資產或負債在活躍市場中報價，相同或相似資產或負債在不活躍市場中的報價。如利息率、產出曲線、揮發(fā)性、缺席率等，它們在一般報價期間可觀察到。第三層次市場輸入信息是不可觀察到的輸入信息，比如來自于不能被觀察到市場數(shù)據所確證推斷。此時應考慮市場參與者給資產或負債定價假設，包括市場參與者所要求承擔與用于計量公允價值的不可觀察到的市場輸入信息相關風險而獲得相應報酬的假設。

二、公允價值估值方法及市場操作條件

目前國際上較為通用的公允價值估值方法是美國會計準則的市場法、收益法、成本法等。市場法利用市場交易產生可觀察到的價格和其他信息，相同或可比資產或負債，它的計量基于那些市場交易體現(xiàn)出的價值。收益法利用估價技術來使未來金額轉換成單一現(xiàn)值。這種計量方式使基于關于那些市場預期未來金額所體現(xiàn)價值。那些估價技術包括現(xiàn)值技術；選擇定價模型；還有多期間過量收入方法，這是現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法，是用來計量無形資產的公允價值。成本法基于當前要求重置現(xiàn)有生產能力資產所付出的金額或現(xiàn)行重置成本。從市場參與者角度來看，這種計量方式假定處置資產獲得價格不會超過市場參與者獲得或建造一個可比效用的替代資產所付出成本，它的貶值包括物理貶值和技術貶值以及外部貶值。當多個估價技術被用來計量公允價值，它們分別所反映的公允價值將會被評價和衡量，以決定們所評估的公允價值是否合適。

市場條件對于估計公允價值至關重要，主要包括以下幾個方面的假設。一是處于現(xiàn)狀資產或負債對于資產買方有用，且買方有能力使用它，不了解該項資產或負債的買方則不是市場的一部分。二是資產買方將把資產或負債項目用于獲取最大效用，對于不動產尤為重要。比如賣方擁有一塊當前用于農業(yè)土地；但買方感興趣是這塊土地潛在住宅或商業(yè)發(fā)展用途，并按此出價。公允價值應綜合這種開發(fā)假設，而不僅只基于繼續(xù)用于農業(yè)假設。三是資產買方可獲得合理的關于該資產或負債項目狀況和潛在現(xiàn)金流量不確定性信息，買賣雙方沒有重大信息不對稱。四是資產買方對所考察特定資產或負債項目感興趣，而不是市場上隨意某項資產或負債。五是資產買方和賣方將在它有能力進入市場上交易，在最有利市場上進行交易。

三、我國公允價值準則的可操作性建議

第5篇：土地估值方法范文

毫無疑問，過去十年最賺錢的行業(yè)就是房地產業(yè)，投資者最賺錢的就是買套房子。因為在過去十年以來，漲價幅度最大的資產，就是房價了。房地產開發(fā)商簡單地講是賺兩部分的錢，一部分是把土地開發(fā)成商品房的合理利潤，這個回報率不會很高，基本上也就是平均利潤稍高一點；另一部分是土地升值的錢，過去十年來這一部分是房地產商最主要的利潤來源。萬科的早期也是同時賺這兩部分的錢。彼時萬科擁有土地儲備近4000萬平方米，而年開發(fā)能力僅五六百萬平方米，巨大的土地儲備，令其在土地升值的過程中，享受到了巨大利潤。

從財務指標來看，2004年到2007年萬科的毛利率從16%上升到21%，上升的部分全部都是由于房價上漲帶來的凈利（稅前）。2010年萬科毛利率再次高達23.5%，那是因為2008年和2009年初地價大幅度回落，萬科拿地成本極低，導致一年后的開發(fā)毛利率快速上升。

但現(xiàn)在不同了，現(xiàn)在萬科一年就銷售1000多萬平米，今年預計將超過1200萬平方米。王石曾用“5986”來描述萬科的高周轉模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出8成,產品必須6成是住宅。從萬科的土地儲備面積來看，截止去年三季度末，大約有3300多萬平方米的土地儲備，而去年全年銷售面積為1000多萬平方米，以萬科的增速而言，大約也就僅夠萬科開發(fā)兩年多。

如此快速地周轉土地儲備，萬科現(xiàn)在已經很難從中賺取土地升值那部分錢了。但市場中有不少的開發(fā)商，由于各種原因，還擁有幾年前買進的土地儲備，這部分土地儲備以目前的市場價計算，起碼十幾倍的升值。對于一個價值投資者而言，是一塊巨大的寶藏。

雅居樂和冠城大通就是兩個很典型的例子。雅居樂在海南清水灣很早以前買進一塊近1000萬平方米的土地，一直在開發(fā)，但開發(fā)速度緩慢；當時成本幾乎可以忽略不計，而現(xiàn)在樓面價已超過了2萬。冠城大通在北京太陽宮也儲備類似的一塊土地，這塊土地是在2003年左右購進，當時價格不會超過2000元/平方米，而現(xiàn)在樓面價已經達到了4.5萬/平方米。

第6篇：土地估值方法范文

關鍵詞：國有企業(yè)；混合所有制改革；資產估值

中圖分類號：F276.6 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）20-0032-04

前言

深化國有企業(yè)混合所有制改革是建立現(xiàn)代國有企業(yè)制度的重要組織形式，是提高資源利用效率并增強國有企業(yè)競爭力的有效方法，而資產估值是否合理則是影響國有企業(yè)資產流失以及資產保值增值的關鍵因素，對國有企業(yè)混合所有制的改革具有重要影響。為此，以國有企業(yè)混合所有制改革中的資產估值工作作為研究對象，通過闡述資產估值概念，在結合混合所有制經濟在國有企業(yè)中發(fā)展的正當性的基礎上，探析了混合所有制改革背景下國有企業(yè)資產估值的方法。

一、混合所有制改革概述

（一）混合所有制及混合所有制改革

混合所有制的界定，可以從宏觀和微觀兩個層面考察。從宏觀層面看，是指社會所有制結構的多種所有制并存，即公有制與非公有制的并存與共同發(fā)展，可稱為社會的混合所有制，我國混合所有制的結構是以公有制為主體，多種所有制經濟共同發(fā)展的格局，是一種社會的混合所有制。從微觀層面來看，是指不同所有制成分所聯(lián)合形成的企業(yè)所有制形態(tài)，可稱為企業(yè)的混合所有制。它包括許多具體的所有制形式，混合所有制只是許多的企業(yè)所有制中的一種類型，它是由不同所有制性質的產權主體共同投資參股、相互融合而形成的企業(yè)產權組織形式和經濟形式，是同一經濟組織中不同性質的產權形式，包括國有、集體、個體、私營、外資及其他社會法人產權等產權形式間的聯(lián)合或融合。而混合所有制改革，實際上就是國家允許更多的國有經濟以及其他所有制形式的經濟，通過一定的手段發(fā)展成為混合所有制經濟的過程。

（二）國有企業(yè)發(fā)展混合所有制經濟的必要性

國有企業(yè)發(fā)展混合所有制經濟的必要性可以從以下三個角度進行分析：（1）為我國混合所有制經濟的發(fā)展提供制度上的合法性。將現(xiàn)代企業(yè)制度引入到國有企業(yè)中的實質就是將股份制作為企業(yè)最基本的組織形式并對其進行改革的過程。在加強現(xiàn)代企業(yè)制度建設的過程中，多數(shù)國有企業(yè)在其組織形式上均進行了公司制以及股份制的改革，由此可知，混合所有制國有企業(yè)在我國已普遍存在了。從微觀層面來講，公有制企業(yè)和非公有制企業(yè)的所有制形式均不是單一的，而是混合所有的，而基于混合所有制下的國有企業(yè)則可以對我國社會主義市場經濟下公有制的組織形式與實現(xiàn)形式進行良好適應，發(fā)展混合所有制經濟，為大量正處于混合所有制改革的國有企業(yè)提供了制度上的合法性。（2）促進公有制經濟的發(fā)展。國有企業(yè)公有制經濟的主體地位以及其對國有經濟的主導力、控制力和影響力均會借助混合所有制經濟中的國有資本功能而體現(xiàn)出來，進而全面促進公有制經濟自身的發(fā)展。例如，2004年，北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司同香港地鐵公司與北京市基礎設施投資有限公司進行合作，共同投資建成了北京地鐵4號線，其總投資約153.8億元，引資約46億元。由此可知，公有制經濟在我國經濟中的主體地位以及國有企業(yè)在國有經濟中的影響力與控制力將會通過混合所有制中的國有資本功能的發(fā)達而進一步展現(xiàn)出來。（3）加強公司治理?；旌纤兄聘母锏哪康闹槐闶谴蚱菩姓艛嘁约白匀粔艛嗟刃袠I(yè)對國有資本長期占有的局面，進而通過合理定價并增量吸收相應比例的非國有股份在國有企業(yè)內部形成混合所有制格局，從根本上提高國有企業(yè)對國有資本的控制能力和公司治理能力。為了進一步了解國有企業(yè)混合所有制改革中的核心內容，下文則以資產估值為研究對象，對其內容及其在國有企業(yè)混合所有制改革中的作用展開說明。

二、資產估值概述

資產估值即資產評估，是指在充分遵循公允或法定標準及程序的基礎上，通過借助科學的方法，由專門的評估機構或評估人員在將貨幣作為計算企業(yè)權益的統(tǒng)一尺度的基礎上，對在某段特定時間點上的資產進行評定估算的過程?；趪衅髽I(yè)混合所有制改革下的資產估值工作主要包含以下幾方面的特點：（1）現(xiàn)實性?；诂F(xiàn)實性的資產估值是指將時間參照選為估值基準日，并以此時間點的企業(yè)資產的實際情況為基礎，對其資產進行評定估算的辦法。（2）市場性。市場性是指國有企業(yè)資產估值與其他會計活動相區(qū)分的顯著特征，如資本者權益與勞動者權益的計算等。（3）預測性。預測性是通過對資產在未來的潛能進行說明，進而反映出當前企業(yè)的實際資產情況。（4）公正性。公正性實際上是指估值當事人個體的資產估值行為所具有的估值獨立性，估值當事人的資產估值行為主要為企業(yè)各項資產業(yè)務的開展提供相關方面的服務，而并不服務于資產業(yè)務當事人在某一方面的任何單獨需要。（5）咨詢性。咨詢性即決策性，是指資產估值結果能夠為企業(yè)的相關資產業(yè)務提供更為專業(yè)的估值意見，進而對企業(yè)股東關于企業(yè)的各項決策提供資產評定與估算方面的支持。

三、國有企業(yè)混合所有制改革中資產估值的作用

我黨在十八屆三中全會中進一步指出，以現(xiàn)代企業(yè)制度指導國有企業(yè)發(fā)展是深化國有企業(yè)改革的主要方向，且在未來相當長的時間內，國有企業(yè)將全面轉變?yōu)楣局破髽I(yè)。在這一政策方針的支持下，我國的大批國有企業(yè)將改制為混合所有制企業(yè)。在進行混合所有制改革前，需要對原企業(yè)資產進行科學估值，從而對國有企業(yè)的資產現(xiàn)狀進行真實了解，為推進國有企業(yè)混合所有制改革打下良好基礎。因此，資產估值在國有企業(yè)混合所有制改革過程中的作用分析如下。

（一）資產估值是明晰國有企業(yè)產權的重要保障

在進行混合所有制改革時對原國有企業(yè)進行資產估值不僅進一步明確了國有企業(yè)的財產權利，而且也改變了原國有企業(yè)產權代表不明確、產權主體模糊和經營權無法得到落實的情況。通過對企業(yè)資產進行有效估值，進而將各個投資方（股東）的出資額準確地確定出來，并在明確各投資方的責任，實現(xiàn)國有企業(yè)改制過程中的產權清晰與責權明確的目標。

（二）防止國有資產流失

國有企業(yè)在進行以產權轉讓、中外合資以及股份制改革等各種形式的混合所有制改革過程中，由于企業(yè)對其原有資產的核算是以其歷史成本的賬面凈值進行計價的，并未將資產增值的問題考慮到資產核算當中，而對于預期收益以及無形資產等因素也未予以充分考慮，增加了國有資產流失的可能。

（三）為國有企業(yè)的混合所有制改革提供必要條件

由國有企業(yè)資產估值管理辦法可知，國有企業(yè)在進行混合所有制改革前必須對其當前資產進行估值和確認。資產評估機構以約定的時間為基準，根據企業(yè)資產估值的目的，在對被估值企業(yè)資產進行評定估算后，給出資產估值報告。將資產估值報告?zhèn)鹘o委托單位審查，而后，再由委托單位報當?shù)刭Y產估值的行政管理部門進行確認，在確保估值價值與實際價值相符的基礎上，使被估值企業(yè)的資產順利進入產權交易市場，進而為國有企業(yè)的混合所有制改革提供必要的基礎和前提。

四、國有企業(yè)混合所有制改革中資產估值的方法研究

（一）資產估值范圍的確定

資產估值的范圍通常是以企業(yè)資產估值的目的來確定的，估值的目的不同，其資產估值的范圍也不盡相同。具體分析如下：若資產估值的目的是對原國有企業(yè)進行全面的混合所有制改革，則需要對企業(yè)的整體資產進行估值。在估值過程中，既要考慮企業(yè)歷史資產的賬面價值，也要將賬外資產予以充分考慮；既要將企業(yè)進行生產經營活動時，對其生產和經營予以一定支撐的資產納入考慮范圍，又需要考慮到并未參與到企業(yè)生產經營活動中的資產以及企業(yè)的閑置資產。同時，還需將有形資產、無形資產以及企業(yè)的貨幣性資產與非貨幣性資產進行充分考慮。就現(xiàn)階段而言，我國國有企業(yè)在進行混合所有制改革時，應對以下5類資產進行具體估值：（1）固定資產。固定資產主要包括企業(yè)的土地、管網以及機械設備和房屋等；（2）流動資產。流動資產主要包括了貨幣資金、短期證券以及存貨等；（3）專項資產。專項資產主要包括了在建工程以及專項物資；（4）無形資產。無形資產主要包括了可確指以及不可確指的無形資產，如勞動力價值、知識產權等；（5）長期有價證券。長期有價證券主要為經營性長期資產。

（二）資產估值程序

1.申請立項。國有企業(yè)在進行混合所有制改革時，應嚴格按照相關規(guī)定展開其資產的估值工作。在經主管部門審查同意以后，向與其同級的資產估值行政管理部門提交企業(yè)的資產估值立項申請書，其中，存有特殊情況的，按照相關規(guī)定進行具體立項。而后，資產估值的行政管理部門對國有企業(yè)所提交的資產估值立項申請進行核對和審查，對于符合估值條件的予以批準，并下達立項申請。

2. 資產清查及評定估算。資產清查與評定估算是國有企業(yè)混合所有制改革過程中的核心環(huán)節(jié)，不僅關系著企業(yè)資產估值的結果，而且對于企業(yè)整體的混合所有制改革成敗也具有重要影響。

資產評估機構根據資產清查的結果，通過選擇適當?shù)墓乐捣椒?，對其所要負責估值的國有企業(yè)資產價值進行評定估算，并向委托企業(yè)出具資產估值報告書。在進行資產評定估算時，企業(yè)在配合估值單位相關工作的同時，還應監(jiān)督評估機構做好資產評定估算的以下幾個步驟：（1）估值方案的制定。估值方案的內容主要包括了企業(yè)資產估值的范圍、內容以及估值的重點項目和估值方法等。此外，在進行估值方案的制定時，還需將估值的時間安排、估值步驟等予以充分考慮。在此基礎上，明確企業(yè)資產估值的組織領導以及各個估值人員的估值分工，并對估值的質量標準做出明確規(guī)定，以確保估值方法的科學性和估值結果的可靠性。（2）資料收集。資料收集工作的實質就是對企業(yè)資產估值時所需的各種資料和信息進行收集和整理的過程。所收集的資料除了來自評估機構對企業(yè)資產清查外，還應對國家關于國有企業(yè)混合所有制改革過程中資產估值工作的相關法律法規(guī)以及各類資產的歷史資料與資產在現(xiàn)行市場的價格資料和企業(yè)的歷史經營狀況等進行充分了解。同時，評估機構還應對國有企業(yè)在進行資產估值后的預期收益與資產估值時所需的各類經濟參數(shù)進行搜集和整理。（3）評定估算。評定估算工作實際上就是對國有企業(yè)資產的評估價值進行確定的過程。根據資產清查的實際情況，確定出最符合企業(yè)當前資產現(xiàn)狀的估值方法。在結合所收集到的資料的基礎上，對所確定的基本估值方法進行補充和完善，從而使估值結果盡可能地接近企業(yè)資產的實際情況。（4）出具估值報告。資產評估機構對委托單位進行資產估值的內容以及資產估值結果的最終文件即資產估值報告。通常情況下，企業(yè)的資產估值報告主要包括了說明、基礎數(shù)據以及最終結果和評估機構在進行資產估值工作中所積累的相關經驗以及遇到的各類問題和估值附件等。在企業(yè)方面，需要委派專人對資產評估機構制定估值報告的過程進行監(jiān)督，對于其中與企業(yè)實際資產價值明顯不符的資產項目應及時提出，并提交給資產估值結構，經核實無誤后，對此類資產價值進行重新估算。

3.驗證確認。驗證確認是國有企業(yè)混合所有制改革過程中資產估值的最終環(huán)節(jié)。當國有企業(yè)收到由資產評估機構所出具的資產估值報告后，移交其主管部門進行審查。經企業(yè)主管部門審查同意后，將估值結果上報至企業(yè)所在地的資產估值行政管理部門進行確認。在資產估值的行政管理部門方面，其通過對接收的資產估值結果進行審核、驗證和確認，進而向即將改制的國有企業(yè)下達資產估值結果的確認通知書。此后，國有企業(yè)便開展了全面的混合所有制改革工作。

（三）國有企業(yè)資產估值方法

就現(xiàn)階段而言，較為常用的國有企業(yè)資產估值方法主要包括了收益現(xiàn)值法、清算價值法以及重置成本法。

1.收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是指通過對所要估值資產的未來預期收益進行估算，并將其折算成現(xiàn)值，以其確定所需估值資產價值的一種資產估值方法。

P=Ri（1+r）-i

P為收益現(xiàn)值，Ri為第i年的純收益，r為折現(xiàn)率，n為估值期。

2.清算價值法。清算價值是指企業(yè)出現(xiàn)財務危機而導致破產或停業(yè)清算時，把企業(yè)中實體資產逐個分離而單獨出售的資產價值。清算價值法就是根據企業(yè)當前所有資產的變賣價值對企業(yè)自身價值進行確定的一種方法。

3.重置成本法。重置成本法則是從企業(yè)的實際情況出發(fā)，以重新購置或是建造一個全新狀態(tài)的估值對象為目標，用此過程中所需的全部成本與估值對象自身的實體性、功能性和經濟性陳舊貶值做差，并將該差值作為估值對象現(xiàn)實價值的一種估值方法。

各種資產估值方法的適用條件及優(yōu)缺點如表1所示。

以上三種方法均存在于不同的適用條件，在實際操作中，應注意具體情況具體分析，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇，必要的時候還可以綜合考慮各項因素，將各種方法結合在一起使用，但要保證每種估值方法所依據的假設、前提條件、數(shù)據參數(shù)的可比性，保證估值過程的科學性、合理性，結果的可比性和可驗證性。整體資產估值和單項資產估值存在一定的區(qū)別，它們分別適用不同的假設前提和估值方法。這主要是因為，單項資產估值對象一般是單純的一項資產，例如，一臺設備、一件廠房等，它們不管數(shù)量多少，最大的特點是不能形成一個有獲利能力或生產能力的有機整體，所以一般適用重置成本法。但整體資產估值的對象是一組具有獲利能力或生產能力的資產的組合，且它們相關程度高，只有組合在一起才能發(fā)揮其重大作用，這樣的資產組合很難在市場上找到相同或類似的參照物，而且往往涉及到無形資產，故不能使用重置成本法，而應該通過預估其未來收益，采用收益現(xiàn)值法最為恰當；當然，對于瀕臨破產的企業(yè)，一般采用清算價格法。

五、對國有資產估值時需注意的問題

國有企業(yè)資產估值時需注意各類問題，一方面可以使資產估值的結果更加貼近企業(yè)資產的實際價值；另一方面也為國有企業(yè)后續(xù)的混合所有制改革提供了必要的基礎和前提。

（一）避免僅以凈資產作為混合所有制資產估值的基礎

國有企業(yè)混合所有制改革的一種形式是管理層收購（MBO）或經營者持股的做法，無疑，這一改革對提高經營者的積極性、增強企業(yè)活力發(fā)揮了一定作用，但在實施過程中企業(yè)管理者自賣自買、自行定價也暴露出一些問題。表2是部分國有上市公司管理層收購的有關資料。

從表2中可見，通過管理層收購的價格及其與每股凈資產的比較，顯示了我國上市公司產權交易過程中存在的嚴重的“凈資產情結”，它們在改革過程中根本不進行資產估值或者即使進行估值也不按照估值結果操作，存在很大的資產流失的空間和可能。所以，要綜合考慮各個因素，不能僅以凈資產作為估值依據。

（二）避免以清產核資替代資產估值

清產核資的實質是對其現(xiàn)有的存量資產進行的盤點和清理，確保企業(yè)的賬物相符，并將價值標準選定為企業(yè)的歷史成本，進而對企業(yè)資產進行確定的一種方法。資產估值是在企業(yè)清產核資的基礎上，通過借助科學的評定估算方法對企業(yè)的全部資產進行重新的評定估算，其考慮的不僅是企業(yè)資產自身所擁有的價值，還需將其使用資產所產生的預期收益以及貨幣的時間價值等納入資產估值工作當中，所反應的是企業(yè)當前各種形式資產的總價值。因此，并不能將清產核資視為資產估值而將其進行取代。

（三）估值方法的合理選擇

就現(xiàn)階段而言，企業(yè)資產估值方法主要包括了收益現(xiàn)值法、清算價值法以及重置成本法等。在國有企業(yè)進行混合所有制改革過程中，由于需要對企業(yè)的全部資產進行估值，而所選用的估值方法根據企業(yè)資產類型的不同也存在著較大差異。例如，當評估機構對“商譽”這種無形資產進行估值時，由于其實質是一種無確指的無形資產，同機械設備等其他有形資產相比，并不具備賬面價值，因此，可采用收益現(xiàn)值法對其所具有的價值進行計算。而對于機械設備和專項物資等有形資產而言，則可采用重置成本法對其所具有的價值進行評定估算。

（四）資產估值過程中所選取的參數(shù)和指標要高度統(tǒng)一

在對國有企業(yè)進行資產估值時，所選取的各類技術參數(shù)以及經濟指標除了需要具有較高的標準化程度后，其口徑還需保持高度一致。否則，最終所得資產估值結果將缺乏可比性，在降低結果可信度的同時，也使得國有資產的估值價值與其資產的實際價值之間的差距進一步擴大，使資產估值工作本身失去了價值和意義。

（五）評估機構的正確選擇

資產評估機構對國有企業(yè)資產估值的結果不僅需要得到資產估值行政管理部門以及國有企業(yè)自身的認可，而且還需要得到社會各界的廣泛認可，進而增加混合所有制改革的可行性。國有企業(yè)在進行混合所有制改革前，需要謹慎選擇資產評估機構，應通過盡量選取具有豐富經驗和較高信譽度的評估機構來提高其資產估值結果的準確性與可靠性。在選擇評估機構時，企業(yè)負責人應事先對納入選項中的各個估值事務所進行詳細而全面的調查，在充分了解估值事務所的估值經驗、人員經歷以及估值準確率與估值設備水平的基礎上，通過對比，進而選擇出最優(yōu)的評估機構，以確保在資產估值的初始階段便為其獲得有效而準確的估值結果提供良好保障。

結論

本文通過闡述混合所有制以及混合所有制改革的相關概念，并對國有企業(yè)發(fā)展混合所有制經濟的必要性進行分析，進而引出資產估值在我國國有企業(yè)混合所有制改革中的重要作用，從確定資產估值范圍以及資產估值程序等方面對國有企業(yè)混合所有制改革中資產估值的方法做出了系統(tǒng)探析。未來加強對混合所有制改革背景下資產估值方法的研究與應用力度，對于促進我國混合所有制經濟以及國有企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的歷史作用和現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1] 謝軍.中國混合所有制企業(yè)國有產權管理研究[D].武漢：武漢理工大學，2013.

[2] 魏強.借力新型資產估值方式優(yōu)化企業(yè)資本運作思路[J].交通財會，2014，（1）：45-47.

[3] 王成吉.積極發(fā)展混合所有制經濟[J].商業(yè)經濟，2014，15（20）：10-11.

[4] 劉奇洪.對實行混合所有制的顧慮[J].中國經濟報告，2014，4（12）：53-56.

第7篇：土地估值方法范文

盈余管理作為現(xiàn)代會計理論研究領域的一個重要課題，由于理解的側重點不同，目前仍然未形成統(tǒng)一的認識。Katherine Schipper （1989）認為盈余管理實際上是管理人員為了獲取私利而有目的的干預對外會計報告過程的一種“披露管理”行為。Scott提出管理人員通過對會計政策的選擇以實現(xiàn)某些特定目標的手段。如果管理人員在一系列會計政策中自行選擇，很自然會選擇那些自身效用或者公司市場價值最大化的會計政策。魏明海（2000）認為盈余管理是企業(yè)當局為了誤導其他會計信息使用者對企業(yè)經營業(yè)績的理解或者影響那些基于會計數(shù)據的契約的結果，在編報財務報告和構造交易事項以改變財務報告時做出判斷和會計選擇的過程。章永奎，劉峰（2002）認為盈余管理是“上市公司為了特定目的面對盈利進行操縱的行為”，特別指明“盈余管理并非限制在會計原則或者會計方法內”。企業(yè)基于不同動因會采用不同的手段進行盈余管理。本文通過分析企業(yè)在投資性房地產和債務重組兩個方面的盈余管理來看如何遏制盈余操縱。

二、投資性房地產盈余管理手段分析

（一）利用投資性房地產定義進行盈余管理 在業(yè)務中，只有符合投資性房地產的定義條件下才可以定義為投資性房地產，但是在投資性房地產的定義中出現(xiàn)的核心詞“資本增值”卻無法落實到具體增值多少，企業(yè)可以根據主觀稱該資產是為了增值，將該資產定義為投資性房地產，為后續(xù)利用該資產進行盈余管理埋下伏筆。

（二）利用后續(xù)計量方法選擇進行盈余管理 財政部2006年2月15日了新的《企業(yè)會計準則第3號一投資性房地產》，并于2007年1月1日起在上市公司中實行?！镀髽I(yè)會計準則第3號——投資性房地產》規(guī)定，企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。首先，從采用公允價值計量方法需滿足的條件來看，在投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，并能取得同類或類似房地產的市場價格。那么當無法從市場取得公允價值時，采用的估值技術將帶來很大的主觀性?，F(xiàn)行準則對公允價值的計量方法一直沒有明確的規(guī)定，對于估值模型的選擇和關鍵參數(shù)的設定缺乏必要指導和規(guī)定。因此企業(yè)可以根據自己的需要來選擇評估機構或者評估價格作為公允價值。若與歷史成本計量屬性相比，現(xiàn)在的投資性房地產市場已經是一個價位很高的市場，差額計入當期損益，這無疑體現(xiàn)出企業(yè)豐厚的凈資產，降低了企業(yè)的資產負債率，降低了企業(yè)的財務風險，對于上市公司則有利于企業(yè)進行融資，擴大生產經營規(guī)模， 實施并購重組。同時在房地產價格上漲的條件下，投資性房地產每期公允價值的增加計入公允價值變動損益，能在當期確認為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤。并且，由于稅法不將資產重估增值的收益計入應納稅所得額，因此不會增加企業(yè)的稅收負擔。其次，公允價值計量模式下無需計提折舊或者攤銷，那么在歷史成本計量下本需計入費用類的這部分金額便無需再計，同時意味著增加了利潤。例如海南航空在2009年通過董事會決議進行會計政策變更，將投資性房地產后續(xù)計量改為公允價值模式。根據準則進行追溯調整后，2008年合并報表層面投資性房地產增加447萬元，減少營業(yè)成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產增加投資性房地產6. 8億元，減少營業(yè)成本1902萬元，增加公允價值變動損益5. 9億元。變更直接導致歸屬于母公司的凈利潤由- 1. 14億元變?yōu)?. 34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4. 52億元。這一實例無疑體現(xiàn)出公允價值計量模式下的利潤彈性。

（三）利用投資性房地產轉換進行盈余管理 在公允價值計量模式下，因為無需進行折舊或者攤銷，這一規(guī)定給企業(yè)增加了盈余管理的手段。體現(xiàn)在固定資產或無形資產與投資性房地產的轉換中。首先，當從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產時，一方面，無需計提折舊與攤銷，減少費用，增加利潤。特別是對于閑置的建筑物來說，本只能作為固定資產，并且每期還需計折舊或者攤銷，如若將其出租，轉換為投資性房地產，不僅可以為企業(yè)帶來經濟利益的流入，而且減去折舊費用。另一方面，由于據《企業(yè)會計準則第8號——資產減值》的規(guī)定，減值損失一經確認，在以后的期間則不得轉回。固定資產本不可以轉回的資產減值準備，通過轉換，改變了用途，轉銷資產減值準備，這無疑增加了凈利潤。其次，當在適當?shù)臅r候再次從投資性房地產轉換為固定資產或無形資產時，所確認的公允價值變動損益給企業(yè)帶來了利潤收益，并增加了資產的賬面價值。以達到美化報表的目的。

三、債務重組盈余管理分析

（一）利用債務重組范圍界定進行盈余管理 新準則下，債務重組是指債務人在發(fā)生財務困難的情況下，債權人按照與債務人達成的協(xié)議或者法院的裁定做出讓步的事項。在定義中的幾個關鍵詞讓定義變得模糊。一方面對于何為“財務困難”沒有做出明確的界定，另一方面，“讓步事項”若未考慮貨幣的時間價值，將會導致債務重組并未作出實質性的讓步。

（二）利用關聯(lián)方債務重組進行盈余管理 由于上市公司的債權人多是大股東，那么利用這樣的關聯(lián)方來實現(xiàn)豁免債務或者少償還負債使重組交易本身不具有公允性，無疑給企業(yè)帶來了扭虧為盈，或者合法摘掉ST帽子的機會，這清晰體現(xiàn)了操縱利潤的空間。

（三）利用債務重組損益進行盈余管理 一方面，新債務重組準下重組產生的收益一次性計入當期損益即營業(yè)外收入。特別的，在轉讓非現(xiàn)金資產抵償債務時，不僅確認債務重組利得，同時確認轉讓資產損益，計入當期損益。這無疑會為公司的當期利潤產生重大影響，為盈余管理預留空間。另一方面，一次性計入當期損益會造成收入和費用的不配比原則，也不符合資本保全的原則，巨額債務重組利得可一次計入當期損益無疑成為美化報表的捷徑。因此原本期望企業(yè)通過債務重組恢復到正常狀態(tài)，不能期望其在短期內見效，而應將收益分在一個或者幾個會計期間進行。例如2007年的滄州化工（600722）便從債務重組中獲得了巨額利潤。債務重組收益高達19.86億元，是報告利潤總額的2倍、營業(yè)收入的8倍：當年基本每股收益竟達2.68元，若剔除巨額債務重組利得，滄州化工2007年實際凈虧損7.10億元。同時，滄州化工控股子公司滄井化學工業(yè)有限公司年產23萬噸PVC裝置2007年一直處于停產狀態(tài)；2007年5月老廠區(qū)年產6萬噸PVC生產線也被迫停產，公司主營業(yè)務收入大幅下降?？梢?，通過盈余管理，公司大大改觀了當時的報表，但這些漂亮的數(shù)字并沒有任何經營上的實際意義。

（四）利用債務重組公允價值計量進行盈余管理 在新準則下，一方面，非現(xiàn)金資產清償某債務時，規(guī)定以重組債務的賬面價值和轉讓的非現(xiàn)金資產的公允價值之間的差額確認債務重組利得，轉讓的非現(xiàn)金資產的公允價值與賬面價值差額作為轉讓資產損益。另一方面，當債務轉為資本時，規(guī)定以股份的公允價值總額與股本之間的差額確認為資本公積，重組債務的賬面價值與股份的公允價值總額差額確認為債務重組利得，計入當期損益。這些會計處理中引入的公允價值，如同在上述投資性房地產中討論過一樣，我國多數(shù)非現(xiàn)金資產在沒有活躍市場的情況下，企業(yè)便會通過資產評估機構來估值，這無疑給了企業(yè)人為提高公允價值的機會，進而提高每股收益，改變上市公司的經營成果。

四、結論與建議

（一）結論 本文詳細探討了投資性房地產和債務重組中的盈余管理手段及防范措施，從每類資產或交易的定義應明確界定到會計處理中可待改善的部分，都可看出會計準則應嚴謹求真的重要性。同時企業(yè)也應該清晰認識到盈余管理只是實際盈余在不同會計期間的分布，通過賬面數(shù)字來提高盈利并不能使企業(yè)長期發(fā)展下去。在不斷完善會計準則的同時，如何去完善市場監(jiān)管政策也應給予極大的關注。如此雙管齊下，不合理的盈余管理現(xiàn)象相信會得到抑制。

（二）建議 一是規(guī)范投資性房地產的界定。一方面，若將某資產作為出租的建筑物或者土地使用權而言，那么租賃協(xié)議各方面的資料應該充分地具備，不能有任何的缺漏，以經營租賃租入土地使用權轉租后不能再劃為投資性房地產。另一方面，持有并準備增值后的土地使用權，定義中也歸屬于投資性房地產。但是由企業(yè)管理當局僅作書面決議而沒有硬性條件來界定很容易產生主觀的盈余管理，模糊的概念應從定義中刪除，建議該類準備增值的土地使用權先劃入無形資產，待出租時各類資料具備的情況下再轉為投資性房地產。

二是限定投資性房地產與其他資產之間的雙向轉換。在公允價值模式下的投資性房地產與固定資產或者無形資產轉換時，可以限定轉換以后的本會計年度以及以后的兩個不能再次轉換，無法預料的特殊狀況下除外，這些特殊狀況將由相關權威部門作出界定。這樣不僅可以一定程度限制企業(yè)隨意轉換，也可以保證企業(yè)的合法權益。

三是明確投資性房地產后續(xù)計量模式選定條件。在后續(xù)計量模式選擇中，一方面對于不同的情況建議采用不同的模式。相應對于出租的土地使用權或者建筑，取得的租金收入是確定的，和市價不會有太大相關，這類資產建議使用成本模式。若使用公允價值模式，公允價值的取得一定要嚴格進行。否則不能進行模式轉換。取得的公允價值與該資產成本模式下的賬面價值差額占賬面價值的比例超過某個值，如10%，方可以轉換。這樣既可以保證企業(yè)資產真實反應市場價格的變化，也能在一定程度上限制企業(yè)隨意進行模式轉換。另一方面，在公允價值模式下不計提折舊或攤銷，這一點也是企業(yè)在轉換模式時想要利用的盈余管理手段之一。建議仍然在此模式下進行折舊或攤銷，并以每年期末的公允價值為基礎來計提下一年的折舊或者攤銷額，不僅使得遵從收入費用配比原則，也降低此處的盈余管理空間。

四是通過行政手段嚴格規(guī)范公允價值取得方式。如今市場上大部分企業(yè)都是從各種資產評估機構中獲得估值，建議一方面，可以為某些類資產的市場指定一個專門對其估值的部門，如國土資源部對于投資性房地產可予以權威估值。從此處公布出來的估值作為市場上的標準估值，企業(yè)不得引用其他處估值作為公允價值。同時，該部門也應該將其評估的各類詳細信息進行公布，如評估方法的選擇、評估假設、評估模型的選擇、評估參數(shù)的選擇、評估的過程及結果等信息。企業(yè)應該提供詳細真實的資產詳細狀況，如物業(yè)的名稱、所在位置、基本概況、產權情況、抵押或擔保的狀況、價值類型的定義。若未形成穩(wěn)定市場的資產類，財政部應對于其使用條件，應考慮的各種因素，確定公允價值的程序和方法等做出嚴格的規(guī)定，以制止因此而可能導致的盈余管理。

五是規(guī)范債務重組界定。債務重組定義中的“財務困難”建議量化到與公司的盈利狀況聯(lián)系起來，對于上市公司。若存在以下條件之一，則認定為財務困難。條件一是最近一年連續(xù)虧損，條件二是因為三年連續(xù)虧損，股票被暫停上市。條件三是最近一年期末股東權益為負值。條件四是中國證監(jiān)會認定的其他情況。根據上述具體條款，在一定程度上來限定隨意的債務重組。

六是降低債務重組利得盈余管理空間。財政部在2008年12月份的《關于做好執(zhí)行會計準則企業(yè)2008年年報工作的通知》中作出規(guī)定：“如果接受控股股東或控股股東的子公司直接或間接的捐贈，從經濟實質上判斷屬于控股股東對企業(yè)的資本性投入，應作為權益易，相關利得計入所有者權益（資本公積）?！标P聯(lián)方之間進行債務重組也可以借鑒此條，將債務重組利得不是計入當期損益，而是計入所有者權益（資本公積）。既體現(xiàn)了資產轉讓中的利潤獲得，又避免企業(yè)利用關聯(lián)方進行盈余管理。非關聯(lián)方之間，對具有使用壽命的非流動性資產產生巨額的債務重組利得，可分期將利得平均計入當期損益，而不是一次性計入。這樣可抑制企業(yè)利用短期扭虧為盈的可能性，造成漂亮的報表假象。

第8篇：土地估值方法范文

一、房地產稅稅基評估的程序選擇

（一）對評稅機構設置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區(qū)內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業(yè)機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業(yè)知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

（二）房地產稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數(shù)化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產市場價值受經濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜。納稅人對評估值產生異議在所難免。因此，相關的法律法規(guī)應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上。各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業(yè)主可以向當?shù)貜秃宋瘑T會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業(yè)主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。

二、房地產稅稅基評估方法和技術

在房產價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講。只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。

國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發(fā)生且有完善交易資料的房地產類型應優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區(qū)，房地產市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評估技術——批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。

在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內所有不動產進行基礎數(shù)據的采集，數(shù)據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數(shù)據；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關政府部門的數(shù)據資源共享機制，獲取房地產交易數(shù)據、成本數(shù)據、收益數(shù)據等市場數(shù)據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數(shù)據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數(shù)據庫中，這樣的數(shù)據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響。分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（cama，computer－aided mass assessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)cama.綜合國外房地產稅發(fā)達國家開發(fā)cama的經驗做法，無論何種cama系統(tǒng)，其主要構成大致都是：數(shù)據管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結果管理子系統(tǒng)。數(shù)據管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據采集、數(shù)據轉換和數(shù)據存儲；市場數(shù)據分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據采集、市場數(shù)據分析、市場數(shù)據報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學模型建立、數(shù)學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統(tǒng)計報表。

第9篇：土地估值方法范文

近年來，房地產行業(yè)已經變成人們生活中離不開的話題。房價的高漲、房地產市場化進程的不斷加速，企業(yè)、個人出于不同的目的紛紛進入了房地產市場。對于企業(yè)而言，進入房地產市場己經不僅僅是為了滿足自用需求，當前房地產本身已成為一個投資商品，為許多企業(yè)所持有，甚至成為了一些企業(yè)的主要經營業(yè)務。顯然在此情況下，非自用房地產的確認、計量和披露變成企業(yè)會計準則亟待解決的一個問題。在國際趨同的大勢下，《企業(yè)會計準則第3號―投資性房地產》于2006年出臺了，其中提出將投資性房地產從固定資產中分離出來單獨計量。準則規(guī)定，投資性房地產的后續(xù)計量可以采用成本模式或公允價值模式，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。根據財政部會計司的準則實施情況分析報告得出，我國滬深股市中有超過三分之一的公司持有投資性房地產，這顯示出準則是符合經濟需要的。雖然大多數(shù)企業(yè)還沿用原來的成本模式計量，但已經有企業(yè)意識到采用公允價值來計量投資性房地產對企業(yè)的財務報表具有重大的利好影響，也有不少企業(yè)利用投資性房地產后續(xù)計量進行盈余管理，蓄意操縱利潤，現(xiàn)已ABC公司為例進行分析。

二、利潤變動情況及其原因分析

（一）各期利潤情況介紹

通過分析ABC公司近幾年的利潤表，從2011年到2013年，公司利潤連續(xù)下滑，營業(yè)利潤從36458.69萬元降至12575.74萬元，利潤總額自38851.94萬元降為1444.49萬元，凈利潤也隨之從22269.76降到10151.57萬元。但是到了2014年，利潤卻急遽上升，相比2013年幾乎翻了兩翻，營業(yè)利潤增長了145.72%，利潤總額增長了11857%，凈利潤增長了118.68%。而到了2015年利潤的增長幅度更為反常，2015年的營業(yè)利潤相當于2014年營業(yè)利潤的4.79倍，相當于于2014年利潤總額的4.75倍，相當于2014年凈利潤的4.63倍，已經完全化解了利潤聯(lián)系下滑的危機。2014年正是ABC公司將投資性房地產的計量從成本模式改為公允價值模式的第一年，因此，我們可以合理地推斷：ABC公司營業(yè)利潤的急劇增加與公司會計政策的變更存在必然聯(lián)系。

（二）投資性房地產后續(xù)計量模式的變更對公司利潤的影響

根據ABC公司的財務報表，ABC公司投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重在2013年急遽上揚，從2012年的0.64%飆升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了較高的比重，已經成為了該公司利潤組成中很重要的一部分。如果將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，則2013年的利潤總額僅為15436.8萬元，減幅超過一半之多，并且利潤仍舊呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢。同理，繼續(xù)將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，那么2014年的利潤總額為124854.67萬元，2015年的利潤總額為155132.62萬元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增長至2015年的1.01元。由此可見，投資性房地產后續(xù)計量模式的變更是為ABC公司帶來逐年利潤大幅度增長的最主要原因。因此，對于其他公司而言，為了融資或其他特定目的，也必然會選擇以公允價值模式計量投資性房地產。

再反觀ABC公司，其相對明顯的變化發(fā)生在投資性房地產變更為以公允價值模式計量的那一年，投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比例超過51%，但后期2014年、2015年，增速減緩，比例維持在占利潤總額的10%-15%左右。這一現(xiàn)象的發(fā)生可能是由于當時的政策背景導致，比如我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。

（三）現(xiàn)金流量及償債能力分析

通過分析ABC公司變更會計政策前后幾年的償債能力狀況。能夠得到除2012年經營活動產生的現(xiàn)金凈流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均連續(xù)下跌，甚至這三年的現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負值，由2013年的-66557.93萬元大幅跌至2015年的-174724.17萬元。從現(xiàn)金負債總額比率來看，也是繼2012年的增長后便呈現(xiàn)下降的趨勢，雖然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是負數(shù)。一家企業(yè)的現(xiàn)金負債總額比率是衡量該企業(yè)承擔債務能力的一項指標，其標準值通常為25%左右，指明企業(yè)可以拿來償還債務的除舉借新債還舊債外，應當是經營活動產生的現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金負債總額比率越高，說明企業(yè)承擔債務的能力也越強。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的償債能力均不容樂觀。

三、結論與建議

通過上述分析可知，公司對投資性房地產變更為采用公允價值模式計量的話，持有較多投資性房地產的公司利潤將受到很大程度的影響。企業(yè)會計準則規(guī)定，在每個資產負債表日，企業(yè)應當按照相應要求對投資性房地產的期末公允價值與賬面價值進行比較，如有差額即計入當期損益。如此，在投資性房地產公允價值發(fā)生變化時，該變化將會通過企業(yè)當期的損益利潤表反映出來，進而使公司的利潤總額也發(fā)生變化。同時，公允價值計量不需要計提折舊或進行攤銷，也不需要計提資產減值準備，這些同樣會導致公司利潤的變化。在近幾年我國房地產行業(yè)一致走俏的環(huán)境下，投資性房地產的市場價值上升，使企業(yè)利潤增加。但實質上，公司并沒有發(fā)生現(xiàn)金流量的變化，其后也沒有相對應的現(xiàn)金流支持，不利于公司業(yè)務的向前推進。因此，為了改善我國現(xiàn)階段投資性房地產公允價值模式計量的執(zhí)行環(huán)境，也為了更加客觀準確地反映上海世茂股份有限公司等房地產企業(yè)的實際運營情況，提出以下幾點改進建議：

（一）完善后續(xù)計量模式變更條件

縱觀現(xiàn)今的公司管理狀況，越來越多的公司采取變更投資性房地產后續(xù)計量模式的方法進行盈余管理。是以規(guī)范變更投資性房地產后續(xù)計量模式前提，不應該只關注于投資性房地產所在地是否存在活躍的業(yè)務市場，可否從業(yè)務市場上獲得同類或類似房地產的市場價值等前提，而還需要思量管理者的持有目的等，例如那些以賺取租金為目的而具有的投資性房地產，持有者所得到的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，與市場價格并沒有必然聯(lián)系，如果仍以公允價值模式計量肯定是無法反映投資性房地產的真實狀況。

（二）區(qū)別選擇投資性房地產后續(xù)計量模式

企業(yè)會計準則指示，投資性房地產的后續(xù)計量能夠采用成本模式或公允價值模式，但是這種“一刀切”模式，肯定是沒有考慮實際情況的。投資性房地產包含已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。例如以出租為目的的投資性房地產，持有者的管理目的是賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，若以公允價值模式計量，不單計算繁瑣，并且浪費了不須要的評估成本?？衫脙煞N模式同時使用的方式，即對于以賺取租金為目的的投資性房地產，不管其是否具備公允價值計量的前提，均選擇成本計量模式；而對于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，與公允價值有密切聯(lián)系，則選擇公允價值模式計量。