土地征收相關法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：土地征收相關法律法規(guī)范文

關鍵詞 不動產(chǎn)稅 國外經(jīng)驗 啟示

一、前言

不動產(chǎn)稅一般指的是國家對包括土地、房屋等建筑物以及與建筑物或者土地相連的附屬物等不動資產(chǎn)進行評估、征管的稅種，也稱為財產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等。不動產(chǎn)稅具有稅基廣泛、稅收對象比較固定、征收方便等特征，征收不動產(chǎn)稅在全世界十分普遍。雖然不同國家國情不同，社會經(jīng)濟形態(tài)也不同，但是其不動產(chǎn)稅收制度仍值得我國去借鑒。研究境外不動產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗，借鑒境外不動產(chǎn)稅評估、征管的成功案例，對于我國進行統(tǒng)一規(guī)范不動產(chǎn)稅，促進我國稅制改革，建立適合我國國情發(fā)展的不動產(chǎn)稅制體系具有重要的意義。

二、境外不動產(chǎn)稅特征及經(jīng)驗

（一）境外不動產(chǎn)稅制結構趨于簡化

境外不動產(chǎn)稅制結構上往往趨于簡化，在課稅方面，大部分國家采用土地規(guī)劃的方法進行控制，通過土地規(guī)劃來劃定不動產(chǎn)稅。在課稅權利上，大部分國家對于不動產(chǎn)稅，將其多規(guī)劃為地方稅種，也有一些采取中央與地方共同享受稅收。在計稅方法方面，大部分國家采用從價稅作為計稅方法，很少采用根據(jù)量的多少進行計稅。從計稅的根據(jù)方面，多數(shù)國家進行不動產(chǎn)稅的稅基以不動產(chǎn)的價值作為依據(jù)?？梢钥闯觯惩獠粍赢a(chǎn)稅制課稅物向房地產(chǎn)等方向傾斜，課稅的權利向地方傾斜，計稅的依據(jù)向從價計稅傾斜，計稅的依據(jù)、形式等不斷適應不動產(chǎn)稅的要求，各項征收環(huán)節(jié)也不斷完善?？梢园l(fā)現(xiàn)，我國不動產(chǎn)稅制與境外不動產(chǎn)稅制的主要差距為計稅方式的不科學、稅基的范圍較小、計稅依據(jù)不完善、稅制設計比較復雜等方面。

（二）境外不動產(chǎn)稅多為地方稅主體稅種

境外不動產(chǎn)稅多歸屬為地方稅種，不動產(chǎn)稅作為地方政府最穩(wěn)定也是最大的財政收入來源，有助于維持地方政府所轄屬的學校、公共場所、醫(yī)院、消防部門等一系列工作的開支，保證地方政府各項工作的順利進行。在不動產(chǎn)稅權的管理上，地方政府有一定的權利進行自行決定對不動產(chǎn)的開征、稅負等活動，有助于形成政府職能和財政收入?yún)f(xié)調(diào)工作的循環(huán)機制。不動產(chǎn)稅歸屬為地方稅，既可以保證中央政府的財政收入，也可以調(diào)動地方政府進行組織稅收征管的積極性，保證不動產(chǎn)稅的有效進行。

（三）境外不動產(chǎn)稅稅收征管方法成熟，評估體系完善

不動產(chǎn)稅一般根據(jù)不動產(chǎn)的價值作為基礎，對不動產(chǎn)的評估體系的合理性直接影響不動產(chǎn)稅征收的公平和效率。很多國家均建立了完善的不動產(chǎn)評估體系，具有一套完善的財產(chǎn)等級、管理、征管的方法，從而保證了不動產(chǎn)稅稅務的正確性和可靠性。例如，波蘭政府對于不動產(chǎn)稅征收設置了兩個專門的部門進行收集不動產(chǎn)稅收數(shù)據(jù)，一個部門主要進行技術鑒定，由波蘭的國家信息勘察機構進行監(jiān)督，另一個部門由國家法律體系監(jiān)督進行不動產(chǎn)所有權鑒定，地方政府的不動產(chǎn)稅收征管過程中需要與其進行對比，確保稅收的真實和公平。而在德國、英國等國家，對于不動產(chǎn)稅征管具有專業(yè)的不動產(chǎn)評估機構進行評估其價值，從而便于政府進行稅收征管。同時，各國在進行不動產(chǎn)稅估價過程中，往往采用多種方法，依據(jù)不同的情況進行分別估價，最終確定不動產(chǎn)的課稅情況，并且國家還設立了完善的不動產(chǎn)評估制度，以防止出現(xiàn)不動產(chǎn)投機的現(xiàn)象。例如，韓國成立的土地估價委員會，建立相應的不動產(chǎn)地價系統(tǒng)，便于公示不動產(chǎn)地價制度等。

（四）境外不動產(chǎn)稅相關法律法規(guī)十分完善

境外不動產(chǎn)稅稅收的法律十分完善，既保證了政府進行不動產(chǎn)稅收征管的嚴肅性，也為其征管不動產(chǎn)稅提供依據(jù)。各國政府對于不動產(chǎn)稅收的立法十分重視，均制訂了一系列嚴謹、規(guī)范、可行的稅法體系。例如，日本關于不動產(chǎn)稅的相關法律法規(guī)共制訂了60多部法律法規(guī)，如《土地基本法》《土地征用法》《不動產(chǎn)評估法》等。這些法律法規(guī)內(nèi)容十分詳盡，并且具有很強的可操作性，有助于政府依法征收不動產(chǎn)稅。同時，各國十分重視不動產(chǎn)產(chǎn)權登記工作，出臺了一系列針對納稅人偷稅、逃稅、漏稅現(xiàn)象的法律法規(guī)，嚴厲處罰偷稅漏稅行為，增強了不動產(chǎn)稅收的有效性。

三、境外不動產(chǎn)稅對我國的啟示

（一）完善我國不動產(chǎn)稅制結構

借鑒國外不動產(chǎn)稅制結構并結合社會主義市場經(jīng)濟環(huán)境，統(tǒng)一規(guī)范、簡化不動產(chǎn)稅收結構。首先，歸并我國不動產(chǎn)稅制，為內(nèi)外企業(yè)平等競爭提供良好的稅收環(huán)境。其次，科學合理設置不動產(chǎn)稅制結構，在使用、轉讓與收益等環(huán)節(jié)要合理優(yōu)化，綜合考慮各項影響不動產(chǎn)價值因素，做到稅制結構上分清主次，簡化程序，避免重復課稅，最終形成適合我國國情發(fā)展的不動產(chǎn)稅制結構。

（二）轉變不動產(chǎn)稅為地方主體稅種

國外不動產(chǎn)稅成功經(jīng)驗表明，將不動產(chǎn)稅轉變?yōu)榈胤降闹黧w稅收十分必要，將不動產(chǎn)稅收的絕大部分歸屬于地方政府，并將其培植為稅收收入主體有助于地方政府的發(fā)展。從我國的具體實踐情況來看，雖然不動產(chǎn)稅在地方政府的稅收中所占比例有所上升，但所占比重相對較小。

（三）健全不動產(chǎn)稅征管評估體系

目前，我國尚不具備完善的不動產(chǎn)價值評估體系，相應的配套評估體系也不完善，市場也處于不規(guī)范的階段。綜合國外不動產(chǎn)稅征管評估體系的成功經(jīng)驗，首先，我國應該由稅務部門領頭，組建專業(yè)的不動產(chǎn)評估機構或者組織專業(yè)的不動產(chǎn)評估小組進行不動產(chǎn)稅評估，確保不動產(chǎn)稅的真實性。其次，建立完善合理的不動產(chǎn)評估體系，進而健全不動產(chǎn)征管評估制度，保證不動產(chǎn)稅評估的科學性、公平性，提高不動產(chǎn)稅評估結論的可信度。再次，要增加不動產(chǎn)稅制評估工作的公開度和透明度，從而保障各個納稅人的知情權，保障其合法權益，以便其及時了解不動產(chǎn)稅征管評估過程中所涉及的評估方法、內(nèi)容以及結論等信息。最后，要建立不動產(chǎn)稅評估異議機制，對于一些納稅人存在異議的申請進行及時處理，保證不動產(chǎn)稅估價能夠及時反映當前市場價格，促進我國不動產(chǎn)稅征管的良性發(fā)展。

（四）完善不動產(chǎn)稅相關法律法規(guī)，提高不動產(chǎn)稅立法層次

我國目前關于不動產(chǎn)稅的相關法律主要有《土地增值稅暫行條例》《房地產(chǎn)稅暫行條例》《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等，但是這些稅法普遍存在一些問題，就是對于不同性質(zhì)的不動產(chǎn)存在稅制不統(tǒng)一的問題，導致內(nèi)外稅負不公平。不動產(chǎn)稅種設置存在不合理的情況，計稅依據(jù)的科學性不足，征稅范圍不寬，減免政策混雜，導致稅收調(diào)節(jié)作用很小。因此，必須立足于我國不動產(chǎn)稅法體系建設的現(xiàn)實基礎，根據(jù)國家相關產(chǎn)業(yè)政策等逐漸提高不動產(chǎn)稅的立法層次，完善不動產(chǎn)稅相關法律法規(guī)，制定具有較強操作性的不動產(chǎn)稅收法規(guī)，對于不動產(chǎn)的開發(fā)、交易進行有效約束，進而維護不動產(chǎn)稅收的權威。盡快制定具體、規(guī)范、可操作的不動產(chǎn)稅收法規(guī)條文，為稅務部門提供依法征稅的依據(jù)。

（作者單位為天津?qū)W苑市政景觀建設發(fā)展有限公司）

參考文獻

第2篇：土地征收相關法律法規(guī)范文

關鍵詞:房產(chǎn);測繪;特點;法規(guī);標準

中圖分類號:TU198

文獻標識碼:B

文章編號:1005-569X(2009)12-0041-02

1 引 言

隨著我國經(jīng)濟體制改革和市場經(jīng)濟的發(fā)展,作為國民經(jīng)濟的一個新的支柱產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起,我國已經(jīng)形成較成熟的房地產(chǎn)市場,住宅商品化與貨幣化已經(jīng)形成,房屋建筑規(guī)格、樣式日見多樣,各地房價相差懸殊,房屋作為不動產(chǎn)大幅度升值。

由于房屋價值量大,房產(chǎn)面積測算影響著相關利益者的直接權益,一旦發(fā)生偏差將造成消費者或開發(fā)建設單位的經(jīng)濟損失。同時,由于房產(chǎn)測繪服務與人們生活息息相關,房產(chǎn)測繪日漸成為社會關注的熱點和焦點問題。市場對房產(chǎn)測繪面積的精度及公用部位劃分、公用面積的分攤、面積測繪的政策、口徑的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市場對房產(chǎn)測繪的要求越來越高,房產(chǎn)測繪技術的變革正日益朝著高效、精確的方向發(fā)展。

房產(chǎn)測繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關信息,為房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費,以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料的測繪活動。房產(chǎn)測繪通過利用測繪技術手段測定和表述房屋及其自然狀況、權屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況及其屬性等信息,為房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理等提供基礎數(shù)據(jù)[2]。

2 房產(chǎn)測繪的分類

房產(chǎn)測繪,根據(jù)測繪性質(zhì)的不同分為基礎測繪和項目測繪兩部分。一般來說,房產(chǎn)基礎測繪是為了得到房屋在統(tǒng)一坐標下的定位信息以及產(chǎn)權單位的用地情況,而項目測繪的目的是測算房屋的建筑面積。下面對房產(chǎn)測繪兩部分說明[3]。

2.1 房產(chǎn)基礎測繪

房產(chǎn)基礎測繪指房屋、房屋用地及其附屬設施有關的房產(chǎn)要素測量,對高程一般不做要求。房產(chǎn)分幅圖不僅表示房產(chǎn)要素空間位置信息,還要表述房產(chǎn)要素屬性信息。根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查,標注房產(chǎn)編號,其中包括房產(chǎn)分區(qū)號、丘號、丘支號、幢號、房產(chǎn)權號,同時說明房屋產(chǎn)別、結構、層次、建成年代、房屋用途、權屬、權源、權界及用地分類等社會屬性信息。即房產(chǎn)基礎測繪對房屋及其用地必須測定位置、形狀,調(diào)查其所有權或使用權的性質(zhì),測定其范圍和界線,更重要的是測算其面積,調(diào)查測定評估其質(zhì)量和它所在級差土地上的價值。房產(chǎn)基礎測繪是獲取房產(chǎn)地理坐落信息的可靠手段,相比傳統(tǒng)的僅依靠文字記錄的房屋坐落信息,可以完全避免地址重復。

2.2 房產(chǎn)項目測繪

房產(chǎn)項目測繪包括房產(chǎn)分層分戶圖測繪,房產(chǎn)面積分攤計算等。房產(chǎn)項目測繪產(chǎn)生的房屋面積被房管部門認可后將是最后的商品房銷售面積。由于近些年的房價持續(xù)飛漲,而我國的商品房都是以建筑面積的多少計價銷售(而不是按套銷售),購房人對房屋面積越來越關注,由此引起的糾紛也屢見不鮮,房產(chǎn)項目測繪的重要性不言而喻。房產(chǎn)項目測繪包括房地產(chǎn)項目預售前的初始測繪(一般簡稱“預測繪”)、初始登記前的竣工測繪以及房產(chǎn)變更后的變更測繪等,統(tǒng)一樓盤表信息,實現(xiàn)房產(chǎn)信息的空間時間唯一性。

3 房產(chǎn)測繪的特點

3.1 主要測繪房屋和房屋用地

房產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況,以及與房產(chǎn)權屬有關的位置信息。具體包括:

定位:測定其位置;

定性:調(diào)查其所有權或使用權的性質(zhì);

定界:測定其范圍和界線;

定量:測算其面積;

定質(zhì):調(diào)查測定評估其質(zhì)量;

定價:確定其價值。

3.2 測圖比例尺大

房產(chǎn)測繪一般在城市建成區(qū)內(nèi)進行,圖上表示的內(nèi)容較多,有關權屬界限等房產(chǎn)要素,都必須清晰準確地注記,因此房產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。一般都是1∶500的圖紙,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1∶100、1∶50有時也有,這時表示的內(nèi)容就更加詳細。

3.3 具有一定的法律效力

房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質(zhì)量關系到房屋權利人的切身利益,是產(chǎn)權確認、處理產(chǎn)權糾紛的依據(jù)。房產(chǎn)測繪成果被房產(chǎn)主管機關確認后具有法律效力。

3.4 影響力大,具有較高的風險

房產(chǎn)測繪成果具有法定性,這就決定了其成果的影響力大,關系到消費者、開發(fā)建設單位的利益。一旦房產(chǎn)測繪成果不合格,給當事人或利害關系人造成損害,屬于房產(chǎn)測繪單位的責任,受害人可以依法向測繪單位要求民事賠償,測繪單位應當對當事人的直接經(jīng)濟損失予以賠償。因此,房產(chǎn)測繪、特別是面積測算具有較高的風險性。

3.5 成果產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)格較多

房產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品不僅有房產(chǎn)圖,還有房產(chǎn)權屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種,即有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測量僅只有分幅圖,所以房產(chǎn)測繪最后的產(chǎn)品,在數(shù)量上、規(guī)格上比地形測量繁雜得多。但是,房產(chǎn)圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷。

4 房產(chǎn)測繪相關法律法規(guī)及規(guī)范標準

房產(chǎn)測繪法定性特點決定了在房產(chǎn)測繪中必須嚴格依照相關法律法規(guī)和規(guī)范標準來進行。比較重要的有:

(1)基本法律?！吨腥A人們共和國測繪法》、《中華人們共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權法》。

(2)部門規(guī)章?！斗慨a(chǎn)測繪管理辦法》:該辦法由建設部和國家測繪局于2000年10月8日聯(lián)合,2001年5月1日起施行。該辦法對房產(chǎn)測繪的委托、資格管理、成果管理、法律責任等房產(chǎn)測繪行為作出了具體規(guī)定。《房屋登記辦法》:該辦法于2008年經(jīng)建設部,自2008年7月1日起施行。

(3)規(guī)范、標準?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》,GB/T 17986.1-2000;《房產(chǎn)圖圖式》,GB/T 17986.2-2000。

(4)地方法規(guī)和政府規(guī)章。各級政府制定了相關的測算細則,以浙江省為例[4],有:《浙江省房屋建筑面積測算實施細則(試行)》(浙建房[2007]51號);《房屋建筑面積測繪成果書(示范文本)》(浙測[2007]3號);《房產(chǎn)測繪合同(示范文本)》(浙測[2007]21號)。

5 房產(chǎn)測繪對從業(yè)人員的要求

5.1 樹立高度質(zhì)量責任意識

房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質(zhì)量關系到房屋權利人的切身利益。如果測繪作業(yè)人員的疏忽及測繪工作程序的不嚴密,就極易導致房產(chǎn)測算錯誤。由于房屋價值量大,房產(chǎn)面積測算一旦發(fā)生錯誤,就會造成各種糾紛,嚴重的甚至會引起群體上訪事件[5]。因此,房產(chǎn)測繪要求從業(yè)人員要有高度的風險意識,充分認識到測繪質(zhì)量不僅關系消費者、開發(fā)建設單位的利益,也直接關系到測繪單位的生存發(fā)展,對于政府下屬事業(yè)單位性質(zhì)的測繪單位,甚至關系到所屬政府部門的形象。房產(chǎn)測繪的從業(yè)人員要嚴格按照相關法律規(guī)范和技術流程,以嚴謹認真的態(tài)度從事房產(chǎn)測繪活動,盡可能地減少乃至避免房產(chǎn)測繪錯誤的產(chǎn)生。

5.2 嚴格依“法”測繪

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房產(chǎn)價值高,房產(chǎn)測繪容易產(chǎn)生較多糾紛,因此房產(chǎn)測繪人員必須嚴格依“法”測繪。這里的“法”就是上述房產(chǎn)測繪相關法律法規(guī)及規(guī)范標準。從業(yè)人員要認真學習相關法律法規(guī)和規(guī)范標準,形成統(tǒng)一的認識和理解,這樣才能避免和減少房產(chǎn)測繪質(zhì)量事故的發(fā)生。

5.3 既懂測繪又懂房地產(chǎn)

房產(chǎn)測繪的性質(zhì),還決定了房產(chǎn)測繪從業(yè)人員不僅要熟練掌握各種測繪技術,也要掌握房地產(chǎn)相關知識。因為房產(chǎn)測繪的對象是房產(chǎn),必須對房屋及房地產(chǎn)相關知識有全面地了解,懂房屋權屬管理、懂房屋交易買賣、熟悉房地產(chǎn)相關法律法規(guī)。這樣才能夠樹立起房產(chǎn)測繪觀念,增強對房屋各類表現(xiàn)形式和房屋產(chǎn)權的測量和認定的認識。

6 結 語

總之,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,房產(chǎn)測繪在社會生活中的重要性日益增加,社會對房產(chǎn)測繪服務的要求也不斷提高。房產(chǎn)測繪相關管理、測繪人員有必要不斷增強對房產(chǎn)測繪特點、相關法律法規(guī)及標準規(guī)范的認識,努力適應房產(chǎn)測繪對從業(yè)人員的要求,這樣才能為社會提供高質(zhì)量的房產(chǎn)測繪服務。

參考文獻:

[1] 朱國雄,顧國崢.探索新辦法、解決上海房產(chǎn)測繪的新問題(上海市房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)).見第三屆中國土地信息系統(tǒng)學術研討與經(jīng)驗交流會論文集[C],2000.

[2] 國家測繪局職業(yè)技能鑒定指導中心.測繪管理與法律法規(guī)[M].北京:測繪出版社,2009.

[3] 邊占新.石家莊數(shù)字房產(chǎn)設計研究[D].石家莊:河北師范大學,2008.

第3篇：土地征收相關法律法規(guī)范文

征地干什么？――用途變來變?nèi)?，最后終成房地產(chǎn) 按照相關法律規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的授權和程序?qū)r(nóng)民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。事發(fā)的平度市鳳臺街道杜家疃村農(nóng)田，也就是被征的土地。這塊土地究竟會用來做什么呢？

早在2006年7月，一份《征收土地預公告》中顯示，根據(jù)土地利用年度計劃和土地利用總體規(guī)劃，平度市人民政府擬征收香店辦事處杜家疃村農(nóng)用地125055平方米等四塊地，土地征收后擬作為工業(yè)和教育用地。當年12月31日，山東省人民政府批復了香店街道辦事處等農(nóng)用地轉為建設用地。上述農(nóng)用地轉用后同意征收，用于該市城市建設。

然而，就在今年3月初，有開發(fā)商在耕地里圈地建辦公室，一些村民認為地可能被賣了，于是在農(nóng)田里支帳篷值守土地。記者調(diào)查了解到，這塊地于2013年10月被青島成元天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得。

村民知情嗎？――土地“先轉后征”，“矛盾”7年未結 我國相關法律法規(guī)規(guī)定，在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農(nóng)民。征地補償不落實的，不得強行使用被征土地。

平度市有關部門介紹，按照規(guī)定，政府征收土地程序合法。記者輾轉得到的相關文件顯示，2006年，平度市人民政府就要求土地征收后村委要做好村民工作，將對上述土地進行勘測定界，進行現(xiàn)場調(diào)查。

未曾想，征地矛盾從此開始出現(xiàn)。一些百姓不愿失地，在政府部門組織土地征收過程中，一直“不配合”。2007年開始，鳳臺街道和村委會數(shù)次去清點地塊，一些農(nóng)戶不到場。按法律要求在村委會張貼的《征收土地預公告》、《征收土地公告》和《征收土地補償公告》，一些村民也反映沒有看到。

杜家疃村有197戶646口人。涉事土地面積約134.37畝，其中100畝左右是村民口糧田。直到2013年1月，歷經(jīng)磕絆，杜家疃獲批征收土地的清點工作才算“完成”。

一份填表日期為2013年1月28日的杜家疃村《附著物調(diào)查登記表》顯示，村民李榮茂的三塊用于種植棗樹的林業(yè)用地中，他按手印并寫上“不同意賣地”。

記者向平度市鳳臺街道和杜家疃村相關負責人詢問，土地征收有沒有履行發(fā)通知、公告，他們表示公告過，但無法提供相關證明，而部分村民則堅稱對自己的承包地被征收“不知情”。

補償誰說了算？――政府說到位了，村民說賣地不知情何談拿補償 平度市有關方面表示，當?shù)刎斦?013年4月8日撥付了杜家疃村青苗和地上附屬物補償費340.6274萬元，每畝標準2.5萬元。5月16日，又撥付土地安置補償費604.665萬元，并按規(guī)定，預備將其中80%即483.7萬元分配給村民。

截至3月23日，有42戶村民領取，剩余27戶以補償標準過低為由，尚未支取。用于支付土地延包（1999年）以來新增無地人口139人的口糧補助，標準也是人均6800元（共17年），共計90多萬元。其中112人已經(jīng)簽字支取，還有27人也以補償過低為由尚未支取。

第4篇：土地征收相關法律法規(guī)范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；發(fā)展

Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.

Keywords: real estate; Economic management; development

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設小康社會和促進國民經(jīng)濟發(fā)展等方面起到積極作用。然而當前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產(chǎn)市場過熱，發(fā)展速度過快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場規(guī)范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看，收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。以由可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近幾年來，我國多次的房地產(chǎn)市場管理目標都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認識不到位，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動，不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經(jīng)濟適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。

近年來，國家為調(diào)控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來，國家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場，直到2007年對房價調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導致了2009年房價的暴漲。

政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對國家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟結構在業(yè)內(nèi)人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機制不完善，管理流于形式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了多個年頭中，房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經(jīng)濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責、

范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導致內(nèi)部交易、權錢交易，導致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。

要解決高房價的問題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟體系的重要構成部分，由于具有相關產(chǎn)業(yè)鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經(jīng)濟穩(wěn)步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當?shù)亟?jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè), 依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。

1.3 相關法律法規(guī)體系的不健全

從世界上各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應是一個從最初的開發(fā)、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設進程明顯落后于當明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。

2 相關對策分析

2.1 制定長期發(fā)展規(guī)劃，指導短期實踐

我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經(jīng)濟結構和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進我國經(jīng)濟增長和經(jīng)濟轉型的獨特地位。

在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發(fā)展目標，以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展狀況做充分祥實調(diào)研工作的基礎上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

同時，針對性地把宏觀經(jīng)濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產(chǎn)市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理來看，著重點在于對房地產(chǎn)市場清楚界定和功能區(qū)分。對于滿足消費的房地產(chǎn)需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產(chǎn)投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2完善相關法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當前，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預對房地產(chǎn)市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

2.3建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位

第5篇：土地征收相關法律法規(guī)范文

近年來,一些地區(qū)相繼開展了以撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)、擴大鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)模為主要內(nèi)容的鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整工作。行政區(qū)劃調(diào)整意味著土地利用方向的調(diào)整和區(qū)位改變,對土地資源配置影響深遠。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整改變了土地利用區(qū)位,有利于小城鎮(zhèn)(即新鎮(zhèn)政府駐地)土地集約利用和土地生態(tài)保護,農(nóng)戶的土地利用行為也將進行一定的調(diào)整。但由于沒有突破縣(市)行政區(qū)劃的限制,不能在更大經(jīng)濟區(qū)域?qū)崿F(xiàn)資源優(yōu)化配置。由于規(guī)劃的改變、發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整,被撤鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地往往沒有作為新鎮(zhèn)的重要組成部分,土地利用效率不高,基礎設施和生態(tài)環(huán)境有待改善。同時,鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整后,外遷集鎮(zhèn)人口和企業(yè)的房產(chǎn)涉及的土地流轉缺乏相應的規(guī)范。所以,從鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整的實際狀況來看,其對區(qū)域土地資源優(yōu)化配置的積極作用遠遠沒有得到發(fā)揮。

(南京農(nóng)業(yè)大學公共管理學院鄒偉)

地下空間有償使用方式亟需明確

國務院31號文件規(guī)定工業(yè)用地必須以招拍掛方式出讓,工業(yè)用地的資源資產(chǎn)價值得以顯化。地下空間同樣具有的巨大資源資產(chǎn)價值也越來越為人們所認識,地下空間有償出讓已是大勢所趨。但相對于工業(yè)用地供地方式的改革,國家還沒有對地下空間有償使用作出明確的規(guī)定,只是少數(shù)大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相關法規(guī),立法層次低,且規(guī)定不夠明確,尤其是對地下空間有償使用方式的規(guī)定比較模糊,可操作性不強。如何抓住工業(yè)用地使用制度改革的契機,根據(jù)地下空間自身的特點,建立起適合地下空間的有償使用方式,是目前大規(guī)模開發(fā)利用地下資源急需解決的問題。

(南京農(nóng)業(yè)大學公共管理學院楊慶偉梁亞榮)

地租征收難在哪里

在國有土地收益中,地租收益所占比例相對較小,但從法理上進行考察,地租不僅是一種土地收益,更是國家行使土地所有權的外在標志,是國家出租土地使用權應得的收益。目前地租征收工作實踐中還存在征收難的現(xiàn)象,損害了國家利益和土地法律法規(guī)的嚴肅性。

地租征收難的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序還很不明確,相關法律依據(jù)不夠完善。二是一些繳納義務人是國有企業(yè)、行政機關甚至政府,他們往往利用自身的地位與關系抵制地租征收。三是一些企業(yè)經(jīng)營困難,沒有地租繳納能力,或者由于國有企業(yè)改制過程中對土地使用權進行了多次不規(guī)范甚至不合法的轉讓,地租繳納義務人難以確認。從總體上看,地租征收的相關法律法規(guī)的規(guī)定比較原則,部門規(guī)章和地方性法規(guī)的相關規(guī)定也很不完善,而土地行政機關出臺的規(guī)范性文件中的相關規(guī)定又往往不能找到上位法的相關規(guī)定,其合法性難以確定。實踐中地租征收的主要依據(jù)是效力相對較低的地方性法規(guī)甚至土地行政管理部門的規(guī)范性文件。在這些位次較低的法規(guī)和規(guī)范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其對于拒不繳納地租的行為的處理,很難找到明確的程序依據(jù),使地租征收程序很不規(guī)范,發(fā)生糾紛后更是難以順利實施征收行為。

(山東省莒南縣國土資源局郭麗)

嚴格規(guī)劃管理卻成了修編護身符?

國土資源部2004年12月1日起施行的《建設項目用地預審管理辦法》規(guī)定:“屬于《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形,建設項目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的,應當出具經(jīng)相關部門和專家論證的規(guī)劃修改方案、建設項目對規(guī)劃實施影響評估報告和修改規(guī)劃聽證會紀要?！痹摗掇k法》的實施,使土地規(guī)劃修改管理進一步嚴格和規(guī)范。但是,我們也要看到,新《辦法》的實施并沒有完全抑制一些地方政府修改土地規(guī)劃的“熱情”。據(jù)了解,僅2005年一年內(nèi),江蘇省大多數(shù)縣(市)進行了三至四次土地規(guī)劃修改,有的甚至更多,實際上2004年江蘇省剛剛進行一次全省范圍內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地規(guī)劃調(diào)整完善。事實證明,新《辦法》的實施并沒有為土地規(guī)劃修改加上“緊箍咒”,土地規(guī)劃修改頻繁問題依然存在,規(guī)劃的權威性正在面臨前所未有的挑戰(zhàn),特別是通過修改土地規(guī)劃規(guī)避占用基本農(nóng)田報批的問題十分嚴重。這一點從2006年有關文件的出臺密集程度可以看出,5月30日,國土資源部了 《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》;6月14日,國土資源部辦公廳了《關于嚴明法紀堅決制止土地違法行為的緊急通知》;8月31日,國務院了《關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》。三個文件都反復強調(diào)“禁止通過調(diào)整土地利用總體規(guī)劃擅自改變基本農(nóng)田位置,以規(guī)避建設占用基本農(nóng)田應依法上報國務院審批”。于是,人們不得不發(fā)問,新《辦法》的實施,對土地規(guī)劃修改是上了“緊箍咒”還是披上了“護身符”?

(南京農(nóng)業(yè)大學公共管理學院胡傳景歐名豪)

判定“公共利益”需要一定的程序

《物權法》第42條規(guī)定,“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！边@個公共利益到底是一個什么樣的范圍,是很難界定的。在我們經(jīng)歷的征地拆遷項目中,有些涉及“回報用地”。如政府在修建道路、公園等公共設施時,由于缺乏足夠的資金,將土地轉讓給開發(fā)商進行開發(fā)。那么,這些回報用地范圍內(nèi)的拆遷行為,是不是也是屬于一種公共利益的行為?值得我們思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就規(guī)定得比較彈性,很難定義,在西方判例制的很多國家是授權法官結合不同時期的情況,來解釋公共利益,法律上一般不作界定。其次,這個概念是不斷發(fā)展的概念,幾十年前理解的要比現(xiàn)在窄得多。再次,公共利益概念在某些情況下具有主觀性,很難在法律上作一刀切的規(guī)定。所以我不贊成凡開發(fā)建設都不是公共利益的說法,有時兩者可能會交織在一起。這種回報用地項目的征地拆遷行為,同樣是出于公共利益的需要。畢竟,它存在的前提是為了更好、更快地加大政府對于城市基礎設施的建設。但是,要求法律對于一個范圍如此廣泛的概念作出詳細具體的規(guī)定是不切實際的。因此,是不是出于社會公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而這個程序,必須建立在現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定之上,同時,也必須建立在項目的內(nèi)在客觀內(nèi)容上。

(長沙市國土資源局天心分局 肖 剛)

礦業(yè)用地管理存在“盲點”

隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展,國民經(jīng)濟對礦石的需求量越來越大,礦山企業(yè)迎來了難得的發(fā)展機遇,截至2005年年底,全國共頒發(fā)采礦許可證92582件。但是,在礦山行業(yè)一片繁榮的景象下,出現(xiàn)了一個讓采礦權人困惑不解的問題,有的采礦權人持有采礦許可證卻無法進入采礦區(qū)實施開采活動,并且這種情況多見于露采的礦山。在我國國土資源管理中,出現(xiàn)了礦業(yè)用地管理的“盲點”,至今未見具有可操作性的國家規(guī)范出臺。這個問題挑戰(zhàn)國家行政許可的權威性,影響市場經(jīng)濟的公平與效率。

由于不考慮礦業(yè)用地(采掘工業(yè)用地)的特殊性,沒有把礦業(yè)用地從一般工業(yè)用地(加工工業(yè)用地)中獨立出來,一味地套用現(xiàn)行的以土地的承載功能為理論基礎的工業(yè)用地管理模式,就出現(xiàn)了明顯的“腸梗阻”。實務中的辦事邏輯是這樣的:取得了采礦權,不能開采礦產(chǎn)資源,還必須取得土地使用權;礦業(yè)用地屬于工業(yè)用地,工業(yè)用地必須出讓,合同地價款就得按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》評估;《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》下發(fā)后,工業(yè)用地必須招拍掛出讓,那么礦業(yè)用地也必須招拍掛出讓。按照現(xiàn)行的工業(yè)用地管理模式管理礦業(yè)用地,有些地方法理不通,情理不通,執(zhí)行起來脫離實際,阻力重重。

(山東省棗莊市國土資源局市中分局楊樹凌)

警惕三峽庫區(qū)“假移民”違法用地

第6篇：土地征收相關法律法規(guī)范文

關鍵詞：

煤炭開采一方面為國民經(jīng)濟發(fā)展提供了充足的能源保證，同時，煤炭開采過程中，對土地房屋的損壞問題十分突出，由此形成的煤礦企業(yè)與周邊村民的利益關系錯綜復雜，解決難度非常之大。本文作者結合工作實際，對煤礦企業(yè)土地損害補償問題進行了深入的思考，并提出了相關建議，希望能對煤礦生產(chǎn)土地損害補償提供一些參考。

一、煤礦生產(chǎn)塌陷補償?shù)碾y度及壓力

（一）企業(yè)的壓力

安全、生產(chǎn)、效益是煤礦企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的三個基本目標，這三個基本目標都與采煤塌陷補償緊密相關。第一，保持礦區(qū)秩序的穩(wěn)定是企業(yè)安全生產(chǎn)的一個前提；第二，壓煤村莊不搬遷，煤礦企業(yè)的生產(chǎn)不能進行，出不了煤，對企業(yè)來講是致命的；第三，補償標準過高，會給煤炭企業(yè)帶來巨大的成本壓力，如果因為補償過高而使企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營虧損，那是任何一個企業(yè)也不會接受的。

（二）農(nóng)民的要求

煤礦企業(yè)開采確實已經(jīng)影響到農(nóng)民承包地及房屋的安全，他們必須搬遷，否者不僅是影響煤礦企業(yè)的開采，他們的土地房屋安全也不能保障。在這種情況下，他們只能在經(jīng)濟上要求補償，實踐中他們經(jīng)常在法律規(guī)定的補償項目和標準之外，漫天要價，提出非?？量痰难a償條件。

二、煤礦生產(chǎn)塌陷補償相關法律的缺失

（一）補償標準不合理

《土地管理法》規(guī)定的征收土地補償費、安置補助費都是按照被征收土地前三年的平均年產(chǎn)值計算的，其補償標準計算的基準是農(nóng)地的年產(chǎn)值，很不科學。這種法定的征地補償標準存在三個問題。一是法定的征地補償標準游離于土地市場價格之外。二是法定的征地補償標準較土地實際產(chǎn)出價值而言往往失真。三是法定的征地補償標準無法解決土地增值分配的不合理問題。

（二）補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重

收益主體不明確主要是源于我國在立法上對農(nóng)村土地權屬界定不清。中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關立法卻沒有明確指出，導致了集體土地人人所有，卻人人無權。當面臨補償金的時候，各方主體都爭搶土地補償金，補償金落實到真正土地權利人手中的所剩無幾。

（三）補償方式單一，安置責任不明確

我國農(nóng)村土地征收補償方式只有金錢補償和勞動力安置兩種方式。由于勞動用工制度發(fā)生了很大的變化，許多企業(yè)難以勝任妥善安置勞動力的重任，因此許多地方均采取貨幣安置的方式。單純的金錢補償無法使失地農(nóng)民真正安置就業(yè)。

（四）補償程序不完善、欠缺司法救濟

法律規(guī)定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定，補償方案制定后才公告告知農(nóng)民，對農(nóng)民提出的意見只在確需修改的情況下才改動補償方案，極大地限制了農(nóng)民的參與權。另外，發(fā)生糾紛后，法院往往以征地補償案件不屬于民事案件為由不予受理，司法保護不能實現(xiàn)，現(xiàn)有的土地征收補償法律法規(guī)沒有規(guī)定對裁決不服的救濟途徑。

三、煤礦生產(chǎn)塌陷補償?shù)姆蓪Σ?/p>

（一）增強法律意識，維護各方權利

1、企業(yè)自身的法律意識

增強法律意識，最重要的是要增強企業(yè)管理人員的法律意識。第一，要知法懂法。對國家關于土地管理、農(nóng)村承包地管理、煤炭管理的相關法律法規(guī)和政策必須要知道、明白；第二，要善于法律思維。在處理土地塌補問題上首先要主動地運用法律思維去分析研究，要把法律手段作為解決問題的基本方式；第三，要注重法律形式。在涉及與政府、村莊或農(nóng)民之間的補償問題上，該有的法律形式必須要有，而且要細致完善，一切事情以書面證據(jù)為準，切忌不能搞“君子協(xié)定”；第四，要主動法律維權。如果一旦出現(xiàn)企業(yè)利益受到非法侵害時，要積極主動地運用法律武器維護企業(yè)的合法權益，不能夠無原則地退讓妥協(xié)。

2、公平、公正維護農(nóng)民利益

一是要換位思考、感同身受。農(nóng)民土地被征，煤礦企業(yè)給予經(jīng)濟補償，不簡單的是一個經(jīng)濟問題。我們在征地搬遷的過程中必須要充分理解和體諒他們的思想感情，帶著感情去工作，爭取在感情上得到農(nóng)民的理解和贊同。

二是要依法依規(guī)、合理補償。目前我國對土地的補償標準較低，這是不爭的事實。但是，法定的標準又必須成為補償?shù)囊罁?jù)。所以說，在補償問題上，依法是第一位的。另一方面，煤礦企業(yè)在補償時，要充分考慮經(jīng)濟環(huán)境的變化，在依法的前提下，盡可能使補償體現(xiàn)公平合理。

三是政府要強化對補償?shù)谋O(jiān)督。要從制度機制創(chuàng)新入手，監(jiān)督農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、煤礦企業(yè)按照程序及時足額將補償款發(fā)放到農(nóng)民手中，確保農(nóng)民的利益不受損失。

（二）建立約束機制，實現(xiàn)雙方共贏

1、企業(yè)要科學組織生產(chǎn)，減少損害

第一，要科學規(guī)劃，關鍵是對煤礦企業(yè)的開采活動實施動態(tài)規(guī)劃；第二，要規(guī)范開采，就是要嚴格按照開采區(qū)域、安全規(guī)程實施開采，嚴禁越界、越層開采；第三，要提高開采技術和加強土地復墾。要加大減沉開采技術的攻關力度，加大土地復墾技術的研究和土地復墾的資金投入。

2、補償要求要合法合規(guī)、合理

對于被征地農(nóng)民來講，一方面要增強法律意識，運用法律手段解決補償問題，對土地補償不要期望值過高。要通過和平協(xié)商的形式主張權利，切忌單方采取過激行為。另一方面，要轉變觀念，增強自我發(fā)展能力。要充分利用政府和企業(yè)提供的各種條件，及時有效自我解決搬遷或失地后的生存和發(fā)展問題。

（三）強化立法，使煤礦生產(chǎn)塌陷補償有法可依

1、要加強立法

目前，我國有關塌陷土地補償?shù)姆梢?guī)定都散見于土地法、物權法、煤炭法等法律當中，大部分操作層面的規(guī)定都在地方政府的相關政策規(guī)定之中。我們可以嘗試通過單行立法的方式將煤礦企業(yè)的塌陷補償進行專門規(guī)范，在立法條件不成熟的情況下，我們可以先行制定行政法規(guī)或部門規(guī)章。

2、要及時修訂法律。

及時修訂法律主要是對現(xiàn)行的土地補償機制、補償范圍和補償標準進行及時調(diào)整，要體現(xiàn)市場經(jīng)濟的特點，最終實現(xiàn)提高補償費用的目的，確保農(nóng)民利益不受到侵害。

參考文獻：

第7篇：土地征收相關法律法規(guī)范文

[關鍵詞]新農(nóng)村建設;農(nóng)村房屋拆遷;補償機制

一、現(xiàn)階段農(nóng)村房屋拆遷的現(xiàn)狀

1.拆遷程序不規(guī)范

實踐中，拆遷程序需要嚴格報請相關部門審批，程序復雜，過程繁瑣，報批環(huán)節(jié)多，耗時長，用地單位常為了追求效率和政績，不嚴格按照程序履行審批報批手續(xù)，而大部分農(nóng)民法律意識淡薄，不能充分了解相關手續(xù)和程序，常處于被動接受地位。雖然這樣節(jié)約了時間成本，且迎合了政府快速做出政績，卻嚴重損害農(nóng)民的合法權益。

2.房屋評估不規(guī)范，存在搶修搶建等違法現(xiàn)象

對拆遷房屋補償時，一般按被拆除房屋面積、價值及家庭人口數(shù)量綜合評價，補償相應金錢或房屋安置。在某些地區(qū)普遍存在的情況是，某些農(nóng)民為了更多拆遷補償，在評估人員評估被拆遷房屋前，對房屋突擊裝修，亂搭亂建違章建筑增加房屋價值，搶種價值高的樹木等。這種行為不僅大量浪費物質(zhì)資源，損害國家和集體的利益，并且對其他村民是不公平的。對這種違法搶修搶建現(xiàn)象，需要鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員以及村干部加強監(jiān)督管理。

3.補償標準不合理，農(nóng)民后續(xù)生存問題難以保障

補償問題是拆遷工作的核心，拆遷方與被拆遷方關于補償問題無法達成一致時常會引起糾紛?？傮w上，我國現(xiàn)在實行的有兩種補償機制：金錢補償和房屋安置。政府安置的產(chǎn)權調(diào)換房屋大都需要農(nóng)民補足差價，會增加農(nóng)民的經(jīng)濟負擔，使農(nóng)民生活水平因拆遷而降低，而引起農(nóng)民的反抗情緒增加拆遷工作難度。另外，當房屋被政府征用后，農(nóng)民自給自足的生活狀態(tài)被打破，他們大都沒有一技之長，其后續(xù)的生活無法保障。如何保障農(nóng)民的后續(xù)生存問題是政府在新農(nóng)村建設中更應該思考的問題。

二、農(nóng)村房屋拆遷問題法律層面原因分析

在農(nóng)村房屋拆遷工作中，農(nóng)民合法利益得不保障究其原因主要是以下幾個方面：

1.缺乏專門的法律法規(guī)

我國沒有一部專門規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷行為的法律，僅有國務院針對城市房屋拆遷頒布的《城市房屋拆遷條例》和《國有土地上房屋征收與補償條例》。我國在新農(nóng)村建設中缺乏專門具體的法律適用導致拆遷程序不規(guī)范。并且，農(nóng)民對房屋的私有財產(chǎn)權在沒有法律依據(jù)時無法得到充分保護。如果按照城市房屋拆遷標準對農(nóng)村房屋補償是不合理的，勢必使農(nóng)民公平受償?shù)臋嗬貌坏椒筛颈Ｗo。目前，我國的《憲法》《土地管理法》《物權法》都有規(guī)定：國家為了公共利益可以依法征用集體所有的土地。何為公共利益？我國法律并未對此做出明確規(guī)定。公共利益外延膨脹，政府以公共利益的旗號進行拆遷從中謀取利益，公權力被濫用，嚴重損害農(nóng)民的利益。

2.房屋拆遷補償評估機制缺乏規(guī)范

我國各地房屋拆遷補償評估機制在逐步建立，然而目前，大部分評估機制缺乏資質(zhì)，特別是在農(nóng)村房屋拆遷工作中，評估機構直接由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員組成，評估人員缺乏專業(yè)知識，不能對被拆遷房屋價值做出科學合理評估。政府在拆遷工作中既是拆遷標準的制定者又是拆遷工作的參與者，政府常會因某些利益干預拆遷補償標準，降低拆遷補償數(shù)額，致使做出的評估報告偏離拆遷房屋實際價值。在我國現(xiàn)在新農(nóng)村建設趨勢下，勢必需要依法規(guī)范房屋拆遷補償評估機制。

三、農(nóng)村房屋拆遷法律問題的建議

1.在立法上完善相關法律法規(guī)

我國《憲法》《土地管理法》等相關法律文件對農(nóng)村房屋拆遷只是有所提及，且過于寬泛?！冻鞘蟹课莶疬w條例》和《國有土地上房屋征收與補償條例》是對城鎮(zhèn)居民房屋拆遷補償?shù)囊?guī)定。總體上，我國至今沒有一部專門針對農(nóng)村房屋拆遷補償問題的法律法規(guī)，農(nóng)民的利益得不到保護。所以我國應盡早制定符合農(nóng)村具體實際情況的法律法規(guī)，改變農(nóng)村房屋拆遷無法可依的局面。

2.拆遷程序規(guī)范化、透明化

拆遷程序規(guī)范化需要做到明確拆遷補償范圍，建立合理的拆遷補償標準，明確公共利益，嚴格按照法律規(guī)定，本著公平公正的原則執(zhí)行相關程序。同時在拆遷工作中，要做到公開透明，積極同農(nóng)民協(xié)商，切實保護被拆遷農(nóng)民的利益。

3.依法規(guī)范房屋評估

為充分保護農(nóng)民合法利益，必須依法規(guī)范房屋評估機制。首先，嚴格審查市場上評估機構的資質(zhì)，由有資質(zhì)的評估機構和專業(yè)的評估人員對房屋評估。其次，避免政府機關作為評估機構，撤銷已由政府人員組成的評估機構。最后，政府機關要加強監(jiān)督管理，嚴格監(jiān)管評估機構不當競爭、假評估亂評估現(xiàn)象，保護被拆遷人的合法財產(chǎn)。

第8篇：土地征收相關法律法規(guī)范文

（1）收取定金預售款后不按稅法規(guī)定時限申報納稅。為了達到少申報或不申報營業(yè)稅等稅費的目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按定金或預收款項申報相應的營業(yè)稅等稅費，對房產(chǎn)銷售收入，對按揭銀行劃轉過來的按揭貸款售房收入，不及時計提和申報相關稅費。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛列、互串開發(fā)成本。在開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商為虛增開發(fā)成本，除了增加前期工程費用外，通過與施工單位協(xié)商虛開施工環(huán)節(jié)建筑業(yè)專用發(fā)票從而虛增開發(fā)成本，不按照非關聯(lián)企業(yè)之間的決算合同自開或代開建筑業(yè)專用發(fā)票，將應計入財務費用的借款利息串記入開發(fā)成本增加加計扣除金額，將屬于以后期間建設的商業(yè)用地計入土地成本在各期均攤。上述行為的結果一是擠占當期利潤，影響當期企業(yè)所得稅，二是增加了土地增值稅的直接扣除項目。（3）稅務機關房地產(chǎn)稅收管理不到位。主觀方面，稅務人員政治業(yè)務素質(zhì)不能適應房地產(chǎn)市場稅收專業(yè)化管理的要求，對該行業(yè)稅收管理到力不從心，無法實現(xiàn)稅務機關對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從征地到售房的全程跟蹤監(jiān)管，不能取得稅收征管主動權。（4）二手房交易稅費流失嚴重。尤其是個人之間買賣房屋稅費流失嚴重，編造成交額較低的虛假交易合同，或者干脆不辦理過戶手續(xù)，逃避契稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加。（5）房屋出租偷逃稅嚴重。目前房屋租賃市場火爆，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房出租、行政事業(yè)單位及個人擁有的門面房出租和用于個人住宿“出租屋”遍地開花，由于個體工商戶、個人租用一般不需要索取發(fā)票報銷，所以無法從發(fā)票方面控制房屋出租市場稅收。

二、形成上述問題的原因

（1）房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需要量成為企業(yè)偷逃稅費的動力。從征地、開發(fā)、保有到最終銷售，該行業(yè)需要巨大的資金，從征地開始需要繳納土地出讓金和耕地占用稅、契稅，隨著工程進度需支付建筑施工方開發(fā)成本和銀行利息等開發(fā)費用，同時需繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅等稅費，所以開發(fā)商老板自開始千方百計遲繳或少繳稅費以維持開發(fā)項目運轉，這樣房地產(chǎn)企業(yè)實際上是運用應納稅費作為無息貸款。（2）房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強。房地產(chǎn)行業(yè)是近年迅速發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)老板和辦稅人員將大部分的精力用在了前期征地準備、項目廣告策劃、推銷宣傳上，主觀上沒有靜下心來認真學習稅法的動力和依法納稅的意識。（3）稅務人員房地產(chǎn)稅收業(yè)務素質(zhì)不高，亟待學習提高。由于部分稅務人員業(yè)務水平不高，他們在相關政策宣傳和稽查工作中力不從心，達不到到快速處理有關涉稅問題的效果，直接影響房地產(chǎn)稅收的征管水平。（4）相關職能部門配合力度不夠，協(xié)稅護稅體系有待完善。通過發(fā)改委可以了解立項情況，通過房管部門發(fā)放預售許可證和房產(chǎn)證可以確定房地產(chǎn)企業(yè)預售房產(chǎn)收取的預收款項時間、銷售商品房情況和出租房備案情況，通過國土資源可以獲得房地產(chǎn)企業(yè)征地面積信息。（5）房地產(chǎn)相關稅費設置重復，計算復雜，不易操作。有關房地產(chǎn)行業(yè)稅收單行動文件多且內(nèi)容變動頻繁，尤其是土地增值稅和企業(yè)所得稅計算相當復雜，這給征納雙方帶來了巨大的工作量，同時容易帶來納稅爭議。（6）稅費負擔偏重。據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)從征地、開發(fā)到銷售環(huán)節(jié)，應納稅費支出占收比率達百分之二十；房屋出租依法計算應納稅費負擔率達百分之三十。對于二手房交易市場，144平方以下普通住宅交易優(yōu)惠稅費負擔率高達百分之六，144平方以上非普通住宅稅費負擔率最高達百分之十一，結果大部分業(yè)主為了逃避較重稅費負擔不辦理房屋轉讓手續(xù)。根據(jù)拉弗曲線原理，一定的稅收收入的可以通過設置較高稅率和較窄稅基來完成，也可以通過設置較低稅率和較寬稅基來完成。前者由于較高的稅負使納稅人不堪負重，納稅人為了減輕稅負將想方設法偷逃稅款抑制了該行業(yè)的持續(xù)發(fā)展；而對于后一種情況，納稅人可以在輕松承擔稅負的基礎上提高稅法遵從度，稅務機關可以將大部分精力用在提高現(xiàn)代化征管水平和優(yōu)化服務水平上。（7）地方政府庇護房地產(chǎn)企業(yè)。具體做法包括要求有關部門減少有關收費，不支持稅務部門甚至指示稅務部門延遲征收、少征收稅款。（8）尋租現(xiàn)象影響稅務機關公正執(zhí)法。地方政府庇護房地產(chǎn)企業(yè)多收取土地出讓金而影響稅收盡管做法欠妥。

第9篇：土地征收相關法律法規(guī)范文

關鍵詞：農(nóng)業(yè)水價；綜合改革；試點；應用

近些年來，水利改革是我國的一項重要基本工作，是優(yōu)化水資源利用、保障水資源安全的重要舉措，對節(jié)約用水、產(chǎn)業(yè)綜合效益提升等有著重要意義。在水利改革中，農(nóng)業(yè)水價綜合改革是主要的組成部分之一，是通過利用市場杠桿，在兼顧效率、公平的前提下，改變當前農(nóng)業(yè)用水存在的種種問題，建設節(jié)水節(jié)約型農(nóng)業(yè)，有效保障農(nóng)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

1 我國農(nóng)業(yè)水價綜合改革的概述

1.1 原因

水資源短缺是我國存在的一個重要問題，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)作為水資源利用的大戶，在傳統(tǒng)用水習慣中，存在著浪費嚴重、灌溉不合理等情況，在部分實行水費征收區(qū)域，巧立名目收費情況也較多，并不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安全和水資源管理保護。所以，面對此種情況，進行農(nóng)業(yè)水價綜合改革，引導農(nóng)民合理用水、節(jié)約用水，對農(nóng)業(yè)增收、水資源保護等有著重要意義，是可持續(xù)發(fā)展的一項必然選擇[1]。

1.2 改革方法

就我國國有骨干水利工程來說，采取的農(nóng)業(yè)水價綜合改革方法主要有：

1.2.1 確定灌溉管理單位性質(zhì)

在農(nóng)業(yè)水價綜合改革中，首先要明確工程運行管理成本費用應當由誰分攤、補償，也就是說，要確定灌溉管理單位的性質(zhì)，主要可以分為純公益性和準公益性事業(yè)單位兩種，其中，純公益性質(zhì)的灌溉管理單位，由中央與地方財政承擔工程運管費用，不向農(nóng)民征收水費；準公益性質(zhì)的灌溉管理單位，運管費用需要通過水價改革來保障。

1.2.2 建立財政全額補貼機制

針對農(nóng)民收入低、增速緩慢的情況，對于灌區(qū)國有骨干工程，可以采取財政全額補貼機制，也就是指，有中央、地方通過財政撥款的方式，來承擔工程運管所需的費用，無需農(nóng)民繳納稅費，如此以來，既能夠充分惠農(nóng)，也有助于優(yōu)化水資源配置，而且為糧食生產(chǎn)供水提供有力的安全保障。

1.2.3 末級渠系水費限額收取機制

在農(nóng)業(yè)水價中，末級渠系水價監(jiān)管較為困難，在很多地方存在水價高、收取不規(guī)范等情況，增大了農(nóng)民負擔。對此，加強對末級渠系水價的監(jiān)管，采取終端水價，避免出現(xiàn)不合法收費名目；同時，限定末級渠系水價的最高值，保證終端水價的合理，預防因水價因素造成農(nóng)民與政府間矛盾沖突。

1.2.4 實行末級渠系水費補助機制

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的效益相對較低，農(nóng)民收入極為有限，對水費的承擔能力較弱，如果水費過高，會使農(nóng)民減少或放棄用水，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)無法正常進行，出現(xiàn)減產(chǎn)等問題，甚至會對糧食生產(chǎn)安全產(chǎn)生威脅。所以，實行末級渠系水費補助機制，保障農(nóng)民用水安全，引導其節(jié)約用水，是農(nóng)業(yè)水價綜合改革的有效措施[2]。

1.3 存在問題

1.3.1 缺乏正確的認識

當前，廣大群眾對于農(nóng)業(yè)用水水價這一概念并沒有正確的認識，在一定程度上阻礙著農(nóng)業(yè)水價綜合改革的進步，主要體現(xiàn)有：

首先，從整個社會層次來看，工業(yè)用水、城市用水等的商品屬性基本得到認同，但對于農(nóng)業(yè)用水，卻很少認為其是一種商品，尤其是農(nóng)村的村民，受其自身文化素質(zhì)、思維習慣等影響，對農(nóng)業(yè)用水的商品意識更加淡薄，在灌溉交費中并不積極，即使當前采取低于供水成本的農(nóng)業(yè)水價，其實際繳費率也相對較低。

其次，農(nóng)業(yè)種植本身效益是相對較低的，農(nóng)民收入水平有限，難以承擔過高的生產(chǎn)成本，在“四補貼”政策實施后，農(nóng)業(yè)水費成為農(nóng)民需要繳納的唯一經(jīng)營性費用，屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，從本心中，農(nóng)民就存在抵觸情緒，不愿接受這一收費，無法正確認識農(nóng)業(yè)水價，阻礙農(nóng)業(yè)水價綜合改革。

1.3.2措施配套難度大

在農(nóng)業(yè)水價綜合改革的推進過程中，需要有多種相互配套措施作為保障，但是，就當前的實際情況來看，各種改革措施落實程度不一，導致農(nóng)業(yè)水價改革舉步維艱，其中，在用水總量分配上，大多只停留在縣級，對于灌區(qū)、田塊以及農(nóng)戶用水量還沒有有效細化；在精準補貼制度方面，只是進行了簡單的探索，各個地方的實際情況有很大差異，尤其是任務重、財政困難的縣級大縣，如何落實精準補貼還有待考慮；在水利工程的運行管理以及維護上，其資金來源較為有限，難以滿足管維需求；在管理制度和機構上，存在一定缺陷，農(nóng)民用水合作組織無法正常運轉，管護責任主體不明確，影響農(nóng)田灌溉用水的分配與水費計收[3]。

2 瀘西縣農(nóng)業(yè)水價綜合改革試點的實踐與分析

瀘西縣在2014年被列為全國農(nóng)業(yè)水價綜合改革試點縣，有白水鎮(zhèn)桃園壩子和金馬鎮(zhèn)山口兩個試點片區(qū)，文章就對瀘西縣農(nóng)業(yè)水價綜合改革試點的實踐進行分析：

2.1 問題

就瀘西縣農(nóng)業(yè)水價綜合改革試點片區(qū)實際情況來看，改革面臨的問題主要有一是農(nóng)業(yè)水權不明晰，未執(zhí)行總量控制和定額管理，水權分配僅到縣級；二是末級灌溉節(jié)水改造投入不足，計量設施不配套，水資源浪費情況嚴重；三是農(nóng)業(yè)水價形成機制不合理，水價執(zhí)行價格仍然偏低，目前縣管水利工程農(nóng)業(yè)水費仍按照0.03元/m3收取，而供水成本是0.31元/m3，成本與收入間嚴重不平衡，致使灌區(qū)管理單位無法維持正常運行，工程得不到及時的維修養(yǎng)護；四是用水合作組織缺位，溝渠管理不到位，包括農(nóng)民用水戶協(xié)會職能作用不能充分發(fā)揮、主體責任意識缺乏、管護責任不明確、管理體制不健全等等，降低了末級渠系管理水平，造成農(nóng)田水利設施功能減弱，影響農(nóng)田灌溉用水。

2.2 措施

針對上述存在各種問題，瀘西縣農(nóng)業(yè)水價綜合改革采取的措施主要有：

第一，確定農(nóng)業(yè)水權，根據(jù)項目區(qū)內(nèi)農(nóng)作物種植結構、可供水量等情況，確定農(nóng)業(yè)灌溉用水指標、農(nóng)戶用水總量控制指標，據(jù)此實行嚴格的定額管理、用水總量控制。

第二，規(guī)范水價形成機制，在農(nóng)業(yè)水價形成機制上，采取了“服務成本+用戶承受能力”定價模式，其形成流程如圖1所示，其中，水價測算需要按遵循相關法律法規(guī)的要求，在明晰產(chǎn)權、控制人員、約束成本的基礎上，以滿足水利工程運行管理和維修養(yǎng)護費用為基本原則進行測算；執(zhí)行水價制定應按照統(tǒng)一領導，分級管理，兼顧各方面的承受能力，并遵循保護資源、節(jié)約用水、補償成本、合理收益、公平負擔、適時調(diào)整的原則；超定額累進加價制度即階梯水價，具體累進加價標準為：定額內(nèi)用水按執(zhí)行水價的100%計收。超定額10%以下的部分，按執(zhí)行水價的110%計收；超定額10%至30%的部分，按執(zhí)行水價的130%計收；超定額30%至50%的部分，按執(zhí)行水價的150%計收；超定額50%以上的部分，按執(zhí)行水價的200%計收。

第三，明晰產(chǎn)權、建設合理的管理機構，在金馬鎮(zhèn)山口片區(qū)，通過承包的方式將水利工程交由公司進行自主經(jīng)營，由其負責管護水利工程，并按照協(xié)商水價上交水費；在白水鎮(zhèn)桃園壩子片區(qū)，根據(jù)相關法律、法規(guī)，建立了聯(lián)合用水合作社，承擔管護水利工程、管理用水以及協(xié)商定價、計收水費等責任，可以保證工程維護的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，提高農(nóng)田灌溉用水調(diào)配的合理性，降低工程運行管理支出成本[4]。

第四，建立節(jié)水獎勵機制和農(nóng)業(yè)節(jié)水精準補貼機制，在節(jié)水獎勵機制下，建立節(jié)水獎勵專項基金，基金資金來源有主要是超定額累進加價水費收入、社會捐贈、土地出讓收益金計提等，可以有效激勵用水戶節(jié)約用水，提高水資源利用效率；在農(nóng)業(yè)節(jié)水精準補貼機制下，對于農(nóng)戶已購買但未使用的水量，可以按定額內(nèi)執(zhí)行水價加價5分/m3進行回購，也可采用堅持在初始水權明晰的基礎上，鼓勵項目區(qū)用水戶對節(jié)約的定額內(nèi)水量，按“總量控制，定額管理”的原則進行自由交易；對農(nóng)業(yè)用水合作社為保障工程的良性運行當年水費收取不足部分進行補貼。

3 結論與建議

綜上所述，“定額供水、計量收費、累進加價、協(xié)會管理、節(jié)水獎勵”的農(nóng)業(yè)水價綜合改革模式是一種適合新農(nóng)業(yè)發(fā)展的新型模式，具有推廣應用使用的價值。同時，為進一步促進農(nóng)業(yè)水價綜合改革工作，可以做好以下幾方面工作：加大對農(nóng)業(yè)水價綜合改革的研究，通過大量的基層走訪、調(diào)查等，研究改革的相關理論，為改革提供良好的理論基礎，以保證改革能夠切實滿足群眾需求、符合實際情況。加大試點建設與推廣，對于農(nóng)業(yè)水價綜合改革的方法，已經(jīng)開始通過一些試點進行了實踐，但是，整體來說，試點數(shù)量依然較少，所以，應當進一步加大農(nóng)村水價綜合改革試點建設與推廣，總結分析更多試點的實踐情況，來及時發(fā)現(xiàn)制定改革方法中存在的不足，調(diào)整改革思路，擴展改革的內(nèi)容，為農(nóng)業(yè)水價綜合改革的全國應用打好實踐基礎。完善相關法律法規(guī)，對于農(nóng)業(yè)水價綜合改革來說，完善的法律法規(guī)體系是其推廣應用的一個重要保障，所以，不僅要根據(jù)農(nóng)業(yè)水價綜合改革實際情況出臺相應的法律法規(guī)，還需要對當前的《農(nóng)村水利條例》等相關法律法規(guī)進行完善，規(guī)范農(nóng)業(yè)水價形成、核定等相關行為。

參考文獻

[1]柳長順.關于新時期我國農(nóng)業(yè)水價綜合改革的思考[J].水利發(fā)展研究，2010，12：16-20.

[2]王樹勤，李長璐.推進農(nóng)業(yè)水價綜合改革對策研究[J].農(nóng)村財政與財務，2012，12：6-9.