土地和土地使用權(quán)的區(qū)別精選(九篇)

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第1篇：土地和土地使用權(quán)的區(qū)別范文

2001年正式實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：有償取得(非租入)的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。在企業(yè)因利用該項(xiàng)土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。即對(duì)出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股方式取得的土地使用權(quán)，按取得成本作為無形資產(chǎn)入賬，并按可使用年限平均攤銷，當(dāng)土地開發(fā)自用時(shí)轉(zhuǎn)入“在建工程”項(xiàng)目核算，同時(shí)停止攤銷，當(dāng)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后土地使用權(quán)賬面價(jià)值隨整個(gè)項(xiàng)目投資一次轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目，之后作為固定資產(chǎn)的一部分提取折舊進(jìn)入損益。

2006年我國(guó)新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006》中CAS6(企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào))規(guī)定“企業(yè)取得的自用土地使用權(quán)用于開發(fā)地上建筑物的，土地使用權(quán)和地上建筑物分別作為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)進(jìn)行處理”；“外購的土地及建筑物所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)及建筑物之間分配，難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入固定資產(chǎn)”；“所有使用壽命有限的無形資產(chǎn)都應(yīng)進(jìn)行攤銷。攤銷方法根據(jù)與無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式確定，無法可靠確定的，采用直線法。除特殊情況外，凈殘值應(yīng)當(dāng)為零”。

CAS6首次引入投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類別，規(guī)定了“企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)”。在此之前，我國(guó)既沒有投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，且由于土地流轉(zhuǎn)受到法律的局限，理論界有種觀點(diǎn)，認(rèn)為“中國(guó)司法管轄區(qū)域內(nèi)，商事主體無法完全擁有國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則意義上的投資性房地產(chǎn)”。CAS6在攤銷年限的確定以及攤銷方法上融合了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的先進(jìn)內(nèi)容，如其中規(guī)定“攤銷金額一般應(yīng)當(dāng)計(jì)人損益，若無形資產(chǎn)所包含的經(jīng)濟(jì)利益通過所生產(chǎn)的產(chǎn)品或其他資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的，其攤銷金額應(yīng)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本”；“使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不攤銷，但應(yīng)每年進(jìn)行減值測(cè)試”。此外，CAS6解決了困擾會(huì)計(jì)界多年的土地使用權(quán)與地上建筑物合并計(jì)量攤銷的問題，明確了土地使用權(quán)應(yīng)獨(dú)立于地上建筑物等固定資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的方式。

二、事業(yè)單位土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理

事業(yè)單位的土地使用權(quán)計(jì)量分三種情況：第一種劃撥，因土地?zé)o償由政府劃撥使用，因此無需進(jìn)行賬務(wù)處理；第二種外購，在取得時(shí)按成本計(jì)入“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目；第三種捐贈(zèng)，按評(píng)估價(jià)確認(rèn)為“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”，貸記“事業(yè)基金――一般基金”科目。根據(jù)財(cái)政部的《事業(yè)單位會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，事業(yè)單位的無形資產(chǎn)并不一定要攤銷，不實(shí)行內(nèi)部核算的事業(yè)單位，其購入和自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，其價(jià)值一次性攤銷，計(jì)入“事業(yè)支出”。實(shí)行內(nèi)部成本核算的事業(yè)單位，其無形資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)在收益期內(nèi)分期攤銷，計(jì)入“經(jīng)營(yíng)支出”。

事業(yè)單位的土地轉(zhuǎn)讓須區(qū)分有償取得和捐贈(zèng)取得兩種情況，前者與企業(yè)單位的處理方法一樣，按土地使用權(quán)的攤余價(jià)值直接貸記“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”科目，借記相關(guān)資產(chǎn)科目，后者須通過“事業(yè)收入”和“事業(yè)基金――一般基金”兩個(gè)科目，即借記“銀行存款”或其他資產(chǎn)科目，貸記“事業(yè)收入”，同時(shí)借記“事業(yè)基金――一般基金”，貸記“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”。

對(duì)于無償劃撥取得的土地，事業(yè)單位與企業(yè)一樣不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，但企業(yè)要在備查簿中登記，并在財(cái)務(wù)報(bào)告中進(jìn)行披露。

三、企事業(yè)單位土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理的評(píng)價(jià)

企業(yè)原有的土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理方法存在兩個(gè)問題，一是無償劃撥土地大量存在，卻未納入賬內(nèi)核算。根據(jù)2001年的規(guī)定，對(duì)于劃撥的土地，由于是無償取得，因而采用不入賬核算的方法，已有相當(dāng)多的學(xué)者對(duì)這一處理方式提出過質(zhì)疑，認(rèn)為其表外披露的方式有失公允，筆者認(rèn)為，這種提法是有道理的。隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌，無償劃撥取得的土地的形式所帶來的產(chǎn)權(quán)不清晰、使用及流轉(zhuǎn)受到法律的限制等種種弊病，已經(jīng)成為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的桎梏。不僅如此，無償劃撥土地的存在作為對(duì)國(guó)有企業(yè)的一種政策扶持，造成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不公，不利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。因此在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下，土地有償出讓制度逐步取代了無償劃撥制度，原有的土地資產(chǎn)賬外披露的會(huì)計(jì)處理方法也慢慢淡出了歷史舞臺(tái)。不過，由于歷史的原因，到目前為止仍有相當(dāng)一部分的無償劃撥土地大量存在，對(duì)此筆者贊成盡快將現(xiàn)有的無償劃撥土地納入有償使用的軌道，企業(yè)通過補(bǔ)交土地出讓金的方式取得土地使用權(quán)，并將其作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，以解決前面所提到的問題。二是原有《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中將土地并入固定資產(chǎn)計(jì)量和分?jǐn)偝杀?，筆者認(rèn)為這樣的處理方法存在以下問題：(1)由于土地使用權(quán)的使用年限通常與地上建筑物的使用年限不同，同一土地上不同建筑物的使用年限也可能不同，因此將土地并入地上建筑物一并提取折舊在計(jì)算上存在困難；(2)由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入“在建工程”后將停止攤銷，從而造成土地使用權(quán)的中斷，使企業(yè)的成本計(jì)量發(fā)生扭曲，故而對(duì)損益產(chǎn)生影響。(3)土地作為固定資產(chǎn)的一部分來確認(rèn)計(jì)量，雖然形式上土地被列入固定資產(chǎn)當(dāng)中，但實(shí)際上從其攤銷方式上看，卻與其他無形資產(chǎn)的計(jì)算方法非常相似，如《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，土地使用權(quán)按照該土地的使用期限平均攤銷計(jì)入損益，攤銷后無殘值。

上述幾個(gè)問題在新準(zhǔn)則實(shí)施后部分得到了解決。新準(zhǔn)則將土地與其地上附著物進(jìn)行了剝離，使土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)中的一項(xiàng)內(nèi)容單獨(dú)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量與成本分?jǐn)?無法與地上附著物分開的土地除外)，簡(jiǎn)化了土地使用權(quán)并入固定資產(chǎn)的成本攤銷計(jì)算過程。同時(shí)，應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，新準(zhǔn)則將土地使用權(quán)進(jìn)行了不同性質(zhì)的區(qū)分，將以投資增值或賺取租金為目的而持有的土地作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算?！巴顿Y性房地產(chǎn)”這一概念的融入，解決了在傳統(tǒng)價(jià)值補(bǔ)償模式下，攤余賬面值無法準(zhǔn)確反映以投資為目的持有的土地真實(shí)價(jià)值的問題，避免了土地資產(chǎn)的價(jià)值低估。

在土地?cái)備N方式上新準(zhǔn)則的規(guī)定更加符合實(shí)質(zhì)重于形式的會(huì)計(jì)原則。原會(huì)計(jì)制度將土地使用權(quán)列入無形資產(chǎn)，其攤銷計(jì)人管理費(fèi)用，雖然實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值的成本轉(zhuǎn)移，但是，作為生產(chǎn)資料的土地，其價(jià)值的轉(zhuǎn)移和補(bǔ)償方式具有多樣性，采用單一、固定的方式進(jìn)行成本的攤銷，會(huì)造成資產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)與成本轉(zhuǎn)移無法配比的矛盾，這種矛盾在以生產(chǎn)、制造、服務(wù)為主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)單位中尤為突出。雖然土地使用權(quán)并入固定資產(chǎn)一齊計(jì)提折舊，在分?jǐn)偝杀镜膬r(jià)值轉(zhuǎn)移上符合了與收益相配比要求，但是，這種處理方式在計(jì)算上存在困難，在損益的理解上也存在缺陷。

但是，新準(zhǔn)則在實(shí)施的范圍上有所局限，大量非上市中小企業(yè)和事業(yè)單位，仍然延用原有的會(huì)計(jì)處理辦法，使得我國(guó)各行各業(yè)，各類型企業(yè)、事業(yè)單位在土地資產(chǎn)的賬面反映和成本攤銷模式上呈現(xiàn)出多口徑多標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。

事業(yè)單位土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理方法與企業(yè)的區(qū)別較大，因

其日?；顒?dòng)所用土地大多以租用或無償劃撥形式取得，自主擁有土地使用權(quán)的情況并不普遍。一直以來事業(yè)單位的土地資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理辦法就相對(duì)簡(jiǎn)單。其中，租用土地的支出以經(jīng)營(yíng)支出列支；自有的土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算。其成本攤銷方式以是否為內(nèi)部核算為依據(jù)加以區(qū)分：實(shí)行內(nèi)部核算單位按土地的受益期分?jǐn)傆?jì)入“經(jīng)營(yíng)支出”；沒有實(shí)行內(nèi)部核算單位則一次性攤銷計(jì)人“事業(yè)支出”；對(duì)于土地使用權(quán)的攤銷，制度中并沒有強(qiáng)調(diào)列支的時(shí)間。這種會(huì)計(jì)處理的設(shè)計(jì)使購買土地的無形資產(chǎn)耗費(fèi)支出無法滿足財(cái)政預(yù)算管理的要求，即預(yù)算年度發(fā)生的貨幣消耗沒有相應(yīng)的“事業(yè)支出”或有關(guān)科目。而同時(shí)，事業(yè)單位的土地資產(chǎn)也大量存在賬內(nèi)反映卻不攤銷成本，甚至土地資產(chǎn)根本不在賬面中反映的現(xiàn)實(shí)情況，如財(cái)政劃撥土地就屬此類情況。

若土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)一次性攤銷計(jì)入“事業(yè)支出”，雖然滿足了預(yù)算管理年度支出有所體現(xiàn)的需要，但會(huì)使得賬面上再也無法體現(xiàn)這項(xiàng)長(zhǎng)期資產(chǎn)，從而產(chǎn)生資產(chǎn)失控甚至流失的風(fēng)險(xiǎn)。另外，一次性攤銷后縮小了事業(yè)單位無形資產(chǎn)的價(jià)值，沒有反映長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值逐漸減少這一實(shí)際狀況?，F(xiàn)有事業(yè)單位土地會(huì)計(jì)核算辦法的這些缺陷都是事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度改革有待解決的問題。

四、企事業(yè)單位土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理方法的改進(jìn)建議

首先，以新準(zhǔn)則統(tǒng)一企業(yè)土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)-處理方法。新準(zhǔn)則沒有制定非上市企業(yè)執(zhí)行新準(zhǔn)則的時(shí)間表，這既給了這些企業(yè)一個(gè)適應(yīng)期，又可為新準(zhǔn)則實(shí)施過程中有可能發(fā)現(xiàn)的問題提供了修正補(bǔ)充的緩沖期。對(duì)于立足于國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的非上市企業(yè)來說，新準(zhǔn)則的沖擊暫時(shí)沒有波及到他們，但僅從土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理方法的新舊對(duì)比來看，筆者認(rèn)為新準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定是優(yōu)于原有規(guī)范的。新準(zhǔn)則克服了土地作為固定資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量的若干弊端，解決了以投資為目的而持有的土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)量問題，從我國(guó)會(huì)計(jì)制度發(fā)展的變遷規(guī)律來說，新準(zhǔn)則取代舊的制度是必然的趨勢(shì)。其一，新準(zhǔn)則在上市公司的成功推行為其他企業(yè)提供了充分的參考經(jīng)驗(yàn)，為新舊制度的順利過渡做必要的準(zhǔn)備；其二，在世界經(jīng)濟(jì)全球化背景下，國(guó)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展壯大也同樣需要一個(gè)科學(xué)、統(tǒng)一的制度環(huán)境，和更有利于國(guó)內(nèi)、國(guó)際資本流動(dòng)的信息基礎(chǔ)；其三，正如我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則的趨同過程一樣，我國(guó)非上市企業(yè)的新準(zhǔn)則實(shí)施也必將經(jīng)歷一個(gè)相互吸收、的過程。新準(zhǔn)則為人為的會(huì)計(jì)判斷留有較大余地，這是以會(huì)計(jì)人員的判斷力、專業(yè)知識(shí)、估值技術(shù)和職業(yè)道德素質(zhì)為基礎(chǔ)的。鑒于我國(guó)目前企業(yè)發(fā)展水平的不平衡、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的多樣性、會(huì)計(jì)人員素質(zhì)參差不齊，短期內(nèi)全面推行新準(zhǔn)則的條件還不夠成熟。不過，筆者認(rèn)為對(duì)于無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)這類在全面實(shí)施中不存在任何障礙的準(zhǔn)則，應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間在國(guó)內(nèi)全面推行。其四，本著效率原則，應(yīng)制訂通用的會(huì)計(jì)規(guī)則，要求所有企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行，不論其是否為上市公司；對(duì)在全面推行過程中存在障礙的一些會(huì)計(jì)規(guī)則，則給予適度的選擇空間，使經(jīng)營(yíng)者在準(zhǔn)則框架內(nèi)有一定的制度靈活性，滿足其個(gè)體的需求。

其次，實(shí)現(xiàn)事業(yè)單位土地核算方法的標(biāo)準(zhǔn)化。事業(yè)單位的土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理方法與企業(yè)既有相似之處又有所差別，在取得方式、后續(xù)計(jì)量和轉(zhuǎn)讓處理的基本會(huì)計(jì)活動(dòng)方面，二者基本一致。但是事業(yè)單位本身所從事的活動(dòng)與企業(yè)是有區(qū)別的，它的社會(huì)屬性要求其主要從事一些專業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)及輔助活動(dòng)，并且還可能參與少量專業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)之外的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。前者受國(guó)家財(cái)政預(yù)算管理體制的制約，會(huì)計(jì)核算必須要滿足財(cái)政預(yù)算管理的要求，而后者則需滿足經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的要求。

現(xiàn)有的事業(yè)單位會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)有償取得土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理僅按照“實(shí)行內(nèi)部核算事業(yè)單位”、“不實(shí)行內(nèi)部核算事業(yè)單位”分別規(guī)定了攤銷方式，前者分期攤銷，計(jì)人經(jīng)營(yíng)支出，后者一次性攤銷，計(jì)人事業(yè)支出。在現(xiàn)有的制度規(guī)定中，事業(yè)單位對(duì)于土地使用權(quán)并沒有嚴(yán)格規(guī)定是否要攤銷，亦沒有規(guī)定攤銷的具體期限。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)處理上，現(xiàn)有制度也僅從有償取得、無償取得、有償轉(zhuǎn)讓、無償轉(zhuǎn)讓幾個(gè)方面加以區(qū)分，而沒有按土地的真正用途加以區(qū)分，并按其性質(zhì)作不同的會(huì)計(jì)處理。這種簡(jiǎn)單化的處理方法使土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值得不到正確反映，使事業(yè)單位土地資產(chǎn)的管理產(chǎn)生漏洞環(huán)節(jié)。

筆者認(rèn)為，為了滿足事業(yè)單位從事專業(yè)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的不同管理需要，事業(yè)單位的土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理必須有所區(qū)分。為事業(yè)性活動(dòng)及其輔助活動(dòng)而取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照財(cái)政預(yù)算管理要求計(jì)算土地成本開支，列入事業(yè)收支，為經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)而取得的土地使用權(quán)，則應(yīng)參照企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的辦法進(jìn)行處理，成本應(yīng)列入經(jīng)營(yíng)性收支。當(dāng)二者發(fā)生轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)以賬面凈值作為相互轉(zhuǎn)換的依據(jù)，即：事業(yè)活動(dòng)土地轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)活動(dòng)土地時(shí)，減少事業(yè)活動(dòng)土地?zé)o形資產(chǎn)，減少事業(yè)基金；同時(shí)增加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)土地?zé)o形資產(chǎn)，增加營(yíng)業(yè)外收入；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)土地轉(zhuǎn)入事業(yè)活動(dòng)土地時(shí)，減少經(jīng)營(yíng)活動(dòng)土地?zé)o形資產(chǎn)，增加營(yíng)業(yè)外支出；同時(shí)增加事業(yè)活動(dòng)土地?zé)o形資產(chǎn)，增加事業(yè)基金。

第2篇：土地和土地使用權(quán)的區(qū)別范文

現(xiàn)階段,城市土地租賃制度作為我國(guó)城市土地使用制度的一項(xiàng)創(chuàng)新制度,相關(guān)政策法規(guī)､配套措施還不完善｡盲目夸大其作用對(duì)整個(gè)城市土地使用制度改革是不利的｡當(dāng)前城市土地租賃制度應(yīng)定位為城市土地出讓制度的補(bǔ)充,是一種土地有償使用的方式｡其功能主要包含兩方面:一是逐步培育土地租賃市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)城市土地由無償使用向有償使用轉(zhuǎn)變,提高有償使用覆蓋面,促進(jìn)城市土地集約節(jié)約利用,實(shí)現(xiàn)城市土地收益分配的合理化,優(yōu)化土地資源的配置,增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力｡二是減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)和資金壓力,便于土地使用者節(jié)約資金,擴(kuò)大再生產(chǎn),配合國(guó)企改革,推進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展｡

城市土地租賃中需明確的問題

1.如何規(guī)范租賃制度適用范圍

目前,在實(shí)行土地有償使用過程中,由于出讓制度的局限性,使一些按照國(guó)家法律法規(guī)應(yīng)屬于有償使用范圍的用地,仍然保留劃撥使用,土地有償使用難以實(shí)現(xiàn)全覆蓋｡在杭州,目前實(shí)行租賃制度的范圍包括以下四種類型:一是國(guó)有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置中不能保留劃撥的土地;二是城市即將改造范圍內(nèi)的､現(xiàn)行用途與近中期規(guī)劃不一致的地塊;三是原劃撥土地使用權(quán)出租,改變土地用途､外商投資等用地;四是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地｡但是,這種狀況還是難以將歷史已經(jīng)延續(xù)劃撥使用的經(jīng)營(yíng)性用地納入有償使用的范疇｡同時(shí),為降低房?jī)r(jià)中的土地成本,一些專家也提出對(duì)城市房地產(chǎn)用地也可實(shí)行租賃制｡

2.如何確定科學(xué)合理的租賃期限

租賃期限的確定是土地租賃的關(guān)鍵問題,它直接關(guān)系到土地出租人與承租人的經(jīng)濟(jì)收益｡承租期越長(zhǎng),土地使用權(quán)人所享有的各項(xiàng)權(quán)能越有保證,但過長(zhǎng)又會(huì)影響政府對(duì)土地利用和租金的調(diào)整｡承租期過短,一方面會(huì)增加太多的工作量,使地租的征收成本大大提高;另一方面,會(huì)造成土地利用的不穩(wěn)定性,不利于激勵(lì)承租人對(duì)土地進(jìn)行投資和高效利用｡杭州市一般規(guī)定租賃土地的最高期限不得超過國(guó)家規(guī)定同種用途的最高出讓年限,但對(duì)于由于土地現(xiàn)狀用途與規(guī)劃用途不一致的,一般租賃期限為3年～5年,最高年限不得超過8年｡

3.如何設(shè)定租金標(biāo)準(zhǔn)

杭州市在土地租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置上,主要有四種類型:一是對(duì)于城市歷史上已經(jīng)存在的劃撥的經(jīng)營(yíng)性用地,制定專門標(biāo)準(zhǔn),逐年向使用人收取土地租金;二是對(duì)于外商投資企業(yè),根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,由外商企業(yè)逐年向政府繳納土地使用費(fèi);三是對(duì)于臨時(shí)由低地價(jià)用途改變?yōu)楦?#65380;低地價(jià)用途,采取兩種用途的評(píng)估確認(rèn)價(jià)的差價(jià)通過還原率折算計(jì)繳;四是對(duì)由于規(guī)劃或者企業(yè)自身支付能力原因而辦理租賃的土地,根據(jù)土地用途的不同分別按評(píng)估確認(rèn)地價(jià)或者基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例通過還原率折算計(jì)繳｡在各類租賃費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)上政府還規(guī)定可以根據(jù)土地市場(chǎng)情況,在5年～10年后調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)｡我們認(rèn)為,這四種類型所涉及的土地租金或者土地使用費(fèi)其本質(zhì)是城市土地的所有權(quán)收益,應(yīng)該在實(shí)踐中統(tǒng)一｡不同類型的租賃標(biāo)準(zhǔn)如何統(tǒng)一以及怎樣調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)使其與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)是當(dāng)前城市土地租賃制度的關(guān)鍵｡

4.如何強(qiáng)化租賃土地的管理

出讓土地和租賃土地在權(quán)能上有區(qū)別,租賃土地的權(quán)能具有不完整性｡目前,各地對(duì)租賃土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓､轉(zhuǎn)租和抵押有不同規(guī)定｡有的地區(qū)賦予承租人的權(quán)利較大,基本上與出讓方式相同;有的地區(qū)則規(guī)定承租人不能轉(zhuǎn)讓､轉(zhuǎn)租和抵押土地使用權(quán);有的地區(qū)允許租賃土地使用權(quán)有條件地轉(zhuǎn)讓､轉(zhuǎn)租和抵押｡租賃土地的轉(zhuǎn)讓､抵押､拍賣等對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的擁有程度,尚缺乏統(tǒng)一的規(guī)定｡

租賃土地管理存在的另一個(gè)問題是年租金征收困難｡土地租金一般每年一繳,年租金征收較為零碎､復(fù)雜,需要投入大量的社會(huì)成本｡很多用地單位在繳納第一期租金后就沒有按時(shí)繳納其他年份的租金｡土地租金征收工作經(jīng)常會(huì)遇到“拖､欠､賴”等問題｡

完善城市土地租賃制度的五點(diǎn)建議

1.明確租賃土地的權(quán)能

土地租賃權(quán)雖在很多方面具有物權(quán)的特征，但土地承租者擁有的權(quán)利比通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)有更多的限制,尚不能說租賃權(quán)是真正的物權(quán)｡但是,租賃權(quán)的物權(quán)化是完善租賃權(quán)的方向｡首先,從市場(chǎng)運(yùn)行的效率來看,將土地租賃權(quán)設(shè)定為可支配的財(cái)產(chǎn)權(quán),會(huì)促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置;第二,從市場(chǎng)運(yùn)行的安全來看,土地租賃權(quán)物權(quán)化是保障市場(chǎng)交易安全的有效手段;第三,從市場(chǎng)運(yùn)行的整合來看,實(shí)現(xiàn)土地租賃權(quán)物權(quán)化是將土地租賃制與土地出讓制銜接的必要做法｡在目前法律法規(guī)尚未明確的情況下,考慮到租賃土地使用權(quán)取得經(jīng)過,可參照劃撥土地的權(quán)能對(duì)租賃土地的權(quán)能進(jìn)行界定｡

2.界定租賃制度適用范圍

在目前條件下，首先應(yīng)當(dāng)選擇隱形市場(chǎng)十分活躍的行業(yè)和用地單位，作為實(shí)行土地租賃制適用的對(duì)象｡一般情況土地租賃制可根據(jù)項(xiàng)目的類型不同區(qū)別對(duì)待｡一是對(duì)于新建項(xiàng)目,由于受有關(guān)法律法規(guī)的限制或者特殊產(chǎn)業(yè)政策的限制,而不采取出讓制而采取租賃制｡如國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi)的新建經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地､外來公寓､單身宿舍等限制分割進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的項(xiàng)目用地等｡二是對(duì)于非新建項(xiàng)目,主要有如下情形:(1)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有一定困難的,土地使用者無力承受一次付土地使用權(quán)出讓金時(shí)｡(2)因規(guī)劃限制等原因而無法辦理出讓｡(3)土地臨時(shí)改變用途或新增建筑面積而未辦出讓手續(xù)或未補(bǔ)地價(jià)的｡(4)外商投資等用地｡

3.確定租賃土地的期限

對(duì)土地租賃期限和最長(zhǎng)期限作出明確限制,這有利于土地資源的合理配置｡租賃期限可以按照實(shí)際需要,結(jié)合土地用途,采用短租和長(zhǎng)租相結(jié)合｡對(duì)由于城市規(guī)劃原因不能辦理出讓的土地或者臨時(shí)改變用途的土地,土地租賃期限一般為3年～5年,最高不超過8年;租賃期滿后,如規(guī)劃沒有實(shí)施的,可繼續(xù)適當(dāng)延期｡對(duì)于符合規(guī)劃條件,但由于法律法規(guī)限制或產(chǎn)業(yè)特殊性限制不能辦理出讓的土地,可根據(jù)項(xiàng)目情況,按最高期限租賃｡土地租賃的最高期限設(shè)定,土地租賃的最高期限宜按該用途法定最高出讓年限確定｡

4.科學(xué)設(shè)置租金標(biāo)準(zhǔn)

租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制度的關(guān)鍵｡在租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置上,要走出以下兩個(gè)誤區(qū):一方面,土地出讓金與土地租金二者有一定關(guān)聯(lián)但是有很大差別,依據(jù)出讓金還原到各個(gè)年份,需要用地者評(píng)估,操作起來十分繁瑣,同時(shí)沒有體現(xiàn)租賃土地與出讓土地在權(quán)能上的差別;另一方面,為了推進(jìn)國(guó)企改革或者招商引資,對(duì)不同的租賃用地采取不同的標(biāo)準(zhǔn)也是不科學(xué)的,也需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)｡

在租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置上,要結(jié)合土地收益和租賃權(quán)能制定統(tǒng)一､規(guī)范的租金標(biāo)準(zhǔn)｡首先,政策制定者要加快國(guó)有企業(yè)改革用地政策與外商投資企業(yè)用地政策的協(xié)調(diào),使得土地租金負(fù)擔(dān)更加公平統(tǒng)一;其次,租金分配上要兼顧企業(yè)利益和各級(jí)政府的利益協(xié)調(diào),即要保障用地者的利益,調(diào)動(dòng)用地單位的積極性,同時(shí)必須維護(hù)國(guó)家利益,防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失;再者,租金計(jì)算要簡(jiǎn)單方便,可根據(jù)區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r､區(qū)位等影響因素來確定｡在當(dāng)前,比較可行的方法是結(jié)合城市土地基準(zhǔn)地價(jià)的制定,確定土地租金標(biāo)準(zhǔn),并規(guī)定租賃一定年限后,如5年,租金標(biāo)準(zhǔn)綜合基準(zhǔn)地價(jià)更新而相應(yīng)調(diào)整｡這樣可以保證土地租金與城市土地市場(chǎng)發(fā)展的水平相一致｡

5.有效經(jīng)營(yíng)管理租賃土地

第3篇：土地和土地使用權(quán)的區(qū)別范文

中國(guó)作為一個(gè)大國(guó)正在崛起，她的現(xiàn)代化、城市化所需的土地資源也從自然資源開始轉(zhuǎn)變?yōu)榉蓹?quán)利。但同時(shí)土地粗放的使用也同時(shí)威脅著她的生存，正越來越明顯地影響著她的發(fā)展。

中國(guó)可能的四種用地模式

綜合來看，一個(gè)國(guó)家進(jìn)行高速現(xiàn)代化所需要的建設(shè)用地，來源主要有四種方式：

一、石板森林模式。這是日本、中國(guó)香港所采用的模式，即土地高度集約利用，充分向空間擴(kuò)展，此模式對(duì)中國(guó)來說，需要革命性改變現(xiàn)行城市規(guī)劃和建設(shè)總體規(guī)劃，建立新的資源運(yùn)轉(zhuǎn)制度和國(guó)家增長(zhǎng)管理體制。這種土地集約利用已經(jīng)成為城市土地高效使用的主要業(yè)態(tài)，沒有任何一個(gè)工業(yè)國(guó)家可以逾越。

二、獨(dú)木橋模式。即農(nóng)用地只有經(jīng)過征地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之后才可以作為建設(shè)用地使用。根據(jù)國(guó)土資源部調(diào)查，我國(guó)現(xiàn)有可利用的建設(shè)用地面積大約為500萬平方公里左右，其中農(nóng)村、牧場(chǎng)、林地、園地等面積超過六成，國(guó)有建設(shè)用地面積不足一成。廣闊的農(nóng)村集體土地將是中國(guó)新增國(guó)有建設(shè)用地的基本來源，若僅以廉價(jià)的征地方式解決幾百萬平方公里的開發(fā)建設(shè)之使用，將構(gòu)成歷史上最大的社會(huì)強(qiáng)制性互動(dòng)和利益剝奪，其懲罰性報(bào)復(fù)也不是一個(gè)和諧社會(huì)能夠接受的。由此也就決定了獨(dú)木橋模式必然是一種臨時(shí)模式。

三、土地使用權(quán)直接流轉(zhuǎn)和買賣模式。目前農(nóng)村集體所有的土地主要有兩個(gè)使用主體，一個(gè)是農(nóng)村的集體組織使用的建設(shè)用地，伴隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，農(nóng)村建設(shè)用地的使用已超出中國(guó)目前運(yùn)轉(zhuǎn)的國(guó)家地政管理行政系統(tǒng)的監(jiān)管和約束，正在成為農(nóng)村資本積累的重要來源，廣東、安徽、重慶等地正在推進(jìn)有限制的集體土地流轉(zhuǎn)；另一個(gè)就是城市對(duì)郊區(qū)土地的索取利用，在中國(guó)許多發(fā)達(dá)地區(qū)的城市它也成為地方政府和企業(yè)利潤(rùn)的來源。這是一種農(nóng)村建設(shè)用地直接流通并通過市場(chǎng)公平交易的“土地使用權(quán)直接流轉(zhuǎn)和買賣”的模式，比較符合各方利益的平衡和需要。

四、全球分工的用地轉(zhuǎn)換替代模式。即通過國(guó)際分工將中國(guó)目前的資源基地、重化工業(yè)體系擴(kuò)散到全球體系中去，若努力，每年最高可節(jié)省工礦用地100萬畝。這種模式將對(duì)中華民族的生存方式產(chǎn)生重大影響，目前中國(guó)對(duì)此還沒有重視。事實(shí)上國(guó)家應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行戰(zhàn)略補(bǔ)貼，循此也可分解全球貿(mào)易順差的國(guó)際壓力；或者通過建立穩(wěn)定的國(guó)際貿(mào)易分工體系以進(jìn)口重大資源替代中國(guó)工礦用地需求；或者集合性直接向市場(chǎng)利益關(guān)聯(lián)的區(qū)域分散工業(yè)制造力量。港臺(tái)地區(qū)有過這樣的行為，內(nèi)地的企業(yè)家也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到此舉的重要性。

由此我們必須認(rèn)識(shí)到中國(guó)土地利用的改革方向，不能只主要維系在征地制度這座獨(dú)木橋的，必須走世界先進(jìn)國(guó)家以市場(chǎng)為主配置土地資源的成功管理道路，并推行各種土地直接入市和公平交易的市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)改革。

為此，中國(guó)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)國(guó)家從集權(quán)式的綜合經(jīng)營(yíng)管理土地資源轉(zhuǎn)型為依法管治和統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源的管治制度。有必要加快以編纂《民法》，修改補(bǔ)充《物權(quán)法》、《土地管理法》等為基礎(chǔ)重構(gòu)中國(guó)的土地權(quán)利制度和權(quán)利體系，并在此基礎(chǔ)上建立和運(yùn)轉(zhuǎn)全國(guó)統(tǒng)一的現(xiàn)代化的地政管理體制，這應(yīng)是中國(guó)建立公平的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心任務(wù)之一。

農(nóng)村集體土地承載著農(nóng)民的生存和城市發(fā)展的多重功能，建立市場(chǎng)化的農(nóng)村集體土地用地體系，就是要對(duì)土地進(jìn)行體系性的權(quán)利設(shè)定、合理利用和法律保護(hù)，這也是解決中國(guó)土地使用公平的唯一選擇。

土地使用權(quán)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中重要的物權(quán)，是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中最大價(jià)值的商品。限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押等，就是限制了中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和體量，集體土地使用權(quán)隱蔽的暗盤方式交易，不僅影響了國(guó)家的稅收，也扭曲了中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要框架。

中國(guó)城鄉(xiāng)分治的二元土地制度、社會(huì)制度維護(hù)了城市對(duì)農(nóng)村土地的征收、征用。在目前的土地法律管理制度框架內(nèi)，由于農(nóng)村集體土地權(quán)利設(shè)定簡(jiǎn)單，與初步形成體系的國(guó)有土地使用權(quán)體系相比有天壤之別。在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)，農(nóng)村集體土地使有權(quán)與國(guó)有建設(shè)用地使有權(quán)的轉(zhuǎn)換仍然保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的等級(jí)特點(diǎn)，即農(nóng)村集體土地不能流轉(zhuǎn)，它本身不是一個(gè)完整的物權(quán)，權(quán)利轉(zhuǎn)換的唯一方式就是國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的征收、征用，由此國(guó)家仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式之中，這種模式并不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)土地的要求，也難以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地?fù)駜?yōu)價(jià)值的利用，它的本質(zhì)是國(guó)家財(cái)政的廣義負(fù)債和強(qiáng)者對(duì)弱者利益的實(shí)際占有。

農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的真正價(jià)值也是中國(guó)改革的價(jià)值

解決城鄉(xiāng)二元土地運(yùn)轉(zhuǎn)之道大體可以有三條通路：

其一，實(shí)行城鄉(xiāng)兩個(gè)地權(quán)市場(chǎng)和政府作為主要征地者的模式。城市房屋價(jià)格將在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的半邊市中受困土地供應(yīng)并將單邊上漲；農(nóng)民住房暫時(shí)脫離了中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系并成為隨時(shí)可能沖擊中國(guó)城市住房體系的洪水猛獸，房?jī)r(jià)越高，沖擊越大。

其二，跨越式發(fā)展模式。即將中國(guó)農(nóng)民建設(shè)用地一次性整體轉(zhuǎn)為私有制，或?qū)嵭袊?guó)有化，以國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。

其三，總體保障，分期實(shí)現(xiàn)。即通過制度建設(shè)和權(quán)利訴求的轉(zhuǎn)換，通過法律或法律的修改重新界定農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)民住房的商品化權(quán)利，通過具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分重點(diǎn)地實(shí)現(xiàn)商品化，我們稱之為農(nóng)村改革的“開權(quán)”之策，它應(yīng)該是中國(guó)繼“均田”“免賦”之后更重要的改革重點(diǎn)。當(dāng)然為保證中國(guó)的基本生存能力，農(nóng)業(yè)耕地仍可維持現(xiàn)有制度。

對(duì)于中國(guó)而言，第三種模式是中國(guó)農(nóng)村城市化最理想的道路和最小的改革代價(jià)，其實(shí)質(zhì)就是將農(nóng)民200多億平方米的住房商品化和近4億畝農(nóng)村集體建設(shè)用地直接轉(zhuǎn)入中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，體現(xiàn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的真正價(jià)值，打通城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略通道，重構(gòu)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體系。事實(shí)上，如何解決1.2億畝的建設(shè)用地、32萬個(gè)村莊、7.5億人口的中國(guó)農(nóng)村的富裕成長(zhǎng)，已經(jīng)成為中國(guó)現(xiàn)代化的核心和不可逾越的主題。

僅以中國(guó)村鎮(zhèn)住房平均600～800元的成本造價(jià)計(jì)算，中國(guó)農(nóng)村200多億平方米的農(nóng)民住宅價(jià)值20萬多億人民幣；以較高的市場(chǎng)價(jià)1200元計(jì)算，即價(jià)值30多萬億人民幣，實(shí)施商品化房改是對(duì)中國(guó)農(nóng)民核心財(cái)產(chǎn)權(quán)的最大確權(quán)和最高的肯定。目前中國(guó)金融資產(chǎn)總量現(xiàn)今已達(dá)到60多萬億人民幣，其中銀行業(yè)金融資產(chǎn)高達(dá)50多萬億人民幣，中國(guó)金融資產(chǎn)總量約占全球總量的4%～5%。因此中國(guó)的貨幣體系和金融力量已經(jīng)完全具備了承納農(nóng)宅商品化改革的基礎(chǔ)和能力。

中國(guó)土地權(quán)利調(diào)整的現(xiàn)實(shí)路線

只要中國(guó)憲法不取消農(nóng)村集體土地在所有、所用上與國(guó)有土地的區(qū)別，就有可能建立更加特殊的有關(guān)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的區(qū)分所有權(quán)制度，其實(shí)質(zhì)就是解決國(guó)家和農(nóng)民土地利益的重新分配。

從1954年憲法到1982年憲法，是農(nóng)民從獲得土地所有權(quán)和宅基地所有權(quán)，到失去土地所有權(quán)和宅基地所有權(quán)的歷史，此中用一個(gè)集體土地所有架構(gòu)重組，使農(nóng)民對(duì)土地和宅基地的所有權(quán)轉(zhuǎn)型為成員權(quán)，避免了國(guó)家需承擔(dān)的沒收、贖買、補(bǔ)償或掠奪的責(zé)任，減少了在困難時(shí)代土地集中造成的農(nóng)村動(dòng)亂，并艱難地推進(jìn)了中國(guó)工業(yè)化的高速發(fā)展，而且最終又通過農(nóng)村土地承包制推動(dòng)了中國(guó)改革。我們目前正處在又一次的以農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)建立農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的時(shí)代，當(dāng)代的改革將創(chuàng)造未來中國(guó)的歷史。

目前農(nóng)村所有權(quán)的主體缺位或不明確，應(yīng)該構(gòu)成農(nóng)村集體土地所有權(quán)改革的主要方向，在完成這個(gè)支架后，農(nóng)民集體土地所有權(quán)才能進(jìn)一步完善。土地國(guó)有化更符合效率和成本原理，但無論是將農(nóng)民集體土地區(qū)分所有權(quán)，還是將此種土地轉(zhuǎn)并為國(guó)家所有，都涉及到中國(guó)法律體系的整體調(diào)整和現(xiàn)行地政體制的巨大轉(zhuǎn)換成本。

因此，中國(guó)土地權(quán)利調(diào)整的現(xiàn)實(shí)路線是：可以仍然保持憲法中現(xiàn)行的國(guó)家和集體土地分有制制度，加快建立城鄉(xiāng)不同所有土地的統(tǒng)一使用權(quán)的法律體系，建立土地使用權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中直接入市和公平買賣的長(zhǎng)期的法律管理準(zhǔn)則，確保農(nóng)村集體建設(shè)用地為法定不動(dòng)產(chǎn)，促使其轉(zhuǎn)讓必須按照不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則進(jìn)行；確保全國(guó)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采用依法登記的方式行為轉(zhuǎn)讓，確保全國(guó)土地使用權(quán)統(tǒng)一的買賣、交換和贈(zèng)與的轉(zhuǎn)讓方式，推行以稅代費(fèi)的改革，改變土地使用權(quán)成為中國(guó)現(xiàn)代化中地方政府的主要積累的現(xiàn)有方式，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)歸農(nóng)民所有。建基于不同土地所有權(quán)而保留統(tǒng)一的土地使用權(quán)制度應(yīng)該成為中國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)設(shè)定的基本方向。

第4篇：土地和土地使用權(quán)的區(qū)別范文

房地產(chǎn)抵押的法律特征

房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系比較復(fù)雜。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的可以是房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，也可以是單獨(dú)的土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)之分。因此，以房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押法律關(guān)系比一般財(cái)產(chǎn)抵押法律關(guān)系復(fù)雜。

房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押標(biāo)的可以是不動(dòng)產(chǎn)，也可以是動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)抵押與不動(dòng)產(chǎn)抵押的一個(gè)重要區(qū)別就在于，不動(dòng)產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，房地產(chǎn)抵押屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押人不必轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有。抵押法律關(guān)系成立后，抵押人對(duì)已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)可以繼續(xù)開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為。依照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，抵押人應(yīng)與抵押權(quán)人簽訂書面合同，但除了簽訂書面合同外，還要依法進(jìn)行抵押登記。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條規(guī)定“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條也明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！钡盅旱怯浭欠康禺a(chǎn)抵押的法定生效要件，這是房地產(chǎn)抵押重要特征之一。

房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)特征

房地產(chǎn)抵押主要是以土地及其地上建筑物，包括項(xiàng)目土地和非項(xiàng)目用土地及地上建筑物、在建工程、土地儲(chǔ)備抵押等。其主要風(fēng)險(xiǎn)有：

房地產(chǎn)抵押真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)。其主要表現(xiàn)為抵押物實(shí)物是否真實(shí)存在，是否齊全完整，異地抵押是否真實(shí)有效；抵押物實(shí)物與抵押合同、權(quán)證信息描述的位置、性狀、數(shù)量是否一致，是否存在變?cè)?、偽造他?xiàng)權(quán)利證書的情況。

房地產(chǎn)抵押合法性風(fēng)險(xiǎn)。其主要表現(xiàn)為抵押物是否為我國(guó)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以接受的抵押財(cái)產(chǎn)，是否合法取得，抵押的在建工程是否具有立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和四證（國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）等能夠證明在建工程合法性的文件等情況；同時(shí)，在儲(chǔ)備土地抵押方面，目前，大部分省市對(duì)儲(chǔ)備土地頒發(fā)土地使用證的法律依據(jù)是《土地儲(chǔ)備管理辦法》第十七條，即市、縣人民政府可根據(jù)需要，對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書。但《物權(quán)法》又規(guī)定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發(fā)土地使用權(quán)證。可見，這兩個(gè)規(guī)定存在法律沖突，儲(chǔ)備土地抵押存在一定法律效力風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)押品合規(guī)性、有效性風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為抵押物是否具有貸款評(píng)估價(jià)值，依法可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓；抵押物權(quán)屬是否清晰，抵押人是否對(duì)抵押物具有處分權(quán)；是否按規(guī)定辦理抵押登記等。

抵押權(quán)被懸空和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如，開發(fā)商以無定著物的土地權(quán)抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開發(fā)，隨著商品房的完工出售，開發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終使抵押權(quán)懸空。2002年6月20日，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：“法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！庇纱丝梢姡ㄔ涸谒痉▽?shí)踐中，多從社會(huì)的安定、弱勢(shì)群體保護(hù)等方面考慮，將導(dǎo)致銀行的在建工程抵押登記效力不足。

抵押權(quán)滅失或喪失第一受償權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如，依照新的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，土地長(zhǎng)期閑置屆滿兩年，土地使用權(quán)被國(guó)家無償收回，抵押物就不復(fù)存在。此外，根據(jù)《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”因此，在以非項(xiàng)目土地抵押（不含地上建筑）中，開發(fā)商如對(duì)非項(xiàng)目土地抵押物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而抵押物價(jià)值并未增值，如銀行保全措施未及時(shí)跟進(jìn)，借款人因項(xiàng)目建設(shè)或房產(chǎn)銷售與第三方，包括項(xiàng)目建筑商、個(gè)人購房者等，發(fā)生法律糾紛，導(dǎo)致在建工程被查封時(shí)，將被動(dòng)卷入糾紛當(dāng)中，并喪失第一受償權(quán)利，影響第二還款來源的保障。

房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的檢查方法

根據(jù)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)應(yīng)采用由淺入深、由內(nèi)及外的檢查方式，在運(yùn)用傳統(tǒng)檢查技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，注重采用實(shí)地走訪客戶、察看項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、互聯(lián)網(wǎng)查證信息，及向當(dāng)?shù)貒?guó)土、房管等行政管理部門延伸調(diào)查的方式、方法，全面了解和掌握房地產(chǎn)抵押物及借款人經(jīng)營(yíng)管理情況，深入檢查房地產(chǎn)抵押的真實(shí)性、合規(guī)性和有效性。

資料審閱法。檢查人員應(yīng)仔細(xì)審閱房地產(chǎn)抵押物的所有權(quán)證明、建設(shè)規(guī)劃證明、抵押物評(píng)估和登記證明等相關(guān)資料，全面掌握和了解房地產(chǎn)抵押物的情況，審查房地產(chǎn)抵押的合法性和有效性，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)抵押證明資料是否完整，權(quán)屬證明是否清晰；擔(dān)保單位董事會(huì)或股東會(huì)出具的決議內(nèi)容或擔(dān)保意向書內(nèi)容是否真實(shí)合法；有權(quán)簽字人的簽字和企業(yè)公章是否真實(shí)有效；土地儲(chǔ)備是否符合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城市總體規(guī)劃要求，具有政府部門審批要件以及項(xiàng)目實(shí)施方案，是否具有合法的土地使用證等。

資料核對(duì)法。根據(jù)房地產(chǎn)抵押物的所有權(quán)證明、建設(shè)規(guī)劃證明、抵押物評(píng)估和登記證明、貸后檢查等各環(huán)節(jié)相關(guān)材料，對(duì)各環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)的項(xiàng)目名稱、建設(shè)主體、樓號(hào)、界址、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目開工日期、竣工日期、發(fā)證日期、證件信息按編號(hào)、評(píng)估價(jià)值等事項(xiàng)的核查和對(duì)比，審查房地產(chǎn)信息的一致性。

第5篇：土地和土地使用權(quán)的區(qū)別范文

摘要：實(shí)踐表明，導(dǎo)致融資平臺(tái)會(huì)計(jì)核算混亂的焦點(diǎn)集中在土地出讓主體、土地出讓金的性質(zhì)和委托代建界定這三個(gè)問題上，本文從實(shí)務(wù)角度出發(fā)，對(duì)這三個(gè)問題的性質(zhì)進(jìn)行了分析，試圖為政府債務(wù)準(zhǔn)則的制定尋求理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：政府債務(wù)；融資平臺(tái)；會(huì)計(jì)核算；基礎(chǔ)理論

作者：周林林(作者單位：江蘇省淮安市審計(jì)局)

一、土地出讓主體

按照我國(guó)現(xiàn)有土地制度的規(guī)定，土地歸國(guó)家所有，并由各地人民政府負(fù)責(zé)土地使用權(quán)的出讓。目前土地流轉(zhuǎn)的形式有兩種：一是出讓。即國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)通過一級(jí)土地市場(chǎng)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。二是轉(zhuǎn)讓，即土地使用者將通過交易獲得的土地使用權(quán)通過二級(jí)市場(chǎng)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

目前融資平臺(tái)開發(fā)的土地大多先由政府劃撥獲得，通過融資平臺(tái)的拆遷安置、土地整理后再由國(guó)土部門代表政府出讓。實(shí)務(wù)操作中，融資平臺(tái)為了使土地成為質(zhì)押品，往往先由其交納土地出讓金，在獲得土地使用權(quán)證后再用于貸款抵押。正是這一環(huán)節(jié)使一些會(huì)計(jì)人員誤認(rèn)為這時(shí)的土地使用權(quán)己歸融資平臺(tái)，誤認(rèn)為該地塊的土地出讓金也應(yīng)歸為融資平臺(tái)的開發(fā)收入。

通過對(duì)融資平臺(tái)土地出讓過程的剖析可以看出，因融資平臺(tái)的土地是通過劃撥獲得而非交易獲得，雖然其交納了土地出讓金并獲得土地使用權(quán)證，但并不具備出讓資格，只能由國(guó)土部門掛牌出讓。按照這種流轉(zhuǎn)方式獲得的土地出讓金應(yīng)當(dāng)屬于政府收入，而不是融資平臺(tái)的收入。

上述結(jié)論在《政府收支分類科目》中也得到印證。以2015年《政府收支分類科目》為例，在“政府性基金預(yù)算收支科目”中，103/01/48號(hào)科目列收項(xiàng)目為“國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入”；212/08號(hào)列支項(xiàng)目為“國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入安排的支出”。其中列支的內(nèi)容有：征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、城市建設(shè)支出等?？梢姡诳傤A(yù)算會(huì)計(jì)核算內(nèi)容上，土地出讓收入已列入政府預(yù)算收入；征地拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出和城市建設(shè)支出已列入政府預(yù)算支出。從支出的內(nèi)容看，融資平臺(tái)從事的土地開發(fā)和城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正是政府應(yīng)當(dāng)行使的職能，只不過融資平臺(tái)代為行使了這部分職能。

土地出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別列示如表1所示。

區(qū)分出讓和轉(zhuǎn)讓對(duì)制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有重要意義：政府是土地出讓的主體，法人或自然人是土地轉(zhuǎn)讓的主體；通過一級(jí)市場(chǎng)交易的土地出讓收入屬政府基金收入；通過二級(jí)市場(chǎng)將有償方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入屬企業(yè)收人；融資平臺(tái)為了融資，用劃撥的土地掛牌自摘，土地使用權(quán)未發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)移，其費(fèi)用不應(yīng)列入土地開發(fā)成本，應(yīng)由財(cái)務(wù)費(fèi)用承擔(dān)。

二、土地出讓金的性質(zhì)

要想弄清政府撥付給融資平臺(tái)的土地出讓金的性質(zhì)需厘清以下三個(gè)問題：

第一，土地出讓金的所有者，即這是誰的錢？從前面討論結(jié)果看，土地出讓金是地方政府通過一級(jí)市場(chǎng)出讓土地使用權(quán)獲得的政府基金收入。與收入對(duì)應(yīng)的支出是征地拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出和城市建設(shè)支出?？梢姡诳傤A(yù)算會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容上，己將土地出讓收入和支出列入其中。因此接收土地出讓金的融資平臺(tái)不能再第二次計(jì)作收入或支出，除非政府與融資平臺(tái)間發(fā)生政府回購或租賃等交易行為才能將撥入的土地出讓金作為政府的支出和融資平臺(tái)的收入。

第二，土地出讓金的用途，即準(zhǔn)備作什么用？筆者認(rèn)為，平臺(tái)公司的產(chǎn)生和發(fā)展是我國(guó)分稅制改革不徹底所導(dǎo)致的中央和地方事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)稱的直接后果。在地方政府無法進(jìn)行“赤字預(yù)算”和政府貸款的情況下，平臺(tái)公司成為地方政府獲得貸款和其他形式融資的選擇。對(duì)于我國(guó)一些地縣級(jí)政府而言，預(yù)算財(cái)政是“吃飯財(cái)政”，“土地財(cái)政”成為地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要資金來源。因此，劃撥的土地出讓金扣除融資平臺(tái)已經(jīng)墊付的開發(fā)成本后，其結(jié)余款項(xiàng)則是地方政府用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的準(zhǔn)備金。

第三，土地出讓金的使用方法，即如何使用？財(cái)政資金進(jìn)入融資平臺(tái)的渠道包括注資、追加投資、交易、代建和經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼五種方式。上述各種渠道可以歸為兩類：資本性投入（如注資、追加投資）和開發(fā)性投入（如代建、回購、租賃等）。如果政府將土地出讓金作為資本性投入，劃撥的土地出讓金則轉(zhuǎn)化為融資平臺(tái)的資本金；如果政府將土地出讓金作為無償代建項(xiàng)目成本的補(bǔ)償，則劃撥的土地出讓金應(yīng)按國(guó)有建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度的要求予以核銷；如果政府將土地出讓金作為有償代建費(fèi)用或回購資產(chǎn)的購買款，劃撥的土地出讓金則成為融資平臺(tái)的收入。因此土地出讓金作為政府用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的準(zhǔn)備金的方向是確定的。至于各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目是采用交易方式還是行政方式則取決于政府的意志或雙方約定。從土地出讓金的使用方向看是確定的，從其使用具體內(nèi)容看它又是不確定的。應(yīng)當(dāng)明確的是：無論政府釆用何種方式，土地出讓金是財(cái)政資金的屬性是不可改變的，都應(yīng)當(dāng)按財(cái)政口徑列支，都應(yīng)當(dāng)接受財(cái)政部門的審核。因此，政府撥入的土地出讓金在其列支前應(yīng)作為“專項(xiàng)應(yīng)付款”視為負(fù)債，專項(xiàng)應(yīng)付款這時(shí)便起了“蓄水池”的作用。

明確土地出讓金性質(zhì)對(duì)制訂政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有重要意義：一是通過一級(jí)市場(chǎng)出讓的土地出讓金收入屬于政府收入。二是撥入的土地出讓金須待政府項(xiàng)目的結(jié)算方式確定后，才能確定資金的使用性質(zhì)以及融資平臺(tái)的賬務(wù)處理思路。三是在投資模式下，土地出讓金轉(zhuǎn)化為融資平臺(tái)資本金；在代建模式下，土地出讓金是對(duì)成本的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)予以核銷；在交易模式下，土地出讓金轉(zhuǎn)化為融資平臺(tái)收入。四是政府項(xiàng)目完工后應(yīng)當(dāng)按基建程序編制竣工財(cái)務(wù)決算，經(jīng)財(cái)政部門審核后，作為融資平臺(tái)與政府結(jié)算的依據(jù)。

表1

三、委托代建的界定

1.財(cái)政資金進(jìn)入融資平臺(tái)的渠道

融資平臺(tái)通過代替政府融資人的角色，完成了應(yīng)由財(cái)政完成的社會(huì)再分配過程，而不是一般工商企業(yè)的商品交換過程，這僅是從職能角度作出的結(jié)論，其實(shí)，在政府賦予融資平臺(tái)代行部分財(cái)政職能的同時(shí)，還存在著經(jīng)濟(jì)方面的聯(lián)系。要想厘清政府與融資平臺(tái)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，必須從經(jīng)濟(jì)角度分析政府資產(chǎn)或資金進(jìn)入企業(yè)的渠道和性質(zhì)。如前所述，政府資金進(jìn)入融資平臺(tái)的方式有注資、追加投資、交易、代建和經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)助五種，這五種方式可以分為行政行為、交易行為兩種性質(zhì)。其中：注資、投資、無償代建屬于非市場(chǎng)的政府行政行為；回購、租賃、有償代建屬于交易行為。經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)貼雖然是無償?shù)?，但那是在市?chǎng)做不了或市場(chǎng)做不好的條件下，政府為了保證公共產(chǎn)品的供應(yīng)而對(duì)經(jīng)營(yíng)此類業(yè)務(wù)的企業(yè)給予虧損性補(bǔ)貼，所以它依然應(yīng)當(dāng)屬于市場(chǎng)行為。因注資、追加投資、交易、補(bǔ)貼屬于一般工商企業(yè)的行為，在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中已有所規(guī)范，故不列入本文研究范疇，本文重點(diǎn)討論的是融資平臺(tái)與政府間發(fā)生的特殊行為——委托代建。

2.委托代建的涵義和判別標(biāo)準(zhǔn)

委托代建是融資平臺(tái)特殊職能的體現(xiàn)。盡管目前我國(guó)已在試行委托代建制，但這種代建與融資平臺(tái)為政府代建是不同的：前者沒有融資的職能，后者需同時(shí)承擔(dān)融資和建設(shè)職能；前者必須通過招投標(biāo)程序確定代建人，后者由政府直接指定代建人。在現(xiàn)有會(huì)計(jì)專業(yè)教材、論著、詞典中幾乎沒有從會(huì)計(jì)角度對(duì)融資平臺(tái)的代建行為作過表述，因此筆者借用了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南》中“委托加工物資”科目的描述，由此推導(dǎo)出政府委托代建的涵義：委托代建是由政府下達(dá)建設(shè)計(jì)劃，由融資平臺(tái)建設(shè)，完工后交給政府作為社會(huì)公益項(xiàng)目使用，政府以土地或土地出讓金作為建設(shè)成本補(bǔ)償?shù)囊环N建設(shè)方式。

通過一般工商企業(yè)的“委托加工”與政府“委托代建”的對(duì)比，筆者認(rèn)為委托代建項(xiàng)目有以下判別標(biāo)準(zhǔn)：（1）建設(shè)項(xiàng)目由政府確定。（2）完工項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由政府確定完工資產(chǎn)接收人。（3）項(xiàng)目用途屬社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施或社會(huì)公共產(chǎn)品。（4）建設(shè)成本由政府補(bǔ)償，或由政府支付代建費(fèi)。前者為無償代建，后者為有償代建。當(dāng)上述判別標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)滿足時(shí)，則可判別為政府投資項(xiàng)目。

第6篇：土地和土地使用權(quán)的區(qū)別范文

一、正確界定“聯(lián)建”、“參建”的定義

“聯(lián)建”形式早在五十年代和七十年就已出現(xiàn)，在一些城市以國(guó)家、集體、個(gè)人共同出資建房的方式來解決職工住房問題和進(jìn)行舊房改造?！皡⒔ā毙问絼t出現(xiàn)在八十年代。而今的“聯(lián)建”、“參建”則出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，由于聯(lián)建、參建的目的主要是為追求可觀的商業(yè)利潤(rùn)，其主體范圍已無任何限制，合作或合資條件也不限于以無償劃撥方式取得的土地使用權(quán)，從而出現(xiàn)了聯(lián)建、參建方式為名轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以聯(lián)建、參建方式為名預(yù)售房屋，以聯(lián)建、參建方式為名非法融資等違法和不規(guī)范現(xiàn)象，這些種種不規(guī)范現(xiàn)象則阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，也給房屋聯(lián)建合同糾紛的處理帶來難度。面對(duì)這些以聯(lián)建、參建方式訂立的內(nèi)容各不相同的合同，如何界定其性質(zhì)，則有必要首先界定聯(lián)建、參建的含義。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第27條“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)人股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)了房屋聯(lián)建這一形式的合法性。從字義上理解，“聯(lián)建”應(yīng)是聯(lián)合建造的意思，強(qiáng)調(diào)的是聯(lián)合、共同的含義，而“參建”則是參與建造的意思，強(qiáng)調(diào)主輔關(guān)系。從合同的角度上理解，“聯(lián)建”應(yīng)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體以協(xié)議的方式就房屋的建造開發(fā)約定共同負(fù)責(zé)立項(xiàng)和工程施工，并按照比例享受權(quán)利、承擔(dān)一定義務(wù)的聯(lián)合開發(fā)形式。而“參建”是指一方以投資的形式參與主建后的房屋建設(shè)開發(fā)，并以協(xié)議的方式約定享受一定的權(quán)利，承擔(dān)一定義務(wù)的聯(lián)合開發(fā)形式。從法律的角度上理解，本人認(rèn)為，“聯(lián)建”的正確含義應(yīng)是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的法人，在雙方依法共同取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)的情況下，以入股、合資、合作等形式共同開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的聯(lián)合形式。而“參建”應(yīng)屬聯(lián)建的一種具體表現(xiàn)形式。

“聯(lián)建”、“參建”雖然都是商品房開發(fā)的一種聯(lián)合建房形式，但二者卻存在明顯的區(qū)別：一是在房屋聯(lián)建形式上，合同的主體雙方必須是共同取得土地使用權(quán)，共同辦理房屋建設(shè)立項(xiàng)即共同取得聯(lián)合建房審批手續(xù)，共同進(jìn)行施工建設(shè)；而參建合同的主體只有一方取得土地使用權(quán)和建房審批手續(xù)，另一方則以投資等其它方式參與房屋的建設(shè)。二是聯(lián)建合同的主體雙方在開發(fā)同一項(xiàng)目中，沒有時(shí)間的先后，而參建合同的主體是一方參與到另一方已經(jīng)立項(xiàng)的項(xiàng)目中，往往是主建方開發(fā)在先，參建方參與在后。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，由于對(duì)聯(lián)建和參建的含義模糊不清，“參建”大多是以聯(lián)建的形式表現(xiàn)在合同中，二者基本上是視同同一概念在使用，沒有人去將二者加以區(qū)分，有的將這兩種不同的聯(lián)合形式統(tǒng)稱為“合建”。

二、區(qū)分房屋聯(lián)建的主要類型及其法律性質(zhì)

在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)領(lǐng)域中，由于存在許多不規(guī)范的操作，聯(lián)建的類型則多種多樣，正確區(qū)分其類型則有利于判斷其法律性質(zhì)，確認(rèn)合同的效力。現(xiàn)就幾種常見類型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下：

第一、雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，在此種類型合同中，因?yàn)橐?guī)劃許可證是以雙方的名義取得，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個(gè)涉及政策性問題的原則意見》的有關(guān)規(guī)定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

從此類合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這種房屋聯(lián)建行為實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。聯(lián)建合同，應(yīng)認(rèn)定為房屋合建合同。

第二、一方提供建設(shè)用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此類合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的法定條件，則屬典型的房屋聯(lián)合開發(fā)形式。

第三、一方提供建設(shè)用地，以自己的名義取得了建房審批手續(xù)，另一方出資，并負(fù)責(zé)建設(shè)施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。這種房屋聯(lián)建方式較為常見，主要發(fā)生在有地?zé)o錢和有錢無地的雙方之間。

在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開發(fā)，因規(guī)劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，這種方式實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有，只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后，才能根據(jù)合同的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。而根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移的規(guī)定，一方在向另一方轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，該房屋所占土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。因此，此類合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，且具有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。

第四、一方提供建設(shè)用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù)，自行負(fù)責(zé)建設(shè)施工，另一方只是按照約定的單價(jià)和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)。這種聯(lián)建方式也較為常見。享有土地使用權(quán)的一方，在建房資金不足時(shí)，往往采取這種參建方式，吸引另一企業(yè)帶資參與“共同開發(fā)”，由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)是以不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)為前提的，且又有未辦理合建審批手續(xù)，沒有建房開發(fā)資格，未實(shí)際從事建房及房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，因此，這種參建形式實(shí)質(zhì)上是一種非法融資行為。

從另一角度而言，此類參建合同，它是以另一方支付一方資金。在房屋竣工后取得特定房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)為內(nèi)容的，也就是說，另一方之所以取得房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)，就是因?yàn)槠渲Ц读艘欢ǖ馁Y金。因此，此類房屋參建合同，實(shí)質(zhì)上也是一種房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同。

總之，房屋聯(lián)建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯(lián)建，都應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容，正確把握其法律特征，確認(rèn)其法律性質(zhì)，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

三、房屋聯(lián)建合同法律效力的認(rèn)定

聯(lián)建形式在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，暴露出許多不規(guī)范操作形式，常見的有合同主體不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，以聯(lián)建、參建的名義非法融資、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、非法預(yù)售商品房等等。只有正確的認(rèn)定合同的效力，才能依法保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向規(guī)范有序、健康、成熱方面發(fā)展。

房屋聯(lián)建合同雖不同合同法意義上的合同形式，但確認(rèn)其合同的效力，同樣應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)，由于房屋聯(lián)建合同又具有其特定法律性質(zhì)，確認(rèn)其法律效力則應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)。上述不同類型

的房屋聯(lián)建合同，那些屬有效合同。本人認(rèn)為可從以下方面審查其合同的法律效力：

第一、審查合同主體資格是否合法。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第29條及最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》均規(guī)定了“從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門，登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。“不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效”，《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第19條也明確規(guī)定，以取得的土地使用權(quán)作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的，“合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，從而以法律形式確定了以房地產(chǎn)開發(fā)為目的房屋聯(lián)建合同的主體必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。然而，在常見s9一方出地，另一方出資的房屋聯(lián)建、參建合同中，不具備這一主體資格的卻較為普遍，如何認(rèn)定其合同主體資格的合法性，是否一概而論為無效合同呢？本人認(rèn)為，應(yīng)將合同主體進(jìn)行房屋聯(lián)建的目的只是為了單位自用，并按有關(guān)規(guī)定辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的。就不應(yīng)以合同的主體不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格為由，確認(rèn)合同無效，而應(yīng)根據(jù)該合同的法律性質(zhì)認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，并以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同來確認(rèn)雙方的權(quán)利義務(wù)。反之，如果房屋聯(lián)建行為是為了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，獲取高額利潤(rùn)，作為合同主體的一方不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，應(yīng)認(rèn)定該房屋聯(lián)建合同無效。

第二、審查聯(lián)建合同的形式是否具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件。

我國(guó)法律、法規(guī)雖沒有就房屋聯(lián)建應(yīng)具備的條件作出專門的規(guī)定，但由于房屋聯(lián)建同屬房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)的范圍，確認(rèn)房屋聯(lián)建應(yīng)具備的條件則同樣應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律、法規(guī)。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第5條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和市場(chǎng)需求確定，并經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)”這一規(guī)定明確了任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都應(yīng)辦理審批手續(xù)，房屋聯(lián)建也不應(yīng)例外。而由于房屋聯(lián)建合同因涉及土地使用權(quán)的問題，它是一種土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的特殊形式。依據(jù)審批和變更，而直接影響其合同的法律效力，未辦理上述手續(xù)的將直接導(dǎo)致合同的無效。在上述房屋聯(lián)建類型中，凡是未辦理合建審批手續(xù)及土地使用權(quán)變更手續(xù)的聯(lián)建合同，都應(yīng)確認(rèn)為無效合同。

第三、審查聯(lián)建合同是否合法。

房屋聯(lián)建雖是一種特殊的房地產(chǎn)開發(fā)形式，但房屋聯(lián)建合同同樣也應(yīng)符合一般合同的生效條件，合同中約定的權(quán)利義務(wù)也應(yīng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用等原則。上述所列第四種房屋聯(lián)建類型即：一方以聯(lián)建、參建名義，只投入資金，獲取高額回報(bào)，而不參與項(xiàng)目審批、建設(shè)，不與主建方共同承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)建合同，就是因雙方這種權(quán)利義務(wù)的約定，實(shí)質(zhì)是一種非法融資與非法預(yù)售房屋的方式，它不僅違反公平原則，而且損害了國(guó)家的利益。因此，從合同內(nèi)容合法性的角度分析，同樣應(yīng)確認(rèn)其為無效合同。

第7篇：土地和土地使用權(quán)的區(qū)別范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；交易；利益分配。

一、法律視域下小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因。

（一）政府行政管控力度不夠。小產(chǎn)權(quán)房之所以出現(xiàn)規(guī)模不斷擴(kuò)大的現(xiàn)象，與房屋管理部門以及其他相關(guān)部門的行政不作為不無關(guān)系。然而，房屋管理部門認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體所有的土地享有天然的處分權(quán)。制止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的建造出售小產(chǎn)權(quán)房行為，就是干涉農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的主體合法性，會(huì)影響到村民自治權(quán)力的行使，因此房屋管理部門在一定程度上放棄了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的監(jiān)管。最終導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模不斷擴(kuò)大，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有一定份額。

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并不平衡，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)刂械褪杖肴后w的承受能力。針對(duì)高房?jī)r(jià)，政府也想通過建造經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房來解決這些中低收入群體的住房需求，但卻始終無法滿足這些住房需求，這在一定程度上催生了小產(chǎn)權(quán)房的快速發(fā)展。

小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納土地使用權(quán)出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。

此外，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織組織開發(fā)建造小產(chǎn)權(quán)房，也省去了房?jī)r(jià)當(dāng)中的開發(fā)商的利潤(rùn)。因而其開發(fā)成本相比真正的商品房成本能低過1/3，這時(shí)候小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就更加明顯，只要商品房高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀不改變，小產(chǎn)權(quán)房就一直會(huì)有市場(chǎng)。

（二）土地產(chǎn)權(quán)的雙軌制。目前我國(guó)實(shí)行的是城鄉(xiāng)二元的土地公有制制度，城市土地與農(nóng)村土地的所有權(quán)主體不同，可以說這種土地管理體制是小產(chǎn)權(quán)房快速蔓延的根本原因。兩個(gè)土地所有權(quán)的實(shí)際法律地位不平等，國(guó)家擁有高度集中的分配土地資源的處分權(quán)力，并通過相關(guān)法律法規(guī)對(duì)城鄉(xiāng)土地的處分加以規(guī)定，只有國(guó)有土地才可以用于城市建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所擁有的農(nóng)村土地所有權(quán)是不完整的，集體土地使用權(quán)不能直接進(jìn)入市場(chǎng)。

農(nóng)村集體所有土地只有經(jīng)過國(guó)家征收后，才能進(jìn)入市場(chǎng)，用于城市建設(shè)。城市國(guó)有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒有建立起來。即在實(shí)際土地交易中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織只有土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而沒有所有權(quán)中的核心權(quán)利———處分權(quán)。正是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的這種虛置，導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補(bǔ)償，這就迫使農(nóng)民利用現(xiàn)有自身資源追求土地增值收益，而且這種方式獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

（三）有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)范不健全。與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的法律規(guī)定主要間接體現(xiàn)在《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》

等法律規(guī)范中，但這些規(guī)定既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，也未對(duì)受讓人做出限制，這就使小產(chǎn)權(quán)房逃離了法律的約束，有了自己的發(fā)展空間。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)范主要體現(xiàn)在：

《憲法》

第10條規(guī)定的解讀可以看出，《憲法》

賦予了國(guó)有土地和集體土地在所有權(quán)上是平等的，但對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并沒有進(jìn)行限制；《民法通則》第 74 條第 3 款提到集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，但沒有對(duì)具體的農(nóng)村集體土地所有權(quán)內(nèi)容進(jìn)行提及；《物權(quán)法》沒有具體規(guī)定農(nóng)村集體土地使用問題，僅提到了相關(guān)問題都適用《土地管理法》等法律以及國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?63 條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。正是因?yàn)榉梢?guī)范中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫。

（四）各利益主體追逐利益。

1、從政府層面看，小產(chǎn)權(quán)房在客觀上擴(kuò)大了城市商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量，讓一部分城市居民買到了廉價(jià)的住房，從而解決了一部分中低收入群體的住房問題。

2、從鄉(xiāng)村集體層面看，由于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接掌控小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織很容易的就得到了幾倍甚至幾十倍于征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)的開發(fā)收益。這部分收益可以壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

3、從開發(fā)商層面看，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)成本低，不必像利用國(guó)有土地開發(fā)商品房一樣支付土地出讓金，降低了開發(fā)商進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)市場(chǎng)的門檻，且可以在小產(chǎn)權(quán)開發(fā)所獲利益中按比例分成，所以開發(fā)商建造小產(chǎn)權(quán)房的積極性非常高。

4、從農(nóng)民層面看，通過開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)民可直接分享土地的增值收益，甚至還可以直接從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)收益中享受部分分紅。另外，建造小產(chǎn)權(quán)房還改善了農(nóng)民居住環(huán)境，解決了建房資金難題。

5、從購房者層面看，高昂的房?jī)r(jià)將中1們以較低的價(jià)格得到安身之所。

總之，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)對(duì)相關(guān)利益主體而言，造成了一種“多贏”的利益格局，這是小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的最深層次原因。

二、法律視域下解決小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)對(duì)策。

解決小產(chǎn)權(quán)房問題，要遵循公平正義的原則、同地同權(quán)同價(jià)的原則、區(qū)分有別的原則、節(jié)約用地的原則，要妥善采取不同的措施，維護(hù)各方的合法利益的原則，只有這樣才能切實(shí)解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

（一）賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)村土地的完整所有權(quán)。城鄉(xiāng)土地的差別性對(duì)待早已不適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，取消法律上對(duì)于城鄉(xiāng)土地利用的差別性規(guī)定，探索建立統(tǒng)一的土地所有權(quán)制度。因此，必須建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，為城鄉(xiāng)一體化掃除障礙，這是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)鍵。建立農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地的絕對(duì)的、完全的所有權(quán)，使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在法律允許的范圍內(nèi)根據(jù)自己的意愿處分自己的土地，達(dá)到與城市土地“同權(quán)、同價(jià)”。另外，進(jìn)一步探索在法律允許的條件下，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主地規(guī)劃農(nóng)村建設(shè)，允許宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)入土地市場(chǎng)，允許房屋和土地使用權(quán)進(jìn)入金融市場(chǎng)，這不僅有利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且有利于調(diào)動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)生活的積極性。

（二）區(qū)分情況對(duì)小產(chǎn)權(quán)房作不同處理。在建立農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織完整的土地所有權(quán)的前提下，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別處理。

1、對(duì)符合城市規(guī)劃、土地規(guī)劃，在宅基地、空閑地和其他建設(shè)用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，且已由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府辦理了確權(quán)發(fā)證手續(xù)的“小產(chǎn)權(quán)房”，承認(rèn)其市場(chǎng)主體地位。一種情況，根據(jù)法律法規(guī)和城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，可以補(bǔ)辦小產(chǎn)權(quán)房合法化購買手續(xù)的，根據(jù)實(shí)際主體的不同，補(bǔ)辦手續(xù)要分開來辦理，應(yīng)先由開發(fā)商根據(jù)商品房開發(fā)的程序規(guī)定，將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地。

一種情況，由政府房屋管理部門牽頭組織相關(guān)部門對(duì)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房后的房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，合理確定房屋的購買價(jià)格，在購房者補(bǔ)交房?jī)r(jià)差額后，再發(fā)給合法的產(chǎn)權(quán)證書。一種情況，可參照經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的相關(guān)政策，將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》?，并?duì)購房人身份、住房檔案資料，補(bǔ)繳土地出讓金、稅費(fèi)后，再辦理相關(guān)手續(xù)，獲得頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，并限期內(nèi)不得上市交易。

一種情況，在符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃的前提下，在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的別墅或高檔公寓等建筑項(xiàng)目，除由購房者補(bǔ)繳土地出讓金、稅費(fèi)外，還要對(duì)購房者進(jìn)行處罰。

2、對(duì)不符合城鎮(zhèn)規(guī)劃或占用耕地建造的小產(chǎn)權(quán)房，各級(jí)政府應(yīng)按照成本價(jià)收回，并作為保障性住房使用。對(duì)由于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地上的房屋，要充分考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)于那些破產(chǎn)或無力經(jīng)營(yíng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，政府則對(duì)被占用的土地進(jìn)行征收，作為政府儲(chǔ)備用地，嚴(yán)防該類土地被開發(fā)成小產(chǎn)權(quán)房。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政監(jiān)管。

嚴(yán)格禁止新開工建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)前主要任務(wù)是嚴(yán)格控制新增小產(chǎn)權(quán)房，可以有效降低這一問題的處理難度，各級(jí)房屋管理部門要加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)務(wù)的事前預(yù)警、事中監(jiān)督和事后補(bǔ)救，將小產(chǎn)權(quán)房消滅在萌芽狀態(tài)。對(duì)于農(nóng)村居民在宅基地上新建或翻新房屋的，必須經(jīng)嚴(yán)格審批之后才能夠興建，不得超過規(guī)定的面積。在新房建成之后，村委會(huì)應(yīng)當(dāng)收回村民的舊住宅所占的土地，禁止村民變相多占宅基地。同時(shí)，嚴(yán)格禁止村民將住宅賣給非本集體成員及本集體不符合申請(qǐng)宅基地條件的村民。只有政府態(tài)度鮮明地執(zhí)行現(xiàn)有法律，才會(huì)有效遏制小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)泛濫。

（四）大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。房屋不是純粹的商品，其是人生存和發(fā)展的基本需要，所以要將住房問題從單純的消費(fèi)品供應(yīng)層面，提升到基本保障層面的高度，為眾多的中低收入家庭解決住房問題。因此，政府要通過大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程來解決城市中低收入群體的住房困難。據(jù)相關(guān)資料，新加坡的房屋就不是完全商品化，保障性住房比例達(dá)到80%多，所以我們要學(xué)習(xí)借鑒新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)，加快保障性住房的建設(shè)，滿足中低收入群體的住房需求；同時(shí)，要根據(jù)現(xiàn)階段保障性住房的實(shí)施情況，進(jìn)一步完善保障性住房的規(guī)章制度，提高保障性住房的實(shí)際效果。在“十二五”期間，將加大保障性住房建設(shè)，計(jì)劃向中低收入群體提供10萬套保障性住房。

如果能夠按照計(jì)劃完成，住宅市場(chǎng)的供給平衡問題將得到很大改善，高房?jī)r(jià)將會(huì)得到一定控制。“十二五”期間，全國(guó)規(guī)劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造3，600萬套，2011年已開工1，000 多萬套，2012 年全國(guó)保障性住房開工 700 萬套以上。

（五）完善小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律制度。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利必然要求法律制度給予其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)性安排，以發(fā)揮出它的財(cái)產(chǎn)作用，這就需要法律制度對(duì)這種確立給予確定?！稇椃ā酚嘘P(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是我國(guó)集體土地法律制度改革的基礎(chǔ)，真正落實(shí)《憲法》精神，逐步建立以《憲法》為核心的土地法律制度，及時(shí)修改與保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益相沖突的法律條款，讓農(nóng)民在土地非農(nóng)化的過程中充分享有收益?！段餀?quán)法》要具體體現(xiàn)出農(nóng)村集體土地所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)性特點(diǎn)，對(duì)農(nóng)村集體土地的所有權(quán)進(jìn)行保護(hù)，使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織充分享有所有權(quán)的權(quán)能，同時(shí)應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā窇?yīng)進(jìn)一步完善農(nóng)村房屋和土地登記制度，為小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)提供法律基礎(chǔ)。

（六）穩(wěn)定城市商品房?jī)r(jià)格。繼續(xù)綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，保持房地產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定性和連續(xù)性的同時(shí)，將房地產(chǎn)漲價(jià)的勢(shì)頭遏制在萌芽狀態(tài)。第一，有效增加普通商品住房的供給，特別是適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小戶型的普通商品住房的供給；第二，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房行為，鼓勵(lì)居民自住型或改善型購房行為。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]張有恒。 我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房迅速擴(kuò)展的成因淺述 [J]. 四川省社會(huì)主義學(xué)院學(xué)報(bào)，2010. 2.

[2]李獻(xiàn)忠，潘慧琳。 小產(chǎn)權(quán)房的法律分析[J]. 決策探索，2008. 14.

第8篇：土地和土地使用權(quán)的區(qū)別范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營(yíng)業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開發(fā)成本為1500萬元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)?？梢姡悍桨?巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額?？梢约哟髮?duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費(fèi)用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開發(fā)與銷售，則；

①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。

第9篇：土地和土地使用權(quán)的區(qū)別范文

1.1集體非農(nóng)用地進(jìn)入市場(chǎng)的基本概況

1992年威海市政府曾組織對(duì)全市集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行了歷時(shí)一年的全面調(diào)查,從調(diào)查的結(jié)果來看,全市集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)現(xiàn)象十分普遍,在城鄉(xiāng)結(jié)合部中尤為突出,1991年全市集體非農(nóng)建設(shè)用地(不包括村辦企業(yè)使用本村土地和農(nóng)村居民建房用地)521宗,占地面積113.2公頃(其中違法占地122宗,占地面積24.2公頃),占全部集體非農(nóng)建設(shè)用地面積的21.4%。從集體非農(nóng)用地需求主體來看,大多是個(gè)體、私營(yíng)、集體、外商和聯(lián)營(yíng),從進(jìn)入市場(chǎng)的形式上看,有村集體直接出讓土地、以地入股興辦企業(yè)、合作建房搞房地產(chǎn)開發(fā),有村民個(gè)人私自出售、出租宅基地,有鎮(zhèn)村自用自批土地,有以舊村改造為名,擅自開發(fā)土地建房出售,并呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn):一是未經(jīng)許可農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的勢(shì)頭越來越猛,二是集體企業(yè)用地大多以承包、聯(lián)營(yíng)合作為名進(jìn)入市場(chǎng)以掩蓋出讓、出租的目的。從全國(guó)來看,集體非農(nóng)土地自發(fā)交易在全國(guó)各地相當(dāng)普遍,已經(jīng)形成隱形市場(chǎng),在管理上有失控之勢(shì),一是管理不到位,缺乏法規(guī)政策做依據(jù),基本上處于放任自流狀態(tài);二是管理不規(guī)范,沒有形成一套統(tǒng)一穩(wěn)定的市場(chǎng)管理制度;三是管理難到位,由于多數(shù)集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓是以承包、入股、房屋出租和合作等形式出讓的、處于隱形狀態(tài),難以查清。

1.2集體非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的原因分析

集體非農(nóng)用地進(jìn)入市場(chǎng)是由多種因素共同作用的結(jié)果,主要有:

1.2.1利益驅(qū)動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)有土地使用制度的改革,土地做為資產(chǎn)的觀念在農(nóng)村逐步形成和強(qiáng)化,受經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)和驅(qū)動(dòng),部分農(nóng)村集體和個(gè)人急功近利,求財(cái)心切,置政策和法律于不顧,將集體土地隨意處置,以換取眼前的經(jīng)濟(jì)利益。

1.2.2需求拉動(dòng)。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,帶動(dòng)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、聯(lián)合體企業(yè)的發(fā)展,形成了對(duì)農(nóng)村土地日益增長(zhǎng)的需求。

1.2.3法規(guī)政策不明確。一方面國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策限定集體土地直接進(jìn)入市場(chǎng),國(guó)務(wù)院在《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》中規(guī)定:“集體土地,必須先行征用轉(zhuǎn)為國(guó)有后才能出讓?！绷硪环矫?《農(nóng)業(yè)法》(第26條)則允許“農(nóng)村集體可以以土地為條件聯(lián)營(yíng)、入股”。《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有后,該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓”,但對(duì)城市規(guī)劃區(qū)以外的集體所有土地?zé)o明確規(guī)定,《土地管理法》規(guī)定“國(guó)有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。這些法規(guī)政策容易引起人們的錯(cuò)覺,為集體土地進(jìn)入市場(chǎng)打開了方便之門。

1.2.4法制觀念淡薄。部分農(nóng)村干部、群眾文化水平不高,觀念陳舊,往往片面認(rèn)為誰使用土地,誰就是土地所有者,就有權(quán)隨意處置土地。

2集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)土地使用制度改革的基本問題

在1991年,對(duì)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理我國(guó)尚無明確規(guī)定,也沒有現(xiàn)成的模式可借鑒。威海市參照國(guó)有土地使用制度改革的基本經(jīng)驗(yàn),提出了“轉(zhuǎn)權(quán)讓利,統(tǒng)一出讓”的模式,并進(jìn)行試點(diǎn)。隨著改革的深入,在理論和實(shí)踐上遇到二個(gè)基本問題:一是集體土地進(jìn)入市場(chǎng)是否先征為國(guó)有;二是征為國(guó)有時(shí)土地收益如何分配,即:“轉(zhuǎn)權(quán)”和“讓利”二個(gè)問題。

2.1征為國(guó)有,統(tǒng)一出讓是改革的基本方向在對(duì)待集體非農(nóng)用地進(jìn)入市場(chǎng)問題,主要有兩種觀點(diǎn),一種是主張將集體土地直接進(jìn)入市場(chǎng);另一種是先征為國(guó)有,然后出讓。隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布和實(shí)施,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地用于非農(nóng)建設(shè)的要轉(zhuǎn)為國(guó)有已取得共識(shí),而對(duì)于規(guī)劃區(qū)以外的集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)是否應(yīng)先轉(zhuǎn)為國(guó)有,尚有爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為,應(yīng)將其轉(zhuǎn)為國(guó)有,理由是:

2.1.1符合我國(guó)的現(xiàn)行法律法規(guī)和政策。我國(guó)憲法規(guī)定土地不得買賣,土地所有權(quán)不得進(jìn)入市場(chǎng)流通。國(guó)發(fā)[1992]61號(hào)文件規(guī)定:“集體所有土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國(guó)有后再出讓。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以集體所有的土地資產(chǎn)作價(jià)入股,興辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn),但集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓?！蔽覈?guó)《土地管理法》規(guī)定:“國(guó)有土地和集體所有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”,但在解釋“集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的涵義時(shí),解釋為集體農(nóng)用地的轉(zhuǎn)包,而并非指非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓。《山東省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓辦法》規(guī)定:“集體所有的土地確需出讓、轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)由人民政府按審批權(quán)限依法征為國(guó)有后,方可出讓、轉(zhuǎn)讓?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定:“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,該幅國(guó)有土地使用權(quán)方可有償出讓”,這一規(guī)定雖沒有回答我國(guó)全部集體非農(nóng)用地管理問題,但已表明了國(guó)家對(duì)這方面管理的基本態(tài)度。也就是說,現(xiàn)行的法規(guī)、政策規(guī)定,不允許集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng),若需進(jìn)入市場(chǎng),只有在實(shí)行國(guó)有化后才能實(shí)現(xiàn)。

2.1.2集體土地所有權(quán)應(yīng)受到國(guó)家管理權(quán)的一定限制。我國(guó)的集體土地所有權(quán)本身就是一種受限制的不完全的所有權(quán)。這種限制和不完全性主要表現(xiàn)在“國(guó)家建設(shè)需要征用集體土地時(shí),集體土地所有者必須服從,不能以所有權(quán)受法律保護(hù)為由拒絕被征用;集體土地所有者需要改變用地性質(zhì),將農(nóng)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地,如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)民住宅建設(shè)用地等都需要經(jīng)過批準(zhǔn)。國(guó)家對(duì)土地?fù)碛泻暧^管理權(quán)。土地管理權(quán)是國(guó)家以發(fā)揮土地最大經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益為目的,以局部利益服從國(guó)家整體利益為理論基礎(chǔ)而實(shí)施的對(duì)全國(guó)土地進(jìn)行宏觀管理的權(quán)利,它獨(dú)立于土地所有權(quán)之外,并且給土地所有權(quán)以必要的限制和約束,國(guó)家實(shí)施這種對(duì)土地的宏觀管理是符合我國(guó)土地管理政策和實(shí)際的。

2.1.3轉(zhuǎn)權(quán)有利于政府加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,合理利用土地。將集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的方法進(jìn)行管理,能保證國(guó)家根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)集體土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”數(shù)量進(jìn)行控制,保證土地市場(chǎng)的供求平衡,以調(diào)整和優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu),提高土地效益,達(dá)到合理利用土地和保護(hù)耕地的目的。

2.1.4轉(zhuǎn)權(quán)有利于政府對(duì)土地出讓市場(chǎng)的高度壟斷,有利于形成統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)。國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),就是只允許國(guó)家作為土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓給土地使用者,嚴(yán)禁集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地不經(jīng)過征用出讓,直接進(jìn)入市場(chǎng)。采取“轉(zhuǎn)讓權(quán)利”的方法將集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地納入統(tǒng)一征用、出讓的軌道,避免了集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng),保證政府對(duì)土地出讓市場(chǎng)的壟斷,有利于形成政府高度壟斷的、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的土地市場(chǎng)。

2.1.5轉(zhuǎn)權(quán)符合農(nóng)村城市化,有利于加快小城鎮(zhèn)建設(shè),促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要推進(jìn)工業(yè)化、農(nóng)村城市化的進(jìn)程,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)代化的目標(biāo),必須加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。這就要求將集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地相對(duì)集中,統(tǒng)一開發(fā),逐步建設(shè)成工業(yè)、商業(yè)、生活小區(qū)等。這些建設(shè)需要大量資金,將集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地征為國(guó)有后再出讓,并采取靈活的讓利政策,充分發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)效益,這是解決小城鎮(zhèn)建設(shè)資金不足的一條行之有效的重要途徑。通過對(duì)小城鎮(zhèn)的建設(shè),帶動(dòng)周邊農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,吸納農(nóng)村勞動(dòng)力,促進(jìn)農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,提高農(nóng)民生活水平,逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)民城鎮(zhèn)居民化。

2.1.6符合企業(yè)改制的要求。企業(yè)改制要求企業(yè)投資主體呈多元化,決定了不能簡(jiǎn)單地用國(guó)家和集體的概念來劃分,不能用國(guó)家建設(shè)和集體建設(shè)來確定他們的用地方式,而應(yīng)采取統(tǒng)一的出讓方式為其提供土地使用權(quán)。這樣不僅明晰了企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系,堵住了投機(jī)漏洞,而且土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,為企業(yè)參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)、加快與國(guó)際市場(chǎng)接軌創(chuàng)造了前提條件。

2.2合理確定土地收益的分配對(duì)象和分配比例是改革的關(guān)鍵將集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地統(tǒng)一征為國(guó)有后再出讓給建設(shè)用地單位使用,其理由比較明顯,但如何確定土地收益分配的對(duì)象和分配的比例,則是能否順利實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)權(quán)”的關(guān)鍵。

2.2.1土地收益分配的對(duì)象。分配的對(duì)象是指集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地征為國(guó)有出讓時(shí)土地純收益分配的對(duì)象。土地出讓純收益是土地出讓金扣除土地征用等費(fèi)用的剩余部分,而土地出讓金是地租有限年期的資本化。因此,可以從地租的形成原因著手,對(duì)土地收益分配的對(duì)象進(jìn)行分析。①絕對(duì)地租。絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷而取得的地租,絕對(duì)地租的存在是土地所有權(quán)的要求,是土地所有權(quán)的恰當(dāng)表現(xiàn)形式。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二十條的規(guī)定,對(duì)于征用的集體土地,土地所有權(quán)屬于國(guó)家,這部分地租應(yīng)由國(guó)家取得。②級(jí)差地租。按其形成的條件不同,分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。對(duì)于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地來說,級(jí)差地租Ⅰ產(chǎn)生的原因是土地的位置因素,包括地塊距市中心的遠(yuǎn)近、交通運(yùn)輸條件、通訊條件、不同的人口密度等。從影響非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地級(jí)差地租Ⅰ的因素看,按照“誰投資誰受益”的原則,級(jí)差地租Ⅰ應(yīng)當(dāng)歸投資環(huán)境的投資主體所有。從我國(guó)的實(shí)際情況來看,土地所處的位置不同,其周圍基礎(chǔ)設(shè)施的主要投資主體也是不同的?？拷蟪鞘幸约皣?guó)家投資的各類開發(fā)區(qū)的土地,其級(jí)差地租Ⅰ應(yīng)主要由國(guó)家所有;在鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地,其基礎(chǔ)設(shè)施的投資主體主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,這部分土地的級(jí)差地租應(yīng)大部分是歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府占有;遠(yuǎn)離城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的村辦企業(yè)用地的級(jí)差地租Ⅰ應(yīng)主要由村集體所有。級(jí)差地租Ⅱ是指對(duì)同一地塊連續(xù)追加投資造成不同生產(chǎn)率而引起的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租。集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地分為兩類,一類是新增非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地,一類是存量的集體非農(nóng)業(yè)用地。新增集體非農(nóng)業(yè)用地由于原來以提高農(nóng)作物產(chǎn)量為目的而對(duì)農(nóng)業(yè)用地不斷進(jìn)行的地力、肥力的投資對(duì)現(xiàn)在的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地已不產(chǎn)生效益,沒有形成級(jí)差地租Ⅱ。因此,其出讓金中不包含級(jí)差地租Ⅱ。存量集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的級(jí)差地租Ⅱ是由于原土地使用者在使用土地過程中不斷對(duì)土地進(jìn)行追加投資而產(chǎn)生的,應(yīng)當(dāng)歸原土地使用者所有。③壟斷地租。壟斷地租是以特殊有利的自然條件為產(chǎn)生基礎(chǔ)的,因此要具體分析這種特殊有利的自然條件的所屬。從實(shí)際情況來看,這種自然條件不外乎是一些特殊的自然資源和大氣、陽光等屬公眾所有的自然條件。按照我國(guó)《憲法》的規(guī)定,礦藏、水流、灘涂等自然資源都屬于國(guó)家所有,因此壟斷地租應(yīng)由國(guó)家取得。④改良地租。改良地租是為改良土地所投資本的合理利潤(rùn)或利息,以及投資本身的分期回收或折舊,對(duì)于新增集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地來講,改良地租部分是指政府為改變?cè)r(nóng)業(yè)用地為非農(nóng)業(yè)用地的投入的回收,即征地費(fèi)和完成土地七通一平的基礎(chǔ)設(shè)施投入的回收。國(guó)家在征用土地過程中支付的土地補(bǔ)償費(fèi),實(shí)際就是資本化了的農(nóng)業(yè)地租,村集體作為原農(nóng)業(yè)用地的所有權(quán)者,通過土地補(bǔ)償費(fèi)的形式在經(jīng)濟(jì)上得到體現(xiàn)。對(duì)于存量集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地來講,改良地租的產(chǎn)生還有一個(gè)原因是,由于原土地使用者在使用土地過程中對(duì)土地的不斷投入改良,土地出讓的純收益中包含了這部分地租,因此,原存量集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的分配對(duì)象應(yīng)包括原土地使用者。由上述可以看出,對(duì)于新增集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地,土地純收益的分配對(duì)象包括國(guó)家、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體;對(duì)于存量的集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地,分配對(duì)象除要包括國(guó)家、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村集體外,還應(yīng)包括原土地使用者。

2.2.2土地收益分配的比例。根據(jù)土地所處位置的不同,現(xiàn)將集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地分為新增用地和存量用地兩種情況,分別對(duì)分配比例進(jìn)行簡(jiǎn)單地分析。①新增集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地土地收益分配比例。新增集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的分配比例,就是絕對(duì)地租歸國(guó)家所有,級(jí)差地租Ⅰ按土地所處投資環(huán)境,在國(guó)家、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村集體三者之間確定合理的比例。若存在壟斷地租,原則上要?dú)w國(guó)家所有。首先確定絕對(duì)地租的量。集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的絕對(duì)地租就是最邊際的非農(nóng)業(yè)用地的地租量,根據(jù)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)表,不妨把最差的地租量作為絕對(duì)地租。對(duì)某一特定的土地用途而言,假設(shè)最差土地的出讓純收益為X元/M2,那么無論處在何種位置的土地,至少這部分土地收益要?dú)w國(guó)家所有。級(jí)差地租Ⅰ的分配,一是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的新增集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地,級(jí)差地租Ⅰ主要是受國(guó)家投資及城市輻射作用的影響,因此,確定在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的新增集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的土地純收益全部歸國(guó)家,再由各級(jí)政府按比例分配;二是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地,投資環(huán)境的改善主要是由鎮(zhèn)、市(區(qū))兩級(jí)政府投資的,土地級(jí)差地租Ⅰ大部分返還鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,加強(qiáng)小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè);三是遠(yuǎn)離城市規(guī)劃區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地,除土地純收益的X元/M2作為絕對(duì)地租由國(guó)家取得外,其余部分全部留給村集體所有。②存量集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地土地收益的分配比例。存量集體非農(nóng)業(yè)用地包括原企業(yè)使用的集體土地和實(shí)行舊村改造所使用的土地。存量土地的土地出讓純收入,除絕對(duì)地租由國(guó)家所有,級(jí)差地租Ⅰ由國(guó)家、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村集體所有外,級(jí)差地租Ⅱ和改良地租要由原土地使用者所有。

a在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),按同一等級(jí)的新增量用地標(biāo)準(zhǔn)收取土地出讓純收益,土地出讓純收益全部由國(guó)家取得。超過部分的級(jí)差地租Ⅱ和改良地租直接留在企業(yè)。

b在鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的改制企業(yè)用地及實(shí)行舊村改造土地;按同一等級(jí)的生地價(jià)格收取土地出讓純收益,其中X元/M2的絕對(duì)地租和級(jí)差地租Ⅰ的小部分由國(guó)家取得,余下部分返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

c對(duì)于遠(yuǎn)離城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的企業(yè)改制用地和舊村改造用地(按安置比例給予免收地租的除外)按同一等級(jí)的生地價(jià)格收取土地出讓純收益,其中X元/M2作為絕對(duì)地租上交國(guó)家,余下部分留在村集體。對(duì)于集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地土地收益的分配比例,很難在理論上得出一個(gè)絕對(duì)的數(shù)據(jù),只能從影響地租各種因素著手,權(quán)衡各種因素影響作用的大小確定出一個(gè)大致的讓利比例,且需要在發(fā)展中不斷調(diào)整、平衡。

3集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的實(shí)踐

在探索集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的途徑時(shí),我們的基本思路是將集體土地征為國(guó)有后再出讓給使用者,同時(shí)給予一定的讓利,即采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利,統(tǒng)一出讓”的方法。

3.1轉(zhuǎn)權(quán)。轉(zhuǎn)權(quán)就是將集體所有的土地征為國(guó)家所有。實(shí)施轉(zhuǎn)權(quán)的土地包括新增用地和存量用地兩部分:第一,新增集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。根據(jù)使用者和土地所處區(qū)位的不同又可分為以下四種類型:①對(duì)所有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企業(yè)、個(gè)體企業(yè)、聯(lián)合體企業(yè)、使用本村以外集體所有土地的村辦企業(yè)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)所需土地,采取由市、縣土地管理部門統(tǒng)一征用,統(tǒng)一出讓的方式。②對(duì)有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地,采取由市、縣土地管理部門統(tǒng)一征地,統(tǒng)一出讓給鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)公司或建筑公司統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū),再出售給符合建房條件的農(nóng)村居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工。③對(duì)城郊結(jié)合部的農(nóng)村實(shí)行統(tǒng)一改造。將集體土地統(tǒng)一征為國(guó)有,留出公益用地后再統(tǒng)一出讓給村委,由村委按拆遷辦法的規(guī)定進(jìn)行拆遷、安置,騰出的土地建商品房出售。④對(duì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的村莊的土地實(shí)行統(tǒng)一征用。威海市有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū),三個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū),在對(duì)開發(fā)區(qū)土地征用和使用方面,我們接受了南方改革較早的城市和特區(qū)所出現(xiàn)的“都市里的村莊”的教訓(xùn),對(duì)起步區(qū)內(nèi)的集體土地,采取統(tǒng)一征用,返還部分土地給村集體。第二,存量集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。根據(jù)轉(zhuǎn)讓形式的不同分為兩種類型:①對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)的,采取將集體土地征為國(guó)有連同地上建筑物及其它附著物一同出讓給新的受讓者。②對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以原用場(chǎng)地、房屋出資舉辦合資、合作或內(nèi)聯(lián)企業(yè)的,將原企業(yè)使用的集體土地征為國(guó)有,再出讓給該企業(yè),由該企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)出資。

3.2讓利。讓利是指在對(duì)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地轉(zhuǎn)權(quán)的同時(shí)給予原土地所有者或使用者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資者的合理補(bǔ)償。它是決定轉(zhuǎn)權(quán)能否順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵性步驟。實(shí)踐中我們按照“誰投資、誰受益”和合理公平分配的原則,區(qū)別不同情況采取了不同的讓利方法。一是返還出讓金。在城市規(guī)劃區(qū)以外的地方,將集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地出讓收入的70%以上(多者達(dá)到全部)返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政。這種做法主要考慮這些地方受城市輻射的作用小,已經(jīng)發(fā)生和即將進(jìn)行的投入主要靠鄉(xiāng)鎮(zhèn),鄉(xiāng)鎮(zhèn)得到補(bǔ)償和擁有再投入的能力,以便于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境的進(jìn)一步改善。二是返還土地。對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)實(shí)行土地統(tǒng)一征用的村莊,由開發(fā)區(qū)按征用土地總面積的10%轉(zhuǎn)讓給原村民委員會(huì),其中2.5%用于商業(yè)、旅游(賓館)、工藝設(shè)施和村民住宅,2.5%用于工業(yè)。上述用地就近安排在原村民委員會(huì)的工業(yè)區(qū)和居民點(diǎn),但不得搞房地產(chǎn)開發(fā),不得將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給非本村民委員會(huì)所屬的單位和個(gè)人。另外5%打破原集體所有的界限,不具體劃定范圍,而是根據(jù)村民委員會(huì)的具體建設(shè)項(xiàng)目,安排在相應(yīng)的工業(yè)、商業(yè)等功能區(qū)內(nèi),其土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。上述用地由開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),進(jìn)行七通,并免收配套費(fèi)。三是免收地租。為了使以土地使用權(quán)作價(jià)出資的土地使用者樂于接收轉(zhuǎn)權(quán),我們?cè)诓僮髦胁扇×舜_定使用年限,不收地租的方式。

4集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)土地使用制度改革的效果

威海市集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)土地使用制度改革自1992年全面實(shí)施以來取得了顯著效果。

4.1強(qiáng)化了政府對(duì)土地的宏觀管理,促進(jìn)了土地基本國(guó)策的貫徹落實(shí)。將集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地納入出讓軌道,較好地解決了集體非農(nóng)用地所有權(quán)內(nèi)涵不清、土地產(chǎn)權(quán)單位過于分散、處置土地難等問題,使其納入依法統(tǒng)一管理軌道,保障了政府對(duì)土地出讓市場(chǎng)的壟斷,土地市場(chǎng)秩序得到根本好轉(zhuǎn)。1993年全市集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地土地違法案件較1991年下降60%。實(shí)現(xiàn)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地制度改革,有利于小城鎮(zhèn)建設(shè),便于實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、集中建設(shè),充分使用公共基礎(chǔ)設(shè)施,較好地解決了過去發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)嚴(yán)重浪費(fèi)土地的問題。統(tǒng)一開發(fā)建工業(yè)小區(qū)、生活小區(qū)的鎮(zhèn)可比原來企業(yè)分散建設(shè)節(jié)約土地10%左右,實(shí)行舊村改造和統(tǒng)一建居民樓的村莊可節(jié)約土地2/3以上。

4.2有效防止了土地資產(chǎn)流失,增加政府的財(cái)政收入。往年我市集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地自發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)嚴(yán)重,每年僅流失土地資產(chǎn)在300萬元以上。1992年實(shí)行這項(xiàng)改革以來,全市僅出讓給鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下企業(yè)的土地就達(dá)264公頃,共收取集體非農(nóng)建設(shè)用地出讓金總額27324.97萬元,收取地租14339.65萬元,其中返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)和集體經(jīng)濟(jì)組織地租7261.76萬元。這些收益,全部用于小城鎮(zhèn)建設(shè)和土地開發(fā),帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)土地的進(jìn)一步增值。