土地評(píng)估收益還原法精選(九篇)
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第1篇：土地評(píng)估收益還原法范文
關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng) 估價(jià)方法 探討
引言
我國城鎮(zhèn)土地估價(jià)研究始于上世紀(jì)80年代中末期，現(xiàn)行的土地估價(jià)理論與方法體系是在大量借鑒國外較為成熟的理論與方法的基礎(chǔ)上建立的[1]。近十幾年來，伴隨著土地使用制度改革的不斷深化、城鎮(zhèn)住房制為適應(yīng)改革和發(fā)展的需要，確保土地有償使用制度的順利實(shí)施，在《土地管理法》的基礎(chǔ)上制定了《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程(試行)》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(試行)》，城鎮(zhèn)土地估價(jià)工作根據(jù)這兩個(gè)規(guī)程而先后展開[2]，城鎮(zhèn)土地估價(jià)理論和方法研究也在不斷深入。土地估價(jià)看作估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論、和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按土地的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響綜合評(píng)定出某宗土地或多宗土地在某一權(quán)利狀態(tài)下的某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。正因?yàn)橥恋毓纼r(jià)受到人的主觀意識(shí)的影響，因此，在估價(jià)過程中對(duì)研究區(qū)資料的掌握、選用何種估價(jià)方法、估價(jià)人的經(jīng)驗(yàn)都會(huì)造成估價(jià)結(jié)果的千差萬別。
1.土地估價(jià)的內(nèi)容
根據(jù)我國目前的情況，土地價(jià)格的種類主要有以下幾種：（1）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格；（2）理論價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格；（3）拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；（4）租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格；（5）底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)；（6）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；（7）總地價(jià)、單位地價(jià)、樓面地價(jià)。
2.影響土地估價(jià)的因素
影響土地估價(jià)的因素很多，通?？蓪⑺鼈兎譃閰^(qū)位因素、物理因素、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素、環(huán)境因素、行政因素和國際因素[3]。
土地空間固定性決定了任何一塊土地只能就地利用和開發(fā)，從而使得每塊土地都受制于其所在的空間環(huán)境條件。土地區(qū)位對(duì)土地價(jià)格的影響很大，有的土地學(xué)家甚至把區(qū)位看作影響地價(jià)的最重要的因素。
影響土地價(jià)格的物理因素主要有以下幾方面：其一是地質(zhì)與地基。其二是地勢(shì)。地勢(shì)即該土地與相鄰地的高低關(guān)系，特別是與臨街道路的關(guān)系。第三是土地面積。一般說來，只有面積適當(dāng)?shù)耐恋夭艜?huì)有較高的價(jià)格。第四是土地的寬度、深度及形狀。此外日照、通風(fēng)、干濕等因素也對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響。
社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素中最主要的是人口因素，一般說來，人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格是同方向變動(dòng)的。人口的增加使土地需求增加。而家庭構(gòu)成狀態(tài)也是影響地價(jià)的一個(gè)因素，即使人口數(shù)量不變，家庭構(gòu)成變化也會(huì)影響居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而影響土地價(jià)格。家庭人口平均數(shù)的下降，即家庭小型化，土地價(jià)格有上漲趨勢(shì)。
國家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響地價(jià)的又一因素。當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮、投資迅猛發(fā)展、各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)十分活躍時(shí)，對(duì)土地的需求也會(huì)增加，從而影響到土地價(jià)格上升。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、有效需求不足，如果這種情況長(zhǎng)期持續(xù)下去，對(duì)土地的需求會(huì)減退，地價(jià)下降。由于受國家宏觀調(diào)控政策以及經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的影響，中國很多城市從2002年以來房?jī)r(jià)幾乎翻了一倍。
制度和價(jià)格政策對(duì)城鎮(zhèn)土地價(jià)格的影響也許是最大的。行政隸屬變更是影響價(jià)格的另一行政因素。由于行政隸屬變更，將某市由原來的較低級(jí)別升為較高級(jí)別，就會(huì)引發(fā)地區(qū)的地價(jià)上漲。在一些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、體制，往往會(huì)提高該地區(qū)的地價(jià)。而城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，特別是城市規(guī)劃對(duì)用途、建筑高度、容積率等的規(guī)定對(duì)地價(jià)有很大的影響。此外，交通管制和國際因素也會(huì)對(duì)地價(jià)造成影響。
此外，政治安定狀況、治安程度特別是城市服務(wù)設(shè)施對(duì)土地價(jià)格會(huì)造成很大影響。如果一塊土地所在地區(qū)城市服務(wù)設(shè)施完備，則這塊土地很具吸引力，土地價(jià)格會(huì)上升。環(huán)境污染會(huì)給所在的地塊和附近的地塊的地價(jià)帶來負(fù)面影響，而公園與綠地則會(huì)使地價(jià)升值。
3.土地估價(jià)的方法
一般而言，土地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法等。
3.1收益還原法
收益還原法是用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將待估房地產(chǎn)未來各期正常純收益折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)值并求其和，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)值貨幣來換取投資資產(chǎn)未來的收益權(quán)利，該法評(píng)出的價(jià)格為“收益價(jià)格”。但在實(shí)際應(yīng)用中，對(duì)純收益的估算爭(zhēng)議最大[4]。
3.1.1收益還原法存在問題
陳忻在《關(guān)于收益還原法中收益與利率的界定問題》一文中指出，凈收益在收益還原法中的含義本來是完全明確的，根據(jù)收益資本化（或本金化）的原理，凈收益是指除為購買該項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的一切現(xiàn)金流量之外，在正常經(jīng)營(yíng)條件下，經(jīng)營(yíng)期各年所發(fā)生的全部?jī)衄F(xiàn)金收入（凈現(xiàn)金流量），等于經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出。然而不僅在評(píng)估操作人員中，而且在指導(dǎo)性文獻(xiàn)中，卻屢屢發(fā)生對(duì)凈收益的不當(dāng)解釋。有的工具書從“靜態(tài)”角度把收益說成是企業(yè)稅后利潤(rùn)，但又說“從動(dòng)態(tài)來看，采用凈現(xiàn)金流量更為準(zhǔn)確”，并認(rèn)為在一定條件下兩者可以相等。有的文獻(xiàn)提出“利息中不含資本，純收益也不應(yīng)含資本”等等。這些含糊不清甚至違背收益還原法基本原理的說法廣為流傳，使評(píng)估實(shí)務(wù)中發(fā)生難以糾正的謬誤和偏差，嚴(yán)重地影響了評(píng)估的科學(xué)性，常常低估了收益還原價(jià)格。
第2篇：土地評(píng)估收益還原法范文
關(guān)鍵詞：土地估價(jià)原則；評(píng)估方法；適用性
中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）015-000-01
常見的土地估價(jià)原則主要有替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報(bào)酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競(jìng)爭(zhēng)和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動(dòng)原則（以下分別簡(jiǎn)稱原則①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常見的土地估價(jià)方法主要收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等，以下分別從適應(yīng)原則及估價(jià)流程就上述土地估價(jià)原則對(duì)對(duì)各評(píng)估方法的適用性做出以下研究。
一、收益還原法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④、⑤、⑥。二是從其估價(jià)的流程來看，首先是對(duì)土地的總收益、總費(fèi)用進(jìn)行估算，再對(duì)土地的純收益進(jìn)行計(jì)算，從而對(duì)土地的還原率進(jìn)行確定，最后對(duì)土地的收益價(jià)值進(jìn)行估算，最終對(duì)待估價(jià)對(duì)象的價(jià)格進(jìn)行確定。
在這一過程中，土地的總收益是計(jì)算地價(jià)的基礎(chǔ)，所選用對(duì)其進(jìn)行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是間接收益，如土地租金就屬于直接收益，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益就屬于間接收益。但是在具體的估價(jià)過程中應(yīng)緊密結(jié)合實(shí)際對(duì)其分離。而土地的總費(fèi)用則是為獲取土地收益而支付的費(fèi)用，如勞動(dòng)費(fèi)、資本費(fèi)等。然而費(fèi)用種類繁雜，所以應(yīng)對(duì)可能的費(fèi)用支出進(jìn)行分析，從而計(jì)總。若土地上有建筑物或農(nóng)作物，就應(yīng)對(duì)其在經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，并成為總收益中的重要組成部分。而土地純收益主要是對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行計(jì)算的依據(jù)，主要是利用土地的總收益將土地總費(fèi)用扣除之后獲得。而土地還原率主要是對(duì)地價(jià)高低影響的因素，所以在選擇過程中應(yīng)精心的選擇，并采取多元化的途徑，對(duì)可能的收益、利率、風(fēng)險(xiǎn)和還原率等進(jìn)行確定[1]。
二、市場(chǎng)比較法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③。二是從其估價(jià)的流程來看，首先就是對(duì)可比的交易安全進(jìn)行確定，并結(jié)合交易的情況和日期以及區(qū)域與個(gè)別因素，對(duì)估價(jià)對(duì)象與交易的案例進(jìn)行比較并修正。并在此基礎(chǔ)上對(duì)使用年限和容積率等進(jìn)行修正和處理，從而得到比準(zhǔn)價(jià)格，進(jìn)而根據(jù)市場(chǎng)的情況綜合全面的分析對(duì)比的情況，最終對(duì)評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行確定。
在整個(gè)價(jià)格估價(jià)過程中，確定可比案例是首要的任務(wù)，主要是結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估計(jì)的目標(biāo)與要求，并將其作為依據(jù)，從多個(gè)市場(chǎng)交易案例中選取與之相符的交易案例。但是因?yàn)閺氖袌?chǎng)直接獲得的案例的規(guī)范性較差，所以應(yīng)建立相應(yīng)的可比標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)其進(jìn)行開展前期分析以及可比性整理，案例選擇之后應(yīng)對(duì)其調(diào)查，掌握其交易約定以及是否存在特殊的情況。而在交易情況修正過程中，由于其目的就是結(jié)合交易殊的動(dòng)機(jī)與因素所導(dǎo)致的增價(jià)或降價(jià)，將估價(jià)的獨(dú)享與交易的案例在相同的交易環(huán)節(jié)中進(jìn)行比較。在日期修正過程中，其目的是為了更好地排除市場(chǎng)波動(dòng)所導(dǎo)致的價(jià)格差異，即將估價(jià)對(duì)象和案例在同一個(gè)交易的時(shí)間點(diǎn)比較價(jià)格。而在修正區(qū)域因素時(shí)，主要是將土地所在區(qū)域的條件與環(huán)境所導(dǎo)致的價(jià)格差異排除，從而更好地將估價(jià)對(duì)象與案例置于同一位置比較價(jià)格，從而在提高位置重要性的同時(shí)需要考慮由于市場(chǎng)環(huán)境帶來的影響。從個(gè)別因素修正來看，主要是將土地個(gè)體差異所導(dǎo)致的價(jià)值差異排除，將兩種商品的價(jià)格差異進(jìn)行比較才，從而對(duì)二者在功能和品質(zhì)等方面的差異而判斷。
三、成本逼近法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價(jià)的流程來看，首先就是對(duì)土地取得的費(fèi)用和開發(fā)的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查和計(jì)算，其次主要是對(duì)稅費(fèi)、資金利息、投資利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算，從而確定土地的增值收益，最終對(duì)土地的家和進(jìn)行計(jì)算和修正。
在整個(gè)成本逼近法中，土地取得費(fèi)用是最為重要的成本，同時(shí)也是估算價(jià)格的基礎(chǔ)所在，因而與土地取得的成本相同，其開發(fā)費(fèi)用也是重要的成本。而在稅費(fèi)計(jì)算過程中，由于其屬于一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，所以就應(yīng)在土地取得和開發(fā)中各種稅費(fèi)的類型有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，并對(duì)不同稅費(fèi)計(jì)算的方法進(jìn)行掌握。而在此基礎(chǔ)上就應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)土地資金利息計(jì)算工作的開展，這就需要結(jié)合土地的開發(fā)程度對(duì)整體的開發(fā)周期進(jìn)行確定，從而對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和時(shí)點(diǎn)進(jìn)行確定，并緊密結(jié)合土地取得和開發(fā)的投入，對(duì)資本收益進(jìn)行計(jì)算，而土地是否增值，主要是在土地流轉(zhuǎn)之后改變用途或開發(fā)所取得價(jià)值增加額進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)計(jì)算完土地價(jià)格之后，就應(yīng)結(jié)合估價(jià)的對(duì)象，有針對(duì)性的對(duì)其進(jìn)行修正[2]。
四、剩余法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價(jià)的流程來看，首先就是對(duì)土地的利用方式是否最為有效進(jìn)行判斷，從而通過有關(guān)指標(biāo)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估算，并對(duì)建筑物的開發(fā)成本與利息、稅費(fèi)和利潤(rùn)等進(jìn)行計(jì)算，結(jié)合建筑物的現(xiàn)有價(jià)值，對(duì)其土地的價(jià)格進(jìn)行估算。而在這些程序中，土地是否是最有效利用方式至關(guān)重要，這是估價(jià)人員首先應(yīng)該明確的。如果是未開發(fā)的土地，需要調(diào)查其規(guī)劃條件，并根據(jù)土地條件、土地市場(chǎng)狀況等因素，確定土地的最有效利用方式。一些土地已經(jīng)取得了規(guī)劃許可證，甚至進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，它的最有效使用條件已經(jīng)很清楚，但必須到規(guī)劃部門核實(shí)，看規(guī)劃條件是否變化，或委托方提供的資料是否不相符。一些已經(jīng)開始建設(shè)的項(xiàng)目，還應(yīng)核實(shí)其實(shí)際建設(shè)情況是否與規(guī)劃相符，是否作過任何的改變[3]。
五、結(jié)語
綜上所述，土地估價(jià)應(yīng)始終堅(jiān)持替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報(bào)酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競(jìng)爭(zhēng)和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動(dòng)原則。但是不同的評(píng)估方法所采取的原則也不同相同，所以其適用性也會(huì)不同，才能提高其適用性，因而必須結(jié)合各評(píng)估方法的實(shí)際，按照一定的原則，切實(shí)加強(qiáng)土地價(jià)格的評(píng)估，才能最大化的確保整個(gè)評(píng)估工作開展的適用性和有效性。
參考文獻(xiàn)：
[1]蔣雪松. 淺議土地估價(jià)原則對(duì)各評(píng)估方法的適用性[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014，19：401-402.
第3篇：土地評(píng)估收益還原法范文
關(guān)鍵詞：土地估價(jià)；剩余法；運(yùn)用。
中圖分類號(hào)：F301.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
在土地估價(jià)測(cè)算時(shí)，通用的估價(jià)方法一般有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法等，在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，除了常用的市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法外，剩余法也得到了廣泛的運(yùn)用，而且剩余法比較適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)，尤其在土地市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宗地地價(jià)評(píng)估更是得到較多的運(yùn)用。
一、剩余法定義
剩余法是通行的地價(jià)評(píng)估方法之一，又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建造房屋的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)等后的價(jià)格余額來確定待估土地價(jià)格的方法。其公式如下:
V=A-B-C
式中：V--待估土地價(jià)格；
A--開發(fā)完成后的土地總價(jià)格或房地產(chǎn)總價(jià)格；
B--整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；
C--開發(fā)商合理利潤(rùn)。
或者分解為：
總地價(jià)＝預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑開發(fā)成本－投資利息－投資利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)
二、剩余法是綜合的估價(jià)方法
從剩余法計(jì)算公式可以看出，剩余法評(píng)估地價(jià)必須確定開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)和整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本。確定開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)不是簡(jiǎn)單的土地總價(jià)與房屋建筑物總價(jià)的加和，而必須根據(jù)宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合進(jìn)行；對(duì)于開發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法來確定其價(jià)值。在估價(jià)實(shí)際中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟度不同，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟完善區(qū)域，市場(chǎng)交易比較活躍，比較容易找到與預(yù)估房地產(chǎn)相類似的案例，可以選擇市場(chǎng)比較法進(jìn)行；而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后的區(qū)域，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、擬開發(fā)區(qū)等，不易于找到三個(gè)以上與預(yù)估房地產(chǎn)相類似的成交案例，則一般通過調(diào)查市場(chǎng)租金水平確定預(yù)估房地產(chǎn)最有可能的客觀租金水平，再用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)價(jià)格。無論是選用市場(chǎng)比較法還是收益還原法估價(jià)，最后都必須再通過數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法或建立數(shù)學(xué)模型最終確定開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。而整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和，如建筑開發(fā)成本、投資利息、投資利潤(rùn)及銷售稅費(fèi)等，涉及所有成本的累加。在求取建筑開發(fā)成本時(shí)一般對(duì)費(fèi)用發(fā)生數(shù)額進(jìn)行累加，采用成本法計(jì)算而來。因此，就剩余法本身的計(jì)算過程，就是通過運(yùn)用其他估價(jià)方法來求取其基本計(jì)算項(xiàng)目，之后進(jìn)行相應(yīng)數(shù)學(xué)計(jì)算求得宗地地價(jià)，其他估價(jià)方法選用的適宜度與測(cè)算結(jié)果的精確度都直接影響到剩余法估價(jià)地價(jià)的精確度。綜上，剩余法的運(yùn)用也是其他估價(jià)方法的綜合運(yùn)用，而非簡(jiǎn)單的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法。
根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，宗地評(píng)估所選用估價(jià)方法不應(yīng)少于兩種，故在土地估價(jià)報(bào)告中還應(yīng)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等其他估價(jià)方法測(cè)算，通過兩種估價(jià)方法求出的結(jié)果最后綜合確定宗地地價(jià)。因此，采用剩余法估價(jià)就勢(shì)必要運(yùn)用另外一種估價(jià)方法，并對(duì)相互的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行對(duì)比驗(yàn)證，印證估價(jià)結(jié)果的合理性。
故采用剩余法進(jìn)行土地估價(jià)作業(yè)時(shí)，無論是從剩余法本身要求還是從估價(jià)報(bào)告應(yīng)用而言，它都與其他估價(jià)方法發(fā)生了關(guān)聯(lián)。在估價(jià)時(shí)，保持與其他估價(jià)方法的密切運(yùn)用，既保證了自身估價(jià)結(jié)果的精確度也印證了運(yùn)用該方法的適宜性及結(jié)果的合理性。因此，剩余法不是一種孤立運(yùn)用的估價(jià)方法，反而是一種綜合的估價(jià)方法。
三、剩余法估價(jià)的具體思路
剩余法在土地評(píng)估中得到了廣泛的運(yùn)用，適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)，一般用于待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。無論是哪種情況，剩余法的實(shí)際運(yùn)用一般有二種思路，即所謂的傳統(tǒng)估價(jià)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
傳統(tǒng)估價(jià)方法是假設(shè)在估價(jià)基準(zhǔn)日，在待開發(fā)土地上通過最佳開發(fā)利用方式建成房地產(chǎn)，通過測(cè)算于估價(jià)基準(zhǔn)日市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)值，扣減估價(jià)基準(zhǔn)日市場(chǎng)條件下的各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用以及建成該房地產(chǎn)所占用資金利息、利潤(rùn)等，最終得到估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)。
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是模擬房地產(chǎn)開發(fā)從取得土地、開發(fā)建設(shè)一直到經(jīng)營(yíng)銷售的過程，通過預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各個(gè)時(shí)點(diǎn)所發(fā)生的全部現(xiàn)金流入、流出（主要包括開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等），折現(xiàn)到估價(jià)基準(zhǔn)日，以所預(yù)測(cè)未來現(xiàn)金流入的折現(xiàn)值，扣減所預(yù)測(cè)未來各項(xiàng)現(xiàn)金流出的折現(xiàn)值，最終得到估價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)。
從理論上講，這兩種思路測(cè)算出的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該比較接近，但是，在實(shí)踐中，同一估價(jià)對(duì)象運(yùn)用兩種思路測(cè)算出的估價(jià)結(jié)果卻往往有較大差異，這是由于二者存在著一定的區(qū)別，從二者的定義即可見一斑。（1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，以復(fù)利的方式出發(fā)，運(yùn)用折現(xiàn)方式，考慮不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)的資金變化情況，最后進(jìn)行累加和扣減；而傳統(tǒng)估價(jià)方法則從估價(jià)基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀況出發(fā)，直接考慮利息和利潤(rùn)作為資金的時(shí)間成本和投資機(jī)會(huì)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。（2）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的利息和利潤(rùn)不作為具體的現(xiàn)金流，而體現(xiàn)在折現(xiàn)率中，而傳統(tǒng)估價(jià)方法將利息和利潤(rùn)作為“成本”組成的一部分進(jìn)行扣減，利息和利潤(rùn)需要單獨(dú)列項(xiàng)計(jì)算。從以上區(qū)別可以看出，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算過程比較復(fù)雜，但比較合理，測(cè)算結(jié)果比較精確，且具有較強(qiáng)的現(xiàn)勢(shì)性；而傳統(tǒng)估價(jià)方法測(cè)算過程相對(duì)簡(jiǎn)單，測(cè)算結(jié)果比較粗略，具有一定的參考價(jià)值，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)盡量運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行估價(jià)。但實(shí)際上，由于不確定性的客觀存在，對(duì)未來現(xiàn)金流入、流出的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)具有較大難度，折現(xiàn)率確定的合適與否也將極大地接影響估價(jià)結(jié)果，因此此思路的在土地估價(jià)實(shí)務(wù)運(yùn)用中有一定難度，仍多以傳統(tǒng)估價(jià)方法為主。
四、剩余法估價(jià)的難點(diǎn)與對(duì)策
1、宗地的最佳利用方式。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，我們可以通過相關(guān)的規(guī)劃條件與規(guī)劃指標(biāo)（如宗地的用途、位置、使用年期、界內(nèi)外面積、建筑限高、建筑密度、容積率等）確定其開發(fā)利用方式，但在規(guī)劃條件不夠明確的前提下如何確定最佳開發(fā)利用方式呢？比如，某一宗待開發(fā)的城鎮(zhèn)住宅用地，在一定的容積率條件下，開發(fā)建設(shè)的住宅用房和配套商業(yè)用房面積比例多少合適？住宅中建設(shè)多層和小高層或高層的面積比例多少合適？配套車庫車位比例多少合適......要從不同的利用方式中最終確定最佳利用方式并非簡(jiǎn)單的事，涉及到一些工程建筑基本知識(shí)，造價(jià)知識(shí)、國家相關(guān)法律規(guī)定等，所以估價(jià)師應(yīng)盡可能多的獲取宗地相關(guān)資料，認(rèn)真分析宗地的規(guī)劃條件和規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合宗地的實(shí)際情況，綜合考慮區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)和項(xiàng)目開發(fā)趨勢(shì)、結(jié)合開發(fā)商具體實(shí)際等事項(xiàng)而定。宗地的最佳利用方式確定為剩余法的運(yùn)用奠定了基礎(chǔ)。
2、確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。
確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法進(jìn)行。它不是簡(jiǎn)單的類似房地產(chǎn)銷售價(jià)格，而是通過比較分析與預(yù)測(cè)后得出的合理市場(chǎng)交易價(jià)格，它必須考慮開發(fā)周期（成片開發(fā)或分期開發(fā)）與銷售進(jìn)度（開始預(yù)售時(shí)間和完成銷售時(shí)間），否則將會(huì)影響該總價(jià)值的準(zhǔn)確性。 另外還應(yīng)考慮其所使用土地的具體情況，如土地的剩余使用年限。比如，商業(yè)住宅綜合用地的法定最高出讓使用年限為50年，城鎮(zhèn)住宅用地的法定最高出讓使用年限為70年，在這兩宗性質(zhì)不同的土地上開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)所呈現(xiàn)出來的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也應(yīng)有不同，土地的剩余使用年限制約了開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格。
3、利息的計(jì)算。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本如購地稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、建筑工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等的投入時(shí)間和方式并不相同，有的是一次性付清，有的是均勻投入，有的是按比例投入，所以在確定利息時(shí)，必須根據(jù)其各自在開發(fā)過程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算，計(jì)息時(shí)間不得與確定的開發(fā)周期相矛盾。
4、利潤(rùn)的計(jì)算。在利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，利潤(rùn)率的選取必須與計(jì)算基數(shù)的口徑相一致，無論采取直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率中的哪一種，若采用與之相對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)來估算，所得出的結(jié)果都是相同的。利潤(rùn)的計(jì)算更多體現(xiàn)的是行業(yè)客觀利潤(rùn)水平，而折現(xiàn)率（體現(xiàn)利潤(rùn)這塊）的確定則更多的是體現(xiàn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，估價(jià)中應(yīng)該能夠予以區(qū)分。
5、折現(xiàn)率的確定。折現(xiàn)率又稱資本化率，是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的重要參數(shù)，它并不類似于房地產(chǎn)還原率或土地還原率，它屬于投資報(bào)酬率，包含了無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（即體現(xiàn)了資金的利率和利潤(rùn)率），由于在未來建設(shè)過程中面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償額相應(yīng)也就不確定，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定就比較困難，直接影響了折現(xiàn)率的合理確定。因此，估價(jià)師必須充分了解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)狀況，只有在充分了解和掌握上述數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的判斷才能較為客觀合理。
第4篇：土地評(píng)估收益還原法范文
為規(guī)范地價(jià)評(píng)估，合理確定國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，我局制定了《北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。現(xiàn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）
第一條 為合理確定本市國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，規(guī)范地價(jià)評(píng)估，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。
第二條 本標(biāo)準(zhǔn)適用于國有土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估。
第一章 資料準(zhǔn)備
第三條 委托評(píng)估地價(jià)，委托方須提交下列證件資料：
（一）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告和市計(jì)委的批復(fù)。
（二）市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地許可證、建設(shè)地址通知書及建設(shè)工程許可證（或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書）。
（三）市房地局核發(fā)的房屋所有權(quán)證。
（四）建設(shè)用地及市政代征地拆遷安置補(bǔ)償情況及概算。
（五）評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。
以規(guī)劃條件為評(píng)估依據(jù)時(shí)，（一）、（二）項(xiàng)為必備證件；以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為評(píng)估依據(jù)時(shí)，（三）項(xiàng)為必備證件。委托方在所提供的復(fù)印件上應(yīng)注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。
第二章 評(píng)估辦法的運(yùn)用及參數(shù)選取
第四條 地價(jià)評(píng)估可分別采用以下方法：
（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法
（二）市場(chǎng)比較法
（三）假設(shè)開發(fā)法（剩余法）
（四）收益還原法
（五）成本逼近法
地價(jià)的測(cè)算必須采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和其它兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行計(jì)算。
第五條 基準(zhǔn)地價(jià)修正法
（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的計(jì)算公式為：
宗地價(jià)格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)×容積率＋土地開發(fā)及其它費(fèi)用
（二）計(jì)算時(shí)須逐項(xiàng)標(biāo)明下列數(shù)據(jù)：
1、出讓金的基數(shù)、容積率修正系數(shù)及修正后的出讓金基數(shù)；
2、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)中的四源及大市政、小區(qū)配套的基數(shù)，以及經(jīng)容積率調(diào)整后的基數(shù)；
3、土地開發(fā)及其它費(fèi)用的基數(shù)、調(diào)整系數(shù)，以及經(jīng)調(diào)整后的基數(shù)。
第六條 市場(chǎng)比較法
（一）市場(chǎng)比較法的基本公式：
宗地價(jià)格＝比較案例宗地價(jià)格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)
（二）市場(chǎng)比較法以審核確定的評(píng)估案例樓面毛地價(jià)為參照價(jià)格，同時(shí)參考熟地價(jià)，進(jìn)行修正后綜合得出比準(zhǔn)價(jià)格。應(yīng)用中需明確：
1、應(yīng)選取不少于三個(gè)具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟(jì)地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項(xiàng)目名稱不得標(biāo)明，可以用相應(yīng)的代號(hào)加以表示。
2、容積率修正表為：
----------------------------------------------------------
|容積率| ≤1| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
---------------------------------------------------------
|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|
----------------------------------------------------------
3、區(qū)域因素修正應(yīng)綜合考慮繁華程度、交通、環(huán)境、市政等影響因素而得出修正系數(shù)。
4、個(gè)別因素修正應(yīng)綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。
5、年期修正系數(shù)按下列公式計(jì)算：
1
1-------------
N1
（1-r）
K＝---------------
1
1-------------
N2
（1-r）
其中：
K：年期修正系數(shù)
r：貼現(xiàn)率（11％）
N1：待估地出讓年期
N2：比較案例出讓年期
第七條 假設(shè)開發(fā)法
（一）假設(shè)開發(fā)法基本公式為：
宗地價(jià)格＝開發(fā)價(jià)值-成本費(fèi)用-銷售費(fèi)用-發(fā)展商利潤(rùn)
（二）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：
1、開發(fā)價(jià)值
售價(jià)的選取：售價(jià)應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)比較值，低限不能低于市場(chǎng)平均價(jià)的85％。
求取開發(fā)價(jià)值時(shí)，以規(guī)劃建筑面積計(jì)算。
2、成本費(fèi)用
2.1 建造成本：按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，或參照北京市統(tǒng)計(jì)局每年公布的各類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值推算。包括以下項(xiàng)目：
建安費(fèi)用：含結(jié)構(gòu)和裝修
紅線內(nèi)市政費(fèi)用：按建安費(fèi)用10％-15％計(jì)
小區(qū)配套費(fèi)用（僅限小區(qū)開發(fā)）：按建安費(fèi)用10％-15％計(jì)
電權(quán)、電貼費(fèi)：5200元／KVA
2.2 不可預(yù)見費(fèi)：按建安費(fèi)用的5-10％；
2.3 專業(yè)人士費(fèi)（包括勘察、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用）：建造成本的5-10％；
2.4 貸款利息：取以上三項(xiàng)合計(jì)款項(xiàng)為基數(shù)，貸款利率取15％，計(jì)息期為工期的一半，以單利計(jì)算。
3、銷售費(fèi)用
3.1 工商統(tǒng)一稅：5.45％；
3.2 買賣手續(xù)費(fèi)：成交價(jià)的1％；
3.3 及廣告宣傳費(fèi)：總開發(fā)價(jià)值的1％-3％；
4、發(fā)展商利潤(rùn)：以下列不同年期的回報(bào)率計(jì)算建造投資成本利潤(rùn)和土地投資成本利潤(rùn)（銷售費(fèi)用不計(jì)利潤(rùn)）：
-------------------------------
|投資年期|一年期|兩年期|三年期|
------------------------------
|回報(bào)率 |20％ |30％ |40％ |
-------------------------------
第八條 收益還原法
（一）收益還原法基本公式為：
宗地價(jià)格＝年土地純收益÷還原利率
（二）計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：
1、物業(yè)租金的選取應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場(chǎng)租金比較值，低限不能低于市場(chǎng)比較值的85％。
2、各類物業(yè)的使用面積占建筑面積的比重按實(shí)際設(shè)計(jì)計(jì)算；若設(shè)計(jì)尚未完成，該比重應(yīng)參照國家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范選擇。一般情況下，各類物業(yè)的使用（或營(yíng)業(yè)）面積占建筑面積的比重如下：寫字樓65-70％；商業(yè)樓40-60％；平房四合院及住宅70-75％。
3、空置率根據(jù)物業(yè)類型、市場(chǎng)供需等情況，取5％-30％
4、經(jīng)營(yíng)性成本取總收益30％-40％
5、還原利率取10％-15％
第九條 成本逼近法
（一）成本逼近法基本公式為：
宗地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地所有權(quán)收益
（二）計(jì)算中包含以下內(nèi)容：
1、土地取得費(fèi)：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等；
2、土地開發(fā)費(fèi)：包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)費(fèi)用等；
3、利息（參照假設(shè)開發(fā)法取值）
4、利潤(rùn)（參照假設(shè)開發(fā)法取值）
5、應(yīng)繳稅費(fèi)
6、土地所有權(quán)收益
第十條 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)按區(qū)域平均水平結(jié)合實(shí)際情況確定。計(jì)算時(shí)應(yīng)注明拆遷戶數(shù)量（人數(shù)）、單位數(shù)量。拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用按居民、單位、個(gè)體分類計(jì)算。包括以下各項(xiàng)：
（一）拆遷安置費(fèi)（外遷或回遷房造價(jià)）；
（二）地上物及其附著物的補(bǔ)償費(fèi)；
（三）各種補(bǔ)助費(fèi)（搬家費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、生活補(bǔ)貼等）；
（四）房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)；
（五）拆遷服務(wù)費(fèi)；
（六）拆遷管理費(fèi)；
（七）單位停業(yè)損失費(fèi)；
（八）征用土地費(fèi)1、耕地占用稅；
2、菜田基金；
3、青苗補(bǔ)償費(fèi)；
4、土地補(bǔ)償費(fèi)；
5、勞動(dòng)力安置費(fèi)；
6、其他費(fèi)用；
（九）因特殊情況發(fā)生的其他費(fèi)用。
第十一條 紅線外市政費(fèi)按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
熱力工程
煤氣工程
供電工程
電信工程
道路工程等
第十二條 項(xiàng)目總占地面積＝建設(shè)用地面積＋代征地面積
在計(jì)算拆遷安置費(fèi)時(shí)，只攤?cè)虢ㄔO(shè)用地的費(fèi)用。即：
總開發(fā)費(fèi)用
應(yīng)計(jì)開發(fā)費(fèi)用＝----------------×建設(shè)用地面積
總占地面積
第十三條 宗地允許有多種用途性質(zhì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)最高最佳用途按本標(biāo)準(zhǔn)要求來計(jì)算其他價(jià)指標(biāo)；綜合樓宇的地價(jià)計(jì)算，應(yīng)按其不同用途的建筑面積來分?jǐn)偟貕K面積，分別求取各用途的地價(jià)后，再按建筑面積的權(quán)重計(jì)算地塊的綜合地價(jià)指標(biāo)。
第十四條 計(jì)算中容積率按收益部分建筑面積的容積率（簡(jiǎn)稱收益容積率）取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率；如含地下部分，則按實(shí)際收益部分建筑面積計(jì)算，不得小于總?cè)莘e率的80％。
第十五條 地價(jià)的計(jì)算過程均采用人民幣作為計(jì)價(jià)單位；若以外幣折算，匯率應(yīng)根據(jù)中國銀行公布的外匯比價(jià)中間值選用，并在評(píng)估說明中加以明確。
第十六條 土地開發(fā)費(fèi)總額不應(yīng)超過熟地總價(jià)的60％；超過時(shí)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。
第十七條 項(xiàng)目用地中部分土地使用權(quán)出讓，評(píng)估報(bào)告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。
第三章 評(píng)估報(bào)告書
第十八條 評(píng)估報(bào)告分為以下兩類：
（一）評(píng)估技術(shù)報(bào)告是提供給地價(jià)審核委員會(huì)用以審核地價(jià)的報(bào)告。該報(bào)告須寫明評(píng)估測(cè)算的詳細(xì)過程；
（二）評(píng)估結(jié)果報(bào)告是提供給委托方說明經(jīng)審定后評(píng)估結(jié)果的報(bào)告?？墒÷杂?jì)算過程。報(bào)告須加蓋“北京市房地產(chǎn)管理局地價(jià)審核委員會(huì)審核專用章”方為有效。
第十九條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括以下各項(xiàng)內(nèi)容：
（一）委托方、受托方名稱及項(xiàng)目背景介紹；
（二）評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日期和評(píng)估依據(jù)；
（三）土地的使用性質(zhì)和出讓年限；
（四）評(píng)估標(biāo)的物的權(quán)屬及他項(xiàng)權(quán)利狀況；
（五）評(píng)估標(biāo)的物的描述，包括地理位置、周圍環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、地價(jià)區(qū)類以及市政設(shè)施等條件；
（六）開發(fā)項(xiàng)目的正式規(guī)劃條件（以規(guī)劃審定方案通知書為準(zhǔn)）或已建項(xiàng)目的現(xiàn)狀，其中包括建設(shè)用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積率、建筑密度、限高及停車場(chǎng)位置和個(gè)數(shù)；
（七）對(duì)評(píng)估標(biāo)的物的分析和評(píng)估方法的說明；
（八）評(píng)估人員名單、評(píng)估負(fù)責(zé)人簽名及評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證明；
（九）評(píng)估測(cè)算過程（評(píng)估結(jié)果報(bào)告可省略）；
（十）評(píng)估附件：評(píng)估資格證明、計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃用地許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃審定方案通知書、宗地位置圖等作為評(píng)估依據(jù)的資料。
第二十條 評(píng)估技術(shù)報(bào)告應(yīng)列出所使用的公式和選定的參量，對(duì)于關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，應(yīng)該說明其依據(jù)或來源。
（一）評(píng)估方法的說明，應(yīng)包括評(píng)估思路、所采用的方法。
（二）在計(jì)算過程中，先通過各種方法測(cè)算出樓面熟地價(jià)后，得出一個(gè)綜合結(jié)果。再進(jìn)一步求得熟地總地價(jià)、地面熟地價(jià)。然后扣除建設(shè)用地上的前期費(fèi)用計(jì)算出毛地總地價(jià)、地面毛地價(jià)、樓面毛地價(jià)。
第5篇：土地評(píng)估收益還原法范文
一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇
（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇
在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評(píng)估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。
（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期
以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。
我國在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過長(zhǎng)。同時(shí)，我國不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（三）申訴安排
房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門的專門的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。
二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)
在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬別。如果這個(gè)問題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評(píng)估方法
房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對(duì)于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。
國際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估
同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的通過運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。
在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。
當(dāng)今各國的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
第6篇：土地評(píng)估收益還原法范文
總的來說，收益法適用于有收益性的房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中，估價(jià)人員普遍認(rèn)為只有目前存在有收益的房地產(chǎn)才能算作是有收益性的房地產(chǎn)，才能用收益還原法進(jìn)行估價(jià)，而沒有現(xiàn)實(shí)收益的房地產(chǎn)是不能用收益還原法估價(jià)的。我們認(rèn)為， “有收益性”應(yīng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是現(xiàn)實(shí)存在的有收益性的房地產(chǎn)，例如正在經(jīng)營(yíng)的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產(chǎn)，例如一塊將產(chǎn)生預(yù)期收益的空地，新建的還未出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，這些都屬于沒有現(xiàn)實(shí)收益，但有潛在收益的房地產(chǎn)。收益法評(píng)估由于是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為基礎(chǔ)，因此，潛在性的收益也應(yīng)屬于收益還原法中“有收益性房地產(chǎn)”的范圍之列。自有房地產(chǎn)也存在“有收益性”。傳統(tǒng)上認(rèn)為自有房地產(chǎn)屬于業(yè)主自己使用，它既沒有出租也不從事經(jīng)營(yíng)，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對(duì)其估價(jià)，但根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“機(jī)會(huì)收益”原理思想，可把自有房地產(chǎn)當(dāng)作出租性房地產(chǎn)看待，即業(yè)主的租金節(jié)省就相當(dāng)于他的租金收入，從而它就產(chǎn)生了收益。
二、出租性房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定
房地產(chǎn)總收益可分為實(shí)際總收益和客觀總收益。實(shí)際總收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，客觀總收益是排除了實(shí)際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正?？偸找妗?/p>
目前估價(jià)人員在運(yùn)用收益法對(duì)出租性房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，普遍都采用客觀總收益來作為房地產(chǎn)的總收益，但我們認(rèn)為對(duì)于不同類型的出租性房地產(chǎn)，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產(chǎn)的總收益。客觀總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實(shí)際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長(zhǎng)期租約，期滿要續(xù)租的情況。對(duì)于只存在短期租約，期滿不續(xù)租的房屋，則需客觀總收益和實(shí)際總收益綜合考慮，即租約限制內(nèi)采用實(shí)際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其房地產(chǎn)總收益。
客觀總收益的求取通常是采用市場(chǎng)比較法，在市場(chǎng)上收集同類房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，然后對(duì)收集來的案例價(jià)格，根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產(chǎn)的客觀潛在租金水平，但同時(shí)還要考慮空置率和租金損失問題。空置率可根據(jù)待估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關(guān)系。
實(shí)際總收益的求取則根據(jù)房屋所有權(quán)人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內(nèi)不發(fā)生變化；一種是租金在租賃期內(nèi)根據(jù)市場(chǎng)上租金的變動(dòng)情況作周期性的調(diào)整。一般來說租賃期較長(zhǎng)的契約都采用的是第二種，因?yàn)槭袌?chǎng)上租金水平在長(zhǎng)期會(huì)發(fā)生較大的波動(dòng)，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內(nèi)根據(jù)市場(chǎng)作相應(yīng)調(diào)整。
三、利息是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除
傳統(tǒng)上認(rèn)為利息應(yīng)作為費(fèi)用扣除，因?yàn)槔⑹峭顿Y房地產(chǎn)成本支出的一部分，但我們認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)模驗(yàn)橥顿Y者之所以要選擇投資房地產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款來投資房地產(chǎn)或者犧牲銀行的存款利息來投資于房地產(chǎn)。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。
四、折舊是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除以及折舊年限的確定
目前很多運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的報(bào)告中均把折舊費(fèi)當(dāng)作費(fèi)用扣除，而我們認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)檎叟f并沒有實(shí)際支出，是作為業(yè)主提留，它不同于總費(fèi)用中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等都屬于實(shí)際支出。因此我們認(rèn)為如果把房地產(chǎn)作為一種投資，那么它每年的純收益就應(yīng)該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為：
凈現(xiàn)金流入量=資本產(chǎn)出+資本回收
式中：資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值（投資利息）的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊部分。
當(dāng)a每年變化，r每年不變，且>0，房地產(chǎn)有收益的年期為有限年期n時(shí)，收益法公式為：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n當(dāng)n=1時(shí)，P=a/（1+r），則：a=P（1+r）=P+Pr
由此我們可看出凈現(xiàn)金流入量a（純收益）是包括了P（資本回收）和Pr（資本產(chǎn)出即投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值）兩方面的內(nèi)容，可見折舊并沒有從總費(fèi)用中扣除而是作為了純收益的一部分。
對(duì)于不同的估價(jià)對(duì)象，折舊的種類是不相同的。
1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象是房地合一時(shí)，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分?jǐn)?，二是建筑物的折舊，這兩部分均應(yīng)作為房地的純收益。
2.當(dāng)估價(jià)對(duì)象是土地時(shí)，土地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-建筑物純收益，這時(shí)建筑物的折舊則應(yīng)包含在建筑物的純收益中扣除掉，而土地成本的分?jǐn)倓t作為土地純收益的一部分不予扣除。
3.當(dāng)估價(jià)對(duì)象是建筑物時(shí)，建筑物純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-土地純收益，土地成本的分?jǐn)倓t應(yīng)包含在土地純收益中扣除掉，而建筑物的折舊則應(yīng)作為建筑物純收益的一部分不予扣除。
當(dāng)計(jì)算建筑物折舊時(shí)，對(duì)于折舊年限的確定應(yīng)注意以下問題：1.當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限短于土地使用權(quán)出讓年限時(shí)取建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算折舊。
2.當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)出讓年限時(shí)取土地出讓年限計(jì)算折舊并不考慮殘值。
3.當(dāng)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)耐用年限早于土地使用權(quán)出讓年限結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算折舊。
4.當(dāng)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)耐用年限晚于土地使用權(quán)出讓年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物可使用年限計(jì)算折舊并不考慮殘值。
其中：建筑物可使用年限=土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)前建筑物的使用年限+土地使用權(quán)出讓年限
五、總費(fèi)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目
我們認(rèn)為，收益法在評(píng)估過程中所指的稅費(fèi)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)過程（出租、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)期間）中所須繳納的項(xiàng)目。
1.對(duì)于單純的土地租賃。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。
2.對(duì)于出租性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。
3.對(duì)于生產(chǎn)性房地產(chǎn)（企業(yè)）。應(yīng)考慮城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及房產(chǎn)稅等。
在房地產(chǎn)的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種也不應(yīng)計(jì)入該稅費(fèi)項(xiàng)目。
六、總費(fèi)用中的維修費(fèi)的求取方法及測(cè)算途徑
房地產(chǎn)的維修費(fèi)一般可分為日常性小維修和大維修費(fèi)用。
1.日常性小維修。發(fā)生較為頻繁，費(fèi)用較低，因此可取年折舊費(fèi)的一定比例計(jì)算。其中折舊費(fèi)一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：殘值率，N：經(jīng)濟(jì)耐用年限）
2.大維修費(fèi)用。發(fā)生的次數(shù)相對(duì)較少，但發(fā)生的費(fèi)用卻較大，因此，大維修費(fèi)用宜采用提取重置成本的一定比例計(jì)算，然后再作每年的平均攤銷。
七、對(duì)于出租性房地產(chǎn)，當(dāng)土地取得方式為劃撥時(shí)，“土地收益”部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除
目前在一般情況下運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)都沒有考慮土地取得方式對(duì)收益價(jià)格的影響。但根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條之規(guī)定：以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益部分上繳國家。因?yàn)榉课菟袡?quán)人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應(yīng)計(jì)入在出租人的純收益中，而是應(yīng)作為出租人上繳國家的費(fèi)用扣除。
八、資本化率的確定方法
在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，我們認(rèn)為宜采用以下幾種方法：1.行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法以這種方法確定房地產(chǎn)的資本化率前提是把房地產(chǎn)作為一種投資來看待。假設(shè)以P價(jià)格（資金凈流出量）投資一房地產(chǎn)，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設(shè)每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 R：折現(xiàn)率令FNPV=0，則：R=FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）
當(dāng)FIRR>RC（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）時(shí)，F(xiàn)NPV>0，投資房地產(chǎn)可獲得超額利潤(rùn)；當(dāng)FIRR<RC時(shí)，F(xiàn)NPV<0，投資房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)虧本；當(dāng)FIRR=RC時(shí)，F(xiàn)NPV=0，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最可能的結(jié)果，這時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地產(chǎn)的資本化率，然后再對(duì)RC作物價(jià)指數(shù)的調(diào)整，得出經(jīng)過物價(jià)指數(shù)調(diào)整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物價(jià)指數(shù)變動(dòng)率）
2.安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法運(yùn)用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數(shù)狀況以及估價(jià)對(duì)象的用途，新舊程度等確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的和作為該估價(jià)對(duì)象的資本化率。
3.收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法是在參照投資收益率排序法的基礎(chǔ)上，對(duì)安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法。即把安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于國債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。具體思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購買收益性房地產(chǎn)的總價(jià)額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時(shí)以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報(bào)額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)，確定資本化率r.
九、房地產(chǎn)收益年限的確定
對(duì)房地產(chǎn)收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限或設(shè)定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。
第7篇：土地評(píng)估收益還原法范文
*市區(qū)面積2913平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)、4個(gè)辦事處、1個(gè)開發(fā)區(qū)。東臨莊河市，西接瓦房店市，南與金州區(qū)毗鄰，北與蓋州市接壤，地勢(shì)北高南低，西高東低，地形大體分為北部低山區(qū)，中南部丘陵平原區(qū)，屬遼東半島低山丘陵區(qū)，全市共涉及151幅圖。耕地總面積為942.1平方公里。其中坡度小于5的有662.7平方公里，坡度大于5小于25的有278平方公里，坡度大于25的有1.4平方公里。
二、工作任務(wù)
1、根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性與經(jīng)濟(jì)屬性，對(duì)農(nóng)用地的質(zhì)量?jī)?yōu)劣進(jìn)行綜合、定量評(píng)定，并劃分等別、級(jí)別，在完成農(nóng)用地定級(jí)工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)行農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，確定農(nóng)用地不同級(jí)別、用途的基準(zhǔn)地價(jià)，以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，建立宗地評(píng)估修正體系，計(jì)算各宗地地價(jià)，即建立農(nóng)用地等、級(jí)、價(jià)體系。
2、完成農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)成果匯總與數(shù)據(jù)庫建設(shè)，其中包括：農(nóng)用地分等成果匯總與建庫；農(nóng)用地定級(jí)與估價(jià)成果匯總與建庫；農(nóng)用地分等、定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)樣地體系的建設(shè)、成果匯總與建庫。
三、工作計(jì)劃
1、20*年3月中旬完成農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)工作培訓(xùn)。
2、20*年3月～20*年4月，資料收集整理及分值計(jì)算，劃出土地等級(jí)，完成農(nóng)用地分等工作。
3、20*年4月～20*年6月，完成農(nóng)用地定級(jí)成果工作。
4、20*年6月～20*年8月，完成農(nóng)用地估價(jià)工作。
5、20*年8月～20*年10月，提交分等定級(jí)與估價(jià)成果，由省廳主管部門驗(yàn)收。
四、技術(shù)路線和方法
（一）農(nóng)用地分等的技術(shù)路線和方法
1、技術(shù)路線：我市農(nóng)用地分等工作以20*年完成的1：10000土地利用現(xiàn)狀圖和相關(guān)的農(nóng)用地面積數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，廣泛搜集各種農(nóng)用地自然條件、土地利用和區(qū)位條件等方面資料，首先采有因素法計(jì)算農(nóng)用地自然質(zhì)量分、依據(jù)主導(dǎo)因素原則和區(qū)域分異原則，將行政區(qū)按地形、地貌等特征差別劃分指標(biāo)區(qū)，確定各指標(biāo)區(qū)的分等因素因子，采用特爾菲法確定其權(quán)重。采用“疊置法”、“地塊法”劃分分等單元，以農(nóng)用地分等評(píng)價(jià)單元圖，得到各分等因素分值，得到分等單元的農(nóng)用地自然質(zhì)量等指數(shù)。其次，利用省內(nèi)二級(jí)區(qū)土地利用系數(shù)修正土地的自然質(zhì)量，得到農(nóng)用地利用等指數(shù)，使分等結(jié)果接近土地的實(shí)際產(chǎn)出水平。然后，在樣點(diǎn)調(diào)查的基礎(chǔ)上，計(jì)算樣點(diǎn)指定作物“產(chǎn)量－成本”指數(shù)，劃分經(jīng)濟(jì)利用系數(shù)等值區(qū)，得到各等值區(qū)的土地經(jīng)濟(jì)利用指數(shù)，修正農(nóng)用地利用等指數(shù)，計(jì)算出農(nóng)用地等別進(jìn)行檢驗(yàn)、校核和調(diào)整后，確認(rèn)農(nóng)用地等別。
2、工作步驟：我市分等工作將分以下幾個(gè)階段進(jìn)行：
（1）前期準(zhǔn)備（包括資料收集與整理、工作底圖編繪、指標(biāo)區(qū)劃分等）；
（2）外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查；
（3）分等單元?jiǎng)澐郑?/p>
（4）分等因素分值和分等指數(shù)等計(jì)算；
（5）農(nóng)用地等別劃分和確定；
（6）圖件繪制；
（7）分等成果匯總。
（二）農(nóng)用地定級(jí)的技術(shù)路線和方法
1、技術(shù)路線：農(nóng)用地定級(jí)在分等之后進(jìn)行，以1：10000土地利用現(xiàn)狀圖為工作底圖，按照分等與定級(jí)相銜接，相互協(xié)調(diào)相互校核的技術(shù)路線，在綜合確定土地等別基礎(chǔ)上進(jìn)行定級(jí)，利用“修正法”對(duì)自然質(zhì)量等指數(shù)進(jìn)行區(qū)位因素、耕作便利度和土地利用狀況因素等系數(shù)修正，對(duì)農(nóng)用地定級(jí)。
2、定級(jí)技術(shù)方法：在自然質(zhì)量等別指數(shù)基礎(chǔ)上，采用自然質(zhì)量等別修正法，選擇耕作便利條件、區(qū)位條件和土地利用狀況等定級(jí)修正因素，完成因素修正系數(shù)計(jì)算，用計(jì)算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)單元定級(jí)分值計(jì)算，數(shù)軸分析定級(jí)。
（三）農(nóng)用地估價(jià)的技術(shù)路線和方法
1、技術(shù)路線：在農(nóng)用地分等定級(jí)的基礎(chǔ)上，以收益還原法估算出樣點(diǎn)農(nóng)用地價(jià)格，通過樣點(diǎn)地價(jià)平均方法計(jì)算各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，并編制地價(jià)修正系數(shù)表。
2、技術(shù)方法：在評(píng)估農(nóng)用地價(jià)格時(shí)，主要以收益還原法為主，征地資料為參考，將等估農(nóng)用地未來正常年純收益（地租），以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，并進(jìn)行一些必要的修正，估算出樣點(diǎn)農(nóng)用地價(jià)格。以樣點(diǎn)地價(jià)平均法計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)。在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上，通過疊加農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格來評(píng)估農(nóng)用地征用區(qū)片價(jià)，同時(shí)編制地價(jià)修正系數(shù)表。
五、提交成果
（一）農(nóng)用地分等成果
1、圖件成果：分等因素指標(biāo)區(qū)圖，分等單元自然質(zhì)量分值圖，土地利用系數(shù)等值區(qū)圖，利用等別圖，等別圖，縣標(biāo)準(zhǔn)樣地分布圖。
2、數(shù)據(jù)表格成果。農(nóng)用地分等單元原始屬性數(shù)據(jù)，農(nóng)用地分等基本參數(shù)表，農(nóng)用地分等結(jié)果面積表，標(biāo)準(zhǔn)樣地屬性數(shù)據(jù)表，分等單元綜合數(shù)據(jù)，土地利用系數(shù)／經(jīng)濟(jì)系數(shù)匯總表。
3、數(shù)據(jù)庫成果。圖形數(shù)據(jù)庫，表格數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫軟件系統(tǒng)。
（二）農(nóng)用地定級(jí)成果
1、定級(jí)工作報(bào)告，技術(shù)報(bào)告和標(biāo)準(zhǔn)樣地設(shè)置報(bào)告。
2、土地定級(jí)各因互因子作用分值，綜合作用分值圖，土地級(jí)別，農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖。
（三）電子格式要求
電子文檔統(tǒng)一采用Word格式，電子表格除要求提供Excel格式外，其它表格統(tǒng)一采用DBF格式，電子圖件格式采用mapinfor格式。
六、組織領(lǐng)導(dǎo)
市政府成立農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)領(lǐng)導(dǎo)小組：
組長(zhǎng)*副市長(zhǎng)
副組長(zhǎng)*規(guī)劃和國土資源局局長(zhǎng)
成員由*市財(cái)政局、農(nóng)發(fā)局、林業(yè)局、水利局、環(huán)保局、交通局、氣象局的主管領(lǐng)導(dǎo)組成。
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主任*（兼）。
七、工作要求
1、提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。要充分認(rèn)識(shí)農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)工作的重要意義，切實(shí)增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)，保證各項(xiàng)工作組織部署到位。
第8篇：土地評(píng)估收益還原法范文
關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備制度;問題;對(duì)策
一、我國城市土地儲(chǔ)備制度的建立
我國城市土地儲(chǔ)備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月,深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán),開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河,成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場(chǎng)化方向的深入推進(jìn),1996年,上海市成立中國第一家土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日,國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出,為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。
土地儲(chǔ)備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具,通過土地儲(chǔ)備制度,可以確保政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),有效控制土地供給,防止多頭供地;有利于企業(yè)改制解困,盤活存量土地資產(chǎn),高效合理配置存量土地;土地收購后,進(jìn)行開發(fā)和整理,使一些規(guī)劃不合理,環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用;出讓后的土地升值,增加政府土地收益,保證國有土地資產(chǎn)的增值。
二、我國城市土地儲(chǔ)備制度存在的問題
1 土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體界定不清。
從目前來看,全國各地一般都建立土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備的實(shí)施機(jī)構(gòu),明確土地管理部門作為土地儲(chǔ)備中心的管理機(jī)構(gòu),形成了政府與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過程中,城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門的工作既要代表政府制定收購儲(chǔ)備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃,具體實(shí)施土地收購儲(chǔ)備等工作;又要參與到企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中,與開發(fā)商共同經(jīng)營(yíng)土地,便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。
2 土地出讓傾向于高端住宅。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前,部分城市住宅價(jià)格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng),部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過程中,存在單純追求土地高收益的傾向,居民房?jī)r(jià)收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍,引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。
3 土地儲(chǔ)備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。
土地儲(chǔ)備中心在征購、回收土地時(shí),需要對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低,導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”,拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。
三、發(fā)展我國城市土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。
1 建立一個(gè)以政府為核心,土地管理部門為紐帶,有關(guān)部門共同參與的土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu),制定科學(xué)的土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃,保障政府對(duì)城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營(yíng),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
第9篇：土地評(píng)估收益還原法范文
關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度；問題；對(duì)策
一、我國城市土地儲(chǔ)備制度的建立
我國城市土地儲(chǔ)備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場(chǎng)化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。
土地儲(chǔ)備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲(chǔ)備制度，可以確保政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。
二、我國城市土地儲(chǔ)備制度存在的問題
1土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體界定不清。
從目前來看，全國各地一般都建立土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備的實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲(chǔ)備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過程中，城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門的工作既要代表政府制定收購儲(chǔ)備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，具體實(shí)施土地收購儲(chǔ)備等工作；又要參與到企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營(yíng)土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。
2土地出讓傾向于高端住宅。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價(jià)格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng)，部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房?jī)r(jià)收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。
3土地儲(chǔ)備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。
土地儲(chǔ)備中心在征購、回收土地時(shí)，需要對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。
三、發(fā)展我國城市土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。
1建立一個(gè)以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關(guān)部門共同參與的土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，保障政府對(duì)城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
