房地產質量管理體系精選(九篇)

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第1篇：房地產質量管理體系范文

一、目前房地產工程質量存在的問題

房地產項目的全過程主要包括四個階段:從項目構思到批準立項定義為項目構思目標設計、可行性研究階段;從批準立項到開始施工定義為設計、計劃招標、施工準備階段,從開始施工到交付使用定義為實施階段(預售活動)。從交付使用到責任結束定義為竣工驗收和交付使用階段(物業(yè)管理),各個階段在實施的過程中都存在一系列問題。

(一)工程項目構思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題。

這一階段是影響整個工程質量的關鍵段。在這一階段中,項目構思目標設計階段的質量要求和標準往往沒有符合業(yè)主的意圖,并與投資目標相背離,直接影響到項目的決策質量和設計質量。項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件等,沒有嚴格按照國家規(guī)定標準,方針、政策進行編制,而且有的房地產開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告,支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準,使得現在相當數量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析(包括財務分析),分析后沒有結論,往往要業(yè)主根據只有定性思路去作判斷、去決策。

(二)工程設計、規(guī)劃階段存在的主要問題。

現今的工程項目的初步設計過程中普遍存在各專業(yè)設計質量低、設計深度不夠的現象,導致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現象。施工圖設計是對質量標準的進一步細化,是具體施工過程的指導文件,施工圖設計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設標準強制性條文,而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進行施工圖設計。導致規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu),變更圖紙多于施工圖紙的怪現象。另外在設計規(guī)劃階段,目前,我國的建設監(jiān)理主要是對項目施工階段的監(jiān)理,設計監(jiān)理做的較少,這一問題已嚴重影響了項目的產品質量。

(三)工程實施階段存在的主要問題。

該階段主要包括施工招標及施工建設,我國曾出現過許多豆腐渣工程,主要原因應歸于此階段。主要有四個問題,其一,招標投標活動沒有嚴格按國家有關規(guī)定進行,有些業(yè)主對設計單位和人員的選擇不是很嚴格,暗箱操作,甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其二,建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件,把關檢驗不嚴格,不合格品投入使用,另外施工的機械設備、工具也沒有根據不同工藝特點和技術要求進行選擇,管理使用和保養(yǎng)。其三,監(jiān)理工程師的選擇沒有進行嚴格審查,導致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進行項目監(jiān)理,監(jiān)理人員素質低,監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范,因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現問題,留下隱患。其四,竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段,質量管理工作主要是質量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經理在正式竣工驗收之前,沒有進行項目的預驗收,在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據合同和設計圖紙的要求,使房地產項目投產延遲,影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結會,對項且質量管理過程進行分析、找出差距,判明原因,總結經驗教訓,編寫后評價報告,而且沒有項目后評價結果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務管理缺乏專業(yè)性,客服人員缺乏房地產的專業(yè)知識和從業(yè)背景,客戶服務流于形式,客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度,客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認真對待,服務態(tài)度差等問題。

二、房地產工程質量管理的建議和對策

(一)工程項目構思目標設計、可行性研究階段的質量控制。

提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進行可行性研究報告的審查,應借鑒發(fā)達國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設無經濟利益關系的有關專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負責,對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權。

(二)工程設計、規(guī)劃階段的質量控制。

在選擇規(guī)劃設計單位過程中應該嚴格把關,業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進行適當的調查研究和面試。負責向業(yè)主推薦設計單位,在幾家設計單位都拿出不同方案后,由建設方組織相關專家討論會,評選出最優(yōu)的規(guī)劃設計方案。

(三)建立設計經理質量責任制

嚴格按照工程建設標準進行設計,樹立“嚴格沒計質量管理”的思想。負責設計間的協(xié)調工作,對施工圖設計進行跟蹤質量檢查和評審,確保設計圖紙能按工程建設標準強制性條文進行設計,滿足工程實體質量要求和合同規(guī)定的質量要求。效仿國外加強對項目設計方案本身質量的監(jiān)督,建設單位應從設計階段起委托監(jiān)理單位介入設計質量監(jiān)督。

(四)工程實施階段的質量控制。

招標投標活動必須嚴格按國家有美規(guī)定進行,聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫,咨詢公司根據業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設計招標文件,明確設計項目的技術標準和詳細要求,并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。嚴格控制投入品的質量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應進行全面控制,從組織貨源,優(yōu)選供貨廠家,直到使用認證,做到層層把關。

在落實人員崗位質量責任制的基礎上,加強對施工人員的動態(tài)管理,把握人員進場的考核,監(jiān)督與評定等,施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認識,嚴格執(zhí)行IS09000體系標準?？⒐を炇蘸徒桓妒褂秒A段的質量控制。項目收尾階段是項目生命周期的最后階段,其主要確認項目實施的結果是否達到了預期的要求,實現項口的移交與清算。該階段實現質量控制的重要手段就是質量檢收,依據質量計劃中的要求,遵循國家頒發(fā)的有關工程項目質量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質量進行質量認可評定和辦理驗收交接手續(xù),并對不合格項目提出處理辦法,以保證項目產品符合設計質量要求。項目后評價是對建設完成后的項目的實際效果與預期目標的信息追蹤和信息反饋,是實現項目運行管理科學化的手段,建議在每個項目結束前都要做一個項目的總結。

第2篇：房地產質量管理體系范文

1.1房地產開發(fā)特點 

我國當前絕大多數的房地產開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個開發(fā)企業(yè)來負責，從投資決策到土地的使用權獲取過程，從項目建設到項目的出售、管理階段，對其實施全過程進行開發(fā)的過程。房地產開發(fā)的主要特點包括：①區(qū)域經濟方面，房地產開發(fā)的區(qū)域差異大，級差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產開發(fā)具有高度綜合性、高度關聯(lián)性；③投資過程方面，房地產開發(fā)具有高投資、高收益、高風險特點；④社會經濟活動方面，房地產開發(fā)容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。 

1.2管理的重要性 

1.2.1確保項目按期完成 

房地產開發(fā)項目的按期完成需要對房地產開發(fā)項目進行計劃管理，保證房地產開發(fā)項目有序進展，即通過一個完善的計劃管理，使房地產開發(fā)項目的全過程都納入計劃管理的范疇，從而保證房地產開發(fā)項目管理目標的順利實現。 

1.2.2保證項目進展組織性與協(xié)調性 

在房地產開發(fā)項目管理中，通過明確的職責劃分，按照相關法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應房地產開發(fā)項目的各項規(guī)章制度，從而為項目開發(fā)的進行提供一個完整的組織保障。在項目開發(fā)中，一個和諧的辦公環(huán)境對保證項目開發(fā)的順利進行意義重大。房地產開發(fā)項目管理中的協(xié)調功能正好能實現這一點，從而保證了人員之間的協(xié)調，為房地產開發(fā)項目的順利進行提供了一個和諧的環(huán)境。 

1.2.3保證項目效益最大化 

在房地產開發(fā)過程中，之所以需要對房地產開發(fā)項目進行管理，最主要的目的是為了實現項目效益的最大化，這就需要對項目實施過程中的質量、成本和工期等因素進行控制。房地產開發(fā)項目管理中的控制管理就是為了實現對項目進展過程中項目質量、成本和工期的控制，能夠保證項目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經濟和社會效益。 

2、房地產開發(fā)項目管理的難點 

2.1決策缺乏依據 

在房地產項目的開發(fā)過程中，項目的開發(fā)管理在實際中會受到很多因素的影響，開發(fā)過程中也會存在很多難題。在房地產開發(fā)中的管理者不能對當前的市場情況作出正確的判斷，并且在開發(fā)時沒有對市場做好調研工作。這就會導致決策者在真正的開發(fā)過程中作出錯誤的、沒有相對依據的決策。這些問題都是制約開發(fā)項目管理的順利有效進行的重要因素，也是我國目前房地產開發(fā)中的一個非常重要的問題。 

2.2成本控制 

房地產的成本控制也是項目管理中的一個重要難點，成本管理影響著所有有關單位的利益，如果不能正確的對其進行處理，就會讓開發(fā)方、管理方以及用戶產生糾紛。由于很多開發(fā)商沒有對前期的設計以及成本管理進行有效的策劃，導致工程后期的施工進行出現問題。這也是目前我國房地產開放項目管理中的難點所在。為了能夠有效避免這一問題的產生，房地產項目開發(fā)商要針對項目的實際情況，對施工成本進行嚴格的控制，在不影響房地產開發(fā)項目目標完成的情況下，有效控制成本，才能保證項目管理效益的最大化。 

2.3項目前期可行性研究不到位 

建設單位往往會過多干預并限制設計院的設計工作，許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領導包辦“設計”的，設計師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”。設計師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現了開發(fā)商意圖，但產品功能性、系統(tǒng)性和效果的設計失誤的責任也由開發(fā)商承擔。 

3、解決房地產開發(fā)項目管理難點的對策探討 

3.1嚴格落實房地產開發(fā)項目市場調查工作 

由上文所述我們不難發(fā)現，市場調查對于房地產開發(fā)項目具有重要作用，因而這就要求廣大地產開發(fā)企業(yè)應當嚴格落實項目開發(fā)前市場調查工作。對此，筆者認為地產開發(fā)企業(yè)可以從以下兩方面著手做好市場調查工作：首先，房地產開發(fā)項目市場調查定位要準確，其次，開發(fā)企業(yè)在獲得較為準確的市場調查數據后，應根據其從經濟合理性研究和技術可行性研究兩個方面著手制定出市場可行性報告。以該報告中經濟合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)除了應注重對所開發(fā)項目投資與回報分析外，更應當通過組織相關專業(yè)人員對項目經濟合理進行嚴格論述，以此確保建筑企業(yè)實現經濟效益最優(yōu)。 

3.2構建起完善的建筑質量管理體系 

鑒于完善的質量管理體系對房地產開發(fā)項目質量以及開發(fā)企業(yè)經濟利益的重大影響，將該體系構建完善就顯得十分必要。對此，開發(fā)企業(yè)可以通過三方面途徑實現：第一，開發(fā)企業(yè)應當結合具體的房地產開發(fā)項目在遵守國家相關法律法規(guī)基礎上根據設計圖紙、施工方案針對建設中的每一環(huán)節(jié)制定出相對應的質量要求以及管理目標，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責落實到具體人員；第二，由于建筑質量管理體系中實施的主體是各相關責任人，因而該管理體系中還應當針對他們的管理制定出切實有效的考核機制。為此，筆者認為企業(yè)可以就此制定獎懲相結合的工作考核機制，即將各級管理人員個人績效、獎金等與工作考核成績相掛鉤，對于考核成績優(yōu)良的人員給予適當的獎勵，反之則施以扣發(fā)績效或獎金處罰。通過該機制在有效提升各級管理人員工作積極性的情況下保障房地產開發(fā)項目質量；第三，完善建筑質量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產開發(fā)項目質量的重要手段，因而在構建完善的建筑質量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設必不可少。首先，明確監(jiān)理領域，即監(jiān)理單位根據具體的房地產開發(fā)項目實施建設全面監(jiān)理，并針對設計圖紙、施工方案中重點建設內容采取施工全過程監(jiān)理。其次，為避免職權不明、責任不清以及監(jiān)理工作擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機制及時向開發(fā)企業(yè)反映相關問題。 

4、結束語 

房地產開發(fā)必然會在項目的管理工作上，逐漸向著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照相應的管理工作流程規(guī)范運作，圍繞項目管理工作任務，建立相配套的組織與制度，重視工作的計劃性、實施性，對預見問題提前進行管控，以管理客觀規(guī)律為基礎，才能夠取得最佳經濟與社會效益。 

參考文獻 

第3篇：房地產質量管理體系范文

質量是企業(yè)的生命，質量是企業(yè)發(fā)展的根本保證。建設工程項目的質量管理是確保按照設計師的設計成果保質保量的施工完成。建筑工程的質量好壞，關乎到國家經濟發(fā)展，關乎到廣大人民群眾的切身利益，作為房地產開發(fā)經營單位，要把工程建設質量放到首要位置，不斷探索研究提升工程質量的管理方法和技術措施，把提高建筑工程質量作為企業(yè)發(fā)展的基石。

本文以房地產開發(fā)公司質量管理作為研究對象，從管理學的角度出發(fā)，對其質量管理現狀和存在的問題進行分析研究，并給出質量管理改進提升的建議措施。

關鍵詞：房地產開發(fā)建設工程質量管理改進措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

一、 房地產公司質量管理現狀及存在問題

1.1房地產公司質量管理現狀

房地產行業(yè)經過十幾年的膨脹和飛速發(fā)展，尤其在各房地產公司以經濟利益至上的背景下，房地產開發(fā)質量引起全社會的關注。在經歷各種“樓脆脆”“樓歪歪”事件后，房地產公司在開發(fā)質量管理上不斷進步，取得了很多良好的經驗，并得到較好的傳承，但同時還有許多需要繼續(xù)改進的地方，特別是在質量管理中暴露出來的具有行業(yè)共性的質量問題。

當前大中型房地產公司都建立了自己的質量管理體系，有各自的質量管理文件，在每個開發(fā)階段形成對應的各流程質量管理文件，現對某房地產公司各開發(fā)流程的質量管理進行論述：

1.2房地產公司質量管理存在問題

1.2.1、多數企業(yè)質量管理體系的建立缺乏規(guī)范性、完善性，沒有經過認證機構的認證和貫標。項目公司沒有建立有效的項目質量控制體系，缺少項目質量控制計劃及有效的運行機制。

1.2.2、質量成本意識淡薄、認識不足

質量成本是指企業(yè)為了保證和提高產品或服務質量而支出的一切費用，以及因未達到產品質量標準，不能滿足用戶和消費者需要而產生的一切損失。

質量成本一般包括：為確保與要求一致而作的所有工作叫做一致成本，以及由于不符合要求而引起的全部工作叫做不一致成本，這些工作引起的成本主要包括：預防成本、鑒定成本、內部損失成本和外部損失成本。其中預防成本和鑒定成本屬于一致成本，而內部損失成本和外部損失成本，又統(tǒng)稱為故障成本，屬于不一致成本。

目前多數企業(yè)重工期，輕質量。質量成本管理欠缺，沒有形成有效的質量成本管理體系，缺乏對質量成本和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略影響的認識。

1.2.3、全員參與力度不足，一是建設工程質量管控知識的全員培訓普及率低：普遍存在安裝管理人員不懂土建，土建管理人員不懂安裝，財務、行政等人員不懂工程等情況；二是企業(yè)內部員工不能完全實現定崗定編，一人多崗、多人一崗的情況時有發(fā)生，員工職責分工不明確，不能有效地參與質量管理活動中。

1.2.4、偏重現場施工質量管理，忽視設計質量管理

大多數管理人員認為，現場施工質量應當是工程結構實體質量的關鍵，總是在施工過程中嚴格控制各工序流程的疏漏問題，這在質量管理及隱患造成根源上產生了明顯偏差。然而現在設計公司更多的考慮了建筑外觀造型、結構形式新穎等因素，而考慮地區(qū)環(huán)境差異、抗震構造、施工條件限制和整改難度等很少，不能充分從施工的角度進行設計，為工程的施工帶來了困難，從而埋下了質量隱患。

1.2.5、偏重表面質量，忽視隱蔽質量

一般在檢查質量、評估工程、竣工驗收和用戶反饋意見等，往往偏重于外露的質量問題，如平整度、順直度、顏色一致性等。對較隱蔽的質量問題，如：鋼筋間距均勻性、下料長度、箍筋彎鉤角度、搭接綁扎質量、焊接接頭質量、當鋼筋數量在構件（梁柱結點）同一截面上密度較大時排放、砼保護層厚度控制、砼澆筑振搗質量（密實度）、設備器材調試及管線耐久性等均較容易忽視。

1.2.6偏重現場正在施工過程的被動式質量管理，忽視工序進行前的準備工作管理

施工單位在施工過程中往往盲目急切追求節(jié)省工期和人員配置開銷，而導致在管理結構體系上及后續(xù)施工及準備不足，造成某種重要的緊前及緊后工序考慮不足，例如：材料供給速度緩慢、送試及報告出具不及時、機具未提前檢修而故障頻繁出現、資金周轉余地小、設計變更或技術核定單簽字蓋章遲緩、必要的安全設施配置、各工種同時操作干擾而發(fā)生矛盾糾紛等。這些都源自于對工序進行前可能出現的問題預料考慮不全面，反而造成窩工、怠工和人員、材料、機具、資金的不必要浪費，延誤了正常施工進度。

1.2.7、質量文化建設薄弱

質量文化是指群體或民族在質量實踐中所形成的技術知識、行為模式、制度與道德規(guī)范等因素及其總和。

員工對質量認識散而雜，缺乏統(tǒng)一的質量意識培養(yǎng)和質量目標凝聚，企業(yè)內部質量誠信和質量道德氛圍沒有形成，低層次質量問題時有發(fā)生，工作交接時為接管者留下難以解決的質量管理問題。

其次質量文化中的價值觀體現出以人為本的理念，大部分企業(yè)一方面工作中充分表現出了尊重員工的觀念，而另一方面未建立合理的薪酬制度、激勵制度，影響了員工的積極性。

此外持續(xù)改進力度不足、項目普遍存在搶工期情況、對乙分包單位的選擇缺乏有效的管理監(jiān)控措施等，都對工程質量造成一定影響。

1.2.8、工程技術人員技術水平落后，技術管理水平跟不上房地產開發(fā)業(yè)態(tài)的變化

隨著商業(yè)及住宅的銷售升溫，房地產的需求也出現了量價齊升的景象，工程建設管理人員的需求也隨之上升，而工程技術人員的增加遠遠不能支稱房地產開發(fā)的速度，由于人手的短缺，許多經驗不足，技術水平尚需提高的人員也承擔起現場的工程管理重任。由于技術水平的不足，往往現場出現了需建設單位解決的技術問題，憑自己的不成熟的經驗草率的答復，施工單位不得不按建設單位意見辦理，造成了許多施工質量出現了問題。開發(fā)業(yè)態(tài)不同所需要的系統(tǒng)技術水平的復雜程度也不同，許多在住宅中適用的規(guī)范，在商業(yè)開發(fā)中就不適用，一些技術管理人員由于技術水平有限給企業(yè)造成了不必要的質量困惑。

第二章 質量管理改進建議

隨著公司的不斷發(fā)展和市場競爭的加劇，對比少數大型標桿房地產企業(yè)，大部分公司的管控水平還有一定差距，迫切要求通過提高自身質量管理水平，來提高產品競爭力和增加利潤。在分析了企業(yè)質量管理現狀之后，建議從以下幾個方面加強質量管理工作。

2.1完善質量管理體系，積極申請認證貫標

按照我國《質量管理體系》（GB/T19000-2008/ISO9000:2005）的規(guī)定，建立規(guī)范質量管理的組織結構，完善質量方針和質量目標、質量手冊、程序性文件和質量記錄,積極申請認證機構對質量管理體系的認證。

積極申請體系認證對公司發(fā)展具有重要意義：可以促使企業(yè)質量管理走上規(guī)范化、程序化、法制化的軌道；降低質量成本，提高企業(yè)利潤；滿足客戶要求，贏得用戶信賴，擴大市場份額，提高企業(yè)的知名度和聲譽；全員素質發(fā)生質變。

2.2建立質量成本管控體系

2.2.1.要深入開展質量成本管理的研究、學習和宣傳，對主要從事質量成本管理的人員進行專門培訓，明確其職責和任務；對有關技術人員和統(tǒng)計財會人員，提高工作技能。

2.2.2.制定質量成本管理的有效標準，即確定適宜的質量成本水平；完善公司會計核算和成本管理制度，建立質量成本報表；建立質量成本控制科目同時下發(fā)各責任部門。

2.2.3.編制、實施質量成本計劃，同時要對有關數據進行統(tǒng)計、核算與分析，對質量成本計劃的實施進行適時控制。

2.2.4.編制質量成本報告并對質量成本的控制情況進行考核，結合企業(yè)的具體情況，提出質量成本改進計劃和相應的質量成本改進措施。

此外，在質量成本管控過程中要加強質量成本的預測和分析：質量成本預測是質量問題決策的依據，在預測時，應考慮客戶對產品的質量和服務要求、競爭對手的質量和質量成本、公司質量成本結構和質量成本水平；通過質量成本分析，找出公司質量成本的薄弱環(huán)節(jié)和主要因素，圍繞質量改進和目標，形成全過程控制目標。

2.3進行明確的質量目標分解，加強考核

從工程設計到工程建設再到交付使用，設定每個階段的質量管理目標，開展全員參與質量管理的重要手段就是運用目標管理方法，將組織的質量總目標逐級進行分解，使之形成自上而下的質量目標分解體系和至上而下的質量目標保證體系，發(fā)揮組織系統(tǒng)內部每個工作崗位、部門或團隊在實現質量總目標過程中的作用。建立立體考核制度，不僅有上級部門對下級部門的考核，還要有下步工作主體對上步工作主體的考核評價，以橫向約束來提高員工的質量行為。

建設工程質量不僅要重視某個“點”或“幾個點”的管理，更要注意“面”的管理，“全過程”的管理，工程質量不僅是靜態(tài)管理，更重要的是動態(tài)管理。管理是通過人來掌握的，如忽視了對工程質量和信譽切切相關的以人為本的技術質量創(chuàng)新——即企業(yè)素質、人力資源的開發(fā)，必然造成企業(yè)缺乏發(fā)展動力。全面質量管理是以全員的技術質量創(chuàng)新，提高人的工作質量，通過管理創(chuàng)新，使建設工程企業(yè)具有動力、凝聚力。形成強大潛力的內在機制，為提高工程質量，為企業(yè)生存和發(fā)展奠定堅實的群眾基礎。

2.4提高教育培訓水平，開展多樣性質量活動

2.4.1開展多層次、全方位的培訓活動：首先進行質量意識的教育，提高員工的質量意識，讓員工認識到質量無處不在，時時刻刻保持清晰的質量意識。其次，針對不同的崗位進行不同的崗位質量教育，讓員工牢固樹立“下一步工作就是客戶”的觀念，不接收上一步工作的不合格品。

2.4.2按照“QCC”管理方法成立質量小組，開展多樣性的質量管控活動，例如質量預先控制活動、自檢活動、互檢活動、中間性抽查活動、監(jiān)督活動、質量改進活動等。

2.4.3開展落實質量體系的內部審核程序，有組織有計劃的開展內部審核活動。企業(yè)領導應發(fā)揮決策領導作用，制定審核政策和計劃，組織內審人員隊伍，落實內審條件，并對發(fā)現的問題采取糾正措施和提供人、財、物等的支持。

2.4.4積極執(zhí)行激勵機制：必須建立和切實執(zhí)行激勵機制，對在質量工作中成績突出的員工或團隊，要給予積極的獎勵（包括物質獎勵和精神獎勵），激發(fā)更多的員工參與質量工作行列中，群策群力，使質量管理得到持續(xù)改進。

2.5加強現場管理，減少對工程質量的影響

加強全面質量管理，要建立以產品為中心的質量責任制。建立質量保證體系還必須使測試手段、檢驗手段多樣化。

要抓好設備管理、原材料管理，材料必須經過嚴格的檢驗，各項材料試驗數據合格后才能使用。這是保證工程質量的物質技術基礎。強化管理，向管理要質量，向管理要效益。

對照公司標準開發(fā)流程的要求，合理制定進度計劃并嚴格執(zhí)行，減少因領導決策、工程節(jié)點變更等引起的搶工期現象的發(fā)生。

編制工程網絡計劃圖，找出關鍵線路。因客觀原因必須進行搶工期時，應選擇關鍵線路中資源強度小或費用低的工作環(huán)節(jié)縮短其工作時間，制定搶工期方案，保證人材機資源配置到位和工作邏輯關系順暢，減少對工程質量和安全的影響。

2.6加強監(jiān)督管理，建立預見性、服務性的質量監(jiān)督模式.

要把工程質量管理好，必須有一個健全的、有效的質量控制管理體制：一是政府監(jiān)管，二是建設單位（業(yè)主）負責，三是建筑產品的直接生產者負責。由這三個層次構成對整個工程質量進行控制、監(jiān)督、管理的體制。主要表現在以下幾個方面： 1．進一步樹立監(jiān)理的權威，監(jiān)理公司必須按照國家的法律、法規(guī)、設計文件和合同規(guī)定，獨立地行使自己的職責，對社會負責。因此，監(jiān)理公司既要對建設單位負責，也要對社會負責。沒有監(jiān)理工程師簽字，材料、構配件和設備不得在工程上使用或安裝，不得進行下一道工序的施工，不得撥付工程進度款，不得組織竣工驗收。要把監(jiān)理在工程管理過程中的權威性和作用強化起來。

2．推進監(jiān)理公司提高素質，加強對監(jiān)理單位的管理。要求監(jiān)理公司在人才結構上、能力上進行調整，缺乏的人才要盡快補上，適應監(jiān)理工作的需要。另外，加強監(jiān)理職業(yè)道德監(jiān)督，不能利用監(jiān)理之便，行個人之私，更不能和某些方面勾結起來，弄虛作假，損害工程質量?？偠灾?，工程監(jiān)理是我們整個工程質量管理體制中的一個環(huán)節(jié)，要繼續(xù)推進。

3、社會監(jiān)督：建筑設計要適合大眾市場，不要單獨去適合某些人群，阻礙市場的正常發(fā)展。工程質量在每個置業(yè)者心目中站主要地位。為此，在工程建造過程中，社會監(jiān)督與社會輿論起到重大的主導作用。在設計環(huán)節(jié)要抓好以下四個方面工作：一是通過施工圖審查把關，切實督促建設各方特別是設計單位自覺貫徹執(zhí)行國家有關節(jié)能的法律法規(guī)和強制性標準。二是大力推廣建筑節(jié)能科研成果在工程上的應用，要制定政策加強引導。三是標準設計工作要跟上，及時更新體現最新科研成果的標準圖，使建筑節(jié)能的“四新”技術廣泛應用于工程建設。

2.7加強公司的質量文化建設

營造質量文化，包括質量精神文化、質量物質文化、質量信譽文化，樹立員工的質量戰(zhàn)略意識、質量競爭意識和質量參與意識。

2.8加強員工培訓，增強自身技術及管理素質

房地產開發(fā)公司是資金密集型企業(yè)，不同于一般的勞動密集型建筑業(yè)或零售業(yè)。開發(fā)公司現場工程管理部門是工程師管理建筑施工隊伍，因此工程部工程師的管理水平直接影響著工程的建設質量。質量差異性的競爭，也演變成了企業(yè)人才資源的競爭，僅僅靠市場招聘遠不能滿足企業(yè)高速發(fā)展的需要，加強員工培訓不斷增強自身技術及管理素質，提高房地產工程的現場管理水平，進而提高房地產開發(fā)工程的質量。

強調人本管理，調動員工積極性和創(chuàng)造性，為員工的自我發(fā)展提供機會，在員工實現自我價值的同時實現公司的目標；加強員工的精神激勵和物質激勵，建立合理的薪酬體系，嚴格績效考核和獎勵措施，建立良好的晉升制度，及時提拔表現優(yōu)秀的員工，用富有吸引力的薪酬和相對公平的機制來留住人才。

結束語

在企業(yè)的生產活動中，造成質量問題的原因只有10%-15%來自于技術，85%-90%是企業(yè)內部管理上的問題。建立規(guī)范有效的質量管理體系，是提高企業(yè)生產管理質量的根本，同時，質量管理是一個系統(tǒng)工程，應該貫徹“三全”管理的思想和方法，進行全面、全過程、全員參與的質量管理，才能不斷提高工程建設質量。

由于本人能力有限，時間和其他客觀條件的限制，本文對房地產公司的質量管理分析還不夠全面，建議措施的針對性、有效性尚有待檢驗，研究深度還不夠，如有其它不足錯誤，懇請指正。

參考文獻

【1】丁士昭主編，建設工程項目管理，中國建筑工業(yè)出版社，2011

【2】王二高，企業(yè)質量文化的建設及實施，中國質量，2006

【3】黃漢江，現代建筑業(yè)經營管理[M]，上海:百家出版社,1999.

第4篇：房地產質量管理體系范文

Abstract： This article uses the life cycle of cost management thoughts， analyzes and studies the life cycle of cost management from the investment decision to planning and design， bidding， construction and completion settlement and operation of real estate project cost management， constructs a complete life cycle cost management system of real estate project， and puts forward measures of the system.

關鍵詞： 房地產項目；全生命周期；造價管理；管理體系

Key words： real estate project；life cycle；cost management；management system

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）32-0053-03

1 房地產項目全生命周期造價管理的概念

1.1 全生命周期成本的概念 全生命周期成本管理模式是一種新型的成本管理模式，與其他模式相比具有顯著的優(yōu)點：將項目的建設成本與實際運營相結合，認為兩者之間相互制約，在成本管理時充分考慮了建設成本對項目實體功能以及運營維護階段的影響，將成本管理的思想體現在項目全生命周期的每一階段，使全生命周期成本最小。

1.2 全生命周期造價管理的內涵 全生命周期造價管理就是將全生命周期成本的思想引入到造價管理中，在保證工程質量的前提下，實現項目全生命周期的總造價最小化和利益最大化[1]。全生命周期的造價管理涵蓋了與建設項目有關的各項成本，主要包括項目決策立項階段的投資估算、設計階段的概算和施工圖預算、投標階段的投標控制價、施工階段的承包合同價、竣工驗收階段的結算價和決算價到建設完工后運營維護階段的費用。由此可以看出，全生命周期造價管理是追求實現建設項目各個階段造價成本最小化的同時達到利益最大化。

2 房地產項目各階段的造價管理

房地產項目的全生命周期一般分為以下四個階段：房地產開發(fā)商以市場需求為目標，將客戶的需求形成具體的方案建議，即項目的投資決策階段；設計單位將開發(fā)商提供的項目可行性構思設計任務書根據設計標準要求形成具有可操作性的設計方案，即項目的設計階段；施工方按照實施方案組織施工，將設計方案建設為項目實體，即項目的施工階段；在項目的使用階段，運營方應及時對項目進行運轉、維護，即項目的運營維護階段[2]。

招投標階段和施工階段是房地產項目造價管理的主要環(huán)節(jié)。常規(guī)理解的造價管理主要是指這兩個階段。然而，房地產項目的造價管理，目的在于使造價總成本最小及利益最大的同時為使用者提供高質量的工程和服務，因此造價成本的管理業(yè)應該涉及到每一階段。根據房地產項目開發(fā)過程的四大階段，結合全生命周期造價管理的內涵，筆者將房地產項目的造價管理具體細分為六個階段（見圖1）。

2.1 投資決策階段 投資決策階段的主要目標是根據市場調查分析為項目做出可行的決策，決策的合理性是房地產項目造價管理的重要前提。投資決策階段建設標準的制定應該符合實際情況并考慮技術因素。

2.2 規(guī)劃設計階段 規(guī)劃設計階段的初步和施工圖設計主要由房地產項目的投資估算來制約。概算的數額應該與投資估算進行比較分析，如果超出限度，則應報送有關部門，或者調整和修改初步設計。同時，房地產項目的概算確定值一般也是施工圖預算的最高價，施工圖設計時應該考慮概算額。

2.3 招投標階段 招投標階段的造價管理是房地產項目全生命周期造價管理的重點環(huán)節(jié)，評標時除了考慮如何建設工程項目以外還應重點考察投標方的運營維護方案，使項目的整體造價成本最低。

2.4 施工階段 施工階段是控制房地產項目造價成本的最關鍵環(huán)節(jié)，現場的工程技術管理人員必須透徹理解合同內容，并與造價人員及時溝通，理解從合同中反應出來的設計圖紙所表達的經濟意識，合理地控制施工階段的造價成本。

2.5 竣工結算階段 在竣工驗收這一階段，房地產項目主體已經完成，開發(fā)商與施工單位需要對項目進行竣工結算，該階段也是對房地產項目成本進行審查的重要環(huán)節(jié)。

2.6 運營和維護階段 運營維護階段的造價管理主要是控制房地產項目運營和維護階段的成本的核算，最終達到房地產項目建設成本最小以及利益最大的相統(tǒng)一。

3 房地產項目全生命周期造價管理體系的構建

3.1 房地產項目全生命周期造價管理體系構建原則

3.1.1 以全生命周期為前提 房地產項目全生命周期造價管理是一種動態(tài)的、發(fā)展的管理思想，這種管理思想用發(fā)展的眼光來審視房地產項目各階段的造價管理。從房地產項目的投資決策階段到運營、維護階段的造價管理反應了一個項目從無到有的演化過程，是對工程貨幣化的體現過程。因此，應該以全生命周期為前提來構建房地產項目的造價管理體系。

3.1.2 以優(yōu)化組織結構為基礎 房地產項目造價管理的責任方是所有項目參與方，不管是開發(fā)商還是施工單位、工程人員還是造價人員，都應在不同的時期完成不同階段的造價控制目標，優(yōu)化組織結構，密切合作，對造價管理有一個全生命周期的把控意識。

3.1.3 以動態(tài)管理為基本準則 由于影響造價成本的材料費、人工費、機械費等也隨著技術、市場、政策因素不斷的變化著，這就使得房地產項目的造價成本也在發(fā)生變化。因此，應該將房地產項目的造價管理視為一項系統(tǒng)工程[3]，以動態(tài)管理為基本原則進行體系的構建。

3.2 房地產項目全生命周期造價管理體系的構成 依據房地產項目全生命周期造價管理的六個階段房地產項目全生命周期的造價管理體系可分為開發(fā)商管理體系、咨詢監(jiān)理體系與政府監(jiān)督體系。各組成部分應該緊密結合，相互協(xié)作，從房地產項目全生命周期的角度保證整個造價管理體系的高效運作，具體的運作程序見圖2。

3.2.1 開發(fā)商管理體系 開發(fā)商管理體系中包括了設計單位、施工單位和物資供應部門，都是由開發(fā)商選聘的，同時施工單位和物資供應部門的造價控制工作受監(jiān)理單位和造價咨詢單位的監(jiān)督和指導。

設計單位的造價管理工作經常會被忽視。但在實際工程中，當設計單位的設計圖紙不明晰或者不詳盡，勢必會造成施工中的大量變更，耽誤工期所產生的經濟損失，增加造價成本。因此，設計單位的造價管理工作無疑是關鍵的一步。在房地產項目造價管理過程中，設計單位應該改變只注重技術不重經濟的思想，不斷提高經濟意識，樹立全生命周期的造價管理觀念，在嚴格遵守設計標準的同時還應積極采用新的技術和工藝來形成低造價、高質量的方案。

施工單位是工程實施階段工程造價管理的主要承擔者。施工單位從編制投標報價開始參與房地產項目的造價管理，直到竣工結算結束。在投標報價階段，施工單位根據企業(yè)實際狀況和施工要求自主進行定價，提現了施工單位的自身管理水平。因此，為了使投標報價更加經濟、合理，施工單位應該不斷提升自身的組織、管理水平，提高機械準備水平、工人技術水平，以此提高投標競爭實力，達到發(fā)包方和承包方雙贏的目的[4]。

物資供應部門應該嚴格按照《招投標法》的規(guī)定進行投標，并為項目提供價格合理的產品。

3.2.2 咨詢監(jiān)理體系 咨詢監(jiān)理體系主要包括了造價咨詢單位和監(jiān)理單位，這一體系的主要職責是監(jiān)督施工單位與物資供應單位的造價控制工作。

我國的造價管理體系中，監(jiān)理單位和造價咨詢單位在整個造價的控制過程中起著重要的作用[5]。結合目前的國際慣例接軌，我國監(jiān)理單位和造價咨詢單位在全生命周期的造價控制過程中的具體造價管理內容如下：

①負責決策階段的可行性研究并參與設計任務書的編制等；

②負責設計階段施工圖概算與預算的審查工作，并進行經濟、技術對比，尋求成本最小化與利益最大化等；

③負責招投標階段標底與計劃值的對比，并確定合同價計算和調整及付款方式；審查施工單位提出的材料和設備清單等；

④負責施工階段工程計劃值與實際值比較及投資控制報表數據等；

⑤負責竣工結算階段的結算與決算的審核，并進行投資跟蹤控制、編制詳細費用支出計劃以及控制執(zhí)行。

3.2.3 政府監(jiān)督體系 政府監(jiān)督體系主要由工程造價管理部門和行政管理部門構成，是代表政府執(zhí)行工程造價管理職能。主要職責有：

①編制發(fā)行各類定額，制定建筑市場價格指導信息及各種變化指數；

②采用經濟法律手段保持價格主體規(guī)范化和管理機制正常運行；

③制定市場價格政策，探索并制定新的價格管理體制；

④造價職業(yè)人員、咨詢單位資質的管理；

⑤仲裁各方糾紛；

⑥各種數據資料收集整理歸檔。

4 房地產項目全生命周期造價管理體系的實施

4.1 組織準備 房地產項目全生命周期造價管理體系不僅涉及了從事造價工作的相關人員，同時也涉及到組織的各方面，因此在房地產項目造價管理工作開始實施的前期，要明確管理目標，明確各方參與的職責，協(xié)調和處理好各方的關系，充分地做好組織準備工作[6]。

4.2 運行與持續(xù)改進 在運行階段要及時發(fā)現房地產項目全生命周期造價管理體系中存在的問題，并采取糾正措施，促進全生命周期造價管理體系的完善和有效運行。

管理體系的持續(xù)改進是房地產項目全生命周期造價管理體系的一個重要部分。對管理體系中的各部分而言，在每個運行階段都會出現各種問題，因此在運行的過程中，應該及時的發(fā)現管理中出現的經濟、技術、組織等問題，隨時隨地的對出現的問題進行糾偏，改進。它包括組織目標的調整、發(fā)展戰(zhàn)略的更改、組織機構的變動、資源的重新分配、獎勵制度的改變、產品的調整等，最終達到體系的完善，實現房地產項目全生命周期造價成本的綜合管理最優(yōu)化。

參考文獻：

[1]孟楠.公路工程全過程造價管理模式分析[D].中國農業(yè)大學，2005.

[2]尹訓和，楊力哲.對加強工程全過程質量管理的認識和探討[J].活力，2010（3）：30.

[3]孫曉東.建筑工程造價動態(tài)管理體系問題研究[J].科技創(chuàng)新導報，2011（21）：38.

[4]侯平.如何確定工程合理價的探討[J].南鋼科技與管理，2006，（2）：52-55.

第5篇：房地產質量管理體系范文

關鍵詞：項目管理；房地產；電梯質量控制

中圖分類號：F284 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2012）35-0076-02

進入21世紀，房地產建設市場快速發(fā)展，但是，縱觀現在的房產市場，工程質量存在著安全隱患，房地產商把大量的時間和金錢投放在廣告宣傳和銷售環(huán)節(jié)上，卻忽略了項目管理對于提高房地產建筑質量的作用，致使房屋建筑的質量不能讓購房者滿意。在房地產建設過程中，電梯工程占據著非常重要的份額。電梯工程項目管理是以項目管理者為中心，將電梯工程項目作為管理對象，按照合同，取得最佳的質量效益和經濟效益的過程。將項目管理引入電梯工程中，提高電梯的質量控制水平，對于房地產建設的成功具有很重要的促進作用。

電梯工程的項目管理主要有5個過程組，即啟動—計劃—實施—控制—結束，其中啟動和計劃是施工的前期準備，實施和控制是施工的過程，結束是施工完畢后移交到物業(yè)并結束該項目。

1 電梯工程施工前期準備的管理重點

施工前期工作主要有兩方面：項目的啟動和項目的規(guī)劃，做好這兩方面工作，并獲得相關部門批準后，方可進行施工。

{1}項目的啟動。

在接到客戶要求電梯發(fā)貨通知時，需要再次確認現場實際情況是否與所簽訂的設備合同中的土建情況，非標等技術條款是否滿足，安裝合同是否簽訂并明確各相關的責任歸屬等，如果發(fā)現現場土建參數與合同中對應的參數偏差太大，則需立即和相關干系人溝通，對合同進行更改，否則電梯發(fā)到現場將會出現各種問題，由于電梯屬于訂制產品，對于已出廠的產品，不予以退貨或換貨。

{2}項目的規(guī)劃。

古語有云“凡事預則立，不預則廢”，在施工之前，安排好整個電梯工程的整體計劃是施工前期準備中的重點。計劃管理是貫穿于電梯施工的始終的，將一切施工活動控制在預定的計劃之中，可以實現資源的有效利用，避免在施工過程中出現大的變化，實現最佳的施工結果。規(guī)劃包含工程進度規(guī)劃，工程成本規(guī)劃，工程質量規(guī)劃，人力資源規(guī)劃，溝通規(guī)劃，安全風險規(guī)劃等，其中人力資源是整個施工過程中最重要的，因為所有的施工活動都是在人的控制之下進行的，人力資源關系到整個施工過程的成敗。合理、有效的組織體系和結構是電梯工程成功的組織保證，建立一個團結的管理團隊可以使整個施工過程快速、平穩(wěn)的運行。項目管理團隊的人員配置應該由懂技術、質量、成本和進度控制的人員共同組成，要兼顧技術、質量、成本和進度，不能只顧其一，這樣才能在項目的施工過程中不斷地調整策略，實現各方面的相互結合，在出現問題時能及時地予以處理，從而按照合同的要求實現工程有條不紊地進行。

2 電梯工程施工過程中管理重點

電梯工程的施工過程主要包含實施和監(jiān)控兩個過程組，實施則是按照之前規(guī)劃過程組中所制定的計劃進行工作，施工過程中最重要的監(jiān)控，主要有三控一協(xié)調，其中三控是指控制工程進度、控制工程質量、控制工程成本；一協(xié)調是指協(xié)調工程各類事件，也就是強調溝通；除此之外還有安全施工的管理、分包商的管理和檔案的管理。

2.1 進度控制

在項目實施的過程中，應嚴格按照項目實施計劃進行，面對諸如設計變更，資金問題，物資供應問題，風險問題等方面因素的影響，組織者需及時進行調控，保證施工進度的正常進行。保證施工過程每個環(huán)節(jié)的人員安排，責任落到實處，加強施工過程的協(xié)調配合，定期開展例會和專題會議，跟蹤檢查項目進度，根據檢查結果，分析問題存在的原因，制定相關解決方案，保障施工進度有序進行。在施工過程中，要充分調動各參建單位的積極性，對于日常工作的成績要賞罰分明，提高各施工隊伍的紀律性，堅決服從指揮，按期保質完成任務。

2.2 質量控制

工程的主要衡量指標之一為質量的好壞。建立質量管理體系是保證施工質量的前提，要確保施工質量，就要建立行之有效的質量管理體系，并保證體系在施工過程中落到實處。依照質量管理體系，編制品質管理文件，制定品質管理方針和目標，使整個施工過程具有可控性、可協(xié)調性和可檢查性。在施工過程中，影響工程質量的因素很多，比如人員、產品的質量等。編制良好的質量管理文件，依照管理文件嚴格控制施工過程；定時對施工人員進行質量管理培訓，使他們保證質量管理的落實。

2.3 成本控制

加強電梯工程施工過程中的成本管理，實現效益的最優(yōu)化，可以降低施工過程中的成本，創(chuàng)造出更高的效益。成本管理是一項動態(tài)的、整體的管理活動。電梯施工單位要制定出成本監(jiān)測機制，及時地反映成本的動態(tài)，以便項目管理人員能制定出確實可行的措施，降低在施工過程中的消耗，提高施工單位的成本管理水平。項目管理人員要有成本管理的觀念，根據成本的動態(tài)，制定出成本管理措施，抑制不合理的支出。

2.4 強調溝通

在施工過程中，難免會遇到猶如：任務量安排有偏差，項目資金不能及時到位等問題的出現，這些問題會一定程度上影響到施工人員的工作積極性，怠工現象會隨之產生，使得電梯工程施工進度延期。所以，為了杜絕此類現象的發(fā)生，作為整個項目的負責人，應予以第一時間協(xié)調溝通，盡最大可能滿足每個參建組織的要求，通過個部門間的協(xié)調安排，平衡各組織的利益，使得施工過程有條不紊的進行，各施工單位之間也要相互加強溝通，保證施工過程保質保量，為了讓高質量的電梯為民服務的目標而共同努力。

2.5 分包商的管理以及安全施工

一般而言，電梯生產企業(yè)為了降低成本、提高效益，會將電梯的安裝工作分包給專業(yè)的電梯安裝單位。這樣就會導致電梯的安裝質量直接受到分包商隊伍人員素質的影響。因此，為了避免由于分包商隊伍的技術不過關而導致的電梯的安裝質量不達標，電梯制造企業(yè)要建立起嚴格的分包商管理和考核制度，對分包商的職業(yè)素質進行全方位的考查，并定期對他們進行培訓，對不達標的分包商隊伍予以淘汰；此外，分包商要想在激烈的市場競爭中處于不敗之地，就要不斷地提高自身的業(yè)務水平，以滿足電梯生產商的要求。施工過程中出現的事故總是由人、環(huán)境、物和管理共同作用產生的。在施工過程中，要避免事故的產生，就要堅持“預防為主，防治結合”的方針，電梯施工項目管理者要建立起安全管理體系和安全生產責任制。

2.6 檔案的管理

工程資料的原始性和真實性具備著重大的意義，電梯工程竣工驗收一定時期后，由于施工中存在的疏忽或養(yǎng)護措施不得力等原因，工程可能會相繼出現各種質量缺陷，這就必須通過查閱相關的工程資料，從而采取有效地措施來解決問題，所以原始真實的檔案資料是施工質量的客觀保障。一般而言，凡本單位的發(fā)文、主送或抄送本單位的收文，要求以原件歸檔；最能體現法律效應的合同、協(xié)議及工程啟動驗收書等需雙方或多方履行簽字手續(xù)的文件，均以原件正本歸檔。

3 電梯工程收尾過程中的管理重點

3.1 項目移交

在電梯工程項目施工全部完成后，要進行項目移交工作，將其移交給售后部門，在移交工作開始之前，施工方應完成電梯井道、機房建造、電梯安裝等環(huán)節(jié)的驗收工作，通過政府相關部門的驗收合格后方可進行產品的相關資料移交，移交后雙方必須簽訂服務協(xié)議，落實相關責任歸屬，這樣既有利于在法律上保證了雙方的利益。

3.2 項目完成總結經驗教訓

整個項目移交完畢后，負責工程的施工組織，應從工程各個方面進行討論，總結施工過程中的不足之處，對于解決問題的合理性應予以深入分析，吸取經驗，提高自身的施工能力和技術，對于下次施工項目的組織進行是很好的學習機會。施工檔案要進行詳細備案，以備后人查閱，資料檔案應齊全，檔案移交時，每一份合同協(xié)議都要有與其相應的附件在合同協(xié)議后面，蓋上騎縫章，形成一套完整的合同協(xié)議資料，倘若工程出現后續(xù)工程質量問題，以便查閱，嚴密的工程資料是可以全面反映和記載施工過程的重要文件，也是項目管理水平高低的綜合體現。

4 結 語

作為特殊設備，電梯與日常消費品或其他工業(yè)產品不同：在工廠完成設計制造所呈現的電梯，不是一個完整的產品，它還包括現場安裝過程以及需要經規(guī)定的檢驗檢測機構檢測過關，之后才算是完整的產品。為了保證電梯高效、安全運行，電梯安裝工程項目管理尤顯重要。在房地產建設過程中引入項目管理，將電梯項目管理作為房地產建筑過程中的一個重要的科學管理方法，大幅提高電梯質量，必將有助于推進房地產市場的持續(xù)、快速發(fā)展。同時隨著項目管理理論不斷完善，電梯項目管理在提高房地產建筑質量方面具有重要的促進作用，可以預測電梯項目管理在未來的房產建筑方面肯定將持續(xù)增長，房地產市場對專業(yè)的電梯項目管理人員的需求也將不斷增長。因此，未來的房地產市場肯定更加頻繁地將電梯項目管理納入其范疇。

參考文獻：

[1] 邵傳敬.建筑工程中電梯安裝的質量控制與監(jiān)理[J].經營管理者，2009，（4）.

第6篇：房地產質量管理體系范文

關鍵詞：企業(yè)質量；管理體系；問題探討

前言

目前，我國經濟得到了快速發(fā)展，隨之而來的是高樓林立，公路橋梁如雨后春筍般地涌現。而且這些工程的質量與人的生命財產密切相關，如何完善企業(yè)的質量管理體系，是企業(yè)能不能長期穩(wěn)定發(fā)展的關鍵，筆者就當前企業(yè)質量管理中存在的問題進行了分析，并針對這些問題提出了一些建議，希望對企業(yè)質量管理體系的建設有所幫助。

1對企業(yè)質量管理問題的思考

項目質量是決定企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的關鍵因素，因此，成熟企業(yè)也必然擁有自己完善成熟的質量管理體系。公司只有對工程質量進行嚴格的檢驗，才能合理地控制成本預算。從而保證其它部門工作正常開展，可以說工程質量管理是企業(yè)發(fā)展的基礎。若企業(yè)質量管理水平落后，將在很大程度上影響項目的驗收工作，進而產生返工后患。如果企業(yè)發(fā)生返工，勢必超出企業(yè)正常的成本預算，直接影響企業(yè)的經濟效益。而且質量管理水平的落后，還會導致工藝操作不規(guī)范，造成工程所用材料和工藝設備的不必要損壞，使工程成本超過原來預期成本。但對工程質量管理出現的疏忽影響最大的莫過于使用中存在的隱患，一旦出現質量問題，將直接威脅到用戶的生命安全，對企業(yè)造成不可估量的損失。所以一個好的企業(yè)家，首先會把工程質量管理放在第一位來實施項目。

2企業(yè)質量管理體系運行的關鍵分析

2.1 材料檢驗

采購的材料到貨后再作檢驗，不能直接用于工程建設，如果在檢驗過程中發(fā)現材料有任何問題，就必須找采購人員要求退貨處理，用于工程建設的材料主要是鋼筋、水泥等功能性材料，如果這些原材料不合格，對工程質量的影響是很大的，所以必須制定檢測標準，在進行材料檢驗之前，要按標準對其進行抽樣檢驗，檢驗單位也要進行甄別，選擇資質正規(guī)的檢驗單位，并在檢驗后出具相關檢驗報告，如果檢驗單位不具備檢測資質，則報告無效。

2.2 工程質量管理體系需要得到加強

沒有規(guī)則不成方圓，同樣沒有依據的制度也難以保證工程質量管理后續(xù)工作的開展。質控組應根據實際情況編制可實施檢測的質量手冊，每一個檢測室應有自己獨立的程序文件和質量手冊，明確劃分人員應遵循的流程和標準，這也是質控組員工開展工程檢測工作的有力支持?？鬃釉弧笆巢粎捈殹保こ藤|量管理工作中更應遵循此項原則。項目在對其進行質量檢測時，不僅要從宏觀上準確地把握檢測項目，而且要從整體上全面地把握項目中的各個細節(jié)。對細枝末節(jié)的項目要做到認真、嚴格，對易出問題的項目要反復檢測。而且要想把檢測工作滲透到每一個細節(jié)中去，必須有完善的手冊作為指導。完善的規(guī)章制度是工程檢驗的基礎和保證。所以系統(tǒng)的建立不是喊口號，而是要落實到實際工作中。

2.3 提高質量管理人員綜合素質

談到綜合素質，不僅僅指質量人的技術水平，更重要的是質量人的責任感和工作態(tài)度。第一，企業(yè)需要定期對從事質量管理的員工進行培訓，使其質量管理水平與時代同步。質量管理人員應具備較高的檢測技術水平，企業(yè)更應培養(yǎng)員工的責任感，培養(yǎng)質量管理人員嚴謹認真的工作態(tài)度。對從事工程質量管理的人員來說，這一點至關重要。技術員的技能水平應與實際工作需要相適應，因此需要技術員不斷地學習新知識、新技術，在實際工作中嚴格按標準操作，同時也要幫助技術員增強工作責任感，提高職業(yè)素質。這些都需要企業(yè)定期對技術人員開展培訓，企業(yè)要不斷地根據社會需求，制定切實可行的培訓計劃，學習方法可以多種多樣，可以采用網絡教學、遠程教育、外培等多種形式，單靠開展培訓是不夠的，企業(yè)還要對技術人員的學習成果進行檢驗，要做好參訓人員的考核，檢查培訓的結果，確保每次培訓都能取得實際效果，保證培訓不流于形式，造成資金浪費。目前，科技進步日新月異，新工藝、新材料、新設備層出不窮，新技術、新工藝、新設備不斷涌現，使企業(yè)的生產技術和經營水平不斷提高，但企業(yè)的產品質量和服務水平并不能滿足企業(yè)的需要。公司是工程項目的責任主體，有責任和義務將這些變化傳達給實際和技術人員，最直接有效的方法是召開會議，進行培訓。

2.4 加強實施工程管理文件

每一個工程項目在檢測前都要有一套檢測計劃書，其中對每一項所采用的檢測方法都有明確的規(guī)定，所以檢測人員在檢測前都要仔細閱讀計劃書，并嚴格按照計劃書的要求進行檢測。而且現實生活中許多檢測人員為了個人工作方便，對監(jiān)控計劃書視而不見。為此，必須加強對質量管理人員的管理，使監(jiān)督檢驗人員嚴格按規(guī)定辦事，確保檢驗工作的準確性和有效性。把上述幾點結合起來，需要對質量管理團隊有一個準確的定位，對從事質量管理的人員有一個清晰的分工，如下圖所示。唯有每一位質量管理人員明確各自的責任，才能保證后期質量管理工作順利開展。

結語

質量管理工作具有高風險和高壓力。因其結果直接影響到人民的生命財產安全。工程質量管理水平在小范圍內影響著企業(yè)的發(fā)展，大范圍內則直接影響著國家的發(fā)展速度。施工質量管理是對施工全過程的控制，施工質量管理也是施工項目實施的基礎。因此，無論是對企業(yè)還是對國家，都應高度重視工程質量管理工作，完善檢測標準，健全檢測體系，提高檢測水平，不僅是企業(yè)應該思考的問題，也應引起國家的重視。目前，國內大多數企業(yè)的質量管理體系缺乏可操作性，難以在實際質量控制中發(fā)揮作用。質量是工程建設的核心，是工程成敗的關鍵所在。建立規(guī)范、完善、有效的質量保證管理體系，對提高工程項目的經濟效益和社會效益具有重要意義。

參考文獻

[1]廖建英.建筑工程檢測機構質量管理體系的建設探討[J].智能城市.2018(08)

第7篇：房地產質量管理體系范文

關鍵詞：房地產 項目 質量管理

近些年，房地產市場供求兩旺，投資與消費齊飛，而房地產企業(yè)間的競爭也日趨白熱化，房地產項目質量己逐漸成為房地產企業(yè)的生命線。評價房地產項目質量控制的優(yōu)劣，分析房地產企業(yè)在當前項目質量控制中存在的缺點與不足，制定改進計劃，提高企業(yè)項目質量控制水平，增強企業(yè)的競爭力，已成為我國房地產企業(yè)待解決的現實問題。

一、房地產開發(fā)項目管理中存在的問題

(一)項目市場定位不夠準確

投資決策倉促盲目，市場定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，房地產咨詢從業(yè)人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要，導致開發(fā)出來的房地產項目偏離了市場定位。

(二)規(guī)劃、設計階段優(yōu)化深度不夠

良好的設計方案從來沒有像今天這樣重要，設計師提出的設計方案如果平淡無奇，在房地產市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。規(guī)劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規(guī)劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項目規(guī)劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優(yōu)化不足。導致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設計文件供應遲緩、變更多等。

(三)質量問題普遍存在

房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質量標準。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風道不通;室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水等。甚至有個別項目還出現“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質量事件，給房地產業(yè)帶來了嚴重的負面影響，也給房地產開發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。

(四)設計監(jiān)理缺失

由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發(fā)現大量設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：缺乏合理的設計招標程序，忽視設計對項目投資控制的重要性，設計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

二、房地產開發(fā)項目質量管理控制的措施

(一)房地產開發(fā)項目前期工作階段

房地產開發(fā)項目前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,是整個開發(fā)項目的基礎,其質量高低對后階段工作有著重大影響。主要辦法是建立開發(fā)項目前期工作成果質量評審制度。通過質量評審制度可以吸取專家們的知識和智慧,及時發(fā)現問題,優(yōu)化前期工作成果。不論是開發(fā)企業(yè)自行編制還是聘請項目咨詢公司提供的相關報告資料,均要求報告資料提供方組織本項目人員對其工作成果先進行自我評審,然后再進行內部評審。內部評審完成后,該成果才能提交給開發(fā)企業(yè),由開發(fā)企業(yè)組織有關專家對該成果進行評審與完善,形成相應記錄文件,以提高投資效益。

(二)設計階段的質量控制

為了有效地控制設計質量,應對設計進行質量跟蹤,定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時,開發(fā)商的項目設計主管人員應以設計招標文件(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關資料為依據,對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中,特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計,導致經濟性差;不足設計,存在隱患或功能降低。

(三)施工階段的質量控制

施工是開發(fā)項目形成實體的過程,也是決定最終產品質量的關鍵階段,要提高開發(fā)項目的工程質量,就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目建成后,如發(fā)現質量問題又不可能像一些工業(yè)產品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實行“包換”或“退款”,因此工程項目施工過程中的質量控制,就顯得極其重要。

1、開發(fā)項目建設的施工過程質量控制

項目施工過程中的質量控制,實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差;運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較,找出偏差;運用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進行比較找出偏差;運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤,得出是按現階段標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。

2、推行施工現場技術責任制

現場技術負責人技術管理工作責任制,正確劃分各級技術管理工作的權限,使每位工程技術人員各有專職、各司其事,有職,有權、有責。工程開工前,將單位工程施工組織設計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經理組織有關人員,制定詳細的規(guī)章制度和獎罰措施,不允許出現不合格品。在重點工序施工前,必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核杜絕重大差錯事故的發(fā)生。

3、堅持“三檢”制度

即每道工序完后,首先由作業(yè)班組提出自檢,再由施工員項目經理組織有關施工人員、質檢員、技術員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好三檢制"的基礎上,請監(jiān)理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現的質量事故,必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則,認真處理,防患于未然。

4、嚴格按施工工藝(或施工程序)施工

根據對影響工程質量的關鍵特點,關鍵部位及重要影響因素設質量管理點的原則,并設專人負責。建立高效靈敏的質量信息反饋系統(tǒng),形成一個封閉式信息網?，F場質檢員要及時搜集班組的質量信息,客觀地提取產品的質量數據,為決策提供可靠依據。并對因果分析圖、質量對策表開展質量統(tǒng)計分析。

(四)工程驗收質量管理

1、分項工程驗收

對于重要的分項工程,應按照工程合同的質量等級要求,根據該工程施工的實際情況,按照有關質量評定標準進行驗收。在驗收過程中,必須嚴格按規(guī)范要求選擇檢查點數,然后計算出檢驗項目和實測項目的合格或優(yōu)良百分比,最后確定出該分項工程的質量等級,從而確定能否驗收。

2、分部工程的驗收

在分項工程驗收的基礎上,根據各分項工程質量驗收結果,按照分部工程質量標準,可得出該分部工程的質量等級,以確定能否驗收。

3、竣工驗收

在分項工程、分部工程質量驗收的基礎上,通過對分項、分部工程質量等級的統(tǒng)計計算,再結合直接反映單位工程結構及使用功能的質量保證資料、單位工程觀感的質量評判,便可核查結構是否安全可靠,使用功能能不能滿足、觀感質量是否合格,從而確定是否達到工程合同所要求的質量等級,進而決定能否驗收。

三、結語

房地產建設項目的質量管理，是一項艱巨而復雜的工作，房地產質量管理對于房地產業(yè)來說，意義非常重大，是企業(yè)樹立形象的關鍵，是企業(yè)贏得市場的砝碼，也是對投資方和業(yè)主負責的表現。建立和完善項目質量管理體系，根據質量管理體系的特點出發(fā)進行對策研究，確實保證項目建設的質量。

參考文獻：

[1] 陳熙,駱仁俊.基于精益建造的工程項目質量控制[J].工程管理學報.2010.24.2.

第8篇：房地產質量管理體系范文

【關鍵詞】房地產 質量 管理 風險

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

建立房地產開發(fā)項目質量管理責任制度，由項目負責人全權負責開發(fā)項目質量的質量管理。質量負責人的職責是按照投資人項目開發(fā)要求，負責編制開發(fā)項目質量計劃，并組織實施。按質量計劃要求，檢查項目質量計劃執(zhí)行的狀況。對發(fā)現的重大質量問題，要積極組織研究解決，同時編制項目質量報告，報上級質檢部門及項目經理。制定開發(fā)項目的質量計劃，充分掌握和了解項目的要求，明確咨詢成果的質量目標和質量要求，熟悉質量管理體系文件，把質量目標層層分解下去，按質量計劃和實施步驟層層落到實處。

一、房地產項目質量的特點

由于建筑產品多樣性、體形龐大和空間上的固定性，以及生產單件性、露天性和生產周期長，實施程序繁多、涉及面廣和社會合作關系復雜等特殊技術經濟等，使得建設項目質量具有以下特點：

1．項目質量形成過程復雜

項目質量包括決策質量、設計質量、施工質量（包括安裝質量、設備質量、材料質量）和其它質量等，均對其總體質量形成起著重要作用和影響。

2．項目質量影響因素多

項目周期長，會受到多種因素影響；如：設計、設備、材料、施工方法、管理和工人技術水平等因素，都會造成項目質量的事故。

3．影響項目質量隱患多

項目施工過程中，工序交接多、中間產品多以及隱蔽工程多，必須嚴格控制各個工序和中間產品質量，才能保證最終產品質量。

4．項目質量水平波動性大

由于建筑產品及其生產的技術經濟特點，使其生產活動受到各種不利因素影響，項目質量水平容易產生波動。

5．項目質量評定難度大

項目建成以后，不能像某些產品那樣可以拆開檢查內在質量；如果項目完工以后檢查，只看其外表，很難正確判斷其質量好壞，因此項目質量評定和檢查必須貫穿于工程建設的全過程，否則就會出現質量隱患。

二、房地產質量管理措施

1．設定質量目標

房地產開發(fā)項目的質量目標，確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。項目經理作為項目質量管理的總負責人，應根據項目的發(fā)展的具體情況，組織項目部對項目的工程質量提出明確目標，并經公司主管領導審批確定。

2．設立項目管理架構

項目開工前，項目經理要認真研究公司內部相關報告與既有成果，提出工程分期分區(qū)施工安排，并在此基礎上牽頭組建項目部，提出人員編制、職責分工方案。同時提出對監(jiān)理單位和施工單位人員資格、工程經驗及崗位數量配置的具體要求，制定地盤工程質量管理架構及相關流程。在質量要求方面，項目部必須有明確的架構與人力資源保障措施。

3．建立項目質量管理制度

對管理制度具體實施的策劃是工程質量管理策劃的重要內容，工程開工前，項目經理應帶領項目部仔細研究工程特點，確定工程施工過程中需要執(zhí)行的具體質量管理制度，規(guī)劃執(zhí)行程序和流程，編制實施細則。工程質量現場管理制度大致可以分為：圖紙會審制度、施工交底制度、樣板先行制度、旁站監(jiān)理制度、工序控制制度、材料管理制度和聯(lián)合檢查制度等。

4．建立內部控制體系和外部監(jiān)控措施。

所謂內部控制體系，就是通過內部交底、學習交流、檢查等方式在項目部員工中樹立質量意識，明確各個工序的質量控制流程、重點和方法，從而在現場施工管理中做到心中有底。所謂外部監(jiān)控及管理體系，就是通過一系列的方法和手段，對施工單位的現場施工流程和質量進行全方位的監(jiān)控，以保證施工質量。

5．發(fā)揮監(jiān)理責任作用

對監(jiān)理單位架構與人員要求：除需對監(jiān)理單位現場人員數量配置提出具體要求外，還需對監(jiān)理單位人員的考勤、不稱職人員的撤換以及因工作失誤造成損失人員的處分等提出具體管理辦法。要求監(jiān)理單位認真履行監(jiān)理合同，根據服務合同、監(jiān)理規(guī)劃（實施細則）、建設工程監(jiān)理規(guī)范以及有關行政法規(guī)等對整個項目從開工到竣工驗收實行全程監(jiān)控，做好日常檢驗記錄、工作日志及工程技術資料的收集整理工作。

三、項目質量風險

項目質量風險是由于設計不當和施工質量問題造成的糾紛沖突形成問題引起的風險。包括: 在項目決策階段由于經濟技術分析失誤, 出現品質與價格矛盾導致的質量問題; 在設計階段, 違反設計規(guī)范、標準, 特別是強制性標準的要求,造成的質量問題; 施工階段, 從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤, 擅自改變設計造成的質量事故質; 施工管理過程中, 不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理, 對一些容易出現影響結構安全, 特別是一些雖不影響結構安全, 但對正常使用功能有嚴重影響的問題, 處理不及時, 沒有做到事前控制的永久性缺陷或者售出交房后造成的質量隱患; 交房實物與銷售承諾、廣告宣傳項目方采購設施與承諾品質下降與承諾不相符造成的實物質量問題; 以及新技術工藝材料應用不當造成質量問題。

四、房地產項目風險及其分類

房地產項目的生命周期從投資決策、前期工作、項目實施、租售和資產經營四個階段, 不同階段對項目可能存在的風險。項目改進的措施有不同認識, 投資決策面對的風險最多, 但是對可能發(fā)生的概率判斷越難, 所以房地產投資決策初期項目團隊面臨不確定性最大但擁有最大的靈活性, 也擁有更多的選擇, 而到項目后期, 風險因素和風險發(fā)生后結果越來越清晰, 而項目團隊可以改變的已經很少, 選擇的機會也相對減少, 如項目的定位、項目的類型、承包商是否如期完工和交付、房地產市場的變化、金融形勢和政策等。如果想取得項目的成功, 需要識別風險, 找出影響房地產項目可能才在風險因素、 潛在的風險、和項目可以改進的措施, 保證項目順利實施。房地產項目各階段都有不同的項目計劃和目標, 房地產項目風險識別就是識別出影響項目各種目標的風險因素、潛在的風險事件和風險征兆, 為風險分析做好準備。房地產項目風險識別程序見圖1

圖1房地產項目風險識別程序

按照風險來源分: 戰(zhàn)略風險、財務風險、市場風險、法律風險、經營風險。

按照影響范圍分: 整體風險、局部風險。

按照控制性分: 可控風險、不可控風險。

按照后果分: 純粹風險、投機風險。

房地產項目風險如圖2

圖2房地產項目風險圖

五、房地產項目的風險控制

房地產項目風險控制就是根據項目風險分析后預先才確應對措施, 將風險控制在可承受的范圍之內的活動。由于房地產項目一次性、獨特性和復雜性, 決定項目的風險不可避免。風險發(fā)生后的損失難以彌補性和工作的被動性, 決定風險管理需要采取主動的策略,風險控制的預警系統(tǒng)、應急計劃和風險工作制度和流程就是風險控制的重要環(huán)節(jié),可以實現風險的有效管理和控制。

1、風險控制預贊系統(tǒng)

當發(fā)生項目風險征兆達時, 發(fā)出風險預苦信息, 制定出現風險預警信息時應采取的風險控制措施, 跟蹤監(jiān)測關鍵風險因素變化, 一旦出現預警, 即實施風險控制措施。在投資決策階段對拆遷、匯率、利率、材料價格等因素制定預普策略。在前期工作階段對政府報批可能影響較大因素, 制定預警策略, 交通影響評價和日照分析、園林指標等, 如一旦發(fā)生風險, 應采取變更指標和減少建筑面積等應對策略。在項目建設階段對可能發(fā)生的費用、進度、技術質量等風險, 做出相應風險應對, 如增加費用, 加快工期, 更改變更設計提高質量等, 在租售和資產經營階段采取多種營銷手段應對可能發(fā)生的風險: 降價、增加品質、降低物業(yè)費用、 聘請高水平物業(yè)管理公司等。

2、制定定對風險的應急計劃

就是根據項目的風險規(guī)律制定的應急措施和風險管理計劃, 一旦出現費用、進度、技術風險, 就動用應急措施。包括預算應急費、進度后備措施、技術后備措施三種。

3、制定工作制度

根據風險分析結果, 才確風險應對策略, 制定相應的工作制度, 預防、降低和減少風險發(fā)生的概率。如不相容職務分離制度、授權審批制度、會計系統(tǒng)控制、財產保護控制、預算控制、運營分析控制和績效考評控制等。

結論

目前在社會主義市場經濟的大背景下，作為房地產開發(fā)項目來說，要實現經濟效益的最大化，就要通過實施和建立質量管理體制，不斷加強開發(fā)前期階段及施工階段的質量管理及控制水平，從而確保工程的順利進行，同時所有的質量控制都要著眼于發(fā)現不合格并立即消除不合格的目的。只有這樣房地產開發(fā)企業(yè)才會有足夠的流動資金，進行良性循環(huán)，滿足市場經濟的需求，從而使得房地產市場更加穩(wěn)定和繁榮的發(fā)展。

【參考文獻】

第9篇：房地產質量管理體系范文

關鍵詞：ISO理念；高等職業(yè)教育；管理模式

中圖分類號：G642.0 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）49-0202-02

隨著我國高等教育的大眾化發(fā)展和高校社會服務職能的擴展，高校與社會之間的關系也越來越密切，高校已由社會的邊緣走進社會的中心，呈現出教育、科技與生產一體化的趨勢，高等職業(yè)院校教育具有很強的專業(yè)性和行業(yè)特點，肩負著為中國培養(yǎng)各類技術人才的任務。因此，在當前高職大發(fā)展的前提下，怎么才能建立一種在保證質量的前提下，效率更高的高職院校質量管理體系成為一個嶄新的研究課題。

一、在高職院校教學質量管理體系中運用ISO理念的必要性

隨著高等職業(yè)院校管理體制的改革和我國教育的產業(yè)化發(fā)展傾向，高等職業(yè)院校必須緊跟市場經濟的潮流，走向市場化。在以往的高校教學質量評價格局中往往單一地由教師和學者來主導，而現在的學生及學生家長、用人單位等主體在教學質量評價中的分量越來越大，其評價也越來越重要。與此同時，高職院校的師生關系也發(fā)生改變，所以傳統(tǒng)的教學管理模式已經成為市場經濟條件下高等職業(yè)院校發(fā)展的阻礙。高等職業(yè)院校必須轉變現行的辦學模式與管理模式，樹立“以就業(yè)為導向，以社會需求為目標”的辦學理念，培養(yǎng)滿足社會企業(yè)需求的人才。因此，將國際上先進的管理觀念、管理方法和管理模式引進到中國高等職業(yè)院校中是有必要的。通過學習與引進國際管理模式，從而實現高等職業(yè)院校教育管理的精細化、法制化、人本化、科學化。ISO理念由ISO/TC176制定的一系列國際化的標準，總結了世界各國，尤其是在質量管理經驗的基礎上，通過各國質量管理專家多年的努力研究所制定出來的。它是一種可以借鑒的先進的管理方法和管理模式。ISO理念在它的管理思想、模式、方法上都體現出其獨特的特性，它可以有效的幫助組織實施運行質量管理體系，是質量管理體系的要求和指南。自從中國實施了ISO系列國際標準的質量體系，無論在企業(yè)的產品質量還是服務質量上，都取得了很大的進步，為中國社會主義市場經濟發(fā)展起到了積極的作用[3]。ISO理念的引入在提高教學管理質量的同時，還可以提高學校管理的規(guī)范化、制度化和科學化水平。也便于學院管理者對教學質量進行監(jiān)督和檢查。因此，研究ISO理念在高等職業(yè)院校中的應用，是建立完善的以市場為導向的高等教育質量管理體系，克服傳統(tǒng)的教育質量管理模式的弊端，提高高等職業(yè)教育教學質量管理發(fā)展的必然趨勢。

二、在高職院校教學質量管理體系中運用ISO理念的可行性

（一）高職院校服務質量的特點

我國學者劉凡豐2003年提出教學質量是過程量，表現為學生質量的變化。該變化值應是“當前學生質量”與教育過程開始時的“初始學生質量”之間的差值，即學生質量的增加量。因此，高職院校的教學質量可以定義為：學生在知識、能力、價值觀等方面的增量，同時，滿足社會各主體要求的程度，它是高職院校整個教學系統(tǒng)環(huán)節(jié)綜合作用的結果[2]。在ISO體系認證的4大類39個專業(yè)涵蓋了房地產、信息技術、航空制造業(yè)等，教育列在第37位。可見ISO標準在制定和實施中就包含了在教育領域中的應用。根據ISO的劃分和界定，高等職業(yè)院校屬于服務組織，在質量管理方面，與其他服務業(yè)存在許多共性方面的要求。需要遵循相同的質量管理原則。

（二）符合高等職業(yè)院校教學質量管理改革的需要

在中國現存的高等職業(yè)院校教育管理中存在的缺陷主要表現在：

1.觀念上的缺陷：對科學化管理的重要性認識不夠，還停留在以經驗管理的基礎之上。

2.管理制度缺陷：目前高等職業(yè)院校教學質量管理中的各類規(guī)章制度，往往只強調了某一部門的職責以及某項教學工作的操作規(guī)范，并沒有突出其在其他管理工作中的地位與作用，缺乏系統(tǒng)性。

3.監(jiān)控體系缺陷：目前，中國高等職業(yè)院校教學質量監(jiān)控的目標不夠明確，院系專業(yè)三級職責不明確。且在教學過程中的監(jiān)控缺乏常態(tài)化，所構建的質量評價體系指標主要是在教學環(huán)節(jié)和程序上。而ISOL理念中的“過程方法”原則指出了“所有工作都是通過過程來完成的”，突出了過程管理的重要性及可行性。高等職業(yè)院?？梢愿鶕鋵嶋H情況，把ISO理念合理地體現于院校的各項工作過程中，建立一套完整的質量管理體系。因此，在高等職業(yè)院校教學質量管理體系中運用ISO理念有利于規(guī)范和提高其教育管理質量和管理水平，具有較強的可行性。

（三）符合建立文件化的教學質量管理體系的需要

目前大多數高等職業(yè)院校的教育教學質量管理比較松散，管理效率不高。引進ISO理念，建立一個科學系統(tǒng)的教學質量管理體系對于保證和提高高等職業(yè)院校教學質量管理具有重要的意義[10]。建立文件化的教育質量管理體系，要求按照文件規(guī)定辦事，有效保證高等職業(yè)院校教育教學質量管理在規(guī)范、優(yōu)化、高效的狀態(tài)下進行。

（四）符合保證高職院校教學質量的需要

在中國高等職業(yè)教育體系下，學生和學校是一種提供服務與接受服務的供求關系。然而，由于教育質量有效性及其滯后性，往往高職院校的學生在受教育過程的常處于被動地位，學生對于教學服務的質量不能起到實質上的監(jiān)督和監(jiān)控作用。因此，引入ISO體系，建立高職院校完善的教學質量管理體系，使每種教學過程處于受控狀態(tài)，以保證教育質量的穩(wěn)定提高。

綜上所述，在高職院校教學質量管理體系中引入ISO理念是可行的，并且符合國際教育的管理趨勢。

三、在高職院校教學質量管理體系中運用ISO理念需注意的問題

（一）提高教育服務質量意識

為保證高等職業(yè)院校教學質量管理體系的有效運行，全體教職工都要提高教育質量意識。構建高等職業(yè)院校教學質量管理體系需要全員參與，通過學習班、講座、成果報告會、經驗交流會等形式，樹立質量第一的思想，增強質量意識，使學院的管理人員與師生充分認識到高等職業(yè)院校引入ISO理念建立教學質量管理體系的重要性，只有全體教職工深度認識到教學質量管理的重要性，將提高教學工作質量視為自己的責任，明確自己的崗位職責，以教學質量管理體系文件為指導原則，實行程序化、規(guī)范化管理，才能有效地提高高等高職院校的教學質量。

（二）成立高等職業(yè)院校教學質量管理隊伍

在高等職業(yè)院校運用ISO理念不同于評估，其完全取決于學校是否自愿接受，因此，要想達到實習預先的效果和目的，最主要的便是加強并把握好內部審核關，樹立起內部審核是決定認證成功與否關鍵所在的思想觀念。因此，必須成立一個以高等職業(yè)院校領導為首的教學質量管理小組，負責領導整個高等職業(yè)院校的教學質量管理工作。同時建立一支內審員隊伍。這些內審員不僅要接受來自學院各方面的質量投訴，并協(xié)調監(jiān)督相關職責部門做好投訴問題的處理，跟進本部門負責人監(jiān)督所在部門的教學質量管理體系運行情況，參加高等職業(yè)院校教育工作的內部審核。

（三）健全各類規(guī)章制度

ISO理念之所以比傳統(tǒng)的管理模式要完善，并且逐漸取代了傳統(tǒng)的管理模式，并成功地應用于各行各業(yè)，一個最主要原因就在于它實施了過程管理的動態(tài)機制。因此，在高等職業(yè)院校教學質量管理體系中應用ISO理念要求全體職工必須嚴格遵守規(guī)范管理的原則，從而使高等職業(yè)院校教學質量管理水平得到提高。

（四）充分發(fā)揮學生在教學質量體系的作用

高等職業(yè)院校教學質量要求學生不僅在學習專業(yè)技術知識、能力與素質得到發(fā)展，還要滿足學生在社會工作中所需要的其他能力、技術及專業(yè)素養(yǎng)，滿足現代社會發(fā)展的需要。而在高等職業(yè)院校教學管理中，學生是有思想、有主觀能動性的個體，因此高等職業(yè)院校教學質量管理體系實施中要非常重視學生的個體因素。高等職業(yè)院校應創(chuàng)造良好的學習環(huán)境，建立良好的校園文化，增加學生校內外的實訓基地，激發(fā)學生的學習動機。具體可以從以下兩個方面來展開。一方面，對學生開展全面細致的教學工作，采取各種激勵制度激發(fā)學生在校學習及校外實踐的積極性；另一方面，讓學生樹立質量意識，積極參與學院對教學過程的評價和監(jiān)督，參與質量管理。

四、結語

在高等職業(yè)院校教學質量管理體系中引入ISO理念，在目前中國高等職業(yè)教育領域中是一個較新的研究課題。它為我們提供了一種區(qū)別于傳統(tǒng)高等職業(yè)教學管理模式的全新的、創(chuàng)新的管理模式，對高等職業(yè)院校教學質量管理體系有著深刻的啟示作用。通過對該課題的研究，發(fā)現在高等職業(yè)院校教育管理中創(chuàng)新性地應用ISO理念構建新型教學質量管理體系是十分必要的并且具有較大的可行性。高等職業(yè)院校應用ISO理念建立、實施教學質量管理體系能夠增強高等職業(yè)院校教學質量管理，提升教學質量。能夠充分發(fā)揮高等職業(yè)院校教育管理功能，改善教學管理體制，使教學管理工作科學化、系統(tǒng)化、和規(guī)范化。保證高等職業(yè)院校各項教學工作的落實，使教育質量和教育管理水平不斷持續(xù)提升。最關鍵的是能夠滿足學生、家長和社會對高職教育種類和教學質量的需求。

參考文獻：

[1]周波.加入WTO與高等教育實施ISO之我見[J].現代教育科學，2002，155（3）.

[2]劉凡豐.教育質量的概念及評價方法[J].學位與研究生教育，2003，（1）.