土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法精選(九篇)

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第1篇：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文

關(guān)鍵詞 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；土地流轉(zhuǎn)；現(xiàn)狀；對(duì)策；山西臨汾；堯都區(qū)

中圖分類號(hào) F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2013）22-0344-02

1 堯都區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

臨汾市堯都區(qū)地處臨汾盆地，全區(qū)17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)372個(gè)行政村，總農(nóng)業(yè)人口439 299人，總耕地面積3.57萬(wàn)hm2。近年來(lái)，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力逐步擺脫傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，大部分農(nóng)村青壯年外出務(wù)工，村組農(nóng)戶之間自發(fā)或有序地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。截至2012年底，全區(qū)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積達(dá)到3 740.07 hm2，占全區(qū)土地總耕地面積的10.5%，其流轉(zhuǎn)形式以轉(zhuǎn)包為主，全區(qū)轉(zhuǎn)包的土地面積達(dá)3 076.6 hm2，占土地流轉(zhuǎn)面積的82.3%以上，出租567 hm2占流轉(zhuǎn)面積的15.2%。這些流轉(zhuǎn)的土地大部分向種田大戶集中，也有少部分向合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)集中[1-2]。

2 堯都區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)趨勢(shì)

2.1 由分散流轉(zhuǎn)向集中流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變

一些村民逐步改變單家獨(dú)戶自行流轉(zhuǎn)的模式，與合作社簽訂了協(xié)議，將個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的部分土地委托給村委會(huì)或村級(jí)合作經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)包，如蔬菜專業(yè)合作社轉(zhuǎn)包38戶農(nóng)戶土地8.53 hm2，種植西紅柿、蓮菜等。

2.2 由小面積流轉(zhuǎn)向大規(guī)模流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變

在農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和農(nóng)村合作社的推動(dòng)下，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)已不再是零星流轉(zhuǎn)，而是成塊或連片流轉(zhuǎn)。如段店鄉(xiāng)下康村將105戶農(nóng)戶耕地32.47 hm2出租給五色土種植專業(yè)合作社，建立30個(gè)日光大棚，種植大棚蔬菜，實(shí)行五統(tǒng)一管理，效益明顯。

2.3 由村組內(nèi)流轉(zhuǎn)向跨村組跨區(qū)域流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變

在集中連片土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)優(yōu)勢(shì)的吸引下，越來(lái)越多的農(nóng)戶和村組在出讓土地經(jīng)營(yíng)承包權(quán)時(shí)，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，充分考慮土地流轉(zhuǎn)效益的最大化。如臨汾堯王臺(tái)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園，核心區(qū)在堯廟鎮(zhèn)，輻射到賈得鄉(xiāng)涉及45個(gè)行政村，目前工程已占地逾333.33 hm2，建立日光溫室1 000棟，智能溫室12棟，培育七彩椒、水果黃瓜、櫻桃西紅柿等13類珍稀品種，還建立北方優(yōu)質(zhì)水果種植區(qū)，有蘋果、紅棗、石榴、鮮桃等9大類22種北方優(yōu)質(zhì)水果。此外，還建立了農(nóng)業(yè)觀光旅游、溫泉度假、堯鄉(xiāng)農(nóng)家樂(lè)、林下經(jīng)濟(jì)等，力爭(zhēng)打造中國(guó)一流的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。

3 存在的問(wèn)題

3.1 土地流轉(zhuǎn)行為不夠規(guī)范

農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)多為自發(fā)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)行為不夠規(guī)范。主要包括：自行流轉(zhuǎn)的多，告知備案的少；口頭協(xié)議多，書面協(xié)議少；約定不明的多，內(nèi)容規(guī)范的少。部分合同沒(méi)有按照規(guī)范的合同文本，沒(méi)有規(guī)范的內(nèi)容約定，不能明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，一旦產(chǎn)生糾紛將很難調(diào)解和仲裁。

3.2 管理機(jī)構(gòu)、隊(duì)伍不能適應(yīng)發(fā)展的需要

土地流轉(zhuǎn)事關(guān)農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村穩(wěn)定。加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)土地的管理是法律賦于各級(jí)政府的職責(zé)。但目前區(qū)、鄉(xiāng)2級(jí)農(nóng)經(jīng)部門力量普遍比較薄弱，特別是直接面對(duì)廣大農(nóng)戶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站，其機(jī)構(gòu)建設(shè)和人員素質(zhì)難以適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要[3-4]。

3.3 部分基層干部對(duì)土地流轉(zhuǎn)政策把握不夠準(zhǔn)確、全面

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分地方基層干部對(duì)中央關(guān)于穩(wěn)定農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度、加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)的精神領(lǐng)會(huì)不夠準(zhǔn)確和全面；有的鄉(xiāng)、村干部怕麻煩，回避、拖延農(nóng)民提出的通過(guò)土地互換等形式的土地流轉(zhuǎn)。

3.4 農(nóng)村土地地價(jià)的增加和農(nóng)村社會(huì)保障制度不完善

農(nóng)民對(duì)土地的依賴性比較強(qiáng)，還處在農(nóng)忙時(shí)回家種田、農(nóng)閑時(shí)出去打工的狀況，不利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，不利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)。

4 對(duì)策

4.1 廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)

利用多種方式進(jìn)行宣傳，堅(jiān)持因地制宜，規(guī)劃引導(dǎo)。及時(shí)總結(jié)和推廣土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)好的經(jīng)驗(yàn)和做法，切實(shí)解決土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

4.2 壯大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)

鼓勵(lì)多類經(jīng)營(yíng)主體參與土地流轉(zhuǎn)。制定優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)資金[6]。積極發(fā)展“一村一品”特色產(chǎn)業(yè)。鼓勵(lì)“公司+基地+農(nóng)戶”、“公司+合作社+農(nóng)戶”等形式發(fā)展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)各類工商企業(yè)、農(nóng)業(yè)科研機(jī)構(gòu)、社會(huì)能人、城鎮(zhèn)居民等帶項(xiàng)目、帶技術(shù)、帶資金到農(nóng)村與農(nóng)民聯(lián)合興辦農(nóng)業(yè)企業(yè)。

4.3 積極創(chuàng)造條件，鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)

一是大力發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)；二是積極發(fā)展勞務(wù)輸出；三是建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的勞動(dòng)力市場(chǎng)；四是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)；五是廣泛宣傳農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策。

4.4 加大扶持力度，支持土地流轉(zhuǎn)

一是對(duì)規(guī)模經(jīng)營(yíng)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和高新技術(shù)推廣進(jìn)行補(bǔ)貼；二是安排專項(xiàng)資金，獎(jiǎng)勵(lì)利用流轉(zhuǎn)土地開(kāi)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)的專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)、種養(yǎng)大戶等；三是加大對(duì)土地出讓方的財(cái)政扶持力度；四是在經(jīng)營(yíng)主體辦理農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)時(shí)給予一定補(bǔ)貼[7-8]。

4.5 建立流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)

建立健全土地流轉(zhuǎn)制度和工作流程，加強(qiáng)規(guī)范管理和服務(wù)。建立縣、鄉(xiāng)2級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，逐步建立起村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，搭建土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，暢通土地流轉(zhuǎn)信息渠道[9]。

4.6 加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)

區(qū)、鄉(xiāng)要建立健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)和管理，盡快出臺(tái)符合實(shí)際的土地流轉(zhuǎn)辦法，加快土地流轉(zhuǎn)步伐，推動(dòng)土地有序流轉(zhuǎn)。各級(jí)、各部門要進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感，大力推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作[10-11]。

5 參考文獻(xiàn)

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第2篇：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文

（一）完善流轉(zhuǎn)交易服務(wù)平臺(tái)1.規(guī)范縣公共資源交易服務(wù)中心建設(shè)完善縣公共資源交易服務(wù)中心統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一交易鑒證、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一交易監(jiān)管、統(tǒng)一信息平臺(tái)、統(tǒng)一誠(chéng)信建設(shè)“六統(tǒng)一”管理模式，提升縣公共資源交易服務(wù)中心運(yùn)行效能；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易聯(lián)席會(huì)議制度，強(qiáng)化縣級(jí)相關(guān)部門對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的并聯(lián)會(huì)審制度，進(jìn)一步理順縣公共資源交易服務(wù)中心與縣級(jí)部門、鎮(zhèn)（街道）的關(guān)系，建立完善業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)制，加快構(gòu)建多級(jí)聯(lián)動(dòng)、整體協(xié)同、覆蓋全縣的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)服務(wù)體系，切實(shí)保護(hù)好交易雙方的合法權(quán)益。2.加快一站式綜合服務(wù)平臺(tái)建設(shè)研究制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易一站式綜合服務(wù)平臺(tái)和產(chǎn)權(quán)交易綜合信息系統(tǒng)建設(shè)方案，引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記管理、法律援助、產(chǎn)權(quán)評(píng)估、融資擔(dān)保、金融、公證、仲裁等駐場(chǎng)支持。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息共享機(jī)制，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的電子商務(wù)化和管理服務(wù)的現(xiàn)代化。

（二）完善流轉(zhuǎn)交易規(guī)則體系如果沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范的交易規(guī)則，易造成產(chǎn)權(quán)交易信息不暢，土地流轉(zhuǎn)口頭協(xié)議居多，產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易面窄量小，利益糾紛較多，農(nóng)村資源閑置和利用不集約的狀況。因此，要以規(guī)則來(lái)建立制度，以制度來(lái)完善規(guī)則，堅(jiān)持按“三規(guī)范”運(yùn)行。1.規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易辦法在總結(jié)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，研究制定農(nóng)村集體資產(chǎn)股權(quán)交易管理辦法和承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法，進(jìn)一步修訂完善集體建設(shè)用地使用權(quán)（指標(biāo)）、農(nóng)村房屋所有權(quán)等各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供政策支撐。2.規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易價(jià)格機(jī)制根據(jù)經(jīng)濟(jì)水平、區(qū)域位置、交通條件等因素，制定完善集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)和農(nóng)村股權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)片區(qū)指導(dǎo)價(jià)和最低保護(hù)價(jià)，構(gòu)建適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)格指導(dǎo)體系，保護(hù)流轉(zhuǎn)雙方合法權(quán)益。3.規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易目錄內(nèi)容修訂完善縣公共資源交易服務(wù)中心農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易目錄，明確農(nóng)村產(chǎn)權(quán)信息、入場(chǎng)交易的內(nèi)容，擴(kuò)大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)范圍。

（三）探索農(nóng)村產(chǎn)權(quán)多形式流轉(zhuǎn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)自由流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性增收的重要途徑。雙流應(yīng)在鞏固推廣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)既有成功模式的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)探索農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和股權(quán)流轉(zhuǎn)。1.開(kāi)展農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)中央《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》明確提出“堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置，引導(dǎo)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)”。為維護(hù)好農(nóng)村土地集體所有權(quán)、保障好土地承包權(quán)和放活經(jīng)營(yíng)權(quán)，雙流應(yīng)試點(diǎn)所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”，在完成農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)頒證的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化農(nóng)村土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變，積極探索農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，并賦予承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保等權(quán)能，實(shí)現(xiàn)由過(guò)去農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。2.股權(quán)流轉(zhuǎn)按照自治職能和經(jīng)濟(jì)職能“兩分離”的思路，雙流縣可進(jìn)一步探索組建以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，具備獨(dú)立法人資格、自負(fù)盈虧的新型合作經(jīng)濟(jì)組織。將股權(quán)托管到合作經(jīng)濟(jì)組織，由合作經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。積極探索農(nóng)村土地股份合作“內(nèi)股外轉(zhuǎn)、內(nèi)股內(nèi)轉(zhuǎn)、內(nèi)股外合”模式，先行試點(diǎn)新型合作經(jīng)濟(jì)組織以集體股權(quán)與社會(huì)業(yè)主合作（股）經(jīng)營(yíng)和農(nóng)村集體股權(quán)在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。建立股權(quán)交易糾紛調(diào)處和股權(quán)轉(zhuǎn)讓后維權(quán)保障機(jī)制，強(qiáng)化交易雙方合法權(quán)益的保護(hù)。

二、推進(jìn)農(nóng)村金融創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資功能

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革必須與農(nóng)村金融制度、社會(huì)保障制度等橫向的配套改革整體推進(jìn)，才能真正喚醒農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資能力，并使之與現(xiàn)代金融體系有機(jī)融合。雙流縣需通過(guò)完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資管理辦法，健全體制機(jī)制，創(chuàng)新融資模式，建立中介機(jī)構(gòu)，積極推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資，培育完善農(nóng)村金融市場(chǎng)體系。

（一）制定完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資管理辦法1.修訂完善農(nóng)村房屋所有權(quán)抵押融資管理辦法重點(diǎn)圍繞抵押權(quán)的設(shè)定、集體土地上房屋抵押合同的訂立、集體土地上房屋抵押登記、抵押房屋的占用與管理、抵押房屋的處置等內(nèi)容，抓緊修訂完善農(nóng)村房屋所有權(quán)抵押融資管理辦法。2.制定完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資管理辦法結(jié)合農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“長(zhǎng)久不變”改革，修訂完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資管理辦法，進(jìn)一步明確抵押年限，規(guī)范抵押行為，重點(diǎn)研究制定農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押管理辦法，為探索承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資提供依據(jù)。3.修訂完善集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法重點(diǎn)圍繞明確抵押登記的條件和設(shè)定、抵押登記的變更與注銷等內(nèi)容，修訂完善集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法。

（二）健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制1.完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)基金管理辦法制定完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)基金實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)基金補(bǔ)償流程，規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)基金的籌集、使用、監(jiān)督等，充分發(fā)揮農(nóng)村產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)基金作用。加大風(fēng)險(xiǎn)基金保障能力，將風(fēng)險(xiǎn)基金規(guī)模擴(kuò)至1000萬(wàn)元，并根據(jù)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資需要適時(shí)追加。2.健全風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制建立由抵押權(quán)人、金融機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。對(duì)發(fā)生的不良貸款本息，按抵押約定，采取處置（流轉(zhuǎn)或再流轉(zhuǎn)）抵押資產(chǎn)等方式所得資金予以償還。采取整體出租、掛牌轉(zhuǎn)讓、再流轉(zhuǎn)等方式合理處置抵押資產(chǎn)，逐步建立起政府引導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資不良資產(chǎn)處置機(jī)制。3.深入開(kāi)展保險(xiǎn)尤其是政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)積極創(chuàng)新與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資緊密相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，逐步擴(kuò)大農(nóng)房、養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)、森林保險(xiǎn)等險(xiǎn)種的試點(diǎn)范圍和覆蓋面。加強(qiáng)涉農(nóng)信貸和保險(xiǎn)合作，將涉農(nóng)保險(xiǎn)投保情況作為銀行授信要素，引導(dǎo)鼓勵(lì)抵押權(quán)人對(duì)融資抵押物、投資資產(chǎn)等投保。探索開(kāi)展保單質(zhì)押融資，積極發(fā)展涉農(nóng)經(jīng)營(yíng)主體小額貸款。

（三）發(fā)展新型農(nóng)村合作金融2014年中央1號(hào)文《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》明確指出“發(fā)展新型農(nóng)村合作金融組織”，雙流縣在面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行催發(fā)各種農(nóng)村金融風(fēng)險(xiǎn)苗頭的形勢(shì)下，需要?jiǎng)?chuàng)新性建立符合農(nóng)村金融發(fā)展實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)防范互助體系。一是建立良好金融環(huán)境。建立縣級(jí)征信體系、政策性擔(dān)保機(jī)制、貸款貼息機(jī)制及創(chuàng)新農(nóng)村金融產(chǎn)品等，完善農(nóng)村金融發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境；二是建立系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)互助救助機(jī)制。建立“聯(lián)防“工作機(jī)制和“多家救一家”的應(yīng)急互助機(jī)制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民聯(lián)?；ケ?，同時(shí)防范和及時(shí)處置金融風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資中介服務(wù)體系1.建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估體系目前，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)缺乏有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)以及公正性較為隨意，實(shí)際價(jià)值難以合理確定。因此，要積極培育發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估提供服務(wù)；權(quán)屬主管部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的行業(yè)管理，制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)格評(píng)估辦法，明確評(píng)估程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，降低借款主體的融資成本。2.建立法律咨詢、擔(dān)保、公證等中介組織農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資政策性較強(qiáng)，且缺乏法律咨詢、擔(dān)保、公證等方面的社會(huì)化中介組織，造成金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資非常謹(jǐn)慎，阻礙了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)的開(kāi)展。因此，建立健全中介服務(wù)體系是促進(jìn)抵押融資的關(guān)鍵。成立成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)仲裁院雙流分院，采取調(diào)解、行政裁決、仲裁、訴訟等方式，妥善處理有關(guān)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資的糾紛；并在縣公共資源交易服務(wù)中心設(shè)立法律咨詢窗口，提供農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資咨詢服務(wù)。引導(dǎo)雙流農(nóng)擔(dān)公司等國(guó)有擔(dān)保公司加大惠農(nóng)支農(nóng)力度，不斷擴(kuò)大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保融資規(guī)模；積極鼓勵(lì)民間資金參股或設(shè)立涉農(nóng)融資擔(dān)保公司，開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資擔(dān)保業(yè)務(wù)。3.加強(qiáng)農(nóng)村信用體系建設(shè)進(jìn)一步擴(kuò)大農(nóng)戶的信息采集和使用范圍，積極推進(jìn)農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社和涉農(nóng)企業(yè)電子信用檔案建設(shè)，依托涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)將農(nóng)戶和規(guī)模經(jīng)營(yíng)業(yè)主的信用信息納入中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)管理，準(zhǔn)確把握借款人的基本情況，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資提供準(zhǔn)確、完整、及時(shí)和便捷的信用信息服務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)政銀合作，共同推動(dòng)信用村和信用鎮(zhèn)街建設(shè)，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資營(yíng)造良好的信用壞境。

（五）探索推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資1.擴(kuò)大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范圍目前，雙流縣現(xiàn)有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資的抵押物范圍較窄，應(yīng)支持涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)更多適應(yīng)雙流實(shí)際的信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式，鼓勵(lì)其向農(nóng)村延伸和拓展業(yè)務(wù)，擴(kuò)大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范圍，將農(nóng)村小型水利設(shè)施（庫(kù)、塘、堰）、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、地上種植（養(yǎng)殖）物及附屬設(shè)施、農(nóng)村股權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)納入抵押標(biāo)的物。2.鞏固推廣既有抵押融資成功做法，積極試點(diǎn)“兩權(quán)”抵押融資進(jìn)一步合理確定貸款額度，適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限，簡(jiǎn)化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資辦理流程和手續(xù)，降低農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款所涉權(quán)屬登記、發(fā)證、評(píng)估、抵押登記等環(huán)節(jié)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減少抵押權(quán)人費(fèi)用，繼續(xù)鞏固推廣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資。積極爭(zhēng)取將雙流縣設(shè)立為“農(nóng)村承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資試點(diǎn)縣”和“農(nóng)房抵押融資試點(diǎn)縣”。

三、創(chuàng)新土地綜合整治，開(kāi)發(fā)利用集體建設(shè)用地

近年來(lái)的探索和實(shí)踐，農(nóng)村土地綜合整治的內(nèi)涵已從最初單一追求占補(bǔ)平衡，逐步發(fā)展成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套改革的重要載體、支持災(zāi)后重建的重要保障、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要手段和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要措施。黨的十八屆三中全會(huì)《決定》明確提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，為推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治、推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建新型城鄉(xiāng)形態(tài)提供了更為明確的政策依據(jù)。雙流縣要改變過(guò)去政府部門包攬整治項(xiàng)目的做法，探索農(nóng)民主體、市場(chǎng)運(yùn)作、共同推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治的新模式。

（一）創(chuàng)新實(shí)施土地綜合整治1.創(chuàng)新實(shí)施主體長(zhǎng)期以來(lái)，雙流縣農(nóng)村土地綜合整治大部分由政府或政府平臺(tái)公司主導(dǎo)實(shí)施，農(nóng)民集體和農(nóng)戶作為農(nóng)村土地物權(quán)的完整擁有者和使用者，群眾主體作用發(fā)揮不充分。為真正實(shí)現(xiàn)群眾在土地綜合整治中“當(dāng)家作主”，應(yīng)鼓勵(lì)引導(dǎo)參與農(nóng)戶以集體建設(shè)用地使用權(quán)、資金等入股組建土地股份合作社或資產(chǎn)管理公司，作為土地綜合整治項(xiàng)目實(shí)施主體，全面負(fù)責(zé)拆舊區(qū)房屋及地面附著物拆除、土地復(fù)墾、安置區(qū)建設(shè)、土地權(quán)屬調(diào)整、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、收益分配等工作。2.創(chuàng)新融資方式隨著土地綜合整治深入推進(jìn)，為解決資金瓶頸問(wèn)題，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，雙流縣必須創(chuàng)新融資方式推進(jìn)土地綜合整治，從“社會(huì)業(yè)主投、金融機(jī)構(gòu)貸、專項(xiàng)資金借、群眾自己籌”四種方式中，任意選擇一種或幾種方式解決項(xiàng)目資金問(wèn)題，從而形成以社會(huì)資本、金融機(jī)構(gòu)、政府和群眾共同推動(dòng)農(nóng)村土地綜合整治的融資格局。

（二）建立零星集體建設(shè)用地整理復(fù)墾機(jī)制為變資源為資本，節(jié)約集約使用土地，在充分尊重農(nóng)民意愿和確保其住有所居的前提下，探索建立零星集體建設(shè)用地（含宅基地）整理復(fù)墾機(jī)制，簡(jiǎn)化審批流程和要件，縮短審批時(shí)限和周期，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)和生態(tài)綠隔區(qū)內(nèi)有條件農(nóng)戶自愿有償騰退集體建設(shè)用地（含宅基地）。零星集體建設(shè)用地整理復(fù)墾經(jīng)國(guó)土部門驗(yàn)收合格后，產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)可作為規(guī)劃指標(biāo)使用。對(duì)騰退零星集體建設(shè)用地（含宅基地）的補(bǔ)償，可采取貨幣化一次性終結(jié)、在場(chǎng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃定區(qū)域集中建房或購(gòu)買商品房給予補(bǔ)助等辦法，促進(jìn)農(nóng)民自主自愿按市場(chǎng)機(jī)制向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。

第3篇：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文

一、基本情況

隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的不斷優(yōu)化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平和農(nóng)機(jī)化水平的不斷提高，新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平的不斷提升，農(nóng)民的思想意識(shí)有了很大轉(zhuǎn)變，在“依法、自愿、有償”的原則下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積逐年加大。截至目前，5個(gè)縣（市、區(qū)）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到658.1萬(wàn)畝，占土地總面積的41.6 %。

二、主要流轉(zhuǎn)方式

堅(jiān)持“市場(chǎng)主導(dǎo)、政府扶持、農(nóng)民自愿”的原則，積極引導(dǎo)農(nóng)民專業(yè)合作社、村集體、龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，采取多形式合法、合理、有效流轉(zhuǎn)土地。

一是農(nóng)戶間自由流轉(zhuǎn)。主要是在親屬朋友之間的自行流轉(zhuǎn)。這種形式大部分為村民舉家外出務(wù)工，將土地交由親屬朋友經(jīng)營(yíng)，租金一般較低，且租期較長(zhǎng)。肇源縣通過(guò)這種形式流轉(zhuǎn)土地涉及27萬(wàn)畝，占土地流轉(zhuǎn)面積的77%。肇州縣通過(guò)種糧大戶流轉(zhuǎn)土地達(dá)到36.5萬(wàn)畝，占全縣流轉(zhuǎn)土地面積的92.5%。

二是通過(guò)合作社流轉(zhuǎn)。由村委會(huì)將農(nóng)民組織到一起，成立合作社，農(nóng)戶以自有土地作為股份加入合作社，合作社組織一少部分人員對(duì)社員的土地進(jìn)行連片經(jīng)營(yíng)，制定《章程》規(guī)范，社員按照股份進(jìn)行利潤(rùn)分紅。肇源縣通過(guò)這種形式流轉(zhuǎn)土地3.0萬(wàn)畝，占土地流轉(zhuǎn)面積的8.5%。2011年，肇州縣通過(guò)這種形式流轉(zhuǎn)土地面積2.95萬(wàn)畝，占流轉(zhuǎn)總面積的7.5%。

三是通過(guò)村委會(huì)流轉(zhuǎn)。由村委會(huì)牽頭，把分散在農(nóng)戶手中的土地以“高價(jià)”連片反租到集體，再租給其他農(nóng)戶。這種形式流轉(zhuǎn)土地5萬(wàn)畝，占土地流轉(zhuǎn)面積的14.3%。截至目前，肇源縣復(fù)興村通過(guò)這種方式流轉(zhuǎn)土地4000畝涉及農(nóng)戶582戶，建設(shè)大棚1500棟，每棟棚室占地2畝，畝效益在1.5萬(wàn)元以上，是種玉米畝效益的10倍。2012年肇州縣依托現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，通過(guò)村集體流轉(zhuǎn)雙發(fā)鄉(xiāng)雙發(fā)村、二井鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)村和永樂(lè)鎮(zhèn)新路村農(nóng)民承包土地1萬(wàn)畝，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

三、流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營(yíng)形式

目前，農(nóng)地流轉(zhuǎn)后的經(jīng)營(yíng)形式發(fā)生了很大變化，除傳統(tǒng)的農(nóng)戶之間自發(fā)流轉(zhuǎn)后小規(guī)模經(jīng)營(yíng)之外，還出現(xiàn)了多種經(jīng)營(yíng)形式，呈現(xiàn)出土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)等相互交織的局面。比較典型的經(jīng)營(yíng)形式創(chuàng)新有六種：

一是種植大戶經(jīng)營(yíng)。大戶通過(guò)與農(nóng)民或村集體簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，從事規(guī)模種植。2010年齊齊哈爾市22616個(gè)種植大戶共經(jīng)營(yíng)705.8萬(wàn)畝耕地，占全市規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積的69.7%?？松娇h共扶持發(fā)展4000多個(gè)大戶，經(jīng)營(yíng)土地121.4萬(wàn)畝，占耕地流轉(zhuǎn)面積的52.1%。泰來(lái)縣大興鎮(zhèn)青崗村農(nóng)民趙福和2010年經(jīng)營(yíng)耕地共計(jì)1.8萬(wàn)畝。

二是龍頭企業(yè)直接經(jīng)營(yíng)。龍頭企業(yè)通過(guò)租賃農(nóng)民土地建設(shè)生產(chǎn)原料基地，并以資金、機(jī)械、科技等優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)農(nóng)戶發(fā)展規(guī)模生產(chǎn)。如2010年齊齊哈爾市12家農(nóng)業(yè)企業(yè)共經(jīng)營(yíng)耕地4.7萬(wàn)畝。博天糖業(yè)依安分公司租賃農(nóng)戶土地2.6萬(wàn)畝，采取集約化手段種植甜菜?？藮|縣飛鶴乳業(yè)租賃農(nóng)戶土地1萬(wàn)畝，為企業(yè)兩個(gè)萬(wàn)頭奶牛牧場(chǎng)建設(shè)青貯飼料基地。

三是專業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)。農(nóng)民專業(yè)合作社整合農(nóng)民土地實(shí)施規(guī)模經(jīng)營(yíng)。綏化市種植業(yè)專業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)土地達(dá)70.7萬(wàn)畝。青岡縣興農(nóng)海農(nóng)機(jī)合作社流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行玉米高產(chǎn)創(chuàng)建，經(jīng)營(yíng)規(guī)模達(dá)4000畝。

四是“龍頭企業(yè)+合作社”經(jīng)營(yíng)。龍頭企業(yè)推動(dòng)成立合作社，合作社流轉(zhuǎn)土地從事生產(chǎn)，企業(yè)與合作社建立穩(wěn)定的購(gòu)銷關(guān)系。克山縣昆豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司推動(dòng)建立了昆豐大豆專業(yè)合作社，與農(nóng)民共同進(jìn)行大豆種植。合作社向社員無(wú)息賒銷良種、化肥，提供農(nóng)業(yè)科技培訓(xùn)，無(wú)償為社員繳納農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，免費(fèi)代儲(chǔ)代銷大豆，農(nóng)戶實(shí)行統(tǒng)一整地、統(tǒng)一品種、統(tǒng)一肥料、統(tǒng)一播種、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收獲等“六統(tǒng)一”生產(chǎn)。目前，合作社共吸納包括種田大戶在內(nèi)的農(nóng)戶7.3萬(wàn)戶，占全縣農(nóng)戶總數(shù)的76.8%，帶動(dòng)農(nóng)民規(guī)模經(jīng)營(yíng)土地180萬(wàn)畝。

五是集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。村集體依托農(nóng)機(jī)合作社等組織，將本村農(nóng)戶土地反包后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)?？松娇h北聯(lián)鎮(zhèn)新興村利用國(guó)家支持的價(jià)值100萬(wàn)元的農(nóng)機(jī)具建立農(nóng)機(jī)專業(yè)合作社，2004年依托農(nóng)機(jī)合作社的大機(jī)械優(yōu)勢(shì)，在依法、平等、自愿、有償前提下，以每畝160元的價(jià)格把全村2.13萬(wàn)畝耕地流轉(zhuǎn)到村集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，年均增加農(nóng)民收入2000萬(wàn)元。2008年該村又被立項(xiàng)為全省12個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)之一，并投入價(jià)值1000萬(wàn)元的大型農(nóng)機(jī)具37套，規(guī)?；?jīng)營(yíng)、標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)又上新臺(tái)階。目前，北聯(lián)鎮(zhèn)已有4個(gè)村實(shí)現(xiàn)整村規(guī)模經(jīng)營(yíng)，耕地面積達(dá)到6.5萬(wàn)畝。

六是股份合作經(jīng)營(yíng)。農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股到合作社，由合作社進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租、轉(zhuǎn)包等，年終根據(jù)收益情況進(jìn)行分紅。五大連池市新發(fā)鄉(xiāng)德安村德安惠民農(nóng)民專業(yè)合作社由社員以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人股成立，每畝1股；農(nóng)戶和合作社分紅以大豆130公斤單產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，畝產(chǎn)低于130公斤時(shí)合作社不參與分紅，超出130公斤的部分由合作社和社員按二八分紅。目前合作社經(jīng)營(yíng)耕地由2000畝擴(kuò)大到10500畝，占全村耕地面積的97%。

四、存在的主要問(wèn)題

一是農(nóng)村現(xiàn)狀影響土地流轉(zhuǎn)。目前從農(nóng)村現(xiàn)狀看，還存在著人多地少問(wèn)題，農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不高，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移困難?；鶎诱畬?duì)土地流轉(zhuǎn)認(rèn)識(shí)不一致，放任自流和過(guò)度干預(yù)兩種傾向都不同程度存在，在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，有的存在畏難情緒而不能積極主動(dòng)地想辦法；有的對(duì)一般的號(hào)召抱有幻想而發(fā)文多、行動(dòng)少；有的一味依靠行政推動(dòng)甚至忽略農(nóng)民意愿直接進(jìn)行反租倒包。這些都不利于土地流轉(zhuǎn)的正常開(kāi)展。

二是土地收益的不確定性影響土地流轉(zhuǎn)。由于土地收入預(yù)期的不確定性，特別是近年來(lái)國(guó)家加大對(duì)農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)機(jī)和水利設(shè)施的投入后，土地收益預(yù)期增長(zhǎng)幅度較大，導(dǎo)致一部分農(nóng)民對(duì)流轉(zhuǎn)心存疑慮，今年的土地出租收入是每畝地400元，五年、十年后的收入是多少，無(wú)法預(yù)計(jì)。大多數(shù)農(nóng)民處于觀望狀態(tài)，一部分農(nóng)民即使轉(zhuǎn)讓土地期限也較短。

三是農(nóng)民靠地為生的陳舊觀念影響土地流轉(zhuǎn)。很多農(nóng)民存在“二畝地一頭牛，老婆孩子熱炕頭”的傳統(tǒng)觀念。過(guò)分依賴土地，視土地為命根子，小富即安。覺(jué)得自己沒(méi)有一技之長(zhǎng)，離開(kāi)土地謀生成為問(wèn)題，寧可賴在家里、賴在土地上，過(guò)那種“面朝黃土背朝天”的生活，也不愿把土地轉(zhuǎn)讓給種糧大戶或合作組織。

四是流轉(zhuǎn)期限短期化不利于經(jīng)營(yíng)者加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前各地土地流轉(zhuǎn)期限多在五年以下，很多地方土地流轉(zhuǎn)合同一年一簽，根源在于轉(zhuǎn)出土地農(nóng)戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格上升的預(yù)期。由于期限較短，土地經(jīng)營(yíng)者對(duì)修建灌溉設(shè)施、培肥地力等事關(guān)長(zhǎng)期發(fā)展的項(xiàng)目不愿投入、不敢投入，加劇了當(dāng)前農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的困境。很少有種糧大戶等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體自發(fā)投入開(kāi)展農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)局部改善、總體惡化的局面難以改變。

五、政策措施及建議

一是把握政策，加大宣傳力度。通過(guò)多種形式深入宣傳《農(nóng)村土地承包法》及《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》等法規(guī)和政策，把政策交給農(nóng)民。同時(shí)要宣傳土地流轉(zhuǎn)對(duì)推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)、高效農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民增收的重要意義，宣傳好的典型，教育廣大農(nóng)民正確處理好穩(wěn)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的關(guān)系，讓農(nóng)民正確認(rèn)識(shí)權(quán)利和政策的關(guān)系，在政策保護(hù)權(quán)利的前提下，大膽流轉(zhuǎn)。同時(shí)幫助轉(zhuǎn)讓土地農(nóng)民增加再就業(yè)的機(jī)會(huì)，增加土地外的收入。

二是典型帶動(dòng)，加大引導(dǎo)力度。依托農(nóng)民專業(yè)合作社和龍頭企業(yè)以及種糧大戶，立足區(qū)域優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、綠色食品和循環(huán)經(jīng)濟(jì)等二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和產(chǎn)業(yè)集群，牽動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)，創(chuàng)新土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)方式，有序擴(kuò)大土地流轉(zhuǎn)規(guī)模，引導(dǎo)更多農(nóng)戶參加土地流轉(zhuǎn)。研究制定農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移優(yōu)惠政策，讓流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民能夠就業(yè)，提高收入水平，吸引農(nóng)民“依法、自愿、有償”流轉(zhuǎn)土地。

三是規(guī)范程序，加大服務(wù)力度。建議省政府出臺(tái)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營(yíng)管理辦法，地方政府根據(jù)辦法和本地實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則。推進(jìn)土地確權(quán)、登記、發(fā)證工作，解決土地權(quán)屬不清問(wèn)題，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。進(jìn)一步規(guī)范流轉(zhuǎn)程序，特別是要重點(diǎn)規(guī)范農(nóng)戶之間的自由流轉(zhuǎn)行為，完善流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容，指導(dǎo)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)必須簽訂合同，保護(hù)雙方利益。鼓勵(lì)有條件的地方建設(shè)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，為農(nóng)戶提供信息、政策咨詢、協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)價(jià)格、督促合同兌現(xiàn)、處理流轉(zhuǎn)糾紛等服務(wù)。建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)備案、登記和檔案管理等工作制度，及時(shí)進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào)和鑒證，建立土地流轉(zhuǎn)信息庫(kù)，健全土地流轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)管理臺(tái)賬。

四是完善政策，加大扶持力度。各級(jí)財(cái)政部門預(yù)算中每年安排一定額度的專項(xiàng)資金作為土地流轉(zhuǎn)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，通過(guò)擔(dān)保貸款、以獎(jiǎng)或貸款貼息的方式對(duì)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定數(shù)量市縣給予獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)整合現(xiàn)有涉農(nóng)資金，重點(diǎn)向土地流轉(zhuǎn)度高、規(guī)模經(jīng)營(yíng)好的項(xiàng)目?jī)A斜。金融機(jī)構(gòu)要加大貸款投放規(guī)模，對(duì)土地流轉(zhuǎn)形成的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體給予信貸支持，把規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體扶大作強(qiáng)，解決受讓方基礎(chǔ)設(shè)施投入能力差等問(wèn)題。同時(shí)，正確引導(dǎo)工商資本參與土地流轉(zhuǎn)，在確保農(nóng)民利益不受侵害的前提下，發(fā)揮工商資本帶動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)增收的積極作用，提倡和引導(dǎo)工商資本通過(guò)“龍頭企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”、“龍頭企業(yè)+基地+農(nóng)戶”等形式參與土地流轉(zhuǎn)，提高農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的話語(yǔ)權(quán)和利潤(rùn)分配水平。

第4篇：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文

縣農(nóng)村土地政策落實(shí)自查自糾工作督查情況匯報(bào)

為督促、指導(dǎo)、掌握我縣農(nóng)村土地承包政策落實(shí)自查自糾工作進(jìn)展情況，我組自4月23日至5月5日安排10天時(shí)間，對(duì)全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包政策落實(shí)自查自糾進(jìn)展?fàn)顩r開(kāi)展了工作督查，現(xiàn)將有關(guān)情況簡(jiǎn)要匯報(bào)如下：

一、基本情況

1、縣動(dòng)員大會(huì)結(jié)束后，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府高度重視，專門成立了鄉(xiāng)鎮(zhèn)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策落實(shí)情況監(jiān)督檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并設(shè)立了辦公室，制定了實(shí)施方案，分別于4月13日至4月18日召開(kāi)了鄉(xiāng)村兩級(jí)干部大會(huì)，進(jìn)行了動(dòng)員部署和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，落實(shí)了工作責(zé)任，明確了自查自糾工作時(shí)限。

2、到目前為止，我縣沒(méi)有一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了權(quán)證、合同兩個(gè)100％到戶，就是單個(gè)實(shí)現(xiàn)100％到戶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)也找不出來(lái)?？偟恼f(shuō)來(lái)，全縣權(quán)證、合同到戶狀況不容樂(lè)觀，其中：權(quán)證、合同到戶率達(dá)90％以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個(gè)（其中一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)合同到戶率只有80％左右）；權(quán)證、合同到戶率達(dá)80％左右的鄉(xiāng)鎮(zhèn)4個(gè)，但合同到戶率均小于權(quán)證到戶率，多數(shù)不足80％；權(quán)證、合同到戶率在70％以下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個(gè)，其中有一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)到戶率還不足20％。

二、主要經(jīng)驗(yàn)做法

1、鄉(xiāng)村主要領(lǐng)導(dǎo)重視是自查自糾工作落實(shí)的重要前提。督查中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)鄉(xiāng)村主要領(lǐng)導(dǎo)都高度重視農(nóng)村土地承包政策落實(shí)自查自糾工作，鄉(xiāng)村干部開(kāi)展工作積極主動(dòng)，針對(duì)性較強(qiáng)，工作效果明顯。

2、有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)每星期調(diào)度一次，一是匯報(bào)工作進(jìn)度，二是針對(duì)查找出來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行專題研究，集思廣益，制定出臺(tái)一些行之有效的整改糾正措施，切實(shí)加以解決，促進(jìn)農(nóng)村土地承包政策落實(shí)到位。

3、有的鄉(xiāng)村針對(duì)分戶登記表、承包合同、經(jīng)營(yíng)權(quán)證填寫不規(guī)范的現(xiàn)象，組織村干部上戶糾正，并核對(duì)落實(shí)相互之間數(shù)據(jù)、信息的一致性。

4、有的鄉(xiāng)村針對(duì)農(nóng)戶承包合同因保管不善丟失較為嚴(yán)重的現(xiàn)象，組織村組干部與農(nóng)戶重新補(bǔ)簽合同。

三、存在的主要問(wèn)題

1、仍然有個(gè)別鄉(xiāng)村主要領(lǐng)導(dǎo)重視不到位，認(rèn)為土地政策落實(shí)不如涉農(nóng)資金落實(shí)重要，開(kāi)展農(nóng)村土地承包政策落實(shí)自查自糾工作只為應(yīng)付，查找問(wèn)題大事化小，整改糾正措施不到位。

2、部分鄉(xiāng)村農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解處理屬地管理責(zé)任落實(shí)不到位，特別是對(duì)省、市、縣減負(fù)、農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)辦的群眾件調(diào)處不力，存在踢皮球的行為，意在矛盾上交。截至目前，仍然有2起省、市農(nóng)經(jīng)部門轉(zhuǎn)辦的群眾件未得到妥善處理。

3、有些鄉(xiāng)村承包合同與經(jīng)營(yíng)權(quán)證因種種原因（上水片鄉(xiāng)鎮(zhèn)大多數(shù)村組都存在3～5年重新調(diào)整承包地的做法，下水片鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分村組存在前述做法，縣城周邊村組及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地和道路沿線因土地即將被征用，部分村組因群眾土地承包糾紛難以調(diào)解，少數(shù)村組因農(nóng)戶修路集資款項(xiàng)未上交，如此等等）尚未全面換發(fā)到戶，這個(gè)問(wèn)題有的鄉(xiāng)村已引起高度重視，但整改糾正措施不力，或不切實(shí)際，或違背法律規(guī)定，或無(wú)從著手；有的鄉(xiāng)村則抱著無(wú)所謂的心態(tài)，聽(tīng)其自然，放任自流，根本就不想糾正過(guò)來(lái)。特別是下到3～5年重新調(diào)整承包地的村組，農(nóng)戶問(wèn)及合同、權(quán)證有什么用，一是說(shuō)明群眾對(duì)權(quán)證的重要性缺乏必要的認(rèn)識(shí)；二是讓我們不知如何回答好。

4、有的分戶登記表承包面積抄寫出錯(cuò)，或合同、權(quán)證編號(hào)漏填等。

5、經(jīng)營(yíng)權(quán)證填寫不夠規(guī)范，表現(xiàn)為：

（1）有的權(quán)證上共有人只填寫戶主一人，且共有人年齡誤填成出生年月；

（2）有的權(quán)證上“農(nóng)地承包權(quán)（）第號(hào)”漏填，合同編號(hào)漏填或錯(cuò)填；

（3）有的權(quán)證發(fā)證時(shí)間漏填或填寫不全；

（4）有的權(quán)證地塊四至界址漏填或填寫不完整；

（5）有的權(quán)證承包期限不足30年，甚至整整少了1年；

（6）有的權(quán)證未加蓋“換證”章。

6、每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都或多或少存在農(nóng)村土地承包調(diào)查摸底表、分戶登記表、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)、承包合同、經(jīng)營(yíng)權(quán)證、農(nóng)戶實(shí)際承包情況數(shù)據(jù)、信息互不一致現(xiàn)象，有的鄉(xiāng)村“六不相符”現(xiàn)象還比較嚴(yán)重。

7、大多數(shù)鄉(xiāng)、村、組農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包土地只履行口頭協(xié)議，未簽訂流轉(zhuǎn)合同，缺乏規(guī)范管理，給農(nóng)村土地承包糾紛埋下隱患。

8、有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于電腦通用，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)安全性差，甚至由于人動(dòng)丟失軟件安裝光盤等；大多數(shù)村農(nóng)村土地承包檔案保管不規(guī)范、不完整。

9、部分鄉(xiāng)村干部工作馬虎，責(zé)任心不強(qiáng)，給日后工作留下許多難吃的餿飯和帶來(lái)極大的負(fù)面影響。

四、建議

1、縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要加大綜合督查力度，給鄉(xiāng)村主要領(lǐng)導(dǎo)施壓，促進(jìn)整改糾正措施落實(shí)到位。對(duì)敷衍塞責(zé)、整改不力的鄉(xiāng)村，一定要嚴(yán)肅追究其主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

2、每3～5年重新調(diào)整承包土地的做法雖然違背法律政策規(guī)定，但有時(shí)候又比較符合農(nóng)村實(shí)際情況。對(duì)于這種行為，一是要明確一個(gè)截止的時(shí) 間界限，否則，勢(shì)必成為今后引發(fā)農(nóng)村土地承包糾紛的隱患；二是向上建議針對(duì)小調(diào)整的對(duì)象和范圍作些修訂，以適合農(nóng)村的實(shí)情。

3、土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范是當(dāng)前引發(fā)農(nóng)村土地承包糾紛的重點(diǎn)和調(diào)解工作的難點(diǎn)，規(guī)范和加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理應(yīng)該作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政工作的一個(gè)重點(diǎn)抓好抓實(shí)，要積極創(chuàng)建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理示范點(diǎn)，發(fā)揮示范帶動(dòng)效應(yīng)，引導(dǎo)農(nóng)村土地規(guī)范流轉(zhuǎn)，維護(hù)農(nóng)村和諧穩(wěn)定。

4、進(jìn)一步督促**鎮(zhèn)人民政府按照法律政策規(guī)定妥善處理省、市、縣減負(fù)、農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)辦的2起久拖未決的群眾土地承包糾紛案件，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)上報(bào)處理結(jié)果。

5、加大《農(nóng)村土地承包法》、《**省實(shí)施﹤農(nóng)村土地承包法﹥辦法》等法律政策的宣傳力度，擴(kuò)大影響，消除部分鄉(xiāng)村干部在貫徹執(zhí)行農(nóng)村土地承包政策中的抵觸情緒，增強(qiáng)工作的自覺(jué)性、主動(dòng)性和嚴(yán)肅性。

五、當(dāng)前工作中的難點(diǎn)

1、《農(nóng)村土地承包法》頒布實(shí)施后，由于其貫徹執(zhí)行時(shí)間不是在頒布之日（20xx年3月1日）起生效，而是在維護(hù)第一輪（1981年至1982年）農(nóng)村土地承包狀況的基礎(chǔ)上以第二輪（1998年）延包態(tài)勢(shì)為基準(zhǔn)，如此一來(lái)，給我們貫徹落實(shí)《農(nóng)村土地承包法》工作增加了很大難度?，F(xiàn)實(shí)表現(xiàn)為：一是有部分鄉(xiāng)村干部對(duì)“小調(diào)整”的內(nèi)涵缺乏正確的理解，以為3～5年重新調(diào)整農(nóng)戶承包土地屬于小調(diào)整范圍，或者以為生老病死娶媳嫁女應(yīng)該調(diào)進(jìn)調(diào)出承包土地屬于小調(diào)整范圍等；二是為數(shù)不少的農(nóng)民甚至農(nóng)村基層領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)承包期內(nèi)“增人不增地，減人不減地”的原則有意見(jiàn)鬧情緒，認(rèn)為有些人“占著茅坑不拉屎”，而新生嬰兒或者剛?cè)⒌南眿D卻無(wú)以為生，等著喝西北風(fēng)，不符合農(nóng)村實(shí)際。于是以村組協(xié)議、村組慣例為由進(jìn)行一年一調(diào)或者3～5年一調(diào)的做法在不經(jīng)請(qǐng)示或經(jīng)默許的情形下風(fēng)行起來(lái)，有些地方還很難壓制取締這種做法。時(shí)間一長(zhǎng)，要回到1998年第二輪延包時(shí)的狀態(tài)很不現(xiàn)實(shí)，甚至可能激發(fā)更為嚴(yán)重的農(nóng)村土地承包糾紛，影響農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。

2、農(nóng)村稅費(fèi)改革之前，農(nóng)民承包土地需要繳納的正常稅費(fèi)任務(wù)較高，種地利益少，農(nóng)民對(duì)土地的感情不是很眷戀，甚至有部分農(nóng)民不想要土地，口頭上要將土地送回村組，有一部分農(nóng)民還真這樣做了。但當(dāng)時(shí)沒(méi)有一個(gè)村組肯收回土地，原因是村組如果收回土地，萬(wàn)一發(fā)包租賃不出去（根據(jù)當(dāng)時(shí)的情形，這種可能性很大），那么今后的一部分稅費(fèi)任務(wù)就沒(méi)了著落。因此，有些農(nóng)民就私下口頭協(xié)商或者通過(guò)他人口頭磋商，達(dá)成不收租金但劃轉(zhuǎn)稅費(fèi)任務(wù)的土地流轉(zhuǎn)口頭約定，時(shí)間稍長(zhǎng)，有的農(nóng)民就認(rèn)為土地歸我承包了。如果沒(méi)有以下情況的變化，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)歸誰(shuí)的矛盾也許可能沒(méi)有這么快激發(fā)。隨著農(nóng)村稅費(fèi)改革的不斷深入，農(nóng)民承包土地應(yīng)繳的稅費(fèi)任務(wù)逐步取消不說(shuō)，反而還可享受糧食直補(bǔ)、良種補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)具購(gòu)置補(bǔ)貼等惠農(nóng)補(bǔ)助款項(xiàng)，特別是農(nóng)村征地補(bǔ)償價(jià)格的提高和范圍的擴(kuò)大，土地增值較大，由此大大增強(qiáng)了農(nóng)民的珍地、惜地意識(shí)，就算自己暫時(shí)不耕作也紛紛要回承包地。這樣一來(lái)，農(nóng)村土地承包糾紛矛盾就加速激化了，而且因?yàn)橹挥锌陬^協(xié)議沒(méi)有書面協(xié)議，一方站得住理，一方依據(jù)于法，爭(zhēng)執(zhí)不斷，矛盾升級(jí)。如果按法律政策裁決，一個(gè)問(wèn)題解決了，但類似情況多，可能引發(fā)更大范圍的不穩(wěn)定；如果照顧情理，另一方就不依不饒，依法上訪；如果各打五十大板，雙方又難以達(dá)成一致性意見(jiàn)。

第5篇：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同范文1簡(jiǎn)稱甲方

簡(jiǎn)稱乙方

甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《江蘇省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》和《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，就農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)事宜經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，特訂立此合同。

一、承包地點(diǎn)：

二、面積：

三、承包期20xx年4月25日至20xx年4月25日止。

四、承包價(jià)格：每年交200元。

五、交款方式：20xx年至20xx年交1000元;20xx年至20xx年交1000元。

六、合同到期后續(xù)議。

此合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同范文2發(fā)包人(甲方)：

承包人(乙方)： 身份證號(hào)碼：

按照市政府統(tǒng)一工作和部署，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十一章有關(guān)規(guī)定，經(jīng)村委會(huì)討論通過(guò)，甲方將集體所有制農(nóng)用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)以公開(kāi)協(xié)商方式發(fā)包。甲、乙雙方就有關(guān)承包經(jīng)營(yíng)事宜，經(jīng)平等、自愿協(xié)商，并經(jīng)甲方各村村民依照“一事一議”程序議定，現(xiàn)依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》、《合同法》有關(guān)規(guī)定簽訂本合同以資信守：

第一條 發(fā)包標(biāo)的物，承包用途：

1.甲方各村委會(huì)作為共同發(fā)包人將分別屬于各村村民集體農(nóng)用地 畝發(fā)包給乙方。土地四至為東至 ，西至 ，南至 ，北至 。土地交接時(shí)，甲方向乙方交接清楚。

2.標(biāo)的物地上現(xiàn)有附著物依照土地交接時(shí)雙方制作簽署的交接單為準(zhǔn)。乙方僅與甲方交接，如有村民提出異議均由甲方予以解決，解決不了對(duì)乙方造成損失的視為甲方違約。

3.乙方承包之地作為苗圃用地，乙方可根據(jù)市場(chǎng)需要種植其它農(nóng)作物，承包經(jīng)營(yíng)期間不得改變?yōu)榉寝r(nóng)用土地性質(zhì)。不得改變?yōu)橹T如各類市場(chǎng)、農(nóng)家樂(lè)、農(nóng)業(yè)旅游用地等非農(nóng)用土地性質(zhì)。

4.承包期間，允許乙方在承包地上建筑少量存儲(chǔ)生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具的臨時(shí)建筑性質(zhì)的庫(kù)房，允許進(jìn)行與經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的水利、電力配套設(shè)備建設(shè)，但不得破壞或改變現(xiàn)有水利、電力設(shè)施，影響農(nóng)民生產(chǎn)、生活用水用電。對(duì)在該承包土地上建設(shè)住宅、賓館市場(chǎng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)地等與苗圃經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的建筑物一概不允許，對(duì)苗圃經(jīng)營(yíng)有關(guān)的臨時(shí)搭建庫(kù)房、宿舍及食堂，乙方在建設(shè)建筑物前須向甲方提交書面建筑方案，寫明建筑的面積、用途、預(yù)算，經(jīng)甲方根據(jù)實(shí)際需要核定后，乙方方可開(kāi)工建設(shè)，對(duì)因政府性征用拆遷時(shí)不予任何經(jīng)濟(jì)等形式的補(bǔ)償。乙方所報(bào)批之建設(shè)項(xiàng)目只要符合本合同約定的范圍，甲方應(yīng)于批準(zhǔn)。

5.本合同簽訂后10日內(nèi)，甲方將標(biāo)的物土地交付與乙方：甲方清楚交待土地四至范圍，雙方清點(diǎn)地上有價(jià)值之附著物(建筑物、林木等)登記在冊(cè)。交接手續(xù)辦妥后，乙方即有權(quán)進(jìn)入土地行使承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

第二條 承包經(jīng)營(yíng)期間、承包費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及繳納方式

1.承包經(jīng)營(yíng)期間為十五年，自 年 月 日始至 年 月 日止。承包經(jīng)營(yíng)期屆滿，同等條件下乙方享有優(yōu)先經(jīng)營(yíng)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2.承包費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1500元/畝，每年租金總計(jì)為 元。乙方需在承包期第一年即20xx年足額繳納兩年的20xx年--20xx年的土地承包費(fèi)，從20xx年起每年的3月1日前一次、足額將承包費(fèi)繳納至喀什市夏馬勒巴格鎮(zhèn)人民政府農(nóng)經(jīng)站，由農(nóng)經(jīng)站統(tǒng)一出具收款收據(jù)并視為乙方足額繳納承包費(fèi)的憑據(jù)。乙方遲延繳納的，須依照應(yīng)繳未交額*3‰日之標(biāo)準(zhǔn)向甲方賠償違約金。農(nóng)經(jīng)站收取承包費(fèi)后，依照甲方各村土地面積向各村分配。

第三條 承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)

乙方采用轉(zhuǎn)讓方式(包含名為轉(zhuǎn)包、出租實(shí)為轉(zhuǎn)讓)流轉(zhuǎn)部分承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，不得違背本合同規(guī)定的條款，其土地農(nóng)用地的性質(zhì)不得改變。

第四條 土地征收、征用的處理

1.承包經(jīng)營(yíng)期間，若遇政府對(duì)承包地全部或部分征收，或者征用，則本合同全部或者部分立即予以解除，乙方交回被征收或征用的土地。乙方應(yīng)積極配合征收、征用工作的順利開(kāi)展。甲方得知征收、征用事宜的，應(yīng)提前 個(gè)月告知乙方擬征收、征用的時(shí)間、土地范圍、征收、征用原因等信息，以利于乙方提前處理地上苗木減少損失。

2.征收征用的補(bǔ)償解決：依照屆時(shí)有效的國(guó)家法律、行政法規(guī)依法處理。對(duì)承包地上屬于乙方的青苗以及經(jīng)甲方許可建設(shè)的地上附著建筑物由土地征收人、征用人依法補(bǔ)償直接損失，間接損失不予補(bǔ)償或者賠償;對(duì)未經(jīng)甲方書面許可，乙方擅自建設(shè)的地上附著建筑物乙方無(wú)權(quán)要求補(bǔ)償或者賠償。

第五條 合同解除和終止

1.乙方未經(jīng)甲方許可，擅自改變農(nóng)用土地使用性質(zhì)，經(jīng)甲方制止，乙方拒不改正的，甲方有權(quán)解除合同并無(wú)需承擔(dān)任何責(zé)任;

2.乙方遲延繳納租金達(dá)三個(gè)月以上的，甲方無(wú)需催繳，有權(quán)解除合同并無(wú)需承擔(dān)任何責(zé)任;

3.甲方人為設(shè)置障礙，導(dǎo)致乙方不能行使承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方賠償損失;

4.本合同履行期限屆滿則自行終止，雙方未新定承包經(jīng)營(yíng)合同的，乙方就與合同到期日將土地交還甲方，地上新增附著物全部無(wú)償歸甲方所有，地上原有甲方地上附著物完好交回，毀損的照價(jià)賠償，因時(shí)間原因自然損害的乙方免責(zé)。乙方拒不交回的，甲方有權(quán)強(qiáng)制收回。

第六條 其他約定

1.甲方應(yīng)予以協(xié)調(diào)解決乙方用電用水事宜，所產(chǎn)生的費(fèi)用及電費(fèi)、水費(fèi)由乙方自行繳納;

2.乙方應(yīng)本著團(tuán)結(jié)互助、有利生產(chǎn)、方便生活的原則妥善處理與周邊村民相鄰關(guān)系，搞好民族團(tuán)結(jié)。乙方與村民發(fā)生利益沖突并無(wú)法妥當(dāng)解決的，應(yīng)及時(shí)通報(bào)甲方，由甲方協(xié)調(diào)解決，以避免事態(tài)擴(kuò)大;

3.乙方應(yīng)善意開(kāi)發(fā)利用土地，保障土地增值，保護(hù)土地周邊植被，不得進(jìn)行掠奪式開(kāi)發(fā);

4.甲方支持乙方自主、合法經(jīng)營(yíng)，對(duì)乙方經(jīng)營(yíng)范圍、方式等，只要符合本合同約定的農(nóng)用土地使用性質(zhì)，甲方不得干預(yù);

5.本合同甲方蓋章、乙方簽名后即行生效，合同文本一式六份，甲方各執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份，報(bào)喀什市夏馬勒巴格鎮(zhèn)人民政府三份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同范文3發(fā)包方(甲方)：

承包方(乙方)：

根據(jù)農(nóng)村土地承包法律法規(guī)和政策的有關(guān)規(guī)定，訂立本合同，雙方共同遵守。

第一條：甲方將坐落在 ，面積 畝的土地(良田)承包給乙方從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，承包期限三年(自20xx年1月4日至20xx年11月30日)，承包金每年每畝660元整，合計(jì)人民幣(大寫) 元整，付款方式為每年1月10日前付清當(dāng)年租金。

第二條：承包期內(nèi)，乙方享有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，產(chǎn)品處置收益權(quán)的權(quán)利，并接受發(fā)包方依法管理和監(jiān)督。

第三條：承包期內(nèi)，乙方承擔(dān)維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè);依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害和不改變農(nóng)田現(xiàn)狀。

第四條：承包期內(nèi)，乙方承包甲方的農(nóng)田各項(xiàng)政策性補(bǔ)貼歸甲方所有，乙方做好配合。

第五條：承包期最后一年，乙方不得種植午季作物，否則造成的一切損失，由乙方自己承擔(dān)，甲方不予任何補(bǔ)償。

第六條：承包期滿，乙方應(yīng)保證承包的土地達(dá)到承包時(shí)土地等級(jí)和質(zhì)量。

第七條：因土地承包經(jīng)營(yíng)發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求鎮(zhèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的可以向農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁， 也可以直接向人民法院起訴。

第八條：乙方在簽訂合同時(shí)繳納保證金壹萬(wàn)元整，保證金抵交最后一年承包款。

第九條：本合同自簽訂之日起生效，合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，鑒證機(jī)關(guān)和鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

第6篇：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文

土地是決定社會(huì)發(fā)展的重要資源，是民生之本、發(fā)展之基。加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，走適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)之路是適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)城市化發(fā)展的必然要求。文章以重慶沙坪壩區(qū)為例，分析現(xiàn)狀，剖析缺陷，提出只有建立和完善嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民利益的土地流轉(zhuǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，創(chuàng)造與此相適應(yīng)的符合農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法治環(huán)境，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶保障與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性互動(dòng)。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化;土地流轉(zhuǎn);社會(huì)保障

中圖分類號(hào)：C91332 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：

10085831（2015）04014807

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是城市化推進(jìn)中按照產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化的要求優(yōu)化配置土地資源的重要舉措，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的有效形式。農(nóng)村土地能否有序流轉(zhuǎn)是建設(shè)社會(huì)主義和諧新農(nóng)村工作中一項(xiàng)具有創(chuàng)新意義的大事。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看， 農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是一個(gè)必然趨勢(shì)，通過(guò)農(nóng)地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，是促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)水平、提高農(nóng)業(yè)增效、促進(jìn)農(nóng)村工作穩(wěn)定的重要途徑，也是深化農(nóng)村改革、加快城市化進(jìn)程、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的重要突破口。作為中國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，重慶市土地流轉(zhuǎn)頗有成效，為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但是隨著城市化進(jìn)程的加快，存在的問(wèn)題也比較突出，如政策引導(dǎo)操作性不理想、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范、流轉(zhuǎn)數(shù)量有限、社會(huì)保障機(jī)制有待完善。這些問(wèn)題在一定程度上制約了土地流轉(zhuǎn)的縱深發(fā)展。本文以重慶市沙坪壩區(qū)為例考察農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況，剖析其缺陷，明確加快土地流轉(zhuǎn)的總體思路及主要任務(wù)，建立和完善嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民利益的土地流轉(zhuǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，探求城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中農(nóng)民分享土地增值收益的路徑與實(shí)現(xiàn)機(jī)制。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況概況――以重慶市沙坪壩區(qū)為例

重慶市沙坪壩區(qū)作為一個(gè)文化大區(qū)，教育科技優(yōu)勢(shì)明顯，自然資源富集。轄區(qū)面積396平方公里，其中農(nóng)村集體所有的農(nóng)用地總面積23.3萬(wàn)畝，常用耕地面積12.96萬(wàn)畝，家庭承包經(jīng)營(yíng)的耕地面積11.9萬(wàn)畝?，F(xiàn)設(shè)24個(gè)街道園區(qū)，其中8個(gè)鎮(zhèn)4個(gè)街道涉及農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作，轄86個(gè)行政村，1 294個(gè)村民小組，農(nóng)村人口13.8萬(wàn)，家庭承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶43 000戶。沙坪壩區(qū)政府深入貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)惠農(nóng)政策，大力加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)配套扶持政策，每年投入“三農(nóng)”資金數(shù)億元，積極探索符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的土地流轉(zhuǎn)模式，按照“政府引導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)”的思路，相繼制定了一些扶持土地流轉(zhuǎn)的政策和服務(wù)辦法，大力發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，推廣農(nóng)業(yè)科技，提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)械化水平，完善農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系。隨著全域城市化的推進(jìn)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷深化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程明顯加快，土地流轉(zhuǎn)趨勢(shì)加快。2012年全區(qū)新增土地流轉(zhuǎn)面積3 600畝，比上年同期增長(zhǎng)3%，規(guī)?；?jīng)營(yíng)率達(dá)38%;2013全區(qū)新增土地流轉(zhuǎn)面積2 900畝，規(guī)?；?jīng)營(yíng)率達(dá)40%，施行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的耕地面積5.07萬(wàn)畝，規(guī)模經(jīng)營(yíng)率達(dá)到了39.11%。30多家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、合作經(jīng)濟(jì)組織、城市有實(shí)力的公司先后參與土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值約11億元的規(guī)?；?jīng)營(yíng)市場(chǎng)，大多數(shù)流轉(zhuǎn)雙方都實(shí)現(xiàn)了共贏，農(nóng)民獲得了較多的非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)，職業(yè)多樣化趨勢(shì)明顯，同時(shí)農(nóng)用地的使用也呈現(xiàn)出向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中、向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；较虬l(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

（一）現(xiàn)狀與特點(diǎn)

第一，流轉(zhuǎn)主體多元化。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已不局限于最初的農(nóng)戶之間進(jìn)行轉(zhuǎn)包和租賃，農(nóng)戶和企業(yè)之間的流轉(zhuǎn)也較為普遍。通過(guò)對(duì)沙坪壩區(qū)100戶農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)意愿進(jìn)行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中81.12%的農(nóng)戶愿意參加流轉(zhuǎn)，在愿意流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶中，20.79%的農(nóng)戶愿意流入土地，農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)供給與需求之間呈良性互動(dòng)趨勢(shì)，而且隨著土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)日益成熟，加之信息渠道暢通，土地流轉(zhuǎn)逐漸由零散性向規(guī)?；D(zhuǎn)變，一些社會(huì)工商企業(yè)、農(nóng)業(yè)龍頭加工企業(yè)、合作組織、種植大戶等參與了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，按照標(biāo)準(zhǔn)化集中連片開(kāi)發(fā)，打造特色規(guī)模經(jīng)營(yíng)，如生態(tài)養(yǎng)殖、綠色蔬菜、農(nóng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目。重慶西部新城農(nóng)業(yè)生態(tài)園已初步建成了2 000余畝農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程，成立了組培和工廠化育苗中心、容器苗標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)區(qū)、水生植物生產(chǎn)區(qū)，各種項(xiàng)目齊頭發(fā)展。通過(guò)這些生態(tài)化基地的規(guī)模化集約化經(jīng)營(yíng)，全區(qū)農(nóng)業(yè)呈現(xiàn)出生產(chǎn)發(fā)展、收入增加、生態(tài)改善三大效益同步提高的可喜局面，朝著特色化、產(chǎn)業(yè)化方向迅速發(fā)展。

第二，集體調(diào)整用途，鼓勵(lì)開(kāi)展土地集中成片流轉(zhuǎn)，倡導(dǎo)開(kāi)展土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)。區(qū)農(nóng)業(yè)水利局牽頭，建立了土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，暢通各種渠道，多方聚集資金，統(tǒng)籌安排進(jìn)行規(guī)劃。通過(guò)資源整合及時(shí)進(jìn)行溝通，農(nóng)戶、承包者和政府的收益得以穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)互惠互利，為開(kāi)展綜合整治、規(guī)?；?jīng)營(yíng)提供了保障。針對(duì)土地拋荒、撂荒現(xiàn)象，制定土地流轉(zhuǎn)代管政策，外出打工農(nóng)戶可以通過(guò)村集體經(jīng)濟(jì)組織或流轉(zhuǎn)服務(wù)合作社托管承包土地，由其代為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)托管的承包土地，托管組織可以按制度代為對(duì)外流轉(zhuǎn)。在開(kāi)展流轉(zhuǎn)工作中，首先保證土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格反映土地的真實(shí)性，價(jià)格合情合理。同時(shí)規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，統(tǒng)一要求使用土地流轉(zhuǎn)合同書。土地流轉(zhuǎn)后，絕大部分流轉(zhuǎn)土地仍保持了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)分別占到76.09%和16.17%，如白市驛鎮(zhèn)1 000多畝流轉(zhuǎn)土地，主要用于生態(tài)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)作物、反季節(jié)作物等糧油、蔬菜及果品種植業(yè)等高附加值農(nóng)業(yè)。部分村將農(nóng)民承包的田地用于養(yǎng)魚、種植蔬菜，然后再發(fā)包給農(nóng)民經(jīng)營(yíng)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的數(shù)量與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展成正比，入駐企業(yè)帶動(dòng)農(nóng)戶增收。土地集中流轉(zhuǎn)極大地推動(dòng)了土地成片開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了效益的最大化，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)初顯良好態(tài)勢(shì)。

第三，流轉(zhuǎn)機(jī)制靈活，鼓勵(lì)企業(yè)實(shí)行“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)”，積極參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，走產(chǎn)業(yè)化與規(guī)?；?jīng)營(yíng)之路，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)實(shí)施地企共建，進(jìn)行農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)。沙坪壩區(qū)曾家農(nóng)業(yè)園區(qū)引進(jìn)高地實(shí)業(yè)公司、國(guó)泰實(shí)業(yè)公司和榮達(dá)集團(tuán)入駐，企業(yè)實(shí)行公司、基地、農(nóng)戶相結(jié)合的復(fù)合模式，有效帶動(dòng)了農(nóng)戶發(fā)展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。3家企業(yè)進(jìn)駐后在曾家白林、農(nóng)安、虎峰3村租地9 000余畝，僅2008年就向這3個(gè)村、20個(gè)社、1 160戶農(nóng)民支付當(dāng)年土地租金513萬(wàn)元。其中國(guó)泰實(shí)業(yè)公司租地3 000余畝，每畝按900斤黃谷計(jì)價(jià)，年付租金120多萬(wàn)元。榮達(dá)集團(tuán)實(shí)施農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，租地1 800多畝，按照田900元/畝、土600元/畝、荒山200元/畝，每年支付租金130多萬(wàn)元，原租地的青苗補(bǔ)助也全部?jī)冬F(xiàn)，且安排農(nóng)民到企業(yè)務(wù)工，解決其土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂。龍頭企業(yè)、種養(yǎng)殖大戶和專業(yè)合作社等多種形式的聯(lián)合與合作轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)上萬(wàn)農(nóng)戶增收，年產(chǎn)值已達(dá)數(shù)億元，實(shí)現(xiàn)

了一定的規(guī)模效益，同時(shí)二、三產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，形成了村企共建、互利共贏的局面。

第四，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)，規(guī)范流轉(zhuǎn)程序。沙坪壩區(qū)設(shè)立專門的確權(quán)頒證領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，切實(shí)開(kāi)展農(nóng)村土地確權(quán)、登記和頒證工作，及時(shí)收集土地流轉(zhuǎn)信息，搭建土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)。根據(jù)各鎮(zhèn)上報(bào)備案土地，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)業(yè)主的實(shí)力審核，通過(guò)對(duì)相關(guān)農(nóng)鎮(zhèn)街確權(quán)頒證工作的督導(dǎo)檢查，及時(shí)監(jiān)督解決鎮(zhèn)街的工作經(jīng)費(fèi)落實(shí)問(wèn)題，及時(shí)解決工作中出現(xiàn)的新問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行相關(guān)的政策指導(dǎo)，規(guī)范協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)行為，有序推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)工作。

第五，成效明顯，農(nóng)業(yè)規(guī)模效益提升。近年來(lái)，一些企業(yè)包括外商以及個(gè)體大戶把農(nóng)業(yè)作為新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，在沙坪壩區(qū)投資興辦農(nóng)業(yè)企業(yè)，并開(kāi)展農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)行能源開(kāi)發(fā)。加大對(duì)公路、河道溝渠等基礎(chǔ)建設(shè)的投資力度，改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境，建成了獨(dú)具特色的重慶西部新城農(nóng)業(yè)生態(tài)園，在空間上形成了集體建設(shè)用地的重新布局和流轉(zhuǎn)。鑒于土地流轉(zhuǎn)前拋荒現(xiàn)象比較嚴(yán)重的情況，榮達(dá)集團(tuán)租用了幾百畝荒山，種植名貴苗木900多畝，修建5 000平方米的溫室大棚。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)及第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地盡其用，帶動(dòng)了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)農(nóng)戶還有機(jī)會(huì)選擇在就近企業(yè)或在流轉(zhuǎn)土地的公司實(shí)現(xiàn)就業(yè)，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力得到安置，并有較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。以曾家一農(nóng)戶為例，土地流轉(zhuǎn)前2畝多地年收入3 000多元。土地流轉(zhuǎn)后每年可獲得土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)3 000多元，夫妻兩人就近打工1年能收入4萬(wàn)多元，經(jīng)濟(jì)收入明顯得到改善。歌樂(lè)山鎮(zhèn)天池村1畝土地的流轉(zhuǎn)價(jià)格已達(dá)到1年3 000元，比農(nóng)民自己耕種收入高出一倍多，農(nóng)業(yè)規(guī)模效益的提高使農(nóng)村社會(huì)更加穩(wěn)定。

（二）存在的問(wèn)題

從目前情況看，沙坪壩區(qū)土地流轉(zhuǎn)總體健康、有序。土地流轉(zhuǎn)在切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，更多的農(nóng)民不再被束縛在現(xiàn)有土地上， 土地增效、農(nóng)民增收，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)。但仍存在一些問(wèn)題，如宣傳工作還需加強(qiáng)，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)比較分散，規(guī)?；?jīng)營(yíng)程度低，與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的新形勢(shì)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新發(fā)展等仍有一定的差距。

第一，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)宣傳還需加強(qiáng)。目前沙坪壩區(qū)在土地流轉(zhuǎn)方面做了大量宣傳工作，如加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和宣傳，對(duì)鎮(zhèn)街分管領(lǐng)導(dǎo)和從業(yè)人員開(kāi)展土地承包和流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)和政策培訓(xùn)，從思想上高度重視土地流轉(zhuǎn)。但從效果看，宣傳工作還需加強(qiáng)。特別是隨著糧食定購(gòu)、提留統(tǒng)籌、農(nóng)業(yè)稅的取消、糧價(jià)持續(xù)上漲，承載于土地上的各種負(fù)擔(dān)消除;生產(chǎn)資料優(yōu)惠、城市支持鄉(xiāng)村、工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)等各種惠農(nóng)政策的實(shí)施，農(nóng)民保留土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)負(fù)擔(dān)減弱，其土地價(jià)值明顯提高;加上農(nóng)民本身對(duì)土地根深蒂固的依賴情結(jié)，如果宣傳工作不加強(qiáng)，農(nóng)民對(duì)相關(guān)的土地政策不了解，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的方式、流轉(zhuǎn)合同的簽訂解除、流轉(zhuǎn)糾紛的解決途徑等缺乏認(rèn)識(shí)，搞不清土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)與其他社會(huì)保障權(quán)利的深層次關(guān)系，勢(shì)必會(huì)對(duì)土地流轉(zhuǎn)心存顧慮，擔(dān)心政策不穩(wěn)，土地轉(zhuǎn)包之后會(huì)喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，或?qū)ν恋亓鬓D(zhuǎn)的期望值很高，即便土地荒蕪、土地比較效益較低，也不愿意放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)輕易同意流轉(zhuǎn)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的積極性不高，從而影響土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策的實(shí)施。

第二，政策引導(dǎo)操作性不理想。雖然相關(guān)部門出臺(tái)了鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)的文件，但沒(méi)有出臺(tái)具體政策，相關(guān)的扶持配套政策相對(duì)滯后，相應(yīng)的激勵(lì)政策配套相對(duì)缺乏，難以調(diào)動(dòng)生產(chǎn)大戶規(guī)模經(jīng)營(yíng)的積極性，阻礙了土地流轉(zhuǎn)工作的推進(jìn)。由于缺乏集體土地流轉(zhuǎn)的獎(jiǎng)勵(lì)政策和鼓勵(lì)政策，一些農(nóng)民覺(jué)得流轉(zhuǎn)收益不高，不愿流轉(zhuǎn)土地發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)，或擔(dān)心流轉(zhuǎn)之后，土地的權(quán)益無(wú)法得到有力保障。一些受讓方?jīng)]有中長(zhǎng)期規(guī)劃盲目地參與，市場(chǎng)化運(yùn)作意識(shí)較弱，過(guò)分依賴當(dāng)?shù)卣姆龀终?，不充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資金投入、流轉(zhuǎn)收益等因素。另一種情況是為了取得較高的經(jīng)濟(jì)效益，必須增加對(duì)使用土地的資金和技術(shù)投入，而增加投入提高回報(bào)，又必須要有一定的使用年限作保證。短期內(nèi)回報(bào)低、見(jiàn)效慢、風(fēng)險(xiǎn)高，很多受讓方不愿短期流轉(zhuǎn)，大大影響了該區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模和流轉(zhuǎn)效益。

第三，流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的諸如不規(guī)范的機(jī)制、簡(jiǎn)單的流轉(zhuǎn)方法、缺乏約束的隨意流轉(zhuǎn)、滯后的配套服務(wù)等問(wèn)題，都會(huì)直接損害農(nóng)民的切身權(quán)益。流轉(zhuǎn)過(guò)程中相關(guān)部門沒(méi)有及時(shí)審查、備案，一些農(nóng)戶法律意識(shí)淡薄，自我保護(hù)意識(shí)差，缺乏市場(chǎng)交易規(guī)則意識(shí)，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，不按照標(biāo)準(zhǔn)合同簽約來(lái)規(guī)范雙方的權(quán)利義務(wù)，很多僅僅采用口頭協(xié)議或私下協(xié)商的方式，即便簽訂書面合同，往往也存在內(nèi)容不完善、標(biāo)的物不明確、權(quán)責(zé)關(guān)系混亂、未約定土地用途和流轉(zhuǎn)期限、違約責(zé)任劃分不清等問(wèn)題，造成了大量糾紛與矛盾，而且因?yàn)楹贤灰?guī)范，隨時(shí)中斷合同的現(xiàn)象也屢有發(fā)生。如農(nóng)戶意識(shí)到土地增值，借合同不規(guī)范便想索回土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，而業(yè)主已經(jīng)投入了較多資金，退出虧損很大，不愿退回土地，由此引發(fā)矛盾。據(jù)資料顯示，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中經(jīng)過(guò)規(guī)范的申報(bào)、登記、簽證、備案等程序的土地流轉(zhuǎn)所占比例不到25%。雖然沙坪壩區(qū)目前已統(tǒng)一要求使用土地流轉(zhuǎn)合同書，但書面合同很少經(jīng)過(guò)有關(guān)部門公證，加上農(nóng)地在農(nóng)戶間自由流轉(zhuǎn)時(shí)，大多還是口頭協(xié)議，保障力度弱。流轉(zhuǎn)程序的不規(guī)范必然阻礙土地流轉(zhuǎn)。

第四，社會(huì)保障機(jī)制不甚完善。土地是農(nóng)民安身立命之本，土地轉(zhuǎn)出后就意味著生活保障的喪失。以沙坪壩區(qū)為例，失地農(nóng)民的就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等保障問(wèn)題，依然是影響農(nóng)村的瓶頸。失地農(nóng)民社會(huì)保障缺位，失去了長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的社會(huì)基礎(chǔ);農(nóng)村社會(huì)保障范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低，農(nóng)民無(wú)法享受養(yǎng)老保險(xiǎn)以及醫(yī)療保險(xiǎn)，而目前的貨幣安置或補(bǔ)償也僅能滿足最低的生活需求，不能有效解決養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)等保障問(wèn)題;就業(yè)保障制度不夠完善，土地流轉(zhuǎn)后缺乏信息引導(dǎo)、技能培訓(xùn)、法律扶持等方面的幫助;失業(yè)保險(xiǎn)保障缺位。截至2012年11月沙坪壩區(qū)新增土地流轉(zhuǎn)面積3 600畝，比上年同期增長(zhǎng)3%。2013年全區(qū)新增土地流轉(zhuǎn)面積2 900畝，呈下降趨勢(shì)。究其原因，與流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全、土地流轉(zhuǎn)工作的各項(xiàng)政策措施難以落到實(shí)處和經(jīng)費(fèi)難以到位等因素有較大關(guān)系。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展方向與建議

法律以保障權(quán)利實(shí)現(xiàn)為己任，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題，制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)穩(wěn)定，如何有效兼顧公益與私益、公權(quán)與私權(quán)，保證農(nóng)民依法享受土地帶來(lái)的合法收益，是穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革的關(guān)鍵?；趯?shí)證和理論分析，筆者從健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律法規(guī)、健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制、完善農(nóng)村社會(huì)保障體系、發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)等方面提出完善和創(chuàng)新的路徑。

（一）健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律法規(guī)，以制度作保障

農(nóng)民自身權(quán)利保護(hù)意識(shí)的覺(jué)醒是其權(quán)利得到保障的前提，制度的完善是其利益得到保障的重要條件。只有通過(guò)完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)配套規(guī)定，修訂土地管理法與農(nóng)村土地承包法等法律沖突的部分，健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法，才能真正維護(hù)雙方的合法權(quán)益，化解各種矛盾。

第一，明確集體土地所有權(quán)主體。確認(rèn)現(xiàn)有的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)并落實(shí)分戶到個(gè)人，對(duì)集體土地的使用年限、用地性質(zhì)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓與繼承收益分配等予以配套性規(guī)章和政策細(xì)化[1]。將目前村、村民小組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)三種農(nóng)民集體所有改為村民委員會(huì)范圍內(nèi)的全體農(nóng)民共同所有，明確農(nóng)民集體組織為農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)主體，明確限定農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)邊界，加強(qiáng)并完善土地確權(quán)工作，完善民主監(jiān)督機(jī)制，堅(jiān)持重大事項(xiàng)集體研究決定，土地流轉(zhuǎn)之前農(nóng)民有權(quán)利被告知，在制定流轉(zhuǎn)價(jià)格的具體方案時(shí)有權(quán)利參與，有機(jī)會(huì)參加聽(tīng)證會(huì)，有權(quán)利表達(dá)意見(jiàn)及合理的訴求，保障農(nóng)民享有談判權(quán)、參與權(quán)，杜絕暗箱操作。

第二，健全農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能。忽視農(nóng)民主體利益、過(guò)度行使政府行為會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)利遭受剝奪的風(fēng)險(xiǎn)[2]。在現(xiàn)有制度的限制下，具有強(qiáng)制性質(zhì)的農(nóng)地征收與農(nóng)地使用權(quán)長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓，是農(nóng)民土地權(quán)益流失的主要過(guò)程與方式[3]。必須理順土地所有權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)之間的關(guān)系，政府只能充當(dāng)監(jiān)管者和服務(wù)者的角色，應(yīng)賦予農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的主體地位。在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，以自愿、有償為原則，妥善組織和實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)民的土地使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。

第三，完善法律保護(hù)制度。一是從物權(quán)的角度對(duì)流轉(zhuǎn)雙方主體的權(quán)利給予充分的保護(hù)，對(duì)返還原物、恢復(fù)原狀、賠償損失等民事責(zé)任和相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任以及相應(yīng)的救濟(jì)手段作出明確規(guī)定，完善土地保護(hù)制度，避免社會(huì)沖突的發(fā)生或激化;二是建立公平高效的法律援助機(jī)制，健全失地農(nóng)民保障的法律、法規(guī)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，為了效率和正義，政府必須簡(jiǎn)化這些相互依賴的法律關(guān)系。成功與否取決于政府能否降低流轉(zhuǎn)成本。例如，有時(shí)只要支付相應(yīng)的費(fèi)用，政府就會(huì)給其合法的土地所有權(quán)。然而，當(dāng)流轉(zhuǎn)成本過(guò)高也會(huì)使雙方的利益受損。假設(shè)1塊土地在5年中被非法轉(zhuǎn)讓了5次，最后外國(guó)買家終于買下并建了大樓，而這個(gè)建筑由大量的銀行貸款擔(dān)保，因?yàn)榇嬖诤芏噘Y金問(wèn)題，政府需要收回這塊土地，鑒于當(dāng)事人眾多、法律關(guān)系復(fù)雜，如果沒(méi)收是否能做到效率與公平？怎樣處理[4]？面對(duì)這樣的糾紛，只有建立公平高效的法律保護(hù)制度，平衡私人利益和公共利益之間的關(guān)系，才能切實(shí)維護(hù)社會(huì)整體利益。

（二）建立健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制

第一，利用有利政策引進(jìn)各方力量投入農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)。為貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)精神，推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和服務(wù)試點(diǎn)工作，2013年，重慶市出臺(tái)了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和服務(wù)試點(diǎn)工作方案》，鼓勵(lì)引進(jìn)農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)、推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)農(nóng)民增收。在保障家庭經(jīng)營(yíng)主體地位的基礎(chǔ)上，采取多種方式優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，加快家庭經(jīng)營(yíng)向采用先進(jìn)科技和生產(chǎn)手段方向轉(zhuǎn)變，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)向發(fā)展農(nóng)戶聯(lián)合與合作，分散經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和服務(wù)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。應(yīng)重視改善農(nóng)戶的非農(nóng)就業(yè)能力，增加農(nóng)戶收入的非農(nóng)性來(lái)源，避免土地均分導(dǎo)致的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)降低農(nóng)戶的稟賦效應(yīng)，推動(dòng)農(nóng)地的流轉(zhuǎn)與集中[5]。近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列支農(nóng)惠農(nóng)政策，如提高糧食最低收購(gòu)價(jià)格、增加農(nóng)民種糧補(bǔ)貼、增加農(nóng)業(yè)機(jī)械購(gòu)置補(bǔ)貼等。應(yīng)充分利用當(dāng)前國(guó)家的政策來(lái)扶持吸引企業(yè)對(duì)流轉(zhuǎn)農(nóng)地進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)?？梢越梃b美國(guó)將一些企業(yè)聚集在一起而設(shè)立“企業(yè)區(qū)”，作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工具，專門幫扶、振興缺乏投資或收益較低的地區(qū)[6]。各方力量投入農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)以推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)。資金籌集之后必須合理運(yùn)營(yíng)，加強(qiáng)監(jiān)管，防止挪用，實(shí)行收支兩條線和財(cái)政專戶管理，單獨(dú)建賬，?？顚Ｓ?，規(guī)范各種補(bǔ)貼的發(fā)放制度，切實(shí)保證各種農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼真正用于農(nóng)業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)。

第二，培育和發(fā)展流轉(zhuǎn)中介組織和服務(wù)機(jī)構(gòu)。在建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)的基礎(chǔ)之上，通過(guò)市場(chǎng)與國(guó)家立法和政府行政干預(yù)相結(jié)合的方式，由政府牽頭在土地管理部門指導(dǎo)下建立或鼓勵(lì)民間組織建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合作社等中介服務(wù)部門，為流轉(zhuǎn)雙方及時(shí)提供土地流轉(zhuǎn)情況、相關(guān)法律法規(guī)，指導(dǎo)雙方簽訂合同，及時(shí)處理矛盾糾紛，協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系[7]。同時(shí)通過(guò)出臺(tái)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織管理?xiàng)l例，明確界定農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織的職責(zé)、執(zhí)業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)以及職能，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序和形式，明確雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任，以中介服務(wù)促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)，引導(dǎo)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的方向和發(fā)展農(nóng)地經(jīng)營(yíng)規(guī)模。目前較為普遍的服務(wù)機(jī)構(gòu)包括土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、土地銀行等。以美國(guó)為例，土地銀行的主要資金來(lái)源是利息、罰金、違約金、不動(dòng)產(chǎn)稅、銷售等費(fèi)用，以及來(lái)自聯(lián)邦社區(qū)穩(wěn)定委員會(huì)（NSP）、環(huán)境保護(hù)機(jī)構(gòu)（EPA）的資助。其權(quán)力包括：（1）采購(gòu)、接收、轉(zhuǎn)讓、持有、管理和租賃不動(dòng)產(chǎn);（2）從事執(zhí)法和公害治理（包括拆除）;（3）收購(gòu)管理未被利用的財(cái)產(chǎn)和被沒(méi)收的土地;（4）采購(gòu)?fù)锨肺飿I(yè)稅留置權(quán)證書;（5）發(fā)行債券，申請(qǐng)撥款、貸款和借款。以Cuyahoga縣土地銀行為例，其提供了許多創(chuàng)新的政策和項(xiàng)目：提供社區(qū)花園的空地;與國(guó)際中心合作為移民提供修復(fù)的房屋;為受傷的伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)的退伍軍人提供修復(fù)的房屋;為一個(gè)被監(jiān)禁的父親提供一個(gè)重新工作前的培訓(xùn)計(jì)劃 [8]。

第三，加大扶持力度，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；⒓s化經(jīng)營(yíng)， 提高農(nóng)地使用效率。土地流轉(zhuǎn)的目的是擴(kuò)大土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步、勞動(dòng)力流動(dòng)，以此帶動(dòng)城市化發(fā)展。制定財(cái)政、稅收、保險(xiǎn)、戶籍、教育和社會(huì)保障等系列扶持政策來(lái)激發(fā)政策推動(dòng)和市場(chǎng)拉動(dòng)的雙重效應(yīng)。一方面，政府出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)和支持外出務(wù)工的農(nóng)民帶技術(shù)、帶資金回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，同時(shí)加大專項(xiàng)資金、補(bǔ)貼的投入。通過(guò)建立“土地銀行”和債券或股權(quán)補(bǔ)償、保險(xiǎn)補(bǔ)償，將土地集中起來(lái)流轉(zhuǎn)給種植、規(guī)模經(jīng)營(yíng)大戶以增強(qiáng)土地的融資能力，進(jìn)而盤活資金;建立農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度，分散企業(yè)面臨的市場(chǎng)和自然風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)充分發(fā)揮財(cái)政資金的導(dǎo)向和杠桿作用，在用足用活國(guó)家、省市關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策之上，進(jìn)一步爭(zhēng)取政府對(duì)資金的支持投入，加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)的速度和廣度。

第四，合理分擔(dān)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。流轉(zhuǎn)雙方可以直接通過(guò)共享協(xié)議分擔(dān)由資本或設(shè)備帶來(lái)的費(fèi)用。在一個(gè)新的農(nóng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中這樣的投資經(jīng)營(yíng)會(huì)降低成本的潛在損失風(fēng)險(xiǎn)，以及與操作相關(guān)的財(cái)政負(fù)擔(dān)輸入。稅收優(yōu)惠項(xiàng)目也可以提供額外的刺激吸引土地所有者參與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)結(jié)構(gòu)。采用降低或分層次的條款可以給接收方提供一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)，減輕接收方的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，尤其是當(dāng)他們的業(yè)務(wù)仍處于早期階段時(shí)間降低資金壓力[9]。風(fēng)險(xiǎn)的防控離不開(kāi)市場(chǎng)機(jī)制的保障，應(yīng)建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)入市的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，逐步形成靈活的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，使流轉(zhuǎn)成本得以降低，保證生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

第五，建立規(guī)范的管理實(shí)施細(xì)則，強(qiáng)化監(jiān)督管理。政府應(yīng)在管理、宣傳、評(píng)估、談判和監(jiān)督等方面發(fā)揮積極的作用，通過(guò)建立土地流轉(zhuǎn)監(jiān)控體系、公告登記查詢制度、責(zé)任追究機(jī)制、流轉(zhuǎn)程序等規(guī)章制度，進(jìn)一步完善土地流轉(zhuǎn)法規(guī)，建立規(guī)范化、法制化的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。具體而言，一是加強(qiáng)農(nóng)村土地監(jiān)察制度，健全群眾舉報(bào)查處機(jī)制，監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)的行為是否是農(nóng)民意思自治的表示，監(jiān)督土地的使用是否合理合法，對(duì)違規(guī)改變土地用途進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)且嚴(yán)重破壞土地的違法行為給以嚴(yán)厲制裁。引入公開(kāi)、透明的競(jìng)價(jià)、招標(biāo)方式，確保土地流轉(zhuǎn)行為的合法合理和土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的公平公正，培育良好的土地流轉(zhuǎn)環(huán)境;二是建立流轉(zhuǎn)項(xiàng)目檔案，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。實(shí)施村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)縣（ 市） 實(shí)名制登記造冊(cè)并及時(shí)掌握流轉(zhuǎn)土地?cái)?shù)量結(jié)構(gòu)、流轉(zhuǎn)土地實(shí)際用途、農(nóng)戶就業(yè)意向、農(nóng)戶生活現(xiàn)狀、流轉(zhuǎn)資金分配去向等基本情況，構(gòu)建全方位、多元化的流轉(zhuǎn)主體利益溝通和訴求渠道;三是完善合同簽訂的相關(guān)程序，通過(guò)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，辦理報(bào)批、備案等手續(xù)來(lái)明確土地流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件以及雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任;四是加強(qiáng)流轉(zhuǎn)收益監(jiān)管，資金管理規(guī)范到位。定期或不定期地對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，著力監(jiān)管政策扶持涉農(nóng)資金的使用;五是建立完善土地流轉(zhuǎn)糾紛解決機(jī)制，采取協(xié)商、申訴、調(diào)解、仲裁、訴訟等多種途徑，建立健全農(nóng)村土地承包糾紛的調(diào)解體系[10]，保障土地所有者、承包者和經(jīng)營(yíng)者多方的合法權(quán)益。

（三）建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，有效推動(dòng)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)

農(nóng)地流轉(zhuǎn)后如何保障農(nóng)民可持續(xù)生計(jì)的問(wèn)題是土地流轉(zhuǎn)工作的重中之重。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口增加、耕地面積減少，由此形成的諸如就業(yè)壓力、環(huán)境污染、收入分配等矛盾將更加凸顯，必須正視這些問(wèn)題給經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展提出的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)[11]。在城鄉(xiāng)二元分割的局面下，社會(huì)保障體系突顯城鄉(xiāng)分割的狀態(tài)，農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民在身份上的差異造成其權(quán)益無(wú)法均等化。因此，應(yīng)加快促進(jìn)城市一體化社會(huì)保障體系的建設(shè)，開(kāi)拓農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)新渠道和農(nóng)村內(nèi)部增收的新空間。

第一，協(xié)調(diào)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，將土地保障與城市的社會(huì)保障制度相銜接，加快農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向工業(yè)、服務(wù)業(yè)等非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。切實(shí)保證農(nóng)民因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)而失去土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，在自身沒(méi)有新的就業(yè)渠道和其他生活資料來(lái)源的情況發(fā)生時(shí)， 社會(huì)保障機(jī)制能發(fā)揮應(yīng)有的作用。

第二，完善最低生活保障。參照本地城市最低生活保障水平，適當(dāng)提高生活補(bǔ)助費(fèi)和養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)，并逐步建立正常增長(zhǎng)機(jī)制，讓農(nóng)民感受到實(shí)實(shí)在在的利益。重視農(nóng)民的住房權(quán)，運(yùn)用補(bǔ)償安置價(jià)格評(píng)估機(jī)制，因地制宜地實(shí)行貨幣安置或還房安置;針對(duì)不同情況，實(shí)行有差別的保障制度。在安排基本生活保障時(shí)，按照年齡特征、要求結(jié)合實(shí)際情況予以考慮。已處于勞動(dòng)年齡段以上的人員可直接實(shí)行養(yǎng)老保障并建立個(gè)人賬戶與社會(huì)統(tǒng)籌相結(jié)合的制度;未達(dá)到勞動(dòng)年齡段的人員可按征地補(bǔ)償規(guī)定一次性發(fā)給征地安置補(bǔ)助費(fèi)。對(duì)征地時(shí)處于勞動(dòng)年齡段的人員按當(dāng)?shù)販y(cè)算標(biāo)準(zhǔn)予以繳納或不分年齡實(shí)行統(tǒng)一的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也可按年齡分檔繳納基本生活保障費(fèi)為個(gè)人賬戶籌資。

第三，建立養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保障制度。相比城市，農(nóng)村地區(qū)的老齡化程度、貧困人口以及養(yǎng)老保險(xiǎn)的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，只有解決了農(nóng)村養(yǎng)老的后顧之憂，才能有效解決中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡和城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所形成的發(fā)展差異[12]?？刹扇　皞€(gè)人繳費(fèi)，集體補(bǔ)助，政府補(bǔ)貼”的原則，多方籌集資金，完善管理、運(yùn)作模式，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保障制度并軌。

第四，建立長(zhǎng)效的就業(yè)服務(wù)制度，提升農(nóng)戶維持可持續(xù)生計(jì)的能力。土地流轉(zhuǎn)之后，農(nóng)民特別是適齡的農(nóng)民客觀上需要從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，為其提供受教育和培訓(xùn)的機(jī)會(huì)是解決其生活來(lái)源、加快其生產(chǎn)生活方式轉(zhuǎn)變的重要保障。必須建立失業(yè)保險(xiǎn)和救助制度，適當(dāng)取消就業(yè)政策中不合理的限制性規(guī)定， 讓失地農(nóng)民享有和城市居民平等的就業(yè)機(jī)會(huì)。此外，還可以開(kāi)設(shè)一些專項(xiàng)支持項(xiàng)目，如建立農(nóng)村企業(yè)家培育項(xiàng)目，鼓勵(lì)農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè);在糧食直補(bǔ)政策中開(kāi)設(shè)專項(xiàng)資金，設(shè)立種糧耕地流轉(zhuǎn)專項(xiàng)支持項(xiàng)目，維護(hù)國(guó)家糧食安全;設(shè)立撂荒耕地流轉(zhuǎn)專項(xiàng)支持項(xiàng)目，防止土地撂荒[13]。

土地作為一種生產(chǎn)要素，只有合理流動(dòng)，才能有效改善土地資源配置效率，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，制度的健全能夠逐步改變現(xiàn)有農(nóng)地承擔(dān)農(nóng)戶全部社會(huì)保障功能的狀況，解除農(nóng)民后顧之憂。由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)保障制度、農(nóng)地流轉(zhuǎn)收益預(yù)期等因素的限制，在中國(guó)現(xiàn)有條件下，土地流轉(zhuǎn)不能大規(guī)模推進(jìn)[14]。在適度集中農(nóng)地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源優(yōu)化配置的同時(shí)，必須健全失地農(nóng)民的權(quán)利保障體系，才能有效推動(dòng)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，從而促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和引導(dǎo)

農(nóng)民增收致富。

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第7篇：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文

一、簡(jiǎn)析當(dāng)前農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定及其存在的問(wèn)題

當(dāng)前，雖說(shuō)我國(guó)涉及農(nóng)村集體土地的性質(zhì)與使用權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會(huì)組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關(guān)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定仍存在很多問(wèn)題。

1.1農(nóng)村集體土地性質(zhì)的有關(guān)規(guī)定。1999年修訂的《憲法》第10條和1986年的《土地管理法》第6條都明確規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)有的以外，屬集體所有；宅基地、自留地和自留山也屬于集體所有?！敝劣谀囊患?jí)和哪一個(gè)組織機(jī)構(gòu)代表農(nóng)村集體擁有土地的所有權(quán)，《土地管理法》第10條則繼續(xù)規(guī)定“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！蓖瑫r(shí)，我國(guó)的《民法通則》第74條也有類似的規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)合作社等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”。根據(jù)有關(guān)的調(diào)研（國(guó)土資源部，2001）指出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村民小組農(nóng)民集體擁有的土地多數(shù)在實(shí)地均有明確的界限和范圍，而且其面積比例一般為1∶9∶90.似乎農(nóng)村集體土地的性質(zhì)與所有權(quán)主體并不存在所謂“模糊”之類的問(wèn)題。但是，在實(shí)際進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的許多案例中，土地產(chǎn)權(quán)歸屬的糾紛的確嚴(yán)重。例如上海郊區(qū)某鄉(xiāng)興辦私營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū)，占用一個(gè)村500畝地。當(dāng)時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與該村委會(huì)商定，每畝每年補(bǔ)貼800元，補(bǔ)貼時(shí)間為8年。現(xiàn)在補(bǔ)貼期滿，鄉(xiāng)政府停止補(bǔ)貼。但這500畝原屬村集體所有的土地現(xiàn)在的權(quán)屬應(yīng)該歸誰(shuí)？如果按“既成事實(shí)”，“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”，那么，顯然是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府使用行政權(quán)侵占土地所有權(quán)，隨意上收村級(jí)或下級(jí)的土地所有權(quán)，即使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府已對(duì)村委會(huì)支付了一定補(bǔ)貼。如果承認(rèn)現(xiàn)在土地的所有權(quán)屬于村委會(huì)，應(yīng)該如何確定村對(duì)土地的收益權(quán)？當(dāng)然，產(chǎn)生糾紛的原因可能更為復(fù)雜，當(dāng)初鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與村委會(huì)的協(xié)商是否經(jīng)過(guò)大多數(shù)村民的同意？從而該協(xié)商是否具有法律效力？該協(xié)商是否規(guī)定了8年政府補(bǔ)貼之后土地所有權(quán)的處置等問(wèn)題？類似的問(wèn)題還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)需占用集體所有的土地，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，占用某個(gè)村民小組的土地，該村民小組的土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)移到新興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。那么，該村民小組的土地所有權(quán)是否也同時(shí)轉(zhuǎn)移到新興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)呢（劉漢裔，2001）？上述二則案例說(shuō)明當(dāng)農(nóng)村集體土地發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，土地集體所有權(quán)屬與使用權(quán)在法律上的確沒(méi)有得到明確的規(guī)定和保障，從而產(chǎn)生一系列的問(wèn)題也就顯得十分棘手、難于管理。

1.2農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)定。我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)定一直是十分謹(jǐn)慎和有保留的。1982年的《憲法》第10條嚴(yán)格規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。直到1980年代末，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的法律控制才開(kāi)始松動(dòng)。

1988年修改的《憲法》規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，而同年修改的《土地管理法》第2條也規(guī)定“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓辦法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。當(dāng)然，此后隨著國(guó)有土地流轉(zhuǎn)辦法的出臺(tái)，國(guó)有土地市場(chǎng)在全國(guó)各地取得快速有序的發(fā)展，對(duì)城市國(guó)有土地資源的配置發(fā)揮了重要的作用。但是，有關(guān)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)辦法和法規(guī)一直沒(méi)有出臺(tái)。我國(guó)新修訂的《土地管理法》第43條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。但本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用本集體經(jīng)濟(jì)組織土地辦企業(yè)或建住房除外”。同時(shí)，該法第63條規(guī)定：“集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)土地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。由此可見(jiàn)，我國(guó)目前的法律對(duì)農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)限制是比較嚴(yán)格的。事實(shí)上，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員雖可以使用本集體土地興辦企業(yè)或建住房，卻不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，這意味著農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地在法律上是禁止流轉(zhuǎn)的。至于因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)雖被法律許可，但也由于缺乏具有可操作性的具體規(guī)定，如對(duì)于流轉(zhuǎn)的方式與程序、流轉(zhuǎn)期限與對(duì)象以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等均缺乏明確規(guī)定，實(shí)際上或者無(wú)法公開(kāi)正常進(jìn)行、或者以違法私自轉(zhuǎn)讓等方式交易。結(jié)果，自發(fā)、私下的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，直接造成土地利用的混亂，對(duì)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實(shí)施都產(chǎn)生了較大的沖擊，使得城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量難以有效控制。

二、簡(jiǎn)析現(xiàn)有法律約束下農(nóng)民行使土地控制權(quán)的有限行為能力的影響

以上，我們分析了我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的界定與約束，包括對(duì)土地使用權(quán)或農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，表明農(nóng)民對(duì)土地的產(chǎn)權(quán)是嚴(yán)格受法律制約的，這是農(nóng)民對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的有限行為能力的法律根源。但是，除了法律約束之外，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的集體所有制本身就造成農(nóng)民對(duì)土地控制權(quán)的有限行為能力。原因主要有三方面：

2.1農(nóng)民對(duì)現(xiàn)有承包土地要隨全村人口的變化而發(fā)生動(dòng)態(tài)調(diào)整，任何單個(gè)農(nóng)戶都不能確保對(duì)某塊具體的土地?fù)碛虚L(zhǎng)期穩(wěn)定的權(quán)利，這種不確定性是不以某單個(gè)農(nóng)戶的意志為轉(zhuǎn)移的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的集體所有制規(guī)定了農(nóng)民享有對(duì)所承包土地的使用權(quán)，而農(nóng)民經(jīng)營(yíng)土地的最終所有權(quán)歸屬于社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織。為了保證土地產(chǎn)權(quán)分配（界定）的公平性，從初始的按人（勞）均分土地使用權(quán)，到一次又一次地因人口變化而重劃土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，使追求產(chǎn)權(quán)界定公平的調(diào)整水無(wú)休止。這種制度安排的運(yùn)作與實(shí)施費(fèi)用無(wú)疑是高昂的：土地的經(jīng)常性調(diào)整，使農(nóng)戶無(wú)法形成對(duì)與土地相關(guān)的固定資產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期；既然每個(gè)成員對(duì)集體土地權(quán)利是均等的，這就意味著他們?cè)谕恋財(cái)?shù)量、質(zhì)量及土地負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偵鲜蔷鹊?，因而，土地遠(yuǎn)近好壞的統(tǒng)一搭配，使農(nóng)戶承包的地塊不僅分散而零碎，也造成了嚴(yán)重的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)；為了做到地權(quán)的平均分配，每次調(diào)整都需要重新核查人口、土地的面積數(shù)量與地塊數(shù)量及其質(zhì)量，產(chǎn)權(quán)的界定費(fèi)用高昂（溫思美，1994）。

2.2農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（假設(shè)這里流轉(zhuǎn)的土地是屬于村民小組集體所有的）原則上需要由村民小組內(nèi)的全體相關(guān)農(nóng)民集體決策根據(jù)自愿的原則，至少需要絕大多數(shù)（三分之二以上）農(nóng)民的同意。在不可能或很難做到全體一致同意的情況下，少數(shù)不同意流轉(zhuǎn)的農(nóng)民其利益就可能得不到保障，而處于不利的地位，甚至喪失對(duì)其承包土地的控制權(quán)（能力）。在實(shí)際操作中，問(wèn)題可能更嚴(yán)重。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)一般是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)特別是由村來(lái)具體操作，而不是由作為土地所有權(quán)的村民小組集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施的。由于村民小組的集體經(jīng)濟(jì)組織與村、鄉(xiāng)兩級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織是不同的利益主體，在利益關(guān)系不一致時(shí)，處于劣勢(shì)的集體經(jīng)濟(jì)組織，在村、鄉(xiāng)一級(jí)代為行使其土地產(chǎn)權(quán)的情況下，其利益實(shí)在難以得到保障（國(guó)土資源部，2001）。而且，由于信息不對(duì)稱以及村、鄉(xiāng)干部同企業(yè)之間可能的合謀關(guān)系就更損害了村民小組一級(jí)農(nóng)民對(duì)土地的控制權(quán)行為能力及其收益狀況。所以，在（農(nóng)村集體建設(shè)）土地流轉(zhuǎn)決策相關(guān)的合同條款設(shè)計(jì)、談判方面，作為所有權(quán)主體的村民小組以及擁有土地承包權(quán)的農(nóng)民都只有很有限的控制權(quán)行為能力。

2.3農(nóng)村集體（村民小組一級(jí)）建設(shè)土地一旦流轉(zhuǎn)出去以后，如果沒(méi)有被征為國(guó)有的話，由于村民小組集體經(jīng)濟(jì)組織不僅法律地位不夠明確，而且內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)也不完善，村民小組以及其內(nèi)部的農(nóng)民在很大程度上就失去了對(duì)其流轉(zhuǎn)出去的土地的所有權(quán)或承包權(quán)這是農(nóng)民對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)（承包權(quán)）的有限行為能力最顯著的特征之一。在此情況下，有些地方為了解決土地產(chǎn)權(quán)主體不明確、權(quán)屬不清或界限不明等問(wèn)題，以方便組織管理和登記發(fā)證，或?yàn)榱顺鞘薪ㄔO(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃和利用，或干脆以“既成事實(shí)”為名，地方政府或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就將下級(jí)村民小組集體所有權(quán)上收，確定為村級(jí)或鄉(xiāng)級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織所有。有的地方直接將“城中村”或城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地“宣布”為國(guó)有土地（國(guó)土資源部，2001）。村民小組和農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)（承包權(quán)）的有限行為能力對(duì)農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)容易產(chǎn)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果，即一方面縱容了地方政府為了招商引資，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以制造政績(jī)而任意以行政權(quán)侵占土地所有權(quán)，隨意上收村級(jí)或村民小組的土地所有權(quán)；另一方面助長(zhǎng)了企業(yè)同鄉(xiāng)或村委會(huì)之間的合謀勾結(jié)，私下轉(zhuǎn)讓出租農(nóng)村土地，甚至從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或用以規(guī)避上繳新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等。

三、加強(qiáng)農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的行為能力

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中涉及的法律問(wèn)題與農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度息息相關(guān)。我國(guó)現(xiàn)有的法律對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表以及農(nóng)村土地（使用權(quán)）流轉(zhuǎn)規(guī)定的不夠明確具體，尤其缺乏操作性，而這又內(nèi)在地影響了農(nóng)民對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的行為能力，造成農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題。因此，要有效地解決當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題，關(guān)鍵在于從法律制度以及管理上強(qiáng)化農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的行為能力。

3.1應(yīng)繼續(xù)尋求、推動(dòng)現(xiàn)有法律對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體、所有權(quán)代表和相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)的明確規(guī)定，賦予并保護(hù)農(nóng)民的集體建設(shè)用地的財(cái)產(chǎn)權(quán)同時(shí)，在強(qiáng)化規(guī)劃控制的前提下，允許并鼓勵(lì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)。作為地方政府，也應(yīng)積極研究并制定適合本地實(shí)際的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法，以使相關(guān)法律具有可操作性。

第8篇：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文

一、考核對(duì)象

各鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站，市開(kāi)發(fā)區(qū)社會(huì)事業(yè)局。

二、考核內(nèi)容

重點(diǎn)考核統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、農(nóng)民負(fù)擔(dān)管理和一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目實(shí)施、農(nóng)村土地承包管理和改革、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、扶貧幫困、服務(wù)農(nóng)民增收、農(nóng)村調(diào)研信息、農(nóng)經(jīng)等十項(xiàng)工作指標(biāo)。

三、考核目標(biāo)及分值

實(shí)現(xiàn)雙百分制考核，總分200分。

1、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展（25分）。（1）配合鎮(zhèn)（區(qū)）完成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展任務(wù)得8分，按市考核鎮(zhèn)（區(qū)）完成任務(wù)得分折算計(jì)分。（2）支持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試點(diǎn)村完成工作任務(wù)得8分，按市統(tǒng)一考核的兩個(gè)試點(diǎn)村得分平均分折算本項(xiàng)得分。（3）配合完成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)用地涉及農(nóng)民土地承包的各項(xiàng)工作任務(wù)，依法維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益得3分；因工作不力，不能完成相關(guān)工作的，每起扣1分；因工作失職，出現(xiàn)侵害農(nóng)民合法權(quán)益的，每起扣1分。（4）開(kāi)展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展相關(guān)專題調(diào)研，積極破解土地、資金等制約因素得3分，市外公開(kāi)發(fā)表調(diào)研文章每篇得1分，市內(nèi)使用每篇得0.5分。（5）及時(shí)報(bào)送統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展工作情況和信息得3分，缺報(bào)一次扣1分，遲報(bào)一次扣0.5分。

2、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)（40分）。(1)完成市下達(dá)的引進(jìn)“三資”開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)任務(wù)得6分，投資額增減按比例加減分。(2)完成市下達(dá)的興辦規(guī)模以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)任務(wù)得8分，每超額完成1個(gè)加2分；引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)、大型央企、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)投資的項(xiàng)目和投資超億元的龍頭企業(yè)分別加4分；興辦食品加工企業(yè)加1分。(3)完成市下達(dá)的規(guī)模農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)加工產(chǎn)值任務(wù)得7分，超額完成加工產(chǎn)值按比例加分。(4)完成市下達(dá)的新發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社和新增入社成員任務(wù)各得2分；超額完成新增入社成員數(shù)按比例加分。完成市下達(dá)的使用財(cái)務(wù)管理軟件的合作社任務(wù)數(shù)得4分，每增加1個(gè)加1分；完成市下達(dá)的新增市級(jí)以上“五好”示范社任務(wù)得2分，超額完成按比例加減分。(5)完成市下達(dá)的一村一品專業(yè)鎮(zhèn)建設(shè)任務(wù)得3分；完成市下達(dá)的一村一品專業(yè)村建設(shè)任務(wù)得3分，每超額完成一個(gè)專業(yè)村加0.5分。(6)完成市下達(dá)的新增年投資額100萬(wàn)元以上農(nóng)產(chǎn)品加工流通和規(guī)模種養(yǎng)大戶任務(wù)得3分。

3、農(nóng)民負(fù)擔(dān)管理和一事一議獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目實(shí)施（25分）。(1)按一事一議籌資籌勞政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方法、程序進(jìn)行籌集、使用和管理（15分）。農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)督卡發(fā)放率低于95%或不使用省監(jiān)制專用票據(jù)的扣6分。未按政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方法、程序籌資籌勞的扣4分；違反政策攤派收費(fèi)的扣5分。(2)按照市項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)制度和有關(guān)要求實(shí)施一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目（10分）。經(jīng)村民議事，項(xiàng)目公示，群眾滿意得4分；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完工并驗(yàn)收合格得4分；檔案資料收集整理完善、落實(shí)管護(hù)責(zé)任得2分。

4、農(nóng)村土地承包管理和改革（25分）。（1）積極推進(jìn)土地股份合作制改革，完成市下達(dá)農(nóng)地股份合作社組建任務(wù)并依法登記得3分。（2）積極培植家庭農(nóng)場(chǎng)并依法登記，完成市下達(dá)任務(wù)得6分，按市考核任務(wù)完成情況折算本項(xiàng)得分。（3）大力鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn)，完成市下達(dá)新增土地流轉(zhuǎn)任務(wù)得3分。按市考核任務(wù)完成情況折算本項(xiàng)得分。（4）完成市下達(dá)新增適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積任務(wù)得3分，按市考核任務(wù)完成情況折算本項(xiàng)得分。（5）土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)臺(tái)賬、流轉(zhuǎn)合同等承包管理檔案建立健全得3分，承包管理檔案未建立健全的扣0.5分，土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)報(bào)表不按時(shí)報(bào)送，一次扣0.5分，報(bào)表數(shù)據(jù)不到村或數(shù)據(jù)不完整，一次扣0.5分。（6）完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)任務(wù)得7分，未按時(shí)完成根據(jù)情況按比例扣分。全鎮(zhèn)完成試點(diǎn)任務(wù)加5分。（7）土地承包實(shí)現(xiàn)扣分，因處理不力，造成土地承包糾紛到市上訪的每件扣1分，到市級(jí)以上越級(jí)上訪的每件扣2分，造成重大的扣4分，轉(zhuǎn)辦交辦件在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未查處結(jié)案的每件扣2分。

5、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展（40分）。（1）指導(dǎo)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，全面消除5萬(wàn)元以下的村、15萬(wàn)元以上的村數(shù)新增40%，得10分。（2）村級(jí)實(shí)質(zhì)性債務(wù)比年初凈下降40%，消除債務(wù)20萬(wàn)元的村，得25分。（3）加強(qiáng)村集體財(cái)務(wù)收支計(jì)劃管理，當(dāng)年收支結(jié)余的村數(shù)占70%，得5分。

6、政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)（10分）。按照專項(xiàng)百分考核得分折算，考核內(nèi)容包括組織推進(jìn)、參保率、查勘理賠、賠付率、基礎(chǔ)管理等五個(gè)方面，具體考核辦法按照市農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)工作考核細(xì)則執(zhí)行。

7、扶貧幫困工程（25分）。（1）完成低收入農(nóng)戶重新公示，幫扶聯(lián)系卡發(fā)放、更新，低收入農(nóng)戶登記表更新，扶貧檔案資料建立等扶貧開(kāi)發(fā)各項(xiàng)基礎(chǔ)工作得5分；（2）上報(bào)各類幫扶信息、按時(shí)保質(zhì)上報(bào)各類報(bào)表、工作總結(jié)得5分；（3）數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)及時(shí)更新，及時(shí)保質(zhì)完成年終低收入農(nóng)戶脫貧調(diào)查、電腦錄入、數(shù)據(jù)上報(bào)得10分；（4）完成市下達(dá)的扶貧幫困任務(wù)得5分。

8、服務(wù)農(nóng)民增收（5分）。（1）黨委政府高度重視，建立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)得0.5分。（2）有年度農(nóng)民增收推進(jìn)計(jì)劃或工作意見(jiàn)得0.5分。（3）農(nóng)林牧漁增加值完成市下達(dá)任務(wù)得0.5分，按市考核任務(wù)完成情況折算計(jì)分。（4）農(nóng)戶參加農(nóng)民專業(yè)合作組織比重達(dá)90%以上得0.5分，按市考核任務(wù)完成情況折算計(jì)分。（5）村級(jí)收入比上年增長(zhǎng)15%以上得0.5分，按市考核任務(wù)完成情況折算計(jì)分。（6）低收入農(nóng)戶家庭人均純收入增幅高于全市平均水平3個(gè)百分點(diǎn)得0.5分，按市考核任務(wù)完成情況折算計(jì)分。（7）建好農(nóng)民收入臺(tái)賬，做好農(nóng)民收入調(diào)查和統(tǒng)計(jì)匯總工作得1分。（8）完成市下達(dá)農(nóng)民人均純收入任務(wù)得1分，按市考核任務(wù)完成情況折算計(jì)分。

9、農(nóng)村調(diào)研信息工作（5分）。及時(shí)做好信息報(bào)送工作，各鎮(zhèn)（區(qū)）每月上報(bào)市辦信息3條以上;切實(shí)做好調(diào)查研究工作,各鎮(zhèn)（區(qū)）每年完成2篇以上有份量的調(diào)研文章，并力爭(zhēng)在省、市以上刊物上發(fā)表，具體考核辦法按東委農(nóng)[2012]20號(hào)文件執(zhí)行。

積極做好涉及農(nóng)村政策等農(nóng)民工作，確保不發(fā)生集訪和越級(jí)上訪。對(duì)發(fā)生赴市集訪和越級(jí)上訪的酌情扣分。

四、考核辦法

第9篇：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文

4年的時(shí)間內(nèi)，全鎮(zhèn)累計(jì)辦理農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易面積34089畝，成立以土地為紐帶的土地合作社15家，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證4417本，使用產(chǎn)權(quán)大證12本，通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記交易后以土地使用產(chǎn)權(quán)為抵押辦理抵押貸款570萬(wàn)元。徐莊鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度改革的實(shí)踐證明：土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)，只有建立健全土地流轉(zhuǎn)制度，將向農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)?；?、市場(chǎng)化方向運(yùn)作，才能使不同類型的土地得以更好的利用，宜農(nóng)則農(nóng)、宜林則林、宜工則工，提高土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益，優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，增加農(nóng)民收入，在帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)全面推進(jìn)了社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

徐莊鎮(zhèn)經(jīng)管站站長(zhǎng)高崇鑾談起這幾年土地合作社的運(yùn)作，自豪又自信的說(shuō)：“當(dāng)年三個(gè)全國(guó)第一讓我們這里的老百姓逐漸富裕起來(lái)，今后圍繞深化流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，建設(shè)我們自己的新農(nóng)村?！?/p>

“新”創(chuàng)下三個(gè)“全國(guó)第一”

徐莊鎮(zhèn)經(jīng)管站站長(zhǎng)高崇鑾是徐莊“新”發(fā)起者，2008年，做了22年農(nóng)村工作的他發(fā)現(xiàn)隨著大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城，很多農(nóng)民自己的土地都沒(méi)人耕種，有人私下轉(zhuǎn)包還經(jīng)常引發(fā)糾紛。如果把這些缺乏勞動(dòng)力家庭的耕地由一個(gè)專門合作社承包下來(lái)統(tǒng)一分配，既可以有效利用了耕地，又能解決外出務(wù)工人員的后顧之憂，豈不是雙方都受益？有了這個(gè)想法，他和土山村會(huì)計(jì)張凱華一起系統(tǒng)地學(xué)習(xí)了《土地承包法》、《土地流轉(zhuǎn)辦法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，費(fèi)時(shí)一個(gè)多月起草了土地流轉(zhuǎn)合作社章程，提出了一個(gè)“新”概念：村集體擁有土地所有權(quán)，農(nóng)民擁有土地承包權(quán)，合作社擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2008年5月1日，按照章程，全崮山農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合作社成立了，位于全崮山下的土山、柿行、湖溝和前徐4 個(gè)村280 戶以土地入股加入了合作社，入社耕地將近 3000 畝。7月15日，全國(guó)首家經(jīng)工商注冊(cè)的土地流轉(zhuǎn)合作社成立。

在合作社發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)了一些土地使用權(quán)無(wú)序流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，要解決這個(gè)問(wèn)題，集中社員土地進(jìn)行規(guī)模生產(chǎn)是關(guān)鍵，由于農(nóng)戶集資較少，缺少資金成了制約土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)瓶頸。為有效解決土地合作社融資難的問(wèn)題，山亭區(qū)政府探索實(shí)施了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革，由政府向社員頒發(fā)了《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》，持證人產(chǎn)權(quán)期內(nèi)，按照規(guī)定用途可依法使用、經(jīng)營(yíng)、流轉(zhuǎn)，也可作價(jià)、折股為資本從事股份經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)或者抵押擔(dān)保，賦予農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)以轉(zhuǎn)讓權(quán)、收益權(quán)和抵押權(quán)的造血式改革實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)的資本化運(yùn)作。同年9月，徐莊土地合作社以334畝土地使用產(chǎn)權(quán)、評(píng)估價(jià) 102.5 萬(wàn)元為抵押從山亭區(qū)農(nóng)村信用社貸款 30 萬(wàn)元，購(gòu)買了化肥、麥種、農(nóng)機(jī)等。至今，全鎮(zhèn)土地累計(jì)抵押貸款達(dá)570萬(wàn)元。

為了提供更完善的服務(wù)，山亭區(qū)建立了全國(guó)首家農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心，徐莊鎮(zhèn)建立了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所，農(nóng)民拿著土地使用產(chǎn)權(quán)證可到服務(wù)所進(jìn)行咨詢，服務(wù)所委托具有專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)估，提供參考價(jià)格，促進(jìn)公平交易。

高崇鑾說(shuō)：“向農(nóng)民頒發(fā)《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》，用這個(gè)證抵押貸款使土地由無(wú)形資產(chǎn)變成了有形資產(chǎn)，這解決了規(guī)模經(jīng)營(yíng)中的土地面積小、地塊零星問(wèn)題，進(jìn)而出現(xiàn)了一批糧食種植大戶，種糧面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，糧食安全也有了保證?！蓖恋厥褂卯a(chǎn)權(quán)的改革嘗試在市場(chǎng)環(huán)境下的流轉(zhuǎn)帶活了區(qū)域經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)了土地資源的合理配置，徐莊人探索出一條適合農(nóng)村發(fā)展的土地使用產(chǎn)權(quán)合作之路。

“新”在實(shí)踐中成熟

好的開(kāi)始是成功的一半。在“新”中探索前進(jìn)的徐莊人沒(méi)有因?yàn)閯?chuàng)下了三個(gè)全國(guó)第一沾沾自喜而放慢了自己的腳步，在以土地使用產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)為中心的系統(tǒng)工程中，他們?yōu)閷?shí)現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的目標(biāo)繼續(xù)創(chuàng)新工作思路，探索新的工作方法，完善了經(jīng)營(yíng)管理體制、成功組建了多個(gè)專業(yè)的農(nóng)產(chǎn)品合作社以及對(duì)流轉(zhuǎn)之后的土地進(jìn)行生產(chǎn)指導(dǎo)的做法，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)的目標(biāo)，帶動(dòng)轉(zhuǎn)移了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，讓百姓的日子逐漸富裕起來(lái)。

土地是老百姓的命根子。百姓拿自己的土地使用權(quán)進(jìn)行交易難免會(huì)產(chǎn)生心理上的顧慮和交易過(guò)程中的糾紛，針對(duì)這些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，合作社和服務(wù)所在實(shí)際的工作中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，探索出一套有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、利益分配和矛盾調(diào)解機(jī)制，從根本上保障了老百姓的利益。為防范農(nóng)民失地的風(fēng)險(xiǎn)，合作社規(guī)定農(nóng)民土地使用產(chǎn)權(quán)只能入股合作社不能入股其他企業(yè)，合作社成員農(nóng)民不得低于80%，實(shí)行一人一票表決制，保證農(nóng)民對(duì)土地的絕對(duì)控制權(quán)，有效規(guī)避了農(nóng)民土地用途“變質(zhì)”的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為預(yù)防經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，土地合作社用于抵押貸款的土地使用產(chǎn)權(quán)證最多不能超過(guò)1/3，最長(zhǎng)期限不能超過(guò)3年，確保合作社能擁有絕大部分的土地使用權(quán)。在收益分配方面，農(nóng)戶以土地入股合作社，簽訂協(xié)議約定每年度保底利潤(rùn)，以不低于80%的比例二次分配給入股社員，僅這一項(xiàng)，入社農(nóng)戶比社外農(nóng)戶每畝每年增收500元以上。此外，區(qū)級(jí)土地合作社還專門設(shè)立了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解庭來(lái)專門調(diào)解土地使用產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，合作組織內(nèi)部也設(shè)立了矛盾糾紛調(diào)處委員會(huì)，及時(shí)處理農(nóng)民糾紛，讓農(nóng)民安安心心的進(jìn)行土地使用權(quán)交易流轉(zhuǎn)。

在完善保障機(jī)制的前提下，土地產(chǎn)權(quán)合作社和土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所還通過(guò)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，按照土地的質(zhì)量和地面附屬物進(jìn)行等級(jí)分類和價(jià)格評(píng)估，一些農(nóng)戶家的土地集中起來(lái)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，這樣就為發(fā)展規(guī)?；r(nóng)業(yè)提供了便利的條件。在政府的引導(dǎo)下，一大批依據(jù)當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)資源的專業(yè)農(nóng)業(yè)合作社如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，板栗專業(yè)合作社、金銀花專業(yè)合作社和核桃專業(yè)合作社等合作社的出現(xiàn)將徐莊鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)資源的優(yōu)勢(shì)放大，集中大規(guī)模的生產(chǎn)使傳統(tǒng)分散的農(nóng)業(yè)種植走向了產(chǎn)業(yè)化道路。同時(shí)，農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作社的成立也妥善解決了合作社社員沒(méi)有土地后的就業(yè)問(wèn)題，各合作社根據(jù)用工需求優(yōu)先安排社員上崗。其中，桑村民生蔬菜種植合作社就吸納了200多名社員就業(yè)，社員在領(lǐng)取入股底金的同時(shí)還能掙取工資，年收入達(dá)1.9萬(wàn)元。

針對(duì)土地流轉(zhuǎn)到種植大戶后依舊延續(xù)粗放式的耕種方法，并沒(méi)有將土地集中生產(chǎn)的效益優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)的問(wèn)題，服務(wù)所的同志了解到情況后很是著急，經(jīng)管站站長(zhǎng)高崇鑾說(shuō)：“新不光是做土地流轉(zhuǎn)的中間人，我們有義務(wù)讓土地產(chǎn)金生銀發(fā)揮最大生產(chǎn)作用?！睂?duì)此，服務(wù)所牽頭組織了多次農(nóng)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)，邀請(qǐng)了人民大學(xué)等多個(gè)高校的教授專家對(duì)農(nóng)業(yè)土地利用和農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)行指導(dǎo)。

“新”帶動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

“新”帶來(lái)了群眾收入的大幅提升，富裕起來(lái)的農(nóng)民對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提高。圍繞徐莊鎮(zhèn)的“新”的一系列措施，順應(yīng)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的時(shí)代要求，山亭區(qū)探索出適合自己的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)道路，以土地使用產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)為契機(jī)規(guī)劃出適合自己的發(fā)展藍(lán)圖：土地入社、農(nóng)民進(jìn)樓、企業(yè)進(jìn)園。