土地增值稅實施條例細則精選(九篇)
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第1篇：土地增值稅實施條例細則范文
一、固定資產(chǎn)會計核算中企業(yè)所得稅的納稅籌劃
企業(yè)可以利用稅法允許的會計政策選擇、使用年限和凈殘值的估計空間進行納稅籌劃,還可針對不同類別的固定資產(chǎn)的使用年限在稅法規(guī)定上的差異進行籌劃,獲取籌劃利益。
(一)折舊方法選擇的納稅籌劃
1 法律依據(jù):企業(yè)所得稅法規(guī)定:“固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊,準予扣除”,“企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。”
2 籌劃分析:(1)在比例稅率下,如果各年的所得稅稅率不變,選擇加速折舊法可把前期和潤推至后期實現(xiàn),使企業(yè)獲得延期納稅的好處。(2)如果未來各年所得稅稅率呈上升趨勢,企業(yè)在籌劃時應根據(jù)折現(xiàn)率,比較稅率提高增加的稅負與延緩納稅收益的大小,做出最佳選擇。(3)在通貨膨脹的情況下,采用加速折舊法既可使企業(yè)縮短投資回收期,又可使企業(yè)加速折舊,從而取得延緩納稅的好處。(4)考慮貨幣時間價值因素,對不同折舊方法下獲得的不同資金時間價值收益和承擔不同的稅負水平進行比較,在合乎稅法規(guī)定的前提下,選擇能給企業(yè)帶來最大抵稅現(xiàn)值的折舊方法。
但是,加速折舊法并不是任何情況下都適用:(1)盈利企業(yè)應采用加速折舊法。(2)虧損企業(yè)不宜采用加速折舊法。(3)企業(yè)處于減免稅優(yōu)惠期間,不宜采用加速折舊法。
但是某些學者則認為,利用加速折舊法進行稅收籌劃。在我國一般不具可操作性。
(二)折舊年限的納稅籌劃
1 法律依據(jù):《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中規(guī)定:固定資產(chǎn)折舊的最低年限如下:(1)房屋、建筑物,為20年;(2)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設(shè)備,為10年;(3)與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等,為5年;(4)飛機、火車、輪船以外的運輸工具,為4年;(5)電子設(shè)備。為3年。
2 籌劃分析:一般說來,折舊年限取決于固定資產(chǎn)的使用年限,而使用年限本身就是一個預計的經(jīng)驗值,使得折舊年限容納了很多人為的成分,為納稅籌劃提供了可能性?？s短折舊年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回,可以使后期成本費用前移,從而使前期會計利潤發(fā)生后移。
如把折舊年限從8年降到5年,在稅率穩(wěn)定的情況下,所得稅的遞延交納,相當于向國家取得了一筆無息貸款。盡管折舊期限的改變并不從數(shù)字上影響到企業(yè)所得稅稅負的總和,但考慮到資金的時間價值,顯然把折舊期限調(diào)為5年對企業(yè)更為有利。
但是當稅率變動時,延長折舊期限也可能減輕稅收負擔。若企業(yè)正享受優(yōu)惠政策,如果該項固定資產(chǎn)為該企業(yè)第一個獲利年度購入,折舊年限為8年或5年,通過簡單的計算就可以看出,8年的折舊年限更利于企業(yè)減輕稅收負擔。
(三)凈殘值的納稅籌劃
1 法律依據(jù):我國企業(yè)會計制度并沒有明確規(guī)定預計凈殘值率?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》中規(guī)定:企業(yè)應當根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況,合理確定固定資產(chǎn)的凈殘值,固定資產(chǎn)的凈殘值一經(jīng)確定,不得變更。由于情況特殊,需調(diào)整殘值比例的,應報主管稅務機關(guān)備案。
2 籌劃分析:當企業(yè)處于所得稅非減免稅時期,納稅人應根據(jù)資產(chǎn)(尤其是預計無形損耗大的固定資產(chǎn))的特點,及時向稅務機關(guān)申請調(diào)低殘值比例。殘值比例調(diào)低后,折舊抵稅增加,這既維護了納稅人的權(quán)利,也能給納稅人帶來不可忽視的稅收利益。例1,某企業(yè)原值1000萬元的某電子設(shè)備,如果把殘值比例從5%調(diào)整到0(假設(shè)企業(yè)的所得稅稅率為25%,折舊年限為3年),那么,不考慮資金時間價值的情況下,折舊抵稅獲得的利益共增加1000×(5%-0)×25%=12.5(萬元)。
二、固定資產(chǎn)會計核算中增值稅的納稅籌劃
(一)購進固定資產(chǎn)的納稅籌劃
1 法律依據(jù):自2009年1月1日起,增值稅一般納稅人購進(或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進項稅額,可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號,以下簡稱條例)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第50號,以下簡稱細則)的有關(guān)規(guī)定,憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書和運輸費用結(jié)算單據(jù)從銷項稅額中抵扣。
2 籌劃分析:自2009年1月1日起,增值稅轉(zhuǎn)型改革在全國開始實施,對于增值稅一般納稅人的企業(yè)來說,購進或者自制的固定資產(chǎn)可以抵扣進項稅,但是要注意必須是企業(yè)2009年1月1日以后實際發(fā)生,并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額,并且還要注意計算不得抵扣的進項稅額:不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)凈值×適用稅率。
增值稅納稅籌劃的兩個重要特征是納稅籌劃行為具有行為合法性和前瞻性。要保證籌劃行為具有合法性和前瞻性,納稅籌劃人員除了要精通法律,與稅務機關(guān)進行有效溝通外,還需要關(guān)注有關(guān)法規(guī)政策的變化。
(二)銷售使用過的固定資產(chǎn)的納稅籌劃
1 法律依據(jù):自2009年1月1日起,納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn),應區(qū)分不同情形征收增值稅:(1)銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn),按照適用稅率征收增值稅。(2)2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人,銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn),按照4%征
收率減半征收增值稅。(3)2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人,銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn),按照4%征收率減半征收增值稅;銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產(chǎn),按照適用稅率征收增值稅。 2 籌劃分析:(1)對于銷售2009年以后購買的固定資產(chǎn)按照一般貨物的方法征收增值稅,一般貨物的增值稅納稅籌劃方法都可以用。(2)銷售2009年以前購入的固定資產(chǎn),依然使用老規(guī)定。(3)增值稅試點的企業(yè)對銷售本地區(qū)進入試點以前購買的固定資產(chǎn),按4%征收率減半征收增值稅;銷售進入試點以后購買的固定資產(chǎn),則按適用稅率征收增值稅。
企業(yè)應該針對不同固定資產(chǎn)的具體情況,采取具體的納稅籌劃方案,使企業(yè)實現(xiàn)在合法條件>文秘站:
三、固定資產(chǎn)會計核算中其他稅種的納稅籌劃
(一)固定資產(chǎn)會計核算中房產(chǎn)稅的納稅籌劃
1 法律依據(jù):《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納”,第四條“房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計算繳納的,稅率為1.2%”。
2 籌劃分析:這里“減除10%至30%后的余值”,具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。由于扣除比例1.2%沒有變動的余地,房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少,因此合理減少房產(chǎn)原值可以減少房產(chǎn)稅。而中央空調(diào)、房產(chǎn)的附屬設(shè)施和配套設(shè)施等建筑物、土地使用權(quán)都是影響應稅房產(chǎn)原值的因素。若把除廠房、辦公用房外的建筑物建成露天的,并在賬簿中予以單獨記載,則可減少房產(chǎn)原值。將中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬,可以不計入房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ),從而免于繳納房產(chǎn)稅。另外。企業(yè)應注意房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠,并加以利用。
? (二)土地增值稅的納稅籌劃
1 法律依據(jù):根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%時,免征土地增值稅,而且土地增值稅實行四級超率累進稅率,最低稅率30%,最高稅率60%。
2 籌劃分析:在會計核算中,企業(yè)可計算土地增值稅的起征點,根據(jù)相關(guān)法規(guī)來確定是否免征土地增值稅;還應注意各級稅率增收范圍的臨界點,衡量上級稅率與下級稅率對企業(yè)帶/！/來的最大稅后收益,而不是盲目追求高價格或低稅率。所以,企業(yè)要結(jié)合上述不同規(guī)定,制訂科學合理的住房銷售方案,以有效減輕或免除稅負。
四、固定資產(chǎn)會計核算中納稅籌劃的其他建議
(一)創(chuàng)造條件充分享受稅收優(yōu)惠政策
我國現(xiàn)行稅法有許多優(yōu)惠政策,對于符合優(yōu)惠條件的企業(yè)一定要加以充分利用,不符合優(yōu)惠條件但瀕臨優(yōu)惠邊緣的企業(yè)可以創(chuàng)造條件,使企業(yè)符合優(yōu)惠條件。如新《企業(yè)所得稅法》第28條規(guī)定,“國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè),減按15%征收企業(yè)所得稅”。因此,對技術(shù)類企業(yè)來說,可以加大產(chǎn)品的高科技含量,以期獲得稅收優(yōu)惠。對于中西部地區(qū)的企業(yè)來說,應當創(chuàng)造條件,爭取享受國家對西部開發(fā)的優(yōu)惠政策。
(二)綜合考慮各個稅種的共同影響
由于各個稅種的相關(guān)性,某一稅種的計稅基礎(chǔ)降低,并不一定會帶來總稅負的減少,因此要把各個稅種的納稅因素綜合起來考慮。例如,廠房選址的不同(選擇市區(qū)和選擇縣城)不僅會影響城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,還對所得稅有影響。因為它們都可以計入管理費用,在所得稅前扣除,減少應稅所得額,從而影響所得稅?？梢钥闯?只有綜合考慮各種變化抵銷后的總影響,才能做出正確決策。
(三)追求稅后收益最大化
固定資產(chǎn)納稅籌劃應服從和服務于企業(yè)戰(zhàn)略,籌劃時不僅要考慮稅收因素,還要考慮非稅收因素,籌劃的目的不是“稅負最輕”或“納稅最小”,而是追求稅后收益最大化,并以稅后收益最大化為原則協(xié)調(diào)兩個方面的均衡,即稅收成本和非稅收成本的均衡,以及稅收成本中的隱性稅收成本和顯性稅收成本的均衡。
五、結(jié)論
第2篇：土地增值稅實施條例細則范文
一、先投資后轉(zhuǎn)讓的稅務政策分析
(一)投資環(huán)節(jié)營業(yè)稅，城建稅、教育費附加等稅負分析
根據(jù)財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資人股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品進行投資的行為不需要交納營業(yè)稅。同樣，城建稅和教育費附加也無需繳納。
(二)投資環(huán)節(jié)土地增值稅稅負分析
根據(jù)財稅[2006]21號《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定：“對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！币虼?，按新規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品作價投資，需要繳納土地增值稅。
(三)開發(fā)產(chǎn)品對外投資時的所得稅稅負分析
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：
(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
(2)由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％，具體比例由主管稅務機關(guān)確定。
可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資時，應認定為視同銷售行為，需要計算繳納企業(yè)所得稅。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資行為的所得稅稅負高低如何，應視土地增值額的大小確定。由于評估作價具有一定的主觀性，因此通過適當降低投資作價，可相對降低土地增值稅的增值率，以達到降低所得稅稅負的目的。
(四)投資環(huán)節(jié)契稅稅負分析
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈與征稅。1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；2)以土地、房屋權(quán)屬抵債；3)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；4)以預購方式或預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬?！币虼?，以開發(fā)產(chǎn)品對外投資應該視同房屋買賣，需繳納契稅。計稅依據(jù)是以土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他利益。因被投資公司股權(quán)將全部轉(zhuǎn)讓給受讓人，房屋權(quán)屬隨之歸屬于受讓人，形式上賣股權(quán)，實質(zhì)上是賣房屋，因此由受讓人承擔。可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資不需要交納契稅。
(五)再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)營業(yè)稅，所得稅稅負分析
在營業(yè)稅上，根據(jù)財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
在所得稅上，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第七十一條第二款及第三款規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時，投資資產(chǎn)的成本準予扣除。投資資產(chǎn)成本為購買價款或該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費。根據(jù)國稅函[2010]79號《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》第三條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。
因此，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)上不需繳納營業(yè)稅及其附加，但對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價需要征收企業(yè)所得稅。
(六)投資環(huán)節(jié)和再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)印花稅稅負分析
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”為應納印花稅憑證，因此投資環(huán)節(jié)和再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)應按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目按0.05％的稅率繳納印花稅。
綜上所述，從稅務角度看，開發(fā)產(chǎn)品采取先投資再轉(zhuǎn)讓的操作方式主要有三點實惠：(1)節(jié)省了5.5％的營業(yè)稅及附加；(2)由于開發(fā)產(chǎn)品直接買賣差價可大致分劈為投資評估增值與股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價兩部分，則土地增值稅的稅負將相對降低；(3)通過適當降低投資評估增值比重，相對提高股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價比重，降低土地增值稅稅負。但此操作流程和手續(xù)比較繁瑣，歷時較長，資金回籠速度可能相對較慢，其時間價值需要考慮，而且投資作價不宜過低，以避免稅務風險。
二 直接銷售與先投資后轉(zhuǎn)讓的稅負案例比較分析
案例：甲公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，擬整體出售新開發(fā)的一幢辦公寫字樓，市場價格為35000萬元，開發(fā)成本15000萬元(不含資本化的銀行借款利息750萬)，銷售費用和管理費用(含印花稅)總計750萬元。乙公司有意購買此幢大樓用于辦公。稅務機構(gòu)確定土地增值稅扣除項目為21425萬元。那么，甲公司是以直接銷售還是先投資后轉(zhuǎn)讓的方式銷售此幢辦公寫字樓以獲得最大利益?在銷售中乙公司又如何得到相應的優(yōu)惠以配合甲公司的稅務籌劃呢?甲公司經(jīng)過討論，形成了以下兩套方案，具體分析比較如下：
(一)直接銷售方案的雙方稅負及對價分析；
甲公司以市場價格35000萬元銷售辦公樓，乙公司以35000萬元買人此幢辦公樓。
甲公司的收益為；
辦公樓銷售收入35000萬元
應納營業(yè)稅及附加35000*5.5％=1925(萬元)
增值額=35000-21425=13575(萬元)
土地增值額占扣除項目比率：13575+21425=63，36％
應納土地增值稅=13575x40％－21425x5％=4358，75(萬元)
甲公司的稅前收益為35000-15000―750-750--1925--4358.75=12216.25(萬元)
不考慮其他因素，甲企業(yè)應納企業(yè)所得稅12216.25x25％=3054.06(萬元)
甲企業(yè)稅后收益：12216.25-3054.06=9162.19(萬元)
乙公司實際支出：
辦公樓購買支出35000萬元
契稅35000x3％=1050(萬元)
印花稅35000x0.05％=17.5(萬元)
共計支出35000+1050+17.5=36067.5(萬元)
(二)先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)方案的雙方稅負及及價分析；
甲公司將這幢大樓作價28000萬元投資參與乙公司經(jīng)營(《公司法》要求貨幣出資額不得低于注冊資本的30％，為簡化起見，本例假定符合法律要求)，風險共擔，利潤共享，一段時間后，再把甲公司持有的乙公司股權(quán)以34000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給乙公司其他股東。投資環(huán)節(jié)稅務機構(gòu)確定土地增值稅扣除項目為19500萬元。
甲公司的收益為：
營業(yè)稅：根據(jù)分析可知，實物投資環(huán)節(jié)不需繳納營業(yè)稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓亦不需要。因此，甲公司不用繳納銷售辦公樓的營業(yè)稅及附加。
土地增值稅：投資環(huán)節(jié)根據(jù)財稅[2006121號文件規(guī)定需要繳納上地增值稅，
增值額=28000--19500=8500(萬元)
土地增值額占扣除項目比率：8500÷19500=43.59％
應納土地增值稅=8500x30％=2550(萬元)
投資環(huán)節(jié)印花稅：甲公司投資作價環(huán)節(jié)應按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依0.05％的稅率繳納印花稅，應納稅額為28000x0.05％=14(萬元)。
投資環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31文件規(guī)定，對外投資應視同銷售征收企業(yè)所得稅。不考慮其他因素，甲公司應納企業(yè)所得稅：(28000-15000-750-750-2550-14)*25％=2234(萬元)。
再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)印花稅：甲公司再轉(zhuǎn)讓股權(quán)應按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依0.05％的稅率繳納印花稅，應納稅額為34000x0.05％=17(萬元)。
再轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅：甲公司以34000萬元的價格再轉(zhuǎn)讓持有的乙公司股權(quán)(未考慮企業(yè)其他經(jīng)營因素)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價為6000萬元(34000-28000)，企業(yè)所得稅應納稅額為(6000－17)x25％=1495.75(萬元)。
因此，甲公司的稅后實際收益為34000-15000-750-750-2550-14-2234-17-1495.75=11189.25(萬元)，比直接銷售方案多獲益2027.06萬元(11189.25-9162.19)。
乙公司支出：
辦公樓的實際購買支出為34000萬元
契稅28000x3％=1020(萬元)
印花稅28000*0.05％=14(萬元)
共計支出34000+1020+14=35034(萬元)此直接購進方案節(jié)約支出1033.50萬元(36067.5-35034)。
對比直接銷售和先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)兩種方案，后一種方案甲乙公司雙方都節(jié)約了部分稅款費用，都達到了減少支出的目的。由于乙公司同樣獲益。顯然也會配合甲公司的操作。但需要注意的是，先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的操作流程和手續(xù)相對繁瑣，歷時較長，對甲公司而言資金回籠速度可能相對較慢，因此其時間價值同樣需要關(guān)注，而且投資作價不宜過低，以避免納稅調(diào)整的稅務風險。
第3篇：土地增值稅實施條例細則范文
一、開發(fā)商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤
開發(fā)商單獨建造的地下車庫，建筑面積未分攤，即該部分建造成本未分攤至可售面積之中，產(chǎn)權(quán)應歸開發(fā)商所有。其性質(zhì)屬于營利性的公共配套設(shè)施，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第二款：“屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理?！币虼?，作為營利性配套設(shè)施的地下車庫，成本應單獨核算開發(fā)成本，將其歸集至“開發(fā)成本――公共配套設(shè)施（地下車庫）”之中，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品――地下車庫”之中。
其一，對外出租的稅務處理。地下車庫對外出租，直接作為租賃，開具租賃業(yè)發(fā)票。（1）營業(yè)稅及附加：按租賃業(yè)5.5%交納。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此營業(yè)稅額以預收金額為計算基數(shù)，而非財務上分期確認收入分期預提交納營業(yè)稅。（2）土地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）房產(chǎn)稅：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計征房產(chǎn)稅。即出租部分按租金收入的12%計征房產(chǎn)稅。（3）土地使用稅：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅［2009］128號）第四條規(guī)定，“關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！币虼藛为毥ㄔ斓牡叵萝噹鞈磻鞫惪畹?0%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然國家沒有出臺免稅政策，但相關(guān)省市有相關(guān)征免政策。需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。（4）企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國所得稅法實施條例》第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。因此收到的租金全額作為收入計征所得稅，而非按會計處理做預收收入再分攤至各期確認收入計征所得稅。（5）印花稅：租賃收入的千分之一。
其二，對外出售的財稅處理。對外出售的地下車庫應作為銷售不動產(chǎn)處理，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。在符合收入確認條件時，確認主營業(yè)務收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品――地下車庫”相關(guān)金額至主營業(yè)務成本。營業(yè)稅及附加按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅及附加。土地增值稅單獨確認收入及增值額，按非普通住宅計征土地增值稅。房產(chǎn)稅與住宅等開發(fā)產(chǎn)品類似，已銷售的地下車庫不交房產(chǎn)稅。土地使用稅，產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移部分，不交土地使用稅。企業(yè)所得稅與銷售住宅所得稅處理相同。印花稅按銷售不動產(chǎn)稅率萬分之五申報。
其三，自用的地下車庫財稅處理。自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其處理應同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時將“開發(fā)產(chǎn)品――地下車庫”轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關(guān)規(guī)定，對自用部分房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。
二、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨建造地下車庫，建筑面積已分攤
開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨建造的作為小區(qū)配套設(shè)施的地下車庫，其建筑面積已分攤，其成本已分配至可售面積部分。因此其產(chǎn)權(quán)應歸屬全體業(yè)主所有，性質(zhì)屬于非營利性的公共配套設(shè)施。開發(fā)商無權(quán)對該地下車庫進行處置取得收益。根據(jù)國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第一款“屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。”因此其建造成本歸集在“開發(fā)成本――公共配套設(shè)施費”，最后分攤至可售面積成本之中。因此對于非營利性的公共配套設(shè)施性質(zhì)的地下車庫，開發(fā)商無權(quán)與業(yè)主單獨簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，實務中所簽訂的協(xié)議也應歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買或租賃該停車位使用權(quán)的話，應與小區(qū)業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)或租賃收入也應歸全體業(yè)主所有。如果開發(fā)商將該非營利性公共配套的地下車庫用于營利性，其財稅處理與“開發(fā)商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤”形式相同。
三、開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫
利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫，權(quán)屬爭議較大。到底開發(fā)商有沒有權(quán)力享有地下人防車庫的收益權(quán)有很大的爭議，在一定程度上影響了財務人員的財稅處理，因此有必要對地下人防設(shè)施的權(quán)屬及收益權(quán)進行確定。
根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第一章第五條：國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據(jù)國家人防委、財政部《關(guān)于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第一條凡使用人防工程的單位和個人，應向當?shù)厝朔啦块T提出申請，經(jīng)審批和履行立約手續(xù)后，方可使用。已經(jīng)使用人防工程而未履行立約手續(xù)的，應補辦立約手續(xù)。第二條人防工程及其設(shè)備、設(shè)施是國家財產(chǎn)，平時使用應本著有償使用的原則，交納使用費。使用國家撥款或按國家規(guī)定地方籌集的人防經(jīng)費修建的人防工程，由人防部門收費?！段餀?quán)法》第五十二條國防資產(chǎn)屬國家所有。
由此可見，地下人防設(shè)施權(quán)屬應為國家所有。對于地下人防設(shè)施為國家所有這一點無任何懷疑，但“誰投資，誰收益”中的投資主體有相當?shù)姆制?。持“銷售成本說”觀點的人認為，開發(fā)商已經(jīng)將車庫的投資成本分攤到可售面積成本之中，即全體業(yè)主在購買房屋的同時也為車庫付了款，那么投資主體在最后看來應該就是業(yè)主，開發(fā)商相當于只是事先墊付了該投資成本，那么車庫的所有權(quán)理應歸全體業(yè)主所有。持“登記憑證確權(quán)說”觀點的人認為，地下車庫是開發(fā)商自己根據(jù)國家要求投資建造的，根據(jù)《物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！币?guī)定及“誰投資，誰受益”的原則，雖然最后成本都分攤至可售面積中，但合法建造應當屬于原始取得的一種方式，應自事實行為成就時發(fā)生效力，開發(fā)商在建造后擁有地下車庫初始產(chǎn)權(quán)應當無可爭議，開發(fā)商有收益權(quán)或使用權(quán)也應無爭議。
這兩種觀點似乎都有一定的道理。2007年10月1日實施的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當滿足業(yè)主的需要。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！边@條規(guī)定從形式上似乎明確了地下車庫的權(quán)利歸屬，但從實際意義上講，該條規(guī)定概念也很模糊，同樣未明確規(guī)定產(chǎn)權(quán)歸屬。人們只能從該條規(guī)定的法理上推斷，如果地下車庫是開發(fā)商投資建造并已經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門批準，開發(fā)商應當擁有地下車庫的所有權(quán)（至少在形式上擁有），否則開發(fā)商怎么有權(quán)利出售、附贈或出租呢？另外從立法的本意來講，作為獨立設(shè)施的地下車庫，如果不允許開發(fā)商銷售或出租，可能影響開發(fā)商建造車位、車庫的積極性。此外，從某種意義上講，鼓勵開發(fā)商建造地下車庫并允許其擁有產(chǎn)權(quán)，在提高土地利用率同時，還有利于資源的優(yōu)化配置，實踐中也表明了政府部門默認了開發(fā)商對地下車庫的收益權(quán)。
對于地下人防設(shè)施來講，因其建造面積是與整個項目相關(guān)，故個人認為其建造成本計入建安成本是不妥的，應在“開發(fā)成本――公共配套設(shè)施”費用中歸集，在整個項目的可售面積中分攤。
從上述相關(guān)文件中也可以看出，開發(fā)商在交納相應的地下人防設(shè)施使用費后，可以獲得地下人防車庫的相應收益權(quán)。但其地下人防設(shè)施歸屬國家，故不存在銷售產(chǎn)權(quán)行為。
其一，隨商品房銷售轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)（買房送車位使用權(quán)）。對于買房送車位使用權(quán)的情況，開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，同時簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)價款實際已包含在房屋總價中，發(fā)生時可以理解為銷售不動產(chǎn)行為，統(tǒng)一開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。（1）營業(yè)稅及附加：按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅及附加。（2）土地增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉(zhuǎn)讓地下車位使用權(quán)協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權(quán)贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，因車位使用權(quán)價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn)。（3）房產(chǎn)稅：開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。（4）土地使用稅：開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應視同銷售車位，不交土地使用稅。（5）所得稅：收入并入房屋銷售總價，成本已分攤至可售面積成本，所得稅與銷售商品房性質(zhì)一樣。（6）印花稅：價款已包含至商品房價款之中，印花稅已按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納。
其二，單獨轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。單獨轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)分為有限期限（短期）內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法律規(guī)定年限內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)讓。有限年度內(nèi)（如1年）是相對于在法律規(guī)定年限內(nèi)（如70年）而言，在有限年度內(nèi)出租從法律期限或長期來看，其車位使用權(quán)人可能會變更，而在法律規(guī)定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，拋開產(chǎn)權(quán)歸屬的角度，單從融資租賃角度來推論，租賃期相當于可使用期限，性質(zhì)上和銷售已無實質(zhì)區(qū)別。
有限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)即通常所說的租賃車位使用權(quán)。（1）營業(yè)稅及附加：采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此營業(yè)稅納稅額為預收金額為基數(shù)，而非財務上分期確認收入分期預提交納營業(yè)稅及附加。（2）土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：單獨建造的地下人防車庫應按應征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不是單獨建造的不征收。各地政策執(zhí)行不一樣，如上海對于地下人防設(shè)施，不論營業(yè)使用或非營業(yè)使用，不論出租或自用，都不征收土地使用稅。而且要注意的是，如果地下人防設(shè)施是連著地上建筑物的話，對地下人防車庫占地征稅，由其地上和地下所占同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。且對單獨建造部分所占用地面積暫按應征稅款的50%征收土地使用稅。（4）房產(chǎn)稅：雖然產(chǎn)權(quán)歸屬國家，但開發(fā)商作為投資者享有收益權(quán)，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計征房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按租金收入12%交納房產(chǎn)稅。（5）印花稅：按租賃金額的千分之一交納。
法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)前面已討論，實質(zhì)與銷售并無二致。（1）營業(yè)稅及附加：不管是開具服務業(yè)――租賃業(yè)發(fā)票或銷售不動產(chǎn)發(fā)票，營業(yè)稅及附加一律按5.5%計征。個人傾向于開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。（2）土地增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將地下停車場所法律法規(guī)期限內(nèi)的使用權(quán)（如房屋使用年限70年）轉(zhuǎn)移給購房人，向購房人取得的轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)收入并入非普通住宅收入，計征土地增值稅。（3）土地使用稅：不涉及。（4）房產(chǎn)稅：開發(fā)商如果與業(yè)主簽訂的車位租賃合同，租賃期達到了法律法規(guī)規(guī)定的年限，即達到業(yè)主所購房屋年限，則應視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。（5）所得稅：按收到的價款作為收入，計征所得稅。（6）印花稅：按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納。
其三，開發(fā)商自用地下人防設(shè)施。開發(fā)自用地下人防設(shè)施，如作為倉庫，或作為物業(yè)用房等。（1）營業(yè)稅：如無營業(yè)收入，不涉及營業(yè)稅。（2）土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于自用地下人防設(shè)施，原則上只要坐落在開征范圍內(nèi)，就應征收土地使用稅，但國家并未出臺相關(guān)免征政策，各地對自用地下人防設(shè)施征免政策不一。如重慶就規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的地下車庫，無論對外出租或自營，均應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。（4）房產(chǎn)稅：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）第一條、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房屋折算比例由各省規(guī)定。（5）所得稅：無收入不涉及。（6）印花稅：不涉及。需要注意的是，實際工作中會出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下人防設(shè)施面積超過按項目建筑面積實際應建造的面積，對于超過地下人防設(shè)施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證明的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有權(quán)進行出售、出租或自用。
參考文獻：
第4篇：土地增值稅實施條例細則范文
一、人防工程的介紹
人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八條。）這里探討的是后一種，通常也被稱為結(jié)建人防工程。
對于開發(fā)公司來說，人防工程的支出是一種義務，帶有強制性的特點。根據(jù)《人民防空法》第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室?！蓖瑫r，根據(jù)《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字〔1984〕9號）：“三、結(jié)合民用建筑修建防空地下室，一律由建設(shè)單位負責修建?！?/p>
在這個前提下，開發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納異地建設(shè)費。根據(jù)《建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費的規(guī)定的通知》（計價格〔2000〕474號）：“二、對按規(guī)定需要同步配套建設(shè)，但確因下列條件限制不能同步配套建設(shè)的，建設(shè)單位可以申請易地建設(shè)?！碑斎涣?，如果要修建人防工程的，從節(jié)約成本的角度來說，開發(fā)公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防，盡量避免修建人員的地下人防。
在房屋測量和銷售的時候，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！睆闹锌梢钥闯?，人防工程是不包含在商品房的面積當中，當然是無法正常對外銷售的。
二、人防工程的所有權(quán)
目前，人防工程的所有權(quán)有一定的爭議。通常，有三種意見：
1、國家所有：根據(jù)《關(guān)于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國家的財產(chǎn)”，同時各地方也有相類似的規(guī)定，例如《大連市人民防空管理規(guī)定》第二十條：“人民防空工程使用人應向人民防空主管部門申領(lǐng)人防工程使用證，按規(guī)定簽訂使用協(xié)議書?！痹趯嶋H操作中。開發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當?shù)氐娜朔啦块T，當然大多數(shù)又簽訂了使用協(xié)議書，租了回來。
2、開發(fā)單位所有：根據(jù)《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！比朔拦こ虥]有包含在商品房的面積當中，也就不歸業(yè)主所有。投資者當然就是開發(fā)單位了。
3、業(yè)主全體所有：根據(jù)《物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”同時，由于開發(fā)單位通常將人防工程的成本放在了整個銷售項目的成本當中，相當于全體業(yè)主購買了人防工程的投資。同樣根據(jù)《人民防空法》第五條，應當屬于業(yè)主所有。
從目前的實踐來看，國家所有說占據(jù)主動。當時由于防空工程的特殊性，無論是開發(fā)單位和業(yè)主都不可能擁有完全的所有權(quán)，因此傾向于國家所有，只不過是由開發(fā)單位回租使用而已。下面的相關(guān)稅收都按照國家所有說來進行處理。
三、移交時的所得稅
根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）“（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理?！?/p>
根據(jù)目前的規(guī)定，人防工程的設(shè)計、施工、監(jiān)理、報竣等工作都需要當?shù)氐娜朔啦块T進行監(jiān)督，竣工后無償移交給人防部門。因此需要單獨核算人防工程的設(shè)計、施工、監(jiān)理等費用，無法單獨核算的需要計算分攤?cè)朔拦こ痰某杀?，匯總后并入到整個項目的公共配套設(shè)施中，在所得稅前進行扣除。
四、出租時的營業(yè)稅
人防工程移交后，通常開發(fā)單位提出申請，簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使用證后，會將人防工程回租過來。這時候進行適當改造，大都改造成地下車庫，然后對外轉(zhuǎn)租。這時候，簽定的應當是租賃合同，租賃期限20-70年不等，大都是一次納租賃款。
對于這部分租金的收入，不能按照銷售不動產(chǎn)的稅目來走，按時應當按照租賃業(yè)的稅目來走。理由如下：
1、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)［1995］076號）“五、關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務征稅問題單位和個人將承租的場地，物品，設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅?！?/p>
2、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復》（國稅函[2005]83號）“一、對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應按照“服務業(yè)－－租賃業(yè)”征收營業(yè)稅?！?/p>
營業(yè)稅的納稅時間，由于是一次性收款，根據(jù)《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）“五、單位和個人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)和商譽時
，向?qū)Ψ绞杖〉念A收性質(zhì)的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等，下同），其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間以按照財務會計制度的規(guī)定，該項預收性質(zhì)的價款被確認為收入的時間為準?！笨梢园凑諘嫹矫娴囊?guī)定，分期納稅。但由于所得稅方面的要求，以及實務中的處理習慣，還是建議在收到與收款的時候，一次性繳納營業(yè)稅，以避免麻煩。
五、出租時的所得稅
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，租金收入應按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，就是說在按照合同規(guī)定收到款項的時候一次性確認為收入。同時，將支付給人防部門的租金和改造的費用配比扣除。
六、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令[1988]第11號）財產(chǎn)租賃合同，按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。注意，按照合同總金額一次納。合同未到期解除合同的，印花稅不作調(diào)整。
七、房產(chǎn)稅
2005年12月31日以前，根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]8號）第十一條：“為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。”
2006年1月1日起，財政部、國家稅務總局下發(fā)了《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號），明確規(guī)定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
由于開發(fā)公司是對外轉(zhuǎn)租，對于轉(zhuǎn)租相關(guān)的房產(chǎn)稅，目前國家沒有統(tǒng)一明確的政策，各地對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征稅規(guī)定各有不同，大約有三種：
1、對于轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅；
2、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金全額收入按綜合稅率繳房產(chǎn)稅；
3、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金差額收入按12%繳房產(chǎn)稅。
根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，以及各地的主流做法，還是認為轉(zhuǎn)租不應當繳納房產(chǎn)稅：
1、根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。開發(fā)公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在產(chǎn)權(quán)未確定的情況，因此不是納房產(chǎn)稅的納稅義務人。
2、根據(jù)《上海市地方稅務局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》(滬地稅地〔1996〕42號)規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務人。現(xiàn)對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務總局地方稅務司后，決定本市關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行?！?/p>
3、《成都市地稅局關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問題的解答》(成地稅發(fā)[1994]第8號)規(guī)定，對轉(zhuǎn)租房屋的轉(zhuǎn)租人，因產(chǎn)權(quán)不屬轉(zhuǎn)租人，對轉(zhuǎn)租人所得的租金收入，不應再征房產(chǎn)稅。
因此，開發(fā)公司轉(zhuǎn)租不應當繳納房產(chǎn)稅，但建議同當?shù)氐亩悇諜C構(gòu)聯(lián)系，進行確認。
八、土地增值稅
第5篇：土地增值稅實施條例細則范文
關(guān)鍵詞：鐵路合資企業(yè)；稅務籌劃；企業(yè)價值最大化
中圖分類號：U227.9 文獻標識碼：A1 鐵路合資企業(yè)籌資階段的稅務籌劃
鐵路合資企業(yè)資金來源一般為權(quán)益資金和債務資金。債務資金的手續(xù)費和利息支出可以計入在建工程或當期財務費用在稅前列支；權(quán)益資金不能在稅前成本中列支。鐵路合資企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)實際情況，選擇合理的資本結(jié)構(gòu)（債務性資金和權(quán)益性資金比例）達到既降低企業(yè)稅負又可承受由此帶來財務風險的目的。
鐵路合資企業(yè)要利用債務資金必然要簽訂借款合同繳納印花稅。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第七條 規(guī)定：“應納稅憑證應當于書立或者領(lǐng)受時貼花。”根據(jù)稅法規(guī)定，無論合同是否兌現(xiàn)或者按期兌現(xiàn)，均應貼花，而且對已履行并貼花的合同，所載金額與履行后實際結(jié)算金額不一致的，只要雙方未修改合同金額，一般不再辦理完稅手續(xù)。在簽訂合同時要充分考慮各種因素如簽訂了100000萬元貸款合同，但實際只履行了20000萬也要交100000萬元應交稅金就造成多負擔印花稅稅款，這樣可以保守估計借款金額實際履行時如有超過金額可以按差額補簽合同補交印花稅不會造成稅負增加。
2 鐵路合資企業(yè)投資階段的稅務籌劃
鐵路合資企業(yè)一般是新設(shè)立單位籌集完資金進行鐵路基本建設(shè)項目較多。
鐵路合資企業(yè)作為建設(shè)單位可以和稅務局協(xié)商代扣代繳施工單位稅款，有的地方政府為鼓勵建設(shè)單位到轄區(qū)內(nèi)繳納稅款，還有稅收返還（如企業(yè)發(fā)展基金）等稅收優(yōu)惠政策，對建設(shè)工程跨不同區(qū)域的代扣代繳建設(shè)單位可以爭取優(yōu)惠，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
鐵路合資企業(yè)代扣代繳營業(yè)稅時應注意：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：“除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款?！薄敖ㄔO(shè)方提供的設(shè)備”是指《關(guān)于營業(yè)稅若干問題政策的通知》第三條 （十三）規(guī)定：“通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉?！币驗榻ㄔO(shè)單位提供甲供設(shè)備一般價值較高，根據(jù)上述規(guī)定可以為施工單位減免一定數(shù)額稅款，也可以在簽訂施工合同總價是予以考慮。如果建設(shè)單位與稅務機關(guān)在甲供設(shè)備界定扣除上有爭議，可以考慮申請上級稅務機關(guān)復議。
3 鐵路合資企業(yè)運營階段的稅務籌劃
鐵路合資企業(yè)運營階段涉及稅種主要為企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等。
企業(yè)所得稅《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅?！钡诙l規(guī)定：企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。本法所稱居民企業(yè)，是指依法在中國境內(nèi)成立，或者依照外國（地區(qū)）法律成立但實際管理機構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。第三條規(guī)定：“居民企業(yè)應當就其來源于中國境內(nèi)、境外的所得繳納企業(yè)所得稅。”依照本法鐵路合資企業(yè)應為居民企業(yè)，鐵路合資企業(yè)應就其在中國境內(nèi) 境外的所得繳納企業(yè)所得稅。鐵路合資企業(yè)所得稅的稅率一般應為25%，但有符合條件的小型微利企業(yè)和具備國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)條件的鐵路企業(yè)可以減按20%的稅率 和15％的稅率繳納企業(yè)所得稅。
鐵路合資企業(yè)有符合《國家稅務總局關(guān)于實施國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目企業(yè)所得稅優(yōu)惠問題的通知》規(guī)定：“企業(yè)從事國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目投資經(jīng)營的所得，自項目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅?！表椖康目梢韵硎苓@一政策。
應納稅所得額等于收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損。這就需要對收入項和扣除項進行分析：
收入項：由于企業(yè)所得稅一般是分季預繳下一年5月底前匯算清繳，對預繳所得稅清繳完再結(jié)清應繳應退稅款，應退所得稅一般要等來年有利潤再抵減比較麻煩。在計算各期收入時應注意分清不征稅收入（如財政撥款等）、免稅收入（國債利息、符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益等）和應稅收入的范圍。對稅法允許分次確定收入的業(yè)務，要按照稅法規(guī)定的時間和數(shù)額確認不同時期的收入，跟一次確認收入相比，可以取得延緩納稅的效果。
扣除項：企業(yè)發(fā)生成本費用支出是要取得合法的原始憑證，否則在計算應納稅所得額時就不能在稅前扣除白白增加企業(yè)稅負。鐵路合資企業(yè)固定資產(chǎn)一向是金額比較大的，因此固定資產(chǎn)折舊在企業(yè)成本中所占比重就比較大，直接影響應納稅所得額大小。固定資產(chǎn)折舊方法有直線法、加速折舊法、工作量法等可供選擇，鐵路合資企業(yè)固定資產(chǎn)一般采取直線法提取折舊。鐵路合資企業(yè)固定資產(chǎn)折舊年限一般選擇稅法規(guī)定最短年限。如果鐵路合資企業(yè)有符合《關(guān)于企業(yè)固定資產(chǎn)加速折舊所得稅處理有關(guān)問題的通知》規(guī)定可以加速折舊的固定資產(chǎn)，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法，這樣企業(yè)前期少繳所得稅后期多繳所得稅，就獲得了延緩繳納稅款效果?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。”即企業(yè)發(fā)生業(yè)務招待費要同時滿足發(fā)生額的60%和最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰兩個條件才能稅前扣除，也就是業(yè)務招待費是收入的8.33‰（5‰/60%）時是最優(yōu)的，要充分利用這一政策。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》對住房公積金、職工醫(yī)藥費、職工福利費、工會經(jīng)費、職工薪金、職工教育經(jīng)費 、待攤預提等的扣除都作出明確規(guī)定，在計算扣除是要仔細分析斟酌，既要不違反法規(guī)又要用足相關(guān)規(guī)定，達到企業(yè)價值最大化目的。
鐵路合資企業(yè)運營以后可能要承擔大額貸款利息，剛運營收入可能也不多，有時要造成虧損。這就需要依法正確進行虧損彌補：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十八條規(guī)定：“ 企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長不得超過五年。”這就要明確虧損彌補期間是從發(fā)生虧損第二年起連續(xù)計算五年無論這五年是虧是盈，實際彌補虧損時要先虧先彌補后虧后彌補。鐵路合資企業(yè)要設(shè)立彌補虧損輔助賬，逐筆登記虧損發(fā)生年度、金額、彌補虧損年度、金額、尚未彌補情況等，保證虧損正確彌補。
總之，鐵路合資企業(yè)稅務籌劃既要嚴格遵守法律法規(guī)，又要充分運用稅收政策，達到合理稅負，取得企業(yè)價值最大化目的。
參考文獻
[1]《營業(yè)稅暫行條例》于2008年11月進行修改2009年1月1日起實施.
