土地使用制度精選(九篇)

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第1篇：土地使用制度范文

第二條國(guó)有土地使用權(quán)分割變更登記，是指商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)者以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房出售而涉及土地使用權(quán)分割變更登記。

第三條土地使用權(quán)分割變更實(shí)行登記制度，按分割后的宗地（或分?jǐn)偯娣e）分別發(fā)證。

第四條商品房出售國(guó)有土地使用權(quán)分割變更登記的程序。

（一）申請(qǐng)。商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)者須向市國(guó)土資源局申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目竣工用地驗(yàn)收，并同時(shí)申辦國(guó)有土地使用權(quán)分割變更登記。申請(qǐng)時(shí)須提交下列資料：

**、國(guó)有土地使用權(quán)分割登記申請(qǐng)書；

2、國(guó)有土地使用證；

3、竣工房屋的用途、面積和分割登記方案及各分割單元的面積；

4、商品房預(yù)售許可證(復(fù)印件)。

（二）調(diào)查。市國(guó)土資源局實(shí)地對(duì)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行用地驗(yàn)收，確定分?jǐn)傁禂?shù)和每套住宅或每個(gè)單元的國(guó)有土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e。

（三）審核、批準(zhǔn)。市國(guó)土資源局根據(jù)申請(qǐng)資料和調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，對(duì)符合規(guī)定的，向商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)者頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)分割登記證》。

（四）《國(guó)有土地使用權(quán)分割登記證》在商品房售出前由開(kāi)發(fā)建設(shè)者持有，售出后由該商品房購(gòu)買者持有。商品房售出后，開(kāi)發(fā)建設(shè)者和購(gòu)房者雙方須在《國(guó)有土地使用權(quán)分割登記證》（變更登記申請(qǐng)書）有關(guān)欄目上確認(rèn)簽章。購(gòu)房者憑《國(guó)有土地使用權(quán)分割登記證》（變更登記申請(qǐng)書）向市國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

第2篇：土地使用制度范文

第二條在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

第三條土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

前款土地占用面積的組織測(cè)量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。

第四條土地使用稅每平方米年稅額如下：

（一）大城市五角至十元；

（二）中等城市四角至八元；

（三）小城市三角至六元；

（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元；

第五條省、自治區(qū)、直轄市人民政府，應(yīng)當(dāng)在前條所列稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。

市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，將本地區(qū)土地劃分為若干等級(jí)，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，但降低額不得超過(guò)本條例第四條規(guī)定最低稅額的30％。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)。

第六條下列土地免繳土地使用稅：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；

（二）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（四）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；

（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（六）經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年；

（七）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

第七條除本條例第六條規(guī)定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，報(bào)國(guó)家稅務(wù)局批準(zhǔn)。

第八條土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第九條新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

（一）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；

（二）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

第十條土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。

第十一條土地使用稅的征收管理，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例》的規(guī)定辦理。

第十二條土地使用稅收入納入財(cái)政預(yù)算管理。

第3篇：土地使用制度范文

第二條劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。

第三條劃撥土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱“土地使用權(quán)”)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)，適用本辦法。

第四條縣級(jí)以上人民政府土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)進(jìn)行管理和監(jiān)督檢查。

第五條未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手結(jié)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。

第六條符合下列條件的，以市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人:

(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；

(四)依照《條例》和本辦法規(guī)定簽定土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

第七條土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。

原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。

第八條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換和贈(zèng)與等。

出售是指轉(zhuǎn)讓人以土地使用權(quán)作為交易條件，取得一定收益的行為。

交換是指土地使用者之間互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。

贈(zèng)與是指轉(zhuǎn)讓人將土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受讓人的行為。

第九條土使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用者將土地使用權(quán)單刎或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人向其支付租金的行為。

原擁有土地使用友的一方稱為出租人，承租土地使用權(quán)的一方稱為承租人。

第十條土地使用權(quán)的抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)*

作為按期清償債務(wù)的擔(dān)保的行為。

原擁有土地使用權(quán)的一方稱為抵押人，抵押債權(quán)人稱為抵押權(quán)人。

第十一條轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

出租土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。

第十二條土地使用者需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，心須持國(guó)有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請(qǐng)。

第十三條市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)在接到轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)書面申請(qǐng)書之日起15日內(nèi)給予回復(fù)。

第十四條市、縣人民政府土地管理部門與申表人經(jīng)過(guò)協(xié)商后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

第十五條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為的雙方當(dāng)事人應(yīng)發(fā)依照有關(guān)法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同。

第十六條土地使用者應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同簽訂后60日內(nèi)，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)。

第十七條雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)后15日內(nèi)，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記手續(xù)。

辦理登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件、材料：

(一)國(guó)有土地使用證；

(二)土地使用權(quán)出讓合同；

(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同；

(四)市、縣人民政府土地理部門認(rèn)為有必要提交的其他證明文件、材料。

第十八條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十九條土地使用權(quán)出租、抵押，出租人、抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

第二十條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意，并按規(guī)定的審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照《條例》和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。

第二十一條土地使用權(quán)出租后，承租人不得新建永久性建筑物、構(gòu)筑物。需要建造臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物的，必須征得出租人同意，并按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

土地使用權(quán)出租后，承租人需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定內(nèi)容的，必須征得出租人同意，并按規(guī)定的審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照《條例》和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。

第二十二條土地使用權(quán)租賃合同終止后，出租人應(yīng)當(dāng)自租賃合同終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地使用權(quán)出租登記手續(xù)。

第二十三條土地使用權(quán)抵押合同終止后，抵押人應(yīng)當(dāng)自抵押合同終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。

第二十四條抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。

因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)自權(quán)利取得之日起15日內(nèi)，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。

第二十五條土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)，其土地使用權(quán)出讓期由所在地市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者經(jīng)過(guò)協(xié)商后，在土地使用權(quán)出讓合同中訂明，但不得超過(guò)《條例》規(guī)定的最高年限。

第二十六條土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。

第二十七條土地使用權(quán)出讓金，由市、縣人民政府土地管理部門代表政府收取，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定管理。

第二十八條土地使用權(quán)出讓期屆滿，土地使用者必須在出讓期滿之日起15日內(nèi)持國(guó)有土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷出讓登記手續(xù)。

第二十九條土地使用權(quán)出讓期滿后，土地使用者再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)時(shí)，須按本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理變更土地登記手續(xù)。

第三十條土地使用權(quán)出讓期間，國(guó)家在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第三十一條土地使用者未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限支付全部出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。

第三十二條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，當(dāng)事人不辦理土地登記手續(xù)的，其行為無(wú)效，不受法律保護(hù)。

第三十三條對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，由所在地市、縣人民政府土地管理部門依照《條例》第四十六條規(guī)定處理。

第三十四條當(dāng)事人對(duì)土地管理部門作出的行政處罰決定不服的，可以按照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》向人民法院提訟。

第三十五條縣級(jí)以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?shí)?、出租、抵押活?dòng)的監(jiān)督檢查工作，對(duì)違法行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)查處。

第三十六條土地管理部門在對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，被檢查的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)反映情況，提供有關(guān)文件、資料，不得阻撓。

第三十七條土地管理部門在監(jiān)督檢查中，可以采取下列措施：

(一)查閱、復(fù)制與土地監(jiān)督檢查事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料；

(二)要求被監(jiān)督檢查的單位和個(gè)人提供或者報(bào)送與監(jiān)督檢查事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料及其他必要情況；

(三)責(zé)令被監(jiān)督檢查的單位和個(gè)人停止正在進(jìn)行的土地違法行為。

第三十八條土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓等業(yè)務(wù)活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。

第三十九條經(jīng)濟(jì)組織以外的其他組織從事土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)的，可參照本辦法辦理。

第四十條以土地使用權(quán)作為條件，與他人進(jìn)行聯(lián)建房屋、舉辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，按照本辦法辦理。

第四十一條對(duì)《條例》實(shí)施后，本辦法實(shí)施前發(fā)生的未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)行為，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)組織進(jìn)行清理，并按《條例》規(guī)定處罰后，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。

第4篇：土地使用制度范文

關(guān)鍵詞：城市土地；土地使用權(quán)；土地使用權(quán)出讓制度

中圖分類號(hào)：F293.2　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

城市土地使用權(quán)出讓制度的確立，使傳統(tǒng)的城市土地由無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的使用制度變?yōu)橛袃?、有限期、可流?dòng)的使用制度。經(jīng)過(guò)十幾年的改革和探索，現(xiàn)有的城市土地使用權(quán)出讓制度具體包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種方式。但是，這一制度在實(shí)際執(zhí)行中卻并不樂(lè)觀。

一、城市土地使用權(quán)出讓制度缺乏系統(tǒng)性和統(tǒng)一性

我國(guó)現(xiàn)行的土地使用權(quán)出讓制度，其“內(nèi)容散見(jiàn)于憲法、法律和行政法規(guī)之中”，而且各法律法規(guī)的“內(nèi)容重復(fù)之處，不協(xié)調(diào)之處甚多”。我國(guó)有關(guān)土地使用權(quán)出讓的制度都規(guī)定在《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《暫行條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章中，但是土地使用權(quán)出讓制度并沒(méi)有因?yàn)檫@種“多頭”調(diào)整而變得十分完善，相反，這些法律法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定缺乏系統(tǒng)性，往往是內(nèi)容重復(fù)。例如，在《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》中，都是僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)出讓的幾種方式，而對(duì)于其具體如何去實(shí)施，都沒(méi)有涉及。這種內(nèi)容的簡(jiǎn)單重復(fù)毫無(wú)意義，僅僅是徒增立法成本。

現(xiàn)有的關(guān)于土地使用權(quán)出讓的制度規(guī)定，相互不匹配，甚至矛盾。例如，根據(jù)《暫行條例》第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”。這顯然不符合《物權(quán)法》中“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”的規(guī)定。再如，四種出讓方式之一的拍賣出讓，該方式實(shí)際上不符合1997年的《中華人民共和國(guó)拍賣法》。該法在第10條規(guī)定：“拍賣人是指依照本法及《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立的從事拍賣活動(dòng)的企業(yè)法人”。由土地行政管理部門及所屬的事業(yè)部門進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)的出讓拍賣，顯然與《拍賣法》相違背。

二、城市土地使用權(quán)出讓方式的制度空間太大

對(duì)于一些具體問(wèn)題，法律規(guī)定不夠明確，較為籠統(tǒng)、含糊，給制度的執(zhí)行者留有較大的操作空間。最典型的例子就是關(guān)于以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。”2003年的國(guó)土資源部第21號(hào)令規(guī)定：“出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采用協(xié)議方式?！鄙鲜鰲l例并沒(méi)有對(duì)協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的具體范圍做出詳細(xì)規(guī)定。這些條例僅僅對(duì)協(xié)議與招、拍、掛做出了區(qū)分適用，仍沒(méi)有規(guī)定到底何時(shí)適用招標(biāo)，何時(shí)適用拍賣，又何時(shí)適用掛牌。這樣，難免在實(shí)踐中產(chǎn)生適用混亂。還有關(guān)于“有條件”和“沒(méi)有條件”這樣的含糊之詞，法律并未作明確規(guī)定，這都給實(shí)際操作留下過(guò)多的自由裁量權(quán)，給一些人鉆制度空子提供了便利。

三、城市土地使用權(quán)出讓經(jīng)營(yíng)制度不合理

我國(guó)現(xiàn)行的是土地批租制度。從我國(guó)城市土地使用制度改革的實(shí)踐來(lái)看，土地批租制度為地方政府加快城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，但是其弊端在實(shí)行過(guò)程中也逐漸顯露出來(lái)，主要有以下兩方面：第一，土地批租實(shí)現(xiàn)的財(cái)政收入是不可持續(xù)的。因?yàn)槌鞘型恋刭Y源是有限的，以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格批租土地雖然一次性收取了土地使用權(quán)期限內(nèi)的全部租金，卻無(wú)法獲得未來(lái)土地升值的收益。第二，土地批租制度扭曲了土地價(jià)格信號(hào)。在土地批租制度下，未來(lái)土地出讓期內(nèi)土地使用權(quán)的供求關(guān)系要全部在當(dāng)前的土地出讓價(jià)格中體現(xiàn)，因?yàn)闊o(wú)論政府還是土地開(kāi)發(fā)商都不可能在當(dāng)前掌握未來(lái)土地使用權(quán)供求的全部信息，所以不論土地是否以市場(chǎng)方式出讓，土地的初始價(jià)格都必然無(wú)法準(zhǔn)確反映土地的真實(shí)價(jià)值。

四、城市土地使用權(quán)出讓制度未能真正實(shí)現(xiàn)該制度的價(jià)值取向

我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度設(shè)計(jì)的初衷，是要體現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，同時(shí)要讓用地者珍惜土地。但現(xiàn)實(shí)情況是，在已出讓的土地中大部分采用協(xié)議出讓的方式，協(xié)議出讓是四種有償出讓方式中最缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的一種方式，其主觀隨意性大，最容易導(dǎo)致和國(guó)有資產(chǎn)的流失。協(xié)議出讓是土地資源配置市場(chǎng)化程度較低的出讓方式。協(xié)議是政府與指定對(duì)象進(jìn)行一對(duì)一談判的方式，除政府外只有一個(gè)所謂的“市場(chǎng)主體”存在，缺乏公開(kāi)性和透明度，土地的實(shí)際價(jià)值難以顯現(xiàn)，長(zhǎng)官意識(shí)和人際關(guān)系很容易對(duì)出讓過(guò)程產(chǎn)生負(fù)面影響，土地管理部門往往只是充當(dāng)辦手續(xù)的角色，很難行使自己的職能，致使國(guó)有土地資產(chǎn)收益流入開(kāi)發(fā)商手中，為土地投機(jī)提供方便，難以真正實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

五、城市土地使用權(quán)出讓制度帶有濃重的行政色彩

第5篇：土地使用制度范文

[關(guān)鍵詞]土地使用權(quán)出讓可持續(xù)發(fā)展

1992年聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展大會(huì)通過(guò)的《里約宣言》和《21世紀(jì)議程》確認(rèn)了可持續(xù)發(fā)展的四項(xiàng)原則：代際公平原則，即既滿足當(dāng)代人的需要，又不對(duì)后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展；代內(nèi)公平原則，即當(dāng)代內(nèi)所有人，不論其國(guó)籍、種族、性別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和文化等方面的差異，對(duì)于利用自然資源和享受清潔、良好的環(huán)境享有平等的權(quán)利；可持續(xù)利用原則，即可以持續(xù)的方式利用自然資源，以保持可再生資源在最佳再生能力前提下的利用，和不可再生資源不以使其耗盡的方式的利用；環(huán)境和發(fā)展一體化原則，即將環(huán)境保護(hù)和其他方面的發(fā)展有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。我國(guó)政府于1994年制訂的《中國(guó)21世紀(jì)議程》第14章對(duì)自然資源保護(hù)與可持續(xù)利用作出規(guī)定，指出“以較低的資源代價(jià)和社會(huì)代價(jià)取得高于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平，并保持可持續(xù)增長(zhǎng)，是具有中國(guó)特色的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略選擇。”并對(duì)土地資源的管理和可持續(xù)利用作出具體規(guī)定?？沙掷m(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與合理利用土地的基本國(guó)策相一致，已經(jīng)成為我國(guó)土地法制建設(shè)必須遵循的原則。

一、香港土地使用權(quán)出讓模式的局限性

（一）香港土地使用權(quán)出讓制度產(chǎn)生的特殊歷史背景

一般認(rèn)為與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的土地資源的配置方式有三種：第一種是以土地私有制為基礎(chǔ)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式，主要存在于美國(guó)、日本、法國(guó)等國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中；第二種是以土地公有制為主的國(guó)家控制市場(chǎng)的模式，主要存在于英國(guó)、英聯(lián)邦國(guó)家和地區(qū)；第三種是建立在土地公有制基礎(chǔ)上的非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式，以原蘇聯(lián)和傳統(tǒng)體制下的中國(guó)最為典型。土地使用權(quán)出讓制度基本上派生于第二種模式，即國(guó)家或政府壟斷了土地資源的所有權(quán)或分配權(quán)，由國(guó)家或政府向私人和社會(huì)組織批給土地使用權(quán)。在英國(guó)，這種土地公有制已基本上虛擬，王室對(duì)全國(guó)土地的所有權(quán)只是一種象征，根據(jù)英國(guó)政府部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，全國(guó)土地67％為事實(shí)上的私人所有；在香港，除新界少量土地為私人所有外，絕大部分土地資源的處分權(quán)為政府所掌握，政府通過(guò)有償出讓的方式將土地的使用權(quán)分配給使用者。香港的土地使用權(quán)出讓制度對(duì)澳門地區(qū)和我國(guó)內(nèi)地的土地資源分配制度有深刻影響，但其他國(guó)家和地區(qū)均不實(shí)行此種制定，在當(dāng)今世界各國(guó)的土地制度中，土地使用權(quán)出讓制度的適用范圍是很有局限性的。

香港土地使用權(quán)出讓制度與可持續(xù)發(fā)展的本質(zhì)要求有相當(dāng)?shù)木嚯x，這主要根源于這種制度的產(chǎn)生所具有的殖民地經(jīng)濟(jì)資源政策背景。與一切殖民者對(duì)待其強(qiáng)占的資源政策一樣，早期英國(guó)殖民者對(duì)香港土地資源的總目標(biāo)是掠奪、更由于中國(guó)的不可征服性，英國(guó)殖民者很難指望對(duì)香港土地?fù)碛虚L(zhǎng)久的所有權(quán)，而只能寄希望于急功近利性的攫取，談不到其如何可持續(xù)利用。

（二）香港土地使用權(quán)出讓制度中的政府利益

土地使用權(quán)出讓制度下的政府利益表現(xiàn)為政府通過(guò)土地使用權(quán)有償出讓獲得大量的批地收益。長(zhǎng)期以來(lái)，港府賣地收入曾占財(cái)政收入的相當(dāng)大比重，最高的年份（198l一1982年）高達(dá)35.6％，土地收益增加的最大的受益者是香港政府，由于政府批地與政府切身利益直接相關(guān)，因此香港政府曾屢屢人為地提高土地價(jià)格以增加批地效益。香港政府賣地的巨大收益是建立在對(duì)香港一般居民特別是低收入居民土地生存利益損害的基礎(chǔ)上。

長(zhǎng)期以來(lái)，香港普通勞動(dòng)者住宅狀況的惡劣程度舉世皆知，只是在近十幾年來(lái)香港經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展之后。政府才增加了對(duì)解決社會(huì)下層居民住宅問(wèn)題的投入，香港的房地產(chǎn)業(yè)走的是一條先富政府，再富商人，然后才考慮普通居民的原始積累道路。祖國(guó)后，特區(qū)政府決定增加批地收益中用于解決一般市民住宅問(wèn)題的比例。

這一舉措在相當(dāng)意義上是對(duì)舊體制社會(huì)不公正的一種矯正，是對(duì)舊的房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)對(duì)一般居民利益欠帳的一種補(bǔ)償。

（三）可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略在香港的局限性

可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略主要針對(duì)國(guó)家的自然環(huán)境與資源而言。香港作為一個(gè)地區(qū)，并非適用這一戰(zhàn)略的直接主體。另一方面，香港的自然資源十分缺乏，與可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的客體主要限于自然環(huán)境和土地資源，其他資源包括人們生存和發(fā)展基本需要的水資源也主要依靠?jī)?nèi)地。因此，在香港可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略無(wú)論在主體方面還是在客體方面都有很大局限性。

香港土地資源的可持續(xù)發(fā)展亦很有限。土地資源可持續(xù)發(fā)展的首要意義在于農(nóng)業(yè)，即通過(guò)合理利用土地解決好當(dāng)代與后代人的吃飯問(wèn)題。而香港農(nóng)牧業(yè)早已消失，土地基本上全部用于環(huán)境和城市房地產(chǎn)，土地資源可提供的產(chǎn)品主要依靠從內(nèi)地或其他國(guó)家和地區(qū)輸入；香港政府制訂的土地政策主要是從當(dāng)前或近期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要出發(fā)，基本上不必考慮可持續(xù)發(fā)展要求的所謂代際公平即后代人的土地資源需要問(wèn)題。此外，香港土地資源的緊缺主要是城市房地產(chǎn)用地的緊缺，但香港有能力以高昂的代價(jià)填海造地，而這種足以對(duì)可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成“抗辯”的作法，對(duì)我國(guó)內(nèi)地來(lái)說(shuō)是完全不可想象的。

理論上不受或基本不受可持續(xù)發(fā)展約束的香港土地使用權(quán)出讓制度必然導(dǎo)致對(duì)土地資源的過(guò)度利用，而此種過(guò)度利用的表現(xiàn)形式與我國(guó)內(nèi)地或其他發(fā)展中國(guó)家那種濫占耕地、過(guò)度開(kāi)墾、過(guò)度放牧不同，主要表現(xiàn)在過(guò)度地放任土地投機(jī)及由此造成的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)上。土地投機(jī)損害了真正對(duì)土地使用迫切需求者的利益，特別是貧困者的土地生存利益，造成貧富差距加深，這實(shí)際上是對(duì)可持續(xù)發(fā)展要求的“代內(nèi)公平”的違背；泡沫經(jīng)濟(jì)則是對(duì)土地資源價(jià)值的一種“透支”，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫成分使土地資源價(jià)格高昂，為當(dāng)代的投機(jī)者帶來(lái)了巨大的利益，但泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅往往發(fā)生在一代人之后，或者是影響到下一代人，這實(shí)際上是對(duì)可持續(xù)發(fā)展要求的“代際公平”的違背。

土地使用權(quán)有償出讓制度客觀上使房地產(chǎn)投機(jī)具有更大的空間，這種制度的不完善會(huì)使房地產(chǎn)投機(jī)具有更嚴(yán)重的社會(huì)危害性。首先，土地使用權(quán)的買賣不同于土地所有權(quán)的買賣、前者可以較小的代價(jià)取得，投機(jī)的成本和風(fēng)險(xiǎn)較后者小得多；其次，土地使用權(quán)的買賣較土地所有權(quán)買賣在法律規(guī)范的嚴(yán)格程度上要寬松得多，流轉(zhuǎn)的效率要高得多，更適合投機(jī)的要求。更重要的是，土地使用權(quán)有償出讓是與這種權(quán)利的壟斷直接聯(lián)系的，土地使用權(quán)的壟斷加劇了土地資源的緊缺，大房地產(chǎn)商利用雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在地產(chǎn)競(jìng)投中擠掉一般的競(jìng)爭(zhēng)者，又通過(guò)在般市控制地產(chǎn)股保持地產(chǎn)的高價(jià)值，取得地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)壟斷者的地位，土地使用權(quán)從政府壟斷轉(zhuǎn)為大房地產(chǎn)商壟斷，少數(shù)人從中得到暴利，而房地產(chǎn)消費(fèi)者則不得不承受高樓價(jià)的重負(fù)，這是香港長(zhǎng)期以來(lái)樓價(jià)居高不下的重要原因，也是形成香港泡沫經(jīng)濟(jì)的重要因素。

（四）香港土地使用權(quán)出讓制度的制約機(jī)制

土地使用權(quán)有償出讓制度之所以在香港存在和發(fā)展并取得巨大的成就，一方面是由于香港市場(chǎng)發(fā)育的健全和法制的較完備，另一方正是近年來(lái)對(duì)這種制度的待殊而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼魏头芍萍s機(jī)制，這使香港土地使用權(quán)出讓制度在一定意義上符合了可持續(xù)發(fā)展的基本要求。經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)期的發(fā)展完善，香港房地產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)由決策、執(zhí)行、保障和監(jiān)督四個(gè)系統(tǒng)形成一個(gè)組織嚴(yán)密、分工明確、職責(zé)分明的體系，保證了決策的民主化、科學(xué)化和管理的集中與高效。香港房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)中的決策系統(tǒng)由三個(gè)決策性的委員會(huì)、兩個(gè)決策科以及若干咨詢機(jī)構(gòu)組成，負(fù)責(zé)監(jiān)察一切有關(guān)土地發(fā)展事宜，以及研究和在原則上核準(zhǔn)有影響發(fā)展計(jì)劃或土地用途的建議；執(zhí)行系統(tǒng)由房屋署和屋宇地政署組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理一切有關(guān)全港土地和建筑事務(wù)；保障系統(tǒng)主要由田土注冊(cè)處，差餉物業(yè)估價(jià)署、土地審裁處等部門組成，其主要職能是保障政府對(duì)土地的所有權(quán)和公眾使用土地的業(yè)權(quán)，維持房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常秩序；監(jiān)督系統(tǒng)包括廉政公署對(duì)整個(gè)政府機(jī)構(gòu)的公務(wù)員監(jiān)督和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的自我監(jiān)督機(jī)構(gòu)，以保證法律、政策、官契、規(guī)劃和財(cái)政計(jì)劃等的實(shí)施。這種機(jī)構(gòu)上的高度完善將政府批地制度天然缺陷的危害降低到最小的程度。

香港的土地問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是一個(gè)政治問(wèn)題。中英關(guān)于香港問(wèn)題的聯(lián)合聲明和香港特別行政區(qū)基本法中部對(duì)香港土地問(wèn)題作出明確規(guī)定，雙方成立了專門的土地小組，其職責(zé)包括：就香港的土地問(wèn)題進(jìn)行磋商；監(jiān)察批出土地的數(shù)量和期限，以及批出土地所得收入的分配和使用情況等。這使香港的批地置于中方政治權(quán)力的嚴(yán)格監(jiān)管之下，主要是對(duì)土地資源的批出數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以保證今后的發(fā)展需要，包括可持續(xù)發(fā)展的需要?？梢哉f(shuō)，世界上沒(méi)有哪項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制度受到如此嚴(yán)格的政治監(jiān)管，這種機(jī)制在內(nèi)地不可能存在。事實(shí)上，在聯(lián)合聲明簽訂之后，香港地區(qū)的批地制度才更加規(guī)范和嚴(yán)避，中方對(duì)香港土地資源批出數(shù)量的控制是香港土地資源逐步具備可持續(xù)發(fā)展因素的重要保證。

二、我國(guó)內(nèi)地土地使用權(quán)出讓制度與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求的差距

80年代以來(lái)，我國(guó)內(nèi)地借鑒了香港的土地使用權(quán)出讓制度，實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓即出讓制度，這對(duì)于改革傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下地產(chǎn)制度的弊端產(chǎn)生了積極的促進(jìn)作用。

在理論上，國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓制度與土地私有制相比較，應(yīng)當(dāng)更有利于保證土地資源的可持續(xù)利用，國(guó)家的有關(guān)政策可以通過(guò)各級(jí)政府對(duì)出讓土地使用權(quán)的數(shù)量和用途等方面的強(qiáng)有力控制得到落實(shí)。但另一方面，這種制度的本質(zhì)是促進(jìn)土地權(quán)利的商品化流轉(zhuǎn)，它的出發(fā)點(diǎn)首先是獲利而不是保護(hù)，在物權(quán)法缺位或不健全的情況下，土地使用權(quán)有償出讓制度在可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題上尤其顯得先天不足。香港土地使用權(quán)出讓制度與可持續(xù)發(fā)展不相適應(yīng)的各種弊端在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中也都不同程度地反映出來(lái)，在某些方面甚至更為嚴(yán)重。

可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略包含兩個(gè)原則或概念：“需要的概念，尤其是世界貧困人民的基本需要，應(yīng)將此放在特別優(yōu)先的地位來(lái)考慮；限制的概念，技術(shù)狀況和社會(huì)組織對(duì)環(huán)境滿足眼前和將來(lái)的需要的能力施加的限制”[1]曾一度嚴(yán)重干擾我國(guó)土地使用權(quán)制度的濫批地問(wèn)題和土地投機(jī)問(wèn)題，實(shí)際上是違背了可持續(xù)發(fā)展的限制原則；而目前嚴(yán)重困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的損害房地產(chǎn)消費(fèi)者利益及賣樓難的問(wèn)題則是違背了可持續(xù)發(fā)展的需要原則。

（一）濫批地問(wèn)題

在香港，雖然也出現(xiàn)過(guò)政府濫批地的問(wèn)題，但批地權(quán)力集中在單一的主管部門，是名副其實(shí)的“一枝筆”，而且批地越來(lái)越受到嚴(yán)格的政治和法律制約。而在我國(guó)內(nèi)地，有批地權(quán)力的縣級(jí)以上主管部門數(shù)以千計(jì)，每一枝筆都是一塊相對(duì)獨(dú)立的利益，很難達(dá)到香港批地制度那樣的嚴(yán)格、公開(kāi)和規(guī)范程度。我國(guó)行政機(jī)構(gòu)龐大，行政費(fèi)用極為困難，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期對(duì)政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段的客觀要求，無(wú)不促使各級(jí)政府廣開(kāi)財(cái)源，而土地使用權(quán)出讓是其中利益最豐厚、操作最簡(jiǎn)便的財(cái)源，雖然中央極力加以控制，但地方批地的熱情難以降溫，只要有市場(chǎng)需求，濫批地的現(xiàn)象就難以杜絕。在市場(chǎng)發(fā)育不健全、法制欠完善的情下，這種制度更容易導(dǎo)致濫批地的局面。

據(jù)統(tǒng)計(jì)。截至1994年末，全國(guó)共出讓土地使用權(quán)4.4萬(wàn)宗，各地政府共收土地出讓金1231億元，一些城市和地區(qū)，賣地的收入相當(dāng)于自身財(cái)政收入的1／4到l／2，所謂“北海模式”提出了“以土地生財(cái)，以財(cái)興市”的口號(hào)。到1992年全國(guó)房地產(chǎn)投資總額732億元，僅夠開(kāi)發(fā)732平方公里、而同期批地?cái)?shù)量卻高達(dá)1.5萬(wàn)平方公里，供大于求的批地比例不僅沒(méi)有使批地者的熱情降低，卻形成爭(zhēng)相殺價(jià)的局面，西南某大城市，有五六處開(kāi)發(fā)區(qū)剛跟外商立下意向性協(xié)議，外商僅交付了三五萬(wàn)元，便圈走了一大片土地。福建省一些地方領(lǐng)導(dǎo)竟然先把農(nóng)地空出來(lái)，鋪上沙子，為的是表明誠(chéng)意，誘惑外商前來(lái)買地，由于沒(méi)人來(lái)買，只好閑置起來(lái)曬太陽(yáng)，從福州到廈門全長(zhǎng)300多公里，凡有拼地的地方，幾乎都是這種荒蕪的“太陽(yáng)工程”。一些政府部門如此熱衷于批地，達(dá)到了令人難以理解的程度。

（二）土地投機(jī)問(wèn)題

商業(yè)投機(jī)有成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主流之勢(shì)，據(jù)報(bào)導(dǎo)，我國(guó)土地出讓金加上市政配套費(fèi)只占房?jī)r(jià)不足10％的比例，而相比之下，房地產(chǎn)投機(jī)的行情卻持續(xù)飚升，目前北京二環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)已達(dá)到每建筑平方米2500元之多。這個(gè)數(shù)字完全是那些炒地皮、倒項(xiàng)目的投機(jī)商的獲取的暴利，而與拆遷、通平及國(guó)有土地出讓金等合理的開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有任何關(guān)系。北京三環(huán)以內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，所謂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)即占總開(kāi)發(fā)成本的30％以上，而全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)率只有3.7％。投機(jī)暴利與微薄的平均利潤(rùn)之比，造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們經(jīng)營(yíng)心理的扭曲，大部分房地產(chǎn)企業(yè)把經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和重點(diǎn)放在了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的投機(jī)行為上。有關(guān)入士分析，北京700多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，真正在搞開(kāi)發(fā)的充其量不到30％，70％以上的企業(yè)都在倒項(xiàng)目[2].在房地產(chǎn)投機(jī)問(wèn)題上，我國(guó)內(nèi)地近年來(lái)房地產(chǎn)投機(jī)以“炒地皮”、“倒項(xiàng)目”形式為主。這種投機(jī)就其罪惡程度而言，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了香港以合法形式進(jìn)行的地產(chǎn)投機(jī)。

造成土地投機(jī)的第一個(gè)原因是，土地使用權(quán)出讓制度中的土地一級(jí)市場(chǎng)政府壟斷，及與之相關(guān)的政企之間難以理清的關(guān)系。一些本來(lái)就是從政府部門派生出來(lái)的行政性公司或黨政軍部門開(kāi)辦的各種公司，及受到一些權(quán)力者偏愛(ài)的各色人等，組成了一支龐大的土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷大軍，他們以極低的價(jià)格甚至是無(wú)償?shù)厝〉猛恋厥褂脵?quán)，爾后再轉(zhuǎn)手將土地使用權(quán)投向地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)從中牟利。第二個(gè)原因是在土地使用權(quán)有償出讓制度中，事實(shí)上又以協(xié)議批地方式為主。這更容易助長(zhǎng)地產(chǎn)投機(jī)。我國(guó)法律規(guī)定的土地使用權(quán)出讓方式本應(yīng)以拍賣和招標(biāo)方式為主，而以協(xié)議方式作為補(bǔ)充，然而在許多地方包括北京市，90％以上的批地均采取協(xié)議出讓方式，而且此種方式早已突破了法定的限制范圍，成為大部分商業(yè)用地的取得途徑。所謂雙方協(xié)議，實(shí)際上就是規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，難免私下授受的黑箱作業(yè)，難免行政權(quán)力與商業(yè)利益的壟斷性結(jié)合，這就為地產(chǎn)投機(jī)大開(kāi)了方便之門。

（三）損害消費(fèi)者利益

可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中的“需要概念”在房地產(chǎn)業(yè)中表現(xiàn)為人民群眾基本住房需要的利益，在法律上主要表現(xiàn)為消費(fèi)者利益。對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者利益的保護(hù)是一個(gè)較新型的法律范疇。國(guó)際上兩個(gè)著名的消費(fèi)者保護(hù)法的淵源《斯特拉斯堡公約》和《產(chǎn)品責(zé)任指令》均明確規(guī)定產(chǎn)品指動(dòng)產(chǎn)而不包括不動(dòng)產(chǎn)。因而長(zhǎng)期以來(lái)許多國(guó)家都不將房地產(chǎn)作為產(chǎn)品或消費(fèi)品對(duì)待，亦不將其納入消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整范圍。此外，一般說(shuō)來(lái)，消費(fèi)者保護(hù)法上的消費(fèi)者是指公民個(gè)人。我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)局1985年的《消費(fèi)品使用說(shuō)明總則》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：“消費(fèi)者——為滿足個(gè)人或家庭的生活需要而購(gòu)買、使用商品或服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員”：“把消費(fèi)者限于個(gè)體社會(huì)成員，這國(guó)際上通行的做法”[3].但現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)這種特殊產(chǎn)品的消費(fèi)既包括公民，也包括法人。事實(shí)上，我國(guó)大量商品房銷售都是通過(guò)社會(huì)集團(tuán)購(gòu)買后，再由單位向其內(nèi)部成員個(gè)人銷售的，因而社會(huì)集體的所謂法人消費(fèi)往往包括公民個(gè)人的消費(fèi)。由于近年來(lái)侵害房地產(chǎn)消費(fèi)者利益的情況日益嚴(yán)重，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和消費(fèi)者保護(hù)法的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)正在突破傳統(tǒng)的消費(fèi)者保護(hù)概念范疇。

房地產(chǎn)消費(fèi)利益與土地所有者利益的關(guān)系具有利益沖突的一面。這種沖突是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)間接發(fā)生的：地價(jià)越高房?jī)r(jià)也越高，消費(fèi)者負(fù)擔(dān)也就越重。此外、土地所有者對(duì)高利潤(rùn)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的追求，使一般住宅所需的土地供給得不到保證，從而損害了大多數(shù)房地產(chǎn)消費(fèi)者的利益。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展所付出的代價(jià)是：批地?cái)?shù)量多，國(guó)家地產(chǎn)收益少；地產(chǎn)投機(jī)者多，真正從事投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者少；土地批出的和浪費(fèi)的多，真正投資到位和建成投入使用的少；房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)中商業(yè)利益多，國(guó)家利益和消費(fèi)者利益受到侵害而減少；房地產(chǎn)企業(yè)中熱衷于炒地皮、倒項(xiàng)目的多，真正搞開(kāi)發(fā)建設(shè)的少；房地產(chǎn)商業(yè)利益中投機(jī)利益多，合理的商業(yè)利潤(rùn)少；建成的樓宇中空置的多，售出的少；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中泡沫多，實(shí)際效益少。這種代價(jià)與《中國(guó)2l世紀(jì)議程》提出的以較低的資源代價(jià)保持可持續(xù)增長(zhǎng)的要求差距極大，要想保持我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，上述問(wèn)題非解決不可。

三、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)于完善我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度的要求

（一）加強(qiáng)對(duì)土地資源的物權(quán)法保護(hù)

《中國(guó)2l世紀(jì)議程》關(guān)于改革自然資源管理體系的主要目標(biāo)規(guī)定，“明確政府、企業(yè)和個(gè)人在自然資源的所有權(quán)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)方面的權(quán)利與義務(wù)”：“根據(jù)強(qiáng)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，完善有關(guān)自然資源管理和保護(hù)的現(xiàn)行法律和管理制度”。關(guān)于實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的行動(dòng)方案中規(guī)定，“建立和完善自然資源產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)行資源所有權(quán)與使用權(quán)分離，以及資源的有償使用和轉(zhuǎn)讓”。

總的來(lái)說(shuō)，土地皮用權(quán)出讓制度在對(duì)土地資源的利用特別是商品化開(kāi)發(fā)方面較為積極，保護(hù)功能則相對(duì)較為次要；而物權(quán)法特別是土地所有權(quán)制度則在土地商品化問(wèn)題上較為保守，對(duì)土地資源保護(hù)的功能較為強(qiáng)烈。

香港土地使用權(quán)出讓制度局限性的一個(gè)重要原因是基于歷史原因形成的土地所有權(quán)制度事實(shí)上的缺位；我國(guó)內(nèi)地土地資源保護(hù)長(zhǎng)期以來(lái)是以行政法規(guī)范為主，而民法物權(quán)法的保護(hù)不夠完善，與興旺紅火的土地使用權(quán)出讓制度相比，物權(quán)制度顯得比較單薄，二者關(guān)系有嫌失衡。因此，盡快制訂物權(quán)法，對(duì)于保證土地資源的可持續(xù)發(fā)展已成為當(dāng)務(wù)之急。此外，明確政府、企業(yè)和個(gè)人在自然資源的所有權(quán)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)方面的基本權(quán)利與義務(wù)，也必須以物權(quán)法為本，借此對(duì)土地使用權(quán)出讓制度的行政主導(dǎo)因素予以必要的制約。

（二）完善土地使用權(quán)制度

《中國(guó)2l世紀(jì)議程》規(guī)定。“為更有效地管理自然資源，組織力量實(shí)施市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)刺激手段，同時(shí)考慮社會(huì)的公平分配”：“建立一種政府與社會(huì)相結(jié)合的連續(xù)監(jiān)督體系，鼓勵(lì)公眾參與自然資源的持續(xù)管理活動(dòng)”：“建立自然資源的地區(qū)和部門開(kāi)艾利用規(guī)劃分配機(jī)制，尤其是中長(zhǎng)期資源分配機(jī)制”。

完善我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度的一個(gè)重要方面是強(qiáng)化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的“限制”和“需要”原則，為此應(yīng)對(duì)《土地管理法》、《房地產(chǎn)法》等現(xiàn)行法律中的有關(guān)制度進(jìn)行必要的修改，引入可持續(xù)發(fā)展機(jī)制。同時(shí)要學(xué)習(xí)和借鑒香港土地使用權(quán)出讓制度及《消費(fèi)者保護(hù)法》中公眾參與的政府與社會(huì)相結(jié)合的監(jiān)督機(jī)制，將土地使用權(quán)出讓制度對(duì)可持續(xù)發(fā)展可能造成的不利降至最低程度。

（三）拓展視野，更廣泛地學(xué)習(xí)和借鑒世界各國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

可持續(xù)發(fā)展作為一項(xiàng)國(guó)際性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，包含了許多保護(hù)自然資源先進(jìn)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，這是香港模式所無(wú)法比擬的。我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度日前仍主要囿于香港模式，可持續(xù)發(fā)展因素較受局限，因而我們?cè)谟^念上應(yīng)有所更新。

在所有權(quán)和利用權(quán)問(wèn)題上，雖然目前國(guó)際上的總趨勢(shì)是重利用權(quán)而對(duì)傳統(tǒng)的所有權(quán)絕對(duì)性、排他性予以必要的修正，但傳統(tǒng)所有權(quán)理論的價(jià)值并未喪失，特別是其對(duì)自然資源保護(hù)的基礎(chǔ)性作用是其他法律制度所難以取代的。與我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)制度中土地使用權(quán)一統(tǒng)天下形成對(duì)照的是，許多大陸法國(guó)家和地區(qū)物權(quán)法在房地產(chǎn)制度中的豐富多采。實(shí)踐證明，對(duì)不同的使用者賦予不同性質(zhì)的土地權(quán)利（包括物權(quán)和債權(quán)）是十分必要的。一些普通法國(guó)家也意識(shí)到這一點(diǎn)，例如，美國(guó)雖然屬于普通法系，但其唯獨(dú)在土地所有權(quán)問(wèn)題上與其他普通法國(guó)家不同，不僅引入了大陸法土地所有權(quán)的概念，而且在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)行土地發(fā)展權(quán)制度，通過(guò)國(guó)家對(duì)土地使用方向的控制，有效地保護(hù)土地資源。此外，美國(guó)政府取得的大量地產(chǎn)收益并非以增量開(kāi)發(fā)土地資源的出讓為途徑，而是以稅收為主要形式的存量土地資源利用為途徑。在這兩個(gè)方面，美國(guó)與香港模式迥然不同，卻顯然更有利于土地資源的可持續(xù)利用。

注釋：

[1]《中國(guó)21世紀(jì)議程》。

第6篇：土地使用制度范文

第二條本辦法所稱國(guó)有土地使用權(quán)租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同，并支付租金的行為。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)作為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定繳納租金。

第四條下列劃撥用地不繳納租金：

（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；

（二）軍事用地和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位非經(jīng)營(yíng)用地；

（三）居民住宅用地和企業(yè)的非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地；

（四）能源、交通、水利設(shè)施用地；

（五）民政部門確認(rèn)的福利企業(yè)用地；

（六）國(guó)家物資儲(chǔ)備庫(kù)房、專用場(chǎng)地及火葬設(shè)施用地；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定不實(shí)行有償、有限期使用的其他用地。

第五條中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，可以繼續(xù)向國(guó)家繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，也可申請(qǐng)改辦國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)入股手續(xù)。

股份制企業(yè)原有劃撥土地或新征土地，可以通過(guò)出讓、租賃或作價(jià)入股方式取得土地使用權(quán)。

在劃撥的國(guó)有土地上建成的房屋，所有權(quán)人以營(yíng)利為目的出租的，應(yīng)當(dāng)依法將租金中所含土地收益經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門上繳同級(jí)財(cái)政。

第六條土地使用者租賃國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)持下列文件與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同：

（一）租賃國(guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)書；

（二）《國(guó)有土地使用權(quán)證》或其他有效批準(zhǔn)文件；

（三）法定代表人證明或委托人的委托書。

第七條國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同應(yīng)當(dāng)載明土地的位置、面積、用途、租用年限、租金標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式和租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。

國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同，確因社會(huì)公共利益和其他特殊需要可作變更或提前解除。變更或提前解除給土地使用者造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

變更、提前解除國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同的，必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃、土地管理部門辦理變更或注銷租賃手續(xù)。

第八條國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同期滿，土地使用者可與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門續(xù)訂租賃合同。

申請(qǐng)續(xù)訂國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同，應(yīng)當(dāng)在原合同期滿前60日內(nèi)提出。

第九條國(guó)有土地使用權(quán)租金標(biāo)準(zhǔn)，由本市及各縣市人民政府土地管理部門會(huì)同價(jià)格、財(cái)政和房產(chǎn)管理部門在評(píng)估國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)上制定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公布。

國(guó)有土地使用權(quán)租金標(biāo)準(zhǔn)每3年調(diào)整一次。

第十條下列用地經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可在批準(zhǔn)的期限內(nèi)緩繳或減免租金：

（一）經(jīng)科技主管部門確認(rèn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地。

（二）經(jīng)移民主管部門確認(rèn)安置三峽工程移民達(dá)到規(guī)定比例的企業(yè)用地。

（三）經(jīng)勞動(dòng)部門確認(rèn)的勞動(dòng)服務(wù)企業(yè)和安置失業(yè)、下崗職工占從業(yè)人員30%以上的企業(yè)用地。

（四）市、縣市人民政府依照國(guó)家規(guī)定確定給予扶持的企業(yè)用地。

第十一條租賃國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，必須嚴(yán)格按照合同的規(guī)定使用土地，并在每年6月30日前向土地管理部門繳納本年度的租金。逾期不繳納的，

按日加收應(yīng)繳租金3‰的滯納金，或者依法收回國(guó)有土地使用權(quán)。

第十二條土地租金由土地管理部門代收，實(shí)行財(cái)政專戶儲(chǔ)存，審計(jì)部門依法監(jiān)督，專項(xiàng)用于城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)利用。

第十三條以租賃方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)，可以依法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、作價(jià)入股和投資。

第十四條各縣市人民政府可結(jié)合本地實(shí)際，制定國(guó)有土地使用權(quán)租賃管理的具體辦法。已經(jīng)制定同類規(guī)定的可繼續(xù)試行。

第7篇：土地使用制度范文

論文關(guān)鍵詞 土地征用制度 征地補(bǔ)償 公益目的

2000年我國(guó)城市化率為36%，到2012年我國(guó)城市化率為52.27%，年均增長(zhǎng)率為1.36%，快速的城市化必然伴隨著大量農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)用地。土地是農(nóng)民的勞動(dòng)對(duì)象，也是其基本生活保障，保護(hù)農(nóng)民在征地過(guò)程中的利益是保障農(nóng)民權(quán)益的一個(gè)重要方面。由于我國(guó)現(xiàn)行的土地征用制度依然延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的基本制度框架，但其制度環(huán)境早已改變，其不適用性和滯后性日益突出，由此造成了現(xiàn)今土地征用過(guò)程中群體性事件日益增多。土地征用問(wèn)題將是未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的重大公共問(wèn)題，其制度改革是深化政治改革的客觀要求。日本、韓國(guó)兩國(guó)雖然社會(huì)制度和基本土地制度和我國(guó)不同，但是三國(guó)人多地少、土地資源不足的國(guó)情是十分相似的。通過(guò)研究日本和韓國(guó)的土地征收制度，借鑒外國(guó)，有利于健全我國(guó)土地征用制度。

一、日韓兩國(guó)國(guó)的土地征用制度

（一）日本的土地征用制度

日本土地征用制度主要包括三個(gè)方面：（1）公共事業(yè)需要。日本《土地征用法》第3條中確定35種公益事業(yè)是屬于可征用土地的范圍，包括建設(shè)公園、修建公路鐵路、港灣河道建設(shè)、修建學(xué)校社會(huì)福利設(shè)施等。（2）征地程序。日本的征用土地程序包括六個(gè)步驟：一是申請(qǐng)征地，二是登記土地以及建筑物，三是達(dá)成征購(gòu)協(xié)議，四是由征用委員會(huì)進(jìn)行裁定，五是讓地裁定，六是征用終結(jié)。（3）土地市場(chǎng)價(jià)賠償以及直接或間接經(jīng)濟(jì)損失賠償。日本《土地征用法》第69條規(guī)定，“賠償損失時(shí)，必須對(duì)土地所有人和關(guān)系人分別進(jìn)行賠償”，第70條規(guī)定，“損失要用貨幣進(jìn)行賠償”，“對(duì)于提供代替土地等其他的賠償方法，不在此限”。日本土地征用補(bǔ)償主要分為五種：一是征用損失補(bǔ)償，即為按照因公共事業(yè)需要而被征用的私有財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格給予賠償。二是通損補(bǔ)償，即為賠償所有者因?yàn)楸徽鞯厮斐傻膿p失，主要是對(duì)土地附屬物的賠償。三是殘地補(bǔ)償，指由于征用或者使用屬于同一土地所有人的整片地中的一部分，造成殘地的價(jià)格下跌，以及其它殘地的損失時(shí)，必須對(duì)其損失進(jìn)行賠償。四是離職者賠償，如果因?yàn)橥恋卣饔枚雇恋貦?quán)力者的雇傭人員失業(yè)，因此也應(yīng)該做出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；第五，事業(yè)損失賠償。事業(yè)損失補(bǔ)償指的是在建設(shè)過(guò)程中由于導(dǎo)致噪音、污水等而造成損失，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。同時(shí)，日本政府為使失地農(nóng)民獲得適應(yīng)新的工作環(huán)境和勞動(dòng)技能在農(nóng)村推行了一套職業(yè)訓(xùn)練制度，提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和相關(guān)職業(yè)技能訓(xùn)練。

（二）韓國(guó)土地征收制度

韓國(guó)土地征收補(bǔ)償制度主要包括四個(gè)方面的內(nèi)容：（1）公益事業(yè)的范圍。韓國(guó)《土地征收補(bǔ)償法》第4條將公益事業(yè)分為八類并詳細(xì)列舉了公益事業(yè)的范圍，主要包括國(guó)防事務(wù)、學(xué)校、道路等。（2）補(bǔ)償范圍。韓國(guó)土地征收補(bǔ)償范圍包括四個(gè)方面。一是地價(jià)補(bǔ)償，這是征地時(shí)最主要的補(bǔ)償，按照《土地公概念法案》規(guī)定，統(tǒng)一以公示地價(jià)為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是殘余補(bǔ)償，其包括殘余地征收補(bǔ)償、殘余地價(jià)格下降補(bǔ)償和殘余地工程費(fèi)補(bǔ)償。三是遷移補(bǔ)償。即為公共需要而收用或使用土地，而又不是進(jìn)行公益事業(yè)所必需的，則令其遷移，遷移所需費(fèi)用由起業(yè)人予以補(bǔ)償。四是其他補(bǔ)償，韓國(guó)土地收用法規(guī)定，對(duì)于被收用人因收用或使用其土地，致使土地所有權(quán)人或關(guān)系人蒙受營(yíng)業(yè)上的損失時(shí)，也應(yīng)予以補(bǔ)償。（3）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)土地的補(bǔ)償是以協(xié)議成立或征收裁決當(dāng)時(shí)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，即所謂時(shí)價(jià)補(bǔ)償。其標(biāo)準(zhǔn)是以事業(yè)認(rèn)定公告當(dāng)時(shí)的公示地價(jià)為基準(zhǔn)。對(duì)物件征收的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)考慮與同種物件附近的交易價(jià)格等的合理的價(jià)格。（4）征收程序。韓國(guó)征地程序主要包括三個(gè)步驟：一是公益事業(yè)認(rèn)定程序，二是協(xié)議程序，三是裁決程序，四是異議申請(qǐng)程序和訴訟程序。

（三）日韓兩國(guó)土地征用制度的特點(diǎn)

第一，公益性。日、韓三國(guó)都是私有制國(guó)家，土地屬于私人，私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。土地征用是國(guó)家權(quán)力的強(qiáng)制手段，私人無(wú)權(quán)征用土地。只有以公益事業(yè)為目的，且必須正當(dāng)程序和合理賠償?shù)那疤嵯?，?guó)家才能使用征地權(quán)。這樣才能避免征用權(quán)的濫用。第二，法制性。兩國(guó)法律對(duì)于土地征用的程序、補(bǔ)償、條件和解決糾紛等各個(gè)方面做了嚴(yán)格規(guī)定。政府使用征地權(quán)，必須尊重司法，遵循既定的法律程序，采用法律手段而非行政手段解決征地過(guò)程中的糾紛。第三，市場(chǎng)性。征地補(bǔ)償必須符合市場(chǎng)規(guī)律，由市場(chǎng)決定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。政府給定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需要依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格制定，公民對(duì)于政府補(bǔ)償價(jià)格也可提出質(zhì)疑，并通過(guò)法律程序解決爭(zhēng)議。第四，廣泛性。兩國(guó)法律均對(duì)征地補(bǔ)償范圍作出了明確規(guī)定，補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容不只包括土地市場(chǎng)價(jià)，還包括附屬物損失、所有者和利害關(guān)系人損失以及失地人員的就業(yè)培訓(xùn)與保障等，充分維護(hù)了土地所有者和利害相關(guān)人的利益。

二、我國(guó)土地征用制度的主要問(wèn)題

城鎮(zhèn)化的高速進(jìn)展必然涉及到土地征用，土地征用制度的合理與否直接關(guān)系到數(shù)億即將“進(jìn)城”的農(nóng)民的利益，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響。目前，我國(guó)土地征用制度中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，不健全的土地產(chǎn)權(quán)制度。我國(guó)農(nóng)村土地屬于集體所有，表面上產(chǎn)權(quán)清晰，實(shí)際上是一種“所有權(quán)缺位”。農(nóng)民沒(méi)有土地的所有權(quán)，只有不完整的使用權(quán)。征地的過(guò)程是集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，再轉(zhuǎn)變其他用地的過(guò)程。農(nóng)民對(duì)于土地沒(méi)有控制權(quán)，同時(shí)農(nóng)民土地集體所有權(quán)是不能交易的，在征收過(guò)程中其利益容易受到不法侵害。

第二，土地征用制度缺乏規(guī)范性。中國(guó)現(xiàn)有法律體系中關(guān)于征地的相關(guān)規(guī)定存在著相互矛盾的地方。同時(shí)不管是商業(yè)用地還是公益用地都需要先將集體土地國(guó)有化再使用，這也違背了憲法中有關(guān)公益事業(yè)為目的征地的精神。政府常常為商業(yè)用地濫用征地權(quán)。在我國(guó)的土地征用過(guò)程中，被征地人沒(méi)有參與權(quán)、知情權(quán)和質(zhì)疑權(quán)，只能被動(dòng)地接受征地實(shí)施，或者采用上訪或者其他非法手段表示抗議。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的參與權(quán)也流于形式。同時(shí)，政府作為征地過(guò)程中的收益者，其對(duì)于征地爭(zhēng)議的裁決的可行性和可操作性較差，有失公平和公正。

第三，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不公平性。《土地法》第47條規(guī)定，“征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”，“每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍”，“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”，“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)”?，F(xiàn)有法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以說(shuō)只是對(duì)原有土地部分使用權(quán)的補(bǔ)償。對(duì)于安置補(bǔ)助費(fèi)，大多數(shù)地方政府在征地時(shí)則會(huì)選擇性的忽略，盡量只征地不拆遷。農(nóng)民失去土地后也失去了基本生活保障，政府對(duì)于失地農(nóng)民的就業(yè)安置和就業(yè)保障方面基本上無(wú)所作為。另外，在商業(yè)用地征用過(guò)程中，政府以較低的賠償金額獲得土地，然后以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賠償金額的價(jià)格出讓給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商的高回報(bào)率和政府的高額土地出讓價(jià)格讓農(nóng)民感到不公平。

三、日韓兩國(guó)土地征用制度對(duì)我國(guó)的啟示

與日韓等發(fā)達(dá)國(guó)家比較完善的土地征用補(bǔ)償制度相比，我國(guó)的土地征用補(bǔ)償制度存在著許多問(wèn)題，中國(guó)應(yīng)積極學(xué)習(xí)和借鑒其他國(guó)家相關(guān)土地征用補(bǔ)償制度，盡快改進(jìn)和完善中國(guó)的土地征用制度。

第一，明確產(chǎn)權(quán)。要保護(hù)農(nóng)民權(quán)利，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)制度的法律化，包括土地所有權(quán)主體的模糊身份應(yīng)有明確界定，政府關(guān)于承包期延長(zhǎng)的政策明確用法律條文規(guī)定。只有產(chǎn)權(quán)明確，才能確定土地賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，確定補(bǔ)償對(duì)象，防止侵權(quán)行為的產(chǎn)生。

第二，規(guī)范公益事業(yè)征地和其他用途征地。應(yīng)該立法確定公益事業(yè)征地的類型，政府只能為公共事業(yè)行使土地征用權(quán)。對(duì)于商業(yè)用地征用，由使用者和土地所有者之間依法協(xié)商土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，政府應(yīng)該作為監(jiān)督者維護(hù)農(nóng)民的利益，而不是作為參與者在其中謀利。同時(shí)，為公益事業(yè)征用土地時(shí)，政府不能以大多數(shù)的利益為由讓被征地人的利益受損，以應(yīng)獨(dú)立第三方的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告為依據(jù)制定相關(guān)的賠償標(biāo)準(zhǔn)。

第8篇：土地使用制度范文

關(guān)鍵詞：土地征用；征地權(quán)；征地制度；政策建議

一、主要國(guó)家征地制度介紹

雖然各國(guó)的征地制度不盡相同，但就其核心內(nèi)容而言，大多包含征地目的、征地程序、征地標(biāo)準(zhǔn)以及征地補(bǔ)償費(fèi)等幾個(gè)方面。

（一）英國(guó)征地制度

在英國(guó)，土地征用被稱為“強(qiáng)制購(gòu)買”。英國(guó)《強(qiáng)制征購(gòu)?fù)恋胤ā芬?guī)定，土地征用必須符合公共利益需要，并且征地部門必須證明該項(xiàng)目是“一個(gè)令人信服的符合公眾利益的案例”。英國(guó)的征地主體是英國(guó)的法定機(jī)構(gòu)，如政府機(jī)關(guān)以及自來(lái)水等公用設(shè)施單位，征地程序主要包含四個(gè)階段：申請(qǐng)，核準(zhǔn)，補(bǔ)償?shù)淖h定或裁決，讓與合同的訂立與補(bǔ)償?shù)慕o付。

關(guān)于土地征用補(bǔ)償，英國(guó)作了較為詳盡的規(guī)定，包括土地征用補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期以及補(bǔ)償支付與安置的處理等。

英國(guó)法律規(guī)定，土地征用補(bǔ)償原則有五條，一是土地征用的補(bǔ)償以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)；二是補(bǔ)償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則；三是不因被征土地的特殊用途而給當(dāng)事人以價(jià)格補(bǔ)貼；四是如果土地的使用出現(xiàn)違反公眾利益或違法的情形時(shí)，發(fā)生的收益在征購(gòu)中不予考慮；五是，在特殊情況下，土地裁判所不考慮市場(chǎng)的價(jià)格，而是“重置等價(jià)”；六是，考慮打攪補(bǔ)償。

至于土地補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則是以被征用土地所有權(quán)人在市場(chǎng)上的出售價(jià)格為準(zhǔn)。由于取得土地可能是經(jīng)過(guò)通知的幾個(gè)月之后，如果地價(jià)上漲，征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期問(wèn)題變得十分重要。英國(guó)的估價(jià)準(zhǔn)則中規(guī)定，如果當(dāng)時(shí)是統(tǒng)一協(xié)商確定補(bǔ)償金額，那么以通知之日開(kāi)始算估價(jià)日期；如果補(bǔ)償爭(zhēng)議上訴，則以土地裁判所聽(tīng)證的最后一日開(kāi)始算作估價(jià)日期。

土地征用補(bǔ)償費(fèi)的內(nèi)容有：其一，土地及建筑物的補(bǔ)償，以公開(kāi)市場(chǎng)土地價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)；其二，殘余地分割或損害補(bǔ)償，以市場(chǎng)貶值價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)；其三，租賃權(quán)損失補(bǔ)償，指契約未到期的價(jià)值及因征用而引起的損害；其四，遷移費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失等干擾的補(bǔ)償；其五，其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償，如律師或?qū)＜业馁M(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)用等。

（二）美國(guó)征地制度

在美國(guó)，土地征用被稱為“最高土地權(quán)的行使”，很多法律對(duì)土地征用都有明確的規(guī)定，如《美國(guó)憲法》、《美國(guó)聯(lián)邦土地政策管理法》等。聯(lián)邦憲法規(guī)定：“非依正當(dāng)法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用?！笨梢?jiàn)，美國(guó)對(duì)于土地征用是有比較嚴(yán)格的要件規(guī)定，包括正當(dāng)?shù)姆沙绦?、有合理的補(bǔ)償和必須滿足公共使用。

由于美國(guó)是一個(gè)以土地私有為核心的國(guó)家，因此其土地征用實(shí)際上是一種買地行為。美國(guó)征地制度的主體除了政府外，從事公益事業(yè)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的法人組織也可以根據(jù)其目的征用一定的土地。美國(guó)聯(lián)邦法律規(guī)定，政府擁有的土地只能用于政府辦公用房、公立大學(xué)、公辦實(shí)驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)、公園、道路、車站、軍用設(shè)施等。如果政府要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)和公益事業(yè)發(fā)展時(shí)，只要理由證據(jù)充分是可以強(qiáng)制收買私有土地的，土地價(jià)格按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。

美國(guó)征地程序?yàn)椋菏紫?，由具有資格的正式審核員審查，審核員在征得土地所有者同意后，實(shí)地調(diào)查、匯總，向負(fù)責(zé)征地的機(jī)構(gòu)提交審核報(bào)告；其次，高級(jí)審核員進(jìn)一步研究能否同意審核員提交的審核報(bào)告中的補(bǔ)償價(jià)格；最后，由征地機(jī)構(gòu)向土地所有者報(bào)價(jià)若價(jià)格不合則進(jìn)行談判，直至采取強(qiáng)制征用。

美國(guó)土地征用補(bǔ)償是賠償土地所有者的公平市場(chǎng)價(jià)格，這種補(bǔ)償制度充分考慮了土地所有者的利益，不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有的價(jià)值，而且補(bǔ)償了其可能預(yù)期的未來(lái)價(jià)值，同時(shí)對(duì)由于征地給鄰近土地造成的損失也進(jìn)行了補(bǔ)償。

（三）日本征地制度

日本《土地征用法》第3條中確定35種公益事業(yè)是屬于可征用土地的范圍，包括建設(shè)公園、修建公路鐵路、港灣河道建設(shè)、修建學(xué)校社會(huì)福利設(shè)施等。公共利益界定十分具體、明確。

日本征地程序一般包括六個(gè)環(huán)節(jié)：申請(qǐng)征地，登記土地以及建筑物，達(dá)成征購(gòu)協(xié)議，由征用委員會(huì)進(jìn)行裁定，讓地裁定，六是征用終結(jié)。日本的土地征用補(bǔ)償主要分為五種：第一，征用損失補(bǔ)償，即為按照因公共事業(yè)需要而被征用的私有財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格給予賠償；第二，即為賠償所有者因?yàn)楸徽鞯厮斐傻膿p失，主要是對(duì)土地附屬物的賠償；第三，殘地補(bǔ)償，指由于征用或者使用屬于同一土地所有人的整片地中的一部分，造成殘地的價(jià)格下跌，以及其它殘地的損失時(shí)，必須對(duì)其損失進(jìn)行賠償；第四，離職者賠償，即對(duì)土地權(quán)利者的雇傭人員因土地被征用而造成失業(yè)時(shí)發(fā)生的損失進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；第五，事業(yè)損失賠償，即是對(duì)在建設(shè)過(guò)程中由于導(dǎo)致噪音、污水等而造成的損失，進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。此外，日本政府為使失地農(nóng)民獲得適應(yīng)新的工作環(huán)境和勞動(dòng)技能在農(nóng)村推行了一套職業(yè)訓(xùn)練制度，提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和相關(guān)職業(yè)技能訓(xùn)練。

二、國(guó)外征地制度的主要特點(diǎn)

以上所選幾個(gè)國(guó)家對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō)極具代表性，很值得借鑒。歐洲的英國(guó)以及北美的美國(guó)是當(dāng)今西方發(fā)達(dá)國(guó)家的主要代表，這兩個(gè)國(guó)家的土地征用制度經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和完善，已基本趨于成熟；日本國(guó)則與我國(guó)同屬于亞洲國(guó)家，因此，日本的土地征用制度對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō)具有重要的借鑒意義。從以上對(duì)這些國(guó)家征地制度的簡(jiǎn)要介紹中，可以粗略的認(rèn)識(shí)國(guó)外征地制度在保護(hù)被征地方權(quán)益方面的一些主要特點(diǎn)。

（一）清晰的土地產(chǎn)權(quán)

西方大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都以土地私有制為主，土地屬于個(gè)人所有，土地產(chǎn)權(quán)安排清晰，征地主體及客體都比較明確，同時(shí)國(guó)家的法律也強(qiáng)調(diào)對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，例如法國(guó)的《人權(quán)宣言》指出，“財(cái)產(chǎn)權(quán)是不可侵犯的神圣權(quán)利”；美國(guó)聯(lián)邦憲法也規(guī)定，“非依正當(dāng)法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)”，在征用土地的時(shí)候，政府必須要尊重個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。明晰的產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)，在清晰的產(chǎn)權(quán)安排下，一方面政府可以運(yùn)用市場(chǎng)規(guī)律較為順利的實(shí)施土地征用，另一方面也使得被征地主體有了維護(hù)自身利益的基礎(chǔ)。

（二）明確的征地范圍

各國(guó)的征地制度在界定征地范圍時(shí)，不約而同的提到了只有為了公共利益才可以征用土地。從以上幾個(gè)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公共利益的界定大體可分為三種方式：其一，列舉兼概括式，代表性國(guó)家有日本等。這一方式嚴(yán)格限定“公共利益”的范圍，公共利益的界定十分具體、明確；其二，嚴(yán)格論證式，代表性國(guó)家有美國(guó)、英國(guó)。例如英國(guó)，在征地前要確認(rèn)征用的土地是否適用《強(qiáng)制征購(gòu)?fù)恋胤ā?，而確認(rèn)適用該法的門檻很高，征地方必須證明該項(xiàng)目是一個(gè)令人信服的符合公眾利益的案例；其三，概括式列舉，代表性國(guó)家有德國(guó)和法國(guó)。這一方式雖然沒(méi)有象第一種方式那樣詳細(xì)規(guī)定了“公共利益”的范圍，但通過(guò)其他方面的規(guī)定來(lái)保證土地征用公共利益的實(shí)現(xiàn)。

西方發(fā)達(dá)國(guó)家在界定征地范圍時(shí)，對(duì)于“公共利益”的范圍作了極為嚴(yán)格的限制，這是防止征地權(quán)濫用、行政權(quán)力侵犯?jìng)€(gè)人權(quán)利的有效保證。

（三）科學(xué)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地征用制度是一種強(qiáng)制性的制度，它給原土地所有人造成了事實(shí)上的損害，這是公權(quán)對(duì)私權(quán)的侵害，必須進(jìn)行補(bǔ)償，任何國(guó)家都規(guī)定了補(bǔ)償制度。而能否科學(xué)合理地確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)征地制度發(fā)展完善與否的重要體現(xiàn)。

西方發(fā)達(dá)國(guó)家在制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)大多按公平市場(chǎng)價(jià)格定價(jià)，即是以被征土地征用時(shí)在公開(kāi)市場(chǎng)上能得到的公平市場(chǎng)價(jià)格為計(jì)算依據(jù)，它可使買賣雙方都愿意接受。在認(rèn)定征地補(bǔ)償內(nèi)容時(shí)，或遵循完全補(bǔ)償原則，或遵循不完全補(bǔ)償原則，或遵循相當(dāng)補(bǔ)償原則。一般情況下，本著法律對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)和平等原則的保障，對(duì)特別的財(cái)產(chǎn)征用侵害給予完全補(bǔ)償，對(duì)特殊情況可以準(zhǔn)許給予不完全補(bǔ)償。從各國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，土地征用補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)均呈現(xiàn)日漸放寬之勢(shì)，往往對(duì)被征用主體所遭受的損失給予更充分、更完全的補(bǔ)償，而這種合理、充分、完全的補(bǔ)償是保護(hù)被征地主體利益的關(guān)鍵。

（四）完善公開(kāi)的征地程序

總體來(lái)看，國(guó)外較為完善的征地程序一般包括了征地申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)、征地公告等環(huán)節(jié)，被征地人參與征地過(guò)程的程序、發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)申訴和仲裁的程序，以及如何進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)某绦?。盡管各國(guó)征地程序的側(cè)重點(diǎn)不同，但都強(qiáng)調(diào)整個(gè)征地程序的公眾參與、過(guò)程公開(kāi)。由于有一整套完善的征地程序，同時(shí)在這一過(guò)程中強(qiáng)調(diào)公眾參與、過(guò)程公開(kāi)，因此在公眾的監(jiān)督下，土地征用的公共目的以及被征地主體的利益得到了較為有效的維護(hù)。

三、對(duì)中國(guó)征地制度的政策建議

通過(guò)對(duì)歐洲的英國(guó)、北美洲的美國(guó)、亞洲的日本的土地征用制度進(jìn)行比較分析，可以發(fā)現(xiàn)：土地產(chǎn)權(quán)的明晰性，土地征用目的的公共利益性，征地標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)定價(jià)和補(bǔ)償范圍的較為寬泛，體現(xiàn)公正、公平、公開(kāi)的征地程序以及完善的申訴程序，是這些國(guó)家土地征用制度得以成功的關(guān)鍵因素。這種征地制度安排背后的深層指導(dǎo)思想在于對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的充分尊重。這樣的征地制度安排既有效地保護(hù)了被征地主體土地權(quán)益，又保證了土地征用的權(quán)威性和公平性。而我國(guó)現(xiàn)行的土地征用制度存在土地產(chǎn)權(quán)不明、征用目的界定不清、征地范圍過(guò)大、征地補(bǔ)償范圍小標(biāo)準(zhǔn)低、征地過(guò)程缺乏公開(kāi)透明等缺陷，并產(chǎn)生極大的社會(huì)矛盾。我們可以從這幾個(gè)方面來(lái)逐步改善我國(guó)的土地征用制度。

（一）明晰土地產(chǎn)權(quán)界定

中國(guó)可以借鑒英國(guó)、美國(guó)、日本的經(jīng)驗(yàn)，一方面減少土地產(chǎn)權(quán)的層級(jí)和中間環(huán)節(jié)，進(jìn)一步明確集體土地的產(chǎn)權(quán)歸屬；另一方面，可以在將要被征收的土地范圍內(nèi)整合土地產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行適度的土地私有化改革，強(qiáng)化農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，進(jìn)一步將其物權(quán)化，明確土地征用中農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)主體地位，充分尊重農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益，在土地產(chǎn)權(quán)制度安排上為農(nóng)民有效保護(hù)自己的土地權(quán)益提供制度保障。這不僅不影響中國(guó)土地集體所有的主體結(jié)構(gòu)，還能有效地解決因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明造成的征地糾紛，更好地保護(hù)農(nóng)民利益和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

（二）合理界定“公共利益”的范圍

一方面，我們可以從立法的角度加強(qiáng)對(duì)“公共利益”的界定。在我國(guó)的《憲法》和《土地管理法》中都規(guī)定了“國(guó)家對(duì)公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用并予以補(bǔ)償”。但是法律卻沒(méi)有對(duì)于哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益”加以明確界定，因此對(duì)我國(guó)的土地征用立法應(yīng)進(jìn)行完善我們可以借鑒日本、韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)“公共利益”運(yùn)用列舉兼概括方法進(jìn)行法律界定，明確哪些項(xiàng)目是符合“公共利益”的要求。

另一方面，規(guī)范征地補(bǔ)償程序。法律應(yīng)保護(hù)被征地者的知情權(quán)、參與權(quán)以及上訴權(quán)等。對(duì)于知情權(quán)，只有為公益事業(yè)的目的，政府才有權(quán)征用土地，且必須公開(kāi)聲明和通知被征地人及利益相關(guān)人員。對(duì)于參與權(quán)，征地過(guò)程中，對(duì)于地價(jià)評(píng)估由獨(dú)立第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，或者由相關(guān)法律規(guī)定按征地時(shí)市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，對(duì)于評(píng)估價(jià)不滿的被征地人也可以提交自己的評(píng)估報(bào)告，由法院進(jìn)行裁決，政府按照法院裁決依法征地。這是為了形成良性的公眾參與機(jī)制，提高土地征用過(guò)程中農(nóng)民的決策參與度，從根本上約束政府可能的擴(kuò)張征地范圍的沖動(dòng)。

（三）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化改革

目前施行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是與市場(chǎng)無(wú)關(guān)的政策性補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不僅完全偏離了土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和農(nóng)民預(yù)期，也造成了人為的不公平和不穩(wěn)定因素。這就需要我們借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家比較完善的征地補(bǔ)償制度，進(jìn)行土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)化改革。

另外，我們還應(yīng)要區(qū)分公益性用地和經(jīng)營(yíng)性用地，對(duì)于為了公共目的的公益性用地應(yīng)該站在被征地農(nóng)民的立場(chǎng)給予市價(jià)補(bǔ)償，并且擴(kuò)大征地補(bǔ)償范圍，最大限度的保證農(nóng)民失地后生活水平不會(huì)下降，這是關(guān)系到社會(huì)公平的一個(gè)問(wèn)題；對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地可以直接從市場(chǎng)取得，不再納入征地范圍，這是遵從了土地征用的公共利益使用原則，另外還可以有效地遏制征地權(quán)濫用的現(xiàn)象，壓縮了地方政府“土地財(cái)政”現(xiàn)象的空間，既保證了農(nóng)民利益，又維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。

（四）建立獨(dú)立、專業(yè)的土地仲裁糾紛機(jī)構(gòu)

針對(duì)補(bǔ)償糾紛問(wèn)題，世界上許多國(guó)家和地區(qū)，除了土地政策、咨詢、執(zhí)行機(jī)構(gòu)設(shè)立意外，還會(huì)專門設(shè)立仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)裁決征地主體與土地所有權(quán)人之間的爭(zhēng)議問(wèn)題。但是在我國(guó)的《土地管理法實(shí)施條例》中，如果對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上的地方政府進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成則由批準(zhǔn)征用土地的政府進(jìn)行裁決。同時(shí)征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不對(duì)征用土地方案的實(shí)施有任何影響?？梢?jiàn)，我國(guó)政府既是土地征用的主體，也是土地征用補(bǔ)償糾紛的裁判員，缺少一個(gè)裁決爭(zhēng)議、矯正雙方行為的專門機(jī)構(gòu)。因此，我國(guó)也應(yīng)將解決土地糾紛納入法律程序，并且建立獨(dú)立、專業(yè)的仲裁機(jī)構(gòu)解決土地糾紛爭(zhēng)議。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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第9篇：土地使用制度范文

(一)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等對(duì)土地權(quán)屬制度與核算的規(guī)范　《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)土地使用權(quán)的核算規(guī)定兩種方法，一是作為固定資產(chǎn)核算，二是作為無(wú)形資產(chǎn)核算，作為兩種不同種類資產(chǎn)核算的土地及土地使用權(quán)之間既有聯(lián)系也有區(qū)別。首先，兩者核算的對(duì)象都是國(guó)有土地，集體土地不屬其核算對(duì)象；其次兩者核算的都是土地使用權(quán)，因?yàn)椴徽撌莿潛芡恋鼗蚴浅鲎屚恋兀渌袡?quán)皆屬國(guó)家，企業(yè)擁有的只是使用權(quán)。兩者的區(qū)別，則可按以下原則厘清：一是企業(yè)占用的通過(guò)征用、劃撥方式取得的土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱劃撥土地)，土地使用證的“使用權(quán)類型”注明為“劃撥”，在單獨(dú)估價(jià)入賬時(shí)應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，明細(xì)科目稱為“土地”，按照其估價(jià)進(jìn)行初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量，為取得劃撥土地而支付的征地費(fèi)用等計(jì)入占用土地的地上建筑物的購(gòu)置成本，不計(jì)入土地價(jià)值；劃撥土地?zé)o使用年限限制，核算時(shí)不計(jì)提折舊；劃撥土地如果需要轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)權(quán)(使用權(quán))，應(yīng)先按規(guī)定向國(guó)家交納土地出讓金；劃撥土地在按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金之前，除國(guó)家另有專門規(guī)定外，都不得轉(zhuǎn)移過(guò)戶。二是企業(yè)通過(guò)有償方式即交納出讓金取得的土地使用權(quán)，或者從其他土地占有者通過(guò)轉(zhuǎn)讓手續(xù)取得的土地使用權(quán)(以下統(tǒng)稱出讓土地)，土地使用證“使用權(quán)類型”注明為“出讓”；出讓土地應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，明細(xì)科目稱為“土地使用權(quán)”，按取得時(shí)支付的全部成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量；出讓土地取得時(shí)應(yīng)由國(guó)土部門核定使用權(quán)的截止日，企業(yè)應(yīng)在取得日至截止日的核定年限或剩余年限內(nèi)，計(jì)提土地使用權(quán)攤銷(轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨成本的除外，下同)；出讓土地可以在原核定用途的范圍內(nèi)直接進(jìn)入市場(chǎng)，自由轉(zhuǎn)讓。

(二)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等對(duì)土地出讓的核算規(guī)范　《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》都規(guī)定取得土地使用權(quán)時(shí)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，待土地開(kāi)發(fā)利用即建造地上建筑物時(shí)再分?jǐn)傆?jì)入在建工程成本。這樣，土地使用權(quán)的價(jià)值最終將轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)購(gòu)置成本并計(jì)提折舊，開(kāi)始這一規(guī)范曾因地上建筑物折舊年限與土地使用權(quán)規(guī)定使用年限有較大差異而難于操作，為此財(cái)政部專門規(guī)定在預(yù)計(jì)建筑物凈殘值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于地上建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的因素，作為凈殘值預(yù)留。但隨后2002年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――固定資產(chǎn)》中規(guī)定，固定資產(chǎn)的各組成部分，如果各自具有不同的使用壽命，從而適用不同的折舊率時(shí)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為固定資產(chǎn)。地上建筑物與其占用的土地適用不同的折舊率，應(yīng)分別確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)，各自按照其可使用年限計(jì)提折舊。因此，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的單位，出讓或受讓的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在固定資產(chǎn)的相關(guān)建筑物中單設(shè)明細(xì)項(xiàng)目核算。

二、新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)的核算

(一)新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)基本規(guī)范　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)一固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》，仍沿襲以往規(guī)定將劃撥土地作為固定資產(chǎn)核算，將出讓土地作為無(wú)形資產(chǎn)核算的規(guī)定。無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則沒(méi)有直接提到土地使用權(quán)核算，但該準(zhǔn)則應(yīng)用指南中對(duì)其規(guī)范如下：(1)企業(yè)取得土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變其用途、用于出租或增值目的時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。(2)在土地上自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物應(yīng)分別進(jìn)行攤銷和提取折舊，但土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，其價(jià)值應(yīng)計(jì)入所建造房屋的建筑成本。企業(yè)外購(gòu)的房屋等支付的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分?jǐn)?；難以分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。

從上述規(guī)定可知：(1)企業(yè)有償取得的土地使用權(quán)(出讓土地)，正常情況應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的時(shí)，才應(yīng)從“無(wú)形資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。(2)在土地上自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物，土地使用權(quán)價(jià)值無(wú)須分?jǐn)偟降厣辖ㄔ煳锏墓こ坛杀局?，?yīng)仍作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并與地上建筑物分別計(jì)提攤銷和折舊。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)計(jì)入建造房屋建筑物的成本。(4)企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物，將地上建筑物與土地使用權(quán)合并作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)將總價(jià)款在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；只有在難于分配的情況下，才能全部作為固定資產(chǎn)核算。