農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定范文

我國(guó)現(xiàn)階段農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：1、流轉(zhuǎn)數(shù)量和規(guī)模逐步增長(zhǎng)。隨著農(nóng)村勞動(dòng)力增多，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢(shì)，直接促使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加速；2、流轉(zhuǎn)形式以轉(zhuǎn)包出租為主。農(nóng)村土地是農(nóng)民賴以生存的最基本的依靠和保障，農(nóng)民是不愿意永久性的失去土地的。因此，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)多呈現(xiàn)轉(zhuǎn)包出租；3、流轉(zhuǎn)主體呈多樣化。在農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，近些年一些工商企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等進(jìn)入農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，參與流轉(zhuǎn)的主體日益多元化。

隨著農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)數(shù)量增多，在流轉(zhuǎn)過程中也暴露出了諸多問題。例如：

一、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒有統(tǒng)一的規(guī)范規(guī)定，操作無章可循，流轉(zhuǎn)隨意性很強(qiáng)，手續(xù)極不完備，導(dǎo)致以后發(fā)生糾紛時(shí)，不利于保護(hù)農(nóng)戶的權(quán)益。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)具體的規(guī)定農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的辦理程序：1、雙方協(xié)商，確定流轉(zhuǎn)方式、時(shí)間、價(jià)格等。2、必須簽訂書面合同，由流轉(zhuǎn)雙方本人簽字或捺印。3、合同簽訂后，應(yīng)報(bào)送土地發(fā)包方和所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）備案。

二、流轉(zhuǎn)方式界定不明?！吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》中對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。只是原則性的規(guī)定。對(duì)農(nóng)村普遍存在的抵押、繼承等傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)方式以及入股等新流轉(zhuǎn)方式?jīng)]有明確規(guī)定。

三、土地流轉(zhuǎn)登記制度流于形式。登記的主要目的在于將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)的事實(shí)予以公示，使他人明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利人。農(nóng)村土地承包法將登記的決定權(quán)交給農(nóng)民，當(dāng)事人要求登記的，可以登記。未經(jīng)登記，不能對(duì)抗善意第三人?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，絕大部分根本就沒有登記，嚴(yán)重影響了農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的正常秩序，埋下了許多糾紛隱患。雖然《土地承包法》規(guī)定了：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，不經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》也明確規(guī)定：承包方流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，除法律或者本解釋有特殊規(guī)定外，按照有關(guān)家庭承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定處理。但是有規(guī)定，卻無人去執(zhí)行。:

四、流轉(zhuǎn)行為不夠規(guī)范。有的地方土地流轉(zhuǎn)以口頭協(xié)議為主，私下進(jìn)行自發(fā)性的流轉(zhuǎn)，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，即使簽訂書面合同，也大多條款不規(guī)范，對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任等內(nèi)容不夠明確。

面對(duì)土地流轉(zhuǎn)中的種種問題和各種土地糾紛，該如何妥善處理這類案件，

首先，進(jìn)行土地普查，并登記造冊(cè)，明確土地權(quán)屬，加強(qiáng)土地工作的管理。為了進(jìn)一步搞好土地工作，應(yīng)該依法進(jìn)行土地詳查，了解土地現(xiàn)狀及不安定因素，進(jìn)一步明確地界，確定一些新增地及權(quán)屬不明地的權(quán)屬，并及時(shí)發(fā)放權(quán)利證書。

其次，加強(qiáng)法制宣傳教育。開展《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律的普法工作。使流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶，嚴(yán)格執(zhí)行《農(nóng)村土地承包法》第19條規(guī)定，按5個(gè)程序簽訂承包合同。

第2篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定范文

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)村 土地 承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

近幾十年以來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)也在不斷加深，“三農(nóng)”問題越發(fā)嚴(yán)重，特別是加入WTO后受到了國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的強(qiáng)力沖擊，競(jìng)爭(zhēng)力低下的中國(guó)農(nóng)業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)上很難找到立足之地。這些都說明我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展急需改變傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，由勞動(dòng)密集型為主走向資本、技術(shù)密集型發(fā)展道路，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)走向規(guī)?；蛯I(yè)化將是必然的趨勢(shì)。農(nóng)村資金大量外流的現(xiàn)實(shí)情況是不合時(shí)宜的，要使得更多的資金留在農(nóng)村，甚至讓更多的社會(huì)資金進(jìn)入農(nóng)村就必須大力推進(jìn)農(nóng)村金融體制改革，加大對(duì)農(nóng)村的信貸投放。然而現(xiàn)實(shí)中農(nóng)戶卻很難從金融機(jī)構(gòu)中獲得長(zhǎng)期的、額度較大的貸款，其原因在于缺少有效的抵押物以及嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，所以很多學(xué)者研究認(rèn)為開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款會(huì)是個(gè)有利的嘗試。

一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款存在的問題

1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押效力有缺陷

對(duì)于“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，《擔(dān)保法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》和《物權(quán)法》盡管在表述上不完全相同，但都明確了其抵押的合法性。然而，對(duì)于家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，能否設(shè)定抵押，法律法規(guī)未作明確規(guī)定。一方面，《農(nóng)村土地承包法》第三十二條關(guān)于“家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”之規(guī)定，與第四十九條規(guī)定的非家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)模式相比，多了“轉(zhuǎn)包和互換”，但少了“入股和抵押”模式，從法規(guī)條文表述差異上可以看出，立法機(jī)關(guān)對(duì)家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的處分方式采取了審慎態(tài)度?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十二條并未明確將抵押列舉為家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，抵押能否作為流轉(zhuǎn)的“其他方式”，存在不確定性，在現(xiàn)有法律框架下，以家庭承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押依舊存在無效的可能。

2、農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體虛置

財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體明確是進(jìn)行市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體明晰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，也是農(nóng)村土地市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。從我國(guó)現(xiàn)行立法規(guī)定中可以看出，農(nóng)村土地所有權(quán)主體可以是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織，也可以是村集體，甚至可以是村小組。其結(jié)果是導(dǎo)致土地所有權(quán)主體實(shí)質(zhì)上的虛置，也必然對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展造成重大障礙。特別是國(guó)家依然保留了對(duì)集體土地的征用權(quán)，土地利用總體規(guī)劃以及管理權(quán)，擁有比所有權(quán)人更大的控制權(quán)，這使得農(nóng)村土地權(quán)利擁有者之間的關(guān)系變得不穩(wěn)定，阻礙了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

3、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式不明確

現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定，限制了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的有效流轉(zhuǎn)。一是《物權(quán)法》第一百二十八條規(guī)定“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)”，確認(rèn)了轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓三種流轉(zhuǎn)方式；《農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！?，第四十二條規(guī)定“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”，明確了轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股五種流轉(zhuǎn)方式。上述兩部法律所規(guī)定的流轉(zhuǎn)方式并不一致，按照法律適用原則，新法優(yōu)先于舊法適用，應(yīng)適用《物權(quán)法》；按照特別法優(yōu)先于普通法原則，應(yīng)適用（（農(nóng)村土地承包法》。這種立法上的不一致，導(dǎo)致農(nóng)村土地管理部門和司法機(jī)關(guān)在適用法律上產(chǎn)生混亂，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度設(shè)計(jì)的缺失，不利于對(duì)土地流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款可行性分析

1、現(xiàn)實(shí)需求

一方面，中國(guó)加入WTO后，加速了與世界普遍的經(jīng)濟(jì)規(guī)則接軌，正在快速地向真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡，而目前實(shí)行的農(nóng)村土地家庭承包制度，按人口均分土地，導(dǎo)致家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地零碎分散，規(guī)?；?jīng)營(yíng)難以形成，浪費(fèi)了土地資源和生產(chǎn)成本，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能力較低，一旦遇有風(fēng)險(xiǎn)即造成重大損失。另一方面，《土地承包法》構(gòu)建了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度的基本框架，確立了土地與農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系，但目前在農(nóng)村，農(nóng)民以家庭方式獲得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在其財(cái)產(chǎn)中占有絕對(duì)比例，除此之外難以提供有效財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押向金融機(jī)構(gòu)獲得信貸資金，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資功能的弱化，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長(zhǎng)期徘徊在簡(jiǎn)單生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和低收入水平。

2、法律依據(jù)

《民法通則》、《農(nóng)業(yè)法》都有關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定，但這兩部法律都沒有涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，更沒有涉及到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?！稉?dān)保法》雖然規(guī)定了抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等地的上地使用權(quán)可以抵押。但畢竟土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不同于土地使用權(quán)。因此，該規(guī)定并不能成為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的法律依據(jù)。首部規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的是《農(nóng)村土地承包法》，該法第四十九條規(guī)定“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。”可見，該規(guī)定和《擔(dān)保法》第三十四條第（六）款是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的直接法律依據(jù)。從《農(nóng)村土地承包法》第四十九條來看，用于抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)具備兩個(gè)條件。第一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，這是相對(duì)家庭承包方式而言；第二，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)?！?/p>

三、完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的對(duì)策建議

1、明確土地產(chǎn)權(quán)主體

根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村民小組農(nóng)民集體及村民委員會(huì)農(nóng)民集體三個(gè)層級(jí)，集體土地所有權(quán)主體的多元化導(dǎo)致了所有權(quán)主體的虛位，在此基礎(chǔ)上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自然也缺乏明確的利益主體，真正的權(quán)利主體難以按照自己的意志，在法律法規(guī)范圍內(nèi)自由支配其所有物，依法行使所有權(quán)，土地作為重要財(cái)產(chǎn)的價(jià)值未能有效發(fā)揮，由此帶來的是農(nóng)村土地所有權(quán)制度的整體失效。因此明確土地產(chǎn)權(quán)，就是要明確土地所有權(quán)的主體代表，這關(guān)鍵問題就是明確集體所有權(quán)的主體，改變鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村民小組農(nóng)民集體及村民委員會(huì)，名為三級(jí)所有實(shí)為多元分化的怪圈。具體說來，要明確農(nóng)村土地所有權(quán)的主體是村民委員會(huì)。

2、確立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)原則

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循“依法、自愿、有償”的原則。一是依法。要嚴(yán)格按照《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)規(guī)定的原則和程序流轉(zhuǎn)，土地承包方作為土地流轉(zhuǎn)的主體，依法決定是否流轉(zhuǎn)，以法律規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)，任何組織或個(gè)人不得侵犯承包方權(quán)益。二是自愿。土地是農(nóng)民的生存和發(fā)展基本保障，除非農(nóng)民有更好的收入，更好的就業(yè)機(jī)會(huì)，并自愿離開自己的土地的時(shí)，才鼓勵(lì)其土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)民是土地流轉(zhuǎn)的主體，必須從程序和實(shí)體上予以充分尊重和肯定，任何組織和個(gè)人都不得強(qiáng)令或采取其他方式逼迫農(nóng)民違背自己意愿，做出土地流轉(zhuǎn)決定。土地是否流轉(zhuǎn)、以何種方式流轉(zhuǎn)都該由農(nóng)戶自己說了算，三是有償。實(shí)現(xiàn)有價(jià)值形態(tài)的土地流轉(zhuǎn)，充分體現(xiàn)了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)主體的利益調(diào)節(jié)和自主意識(shí)，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段真正成為調(diào)節(jié)的主導(dǎo)。

3、嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)口

一是在立法未予明確前，僅限于以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得荒地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包人與發(fā)包的集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、村民小組必須簽訂承包合同，依法取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。二是設(shè)立農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，必須經(jīng)過發(fā)包方的同意。村集體發(fā)包的土地等承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，必須首先征得村委會(huì)或集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，由村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織主持。三是嚴(yán)格限定借款人范圍。規(guī)定在承包土地上從事養(yǎng)殖、種植、加工，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)及流轉(zhuǎn)價(jià)值的承包人以及直接承包集體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的承包人，可以以其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押申請(qǐng)貸款，且必須確有實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和真實(shí)的融資需求，自有投資資金比例不低于30%。

（注：本文屬黑龍江省哲學(xué)社科項(xiàng)目“黑龍江省新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)有效支農(nóng)研究”（項(xiàng)目編號(hào)：12D058）、黑龍江教育廳人文社科項(xiàng)目“黑龍江省小微農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)服務(wù)三農(nóng)的制度缺陷及路徑選擇”。）

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第3篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定范文

第三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關(guān)系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。

第五條縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）部門依照同級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。

第六條承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。

第七條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有,任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳。

第八條承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個(gè)人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。

第九條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。

第十條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定。

第十一條承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。

第十二條受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。

第十三條受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。

第十四條受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時(shí)，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。

第十五條承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

第十六條承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。

第十七條同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換，雙方對(duì)互換土地原享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更登記手續(xù)。

第十八條承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當(dāng)事人可以要求及時(shí)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。

第十九條承包方之間可以自愿將承包土地入股發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，但股份合作解散時(shí)入股土地應(yīng)當(dāng)退回原承包農(nóng)戶。

第二十條通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

第二十一條承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。

承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。

第二十二條承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或其書面委托的人簽訂。

第二十三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；

（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級(jí)；

（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；

（四）流轉(zhuǎn)方式；

（五）流轉(zhuǎn)土地的用途；

（六）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

（七）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；

（八）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；

（九）違約責(zé)任。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式由省級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門確定。

第二十四條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請(qǐng)合同鑒證。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證。

第二十五條發(fā)包方對(duì)承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案，并報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門。

承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門報(bào)告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)于七日內(nèi)向承包方書面說明理由。

第二十六條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的承包方提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并指導(dǎo)簽訂。

第二十七條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)，及時(shí)準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況。以轉(zhuǎn)包、出租或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理相關(guān)登記；以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更等手續(xù)。

第二十八條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料等進(jìn)行歸檔并妥善保管。

第二十九條采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門應(yīng)當(dāng)予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》的規(guī)定辦理。

第三十條從事農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)的中介組織應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門備案并接受其指導(dǎo)，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中介服務(wù)。

第三十一條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門在指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時(shí)予以糾正。

第三十二條縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門工作的指導(dǎo)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)依法開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作，正確履行職責(zé)。

第三十三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議或者糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法協(xié)商解決。

當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)解。

當(dāng)事人不愿協(xié)商或者調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院。

第三十四條通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)管理參照本辦法執(zhí)行。

第三十五條本辦法所稱轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或全部滅失。

轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換,同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

第4篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定范文

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)立法的歷史考察

相對(duì)于我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐，其立法起步較晚。上世紀(jì)80年代末以前，我國(guó)在立法上對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是禁止的。1982年憲法第10條第4款規(guī)定：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！?986年《民法通則》第80條第3款也規(guī)定：“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓?！?/p>

我國(guó)在立法上第一次明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合法地位的是1988年《憲法修正案》第2條，該條對(duì)i982年《憲法》第10條第4款進(jìn)行了修改，取消了土地不得出租的規(guī)定，同時(shí)增加了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)提供了依據(jù)。此后，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)或修改法律，逐步將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)納入法制化軌道。1988年《土地管理法》第2條第4款規(guī)定，國(guó)有土地和集體所有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。1993年《農(nóng)業(yè)法》第13條規(guī)定，在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)包承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)業(yè)承包合同的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者。承包人在承包期內(nèi)死亡的，該承包人的繼承人可以繼續(xù)承包。1994年農(nóng)業(yè)部印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的意見》，提出“建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制”，并規(guī)定了轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股4種流轉(zhuǎn)方式。1995年《擔(dān)保法》第34條規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用可以抵押。同年，國(guó)家土地管理局了《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，對(duì)“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押?jiǎn)栴}作了具體規(guī)定。進(jìn)入21世紀(jì)以后，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)再度升溫，依靠零散的法律規(guī)定已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的需要，亟需一部統(tǒng)一的專門的法律予以規(guī)范。

2002年《農(nóng)村土地承包法》頒布，對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、主體、程序、方式以及流轉(zhuǎn)合同的條款、爭(zhēng)議的解決等作了系統(tǒng)規(guī)定，結(jié)束了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)立法的分散狀態(tài)。此后，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)入新一輪立法。2003年農(nóng)業(yè)部《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》，2004年國(guó)務(wù)院《關(guān)于妥善解決當(dāng)前農(nóng)村土地承包糾紛的緊急通知》，2005年農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，2007年《物權(quán)法》頒布，基本沿襲了《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，并將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為用益物權(quán)加以規(guī)定。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)立法的不足

(一)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人范圍狹窄

我國(guó)現(xiàn)行立法將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)劃分為兩種：一種是家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，適用于農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地等；另一種是其他方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，適用于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村“四荒”土地，可依法采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。對(duì)于這兩種承包方式的流轉(zhuǎn)當(dāng)事人，法律作了不同的限制。

對(duì)承包人的限制。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第15條、47條、48條的規(guī)定，家庭承包的承包方必須是木集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶，以其他方式承包的承包方不限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)，而且本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。

對(duì)受讓人的限制。根據(jù)《土地承包法》第33條的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第9條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人。在同等條件下。本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。”

可見，家庭承包的承包方被限定為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，受讓方必須是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人，具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的這種身份限制，造成了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的封閉性，一些富有管理經(jīng)驗(yàn)、擁有先進(jìn)技術(shù)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人難以通過流轉(zhuǎn)市場(chǎng)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，阻礙了農(nóng)村土地資源的合理配置。

(二)流轉(zhuǎn)方式受到限制

我國(guó)現(xiàn)行法律根據(jù)承包的土地不同，規(guī)定的流轉(zhuǎn)方式也不盡相同。通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，流轉(zhuǎn)方式有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、人股以及“其他方式”。其中，林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承。通過其他方式取得的“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、人股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。應(yīng)該說，立法對(duì)其他方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式規(guī)定得比較明確充分，而家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定則比較模糊?！捌渌绞健敝惺欠癜ǖ盅?，除林地外，耕地、草地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)允許不允許繼承，答案并不明確。雖然《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進(jìn)一步解釋為“其他符合有關(guān)法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式”，但仍沒有從根本上解決問題。從我國(guó)現(xiàn)行立法的規(guī)定來看，抵押和繼承在家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中仍然受到限制。

(三)流轉(zhuǎn)行為須得他人同意

《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定：“……采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意：采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案?！钡?1條規(guī)定：“承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止?！边@就意味著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)發(fā)包方同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。這種規(guī)定實(shí)際上剝奪了農(nóng)民所享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終決定權(quán)，在需要轉(zhuǎn)讓土地而又無法取得發(fā)包方同意的情況下造成土地拋荒、撂荒。現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)包方也常常以此為借口，干擾土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，擾亂流轉(zhuǎn)秩序。

(四)流轉(zhuǎn)登記制度不夠科學(xué)

《農(nóng)村土地承包法》第22條規(guī)定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。”第38條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！薄段餀?quán)法》在第127條、第129條中作了與此相同的規(guī)定?？梢?，我國(guó)立法對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)采取的是債權(quán)意思主義變動(dòng)模式，登記僅具有對(duì)抗效力。法律的這種規(guī)定主要是考慮目前土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之

間進(jìn)行的，登記公示的必要性不大。然而。隨著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人身份限制的取消，流轉(zhuǎn)主體將日益多元化，不僅有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，還有本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員、城鎮(zhèn)居民等，而在債權(quán)意思主義模式下，是否登記完全取決于當(dāng)事人的自愿，無形中增加了交易風(fēng)險(xiǎn)，不利于對(duì)權(quán)利人的保護(hù)。

三、完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)立法的建議

(一)擴(kuò)大流轉(zhuǎn)當(dāng)事人范圍

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的條件不在于當(dāng)事人是否具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，而應(yīng)看是否更有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民收益的最大化。另外，隨著我國(guó)戶籍制度改革的深入，農(nóng)民也不再是身份的象征，而是一種職業(yè)，任何具有從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)意愿、具有一定勞動(dòng)能力和經(jīng)營(yíng)能力的人都可以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。因此，應(yīng)該打破流轉(zhuǎn)當(dāng)事人身份的限制，允許本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員進(jìn)行家庭承包，允許城鎮(zhèn)居民參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主體的多元化，建立開放型的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。

應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)主體多元化，必須堅(jiān)持兩點(diǎn)：一是依法自愿有償原則，承包方對(duì)是否流轉(zhuǎn)具有自主決定權(quán)，任何組織和個(gè)人尤其是政府不得非法干擾或強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的具體價(jià)格由雙方當(dāng)事人根據(jù)市場(chǎng)行情平等協(xié)商；二是嚴(yán)格遵守三個(gè)“不得”：不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。

(二)進(jìn)一步明確流轉(zhuǎn)方式

明確規(guī)定家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。有人擔(dān)心在農(nóng)村土地具有社會(huì)保障功能的情況下，允許家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，農(nóng)民會(huì)失去土地而喪失基本的生活保障，影響社會(huì)穩(wěn)定。筆者認(rèn)為此種擔(dān)心有一定道理。但不能成為限制抵押的理由。其一，在我國(guó)城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)條件下，長(zhǎng)期以來，農(nóng)民被排除在國(guó)家的社會(huì)保障體系之外，土地之于農(nóng)民確實(shí)承擔(dān)著一定的社會(huì)保障作用。但這種保障作用不能夸大化，更不應(yīng)該予以正當(dāng)化和長(zhǎng)期化。社會(huì)保障是國(guó)家和政府的責(zé)任，不應(yīng)讓公民個(gè)人來承擔(dān)，農(nóng)民的社會(huì)保障問題最終應(yīng)該通過建立健全農(nóng)村社會(huì)保障制度來實(shí)現(xiàn)，而不能簡(jiǎn)單地依靠禁止抵押來解決。其二，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民對(duì)土地的依賴性減弱，尤其是東部一些地區(qū)，農(nóng)民的就業(yè)渠道多元化，土地已不是農(nóng)民唯一的收入來源和就業(yè)生存保障，這就大大降低了農(nóng)民對(duì)土地的依附性，弱化了土地的社會(huì)保障功能。其三，我國(guó)農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)普遍缺乏資金，允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，不僅可以為農(nóng)民進(jìn)行土地投入獲取資金，也可為土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)提供條件。其四，我國(guó)現(xiàn)行法律已明確規(guī)定家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，而轉(zhuǎn)讓與抵押的后果是相同的，因此，禁止抵押已沒有太多的實(shí)際意義。

明確規(guī)定家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承。我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為用益物權(quán)，允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承在法律上已不存在障礙。關(guān)于繼承人的問題。筆者認(rèn)為，在允許多種主體參與流轉(zhuǎn)的情況下，繼承人不應(yīng)有身份的限制，不論繼承人是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，是農(nóng)業(yè)戶口還是非農(nóng)業(yè)戶口，均可繼承土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)，為防止土地細(xì)碎化，確保土地規(guī)模效益，可以規(guī)定遺產(chǎn)分割采取折價(jià)補(bǔ)償?shù)霓k法，禁止對(duì)土地再行分割。

(三)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法自由轉(zhuǎn)讓

物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，權(quán)利人只要不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和損害社會(huì)公共利益及公序良俗，就可以按照自己的意志對(duì)物獨(dú)立進(jìn)行直接支配，無須得到他人的同意。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種用益物權(quán)，其支配權(quán)表現(xiàn)為承包人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，有權(quán)自主決定其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)、以何種方式流轉(zhuǎn)，其他任何單位和個(gè)人不得干涉。事實(shí)上，我國(guó)現(xiàn)行立法的相關(guān)規(guī)定也體現(xiàn)了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的支配權(quán)性質(zhì)。如《農(nóng)村土地承包法》第33條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。第34條規(guī)定，承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。顯然，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)“發(fā)包方同意”的規(guī)定不僅違反了物權(quán)的支配權(quán)屬性，也與立法本身的規(guī)定相矛盾。對(duì)此。筆者建議，取消土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中須經(jīng)“發(fā)包方同意”的規(guī)定，只要承包方不違反法律關(guān)于不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途等強(qiáng)行性規(guī)定，就應(yīng)該允許承包方按照自己的意志流轉(zhuǎn)，

第5篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：意義；農(nóng)村土地制度改革；問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）02-000-01

一、我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的意義

1.實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

在土地承包法中的第五節(jié)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)中的第三十三條中有明確規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：(1)平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；(2)不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；(3)流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；(4)受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；(5)在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。如果一塊土地的承包人，不想要承包的時(shí)候，而且有合理利誘的話，政府則會(huì)集體收回這塊地的土地使用權(quán)，從而也就有效的實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不僅合理、合法，還保證了流轉(zhuǎn)的安全性。

2.很好的提高了農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率

我國(guó)農(nóng)村土地制度的改革不僅可以有效地實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?，還可以有效地提高了農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率，從而有效地的保證了商品糧的供應(yīng)不間斷。當(dāng)承包人承包了土地后，他可以自行的在這個(gè)土地上進(jìn)行各種各樣的耕作，這樣就可以有效地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率。

二、我國(guó)農(nóng)村土地制度改革中存在的問題

1.有土地的流轉(zhuǎn)容易被不法之人操控

(1)我國(guó)農(nóng)村土地制度改革對(duì)土地的流轉(zhuǎn)規(guī)定還不完善，很容易被不法之人操控，隨意的改變了土地的原承包的關(guān)系，甚至有的人會(huì)強(qiáng)迫農(nóng)民必須流轉(zhuǎn)等，從而農(nóng)民的合法權(quán)益也就會(huì)被侵犯。

(2)我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的推出，被一些不法的人當(dāng)成是謀取利益的一種手段，從而侵犯了農(nóng)民本身應(yīng)有的利益。還有些人把地轉(zhuǎn)租給企業(yè)，以謀取利益。有些人把農(nóng)民的承包地強(qiáng)行的按照自己的意愿安排出去，甚至將其地轉(zhuǎn)租給企業(yè)，從而導(dǎo)致了農(nóng)民的生產(chǎn)效率不斷的降低。

2.農(nóng)村土地的經(jīng)營(yíng)規(guī)模越來越小

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)農(nóng)村的人口數(shù)也飛快的增加，而農(nóng)村的土地卻是越來越少，為了降低人們的爭(zhēng)吵率，我國(guó)的農(nóng)村土地都是以公平為原則進(jìn)行分配。但是，土地的分配遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上人口增加的速度，而且，科學(xué)技術(shù)無法完全在農(nóng)村土地中實(shí)施，因此，導(dǎo)致了我國(guó)農(nóng)村土地實(shí)用的經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來越小。

3.一些基層組織仍然在進(jìn)行“反租倒包”對(duì)策

雖然在我國(guó)農(nóng)村土地制度改革中不斷的強(qiáng)調(diào)，農(nóng)村土地的所有事項(xiàng)都必須是合法、自愿的，但是，由于我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的不完善，一些基層組織仍然可以找到法律空子進(jìn)行“反租倒包”的對(duì)策，利用自己的權(quán)力對(duì)農(nóng)民進(jìn)行剝奪他們的權(quán)力和利益，從而導(dǎo)致了我國(guó)農(nóng)民的利益仍然在不斷的流失。

三、不斷完善我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的對(duì)策

1.不斷的完善農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度，并給予強(qiáng)力的監(jiān)督

在實(shí)行農(nóng)村土地公有制的同時(shí)，不斷的完善我國(guó)農(nóng)村土地制度改革中的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，并且強(qiáng)力的對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督，從而慢慢的將土地使用權(quán)變成商品化，遏制不法之人利用土地流轉(zhuǎn)作為謀取利益的手段。

(1)應(yīng)建立一個(gè)完善的有關(guān)于農(nóng)村土地保障的各種體系，使得農(nóng)民對(duì)土地的那種消極的依賴關(guān)系進(jìn)行切割，組織基層也不能再隨意的對(duì)農(nóng)民進(jìn)行強(qiáng)行的買賣，不能在土地流轉(zhuǎn)的過程中謀取利益，必須循規(guī)蹈矩進(jìn)行工作，從而建立起一個(gè)公平、和諧的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體系。

(2)強(qiáng)力監(jiān)督制度的實(shí)施，對(duì)已經(jīng)建立好的農(nóng)村土地制度(例如：在土地承包法中第一章的第一條規(guī)定了：為穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，維護(hù)農(nóng)村土地承包當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，根據(jù)憲法，制定本法。還有第六條中規(guī)定了：農(nóng)村土地承包，婦女和男子享有平等的權(quán)利，承包中應(yīng)當(dāng)保護(hù)婦女的合法權(quán)益，任何組織和個(gè)人不得剝奪、侵害婦女應(yīng)對(duì)享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán))等，都應(yīng)給予強(qiáng)力的監(jiān)督，嚴(yán)格的督促基層組織把農(nóng)村土地制度的所有內(nèi)容，合法的實(shí)施下去，讓農(nóng)民知道遇事可以從完善的規(guī)章制度中尋找解決辦法，擁有完善的規(guī)章制度作為保護(hù)自身權(quán)益的依靠，放心的進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)程序，從而保障了農(nóng)民的權(quán)益。

2.將農(nóng)村土地的監(jiān)督轉(zhuǎn)向成法制的管理

將農(nóng)村土地制度與法律緊緊的聯(lián)系在一起，將農(nóng)村土地制度都以法制化的形式進(jìn)行對(duì)農(nóng)村土地的管理，并且灌輸?shù)矫總€(gè)農(nóng)民和工作人員的心中，讓他們明白遵守農(nóng)村土地制度就等于遵守法律，否則要受到法律的制裁。讓基層組織工作人員清楚的明確自身的權(quán)利和責(zé)任，規(guī)范自身的權(quán)利行為，知道什么時(shí)候才可以干預(yù)農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，合力改善農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)秩序。也就是說，將我國(guó)農(nóng)村土地制度引向法律的軌道中，不僅可以有效的減少基層組織干預(yù)農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民的自也就得到了發(fā)揮，還可以有效的規(guī)范了有關(guān)政府的行為，最終保障了農(nóng)民的權(quán)益。

3.擴(kuò)大農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)章制度

應(yīng)不斷的完善農(nóng)村土地使用權(quán)的規(guī)章制度，利用法律手段合理的擴(kuò)大農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)章制度，允許農(nóng)民合理的以多種形式轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，并規(guī)定基層組織不予以隨意干涉，如果發(fā)現(xiàn)有人是以不法途徑進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，則有關(guān)部門必須嚴(yán)格的按照法律法規(guī)進(jìn)行檢查、監(jiān)督，并給予合理的制裁，以此來幫助農(nóng)民穩(wěn)定農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)，以及擴(kuò)大農(nóng)業(yè)土地的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，并且還可以有效的監(jiān)督基層組織和農(nóng)民的行為。也就是說，合理的擴(kuò)大農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)章制度不僅可以有效的擴(kuò)大農(nóng)業(yè)土地的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，還可以有效的、合理的保障農(nóng)民的權(quán)益。

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第6篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定范文

一、海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的基本情況

據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年6月末，海南省已有三亞、東方、?？凇偤５?4個(gè)市縣全面開展了確權(quán)登記頒證工作。全省測(cè)量農(nóng)村土地面積已達(dá)466.5萬畝，占國(guó)土“二調(diào)”農(nóng)村耕地面積的49%，頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證近8萬本，建立檔案近22萬卷。2015年5月，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《海南省全面推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作方案》，計(jì)劃于2015年底前完成確權(quán)土地測(cè)量及核查公示工作，2016年底前基本完成農(nóng)村土地確權(quán)登記。近年來隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的加快，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民不斷增多，而農(nóng)民又不愿放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強(qiáng)烈。海南省計(jì)劃建設(shè)全省統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)及服務(wù)中心，包括1個(gè)省級(jí)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，22個(gè)市縣區(qū)級(jí)服務(wù)中心。同時(shí)，還將推動(dòng)實(shí)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同制，健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛仲裁體系，探索基準(zhǔn)地價(jià)、公開招租競(jìng)標(biāo)的流轉(zhuǎn)制度。海南通過大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，大批的家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體對(duì)土地進(jìn)行規(guī)?；_發(fā)，形成了集約化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理，但普遍存在融資困難、改造擴(kuò)建經(jīng)費(fèi)投入不足等問題，尤其需要金融支持。

2009年，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》中提出“有條件的地方可以探索開辦土地經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押貸款”。一些地區(qū)隨之圍繞農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押開始開展金融創(chuàng)新，并取得了一定的經(jīng)驗(yàn)和成效。2013年，黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于深化土地制度改革，加快農(nóng)村金融創(chuàng)新，全力提升以林權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋所有權(quán)“三權(quán)三證”抵押融資為重點(diǎn)的“三農(nóng)”金融服務(wù)便利化水平的精神，為激活農(nóng)村土地，促進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，增加農(nóng)民收入及農(nóng)村融資渠道，解決農(nóng)村融資擔(dān)保難的問題，如何開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作進(jìn)行了積極的探索和思考。

海南省抓住國(guó)家推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革機(jī)遇，為深入貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)和中央2014年1號(hào)文件精神，積極探索農(nóng)村金融改革發(fā)展，從推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)和促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展出發(fā)，在文昌市、澄邁縣開展農(nóng)村金融綜合改革試點(diǎn)，為全面開展農(nóng)村金融改革發(fā)展打牢基礎(chǔ)。為深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，創(chuàng)新金融服務(wù)方式，拓寬融資渠道，扶持“三農(nóng)”發(fā)展，海南省于2012年出臺(tái)印發(fā)了《海南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資管理辦法》，為海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供了良好的金融運(yùn)行環(huán)境。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月，海南全省累計(jì)發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款3000多萬元，讓2000多萬農(nóng)戶及時(shí)獲得銀行金融服務(wù)。

二、發(fā)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的制約因素

1、缺乏可開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)

目前，我國(guó)現(xiàn)有涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)主要有農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及農(nóng)村合作信用社三類。農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行實(shí)力有限，且在縣級(jí)以下幾乎無分支機(jī)構(gòu)，不直接面向農(nóng)戶，開展農(nóng)地抵押業(yè)務(wù)能力有限;農(nóng)業(yè)銀行是以盈利為目的的商業(yè)性銀行，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的積極性不高，據(jù)調(diào)查，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)處置難、難以變現(xiàn)是目前涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)不愿開辦土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的主要原因;農(nóng)村信用社是農(nóng)村金融的主要力量，長(zhǎng)期服務(wù)于農(nóng)業(yè)，但實(shí)力有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。鑒于農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的嚴(yán)重缺失，即使法律允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押貸款，但仍然難以推進(jìn)。

2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體不明確

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬不確定，使得承包者的投資安全和投資利益缺乏強(qiáng)有力的法律保障，制約了土地順利的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證發(fā)放不到位，導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛屢見不鮮，使得以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押的信貸業(yè)務(wù)難以開展。另外，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記在法律上缺乏一定的效力，也是當(dāng)前涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)不愿開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的主要原因。

3、土地價(jià)值評(píng)估困難

目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值主要由農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)協(xié)商確定，或者由地方政府有關(guān)部門工作人員進(jìn)行評(píng)估，缺乏權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估操作隨意性和主觀性較大。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通常期限較短（為5―20年），金融機(jī)構(gòu)難以評(píng)估此類權(quán)益的價(jià)值，實(shí)際價(jià)值難以合理確定。由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值取決于土地承包經(jīng)營(yíng)的時(shí)間、土地經(jīng)營(yíng)收益，加之受自然條件、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等因素影響較大，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)難以對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)際價(jià)值做出準(zhǔn)確判斷，土地的實(shí)際價(jià)值得不到正確定位。評(píng)估價(jià)值普遍低于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)際價(jià)值，加之評(píng)估方法不科學(xué)，不僅影響了土地融資功能的發(fā)揮，也降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

4、缺乏健全的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

債權(quán)人接受土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押擔(dān)保的前提是，抵押權(quán)人在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，可以就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行拍賣、變賣，以保障自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這就需要農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)作為拍賣、變賣的載體。海南除個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)外，大部分地方?jīng)]有建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，土地流轉(zhuǎn)大多由農(nóng)戶私下進(jìn)行。由于流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育緩慢，流轉(zhuǎn)信息不暢通，無法對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行公開競(jìng)標(biāo)、拍賣，一旦經(jīng)營(yíng)戶出現(xiàn)貸款違約的情況，金融機(jī)構(gòu)處置抵押物難度較大。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)難以變現(xiàn)，較大程度上制約了金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的積極性，使得土地抵押融資難題得不到有效的解決，影響了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的推廣。

5、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，操作不規(guī)范

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈零星流轉(zhuǎn)、口頭流轉(zhuǎn)、短期流轉(zhuǎn)方式。即使部分農(nóng)戶采用“簽訂合同”的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也無任何簽證手續(xù)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律效用不強(qiáng)，導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款失去推廣應(yīng)用的條件，大多涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)也不敢以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物。土地流轉(zhuǎn)部門不明確，登記制度缺失，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)權(quán)益難以得到保障，使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能進(jìn)行抵押登記，阻礙了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的開展。

6、風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制缺失

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，需要相應(yīng)的中介組織和必要的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。因?yàn)?，農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)較弱，特別是農(nóng)地抵押貸款用來經(jīng)營(yíng)養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)作物種植的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。一旦發(fā)生自然災(zāi)害，將造成土地上附著物出現(xiàn)重大損失;或因市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化導(dǎo)致土地上附著物市場(chǎng)價(jià)值大幅降低。這都會(huì)直接影響貸款經(jīng)營(yíng)戶的還款能力，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，進(jìn)而降低了金融機(jī)構(gòu)發(fā)展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的積極性。另外，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展尚不足，欠完善的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)不足以降低農(nóng)民收入的波動(dòng)性，而農(nóng)民收入是農(nóng)民還貸的主要資金來源。

7、相關(guān)法律法規(guī)障礙

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，但沒有明文規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以做抵押?！稉?dān)保法》規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?！奔词寡胄泻豌y監(jiān)會(huì)都明確表態(tài)希望各地區(qū)推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，但是基于目前相關(guān)法律法規(guī)的限制，很多地區(qū)都難以實(shí)施這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，即使個(gè)別地區(qū)實(shí)施了，也很難推進(jìn)。

三、促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款發(fā)展的對(duì)策建議

十八屆三中全會(huì)公報(bào)提出要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，各地紛紛涌現(xiàn)的農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款金融創(chuàng)新能夠釋放農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ档霉膭?lì)和推廣。但在具體操作上，各地區(qū)在試點(diǎn)過程中存在著各種問題和限制。各試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)適當(dāng)放寬對(duì)不良率的容忍度，要對(duì)農(nóng)民手里的“三權(quán)”價(jià)值做科學(xué)的評(píng)估，從而避免盲目評(píng)估帶來的代償風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)針對(duì)農(nóng)村金融的特殊性，推出一套適宜的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和措施。

1、政策扶持農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化貸后管理

政府扶持農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)發(fā)展，如提供一定的資金支持，提供必要的技術(shù)支持和培訓(xùn)，提供財(cái)政稅收優(yōu)惠政策，建立農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)服務(wù)“三農(nóng)”的激勵(lì)機(jī)制，特別對(duì)涉農(nóng)貸款投放比例較高的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)提供稅收減免和財(cái)政補(bǔ)貼等政策激勵(lì)。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)可以針對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的特殊性，建立貸后跟蹤制度，在貸款發(fā)放后，從資金使用到平時(shí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況，不定時(shí)地進(jìn)行貸后調(diào)查，凡是影響貸款到期收回的風(fēng)險(xiǎn)因素，都要引起重視并及時(shí)介入解決，最大化降低貸款收回風(fēng)險(xiǎn)。金融監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)增加農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款不良貸款率的容忍度，消除金融機(jī)構(gòu)“懼貸”心理，使農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款更加良性發(fā)展。

2、建立統(tǒng)一權(quán)威的農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)

建立農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，制定“農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估管理辦法”，可以引入中介機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)也可組建獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評(píng)估部門，為開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。政府或者土地管理部門也可組建獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中心，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的評(píng)估，為農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時(shí)，還可建立科學(xué)的農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估體系，合理確定農(nóng)村土地價(jià)值。

3、加快建設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，健全土地經(jīng)營(yíng)權(quán)爭(zhēng)議仲裁機(jī)制，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)提供流轉(zhuǎn)平臺(tái)，并明確其相關(guān)職責(zé)，即匯集土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)和受讓的信息，土地流轉(zhuǎn)供求的信息，接受供求雙方咨詢;組織開展土地使用權(quán)公開招標(biāo)競(jìng)投活動(dòng)，促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化;協(xié)調(diào)供求雙方有關(guān)事宜，促成流轉(zhuǎn)雙方達(dá)成意向，并協(xié)助辦理有關(guān)流轉(zhuǎn)手續(xù)，提供統(tǒng)一的合同格式，做好合同的鑒證服務(wù);對(duì)土地流轉(zhuǎn)跟蹤服務(wù)，協(xié)助調(diào)解合同糾紛，維護(hù)土地所有者、承包者和經(jīng)營(yíng)者三方的合法權(quán)益。

4、逐步完善農(nóng)業(yè)保障機(jī)制

加快組織成立農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制，降低土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)公司開展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)農(nóng)業(yè)虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)要積極探索多種擔(dān)保方式，如對(duì)額度較大的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，推行“公司擔(dān)保+農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”，“收益保證+農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”和“基金擔(dān)保+農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”等方式，進(jìn)一步降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

第7篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定范文

關(guān)鍵詞　新農(nóng)村建設(shè)；土地流轉(zhuǎn)機(jī)制；法律思考

作者簡(jiǎn)介　樊德玲(1971－)，女，信陽師范學(xué)院政法學(xué)院講師。(河南信陽　464000)

社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，是黨和政府從我國(guó)基本國(guó)情和發(fā)展階段出發(fā)做出的一項(xiàng)戰(zhàn)略安排，是持續(xù)數(shù)十年、惠及八億農(nóng)民、全面提升我國(guó)現(xiàn)代化整體水平的一項(xiàng)重大而又艱巨的歷史任務(wù)。新農(nóng)村建設(shè)涵蓋農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)民生活、農(nóng)村管理、村鎮(zhèn)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)、國(guó)土整治等方方面面，需要一整套完備的土地政策體系作支撐。經(jīng)過三十年的改革探索，我國(guó)已經(jīng)建立了一系列實(shí)踐證明是行之有效并需要繼續(xù)堅(jiān)持和完善的農(nóng)村土地政策。而與此同時(shí)，隨著農(nóng)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，土地流轉(zhuǎn)問題日益成為新農(nóng)村建設(shè)中一個(gè)不可回避的重要課題。

一、新農(nóng)村建設(shè)中土地流轉(zhuǎn)問題的提出

土地作為農(nóng)業(yè)最基礎(chǔ)的生產(chǎn)資料、農(nóng)村最重要的資產(chǎn)和農(nóng)民最具保障的財(cái)富，具有其他生產(chǎn)要素?zé)o法比擬的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。同時(shí)，土地是協(xié)調(diào)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民關(guān)系的紐帶，是農(nóng)民賴以生存的最基本的生產(chǎn)、生活資料，在社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中起著舉足輕重的作用。農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制是我國(guó)二十世紀(jì)八十年代初以計(jì)劃體制為背景而推行的一項(xiàng)土地制度。它適應(yīng)了當(dāng)時(shí)生產(chǎn)力發(fā)展水平，極大地調(diào)動(dòng)了億萬農(nóng)民經(jīng)營(yíng)土地的積極性，使土地的原始生產(chǎn)潛力迅速釋放，農(nóng)民的生活水平明顯改善，成為我國(guó)改革開放的標(biāo)志性起點(diǎn)。但是，二十世紀(jì)八十年代后期以來，隨著改革開放的深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立，農(nóng)村社會(huì)發(fā)生了根本性的變化，原有的以計(jì)劃體制為背景的土地制度的缺陷日益暴露出來，已不適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的需要，并由此而產(chǎn)生了一些不和諧的因素。如，承包土地量與農(nóng)村人口不平衡，激化農(nóng)村內(nèi)部矛盾；土地與農(nóng)村勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)不合理，造成土地和勞動(dòng)力的雙重浪費(fèi)；個(gè)體化的承包機(jī)制與社會(huì)化的生產(chǎn)建設(shè)發(fā)展需要不相適應(yīng)等。因此，為適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧農(nóng)村的需要，改革和完善農(nóng)村土地制度，盤活農(nóng)村土地，強(qiáng)化農(nóng)村土地的開發(fā)利用與管理，允許農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，建立、健全適合農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，已成為當(dāng)前新農(nóng)村建設(shè)中亟待解決的問題。

黨的十七屆三中全會(huì)通過的《決定》提出，要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變，按照“依法、自愿、有償”的原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。這種從“長(zhǎng)期不變”到“長(zhǎng)久不變”，一字之別，意味著國(guó)家將進(jìn)一步延長(zhǎng)土地承包期限，容許土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村改革繼續(xù)向縱深推進(jìn)。

二、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在的法律問題

目前，雖說我國(guó)涉及農(nóng)村土地的性質(zhì)與使用權(quán)流轉(zhuǎn)的有關(guān)法律主要有：《憲法》、《民法》、《村民委員會(huì)組織法》以及一部專門的《土地管理法》。但是，這些有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定仍存在很多問題。

(一)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏可操作的法律規(guī)范。在《民法通則》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》中，對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)規(guī)定的過于原則和籠統(tǒng)。在《農(nóng)村土地承包法》中，雖然規(guī)定了土地流轉(zhuǎn)的形式、原則、合同形式、違約責(zé)任以及法律責(zé)任等條款。但是，由于我國(guó)農(nóng)業(yè)地區(qū)發(fā)展不平衡，土地流轉(zhuǎn)的原因、形式和規(guī)模等諸多方面千差萬別，因此，它不能較全面地指引和規(guī)制土地流轉(zhuǎn)，甚至因?yàn)槿狈唧w的實(shí)施細(xì)則而對(duì)某些利益集團(tuán)約束乏力。許多地方缺乏土地流轉(zhuǎn)具體的可操作的實(shí)施辦法，也沒有結(jié)合本地區(qū)實(shí)際制定出《土地承包法》的實(shí)施細(xì)則，對(duì)土地流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)、利益補(bǔ)償、流轉(zhuǎn)價(jià)格、糾紛處理等方面還有待進(jìn)一步的規(guī)范。

(二)農(nóng)村土地集體所有權(quán)歸屬不清。《憲法》第10條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，《土地管理法》第8條和《農(nóng)業(yè)法》第3條重申了這一點(diǎn)。至于哪一級(jí)和哪一個(gè)組織機(jī)構(gòu)代表農(nóng)村集體擁有土地的所有權(quán)，《土地管理法》第10條則繼續(xù)規(guī)定“已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。”同時(shí)，我國(guó)的《民法通則》第74條也有類似的規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)合作社等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”。根據(jù)有關(guān)的調(diào)研資料顯示，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村民小組和農(nóng)民集體擁有的土地多數(shù)均有明確的界限和范圍，而且其面積比例一般為1:9:90，似乎農(nóng)村集體土地的性質(zhì)與所有權(quán)主體并不存在所謂“模糊”之類的問題。但是，在實(shí)際進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的許多案例中，土地產(chǎn)權(quán)歸屬的糾紛嚴(yán)重。當(dāng)農(nóng)村集體土地發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，土地集體所有權(quán)屬與使用權(quán)在法律上未能得到明確的規(guī)定和保障，從而產(chǎn)生一系列的問題顯得十分棘手、難于管理。

(三)流轉(zhuǎn)登記制度不健全。完備的登記制度是財(cái)產(chǎn)交易有序化的必要條件。農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種不動(dòng)產(chǎn)使用物權(quán)，登記的意義極為重要。相對(duì)而言，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記是普遍不受重視的。從目前法律、法規(guī)的規(guī)定可以看出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記存在以下幾個(gè)問題：一是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立在法律上未規(guī)定以登記為要件，僅以合同成立為要件。這與物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)都需要通過登記才能設(shè)立的規(guī)定相違背，這也是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度不健全的法律起源。二是對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更登記僅以當(dāng)事人自愿為主，未經(jīng)登記變更的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律后果僅為不能對(duì)抗善意第三人。三是在土地流轉(zhuǎn)較頻繁的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，一旦發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓而沒有及時(shí)辦理登記手續(xù)，則以后的受讓人就有可能難以與轉(zhuǎn)讓人從事正常的交易，其受讓的權(quán)利也可能遭他人剝奪，甚至?xí)l(fā)生在轉(zhuǎn)讓中的上當(dāng)受騙。

(四)政府定位不當(dāng)，損害農(nóng)民利益。一些鄉(xiāng)村組織直接充當(dāng)土地流轉(zhuǎn)的主體，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村收入的手段和作為突出政績(jī)的形象工程。有的在流轉(zhuǎn)操作中違背土地政策，強(qiáng)行反租，租金補(bǔ)償過低，土地租金的收益分配缺乏透明度，極大地?fù)p害了農(nóng)民利益。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的法律完善

就目前及今后一段時(shí)間而言，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展和農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)的日益多元化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必然會(huì)越加頻繁和復(fù)雜，流轉(zhuǎn)的范圍、方式、程度都將發(fā)生翻天覆地的變化，權(quán)屬變動(dòng)必然涉及權(quán)利、義務(wù)的調(diào)整，如何在整體規(guī)劃下規(guī)范并促進(jìn)流轉(zhuǎn)的發(fā)生便成為當(dāng)務(wù)之急?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，然而至今沒有成形的政策和法規(guī)對(duì)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范調(diào)整。筆者認(rèn)為，必須盡快依法規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)，建立和完善相應(yīng)的政策和法律制度。

(一)加強(qiáng)和完善土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)范以促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。首先，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，要在堅(jiān)持和完善以農(nóng)村家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制的基礎(chǔ)上，按照“依法、自愿、有償”的原則，尊重農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的主體地位，切實(shí)保障農(nóng)民土地權(quán)益；其次，制定土地流轉(zhuǎn)格式合同，明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。由于各地農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展參差不齊，所以地方立法可以適當(dāng)超前，可以先行制定地方性的條例或辦法之類的，以法律的形式對(duì)本地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加以規(guī)范，使土地流轉(zhuǎn)有序進(jìn)行，從而達(dá)到集約利用、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的目的。對(duì)暫不具備立法條件的地方也應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，完善土地流轉(zhuǎn)的政策，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范、有序的進(jìn)行。

(二)要用法律來保障農(nóng)民享有真正的所有權(quán)。中國(guó)現(xiàn)階段農(nóng)村土地所有權(quán)主體被法律界定為“集體”，這里基本沒有爭(zhēng)議。但是，究竟由誰代表集體行使土地所有權(quán)，都很不明確，而現(xiàn)在此權(quán)利基本上由行政村組織來行使。由于它是一個(gè)黨政不分、政社不分的行政附屬組織，集體和作為集體分子的農(nóng)民之間，均無雙向選擇的自由，土地的所有權(quán)當(dāng)然不可能由村民代表來行使，而只能由作為地域性經(jīng)濟(jì)組織的村長(zhǎng)來行使，這樣問題就來了。因?yàn)榇彘L(zhǎng)有事實(shí)上的土地處置權(quán)，卻并不負(fù)擔(dān)半點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，因此為農(nóng)村土地尋租埋下禍根。因此，應(yīng)修改《土地管理法》及相應(yīng)法律法規(guī)，解決集體土地所有權(quán)的錯(cuò)位、缺位或虛位等問題，將其直接交由村民委員會(huì)行使，刪除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)業(yè)合作社等虛置概念，賦予農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體――村民委員會(huì)和使用權(quán)主體――承包戶的市場(chǎng)主體地位。所以必須從立法上保證農(nóng)民享有真正的土地所有權(quán)，從而使其享有擁有土地的收益權(quán)。

(三)要依法建立規(guī)范的農(nóng)村土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)就是法制經(jīng)濟(jì)。把土地流轉(zhuǎn)回歸到市場(chǎng)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，有利于提升農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的效率，提高農(nóng)村土地的產(chǎn)出率，提高廣大農(nóng)村村民的生活水準(zhǔn)，這也是新農(nóng)村建設(shè)的應(yīng)有之義。如果人為在政策、法規(guī)上對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行“堵”和“壓制”并不符合生產(chǎn)力發(fā)展要求。比如要修改與《憲法》不協(xié)調(diào)的有關(guān)法律表述，如現(xiàn)行《土地管理法》63條可改為“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地土地使用權(quán)可依照法律規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)移”。從法律層面允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，同時(shí)也要加快相應(yīng)實(shí)施條例出臺(tái)，以便于實(shí)際操作管理。另外，在中國(guó)，大多數(shù)地方政府或法院有關(guān)機(jī)構(gòu)尚未形成處理土地流轉(zhuǎn)糾紛的規(guī)范化制度，也缺乏相關(guān)的法律條文與仲裁根據(jù)。因此，必須進(jìn)一步制定仲裁土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的相關(guān)法律法規(guī)，完善相關(guān)的爭(zhēng)端處理機(jī)制。并通過設(shè)立專門的土地法院，聘請(qǐng)專家判案，為解決土地流轉(zhuǎn)糾紛提供法律援助。

(四)建立完善的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度。應(yīng)該建立一個(gè)便捷、高效、安全的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變動(dòng)登記公示、公信制度，這對(duì)物權(quán)流動(dòng)制度保持高效運(yùn)轉(zhuǎn)具有極大的影響力。一方面，如今土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體不再局限于集體經(jīng)濟(jì)組織成員，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的單位和個(gè)人可以通過租賃、轉(zhuǎn)包和招標(biāo)、拍賣等方式獲得土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人身份的多元化使得借由考察權(quán)利人是否具備集體成員身份來判斷權(quán)屬狀況的困難系數(shù)及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大大增加，無形中提高了交易成本。另一方面，土地流轉(zhuǎn)涉及復(fù)雜的利益關(guān)系，具有頻繁的重復(fù)發(fā)生率，需要明確的法律登記制度對(duì)法律關(guān)系各方的權(quán)利狀態(tài)加以公示化，明晰化、確定化。

第8篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定范文

1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的主要問題

1.1 基層群眾認(rèn)識(shí)上比較落后 農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)還比較落后，自給自足的農(nóng)業(yè)文化對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊懸琅f非常深，農(nóng)村人民一般都有濃厚的“鄉(xiāng)土情結(jié)”，而且諸多的農(nóng)民對(duì)于土地流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)還不夠了解，將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所獲得收入來支撐家庭生活的農(nóng)戶，將土地看做是自己的身家性命，不愿意進(jìn)行流轉(zhuǎn)；而有的農(nóng)民對(duì)于這方面的土地政策表示擔(dān)憂，害怕喪失承包權(quán)，所以不想將土地流轉(zhuǎn)出去。

1.2 土地流轉(zhuǎn)中程序不夠規(guī)范 目前土地流轉(zhuǎn)的方式大多是通過私下協(xié)商達(dá)成口頭協(xié)議，很少通過有關(guān)部門簽訂書面流轉(zhuǎn)協(xié)議。這樣缺乏對(duì)受讓方的有效監(jiān)督和約束，也給今后有可能會(huì)發(fā)生的權(quán)益沖突埋下了隱患。目前，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中程序不規(guī)范主要體現(xiàn)在：一是諸多的土地流轉(zhuǎn)活動(dòng)未簽署正式的合同；二是部分土地流轉(zhuǎn)書面合同的內(nèi)容、條款不規(guī)范，存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)隱患；三是存在強(qiáng)行征地方式推行土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。

1.3 土地流轉(zhuǎn)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)不健全 我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系不健全，這在很大程度上影響了農(nóng)村地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的效率、規(guī)模以及效益。一是農(nóng)村地區(qū)在實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)上的服務(wù)機(jī)構(gòu)的缺失。二是對(duì)土地流轉(zhuǎn)缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的管理。

2 加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合理利用的建議

2.1 加強(qiáng)正確的宣傳引導(dǎo) 對(duì)于土地流轉(zhuǎn)，有些農(nóng)村地區(qū)的干部群眾對(duì)其還不具有深厚的認(rèn)識(shí)，各個(gè)地方的政府應(yīng)該通過廣電等媒介，來告知廣大人民群眾，強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)方面在政策以及服務(wù)信息上的宣傳。利用政策方面的宣傳、指引以及服務(wù)，讓農(nóng)民可以在土地流轉(zhuǎn)里面體驗(yàn)到“你發(fā)財(cái)，我發(fā)展”，進(jìn)而使得雙贏的局面得以有效的形成，而且在示范效應(yīng)的基礎(chǔ)上，能夠讓越來越多的農(nóng)戶加入到土地流轉(zhuǎn)之中來，這會(huì)在很大程度上提高農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)方面的積極性以及主動(dòng)性，進(jìn)而在整個(gè)社會(huì)范圍內(nèi)構(gòu)建起土地流轉(zhuǎn)的熱潮?；鶎诱柚诖寮w的力量，有利于發(fā)揮其組織、協(xié)調(diào)和及時(shí)解決農(nóng)戶之間矛盾與摩擦的作用，有利于加快土地流轉(zhuǎn)的力度和規(guī)模。

2.2 規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入者、發(fā)包方之間尚未簽訂正式合同，兩者之間不存在經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系，并非是不存在“管理與被管理”關(guān)系。所以，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，必須要得到發(fā)包方首肯。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時(shí)，必須要嚴(yán)格遵循下述程序行事：（1）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雙方在同一時(shí)段向土地承包的發(fā)包方提出申請(qǐng)，書面申請(qǐng)中必須要詳細(xì)注明下述內(nèi)容，即流轉(zhuǎn)方式、面積、地塊、地類、土地流轉(zhuǎn)之后的主要用途等。（2）發(fā)包方對(duì)申請(qǐng)書中所提及到土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保其符合相關(guān)法制規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)之后不會(huì)嚴(yán)重影響到周邊人們的生產(chǎn)生活，土地流轉(zhuǎn)之后的使用途徑與土地利用規(guī)劃內(nèi)容相一致，若得到認(rèn)可，便可即時(shí)簽字同意。若還有其他意見，就要即時(shí)知會(huì)申請(qǐng)者，將自身不認(rèn)可的緣由表述出來。（3）土地流轉(zhuǎn)雙方正式簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同。（4）把雙方簽訂的合同直接上交給村委會(huì)，對(duì)此進(jìn)行全面審查；在這之中，需要審查的內(nèi)容有：合同訂立程序是不是符合相關(guān)法制規(guī)定、合同內(nèi)容是不是與有關(guān)法則相符合、合同中所涉及到的事項(xiàng)是不是和申請(qǐng)內(nèi)容相一致等。審查之后還要簽字，表述自身意見，若不認(rèn)可，必須要將緣由表述出來。（5）雙方簽訂的合同即時(shí)上交給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)，簽字審核的同時(shí)還要做好記錄。

2.3 明確服務(wù)職能，完善服務(wù)體系 加快土地流轉(zhuǎn)，需要有健全的組織保障，在此基礎(chǔ)上，增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)中間組織服務(wù)功能。若要將村級(jí)組織的服務(wù)作用、溝通協(xié)調(diào)作用、行政推動(dòng)作用等最大限度發(fā)揮，進(jìn)而促使地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，那么，必須要重視土地流轉(zhuǎn)對(duì)接等相關(guān)工作，集合所有村組干部，搜集并對(duì)外與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)聯(lián)的信息，進(jìn)而提高流轉(zhuǎn)速度，有效解決流轉(zhuǎn)信息不暢，空間過小問題。建立健全并充分發(fā)揮仲裁機(jī)構(gòu)職能，及時(shí)化解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)矛盾，確保農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)健康有序。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)正在發(fā)生著變化，農(nóng)民的市場(chǎng)意識(shí)和商品意識(shí)增強(qiáng)了，按市場(chǎng)規(guī)律流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。政府則需要逐步完善服務(wù)體系，助推農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的更快發(fā)展。首先，建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，專門從事和辦理土地流轉(zhuǎn)和中介服務(wù)工作。其次，建設(shè)“土地流轉(zhuǎn)（服務(wù)）中心”，積極培育農(nóng)村土地承包糾紛仲裁員，完善構(gòu)建科學(xué)合理化的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。最后，構(gòu)建鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，和農(nóng)戶之間簽訂正式的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，為其提供免費(fèi)的土地流轉(zhuǎn)信息、政策咨詢、土地流轉(zhuǎn)合同、鑒證服務(wù)等，扮演好“土地紅娘”的角色。

第9篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定范文

關(guān)鍵詞:土地流轉(zhuǎn);現(xiàn)狀和問題;建議

我國(guó)農(nóng)村土地規(guī)模小、分割細(xì)碎,是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；闹饕萍s因素,因此,擴(kuò)大農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模,整合土地資源,加快實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地由分散化向規(guī)?；霓D(zhuǎn)變,成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的迫切要求。為此,黨的十七屆三中全會(huì)的決定中提出,加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù),建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng),按照依法自愿有償原則,允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的涵義和背景

(一)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的涵義

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一種省略的說法,全稱應(yīng)該是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。也就是說,在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上,農(nóng)戶把自己承包村集體的部分或全部土地,以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營(yíng)。在2009年中央1號(hào)文件中,已經(jīng)明確規(guī)定要將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)擴(kuò)大到草原、集體林地以及林木所有權(quán)方面。

(二)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的背景

當(dāng)前,第二輪土地承包已經(jīng)在各地農(nóng)村實(shí)行,土地承包期30年。在這次土地承包過程中,部分農(nóng)產(chǎn)品的效益下降,導(dǎo)致這部分農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)疲軟,市場(chǎng)價(jià)低迷,為了增加收入,一部分農(nóng)村勞動(dòng)力向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。同時(shí)小規(guī)模經(jīng)營(yíng)使土地的成本居高不下,農(nóng)村土地撂荒現(xiàn)象日益增多,農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)需求越來越強(qiáng)烈。

二、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

當(dāng)前全國(guó)很多地方都進(jìn)行了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn),如河南、山東、上海等地,縱觀各地情況來看,全國(guó)土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)以下狀況:

(一)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的面積逐漸擴(kuò)大

很多地方的種植大戶或企業(yè)租賃農(nóng)民的耕地達(dá)數(shù)十畝、上百畝,優(yōu)化了土地、資金、勞動(dòng)力、技術(shù)、管理等資源,推進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化,提高了農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量和效益,增加了農(nóng)民收入。

(二)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式以轉(zhuǎn)包出租為主

以云南省通?？h為例,通海縣轄6鎮(zhèn)3鄉(xiāng),截至2008年末,家庭承包經(jīng)營(yíng)的耕地面積142828畝,農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)的面積4591畝,占農(nóng)戶承包耕地面積的3.2%,其中:出租3425畝,轉(zhuǎn)包552畝,轉(zhuǎn)讓325畝,互換183畝,無入股形式的,其他形式的106畝,共4591畝。農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)中,轉(zhuǎn)包和出租的占農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)的86.6%。

(三)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體增多

農(nóng)戶承包地的流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行,但近幾年一部分企業(yè)、個(gè)體老板等也都進(jìn)入農(nóng)業(yè),承租土地,進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)。

(四)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多元化

一般情況下,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后以糧食、蔬菜、烤煙、花卉、水果種植和畜禽養(yǎng)殖為主。如在山西新絳縣,農(nóng)戶以每年每畝350-500元的承包費(fèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)包和農(nóng)戶之間土地與土地互換,主要用于推廣小麥2000畝,發(fā)展蔬菜日光溫室500余座。自該項(xiàng)目實(shí)施以來,小麥平均畝產(chǎn)比原來提高了20%,日光溫室大棚畝均效益較過去提高了4-6倍。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)提高了農(nóng)村土地利用率,推動(dòng)了農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)了投資主體多元化,提高了經(jīng)濟(jì)效益,增加了農(nóng)民的收入。但農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中還存在一些問題:

(一)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中,程序不規(guī)范

按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)沒有承包方的書面委托,任何組織和個(gè)人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定農(nóng)戶的承包地流轉(zhuǎn)。但在實(shí)際中,有的村(組)越俎代庖,沒有農(nóng)戶的書面授權(quán)委托書,直接與業(yè)主簽訂合同,雙方容易造成矛盾。

(二)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中,合同不規(guī)范

大部分地區(qū),農(nóng)戶與農(nóng)戶之間依靠熟人介紹,憑借口頭協(xié)議,進(jìn)行自發(fā)性的流轉(zhuǎn)。這種方式未通過合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系,容易發(fā)生糾紛。即使有些地區(qū),農(nóng)戶與農(nóng)戶之間簽訂了書面合同,合同的內(nèi)容也是不完整的。

(三)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中,市場(chǎng)化程度低

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)屬于市場(chǎng)行為,但實(shí)際上大部分土地在流轉(zhuǎn)中,是通過熟人介紹自發(fā)流轉(zhuǎn)的,通過市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的比較少。

(四)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中,社會(huì)保障制度不健全

一部分農(nóng)民不愿意把土地流轉(zhuǎn)出去,主要是由于農(nóng)村社會(huì)保障制度不健全。在農(nóng)村,土地是農(nóng)民生存的根本,沒了土地,農(nóng)民就沒了保障。

四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

(一)完善農(nóng)村政策法規(guī)

我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)的主體是“集體”,但誰代表集體,很不明確,因此,應(yīng)該修改《土地管理法》,明確農(nóng)村土地所有權(quán)的歸屬,從而保證農(nóng)民的權(quán)益。同時(shí),實(shí)際生活中,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)往往具有自發(fā)性、隨意性,因此,要成立土地糾紛仲裁機(jī)構(gòu)通過法律程序來解決土地糾紛。

(二)完善金融服務(wù)體系

農(nóng)民缺少資金和融資渠道是制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要因素。由于各銀行機(jī)構(gòu)的監(jiān)管體系中,沒有農(nóng)戶直接信貸擔(dān)保機(jī)制,所以,各金融機(jī)構(gòu)不愿投放資金給農(nóng)戶,使農(nóng)戶無法擴(kuò)大規(guī)模以及開發(fā)一些好項(xiàng)目。為了更好地實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策,各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該完善金融服務(wù)體系,積極探索農(nóng)村土地使用權(quán)抵押辦法,允許經(jīng)營(yíng)者用土地使用權(quán)抵押獲取貸款。

(三)完善中介服務(wù)組織

農(nóng)村土地使用權(quán)的市場(chǎng)化流動(dòng)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì),而中介服務(wù)組織是農(nóng)村土地使用權(quán)市場(chǎng)化的關(guān)鍵。中介服務(wù)組織受理農(nóng)戶的轉(zhuǎn)讓土地申請(qǐng),投資人承包土地的申請(qǐng),保護(hù)雙方的利益。

(四)完善農(nóng)村社會(huì)保障體系

當(dāng)前,在我國(guó),土地是農(nóng)民生存的基本保障,沒有土地,農(nóng)民將無法生存。只有建立完善的社會(huì)保障體系,才可能將農(nóng)民從土地中解放出來,才可能促進(jìn)農(nóng)村土地的進(jìn)一步流轉(zhuǎn)。農(nóng)村社會(huì)保障體系包括農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利、優(yōu)撫安置、社會(huì)互助以及農(nóng)村合作醫(yī)療制度等,通過完善農(nóng)村社會(huì)保障體系,解除農(nóng)民的后顧之憂,可以促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。

參考文獻(xiàn):

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