土地確權(quán)法律依據(jù)精選(九篇)
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第1篇：土地確權(quán)法律依據(jù)范文
1．1土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記的現(xiàn)狀
自開展土地確權(quán)登記工作以來，多個(gè)省、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的試點(diǎn)工作順利進(jìn)行，上海、浙江、江蘇、安徽、四川等地在二輪承包的基礎(chǔ)上，在個(gè)別區(qū)、縣展開土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作。通過試點(diǎn)工作，基本上做到了明確土地產(chǎn)權(quán)、保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、化解農(nóng)村土地糾紛、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，起到了良好的效果。但是，實(shí)際農(nóng)村土地承包經(jīng)營狀況復(fù)雜，在土地承包經(jīng)營確權(quán)登記的管理工作中還存在著一些證地不相符、檔案數(shù)據(jù)不一致、土地管理不到位等問題，這些問題是亟須解決的。同時(shí)，土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作不應(yīng)該只局限于試點(diǎn)地區(qū)，應(yīng)該在全國范圍內(nèi)推廣，并深化推進(jìn)，造福全國人民。
1．2土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記的意義
1．2．1有利于保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作的開展有利于維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。長(zhǎng)期以來，農(nóng)民以土地為生，土地的效益與農(nóng)民的生存息息相關(guān)，然而侵害農(nóng)民土地權(quán)益的現(xiàn)象卻屢屢發(fā)生。通過對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)登記，長(zhǎng)期有效地保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)利，加強(qiáng)農(nóng)民土地權(quán)利的穩(wěn)定性，鞏固農(nóng)民對(duì)所有土地承包經(jīng)營權(quán)利的法律效力，利于農(nóng)民對(duì)土地投資，也方便土地流轉(zhuǎn)等問題的解決。
1．2．2有利于有效管理農(nóng)村土地
開展土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作有利于加強(qiáng)政府等相關(guān)部門對(duì)土地的管理。相關(guān)部門通過對(duì)土地的確權(quán)，掌握農(nóng)民承包經(jīng)營土地及農(nóng)戶的詳細(xì)信息，建立材料管理檔案，促進(jìn)土地管理的信息化，可以更加合理有效地管理土地，從而有利于政府制定實(shí)施支農(nóng)惠農(nóng)的土地政策，推動(dòng)農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并有利于更加有效地利用土地資源，促進(jìn)農(nóng)村土地市場(chǎng)和諧穩(wěn)定發(fā)展。
1．2．3有利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展
進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作，有利于促進(jìn)農(nóng)村規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。確權(quán)工作的開展，使得農(nóng)民土地承包經(jīng)營合理化、合法化、有序化，減少和解決了土地糾紛，使農(nóng)民安心、放心地種植土地，增加土地投資，積極響應(yīng)政府建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)政策的號(hào)召。土地確權(quán)工作是土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，是建設(shè)土地市場(chǎng)、創(chuàng)新新農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制的保障。促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須做好土地確權(quán)工作。
1．2．4有利于減少農(nóng)村土地糾紛
對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)有利于解決農(nóng)村土地糾紛。農(nóng)村土地糾紛長(zhǎng)期存在，可以通過對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)，清晰明確地劃分土地的范圍，使農(nóng)民明確自己的土地界限，了解自己的土地權(quán)利，樹立土地保護(hù)法律意識(shí)，從而有利于政府妥善化解土地承包經(jīng)營糾紛并減少農(nóng)民之間產(chǎn)生的土地糾紛。
2土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記的問題分析
2．1相關(guān)法律法規(guī)的不完善增加了確權(quán)登記的難度
目前的《農(nóng)村土地承包法》《物權(quán)法》對(duì)土地登記都做了明確的規(guī)定，但就農(nóng)村土地登記的實(shí)際情況來看，我國在土地登記方面是存在法律缺陷的，主要有以下3個(gè)問題。
2．1．1法律法規(guī)之間的相互沖突
《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，承包方和發(fā)包方通過制定土地承包合同獲得土地的承包經(jīng)營權(quán)，這是對(duì)承包方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的法律規(guī)定。而《物權(quán)法》將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定為一種用益物權(quán)，進(jìn)行土地登記后，由行政機(jī)關(guān)頒發(fā)土地確權(quán)登記證書，產(chǎn)生公示、公信的效應(yīng)。但是在農(nóng)民取得土地承包合同、獲得土地承包權(quán)的過程中，并沒有看到物權(quán)所要求的公示內(nèi)容，所以該土地確權(quán)登記只是一種行政管理登記而非物權(quán)登記［1］。
2．1．2現(xiàn)有土地權(quán)利沒有法律保障
從目前土地確權(quán)登記工作試點(diǎn)區(qū)的情況來看，存在著這樣一個(gè)問題:政策制定者的側(cè)重點(diǎn)是在土地確權(quán)登記后方便土地流轉(zhuǎn)，從而增加農(nóng)民收入，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。而農(nóng)民關(guān)心的則是如何通過土地確權(quán)保證現(xiàn)有土地制度賦予農(nóng)民的土地權(quán)利在現(xiàn)實(shí)中得到落實(shí)［2］，恰恰在如何保障這些法律賦予的權(quán)利方面，現(xiàn)有法律存在缺陷。由于兩者關(guān)心的側(cè)重點(diǎn)不同，在理解上不能達(dá)成一致，確權(quán)登記工作難免受到影響。
2．1．3土地承包權(quán)屬問題成為最大問題
開展土地確權(quán)登記工作以來，工作人員遇到的最大、最頭疼的問題就是土地權(quán)屬問題，即因土地承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題所引起的土地所有權(quán)或者使用權(quán)的歸屬問題。雖然目前已有《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》來處理土地權(quán)屬不清的問題，可是在實(shí)際工作中土地權(quán)屬問題涉及多方法律關(guān)系，問題復(fù)雜難解，而法律規(guī)定卻不能面面俱到。
2．2相關(guān)部門操作混亂制約了確權(quán)工作的開展
我國農(nóng)村人口眾多，在全國開展農(nóng)村土地確權(quán)工作是一項(xiàng)艱巨的任務(wù);同時(shí)，地理環(huán)境的不統(tǒng)一又給確權(quán)工作增加了難度。部分地區(qū)土地情況復(fù)雜多變、工作量大，制約了土地登記工作的開展。在工作過程中承包政策操作不規(guī)范，特別是承包經(jīng)營權(quán)證管理發(fā)放不規(guī)范、地籍管理不科學(xué)、政策落實(shí)不到位、政出多門，導(dǎo)致工作結(jié)果不盡如人意，反而增加了農(nóng)民負(fù)擔(dān)，引起了更多的土地糾紛與農(nóng)民不滿，使得土地承包經(jīng)營確權(quán)工作沒有普遍展開［3］。同時(shí)，土地確權(quán)工作是一項(xiàng)浩大工程，需要大量資金的支持，然而實(shí)踐中資金的缺乏調(diào)動(dòng)不起鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及工作人員的積極性，使得土地確權(quán)工作實(shí)施困難。
2．3農(nóng)民土地的種種矛盾阻礙了確權(quán)登記的進(jìn)行
農(nóng)民土地權(quán)益糾紛的存在，使得土地確權(quán)工作困難重重。農(nóng)村土地權(quán)屬問題復(fù)雜，許多情況下土地流動(dòng)性大、界限模糊，土地矛盾層層疊加。如農(nóng)民之間隨意的土地流轉(zhuǎn)、自行開墾土地、擅自調(diào)整土地界限等情況造成了較多土地糾紛。此外，隨著國家農(nóng)業(yè)政策的調(diào)整、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的提高、土地使用價(jià)值的提高，農(nóng)民紛紛返鄉(xiāng)爭(zhēng)搶種植土地也引發(fā)了許多糾紛。以上這些糾紛產(chǎn)生的原因復(fù)雜，存在的時(shí)間較長(zhǎng)，涉及的農(nóng)戶關(guān)系較多，具有明顯的群體化，這些糾紛能否得當(dāng)處理，直接影響土地承包關(guān)系的穩(wěn)定以及后期農(nóng)村土地市場(chǎng)的建立。
3國外土地登記制度的比較與借鑒
3．1國外土地登記制度的比較考察
3．1．1德國
德國的土地權(quán)利登記采取土地強(qiáng)制登記模式，實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，土地登記具有公信力，一切土地權(quán)利的取得、變更必須登記，只有經(jīng)過土地登記機(jī)關(guān)登記后才發(fā)生法律效力。登記機(jī)關(guān)對(duì)登記的申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，即除對(duì)申請(qǐng)登記的程序、手續(xù)是否完備進(jìn)行審查外，還要對(duì)發(fā)生權(quán)利的變更原因進(jìn)行核查認(rèn)定后才可登記，一經(jīng)登記便有權(quán)利［4］。土地登記具有公信力，具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，但是對(duì)于善意取得土地權(quán)利的第3人仍具有法律效力，善意第3人不負(fù)返還義務(wù)。在土地登記的整個(gè)過程中，登記機(jī)關(guān)對(duì)土地交易安全起著十分重要的作用。
3．1．2法國
法國土地登記采取契約生效模式，實(shí)行形式審查，土地登記不具有公信力。法國實(shí)施的土地契約登記制度是指對(duì)于土地的權(quán)利，由當(dāng)事人取得一致意見，雙方訂立契約即可生效。政府登記機(jī)關(guān)根據(jù)契約訂立的內(nèi)容，進(jìn)行形式審查并不對(duì)契約內(nèi)容等做實(shí)質(zhì)審查，即可辦理登記，經(jīng)登記后，土地權(quán)利可對(duì)抗第3人［5］。對(duì)于土地利益相關(guān)者在主張其權(quán)利時(shí)，按照實(shí)體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。登記的土地在法律上不具有公信力，只是一種公開登記，方便土地利益關(guān)系者查閱和了解。
3．1．3澳大利亞
澳大利亞的土地登記采取非強(qiáng)迫模式，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，土地登記具有公信力并頒發(fā)土地憑證。澳大利亞實(shí)施的是托倫斯登記制度，屬于不動(dòng)產(chǎn)登記制度。當(dāng)事人自行決定土地的初始登記，政府不強(qiáng)制要求，但經(jīng)政府登記機(jī)關(guān)登記后，該土地權(quán)利的變更必須經(jīng)過登記機(jī)關(guān)的登記，即國家不要求一切土地強(qiáng)制性登記，但一經(jīng)登記，土地權(quán)益的變動(dòng)必須登記才可發(fā)生效力。登記機(jī)關(guān)依據(jù)相關(guān)法律對(duì)土地登記申請(qǐng)材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，確認(rèn)登記后向土地申請(qǐng)人頒發(fā)土地權(quán)利憑證;同時(shí)登記具有絕對(duì)公信力，一經(jīng)登記的土地將受法律的保護(hù)，登記機(jī)關(guān)對(duì)土地錯(cuò)記、漏記及虛假登記的，負(fù)有損害賠償責(zé)任［6］。
3．2國外土地登記制度的經(jīng)驗(yàn)啟示
通過對(duì)以上3個(gè)國家的土地登記制度的對(duì)比分析，為我國土地登記工作的完善提供了可借鑒之處。
3．2．1土地法律法規(guī)的完善
國外在土地登記方面的法律法規(guī)相當(dāng)完善。德國有1897年的《土地登記條例》、1935年的《土地登記條例施行法》《土地登記設(shè)施法及施行法》、1936年的《土地登記官職責(zé)條例》等法律法規(guī)。澳大利亞各州都有一套健全的土地登記法律和規(guī)定，這些法律和規(guī)定是托倫斯土地登記系統(tǒng)的主要法律依據(jù)，如在新南威爾士州，土地登記主要依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)法》《多層產(chǎn)權(quán)法》。
3．2．2土地登記公信力的確立
土地登記具備公信力，才能保證土地確權(quán)登記工作在全國全面開展起來。土地經(jīng)過登記后即受到法律的保護(hù)，所產(chǎn)生的公信力使權(quán)益人相信其土地權(quán)利存在著權(quán)威性。經(jīng)過土地登記后，能夠保護(hù)土地交易，增加社會(huì)公眾信任度，是完善我國土地登記體系的重要一步。
3．2．3土地登記賠償制度的建立
國外主張土地登記賠償制度，土地登記工作是政府的一種行政工作，因工作人員工作的失誤等原因造成土地登記檔案錯(cuò)誤、缺失、失真并損害土地權(quán)益人利益的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行損害賠償，從而大大減少由土地登記帶來的損失。
3．2．4土地登記資料的公開
登記機(jī)關(guān)的土地登記信息在機(jī)構(gòu)內(nèi)部分支和機(jī)構(gòu)外部進(jìn)行數(shù)據(jù)共享。其他需要土地登記信息的機(jī)關(guān)與土地登記機(jī)關(guān)建立資料鏈接，以簡(jiǎn)化信息來源、方便工作、互相監(jiān)督。使得土地登記信息公開、透明，從而推動(dòng)土地登記管理信息化、社會(huì)化，方便土地利益相關(guān)人通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)土地登記資料進(jìn)行查詢。
4土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記的法律建議
4．1完善立法，加快確權(quán)登記進(jìn)度
加強(qiáng)土地立法的完善，是開展土地確權(quán)登記工作的重要前提。在目前的情況下，應(yīng)由農(nóng)業(yè)部頒布《土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記實(shí)施細(xì)則》的部門規(guī)章，填補(bǔ)現(xiàn)有法律法規(guī)的缺陷，保證土地確權(quán)登記工作的順利開展，從而加快進(jìn)度。新的法律文件應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面。
4．1．1采取統(tǒng)一登記生效方式
土地承包經(jīng)營權(quán)的登記應(yīng)與一般不動(dòng)產(chǎn)登記制度一致，保證土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)效力一致。土地是以什么樣的方式承包以及在承包的過程中權(quán)利的變更、轉(zhuǎn)讓等都應(yīng)采用統(tǒng)一的登記生效方式［7］。一經(jīng)登記，農(nóng)民的土地權(quán)益受到法律的保護(hù)，土地確權(quán)登記證書是土地承包、轉(zhuǎn)讓的唯一憑證。土地憑證不再是土地權(quán)利存在的一種證明，而是農(nóng)民土地權(quán)益保障的依據(jù)，具有法律效力。
4．1．2保障農(nóng)民現(xiàn)有土地權(quán)利
現(xiàn)有的土地法律法規(guī)賦予農(nóng)民的土地權(quán)利并沒有得到實(shí)際的保障，許多弱勢(shì)農(nóng)民、窮困農(nóng)民的權(quán)利在遭到侵犯，因此僅有土地憑證是不夠的。一方面須要國家力量介入到基層農(nóng)村中去，為農(nóng)民土地承包權(quán)利的實(shí)現(xiàn)提供持續(xù)性的保障;另一方面，制定權(quán)利保障法律條例，將實(shí)現(xiàn)基層農(nóng)民權(quán)利列入法律程序，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民權(quán)利的獲得和實(shí)現(xiàn)均在法律的保護(hù)之下。
4．1．3推進(jìn)權(quán)屬處理方法法制化
目前農(nóng)村權(quán)屬問題的解決對(duì)土地確權(quán)登記工作至關(guān)重要。在與基層農(nóng)村土地管理人員的交流溝通過程中，面對(duì)復(fù)雜的權(quán)屬問題時(shí)，有這樣的一個(gè)解決辦法:在保持土地現(xiàn)狀的情況下，尊重農(nóng)民的雙方意見，考慮土地效益的最大化，劃分土地臨時(shí)界限，實(shí)行臨時(shí)工作界限，這是目前針對(duì)土地權(quán)屬問題最行之有效的解決辦法。
4．2統(tǒng)一機(jī)制，加強(qiáng)農(nóng)村土地管理
統(tǒng)一的土地確權(quán)工作機(jī)制，是開展土地確權(quán)工作的基礎(chǔ)，應(yīng)對(duì)全國城鄉(xiāng)土地、地籍實(shí)施統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的操作程序、科學(xué)的管理，設(shè)立專門負(fù)責(zé)土地確權(quán)工作的機(jī)關(guān)。目前，國土資源部已成立了不動(dòng)產(chǎn)登記局，承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作。同時(shí)，在開展土地確權(quán)工作的過程中，須要國土、農(nóng)業(yè)、法制等相關(guān)部門互相協(xié)作、各司其職、互相監(jiān)督、井然有序地完成土地確權(quán)工作中相應(yīng)的部分，確保土地確權(quán)工作有條不紊地開展。
4．3強(qiáng)化培訓(xùn)，規(guī)范執(zhí)行人員工作
提高執(zhí)行人員工作的專業(yè)化水平，是開展土地確權(quán)工作的保障。在開展土地確權(quán)工作之前，應(yīng)對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行農(nóng)村土地確權(quán)頒證相關(guān)法律、法規(guī)、政策、業(yè)務(wù)操作的專業(yè)培訓(xùn)。通過培訓(xùn)提高工作人員的技能，準(zhǔn)確理解和把握政策界限，掌握具體的操作規(guī)范。在工作開展的過程中，定期對(duì)工作人員進(jìn)行政策性指導(dǎo)、組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，緊密跟蹤土地進(jìn)展，以便解決工作過程中出現(xiàn)的新問題。同時(shí)倡導(dǎo)工作人員在面對(duì)土地糾紛時(shí)，以人民的意愿為主，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。土地確權(quán)工作的完成依賴農(nóng)民群眾，要加強(qiáng)與農(nóng)民群眾的合作，建立民主協(xié)商機(jī)制，不積壓?jiǎn)栴}，確保確權(quán)頒證工作順利進(jìn)行［8］。
4．4籌措資金，支持確權(quán)工作開展
財(cái)政資金的支持，是開展土地確權(quán)工作的后盾。全國開展土地確權(quán)工作是一個(gè)時(shí)間長(zhǎng)久、工作量大、耗資較多的工程，全國各鄉(xiāng)各鎮(zhèn)土地確權(quán)工作的進(jìn)行，都離不開國家政府的資金支持，資金的充足與否，直接影響著土地確權(quán)工作的質(zhì)量和進(jìn)度。建議在農(nóng)村土地確權(quán)初始登記時(shí)，可由政府給予一定的資金支持來實(shí)現(xiàn)免費(fèi)登記，從而早日實(shí)現(xiàn)在全國全面展開土地確權(quán)工作。政府要落實(shí)這項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的保障，避免增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，確保工作正常進(jìn)行［9］。對(duì)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，上級(jí)政府應(yīng)給予更多的關(guān)心、更多的支持，或開展鎮(zhèn)鎮(zhèn)互助的形式進(jìn)行合作，推動(dòng)土地確權(quán)工作的進(jìn)行，形成土地確權(quán)規(guī)模效應(yīng)。
4．5尊重民意，健全糾紛解決機(jī)制
第2篇：土地確權(quán)法律依據(jù)范文
關(guān)鍵詞：房屋登記；物權(quán)法；房屋登記簿
為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，建設(shè)部于2008年7月1日起實(shí)施《房屋登記辦法》。這是建設(shè)部首次邀請(qǐng)法學(xué)專家直接參與起草的行政規(guī)章，也是迄今為止建設(shè)部所的規(guī)章中條文最多的一個(gè)。這一規(guī)章著眼于實(shí)際工作中需要解決的問題，應(yīng)用了物權(quán)理論和先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記理論，觀念新穎、內(nèi)容豐富、章節(jié)結(jié)構(gòu)合理，具有很強(qiáng)的可操作性。與以往的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》有很大的轉(zhuǎn)變。
一、以房屋申請(qǐng)登記替代房屋確權(quán)登記
即由房屋權(quán)利人、當(dāng)事人自愿向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，房屋登記機(jī)構(gòu)依法審核有關(guān)材料并將房屋權(quán)利和其他應(yīng)記載的事項(xiàng)記載于登記簿上，從而有效地保護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益。登記行為原則上是一個(gè)依申請(qǐng)的行政行為，在法律沒有特別規(guī)定的情況下，登記機(jī)構(gòu)不得依職權(quán)徑行辦理登記。登記并非行政確權(quán)，因此登記之所以能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，并非是行政機(jī)關(guān)確權(quán)的結(jié)果，而只能來自于當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的意思。這就需要通過當(dāng)事人的申請(qǐng)，將其變動(dòng)物權(quán)的意思表達(dá)于登記機(jī)構(gòu)，通過登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)要件確認(rèn)之后，完成登記產(chǎn)生公示效果。
二、統(tǒng)一城鄉(xiāng)房屋登記制度
登記客體范圍由單一的國有土地范圍的房屋登記，擴(kuò)大到國有、集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物的登記，規(guī)范了國有、集體土地上的房屋登記。在房屋登記上首先突破“城鄉(xiāng)二元論”管理模式，統(tǒng)一城鄉(xiāng)房屋登記制度，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民房屋產(chǎn)權(quán)?！掇k法》在具體考慮我國農(nóng)村房屋的實(shí)際情況進(jìn)行特別規(guī)定的同時(shí)，堅(jiān)持了房屋登記的基本程序和基本原則，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)農(nóng)村房屋登記制度的基本統(tǒng)一。這對(duì)于明晰農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、維護(hù)農(nóng)民切身利益具有重要意義。
三、建立房屋登記簿和發(fā)證相結(jié)合的制度
原先的房屋登記主要是“申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書”，而新《房屋登記辦法》明確了房屋登記必須建立統(tǒng)一的登記簿，首先應(yīng)把房屋情況記載于登記簿，然后才能根據(jù)登記簿記載的情況向房屋權(quán)利人發(fā)證。可見，房屋物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅只有在記載于房屋登記簿之后，才具有了登記力和排他力。這種登記簿制度和發(fā)證制度，有效地表明權(quán)利人就房屋所享有的權(quán)利的源證明文件，它能夠清晰地展現(xiàn)房屋的權(quán)利變動(dòng)狀況，具有無可爭(zhēng)辯的權(quán)威性和可信性。房屋產(chǎn)權(quán)證由原先的權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，重新界定為只是享有房屋物權(quán)的證明。這是對(duì)《物權(quán)法》的進(jìn)一步補(bǔ)充說明。
四、限定了房屋登記審查辦理時(shí)限
《房屋登記辦法》明確規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理房屋登記申請(qǐng)之日起60個(gè)、30個(gè)、10個(gè)和1個(gè)工作日，根據(jù)申請(qǐng)人房屋申請(qǐng)的不同情況作出準(zhǔn)予登記或不予登記的決定，因特殊原因需要延長(zhǎng)登記時(shí)限的，最長(zhǎng)不得超過原時(shí)限的一倍。從而將登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記審查的時(shí)間透明化、制度化，同時(shí)實(shí)行持證上崗，進(jìn)一步提高辦事效率。
五、基本構(gòu)建了科學(xué)、完備的登記制度體系
《房屋登記辦法》對(duì)《物權(quán)法》所確定的預(yù)告登記、更正登記、異議登記、在建工程抵押登記、最高額抵押登記、村民住房登記、地役權(quán)登記等登記類型做了具體化規(guī)定。在具體制度設(shè)計(jì)上，《辦法》不僅吸收了比較法上以及地方法規(guī)中的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也對(duì)實(shí)踐中各地的具體情況予以了充分考慮，使《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定更具操作性。同時(shí)也對(duì)未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利證明或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利證明文件不一致的、申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的等七種不予登記的情況一一加以明確規(guī)定，使房屋的各種登記更加具有可操作性。
六、防止亂收費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生
《房屋登記辦法》規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)格的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定?！掇k法》之所以做出這一規(guī)定，是因?yàn)樵谶M(jìn)入登記階段時(shí)，作為不動(dòng)產(chǎn)登記所需要的一切要件都已準(zhǔn)備完畢，不需要再為確認(rèn)材料所證明的事實(shí)進(jìn)行重新的調(diào)查取證。在這種情況下，僅就登記手續(xù)辦理所花費(fèi)的勞動(dòng)時(shí)間而言，每一件基本都是一樣的，與每件的面積、體積或價(jià)格無關(guān)，因此做出如此規(guī)定，這與《物權(quán)法》第二十二條呼應(yīng)。
新的《房屋登記辦法》辦法嚴(yán)格遵循《物權(quán)法》的立法精神和條文內(nèi)容，調(diào)整和完善了登記規(guī)則。同時(shí)作為與《物權(quán)法》配套的行政規(guī)章，它的出臺(tái)，為房地產(chǎn)登記管理工作的開展提供了更為直接的法律依據(jù)。
參考文獻(xiàn)：
[1]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室編房屋登記辦法釋義，北京：人民出版社，2008.6.
第3篇：土地確權(quán)法律依據(jù)范文
關(guān)鍵詞：物權(quán)；車位（庫）權(quán)屬；業(yè)主利益；不動(dòng)產(chǎn)登記
中圖分類號(hào)：DF521 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.3963/j.issn.1671-6477.2012.01.020
私人汽車逐步進(jìn)入城市居民家庭，小區(qū)車位（庫）便成為一種越來越重要的不動(dòng)產(chǎn)。按照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則，權(quán)利人在取得和轉(zhuǎn)讓車位（庫）時(shí)應(yīng)該依法進(jìn)行登記，這不僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效條件，也是其獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。然而，目前尚無法律法規(guī)對(duì)車位（庫）登記制度作出系統(tǒng)明確的規(guī)定。本文在對(duì)我國車位（庫）登記制度的現(xiàn)實(shí)障礙進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了一些針對(duì)性的解決方案，并從理論層面對(duì)車位（庫）的登記機(jī)關(guān)，登記的權(quán)利類型和條件，登記的效力等問題進(jìn)行了初步探討，期望能為建立統(tǒng)一完善的車位（庫）登記制度提供有益的建議。
一、車位（庫）登記制度的現(xiàn)實(shí)障礙
根據(jù)物權(quán)公示公信原則和《物權(quán)法》第9、10條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記才能發(fā)生效力，同時(shí)，國家應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。就小區(qū)車位（庫）登記問題來看，現(xiàn)實(shí)生活中雖然車位（庫）權(quán)屬糾紛頻發(fā)，但在制度層面還沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)對(duì)此進(jìn)行規(guī)定，相關(guān)部門規(guī)章對(duì)車位（庫）是否需要登記也是語焉不詳，相互矛盾。從各地的情況看，一些地方制定了適于本地的車位（庫）登記條例，但是這些規(guī)范的效力層級(jí)太低，適用范圍有限，而且登記的條件和效力各不相同。在沒有制定規(guī)范性文件的地方，遇到有關(guān)車位（庫）權(quán)屬的糾紛往往只能按照合同關(guān)系來處理，這種狀況不僅與車位（庫）的不動(dòng)產(chǎn)屬性相違背，也不利于保護(hù)車位（庫）權(quán)利人的利益。
為了減少車位（庫）權(quán)屬糾紛，促進(jìn)對(duì)車位（庫）的充分利用，必須對(duì)小區(qū)車位（庫）設(shè)定統(tǒng)一的登記公示制度，這已經(jīng)成為人們的共識(shí)。然而在現(xiàn)實(shí)中，車位（庫）登記問題卻遲遲未能得到解決，造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的。
首先，對(duì)于車位（庫）是否屬于獨(dú)立物，是否可以登記等問題尚有理論上的爭(zhēng)議。根據(jù)民法的基本原理，只有獨(dú)立的物才能成為物權(quán)的客體。車位（庫）究竟是獨(dú)立物還是區(qū)分所有建筑物的重要成分，是研究車位（庫）登記制度首先要解決的問題。我國《物權(quán)法》第74條對(duì)此沒有作出明確規(guī)定，大部分學(xué)者認(rèn)為車位（庫）應(yīng)該是獨(dú)立物，但也有人認(rèn)為地上車位以及地下車庫中的單個(gè)車位沒有形成封閉的空間，不是獨(dú)立的特定物，不能成為單獨(dú)的交易客體[1]。理論上的分歧妨礙了人們對(duì)車位（庫）的性質(zhì)和屬性形成正確的認(rèn)識(shí)，需要加以澄清。
其次，關(guān)于車位（庫）權(quán)屬認(rèn)定的法律規(guī)定不夠明確。登記制度的意義在于通過客觀的記載揭示物權(quán)的存在和變動(dòng)狀態(tài)，維護(hù)交易的安全，而明晰的權(quán)屬關(guān)系則是權(quán)利登記的前提。實(shí)踐中，業(yè)主和開發(fā)商之間矛盾重重，表面上看是車位（庫）權(quán)屬狀況未能登記公示，更深層的原因卻是車位（庫）權(quán)屬關(guān)系本身模糊不清。在《物權(quán)法》第74條的規(guī)定中，哪些車位（庫）屬于法定共有，哪些可以由當(dāng)事人約定歸屬，什么叫做“首先滿足業(yè)主的需要”，這些問題長(zhǎng)期困擾著理論和實(shí)務(wù)界。車位（庫）的權(quán)屬分配是無法通過登記制度得到解決的，相反，只有形成清晰的確權(quán)規(guī)則，才能構(gòu)建具體的登記制度。
再次，相關(guān)規(guī)定限制了車位（庫）單獨(dú)取得土地使用權(quán)。我國實(shí)行“房地產(chǎn)相一致”的原則：辦理房屋登記，房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)一致。 這意味著，當(dāng)事人欲取得房屋的所有權(quán)，必須同時(shí)取得房屋所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。在住宅小區(qū)內(nèi)，哪些房屋或建筑物可以取得小區(qū)的土地使用權(quán)，關(guān)鍵在于其是否作為建筑總面積參與了建筑容積率的計(jì)算 。從有關(guān)部門的規(guī)范性文件來看，層高2.2米（不包括2.2米）以下的房屋是不能計(jì)入建筑面積的， 因此，大量的車位（庫）都將由于層高不足而不能計(jì)入建筑總面積，無法分?jǐn)偼恋厥褂觅M(fèi)，也不能依法取得土地使用證，這些規(guī)定構(gòu)成了車位（庫）確權(quán)登記的制度瓶頸。
最后，地下空間使用權(quán)制度尚未建立，地下車位（庫）的土地使用權(quán)類型不明確。由于土地資源的稀缺，建設(shè)地下車位（庫）成為許多住宅小區(qū)的選擇。對(duì)于地下車位（庫），如果允許其分?jǐn)偼恋厥褂觅M(fèi)，究竟是地面土地使用權(quán)還是地下空間使用權(quán)，各地的認(rèn)識(shí)和作法不一。 《物權(quán)法》雖然原則上承認(rèn)了地下空間使用權(quán)，但是地下空間使用權(quán)出讓制度還沒有建立起來。地下車位（庫）是應(yīng)該與普通商品房一起分?jǐn)偼恋厥褂觅M(fèi)，還是應(yīng)該另行支付地下空間使用費(fèi)，是地下車位（庫）確權(quán)登記中必須面對(duì)的問題。
二、車位（庫）登記制度的難點(diǎn)突破
理論認(rèn)識(shí)的模糊和立法規(guī)定的滯后共同構(gòu)成了車位（庫）登記的障礙，也使得車位（庫）登記制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于現(xiàn)實(shí)的需要。在構(gòu)建具體的登記制度之前，必須針對(duì)上述問題提出切實(shí)可行的解決方案。對(duì)此，本文認(rèn)為應(yīng)該從以下方面作出突破。
（一）承認(rèn)車位（庫）可以作為獨(dú)立物進(jìn)行權(quán)屬登記
關(guān)于物與物的重要成分的主要理論來源于德國，在德國，重要成分的判斷標(biāo)準(zhǔn)是，物與物之間的關(guān)系如此緊密，以致如果分離，則會(huì)使一個(gè)部分遭到毀壞、損害或喪失效用[2]24。在現(xiàn)實(shí)生活中，離開了車位（庫），業(yè)主仍然可以對(duì)其建筑物專有部分加以利用。而且，隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)獨(dú)立物的判斷標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)從形式上（物理屬性）的獨(dú)立性轉(zhuǎn)變?yōu)橛^念上的獨(dú)立性，某些物盡管在形式上并非獨(dú)立，只要具備獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，也不妨其作為獨(dú)立物進(jìn)行交易。就小區(qū)內(nèi)的車位（庫）而言，雖然它們可能與建筑物連為一體，但車位（庫）具有停放車輛的特定用途，人們完全可以從功能上將其與建筑物的專有部分區(qū)別開來，還可以借助現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)，明確車庫的四至范圍，并對(duì)之進(jìn)行編號(hào)，因此，車位（庫）具有觀念上和使用上的獨(dú)立性，不能認(rèn)定為區(qū)分所有建筑物的重要成分。
從立法上來看，車位（庫）的獨(dú)立性已經(jīng)得到一些國家的確認(rèn)。如德國《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)規(guī)定：“以持久性的界限標(biāo)明范圍的停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性的房間?！盵3]424在我國，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，具備下列條件的車位可以構(gòu)成專有部分：一是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；二是具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?？梢哉f，車位（庫）作為獨(dú)立物的法律屬性是不應(yīng)該再受質(zhì)疑的。
車位（庫）雖然是獨(dú)立物，但還有觀點(diǎn)認(rèn)為車位（庫）是建筑物專有部分的從物[4]32,這種說法顯然值得研究。按照主物與從物的基本理論，從物是指非主物的組成部分，但是在效用上對(duì)主物發(fā)揮輔助功能的物，譬如遙控器之于電視機(jī)、球拍套之于球拍。在住宅小區(qū)之內(nèi)，建筑物專有部分的功能是居住，車位（庫）的用途是停車，雖然法律要求小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要，但這僅僅體現(xiàn)了主體的關(guān)聯(lián)性，絕非主物與從物之間的關(guān)系，離開了建筑物專有部分，車位（庫）仍然能夠獨(dú)立發(fā)揮泊車的功能。
（二）明確車位（庫）的權(quán)屬確定規(guī)則
《物權(quán)法》第74條首次對(duì)小區(qū)車（庫）問題作了規(guī)定，這一條文盡管有諸多缺陷 ，但仍然是確定車位（庫）權(quán)屬的基本法律依據(jù)。小區(qū)車位（庫）在土地使用權(quán)問題上可分為兩種情況：一種是全體業(yè)主分?jǐn)傑囄唬◣欤┑耐恋厥褂觅M(fèi)，共享車位（庫）土地使用權(quán)；另一種是車位（庫）單獨(dú)承擔(dān)土地使用費(fèi)并取得土地使用權(quán)。依照《物權(quán)法》第74條的規(guī)定和“房地產(chǎn)相一致”的精神，小區(qū)車位（庫）的權(quán)屬狀況可以分為兩類：一類是法定歸屬業(yè)主共有的車位（庫），另一類是可以約定歸屬的車位（庫）。
法定歸屬業(yè)主共有的車位（庫）雖然在建筑區(qū)劃內(nèi)，但是沒有作為建筑總面積參加建筑容積率計(jì)算，也沒有獲得地下空間使用權(quán)，這些車位（庫）所占用的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是由小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟?，理?yīng)由全體業(yè)主共同享有車位（庫）的所有權(quán)。
約定歸屬車位（庫）是指在建筑區(qū)劃內(nèi)，已經(jīng)計(jì)入建筑容積率并取得小區(qū)土地使用權(quán)，或者單獨(dú)取得地下空間使用權(quán)，開發(fā)商基于建設(shè)行為可以獲得原始所有權(quán)。對(duì)這些車位（庫），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定，通過出售、附贈(zèng)、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要，在此前提下，開發(fā)商可以保留剩余車位（庫）的所有權(quán)，也可以附買回條件地轉(zhuǎn)讓或者附解除條件地出租給業(yè)主以外的其他主體。
（三）允許車位（庫）取得土地使用權(quán)
享有土地使用權(quán)是取得建筑物所有權(quán)的前提條件，至于何種類型的建筑物可以取得土地使用權(quán)，目前主要由相關(guān)的部門規(guī)章來規(guī)定。然而，這些規(guī)章大多制定在私家車尚未普及的年代，在當(dāng)時(shí)，車位（庫）產(chǎn)權(quán)問題并不是一個(gè)普遍的社會(huì)現(xiàn)象，相關(guān)制度沒有給予必要的關(guān)注也是情有可原的。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，汽車已是人們?nèi)粘Ｉ畹谋匦杵罚瑖医y(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2003年全國私人轎車擁有量為489萬輛，而截至2009年末，全國私人轎車保有量則上升到2 605萬輛[5],相應(yīng)地，小區(qū)內(nèi)的車位（庫）不僅成為一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)，其權(quán)益配置還直接影響到人們的生活質(zhì)量。正因?yàn)槿绱耍?007年頒布的《物權(quán)法》才對(duì)小區(qū)車位（庫）權(quán)屬問題作出了專門的規(guī)定，而相關(guān)部門還沒有認(rèn)識(shí)到車位（庫）在現(xiàn)代社會(huì)的重要意義，仍然將建筑物層高等數(shù)據(jù)作為取得土地使用權(quán)的限制條件，這樣的規(guī)定已經(jīng)嚴(yán)重脫離實(shí)際。法律制度應(yīng)該根據(jù)社會(huì)的發(fā)展適時(shí)跟進(jìn)和調(diào)整，而不能讓現(xiàn)實(shí)生活遷就已經(jīng)落后的制度。相關(guān)部門需要及時(shí)廢止這些不合時(shí)宜的規(guī)定，為車位（庫）計(jì)入建筑總面積，取得土地使用權(quán)創(chuàng)造制度條件。
在允許車位（庫）取得土地使用權(quán)的情況下，對(duì)于地下車位（庫）來說，其取得的是地面土地使用權(quán)還是地下空間使用權(quán)呢？總體來看，地下車位（庫）與地面車位（庫）在土地使用權(quán)類型上還是有所區(qū)別的，不過，由于目前尚未建立統(tǒng)一的地下空間使用權(quán)出讓制度，關(guān)于地下空間使用權(quán)的認(rèn)定，地下空間與地面空間的區(qū)別和界限等具體問題，還需要及時(shí)完善相關(guān)立法才能得到解決。
三、車位（庫）登記制度的框架建構(gòu)
在理論和制度上為車位（庫）登記制度掃清障礙以后，還需要有具體的登記規(guī)則才能建立現(xiàn)實(shí)可操作的車位（庫）登記制度。由于篇幅所限，本文僅對(duì)登記機(jī)關(guān)、登記類型、登記條件、登記效力等問題進(jìn)行分析。
（一）登記機(jī)關(guān)
從建設(shè)部2008年頒布的《房屋登記辦法》第31條和第96條的規(guī)定來看，車位（庫）的登記機(jī)關(guān)應(yīng)該為房屋登記機(jī)構(gòu) ，大多數(shù)地方的相關(guān)法規(guī)也采納了這一做法。應(yīng)該說，在尚未建立統(tǒng)一的登記制度的情況下，將車位（庫）權(quán)屬登記問題交給房屋登記機(jī)構(gòu)辦理是切實(shí)可行的，因?yàn)檐囄唬◣欤┡c房屋同屬于建筑物，車位（庫）所有權(quán)人絕大多數(shù)為業(yè)主，這樣可以方便他們辦理手續(xù)，也便于辨認(rèn)車位（庫）的購買者是否是該小區(qū)的業(yè)主。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，《物權(quán)法》第10條已經(jīng)要求建立統(tǒng)一的登記制度，可以預(yù)見，設(shè)立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是未來的趨勢(shì)。
（二）登記的類型與條件
不動(dòng)產(chǎn)登記按照程序一般可以分為初始登記、預(yù)告登記、變更登記、異議登記、更正登記、涂銷登記等。但是，在車位（庫）權(quán)屬問題尚不清晰的情形下，根據(jù)權(quán)利類型來研究車位（庫）登記制度應(yīng)該更有現(xiàn)實(shí)意義，因此，本文將車位（庫）的登記類型分為所有權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記，后者主要包括抵押權(quán)登記和租賃權(quán)登記。
關(guān)于車位（庫）的所有權(quán)，前文已經(jīng)將其分為法定歸屬業(yè)主共有的車位（庫）和約定歸屬的車位（庫）。對(duì)于業(yè)主共有的車位（庫），按照建設(shè)部2008年頒布的《房屋登記辦法》第31條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。這種做法是值得肯定的，它可以有效避免部分業(yè)主隨意改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)，以維護(hù)小區(qū)居民的生活安定。
對(duì)于約定歸屬的車位（庫），開發(fā)商基于建造行為取得原始所有權(quán)，但是必須符合一定的條件才可以進(jìn)行獨(dú)立的所有權(quán)初始登記。綜合相關(guān)法規(guī)和現(xiàn)實(shí)需要，本文認(rèn)為其應(yīng)該包括以下幾點(diǎn)：第一，該車位（庫）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；第二，該車位（庫）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；第三，申請(qǐng)人能夠提供該車位（庫）的土地（地下空間）使用證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案書及面積測(cè)繪報(bào)告等證書。在符合上述要求的前提下，房屋登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)車位（庫）進(jìn)行初始登記確認(rèn)權(quán)屬，開發(fā)商為原始所有權(quán)人。在開發(fā)商獲得初始登記以后，其他主體可以采取依法購買、接受贈(zèng)與等方式繼受取得所有權(quán)，并進(jìn)行所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。
車位（庫）作為不動(dòng)產(chǎn)還可以作為抵押權(quán)的客體，根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)于抵押權(quán)的公示要求，設(shè)立在車位（庫）上的抵押權(quán)也應(yīng)進(jìn)行登記。車位（庫）抵押權(quán)登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記沒有本質(zhì)區(qū)別，唯一不同的是，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，小區(qū)內(nèi)的車位（庫）應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要，也就是說，如果購買者是業(yè)主以外的主體，這種處分則是附買回條件的買賣合同。
現(xiàn)實(shí)中租賃車位（庫）的現(xiàn)象也極為普遍，比如業(yè)主租賃開發(fā)商尚未售出的車位（庫），個(gè)別業(yè)主租賃全體業(yè)主共有的車位（庫），無車位（庫）的業(yè)主租賃其他業(yè)主的專有車位（庫），等等。在車位（庫）租賃關(guān)系成立以后，是否需要對(duì)租賃權(quán)進(jìn)行登記呢？目前尚未見到此種要求。本文認(rèn)為，車位（庫）租賃權(quán)應(yīng)該納入登記，原因在于：首先“買賣不破租賃”已經(jīng)得到我國立法的認(rèn)可 ，但從其他國家的立法例來看，只有經(jīng)過登記公示的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)才具有優(yōu)先效力 ，車位（庫）作為不動(dòng)產(chǎn)要取得相應(yīng)的效力也應(yīng)該進(jìn)行登記；其次根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，如果不進(jìn)行登記，就無法查知開發(fā)商究竟是將車位（庫）出租給業(yè)主還是業(yè)主以外的主體。因此，在設(shè)計(jì)車位（庫）登記制度時(shí)應(yīng)該給租賃權(quán)登記留下一席之地。
（三）登記的形式與效力
車位（庫）登記應(yīng)該采取何種形式？是另行設(shè)立登記簿還是僅在業(yè)主的房屋登記簿上附記？是否需要單獨(dú)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書？實(shí)踐中各地處理這些問題的做法不一 。筆者以為，對(duì)于業(yè)主共有的車位（庫），僅需在業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行記載即可，無需另行頒發(fā)權(quán)屬證書。但是，約定歸屬的車位（庫）則需要建立登記簿并頒發(fā)權(quán)屬證書，其理由在于：車位（庫）在法律上屬于獨(dú)立物而非建筑物專有部分的重要成分，并且《物權(quán)法》沒有規(guī)定小區(qū)的車位（庫）只能出售給業(yè)主，如果車位（庫）的所有權(quán)人不是小區(qū)業(yè)主，他們就無法在房屋登記簿中附注車位（庫）的權(quán)屬狀況，因此，車位（庫）應(yīng)該與普通商品房一樣設(shè)立登記簿并頒發(fā)權(quán)屬證書。但是，對(duì)于購買了車位（庫）的小區(qū)業(yè)主來說，還應(yīng)該在房屋登記簿和權(quán)屬證書上注記車位（庫）的信息，并在車位（庫）登記簿和權(quán)屬證書上注記房屋的信息，這樣，一方面便于其他業(yè)主了解車位（庫）的權(quán)屬狀況，另一方面在房屋轉(zhuǎn)讓中可以確保買方有權(quán)選擇是否購買車位（庫）。
關(guān)于車位（庫）登記的效力，根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，我國在不動(dòng)產(chǎn)登記效力方面一般情況下實(shí)行的是登記要件主義，亦即以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效條件，在車位（庫）登記效力方面，也應(yīng)該堅(jiān)持這一做法。另一個(gè)相關(guān)的問題是，在同時(shí)存在登記簿和權(quán)屬證書時(shí)，如果二者記載不一致，應(yīng)該如何處理？實(shí)踐中雖然普遍存在重視不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書而輕視不動(dòng)產(chǎn)登記簿的現(xiàn)象，但根據(jù)《物權(quán)法》第17條的規(guī)定，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)會(huì)有利于維護(hù)登記的公信力。
（四）登記與業(yè)主利益保護(hù)
小區(qū)車位（庫）與一般不動(dòng)產(chǎn)最大的不同在于，車位（庫）是必不可少的生活配套設(shè)施，車位（庫）的歸屬和利用不是純粹的經(jīng)濟(jì)利益問題，更涉及小區(qū)業(yè)主未來數(shù)十年居住生活的質(zhì)量，因此，《物權(quán)法》要求建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。而現(xiàn)實(shí)中面臨的問題是，業(yè)主根本無法得知小區(qū)車位（庫）的權(quán)屬和利用狀況，也無從判斷其是否“首先滿足業(yè)主的需要”，而要確保小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)，最可行的辦法是通過登記制度予以公示。
對(duì)于法定共有的車位（庫），一般情況下應(yīng)該由業(yè)主共同使用，如果經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意出租給他人使用，則應(yīng)該在登記簿上進(jìn)行記載，業(yè)主憑房產(chǎn)證可以隨時(shí)查詢。
對(duì)于約定歸屬的車位（庫），雖然已經(jīng)單獨(dú)建立了登記簿，但是小區(qū)內(nèi)如果車位（庫）眾多，業(yè)主是無法逐一查詢的。為了解決這一問題，較為可能的做法是借助電子信息系統(tǒng)，將小區(qū)內(nèi)所有約定歸屬車位（庫）的相關(guān)信息集中管理，業(yè)主如果對(duì)車位（庫）的權(quán)屬和使用狀況有疑問，可以持房產(chǎn)證到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢，這樣就能有效監(jiān)督小區(qū)車位（庫）是否做到了“首先滿足業(yè)主的需要”。
四、結(jié) 語
小區(qū)車位（庫）所涉及的法律問題比較復(fù)雜，其權(quán)利怎樣配置，如何進(jìn)行登記，這些問題不僅影響到小區(qū)居民的權(quán)益保護(hù)，還關(guān)系到全國范圍內(nèi)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)建。因此，車位（庫）糾紛的解決單靠程序性規(guī)定是無法完成的，還需要建立清晰的權(quán)屬規(guī)則；車位（庫）登記制度的構(gòu)建僅靠地方性法規(guī)也是不夠的，更需要制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，為登記制度的全面建立提供法律基礎(chǔ)。
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On Registration System of Parking Space and Garage in Residential Districts
CHEN Ying
(School of Civil and Commercial Law,Shandong University of Political Science and Law,Jinan 250014,Shandong,China)
第4篇：土地確權(quán)法律依據(jù)范文
關(guān)鍵詞：土地承包權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)；差異；分離方法
中圖分類號(hào)： F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20161131068
土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)之間權(quán)利屬性不同、權(quán)利救濟(jì)不同，這為實(shí)際的土地承包、適用等工作中帶來了極大地不便，承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)也不夠嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，為承包人土地權(quán)益保護(hù)工作帶來了較多困難，十分不利于農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；诖?，中央明確提出要將二者分離開來，對(duì)于推動(dòng)農(nóng)村地區(qū)制度的深入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1 土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)之間的差異
1.1 權(quán)利屬性之間的差別
1.1.1 權(quán)利的主體不同
農(nóng)村土地承包法中明確規(guī)定，土地承包權(quán)的主體為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，具有十分明顯的成員權(quán)屬性，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員基本上都是以戶為單位承包的土地，成員身份的認(rèn)定與土地承包權(quán)利的得失息息相關(guān)，當(dāng)前情況下，國家法律沒有就成員的范圍及認(rèn)定方法做出明確規(guī)定，但是部分地方政府就這一問題進(jìn)行了深入探索，已經(jīng)取得了一定的成就?？傮w而言，當(dāng)前司法實(shí)踐中，對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較多，比如是否以本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地為主要的生活來源、是否具有本集體經(jīng)濟(jì)組織的戶口等，從理論上來說，成員認(rèn)定存在著較大爭(zhēng)議。在土地承包經(jīng)營權(quán)之中，土地承包經(jīng)營權(quán)的主w采用“土地承包經(jīng)營權(quán)人”概念，比“本集體經(jīng)濟(jì)組織成員”以及“農(nóng)村承包經(jīng)營戶”更具包容性，已承包土地的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等都可能享有土地承包經(jīng)營權(quán)，他們都屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，土地承包經(jīng)營的權(quán)利不需要受到成員身份屬性的限制，而且隨著農(nóng)村土地制度改革的推進(jìn)，土地承包經(jīng)營權(quán)主體的范圍可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。
1.1.2 權(quán)利的內(nèi)容存在差別
土地承包權(quán)并不是一種真實(shí)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，只是獲得承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)，其中包含著部分所有權(quán)成分，集體成員只有擁有一部分承包地之后，才能夠?qū)⒆陨淼耐恋爻邪鼨?quán)轉(zhuǎn)化為承包使用權(quán)，它只是一種可以期待的利益，承包權(quán)人能否取得承包經(jīng)營權(quán)具體不確定性，受到一些人為因素或者客觀因素的限制。承包權(quán)人主要通過向集體經(jīng)濟(jì)組織表意行使，其實(shí)是一種土地承包請(qǐng)求權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)則是一種真實(shí)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，承包經(jīng)營權(quán)的主體對(duì)于土地享有使用、收益、依法流轉(zhuǎn)等權(quán)利，權(quán)利內(nèi)容十分確定，任何人不得隨意干涉?！段餀?quán)法》中對(duì)該項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容做了明確限定，這種明顯法定化的內(nèi)容對(duì)于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營關(guān)系十分有利，同時(shí)也保障了土地承包經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益。
1.1.3 權(quán)力的性質(zhì)明顯不同
土地承包權(quán)的根本性質(zhì)為成員權(quán)，也有學(xué)者將其定位為社員權(quán)、身份權(quán)，但無論哪個(gè)說法都表明土地承包權(quán)的基礎(chǔ)為身份，與個(gè)人的“本集體經(jīng)濟(jì)組織成員”這一資格息息相關(guān)，它屬于民事體系中的專屬權(quán)利，不存在繼承及轉(zhuǎn)讓，且成員的該項(xiàng)權(quán)利不會(huì)被任何個(gè)人或者組織剝奪，是一種自發(fā)的權(quán)利，只要個(gè)人獲得集體成員這一身份就會(huì)產(chǎn)生該權(quán)力。土地承包權(quán)利具有過渡性，是獲得承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)。個(gè)人或者團(tuán)體只有獲得土地承包權(quán)才能夠通過承包合同獲得土地承包經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)是一種用益物權(quán)，具有財(cái)產(chǎn)性、讓與性、期限性以及要式性。財(cái)產(chǎn)性上文已有論述，讓與性指的是權(quán)利人能夠通過一定的法律程序資源將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給其他組織或者個(gè)人。要式性指的是，個(gè)人或者組織必須通過特定的法律行為才能夠取得土地承包經(jīng)營權(quán)，且必須到國家相關(guān)部門進(jìn)行確權(quán)登記，才能夠真正行使該項(xiàng)權(quán)利。期限性，顧名思義，即任何權(quán)利人對(duì)于土地承包經(jīng)營權(quán)都有一定的期限，比如耕地不得超過30a，草地不得超過30～50a，林地不得超過30～70a。
1.2 權(quán)利救濟(jì)的差別
1.2.1 侵權(quán)的形式不同
土地承包權(quán)主要有2種侵權(quán)形式。發(fā)包方在具體的工作過程中不承認(rèn)集體成員承包土地的權(quán)利，沒有按照法律規(guī)定向集體成員分包承包地，這屬于非法剝奪土地承包權(quán)。發(fā)包方在集體成員承包土地時(shí)存在不公平現(xiàn)象，額外增加一些條件，或者劃分的承包地少于應(yīng)分的面積，這種屬于非法限制承包方土地承包權(quán)。這2種行為實(shí)際上都是發(fā)包方?jīng)]有嚴(yán)格按照土地承包原則及程序操作引起的。土地承包經(jīng)營權(quán)的侵權(quán)形式更加廣泛，實(shí)際的土地使用及所有權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，任何對(duì)承包經(jīng)營權(quán)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)有害的行為都屬于侵權(quán)，比如承包期限之內(nèi)，發(fā)包人強(qiáng)制收回承包地、強(qiáng)迫經(jīng)營權(quán)所有人流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)等。
1.2.2 救濟(jì)方式不同
土地承包權(quán)是一種具有成員權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，集體成員的該項(xiàng)權(quán)利受到侵害之后，集體成員可以向人民法院提出申請(qǐng)要求集體經(jīng)濟(jì)組織撤銷相關(guān)決定，不需要證明他們做出的決定是否違反了相關(guān)的法定程序?！肚謾?quán)責(zé)任法》和《物權(quán)法》就土地承包經(jīng)營權(quán)的救濟(jì)做出了明確規(guī)定，所有權(quán)人具有“物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)”、“損害賠償請(qǐng)求權(quán)”、“物權(quán)請(qǐng)求權(quán)”等權(quán)利，一旦自身的土地承包經(jīng)營權(quán)受到侵害即可要求侵權(quán)人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
1.2.3 責(zé)任承擔(dān)的方式不同
責(zé)任承擔(dān)的方式與侵權(quán)形式、救濟(jì)方式息息相關(guān)，他們之間有著明確的對(duì)應(yīng)關(guān)系，《物權(quán)法》之中也對(duì)侵害土地承包權(quán)的責(zé)任承擔(dān)方式有明確的規(guī)定，主要來說有2種承擔(dān)方式，如果集體經(jīng)濟(jì)組織做出的決定侵害了承包人的承包權(quán)，人民法院可以依法撤銷該決定，判令集體經(jīng)濟(jì)組織按照相關(guān)規(guī)定分配承包地。《農(nóng)村土地承包法》、《侵權(quán)責(zé)任法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)被侵害之后，侵權(quán)責(zé)任主要的承擔(dān)方式有返回原物、停止侵害、恢復(fù)原狀、排除損失、消除危險(xiǎn)等幾種，具體的責(zé)任承擔(dān)方式需要根據(jù)實(shí)際情況確定，可能是單獨(dú)適用，也可以合并適用。
正是由于土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)之間存在著許多差異，導(dǎo)致土地承包、適用等工作中出現(xiàn)了許多的混亂及紛爭(zhēng)，十分不利于農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地承包經(jīng)營權(quán)的功能出現(xiàn)嚴(yán)重的超載現(xiàn)象，承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)也不夠嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，引起了許多混亂，不利于承包人土地權(quán)益的保護(hù)，二者必須要分離開來。
2 土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)分離的措施
隨著農(nóng)村的不斷深化，土地承包權(quán)與承包經(jīng)營權(quán)分離的需求越發(fā)迫切，在這樣的背景之下，中央明確提出要將二者進(jìn)行分離，形成土地所有權(quán)、土地承包權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)3權(quán)分置的新格局，下文主要就土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)分離的措施進(jìn)行簡(jiǎn)單的探討分析。
2.1 土地承包權(quán)設(shè)置
《農(nóng)村土地承包法》中就土地承包權(quán)問題明確了立法規(guī)則，但現(xiàn)階段《農(nóng)村土地承包法》還不是土地承包權(quán)權(quán)利確認(rèn)及保護(hù)的基本法律，促進(jìn)土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)的分離需要修改《農(nóng)村土地承包法》，重新對(duì)其定位。具體的修改過程中，明確土地承包權(quán)平等享有的原則，為土地承包權(quán)提供保障；對(duì)于土地承包權(quán)的取得、喪失、保護(hù)等內(nèi)容應(yīng)進(jìn)行清晰的設(shè)定，同時(shí)還要保證各項(xiàng)法律條款實(shí)際的可操作性，考慮村民自治的同時(shí)為集體經(jīng)濟(jì)組織的管理留下一定的空g。土地承包權(quán)與農(nóng)民集體所有權(quán)之間的關(guān)聯(lián)較大，因此，國家相關(guān)的立法機(jī)構(gòu)需要就《物權(quán)法》中土地承包權(quán)的內(nèi)容、保護(hù)方法等內(nèi)容適當(dāng)修改。另外需要注意的是，土地承包權(quán)相關(guān)的內(nèi)容不能夠占據(jù)太多的農(nóng)民集體所有權(quán)制度的立法空間。
2.2 完善土地承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)的完善對(duì)于促進(jìn)土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)的分離有著重要的意義。具體的實(shí)踐過程中需要處理的就是土地承包權(quán)分置后該權(quán)利名稱的取舍問題，二者分離之后，最好還是沿用“土地承包經(jīng)營權(quán)”這一用益物權(quán)名稱，主要是因?yàn)楫?dāng)前情況下，“土地承包權(quán)”的概念已經(jīng)約定俗稱，這一個(gè)專業(yè)術(shù)語已經(jīng)得到立法確認(rèn)，如果采用“經(jīng)營權(quán)”這一概念必須要修改現(xiàn)行的《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》等多部法律，工作量較大，十分復(fù)雜，不僅會(huì)阻礙土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)分離工作的開展，同時(shí)也會(huì)影響新的法律法規(guī)的貫徹落實(shí)。且目前來說，我國的各項(xiàng)立法中都沒有對(duì)經(jīng)營權(quán)進(jìn)行單獨(dú)的規(guī)定，“經(jīng)營權(quán)”這一概念并沒有完善的法律依據(jù)。
土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)力性質(zhì)明顯不同，二者分離之后，土地承包經(jīng)營權(quán)不再具有“成員權(quán)”性質(zhì)，需要對(duì)其進(jìn)行“去身份”性處理，使其真正回復(fù)原有的“用益物權(quán)”性質(zhì)，具體的實(shí)踐過程中就需要國家立法機(jī)構(gòu)就《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)中對(duì)于土地承包經(jīng)營權(quán)有關(guān)的條款法規(guī)進(jìn)行修改或者刪除，并按照用益物權(quán)的相關(guān)屬性概念重新定義。
土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)重新定義之后還需要考慮用益物權(quán)的性質(zhì)、屬性重新構(gòu)建相關(guān)制度，真正發(fā)揮用益物權(quán)的作用，實(shí)際的制度重構(gòu)工作中需要考慮具體的工作效率問題，就土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行詳細(xì)的界定，確保耕地、林地、草地等土地流轉(zhuǎn)工作的有序性，切實(shí)保證農(nóng)民的合法權(quán)益；土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押、入股等問題增設(shè)相關(guān)的條例款項(xiàng)；關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在著一些不必要的限制，可以將它們進(jìn)行刪除。
3 結(jié)束語
將土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)分離開來，對(duì)于推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革，保障農(nóng)民的權(quán)益都有著重要的意義，國家相關(guān)部門及組織機(jī)構(gòu)需要重視土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)分離問題，構(gòu)建權(quán)利分置制度，為土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)分離奠定基礎(chǔ)，本文簡(jiǎn)單就土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)之間的差別進(jìn)行了歸納分析，從完善土地承包權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)2個(gè)方面就二者的分離提出了幾點(diǎn)建議，僅為國家相關(guān)部門及單位的工作提供簡(jiǎn)單的參考。
參考文獻(xiàn)
[1]丁文.論土地承包權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)的分離[J].中國法學(xué)，2015（06）.
第5篇：土地確權(quán)法律依據(jù)范文
關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；抵押；法經(jīng)濟(jì)學(xué)
中國農(nóng)村發(fā)展過程中有許多的障礙，土地問題屬于比較關(guān)鍵的一個(gè)。在當(dāng)下整個(gè)土地制度中，最基本的是解決農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化與小生產(chǎn)方式的沖突。各地的土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)給出了解決這一問題的方法：完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。根據(jù)人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起決定性作用的是制度性因素而非技術(shù)性因素。所以在建設(shè)法治中國進(jìn)程中，解決三農(nóng)問題的核心是實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新，也即法律創(chuàng)新。在農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步的今天，用法經(jīng)濟(jì)學(xué)去理解和解決土地流轉(zhuǎn)法律制度問題應(yīng)該是一個(gè)比較好的視角。放松國家對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管制，發(fā)展土地市場(chǎng)和完善土地交易，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)等，積極發(fā)揮市場(chǎng)在土地制度建設(shè)中的作用，是適應(yīng)市場(chǎng)化要求的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系的必然。本文主要從法律與經(jīng)濟(jì)的一般辯證關(guān)系分析，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制度基礎(chǔ)角度分析，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析我國土地流轉(zhuǎn)制度，主要是對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押流轉(zhuǎn)的背景、現(xiàn)狀、意義等進(jìn)行分析。研究方法采用效率和效用的最大化來衡量、分析。
一、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的背景
土地是財(cái)富之母，是一切生產(chǎn)和一切存在的基礎(chǔ)。我國現(xiàn)行的土地制度是以來確立的家庭土地承包責(zé)任制。然而在現(xiàn)行土地制度下我國農(nóng)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了一些亟需解決的問題主要是土地制度運(yùn)行成本偏高以及土地制度效率低等問題。首先是經(jīng)營承包土地的農(nóng)民收益偏低的問題。集中表現(xiàn)為農(nóng)戶戶均耕地少、經(jīng)營土地分散，機(jī)械化利用程度、集中作業(yè)率偏低，這使得我國農(nóng)民經(jīng)營土地的收益偏低；其次是土地拋荒、粗放經(jīng)營問題，由于農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工以及二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致較大范圍、地區(qū)出現(xiàn)土地拋荒、粗放經(jīng)營等問題，致使土地資源巨大浪費(fèi)，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)制度中土地交易成本增大。最后是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力偏低的問題。特別是加入WTO以后。中國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模過小、農(nóng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不高，使得農(nóng)產(chǎn)品國際競(jìng)爭(zhēng)力上降。不能滿足現(xiàn)代化的需要。雖然我國土地承包經(jīng)營權(quán)有一定的流動(dòng)性保證其靈活性，但是，現(xiàn)行法律和政策對(duì)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，使得其不能適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展的需要。主要變現(xiàn)在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式受限、權(quán)利期限限制、流轉(zhuǎn)用途和對(duì)象等方面。在法經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，這樣一種情況可以理解為法律制度供求之間的矛盾。即由于現(xiàn)存法律制度的約束、法律意識(shí)較低層次等因素的影響使得現(xiàn)存土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度無法滿足于實(shí)踐中的需要。
首先，從法律與經(jīng)濟(jì)的一般辯證關(guān)系分析當(dāng)下土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的背景。馬克思關(guān)于經(jīng)濟(jì)決定法律的理論是對(duì)法律進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的基本理論前提。法律要最大限度地反映我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，反映經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的客觀要求，我們必須充分認(rèn)識(shí)到法律從制度到實(shí)施需要怎樣的的經(jīng)濟(jì)條件，產(chǎn)生怎樣的效益，進(jìn)而為較好地立法、執(zhí)法提供基礎(chǔ)。隨著我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化程度的提高，大量農(nóng)民由農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)經(jīng)營農(nóng)業(yè)的農(nóng)民在經(jīng)營原有土地的基礎(chǔ)上，希望土地使用權(quán)加快流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提高自己的經(jīng)營效益。
正是由于現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)制度下的生產(chǎn)方式與市場(chǎng)化不相適應(yīng)，所以我們需要改革現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。
其次，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制度基礎(chǔ)角度分析當(dāng)下土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的背景。法律的更新與發(fā)展與經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革是相互依賴的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立需要一個(gè)全新的法律制度的建立來保障。沒有法律的更新與發(fā)展，經(jīng)濟(jì)改革不可能成功地實(shí)現(xiàn)。十八屆三中全會(huì)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革主旋律是進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的資源配置，使得各主體及各項(xiàng)資源的活力的以激發(fā)。在農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，始終需要面對(duì)的就是土地效益的問題。土地作為當(dāng)下農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)與最大資源，如何實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)這一用益物權(quán)的最大效用發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利最大效用為農(nóng)民謀利、為農(nóng)村發(fā)展提供動(dòng)力。抵押流轉(zhuǎn)的實(shí)踐證明了這一流轉(zhuǎn)方式可以彌補(bǔ)當(dāng)下流轉(zhuǎn)制度中的不足，較大效用的實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)這一物權(quán)的內(nèi)在價(jià)值。
最后，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析當(dāng)下土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的背景。
法律的經(jīng)濟(jì)分析以人們?cè)谧非笞畲笮蕜?dòng)機(jī)下而行動(dòng)作為其理論前提。在理性指引下，人的行動(dòng)都是經(jīng)過選擇、比較之后才進(jìn)行的。這里的比較具體是指效用的比較。在實(shí)現(xiàn)了事物之間量化比較之后，人就會(huì)以一定的理性方式選擇最優(yōu)且收益最佳的。從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，法律不僅僅是一種規(guī)則體系，更是社會(huì)的一種理性制度設(shè)計(jì)。由于我國國家掌握著權(quán)利分配的壟斷權(quán)，所以面對(duì)整個(gè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，可以把國家看做一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)人，他在選擇土地制度流轉(zhuǎn)制度的改革與設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)追求是土地承包經(jīng)營權(quán)最大效率的發(fā)揮他本身的功能，面對(duì)著當(dāng)前農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度設(shè)計(jì)較高運(yùn)行成本的現(xiàn)狀，改革是應(yīng)有之義。
土地在我國不僅具有重要的經(jīng)濟(jì)意義，同時(shí)還具有重要的政治意義。在市場(chǎng)化進(jìn)程日益加快的今天，人們生活水平越來越高，收入渠道逐漸增多。土地更多的具有經(jīng)濟(jì)意義。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上分析土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的制度時(shí)，我們可以將國家和農(nóng)民作為法律市場(chǎng)中的經(jīng)紀(jì)人，他們都在尋求自身利益的最大化。土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押流轉(zhuǎn)則是二者實(shí)現(xiàn)雙方需求的最大化博弈。通過廣泛實(shí)行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)這一制度和法律的創(chuàng)新可以得到因創(chuàng)新而產(chǎn)生的潛在利潤(rùn)。
二、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)
在我國，抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，既可以發(fā)揮其使用價(jià)值，也可以由所有人繼續(xù)使用并發(fā)揮它的使用價(jià)值，取得的收益亦可以清償債務(wù)，這樣就使債權(quán)人的權(quán)益得到最充分的保障。土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種用益物權(quán)，較好處理了在農(nóng)村土地問題上的所有權(quán)與使用權(quán)之間的關(guān)系。當(dāng)下農(nóng)村社會(huì)最基本的制度性沖突：農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化與小生產(chǎn)方式的沖突，農(nóng)業(yè)已經(jīng)市場(chǎng)化（社會(huì)化）而生產(chǎn)方式是細(xì)碎化的承包制。各地的土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)給出了解決這一問題的方法：完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。核心與關(guān)鍵是要提高農(nóng)地利用效率的提高、農(nóng)業(yè)部門在國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位。
我國的農(nóng)村承包土地的抵押流轉(zhuǎn)制度由《中華人民共和國憲法》、《擔(dān)保法》《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》《物權(quán)法》等法律中規(guī)定。現(xiàn)行法律中規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押流轉(zhuǎn)的只在擔(dān)保法的條文中有些涉及，并且只規(guī)定了四荒土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押，對(duì)家庭承包的土地經(jīng)營權(quán)能否抵押沒有明文規(guī)定。比如說：（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；①鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。②中國目前采用“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。③”這樣一種比較開放性的規(guī)定。使得抵押這樣一種流轉(zhuǎn)方式雖不像在實(shí)踐中那樣廣泛明確存在于法律文本之間，但也有了一定的法律依據(jù)。關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押的明確規(guī)定只體現(xiàn)于物權(quán)法“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)”。④十八屆三中全會(huì)《決定》取消對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的不合理限制，允許其抵押，不僅可以健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，破除現(xiàn)有法律體系中對(duì)農(nóng)村財(cái)產(chǎn)的歧視性規(guī)定，更賦予且保障了農(nóng)民享有更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
三、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的意義
中國的土地所有權(quán)根本制度不會(huì)改變，改革的可能只是具體制度中的某一個(gè)部分。改革采用是以一種漸進(jìn)的方式調(diào)試原有制度中與當(dāng)下及未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的部分。如何理解當(dāng)下的土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押流轉(zhuǎn)是預(yù)測(cè)我國土地承包經(jīng)營權(quán)和未來農(nóng)村發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)。允許土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押流轉(zhuǎn)在節(jié)約交易成本⑤、提高土地利用效率⑥、實(shí)現(xiàn)土地最大化的均衡等方面實(shí)現(xiàn)突破，有著極為重要的意義。
首先，允許土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押流轉(zhuǎn)可以節(jié)約交易成本。市場(chǎng)的運(yùn)行是有成本的，通過制定一種經(jīng)濟(jì)制度來分配資源，目的就是要節(jié)約在市場(chǎng)中的運(yùn)行成本。土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)制度存在根據(jù)就是其能節(jié)約土地在市場(chǎng)中的交易成本。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地流轉(zhuǎn)制度的選擇就是法律制度的選擇，選擇土地流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)制度就意味著選擇了設(shè)定了相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)法律制度。根據(jù)科斯定理，交易成本為零時(shí)，法律權(quán)利的界定對(duì)經(jīng)濟(jì)制度運(yùn)行效率不會(huì)產(chǎn)生影響，社會(huì)資源的的配置總是有效率的，社會(huì)財(cái)富總會(huì)增值。在交易成本不為零時(shí)，人們則要選擇對(duì)某一權(quán)利的初始界定，充分考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的效率原則，讓那些最具生產(chǎn)性使用權(quán)利并有動(dòng)力的人獲得權(quán)利。在法治國家建設(shè)中，應(yīng)該通過法律來清楚確認(rèn)和維持這種權(quán)利分配機(jī)制。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的第一步也即當(dāng)下正在全國范圍內(nèi)進(jìn)行的土地確權(quán)，正是為了更好的節(jié)約抵押流轉(zhuǎn)的交易成本，保證農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)順利實(shí)現(xiàn)抵押流轉(zhuǎn)。
其次，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)這一方式可以提高土地利用效率。效率原則在法律設(shè)計(jì)中有兩個(gè)作用是需要特別注意的。首先，國家應(yīng)當(dāng)根據(jù)效率原則決定是否運(yùn)用法律手段干預(yù)社會(huì)生活。其次，應(yīng)當(dāng)依據(jù)效率原則來確定權(quán)利的保護(hù)方法。我國的法律分配權(quán)由國家壟斷，大部分信息也由國家掌握和控制。在了解市場(chǎng)化與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)分散經(jīng)營的弊端，學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)以及結(jié)合自身的土地制度基礎(chǔ)上，實(shí)行土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押流轉(zhuǎn)一方面可以提高土地利用效率，為集約型農(nóng)業(yè)發(fā)展開辟道路；另一方面可以將農(nóng)民手中的資金盤活進(jìn)行投資，并且解決了其發(fā)展中資金不足、融資困難的問題，為實(shí)現(xiàn)資金利用效率的提高提供條件。
最后，實(shí)行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)可以保障土地的均衡。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，我國現(xiàn)行的分散家庭承包經(jīng)營方式凸顯了其自身效率低下、以及造成土地資源浪費(fèi)等弊端。當(dāng)下農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在著資金不足，融資困難的問題，允許土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)為理性的個(gè)體追求利益最大化、進(jìn)而增進(jìn)社會(huì)的公共利益提供了法律和制度保障。這一改變將信息成本和對(duì)策成本考慮在影響理性選擇的因素中，使得理性選擇的適用范圍得以擴(kuò)大，突破了信息完全和市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的假設(shè)，綜合考慮了個(gè)人理性與集體理性之間的均衡。實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)利益提高的雙贏。（作者單位：上海政法學(xué)院）
注釋：
① 《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條第（五）項(xiàng)
② 《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十六條第三款
③ 《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條《物權(quán)法》一百二十八條
④ 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十三條
⑤ 一個(gè)較為流行的定義是交易成本包括事前發(fā)生的成本和事后發(fā)生的為達(dá)成一項(xiàng)合同而發(fā)生的成本和事后為監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本。錢弘道《法律的經(jīng)濟(jì)分析》清華大學(xué)出版社
⑥ 效率或最優(yōu)指的是這樣一種狀態(tài)，當(dāng)任何偏離該狀態(tài)的方案都不可能使一部分人受益而其他人不受損，這就是帕累托原則。錢弘道《法律的經(jīng)濟(jì)分析》清華大學(xué)出版社
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第6篇：土地確權(quán)法律依據(jù)范文
原告：某小區(qū)開發(fā)商
被告小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司
案由：小區(qū)內(nèi)車庫車位產(chǎn)權(quán)不清，開發(fā)商與業(yè)委會(huì)發(fā)生產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)。
開庭時(shí)間：2007年5月10日
審判結(jié)果：擇日宣判
今年4月中旬，某小區(qū)業(yè)委會(huì)及其聘請(qǐng)的“管家”某物業(yè)公司突然收到法院傳票，雙雙被開發(fā)商告上法庭，他們的“罪名”是“侵權(quán)”。
去年12月，在沒有通知業(yè)委會(huì)的情況下，開發(fā)商進(jìn)入小區(qū)張貼公告，出售、出租許多業(yè)主正在使用的地下車庫。開發(fā)商的這一行為立即遭到小區(qū)業(yè)委會(huì)阻攔。并且小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)張貼公告，再三提醒業(yè)主“為保護(hù)自身合法權(quán)益不受損害，不要將停車費(fèi)用交給他人，更不要購買產(chǎn)權(quán)不明的車位?！?/p>
一時(shí)間，早已習(xí)慣按時(shí)向物業(yè)公司繳納停車費(fèi)的業(yè)主非常困惑：為什么要向開發(fā)商繳納費(fèi)用？一個(gè)車位，竟然出現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)委會(huì)(業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司代收停車費(fèi))兩個(gè)賣家，這樣的混亂場(chǎng)面讓業(yè)主陷入了云里霧里。一段時(shí)間后，有人為避免麻煩，把地下車庫使用費(fèi)交給開發(fā)商，但更多人堅(jiān)持只認(rèn)業(yè)委會(huì)，繼續(xù)把錢交給業(yè)委會(huì)。開發(fā)商出租出售地下車庫車位的計(jì)劃被迫擱置。
于是，開發(fā)商將業(yè)委會(huì)及其聘請(qǐng)的物業(yè)公司告上法庭。原告認(rèn)為，由于兩個(gè)被告多次張貼公告，致使許多業(yè)主對(duì)購買原告正在銷售或租賃的地下車位心存疑惑，導(dǎo)致銷售和租賃業(yè)績(jī)很差，原告希望被告能盡快消除這種影響，同時(shí)，原告聲稱，該小區(qū)3萬多平方米地下車庫車位所有權(quán)歸原告所有．如何處置與兩個(gè)被告無關(guān)。
收到傳票，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司并不感到驚訝，他們認(rèn)為，正是因?yàn)殚_發(fā)商在小區(qū)開發(fā)過程中，沒有將車庫車位的產(chǎn)權(quán)分割清晰，才導(dǎo)致小區(qū)地下車庫車位權(quán)屬問題一直懸而未決。對(duì)此，早在2005年6月，由小區(qū)業(yè)委會(huì)、開發(fā)商和物業(yè)公司共同召開了一次會(huì)議，當(dāng)天的“會(huì)議紀(jì)要”記錄中有這樣的約定：車庫車位產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議擱置，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一管理，業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)所有車庫車位代收代繳停車費(fèi)；即使在產(chǎn)權(quán)明晰之后，本小區(qū)的一切管理事務(wù)也必須按程序由業(yè)委會(huì)授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行，不允許出現(xiàn)第三方擅自介入的情況。
由于受到業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的阻攔，開發(fā)商迅速想出對(duì)策，在小區(qū)不斷打電話、上門向業(yè)主推銷地下車庫車位，并在車位上安裝地鎖。部分已付該車位租賃費(fèi)給物業(yè)公司的業(yè)主因此無法停車。
業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司得知情況后，繼續(xù)張貼公告，提醒業(yè)主不要向開發(fā)商繳納車庫車費(fèi)使用費(fèi)，并多次找開發(fā)商交涉，但均無結(jié)果。之前，小區(qū)停車一向井然有序，業(yè)主的車位費(fèi)一直交給物業(yè)公司。今年2月10日入駐的物業(yè)公司證實(shí)，公司被業(yè)委會(huì)聘用后就一直延續(xù)著2005年“會(huì)議紀(jì)要”的約定和做法。
矛盾在小區(qū)愈演愈烈，造成地下車庫車位管理混亂。正在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司尋求對(duì)策之際，不意開發(fā)商將他們推上了公堂。
5月10日，在法庭上，自認(rèn)為被擾亂了生活和工作秩序的業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司以及堅(jiān)持自己是在合法經(jīng)營的開發(fā)商，大家各執(zhí)一詞、爭(zhēng)執(zhí)不下。由于案情復(fù)雜，法庭表示將擇日宣判結(jié)果。
主要法律關(guān)系
開發(fā)商：原告，主張自己享有小區(qū)車庫車位的產(chǎn)權(quán)。
業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司：被告，堅(jiān)持與開發(fā)商之間的“會(huì)議紀(jì)要”，認(rèn)為小區(qū)車庫車位權(quán)屬不清，具有對(duì)車庫車位的管理權(quán)，開發(fā)商無權(quán)過問。
業(yè)主：已繳納停車費(fèi)，由于車庫車位產(chǎn)權(quán)不明，自身權(quán)益可能受侵害。
矛盾焦點(diǎn)：矛盾焦點(diǎn)是車庫所有權(quán)歸屬問題，也可以說是車庫是否屬于房屋共有建筑面積。
律師說案
開發(fā)商被告“侵權(quán)”不妥
開發(fā)商告二被告“侵權(quán)”不妥有兩個(gè)重要原因：第一，如果車位屬于房屋共有建筑面積，則車庫的所有權(quán)歸全體業(yè)主，業(yè)委會(huì)行使管理權(quán)是有法律依據(jù)的，不存在違法行為，侵權(quán)行為無法認(rèn)定。如果說開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，沒有把地下車庫列入房屋共有建筑面積，沒有向業(yè)主分?jǐn)偨ㄖ娣e，地下車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)是歸開發(fā)商。因此，開發(fā)商欲主張自己的權(quán)利正確，就必須向法庭舉證，證明地下車庫沒有列入房屋共有建筑面積。對(duì)這事實(shí)，開發(fā)商光憑當(dāng)初的房屋測(cè)量報(bào)告很難向業(yè)主說清楚。
第二，2005年6月，由業(yè)委會(huì)召集開發(fā)商，物業(yè)公司三方召開的協(xié)調(diào)會(huì)，其最大成果就是達(dá)成了一個(gè)先由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一管理，業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)所有車庫車位代收代繳停車費(fèi)的會(huì)議紀(jì)要，這也足以證明，業(yè)主委是與開發(fā)商對(duì)地下車庫有過事實(shí)協(xié)議，是取得了開發(fā)商的同意后進(jìn)行的管理，而物業(yè)公司也是通過與業(yè)委會(huì)的委托合同進(jìn)行的日常管理，雙方并不存在違法行為，主觀上也沒有過錯(cuò)，很難認(rèn)定是一種侵權(quán)行為，從這個(gè)角度看，業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司也不構(gòu)成侵權(quán)。
車庫車位產(chǎn)權(quán)如何確定
原告開發(fā)商聲稱，該小區(qū)3萬多平方米地下車庫車位所有權(quán)歸原告所有，如何處置與兩個(gè)被告無關(guān)。
但是該小區(qū)在2005年6月，曾由業(yè)主委召集開發(fā)商，物業(yè)公司三方開過一次協(xié)調(diào)會(huì)，對(duì)地下車庫車位的權(quán)屬問題是擱置另議，形成了一個(gè)歷史遺留問題。按照《物權(quán)法》第33條規(guī)定：對(duì)權(quán)屬不清的，應(yīng)該是當(dāng)事人向人民法院請(qǐng)求確權(quán)，待法院經(jīng)過審理查明后，對(duì)有爭(zhēng)議的地下車庫或車位做出所有權(quán)歸屬判決。
按照《物權(quán)法》第74條規(guī)定，取得土地使用權(quán)的單位，建造的建筑物，構(gòu)筑物或其他設(shè)施除了相反的證據(jù)以外，歸土地使用權(quán)人所有，據(jù)此可以推定車庫車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。
其次，也靠看車庫車位是什么時(shí)候建的，如果是業(yè)主購買物業(yè)之前建成的，按照上述原則，產(chǎn)權(quán)還是歸開發(fā)商。如果是業(yè)主購買物業(yè)以后建的，可以推定為車庫產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。
第三，如果開發(fā)商對(duì)在建筑區(qū)劃內(nèi)停放汽車的車位、車庫，通過出售、附贈(zèng)或出租等方式轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，這些地下車位就不屬于開發(fā)商了，產(chǎn)權(quán)則歸業(yè)主所有。
《物權(quán)法》實(shí)施之前，按照建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》等規(guī)范性文件規(guī)定，地下室是列入房屋共有建筑面積部分，由業(yè)主分?jǐn)偭斯珨偯娣e，交付了費(fèi)用，是共有共同部分，其所有權(quán)是全體業(yè)主。只有作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚才不計(jì)入公用建筑面積，業(yè)主沒有分?jǐn)偣珨偯娣e，沒有付錢，其所有權(quán)才屬于開發(fā)商。
因此，這些地下車位所有權(quán)爭(zhēng)議的關(guān)鍵點(diǎn)是小區(qū)地下室是否列入了公用建筑面積，這需要看業(yè)主與開發(fā)商間的商品房買賣合同及房屋測(cè)量報(bào)告書中，對(duì)此是否有明確規(guī)定。顯然，正是因?yàn)樾^(qū)車庫車位產(chǎn)權(quán)不清，才發(fā)生了開發(fā)商訴業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司侵權(quán)的案件。
業(yè)主是最大的受害者
從本案看，開發(fā)商與業(yè)委會(huì)關(guān)于車庫車位之爭(zhēng)，已經(jīng)觸及到了小區(qū)每個(gè)業(yè)主的自身利益。
隨著開發(fā)商委托的經(jīng)紀(jì)公司在小區(qū)不斷打電話、上門向業(yè)主推銷等活動(dòng)頻繁地出現(xiàn)，打破了整個(gè)小區(qū)的寧靜，影響了業(yè)主的日常生活。同時(shí)也會(huì)給業(yè)主帶來一筆車位費(fèi)付兩家的局面，或者面臨因沒有找到適合的債權(quán)主體，被真正的債權(quán)主體的風(fēng)險(xiǎn)。如果業(yè)主要扭轉(zhuǎn)這種局面，業(yè)主委就應(yīng)主動(dòng)站出來，代表全體業(yè)主向法院，請(qǐng)求對(duì)這些地下車庫確權(quán)，弄清楚地下室是不是公用建筑面積。
開發(fā)商與業(yè)委會(huì)車庫車位之爭(zhēng)，可以說是立法的滯后或不完善造成的，也可以說是開發(fā)商與業(yè)主在簽訂商品房買賣合同時(shí)約定不明，疏漏造成的，不管什么原因，都給我們留下了思考、遺憾。這些問題，即將實(shí)施的《物權(quán)法》明確了對(duì)車位車庫的立法宗旨，增加了政府規(guī)劃主管部門審批把關(guān)，預(yù)防糾紛，讓消費(fèi)者購買放心房。
第7篇：土地確權(quán)法律依據(jù)范文
關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán);共有權(quán);停車位;法律性質(zhì)
一、問題的提出
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展，群眾購車剛性需求旺盛，我國汽車保有量繼續(xù)呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。截至2014年底，我國小型載客汽車達(dá)1.17億輛，其中私家車達(dá)1.05億輛，占90.16%，與2013年相比增長(zhǎng)19.89%。全國平均每百戶家庭擁有25輛私家車，其中北京每百戶家庭擁有63輛，廣州、成都等大城市每百戶家庭擁有超過40輛。但是汽車給我們的生活帶來很大方便的同時(shí)，產(chǎn)生的困擾也隨之而來。買了新車回家，卻沒有地方停，很多有車的業(yè)主碰到過此類問題?！巴＼囯y、難停車、車難?！眴栴}不斷顯現(xiàn)并隨之衍生出各種社會(huì)矛盾和問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理公司之間關(guān)于停車位的權(quán)利歸屬、買賣合同、租賃使用、保管收費(fèi)及損害賠償?shù)鹊募m紛日益凸顯，各方當(dāng)事人為自身的利益各執(zhí)一端，眾說紛紜?！败囄恢疇?zhēng)”甚至已成社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一，因此，對(duì)住宅小區(qū)停車位性質(zhì)及權(quán)利歸屬等相關(guān)法律問題進(jìn)行研究已成為緊迫需要。
二、停車位的法律性質(zhì)
（一）停車位屬于法律關(guān)系客體之一種――物（或物的一部分）
物，是指除人身體之外能滿足人類社會(huì)生活需要而又能為人力所支配的有體物和自然力。民法上的物具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）物獨(dú)立于人體之外;（2）物能給人帶來經(jīng)濟(jì)利益;（3）物是人力所能支配的;（4）物具有特定性。根據(jù)民法的理論，停車位完全可以歸類于民法中的物的范圍。
（二）停車位屬于不動(dòng)產(chǎn)的范圍，不是土地，而屬于建筑物或土地定著物之一種
動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，是近現(xiàn)代民法對(duì)物的最重要的區(qū)分。所謂不動(dòng)產(chǎn)，其區(qū)別在于物能否從一個(gè)地方移到另一個(gè)地方且不損害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，能移動(dòng)之物為動(dòng)產(chǎn)，不能移動(dòng)之物為不動(dòng)產(chǎn)。毫無疑問，停車位屬于不動(dòng)產(chǎn)，而且是建筑物或土地定著物的一種。
（三）停車位不是從物，而有獨(dú)立的功能和構(gòu)造，具備區(qū)分所有建筑物的專有部分屬性，是可以特定化的，可以獨(dú)立交易的
依物的相互關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)，物可以分為主物和從物，從物是指輔助主物產(chǎn)生作用的獨(dú)立物，而主物則被從物所輔助進(jìn)而發(fā)揮其效力。我們應(yīng)當(dāng)以發(fā)展變化的眼光看待構(gòu)造上的獨(dú)立性，將外觀有形隔離設(shè)施的范圍由遮蔽性隔離設(shè)施向外延展，即所謂的明確界限不應(yīng)局限于墻壁、隔斷等傳統(tǒng)有形隔離設(shè)施，所以說，只要建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位，如果具有明確界限予以區(qū)分，就可以被視為專有部分。
三、我國停車位權(quán)屬的主要學(xué)說
（一）約定歸屬說
該說主張，停車位的權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)采用約定的方式來進(jìn)行。其法律依據(jù)在于《物權(quán)法》第74條第二款的規(guī)定。該說反映了民法上的意思自治原則，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有利于各方利益的最大化，使開發(fā)商有動(dòng)力來建造更多的停車位，很大程度上緩解了停車位的緊張。但是其不足之處在于，未反應(yīng)業(yè)主法定共有部分的停車位歸屬，《物權(quán)法》第74條第三款規(guī)定顯然不適用約定規(guī)則。
（二）業(yè)主所有說
該說認(rèn)為，停車位應(yīng)屬于區(qū)分建筑物的共有部分，業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)停車位享有共有權(quán)，這是基于住宅小區(qū)停車位的共有部分屬性，但是停車位并不絕對(duì)的屬于共有部分，其還存在成為專有部分的情形，該說過于片面。
（三）開發(fā)商所有說
該說主要針對(duì)地下停車位而言，從法理上說，因合法建造的事實(shí)行為形成物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。因此，無人質(zhì)疑停車位的初始所有權(quán)人為開發(fā)商。隨著房屋的出售，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移于業(yè)主，業(yè)主共有部分也隨之產(chǎn)生，但土地使用權(quán)是地表范圍上的權(quán)利，而地下停車庫的所有權(quán)是基于空間權(quán)而設(shè)立的，故不隨房屋出售而轉(zhuǎn)移于業(yè)主，仍歸開發(fā)商所有。我們認(rèn)為其存在一定的合理性，但是也存在局限，因?yàn)槟壳胺缮喜⒉怀姓J(rèn)空間權(quán)為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，所以，開發(fā)商利用地下的空間建造車位，僅僅是對(duì)地下空間的利用行為而已，不等于開發(fā)商對(duì)地下空間享有利用權(quán)。
（四）國家所有說
該說主要針對(duì)地下人防工程;有人將地下人防工程與地下停車位劃等號(hào)，認(rèn)為地下人防工程屬于國家所有，因此地下停車位的所有權(quán)也歸于國家所有。這是不準(zhǔn)確的，首先，地下人防工程的建設(shè)是多元化的，并非所有的都是有國家投資所建，《人民防空法》第五條規(guī)定，“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！笨梢?，國家對(duì)個(gè)人、企事業(yè)單位組織和社會(huì)團(tuán)體投資建設(shè)人防工程的立場(chǎng)和態(tài)度是鼓勵(lì)和支持的，但未對(duì)其權(quán)屬作出規(guī)定，僅僅明確了投資人對(duì)人防工程享有管理和收益的權(quán)利，所以我們不能想當(dāng)然認(rèn)為所有權(quán)就屬于國家所有，而應(yīng)該推定為屬于投資者所有，這樣更有利于保護(hù)人民的財(cái)產(chǎn)利益和投資熱情;其次，人防工程也不能等同于地下停車位，將地下人防工程作為停車位，僅僅是地下人防工程的一種使用形式而已。
（五）登記憑證確權(quán)說
該說認(rèn)為，停車位所有權(quán)的歸屬依權(quán)屬證書確定，權(quán)屬證書上登記是誰，誰即是所有權(quán)人。但是目前我國停車位權(quán)屬登記制度尚未完善，幾乎無法進(jìn)行登記，現(xiàn)實(shí)生活中大多數(shù)車位是沒有權(quán)屬登記的。所以說，這種學(xué)說的適用，至少要在不動(dòng)產(chǎn)登記制度健全以后才能有適用的余地。
四、我國停車位權(quán)屬歸屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)
（一）容積率標(biāo)準(zhǔn)
容積率，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。該觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商出售房屋的同時(shí)，與房屋建筑面積相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓，當(dāng)開發(fā)商將小區(qū)的房屋單元全部售出之后，不計(jì)算容積率的建筑物的權(quán)利將轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，歸全體業(yè)主所有。換句話說，這種觀點(diǎn)認(rèn)為土地使用權(quán)的分?jǐn)傄?guī)則與停車位的權(quán)屬認(rèn)定密切相關(guān)，判斷停車位是否占用業(yè)主共有的其他場(chǎng)地，關(guān)鍵在于其是否計(jì)入容積率。如果計(jì)入，則可以進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)的初始登記，取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商可以保留其所有權(quán)，并不當(dāng)然歸屬業(yè)主所有，反之，則伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋出售給全部業(yè)主，這些房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)也轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，進(jìn)而占用了這些業(yè)主共有場(chǎng)地的停車位的所有權(quán)亦應(yīng)歸業(yè)主共有。但是這對(duì)于地下停車庫的判斷有所不當(dāng)，因?yàn)檎疄榱斯膭?lì)建地下停車庫，往往不把地下停車庫計(jì)入容積率的基數(shù)內(nèi)，這樣，再以容積率標(biāo)準(zhǔn)來判斷就會(huì)導(dǎo)致失真。地下停車位的權(quán)屬確定不以是否計(jì)入容積率為標(biāo)準(zhǔn)，只有有合法的土地使用權(quán)存在，地下停車位也能成為專有權(quán)的標(biāo)的。而且，容積率本身起到的作用是行政主管機(jī)關(guān)對(duì)建設(shè)單位的拘束作用，限定的并非是停車位的多少，其所限定的是允許開發(fā)商建造商品房的數(shù)量，停車位是否有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，并不與容積率掛鉤。
（二）公攤面積標(biāo)準(zhǔn)
公攤面積，即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。該觀點(diǎn)認(rèn)為，如果停車位的建筑面積分?jǐn)傆?jì)入商品房的公攤面積中，則停車位屬于業(yè)主共有，否則視停車位為專有部分，初始產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有。但《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條規(guī)定了應(yīng)當(dāng)記入公用面積的內(nèi)容和不應(yīng)計(jì)入公用面積的內(nèi)容：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積”。這里沒有對(duì)住宅小區(qū)停車位的建筑面積是否列入公攤面積作出規(guī)定，所以說，停車位的所有權(quán)可以依據(jù)意思自治的原則加以確定。當(dāng)然，只有可以依法計(jì)算建筑面積的停車位，才能將停車位建筑面積計(jì)入公攤面積并由業(yè)主分?jǐn)?，可見，這一標(biāo)準(zhǔn)雖具有合理性，但不能涵蓋所有的車位類型，因?yàn)檫@一標(biāo)準(zhǔn)主要針對(duì)的是地下停車庫而言，但是對(duì)于地面車庫，則難以適用。此外，如果開發(fā)商在銷售合同中將停車位、車庫進(jìn)行公攤，那相當(dāng)于一種捆綁銷售，對(duì)于不需要停車位的業(yè)主來說，無疑是替別人購買了車位，這是有失公平的。
（三）成本標(biāo)準(zhǔn)
該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，如果售價(jià)中包括了停車位的價(jià)款，那么購房者理所當(dāng)然擁有停車位的所有權(quán)，開發(fā)商無權(quán)再行銷售。但是在購房合同中，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，其合法權(quán)益難以得到保護(hù)。而且我國實(shí)行物權(quán)法定原則，成本與所有權(quán)并無直接關(guān)系，價(jià)格僅僅作為購房者取得所有權(quán)的前提和對(duì)價(jià)，并非所有權(quán)取得的依據(jù);而且業(yè)主幾乎不可能去核定開發(fā)商的開發(fā)成本，堅(jiān)持成本標(biāo)準(zhǔn)無異于確立了開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)地位和話語權(quán)。
綜上所述，作者認(rèn)為，以上標(biāo)準(zhǔn)有其合理性，但也有其不足。在此，作者提出了自己的一種標(biāo)準(zhǔn)來判斷停車位的權(quán)屬問題。
（一）規(guī)劃范圍的停車位的權(quán)屬歸屬
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于專門停放汽車的車位的初始權(quán)屬歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可以通過贈(zèng)與、出售等方式把所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。在開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，有一部分地是專門用于供業(yè)主停放汽車的，即一開始就是作為停車位而規(guī)劃適用的，不是由共有部分轉(zhuǎn)換而來的，具體包括專門用于停放汽車的地面停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、首層架空停車位、屋頂平臺(tái)停車場(chǎng)。但有一點(diǎn)要說明，規(guī)劃用于停車的車位，如地下停車位，如果具備供業(yè)主分?jǐn)偨ㄖ娣e的條件，則應(yīng)視不同情況予以不同處理：如果停車位建筑面積已經(jīng)分?jǐn)傆?jì)入公攤面積中，則此時(shí)車位初始所有權(quán)雖然歸開發(fā)商，但在業(yè)主購房時(shí)，其如同住宅內(nèi)的走廊、樓道，應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，否則，開發(fā)商和業(yè)主就可以約定其歸屬。
（二）規(guī)劃范圍外的停車位的權(quán)屬歸屬
對(duì)于規(guī)劃范圍之外的的停車位，就是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，這部分車位，屬于法定共有，即屬于區(qū)分建筑物所有權(quán)下的共有權(quán)范圍，包括規(guī)劃范圍內(nèi)停車位不夠時(shí)占用共有部分增設(shè)的地面停車場(chǎng)、首層架空停車位、屋頂平臺(tái)停車場(chǎng)，以及沒有專門規(guī)劃停車位時(shí)直接占用共有部分建設(shè)的停車位，但是地下停車場(chǎng)不會(huì)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，所以此處不會(huì)包括地下停車場(chǎng)。對(duì)于法定共有的停車位，業(yè)主也可以約定其使用規(guī)則，將其由物業(yè)公司管理出租，獲得的收益歸全體業(yè)主所有。在此須說明一點(diǎn)，這部分車位是不能出售給個(gè)別業(yè)主的，因?yàn)檫@部分本來就是歸業(yè)主共有的，而且若出售的話，會(huì)激化業(yè)主之間的矛盾，法理和常理上都說不通。
五、我國立法上的展望
（一）完善住宅小區(qū)停車位權(quán)屬登記制度
雖然我國以立法的形式明文規(guī)定了權(quán)屬登記制度，但是在目前的司法實(shí)踐中，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬登記制度，還存在許多漏洞和缺陷。業(yè)主在購買房屋時(shí)，只是根據(jù)與開發(fā)商所簽訂的《商品房買賣契約》到房產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)和土地登記管理機(jī)關(guān)分別領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。業(yè)主所持有的兩證，主要是登記其房屋專有部分的建筑面積和分?jǐn)偯娣e，即只針對(duì)房屋，也就是說還不存在專門針對(duì)車位這一不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。依照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則，業(yè)主購買車位，無法取得相應(yīng)的權(quán)屬證書，則其對(duì)車位的權(quán)利得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，這便在社會(huì)交易過程中，增加了諸多不安定因素。因此有必要對(duì)目前的不動(dòng)產(chǎn)屬登記制度進(jìn)一步完善，來消除“銷售使用權(quán)”等一系列現(xiàn)狀所帶來的隱患。
（二）細(xì)化法律條文，提高法律條文表述的具體性、確定性和可操作性
細(xì)化法律條文，是避免條文過于原則表述的籠統(tǒng)、提升條文可操作性的重要方法。目前我國關(guān)于住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定并不夠具體，許多化解糾紛的關(guān)鍵問題仍存在法律上的空白。例如可以明確規(guī)定規(guī)劃用于停放汽車的停車位為建筑物區(qū)分所有中的專有部分，車位所有權(quán)人可以依法自由的行使權(quán)利。再如住宅小區(qū)停車位的專有所有權(quán)人可以將停車位出售給小區(qū)業(yè)主以外的人。
（三）在重視成文法的同時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮司法解釋的效用
面對(duì)復(fù)雜多變的社會(huì)現(xiàn)象，成文的法律規(guī)范的先天缺陷難以避免。成文法雖具有權(quán)威性、穩(wěn)定性和普遍性的特點(diǎn)。但這些特點(diǎn)往往也意味著僵化封閉，與復(fù)雜多變的現(xiàn)實(shí)生活難相適應(yīng)。司法解釋往往具有針對(duì)性、時(shí)代性、靈活性等特點(diǎn)，科學(xué)的理解運(yùn)用司法解釋有利于彌補(bǔ)成文法律規(guī)范的缺陷。同時(shí)，對(duì)于小區(qū)停車位權(quán)屬制度，多應(yīng)采用個(gè)案認(rèn)定的方式。
（四）賦予法官一定的自由裁量權(quán)
法官自由裁量制度對(duì)法律條文自身的局限性起到了很好的補(bǔ)充作用。再完善的法律法規(guī)也難以窮盡一切社會(huì)現(xiàn)象。伴隨社會(huì)的飛速發(fā)展，住宅小區(qū)停車位權(quán)屬爭(zhēng)議的具體情形也變得形形。如果僅僅強(qiáng)調(diào)依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)解決復(fù)雜多變的停車位權(quán)屬糾紛，而忽視了法官的自由裁量權(quán)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致問題的處理出現(xiàn)僵化的情況，進(jìn)而使住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬制度無法得到充分而有效的運(yùn)用，不利于對(duì)權(quán)利主體利益的保護(hù)。因此，在解決住宅小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛的裁判過程中，應(yīng)適度賦予法官一定的自由裁量權(quán)，使成文法的規(guī)定和法官的裁判智慧有機(jī)的結(jié)合起來，共同促進(jìn)住宅小區(qū)停車位法律規(guī)制的健康發(fā)展。（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院）
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第8篇：土地確權(quán)法律依據(jù)范文
隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，我國城市住宅小區(qū)停車位的增長(zhǎng)跟不上車輛保有量的增長(zhǎng)，小區(qū)停車位供求的矛盾日益尖銳。早在2006年的一項(xiàng)相關(guān)調(diào)查中顯示全國供轎車停車的停車位缺口在400萬個(gè)以上，其中北京市缺口29萬個(gè)、每年新增的轎車在20萬輛以上，上海市停車位缺口85萬個(gè)、每年新增轎車10萬輛，廣州市停車位缺口42萬個(gè)，深圳市停車位缺口40萬個(gè)，南京市停車位缺口30萬個(gè)，杭州市停車位缺口12萬，然而這個(gè)數(shù)據(jù)在當(dāng)今已成倍的增長(zhǎng)。伴隨著開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對(duì)于停車位的權(quán)屬糾紛不斷，全國卻尚未出臺(tái)統(tǒng)一的法律法規(guī)來對(duì)停車位所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)和規(guī)范。本文試圖從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā)，參考國外相關(guān)的立法情況，借助物權(quán)理論研究的成果，來分析商品住宅小區(qū)區(qū)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬與使用問題，并根據(jù)存在的問題提出完善建議，希望能引起重視，使商品住宅區(qū)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬與使用制度不斷發(fā)展、完善。
2.我國住宅小區(qū)停車場(chǎng)（位）權(quán)屬現(xiàn)狀
2.1住宅小區(qū)停車場(chǎng)（位）的含義
停車位是指各種停車場(chǎng)所中可供一輛汽車停放的單元。停車場(chǎng)是指在露天或者地下設(shè)置的，供各種機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放的場(chǎng)所，由若干個(gè)停車位組成。停車位和停車場(chǎng)存在著必然聯(lián)系，停車位是構(gòu)成停車場(chǎng)的最基本的元素，“也就是說，停車位是各種停車場(chǎng)所的基本單元，而各種停車場(chǎng)所則是停車位的集合形式”{3}。與停車位、停車場(chǎng)相關(guān)的概念還有停車庫，停車庫是指設(shè)置于建筑物內(nèi)部的獨(dú)立的專用于停放車輛的場(chǎng)地。其與停車位不同的是，停車庫是具有封閉特征的設(shè)施，而停車位是只在其邊界設(shè)定示意的區(qū)分標(biāo)示。本文所涉及的停車位，不包括獨(dú)立密閉的停車庫，僅指設(shè)置于地上或地下各種開放式空間形式的停車位。
在現(xiàn)實(shí)生活中，由于停車場(chǎng)的種類繁多，如果單獨(dú)只討論停車場(chǎng)的權(quán)屬關(guān)系必定會(huì)有所疏漏，所以只要明晰停車位的性質(zhì)，其他關(guān)于停車場(chǎng)的權(quán)屬問題也會(huì)不攻自破，這也是本文從停車位的角度出發(fā)進(jìn)行研究的基本原因。
2.2住宅小區(qū)停車場(chǎng)（位）的分類
（一）不能銷售的公共配套設(shè)施
開發(fā)商依照政府的法律法規(guī)修建停車場(chǎng)，具有強(qiáng)制性的法律義務(wù)，是為小區(qū)生活的業(yè)主提供便利，并不是以牟取利益作為根本出發(fā)點(diǎn)。如浙江省物價(jià)局頒發(fā)的于1999年4月1日實(shí)施的《浙江省商品住宅價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格行為規(guī)范》第十一條就規(guī)定：“住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備，商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位必須無償提供給整個(gè)住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價(jià)銷售?！?/p>
（二）可以銷售的公共配套設(shè)施
盡管開發(fā)商會(huì)依據(jù)政府的法律法規(guī)修建停車場(chǎng)，但法律并沒有明確要求開發(fā)商無償將停車位交給業(yè)主使用，因此只要具備相關(guān)的條件，開發(fā)商仍然有權(quán)銷售停車場(chǎng)中的車位。地下停車位與房屋的關(guān)系不同于消防設(shè)施和高層建筑、水電管線和普通房屋的關(guān)系，即地下停車場(chǎng)并不是房屋的必備設(shè)施，它與房屋并不是主物與從物的關(guān)系，而是相對(duì)獨(dú)立的建筑物。因此，在商品房買賣合同中若沒有特別約定，不需要從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商如果沒有在購房協(xié)議及商品房買賣合同中承諾為小區(qū)業(yè)主免費(fèi)提供停車位，且地下停車場(chǎng)也沒有計(jì)入小區(qū)的公攤面積內(nèi)，業(yè)主便無法要求開發(fā)商為其無償提供停車位使用。
（三）非住宅區(qū)的配套設(shè)施
此類停車場(chǎng)的修建只要合乎法律法規(guī)的審批條件，當(dāng)由開發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對(duì)象的限制。而對(duì)于開發(fā)商能否擁有這類停車位的所有權(quán)有賴于國家出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)予以確定。目前我國已有一些城市出臺(tái)了相應(yīng)政策，如在杭州可以為地下停車位頒發(fā)土地使用權(quán)證。2003年1月1日起北京市國土資源和房屋管理局出臺(tái)的《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》中規(guī)定：“銷售的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證?！痹诓痪玫膶恚覈欢〞?huì)有更多的城市出臺(tái)政策來界定停車位產(chǎn)權(quán)的問題，當(dāng)停車位具有獨(dú)立的所有權(quán)，其也可以具備不動(dòng)產(chǎn)的屬性，實(shí)現(xiàn)抵押、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。
（四）利用人防工程改造的地下停車場(chǎng)
我國1996年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我國政府最早對(duì)地下空間的立法。此類停車場(chǎng)就是利用人防工程改造的停車場(chǎng)，根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第18條規(guī)定：“人民防空工程是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員有物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！币虼?，它也具有軍民兩用的性質(zhì)。由于人防工程是國家的人防戰(zhàn)備設(shè)施，在《中華人民共和國人民防空法》第五條中“國家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者使用?！苯缍恕罢l投資，誰收益”的原則。
2.3停車場(chǎng)（位）權(quán)屬有明確規(guī)定地區(qū)的做法
（一）北京市《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》
北京市于2003年1月1日期開始執(zhí)行《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》，其中在第五條中明確規(guī)定：“銷售的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證?！边@也就對(duì)于北京市停車位的權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)，但這僅限于室內(nèi)停車位（包括首層架空層停車位和地下停車位），對(duì)其他停車位（露天停車位等）并未做出交代，這個(gè)疏漏勢(shì)必未來對(duì)非室內(nèi)停車位的權(quán)屬糾紛埋下隱患。同時(shí)，在該《通知》的第五條中指出停車位的所有權(quán)證除了可以單獨(dú)發(fā)也可以隨商品房合并發(fā)，這就沒有指明日后該商品房再交易時(shí)，停車位是否隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)移。
此外，在北京市《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》中沒有限制停車位的購買者是否為小區(qū)業(yè)主，這樣雖然可以實(shí)現(xiàn)停車位交易價(jià)值的最大化，但卻削弱了為小區(qū)業(yè)主生活提供便利的功能。因此，北京市的此通知留有很多隱患，未來因停車位引發(fā)的糾紛仍不可避免。
（二）武漢市《關(guān)于進(jìn)一步明確房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記發(fā)證工作中有關(guān)問題的意見》
在武漢市2003年頒布的《關(guān)于進(jìn)一步明確房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記發(fā)證工作中有關(guān)問題的意見》中規(guī)定了停車位在辦理所有權(quán)證時(shí)應(yīng)符合以下的條件：必須符合房屋建筑面積認(rèn)定的基本條件；必須具備固定的權(quán)屬界址，且施工設(shè)計(jì)圖與實(shí)際現(xiàn)狀保持一致；在已審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)中有明確用途（泊車、商用等）的認(rèn)定。在此規(guī)定中要求所有停車位都必須進(jìn)行所有權(quán)屬登記，但對(duì)于不符合以上條件的停車位應(yīng)該如何確定性質(zhì)及處置在該意見中都沒有確定。
（三）南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定(試行)》
在南京市2004年開始實(shí)施的《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定(試行)》中，首次區(qū)分開業(yè)主專用停車位和業(yè)主共用停車位，并詳細(xì)列出了產(chǎn)權(quán)由全體小區(qū)業(yè)主共用的類型，在該規(guī)定的第四條中指出：“屬于全體業(yè)主共有的商品房附屬房屋，可由業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)登記，房產(chǎn)、土地部門不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書”。
從這一規(guī)定中，可以明顯的看出以保障本小區(qū)業(yè)主停車權(quán)利的最大化為目標(biāo)，在第六條中指出：“露天停車位和相當(dāng)于配建總量15%的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位為業(yè)主共用停車位，其余停車位開發(fā)商可售予業(yè)主作為專用停車位。規(guī)劃部門核定停車位分配比例的，從其核定?！倍诘诎藯l中也明示對(duì)于公用停車位和專用停車位的位置和權(quán)屬，開發(fā)商有公示的義務(wù)。此外，對(duì)于專用停車位的買賣、租賃也限定于小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間進(jìn)行，并隨著商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)專用停車位須一并轉(zhuǎn)讓，且在商品房銷售前，應(yīng)當(dāng)以出售一套房屋隨售一個(gè)專用機(jī)動(dòng)車停車位為限。此條規(guī)定雖然最大限度的保障了本小區(qū)業(yè)主停車的便利，但其中指出停車位出租和出售的對(duì)象必須是同小區(qū)業(yè)主實(shí)際上并沒有法律依據(jù)，與物權(quán)法定原則相悖。
（四）廣州市《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》
廣州市在2008年頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》中提出停車位和車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，且不得進(jìn)行預(yù)售。這就避免了近年來一些城市哄炒車位的現(xiàn)象，最大化的保障了小區(qū)業(yè)主的基本停車權(quán)益。廣州市在此規(guī)定第六條中首次提出了商品房預(yù)售時(shí)“必須按規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的相關(guān)信息填報(bào)完整的樓盤明細(xì)表和項(xiàng)目概況，并在“陽光家緣”（g4c.laho.省略）網(wǎng)站公示。”這就讓停車位的規(guī)劃設(shè)計(jì)和未來的銷售情況透明化陽光化，更進(jìn)一步減少某些因信息不對(duì)稱等因素造成的投機(jī)行為。
在廣州市這一規(guī)定中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋套數(shù)的，制定了“一房一位”的原則，即房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)規(guī)劃用于停放汽車的車位，這不僅保護(hù)了購房人的利益，也房屋承租人的需求。此規(guī)定對(duì)于停車位的產(chǎn)權(quán)證辦理也做出了要求，在第九條中指出“應(yīng)當(dāng)注記權(quán)屬人已購買本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房屋的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)或商品房買賣合同編號(hào)?！?/p>
除了在規(guī)定中制定要求，廣州市還首次提出了對(duì)于未執(zhí)行本規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和一些違規(guī)行為的處罰，即“要求其整改并退回違規(guī)所得，并在網(wǎng)站和新聞媒體上曝光；違規(guī)行為記入誠信檔案，并向相關(guān)行政管理部門通報(bào)?！边@就減少了降低了一些為牟取利益的違規(guī)開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)的機(jī)會(huì)成本，讓此規(guī)定更有效率的貫徹實(shí)施。
然而盡管廣州市《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》跟以往一些城市的法規(guī)相比有了不少完善和進(jìn)步，但仍存在一些缺陷和偏差。在廣州市制定的這一規(guī)定中制定的“一房一位”政策雖然有利于保障后期購置車位的業(yè)主的權(quán)益，但如果出現(xiàn)下列情況：業(yè)主在剛購房的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)沒有車位需求，空置的車位該如何處置；車位在前期閑置率較高卻存在其他業(yè)主一戶多車的情況該如何處理等。因此，在廣州市《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》有效期滿后期待更加完善。
（五）總結(jié)分析
截至目前為止，我國尚未出臺(tái)全國性的統(tǒng)一的有關(guān)于停車位權(quán)屬方面的法律法規(guī)，部分地方城市頒布的停車位銷售和權(quán)屬規(guī)定在內(nèi)容上都未能全面涵蓋所有停車位的類型，存在片面性，在實(shí)際操作中難以有效的貫徹實(shí)施。部分地方法規(guī)甚至創(chuàng)新法律概念和權(quán)利類型，明顯與物權(quán)法定的要求不相符，即使出發(fā)點(diǎn)良好卻難以普及推廣。
停車位的權(quán)屬涉及的利益廣大，全國、地方立法和學(xué)界目前都沒有統(tǒng)一定論，也沒有權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)作為參考。本文后續(xù)的論述將在借鑒國外相關(guān)的立法例的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的實(shí)際情況，將理論分析與我國目前房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的做法和產(chǎn)生的矛盾的現(xiàn)實(shí)相結(jié)合，提出停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)規(guī)定的建議。在開發(fā)商層面如何才能事前做好爭(zhēng)取到開發(fā)項(xiàng)目配套停車場(chǎng)（位）的所有權(quán)，或者對(duì)于小區(qū)業(yè)主來說，如何才能實(shí)現(xiàn)取得停車場(chǎng)的所有權(quán)的研究極為具有現(xiàn)實(shí)的研究?jī)r(jià)值，探索最有利于解決矛盾的辦法。
3.停車場(chǎng)（位）所有權(quán)未明確地區(qū)的所有權(quán)爭(zhēng)議
在《物權(quán)法》第73條中對(duì)小區(qū)業(yè)主所有權(quán)的范圍進(jìn)行了界定：“小區(qū)內(nèi)的道路、綠地等公共場(chǎng)所、設(shè)施和物業(yè)用房屬于業(yè)主共有，除了城鎮(zhèn)擁有所有權(quán)和明示屬于個(gè)人的除外?！痹诘?4條中對(duì)于小區(qū)的停車位也有規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”這兩條規(guī)定雖然對(duì)保護(hù)小區(qū)業(yè)主的停車位所有權(quán)提供了法律依據(jù)，但其也存在一些疏漏和缺陷。
在第73條中所指的“小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公共場(chǎng)所”實(shí)際上是對(duì)地表空間使用權(quán)或者地上空間使用權(quán)的規(guī)定，但是對(duì)于實(shí)際生活中主要引發(fā)糾紛的地下停車位并沒有界定。再如“建筑區(qū)劃內(nèi)的其它公共場(chǎng)所、公共設(shè)施”“其它場(chǎng)地”如何界定?“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”中如何判斷該建筑區(qū)劃內(nèi)符合“首先滿足業(yè)主需要”的標(biāo)準(zhǔn)都急需出臺(tái)相關(guān)司法解釋予以完善。
除了北京、南京、廣州等城市出臺(tái)了相應(yīng)法規(guī)對(duì)小區(qū)停車位所有權(quán)做出規(guī)定，全國其他沒有頒布相關(guān)法規(guī)的地區(qū)對(duì)停車位所有權(quán)的歸屬仍然存在很多爭(zhēng)議，主要有以下幾種觀點(diǎn)：
3.1業(yè)主所有說
小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)、停車位的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有這一觀點(diǎn)主要認(rèn)為：停車位主要是為了給業(yè)主生活提供便利，滿足業(yè)主生活居住的需要，小區(qū)停車位從法律性質(zhì)來說作為房屋建筑物（主物）的從物(也有稱之為配套設(shè)施、附屬設(shè)施){4}。業(yè)主在購買房屋的同時(shí)根據(jù)從物隨主物一并轉(zhuǎn)移的原則，同時(shí)也購買了房屋及整個(gè)小區(qū)所占用的土地使用權(quán)，小區(qū)停車位應(yīng)伴隨整棟建筑物一并轉(zhuǎn)移給業(yè)主共有。
但是關(guān)于小區(qū)停車位是否為小區(qū)房屋從物的問題，在前面的論述中已表明停車位是相對(duì)獨(dú)立的建筑物，離開建筑物而單獨(dú)存在并不影響其作為物的效用之發(fā)揮，即其使用價(jià)值并不受影響。因此將車位定位為建筑物的從物從而車位隨從商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的觀點(diǎn)是有失偏頗的。
小區(qū)停車位業(yè)主所有說的另一種觀點(diǎn)是根據(jù)我國現(xiàn)行制度中“房隨地走”、“地隨房走”的“房地一體”論產(chǎn)生的。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦隨同轉(zhuǎn)讓{5}，即在全體業(yè)主購買了房屋并分擔(dān)了小區(qū)內(nèi)的全部土地使用權(quán)出讓費(fèi)之后，業(yè)主便擁有小區(qū)土地的使用權(quán)，所以依附于土地使用權(quán)的地上、地下停車位也轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主名下。但是，如果小區(qū)車位的建造成本沒有計(jì)入商品房成本中，按照“房地一體”理論硬性地推定小區(qū)車位歸全體業(yè)主共有顯然會(huì)損害到開發(fā)商的利益，將大大減少開發(fā)商建造停車位的積極性，這也會(huì)嚴(yán)重影響土地的利用價(jià)值。因此，由“房地一體”推導(dǎo)出“車位隨房走”并不合理。
3.2開發(fā)商所有說
小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬于開發(fā)商所有這一觀點(diǎn)是根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條中“國家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者使用?！钡摹罢l投資，誰收益”原則，即停車位由開發(fā)商出資建設(shè)，理所應(yīng)當(dāng)為開發(fā)商所有。倘若讓以獲得經(jīng)濟(jì)利益為目的的開發(fā)商建造的停車位全部歸業(yè)主所有，勢(shì)必會(huì)削弱開發(fā)商的積極性，最終損害的還是業(yè)主的利益。
現(xiàn)實(shí)生活中，很多開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)房屋時(shí)，已把停車位的工程造價(jià)計(jì)入商品房?jī)r(jià)格成本中或開發(fā)商在計(jì)算共攤面積時(shí)已把地下停車場(chǎng)的建筑面積計(jì)算在內(nèi)，此時(shí)業(yè)主在購買房屋時(shí)已承擔(dān)了停車位的建設(shè)費(fèi)用，停車位的使用、管理、收益的權(quán)利隨購買房屋時(shí)繳納的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，因此小區(qū)停車位的真正投資人應(yīng)該是小區(qū)業(yè)主而不是開發(fā)商。這樣根據(jù)“誰投資，誰受益”原則而判定小區(qū)停車位所有權(quán)歸開發(fā)商所有說就不成立了。
3.3約定歸屬說
該種觀點(diǎn)認(rèn)為，停車位的權(quán)屬問題應(yīng)當(dāng)通過約定來確定其歸屬。我國《物權(quán)法》第74條第三款采納了此種觀點(diǎn)，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式”。即停車位權(quán)屬應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商與商品房買受人通過《商品房買賣合同》進(jìn)行約定，依該約定確定停車位權(quán)屬{6}。這種通過開發(fā)商和業(yè)主的約定來確定停車位的權(quán)屬實(shí)際上體現(xiàn)了“私法自治”的原則，認(rèn)為在是涉及財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用問題上，在不違反法律法規(guī)和公共利益的前提下，通過自治能協(xié)調(diào)好各方的利益，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。
雖然我國《物權(quán)法》許可了了約定歸屬說，但在實(shí)際操作中由于業(yè)主處于弱勢(shì)地位，其購買的專有部分在開發(fā)商銷售面積中很小的份額，買受人容易受到開發(fā)商霸王條款的欺壓，很難真正公平的保護(hù)買受人即小區(qū)業(yè)主的利益。
4.臺(tái)港澳地區(qū)停車場(chǎng)（位）所有權(quán)的歸屬
4.1臺(tái)灣
在我國臺(tái)灣地區(qū)1995年頒布的《公寓大廈管理?xiàng)l例》中規(guī)定:“公寓大廈之起造人或建筑業(yè)者，不得將公用部分，包括法定空間、法定停車空間及法定防空避難設(shè)備，讓售予特定人或?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人以外的特定人設(shè)定專用使用權(quán)或?yàn)槠渌麚p害區(qū)分所有人權(quán)益之行為?！庇纱丝梢?，臺(tái)灣的停車位視為公用部分。
在實(shí)際生活中，建筑物停車位分為法定停車位、自行增設(shè)停車位及獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位三種{7}。法定停車位是按有關(guān)法令強(qiáng)制設(shè)置的停車位，面積由總樓地板面積乘以一定的系數(shù)確定，其性質(zhì)為區(qū)分所有建筑物的共用部分，依附于專有部分一體處分。自由增設(shè)停車位是開發(fā)商在區(qū)分所有的建筑物內(nèi)自行增設(shè)符合法律規(guī)定的停車位，其并不是法定必設(shè)的停車位，一旦增設(shè)即歸屬于全體業(yè)主或部分業(yè)主所共有，如果具備構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上的獨(dú)立性，則可以取得所有權(quán)證書，可以自由買賣。獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位是主管機(jī)關(guān)為供公眾停車使用，鼓勵(lì)開發(fā)商在進(jìn)行商品房開發(fā)時(shí)，依法按鼓勵(lì)系數(shù)或一定的公式計(jì)算，另行增設(shè)的停車位，它主要做公共停車場(chǎng)，向社會(huì)開放。
對(duì)于地下停車場(chǎng)，1991年4月10日，臺(tái)灣地區(qū)內(nèi)政部營建署命令指出:“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難事件停車空間，應(yīng)視為公共設(shè)施，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售?！迸_(tái)灣地區(qū)最高法院2000年度臺(tái)上字第2119號(hào)民事判決認(rèn)為，地下室停車位屬于公寓大廈的共同使用部分，僅僅屬于建筑商將之列為約定專用部分另行出售，而共同使用部分約定供特定區(qū)分所有權(quán)人專有使用，本質(zhì)上仍然是共同使用部分，不因約定而改變。
4.2澳門
《澳門民法典》13條規(guī)定:“分層建筑物中之車位，如其所占之空間被適當(dāng)定界，且可直接通往分層建筑物之某一共同部分或街道者，亦可以為獨(dú)立單位，即使該等車位之間井非相互區(qū)別及分離者亦然。被適當(dāng)定界之空間系指以不能除掉之方式劃分相鄰之分區(qū)范圍，當(dāng)中標(biāo)明本身之編號(hào)或名稱?！睆脑摲ǖ渲锌梢钥闯觯谖覈拈T地區(qū)，如果停車位由明確的標(biāo)界以確定其范圍，則可以獨(dú)立確定權(quán)屬，因?yàn)闆]有禁止性規(guī)定，所以小區(qū)停車位的所有權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓他人。
4.3香港
香港是一個(gè)地狹人稠的地區(qū)，香港對(duì)于商品房問題的相關(guān)規(guī)定有部分沿襲了英國的一些做法，但也有適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。在《香港規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》第七章《泊車位準(zhǔn)則》中規(guī)定：購買商品房的小區(qū)業(yè)主對(duì)于小區(qū)內(nèi)的停車位共同享有，根據(jù)其住宅面積的大小按其比例享受相應(yīng)的權(quán)益，而且這種權(quán)益是不限定特定區(qū)域的。但這并不是說，只要購買了商品房就可以在任意一個(gè)停車位停放車輛。
在現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)業(yè)主可以通過出讓的方式出讓自己對(duì)停車位所享有的份額，再由物業(yè)管理公司與相關(guān)業(yè)主確定停車位的使用，并允許取得特定停車位的業(yè)主將該停車位通過租賃方式許可小區(qū)內(nèi)的業(yè)主或者小區(qū)業(yè)主之外的人使用，但不得轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。
4.4對(duì)于完善我國停車場(chǎng)（位）規(guī)定的建議
（一）從開發(fā)商角度
目前我國住宅小區(qū)的停車位主要為小區(qū)的公共配套設(shè)施和地下人防工程兩種形式，而當(dāng)下在小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商對(duì)于住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)糾紛案例中，法院的判斷依據(jù)主要是以下四條之一：開發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)是否把停車場(chǎng)的建筑面積計(jì)算在內(nèi)；開發(fā)商是否把建造停車場(chǎng)的成本計(jì)入在該房地產(chǎn)開發(fā)成本之內(nèi)；開發(fā)商在出售房屋時(shí)是否承諾提供停車位給業(yè)主無償使用；是否有國家相關(guān)法律法規(guī)或當(dāng)?shù)卣姆ㄒ?guī)規(guī)定無償把停車位交付給業(yè)主使用。
在《商品房銷售管理辦法》第18條第2款規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任?！币虼?，只要開發(fā)商在建設(shè)商品房時(shí)不把停車場(chǎng)的建筑面積計(jì)算在整個(gè)小區(qū)的公攤面積之內(nèi)；開發(fā)商不把建造停車場(chǎng)的成本計(jì)入在該小區(qū)的開發(fā)成本之內(nèi)；開發(fā)商在出售房屋時(shí)沒有承諾把停車位交付給業(yè)主無償使用；國家尚未頒布統(tǒng)一的法律條規(guī)或當(dāng)?shù)卣疀]有出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)規(guī)定停車位的權(quán)屬；那么住宅小區(qū)的停車位在小區(qū)建造之時(shí)根據(jù)“誰投資，誰收益”的原則就歸開發(fā)商所有，開發(fā)商享有權(quán)利對(duì)商品住宅小區(qū)的停車位進(jìn)行處置，當(dāng)然也包括單獨(dú)出售?！段餀?quán)法》第74條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！备鶕?jù)這一條款，也肯定了開發(fā)商可以將小區(qū)停車位的所有權(quán)通過出售、附贈(zèng)或出租的方式轉(zhuǎn)移給業(yè)主。
(二）從小區(qū)業(yè)主角度
隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，我國城市住宅小區(qū)停車位的增長(zhǎng)跟不上車輛保有量的增長(zhǎng)，小區(qū)停車位基本上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)?！段餀?quán)法》中對(duì)于商品房住宅小區(qū)停車位的規(guī)定提出“規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。因此，為了保障小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，為了實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主對(duì)停車位所有權(quán)的取得，應(yīng)當(dāng)著重體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的“首先滿足”。
在此，“首先滿足”的規(guī)定可以作如下解釋：第一，開發(fā)商在建造房屋時(shí)應(yīng)該同時(shí)建設(shè)相應(yīng)配比的停車位，如果業(yè)主在購房時(shí)需要同時(shí)購買停車位，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)出售或者附贈(zèng)，雙方通過這種約定確定產(chǎn)權(quán)歸屬。第二，在房屋銷售完后一個(gè)月內(nèi)或者開盤后半年內(nèi)，如果仍有停車位沒有出售的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)有“首先滿足”期限(可以一個(gè)月為限)的通知，業(yè)主選擇購買或者租賃。第三，該優(yōu)先滿足期限屆滿后，如無業(yè)主需要，為了保障開發(fā)商建造停車位的基本利益和積極性，可以向業(yè)主以外的主體出租，但不能出售。為了保障滿足業(yè)主變化的新需要，租賃期限一般不得超過兩年。第四，兩年期限屆滿前兩個(gè)月，開發(fā)商還得就租期屆滿的停車位第二輪有“首先滿足"期限(仍以一個(gè)月為限)的通知。按此循環(huán)，直到停車位出售完畢為止。第五，對(duì)于已購買停車位的業(yè)主如果需要出售停車位，只能出售給小區(qū)的其他業(yè)主。如無其他業(yè)主購買，也只能出租。第六，當(dāng)小區(qū)業(yè)主以外的其他人以承租期限屆滿后享有優(yōu)先承租權(quán)來抗辯小區(qū)業(yè)主承租的優(yōu)先權(quán)時(shí)，小區(qū)業(yè)主的承租權(quán)優(yōu)先。
結(jié)語
停車位目前已成為居家生活中不可或缺的一部分，停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬也進(jìn)一步引發(fā)了人們的關(guān)注。同時(shí)由于實(shí)際生活中停車位的類型多樣，以及我國相關(guān)的國情和法律規(guī)定，規(guī)定停車位權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)要結(jié)合具體的停車位進(jìn)行具體的分析。我國關(guān)于小區(qū)停車場(chǎng)所有權(quán)方面的立法滯后于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方法規(guī)也不能對(duì)此問題做出全面而統(tǒng)一的規(guī)定。面對(duì)日益發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)需求和日趨激烈的小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)，一個(gè)行之有效的全面規(guī)制小區(qū)停車場(chǎng)所有權(quán)的法律體系亟待建立。
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第9篇：土地確權(quán)法律依據(jù)范文
當(dāng)天，這次訴訟風(fēng)波中第一個(gè)宣判的李玉蘭案，在北京市第二中級(jí)人民法院開庭二審。由于雙方分歧較大，上訴人、畫家李玉蘭拒絕調(diào)解，而主審法官表示此案將在合議后宣判。這讓關(guān)注這場(chǎng)風(fēng)波的人們，不得不再度等待。
北京宋莊藝術(shù)家購買農(nóng)宅糾紛，之所以引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，不僅在于這一事件關(guān)系到200多位藝術(shù)家的切身利益，關(guān)系到宋莊“文化造鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，更在于這一事件是多年來嚴(yán)格限定的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓規(guī)定與城鄉(xiāng)發(fā)展現(xiàn)實(shí)之間碰撞的一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。
面對(duì)著這樣一個(gè)棘手的問題，法院與當(dāng)?shù)卣荚诜鸽y:如果判決支持李玉蘭等藝術(shù)家的買房行為，一則與現(xiàn)行的規(guī)定政策不符，二則是否會(huì)引發(fā)大面積農(nóng)宅交易行為也不得而知；如果最終認(rèn)定宋莊藝術(shù)家交易行為無效，這是否又在意味著以法律的名義支持不誠信行為，造成誠信缺失和道德失范，沖擊良好社會(huì)的風(fēng)氣?這一結(jié)果是否又經(jīng)得住社會(huì)道德的審判?
多米諾骨牌該倒向哪邊，人們都在猜測(cè)，都在等待。
交易一審被判無效，難說誰對(duì)誰錯(cuò)
宋莊鎮(zhèn)位于北京正東，距天安門24公里，屬通州區(qū)。因地處潮白河畔，“安靜開闊的鄉(xiāng)村，有利于藝術(shù)創(chuàng)作，同時(shí)交通也較便利”，自上個(gè)世紀(jì)90年代以來，一批來自圓明園的畫家開始在這個(gè)區(qū)域聚集并開始購買農(nóng)宅。但是，隨著宋莊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和區(qū)位價(jià)值的提升，自2004年以來，200位購買了農(nóng)宅的藝術(shù)家先后有13人被原房主推上了被告席。
據(jù)第一個(gè)成為被告的藝術(shù)家王立則介紹，當(dāng)?shù)刭u房農(nóng)民想要回房的理由是“當(dāng)初不懂法，現(xiàn)在懂法了，知道國家不允許這樣的交易，要守法”。
2007年7月10日，在宋莊鎮(zhèn)辛店村購買農(nóng)宅的藝術(shù)家李玉蘭最先拿到了法院判決。這份判決認(rèn)為，李玉蘭是城市居民，不得購買農(nóng)村住房；李玉蘭與宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬某向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。這讓其他購買了農(nóng)宅的藝術(shù)家開始擔(dān)心，多米諾骨牌會(huì)不會(huì)由此倒下，自己會(huì)不會(huì)是下一個(gè)被責(zé)令“退房”的人?
一個(gè)愿買一個(gè)愿賣，當(dāng)初的公平交易怎么能說推倒就推倒呢?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自愿、公平交易的原則為什么在農(nóng)宅買賣上遇到了障礙?這并不奇怪，因?yàn)檗r(nóng)宅轉(zhuǎn)讓自然避不開房子下面的土地，而國家對(duì)農(nóng)村宅基地的使用及流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的規(guī)定。
朱克非(北京當(dāng)代律師事務(wù)所律師):
《土地管理法》第八條規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地、自留地，屬于農(nóng)民集體所有?！钡谒氖龡l規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡诹龡l規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”這些規(guī)定，即是禁止村民向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)或宅基地使用權(quán)的法律依據(jù)。1999年5月6日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》規(guī)定，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”。2004年國務(wù)院28號(hào)文件更是明確規(guī)定:“禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購宅基地?！?/p>
關(guān)于宅基地使用權(quán)的最新規(guī)定，是于2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》。盡管刪除了第六次審議稿中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的字樣，但該法還是明確規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。也就是說，在《土地管理法》和相關(guān)政策性文件沒有修改調(diào)整之前，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)仍然是限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)。
現(xiàn)行法律政策的規(guī)定特別是《物權(quán)法》最終沒如人們所愿為宅基地流轉(zhuǎn)放開口子，其基本的考慮，可能還是在于我國農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，宅基地對(duì)于農(nóng)民來說具有社會(huì)保障功能，農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會(huì)喪失基本生存條件，影響社會(huì)穩(wěn)定。政策制定的出發(fā)點(diǎn)并沒有任何問題，但是有一部分人開始質(zhì)疑，這種規(guī)定是否反映了當(dāng)前我國農(nóng)村的真實(shí)情況呢?
胡介報(bào)(北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)黨委書記):
宋莊的農(nóng)民是在什么情況下賣掉房子的?大量的農(nóng)村人口涌入城市工作，到城市置辦自己的產(chǎn)業(yè)；老人去世之后，子女繼承，夫妻兩個(gè)人有可能有三套房子。我手里有個(gè)數(shù)字，宋莊地區(qū)現(xiàn)在閑置農(nóng)宅占到了總量的30%到40%。事實(shí)上宋莊的狀況，也是北京市農(nóng)村的狀況。
宋莊農(nóng)宅轉(zhuǎn)讓糾紛一案，引起爭(zhēng)議的問題很多，比如，現(xiàn)行對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)限定性的法律政策規(guī)定是否違背了《憲法》及《民法通則》的精神?國務(wù)院的政策性文件是否能對(duì)抗《合同法》成為判定雙方交易合同無效的依據(jù)?判決是否意味著在以法律的名義支持鼓勵(lì)不誠信行為?等等。如果去掉這些技術(shù)性的細(xì)節(jié)，宋莊農(nóng)宅轉(zhuǎn)讓糾紛的背后還掩藏著更深層次的社會(huì)問題。
今年以來，圍繞著小產(chǎn)權(quán)房、宅基地上市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實(shí)驗(yàn)區(qū)等一個(gè)又一個(gè)的社會(huì)熱點(diǎn)，背后最關(guān)鍵的內(nèi)容是農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題，是如何打破城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的問題。集體土地流轉(zhuǎn)的路該怎么走?農(nóng)民在城市化進(jìn)程及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展中該享受到什么樣的權(quán)利?這是已經(jīng)超出了現(xiàn)有法律政策規(guī)定的思考。
武建東(黃河研究會(huì)常務(wù)理事):
伴隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，農(nóng)村建設(shè)用地的使用已超出中國目前運(yùn)轉(zhuǎn)的國家地政管理行政系統(tǒng)的監(jiān)管和約束，它正在成為農(nóng)村資本積累的重要來源。目前的土地法律管理制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體土地權(quán)利設(shè)定簡(jiǎn)單，與初步形成體系的國有土地使用權(quán)體系相比還比較落后；在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國，農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國有所有權(quán)的轉(zhuǎn)換仍然保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的等級(jí)特點(diǎn)，即農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)受到重重限制，它本身不是一個(gè)完整的物權(quán)，權(quán)利轉(zhuǎn)換的唯一方式就是國家對(duì)農(nóng)村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代對(duì)土地的傳統(tǒng)綜合的經(jīng)略模式之中，這種模式并不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)土地的要求，也難以實(shí)現(xiàn)國家對(duì)土地?fù)駜?yōu)價(jià)值的利用。
26萬億，誰來激活這筆巨大的資產(chǎn)
王立則告訴記者，雖然多年來國家政策對(duì)農(nóng)宅的轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格限定，但這種交易從來沒有停止過。他拿自己舉了例子:“十多年前我在海南一家報(bào)社當(dāng)總編輯，單位分房，要交十幾萬。為了籌這筆錢，我回西安老家把繼承的祖宅賣了，那也是農(nóng)宅。前幾年到了宋莊，想到這里定居，又把海南的房子賣了，錢如今都投到了這里?！?/p>
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購買農(nóng)宅的許多藝術(shù)家，盡管也有不少人知道國家政策對(duì)這一交易行為的限制，但你買我買大家買，使得大家心存僥幸。還有一點(diǎn)很重要，基本上每宗交易，都有村委會(huì)做中或是簽字同意。這或許讓交易的人感覺到，宅基地不是村集體的嗎，村委會(huì)都同意了，還能有什么不妥。
事實(shí)上，這種情況不僅存在于宋莊，已經(jīng)成為全國經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)的普遍現(xiàn)象。這種處于灰色地帶的交易，只要行政管理部門不追究(幾乎沒聽說過有追究的)，交易雙方?jīng)]有誰鬧到法院，就可以安然存在。宋莊農(nóng)民與藝術(shù)家的爭(zhēng)議在于雙方都違法在先，交易固然可以宣布無效以保護(hù)農(nóng)民的權(quán)利，藝術(shù)家最終是只能吃個(gè)啞巴虧。不過細(xì)想一下，農(nóng)戶為何要收回房子呢?顯然是這個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的升值。如果嚴(yán)格按照法律政策規(guī)定，農(nóng)戶即使把房子收回去了，流轉(zhuǎn)仍只能限于本集體經(jīng)濟(jì)組織里，那他能夠?qū)崿F(xiàn)這預(yù)期的升值收益嗎?要知道，集體經(jīng)濟(jì)組織成員可無償獲批宅基地。最后，他的升值收益恐怕只可能體現(xiàn)在外來人甚至是其他沒買房的藝術(shù)家身上，也就是說，農(nóng)宅有可能被再次違法轉(zhuǎn)讓。這就出現(xiàn)了一個(gè)司法維護(hù)公平正義的最大悖論:以法律的名義支持了下一個(gè)不合法的交易。當(dāng)一條禁止性規(guī)定為大家都很心知肚明卻又可以被輕易地踩在腳下，當(dāng)守法與不守法、道德與不道德在這件事中已經(jīng)沒有難以辨清的界限，就讓人困惑了。
方竹蘭(中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授):
法律是上層建筑，一定要跟隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來建設(shè)，不應(yīng)該是拿著條條框框作根本，而應(yīng)拿生活做根本。就說宋莊的這起糾紛，究竟是判農(nóng)民輸還是畫家輸，不能單純地從法律條文來看，要看什么結(jié)果更能增加社會(huì)的收益，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。保護(hù)宋莊畫家村也是符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益的，如果畫家撤出畫家村，對(duì)農(nóng)民來說是一種損失，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也是一種損失。依法治國不是簡(jiǎn)單的照過去的法律判決現(xiàn)在的新生事物，是不斷地完善過去的法律規(guī)定的一個(gè)過程。有人曾說過，只有心中有法，才能真正把握法律的實(shí)質(zhì)。宋莊問題是對(duì)現(xiàn)有法律制度的挑戰(zhàn)，也是要法律有所創(chuàng)造。
由于建設(shè)部尚未公布最新的村鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，但根據(jù)《2005年村鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》可以推算出至2006年底，我國村鎮(zhèn)住宅總量大約為260億平方米。以平均1000元/平方米的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，農(nóng)宅的市場(chǎng)價(jià)值當(dāng)為26萬億元人民幣。然而，受限于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策，農(nóng)民手中這筆巨大的資產(chǎn)相當(dāng)于死產(chǎn)。有專家已經(jīng)開始注意到，如果當(dāng)前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策出現(xiàn)突破，將有助農(nóng)宅實(shí)現(xiàn)完全的商品化，將為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提供強(qiáng)勁的資本保障，也是對(duì)我國農(nóng)民核心財(cái)產(chǎn)權(quán)的最大確權(quán)和最高的肯定。
武建東:
應(yīng)該加速立法解禁有條件地區(qū)的城鎮(zhèn)消費(fèi)者直接購買農(nóng)宅的簡(jiǎn)單交易方式，而且更應(yīng)該支持城鎮(zhèn)消費(fèi)者個(gè)別或集體與擁有農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地的農(nóng)戶、農(nóng)民聯(lián)合體進(jìn)行房屋的聯(lián)合新建、翻建、擴(kuò)建等更高級(jí)形態(tài)的合作，以期使農(nóng)村建設(shè)用地，包括宅基地得到更大限度、更高層次的資源利用。改革的實(shí)質(zhì)就是以我國農(nóng)民擁有的土地物權(quán)，解決農(nóng)村的社會(huì)保障、居住保障、土地財(cái)富利益分配，分區(qū)域有期限地實(shí)現(xiàn)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。
宋莊的發(fā)展，正是城鄉(xiāng)互動(dòng)的活例
11月8日，將是宋莊第三屆文化藝術(shù)節(jié)開幕的日子。雖然還有兩個(gè)月的時(shí)間，但遍布各處的藝術(shù)館卻早已提前進(jìn)入了備戰(zhàn)狀態(tài)，每天都有特色畫展免費(fèi)對(duì)市民開放。誰能想到，在上世紀(jì)90年代初，宋莊還是北京一個(gè)默默無聞、以農(nóng)業(yè)為主的郊區(qū)小鎮(zhèn)。
王小映(中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所):
當(dāng)初城鄉(xiāng)的二元制設(shè)計(jì)，對(duì)工業(yè)發(fā)展的資本積累及社會(huì)的穩(wěn)定都起到了重要作用。在這種制度安排下，有了城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民之分，有了國有企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之分，有了國有土地和集體土地之分。這種二元制的存在，盡管曾在一段時(shí)期是以農(nóng)村支援城市為代價(jià)的，但事實(shí)上，農(nóng)村也在一定程度上享受了這個(gè)制度所帶來的優(yōu)惠。比如，農(nóng)民居住用地可以免費(fèi)申請(qǐng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用土地，只要符合相關(guān)條件即可使用集體建設(shè)用地，并不用繳納如城市建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用等。
但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，二元制逐漸成為城鄉(xiāng)互動(dòng)的一個(gè)障礙。表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就如宋莊畫家村的官司，農(nóng)村村民可以到城市買房，城市居民卻因?yàn)檎叩南拗撇荒苜徺u農(nóng)宅。這種制度造成的人為分割，形成了農(nóng)村的封閉，已經(jīng)不符合社會(huì)發(fā)展實(shí)際，需要有所改變了。
據(jù)王立則介紹，十幾年前，宋莊當(dāng)?shù)剞r(nóng)宅空置率在50%以上，藝術(shù)家的聚集首先推動(dòng)了這一份死產(chǎn)的盤活和升值。大家根據(jù)實(shí)際情況或租或買，現(xiàn)在小堡村買房畫家近百戶，定居畫家已超過500人。農(nóng)院三四間房的租金，已由三年前的三四千元攀升到了1.5萬元左右。
“他們現(xiàn)在想把房子要回去，是因?yàn)樗吻f地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)興旺，房?jī)r(jià)提升。還有就是聽說這里最近在做規(guī)劃，要修路，有可能會(huì)拆遷。按照現(xiàn)在的情況，如果拆遷，單是房屋的補(bǔ)償就有30多萬。”交談中，李玉蘭難掩心中的氣憤:“但世上哪有賣了的東西又要回去的道理?！?/p>
方竹蘭：
宋莊的農(nóng)民反悔了，是因?yàn)楫?dāng)前這個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)值提升了。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，是聚集到這里的藝術(shù)家投入他們的財(cái)富、能力、知識(shí)，與當(dāng)?shù)卣餐ㄔO(shè)的成果。當(dāng)初交易的價(jià)格和當(dāng)前的價(jià)格出現(xiàn)了很大的差別，可以在法律允許的前提下，給農(nóng)民一些補(bǔ)償，但是不能否定農(nóng)民和畫家交易行為。如今農(nóng)民的反悔，正說明了農(nóng)民對(duì)房屋交易知識(shí)的缺乏，不能看到房屋升值的預(yù)期。這種自由交易行為其實(shí)造成了對(duì)農(nóng)民利益的損害，所以當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該為農(nóng)民提供相關(guān)的服務(wù)，比如對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，幫助農(nóng)民提升其對(duì)房屋價(jià)值的認(rèn)知度，政府提供的良性干預(yù)可能會(huì)減少糾紛的發(fā)生。
記者了解到，自從藝術(shù)家聚集以來，宋莊鎮(zhèn)黨委、政府以敏銳的眼光提出了“文化造鎮(zhèn)”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。2006年，北京市把宋莊確定為首批十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，將為宋莊地區(qū)的發(fā)展提供了更大的空間和機(jī)會(huì)。2005年9月，宋莊鎮(zhèn)政府支持成立了宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)，舉辦了首屆宋莊藝術(shù)節(jié)，第三屆藝術(shù)節(jié)開幕在即。
“短短幾年，不但宋莊藝術(shù)家群落的國際名望空前提升，而且文化搭臺(tái)、經(jīng)濟(jì)唱戲、商賈云集、百業(yè)興旺，宋莊鎮(zhèn)進(jìn)入了歷史上最好的發(fā)展時(shí)期?！蓖趿t說。
據(jù)宋莊文化藝術(shù)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪峰介紹，原來小堡村沒有一家飯館，現(xiàn)在大大小小已經(jīng)有了46家飯館；原來沒有路燈，現(xiàn)在小堡的文化一條街燈火通明。在宋莊，現(xiàn)在已有11家畫廊，全是民營投資，有的完全就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民直接投入，經(jīng)營畫材的商店也出現(xiàn)了。“文化造鎮(zhèn)”的發(fā)展思路，已經(jīng)切切實(shí)實(shí)地為農(nóng)民帶來了實(shí)惠。
在王立則提供的宋莊130名藝術(shù)家聯(lián)名信中，有這樣一組數(shù)字:“根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年宋莊鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)總投資20多億元，其中文化產(chǎn)業(yè)方面投資達(dá)3.2億，達(dá)18%。由此實(shí)現(xiàn)全年利稅3.5億。集聚了近500名藝術(shù)家的小堡村，人口僅1300人，但2006年經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值達(dá)3.5億，上繳利稅1816萬，人均純收入1.2萬元。僅小堡村藝術(shù)家作品公開拍賣一項(xiàng)，成交額近2億元?！?/p>
“任何地方的發(fā)展都會(huì)遇到矛盾，只是沒料到宋莊的問題會(huì)出在農(nóng)宅的交易上?！蓖趿t的言語間不無遺憾。
胡星斗(北京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授):
長(zhǎng)期以來中國的現(xiàn)代化，僅僅是城市的現(xiàn)代化。所以有人說中國的城市像歐洲，農(nóng)村像非洲，這不無道理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)形成了城鄉(xiāng)互動(dòng)的障礙，農(nóng)村人到城市來受歧視，要辦暫住證，城里人到農(nóng)村去創(chuàng)業(yè)，要解決工作場(chǎng)所及居住問題就有可能遭遇宋莊藝術(shù)家的困境。目前我國城鄉(xiāng)缺乏一體化，缺乏均衡、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果將來制度或政策安排上有了突破，允許城里人到農(nóng)村居住、創(chuàng)業(yè)，形成城鄉(xiāng)發(fā)展的互動(dòng)，最終將帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)及面貌的改變。
胡介報(bào):
