物業(yè)管理的基本制度精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理的基本制度范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；成本費用；控制優(yōu)化

隨著經(jīng)濟發(fā)展與社會進步，在一定程度上提升了人們的生活質(zhì)量，服務(wù)行業(yè)逐漸受到重視，物業(yè)管理的質(zhì)量等更加受到人們的關(guān)注，在這種情況下怎樣更好的提升物業(yè)管理質(zhì)量基礎(chǔ)上實現(xiàn)成本的控制，成為當下物業(yè)管理的重要問題。物業(yè)管理的成本控制怎樣實現(xiàn)自身不增長的基礎(chǔ)上為業(yè)主減輕負擔，還能促進物業(yè)管理的發(fā)展與進步。本身物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)鏈接中的一部分，怎樣在市場競爭逐漸激烈的基礎(chǔ)上更好的提升物業(yè)管理成本費用控制，增強物業(yè)管理的市場競爭力，文章對此進行總結(jié)，能夠為物業(yè)管理的進步做出貢獻。

一、物業(yè)管理成本費用控制發(fā)展問題

物業(yè)管理是提升城市管理于控制的基礎(chǔ)，同時也是城市化建設(shè)中的重要因素，良好的物業(yè)管理能力很好的提升人們的生活質(zhì)量，同時充分激發(fā)出城市服務(wù)職能的發(fā)揮，但是在物業(yè)管理成本費用的控制于創(chuàng)新等方面還存在很多的問題，需要進行完善，作者根據(jù)對上海永升物業(yè)管理股份有限公司杭州分公司的調(diào)查總結(jié)出以下幾方面：

首先是在人工成本方面的問題，在物業(yè)管理過程中人工成本費用是其中最大的支出，基本占有物業(yè)成本費用管理的70%左右，其中不僅需要包含基本的管理人員，同時清潔工、安保人員以及各種維修人員等更是必須人員，根據(jù)不同行業(yè)的物業(yè)管理，需要的工作人員等在種類上以及結(jié)構(gòu)上還存在很多的不同，除以上人員之外，還需要很多其他的工作人員，這樣下來需要消耗大量的人員成本費用[1]。根據(jù)相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)定，不同人員的薪資報酬等存在一定的差異，但是根據(jù)管理規(guī)章制度的規(guī)定與要求，在確定人員種類之后，進行嚴格的人事編訂，制定合理的人員配置，保證員工能夠在服務(wù)的基礎(chǔ)上獲得相應(yīng)的薪資報酬。但是在實際管理中，人員冗余、薪資不合理、工作積極性不高等存在很多的問題，需要進行完善，只有更好的提升關(guān)于人事編制等相關(guān)制度才能更好的提升物業(yè)費用成本控制。

其次在基本的設(shè)備成本以及管理成本上存在一定的誤區(qū)。除人員成本之外，占有比重最大的便是物業(yè)管理中的設(shè)備成本管理，這也是上下浮動比較大的方面，不管在成本管理上還是使用價值等方面都是變化最明顯，影響最顯著的區(qū)域。在物業(yè)管理中設(shè)備管理主要包含基本的設(shè)備運行以及維護等成本，這些成本是加強物業(yè)管理以及成本控制的重要基礎(chǔ)，在進行物業(yè)管理過程中不僅需要提升物業(yè)人員的成本管理，同時還需要對相關(guān)的設(shè)備成本等進行嚴格管理，這樣才能更好的保證物業(yè)管理成本控制的提升[2]。本身物業(yè)管理中的成本控制就需要從全方面開始著手，在重視設(shè)備購進成本的基礎(chǔ)上還需要提升對相關(guān)維修與養(yǎng)護等費用成本的管理，及時對各種設(shè)備等進行養(yǎng)護，保證設(shè)備正常運行的基礎(chǔ)上之間延伸使用壽命，保證物業(yè)企業(yè)減少設(shè)備更換的成本消耗。當然在實際設(shè)備管理期間，很多物業(yè)公司，在進行管理過程中，并沒有真正實現(xiàn)科學(xué)維修于養(yǎng)護，應(yīng)該每月數(shù)次的檢查與維修等執(zhí)行的并不是很理想，不能真正做到及時修、認真修，導(dǎo)致成本費用控制不夠理想。

最后是在公共辦公成本方面表現(xiàn)不夠優(yōu)化，物業(yè)成本費用控制中還包含很多的公共辦公成本費用，這種公共辦公成本費用主要是大多數(shù)物業(yè)公司在進行物業(yè)成本管理期間，基本都會采用采購的形式，將很多部門的各種辦公成本進行自行購進，合理優(yōu)化與配制，在逐漸發(fā)展期間改變成統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)部門進行統(tǒng)一在采購，在管理上以及布置上等都實現(xiàn)統(tǒng)一的科學(xué)管理，這樣的管理方式能夠很好的減少資源浪費等現(xiàn)象的發(fā)生，同時還能實現(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃。根據(jù)管理制度的優(yōu)化與創(chuàng)新，在建立更加科學(xué)合理的獎懲指數(shù)，提高對員工的行為作風(fēng)以及工作方式等進行約束，提高員工的資源節(jié)約意識，杜絕出現(xiàn)任何資源浪費等現(xiàn)象的發(fā)生。但是在實際的管理中因為傳統(tǒng)管理模式下的很多方式還沒有得到及時的改善，導(dǎo)致在實際管理上出現(xiàn)更多的問題，需要針對不同的問題展開不同的優(yōu)化，從基礎(chǔ)上實現(xiàn)物業(yè)管理成本費用的控制。

二、物業(yè)管理成本費用控制優(yōu)化措施

物業(yè)成本費用控制管理的優(yōu)化，是提升物業(yè)發(fā)展與進步的關(guān)鍵，同時也是保證物業(yè)成本合理控制的重要保障，提升成本控制管理的控制，需要根據(jù)在實際物業(yè)成本費用控制問題為根據(jù)，從以下方面進行逐項優(yōu)化：

（一）擴大經(jīng)營規(guī)模

在進行物業(yè)管理過程中，很多物業(yè)公司等在屬性上以及形式上都屬于中小型企業(yè)，這種中小型物業(yè)公司在很多方面爭力等比較低下，同時管理模式等也不夠全面，很多方面都需要加強。在市場競爭如此激烈的基礎(chǔ)上只有不斷提升自身的經(jīng)營規(guī)模以及競爭力，才能更好的保證自身的穩(wěn)定發(fā)展與進步。在進行經(jīng)營規(guī)模擴大的基礎(chǔ)上，首先需要注意的是一定要與自身經(jīng)營發(fā)展實際情況相結(jié)合，堅持以低成本擴營的方式展開，擴大經(jīng)營模式的基礎(chǔ)上保證成本能夠合理規(guī)劃與應(yīng)用。加強于城市發(fā)展以及管理之間的聯(lián)系，積極實現(xiàn)低成本經(jīng)營，改善與優(yōu)化經(jīng)營模式，逐漸向多元化經(jīng)營模式上過渡。很多物業(yè)企業(yè)在管理上都開始向?qū)I(yè)化、經(jīng)營性等方向轉(zhuǎn)變，特別是從小區(qū)住戶的物業(yè)管理形式逐漸向政府性方式靠攏，提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)上很好的拓展了物業(yè)管理的范圍。再者在實現(xiàn)物業(yè)管理本身服務(wù)的基礎(chǔ)上積極向新興行業(yè)方向靠攏，提高自身物業(yè)管理的手段以及信息化能力，加大信息化技術(shù)在企業(yè)中的應(yīng)用，推動社會信息化的同時還能很好的加強社區(qū)管理或是物業(yè)管理手段于質(zhì)量[3]。積極拓展物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的能力，為物業(yè)管理行業(yè)提供更加多樣的發(fā)展商機。最后是在物業(yè)自身管理專業(yè)的領(lǐng)域上，提升專業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)職能，根據(jù)合理拓展經(jīng)營規(guī)模的基礎(chǔ)上合理降低與規(guī)劃成本利用。

例如：上海永升物業(yè)管理股份有限公司杭州分公司將物業(yè)管理中各種簡單傳統(tǒng)的設(shè)備以及維修方式等進行了積極創(chuàng)新，加強了信息化技術(shù)水平，其中在提升技能的基礎(chǔ)上逐漸拓展了管理于控制的范圍，為企業(yè)的發(fā)展與進步奠定了堅實的基礎(chǔ)。

（二）創(chuàng)新經(jīng)營模式

傳統(tǒng)物業(yè)管理中的經(jīng)營模式已經(jīng)不能很好的適應(yīng)當下企業(yè)的發(fā)展與需要，在此基礎(chǔ)上為了更好的提升物業(yè)管理在市場發(fā)展中的競爭力，逐漸開始創(chuàng)新經(jīng)營模式，采取多元化的形式提升物業(yè)管理成本費用的控制能力，充分利用自身在發(fā)展上的優(yōu)勢，作為發(fā)展的基礎(chǔ)，積極參與到與物業(yè)管理等相關(guān)的行業(yè)或是業(yè)務(wù)中，增加企業(yè)的經(jīng)營收益，為企業(yè)的發(fā)展拓寬經(jīng)營渠道，為物業(yè)企業(yè)管理創(chuàng)造更多的商業(yè)價值。

（三）建立完善的管理制度

完善的管理制度是物業(yè)管理的重要保障，根據(jù)物業(yè)企業(yè)的基本發(fā)展需要以及方向，建立完善的成本責任制度，積極投入成本對信息化技術(shù)形式進行引進，同時提升各種電子防范以及景觀綠化等方面的業(yè)務(wù)，同時制定嚴格的績效管理，利用績效管理的形式提升工作人員的工作積極性，更好的提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

三、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)管理是我國非常重要的一項服務(wù)行業(yè)，同時其中的成本控制是保證物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，利用擴大經(jīng)營規(guī)模、創(chuàng)新經(jīng)營模式、建立完善的管理制度等，進一步的完善與加強物業(yè)企業(yè)管理成本費用控制。

參考文獻：

[1]陳建.淺談物業(yè)行業(yè)人力資源管理的成本控制問題[J].人力資源管理，2016，04：53-54.

[2]吳國梁.論物業(yè)管理成本控制的有效途徑[J].中華民居（下旬刊），2014，04：169-170.

第2篇：物業(yè)管理的基本制度范文

[關(guān)鍵詞] 和諧社會 高校 物業(yè)管理

早在中國古代，偉大的思想家孔子就提出了“和諧社會”的美好理想――“致中和，天地位焉，萬物育焉”。隨著社會的發(fā)展，和諧理念引入國家治理、社會關(guān)系協(xié)調(diào)領(lǐng)域中，“社會和諧是中國特色社會主義的本質(zhì)屬性，是國家富強、民族振興、人民幸福的重要保證?！毙潞椭C觀的提出對于高校社會后勤化的不斷深入，更新觀念，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，具有現(xiàn)實指導(dǎo)意義。而高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興任務(wù)，應(yīng)從自身出發(fā)，建立和諧的高校物業(yè)管理體制。

1 高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容及基本要求

1.1 環(huán)境衛(wèi)生。保潔服務(wù)是物業(yè)管理的最基本服務(wù)。校園環(huán)境衛(wèi)生不僅是學(xué)生對學(xué)習(xí)和生活環(huán)境的基本要求，也是學(xué)校形象和面貌的綜合體現(xiàn)。因此，學(xué)校對環(huán)境衛(wèi)生的要求要遠高于其他物業(yè)服務(wù)對象對環(huán)境的要求。為高校服務(wù)的物業(yè)公司要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標，要引入相關(guān)質(zhì)量標準，嚴格參照標準進行規(guī)范化、程序化實施。

1.2 樓宇管理。校園內(nèi)人員流動性較大、樓宇設(shè)計和使用功能復(fù)雜給高校物業(yè)的安全管理帶來難度，加之學(xué)生防范意識不足等原因，導(dǎo)致校園內(nèi)極易發(fā)生各種安全事故。這就要求物業(yè)管理確立安全第一、規(guī)范操作、責權(quán)統(tǒng)一的理念，將安全及消防工作作為物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重。同時，高校是知識分子的集中地，學(xué)生公寓物業(yè)管理要突出文化氛圍和藝術(shù)品味。公寓管理是學(xué)生管理體系的一個重要組成部分，其工作質(zhì)量直接影響學(xué)校的穩(wěn)定和校園精神文明建設(shè)。物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)校區(qū)學(xué)生公寓的實際情況，制定出符合現(xiàn)代學(xué)生公寓管理的高標準的服務(wù)與管理制度，在日常的服務(wù)之中實現(xiàn)公寓管理的規(guī)范化、制度化與科學(xué)化，使之真正實現(xiàn)管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人的功能，創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安靜和奮發(fā)向上的育人成才環(huán)境。

1.3 公共設(shè)施設(shè)備的維修和維護。校園的公共設(shè)施設(shè)備是教學(xué)工作的基本保障。公共設(shè)施設(shè)備的維修維護要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標，保障公共設(shè)施設(shè)備隨時處于良好狀態(tài)。

1.4 能源的節(jié)約管理。學(xué)校是一個龐大的系統(tǒng)工程。任何一點疏忽都會對國家造成巨大的損失――浪費國家資源、影響社會發(fā)展。高校物業(yè)管理應(yīng)充分體現(xiàn)其管理效益，讓學(xué)校后勤部門省心、省力的同時，節(jié)省開支。為此，要求對物業(yè)管理人員應(yīng)做到：認真負責所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣情況控制公共部位電燈的開關(guān)，認真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無跑、漏、滴的現(xiàn)象，及時報修；認真巡視檢查教學(xué)樓及公寓所有機電供水設(shè)備，防止超負荷運轉(zhuǎn)等現(xiàn)象引起的能源消耗，保障設(shè)備設(shè)施安全。認真巡視檢查夜間不關(guān)電燈、電扇、空調(diào)的教室和其他部位，做到及時開啟和及時關(guān)閉，做好有關(guān)記錄。

2 高校物業(yè)管理發(fā)展的對策

高校物業(yè)管理不同于一般的小區(qū)管理。它不僅為學(xué)校房產(chǎn)物業(yè)提供管理服務(wù)，更重要的是通過這種管理服務(wù)構(gòu)筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通的健康、開放的工作、學(xué)習(xí)和生活的環(huán)境。鑒于當前高校對物業(yè)管理的新要求，提高物業(yè)管理水平迫在眉睫。

2.1 引入競爭機制，促進發(fā)展

目前高校物業(yè)管理的水平和專業(yè)物業(yè)公司的水平存在較大差別，他們占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場。但競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動力。因此，為了促進高校物業(yè)管理水平的提高，學(xué)校后勤部門應(yīng)積極吸納社會上有實力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來。通過競爭提高學(xué)校后勤物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路上發(fā)展。

2.2 樹立品牌意識，強化質(zhì)量管理

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)與社會品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過規(guī)范的市場運作、精心嚴密的管理、細致周全的服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。高校后勤物業(yè)也有不同于社會其它類型物業(yè)的地方，具有教育性、功能統(tǒng)一性的特點。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進和實施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書育人的功能實現(xiàn)良好、和諧的統(tǒng)一。不管怎樣，專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化的運作仍是構(gòu)成物業(yè)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵性因素。在構(gòu)建和完善高校后勤物業(yè)管理先進模式的過程中，必須要重視培育以專業(yè)為主的企業(yè)核心競爭力，這是高校后勤物業(yè)管理企業(yè)的立足之本和發(fā)展之源?；谶@些思考，現(xiàn)在很多高校后勤物業(yè)管理企業(yè)開始在怎樣推進專業(yè)化和標準化管理上下工夫，以盡量縮小與其他社會物業(yè)管理品牌高水準管理的差距，不斷積累與高水準物業(yè)管理抗衡的資本。

2.3 多種形式培養(yǎng)人才，提高隊伍素質(zhì)

完善的高校物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人才，首先要有良好的思想素質(zhì)，肯于奉獻的精神，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運用實踐。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人才的素質(zhì)，一是要利用多種渠道、多種形式培養(yǎng)一支思想好、技術(shù)硬、進取心強、勇于開拓、有敬業(yè)精神的物業(yè)管理骨干隊伍；二是要利用高校的優(yōu)勢，向社會上招聘高素質(zhì)物業(yè)管理人才，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來；三是引進競爭機制，加強考核，優(yōu)勝劣汰，建立一支動態(tài)、穩(wěn)定的高素質(zhì)物業(yè)管理隊伍。同時，高校物業(yè)管理屬于勞動密集型服務(wù)行業(yè)，企業(yè)中的80%員工是操作層面的員工。他們擔負了物業(yè)管理服務(wù)中80%以上的工作量，保潔、綠化、維修等崗位，每天直接面對師生，這些員工素質(zhì)的好壞、業(yè)務(wù)能力的高低，直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量。所以要重視操作層員工的崗位培訓(xùn)，把實際操作的經(jīng)驗、程序變成理論文字傳輸給員工，有針對性地開展各種專業(yè)培訓(xùn)。用良好的服務(wù)，為師生創(chuàng)造優(yōu)美舒適的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。

2.4 建立健全制度，加強規(guī)范管理

制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項規(guī)章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實現(xiàn)規(guī)范化。

總之，隨著高校的快速發(fā)展，高校后勤社會化的不斷深入，高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興行業(yè)，由于其特殊性，越來越受到社會的高度重視。在社會物業(yè)市場中，它具有強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，相信其在激烈的市場競爭中，必將獲得長足發(fā)展，發(fā)揮巨大的社會作用。

參考文獻：

[1] 劉勇.如何加強高校物業(yè)管理的研究[J].市場論壇，2009, (6): 78-79.

第3篇：物業(yè)管理的基本制度范文

關(guān)鍵詞 政府采購 物業(yè)管理 服務(wù)

政府采購制度以公開招標為原則，從決策到監(jiān)督體現(xiàn)了廣泛的公平性、公正性和規(guī)范性。因此，被稱之為“陽光下的交易”。目前，我國頒布了《中華人民共和國政府采購法》（以下簡稱采購法）中指出：“政府采購，是指各級國家機關(guān)、事業(yè)單位和團體組織，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務(wù)的行為?！逼渲蟹?wù)類主要包括設(shè)備維修、建筑物維修、車輛保險、加油、維修、會議、物業(yè)管理和單價2萬元以上的其他勞務(wù)及服務(wù)。筆者僅就政府采購物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)問題作以下探討。

一、政府采購物業(yè)管理服務(wù)的必要性

（一）為了進一步深化政府采購制度改革，加快服務(wù)類政府采購發(fā)展，促進轉(zhuǎn)變政府職能和提高行政效能

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會力量購買服務(wù)的指導(dǎo)意見》（〔2013〕96號）的工作要求積極推廣政府采購物業(yè)服務(wù)，這不僅關(guān)系到政府一定時期財政資金以及其他資源配置的合理性問題，還涉及政府如何在其行政實踐中引導(dǎo)物業(yè)管理市場健康有序發(fā)展。從近期統(tǒng)計結(jié)果來看，采購單位以機關(guān)單位、公共場所、大學(xué)院校等為主，采購年度從1年到3年不等，采購內(nèi)容以物業(yè)管理綜合服務(wù)、保安、保潔、綠化等為主。

（二）物業(yè)管理的“五類服務(wù)七種管理”基本能滿足政府行政管理的需要

（1）常規(guī)公共。這是法律賦予物業(yè)管理的職責，也是物業(yè)管理工作中的基本管理工作，它將公共的、經(jīng)常性的服務(wù)項目，通過“公共契約”的形式相對固定下來，作為物業(yè)公司最基本的服務(wù)項目。其中主要包含七種管理：房屋建筑主體管理、房屋設(shè)備設(shè)施管理、保潔衛(wèi)生管理、環(huán)境綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。

（2）有償特約。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高物業(yè)使用人的工作和生活條件，為滿足一部分物業(yè)使用人的個別需要，受其委托而提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先根據(jù)業(yè)主需要設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量、收費標準公布，供需要該服務(wù)的使用人自行選擇。有償特約實質(zhì)是一種委托服務(wù)，如會議接待、會議室布置等。

（3）市場經(jīng)營。這是一種具有多種經(jīng)營職能的服務(wù)方式。物業(yè)管理公司根據(jù)客觀條件和實際需要，可統(tǒng)籌安排經(jīng)營與物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)相結(jié)合的、面向市場的經(jīng)營項目。服務(wù)收費以市場而定，具有營利性特點。

（4）無償便民。在物業(yè)服務(wù)中，為了溝通和融洽物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主及使用人之間的關(guān)系，提高社會效益和長期效益，物業(yè)企業(yè)除提供有償外，還應(yīng)提供無償性的便民服務(wù)，包括在值班室設(shè)置醫(yī)藥箱、針線包、地圖等。

（5）公眾性代辦服務(wù)。這是一種典型的委托服務(wù)，是物業(yè)公司受諸如自來水公司、電力公司、網(wǎng)絡(luò)公司等具有提供公眾服務(wù)性質(zhì)的一些公司委托，其收取水、電等相關(guān)費用。

從現(xiàn)代物業(yè)管理理論看，現(xiàn)代物業(yè)管理是一種集經(jīng)營、管理、服務(wù)于一身的綜合性管理。管理的內(nèi)容基本能夠滿足政府后勤服務(wù)之需要，其管理的手段與方法也足以能夠為政府提供較為滿意的服務(wù)。

二、政府采購物業(yè)服務(wù)的運作應(yīng)采用標準化方式

按照法律規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)公司的選擇上，政府采購應(yīng)采取招投標方式。既可公開招標，也可邀請招標，原則上所選取的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該是具有一定資質(zhì)（應(yīng)為二級以上）且有優(yōu)良業(yè)績、財務(wù)狀況良好的企業(yè)。

在對物業(yè)公司的管理上，對其物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)實行合同制管理。建立制式合同，應(yīng)將物業(yè)基本情況、物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)收費及付款方式、物業(yè)管理用房、其他服務(wù)內(nèi)容及其標準、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任等做出詳細的約定。建立評估機制，項目合作前有資質(zhì)審查，合作過程中有跟蹤了解，在合作完成后有績效評估。績效評估主要根據(jù)合同履行情況，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成果進行評價。在資金支付上，結(jié)合合同完成情況和評估結(jié)果，實行國庫集中支付，評估驗收結(jié)果作為財政撥付尾款的依據(jù)和今后項目招標的重要參考，并建立合同信用檔案。

三、政府采購物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容選擇適度標準化

（一）全面購進“常規(guī)性公共服務(wù)”

全面購進物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)，不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內(nèi)容，同時在政府購進服務(wù)后，可促使政府抓住契機，推進機關(guān)后勤服務(wù)機構(gòu)改革。

（二）根據(jù)需要區(qū)別購買物業(yè)企業(yè)特約及市場經(jīng)營

物業(yè)企業(yè)的特約服務(wù)及市場經(jīng)營服務(wù)，按理論是根據(jù)業(yè)主和使用人的需要選擇服務(wù)項目，政府完全可以根據(jù)需要與物業(yè)公司協(xié)商購買其提供的此類服務(wù)，具體著重為以下幾個方面：

（1）會議服務(wù)。行政中心內(nèi)有各種會議室。會議室的管理可分為日常的保潔、維修養(yǎng)護和會議（開會時的使用）管理兩部分。物業(yè)管理的范圍主要是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、公用的設(shè)備實施和相關(guān)場地，會議室應(yīng)該歸屬于共用部位，故其中的日常管理可按面積納入物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)范圍，由物業(yè)公司進行日常養(yǎng)護和管理。

（2）機關(guān)餐飲服務(wù)。對于職工食堂，采取購買服務(wù)的方式，按一定的標準、質(zhì)量和“保本微得”的原則，組織政府采購，引進專業(yè)的餐飲企業(yè)或酒店進行經(jīng)營管理。餐飲服務(wù)工作人員隸屬于餐飲企業(yè)，和政府各部門無雇傭關(guān)系，政府對此不再雇用工作人員，也不參與經(jīng)營管理，徹底將餐飲服務(wù)推向市場，由企業(yè)經(jīng)營。

（三）有選擇性地購買公眾性代辦

物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容中有公眾性代辦服務(wù)，所以，在行政中心，物業(yè)公司不僅可受托代收水電費等，還可以接受行政中心委托，為機關(guān)代辦報刊征訂、郵件收發(fā)、代收代繳房租等公共繳費服務(wù)。對政府機關(guān)各部門單位應(yīng)分擔的水電暖費用，由物業(yè)公司按行管局有關(guān)要求進行科學(xué)分攤或按實際分戶計量，并經(jīng)政府相關(guān)部門同意后，向行政中心內(nèi)單位收取，費用結(jié)算通過國庫直接支付實現(xiàn)。政府為此按收繳情況及相關(guān)協(xié)議向物業(yè)公司支付一定的費。

第4篇：物業(yè)管理的基本制度范文

一、我縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，其中三級資質(zhì)6家，三級暫定資質(zhì)7家；共管理建成的小區(qū)16個，面積約150萬平方米，實施前期物業(yè)管理的小區(qū)17個，管理面積約160萬平方米。通過物業(yè)資質(zhì)核查，結(jié)合物業(yè)企業(yè)基本情況、各物業(yè)小區(qū)的基本情況、物業(yè)專項維修資金明細和物業(yè)承接查驗等備案資料，完善各企業(yè)、各小區(qū)的相關(guān)信息，有利于物業(yè)行業(yè)管理監(jiān)督和指導(dǎo)；同時更新企業(yè)信用檔案，對于不良記錄和投訴較多的企業(yè)，給予相應(yīng)處理，并與物業(yè)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)督檢查掛鉤。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理工作。按照“建管分離”的要求，從物業(yè)項目的前期管理入手，切實規(guī)范物業(yè)管理行為；對新建小區(qū)實行前期物業(yè)管理招投標制度，和縣招投標服務(wù)中心配合，認真做好新建小區(qū)前期物業(yè)管理招投標工作；要求開發(fā)建設(shè)單位通過招投標方式選聘物業(yè)企業(yè)，與物業(yè)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，實施前期物業(yè)管理。做好中標企業(yè)合同的審查、鑒證、備案工作，及時歸檔以及做好新建開發(fā)項目承接查驗指導(dǎo)工作。

三、加強直管公房的檔案管理，做好直管公房的合同備案核查工作，我局直管公房約3萬平方米，2012年上半年核查備案的營業(yè)用房合同155份，年租金2839216元，住房合同264份，年租金289314元，倉儲合同16份，年租金46100元，合計年租金3174450元，已征收租金2673017元，剩余部分困難戶和單位職工租賃合同正在備案；并組織人員對直管公房房屋狀況進行清查，做好維修計劃、預(yù)算、審核工作和維修工程驗收。

四、落實蒙房字[2011]72號關(guān)于縣2011年第三季度物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查情況的通報》，對實行物業(yè)管理的小區(qū)，要求落實物業(yè)企業(yè)自查制度，物業(yè)企業(yè)每月按時把自查情況報送業(yè)主委員會、社區(qū)居委會和房產(chǎn)局，并按要求進行整改；定期進行物業(yè)企業(yè)級所管理物業(yè)項目的監(jiān)督檢查，在檢查中分數(shù)在60分以下的物業(yè)企業(yè)進入警示名冊，通過整改進行驗收，經(jīng)驗收合格，方可解除警示。定期召開物業(yè)企業(yè)負責人會議，通報物業(yè)服務(wù)的基本情況；學(xué)習(xí)各項法律法規(guī)制度，傳達有關(guān)會議精神。

五、加強物業(yè)專項維修資金使用程序的監(jiān)管，建立物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)；全縣歸集住宅專項維修資金約100萬元以上；并對各物業(yè)小區(qū)申報的維修情況，及時現(xiàn)場勘查，編制預(yù)算、決算、檢查施工、進行驗收，解決小區(qū)內(nèi)業(yè)主公共部位的損毀等安全隱患。

六、指導(dǎo)成立業(yè)主委員會和召開業(yè)主大會，每個達到條件的小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主委員會，已成立業(yè)主委員會的小區(qū)6個，由業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作。對到期的前期物業(yè)合同，要求及時續(xù)期或按規(guī)定重新選聘物業(yè)公司的，督促物業(yè)管理企業(yè)落實物業(yè)服務(wù)合同。

七、及時、快捷、有效回復(fù)案件，對全縣物業(yè)企業(yè)進行整改，檢查。

八、認真做好小區(qū)物業(yè)管理和安全生產(chǎn)工作，簽定安全生產(chǎn)目標責任書，對各物業(yè)小區(qū)進行物業(yè)管理及安全生產(chǎn)檢查。對檢查中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)管理問題和安全生產(chǎn)隱患，及時下發(fā)整改通報，限期整改，使小區(qū)物業(yè)管理工作和安全生產(chǎn)工作得到了很大的改觀；并配合計生辦做好物業(yè)小區(qū)的計劃生育工作。

認真落實局安排的各項工作；堅持局機關(guān)工作例會制度；落實機關(guān)效能；加強團結(jié)，積極配合相關(guān)股室的工作。

下一步工作打算：

一、加強物業(yè)管理的隊伍的建設(shè)，繼續(xù)加強對物業(yè)管理人員和從業(yè)人員的物業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)知識培訓(xùn)，培養(yǎng)一批擁有豐富經(jīng)驗和注重品牌特色的優(yōu)秀服務(wù)企業(yè)，培養(yǎng)一批有理想、重誠信的優(yōu)秀物業(yè)管理經(jīng)理人，不斷增加高質(zhì)量的服務(wù)供給，提高業(yè)主滿意度；加強物業(yè)企業(yè)競爭意識，加強前期物業(yè)管理招投標制度，嚴格控制好新建住宅區(qū)物業(yè)管理的介入；督促物業(yè)企業(yè)提高工作效率，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的工作落實及時到位，全面提升全縣物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

二、進一步建立健全“專項維修基金”的收繳制度；建立物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)，加強物業(yè)專項維修資金使用程序的監(jiān)管。清理原開發(fā)企業(yè)代收維修資金，加大收取專項維修資金的監(jiān)管力度，完善專項維修資金的歸集、管理、使用制度；

三、完善物業(yè)管理相關(guān)制度；清理整頓全縣的物業(yè)管理行業(yè)市場，拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域；大力提倡業(yè)主委員會的成立，爭取社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用；出臺《縣物業(yè)管理暫行辦法》及配套相關(guān)制度、示范文本，建立物業(yè)管理聯(lián)系會議制度。做好新建開發(fā)項目綜合查驗和承接查驗的指導(dǎo)工作，督促開發(fā)建設(shè)單位履行前期物業(yè)管理義務(wù)。

四、做好直管公房全面核查工作，對公房及公共走道、公共樓梯等建檔申請登記。同時建立直管公房電子檔案；加強直管公房合同監(jiān)管，加強直管公房安全、維修的監(jiān)管。

五、做好物業(yè)項目服務(wù)標準等級劃分；和物價部門配合，做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性標準。

第5篇：物業(yè)管理的基本制度范文

大家下午好！

今天開發(fā)區(qū)管委會在這里召開全區(qū)物業(yè)管理工作大會，這既是加強社區(qū)物業(yè)管理，推動社區(qū)管理和物業(yè)管理一體化建設(shè)，構(gòu)建和諧社會的迫切需要，更是全區(qū)學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀，關(guān)注民生、服務(wù)民生的重大舉措。我們相信，通過召開這次會議，必將對促進開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作上新臺階具有深遠的影響。根據(jù)會議安排，下面我代表新開鎮(zhèn)發(fā)言如下：

新開鎮(zhèn)作為開發(fā)區(qū)中心鎮(zhèn)，近年來積極圍繞全區(qū)的開發(fā)建設(shè)需要，經(jīng)歷了大拆遷、大建設(shè)、大安置的艱苦歷程，全鎮(zhèn)現(xiàn)有低價位安置小區(qū)10個、農(nóng)民集居區(qū)2個、中高檔商品房小區(qū)3個，其中：有前期物業(yè)管理的小區(qū)4個、實行社區(qū)臨時性物業(yè)管理的小區(qū)11個；已建立業(yè)主委員會的小區(qū)4個。近年來，我鎮(zhèn)的社區(qū)物業(yè)管理工作在鎮(zhèn)黨委、政府的高度重視下，在上級職能部門指導(dǎo)監(jiān)督和社區(qū)、物業(yè)工作者的不懈努力下，全鎮(zhèn)社區(qū)物業(yè)管理工作能從關(guān)注民生、打造民生政府，為居民群眾解決居住環(huán)境和生活質(zhì)量的高度，來認真開展物業(yè)管理工作，做到前期物業(yè)管理必有、“三?！保ū?、保綠、保安）臨時物業(yè)管理不脫節(jié)，基本保證了社區(qū)物業(yè)管理工作的開展。但由于我鎮(zhèn)大部分小區(qū)以拆遷戶為主，物業(yè)管理費收取困難、小區(qū)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督、自我約束的意識不強，現(xiàn)在基本上呈現(xiàn)出物業(yè)公司完成前期物業(yè)管理合同后基本上都終止服務(wù)，只能有社區(qū)組織臨時物業(yè)管理。所以，今天的會議開的很及時，我鎮(zhèn)必將以這次會議為契機，認真貫徹《物業(yè)管理條例》、市政府《關(guān)于進一步加強市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》和《關(guān)于加強開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的若干意見(試行)》精神，具體做到：

一、理順體制，健全網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)設(shè)立物業(yè)管理所，在上級主管部門的指導(dǎo)下，具體負責全鎮(zhèn)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理過程中的具體問題。鎮(zhèn)物業(yè)管理所，明確分管領(lǐng)導(dǎo)1名，配備3名專職人員，同時組建好鎮(zhèn)專業(yè)工程維護隊伍、社區(qū)的“保潔、保綠、保安”三支隊伍，落實專項工作經(jīng)費。各社區(qū)建立以社區(qū)干部為主的物業(yè)管理站，具體做好物業(yè)管理的日常工作。

二、明確目標，規(guī)范管理。2010年將作為我鎮(zhèn)物業(yè)管理的規(guī)范年，主要目標是：一是加大物業(yè)管理的宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，廣泛宣傳物業(yè)管理的重要性，大力營造支持物管、強化物管的社會輿論氛圍，強化廣大群眾的物管意識，夯實物管基礎(chǔ)；二是物業(yè)管理工作不斷線，無論是物業(yè)公司管理，還是社區(qū)物管站管理，均“以服務(wù)業(yè)主為天職、業(yè)主滿意為追求”來做好各項物管工作；三是全面組建小區(qū)業(yè)主委員會，力爭在兩年內(nèi)實現(xiàn)組建率100%，并能依法履行職責，有效開展活動；四是建立完善物業(yè)管理工作的各類臺帳資料。

三、建章立制，加強考核。建立健全鎮(zhèn)物管所、社區(qū)物管站和物管作業(yè)隊伍的各類崗位職責、管理制度、服務(wù)承諾和考核評比辦法等，實行三級檢查考核機制，即：鎮(zhèn)接受開發(fā)區(qū)的每月檢查考核，鎮(zhèn)對社區(qū)的每月檢查考核和社區(qū)對物業(yè)公司或物業(yè)隊伍的檢查考核，并將考核結(jié)果與物業(yè)管理補貼費的使用掛鉤，與發(fā)放工作人員的補貼掛鉤，與社區(qū)年度目標考核、評先獎優(yōu)掛鉤。加強對物業(yè)公司的監(jiān)督考核，及時向上級主管部門上報考核結(jié)果。

第6篇：物業(yè)管理的基本制度范文

不可否認,以上命題和實踐,為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻,為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場經(jīng)濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

但是,作為一個新興的專業(yè)類型市場,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴張、專業(yè)化細分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。

一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容

物業(yè)管理市場容量小,供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進程的一個重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。

現(xiàn)實中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實行多頭管理的物業(yè)項目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢,再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,降低了服務(wù)標準,甚至帶來一些社會問題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運作和產(chǎn)生有效利潤,嚴重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:

(一)政府協(xié)調(diào)

區(qū)分不同情況和類型,一方面對于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭,通過業(yè)主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經(jīng)驗,如對深圳市住宅局一個20萬平方米規(guī)劃完整,但由12個開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實行了整合,通過公開招投標在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準和經(jīng)濟實力都較強的甲級物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障,進行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標準,理順收費標準和行為,受到了業(yè)主的好評,同時也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本,形成了效益回報。另一方面,對于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū),政府可在進行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理,進行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機構(gòu),擴大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場的良性局面

(二)市場調(diào)整

一方面,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認識到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項目開發(fā)后的利潤來源點。嚴格說,開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營項目和能力的話,單憑某一項目的物業(yè)管理所收取的管理費是與開發(fā)商一點關(guān)系都沒有的,按現(xiàn)行規(guī)定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級上交給物業(yè)管理公司一級。而且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導(dǎo)價標準)尚不足以完成運作成本所需時,這個傭金實際上是空頭的?，F(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司,也不成立物業(yè)管理公司而成立個管理部,實質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費用,使管理費該用的用不到位,物業(yè)管理該維護的維護不到位,而盡量使管理費剩余形成利潤,這是嚴重侵害業(yè)主利益的情況。如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系,知曉不能長期侵占業(yè)主利益時,很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機構(gòu)就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。另一方面,使業(yè)主認識到,有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯,但由于管理規(guī)模小,管理成本高,必然要使業(yè)主的支出增加,同時也會使管理服務(wù)水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區(qū)的整合,尤其是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理企業(yè)時,要把能否進行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮,實現(xiàn)完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外,隨著物業(yè)管理企業(yè)認識的提高,物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系,在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時候,要看到市場經(jīng)濟最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發(fā)商,尤其是小開發(fā)商和單項開發(fā)商是不會永遠給業(yè)主補貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何,要有一個充分的心理準備,盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場化道路上靠攏。

總之,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看,市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個循環(huán)過程。我們再做一個比較,以深圳為例,目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500,形成規(guī)模的公司不足100家,最大的公司本地管理面積不足500平方米,而從事物業(yè)管理的各類機構(gòu)達700多家,深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家,形成規(guī)模的公司也是100家,而管理面積最多的可達1-2千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機構(gòu),人口將近700。比較之下,深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機構(gòu)減掉3-5百家是一點都不多的。

二、物業(yè)管理規(guī)模擴張和專業(yè)化細分,是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必然。

時下,有一種認識認為,物業(yè)管理的市場化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場視為以管理面積為主的意識造成的,認為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場的一切。同時,又在傳統(tǒng)計劃體制影響下,堅守大而全,小而全的做法,似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內(nèi)容一古腦地全盤接收,把物業(yè)管理的社會化變成了物業(yè)管理的小社會。當然,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如,在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標準。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來,自已重新成立清潔隊,但當清潔行業(yè)做為一個新興的專業(yè)類型市場形成后,其專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢一定會在這個市場中立足,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出

去。從這個例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關(guān)市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn),我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機遇,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進行思考和實踐。

(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場

目前,一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù),能滿足專業(yè)公司的基本運作,再根據(jù)其經(jīng)驗特長,向社會承擔相關(guān)業(yè)務(wù)。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場沒有意義,走向市場,競爭不過別人就更沒有意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項目,從理論上講,管理成本是會降低的。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆藴驶墓芾?也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下,效益應(yīng)該是明顯的。

(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場

在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向探尋一下,不難發(fā)現(xiàn),還有很多商機存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場領(lǐng)域,比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營、會所的經(jīng)營、幼兒園的經(jīng)營等,如果說大型商業(yè)物業(yè)有時受開發(fā)商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門去經(jīng)營的話,會所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理,可現(xiàn)實是95%-98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。造成了有效資源的浪費。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營,如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進行有效開發(fā),甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司,并不是削弱了物業(yè)管理的實力和縮小了物業(yè)管理的范圍,而洽洽是擴大了物業(yè)管理的領(lǐng)域,開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場。其實,對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細分的主力。

(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場

物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域,能不能進入城市管理的市政領(lǐng)域,答案應(yīng)該是肯定的。在深圳,除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司,也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠的問題的話,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔,一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護,市政綠化的管理等,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域,而從市政管理的角度看,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是,如果說城管體制改革亦需過程的話。那么,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢和物業(yè)的便利,介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。

當我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人,而大部分業(yè)務(wù)都通過專業(yè)分包,把管理責任轉(zhuǎn)移到社會上去,美國的一個20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時候,我們所能反應(yīng)出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個職稱的專業(yè)人才;真正的規(guī)?；皇遣挥嫵杀竞托б娴脑迶U大;而真正的市場化經(jīng)營是在主營項目不斷擴大的同時,使專業(yè)項目和輔助配套項目形成新的分工,使市場成為由很多類似"納米"技術(shù)一樣的社會最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個獨立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。

三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,是適應(yīng)市場經(jīng)濟和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要

建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題,也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進入攻堅階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國有企業(yè),也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響,相當一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求,經(jīng)營機制不活,管理水平落后,服務(wù)意識不強,技術(shù)創(chuàng)新能力差,虧損經(jīng)營或上級補貼經(jīng)營普遍,甚至沒有經(jīng)濟上的獨立自和決策權(quán),較嚴重地制約了企業(yè)走向市場和在市場上求生存、求發(fā)展的直路,也阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場化的發(fā)展進程。所以,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢在必行,其主要途徑有以下3個方面:

(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責任公司,明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu),明確各股東的責任、權(quán)利和義務(wù),弱化上級對下級公司的指揮和支配權(quán),強化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨立決策和運作的能力,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準入的基本條件。

第7篇：物業(yè)管理的基本制度范文

一、準確的定位是創(chuàng)立品牌的前提

企業(yè)物業(yè)服務(wù)在本質(zhì)上不同于市場化的物業(yè)管理企業(yè)，雖然它也具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化的特點，其基本業(yè)務(wù)是對物業(yè)進行日常維修保養(yǎng)和計劃修理工作，使其房屋建筑、機電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等都處于良好的工作狀態(tài)，但它的服務(wù)對象具有特指性，均為本企業(yè)的員工及家屬，所以社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理與服務(wù)中就具有特殊性，不僅要發(fā)揮它的社會性、市場性，還要考慮到員工及家屬的切身利益。要做好社區(qū)物業(yè)管理及服務(wù)業(yè)務(wù)，打造具有特色的服務(wù)品牌，可以從以下方面考慮。

1．具有良好的硬件設(shè)施。精品物業(yè)的質(zhì)量和影響力有助于物管企業(yè)品牌效應(yīng)的產(chǎn)生，物管企業(yè)可以借助精品物業(yè)的影響力和知名度推動自身的品牌知名度，從而產(chǎn)生“推波助瀾”的作用。一個好的物業(yè)首先應(yīng)具備達到標準的硬件設(shè)施，即主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施以及道路、交通等，在此基礎(chǔ)上才能談得上從事完善、專業(yè)的物業(yè)管理。

2．管理服務(wù)者與服務(wù)對象具有確定性。要管理服務(wù)者為本企業(yè)員工，他們對企業(yè)有著深厚的感情，對企業(yè)的基本狀況比較了解，管理與服務(wù)者本人也是被服務(wù)的對象。要服務(wù)對象具有確定性，均為本企業(yè)員工、家屬。所以，要求管理與服務(wù)人員不僅要做好物業(yè)管理，更要注重做好對小區(qū)內(nèi)人員的服務(wù)，了解人員狀況、進行分類管理。針對小區(qū)內(nèi)的孤寡老人、傷殘居民及行動不便人員、子女因為工作而長年在外的獨巢老人、父母長期在外工作的留守兒童，都要制定服務(wù)計劃，以高度的責任心及良好的耐心定期上門服務(wù)，提供必要的幫助，體現(xiàn)企業(yè)的溫暖與社會的關(guān)愛，以情感人，打造服務(wù)品牌。

二、以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和專業(yè)化運作樹立品牌

作為企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，為企業(yè)居民提供服務(wù)是物管企業(yè)的經(jīng)營宗旨，創(chuàng)立企業(yè)品牌就必須以提高服務(wù)質(zhì)量為目標。有針對性地將提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為系統(tǒng)工程去建設(shè)。除要高質(zhì)量地完成保養(yǎng)、維修、治安、綠化、衛(wèi)生、家政等常規(guī)物管項目外，還應(yīng)致力于探索物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，注重服務(wù)創(chuàng)新，形成親情化的服務(wù)體系、現(xiàn)代科技服務(wù)體系以及超前的預(yù)見體系，為業(yè)主提供深層次的教育文化、個性化、多樣化服務(wù)，實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)文化教育服務(wù)一體化，凸顯服務(wù)個性，突出品牌優(yōu)勢。

1．專業(yè)化的優(yōu)秀人才隊伍是打造品牌的關(guān)鍵。物業(yè)服務(wù)看似簡單，似乎沒有很特別的技術(shù)要求，人們誤認為沒有專業(yè)性要求。其實，現(xiàn)代物業(yè)管理不只是打掃衛(wèi)生、站崗放哨和維修，而是一門專業(yè)，要求具備現(xiàn)代綜合知識、社會經(jīng)驗和專業(yè)技能。如，僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、石材翻新等項目；保安員不僅要學(xué)會巡邏發(fā)現(xiàn)應(yīng)急事項，還要學(xué)會擒拿格斗處理問題，不僅要求具備保安知識，還要掌握電工知識、消防知識以及治安條例等法律法規(guī)知識；維修工是物業(yè)管理企業(yè)的基本技術(shù)力量，應(yīng)鉆研相關(guān)的維修技術(shù)，學(xué)會電腦，成本行業(yè)盼f涼里手。

2．良好的服務(wù)理念是打造品牌的前提。要樹立“業(yè)主至上”服務(wù)理念，樹立主動為業(yè)主提供服務(wù)的思想，不能以自我為中心，在工作中要換位思考。想想“如果我是業(yè)主，我會如何想、如何要求”等問題。以熱情服務(wù)感動業(yè)主，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主提較重東西在小區(qū)行走時，應(yīng)主動幫助提，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌，當業(yè)主有什么投訴時，應(yīng)體諒對方的心情，分清輕重緩急，抓緊辦理，只有把服務(wù)工作做好了，物管企業(yè)才能受到廣大業(yè)主的認可。物業(yè)服務(wù)工作無大小事可分，要牢記“凡是業(yè)主的事都是大事”，將“物業(yè)服務(wù)無小事”貫穿到工作的方方面面。實施親情服務(wù)，以自己的行動去幫助人、感染人，共建和諧社區(qū)。

三、物業(yè)管理企業(yè)品牌化建設(shè)策略

1．服務(wù)品質(zhì)化是基礎(chǔ)。產(chǎn)品質(zhì)量是品牌的基礎(chǔ)保障，質(zhì)量上沒有亮點，品牌就無從談起。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要適當?shù)摹翱蛻絷P(guān)懷”，在提供業(yè)主的直接需求的服務(wù)外，也滿足其心理期待。走品牌化戰(zhàn)略．品質(zhì)化的服務(wù)才是物業(yè)企業(yè)產(chǎn)品的核心，真正能夠獲取業(yè)主的認同。我們提供的服務(wù)讓業(yè)主接受的同時，還要讓業(yè)主由衷的覺得滿意，最終的目標，是讓客戶為我們的服務(wù)感動，這才是真正優(yōu)秀、成功的品質(zhì)化服務(wù)。

2．度規(guī)范化是保障。規(guī)范化的制度是企業(yè)穩(wěn)定地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保障，只有制度規(guī)范了才能夠保持提供服務(wù)的一致性。物業(yè)管理公司作為擁有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，公司重新修訂制度后，將會最大程度的保障企業(yè)長期的服務(wù)品質(zhì)，同時提升企業(yè)的品牌競爭力。

3．入專業(yè)化的運作。大量實踐證明，服務(wù)行業(yè)要想保證服務(wù)質(zhì)量，保證日常工作良好有序，必須走規(guī)范化的發(fā)展之路，物業(yè)管理所涉及的工作千頭萬緒、瑣細繁雜。只有建立健全嚴格的制度，按嚴格規(guī)范的程序、標準進行運作，才能保證服務(wù)質(zhì)量。建立科學(xué)有序的ISO質(zhì)量管理體系、企業(yè)形象標識系統(tǒng)，樹立專業(yè)化的“管家”企業(yè)形象，通過企業(yè)的標準化建設(shè)，提升管理平臺，最終提高企業(yè)的整體素質(zhì)和市場競爭力。形成完整體系中專業(yè)化服務(wù)的品牌，物管企業(yè)與非專業(yè)化的物管企業(yè)相比，在物業(yè)管理的實際中將會形成巨大的反差，突顯專業(yè)化管理的種種優(yōu)勢，更能被消費者廣泛認同。

第8篇：物業(yè)管理的基本制度范文

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理制度；存在問題；措施

中圖分類號：G306.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）30-0069-01

1.物業(yè)管理制度的概念

物業(yè)管理制度是關(guān)涉物業(yè)管理活動的行為規(guī)范和行為準則。物業(yè)管理制度建設(shè)是發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)性工作。一般而言，物業(yè)管理制度既包括物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，也包括物業(yè)管理過程中規(guī)范各有關(guān)當事人行為的制度，前一類是物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，亦即物業(yè)管理公司根據(jù)自身工作特點和經(jīng)營理念，制定的工作程序、職責范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責任、約束員工行為、協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系、保證企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和物業(yè)管理工作的有序運行；后一類則是指界定物業(yè)管理參與者的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范各方行為，協(xié)調(diào)各方關(guān)系的規(guī)定。具體而言，物業(yè)管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業(yè)接管驗收制度、入伙手續(xù)及搬遷、裝修規(guī)定；日常管理制度既包括物業(yè)管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設(shè)備運行管理制度、設(shè)備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務(wù)辦法等，又包括業(yè)主委員會制定的業(yè)主委員會章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設(shè)施使用辦法等；物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度主要包括公司經(jīng)理辦公制度、各部門責任制、員工崗位責任制及綜合管理制度等。

2.油田物業(yè)管理的存在的問題分析

2.1 油田物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)缺少專業(yè)人才，對物業(yè)管理行業(yè)向深層次、高水平發(fā)展不利。

目前，油田內(nèi)部有一定數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。《物業(yè)管理條例》中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

2.2 物業(yè)管理行業(yè)不具備規(guī)模效益，企業(yè)嚴重虧損，沒有發(fā)展后勁。

目前，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個物業(yè)項目。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，于是，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存，這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F化方向轉(zhuǎn)變。

2.3 物業(yè)管理的配套法律法規(guī)還不完善

物業(yè)管理制度是一項社會生活中的基本制度，涉及每個公民的切身利益。在物業(yè)管理活動中，涉及的法律問題有的會在不同的法律法規(guī)中有所規(guī)定或體現(xiàn)。物業(yè)管理專門法律法規(guī)與相關(guān)的法律法規(guī)中，涉及物業(yè)管理的規(guī)定共同形成了完整的物業(yè)管理法律體系和物業(yè)管理法律制度。這一完整的物業(yè)管理法律.體系和法律制度，是運用法律解決物業(yè)管理活動中所遇到的問題的保障。因此，在建立健全物業(yè)管理法律體系和法律制度的同時，必須健全相關(guān)的與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系的法律法規(guī)。例如，樓宇的“區(qū)分所有權(quán)”問題和物業(yè)項目中的“非住宅公共地方所有權(quán)和使用權(quán)”的歸屬問題等的界定和規(guī)定，還有待將來制定的物權(quán)法等相關(guān)法律去應(yīng)對等等。

3.如何提升油田物業(yè)管理的發(fā)展水平主要措施

3.1 采取多種渠道、多種形式培養(yǎng)物業(yè)人才，為物業(yè)行業(yè)的長遠發(fā)展提供必要的人力資源。

多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個人才資源。發(fā)達、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運用于實踐。一方面，加強思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)；另一方面，加強作風(fēng)建設(shè)，樹立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍；還有，加強培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。

3.2 組建物業(yè)企業(yè)集團，實現(xiàn)規(guī)模效益。

物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，更有甚者可以成為微利，大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻；另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團。

3.3 走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。

市場經(jīng)濟是以立法委保障的經(jīng)濟體制， 而且物業(yè)管理涉及的，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒有法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門應(yīng)加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

4.結(jié)語

物業(yè)管理在世界各國都是一個獨立的行業(yè)，在我國又是發(fā)展很快的行業(yè)。伴隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了很多函待解決的問題，如何找出問題的實質(zhì)根源，尋求解決方法，是引導(dǎo)物業(yè)管理走向社會化、市場化、專業(yè)化的關(guān)鍵。隨著中央及地方物業(yè)管理的發(fā)展，實踐中會產(chǎn)生新的問題，物業(yè)管理理論研究會逐步深人，物業(yè)管理也會逐步步入法制化的軌道。

參考文獻

[1] 謝卓君.我國物業(yè)管理對策探討[J].經(jīng)濟師.2014（08）

第9篇：物業(yè)管理的基本制度范文

為了解決老小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，2008年起，上海浦東新區(qū)正式全面開展老小區(qū)達標創(chuàng)建和補貼工作。我們確立了以提供保障型物業(yè)管理服務(wù)為原則，在老小區(qū)中全面開展物業(yè)服務(wù)達標創(chuàng)建活動，并在對達標創(chuàng)建考核的基礎(chǔ)上，根據(jù)考核分值給予“差別化”資金補貼的基本政策思路。在深入調(diào)研和反復(fù)測算的基礎(chǔ)上，新區(qū)聯(lián)合制訂并印發(fā)了《關(guān)于浦東新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達標補貼的若干意見》(下稱《若干意見》)，有序推進老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達標創(chuàng)建和補貼工作。

1　明確標準化的物業(yè)服務(wù)達標創(chuàng)建標準及創(chuàng)建主體

老小區(qū)物業(yè)服務(wù)標準化管理達標創(chuàng)建以物業(yè)企業(yè)為主體，以小區(qū)為基本單位，由依法享有管理權(quán)的物業(yè)企業(yè)申報參加，并使其承諾按《新區(qū)老小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本標準》(下稱《基本標準》)和物業(yè)行業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定實施物業(yè)服務(wù)。

《基本標準》以提供保障型物業(yè)管理服務(wù)為原則，并考慮與現(xiàn)行《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準》(下稱《收費標準》)相銜接，老小區(qū)物業(yè)管理的基本服務(wù)標準參照《收費標準》中的一級或一類標準，對小區(qū)公共區(qū)域秩序維護、保潔、保修、保綠、綜合管理及共用設(shè)施設(shè)備維護等均作了明確要求。同時，《基本標準》還特別提出了一些要讓居民業(yè)主生活中看得見、體會得到的細化要求。

2　采取差別化的員工激勵機制

物業(yè)企業(yè)的服務(wù)達標情況，客觀上因小區(qū)自身條件、企業(yè)重視程度、員工素質(zhì)及管理水平等存在差異，如果按統(tǒng)一標準給予補貼，難以全面調(diào)動企業(yè)的積極性。屬于補貼范圍內(nèi)的老小區(qū)，經(jīng)考核、驗收合格，物業(yè)管理服務(wù)達到規(guī)定服務(wù)標準的，每月每平方米建筑面積最高補貼0，2元，而具體的補貼金額則根據(jù)綜合考核得分確定。如此一來，物業(yè)企業(yè)獲得的補貼與服務(wù)水平直接掛鉤，服務(wù)好的多得補貼、服務(wù)不好的少得補貼、服務(wù)特別差的則依據(jù)其申報時的承諾，淘汰出局。

3　構(gòu)建多樣化的達標創(chuàng)建考核機制

加強對老小區(qū)物業(yè)達標創(chuàng)建補貼工作的考核，是整個達標補貼工作的重點和難點，也是最為關(guān)鍵的、直接涉及到物業(yè)企業(yè)補貼金額的一個環(huán)節(jié)。2008年是老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達標補貼的第一年，在全市層面看，新區(qū)的達標補貼屬于先行先試。加之新區(qū)特有的功能區(qū)體制帶來的補貼資金“拼盤”問題，使老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達標考核機制具有多樣性?！度舾梢庖姟诽岢隽瞬僮鬓k法，即“考核工作由街鎮(zhèn)統(tǒng)籌、房辦(房產(chǎn)辦事處)操作、居委協(xié)作、業(yè)主參與”。各房辦、街鎮(zhèn)可以根據(jù)各自情況制定細化的考核辦法。主要區(qū)別在于考核的參與者及所占分值有一定的差異，如有的允許物業(yè)企業(yè)有一定的自評分，有的則引入了第三方測評機制，各方評分比重有一定差異。這樣便形成了以街鎮(zhèn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、房辦代表專業(yè)管理部門定量打分、居委會代表社區(qū)管理部門定性評價為主體，第三方測評、物業(yè)企業(yè)自評為補充的多類型考核機制。

4　增強社區(qū)化的達標創(chuàng)建組織協(xié)調(diào)格局

在老小區(qū)達標補貼工作中，各房辦緊緊依托社區(qū)，把達標補貼工作融入到社區(qū)管理，服從服務(wù)于各街鎮(zhèn)社區(qū)管理要求。在具體推進工作中，大部分街鎮(zhèn)都成立了工作領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制定了相關(guān)措施和制度，協(xié)調(diào)居委會對達標補貼工作的參與等。有的財力比較好的鎮(zhèn)，還專門另外出資提高補貼標準或用于獎勵物業(yè)企業(yè)。有的街鎮(zhèn)把物業(yè)達標創(chuàng)建與文明小區(qū)創(chuàng)建等相掛鉤。達標補貼工作的推進，對促進三年行動計劃提出的“條塊聯(lián)動、以塊為主、街鎮(zhèn)協(xié)調(diào)”的新區(qū)住宅小區(qū)綜合管理新體制的形成提供了非常有力的保障。

5　細化達標創(chuàng)建補貼的操作程序

首先由物業(yè)企業(yè)持有關(guān)證明材料填報《新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達標補貼申報表》，對達標活動計劃和補貼資金使用計劃提出申報；再由房產(chǎn)辦事處、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申報材料進行審核、匯總；接下來配備相關(guān)資金，按“街鎮(zhèn)統(tǒng)籌、房辦操作、居委協(xié)作、業(yè)主參與”的基本原則，對申報物業(yè)企業(yè)的日常服務(wù)進行監(jiān)督與管理，經(jīng)考核、驗收后，由管理部門根據(jù)考核得分情況核發(fā)相應(yīng)補貼資金。

二、老小區(qū)物業(yè)服務(wù)達標創(chuàng)建和補貼工作的主要成效

1　物業(yè)管理積極性有所提高

開展補貼達標后，一定程度上緩解了管理成本倒掛的窘境，物業(yè)企業(yè)的積極性有所提高，職工收入也有一定的增加，減少了無管理小區(qū)現(xiàn)象的發(fā)生。從某社區(qū)對物業(yè)企業(yè)收支統(tǒng)計情況來看，近2／5物業(yè)公司扭虧為盈，近1／5物業(yè)公司收支平衡，近2／5物業(yè)公司虧損率大幅降低。

2　管理服務(wù)水平有所提升

管理成本降低，物業(yè)企業(yè)的工作積極性提高，老小區(qū)管理服務(wù)水平提升。

3　小區(qū)環(huán)境面貌有所改善

大部分參加達標創(chuàng)建的物業(yè)企業(yè)，都能真正把補貼資金用于小區(qū)的管理和“硬件”改善上。特別是2009年下半年起，新區(qū)統(tǒng)一在老小區(qū)范圍內(nèi)開展“擦亮窗口工程”，對小區(qū)物業(yè)管理處、門衛(wèi)室進行標準化建設(shè)，極大地提升物業(yè)服務(wù)形象。小區(qū)物業(yè)管理處基本實現(xiàn)“低柜式、面對面”的服務(wù)接待模式，上墻資料統(tǒng)一內(nèi)容及模式，門衛(wèi)室環(huán)境得到整治，所有老小區(qū)主要出入口設(shè)置統(tǒng)一、醒目的“浦東新區(qū)物業(yè)服務(wù)銘牌”。通過一系列措施，小區(qū)環(huán)境面貌改善。

4　居民對物業(yè)的評價有所提高

達標補貼后，物業(yè)企業(yè)對小區(qū)管理和硬件改善實現(xiàn)“兩手抓”，居民從物業(yè)企業(yè)的達標創(chuàng)建中，真切感受到物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的進步和提高，居民對物業(yè)的評價隨之轉(zhuǎn)變和提高。

三、達標補貼存在的主要問題與難點

一是補貼資金管理方式有待進一步優(yōu)化。目前迫切需要根據(jù)新區(qū)政府關(guān)于房辦下放街鎮(zhèn)的有關(guān)文件精神，建立起“以點為主、點面結(jié)合、面上統(tǒng)籌”的補貼資金管理方式，最大限度地發(fā)揮補貼資金對保障和促進物業(yè)服務(wù)的效用?？梢钥紤]將目前的補貼資金分拆成基本補貼、激勵補貼、統(tǒng)籌補貼三部分，強化、細化補貼資金的三大基本功能，即保收支平衡、促積極向上、搞標準化建設(shè)。

二是達標考核有待進一步規(guī)范和改進。主要是考核方式、考核主體、考核程序、考核評分測評標準等還需要進一步規(guī)范和改進。主要方向是進一步強化街鎮(zhèn)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用、專門管理部門的行政管理職能，和以居委會為核心的居民(業(yè)主)評價制度。

三是補貼資金使用監(jiān)管有待進一步加強。要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)把補貼資金真正用于小區(qū)達標創(chuàng)建，重點要防止補貼資金直接變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)管理層的獎金和津貼。