物業(yè)管理細(xì)則全文精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理細(xì)則全文范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)費(fèi) 問題 管理 建議

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也已深入到人們的生活當(dāng)中，與此同時(shí)物業(yè)管理收費(fèi)矛盾也激增，甚至出現(xiàn)社會(huì)不和諧的聲音，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，所有的矛盾癥結(jié)都?xì)w咎于利益，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是最直接的動(dòng)因。物業(yè)管理關(guān)乎千家萬戶群眾的生活和切身利益，如何規(guī)范和完善物業(yè)管理工作，成為廣大市民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。在物業(yè)管理收費(fèi)糾紛頻發(fā)的態(tài)勢(shì)之下，物價(jià)部門面臨巨大的壓力，疲于奔命，企業(yè)不滿、業(yè)主不滿，物價(jià)部門該如何管理已成為大家急于探究的問題。

一、當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)中存在的問題

（一）物業(yè)管理的法律法規(guī)不夠完善。由于法律法規(guī)的配套實(shí)施細(xì)則和政策滯后，致使物業(yè)管理紛爭(zhēng)不止。一是業(yè)主委員會(huì)行使權(quán)利的途徑?jīng)]有立法來保障，法律賦予的權(quán)利等于空談，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理中的不合理收費(fèi)訴求無門；二是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，如小區(qū)公共地方停車問題，停車費(fèi)收入如何分配，以及公共面積使用收費(fèi)規(guī)定不祥等長期積累的一系列問題；三是由于物業(yè)管理企業(yè)提供了某些服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，造成了業(yè)主對(duì)它的忽視。由于業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以很難感受到物業(yè)管理公司的工作，從而造成了業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司亂收費(fèi)的錯(cuò)覺；四是大部分的物業(yè)管理公司很少公布物業(yè)公司的職務(wù)以及相關(guān)管理制度，從而造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理部門的相關(guān)職能的了解甚少，對(duì)物業(yè)管理者的收費(fèi)行為產(chǎn)生懷疑，并因此產(chǎn)生矛盾。

（二）業(yè)主委員會(huì)行使《物權(quán)法》賦予的權(quán)力有限。按照現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，屬于民事范疇，政府價(jià)格主管部門盡量不要干預(yù)，職能定位為“指導(dǎo)”，努力方向?yàn)橥七M(jìn)物業(yè)收費(fèi)市場(chǎng)化。 在解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾時(shí)，寄希望于業(yè)主的物權(quán)能夠通過業(yè)主委員會(huì)得以體現(xiàn)和保證。而根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)都沒有成立業(yè)主管理委員會(huì)。追究業(yè)主委員會(huì)籌建難，普及率低有原因：一是物業(yè)區(qū)業(yè)主不熟悉相關(guān)法規(guī)政策，因此對(duì)是否建立業(yè)主委員會(huì)沒有一個(gè)主觀的概念，認(rèn)為這是一個(gè)可有可無的組織，對(duì)其職能及作用沒有相關(guān)的了解；二是沒有合法的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)及籌措形式。在物業(yè)區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)并不會(huì)得到相關(guān)政府組織的支持，也沒有任何法規(guī)規(guī)定是否成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)管理制度也沒有特定的規(guī)定；三是業(yè)主委員會(huì)有關(guān)人員有時(shí)還需面對(duì)暴力的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失。由以上原因可以看出，物業(yè)區(qū)無人積極組織成立業(yè)主委員會(huì)；使其行使權(quán)利之路充滿艱辛。

（三）收費(fèi)方式不規(guī)范、收費(fèi)難度大。價(jià)格主管部門規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。目前主要采用上門催收的方式，收費(fèi)物業(yè)管理人員與業(yè)主正面接觸，收費(fèi)的效果很大程度取決于業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理的相互理解和配合程度，實(shí)際操作難度較大，從而導(dǎo)致收費(fèi)難，收費(fèi)率低，企業(yè)資金缺口大，嚴(yán)重出現(xiàn)虧損。面對(duì)這種局面，物業(yè)管理企業(yè)又缺少必要的、行之有效的制約手段，而有部分居民有償服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，他們?cè)谙硎芪飿I(yè)管理企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí)，總希望少交費(fèi)，甚至于不交費(fèi)，因此雙方往往產(chǎn)生矛盾甚至發(fā)生沖突。

（四）開發(fā)商遺留問題造成的矛盾也是問題之一。大部分物業(yè)小區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司為父子關(guān)系。為了促銷樓盤，開發(fā)商在售樓時(shí)以較低的物業(yè)服務(wù)費(fèi)或送首年甚至承諾送若干年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)來吸引購房者，在售樓期內(nèi)的1-2年內(nèi)，開發(fā)商從售樓款中補(bǔ)貼部分款項(xiàng)給物業(yè)服務(wù)公司作經(jīng)營費(fèi)用，過后就由物業(yè)服務(wù)公司自負(fù)盈虧。物業(yè)服務(wù)公司需要提高收費(fèi)才能維持運(yùn)作，但業(yè)主對(duì)提高收費(fèi)沒有心理準(zhǔn)備或不能接受。造成物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，經(jīng)營難、提高收費(fèi)難的兩難局面。另外，由于開發(fā)商在小區(qū)工程未完全竣工時(shí)提前交房，一些配套設(shè)施工程不配套，遺留費(fèi)用分?jǐn)倖栴}，也會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

二、解決物業(yè)管理收費(fèi)存在問題的建議

小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主間的尖銳矛盾是無法回避的。因此，使物業(yè)管理收費(fèi)走出困境，是當(dāng)前各物業(yè)管理公司及相關(guān)管理部門急待解決的一個(gè)重要問題。

（一）完善相關(guān)的法律法規(guī)制度，使各項(xiàng)收費(fèi)透明化。根據(jù)發(fā)達(dá)國家和我國港、澳、臺(tái)地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)業(yè)主組織的地位、實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治是解決業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛和維護(hù)業(yè)益的有效途徑。必須用法律的形式對(duì)業(yè)主（或住戶）自治組織加以規(guī)范、扶持和制約，出臺(tái)一些具有較強(qiáng)的可操作性的法規(guī)，對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，各物業(yè)公司以及相關(guān)管理部門要制度統(tǒng)一的指標(biāo)，并對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的收費(fèi)金額做出標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，使收費(fèi)合理化、透明化。

（二）嘗試物業(yè)管理新模式。就是試行居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方共同管理小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，對(duì)小區(qū)實(shí)施全新的物業(yè)管理。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站這一全新模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小區(qū)居民能享有滿意的物業(yè)服務(wù)。凡是小區(qū)內(nèi)的重大問題，都必須通過三方聯(lián)席會(huì)議的形式協(xié)商解決。參加會(huì)議的人員，涵蓋了社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物管企業(yè)等各方代表，會(huì)議由街道辦事處指定專人負(fù)責(zé)召集和主持。此模式可以形成一個(gè)好的管理體制，在社區(qū)當(dāng)中形成少數(shù)人服從大多數(shù)人的總體管理思想和要求，從而達(dá)到社區(qū)和諧。

（三）妥善解決老小區(qū)（安全文明小區(qū)）管理問題。老小區(qū)的癥結(jié)在于：配套設(shè)施不全，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)難，房屋安全隱患大，小區(qū)管委會(huì)年年虧損。所以，現(xiàn)階段解決老小區(qū)的根本問題在于解決虧損問題。出臺(tái)文件、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、政府補(bǔ)貼等都是現(xiàn)階段可供參考的行之有效的方法。

化解物業(yè)管理收費(fèi)糾紛，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)程序，是物業(yè)管理在市場(chǎng)化進(jìn)程中必須解決的迫切問題，希望經(jīng)過不斷發(fā)展完善和市場(chǎng)的洗禮，逐步完善和規(guī)范物業(yè)管理，逐步營造出一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或工作環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

1、淺談我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的主要問題及解決建議，曾超，武陵城集團(tuán)網(wǎng)，2009.9

第2篇：物業(yè)管理細(xì)則全文范文

深圳市生活垃圾分類和減量管理細(xì)則全文第一章 總 則

第一條 為提高生活垃圾減量化、資源化、無害化水平，促進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)和實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)生活垃圾分類、減量及相關(guān)管理活動(dòng)。

第三條 本辦法所稱生活垃圾，是指單位和個(gè)人在日常生活中或者在為日常生活提供服務(wù)的活動(dòng)中產(chǎn)生的固體廢物，包括餐廚垃圾、建筑垃圾、可回收物、有害垃圾及其他垃圾。

餐廚垃圾、建筑垃圾另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四條 生活垃圾分類和減量管理工作，遵循政府主導(dǎo)、屬地管理、公眾參與、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)監(jiān)督的原則。

生活垃圾實(shí)行分類投放、分類收集、分類運(yùn)輸和分類處理。

第五條 本市建立生活垃圾分類和減量推進(jìn)工作聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決生活垃圾分類和減量工作中的重大事項(xiàng)。

區(qū)人民政府(含新區(qū)管委會(huì)，下同)負(fù)責(zé)組織實(shí)施轄區(qū)內(nèi)生活垃圾分類和減量工作，建立資金投入和保障機(jī)制。

街道辦事處負(fù)責(zé)具體落實(shí)所轄區(qū)域內(nèi)生活垃圾分類和減量工作。

第六條 市城市管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)是全市生活垃圾分類和減量工作的主管部門，組織制訂生活垃圾分類和減量管理目標(biāo)，負(fù)責(zé)生活垃圾分類和減量工作的組織推進(jìn)、檢查指導(dǎo)和監(jiān)督考核。

區(qū)城市管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)主管部門)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)生活垃圾分類和減量工作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

第七條 經(jīng)貿(mào)信息部門負(fù)責(zé)可回收物綜合利用的監(jiān)督管理。

環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)有害垃圾處理的監(jiān)督管理。

住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行生活垃圾分類和減量義務(wù)。

其他行政主管部門按照各自職責(zé)和本辦法規(guī)定，做好生活垃圾分類和減量工作。

第八條 任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)履行生活垃圾分類和減量義務(wù)，共同維護(hù)良好的城市環(huán)境。

第九條 市主管部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布生活垃圾分類和減量違法行為舉報(bào)、投訴的方式、處理流程和時(shí)限，依法處理舉報(bào)和投訴，并反饋結(jié)果。

第二章 分類標(biāo)準(zhǔn)和分類投放

第十條 本市生活垃圾按照以下標(biāo)準(zhǔn)分為三類：

(一)可回收物，是指可循環(huán)利用和資源化利用的廢紙、廢塑料、廢玻璃、廢金屬、廢棄織物、廢棄電子產(chǎn)品等;

(二)有害垃圾，是指對(duì)人體健康或者自然環(huán)境造成直接或者潛在危害應(yīng)當(dāng)專門處置的廢電池、廢燈管、棄置藥品、廢殺蟲劑、廢油漆、廢日用化學(xué)品、廢水銀產(chǎn)品等;

(三)其他垃圾，是指除可回收物、有害垃圾之外的其他廢棄物。

鼓勵(lì)有處理?xiàng)l件的住宅區(qū)等場(chǎng)所將生活垃圾分為四類：可回收物、有害垃圾、廚余垃圾和其他垃圾。廚余垃圾可以納入餐廚垃圾的收運(yùn)、處理系統(tǒng)進(jìn)行收運(yùn)和處理。

市主管部門可以根據(jù)生活垃圾管理實(shí)際，在充分征求意見、科學(xué)論證的基礎(chǔ)上提出生活垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施，并向社會(huì)公布。

市主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同經(jīng)貿(mào)信息、環(huán)境保護(hù)部門制定生活垃圾的具體分類目錄，并向社會(huì)公布。

第十一條 本市實(shí)行生活垃圾分類投放管理責(zé)任人制度。

生活垃圾分類投放管理責(zé)任人按照下列規(guī)定確定：

(一)黨政機(jī)關(guān)、駐深單位、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織的辦公和生產(chǎn)場(chǎng)所，本單位為責(zé)任人。實(shí)行物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為責(zé)任人;單位自管的，本單位為責(zé)任人;

(二)住宅區(qū)，全體業(yè)主為責(zé)任人。實(shí)行物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為責(zé)任人;業(yè)主自行管理物業(yè)的，業(yè)主為責(zé)任人;未實(shí)行物業(yè)管理的，由所在地街道辦事處確定責(zé)任人;

(三)道路、廣場(chǎng)、公園、公共綠地等公共場(chǎng)所，管理單位或者其委托的單位為責(zé)任人;

(四)機(jī)場(chǎng)、客運(yùn)站、軌道交通以及旅游、文化、體育、娛樂、商業(yè)等公共場(chǎng)所，經(jīng)營管理單位為責(zé)任人。

按照本條第二款規(guī)定不能確定管理責(zé)任人的，由所在地街道辦事處確定管理責(zé)任人。

第十二條 生活垃圾分類投放管理責(zé)任人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)按照規(guī)定設(shè)置生活垃圾分類收集容器，并保持容器完好、整潔;

(二)公示生活垃圾分類投放時(shí)間和地點(diǎn);

(三)對(duì)分類投放工作進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)不符合分類投放要求的行為予以勸告、制止;

(四)建立生活垃圾分類收集管理臺(tái)賬，記錄責(zé)任范圍內(nèi)產(chǎn)生的生活垃圾種類、數(shù)量、運(yùn)輸者、去向等情況，并定期向轄區(qū)街道辦事處報(bào)送數(shù)據(jù);

(五)將分類投放的生活垃圾交由符合規(guī)定的單位分類收集、運(yùn)輸。

體育館、公園、電影院、音樂廳、圖書館、機(jī)場(chǎng)、客運(yùn)站、地鐵、火車站等公共場(chǎng)所的管理單位，市政路燈照明設(shè)施管理單位，學(xué)校，醫(yī)院等，應(yīng)當(dāng)回收產(chǎn)生的廢燈管并交由符合規(guī)定的單位處理。

第十三條 市主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門制定生活垃圾分類收集設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)和分類標(biāo)識(shí)，并向社會(huì)公布。

鼓勵(lì)有條件的果蔬集貿(mào)市場(chǎng)實(shí)行果蔬菜皮就地就近處理。

第十四條 單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照生活垃圾分類投放管理責(zé)任人公示的時(shí)間、地點(diǎn)、方式等要求分類投放生活垃圾，不得隨意丟棄、拋撒生活垃圾。

生活垃圾分類投放應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

(一)可回收物應(yīng)當(dāng)投放至可回收物收集容器;

(二)有害垃圾應(yīng)當(dāng)投放至有害垃圾收集容器或者交給有害垃圾回收點(diǎn);

(三)其他垃圾應(yīng)當(dāng)投放至其他垃圾收集容器。

第十五條 體積大、整體性強(qiáng)或者需要拆分再處理的家具等大件垃圾，應(yīng)當(dāng)妥善處理，并按照本辦法第十四條的規(guī)定分類投放。

第十六條 住宅區(qū)內(nèi)的生活垃圾，實(shí)行定時(shí)定點(diǎn)相對(duì)集中分類投放。

前款規(guī)定的生活垃圾定時(shí)定點(diǎn)投放的具體時(shí)間和地點(diǎn)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)確定，并在住宅區(qū)內(nèi)顯著位置公示告知。

第十七條 本市設(shè)立生活垃圾資源回收日，住宅區(qū)在資源回收日當(dāng)天集中收集可回收物和有害垃圾。

資源回收日的實(shí)施辦法由市主管部門另行制定并公布。

第十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定生活垃圾分類投放的要求及標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)行清掃保潔衛(wèi)生外包的物業(yè)管理單位，應(yīng)當(dāng)將生活垃圾分類投放要求納入清掃保潔服務(wù)合同，并監(jiān)督實(shí)施。

第三章 分類收運(yùn)和分類處理

第十九條 各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)生活垃圾分類收集基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，做到生活垃圾收運(yùn)規(guī)模運(yùn)營和區(qū)域全覆蓋;通過公開招標(biāo)等方式確定符合條件的企業(yè)承擔(dān)生活垃圾處理服務(wù)，并向社會(huì)公布服務(wù)企業(yè)的相關(guān)信息，接受社會(huì)監(jiān)督。

第二十條 分類投放的生活垃圾應(yīng)當(dāng)分類收集。禁止將已分類投放的生活垃圾混合收集。

市主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同環(huán)境保護(hù)部門制定有害垃圾收集、運(yùn)輸、貯存的技術(shù)規(guī)范，避免環(huán)境污染。

第二十一條 分類收集的生活垃圾應(yīng)當(dāng)分類運(yùn)輸。禁止將已分類收集的生活垃圾混合運(yùn)輸。

生活垃圾運(yùn)輸車輛應(yīng)當(dāng)密閉、整潔、完好，標(biāo)示明顯的生活垃圾分類標(biāo)識(shí)。在運(yùn)輸過程中，不得隨意傾倒、丟棄、堆放、遺漏生活垃圾以及滴漏污水。

生活垃圾運(yùn)輸車輛應(yīng)當(dāng)持證上路，主管部門、交通運(yùn)輸、公安等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)車輛的執(zhí)法檢查。

第二十二條 分類收集、運(yùn)輸?shù)纳罾鴳?yīng)當(dāng)分類處理：

(一)可回收物交由再生資源回收企業(yè)處理;

(二)有害垃圾交由符合規(guī)定的企業(yè)處理;

(三)其他垃圾按照規(guī)定采用焚燒、衛(wèi)生填埋等方式處理。

生活垃圾處理單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)處理生活垃圾，采取有效的污染防治措施，防止產(chǎn)生二次污染。

市主管部門應(yīng)當(dāng)定期委托專業(yè)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)生活垃圾處理單位的運(yùn)行情況進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。

第二十三條 主管部門負(fù)責(zé)廢玻璃、廢塑料等可回收物分類收集、運(yùn)輸?shù)谋O(jiān)督管理。

經(jīng)貿(mào)信息部門會(huì)同市主管部門、規(guī)劃國土、財(cái)政等部門，引導(dǎo)再生資源回收利用企業(yè)或者資源綜合利用企業(yè)對(duì)可回收物進(jìn)行回收處理。

第二十四條 除可回收物、有害垃圾以外的其他垃圾，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用焚燒方式處理。主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)生活垃圾焚燒設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營的監(jiān)督管理，逐步降低衛(wèi)生填埋的比例。

第四章 促進(jìn)措施

第二十五條 市場(chǎng)監(jiān)管部門根據(jù)管理實(shí)際，制定產(chǎn)品及包裝物設(shè)計(jì)、生產(chǎn)的特區(qū)技術(shù)規(guī)范，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

生產(chǎn)者和銷售者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家對(duì)限制產(chǎn)品過度包裝的標(biāo)準(zhǔn)和要求，減少一次性包裝材料的使用。

黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采購列入循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品政府采購目錄的產(chǎn)品，推行無紙化辦公。

餐飲經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)消費(fèi)者節(jié)約用餐，低碳消費(fèi)。

第二十六條 鼓勵(lì)生產(chǎn)者、銷售者采取押金返還、以舊換新等措施對(duì)其生產(chǎn)、銷售的產(chǎn)品及包裝物進(jìn)行回收、再利用。

第二十七條 鼓勵(lì)廢棄織物進(jìn)行資源性回收再造。

鼓勵(lì)社會(huì)組織和個(gè)人在深圳讀書月活動(dòng)中開展廢舊書籍贈(zèng)與或者交換活動(dòng)。

第二十八條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將生活垃圾分類和減量工作納入節(jié)能周全國低碳日等環(huán)?；顒?dòng)的宣傳內(nèi)容，集中開展生活垃圾分類和減量的宣傳推廣。

主管部門應(yīng)當(dāng)制定生活垃圾分類和減量宣傳教育計(jì)劃，會(huì)同相關(guān)部門采取多種形式開展宣傳教育和培訓(xùn)活動(dòng)。

教育部門負(fù)責(zé)對(duì)全市中小學(xué)、幼兒園進(jìn)行生活垃圾分類和減量知識(shí)教育，將分類和減量知識(shí)教育納入環(huán)保教育相關(guān)內(nèi)容，組織開展校園系列生活垃圾分類和減量實(shí)踐活動(dòng)。

黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)組織應(yīng)當(dāng)將生活垃圾分類和減量納入本單位職業(yè)培訓(xùn)的內(nèi)容。

第二十九條 婦聯(lián)、團(tuán)委(義工聯(lián))、工會(huì)、科協(xié)等人民團(tuán)體應(yīng)當(dāng)結(jié)合各自工作特點(diǎn)，組織開展生活垃圾分類和減量宣傳教育，推動(dòng)全社會(huì)參與生活垃圾分類和減量工作。

鼓勵(lì)、支持基金會(huì)等社會(huì)組織和個(gè)人積極參與生活垃圾分類和減量活動(dòng)，主管部門可以通過購買服務(wù)等方式，選擇符合條件的社會(huì)組織開展生活垃圾分類和減量工作。

第三十條 行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)應(yīng)當(dāng)制定本行業(yè)生活垃圾分類和減量工作方案并組織實(shí)施，督促會(huì)員單位落實(shí)工作方案的相關(guān)要求。

物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)將生活垃圾分類和減量有關(guān)要求納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)級(jí)考核或者物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、優(yōu)秀住宅小區(qū)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則。

第三十一條 報(bào)刊、廣播、電視等新聞媒體應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，適時(shí)在黃金時(shí)段或者顯著版面進(jìn)行普及生活垃圾分類和減量知識(shí)的公益宣傳。

第五章 監(jiān)督管理

第三十二條 本市建立和完善生活垃圾分類和減量管理的綜合考核制度，并將對(duì)相關(guān)部門、區(qū)人民政府的考核結(jié)果按規(guī)定程序納入政府績效考核體系。

第三十三條 市主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同經(jīng)貿(mào)信息、環(huán)境保護(hù)等部門建立生活垃圾分類計(jì)量稱重工作制度，逐步對(duì)生活垃圾分類收集、運(yùn)輸和處理實(shí)行重量統(tǒng)計(jì)。

第三十四條 本市實(shí)行轄區(qū)生活垃圾限量排放制度，并適時(shí)將限量排放要求納入政府績效考核內(nèi)容。

本市實(shí)行生活垃圾跨區(qū)域處理環(huán)境補(bǔ)償制度。產(chǎn)生生活垃圾的轄區(qū)跨區(qū)域處理生活垃圾的，遵循誰受益、誰補(bǔ)償?shù)脑瓌t，向生活垃圾處置導(dǎo)入?yún)^(qū)支付環(huán)境補(bǔ)償資金。重量統(tǒng)計(jì)信息作為支付生活垃圾跨區(qū)域處理環(huán)境補(bǔ)償資金的依據(jù)。

生活垃圾限量排放和跨區(qū)域處理環(huán)境補(bǔ)償?shù)木唧w辦法，由市主管部門另行制訂，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第三十五條 主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善生活垃圾全過程監(jiān)管制度，建立生活垃圾分類投放、收集、運(yùn)輸、處理管理信息系統(tǒng)，定期向社會(huì)公開相關(guān)信息，并與經(jīng)貿(mào)信息、環(huán)境保護(hù)、住房和建設(shè)等部門實(shí)現(xiàn)信息共享。

街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立生活垃圾分類收集、運(yùn)輸、處理臺(tái)賬，匯總轄區(qū)內(nèi)生活垃圾分類投放管理責(zé)任人報(bào)送的相關(guān)數(shù)據(jù)，并按規(guī)定向區(qū)主管部門報(bào)送。

第三十六條 主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同經(jīng)貿(mào)信息、環(huán)境保護(hù)、市場(chǎng)監(jiān)管、交通運(yùn)輸、公安等部門建立生活垃圾分類和減量監(jiān)督管理和執(zhí)法工作的協(xié)調(diào)機(jī)制，定期通報(bào)情況，加強(qiáng)監(jiān)管。

第三十七條 本市實(shí)行生活垃圾分類和減量社會(huì)監(jiān)督員制度。

主管部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開選擇一定數(shù)量的社會(huì)監(jiān)督員，參與生活垃圾分類和減量工作。社會(huì)監(jiān)督員中應(yīng)當(dāng)有人大代表、政協(xié)委員、市民、志愿者等。

社會(huì)監(jiān)督員有權(quán)監(jiān)督生活垃圾集中處理設(shè)施的運(yùn)行，督促單位和個(gè)人履行生活垃圾分類和減量義務(wù)，具體辦法由市主管部門另行制定。

第三十八條 單位和個(gè)人拒不履行生活垃圾分類和減量義務(wù)并被行政處罰的，主管部門、經(jīng)貿(mào)信息、環(huán)境保護(hù)、市場(chǎng)監(jiān)管、住房和建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)作不良行為記錄，并將記錄納入征信系統(tǒng)。

對(duì)生活垃圾分類和減量工作中成績突出的單位、社區(qū)、家庭和個(gè)人，可以給予表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)，具體辦法由市主管部門另行制定。

第六章 法律責(zé)任

第三十九條 行政管理部門及其工作人員不依法履行生活垃圾分類和減量管理職責(zé)的，依法追究行政責(zé)任;涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。

第四十條 生活垃圾分類投放管理責(zé)任人違反本辦法第十二條規(guī)定，有下列行為之一的，由主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以罰款：

(一)未按規(guī)定對(duì)生活垃圾分類投放工作進(jìn)行指導(dǎo)的，處3000元罰款;

(二)未公示生活垃圾分類投放時(shí)間或者地點(diǎn)的，處20xx元罰款;

(三)未記錄或者未如實(shí)記錄責(zé)任范圍內(nèi)生活垃圾排放情況的，處20xx元罰款;

(四)未按規(guī)定設(shè)置生活垃圾分類收集容器的，處3000元罰款;

(五)未將分類投放的生活垃圾交由符合規(guī)定的單位分類收集、運(yùn)輸?shù)?，?000元罰款。

第四十一條 單位或者個(gè)人違反本辦法第十四條、第十五條規(guī)定，未分類投放或者未按規(guī)定分類投放生活垃圾的，由主管部門責(zé)令改正。拒不改正的，對(duì)個(gè)人處50元罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，處100元罰款;對(duì)單位處1000元罰款。

個(gè)人受到罰款處罰的，可以申請(qǐng)參加主管部門安排的社會(huì)服務(wù)以抵扣罰款。

第四十二條 生活垃圾收集企業(yè)違反本辦法第二十條規(guī)定，混合收集已分類投放的生活垃圾的，由主管部門處10000元罰款。

第四十三條 生活垃圾運(yùn)輸企業(yè)違反本辦法第二十一條規(guī)定，有下列行為之一的，由主管部門處以罰款：

(一)運(yùn)輸車輛未標(biāo)示明顯的生活垃圾分類標(biāo)識(shí)的，處20xx元罰款;

(二)運(yùn)輸車輛未保持密閉、整潔、完好的，處3000元罰款;

(三)運(yùn)輸車輛在運(yùn)輸過程中隨意傾倒、丟棄、堆放、遺漏生活垃圾或者滴漏污水的，處5000元罰款;

(四)混合運(yùn)輸已分類收集的生活垃圾的，處10000元罰款。

第四十四條 生活垃圾處理企業(yè)違反本辦法第二十二條規(guī)定，違法處理其他垃圾或者未采取有效污染防治措施產(chǎn)生二次污染的，由主管部門責(zé)令改正，處30000元罰款。累計(jì)處罰3次或者3次以上的，取消其生活垃圾處理資格。造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

生活垃圾處理企業(yè)違反本辦法第二十二條規(guī)定，違法處理有害垃圾的，由環(huán)境保護(hù)部門依法處理。

第七章 附 則

第四十五條 經(jīng)貿(mào)信息、環(huán)境保護(hù)、市場(chǎng)監(jiān)管、住房和建設(shè)、教育等部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)和本辦法要求，制定配套政策和標(biāo)準(zhǔn)。

第四十六條 本辦法所稱廚余垃圾，是指居民在家庭生活或者消費(fèi)過程中產(chǎn)生的易腐性垃圾，包括剩菜剩飯、菜梆菜葉、瓜果皮核、廢棄食物、廢棄蔬菜、盆景植物、殘枝落葉等。

第四十七條 本辦法自20xx年8月1日起施行。

深圳垃圾強(qiáng)制分類深圳邁入垃圾強(qiáng)制分類時(shí)代。昨日(6月3日)，深圳市、區(qū)城管部門聯(lián)合舉辦全民分類時(shí)代邀您共同見證深圳家庭生活垃圾分類投放指引會(huì)。全市共分為1個(gè)主會(huì)場(chǎng)和10個(gè)分會(huì)場(chǎng)，多位市民共同見證了《家庭生活垃圾分類投放指引》(以下簡稱《指引》)的。據(jù)了解，對(duì)于未按規(guī)定分類投放生活垃圾的單位或個(gè)人，主管部門將追究相關(guān)法律責(zé)任。(6月4日《羊城晚報(bào)》)

今年3月18日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)改委、住建部《生活垃圾分類制度實(shí)施方案》(以下簡稱《方案》)的通知，要求46個(gè)城市先行實(shí)施生活垃圾強(qiáng)制分類，包括直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，在20xx年底生活垃圾回收利用率達(dá)35%以上。但從目前出臺(tái)的措施來看，均沒有像深圳這樣帶有鮮明的強(qiáng)制特征，例如北京，以再生資源和廚余垃圾等分類進(jìn)行劃分，并沒有懲罰性配套措施。

深圳的措施顯得更嚴(yán)厲，除了相關(guān)部門將會(huì)把《指引》發(fā)放到深圳市每個(gè)家庭，以引導(dǎo)市民進(jìn)行生活垃圾分類投放外，還將加速推進(jìn)住宅區(qū)(城中村)生活垃圾分類設(shè)施的規(guī)范設(shè)置，計(jì)劃今年10月底前全部完成，并配套完善收集、運(yùn)輸和處理體系。此外，在住宅區(qū)分類投放設(shè)施、生活垃圾分類后處理上甚至細(xì)化到服務(wù)半徑不宜超過70米，對(duì)各類垃圾的收集、投放、運(yùn)輸、處理等都有詳細(xì)規(guī)定。

最引人矚目的，還是對(duì)未按規(guī)定投放將受處罰這一條。住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是生活垃圾分類投放管理責(zé)任人，未公示垃圾分類投放時(shí)間或地點(diǎn)的，處20xx元罰款;未將分類投放的生活垃圾交由符合規(guī)定的單位分類收集、運(yùn)輸，處5000元罰款。單位或個(gè)人未分類投放或者未按規(guī)定分類投放生活垃圾的，對(duì)個(gè)人處50元罰款，對(duì)單位處1000元罰款。不難看出，深圳在垃圾強(qiáng)制分類上獨(dú)樹一幟，因?yàn)榈侥壳盀橹?，深圳是所?6個(gè)被要求實(shí)施垃圾強(qiáng)制分類的先行城市中，最先出臺(tái)未按規(guī)定投放將如何受到處罰的城市。

第3篇：物業(yè)管理細(xì)則全文范文

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)縣十三屆九次全委會(huì)XX縣十六屆四次人代會(huì)精神，堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，以重點(diǎn)工程和重大項(xiàng)目為抓手，堅(jiān)持城鄉(xiāng)建設(shè)與改善民生并重，堅(jiān)持強(qiáng)化管理與優(yōu)質(zhì)服務(wù)并重，堅(jiān)持舊城改造與城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理并重，著力推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)，使城市品位大提升，建筑產(chǎn)業(yè)大提質(zhì)，行業(yè)管理大提效，促進(jìn)建設(shè)事業(yè)健康有序發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

城鄉(xiāng)建設(shè)主要預(yù)期目標(biāo)是：投入資金27771.94萬元，重點(diǎn)完成九項(xiàng)工程建設(shè)任務(wù)。其中投入資金1582萬元，完XX縣府街東延伸段和淵泉街東延伸段城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資3000萬元，完成張芝公園及九支渠景觀帶一期1224.8米的地質(zhì)勘查、地形測(cè)繪、施工設(shè)計(jì)編制、人工湖土方開挖、水系東段建設(shè)。投資650萬元完成風(fēng)電生活基地建設(shè)；投資1108.8萬元完成保障性住房150套（其中經(jīng)濟(jì)適用房90套，廉租房60套）；投資664.86萬元，完成城區(qū)綠化、樹穴改造和樹木追肥；投入資金10444萬元，完成商品房開發(fā)624套；投資9758萬元，完成榆林賓館、海城賓館等商貿(mào)賓館建設(shè)。投資357.4萬元,完XX縣城控制性祥規(guī)編制、縣城綠地系統(tǒng)規(guī)劃編制和62個(gè)村莊規(guī)劃編制；投資206.9萬元，完成新增公共綠地共計(jì)25000平方米，爭(zhēng)取縣城綠化覆蓋率達(dá)到23.9%，綠地率達(dá)到16.3%，人均占有公共綠地達(dá)到11.7平方米，創(chuàng)建7個(gè)單位庭院、6個(gè)住宅小區(qū)；工程質(zhì)量監(jiān)督覆蓋率、建筑材料檢測(cè)率、竣工工程驗(yàn)收備案率、工程監(jiān)理覆蓋面均達(dá)到100%，實(shí)現(xiàn)工程安全質(zhì)量零事故；完成道路建設(shè)工程、“張芝公園及九支渠景觀帶建設(shè)”、“祥瑞家苑”、“麗景花園”、“南苑華庭”等共計(jì)172戶的拆遷及完XX縣府街東延伸段、淵泉街延伸段、廣電局南側(cè)拆遷任務(wù)；新引進(jìn)落實(shí)投資1500萬元招商引資項(xiàng)目一個(gè)以上，落實(shí)招商引資到位資金10000萬元。

三、工作重點(diǎn)

圍繞上述工作思路和工作目標(biāo)，重點(diǎn)抓好以下幾個(gè)方面的工作：

（一）以規(guī)劃編制為龍頭，不斷擴(kuò)大城鄉(xiāng)規(guī)劃覆蓋面。

一是筑牢城鄉(xiāng)規(guī)劃理念。深入貫徹落實(shí)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，充分發(fā)揮總規(guī)的調(diào)控和引領(lǐng)作用，不斷深化城市規(guī)劃理念，繼續(xù)堅(jiān)持“先規(guī)劃后建設(shè)、無規(guī)劃不建設(shè)”的原則，注重規(guī)劃的前瞻性、民主性和科學(xué)性，有效發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃帶動(dòng)和指導(dǎo)作用。二是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃步伐。注重城市整體形象，突出城市特色和個(gè)性。加快編制縣城出入口等重點(diǎn)建設(shè)區(qū)修建性詳規(guī)，積極打造城市建筑風(fēng)格。進(jìn)一步完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村落規(guī)劃，積極指導(dǎo)、協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃編制、上報(bào)、審批等工作，配合新農(nóng)村建設(shè)，搞好新農(nóng)村規(guī)劃、人居環(huán)境治理、示范村規(guī)劃、農(nóng)房建設(shè)、居民點(diǎn)規(guī)劃和風(fēng)格風(fēng)貌改建規(guī)劃，改變農(nóng)村建房無規(guī)劃設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀，切實(shí)改善全縣人居環(huán)境。三是提升規(guī)劃管理效能。高質(zhì)量做好“兩證一書”的核發(fā)工作，充分發(fā)揮管理職能，不斷創(chuàng)新規(guī)劃監(jiān)督機(jī)制，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃運(yùn)行程序。充分發(fā)揮執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)職能職責(zé)，進(jìn)一步整合力量，不斷拓寬監(jiān)控范圍，嚴(yán)格規(guī)劃執(zhí)法，嚴(yán)肅查處違法違章建設(shè)行為，確保各類建設(shè)按規(guī)劃實(shí)施，切實(shí)提高規(guī)劃行政效能。年內(nèi)完XX縣城控制性祥規(guī)編制、綠地系統(tǒng)規(guī)劃編制和梁湖、沙河2個(gè)集鎮(zhèn)總體規(guī)劃的評(píng)審報(bào)批和62個(gè)村莊規(guī)劃的編制評(píng)審工作，實(shí)現(xiàn)自然村規(guī)劃建設(shè)覆蓋率100%的目標(biāo)。

責(zé)任單位：規(guī)劃股

（二）以項(xiàng)目建設(shè)為抓手，提速城鄉(xiāng)建設(shè)步伐。

堅(jiān)持一事一主體，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)班子，一個(gè)項(xiàng)目一套考核，做到續(xù)建項(xiàng)目提前完工，新建項(xiàng)目提前開工，儲(chǔ)備項(xiàng)目提前立項(xiàng)，前期工作提前完成。重點(diǎn)完XX縣府街東延伸段人行道2903米，架設(shè)路燈129桿；鋪筑淵泉街延伸段人行道2100米，安裝路沿磚2100米，架設(shè)路燈96桿。新建建筑面積為14960平方米的榆林賓館貴賓樓一座和建筑面積4800平方米的海城賓館一座。新建占地面積為140畝，建筑面積10000平方米風(fēng)電生活基地規(guī)劃編制及“四通一平”建設(shè)，力爭(zhēng)1——2家風(fēng)電企業(yè)辦公、住宿工程開工建設(shè)，為大力實(shí)施“風(fēng)電強(qiáng)縣”戰(zhàn)略作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

責(zé)任單位：各項(xiàng)目建設(shè)管理辦公室

（三）以九支渠建設(shè)為重點(diǎn)，打造城市新亮點(diǎn)。

把九支渠建設(shè)作為一項(xiàng)重大的民生工程、對(duì)外開放的形象工程來抓，努力將其打造成為城市建設(shè)名片，成為城市新亮點(diǎn)。在做好詳細(xì)規(guī)劃編制、征地、拆遷安置等前期工作的基礎(chǔ)上，著力完善重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的管理機(jī)制，著力落實(shí)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任制，著力加快重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，著力解決重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)存在的突出問題，著力營造全社會(huì)關(guān)心重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的良好氛圍，力爭(zhēng)九支渠建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。年內(nèi)完成長1224.8米、占地面積7.52萬平方米九支渠景觀帶和占地面積37.3萬平方米張芝公園一期工程建設(shè)。

責(zé)任單位：九支渠景觀帶及張芝公園項(xiàng)目建設(shè)管理辦公室

（四）以城市園林化創(chuàng)建為基礎(chǔ)，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境。

始終把優(yōu)化功能放在城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、管理的首位，堅(jiān)持“適度超前、持續(xù)發(fā)展、保障有力”的思路，抓好項(xiàng)目建設(shè)。開展城市綠化工作專項(xiàng)整治，不斷擴(kuò)大城市綠化覆蓋面，確保新區(qū)建設(shè)綠化覆蓋率達(dá)到40％以上，舊城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到30％以上，不斷增強(qiáng)城市承載力、凝聚力、輻射力和帶動(dòng)力。年內(nèi)完成瓜州中路景觀帶種植4725平方米；完成7個(gè)單位庭院、6個(gè)住宅小區(qū)2.5萬平方米的花卉種植和綠地建設(shè)；完成淵泉公園新開辟綠地8000平方米和植樹500株；完XX縣府街、淵泉街東延伸段及南環(huán)路道路綠化，開挖綠化帶4.67萬立方米，回填耕植土3.9萬立方米，植樹5335棵；完成公園街、瓜州中路5000平方米公共綠地樹木花卉種植；完成南大街、瓜州大道樹穴改造和城區(qū)樹木追肥。年內(nèi)完成新增公共綠地共計(jì)25000平方米，爭(zhēng)取縣城綠化覆蓋率達(dá)到23.9%，綠地率達(dá)到16.3%，人均占有公共綠地達(dá)到11.7平方米，創(chuàng)建7個(gè)單位庭院、6個(gè)住宅小區(qū)。

責(zé)任單位：園林綠化所

（五）以民生工程為根本，著力提高民生保障。

一是加快保障性住房建設(shè)。認(rèn)真貫徹會(huì)議精神，切實(shí)加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步增加面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)，逐步完善住房保障體系建設(shè)。完成經(jīng)濟(jì)適用房90套和廉租房60套建設(shè)任務(wù)，緩解城市低收入家庭住房壓力。二是繼續(xù)做好住房補(bǔ)貼發(fā)放工作。把落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房補(bǔ)貼制度作為一項(xiàng)民心工程，按照《XX縣廉租住房2008—2012年建設(shè)規(guī)劃》，對(duì)全縣城鎮(zhèn)低收入家庭進(jìn)行了調(diào)查摸底，經(jīng)過嚴(yán)格審查，對(duì)符合廉租住房補(bǔ)助條件的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)困難家庭，按照每人每月補(bǔ)助50月的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)放住房租金補(bǔ)貼，并為租住公產(chǎn)房住房經(jīng)濟(jì)雙困家庭減免住房租金，真正解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房問題。

責(zé)任單位：房管局

（六）以農(nóng)房建設(shè)為切入點(diǎn)，扎實(shí)推進(jìn)環(huán)境治理。

一是堅(jiān)持“突出優(yōu)化功能、保持區(qū)域風(fēng)貌、統(tǒng)一規(guī)劃布局、農(nóng)民自主選擇”的原則和“三打破三提高”的要求，指導(dǎo)、督促農(nóng)民搞好農(nóng)房建設(shè)，嚴(yán)格農(nóng)房建設(shè)審批程序，建筑風(fēng)貌，嚴(yán)管建筑質(zhì)量，嚴(yán)查違規(guī)建設(shè)。二是加強(qiáng)農(nóng)房建設(shè)與管理。創(chuàng)建農(nóng)房建設(shè)管理機(jī)制，特別是農(nóng)房建設(shè)服務(wù)隊(duì)的監(jiān)管和農(nóng)村建筑工匠資質(zhì)管理，有效調(diào)控承包價(jià)額。嚴(yán)格農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃、選址、選圖、審批等程序和堅(jiān)持“一書兩證”（選址意見書、規(guī)劃許可證、房屋產(chǎn)權(quán)證）制度，嚴(yán)把農(nóng)房建筑質(zhì)量，切實(shí)規(guī)范農(nóng)村建筑市場(chǎng)。三是深入推進(jìn)城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理。堅(jiān)持“四化”標(biāo)準(zhǔn)，圍繞全縣城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理工程總體目標(biāo)和要求，以整治建筑工地突破口，深入開展“七進(jìn)”、民居風(fēng)貌整治、縣城風(fēng)貌整治和城市園林綠化專項(xiàng)整治行動(dòng)的活動(dòng)，創(chuàng)新機(jī)制，確保常態(tài)化，切實(shí)改變城鄉(xiāng)面貌。要完成農(nóng)村危舊房改造1000戶。

責(zé)任單位：規(guī)劃股建管站

（七）以強(qiáng)化管理為手段，切實(shí)理順建設(shè)秩序。

一是有效監(jiān)管市場(chǎng)秩序。進(jìn)一步健全建設(shè)市場(chǎng)誠信體系，嚴(yán)格招投標(biāo)監(jiān)管，嚴(yán)格施工許可前置條件審查，嚴(yán)格按規(guī)定收取民工工資保證金，全程監(jiān)管支付情況，嚴(yán)格對(duì)施工隊(duì)伍的作業(yè)人員實(shí)行壓證監(jiān)管；強(qiáng)化商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)管，防止“一房多賣”、抽逃資金等行為。切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，依法查處開發(fā)企業(yè)無資質(zhì)亂掛靠等違規(guī)行為，加強(qiáng)縣外企業(yè)入瓜從業(yè)登記備案管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和物業(yè)小區(qū)管理。加大對(duì)建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等中介市場(chǎng)的監(jiān)管力度。二是加強(qiáng)建筑安全質(zhì)量監(jiān)管。建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度，嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)“一崗雙責(zé)”制。扎實(shí)開展建筑安全質(zhì)量隱患排查治理和專項(xiàng)整治活動(dòng)。強(qiáng)化規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、檢測(cè)、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的安全監(jiān)管，從嚴(yán)查處安全生產(chǎn)責(zé)任事故。最大限度地?cái)U(kuò)大工程建設(shè)監(jiān)督覆蓋率，監(jiān)督范圍要擴(kuò)大到鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村。三是積極推廣使用新型建材。大力推廣和使用新型建筑材料和新型建筑墻體材料，實(shí)施外墻和屋頂保溫隔熱。年末力爭(zhēng)達(dá)到五個(gè)100%，即工程質(zhì)量監(jiān)督覆蓋率100%、建筑材料檢測(cè)率100%，竣工工程驗(yàn)收備案率100%、工程監(jiān)理覆蓋面100%。施工企業(yè)安全生產(chǎn)持證率、“三類人員”和特種作業(yè)人員持證率、安全文明措施費(fèi)支付率、意外傷害保險(xiǎn)投保率達(dá)到100%。確保在建工程不發(fā)生結(jié)構(gòu)安全事故隱患，工程使用功能質(zhì)量投訴率控制在40%以內(nèi)，促進(jìn)建設(shè)工程安全質(zhì)量提高到一個(gè)新的水平。

責(zé)任單位：質(zhì)監(jiān)站招投標(biāo)辦

（八）以房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理為支撐，打造瓜州新片區(qū)。

加大房地產(chǎn)業(yè)制度化建設(shè)力度，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的管理。加強(qiáng)制定有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)管理制度建設(shè)，認(rèn)真執(zhí)行《XX縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理實(shí)施細(xì)則》、《XX縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則》。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，把保障性住房建設(shè)做為關(guān)注民生的重要措施抓緊抓好；通過調(diào)控引導(dǎo)，使房地產(chǎn)開發(fā)向相對(duì)講求質(zhì)量、講求品位的精品型轉(zhuǎn)變；加快產(chǎn)權(quán)管理工作的網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)。通過提高人員素質(zhì)，提高工作效率，逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋確權(quán)登記、房屋交易管理、房屋評(píng)估中介服務(wù)的規(guī)范化、信息化。加快建立物業(yè)管理活動(dòng)中的招投標(biāo)制度，引導(dǎo)和鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過公開招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。逐步建立“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)機(jī)制，自覺接受物價(jià)、物業(yè)主管部門及業(yè)主的監(jiān)督；加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)管理。新建小區(qū)要按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)各類設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理用房，物業(yè)管理設(shè)施不落實(shí)的，一律不得交付使用，產(chǎn)權(quán)部門不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；完善執(zhí)業(yè)資格管理制度，力爭(zhēng)在年內(nèi)完成修建商品住房624套59900平方米，全縣物業(yè)管理從業(yè)人員持證上崗率達(dá)到85%以上。

責(zé)任單位：房管局

（九）以治理突出問題為先導(dǎo)，凈化工程建設(shè)領(lǐng)域。

要從講政治的高度，積極探索規(guī)劃建設(shè)管理新機(jī)制，充分認(rèn)清工程建設(shè)領(lǐng)域違法違規(guī)問題的嚴(yán)重性和危害性，增強(qiáng)責(zé)任感與使命感，堅(jiān)持把解決群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題作為工作的著力點(diǎn)，按照《XX縣建設(shè)領(lǐng)域工程建設(shè)突出問題專項(xiàng)治理工作實(shí)施方案》深入開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理工作，努力把治理工作抓緊、抓好、抓出成效，促進(jìn)我縣工程建設(shè)領(lǐng)域規(guī)范有序的發(fā)展。通過2年左右時(shí)間的集中治理，我們要實(shí)現(xiàn)以下工作目標(biāo)：建立健全統(tǒng)一規(guī)范的工程建設(shè)有形市場(chǎng)，市場(chǎng)交易活動(dòng)依法透明運(yùn)行，市場(chǎng)主體違法違規(guī)行為明顯減少，實(shí)現(xiàn)權(quán)力行使安全、資金運(yùn)用安全、項(xiàng)目建設(shè)安全。

責(zé)任單位：質(zhì)監(jiān)站

（十）以城市綜合監(jiān)管為紐帶，營造優(yōu)美人居環(huán)境。繼續(xù)實(shí)施城市精細(xì)化管理，不斷健全完善監(jiān)督管理機(jī)制，努力實(shí)現(xiàn)“環(huán)衛(wèi)保潔精質(zhì)化、園林綠化精品化、供熱監(jiān)管規(guī)范化、城市交通有序化、商貿(mào)市場(chǎng)整潔化、市容市貌美觀化、管理服務(wù)人性化、綜合管理制度化”的城市精細(xì)化管理工作目標(biāo)，采取“橫向到邊、縱向到底、錯(cuò)時(shí)異向、不留死角”的巡控方式，嚴(yán)厲打擊亂修亂建行為，充分發(fā)揮城市綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度的綜合協(xié)調(diào)、綜合調(diào)度、綜合檢查作用，形成運(yùn)轉(zhuǎn)高效、配合密切的執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制；加大市容市貌綜合整治力度。堅(jiān)持集中整治和長效管理相結(jié)合的原則，徹底整治亂停亂行、亂擺亂放、亂搭亂掛、亂涂亂畫、亂扔亂倒等影響市容環(huán)境的問題；嚴(yán)格門前“三包責(zé)任制”管理體制，將門前“三包”工作真正落到實(shí)處。從群眾反映強(qiáng)烈臟亂差嚴(yán)重的小街巷、樓群院落入手，開展環(huán)境綜合整治工作，徹底改變社區(qū)院落和背街小巷的市容環(huán)境衛(wèi)生面貌，為廣大人民群眾營造整潔、舒適的生活環(huán)境。

責(zé)任單位：城市綜合管理執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)

（十一）以公積金管理制度為橋梁，實(shí)現(xiàn)公積金滾動(dòng)增值。

加大《住房公積金管理?xiàng)l例》的宣傳力度，建立健全公積金信貸款審批制度、責(zé)任追究制度、貸款資料審核、檔案管理制度制度，嚴(yán)格落實(shí)公積金貸款政策，形成有效防范風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)督制度，定期報(bào)送預(yù)決算和各類報(bào)表，主動(dòng)接受財(cái)政、審計(jì)和業(yè)務(wù)部門的監(jiān)督。嚴(yán)禁發(fā)放項(xiàng)目和單位貸款。按規(guī)定設(shè)置公積金收益專戶，增值收益專戶、費(fèi)用專戶和其他資金專戶，并進(jìn)行單獨(dú)核算。嚴(yán)格執(zhí)行國家購買國債決策制度和規(guī)定，并及時(shí)兌現(xiàn)到期國債。同時(shí)，加大到期貸款的清收力度，加強(qiáng)對(duì)資金的運(yùn)行和費(fèi)用管理，促進(jìn)了公積金滾動(dòng)增值。公積金繳存職工在原有人數(shù)基礎(chǔ)上增長0.5%，公積金收益率達(dá)到0.9%，繳存余額在原有基礎(chǔ)上增長8%。資金使用率達(dá)到60%，貸款逾期率控制在0.3%以內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金充足率達(dá)到1%。

責(zé)任單位：住房公積金管理中心

（十二）以市政設(shè)施監(jiān)管為核心，鞏固城市文明成果。

為保證市政公用事業(yè)健康發(fā)展，一要注重加強(qiáng)市政公益設(shè)施維護(hù)管理。對(duì)新建、改造的道路、橋梁等設(shè)施，嚴(yán)格審批制度，堅(jiān)決控制未經(jīng)審批的破路挖掘，積極探索停車場(chǎng)、公廁管理措施辦法，建立良好的管理運(yùn)行機(jī)制，保證其充分發(fā)揮社會(huì)效益；二要嚴(yán)格貫徹落實(shí)相關(guān)法律法規(guī)，加大監(jiān)管力度，建立健全嚴(yán)格的城市道路占挖管理辦法，進(jìn)一步增強(qiáng)各相關(guān)單位執(zhí)行規(guī)定的主動(dòng)性和規(guī)范性；三要加大違章查處力度，保障設(shè)施完好，對(duì)隨意挖掘、占用行政許可項(xiàng)目進(jìn)行了審批，并對(duì)許可后的項(xiàng)目實(shí)施過程監(jiān)管和督查；四要開展各類專項(xiàng)活動(dòng)，突出監(jiān)管重點(diǎn)。對(duì)城市道路上影響行人行車安全的廢棄桿樁進(jìn)行調(diào)查，制定清除方案，梳理盲道占用情況，對(duì)書報(bào)亭和其他情況占用盲道行為提出相關(guān)建議并及時(shí)將信息向相關(guān)部門反饋。城市用水普及率和污水集中收集率要達(dá)到100%，生活垃圾處理率要達(dá)到95%，市政路燈亮燈綠要達(dá)到98%以上，其他市政公用設(shè)施完好率要達(dá)到98%以上。

責(zé)任單位：市政公用事業(yè)管理局

（十三）以房屋拆遷為突破口，推進(jìn)XX區(qū)改造。建立健全房屋拆遷管理制度，科學(xué)指導(dǎo)房屋拆遷工作。房屋拆遷安置辦公室要強(qiáng)化措施，只能多拆、不能少拆，只能硬拆、不能軟拆，只能快拆、不能慢拆的思路，強(qiáng)力推進(jìn)。加強(qiáng)對(duì)拆遷管理人員、拆遷人員、評(píng)估人員的管理，規(guī)范拆遷行為，做到補(bǔ)償公正、到位，妥善解決房屋拆遷糾紛，做好拆遷工作，解決好拆遷遺留問題，防止群體性上訪事件發(fā)生，高質(zhì)量地完成拆遷安置任務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)拆遷補(bǔ)償資金的監(jiān)督管理，保證拆遷補(bǔ)償安置資金足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。計(jì)劃完成道路建設(shè)工程、“張芝公園及九支渠景觀帶建設(shè)”、“祥瑞家苑”、“麗景花園”、“南苑華庭”等共計(jì)172戶的拆遷及完XX縣府街東延伸段、淵泉街延伸段、廣電局南側(cè)拆遷任務(wù)。

責(zé)任單位：房屋拆遷安置管理辦公室

（十四）以推動(dòng)公益事業(yè)發(fā)展為動(dòng)力，夯實(shí)建設(shè)系統(tǒng)群眾基礎(chǔ)。

突出解決供熱、供氣存在的難點(diǎn)問題，加強(qiáng)供熱、供氣監(jiān)管工作，嚴(yán)格按照縣上已出臺(tái)的有關(guān)辦法狠抓監(jiān)管落實(shí)，及早著手修改完善《XX縣城市供熱供氣監(jiān)管辦法》，今年，繼續(xù)對(duì)存在突出供熱問題單位（個(gè)人）進(jìn)行供熱管道、地溝保溫、供排水管道改造，解決長期遺留的供暖問題。督促供熱公司投入資金對(duì)供熱點(diǎn)的鍋爐進(jìn)行全面的檢修保養(yǎng)，對(duì)供熱管網(wǎng)進(jìn)行全面的檢修，更換老化管道確保了供熱工作的正常運(yùn)行。對(duì)天然氣安全生產(chǎn)和事故防范做到了五個(gè)到位，即“領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到位，責(zé)任落實(shí)到位，督促檢查到位，隱患整改到位，安全措施到位”。建立完善燃?xì)夤艿朗┕D會(huì)審制度，加強(qiáng)對(duì)燃?xì)夤艿赖难膊榱Χ?，?duì)因建筑施工造成的燃?xì)夤艿榔茐氖鹿始皶r(shí)進(jìn)行處理，發(fā)放《隱患整改通知書》，提出整改意見，促進(jìn)了管道燃?xì)饨ㄔO(shè)和管理的規(guī)范化、正?；?/p>

責(zé)任單位：公益事業(yè)監(jiān)管股

（十五）以招商引資為依托，實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展格局。

按照XX縣委、縣政府《關(guān)于全縣招商引資工作安排意見》精神，各部門要高度重視項(xiàng)目工作，以資源優(yōu)勢(shì)為依托，科學(xué)謀劃招商項(xiàng)目，項(xiàng)目謀劃、論證、包裝要突出精與實(shí)，重大項(xiàng)目要進(jìn)行可行性研究論證，為客商盡量提供有價(jià)值、有分量、有深度的項(xiàng)目資料，實(shí)現(xiàn)“洽談一批，簽約一批，建設(shè)一批，投產(chǎn)一批，儲(chǔ)備一批”的良性發(fā)展格局”。建設(shè)局要新引進(jìn)落實(shí)投資1500萬元招商引資項(xiàng)目一個(gè)以上，落實(shí)招商引資到位資金10000萬元。

責(zé)任單位：項(xiàng)目辦

（十六）以機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)為動(dòng)力，有效提升行政效能。

一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步落實(shí)機(jī)關(guān)效能和作風(fēng)建設(shè)措施。成立加強(qiáng)機(jī)關(guān)作風(fēng)和效能建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究、協(xié)調(diào)和檢查機(jī)關(guān)作風(fēng)和效能建設(shè)工作，認(rèn)真抓好各項(xiàng)制度的貫徹落實(shí)。二是健全各項(xiàng)制度，進(jìn)一步規(guī)范機(jī)關(guān)工作人員行政行為。健全監(jiān)督和考核機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)機(jī)關(guān)干部權(quán)力運(yùn)作的監(jiān)督，建立工作效能和工作作風(fēng)考評(píng)制度，制定機(jī)關(guān)效能和作風(fēng)建設(shè)考核標(biāo)準(zhǔn)，明確重點(diǎn)工作目標(biāo)，開展評(píng)議機(jī)關(guān)活動(dòng)，定期組織考核檢查，每年組織考核評(píng)比。三是是提升隊(duì)伍整體素質(zhì)。深入推進(jìn)“引進(jìn)來、走出去”的人才發(fā)展戰(zhàn)略，引進(jìn)專業(yè)技術(shù)人才，充實(shí)和壯大建設(shè)隊(duì)伍；鼓勵(lì)支持在職職工外出學(xué)習(xí)培訓(xùn)，適時(shí)“充電”，提升自身業(yè)務(wù)水平。大力開展本部門培訓(xùn)，采取“傳幫帶”模式，在本系統(tǒng)開展業(yè)務(wù)知識(shí)和政策法規(guī)培訓(xùn)。繼續(xù)開展對(duì)企業(yè)法人、中層干部和民工的政策法規(guī)、安全常識(shí)等知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高系統(tǒng)人員的整體素質(zhì)。四是強(qiáng)化考核，嚴(yán)格責(zé)任，確保機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)不流于形式?？己嗽u(píng)比工作是推動(dòng)機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)和目標(biāo)責(zé)任制深入健康開展的重要保證，在搞好年終考評(píng)的同時(shí)重點(diǎn)抓好日?？己恕Ｎ迨羌訌?qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)。重點(diǎn)在民生工程、城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)招投標(biāo)等領(lǐng)域的反腐廉政工作，健全防腐機(jī)制，筑牢拒腐防線，構(gòu)建教育、制度、監(jiān)督并重的懲防體系。確保年內(nèi)群眾對(duì)本行業(yè)服務(wù)滿意率達(dá)到90%以上，努力營造以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)思想道德建設(shè)和精神文明建設(shè)的濃厚氛圍，為促進(jìn)全局各項(xiàng)工作全面協(xié)調(diào)發(fā)展提供精神動(dòng)力和思想保證。

責(zé)任單位：辦公室

（十七）以維護(hù)穩(wěn)定為要?jiǎng)?wù)，營造良好發(fā)展環(huán)境。

嚴(yán)格規(guī)范程序，著力排查化解涉災(zāi)、涉拆（遷）、涉質(zhì)（量）、涉及“兩個(gè)拖欠”、涉權(quán)（房屋產(chǎn)權(quán)）等方面的問題和矛盾糾紛，把矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)，切實(shí)維護(hù)系統(tǒng)穩(wěn)定，積極創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境和人文環(huán)境。

第4篇：物業(yè)管理細(xì)則全文范文

（一）、建筑業(yè)管理工作有新的突破。

去年建筑業(yè)管理以改革為龍頭，以管理創(chuàng)新、科技創(chuàng)新為工作重點(diǎn)，推進(jìn)了建筑業(yè)各項(xiàng)管理工作的開展。

1、四項(xiàng)改革富有成效。

一年來，我們堅(jiān)持開展建筑業(yè)管理各項(xiàng)改革，促進(jìn)了建筑業(yè)工作的深入開展。

（1）建設(shè)工程造價(jià)改革逐步完善。

工程造價(jià)管理是建設(shè)工程管理的核心內(nèi)容之一。99年我們爭(zhēng)取了省建設(shè)廳的重視和支持，在全國率先實(shí)施“控制量、放開價(jià)，由市場(chǎng)形成價(jià)格”的建設(shè)工程造價(jià)改革。經(jīng)過兩年多的實(shí)踐，取得了滿意的效果。去年我們繼續(xù)完善和深化建設(shè)工程造價(jià)的各項(xiàng)改革。一是促進(jìn)企業(yè)制訂了自己的定額。為了使企業(yè)建立自己的消耗量定額，我們結(jié)合實(shí)際，編制了《*市建設(shè)工程消耗量定額》，研制了工程計(jì)價(jià)的電腦軟件，要求企業(yè)在建筑工程投標(biāo)過程中使用“電子標(biāo)書”進(jìn)行報(bào)價(jià)，提高了企業(yè)參與投標(biāo)的質(zhì)量和工作效率。二是進(jìn)一步規(guī)范合同管理。我們?cè)?000年與工商行政管理局聯(lián)合出臺(tái)的合同示范文本基礎(chǔ)上，按照新頒布的工程合同管理法規(guī)，去年又與天津大學(xué)合作，修訂了合同示范文本，通過施工合同進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)工程的管理，合理控制造價(jià)，減少合同的糾紛。三是擴(kuò)大改革范圍。在土建專業(yè)改革成功的基礎(chǔ)上，開展了市政、安裝等專業(yè)工程的造價(jià)改革，推進(jìn)順利。四是健全了造價(jià)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格制度。為了加強(qiáng)對(duì)執(zhí)業(yè)人員的管理，我們制定了報(bào)價(jià)人員從業(yè)資格管理辦法等規(guī)范性文件，使造價(jià)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格管理工作走上了正軌。一年來，我市的建設(shè)工程造價(jià)改革在全省乃至全國引起了廣泛的關(guān)注，最近國家建設(shè)部召開的全國建設(shè)工作會(huì)議和省建設(shè)廳召開的全省建設(shè)工作會(huì)議，都總結(jié)推廣了我市建設(shè)工程造價(jià)改革的經(jīng)驗(yàn)。

（2）推進(jìn)了建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督改革。

2000年國家建設(shè)部出臺(tái)了《關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)深化改革的指導(dǎo)意見》，對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度進(jìn)行了重大改革。去年，我們按照上級(jí)要求，開展了質(zhì)監(jiān)方式的改革，主要有三個(gè)方面：一是質(zhì)監(jiān)的內(nèi)容由實(shí)物監(jiān)督向行為監(jiān)督轉(zhuǎn)變。由原來僅對(duì)建筑物實(shí)物質(zhì)量和質(zhì)量保證資料進(jìn)行監(jiān)督，現(xiàn)在擴(kuò)展到對(duì)工程建設(shè)參與各方的質(zhì)量行為、質(zhì)量責(zé)任制的履行和施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量保證體系的監(jiān)督，在全年的檢查中，共發(fā)現(xiàn)建設(shè)各方各種違規(guī)行為452宗，均及時(shí)予以糾正和處理。二是質(zhì)監(jiān)的標(biāo)準(zhǔn)由驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)向強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變。原來注重施工完畢后的“質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定”，現(xiàn)在注重施工過程中國家一系列“強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)”的實(shí)施。三是質(zhì)監(jiān)的程序由評(píng)定核驗(yàn)向各方評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)變。原來對(duì)工程的質(zhì)量評(píng)定驗(yàn)收由施工企業(yè)自評(píng)、建設(shè)單位認(rèn)可、質(zhì)監(jiān)站核驗(yàn)質(zhì)量等級(jí)，現(xiàn)在是施工企業(yè)自評(píng)、設(shè)計(jì)認(rèn)可、監(jiān)理核定、業(yè)主驗(yàn)收、政府監(jiān)督，竣工驗(yàn)收后質(zhì)監(jiān)站向建設(shè)局提交質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，作為工程竣工驗(yàn)收備案的重要依據(jù)。工程質(zhì)量監(jiān)督的改革，充分發(fā)揮了政府在工程建設(shè)中的監(jiān)督管理作用。一年來，全市受監(jiān)工程竣工驗(yàn)收合格率達(dá)到100%，無重大質(zhì)量事故發(fā)生。

（3）竣工驗(yàn)收備案制度順利實(shí)施。

竣工驗(yàn)收備案制度是今年國家對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督制度一項(xiàng)重大改革。從20*年1月1日起，工程竣工后，過去由質(zhì)監(jiān)站進(jìn)行工程質(zhì)量核驗(yàn)改為由建設(shè)單位組織驗(yàn)收，然后報(bào)建設(shè)主管部門進(jìn)行備案，完成備案后，才能到房產(chǎn)部門領(lǐng)取房產(chǎn)證。為了確保這項(xiàng)改革的順利進(jìn)行，我們加大了宣傳力度，編印了《建筑工程竣工驗(yàn)收及備案管理文件匯編》，對(duì)全市監(jiān)理人員、工程管理人員進(jìn)行了竣工驗(yàn)收培訓(xùn)，使各類工程管理人員熟悉備案工作的有關(guān)規(guī)定和程序。同時(shí)加強(qiáng)指導(dǎo)，主動(dòng)幫助業(yè)主作好驗(yàn)收備案工作，對(duì)實(shí)施中碰到的問題及時(shí)解決，使這項(xiàng)新制度在我市得到了順利實(shí)施。去年共有262項(xiàng)工程順利通過驗(yàn)收備案。

（4）開展了企業(yè)資質(zhì)重新就位工作。

去年國家對(duì)建筑企業(yè)資質(zhì)管理實(shí)施重新就位，這是建筑業(yè)管理工作的一項(xiàng)重大改革。這項(xiàng)改革政策性強(qiáng)，涉及面廣，對(duì)我市企業(yè)生存發(fā)展的影響較大。上級(jí)的文件下發(fā)后，我們立即組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，深入企業(yè)開展調(diào)查研究，充分聽取了各方面的意見，制定了《*市建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)就位工作計(jì)劃》和《*市建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)就位審批程序》。開展了廣泛的學(xué)習(xí)宣傳和培訓(xùn)工作，指導(dǎo)企業(yè)按規(guī)定進(jìn)行就位申報(bào)。目前，正按計(jì)劃分批接受企業(yè)資質(zhì)就位申請(qǐng)，整個(gè)工作推進(jìn)順利。

2、建設(shè)市場(chǎng)管理逐步規(guī)范。

規(guī)范建設(shè)市場(chǎng)管理是建設(shè)管理工作中的重點(diǎn)，我們著重做好了四方面的工作。

（1）認(rèn)真抓好建設(shè)工程招投標(biāo)。

我們按上級(jí)的要求，把規(guī)范有形建筑市場(chǎng)管理作為廉政建設(shè)的一項(xiàng)重要措施，認(rèn)真抓好建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)工作，規(guī)范建設(shè)工程交易行為。一是明確招投標(biāo)辦和交易中心職能，招投標(biāo)辦主要負(fù)責(zé)具體招投標(biāo)工作中的審查、監(jiān)督、管理工作；交易中心主要負(fù)責(zé)場(chǎng)所服務(wù)、信息、咨詢服務(wù)的職能工作。二是修訂了科學(xué)合理的交易程序和評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法，提高交易的透明度。三是建立和完善了詢標(biāo)機(jī)制，制定了《*市工程量清單招標(biāo)工程詢標(biāo)管理暫行辦法》，規(guī)范投標(biāo)報(bào)價(jià)行為。四是加強(qiáng)了對(duì)評(píng)標(biāo)小組、評(píng)標(biāo)專家?guī)斓墓芾?，完善了合理低價(jià)評(píng)分法和合理低價(jià)中標(biāo)法這兩種評(píng)標(biāo)辦法。五是針對(duì)目前我市絕大部分的招標(biāo)人不具備自行辦理招標(biāo)條件的情況，大力扶持成立招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，舉辦招標(biāo)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，協(xié)助業(yè)主組織招標(biāo)。

（2）建立嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出的制度。

為了規(guī)范建設(shè)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)合理的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，20*年我們對(duì)各類建筑企業(yè)進(jìn)行了清理。一方面在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面全面放開，凡是達(dá)到建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求的，允許準(zhǔn)入。另一方面，建立嚴(yán)格的清出制度，凡達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的，或造成重大責(zé)任事故的，該暫停的暫停，該撤銷的撤銷。一年來，吊銷了8家施工企業(yè)證書，有3家受到了停業(yè)整頓和降級(jí)的處罰。這項(xiàng)制度有效地規(guī)范了建設(shè)市場(chǎng)的秩序，促進(jìn)了企業(yè)的健康發(fā)展。

（3）依法查處違法違規(guī)行為。

根據(jù)上級(jí)關(guān)于整頓和規(guī)范建設(shè)市場(chǎng)，依法查處違法違規(guī)建設(shè)的指示精神，我們會(huì)同有關(guān)部門制訂了整治工作計(jì)劃，除了要求建設(shè)單位做好自查自糾外，還組織了全市的大檢查，共檢查了工程項(xiàng)目1327項(xiàng)，發(fā)現(xiàn)各種違法違規(guī)行為122宗，均進(jìn)行了處理。其中查處“五無”工程69宗，對(duì)一些典型的案件進(jìn)行了重點(diǎn)整治，使全市建設(shè)市場(chǎng)秩序有了明顯的好轉(zhuǎn)，受到了省建設(shè)廳檢查組的好評(píng)。

（4）加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)過程的監(jiān)督。

為了保證招投標(biāo)過程的“公開、公正、公平”，我們與市監(jiān)察局等部門，建立了共同監(jiān)督檢查機(jī)制。在政府投資500萬以上或建筑面積2000平方以上的工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)，由人大、政協(xié)、監(jiān)察局、招投標(biāo)辦派員共同監(jiān)督。同時(shí)，還與市監(jiān)察局建立了情況通報(bào)制度和監(jiān)督檢查制度，交易中心每月將建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告市監(jiān)察局，由市監(jiān)察局協(xié)調(diào)組織建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)等部門，每半年進(jìn)行一次重點(diǎn)抽查，年終進(jìn)行一次專項(xiàng)檢查，有力地促進(jìn)了我市有形建設(shè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3、提高了工程質(zhì)量安全水平。

為切實(shí)做好工程質(zhì)量安全工作，我們主要實(shí)行了“五個(gè)抓”：

（1）抓源頭。

勘察設(shè)計(jì)是建設(shè)工程質(zhì)量的源頭，其水平的高低直接影響工程質(zhì)量。為了加強(qiáng)勘察設(shè)計(jì)行業(yè)管理，提高勘察設(shè)計(jì)水平，除了認(rèn)真宣傳貫徹《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》等法規(guī)外，還結(jié)合我市勘察設(shè)計(jì)行業(yè)的實(shí)際情況，制訂《*市建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理實(shí)施細(xì)則》，開展了對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位及個(gè)人市場(chǎng)行為檢查，對(duì)超資質(zhì)設(shè)計(jì)、不按建設(shè)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)的行為進(jìn)行查處。同時(shí)，籌備成立了圖紙審查機(jī)構(gòu)，依法對(duì)勘察設(shè)計(jì)過程執(zhí)行建設(shè)管理程序和國家強(qiáng)制性建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況進(jìn)行審查，加強(qiáng)對(duì)勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量的監(jiān)督管理，提高勘測(cè)設(shè)計(jì)質(zhì)量，維護(hù)公共利益和公眾安全。

（2）抓現(xiàn)場(chǎng)。

建設(shè)管理工作是否到位，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查很重要。特別是建筑行業(yè)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢查是確保工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。我們?cè)趶V泛征求意見的基礎(chǔ)上，制定了《*市建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理和質(zhì)安員、施工員違章記分辦法》，從去年8月1日起，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的有關(guān)管理人員的工程質(zhì)量和安全的行為進(jìn)行監(jiān)督，共有14個(gè)單位34人受到了記分處理。我們還將違章扣分情況與崗位證年審掛鉤，責(zé)任到人。該辦法的出臺(tái)實(shí)施，確保了工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員到位，有效地打擊了“掛靠”行為，促進(jìn)了工地安全文明管理水平的提高。我們的做法得到省建設(shè)廳的肯定和推廣。

（3）抓監(jiān)理。

實(shí)施建設(shè)監(jiān)理是政府退出工程質(zhì)量具體監(jiān)督之后，加強(qiáng)工程質(zhì)量管理、落實(shí)項(xiàng)目法人制、確保工程質(zhì)量和效益的重大舉措。推行監(jiān)理制的首要工作是完善監(jiān)理制度，讓市場(chǎng)有章可循。因此，我們認(rèn)真制訂了《*市實(shí)施〈廣東省建設(shè)工程監(jiān)理?xiàng)l例〉辦法》，建立總監(jiān)和監(jiān)理人員持證上崗制度，實(shí)行監(jiān)理合同備案制，建立檢查評(píng)分制度。通過加強(qiáng)監(jiān)督檢查，有效地促進(jìn)了監(jiān)理制度的落實(shí)和監(jiān)理工作質(zhì)量的提高。各監(jiān)理單位也注意不斷完善內(nèi)部管理，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度為業(yè)主把好質(zhì)量關(guān)，以良好服務(wù)贏得市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市監(jiān)理合同備案項(xiàng)目共242宗，面積3*萬平方米，占報(bào)建項(xiàng)目面積的77.4%，顯示了監(jiān)理工程受到了投資者的重視。

（4）抓檢測(cè)。

改革了質(zhì)監(jiān)的方法后，為使質(zhì)監(jiān)過程更規(guī)范，更具公正性，我們加強(qiáng)了檢測(cè)工作，重點(diǎn)加大了檢測(cè)設(shè)備的投入，購置先進(jìn)的檢測(cè)儀器，改進(jìn)了質(zhì)監(jiān)檢測(cè)電腦系統(tǒng)，為建設(shè)工程提供了準(zhǔn)確、有說服力的數(shù)據(jù)，增強(qiáng)了檢測(cè)的科學(xué)性、客觀性，提高了檢測(cè)工作的效率。

（5）抓評(píng)優(yōu)。

為鼓勵(lì)施工企業(yè)多出優(yōu)良工程，我們出臺(tái)了《*市建設(shè)工程質(zhì)量評(píng)優(yōu)試行辦法》，規(guī)范了全市工程評(píng)優(yōu)的類別、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及獎(jiǎng)勵(lì)辦法，同時(shí)，改進(jìn)了具體評(píng)優(yōu)方法，使評(píng)優(yōu)工作增加透明度和合理性，對(duì)工程創(chuàng)優(yōu)起到了重要的推動(dòng)作用。去年共評(píng)選出20*年度市優(yōu)樣板工程6項(xiàng)，兩項(xiàng)獲省優(yōu)良樣板工程稱號(hào)。

4、積極推動(dòng)建筑業(yè)科技創(chuàng)新。

根據(jù)市委市政府科技創(chuàng)新要求，結(jié)合我市建筑業(yè)近年來科技應(yīng)用較少的實(shí)際情況，我們將科技創(chuàng)新定為20*年工作的重點(diǎn)。主要開展了以下幾項(xiàng)工作：

（1）進(jìn)行了廣泛的宣傳發(fā)動(dòng)。

我市建筑科技發(fā)展的整體水平不高，集中表現(xiàn)在隊(duì)伍素質(zhì)和管理水平低，工藝技術(shù)和施工設(shè)備落后，致使工程建設(shè)周期長，工程質(zhì)量難以提高，整體效益不佳。為加快科技創(chuàng)新工作的開展，局成立了建筑業(yè)科技創(chuàng)新領(lǐng)導(dǎo)組，并制訂了《關(guān)于*市建筑業(yè)開展科技創(chuàng)新的意見》，就實(shí)施內(nèi)容、獎(jiǎng)勵(lì)辦法等提出了具體要求。同時(shí)，組織編印了《建設(shè)部科技創(chuàng)新成果推廣項(xiàng)目簡介匯編摘錄》，進(jìn)行科技創(chuàng)新專題宣傳，組織科技創(chuàng)新講座、外地參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)演示等，使業(yè)內(nèi)人員了解和掌握國內(nèi)最新的建設(shè)科技資訊，拓寬視野，更新觀念，推動(dòng)建筑業(yè)科技創(chuàng)新工作的開展。

（2）開展了建筑科技項(xiàng)目的應(yīng)用。

針對(duì)我市的實(shí)際情況，我們組織了一批有實(shí)力的單位選擇一些重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行推廣。各企業(yè)也根據(jù)實(shí)際，加大科技投入和研究，加速科技成果向生產(chǎn)轉(zhuǎn)化，收效明顯。如市永基建筑基礎(chǔ)公司邊樁、角樁、壓樁機(jī)的應(yīng)用和順冠防水補(bǔ)強(qiáng)工程公司的SC型輕質(zhì)防水隔熱板項(xiàng)目均填補(bǔ)了國內(nèi)、省內(nèi)空白；新城區(qū)報(bào)建中心工程全面試行信息化監(jiān)理，開創(chuàng)了我市監(jiān)理智能化的先河。這些項(xiàng)目的成功，為促進(jìn)我市建筑業(yè)科技創(chuàng)新工作的開展起到了良好的示范作用。

（3）成功組織科技創(chuàng)新交流展示會(huì)。

為了進(jìn)一步推動(dòng)我市建筑業(yè)科技創(chuàng)新工作的開展，配合全市在20*年11月15日至18日舉行的規(guī)劃建設(shè)展示會(huì)，我們成功地組織了建筑業(yè)科技創(chuàng)新展示，共有參展項(xiàng)目36個(gè)，牽涉到勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、管理、材料、信息化等各個(gè)領(lǐng)域，展會(huì)期間，還組織了九個(gè)學(xué)術(shù)講座，給我市從業(yè)人員提供了一次交流學(xué)習(xí)的良好機(jī)會(huì)。

（4）引入信息化的管理。

信息化管理是現(xiàn)代化管理的必由之路，我們?cè)诙囗?xiàng)管理工作中應(yīng)用了信息技術(shù)，如市質(zhì)監(jiān)站的質(zhì)監(jiān)與檢測(cè)聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，造價(jià)管理站的工程造價(jià)信息系統(tǒng)，招投標(biāo)辦的招投標(biāo)信息系統(tǒng)，局機(jī)關(guān)的建工管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，這些系統(tǒng)的建立，提高了管理水平，為全面推行信息化管理打下了基礎(chǔ)。

（二）、市政公用事業(yè)管理上了新臺(tái)階。

隨著我市城市化進(jìn)程加快，市政公用設(shè)施建設(shè)管理和公用事業(yè)管理對(duì)城市化進(jìn)程的影響越來越大。為了適應(yīng)城市化發(fā)展的需要，一年來，我們結(jié)合實(shí)際，有針對(duì)性地開展了市政公用事業(yè)的職能管理，取得了較好的成效。

1、污水處理廠的建設(shè)實(shí)現(xiàn)了零的突破。

今年6月，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)的指示，我局接收了市大門污水處理廠工程建設(shè)的推進(jìn)工作。為把污水處理廠的建設(shè)、投資、經(jīng)營推向市場(chǎng)化，我們首先請(qǐng)示市政府同意，確定了大門污水處理廠采用BOT投資建設(shè)方式。即廠區(qū)內(nèi)的投資、建設(shè)及營運(yùn)管理由投資商負(fù)責(zé)，廠區(qū)外污水收集及輸送由政府負(fù)責(zé)。第二，認(rèn)真選擇經(jīng)營者。我們采用了邀請(qǐng)招標(biāo)方式，共邀請(qǐng)了國內(nèi)外12家公司參與招標(biāo)，并從中擇優(yōu)選定了4家投資公司進(jìn)行方案競(jìng)標(biāo)，8月份召開了專家評(píng)審會(huì)，除了對(duì)4家公司完成的工程實(shí)例進(jìn)行了考察外，還對(duì)他們的競(jìng)爭(zhēng)方案進(jìn)行了詳細(xì)分析，并確定初步中標(biāo)單位，再經(jīng)過市財(cái)政局對(duì)有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行審核和市污水處理廠籌建領(lǐng)導(dǎo)小組審定，最后選定了廣東省環(huán)境工程裝備總公司與*市偉潤環(huán)保科技實(shí)業(yè)有限公司聯(lián)合投標(biāo)的方案。9月份由我局和財(cái)政局與投資方進(jìn)行了多次的商務(wù)談判，經(jīng)請(qǐng)示市政府同意，確定每噸污水處理費(fèi)用為1.07元。10月12日大門污水處理廠進(jìn)行了奠基儀式，目前已進(jìn)入設(shè)計(jì)施工階段，確保2002年底前投入運(yùn)行。

2、加大燃?xì)獍踩芾砹Χ取?/p>

今年以貫徹《廣東省燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》為重點(diǎn)，加大了對(duì)燃?xì)怃撈康臋z測(cè)、自建燃?xì)庠O(shè)施、燃?xì)怃N售點(diǎn)和氣站的安全管理工作。一是對(duì)全市236個(gè)燃?xì)怃N售點(diǎn)實(shí)行了年審換證。其中211個(gè)符合要求的進(jìn)行了發(fā)證，并在《*報(bào)》上公示，有25個(gè)不符合規(guī)范的取消了經(jīng)營資格。二是聯(lián)合有關(guān)部門對(duì)全市9家氣站和所有燃?xì)獾匿N售點(diǎn)進(jìn)行了兩次安全生產(chǎn)大檢查，重點(diǎn)查處使用超期鋼瓶充氣和氣站不安全的隱患，檢查中對(duì)龍江鎮(zhèn)、北窖鎮(zhèn)的違法經(jīng)營者分別處以3萬元和1.5萬元的罰款，對(duì)容桂鎮(zhèn)的違法經(jīng)營者除處以2萬元罰款外，還移交司法部門依法進(jìn)行處理。三是加強(qiáng)了自建燃?xì)庠O(shè)施管理。對(duì)全市自建燃?xì)庠O(shè)施的使用單位實(shí)行了許可證制度。目前有36個(gè)單位經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查和核查資料后發(fā)了證，有150個(gè)不符合要求的正在限期整改中。

3、加強(qiáng)了供水的管理。

根據(jù)《*市供水企業(yè)年度考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》的要求，組織了全市供水企業(yè)進(jìn)行年度考核工作，有3家企業(yè)被評(píng)為20*年度優(yōu)秀供水企業(yè)，樹立了先進(jìn)。還配合市物價(jià)部門，開展了自來水收費(fèi)項(xiàng)目的調(diào)研，取消了增容費(fèi)、表底最低度水等不合理收費(fèi)。針對(duì)一些區(qū)鎮(zhèn)存在二級(jí)供水收費(fèi)不合理的現(xiàn)象，會(huì)同市供水總公司進(jìn)行整改，目前大良區(qū)沙坑、南崗、漕漁、古鑒、新窖等村已取消二級(jí)供水，群眾反映良好。

4、認(rèn)真抓了市政設(shè)施管理。

針對(duì)目前市政設(shè)施管理工作中的狀況，重點(diǎn)抓了四個(gè)方面工作：一是召開了全市市政工程建設(shè)管理工作會(huì)議，系統(tǒng)總結(jié)了我市近年來市政工程建設(shè)管理工作的成績和經(jīng)驗(yàn)，部署了今后一段時(shí)期的任務(wù)，明確工作方向。二是下發(fā)了我市實(shí)施《城市道路管理?xiàng)l例》有關(guān)問題的通知，基本理順市鎮(zhèn)（區(qū)）兩級(jí)的管理關(guān)系，開展了城市道路的執(zhí)法工作，規(guī)范了管理。三是進(jìn)行了全市地下管線的跟蹤管理工作，對(duì)全市地下市政管線軟件進(jìn)行升級(jí)，提高其可操作性。四是完成了全市排水設(shè)施的專業(yè)規(guī)劃，出臺(tái)了《*市城鎮(zhèn)污水處理費(fèi)征收管理暫行辦法》，為更好地收取污水處理費(fèi)打下了基礎(chǔ)。

5、規(guī)范了物業(yè)管理工作。

我市物業(yè)管理工作起步較晚，在認(rèn)真貫徹《廣東省物業(yè)管理工作條例》的基礎(chǔ)上，主要抓了兩個(gè)方面工作：一是加強(qiáng)資質(zhì)管理。對(duì)我市43家有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，進(jìn)行了年審，取消了5家不符合經(jīng)營條件的公司資質(zhì)，促進(jìn)了物業(yè)管理公司的依法經(jīng)營。二是做好監(jiān)督指導(dǎo)。除了幫助管理業(yè)績較好的物業(yè)公司不斷提高管理水平，創(chuàng)造條件申報(bào)省級(jí)市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)外，還具體指導(dǎo)一些有實(shí)力的物業(yè)管理公司接管一些分散、細(xì)小的樓宇，實(shí)行連片式管理經(jīng)營。通過努力，我市物業(yè)管理工作逐步走上正軌。

6、園林綠化工作有了新的發(fā)展。

為加快城市化的建設(shè)，各級(jí)都加大了園林綠化的投入，全市綠化投入比上一年增加了27.2%，綠化覆蓋率達(dá)34.15%。特別是以花博會(huì)為契機(jī)，全市掀起了大搞廣場(chǎng)、公園、道路綠化，使我市的市容市貌煥然一新。我們還通過舉辦有125名綠化公司的主要管理人員參加的項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)班，開展全市園林綠化優(yōu)秀項(xiàng)目評(píng)比，組織有關(guān)人員外出參觀學(xué)習(xí)等方面的工作，進(jìn)一步提高了我市園林綠化水平。

7、落實(shí)了市容環(huán)境衛(wèi)生管理工作。

一年來，我們加強(qiáng)了協(xié)調(diào)和指導(dǎo)，使市容環(huán)境衛(wèi)生的各項(xiàng)管理工作落到實(shí)處。特別是推動(dòng)了環(huán)衛(wèi)和園林綠化管理體制改革，實(shí)行環(huán)衛(wèi)清掃保潔和園林綠化管理招標(biāo)承包工作，效果較好。目前，全市有大良、容桂等5個(gè)鎮(zhèn)（區(qū)）都實(shí)行了環(huán)衛(wèi)清掃保潔和園林綠化管理市場(chǎng)化、專業(yè)化，提高了管理水平。同時(shí)，我們還充分發(fā)揮了原有城監(jiān)隊(duì)伍在市容環(huán)境衛(wèi)生管理工作的作用。加強(qiáng)對(duì)城市中的“六亂”整治力度，保持了市容和環(huán)境衛(wèi)生的整潔。

（三）、行政管理水平有了很大的提高。

我們積極響應(yīng)市委、市政府“六大行政”的號(hào)召，努力建立公開、透明的辦事制度，增加職能管理工作的透明度，使各項(xiàng)管理走上制度化和規(guī)范化。

1、全面深入開展“三個(gè)代表”學(xué)習(xí)教育活動(dòng)。

按照上級(jí)的部署，去年全面深入開展了“三個(gè)代表”重要思想學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，通過動(dòng)員大會(huì)、上專題輔導(dǎo)課、觀看錄像、撰寫心得體會(huì)等形式，使廣大干部、職工認(rèn)真學(xué)習(xí)“三個(gè)代表”重要思想的內(nèi)容，提高了思想認(rèn)識(shí)，自覺按“三個(gè)代表”要求積極努力做好工作。

2、推進(jìn)政務(wù)公開工作。

我們通過辦好兩刊一報(bào)（即《*建設(shè)》和《*建筑》兩本內(nèi)部刊物、《*報(bào)》的市政建設(shè)專版）等多種渠道，將我局建工管理、市政公用事業(yè)管理、園林綠化管理、招投標(biāo)管理、工程造價(jià)管理等各種信息向廣大群眾公開。進(jìn)一步健全了各項(xiàng)內(nèi)部管理制度和完善了與派聯(lián)系制度、群眾來信來訪制度，使建設(shè)管理各項(xiàng)政務(wù)公開，實(shí)施好透明行政。

3、培訓(xùn)工作取得了顯著成效。

加強(qiáng)從業(yè)人員的繼續(xù)教育是提高行業(yè)管理水平的重要途徑。去年我們認(rèn)真抓了培訓(xùn)工作，共辦了17期培訓(xùn)班，共培訓(xùn)3957人次。此外，還與人事局合辦了4期不具備學(xué)歷人員職稱培訓(xùn)班，參培人數(shù)為716人，其中參加助工班人數(shù)為199人，技術(shù)員班人數(shù)為517人。去年培訓(xùn)班種類、人數(shù)均超歷史，提高了管理人員的素質(zhì)，為進(jìn)一步提高管理水平打下了良好的基礎(chǔ)。

第5篇：物業(yè)管理細(xì)則全文范文

關(guān)鍵詞：管理體系 管理手段 創(chuàng)新服務(wù)

房產(chǎn)檔案是城市房產(chǎn)權(quán)屬登記管理的重要依據(jù)，是整個(gè)房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)。近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房產(chǎn)檔案管理工作發(fā)揮了重要的作用，為房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)糾紛仲裁、抵押繼承、產(chǎn)權(quán)演變、物業(yè)管理、房屋拆遷、住房制度改革、城市規(guī)劃、城市建設(shè)和保障房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益等各方面工作，提供了科學(xué)、便捷、法律的服務(wù)。但是，也存在著檔案管理意識(shí)不強(qiáng)、人員專業(yè)素質(zhì)不高、現(xiàn)代管理手段滯后等亟待解決的問題，影響著房產(chǎn)檔案管理服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)揮。因此，必須認(rèn)真研究和破解這些難題，提升房產(chǎn)檔案管理的水平。

一、加強(qiáng)房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫建設(shè)，提高檔案調(diào)閱速度

由于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)頻繁異動(dòng)的特點(diǎn)，房產(chǎn)檔案更新速度較快，因此，在房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫的更新、管理、維護(hù)上要實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)控制、保證房產(chǎn)檔案信息與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況的同步異動(dòng)，這是房產(chǎn)檔案管理的核心所在。通過加強(qiáng)房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫建設(shè)，可以有效地提高房產(chǎn)檔案工作效率，一方面檔案人員通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)檔案信息的快捷傳輸、有效反饋、提供利用、資源共享。在提高房產(chǎn)檔案利用率的同時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案的網(wǎng)上收集以及房產(chǎn)信息的動(dòng)態(tài)管理，從而有效地保證了房產(chǎn)檔案的歸檔率與完整率；另一方面，房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫的建立可以極大地提高房產(chǎn)檔案信息的查全率和查準(zhǔn)率。

二、強(qiáng)化檔案管理意識(shí)，健全檔案管理網(wǎng)絡(luò)

房產(chǎn)檔案是房產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)管理活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的各種文字、圖紙、表冊(cè)、卡片以及聲像、電子文件等材料，是從事房產(chǎn)管理活動(dòng)真實(shí)的歷史記錄，是房產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的憑證。但是，在現(xiàn)實(shí)管理中，尤其是在基層單位，領(lǐng)導(dǎo)重視不足，檔案意識(shí)薄弱。這是目前影響房產(chǎn)檔案管理進(jìn)一步提升管理水平的最大問題。一些領(lǐng)導(dǎo)和工作人員的檔案意識(shí)比較薄弱，對(duì)房產(chǎn)檔案管理的重要性、內(nèi)涵、機(jī)制等認(rèn)識(shí)不足，未能從人力、物力、財(cái)力上給予足夠的投入，致使許多檔案資料只是處于長期堆放的狀態(tài)。一些領(lǐng)導(dǎo)往往管理觀念陳舊，而工作人員也并不習(xí)慣于在網(wǎng)上了解信息，不接受網(wǎng)絡(luò)辦公的科學(xué)方法，依然習(xí)慣于傳統(tǒng)的管理觀念和方法，習(xí)慣用傳統(tǒng)的手工操作方式處理房產(chǎn)檔案信息。

因此，為使房產(chǎn)檔案管理進(jìn)一步規(guī)范化、科學(xué)化，必須強(qiáng)化檔案管理意識(shí)，健全檔案管理網(wǎng)絡(luò)。一是要充分認(rèn)識(shí)房產(chǎn)檔案管理的重要性。房產(chǎn)檔案工作是一項(xiàng)意義重大、平凡樸實(shí)、艱苦清貧、復(fù)雜細(xì)致、服務(wù)性很強(qiáng)的工作，是一項(xiàng)功在當(dāng)代、利在千秋的偉大事業(yè)。檔案管理及工作人員要始終保持良好的心態(tài)，牢固樹立全心全意為人民服務(wù)的思想和良好的工作態(tài)度，發(fā)揚(yáng)不辭辛苦、腳踏實(shí)地、精益求精的敬業(yè)精神，滿腔熱情地為社會(huì)服務(wù)；二是要建立檔案管理網(wǎng)絡(luò)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)檔案管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。要按照“上下聯(lián)動(dòng)、整體推進(jìn)”的總體部署，建立專門檔案館，配備專職檔案管理員，對(duì)各部門、各科室提出明確的要求，各業(yè)務(wù)科室有分管檔案工作負(fù)責(zé)人，具體負(fù)責(zé)所在科室的檔案收集、整理、編目、立卷、移交等工作，形成人人重視、齊抓共管的檔案管理網(wǎng)絡(luò)；三是要制定一系列房產(chǎn)檔案管理制度和措施。要將檔案管理工作納入房管局工作的總體規(guī)劃，制定檔案工作管理目標(biāo)，明確責(zé)任，納入年終目標(biāo)考核。同時(shí)，結(jié)合實(shí)際制定房產(chǎn)檔案管理實(shí)施細(xì)則和管理考核辦法，不定期組織考核，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲制度。檔案館每年初要制定專門的檔案工作計(jì)劃，年末進(jìn)行專門的檔案工作總結(jié)，及時(shí)向上級(jí)檔案部門報(bào)告，保證檔案的完整歸檔、安全管理和有效利用，促進(jìn)檔案管理水平的提高。

三、加強(qiáng)檔案隊(duì)伍建設(shè)，提升全員綜合素質(zhì)

要樹立學(xué)習(xí)型組織理念，增強(qiáng)危機(jī)感。房產(chǎn)檔案工作者不能滿足于現(xiàn)狀，應(yīng)正視自己的業(yè)務(wù)水平、組織管理能力等方面的欠缺，加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和檔案管理的法律法規(guī)，主動(dòng)、及時(shí)地提升自己的政治理論水平、相關(guān)科學(xué)文化水平和檔案管理水平，更好地適應(yīng)工作的需要。要掌握豐富的房產(chǎn)檔案專業(yè)知識(shí)，減少工作的隨意性和盲目性。房產(chǎn)檔案工作專業(yè)性很強(qiáng)，檔案管理人員必須具備扎實(shí)的檔案專業(yè)知識(shí)，掌握檔案學(xué)的基本原理和檔案文獻(xiàn)編纂學(xué)等檔案理論基礎(chǔ)知識(shí)、檔案管理的各種實(shí)際操作方法，用豐富的檔案專業(yè)知識(shí)去指導(dǎo)和推動(dòng)工作，解決實(shí)際工作中出現(xiàn)的問題，從而減少工作的隨意性和盲目性要掌握運(yùn)用計(jì)算機(jī)的知識(shí)，增強(qiáng)檔案管理自動(dòng)化運(yùn)作的能力?，F(xiàn)代檔案管理人員要熟練掌握檔案管理自動(dòng)化辦公設(shè)備與檔案管理軟件的操作，充分利用計(jì)算機(jī)與檔案管理軟件，對(duì)檔案的收集、存檔、查找、借閱甚至統(tǒng)計(jì)等等實(shí)現(xiàn)電腦化的規(guī)范管理，提高檔案的存儲(chǔ)和處理能力，減輕檔案工作量和勞動(dòng)強(qiáng)度，提高工作質(zhì)量和工作效率，實(shí)現(xiàn)檔案管理的現(xiàn)代化為相關(guān)部門提供方便、快捷、及時(shí)、準(zhǔn)確的參考信息，充分發(fā)揮檔案的信息服務(wù)功能。檔案主管部門要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，使檔案工作人員及時(shí)掌握有關(guān)檔案工作的法規(guī)、政策、規(guī)范，并運(yùn)用到自己的工作中去。要加強(qiáng)檔案管理。

四、房地產(chǎn)檔案應(yīng)創(chuàng)新服務(wù)方式

隨著房產(chǎn)交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應(yīng)現(xiàn)在房產(chǎn)檔案管理的要求，房產(chǎn)檔案館要想獲得更快發(fā)展，就必須樹立超前的服務(wù)意識(shí)，主動(dòng)服務(wù)百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息化管理勢(shì)在必行，市房管局投入資金，從2003年6月開始，利用近二年半的時(shí)間將館藏的權(quán)屬檔案全部采用電子掃描錄入的方式轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)電子檔案信息，把產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍交易合為一體，使產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、產(chǎn)權(quán)交易、房產(chǎn)抵押、驗(yàn)證等工作逐漸由手工作業(yè)過渡到了網(wǎng)絡(luò)微機(jī)作業(yè)，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)檔案的全文數(shù)字化。經(jīng)過幾年的努力，房產(chǎn)檔案所建立了房產(chǎn)檔案計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，面向社會(huì)各界人士，迅速準(zhǔn)確的提供房產(chǎn)權(quán)屬人、房屋結(jié)構(gòu)、面積、抵押、產(chǎn)權(quán)處理等檔案信息查詢服務(wù)，平均每年對(duì)外接待檔案利用者逾2千人次，提供檔案及檔案信息利用逾4千卷次。為構(gòu)建和諧社會(huì)、創(chuàng)造社會(huì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展，作出了很大貢獻(xiàn)。

五、建立嚴(yán)格的登記質(zhì)量管理體系

第6篇：物業(yè)管理細(xì)則全文范文

一、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的基本理論問題。1

在研究房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題之前,本文先就合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一些基本理論問題進(jìn)行簡要地說明。

合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指合同債權(quán)人通過協(xié)議將其債權(quán)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。其特征是:第一、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是不改變合同權(quán)利的內(nèi)容,由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。第二、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是合同債權(quán)。第三、權(quán)利的轉(zhuǎn)讓既可以是全部的轉(zhuǎn)讓,也可以是部分的轉(zhuǎn)讓。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的生效有兩個(gè)條件:第一、權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同成立。第二、債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓的事實(shí)通知債務(wù)人。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的法律效力分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力,對(duì)內(nèi)效力具體表現(xiàn)為:第一、合同權(quán)利由讓與人轉(zhuǎn)讓給受讓人,如果是全部轉(zhuǎn)讓,則受讓人將作為新債權(quán)人而成為合同權(quán)利的主體,轉(zhuǎn)讓人將脫離原合同關(guān)系,由受讓人取代其地位。如果是部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓,則受讓人將加入合同關(guān)系,與原債權(quán)人一起成為共同債權(quán)人。第二、在轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利時(shí)從屬于主債權(quán)的從權(quán)利也將隨利移轉(zhuǎn)而發(fā)生移轉(zhuǎn)。第三、轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)保證其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利是有效存在且不存在權(quán)利瑕疵的。對(duì)外效力具體表現(xiàn)為:第一、債務(wù)人不得再向轉(zhuǎn)讓人即原債權(quán)人履行債務(wù)。第二、受讓人不僅取得債權(quán)人轉(zhuǎn)讓的債權(quán),而且應(yīng)取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。第三、債務(wù)人在合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓時(shí)就已經(jīng)享有的對(duì)抗原債權(quán)人的抗辯權(quán),并不因合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓而消滅。2

我國關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)第九十一條和《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第五章的有關(guān)規(guī)定,其中第七十九條至八十三條專門規(guī)定合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題,第八十七條規(guī)定辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)問題。

《民法通則》第九十一條規(guī)定:“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的,應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由國家批準(zhǔn)的合同,需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。但是,法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒有對(duì)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和義務(wù)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行區(qū)分,而是將二者作為一個(gè)整體看待。合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓含有義務(wù)轉(zhuǎn)移的因素,所以需要取得合同另一方的同意,但是如果轉(zhuǎn)讓人不承擔(dān)合同義務(wù)(單務(wù)合同)或者義務(wù)已經(jīng)履行完畢,其轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否需要合同另一方的同意呢?僅就該條文理解,在這種情況下,仍需另一方的同意。同時(shí)該條文對(duì)合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓還有一個(gè)限制,即轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)時(shí)不得牟利,這種規(guī)定明顯帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制立法模式的色彩。《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定“是在對(duì)民法通則第91條進(jìn)行補(bǔ)充的基礎(chǔ)上,并借鑒《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》第26條的有關(guān)規(guī)定發(fā)展而來,它彌補(bǔ)了合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的立法漏洞”。3 因《合同法》關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定比較明確,本文不再詳述。

《合同法》未對(duì)合同所指向的標(biāo)的物作動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的劃分,應(yīng)當(dāng)理解為只要符合法律規(guī)定,不論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn),合同權(quán)利都可以轉(zhuǎn)讓。因此可以講《合同法》對(duì)房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓提供了明確的法律依據(jù)。下面就該權(quán)利轉(zhuǎn)讓所涉及的問題進(jìn)行分析論述。

二、我國關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。

因預(yù)售商品房以外的其他房屋買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題并不復(fù)雜,本文對(duì)該問題不再贅述,下面僅就預(yù)售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進(jìn)行分析。

預(yù)售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題一般稱之為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。對(duì)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題有兩種截然相反的觀點(diǎn):第一種是反對(duì)轉(zhuǎn)讓,主要理由是“炒樓花”具有較大的投機(jī)性,允許炒樓花可能導(dǎo)致房價(jià)上漲,擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,損害房屋實(shí)際使用者的利益,影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。贊成轉(zhuǎn)讓的認(rèn)為,炒家進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資,既可以為房地產(chǎn)開發(fā)聚集資金,又可以活躍市場(chǎng),從世界各國房地產(chǎn)交易實(shí)踐來看,炒家參與房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn) .4本人贊同第二種觀點(diǎn),商品房再轉(zhuǎn)讓形成的原因是多方面的,可能是為了投資,也可能是因其他原因,購買的商品房對(duì)預(yù)購方已經(jīng)沒有意義,例如預(yù)購方移居國外。如果一概禁止轉(zhuǎn)讓,則限制了預(yù)購方合法權(quán)益的行使。5

其實(shí),關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題,我國1995年《房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)作出了規(guī)定,該法第五十四條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定”。因迄今為止國務(wù)院尚未作出具體規(guī)定,有些學(xué)者據(jù)此認(rèn)為預(yù)購商品房不能再轉(zhuǎn)讓。本人認(rèn)為該規(guī)定是一種委任性條款,即授權(quán)國務(wù)院對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制定行政法規(guī),其隱含的意思是預(yù)購商品房可以再轉(zhuǎn)讓。我們無法想象國務(wù)院會(huì)制定這樣的行政法規(guī):“根據(jù)《房地產(chǎn)法》第五十四條的規(guī)定,預(yù)售商品房不能再轉(zhuǎn)讓”。如果預(yù)售商品房不可以再轉(zhuǎn)讓,那么《房地產(chǎn)法》應(yīng)當(dāng)直接作出規(guī)定,沒有必要再授權(quán)國務(wù)院制定不可轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)。所以該條款“實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可”。6

我國最高人民

法院對(duì)預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》(以下簡稱《1993年座談會(huì)紀(jì)要》)規(guī)定: “關(guān)于轉(zhuǎn)賣預(yù)售商品房問題。預(yù)購方在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前,將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)賣給第三人的,必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。違反法律、政策規(guī)定,倒買倒賣預(yù)售商品房的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為無效。在預(yù)售方已實(shí)際交付房屋后,預(yù)購方將房屋賣給第三人的,可按一般房屋買賣關(guān)系處理”。 《1993年座談會(huì)紀(jì)要》大體包含這樣幾層含義:一、預(yù)購方可以轉(zhuǎn)讓商品房。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前。三、該轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。四、違法法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預(yù)售商品房的行為無效。五、在房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的,是房屋買賣關(guān)系。其中該座談會(huì)紀(jì)要未明確解釋“轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定”的具體含義,但是根據(jù)該段后半部分的規(guī)定,違法“法規(guī)、政策規(guī)定”主要是指倒買倒賣預(yù)售商品房的行為。該規(guī)定沿襲了《民法通則》的立法本意,這大體與我國當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)體制有關(guān)。 討。 一、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的基本理論問題。1 在研究房屋買賣合同權(quán) 1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(以下簡稱《1995年司法解釋》)中,對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題作出比較詳細(xì)的規(guī)定,為避免不必要的爭(zhēng)論,本文全文引用該規(guī)定:“七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題。28、商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。29、商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人,經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后,在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前,預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人,辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的,可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效;沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的,在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù),也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。30、商品房預(yù)售合同的預(yù)購方,在實(shí)際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后,將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的,按一般房屋買賣關(guān)系處理”。

根據(jù)以上規(guī)定,可以將預(yù)售商品房的債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題歸納為:一、預(yù)售商品房合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同一般也無效。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前,且商品房買賣合同和權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同都辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。三、在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后,預(yù)購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的,是房屋買賣關(guān)系,而非預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。

與《1993年座談會(huì)紀(jì)要》相比,《1995年司法解釋》對(duì)商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題的規(guī)定出現(xiàn)了很大變化:一、《1993年座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定在房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的,是房屋買賣關(guān)系,而《1995年司法解釋》強(qiáng)調(diào)在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后,預(yù)購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的,是房屋買賣關(guān)系?！?993年座談會(huì)紀(jì)要》關(guān)于這方面的規(guī)定有悖于物權(quán)理論,因?yàn)樵诜课萁桓逗箢A(yù)購方并不當(dāng)然取得房屋的所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓房屋的行為也不當(dāng)然都是房屋買賣關(guān)系,其中可能仍然包括預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系?！?995年司法解釋》將房屋買賣關(guān)系限定在預(yù)購方實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后的轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)。預(yù)購方取得房屋所有權(quán)證書當(dāng)然取得房屋的所有權(quán),即便這時(shí)房屋還未交付,其再將房屋轉(zhuǎn)讓亦當(dāng)然是房屋買賣關(guān)系。二、《1993年座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定違反法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預(yù)售商品房的行為無效,而《1995年司法解釋》則強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù),將辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)作為轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同有效的條件。但是,該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)” 是指預(yù)購方和預(yù)售方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)還是指預(yù)購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)?該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”的具體含義是什么?無論該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”是指什么,決不可能是預(yù)購方和預(yù)售方向房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),因?yàn)槿绻k理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),預(yù)購方已經(jīng)取得預(yù)購商品房的所有權(quán),那么預(yù)購方和受讓人之間就不存在預(yù)售商品房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系,而只存在房屋買賣關(guān)系。根據(jù)該解釋的規(guī)定,該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)包括預(yù)購方和預(yù)售方、預(yù)購方和受讓方兩個(gè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。那么該轉(zhuǎn)讓手續(xù)是指什么呢?該解釋沒有作出進(jìn)一步的規(guī)定,但是根據(jù)《房地產(chǎn)法》第四十四條第二款:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定,該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)是指預(yù)售合同的登記備案手續(xù)。同理預(yù)購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也應(yīng)當(dāng)是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。

2003年最高人民法院又了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《2003年司法解釋》),其中第六條涉及登記備案問題。該條規(guī)定:“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的,不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外”。根據(jù)該條規(guī)定,預(yù)售商品房合同不以辦理登記備案手續(xù)為合同生效的條件,除非雙方當(dāng)事人另有約定。也就是說《2003年司法解釋》對(duì)《1995年司法解釋》關(guān)于預(yù)購方轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房權(quán)利的條件進(jìn)行了修正,即預(yù)購方和預(yù)售方合同簽訂的預(yù)售商品房買賣合同,如果符合法律規(guī)定的條件,則該預(yù)售商品房買賣合同生效,而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力。同理,預(yù)購方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是否備案也不能成為影響轉(zhuǎn)讓合同效力的原因。

此外,在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記時(shí),預(yù)購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人的,對(duì)該轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認(rèn)定?根據(jù)最高人民法院以上司法解釋的規(guī)定,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓限定在商品房尚未實(shí)際交付以前,交付以后的轉(zhuǎn)讓問題不適用該解釋。登記是房屋所有權(quán)變更的公示方式,在房屋未辦理登記時(shí),該房屋的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商,那么該轉(zhuǎn)讓是否屬于無權(quán)處分呢?無權(quán)處分行為主要包括以下幾種情形:出賣他人之物,出租他人之物,未經(jīng)共有人同意出租、出賣共有物,將他人之物設(shè)定抵押、質(zhì)押等。7 從表面上看,該轉(zhuǎn)讓屬于無權(quán)處分,但是仔細(xì)推敲起來就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種理解存在問題:房屋未交付以前,預(yù)購方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利只要通知預(yù)售方,該轉(zhuǎn)讓合同即對(duì)預(yù)售方發(fā)生法律效力,但是按照無權(quán)處分處理,預(yù)購方轉(zhuǎn)讓房屋必須經(jīng)過預(yù)售方追認(rèn),該轉(zhuǎn)讓合同才能生效,這種結(jié)論讓人覺得不可思議。其實(shí),按照合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓理論,除不得轉(zhuǎn)讓的情形外,預(yù)購方可以將其對(duì)預(yù)售方享有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人,此時(shí)預(yù)購方轉(zhuǎn)讓的是房屋買賣合同中請(qǐng)求預(yù)售方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。因此,在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記,預(yù)購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人,其法律性質(zhì)仍然屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題,只是該轉(zhuǎn)讓不適用最高人民法院關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓司法解釋的有關(guān)規(guī)定,而應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。

三、房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律適用問題。

在理論界和實(shí)務(wù)界有一種觀點(diǎn),認(rèn)為未取得權(quán)屬證書的房屋,無論是房屋所有權(quán)還是債權(quán)都不得轉(zhuǎn)讓,因轉(zhuǎn)讓而簽訂的合同都是無效的。其法律根據(jù)是《房地產(chǎn)法》第三十七條,該條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:…(六)、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的…”。

這種觀點(diǎn)對(duì)法律的理解有失偏頗。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,至少有三種“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓:

第一是房地產(chǎn)開發(fā)商出賣現(xiàn)房的情況。根據(jù)2001年6月1日國務(wù)院頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》,其第七條規(guī)定:“商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件:(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;(三)持有建設(shè)工程

規(guī)劃許可證和施工許可證;(四)已通過竣工驗(yàn)收;(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)”。從以上規(guī)定可以看出,開發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù),可以直接將現(xiàn)房出賣給買受人。也許有人會(huì)提出,《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定:“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”。那么如何解釋“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”的規(guī)定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定之間的矛盾呢?實(shí)際上,二者之間不存在競(jìng)合問題,理由為:《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán),如果轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權(quán)時(shí)該房屋應(yīng)當(dāng)具有所有權(quán)證書,一般情況下,買受人應(yīng)當(dāng)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是商品房(現(xiàn)房)的轉(zhuǎn)讓問題,而非單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,對(duì)買受人的條件沒有限制。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之一。 第二是開發(fā)商預(yù)售商品房的情形。所謂預(yù)售商品房是指“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,由承購人支付定金或者房價(jià)款的行為”。 8因?yàn)槭穷A(yù)售正在建設(shè)中的商品房,房屋還未建成,開發(fā)商不可能取得房屋權(quán)屬證書,但是開發(fā)商卻可以轉(zhuǎn)讓該未建成的房屋。同時(shí),開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)有一部分房屋未賣出,但是房屋已經(jīng)建成,開發(fā)商同樣不需要取得房屋權(quán)屬證書,其可以憑原商品房預(yù)售證書繼續(xù)轉(zhuǎn)讓該已建成房屋。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之二。 第三是無權(quán)處分情形。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn),并且與相對(duì)人訂立財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效”。對(duì)該條款的效力,我國法律界的通說為“效力待定”。也就是說,即使出賣人出賣他人房屋并也不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效,經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者出賣人訂立合同后取得處分權(quán)的,該是房屋買賣為有效。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之三。

以上三種均為出賣人在未取得房屋權(quán)屬證書的情況下可以轉(zhuǎn)讓房屋的情形,只是第三種情形受到一定的限制,即無處分權(quán)的人處分他人房屋,未經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的,該合同無效。至少排除這三種情形之外,其他房屋在未取得房屋權(quán)屬證書時(shí)不得轉(zhuǎn)讓,例如自然人、法人自建的房屋,在未取得房屋權(quán)屬證書時(shí)不得出賣。

按照這種邏輯思路,可以得出買受人與出賣人(可以是開發(fā)商,也可以是開發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織)簽訂房屋買賣合同,在未辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之前,買受人對(duì)出賣人享有的權(quán)利包括:接受房屋和要求出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù);與此相對(duì)應(yīng),出賣人的義務(wù)包括:交付房屋和協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。買受人可以將對(duì)出賣人的上述請(qǐng)求權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人(受讓人)。此時(shí),因房屋尚未辦理過戶手續(xù),房屋所有權(quán)仍然屬于出賣人,所以買受人轉(zhuǎn)讓的只能是房屋買賣合同的權(quán)利(請(qǐng)求權(quán)),而不是房屋所有權(quán)。在這種情況下,該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓問題應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,同時(shí)由于《合同法》對(duì)《民法通則》有關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進(jìn)行了修正(轉(zhuǎn)讓權(quán)利只需通知出賣人,該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同即對(duì)出賣人發(fā)生法律效力),根據(jù)“特別法優(yōu)于普通法”的原則,關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利問題應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定(預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題還應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院有關(guān)的司法解釋)。

四、與房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓有關(guān)的其他法律問題。

(一)、買受人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否還應(yīng)當(dāng)交納契稅和契稅的繳納對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的影響。

根據(jù)我國稅收征收方面的法律規(guī)定,房屋買賣合同的買受人應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣的成交價(jià)格交納契稅。如果在只有買賣合同的雙方當(dāng)事人的情況下,契稅的納稅人只能買受人當(dāng)無異議。在房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓中,應(yīng)當(dāng)由哪一方繳納契稅?未繳納契稅是否導(dǎo)致該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效?

對(duì)這個(gè)問題在理論界和司法實(shí)務(wù)界有兩種截然對(duì)立的觀點(diǎn):一種認(rèn)為,買受人和出賣人都應(yīng)當(dāng)繳納契稅,即先由買受人繳納契稅取得房屋權(quán)屬證書后,再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權(quán)屬證書。如果買受人未繳納契稅,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,契稅應(yīng)當(dāng)由受讓人交納。如果買受人和出賣人都繳納契稅,結(jié)果是人為地制造了兩次買賣、兩次稅費(fèi),無法實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最大化。9

本人同意后一種觀點(diǎn),除該觀點(diǎn)的理由之外,還有如下理由:

第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅”,其第四條規(guī)定:“契稅的計(jì)稅依據(jù):(一)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,為成交價(jià)格;……”,《中國人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第七條規(guī)定:“條例所稱房屋買賣,是指房屋所有人將其房屋出售,由承受者交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為”。根據(jù)以上規(guī)定,契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是房屋買賣合同的買受人,即買受人為房屋權(quán)屬的承受人。買受人是否成為契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)區(qū)別二種情形:第一是買受人將合同權(quán)利部分轉(zhuǎn)讓給受讓人,買受人不退出原房屋買賣合同,買受人和受讓人共同對(duì)出賣人享有權(quán)利,是該房屋的共有人,也是房屋權(quán)屬的共同承受人,契稅當(dāng)然由二者共同繳納。第二是買受人將合同權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給受讓人,買受人退出原房屋買賣合同,受讓人單獨(dú)對(duì)出賣人享有權(quán)利,是房屋權(quán)屬的承受人,契稅由受讓人繳納,因買受人已退出原房屋買賣合同,其不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)契稅的繳納義務(wù)。從另外的一個(gè)角度分析,可以將契稅的繳納看作是取得房屋權(quán)屬證書的對(duì)價(jià),買受人沒有取得房屋權(quán)屬證書,當(dāng)然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅,則其取得房屋權(quán)屬證書,此時(shí)的轉(zhuǎn)讓行為是房屋買賣關(guān)系,而不是合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系。

第二、如果認(rèn)為因買受人未繳納契稅則權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效,那么出賣人未繳納土地增值稅也同樣會(huì)導(dǎo)致合同無效。這就象我們?nèi)コ匈徺I商品,因銷售者沒有交納稅款而導(dǎo)致買賣合同無效一樣荒謬無比。納稅與否是納稅人和稅收征收機(jī)關(guān)之間的稅收征收關(guān)系,該法律關(guān)系屬于稅法的調(diào)整范圍,而買賣合同以及權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是民事關(guān)系,二者之間沒有任何原因和結(jié)果關(guān)系。

第三、無論《民法通則》和《合同法》,還是最高人民法院的相關(guān)司法解釋,都承認(rèn)房屋買賣合同權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓,并且都沒有將買受人繳納契稅作為房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓生效的要件。其實(shí),不交納契稅并不代表買受人可以不交納其他稅費(fèi),其還是應(yīng)當(dāng)按照稅收法律的規(guī)定交納所得稅等其他稅費(fèi)。

因此,房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓權(quán)利的買受人不應(yīng)當(dāng)繳納契稅。同時(shí),無論是買賣合同的當(dāng)事人,還是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人,契稅或者其他稅費(fèi)是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。

(二)抵債房屋的再轉(zhuǎn)讓問題。

在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中,以房抵債的現(xiàn)象非常普遍。開發(fā)商由于資金緊張或者為避免流動(dòng)資金的大量占用,往往要求施工方墊資施工,待房屋建成后以房屋折價(jià)抵頂工程款。在這種情形下,實(shí)際存在兩種法律關(guān)系:

建筑工程施工合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系。因建筑工程施工合同與本文主旨無關(guān),故僅論述房屋買賣合同關(guān)系。 以房抵債的法律性質(zhì)為房屋買賣關(guān)系,即開發(fā)商以建成房屋折價(jià)作為給付施工方的工程款,施工方以開發(fā)商欠其的工程款作為購買房屋的對(duì)價(jià)。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條也對(duì)此作了明確規(guī)定:“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式,主要包括下列行為:……(四)以房地產(chǎn)抵債的;……”。 施工方為了使房屋變現(xiàn),就需要轉(zhuǎn)讓該房屋,這種轉(zhuǎn)讓分為兩種情形:一是施工方在取得房屋權(quán)屬登記證書后再轉(zhuǎn)讓房屋,該轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)為房屋買賣關(guān)系。二是施工方與第三人達(dá)成房屋買賣協(xié)議,由施工方將該抵債房屋轉(zhuǎn)讓給第三人,第三人將房屋價(jià)款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費(fèi),為減少變現(xiàn)成本,施工方大多采取第二種方式變現(xiàn)。>

如何確定施工方轉(zhuǎn)讓行為的法律性質(zhì)?開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買賣關(guān)系,則開發(fā)商承擔(dān)的義務(wù)為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù),施工方享有的權(quán)利為接受房屋和要求開發(fā)商承擔(dān)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因施工方尚未取得房屋權(quán)屬證書,其與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際上轉(zhuǎn)讓的仍然是對(duì)開發(fā)商享有的權(quán)利,即該轉(zhuǎn)讓為合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。同時(shí)由于該房屋已經(jīng)建成,所以該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

由于施工方不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,其與第三人達(dá)成協(xié)議后,再由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同,并出具發(fā)票等辦理房屋權(quán)屬登記所需的手續(xù)。如果開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價(jià)格、施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價(jià)格、第三人和開發(fā)商簽訂買賣合同的房屋價(jià)格相同,例如三個(gè)合同的房屋價(jià)格分別為100萬元,權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題不會(huì)產(chǎn)生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現(xiàn),往往會(huì)降價(jià)銷售房屋,例如開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價(jià)格為100萬元,施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價(jià)格80萬元,最后第三人和開發(fā)商以80萬元簽訂商品房買賣合同,此時(shí)存在一個(gè)問題:合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指不改變合同權(quán)利的內(nèi)容,由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。最后一個(gè)合同改變了第一個(gè)合同的內(nèi)容,這種改變是否影響權(quán)利轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)?施工方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的完整流程是,開發(fā)商和施工方簽訂商品房買賣合同,工程款為房屋價(jià)款,其后施工方再和第三人簽訂權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同,施工方收取第三人給付的對(duì)價(jià),最后施工方通知開發(fā)商。因該流程比較煩瑣,施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發(fā)商達(dá)成初步的房屋買賣協(xié)議后(可能是口頭的,也可能是書面的),由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同,第三人不需要按照合同約定向開發(fā)商交付房款,因其已經(jīng)將房屋價(jià)款交付給了施工方。同時(shí)因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人,該第三人就享有要求開發(fā)商出具辦理房屋權(quán)屬登記各種手續(xù)的權(quán)利。從該層面上分析,最后一個(gè)合同只具有形式上的意義,或者說該價(jià)格僅為繳納契稅而確定的成交價(jià)。但是無論如何,施工方的轉(zhuǎn)讓行為仍然為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓,我們權(quán)且稱之為“簡化的權(quán)利轉(zhuǎn)讓”。

(三)、《合同法》第八十七條的具體含義。

《合同法》第八十七條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的,依照其規(guī)定”。具體到房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題,“辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)”的含義是指受讓人辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)還是房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)?如果是轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),那么未辦理登記手續(xù)是否影響該合同的效力?

根據(jù)該條款“轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)”的規(guī)定,該“批準(zhǔn)、登記手續(xù)”顯然是指轉(zhuǎn)讓合同的批準(zhǔn)、登記手續(xù),這種理解應(yīng)無異議。

關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓登記問題,只有《1995年司法解釋》第二十九條作出規(guī)定,但是該司法解釋即不是法律(狹義的法律),也不是行政法規(guī),同時(shí)該司法解釋只適用1995年1月1日以前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案件,而不適用1995年以后的案件,再者法律、行政法規(guī)對(duì)房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是否需要登記都沒有作出規(guī)定。本人認(rèn)為,房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要辦理登記手續(xù),或者至少說現(xiàn)在不需要辦理登記手續(xù)。因此,未辦理登記手續(xù)不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

五、結(jié)論。

(一)、我國法律和司法實(shí)踐都承認(rèn)房屋買賣合同權(quán)利可以再行轉(zhuǎn)讓,權(quán)利轉(zhuǎn)讓包括預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓和其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。

(二)、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。

轉(zhuǎn)讓的條件是:(1)、預(yù)購方和預(yù)售方簽訂的預(yù)售商品房買賣合同合法有效。(2)、預(yù)購方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效。(3)、預(yù)售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)在預(yù)購方還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前簽訂。(4)、預(yù)購方向預(yù)售方履行了通知義務(wù)。

(三)、特殊的權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同。(1)、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)交付但是尚未辦理權(quán)屬登記的商品房。(2)、轉(zhuǎn)讓尚未辦理權(quán)屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓,適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。

(四)、其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。