土地征收行政復議精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地征收行政復議主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：土地征收行政復議范文
中圖分類號:D922.3 文獻標識碼:A 文章編號:1009-8631(2010)01-0034-01
隨著我國工業(yè)化、城市化進程逐漸加大步伐,大量城市、城鎮(zhèn)周邊地區(qū)的農用土地被征收。為了維護失地農民的權益,第四次憲法修正案“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”的規(guī)定為我國的土地征收補償制度提供了憲法基礎和保障。為了有效實施憲法確立的土地征收補償制度,修訂后的《土地管理法》、新頒布的《物權法》等法律就土地征收補償問題做了相對細化得規(guī)定,國務院及國土資源部實施了一系列配套的規(guī)范性文件,從而形成了系統(tǒng)的土地征收補償法律體系。但是,我們看到,目前我國的土地征收補償制度仍不完善,加之整個社會就業(yè)壓力增大,社會保障匱乏,失地農民的生活狀況急劇下降。失地農民補償問題引起了國家和社會的高度重視,成為社會各界關注的熱點問題。本文結合我國的國情,參考國外的一些做法,就我國土地征收補償制度的完善提出幾點建議,喚起大家對這一問題的繼續(xù)關注。
一、確立公平補償的土地征收補償基本原則
土地征收補償原則是土地征收補償的基礎。不同國家和地區(qū),土地征收補償的原則各不相同,總的來說,主要有完全補償原則、不完全補償原則及相當補償原則。完全補償原則認為,對于行政相對人因公共利益受到的特別損失,國家都應予以補償;不完全補償原則強調,為了調和權利剝奪和社會義務,應給予臺理的補償,補償應限于被征收財產的價值;相當補償原則認為,公正的補償只要是按照補償時社會的一般觀念,算定相當的、合理的補償就足夠了。雖然我國憲法中規(guī)定了土地征收必須補償,但是缺少對補償基本原則的規(guī)定,其他法律也未對土地征收補償基本原則做出明文規(guī)定,因而各省、各地的農村土地征收標準不是很統(tǒng)一,補償結果差異性很大。
為更好地保護被征收人的合法權利,維護社會的穩(wěn)定,促進和諧社會的構建,我國應確立土地征收補償的基本原則。首先,在憲法中明確規(guī)定土地征收補償的總原則。根據我國國情,借鑒國外先進的立法經驗,筆者建議,在憲法中應規(guī)定公平補償的土地征收補償原則,為其他土地征收補償立法具體規(guī)定補償標準明確憲法基礎。公平補償的原則,更具有靈活性、適應性和包容性,能夠規(guī)范土地征收權力的運作,化解規(guī)范之間的矛盾沖突,為法官提供司法判決的理由,使被征收人的損失按照公平的市場價格得到填補。其次,土地管理法等相關立法,在憲法公平原則的指導下,應將憲法確立的公平補償原則具體化,使其能夠有效應對現實當中出現的征地補償糾紛,從而實現社稷的安定,保障人民的福社。
二、完善土地征收補償的范圍和標準
首先,擴大補償范圍。我國土地征收補償范圍狹窄,只包括土地補償費、林木補償費、青苗及地上附著物補償費、安置補償費、房屋補償費和搬遷安置費,沒有做到充分的補償。為了改變土地征收補償范圍過窄、對相對人保護不利的局面,適應現代社會征收補償理論的發(fā)展要求,擴大補償范圍。補償不但要包括土地征收的直接損害補償,還包括因征地引起的間接損害補償,如土地承包經營權損失造成的直接經濟利益損失、由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失等,只有這樣,才能使土地所有者不致因土地征收而受到經濟上以及精神上的損失,從而有效地保護所有者的利益?！?/p>
其次,完善土地征收補償的標準。明確了補償范圍之后,接下來的問題是以什么樣的標準對被征收的財產予以補償回顧歷史,不少國家在征收補償的時候是按照財產所有人的價值進行補償,但是,由于所有人的價值非常復雜,很多時候難以確定財產所有人的具體價值。而市場價值具有形式上的中立性,更具有可操作性,不少國家逐步改為以市場價值為補償標準。在我國,第47條對被征收的土地的補償標準作了詳盡的規(guī)定,但是,該標準并沒有明確這種補償是屬于市場價值還是所有人的價值,而是不僅考慮到被征地農民的生活成本,同時還依賴政府的財政能力。這種標準是由行政機構決定,毋需考慮財產的市場價值,是高度行政化的土補償標準,實踐征收過程中,土地征收補償的規(guī)定存在層層授權,甚至是無權授權現象,且對農民的補償偏低。因此,完善土地征收補償的標準,要建立以保護被征收人權利為主旨的法律制度,將土地所有人的“義務本位”改為“權利本位”,從法律上明確個人對集體所有土地的各項權利。對于征地的補償,以土地的市場價值為標準對被征收人進行補償。
三、健全土地征收補償的救濟機制
“人類權利自始就是與救濟相聯系的。沒有救濟可依的權利是虛偽的,猶如花朵戴在人的發(fā)端是虛飾?！彪S著我國征收土地行為的頻繁和征收土地量的增多,隨著農民民主法律意識的增強,由征地引發(fā)的糾紛越來越多。遺憾的是,我國至今尚未有一部法律對行政補償訴訟作出專門規(guī)定。而實踐中存在著征地補償是合法行為而不屬于行政訴訟受案范圍的誤區(qū),造成了行政補償案件的立案難、審理難和判決難,導致被征地相對人權利受到侵害時告狀無門,維權艱難的現狀。
為了維護被征地人的合法權益,規(guī)范政府行為,必須健全土地征收補償的救濟機制。首先,建立解決土地糾紛的社會仲裁機構。社會仲裁機構因其具有中立性、專門性、簡易性,能夠直接接受社會監(jiān)督,可在仲裁機構內部設立專門解決土地糾紛的仲裁部門,來解決土地征收補償中的糾紛。其次,完善行政復議制度。行政復議作為土地征收及補償救濟的重要途徑,因其專業(yè)、效率而具有其不可取代的優(yōu)點。《行政復議法》第30條的規(guī)定為土地征收補償糾紛提供了行政復議救濟途徑,為強化其糾紛解決的功能,應從延長被征收人提出行政復議申請的期限、行政復議期間應停止土地征收的執(zhí)行、修改《行政復議法》關于復議終局的有關規(guī)定等方面進行完善。最后,完善司法救濟。從法律層面明確人民法院對于土地征收補償的司法管轄權,法院應逐步擴大對征地農民的司法救濟,規(guī)定相對人對于土地征收過程中征收土地的公共利益目的的認定、土地征收方案和補償方案是否合理、征地程序是否公正等各項具體行政行為都可以向法院,由法院在衡量相關利益后作出裁決。
參考文獻:
[1]田文淀.農村土地征收補償原則淺論[J].蘭州學刊,2007(8).
[2]柴強.各國(地區(qū))土地制度與政策[H].北京:北京經濟學院出版社。1993:187.
第2篇：土地征收行政復議范文
一、房屋征收的概念
房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產所有權人的所有權及其使用權，同時喪失土地使用權并給予市場價值補償的行政強制購買行為，是拆除房屋行為的基礎性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權關系發(fā)生改變。實施拆除時房屋所有權已經屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經沒有了法律上的利害關系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權沒有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。
二、房屋征收的目的
征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開發(fā)不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。
如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》均沒有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進行征收，更不能強制“搬遷”。
二、房屋征收的主體
房屋征收的主體根據職責劃分，可以分為批準主體和實施主體。
1，批準主體
批準主體就是享有房屋征收決定權的機構，誰有權征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規(guī)定的條件無償地將集體或者個人的某項財產收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財產不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定?！笨梢钥闯?，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財產權的行為。
依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級市政府、市政府（設區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據該條例第9條規(guī)定有權做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區(qū)的國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，還應當納有國民經濟和社會發(fā)展年度計劃。即：“四規(guī)劃、一計劃化”。有的市區(qū)政府由于沒有本行政區(qū)規(guī)劃或計劃就無權做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。
2，實施主體
實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行?！辈粌H明確規(guī)定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。
依據條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權的部門，由市、縣級政府根據本級政府部門的職責劃分，將實施部門交由其委托的行政機關或單位。決定權在市縣級政府，條例沒有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。
哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。”可見各級政府為落實“工作指導”原則應盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉(xiāng)建設主管部門為宜。
3，房屋征收實施單位
房屋征收的具體工作依據條例第5條規(guī)定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。由于條例規(guī)定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機構等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步調查登記
房屋征收部門依據本行政區(qū)年度計劃或專項規(guī)劃組織人員或委托中介機構對擬征收地域內的房屋權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行詳盡調查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調查完畢后將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人進行公布并聽取異議的意見。
最終的調查結果作為制定房屋征收方案的依據。
第二步暫停通知
房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關部門，在房屋征收范圍內暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關批準、備案、過戶等手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。
第三步無證認定
市、縣級人民政府組織國土、城建、環(huán)保、法制等有關部門建立無證建筑認定辦公室，對征收范圍內的未經登記的無證建筑進行合法性認定和處理。對合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑認定為給予補償；對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，認定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認定決定的可以申請復議或提出行政訴訟。
第四步擬定方案
房屋征收部門根據已經確定的被征收房屋調查結果和無證認定結果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。
第五步方案論證
同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進行數次，但應求得意見基本統(tǒng)一。
第六步公開方案
同級政府將論證結果在被征收房屋的范圍內以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設立征求意見渠道和場所，設立專人解答有關詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。
第七步修訂方案
同級政府將公開征求的意見進行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內以書面形式公布。
在征求意見中如果屬于舊城區(qū)改工程項目的，有51%以上被征收人認為征收補償方案不符合條例規(guī)定的，政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第八步穩(wěn)定評估
市、縣級人民政府擬作出房屋征收決定的，應當按照社會穩(wěn)定風險評估相關規(guī)定委托中介機構進行本項目的社會穩(wěn)定風險評估；對風險報告提出的建議作出決策并制定相關應對預案。
第九步籌措補償
政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應將征收補償費用足額專戶存儲、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。
第十步公告決定
市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應當及時在被征收房屋范圍內以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權。
公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
第二熱點問題房屋補償
一、補償形式
《房屋征收與補償條例》規(guī)定了被征收人可以根據自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，二者任選其一。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
二、補償項目
依據條例第17條規(guī)定補償項目應包括五項：
1，房屋價值補償；
2，搬遷、臨時安置的補償；
3，停產停業(yè)損失補償。
4，補助和獎勵
依據條例規(guī)定授權市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規(guī)定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎賞，體現政府對公益事業(yè)的投入。補助與獎勵是條例的一個新規(guī)定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經有過實踐，可以說是總結實踐的結晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應在財政上單獨列支。
5，優(yōu)先給予住房保障
優(yōu)先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應當優(yōu)先給予住房保障。法律授權省級政府制定該優(yōu)先保障條款的落實。
三、補償標準
房屋征收補償的核心對象是房屋，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當補償原則，土地征收現在的補償原則還是適當原則。公平原則的具體體現是房屋的價值，沒有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩(wěn)定的參數，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩(wěn)定的參數。因此采用價值標準也是本《條例》的一個最大亮點。
《條例》規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！币虼?，被征房屋的價值底線標準是不低于類似房地產市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標準，不低于不是等于，應是高于。在確定房屋價值時應在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應根據實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結構還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現了公平原則。
產權調換的補償標準仍采取房屋價值標準，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。
四、違法建筑
爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權屬性顯然沒有法律依據，《條例》對違“章”建筑沒有規(guī)定是否補償，可以說違章建筑應給予補償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質和概念，一旦混淆后果嚴重。違法建筑需要經過認定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。
《條例》規(guī)定違法建筑認定的范圍是：1，未經登記的建筑；2，臨時建筑。未經房屋主管部門登記的房屋認定比較復雜?？赡苷J定為合法建筑也可能認定為違法建筑，主要根據房屋形成的時間、原因、當時的法律等。認定為合法建筑的同時決定給予補償；認定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認定比較簡單主要審查是否超過批準期限，在期限之內的臨時建筑的，應當給予補償，否則不予補償。
對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關，政府應當為失職買單；不補，是因為它存在的基礎違法，如果補償會對守法者明顯不公平。
筆者認為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責任，有的是建筑物所有者或使用者的責任。例如房屋建設手續(xù)不全的問題，當事人事先已經向相關政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責而未給辦理的，這種違法后果就不應當讓當事人來承擔。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。
三、房屋估價
房屋估價是征收房屋的關鍵環(huán)節(jié)，過去拆遷出現的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構的服務對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對評估機構的選擇權100%的由被征收人決定，同時，對評估機構的評估結果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁。《條例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產價格評估機構；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構的弊端。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。經過鑒定認定：房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定的拆遷估價估機構確定，應當采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定使許多房屋被征收人認為拆遷估價機構不能中立，因為確定拆遷估價機構的決定權在政府手中，大多數拆遷估價機構都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產價格評估機構的決定權交給了被征收人，由被征收人來確定房地產價格評估機構，使被征收人的權益得到更有利的保障。
四、補償途徑
房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據《條例》規(guī)定落實補償的途徑有兩條，一是民事協(xié)商渠道既補償協(xié)議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據補償決定和補償方案通過自愿協(xié)商，雙方達成補償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。
《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規(guī)定的簽約期限內達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決
第三熱點問題強制搬遷
一、強制搬遷
強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內容、方式、結果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強制的內容、方式、行為以及法律后果。
1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作
對于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。
《條例》規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
此規(guī)定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
2，禁止建設單位參與搬遷活動排除腐敗行為
搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。
3，法院是唯一具有強制搬遷執(zhí)行權的司法機關
“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。
對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應以督促或強制其到達臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
日前，公安部已經明令各地公安機關禁止公安機關參與介入地方政府土地、房屋征收活動。
4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終
被征收人獲得協(xié)議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權不予搬遷，政府無權申請法院實施強制搬遷，法院無權作出強制搬遷的裁決，無權執(zhí)行強制搬遷。房屋征收部門應當按照補償協(xié)議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房，否則無權申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規(guī)定的“先拆后補”變成了現在的“先補后拆”，通過這條強制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務，使得被征收人權益保護的力度大大增強了。
以往的盲目拆遷中往往會出現這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會不安定因素。為了避免此類現象的重復，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應當先予以強制補償。
5，強制搬遷措施只能是司法強制措施
逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序實施，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。
司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規(guī)定的強制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執(zhí)行人在房屋內或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執(zhí)行目的，除非被申請執(zhí)行人有主動采取非理阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關措施。如果出現被申請執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關必須在知道和應當知道之時主動采取相應防范和救助措施。
第四熱點問題救濟途徑
《條例》的另一亮點是規(guī)定了明確的民事、行政救濟途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟途徑，包括主體之間平等的民事法律關系、行政管理法律關系、中介機構的中介法律關系均作出了明確規(guī)定。
一、房屋征收民事法律關系及其訴訟
依據《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關系有以下幾種：
1、政府與社會穩(wěn)定風險評估機構之間的委托合同糾紛
社會穩(wěn)定風險評估機構屬于中介機構，政府委托中介機構的法律關系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調整對象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權的人民法院提起民事訴訟。
2、被征收人與社會穩(wěn)定風險評估機構之間的侵權糾紛
評估機構在評估過程中或評估結論不實，引用范例不恰當，構成虛假評估侵害被征收人的合法權益或財產權益的，被征收人要求評估機構恢復名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關系，可以提起民事訴訟。
3、金融機構出具虛假證明侵權糾紛
在征收房屋決定前政府應保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構應向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達成補償協(xié)議。但是金融機構出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協(xié)議不能如期得到補償款。金融機構的行為侵害了被征收房屋人的合法權益的可以提起民事訴訟要求金融機構承擔連帶支付責任。
4、一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務糾紛
補償協(xié)議糾紛中只有“一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務”糾紛屬于民事訴訟法律關系，如果被征收人認為補償協(xié)議違法、無效；遺漏補償項目、補償標準錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構成訴訟，一方當事人憑補償協(xié)議即可立案。以不履行義務主張立案的，不能主張協(xié)議無效、違法、標準爭議等行政性糾紛，如果認為協(xié)議存在行政違法性應通過行政途徑要求解決。
5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權糾紛
被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網絡等均是合同雙方行為，如果第三方未經合同雙方同意給予中斷服務，是一種侵犯合同雙方的合法權益行為，任何一方均有權提出民事侵權訴訟。如果提供服務方怠于履行合同不主動恢復供應關系、拒絕對加害人提出司法保護也應承擔擴大損失的民事賠償責任。如果供應方未經使用人同意，與征收方聯手、聽從、惡意串通等中斷服務應承擔賠償和違約的民事責任。
6、截留征收補償費侵權糾紛
負有支付、代收代付補償款的單位應及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權行為，可以請求法院責令追回返還給被征收人，造成損失的應承擔民事賠償責任。
7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權糾紛
房地產價格評估機構或者房地產估價師出具評估報告經房地產價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構或評估師承擔賠償責任。
二、房屋征收行政法律關系及訴訟
1、違法授權非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛
市、縣政府應根據《條例》的規(guī)定，根據本政府各部門的職責分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負責本轄區(qū)的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設項目辦公室負責某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機構負責房屋征收的，該被授權單位實施了房屋征收行為，被征收人認為授權違法，可以對授權違法行為提出行政復議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認違法并撤銷實施單位的行政違法行為。
2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛
房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負責房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標的提取傭金，從事營利經營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機關提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟?；蛑苯酉蚍ㄔ禾岢鲂姓V訟請求賠償。
3、上級人民政府不履行監(jiān)督職責糾紛
依據條例規(guī)定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監(jiān)督職責，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監(jiān)督職責，如果上級政府收到監(jiān)督申請后不予理睬或不盡監(jiān)督職責，或者按照案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復議。
4、對舉報事項不核實處理行政糾紛
任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結果并答復舉報人，舉報人有權對不履行核實處理的行政機關提出行政訴訟或行政復議。
5、對行政監(jiān)察機關不履行行政監(jiān)察職責行政糾紛
依據條例規(guī)定：監(jiān)察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門或實施單位以及工作人員的暴力待遇、侵害被征收人的合法權益、徇私枉法等請求行政監(jiān)察機關依法對違法違紀的單位或個人給予行政處分的，行政監(jiān)察機關拒不履行職責或違法履行職責行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復議。
6、不服房屋征收決定行政糾紛
被征收人認為征收決定涉及的建設項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內依法申請行政復議，或在3個月內依法提起行政訴訟。
7，征收補償方案爭議行政糾紛
房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關部門對征收補償方案進行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復議。
8、不履行房屋征收公告法定職責行政糾紛
市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應未載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復議。
9、不服提前決定收回土地使用權行政糾紛
在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權。被征收人可以提出行政訴訟或行政復議。
10、調查登記異議行政糾紛案
房屋征收部門超出房屋征收范圍調查登記；對房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調查登記未獲得重新調查登記的；調查結果未在房屋征收范圍內向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構成作為和不作為的行政訴訟或行政復議。
11、對認定為新建、擴建等行為并不予補償決定行政糾紛
房屋征收范圍確定后，依據條例規(guī)定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補償決定。被認定人不服認定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復議。
12、相關部門暫停辦理新建、擴建等相關手續(xù)行政糾紛
房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關部門暫停辦理新建、擴建等相關許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關手續(xù)的，申請人可以根據申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復議。
13、不服認定未經登記建筑屬于違法建筑行政糾紛
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復議
14、不服補償決定行政糾紛
補償決定應當公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達成協(xié)而降低補償。被征收人認為違反公平原則的可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
14、不履行公布分戶補償明細行政糾紛
為了實現公平、公正的補償目的，房屋征收部門應當依據房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內公布分戶補償明細，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
15、審計機關不履行公布審計結果行政糾紛
審計機關應當對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進行審計監(jiān)督，并在補償工作終結后向社會公布審計結果。審計機關不履行上述職責或履行不當的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
16、責令改正賠償損失行政糾紛
市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責，或者、、的，被征收人可以申請上級人民政府責令改正。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛
實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛
房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責令改正，追回有關款項。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
三、房屋征收中的聽證事項
1、房屋征收法定聽證事項
法定聽證事項只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項目，在多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責。
2、被征收人申請聽證事項
申請聽證事項條例沒有規(guī)定，依據行政行為相對原則，相對人認為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關系中均可提出聽證申請。
四、房屋征收可以舉報的違法事項
1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權向有關政府進行舉報。
①非因公共利益需要征收房屋的；
②違反法定程序作出房屋征收決定的；
③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；
④對不符合規(guī)定的補償方案予以批準的；
⑤作出的補償決定違反補償方案的；
⑥自行違法強制搬遷的。
2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權向本級人民政府進行舉報。
①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；
②申請強制搬遷前，未按照規(guī)定對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的；
③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；
④未作出補償決定申請法院強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強制搬遷的；
⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。
⑥房屋征收范圍公告后，未將有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)的。
⑦未向房地產價格評估機構提供被征收房屋情況調查結果的；
⑧未依據調查結果擬定補償方案并征求被征收人意見的。
3.公民享有廣泛的舉報權
《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個人對違反本條例規(guī)定的行為，有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理，并將處理結果向舉報人通報。
條例對公民舉報權的規(guī)定是一種進步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權益。
五、被征收人不服評估結果的救濟途徑
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。也就是被征收人接到評估結果后認為評估結果不公平或有遺漏事項的應書面提出異議意見，具體提出復核請求和事實以及理由。如果對復核結果仍有異議，再向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。該鑒定結論是終局的，作為補償證據使用。
第3篇：土地征收行政復議范文
一、社會穩(wěn)定風險評估包含的內容
《征收條例》第12條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。社會穩(wěn)定風險評估應包括哪些內容?筆者認為，應包括如下內容：1.征收項目的實施是否符合有關法律、法規(guī)、政策的要求，尤其是征收房屋的各項建設活動，是否是為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要；是否符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建是否納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展年度計劃；2.征收項目實施的各項準備工作是否充分，如征收補償方案是否進行了論證并征求公眾意見，補償資金、安置房源是否落實，對困難家庭的保障條件是否具備，征收法規(guī)政策的宣傳公示是否到位等；3.征收項目的實施是否會引起征收片區(qū)內或周邊居民的嚴重不滿，征收補償是否與同類地區(qū)的項目存在明顯的不公平；4.可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的其他方面；5.征收項目的社會穩(wěn)定風險防范對策和預案措施等。
二、對被征收房屋存在租賃關系的補償安置問題
《征收條例》未對被征收房屋存在租賃關系的補償問題作出明確具體的規(guī)定，其立法本意是要求承租當事人雙方通過民事協(xié)商、調解、訴訟等方式解決租賃糾紛，政府不介入其中。但在具體征收補償過程中，租賃雙方未能解除租賃關系的情況時常存在，這在一定程度上增加了征收補償工作的難度，需要謹慎對待。
1.補償方式的選擇
《征收條例》第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可選擇房屋產權調換。對征收補償時不能與承租人解除租賃關系的被征收人是否既可以適用貨幣補償，又可適用房屋產權調換呢?筆者認為，此種情況對被征收人只能適用房屋產權調換。其原因是被征收人與房屋承租人仍可就產權調換房屋建立新的租賃關系，避免房屋承租人沒有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同時可規(guī)避房屋征收人介入房屋租賃糾紛。
2.停產停業(yè)損失補償
《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應對被征收人給予因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。如果被征收房屋存在租賃關系，實際由承租人經營，那么，真正意義上的停產停業(yè)損失由承租人承擔，因此，停產停業(yè)損失理所當然應補償給房屋承租人，對被征收人只存在租金損失的問題。房屋租賃當事人可就停產停業(yè)損失費協(xié)商房屋租金補償問題，或者依照房屋租賃協(xié)議或合同處理相關補償問題。
3.房屋征收獎勵
《征收條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當對被征收人給予獎勵。對存在租賃關系的被征收房屋，房屋征收獎勵是給予被征收人還是房屋承租人?筆者認為，房屋征收獎勵應給予被征收人。因為征收獎勵的目的是促使被征收人及早搬遷，征收人可根據征收項目的實際情況制定合理的獎勵辦法，而最終向征收人騰空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人為獲得最高額度的征收獎勵，可催促房屋承租人盡快騰空房屋，如果因房屋承租人遲遲未騰空房屋而導致征收獎勵損失，被征收人可通過司法渠道向房屋承租人追索。
三、在行政復議、訴訟前是否存在先予執(zhí)行的問題
按照《征收條例》第28條規(guī)定，市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行的條件，一是被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，二是被征收人在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷。按照《行政復議法》第9條的規(guī)定，被征收人申請行政復議的期限一般為補償決定送達之日起六十日，按照《行政訴訟法》第39條的規(guī)定，被征收人提起行政訴訟的期限一般為補償決定送達之日起三個月，而補償決定規(guī)定的搬遷期限一般為補償決定送達之日起十五日內。因此，在補償決定送達之日起三個月內，亦即被征收人提起行政訴訟前，市、縣級人民政府是不能申請司法強拆的。這極可能造成重大公共工程延期或影響絕大部分被拆遷人按時返遷等。在補償決定送達三個月后，無論被征收人是否提起行政訴訟，市、縣級人民政府均可依法申請人民法院強制執(zhí)行。在訴訟期間，人民法院對征收人已依照有關規(guī)定對被征收人作了貨幣補償或者提供了安置用房、周轉用房且對被征收房屋進行了證據保全的，可依法先予執(zhí)行。
四、商業(yè)拆遷問題
《征收條例》只規(guī)定了為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要對房屋進行征收，而對商業(yè)拆遷未作規(guī)定。而實際上進行房地產開發(fā)等商業(yè)拆遷在一定時期內依然存在，這必然涉及到拆遷管理和對被拆遷人的補償安置問題。
1.拆遷管理問題
由于商業(yè)拆遷行為是純粹的民事行為，拆遷法律關系是民事法律關系，拆遷當事人雙方是平等的民事主體，因此，房屋征收人是不能對之進行管理的，各級房產管理部門只能對之進行指導。但盡管如此，筆者認為，拆遷人要從事拆遷行為，應當具備建設項目批準文件、建設用地批準文件、國有土地使用權批準文件，同時，為保障被拆遷人的合法權益，維護社會穩(wěn)定，被拆遷房屋所在地的縣級人民政府可以指定有關部門對拆遷補償安置資金進行監(jiān)管。
2.拆遷補償標準問題
對商業(yè)拆遷的補償標準，筆者認為可參照房屋征收補償的標準，拆遷人對被拆遷人的補償至少不低于房屋拆遷之日同時期、同結構、同區(qū)域、同用途的二手房市場價格。如果拆遷當事人雙方協(xié)商一致的，依照約定。
3.對違規(guī)拆遷的處理問題
第4篇：土地征收行政復議范文
第二條 在大連市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)國有土地范圍內，以劃撥方式取得土地使用權的各類房地產進行轉讓、出租的，除本辦法第三條規(guī)定外，均須繳納土地收益金。
第三條 有下列情形之一的，不繳納土地收益金：
（一）按市政府規(guī)定須向市房地產開發(fā)管理辦公室繳納土地出讓金或地價款的；
（二）單位實行住房制度改革向職工出售公房和以優(yōu)惠價出售、出租安居（解困）房的；
（三）實行國家指令性租金標準的；
（四）經市政府批準免繳的。
第四條 房地產轉讓，轉讓人在市房地產交易所辦理轉讓手續(xù)時，須按附表1規(guī)定的標準一次性繳納土地收益金。房地產轉讓土地收益金由市房地產管理局委托市房地產交易所征收。
第五條 以協(xié)商議定租金形式出租房屋，由出租人在辦理房屋租賃登記手續(xù)時，按附表2規(guī)定的標準一次性或分年度繳納土地收益金。房屋出租土地收益金由市房地產管理局委托市內四區(qū)房地產管理處和市房地產交易所征收。
第六條 土地收益金由市房地產管理局組織收繳后，全額上繳財政。市財政局從收取的土地收益金中提取2％的業(yè)務費返撥給市房地產管理局。
第七條 繳納人或代繳納人應按規(guī)定及時繳納土地收益金。逾期繳納的，每逾期一日按應繳納金額2‰繳納滯納金。
第八條 違反本辦法，不繳或少繳土地收益金的，由市房地產管理局責令限期改正，逾期不改正的，按應繳或少繳金額的3倍以內處以罰款（最高不超過3萬元）。
罰款須使用統(tǒng)一的罰款收據，罰款全額上繳財政。
第九條 實施行政處罰，應嚴格按照《中華人民共和國行政處罰法》的規(guī)定執(zhí)行。
當事人對行政處罰不服的，可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和國務院《行政復議條例》的規(guī)定申請行政復議或提起行政訴訟；逾期不申請復議、不起訴、又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第十條 市內四區(qū)外的縣（市）、區(qū)（含經濟技術開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)）可根據本辦法制定本地區(qū)土地收益金收繳辦法。
第5篇：土地征收行政復議范文
(一)對行政機關作出的警告、罰款、沒收違法所得、沒收非法財物、責令停產停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照、行政拘留等行政處罰決定不服的;
(二)對行政機關作出的限制人身自由或者查封、扣押、凍結財產等行政強制措施決定不服的;
(三)對行政機關作出的有關許可證、執(zhí)照、資質證、資格證等證書變更、中止、撤銷的決定不服的;
(四)對行政機關作出的關于確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的決定不服的;
(五)認為行政機關侵犯合法的經營自主權的;
(六)認為行政機關變更或者廢止農業(yè)承包合同,侵犯其合法權益的;
(七)認為行政機關違法集資、征收財物、攤派費用或者違法要求履行其他義務的;
(八)認為符合法定條件,申請行政機關頒發(fā)許可證、執(zhí)照、資質證、資格證等證書,或者申請行政機關審批、登記有關事項,行政機關沒有依法辦理的;
(九)申請行政機關履行保護人身權利、財產權利、受教育權利的法定職責,行政機關沒有依法履行的;
第6篇：土地征收行政復議范文
一、“一聽證”
《征收條例》第11條對政府在制定征收補償方案時，設定了明確的規(guī)范行為。其中一個重要環(huán)節(jié)是，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，如果多數被征收人認為征收補償方案不符合《征收條例》規(guī)定，政府應當組織召開聽證會進一步聽取各方代表意見和建議。根據聽證情況，政府應當對征收補償方案進行修改完善，對合理意見和建議要充分吸收采納。同時對參加聽證會的代表作出要求，應當包括被征收人和社會各界公眾代表。這一條款的設定，主要是要求政府在制定征收補償方案時，能夠充分聽取社會各方意見和建議，對征收補償方案進行修改完善，對合理意見和建議要充分吸收采納，也是對被征收人利益的最大保護。
二、“一審計”
《征收條例》第29條第2款設定審計機關實行審計制度，是因為征收主體是政府行為，征收補償費用的管理和使用應當由政府審計部門進行審計監(jiān)督，這在保障依法補償、公平補償的同時，也確保政府財政資金的安全與合規(guī)使用，避免政府征收部門在征收補償過程中出現不合理支出行為的發(fā)生。
三、“一評估”
《征收條例》第12條設定“政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定”。這一條款的設定，把社會穩(wěn)定風險評估作為作出房屋征收決定的必要程序。其目的是通過風險評估能夠及時發(fā)現征收項目中存在影響社會穩(wěn)定的隱患，并采取有效措施予以化解，能夠從源頭上預防和減少征收矛盾糾紛。
四、“一保護”
《征收條例》第19條第2款設定“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定”。該條款的設定是為了被征收人如對房屋征收評估結果有異議的，給被征收人設定的救濟途徑和復核的權利；該條款的設定是條例確定的一項新制度，是專門針對被征收人的保護性條款，是條例人性化的重要體現，更是條例總體設計上的一大進步。
五、“兩取消”
《征收條例》與《拆遷條例》最大的區(qū)別就是取消了拆遷行政許可權和行政強制拆遷權。
《征收條例》與《拆遷條例》在設定程序上發(fā)生了改變?！恫疬w條例》規(guī)定的拆遷程序是由拆遷房屋的單位啟動，房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可，拆遷人實施房屋拆遷。而《征收條例》規(guī)定，征收程序是由政府直接啟動，由政府作出房屋征收決定，政府征收部門負責組織實施房屋征收與補償工作。拆遷行政許可權被取消。
《征收條例》第28條設定“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行”。這一條款的設定，是將《拆遷條例》規(guī)定的由政府強制拆遷行為改為人民法院執(zhí)行?！墩魇諚l例》實施后，各級人民政府不得再實施行政強制拆遷。
六、“兩送達”
即送達被征收房屋的評估報告和征收補償決定?！墩魇諚l例》設定的送達程序是為了充分保護被征收人的知情權。一是要讓被征收人知道被征收房屋的評估結果；二是要讓被征收人知道政府對被征收房屋作出的征收補償決定的具體內容和救濟途徑。同時，要求政府征收部門要在征收范圍內進行公告，也是讓社會更多的人知道征收補償決定是否合理并進行監(jiān)督。
七、“兩公告”
《征收條例》第13條規(guī)定，“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政訴訟、行政復議權利等事項”。
《征收條例》第26條規(guī)定，“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照條例規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告”。
《征收條例》設定的上述兩個“公告”程序，是要求政府在征收工作中必須完成的規(guī)范性動作，也是與《拆遷條例》不同的亮點之一。因為，征收與補償工作涉及被征收人的切身利益，要讓廣大的被征收人了解征收是為了公共利益的需要，要得到廣大被征收人的理解和支持；另外，要讓廣大的被征收人了解征收補償的政策、補助獎勵、安置情況、結算方式、差價距離等具體情況要進行耐心細致的解答。只有取得廣大被征收人的理解和支持，房屋征收工作才能順利完成。
八、“兩復議、訴訟”
為了保護被征收人的合法權利，《征收條例》在第14條、第26條中為被征收人因不服政府作出的“征收決定”和“征收補償決定”，設定了可以分別提出行政復議和行政訴訟的救濟途徑。
九、“五公布”
1 征收部門作為公布主體
《征收條例》一是要求房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，并將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人公布；二是要求房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
上述條款是新增加的內容，也是為了更加公開、公平、公正的體現征收工作的透明度，讓被征收人享有知情權和監(jiān)督權。只有在征收工作中堅持陽光操作、公開透明，才能取得被征收人的信任和支持。《征收條例》的總體思路是，公開透明不僅要求過程公開，而且要求結果公開。
2 市、縣級人民政府作為公布主體
《征收條例》一是要求市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。二是要求市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
第7篇：土地征收行政復議范文
一、“釘子戶”產生的原因
“釘子戶”產生于多種原因，具體分析如下：
1.對安置和補償標準不滿意
政府在制定征收補償安置方案時，有意降低補償安置標準，過多地考慮政府直接的經濟利益，對被征收人的利益考慮不夠。一些被征收人攀比思想嚴重，想借拆遷發(fā)財，對補償安置預期較高，當較高的預期利益無法實現時，就會與政府產生對抗，拒不簽訂安置補償協(xié)議，成為“釘子戶”。
2.對補償安置標準滿意不滿足
根據商品房銷售價格與建筑成本比較高低不同，按照被征收宅基地面積進行安置。筆者指導的征收拆遷項目，在房價低的地方，按照宅基地1：0.5安置；在房價高的地方，按照宅基地1：3.2安置，高比例安置的項目照樣存在“釘子戶”，究其原因是一些被征收人存在“滿意不滿足”思想。一些“釘子戶”找出種種理由反對拆遷；當政府知難而退，一旦決定不再拆遷，“釘子戶”又追著政府要求拆遷。實際上，他們不簽協(xié)議的心理并不是因為補償標準低了，而是以補償標準低為幌子去達到獲取更大經濟利益的目的。
3.借征收工作失誤敲政府竹杠
根據相關規(guī)定，征收拆遷存在二、三十個步驟，稍有不慎就可能出現程序不規(guī)范、適用法律錯誤、要件不齊全甚至存在難以彌補的錯誤。一些被征收人通過、行政復議、行政訴訟等方式， “以時間換效益”，遲遲不搬遷，試圖獲取超標準補償安置。
4.戀故土保祖地觀念
有些被征收人確實不想離開居住了幾代熟悉的生活環(huán)境和人文環(huán)境，舍不得自己的老田祖業(yè)，擔心新房不如老宅，遲疑不搬。
5.大鬧得大利、小鬧得小利、不鬧不得利效應的助推
政府往往迫于無奈在原標準基礎上多給“釘子戶”利益，形成大鬧得大利、小鬧得小利、不鬧不得利的社會現象。“釘子戶”的示范效應開始產生并擴散?！搬斪討簟痹絹碓蕉?，拆遷也越來越難。
6.缺乏強制力保障，使得漫天要價無所顧忌
現實中，許多征收拆遷項目，由于缺乏強制保障機制，少數被征收人無所顧忌，肆意漫天要價，而沒有任何風險，反而得到更多利益。一個項目拖延長達數年，廣大的被征收人長期得不到回遷安置，引發(fā)許多負面的社會問題。
二、解決“釘子戶”問題的對策
（一）征收拆遷依法進行
只有嚴格按照法律規(guī)定的要求和程序實行征收拆遷，才能依法申請法院強制執(zhí)行，才能減少和杜絕“釘子戶”，最終解決“釘子戶”?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》（下稱《條例》）對征收與補償具體要求和程序是：
1.征收決定階段。一是做出征收決定前的工作：（1）組織有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。（2）房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府公布實施。（3）縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。（4）因舊城區(qū)改建征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合規(guī)定的，應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。（5）應當進行社會穩(wěn)定風險評估。（6）征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。二是人民政府作出征收決定。三是公告征收決定。征收公告要載明兩個內容：（1）征收補償方案。（2）權利救濟方式：被征收人可申請行政復議或行政訴訟。
2.補償決定階段。一是補償方式：（1）被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價；因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。二是補償的構成：3+1模式，3=房屋價值+搬遷、臨時安置費+停產停業(yè)損失，1=補助+獎勵。三是房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議。四是簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，人民政府按照征收補償方案作出補償決定。五是公告補償決定。六是被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
3.搬遷階段。一是禁止性規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。二是自愿搬遷。對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。三是強制搬遷。（1）被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請不動產所在地人民法院強制執(zhí)行。（2）強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
4.后續(xù)工作。（1）房屋征收部門應當建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。（2）審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果。
必須按照以上要求和程序進行，出現“釘子戶”后，依法申請法院強拆，拿起大棒，營造高壓態(tài)勢，通過法律的威懾力迫使“釘子戶”回到公平補償軌道上來。杜絕停水停電暴力拆遷 、利用黑社會拆遷 ，擯棄這些違法的落伍的拆遷手段，征收拆遷必須依法進行。
（二）運用科學機制進行征收
通過激勵機制、壓力機制和內部監(jiān)督制約機制等科學機制，減少“釘子戶”。
1.權利保障機制。（1）被征收人獲得公平補償權；（2）被征收人享有知情權；（3）被征收人的參與權；（4）被征收人的監(jiān)督權；（5）被征收人的救濟權利。
2.公開透明公平公正機制。公開透明，具體包括：補償安置標準公開、入戶測量結果公開、未經登記房屋認定結果公開、評估報告公開、補償結果公開。上述事項的公開是取信于民的金鑰匙。
3.內外監(jiān)督機制。建立內部監(jiān)督機構對測量表進行抽查或者復查，對補償安置合同進行審核；加大新聞監(jiān)督、審計監(jiān)督、紀委監(jiān)察監(jiān)督、司法監(jiān)督力度。通過監(jiān)督，防止權力濫用以保護干部，提升征收工作的公信力和群眾的信任度以推動征收工作順利進行。
4.獎勵保底對比機制。許多地方為了讓被征收群眾得到實惠，規(guī)定許多獎勵措施：簽訂協(xié)議獎、無違法建筑獎、分組完成獎、項目完成獎。上述各項獎勵能夠激勵被征收人積極簽約，一旦簽約期限屆滿作出補償決定，上述獎勵一律取消，具有一定懲罰性，顯然，獎勵和保底具有明顯的對比性，這一制度是在引導、提倡和激勵協(xié)議拆遷。
5.未經登記房屋認定處理寬嚴對比機制。對未經登記房屋的違法建筑， 為了實現通過違法建筑處理帶動合法房屋征收拆遷，應當建立未經登記房屋認定處理寬嚴對比機制，即在協(xié)議拆遷期間一攬子簽訂補償安置協(xié)議的，可以將未經登記房屋認定為建筑物和構筑物，給予一定的補助；協(xié)議期滿未一攬子簽訂協(xié)議的，按照違法建筑依法處理。通過激勵機制和壓力機制共同促進征收拆遷進程和違法建筑的消化。
6.補差對比機制?！稐l例》第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。顯然，市場評估價為公平補償標準，但是，許多地方政府規(guī)定棚戶區(qū)改造征收拆遷安置標準為“拆一遷一”，即被征收房屋與安置房屋等面積回遷，通過征收安置，被征收人的房產價值增加了。但是，如果缺乏壓力機制，價值增加的安置就會使得被征收人認為理所當然，這種激勵機制就會喪失應有的功能。例如，將安置規(guī)定為兩個階段，在第一個階段簽訂協(xié)議的，免交差價；在第二個階段做出補償決定的，進行雙向評估，結算差價。這樣，就鼓勵協(xié)議拆遷。
7.形成合力、協(xié)助配合。 拆遷需要借力、需要各個部門互相協(xié)調配合，形成合力。但是，實踐中許多部門迫于的壓力選擇性執(zhí)法，常常出現推諉打太極現象。于是有必要出臺《征收拆遷各部門職責暫行辦法》，根據相關法律法規(guī)司法解釋政策規(guī)定，明確規(guī)定紀委監(jiān)察檢察部門、國土資源局、規(guī)劃局、公安局、法院、工商稅務部門、辦事處、征收辦公室等相關部門在征收工作中各自的職責，做到各司其職。
8.多途徑強制機制。（1）簽訂補償安置協(xié)議后拒不搬遷成為“釘子戶”的，依法向人民法院提起民事訴訟，法院判決生效后申請人民法院強制執(zhí)行。（2）村民會議決議。政府可指導村民小組通過村民代表會議或者村民代表會議對城中村改造形成決議，對不履行決議義務的村民“釘子戶”向法院提起民事訴訟，待法院判決生效維持決議效力的，依法申請法院強制執(zhí)行。（3）國土資源局作出責令交出土地決定，申請人民法院強制執(zhí)行。（4）人民政府作出補償決定，依法申請人民法院強制執(zhí)行。（5）據《土地管理法》第65條，村委會層報政府收回土地使用權，依法申請人民法院強制執(zhí)行。（6）巧妙運用D級危房鑒定結論。
（三）敢于承擔、嚴格執(zhí)法
在征收拆遷中，不敢動用公權力、害怕承擔責任、“花錢買平安”是“釘子戶”存在的溫床。因此，一是要敢于擔當；二是嚴格執(zhí)法，敢于亮劍。只有敢于亮劍，讓“釘子戶”膽寒怯步，讓公平補償協(xié)議拆遷的正氣壓倒“鬧而得利”的歪風邪氣，才有可能預防和減少“釘子戶”的產生。
（四）培養(yǎng)一支素質過硬的征收拆遷干部隊伍
第8篇：土地征收行政復議范文
一、征收范圍
凡我縣2011年計劃實施的城區(qū)舊房改造區(qū)域范圍內的建筑物及附屬物均屬本方案的征收范圍。
二、征收與補償對象
凡在征收范圍內持有合法房屋所有權證的房屋所有權人均屬本方案征收與補償對象。
三、征收與補償范圍
房屋所有權證登記范圍內的房產及附屬物補償包括:
（一）被征收房屋價值的補償。
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。
（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。
四、征收與補償安置方式及標準
實行貨幣補償和產權調換補償兩種方式，被征收人任選其一。
（一）貨幣補償方式。根據被征收的房屋用途、結構、建筑面積和房屋成新度而定，由省建設行政主管部門審定具備資質的房地產評估機構，依據我縣房地產市場評估價格確定被征收房屋的補償金額，以貨幣形式一次性補償給被征收人，不再安置。
（二）產權調換方式。征收人為被征收人提供安置樓房，實行產權調換，計算、結清被征收房屋與用于產權調換房屋價值的差價，被征收人安置房屋戶型面積原則為40至90平方米。包括以下兩種情況：
1、磚木結構樓房和磚木結構平房調換磚混結構樓房，樓層差價為：選擇頂層不收取差價款，選擇五層收取每平方米80元樓層差價款，選擇二至四層收取每平方米160元樓層差價款。征收磚混結構住宅樓房不收樓層差價。
2、實行產權調換的被征收人，征收房屋面積與安置房屋面積差按以下辦法實行差價結算：
（1）被征收人回遷，就近選擇上靠安置房屋戶型時，對于超出被征收房屋面積部分，在就近上靠安置房屋面積以內，將按商品房市場售價給予10%的優(yōu)惠。
（2）被征收人回遷，就近選擇上靠安置房屋戶型時，對于超出上靠戶型安置房屋面積部分，將按商品房市場售價購買。
（3）被征收人回遷，被征收房屋面積超出安置房屋面積部分，將按被征收房屋評估價格，進行貨幣補償。
五、辦理補償安置程序
（一）選擇貨幣補償方式的被征收人，持房屋所有權證、土地使用權證、身份證等有關證件，在規(guī)定時間內，到征收部門通知的辦公地點，辦理貨幣補償手續(xù)。
（二）選擇產權調換補償方式的被征收人，持房屋所有權證、土地使用權證、身份證等有關證件，在規(guī)定時間內，到征收部門通知的辦公地點，簽定房屋安置協(xié)議。
六、征收與補償獎勵及補助辦法
為促進征收工作順利進行，給予被征收人提前搬遷獎勵，以一戶一照為準，分為以下幾種情況：
（一）從征收公告之日起，1-15天內簽訂房屋征收與補償協(xié)議，并騰空被征收房屋交付拆除的，每戶獎勵人民幣20000元；16-25天內每推遲一天，遞減2000元；超過25天后搬遷的不予獎勵。
（二）從征收公告之日起，1-15天內簽訂房屋征收與補償協(xié)議，并騰空被征收房屋交付拆除的，給予每戶搬遷補助費人民幣3000元；6-25天內每推遲一天，遞減200元；25天后搬遷的，給予每戶搬遷補助費1000元。
（三）選擇產權調換的被征收人，自行安置過度房屋的，以被征收房屋產權人戶籍登記人口和戶籍成員人口在征收區(qū)域外無房產為準，每人每月補助200元。
（四）被征收戶家庭成員中持有殘疾證和最低保障證的，在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷并簽訂征收與補償協(xié)議的，每戶一次性補助2000元。
（五）符合住房保障條件的，優(yōu)先給予安置補償，并一次性解決。
（六）以被征收人簽訂房屋征收與補償協(xié)議先后順序，優(yōu)先選擇符合安置標準的安置房。
七、征收營業(yè)性房屋補償辦法
營業(yè)房是指在房屋所有權證中明確標定為商服的房屋。房屋所有權證中標定為住宅，但房屋所有權人擅自改變房屋用途和土地用途，未經房屋和土地的管理部門批準，改做營業(yè)的住宅房屋，不屬商服房屋。
（一）對營業(yè)用房選擇貨幣補償的被征收人，給予六個月的損失補償。包括以下兩種情況：
1、依法納稅的，按照納稅所得額和職工平均工資計算補償金額。
2、未達到起征點或免收稅費的，按照征收前實際收益計算補償金額。
（二）對因征收房屋施行房屋產權調換的，造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限確定。包括以下三種情況：
1、在征收過程中造成停產、停業(yè)損失補償，按照被征收戶納稅所得額和職工平均工資，結合過渡期給予一次性補償。
2、征收營業(yè)房屋選擇產權調換的，依據營業(yè)房屋評估價格、營業(yè)商服樓市場售價進行差價結算，實行產權調換。
3、對于住宅房屋改為營業(yè)房的，被征收人領取營業(yè)執(zhí)照一年以上，正在營業(yè)中，并依法納稅，可以給予營業(yè)損失適當補償。
八、權利和義務
（一）簽訂協(xié)議后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務的，另一方當事人可以依法提訟。
（二）征收人與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請縣政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。同時，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議和行政訴訟。
（三）被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由縣政府申請人民法院強制執(zhí)行。
九、其他事項
（一）房屋附屬物補償標準按《縣朝陽鎮(zhèn)房屋附屬物征收與補償標準表》標準給予補償。
（二）對臨時建筑及違章建筑按國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定執(zhí)行。包括以下三種情況：
1、拆除的臨時建筑在建筑前經規(guī)劃和建設管理部門批準未超過批準期限，按照臨時建筑工程造價標準結合剩余期限給予補償。
2、拆除的臨時建筑在超出批準年限，不予補償。
3、對于未經過建設部門審批的臨時建筑及違章建筑按照文件規(guī)定不予補償。
（三）對于未經過建設部門審批的或超出批準年限的臨時建筑及違章建筑的房屋所有權人，在城區(qū)改造征收房屋中能夠主動搬遷的按附屬物相應標準給予補償。
（四）房屋轉讓后產權未過戶問題的處理按以下條件確認現使用人的合法產權，現使用人需提供：
1、原產權證書或土地證書。
2、原房主的身份證明和轉讓協(xié)議。
3、出具書面材料并說明事由。
4、出具承擔民事責任的書面承諾。
5、發(fā)生多次轉讓的，現使用人需提供多次轉讓協(xié)議，出具多次轉讓相關情況的書面說明，并對轉讓的真實性負責。
（五）對征收與補償區(qū)域內的出租、轉租、出借房屋，自征收與補償公告之日起，自行解除租賃、借用關系，合同自然終止。對產權不明晰、在金融部門有抵押和有各種經濟糾紛的，被征收人應到司法公正部門辦理證據保權或到金融部門出據證明手續(xù)。
第9篇：土地征收行政復議范文
征收補償決定行為是司法強制征收的前置行政行為，也是可復議可訴訟的具體行政行為。因此，依法做好征收補償決定，對于維護被征收人合法權益，依法推進房屋征收進程意義重大。
一、征收程序合法、協(xié)議商談充分、申請材料齊全是作出征收補償決定的基礎
1.征收程序要合法
征收補償決定是房屋征收過程中的具體行政行為，如果前面的征收程序不合法，必然影響到征收補償決定行為的合法性。如房屋征收決定、分戶初步評估結果和簽約期限要依法公告，評估機構要依法選定，被征收房屋分戶評估報告及其裝飾裝潢、附屬設施等評估報告要依法送達并生效。征收部門提出補償決定申請之前還要向被申請人履行告知義務，告知被征收人有依法選擇征收補償方式和陳述申辯的權利等。
2.協(xié)議商談要充分
商談是和被征收人達成征收補償協(xié)議的關鍵，在征收工作中，協(xié)議商談是重點，也是難點。房屋征收部門或委托的征收實施單位在與被征收人進行商談時，內容上要涉及被征收房屋、裝飾裝潢、附屬設施等的補償價格，要向被征收人宣傳解釋房屋征收法規(guī)政策并體現在商談記錄中。不少于3次的商談記錄要求則是對被征收人合法權益的保障。
3.申請材料要齊全
房屋征收部門報請市、縣級人民政府對達不成補償協(xié)議的被征收人作出征收補償決定，要提供申請書、被申請人身份證明、被征收房地產權屬、性質、用途等證明材料、未登記建筑認定意見、對被申請人的征收補償與安置方案、房屋征收決定及公告、簽約期限公告及公示證明、選定評估機構的證明材料、分戶初步評估結果及公示證明、被征收房屋分戶評估報告及其裝飾裝潢、附屬設施等評估報告，送達證明及生效證明材料、房屋征收部門或者征收實施單位與被征收人不少于3次的商談記錄等材料。對房屋所有權人不明確的房屋提出補償決定申請，除提供一些共性材料外，還應當提交被征收房屋所有權人不明確的證明材料。
二、決定內容規(guī)范、補償方式合理、救濟渠道明確是作出征收補償決定的核心
市、縣（市、區(qū)）人民政府依法作出房屋征收補償決定，要制作房屋征收補償決定書，征收補償決定書是直接跟被征收人見面的法律文書，也是征收補償決定的物質載體。因此，要確保征收補償決定書的依法和準確。
1.決定內容要規(guī)范
補償決定書應當包括以下內容：房屋征收部門與被申請人的基本情況、被征收房屋的基本情況、作出補償決定的依據和理由、決定貨幣補償的，應當包含補償金額及支付方式、支付期限、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限等；決定產權調換的應當包含用于產權調換房屋的位置和面積、產權調換差價及支付方式、支付期限、搬遷期限等，告知被征收人行政復議、行政訴訟的權利和期限。
2.補償方式要合理
在房屋征收部門提請政府作出征收補償決定之前，會告知被征收人有選擇補償方式的權利。但從實踐情況來看，幾乎沒有被征收人主動選擇補償方式。因此，在作出征收補償決定時，一定要綜合考慮被征收人的實際情況，合理安排補償方式，保障被征收人的合法權益。
3.救濟渠道要交代
市、縣級人民政府在制作房屋征收補償決定書時，要依法告知被征收人行政復議、行政訴訟的權利和期限，既讓被征收人知曉維護自己合法權益的救濟渠道，也規(guī)范自身的行政行為。
三、依法送達決定、加強宣傳解釋、力促達成協(xié)議是作出征收補償決定的目的
征收補償決定行為是推進房屋征收工作的有效手段，也是維護房屋征收工作嚴肅性的必要途徑。但是，征收補償決定不是房屋征收工作的終極目標，房屋征收部門在補償決定作出之后還應該做好以下相關工作。
1.依法送達決定
從征收實踐看，絕大多數被征收人不愿意在征收補償決定書的送達回執(zhí)上簽字，而街道、社區(qū)基本都直接參與了房屋征收工作，其作為“第三人”的證明效力減弱，因此，補償決定書最佳的送達方式是公證送達并制作公證書。同時，將征收補償決定書在房屋征收范圍內張貼公告。
2.加強宣傳解釋
征收補償決定作出后，房屋征收部門或者征收實施單位應當繼續(xù)做好宣傳解釋工作，一方面向被征收人解釋補償決定書的內容，另一方面說明補償決定書送達之后拒不簽訂補償協(xié)議、不搬家讓房的法律后果。
3.力促達成協(xié)議
