土地增值稅精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅范文

第一是要注意清算的時(shí)限。我們可以這樣理解：清算之前都是預(yù)繳；達(dá)到清算時(shí)限條件時(shí)則不再預(yù)繳，必須按規(guī)定進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

土地增值稅清算分為兩種情況：一是納稅人應(yīng)該主動(dòng)進(jìn)行清算；二是由稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算。對(duì)于前者是納稅人的法定義務(wù)，不清算則要受到處罰。而對(duì)于后者，稅務(wù)機(jī)關(guān)不要求納稅人清算的，則可以不必主動(dòng)進(jìn)行清算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

第二是要?jiǎng)澐智逅銌挝?。以什么單位作為清算單位也是土地增值稅清算需要把握的關(guān)鍵。因?yàn)閷?duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中劃分不同的清算單位，會(huì)產(chǎn)生不同的清算結(jié)果?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。但是納稅人在最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象中，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，稅法要求，對(duì)于這種情況還要細(xì)分清算項(xiàng)目。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）就清算單位問題規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。對(duì)于一個(gè)核算項(xiàng)目或核算單位中，納稅人不分開計(jì)算增值額的，則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策。

第三是要掌握扣除項(xiàng)目分?jǐn)傄罁?jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目雖然是按開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本歸集計(jì)算的，但有些扣除項(xiàng)目（如基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等）不是直接屬于某一個(gè)項(xiàng)目的，需要由多個(gè)清算項(xiàng)目共同享用的，這就需要將這些需要共同分擔(dān)的成本費(fèi)用通過合理的方法歸入每個(gè)清算項(xiàng)目。土地增值稅不同清算項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)傊饕皇前错?xiàng)目建筑面積，也不是按項(xiàng)目實(shí)際占用面積，而是按可售面積分?jǐn)?。國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

第2篇：土地增值稅范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅

項(xiàng)目前期，要籌劃的重點(diǎn)是二個(gè)“臨界點(diǎn)”的判斷，一是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20%的臨界點(diǎn)，二是各級(jí)超率累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)。

一、普通住宅增值率20%臨界點(diǎn)的籌劃要點(diǎn)

首先，需要明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的范疇?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定：有下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。

第二，確定20%增值率臨界點(diǎn)的售價(jià)。普通住宅增值率20%以下免稅的規(guī)定，給土地增值稅的清算結(jié)論提供了較大彈性空間，在項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)基本確定，各項(xiàng)成本能夠相對(duì)準(zhǔn)確的得出預(yù)算數(shù)據(jù)后，如何計(jì)算項(xiàng)目達(dá)到20%增值率的售價(jià)，就成為前期籌劃的關(guān)鍵。

現(xiàn)就如何計(jì)算臨界點(diǎn)售價(jià)，以及其理論上對(duì)售價(jià)制定的指導(dǎo)意義論述如下：

設(shè)定項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為變量R，可扣除成本為常數(shù)a，以增值額除以扣除額等于20%列方程式，求出當(dāng)增值率達(dá)到20%臨界點(diǎn)時(shí)，收入R與成本C的關(guān)系：

（R-0.056R-1.3C）/（1.3C+0.056R）=20%

解方程得：R=1.67238*C

我們稱此時(shí)的售價(jià)為“臨界點(diǎn)售價(jià)” R0。

數(shù)據(jù)表示，當(dāng)價(jià)格是成本的1.67238倍時(shí)，普通住宅增值率達(dá)到20%，當(dāng)普通住宅價(jià)格到達(dá)這一臨界點(diǎn)時(shí)，繼續(xù)提高售價(jià)，會(huì)產(chǎn)生增值額30%比例的稅負(fù)，即（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C） *30%=0.08362C。

但是，這并不代表售價(jià)不能高出20%的臨界點(diǎn)售價(jià)，如果售價(jià)的提高能高于突破臨界點(diǎn)產(chǎn)生的稅負(fù)，仍是經(jīng)濟(jì)的。根據(jù)上述結(jié)論，可以進(jìn)一步計(jì)算售價(jià)最少提升多少，才能大于突破臨界點(diǎn)帶來的稅負(fù)，如前所述，20%的臨界點(diǎn)售價(jià)R0為1.67238C，設(shè)在此基礎(chǔ)上售價(jià)的增幅為R1，那么稅負(fù)與售價(jià)增幅相等的表達(dá)式為：

（R0 -0.056 R0-1.3C+R1-0.056R1）*30%=R1，

（R-0.056R-1.3C）*30%+ （R1-0.056R1） *30%=R1

代入 R=1.67238C

（1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C） *30%+ （R1-0.056R1） *30%=R1

0.08362C+0.2832R1=R1

得：R1=0.11666C

我們稱此時(shí)的售價(jià)增幅為“經(jīng)濟(jì)增幅” R1。

綜上所述，我們得到了二個(gè)表達(dá)售價(jià)（及售價(jià)增幅）和成本間的關(guān)系式：

a、增值率達(dá)到20%臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)R0與成本C的關(guān)系：R0=1.67238*C

b、增值率達(dá)到20%臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)最少提升多少，才能經(jīng)濟(jì)：R1=0.11666C

也就是說，假設(shè)發(fā)展成本是5000元/平米，20%增值率的臨界點(diǎn)售價(jià)是1.67238*5000=8362元/平米，如果突破這一售價(jià)，則至少應(yīng)將售價(jià)提升0.11946*5000=597，即提升至8959元/平米，才是經(jīng)濟(jì)的。

第三，臨界點(diǎn)售價(jià)對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)的指導(dǎo)意義。如第二條所述。普通住宅增值率20%以下免稅的規(guī)定給項(xiàng)目的稅收籌劃留下空間，特別是兼有普通住宅和其他物業(yè)，且普通住宅增值率恰好在20%左右（上下浮動(dòng)3%-5%）的項(xiàng)目。對(duì)于這類項(xiàng)目，無論是前期稅務(wù)籌劃，還是后期清算中與中介機(jī)構(gòu)的溝通調(diào)整，都是極具操作性的。

銷售價(jià)格制定方面，臨界點(diǎn)售價(jià)R0和經(jīng)濟(jì)增幅R1具有較大的參考價(jià)值，但是他們的計(jì)算依據(jù)來源于預(yù)算成本，預(yù)算數(shù)據(jù)本身就存在較大的變動(dòng)因素，另外，預(yù)算階段普通住宅與其他物業(yè)各項(xiàng)成本的分?jǐn)偡绞?，在最后清算時(shí)也存在被調(diào)整的可能，因此，應(yīng)充分考慮預(yù)算與實(shí)際的差異，為臨界點(diǎn)售價(jià)留出3-5%的浮動(dòng)空間。

成本安排方面，把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的預(yù)算成本作為一個(gè)固定數(shù)值，而把售價(jià)作為自由變量，然而，售價(jià)并不是隨意決定的，要受到項(xiàng)目所在區(qū)域、行業(yè)市場、產(chǎn)品檔次以及盈利期望等多種因素制約，因此，售價(jià)一般會(huì)被限定在一個(gè)較小的變動(dòng)區(qū)間，既然如此，是否可以把售價(jià)作為固定值，而把成本作為變量，對(duì)成本作出一定安排，而把普通住宅的增值率控制在20%以下呢？如前所述，對(duì)于兼有普通住宅和其他物業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，筆者認(rèn)為成本的操作空間還是很大的，比如在合理的范圍內(nèi)，適當(dāng)提高承包商普通住宅的建造單價(jià)，而壓低其他物業(yè)建造單價(jià)，使得普通住宅的預(yù)測增值率降至20%以下，既節(jié)約了稅金，又不給承包商造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。

根據(jù)計(jì)算，增值率達(dá)到20%臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)R0與成本C的關(guān)系：R0=1.67238*C可以輕易反算出C=0.598R0，也就是說，如果項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)是8000元/平，臨界點(diǎn)成本（折可售單價(jià)）是4784元/平，如果預(yù)算成本是5000元/平，可以通過普通住宅和其他物業(yè)間的成本轉(zhuǎn)移，減少普通住宅216元/平的單方成本，達(dá)到合理避稅的目的。同樣，在實(shí)際操作中，還是要留出3-5%的浮動(dòng)空間。

二、各級(jí)超率累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)

以上論述了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率達(dá)到20%這一臨界點(diǎn)時(shí)，售價(jià)和成本的數(shù)值關(guān)系，并闡述了其對(duì)稅務(wù)籌劃實(shí)務(wù)的指導(dǎo)意義，那么土地增值稅各級(jí)超率累進(jìn)稅率臨界點(diǎn)上收入和成本的數(shù)值關(guān)系是多少，是否能利用于稅務(wù)的籌劃呢？筆者先在這里給出結(jié)論：各級(jí)超率累進(jìn)稅率，由于速算扣除系數(shù)的調(diào)節(jié)，因價(jià)格提升引起增值率“跳級(jí)”后，土地增值稅額是平緩上升的，并未出現(xiàn)“跳點(diǎn)”現(xiàn)象，也就是說，不會(huì)像普通住宅突破20%增值率那樣，價(jià)格的提升小于稅負(fù)的增長，而使得利潤下降，因此，研究各級(jí)超率累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)意義不大。

這里，對(duì)上述結(jié)論做簡要解釋。設(shè)土增稅為T，售價(jià)為R，扣除項(xiàng)為K，四級(jí)超率累進(jìn)稅率的計(jì)算公式及超率臨界點(diǎn)的稅額可表達(dá)為：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，

即 R

代入 R=1.5K，T=0.15K

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%

即 1.5K

代入 R=1.5K，T=0.15K；代入 R=2K，T=0.35K

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%

即 2K

代入 R=2K，T=0.35K；代入 R=3K，T=0.85K增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

即 R>=3K，T= （R-K） 0.6-K*0.35

代入 R=3K，T=0.85K

由以上表達(dá)式可見，在增值率50%，100%，200%各級(jí)臨界點(diǎn)上代入售價(jià)R，無論是使用低一級(jí)計(jì)算式還是高一級(jí)計(jì)算式，稅額都是相同，這是速算扣除系數(shù)起到的作用。

項(xiàng)目后期主要指項(xiàng)目開盤預(yù)售后到售罄完工。項(xiàng)目后期合約分判已經(jīng)分期進(jìn)行，預(yù)售樓盤也已經(jīng)分期取得了批復(fù)售價(jià)并銷售，很難組織有效的全盤籌劃工作，但還是有以下要點(diǎn)值得注意：

（一）定期對(duì)普通住宅增值率進(jìn)行測算檢討

隨著項(xiàng)目的發(fā)展，預(yù)算的執(zhí)行情況會(huì)不斷更新，售價(jià)成本數(shù)據(jù)與預(yù)算相比也必定會(huì)有變化，根據(jù)最新數(shù)據(jù)定期對(duì)普通住宅增值率進(jìn)行重新測算，如增值率發(fā)生變化大于20%，可以及時(shí)安排調(diào)整。

（二）增值率低的免稅項(xiàng)目，可以提前申請(qǐng)清算

項(xiàng)目前期，通過預(yù)算數(shù)據(jù)測算項(xiàng)目增值率后，對(duì)于增值率遠(yuǎn)低于20%的普通住宅，以及遠(yuǎn)低于0的其他物業(yè)，可以明確其清算稅額是0。然而，由于土地增值稅有預(yù)繳規(guī)定，這類項(xiàng)目仍要預(yù)繳稅金，這給企業(yè)帶來兩項(xiàng)不利因素：一是占用企業(yè)資金，二是經(jīng)歷漫長而復(fù)雜的退稅程序。對(duì)于這類情況，雖然沒有太好的應(yīng)對(duì)措施，但還是可以采取一定辦法，盡量減少預(yù)繳稅款。

國稅總局對(duì)土地增值稅清算的規(guī)定，2006年12月的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第二條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。第八條規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額+清算的總建筑面積。

結(jié)合以上規(guī)定和當(dāng)?shù)氐囟惥值木唧w做法：

第一，企業(yè)在預(yù)售面積達(dá)到85%，甚至不到85%時(shí)，就可以主動(dòng)提出清算；

第二，清算時(shí)還未銷售的房屋，在清算不再按預(yù)繳率繳納土地增值稅，而是按照增值額（收入減去清算時(shí)計(jì)算的扣除額）繳稅。

因此，對(duì)于增值率低的項(xiàng)目，企業(yè)在取得足夠項(xiàng)目成本發(fā)票，測算增值率達(dá)到免稅條件后，完全可以提前申請(qǐng)清算，清算后再銷售的收入按規(guī)定可以不再預(yù)繳，既減少了資金支出，又為后期退稅做了鋪墊。

（三）預(yù)計(jì)清算額高于預(yù)繳額的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)清算

提出這一論點(diǎn)是為企業(yè)所得稅做籌劃考慮，根據(jù)國稅發(fā)2009第31號(hào)文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。所得稅匯算清繳只允許扣除實(shí)際繳納的土地增值稅，因此，對(duì)于某一年度完工且基本售罄的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)清算土地增值稅，否則只能以預(yù)繳額作為所得稅應(yīng)納稅所得額的扣除項(xiàng)，而以后年度即使完成清算，當(dāng)年無所得稅可抵扣，只能通過退稅程序申請(qǐng)返還，退稅需經(jīng)過嚴(yán)格的審批環(huán)節(jié)，因此，也不一定能按照企業(yè)的設(shè)想

按時(shí)退回多交稅款。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：土地增值稅范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司；土地增值稅；稅收籌劃

稅收籌劃首先要求的就是要以國家稅收相關(guān)政策、法律法規(guī)為依據(jù)，納稅人可以針對(duì)日常運(yùn)作中稅種進(jìn)行科學(xué)合理地規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的目的，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效規(guī)避的同時(shí)，將效益提高，利潤達(dá)到最大化。在我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中發(fā)揮了非常重要的作用，不僅創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，而且推動(dòng)了社會(huì)發(fā)展。特別是最近幾年，房價(jià)持久上漲，并且成為了社會(huì)所關(guān)注的重點(diǎn)話題，影響房價(jià)的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關(guān)鍵的因素。為此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行研究，不僅能夠推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長，而且對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)體系的不斷優(yōu)化同樣也具有非常深遠(yuǎn)的影響。本文從房地產(chǎn)開發(fā)公司長遠(yuǎn)發(fā)展角度，對(duì)土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問題，并且解決問題，以期望能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)公司效益的不斷提高。

一、土地增值稅稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)公司中的重要性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司在以國家法律為前提條件基礎(chǔ)之下，運(yùn)用稅收籌劃來將自身的稅負(fù)成本進(jìn)行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優(yōu)惠，使公司利潤提高。其次在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會(huì)慢慢地意識(shí)到稅務(wù)管理體系的完善對(duì)于公司而言是多么重要，同時(shí)也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)了公司不斷提高財(cái)務(wù)管理水平，在市場中的競爭優(yōu)勢更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對(duì)國家稅收政策進(jìn)行學(xué)習(xí)與了解，可以對(duì)各項(xiàng)稅收法規(guī)及政策信息與動(dòng)向及時(shí)掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃深入地了解，會(huì)從中發(fā)現(xiàn)稅收體系中的不足，更有利于相關(guān)部門對(duì)稅法的不斷完善，推動(dòng)稅收法律法規(guī)始終保持良好發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃案例分析

為了能夠更好地去了解目前房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，針對(duì)此公司土地增值稅情況進(jìn)行了分析，具體內(nèi)容如下所示：在2018 年的時(shí)候，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據(jù)目前我國在稅法方面的相關(guān)規(guī)定，要將稅前項(xiàng)目的相關(guān)金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對(duì)該公司增值稅通過兩種方法來計(jì)算。稅收籌劃計(jì)算方法一：分別計(jì)算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計(jì)算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結(jié)果50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬元。所以應(yīng)該繳納的土地增值稅總計(jì)=390+565=955 萬元。稅收籌劃計(jì)算方法二：共同計(jì)算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結(jié)果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬元。由此可以看出，增值稅計(jì)算方法的不同所繳納的稅收也會(huì)不一樣，而房地產(chǎn)開發(fā)公司就需要以自身具體情況為依據(jù)，從中選擇最為恰當(dāng)?shù)耐恋卦鲋刀惗愂栈I劃的計(jì)算方法，這樣公司才能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)成本的降低，利潤的最大化，同時(shí)還能夠?qū)⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效避免，使公司競爭力提高。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題

（一）稅收籌劃目標(biāo)不明確

從目前我國的實(shí)際情況來看，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司，也只是有極少的公司真正意義上對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實(shí)。與其他的工作內(nèi)容對(duì)比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會(huì)更加繁瑣，并且專業(yè)性較強(qiáng)，需要公司相關(guān)工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，與此同時(shí)還要對(duì)稅收籌劃政策有一個(gè)深入地了解，且能夠掌握準(zhǔn)確與熟練。而這些都是房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進(jìn)行的前提條件，這些問題的存在會(huì)使得公司在稅收籌劃目標(biāo)制定時(shí)不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。

（二）政府及相關(guān)稅務(wù)部門缺乏完善的措施

之所以說政府及相關(guān)稅務(wù)部門措施不夠完善主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，最近幾年國家針對(duì)土地增值稅相繼出臺(tái)了很多政策，而房地產(chǎn)開發(fā)公司在納稅籌劃方面的發(fā)展卻明顯無法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規(guī)相符，但是極易受到某一項(xiàng)政策變化而出現(xiàn)了互相矛盾情況的發(fā)生。第二，國家相關(guān)的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃合法性存在不正確的認(rèn)識(shí)。第三，政府相關(guān)的部門在房地產(chǎn)開發(fā)公司清算政策的落實(shí)上不夠重視，造成政策難以真正落到實(shí)處，進(jìn)而導(dǎo)致一些公司出現(xiàn)損失，甚至影響到其他相關(guān)企業(yè)。

（三）公司缺乏對(duì)稅收籌劃理論的認(rèn)識(shí)

在我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃的真正意義都沒有一個(gè)正確的理解，甚至還有些公司為了能夠?qū)崿F(xiàn)其利潤的最大化，觸犯了法律，通過一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人員認(rèn)為偷稅漏稅是正?，F(xiàn)象，將稅收籌劃與其相提并論，覺得二者沒有什么區(qū)別?？偠灾康禺a(chǎn)開發(fā)公司管理人員對(duì)稅收籌劃理論存在認(rèn)識(shí)上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行下去。

四、解決房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃問題的對(duì)策

（一）明確籌劃目標(biāo)

由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業(yè)性、政策性等諸多的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對(duì)稅收籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確。如果與其他工作進(jìn)行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時(shí)難度更大，但是仍然需要根據(jù)我國法律法規(guī)，以此為依據(jù)將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃目標(biāo)的明確會(huì)在很大程度上使公司經(jīng)濟(jì)效益提高，幫助公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展與稅收始終處于良性循環(huán)狀態(tài)，推動(dòng)公司長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）享受國家的優(yōu)惠政策

最近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展方面，國家也相繼出臺(tái)了很多政策，由于這些政策調(diào)整、修訂較為頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)公司就要隨著政策的變化及時(shí)地對(duì)稅收籌劃進(jìn)行更新，在對(duì)國家政策進(jìn)行動(dòng)態(tài)了解的基礎(chǔ)之上，充分利用優(yōu)惠政策，從中尋求發(fā)展機(jī)遇。另外公司內(nèi)部稅收籌劃人員要依據(jù)實(shí)際情況對(duì)土地增值稅稅收籌劃方案進(jìn)行制定，對(duì)政策改變情況進(jìn)行了解的同時(shí)，能夠準(zhǔn)確把握政策變化趨勢。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項(xiàng)目金額扣除的邊界線，當(dāng)納稅人將普通房屋進(jìn)行銷售的時(shí)候，如果增值額>扣除項(xiàng)目的20%，要求所有增值額實(shí)施納稅規(guī)定；若增值額

（三）強(qiáng)化公司對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，公司管理層對(duì)稅收籌劃的正確認(rèn)識(shí)非常重要，這也是稅收籌劃工作實(shí)施的前提條件。為此公司負(fù)責(zé)人對(duì)稅收籌劃開展過程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現(xiàn)違法行為。除此之外，公司管理人員要對(duì)偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個(gè)系統(tǒng)地認(rèn)識(shí)與了解，使公司聲譽(yù)、形象、影響力免受影響。而公司內(nèi)部與稅收籌劃接觸的人員要加強(qiáng)培訓(xùn)，通過此方法來將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發(fā)展相匹配、符合法律法規(guī)、緊跟時(shí)展、市場變化的稅收籌劃方案。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營過程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規(guī)作為前提條件，這樣對(duì)于公司稅負(fù)成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標(biāo)的明確、優(yōu)惠政策的享受、管理人員的正確認(rèn)識(shí)同樣也能夠推動(dòng)土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，這也是避免出現(xiàn)違法行為的有效保障，同時(shí)也是公司健康持續(xù)發(fā)展的奠基石。

參考文獻(xiàn)

[1]王璐.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究[J].納稅，2020，14(04):44+46.

[2]吳夫娟.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2020(03):171-172.

第4篇：土地增值稅范文

許多企業(yè)都使用Excel進(jìn)行數(shù)據(jù)管理，它能有效對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行常用的輸入、保存、運(yùn)算、管理、分析、輸出等。如果手工計(jì)算個(gè)稅或土地增值稅，尤其是數(shù)據(jù)眾多時(shí)，則工作量相對(duì)繁瑣。本篇就Excel在財(cái)務(wù)工作的應(yīng)用，詳細(xì)介紹運(yùn)用If條件函數(shù)巧妙求解個(gè)稅及土地增值稅。

if條件函數(shù)的使用方法及使用對(duì)象

Excel自帶的 IF函數(shù)為條件函數(shù)，即根據(jù)條件邏輯判斷真假，返回相應(yīng)的邏輯值，表達(dá)式：=if（條件表達(dá)式，真，假），“真”表示判斷邏輯“真”時(shí)顯示的內(nèi)容，否則返回 “假”的內(nèi)容。因?yàn)镮f條件函數(shù)表達(dá)特殊，所以可以借助If函數(shù)核算包括個(gè)稅和土地增值稅的累進(jìn)稅率稅種。

If條件函數(shù)求解個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人取得的應(yīng)稅所得進(jìn)行征收。其中，工資薪金所得適用3%～45%的超額累進(jìn)稅率。所謂超額累進(jìn)，言簡意賅就是個(gè)稅針對(duì)超過免征額的部分納稅。我國稅法規(guī)定工資薪金所得免征額為3500元。其計(jì)算公式如下所示：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)

=（每月收入額-減除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）×適用稅率-速算扣除數(shù) （1）

假設(shè)XXX有限公司有10名員工，通過手工計(jì)算個(gè)稅未免過于繁瑣。XXX有限公司工資表如圖所示：

然后利用Excel自動(dòng)填充功能，輸出結(jié)果如表所示：

If條件函數(shù)求解土地增值稅

土地增值稅是針對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，因?yàn)槠滢D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征稅。實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。所謂“超率”，意思是土地增值稅其增值率（增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%）分為四個(gè)區(qū)域，超過某個(gè)區(qū)域則使用其他的增值率進(jìn)行計(jì)算。

計(jì)算土地增值稅總共有四個(gè)步驟，分別是：

計(jì)算增值額：增值額=產(chǎn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額（3）

計(jì)算增值率：增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%（4）

確定使用稅率。按照計(jì)算出的增值率，從土地增值稅率表中確定適用稅率（4）計(jì)算應(yīng)納稅額：土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×使用稅率―扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)（5）

第5篇：土地增值稅范文

摘要：本文梳理了土地增值稅的定義、稅率及計(jì)算方法，通過成本定價(jià)模型分析土地增值稅與成本之間的關(guān)系，為定價(jià)策略提供數(shù)據(jù)參考，達(dá)到運(yùn)用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)事前規(guī)劃、事中控制的目的；最后，在“營改增”背景下，對(duì)土地增值稅涉稅籌劃的變化提出建議。

關(guān)鍵詞：土地增值稅 涉稅籌劃 定價(jià)策略

土地增值稅是指單位或個(gè)人通過轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及地上建筑及其附著物并取得一定的收入，就其轉(zhuǎn)讓所得獲得的增值額進(jìn)行征稅的一種稅收類型。土地增值稅的主要納稅義務(wù)人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并以此獲得相應(yīng)收入的單位以及個(gè)人，但并不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為。

作為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益最大的稅種，土地增值稅一直備受房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注。較流轉(zhuǎn)稅而言，土地增值稅稅率更高、計(jì)算更復(fù)雜；從企業(yè)內(nèi)部成本控制的角度而言，土地增值稅與企業(yè)成本聯(lián)系更為緊密。如何通過合法、合理的方法降低土地增值稅稅負(fù)成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。

土地增值稅適用的稅率，是根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目的比例確定：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，適用稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%且小于100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；增值額超過項(xiàng)目金額100%且小于200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%；增值額超過扣除項(xiàng)目200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。對(duì)于出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，依法免征土地增值稅。

一、土地增值稅納稅籌劃及定價(jià)策略

鑒于土地增值稅是在清算環(huán)節(jié)繳納的稅種，如何通過前期的成本控制達(dá)到合理降低土地增值稅稅負(fù)的目的？同時(shí)，如何利用土地增值稅與成本的勾稽關(guān)系，為銷售定價(jià)提供合理的售價(jià)區(qū)間？可否通過合理拆分收入，降低土地增值稅稅負(fù)也是本文試圖探討的問題。

（一）成本定價(jià)模型

設(shè)銷售收入為X，不含利息的建造成本為Y（包含實(shí)際取得的支付土地使用權(quán)的費(fèi)用和開發(fā)土地的成本，不包含支付的貸款利息），則房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可扣除的費(fèi)用為30%Y（含房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除20%部分），交納的營業(yè)稅及附加稅為5%×（1+7%+3%）X，即土地增值稅可扣除項(xiàng)目成本為（1.3Y+5.5%X），增值額為[X-（1.3Y+5.5%X）]。

對(duì)于出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，列示如下：

[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=20%

X=1.67024Y

即當(dāng)售價(jià)小于建造成本的1.67024倍且滿足普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以免交土地增值稅。

當(dāng)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分時(shí)，

[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=50%

X=2.1253Y

當(dāng)售價(jià)小于建造成本的2.1253倍時(shí)，土地增值稅為增值額乘以30%。在這個(gè)臨界點(diǎn)上高定價(jià)帶來的高收益使得稅負(fù)水平相對(duì)較輕。

綜上所述，可以把系數(shù)1.67024稱為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”；把系數(shù)2.1253稱為“高收益低稅負(fù)定價(jià)系數(shù)”。

（二）定價(jià)策略

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2××3年商品房銷售收入為5 000萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售額為3 000萬元，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售額為2 000萬元?？鄢⒁蛩?00萬元后土地出讓金及房屋開發(fā)成本金額為2 831.6萬元，其中分?jǐn)偟狡胀?biāo)準(zhǔn)住宅的金額為1 692萬元，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的金額為1 139.6萬元。

1.按照“免稅臨界點(diǎn)系數(shù)”調(diào)整不同性質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)。根據(jù)稅法要求，區(qū)別普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別核算。

銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：

收入總額：3 000萬元

扣除項(xiàng)目合計(jì)=1 692+169.2+338.4+165=2 364.6（萬元）

土地出讓金及房屋開發(fā)成本=1 692（萬元）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=1 692×10%=169.2（萬元）

加計(jì)20%扣除數(shù)=1 692×20%=338.4（萬元）

營業(yè)稅金及附加=3 000×5%×（1+7%+3%）=165（萬元）

增值額=3 000-2 364.6=635.4（萬元）

增值率=635.4÷2 364.6×100%=26.87%

增值率未超過50%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)為0。

應(yīng)交土地增值稅=635.4×30%=190.62（萬元）

銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：

收入總額：2 000（萬元）

扣除項(xiàng)目合計(jì)=1 139.6+113.96+227.92+110=1 591.48（萬元）

土地出讓金及房屋開發(fā)成本=1 139.6（萬元）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=1 139.6×10%=113.96（萬元）

加計(jì)20%扣除數(shù)=1 139.6×20%=227.92（萬元）

營業(yè)稅金及附加=2 000×5%×（1+7%+3%）=110（萬元）

增值額=2 000-1591.48=408.52（萬元）

增值率=408.52÷1591.48×100%=25.67%

增值率不超過50%的部分，適用稅率為30%。

應(yīng)交土地增值稅=408.52×30%=122.56（萬元）

未作涉稅籌劃的定價(jià)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分不符合免稅條件；而非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的定價(jià)策略沒有實(shí)現(xiàn)利潤最高。因此，通過對(duì)開盤前的不同性質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)調(diào)整，可以達(dá)到“節(jié)稅增利”的目的。

2.利用“臨界點(diǎn)”法調(diào)整普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分定價(jià)。根據(jù)[2005]26號(hào)文件規(guī)定，同時(shí)滿足以下條件的為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在120平方米以下；（3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但上浮比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

根據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定和免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)，可以測算出銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)定價(jià)水平：

免稅臨界點(diǎn)銷售額=1 692×1.67024=2 826.05（萬元）

扣除項(xiàng)目合計(jì)=1 692+169.2+338.4+2 826.05×5.5%=2 355.03（萬元）

增值額=2 826.05-2 355.03=471.02（萬元）

增值率=471.02÷2 355.03×100%=20%

免征土地增值稅。

在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅籌劃法下，銷售收入減少173.95萬元（3 000-2 826.05），應(yīng)交土地增值稅減少190.62萬元。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減少的銷售收入轉(zhuǎn)增非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則：

銷售額=2 000+173.95=2 173.95（萬元）

扣除項(xiàng)目合計(jì)=1 139.6+113.96+227.92+2 173.95×5.5%=1 601.05（萬元）

增值額=2 173.95-1 601.05=572.9（萬元）

增值率=572.9÷1 601.05×100%=35.78%

應(yīng)交土地增值稅=572.9×30%=171.87（萬元）

綜上所述，按照“免稅臨界點(diǎn)系數(shù)”調(diào)整不同性質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)后，在保持收入及成本費(fèi)用不變的前提下，應(yīng)交土地增值稅由313.18萬元減少至171.87萬元，節(jié)稅141.31萬元。

3.利用“臨界點(diǎn)”法實(shí)現(xiàn)利潤增長。在制定銷售定價(jià)策略的時(shí)候，通常會(huì)參考周邊樓盤的市場行情加上對(duì)未來2個(gè)季度房價(jià)走勢的預(yù)測情況進(jìn)行判斷。如果能夠提供建立在成本定價(jià)模型基礎(chǔ)上的收入?yún)^(qū)間，就可以為定價(jià)決策提供參考性意見。承上例，根據(jù)臨界點(diǎn)法，采用高收益低稅負(fù)定價(jià)系數(shù)2.1253，可以確定高盈利銷售收入的定價(jià)臨界點(diǎn)：

高盈利銷售額=1 139.6×2.1253=2 421.99（萬元）

扣除項(xiàng)目合計(jì)=1 139.6+113.96+227.92+2 421.99×5.5%=1 614.69（萬元）

增值額=2 421.99-1 614.69=807.3（萬元）

增值率=807.3÷1 614.69×100%=50%

應(yīng)交土地增值稅=807.3×30%=242.19（萬元）

按照“臨界點(diǎn)法”的計(jì)算原則，推算當(dāng)土地增值稅處于“增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%且小于100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%” 區(qū)間時(shí)，此處價(jià)格屬于高稅負(fù)、高收益價(jià)格。按照模型測算出的收入為6 155.16萬元，土地增值稅為582.58萬元。

4.利用“精裝房”分散收入。對(duì)于超過高收益低稅負(fù)調(diào)整價(jià)格范圍的收入部分，如果想實(shí)現(xiàn)利潤最大化，可以利用拆分收入的方法，例如“精裝房”策略調(diào)整定價(jià)決策。對(duì)毛坯房進(jìn)行裝修后再出售，會(huì)提高開發(fā)成本，相應(yīng)的銷售價(jià)格也水漲船高。如果不能很好地控制增值率，很有可能出現(xiàn)高稅負(fù)調(diào)整價(jià)格的窘境：銷售收入增長率遠(yuǎn)超過銷售利潤增長率。本文討論在扣除項(xiàng)目金額既定的情況下，拆分轉(zhuǎn)讓收入，降低增值額，達(dá)到減少納稅的目的。拆分收入即將“精裝房”合同拆分成銷售合同和裝修合同兩部分。一般來說，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立一家裝修公司為購房者提供裝修服務(wù)。開發(fā)企業(yè)與裝飾公司同購房者分別簽訂房屋銷售合同和房屋裝修合同，收取房款和裝修款。由于裝修企業(yè)屬于獨(dú)立法人，裝修業(yè)務(wù)應(yīng)該征收營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。

二、對(duì)土地增值稅涉稅籌劃的思考

值得注意的是，對(duì)于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非標(biāo)住宅（包括“精裝房”）的小區(qū)而言，如果普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本超過收入，是否能夠就整個(gè)小區(qū)作為成本核算對(duì)象計(jì)算土地增值稅呢？根據(jù)稅法規(guī)定，“納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定”。但是，在實(shí)際操作中，如果整個(gè)小區(qū)是一個(gè)立項(xiàng)批復(fù)，能否合并計(jì)算納稅，各個(gè)地區(qū)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)并不一致。

在“營改增”的背景下，如果改革后建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅稅率，那么改革后收入變成未實(shí)施“營改增”之前收入的90.09%[（1÷（1+11%）]；成本部分則根據(jù)上游可抵扣稅票的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。由于收入和成本的比值關(guān)系發(fā)生了根本的變化，涉稅籌劃的依據(jù)可能改變或消失，所以籌劃的結(jié)果就可能與當(dāng)初的預(yù)期不一致。企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化，及時(shí)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。

從資金的時(shí)間價(jià)值角度考慮，應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行土地增值稅清算。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！倍鶕?jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)”。因此，納稅人未按規(guī)定計(jì)算土地增值稅，并不能真實(shí)反映納稅人不繳或者少繳稅款，不能按照不繳或者少繳稅款的行為給予行政處罰。雖然推遲土地增值稅清算不能減少應(yīng)納稅額，但是合理規(guī)劃清算時(shí)機(jī)，以分期、分批的方式繳納土地增值稅入庫，可以為企業(yè)帶來可觀的資金時(shí)間價(jià)值。

隨著國家稅務(wù)總局對(duì)納稅政策的逐漸細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采用合理的涉稅籌劃節(jié)約納稅成本。稅收籌劃是建立在對(duì)企業(yè)運(yùn)營和稅收法規(guī)高度熟悉的基礎(chǔ)上。合理的稅收籌劃手段，能夠平衡企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。

第6篇：土地增值稅范文

摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。

主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。②多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

第7篇：土地增值稅范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);土地增值稅;探究

前 言

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的重要稅種之一，如何合理籌劃這方面的稅收對(duì)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)有著重要的意義。近年來隨著我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，土地增值稅也成了社會(huì)上關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題。對(duì)此，國家和政府也出臺(tái)了一系列有關(guān)的政策和規(guī)定，以確保稅收宏觀調(diào)控作用的正常發(fā)揮。對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)稅收政策的實(shí)施方面，稅收征管部門必須采取有效的手段和方法來加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展。

1、土地增值稅的相關(guān)知識(shí)

1.1土地增值稅的定義

土地增值稅是某些單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地表建筑物以及其他附屬物后，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅收。土地增值稅的納稅人指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地表建筑物以及其他附屬物而獲得收入的單位或個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地表建筑物及其附屬物所得的增值額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。

1.2征收土地增值稅的依據(jù)

土地增值稅的征收依據(jù)就是納稅人有償轉(zhuǎn)讓房屋、土地等所取得的土地增值額。計(jì)稅公式可以簡單的表示為：“土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額”，土地增值稅稅額的扣除項(xiàng)目，主要有以下幾個(gè)方面內(nèi)容：

第一，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額，也就是納稅人為了獲得土地使用權(quán)而支付的全部地價(jià)款以及應(yīng)交納的其它相關(guān)費(fèi)用。

第二，開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施時(shí)所支付的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），即納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)實(shí)際支付的所有成本費(fèi)用，其中主要包括征用土地時(shí)所付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，建筑工程費(fèi)用，公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及開發(fā)過程中產(chǎn)生的其他間接費(fèi)用。

第三，開發(fā)土地和新建房屋以及配套設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。但該費(fèi)用不按納稅人實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行直接扣除。具體征收比例需要各地方根據(jù)實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)水平具體計(jì)算應(yīng)該扣除的比例，由各地方人民政府統(tǒng)一規(guī)定。

第四，轉(zhuǎn)讓所擁有的房屋和建筑物之前的房屋現(xiàn)階段的折價(jià)，具體費(fèi)用由專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，最后以評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格為基準(zhǔn)。

第五，所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所上繳的營業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。

第六，除此以外的其它扣除項(xiàng)目，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。

1.3土地增值稅的特點(diǎn)

土地增值稅與其他稅種相比，它具有以下四個(gè)方面的特點(diǎn)： 第一，以轉(zhuǎn)讓對(duì)象在轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。它的增值額指的是征稅對(duì)象的全部銷售收入扣除與其相關(guān)的成本、納稅金額以及其他項(xiàng)目所有應(yīng)付金額后的余額，但又與增值稅的增值額有所不同。第二，征稅面較廣。凡是在我國境內(nèi)所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)取得收入的單位和個(gè)人，都應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。第三，實(shí)行超率累進(jìn)稅率的計(jì)稅方法。土地增值稅的計(jì)算稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低作為依據(jù)來進(jìn)行確認(rèn)的，它是按照累進(jìn)原則進(jìn)行，實(shí)行的分級(jí)計(jì)稅方法。第四，實(shí)行按次征收的規(guī)定，當(dāng)轉(zhuǎn)讓行為每發(fā)生一次就應(yīng)根據(jù)其增值額征一次稅。

2、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅

2.1目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收情況

我國自從1992年啟動(dòng)房改以后，房地產(chǎn)行業(yè)投資就迅速增長，月投資額增幅最高達(dá)到了146.9%，房地產(chǎn)市場在一些地區(qū)也曾一度出現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。但是自從1993年國家實(shí)行宏觀調(diào)控以后，房地產(chǎn)投資開始大幅度地回落。到1998年以后，房地產(chǎn)的投資又開始逐步回升。但在這一段時(shí)間，土地增值稅的征稅狀況一直都不樂觀，而且土地增值稅自從開始征收以來，就一直被房地產(chǎn)企業(yè)所反對(duì)。所以，在1993年至2000年期間，國家出臺(tái)了相關(guān)政策，如財(cái)政部于1995年1月27日下發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財(cái)法字[1995]7號(hào)），針對(duì)1994年1月1日以前簽訂開發(fā)、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問題，實(shí)行免征政策，1999年12月24日財(cái)政部又同國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財(cái)稅字[1999]293號(hào)），將免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底，因此這期間土地增值稅的稅額很少。從2007年2月1日起，全國各地陸續(xù)開始對(duì)土地增值稅實(shí)行清算管理。從此以后，情況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，稅額開始逐步提高。

2.2土地增值稅征收對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所造成的影響

為了能夠更有力地發(fā)揮出土地增值稅的調(diào)控作用，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國針對(duì)這些年有關(guān)方面的問題，相繼制定出臺(tái)了一系列的法律、法規(guī)。為了使土地增值稅在征收時(shí)具有更強(qiáng)的可操作性，在新的征收辦法中做出了很多細(xì)致的規(guī)定。例如，為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局2006年12月28日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)），2009年下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)），2010年5月19日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)），進(jìn)一步明確了土地增值稅的清算條件、清算時(shí)間、清算審核、收入及扣除項(xiàng)目的確定及特殊處理等。2010年5月25日，為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號(hào)）精神，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號(hào)），開始加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的預(yù)征工作。為此湖南省地方稅務(wù)局于2010年6月22日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發(fā)〔2010〕25號(hào)），規(guī)定從2010年7月1日起開始預(yù)征土地增值稅并將湖南省土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫等）2%，別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%，單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%。核定征收率調(diào)整為，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%。隨著土堆增值稅的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再想逃避或拖延土地增值稅清算已經(jīng)不太可能，它開始發(fā)揮著調(diào)節(jié)企業(yè)利潤、抑制土地炒買炒賣、遏制投機(jī)者牟取暴利的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有一定的積極意義，也更加有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的籌劃方法分析

3.1確定適合的房價(jià)，控制增值率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人要想將建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售，假如增值額沒有超過本細(xì)則中第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額之和的20%，就能夠免征其土地增值稅；相反，如果增值額超過了所扣除項(xiàng)目金額之和的20%，就將其全部增值額按照有關(guān)規(guī)定依法計(jì)稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想將土地增值額控制在20％以下，就一定要仔細(xì)研究每一平方米的銷售價(jià)格，認(rèn)真權(quán)衡其對(duì)土地增值稅的影響，努力將其確定的可控價(jià)格控制在一定區(qū)域范圍之內(nèi)。如果這樣的話，就可以通過控制適當(dāng)?shù)姆績r(jià)，合理控制土地增值稅的增值率。

3.2合理確定利息的扣除方式

房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般資金需求總量都會(huì)比較大，所以他們?cè)陂_發(fā)過程中都會(huì)通過各種手段進(jìn)行大量借款，從而會(huì)產(chǎn)生大量的利息費(fèi)用，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)，這些借款利息費(fèi)用的扣除方法就會(huì)對(duì)土地增值稅產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)方面的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算分?jǐn)偟模ǖ仨氂邢嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)予以證明），就可以據(jù)實(shí)來扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。相反，開發(fā)過程中如果借款不多，就可以選擇不將利息費(fèi)用單獨(dú)扣除，開發(fā)費(fèi)用就按照地價(jià)及開發(fā)成本之和的10％扣除。所以，合理確定利息的扣除方式，也能適當(dāng)?shù)目刂仆恋卦鲋刀惖脑鲋德?，從而?duì)維護(hù)開發(fā)企業(yè)的利益更加有利。

3.3選擇合適的投資項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的投資項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生不同的費(fèi)用和相對(duì)應(yīng)不同的納稅額，所以選擇怎樣的項(xiàng)目對(duì)開放商更有利也需要認(rèn)真考慮。現(xiàn)在大多房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常采用代建房屋的方法去開發(fā)項(xiàng)目。代建房屋方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)過客戶同意后，代替客戶去進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，開發(fā)完成后再向客戶收取代建房屋費(fèi)用的行為。如果這樣，開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)方是客戶，土地使用權(quán)就還在客戶這方，其使用權(quán)沒有發(fā)生變化，那么代建取得的收入就可以認(rèn)為是勞務(wù)收入，就不在土地增值稅的征收范圍之內(nèi)。而且在代建過程中，大多資金由客戶提供，開發(fā)商就不用面臨資金壓力，同時(shí)也可節(jié)約銷售時(shí)的大量費(fèi)用，從而增加較多的利潤。所以，選擇合適的投資項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)土地增值稅的一個(gè)非常有效地方法。

結(jié) 語

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦構(gòu)成來看，土地增值稅在其中占有較大的份額，因此，應(yīng)該采取什么樣的方法進(jìn)行土地增值稅的籌劃是企業(yè)所面臨的一個(gè)重要課題。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，關(guān)于土地增值稅方面的管理會(huì)使企業(yè)對(duì)其經(jīng)營模式、盈利模式、發(fā)展模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場布局等方面進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。而且土地增值稅也是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的一項(xiàng)有效措施，發(fā)揮著相當(dāng)大的作用，所以，對(duì)其征收管理和相關(guān)制度的建設(shè)與完善也是國家長期以來一直在進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作，還應(yīng)一直持續(xù)下去。參考文獻(xiàn)

[1]劉少敏.房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點(diǎn)撥,2007

第8篇：土地增值稅范文

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實(shí)證研究

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，土地增值稅涉稅事項(xiàng)劇增，且情況越來越復(fù)雜，而作為直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益的土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實(shí)踐的角度，認(rèn)為應(yīng)盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。

一、光澤縣土地增值稅征收管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)市場暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)受了暴漲大潮的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機(jī)遇，及時(shí)加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，全面落實(shí)土地增值稅預(yù)繳管理和清算工作，取得了顯著成效。

（一）注重規(guī)范管理，稅收增長明顯

隨著地方經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場十分活躍，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)過度投機(jī)行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機(jī)關(guān)的高度重視。嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預(yù)交管理和精細(xì)化管理，針對(duì)土地增值稅管理中的薄弱環(huán)節(jié)，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長，累計(jì)征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強(qiáng)了土地增值稅的預(yù)繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長121.7%，是光澤地稅第一個(gè)年度實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅款金額的172倍。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行政策，預(yù)繳管理到位

目前，在光澤縣注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有12戶，暫無外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)7戶，處在開發(fā)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目有8個(gè)，全部按照土地增值稅預(yù)繳管理的要求，隨預(yù)（銷）售收入按月預(yù)繳土地增值稅，土地增值稅預(yù)繳管理全部到位。2011年1—10月累計(jì)預(yù)征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。

（三）創(chuàng)新管理方法，清算初見成效

在日常管理中，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記的房屋面積、套數(shù)等信息與征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息和房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)在線發(fā)票開具金額、戶數(shù)信息進(jìn)行比對(duì)，按照土地增值稅清算條件進(jìn)行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)確定符合土地增值稅清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)提醒書》，督促房地產(chǎn)企業(yè)按時(shí)進(jìn)行土地增值稅的自行清算，在企業(yè)自行清算的基礎(chǔ)上，主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行審核，開展土地增值稅清算，2011年對(duì)“秀山花園一期”、“外貿(mào)小區(qū)”兩個(gè)符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實(shí)現(xiàn)了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。

（四）加強(qiáng)部門協(xié)作，建立控管機(jī)制

2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導(dǎo)、部門參與、協(xié)作控管、先稅后證”的房地產(chǎn)稅收一體化工作機(jī)制。加強(qiáng)了與住建、房管、國土、財(cái)政等部門的配合，定期傳遞交換房地產(chǎn)涉稅信息，定期召開聯(lián)席會(huì)議，“先稅后證”的工作機(jī)制運(yùn)行已步入常態(tài)化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時(shí)，地稅主管機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目化管理，建立單項(xiàng)目專戶檔案和臺(tái)賬，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實(shí)行全程跟蹤動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)強(qiáng)化土地增值稅源的監(jiān)控。

二、土地增值稅征管中存在的問題

（一）稅收政策不完善

現(xiàn)行的土地增值稅政策將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，對(duì)不同類型執(zhí)行不同的土地增值稅預(yù)征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中僅占到10%，且政策明細(xì)容易執(zhí)行，但在占到整個(gè)房地產(chǎn)市場90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定，就成為地稅機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)商“較量”的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)商開發(fā)的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認(rèn)定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的”免征土地增值稅政策優(yōu)惠的問題，就擺在了我們面前。

第9篇：土地增值稅范文

伴隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間呈現(xiàn)萎縮趨勢，開展納稅籌劃降低稅負(fù)意義重大。鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中僅次于開發(fā)成本的第二大資金支付壓力的客觀實(shí)際，本文在概要描述土地增值稅重要法規(guī)政策的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)法增加允許扣除項(xiàng)目金額以降低土地增值率進(jìn)而降低稅率檔次，最終實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的技術(shù)原理，并專門列舉實(shí)例分析了該方法實(shí)踐應(yīng)用的具體操作。

關(guān)鍵詞：

扣除項(xiàng)目；房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅

地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工期時(shí)間長，一次投入資金量巨大，而資金回收時(shí)間漫長，資金鏈一旦斷裂會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。稅負(fù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金占著很大的比重，每年繳納的稅費(fèi)可以占到營業(yè)收入的30%—40%。自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來，房價(jià)上漲的空間受到限制，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要承受較高的稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步被壓縮，納稅籌劃迫在眉睫。

一、土地增值稅的計(jì)算方法與優(yōu)惠政策

（一）土地增值稅計(jì)算方法土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物行為所征收的一種稅。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)土地增值稅采用4級(jí)超率累進(jìn)稅率的方法征收：增值率未超過50%的部分，稅率為30%；增值率50%未超過100%的部分，稅率為40%；增值率100%未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分，稅率為60%。其中，增值額=銷售收入-扣除項(xiàng)目金額。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，扣除項(xiàng)目金額包括5大項(xiàng)，分別是：（1）取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的相關(guān)稅金；（5）根據(jù)（1）（2）合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。

（二）土地增值稅相關(guān)優(yōu)惠政策1.不征收土地增值稅的范圍。房地產(chǎn)的繼承；房地產(chǎn)的贈(zèng)與（限直系親屬及直接贍養(yǎng)人）；房地產(chǎn)的出租；抵押期間內(nèi)的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建行為；房地產(chǎn)的評(píng)估增值。2.免征或暫免征收土地增值稅的范圍。個(gè)人之間互換自由住房；合作建房中一方出地，一方出資金，建成后按比例分房自用；以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，其中投資方和被投資方均不是房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)兼并中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；國家建設(shè)需要被依法征回的房地產(chǎn)；國家需要搬遷，居民個(gè)人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的房地產(chǎn)；企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織轉(zhuǎn)讓舊房或公租房，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃思路

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思路很明確，充分利用國家現(xiàn)行的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，并結(jié)合土地增值稅的計(jì)算方法來進(jìn)行。

（一）選擇恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)核算方式土地增值稅計(jì)算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃可操作的空間比較大，而關(guān)鍵是控制決定土地增值稅稅負(fù)的增值率。一般來說，房產(chǎn)銷售額相對(duì)固定，所以影響增值率的主導(dǎo)因素便是扣除項(xiàng)目。土地增值稅的增值率=（營業(yè)收入-扣除項(xiàng)目金額）÷扣除項(xiàng)目金額×100%實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)通常在同一年度內(nèi)既建造豪華住宅與建筑面積超過140㎡的住宅和別墅，又開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅即建筑面積不超過140㎡的中小戶型住宅。通常情況下，會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)銷售兩類住宅可以合并進(jìn)行統(tǒng)一核算收入、成本費(fèi)用和稅金，也可以分別兩類住宅進(jìn)行單獨(dú)核算，從而為開展納稅籌劃提供了空間。例：河北省安居房地產(chǎn)有限公司2014年出售商品房取得銷售收入10000萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售6000萬元，別墅銷售額為4000萬元。當(dāng)年發(fā)生總扣除項(xiàng)目金額為6400萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為4400萬元，豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為2000萬元。從會(huì)計(jì)核算角度開展籌劃步驟如下：1.普通住宅與別墅銷售統(tǒng)一核算納稅：銷售稅金及附加=10000×5%×（1+7%+3%）=550（萬元）全部可扣除項(xiàng)目金額=6400+550=6950（萬元）增值額=10000-6950=3050（萬元）增值率=3050／6950×100%=43.88%，適用稅率30%，則：應(yīng)繳土地增值稅稅額=3050×30%=915（萬元）2.普通住宅與別墅銷售分開核算納稅。（1）銷售普通住宅：銷售稅金及附加=6000×5%×（1+7%+3%）=330（萬元），全部可扣除項(xiàng)目金額=4400+330=4730（萬元），增值額=6000-4730=1270（萬元），增值率=1270／4730×100%=26.85%，適用稅率30%，則：應(yīng)繳土地增值稅額=1270×30%=381（萬元）。（2）銷售別墅：銷售稅金及附加=4000×5%×（1+7%+3%）=220（萬元），全部可扣除項(xiàng)目金額=2000+220=2220（萬元），增值額=4000-2220=1780（萬元），增值率=1780／2220×100%=80.18%，適用稅率40%，速算扣除率5%，則：應(yīng)繳土地增值稅稅額=1780×40%-2220×5%=601（萬元）。（3）兩項(xiàng)銷售共繳土地增值稅額：381+601=982（萬元）。3.兩種納稅方案進(jìn)行比較。不分開核算需納土地增值稅915萬元，分開核算應(yīng)繳納982萬元，兩者差額為67萬元。即企業(yè)財(cái)務(wù)將普通住宅與豪華別墅分開核算比不分開核算多支出67萬元土地增值稅款。因此，從會(huì)計(jì)核算角度分析，應(yīng)選擇各種類型住宅統(tǒng)一核算納稅。

（二）適當(dāng)擴(kuò)大扣除項(xiàng)目范圍和金額依照土地增值稅法規(guī)定，允許扣除項(xiàng)目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財(cái)政部規(guī)定按土地價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20%扣除金額；開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等；開發(fā)費(fèi)用（管理、銷售和財(cái)務(wù)等三項(xiàng)費(fèi)用）允許扣除額為建造成本的10%。加計(jì)扣除20%的基數(shù)也是建造成本。因此計(jì)算公式可表示為：土地增值稅的增值率=[營業(yè)收入-（1.3×建造成本+稅金）］/（1.3×建造成本+稅金）如果企業(yè)加大建造成本，就會(huì)拉動(dòng)整個(gè)“扣除項(xiàng)目金額”增大，從而使增值率的變動(dòng)呈現(xiàn)乘數(shù)效應(yīng)。為此，如何加大扣除項(xiàng)目金額就成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)財(cái)務(wù)操作的關(guān)鍵點(diǎn)。1.成本擴(kuò)張法。房地產(chǎn)企業(yè)可以在綜合考慮促銷功能、購買力水平等條件下，適當(dāng)加大基礎(chǔ)性建設(shè)和公共配套設(shè)施投入，力圖在美化園區(qū)、凈化環(huán)境等方面下功夫，既能提高小區(qū)檔次，增加房產(chǎn)賣點(diǎn)，樹立品牌競爭優(yōu)勢，又能使成本投入通過社會(huì)樂于接受的較高價(jià)得到補(bǔ)償，更重要的是使可扣除項(xiàng)目金額增幅達(dá)到建造成本增幅的1.3倍，從而又拉動(dòng)了增值率的降低。2.費(fèi)用位移法。從制度層面看，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的“三項(xiàng)費(fèi)用”———管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用形同工程建設(shè)項(xiàng)目中的“開發(fā)間接費(fèi)”。而稅法對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)規(guī)定為10%，這也為納稅籌劃提供了一定空間。例如，企業(yè)在人力資源安排上可適當(dāng)向開發(fā)項(xiàng)目傾斜，盡量將能劃歸開發(fā)項(xiàng)目的人員劃入工程建設(shè)項(xiàng)目之中，把本應(yīng)由三項(xiàng)費(fèi)用開支的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，從而加大建造總成本口出份額，并借此降低土地增值率和稅率檔次。3.利息扣除法。按照規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，并能出具從金融機(jī)構(gòu)取得證明文件屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入相關(guān)成本對(duì)象。也就是可以將借款費(fèi)用直接計(jì)入開發(fā)成本。這樣做就以1.3∶1的倍數(shù)加大了扣除項(xiàng)目金額，降低了增值額和增值率。而財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過同期商業(yè)銀行貸款利息計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)成本之和的5%比例計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和10%比例計(jì)算扣除。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，應(yīng)計(jì)算比較兩種方法計(jì)算的利息支出數(shù)額，選擇對(duì)企業(yè)有利的扣除方法。