物業(yè)管理公司稅收籌劃分析

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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；稅收籌劃；探索

一、研究背景

目前，物業(yè)管理公司正面臨飛速發(fā)展的階段，在服務民生和保障民生等方面具有重要的現(xiàn)實作用。2016年5月1日，物業(yè)管理行業(yè)作為政府推行營改增政策中其他現(xiàn)代服務業(yè)的最后一批試點行業(yè)開始全面實施營改增，解決了物業(yè)管理公司面臨的重復繳納稅款問題，對于促進物業(yè)管理公司的健康發(fā)展具有積極作用。物業(yè)管理公司作為現(xiàn)代服務行業(yè)的重要組成部分，經(jīng)過30多年的發(fā)展，已然成為了城市基層管理的一項重要內(nèi)容，也是加強城市基層管理的重要方式之一。但是，如何抓住發(fā)展的機遇，在有效規(guī)避各項涉稅風險的同時，提高稅收籌劃水平，是物業(yè)管理公司面臨的一項重要難題。物業(yè)管理公司要對自身的發(fā)展具有充分清晰的認識，尋找稅收籌劃的關(guān)鍵之處，找出制約目前物業(yè)管理公司發(fā)展的關(guān)鍵涉稅問題，采取有效的涉稅風險防控和稅收籌劃積極管理和應對，在國家宏觀政策允許的情況下，盡可能減輕稅收負擔，實現(xiàn)較大的經(jīng)濟收益。

二、物業(yè)管理公司稅收籌劃的基本原則和重要意義

1．物業(yè)管理公司稅收籌劃的基本原則

物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍較之其他企業(yè)，范圍要廣，從秩序維護、會議接待、綠化等到設(shè)備維修維護、家政等都有涉及，因此，物業(yè)管理公司進行稅收籌劃的空間較之其他企業(yè)較為廣泛。但是，物業(yè)管理公司在進行稅收籌劃時，應當充分認識稅收籌劃的基本原則，在此基礎(chǔ)上開展稅收籌劃工作。首先，物業(yè)管理公司的稅收籌劃應當是合法的。稅法作為稅收籌劃的紅線，是不能觸碰的，因此，物業(yè)管理公司應當合法合規(guī)進行避稅。其次，物業(yè)管理公司的稅收籌劃應當是具有全局性的。稅收籌劃的全局性主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，物業(yè)管理公司往往具有多個業(yè)務板塊，因此，既要考慮物業(yè)管理公司整體的稅負，也要考慮分支機構(gòu)的稅負；另一方面，物業(yè)管理公司在進行稅收籌劃的過程中，要做好長期稅負和短期稅負之間的平衡，既要考慮當期的經(jīng)濟效益，也要兼顧物業(yè)管理公司的長遠發(fā)展。最后，物業(yè)管理公司的稅收籌劃應當是兼顧成本效益的。稅收籌劃的成本效益性主要在于：物業(yè)管理公司在進行稅收籌劃時往往會支付一定的成本，但是進行稅收籌劃往往會帶來一定的節(jié)稅效益或者享受一些稅收優(yōu)惠。因此，稅收籌劃方案是否可行，應當是獲得的節(jié)稅效益或者稅收優(yōu)惠是大于稅收籌劃支付的成本。否則，物業(yè)管理公司沒有必要進行稅收籌劃。

2．物業(yè)管理公司稅收籌劃的重要意義

物業(yè)管理公司進行稅收籌劃的重要意義主要在于三個方面。其一，合適的稅收籌劃可以使得物業(yè)管理公司的稅負依法減輕，從而促進物業(yè)管理公司的各項資源實現(xiàn)優(yōu)化配置。物業(yè)管理公司也可以將獲得的稅收利益再次投入到物業(yè)管理公司的業(yè)務運營中，促使公司實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。其二，稅收籌劃是物業(yè)管理公司財務戰(zhàn)略落實的重要方式之一，財務人員可以實時掌握最新的財稅法規(guī)和政策，提高財務管理水平，從而進一步增強公司的市場競爭力。其三，稅收籌劃可以促使物業(yè)管理公司的業(yè)務創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。新常態(tài)下，物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭趨勢激烈，作為物業(yè)管理重要抓手的科技管理日新月異，因此，物業(yè)管理公司應當積極創(chuàng)新商業(yè)模式，而作為事前控制的重要方式之一的稅收籌劃是創(chuàng)新技術(shù)和創(chuàng)新商業(yè)管理模式的必要前提。

三、物業(yè)管理公司的稅收籌劃重點

1．物業(yè)管理公司應當充分利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

（1）物業(yè)管理公司利用區(qū)域稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。目前，我國各個地區(qū)的區(qū)域發(fā)展并不平衡，國家宏觀調(diào)控允許地方政府在稅法的基礎(chǔ)上結(jié)合當?shù)貙嶋H出臺地方性稅收政策進行適度調(diào)劑。在此背景下，各地相繼出臺了各種優(yōu)惠政策以及相關(guān)的政策解釋，這使得物業(yè)管理公司的稅收籌劃空間較為廣泛。稅收優(yōu)惠政策是國家對宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要方式之一，主要是以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主，并輔以地區(qū)優(yōu)惠政策。在2002年，國家稅務總局針對西部大開發(fā)出臺了相應的稅收優(yōu)惠政策（國稅發(fā)〔2002〕47號），作為《國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄》中的“物業(yè)管理服務”，物業(yè)管理公司在滿足主營業(yè)務收入占比超過70％，即可享受減按15％的稅率繳納企業(yè)所得稅。因此，處于西部大開發(fā)區(qū)域的物業(yè)管理公司，可以按照享受相應的稅收優(yōu)惠政策。例如，四川省的物業(yè)管理公司的應納稅所得額為2000000元，主營業(yè)務收入占比超過70％，那么可實現(xiàn)節(jié)稅200000元（即2000000元×25％－2000000元×15％）。

（2）物業(yè)管理公司可以利用企業(yè)類型進行稅收籌劃。目前，很多物業(yè)管理公司的規(guī)模并不大，此時，物業(yè)管理公司應當注重自身是否滿足小微企業(yè)的條件?！镀髽I(yè)所得稅法》中明確規(guī)定，小微企業(yè)可以減按20％繳納所得稅。因此，如果物業(yè)管理公司的實際情況符合小微企業(yè)的條件，例如從業(yè)人數(shù)不超過80人，資產(chǎn)總額不超過1000萬元，應納稅所得額不超過30萬元等。因此，物業(yè)管理公司應當注重自身是否滿足小微企業(yè)的認定標準，享受相應的稅收優(yōu)惠政策。例如，某家物業(yè)管理公司符合小微企業(yè)的認定標準，年度應納稅所得額為25萬元，那么在獲得主管稅務機關(guān)的批準后享受小微企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，可實現(xiàn)節(jié)稅1．25萬元（即25萬元25％－25萬元×20％））。

（3）物業(yè)管理公司可以利用特殊人員的安置進行稅收籌劃。物業(yè)管理公司的部分工作屬于進入門檻低的類型，可以考慮招聘具有一定勞動能力的殘疾人員。目前，國家針對沒有按照殘疾人員或者安置人員比例不足的企業(yè)收取保障基金。同時，也會對安置殘疾人員比例達標的公司給予一定的稅收優(yōu)惠政策，在出臺的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策（財稅〔2009〕70號）中明確規(guī)定企業(yè)可以對殘疾職工工資加計扣除100％計算應納稅所得額。因此，物業(yè)管理公司可以考慮對部分崗位向具有一定工作能力的殘疾人員開放，以享受相應的稅收優(yōu)惠政策。例如，某家物業(yè)管理公司安置殘疾人員2名，但根據(jù)當?shù)匾?guī)定，應當安置殘疾人員3名，每月應發(fā)工資為1300元／人，當?shù)啬甓嚷毠て骄べY為27000元，那么該家物業(yè)管理公司應當繳納保證基金為27000元（即3×27000元－2×27000元）。由于該物業(yè)管理公司安置了2名殘疾人員，那么可加計扣除工資費用31200元（1300元／人．月×12月×2人），因此可實現(xiàn)節(jié)稅7800元（31200元×25％）。假設(shè)該物業(yè)管理公司沒有安置殘疾職工，那么當年應當繳納保障基金81000元（3×27000元），少繳納了54000元（3×27000元），因此，物業(yè)管理公司聘請殘疾職工，既可以少繳納保障基金，也可以實現(xiàn)節(jié)稅的收益。（4）物業(yè)管理公司可以充分利用福利型稅收政策進行稅收籌劃。物業(yè)管理公司中的安保人員占比是較大的，由于安保人員的工作性質(zhì)特殊，部分物業(yè)管理公司會將自有房產(chǎn)進行改建，以供安保人員使用，并將此作為一項福利政策，僅向安保人員象征性收取租金。基于此，國家也相應出臺了一些稅收優(yōu)惠政策（財稅〔2000〕125號），企業(yè)向職工低價出租的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

2．物業(yè)管理公司應當充分利用物業(yè)管理業(yè)務合同的簽訂與管理進行稅收籌劃

（1）物業(yè)管理公司代收費用的合同簽訂。物業(yè)管理公司經(jīng)常會代業(yè)主繳納一些燃氣費、水電費等生活費用，此時，物業(yè)管理公司應當在合同中明確表示，此類費用是接受業(yè)主委托收取費用，在進行會計核算時，應當將此項代收款項與其他收入分開進行列支，代收款項將無需繳納增值稅。但是，如果物業(yè)管理公司收取了部分代收款項手續(xù)費，那么此時應當作為物業(yè)管理公司的收入繳納增值稅費。

（2）物業(yè)管理公司對自有資產(chǎn)出租簽訂的租賃合同。物業(yè)管理公司在進行自有資產(chǎn)出租時，應當注意將租金與物業(yè)管理費用進行分開表述，明確各自的確切金額或者確定兩者之間的分攤比例。值得注意的是，物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費用應當不高于相關(guān)物價部門的核定價格。例如，某家物業(yè)管理公司擬出租一家面積為110平方米的店鋪，每月收取費用為60000元，如果簽訂合同時沒有將物業(yè)管理費用與租金進行分開，計算房產(chǎn)稅時應當將60000元全部納入到應納稅所得額中。但是實際上存在10000元的物業(yè)管理費用，如果在簽訂租賃合同時明確約定租金為50000元，物業(yè)管理費為10000元，則物業(yè)管理公司每年可以少繳納房產(chǎn)稅14400元（即10000元×12％×12月）。

（3）物業(yè)管理公司對代管資產(chǎn)管理的租賃合同。有些物業(yè)管理公司接受物業(yè)所有者的委托，對其資產(chǎn)進行管理，同時授權(quán)物業(yè)管理公司可以對外進行出租。在這種情況下，物業(yè)管理公司與物業(yè)承租方不能簽訂租賃合同，更不能在租賃合同中將收取的費用作為“租金”。原因在于，如果物業(yè)管理公司與物業(yè)承租方簽訂租賃合同，且列支為租金，在進行會計核算時，也作為租金并按照12％稅率進行房產(chǎn)稅的繳納，實際上該部分收入是不用繳納房產(chǎn)稅的。因此，物業(yè)管理公司可以與承租方簽訂物業(yè)服務合同，將該筆收入作為物業(yè)服務費，則可以不繳納房產(chǎn)稅，達到節(jié)稅的目的。例如，某家物業(yè)管理公司接受委托管理的資產(chǎn)“出租”給第三方使用，收取“租金”50000元／月，若簽訂的是物業(yè)服務合同，并收取的費用為“物業(yè)管理費用”，那么每年可實現(xiàn)節(jié)稅7200元（即50000×12％×12）。

四、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理公司在新常態(tài)的宏觀環(huán)境下面臨的競爭環(huán)境愈加激烈，開展稅收籌劃工作以增加物業(yè)管理公司競爭力迫在眉睫。物業(yè)管理公司只有加強員工的稅收籌劃意識，與時俱進，積極搭建稅務籌劃團隊，增強公司的稅務籌劃能力以期可以進一步增加物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司在進行稅收籌劃時應當充分考慮成本與節(jié)稅效益之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，特別是營改增之后，物業(yè)管理公司要對稅收籌劃方案進行全面完善，以期適應目前的經(jīng)濟形勢，符合現(xiàn)行稅法規(guī)定。

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作者：徐振 單位：中建一局江蘇物業(yè)管理有限公司鎮(zhèn)江分公司