物業(yè)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理問題及建議

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摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之有著密切聯(lián)系的物業(yè)行業(yè)也得到了穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)企業(yè)數(shù)量不斷增加，面臨的市場競爭壓力也逐步增大。但是，受到該行業(yè)自身特點(diǎn)的牽絆，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)費(fèi)用定價(jià)上天然缺少主動(dòng)性，無法結(jié)合成本增加情況及時(shí)調(diào)整物業(yè)費(fèi)單價(jià)。在此情況下，物業(yè)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就需要把全面預(yù)算管理方法應(yīng)用到運(yùn)營工作中?；诖耍疚慕Y(jié)合物業(yè)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的根本目的，重點(diǎn)分析了物業(yè)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理過程中存在的問題，并根據(jù)分析結(jié)果，提出了物業(yè)企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算管理的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；全面預(yù)算管理；實(shí)際應(yīng)用

全面預(yù)算管理是一種新型管理模式，能夠把物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營戰(zhàn)略、績效考核等內(nèi)容整合到一起，被廣泛應(yīng)用在企業(yè)管理活動(dòng)中。但是，物業(yè)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理的實(shí)際工作中，由于預(yù)算管理意識(shí)還不夠強(qiáng)，導(dǎo)致預(yù)算編制與實(shí)際脫節(jié)，無法獲取理想的管理效果，這就需要對現(xiàn)有管理模式進(jìn)行改革創(chuàng)新，科學(xué)編制預(yù)算管理方案，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管理，提高物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、物業(yè)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的目的

全面預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)性管理工具，對企業(yè)發(fā)展有著直接的影響，是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制管理的重要方法，在企業(yè)運(yùn)營發(fā)展中發(fā)揮著重要作用?，F(xiàn)階段，物業(yè)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理工作時(shí)，把控制、管理、績效、考核等內(nèi)容融為一體，將企業(yè)運(yùn)營發(fā)展中各項(xiàng)管理問題進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)問題的有效處理，更好地提高企業(yè)管理水平。

二、物業(yè)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理存在的問題

1.對全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不到位當(dāng)前，大部分物業(yè)企業(yè)的規(guī)模較小，管理層為單層或者雙層結(jié)構(gòu)，跨區(qū)域多層管理的大規(guī)模物業(yè)企業(yè)數(shù)量比較少，對全面預(yù)算管理價(jià)值缺少深入認(rèn)識(shí)，主要停留在財(cái)務(wù)預(yù)算層級上，沒有形成一個(gè)完整的預(yù)算管理體系，預(yù)算本身和企業(yè)日常管理結(jié)合得不夠充分，也沒有與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)相融合。同時(shí)，企業(yè)的管理者普遍認(rèn)為只要設(shè)定一個(gè)經(jīng)營管理目標(biāo)即可，而不需要與之配套的可行性管理計(jì)劃和方案，這就使得預(yù)算管理過于形式化，影響了全面預(yù)算管理效果。此外，部分物業(yè)企業(yè)管理者對預(yù)算管理價(jià)值缺少認(rèn)同感，把工作重心全部放在了業(yè)務(wù)條線上，內(nèi)部資源投入的不足也不利于預(yù)算管理工作順利開展。

2.預(yù)算編制脫節(jié)全面預(yù)算管理作為一項(xiàng)科學(xué)化管理工作，需要由專業(yè)部門組織實(shí)施，并要求企業(yè)各個(gè)部門、各個(gè)單元都要參與其中。根據(jù)全面預(yù)算的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)來看，具備一定規(guī)模的企業(yè)，需要在內(nèi)部成立專業(yè)的全面預(yù)算管理委員會(huì)。但在實(shí)際工作中，物業(yè)行業(yè)大多數(shù)企業(yè)都沒有在內(nèi)部成立與全面預(yù)算管理相匹配的組織機(jī)構(gòu)，或是成立了相關(guān)組織機(jī)構(gòu)，由于全員參與度低下，也難以發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。此外，部分跨區(qū)域管理層級的大規(guī)模物業(yè)企業(yè)，雖然也給予了全面預(yù)算管理一定重視度，但主要工作還是交由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，并沒有把任務(wù)細(xì)化落實(shí)到各個(gè)部門，相關(guān)部門沒有任務(wù)指標(biāo)的壓力，也就在預(yù)算編制過程中缺乏積極主動(dòng)的專業(yè)思考，造成預(yù)算編制和實(shí)際運(yùn)營的脫節(jié)，信息缺少對稱性，與企業(yè)實(shí)際情況相背離。

3.預(yù)算執(zhí)行力不強(qiáng)在完成預(yù)算編制工作后，需要根據(jù)預(yù)算方案和預(yù)算管理目標(biāo)，將預(yù)算管理工作執(zhí)行到位，從企業(yè)各方面入手，加大預(yù)算執(zhí)行管理力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問題，合理控制各項(xiàng)資源，保障企業(yè)運(yùn)營安全。但是從目前情況來看，大部分物業(yè)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行管理過程中，預(yù)算執(zhí)行力不強(qiáng)，導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的原因有以下幾點(diǎn)：首先，企業(yè)預(yù)算在編制時(shí)就由財(cái)務(wù)部門獨(dú)立編制，缺少其他部門的參與合作，業(yè)務(wù)部門對預(yù)算發(fā)表意見滯后，編制時(shí)無思考，執(zhí)行時(shí)意見多；其次，預(yù)算過于松弛，當(dāng)前部分物業(yè)企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算管理工作時(shí)，預(yù)算指標(biāo)不明確，缺乏預(yù)算執(zhí)行管理引導(dǎo)，執(zhí)行者對財(cái)務(wù)賬面盈虧和資金概念混淆，缺少統(tǒng)籌思考，無法對企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)防控；再次，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營過程中難免會(huì)出現(xiàn)業(yè)務(wù)上的變化，業(yè)務(wù)變化要求預(yù)算系統(tǒng)必須做出及時(shí)的反應(yīng)，反饋的遲鈍必將導(dǎo)致預(yù)算指引性出現(xiàn)偏差；最后，企業(yè)員工預(yù)算意識(shí)薄弱，不能積極參與預(yù)算執(zhí)行管理工作，這也使得預(yù)算執(zhí)行效率低下。

三、物業(yè)企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算管理的建議

1.強(qiáng)化全面預(yù)算管理意識(shí)全面預(yù)算管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，需要在各部門的配合下實(shí)施。在具體實(shí)施全面預(yù)算管理工作時(shí)，需要從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展角度入手，把全面預(yù)算管理當(dāng)作一項(xiàng)全局性的管理活動(dòng)，組織相關(guān)人員定期學(xué)習(xí)預(yù)算管理知識(shí)，將企業(yè)運(yùn)營各項(xiàng)內(nèi)容都融入預(yù)算管理活動(dòng)中，如項(xiàng)目人員編制、現(xiàn)金流、外包成本、園區(qū)整改工程、日常材料采購、庫存管理等，形成一個(gè)完整的預(yù)算管理格局，便于預(yù)算管理工作順利開展。以某物業(yè)企業(yè)為例。為了強(qiáng)化企業(yè)職工預(yù)算管理意識(shí)，該企業(yè)管理層要求定期在內(nèi)部組織開展各種培訓(xùn)、分析工作，加強(qiáng)預(yù)算管理在企業(yè)內(nèi)部宣傳，讓每個(gè)職工都能認(rèn)識(shí)預(yù)算管理的意義和價(jià)值，久而久之員工就形成了“無預(yù)算、不支出”的工作習(xí)慣，并主動(dòng)參與到預(yù)算管理工作中。所以，物業(yè)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理工作時(shí)，需要從根源入手，做好企業(yè)內(nèi)部宣傳工作，讓每個(gè)工作人員都能明確全面預(yù)算管理的必要性，強(qiáng)化所有人員思想意識(shí)，讓其自主參與到預(yù)算管理活動(dòng)中。同時(shí)，要在物業(yè)企業(yè)創(chuàng)建良好的工作環(huán)境，保證全面預(yù)算管理工作落實(shí)到位，發(fā)揮應(yīng)有價(jià)值。

2.科學(xué)編制預(yù)算管理方案預(yù)算編制是全面預(yù)算管理實(shí)施的基礎(chǔ)。在預(yù)算編制過程中，需要秉持由上至下的原則實(shí)現(xiàn)閉環(huán)管理，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和近期發(fā)展情況，對市場運(yùn)營發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行綜合分析，統(tǒng)籌企業(yè)各項(xiàng)資源，將收入預(yù)算、支出預(yù)算、資金預(yù)算等活動(dòng)落實(shí)到位，提高物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理水平。為了保證預(yù)算編制方案的合理性，物業(yè)企業(yè)各部門要充分交流、達(dá)成共識(shí)，提出預(yù)算建議，并對自己負(fù)責(zé)的模塊預(yù)算負(fù)全責(zé)。以某企業(yè)為例。該企業(yè)在各個(gè)部門對預(yù)算編制論證后，提出要綜合考慮年度經(jīng)營、收入支出、資產(chǎn)負(fù)債等內(nèi)容進(jìn)行預(yù)算編制，預(yù)測最小經(jīng)營期限到月，各業(yè)務(wù)需年度內(nèi)收、支匹配，符合權(quán)責(zé)發(fā)生制會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求。對于預(yù)算收入，需要滿足依據(jù)充足分、月度分配合理的基本要求，嚴(yán)禁虛增，收入上下半年收入分配應(yīng)該做到均勻，要求上半年業(yè)績不小于全年預(yù)算指標(biāo)的50%。在預(yù)算成本中，月度列支嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)入賬節(jié)點(diǎn)編制，在滿足硬性支出的情況下，合理分配支出結(jié)構(gòu)，月度成本發(fā)生符合實(shí)際業(yè)務(wù)及會(huì)計(jì)處理要求，嚴(yán)禁刪減某一科目某一月份剛性支出。在預(yù)算編制時(shí)，結(jié)合物業(yè)企業(yè)實(shí)際情況，安排財(cái)務(wù)部門、運(yùn)營部門及管理部門等一同參與其中，保證預(yù)算編制方案的完整性，合理選擇預(yù)算編制方法，如零基預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算，將其運(yùn)用到預(yù)算管理活動(dòng)中，保證全面預(yù)算編制方案合理性，引導(dǎo)預(yù)算工作順利進(jìn)行。

3.強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行管控在完成預(yù)算編制工作以后，需要將預(yù)算方案執(zhí)行到位。首先，加強(qiáng)預(yù)算管理體系建設(shè)。預(yù)算管理作為一項(xiàng)長期性工作，需要通過剛性制度強(qiáng)化監(jiān)督管理，明確預(yù)算管理各個(gè)部門工作職責(zé)，做好各部門多角度監(jiān)督分工工作：業(yè)務(wù)部門在預(yù)算管理過程中強(qiáng)調(diào)按計(jì)劃執(zhí)行；財(cái)務(wù)部門加強(qiáng)信息采集，承擔(dān)信息匯總、協(xié)調(diào)等職責(zé)，保證預(yù)算執(zhí)行情況能夠及時(shí)展現(xiàn)給管理層。其次，明確預(yù)算指標(biāo)要求，清晰預(yù)算口徑概念，加強(qiáng)績效考核體系建設(shè)，調(diào)動(dòng)企業(yè)職工工作積極性。在預(yù)算方案編制完成以后，預(yù)算指標(biāo)需要下發(fā)到各個(gè)部門，企業(yè)各個(gè)部門及預(yù)算管理人員都要融入預(yù)算執(zhí)行管理范疇中，保證滿足預(yù)算管理的全覆蓋要求。再次，加強(qiáng)預(yù)算考核。年度預(yù)算審批下達(dá)以后，各主體要簽署經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任狀，根據(jù)企業(yè)績效考核管理要求，完成預(yù)算考核工作。最后，設(shè)置預(yù)算偏離度，不管考核指標(biāo)如何，實(shí)際業(yè)務(wù)方向和預(yù)算指標(biāo)偏離，都要及時(shí)反饋調(diào)整，通過完備的審批流程，將預(yù)算指標(biāo)調(diào)整成與實(shí)際相符。

四、結(jié)束語

全面預(yù)算管理是一套合理的管理體系，需要經(jīng)過長時(shí)間積累和完善，才能獲得理想的管理效果。物業(yè)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理工作時(shí)，需要結(jié)合預(yù)算管理中存在的問題，加大分析力度，及時(shí)提出改進(jìn)建議，最大限度地提高物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理水平，給物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。

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作者：王洪飛 單位：佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司沈陽分公司