住宅物管相關(guān)問(wèn)題分析

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一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)眾多，難以形成規(guī)模效益

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市已成立的住宅物業(yè)管理公司和一些大型企業(yè)后勤房管處，以及房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司售后物管處林林總總不少于300家。除少數(shù)幾個(gè)已具規(guī)模的專業(yè)公司外，大多數(shù)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)普遍存在規(guī)模小、業(yè)務(wù)單一、服務(wù)項(xiàng)目不全、管理成本高、整體效益差的問(wèn)題。

大部分企業(yè)的后勤房管處或物管處，仍依賴于企業(yè)這棵“大樹”而未形成獨(dú)立的物業(yè)管理公司，就市區(qū)房改房的物業(yè)管理而言，一片住宅區(qū)的房子隸屬于幾個(gè)不同的單位管轄。更有甚者，一棟樓上的不同住戶，面對(duì)不同的物業(yè)竹理機(jī)構(gòu)，給住戶造成不便，也形成管理的混亂、重復(fù)和浪費(fèi)。

同時(shí)，不同管理機(jī)構(gòu)的做法不盡一致，使住戶往往感到無(wú)所適從，從而產(chǎn)生物業(yè)管理就是向住戶伸手收費(fèi)的錯(cuò)覺(jué)，不僅住戶意見多，社會(huì)反響大，使管理者的形象受損，而且也談不上物業(yè)管理的社會(huì)效益和綜合效益，不利于這一行業(yè)的健康發(fā)展。

二、維修基金嚴(yán)重不足，舊房維修難以落實(shí)

維修基金是指根據(jù)國(guó)家規(guī)定從住宅銷售收人中按一定比例提取的用于該住宅售后維修、管護(hù)的專項(xiàng)資金。對(duì)此，國(guó)務(wù)院2003年6月出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府出臺(tái)的物業(yè)管理辦法都有具體規(guī)定和要求。我市《物業(yè)管理辦法》經(jīng)市政府審定公布后，商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房的維修基金基石認(rèn)石漲毛異書匆擠嗒認(rèn)毯氏鑒醚異苦零多瞬異省斡擠魂異蒼廷鑒軟擠味異省匆李燒異簽擬尹蜷拜簽從多鑒稀丹鑒斌尹澎熟鑒從筍蒼趙簽袱尹二是配合市上住房二級(jí)市場(chǎng)放開，開展居民購(gòu)置二手房貸款業(yè)務(wù);三是落實(shí)居民住房公積金貸款政策，推動(dòng)住房消費(fèi)。在放開搞活住房二級(jí)市場(chǎng)方面。2(X)3年6月10日市政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)人二級(jí)市場(chǎng)交易的通知》，規(guī)定了開放交易市場(chǎng)的基本條件和上市交易程序，明確了上市準(zhǔn)人制度，使得我市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開放交易的框架基本形成。

目前我市已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房存量累計(jì)達(dá)到7.8萬(wàn)套，535萬(wàn)平方米，加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。為了通過(guò)我市住房二級(jí)市場(chǎng)開放，激勵(lì)住房消費(fèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一是房管部門要盡快在市區(qū)適當(dāng)?shù)囟伪M快創(chuàng)建房地產(chǎn)交易大廳，一廳式辦公、一條龍服務(wù)、陽(yáng)光下作業(yè)、公開辦事程序，明確辦事時(shí)限，提供購(gòu)房信息，搞好政策服務(wù)，方便業(yè)主交易。

并視以后發(fā)展情況，增設(shè)交易大廳，方便群眾交易。二是按照政策搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，媒體助威，公眾受益的原則，舉辦“中國(guó)寶雞住宅博覽會(huì)”，力爭(zhēng)從今年開始，每年•次。經(jīng)過(guò)各方努力，使之成為住房產(chǎn)品的博覽會(huì)，城鄉(xiāng)居民的購(gòu)房節(jié)。并逐步向周邊城市輻射，從而搞活住房流通，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)。三是在刺激住房消費(fèi)的同時(shí)，積極發(fā)揮房管部門的職能作用，有組織的刺激和引導(dǎo)建筑裝飾材料業(yè)、室內(nèi)裝修業(yè)、物業(yè)管理等行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作，使之與住宅產(chǎn)業(yè)相互配套，相輔相成，形成規(guī)模消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。