社區(qū)房地產(chǎn)物管發(fā)展途徑

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一、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

(一)物業(yè)管理收費困難

收費難的原因主要有：①家庭經(jīng)濟條件限制。如碧湖新村等還建房社區(qū)的居民，他們主要是失去土地的農(nóng)民，無法負擔物業(yè)管理費；②業(yè)主認為價格與服務質(zhì)量不符。據(jù)泰合百花園物業(yè)公司工作人員介紹，因業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量非常不滿意，每年只有50%—60%的居民繳納物業(yè)管理費用；③物管公司收費標準、使用明細不公開。泰合百花園物業(yè)管理費用由0.55元/平方米漲到0.8元/平方米，由于漲價理由不充分，業(yè)主普遍表示不能接受。④物業(yè)管理公司違規(guī)多收、濫收費用，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司缺乏信任。

(二)物業(yè)管理人員素質(zhì)亟待提高

開發(fā)區(qū)物業(yè)管理公司通常聘用其他行業(yè)分流下崗人員，其中大部分人沒有經(jīng)過專門的業(yè)務培訓，從服務意識到專業(yè)技能、管理能力都與現(xiàn)實需要有一定的差距。在調(diào)查中，香榭麗舍等兩個居住區(qū)物管公司均表示曾多次組織員工培訓，培訓內(nèi)容主要是關于物業(yè)管理基礎知識和服務流程等比較虛的內(nèi)容，對各崗位員工專業(yè)技能的學習以及服務意識的樹立涉及少。

(三)物業(yè)管理服務理念有待提高

很多業(yè)主表示與物管公司的交流僅限于繳納物業(yè)管理費和意見投訴的時候，部分業(yè)主對物業(yè)管理服務缺乏了解，如公司不注重宣傳和解釋，會使物管雙方誤會越來越深、越來越對立。此外，廣大業(yè)主分布在各行各業(yè)，經(jīng)濟狀況、文化素養(yǎng)、生活品味以及習慣都存在差異，物管公司應針對不同類型業(yè)主進行分析和了解，以更好地滿足他們的各類需要。

(四)不重視業(yè)主參與物業(yè)管理

由于物業(yè)管理公司害怕自身利益受損，內(nèi)部工作人員對業(yè)主委員會籌備小組成員進行威脅恐嚇，阻撓業(yè)主委員會的成立，因此泰合百花物業(yè)管理業(yè)主參與度很低，業(yè)主、業(yè)委會、物管公司三者沒能形成相互配合、相互理解的良性互動。而香榭麗舍小區(qū)在這方面做得比較好，特別是做到了每月發(fā)放物業(yè)管理滿意度調(diào)查表，并積極調(diào)整服務計劃，對業(yè)主進行及時、有效的反饋。

(五)業(yè)主委員會難以發(fā)揮作用

如泰合百花園業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司已形成水火不容的局面：業(yè)委會成員呼吁大家聯(lián)合起來拒交物業(yè)管理費，物管公司指責業(yè)委會私自挪用專項維修資金購買麻將桌等私人用品。該小區(qū)業(yè)委會行事較為偏激，采取了非常消極的態(tài)度對待物業(yè)管理公司，激化了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾，從而使小區(qū)陷入惡性循環(huán)的圈子。

二、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理發(fā)展對策分析

(一)健全物業(yè)管理的法律法規(guī)

目前，武漢市物業(yè)管理主要依據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》、《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》、《武漢市物業(yè)服務收費管理辦法實施細則》、《武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》。這些文件在規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范運行等諸多方面有重大意義。但與深圳市物業(yè)管理法規(guī)相比，武漢市法規(guī)建設還是比較滯后，還有許多細則需要明確。《武漢市物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定：召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費由開發(fā)建設單位承擔，業(yè)主委員會籌備組有權要求開發(fā)建設單位提供居住區(qū)相關文件資料。但因為法規(guī)沒有明確限制期限和強制執(zhí)行措施，開發(fā)單位對此置之不理，無限拖延，拒絕合作，使籌備業(yè)主大會的工作陷入沒有經(jīng)費、沒有辦公用房的境況。

(二)加強物業(yè)管理公司自身建設

目前，很多物業(yè)管理企業(yè)存在著企業(yè)規(guī)模小，經(jīng)濟效益差，虧損嚴重的問題。部分物業(yè)管理公司選擇了降低服務質(zhì)量，減少開支的方法來解決問題，從而加大了物管公司與業(yè)主之間的矛盾。如：泰合百花園物管公司降低了保安質(zhì)量，致使出現(xiàn)了一系列偷盜事件，業(yè)主十分憤怒，甚至出現(xiàn)聯(lián)合起來不交物業(yè)管理費的情況。在這種情況下，物業(yè)管理公司更應該努力保持一定的服務質(zhì)量，多與業(yè)主進行貼心的交流，健全企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，對員工進行系統(tǒng)培訓，努力提高工作人員素質(zhì)。以期得到業(yè)主認可，獲取更好的口碑。萬科物業(yè)管理公司就是一個很好的榜樣，一系列標準化的規(guī)范，高素質(zhì)的服務人員，不斷創(chuàng)新的理念奠定了它行業(yè)領軍企業(yè)的地位。

(三)業(yè)主應更新觀念

隨著社會不斷發(fā)展，業(yè)主應該主動對物業(yè)管理相關知識進行了解，從心理上接受物業(yè)管理這個新興行業(yè)。①認清物管公司的管理范疇。一些業(yè)主認為物業(yè)管理公司“包治百病”，一旦遇到不滿意之處就責怪物業(yè)管理不力，給予物管公司過多的負擔。②不要過分強調(diào)權利、較少考慮義務，對物業(yè)管理公司提出不切實際的要求。在實際調(diào)查中，筆者就發(fā)現(xiàn)不少業(yè)主陷入誤區(qū)。泰合百花園業(yè)主認為所支付物業(yè)管理費用與所得到的服務不等值。因為泰合百花物業(yè)管理費為0.8元/平方米左右，香榭麗舍居住區(qū)物業(yè)管理費為0.86元/平方米，相比之下，泰合百花物業(yè)服務質(zhì)量確不如人。③業(yè)主委員會可以根據(jù)大部分居民的經(jīng)濟條件和對物業(yè)的需求檔次來決定物業(yè)管理的收費標準，向物業(yè)管理公司要求相應的服務。如果是對某些服務不滿意，業(yè)主可以向業(yè)主委員會反映，或與物業(yè)公司進行溝通，用損害賠償、支付違約金、采取補救措施等方式維護自身利益。

(四)政府加強監(jiān)管力度

一是進一步強化對企業(yè)準入和日常管理工作的動態(tài)監(jiān)管與考核，嚴肅查處不具有相應資質(zhì)的企業(yè)，清理管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)，努力創(chuàng)建良好的物業(yè)服務行業(yè)環(huán)境。

二是積極組織開展多層次的物業(yè)管理人員培訓，制定詳實的服務規(guī)范流程，加大企業(yè)關鍵崗位和一線服務職工的技能考核，以提高物業(yè)管理企業(yè)整體水平。

三是加大對物業(yè)公司的監(jiān)管。通過業(yè)主委員會這個載體可以進一步加強對物業(yè)公司的監(jiān)管，有效的維護廣大業(yè)主的利益，所在地區(qū)建設局、街道辦事處應積極做好業(yè)主委員會成立指導和協(xié)調(diào)監(jiān)督工作，使業(yè)委會能充分發(fā)揮其應有的作用，維護廣大業(yè)主的利益。

四是完善物業(yè)招投標制度，加快推進物業(yè)管理市場化進程。完善物業(yè)管理招投標制度，加強對招投標流程的監(jiān)管，選擇物業(yè)服務水平高，管理能力強的物業(yè)服務進駐小區(qū)進行物業(yè)管理，可以從根源上杜絕一些物業(yè)公司因?qū)嵙Σ粔颍瑹o法有效管理小區(qū)的現(xiàn)象發(fā)生。

總的來說，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的時期，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好地做好物業(yè)管理工作，提高人們生活水平，需要我們作出更多的努力。