物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策

前言：想要寫(xiě)出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策范文，希望能給你帶來(lái)靈感和參考，敬請(qǐng)閱讀。

摘要：物業(yè)管理在我國(guó)施行三十多年，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，物業(yè)管理制度機(jī)制等方面得到了逐步規(guī)范和完善，取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但隨著人們對(duì)物業(yè)多樣性需求的增加，一些物業(yè)管理方面的短板問(wèn)題逐漸凸顯，有的問(wèn)題和矛盾還比較突出，這其中有制度機(jī)制方面的問(wèn)題，有物業(yè)自身管理的問(wèn)題，也有政府和業(yè)主存在的問(wèn)題，需要具體問(wèn)題具體分析，本文主要針對(duì)這一課題展開(kāi)研究，希望給物業(yè)管理相關(guān)人員以參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)行業(yè)；現(xiàn)狀；對(duì)策

引言

人們生活水平的提高帶動(dòng)了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求，為物業(yè)管理發(fā)展帶來(lái)了巨大的潛力和空間，自從物業(yè)管理模式被引進(jìn)至內(nèi)地以來(lái)，逐漸發(fā)展成了一個(gè)專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的公司管理模式，改善人民生活需求的同時(shí)，促進(jìn)了城市就業(yè)，貼合我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的大方向。但隨著社會(huì)的發(fā)展，一些業(yè)主停車難、綠化少、物業(yè)費(fèi)收繳等方面的新情況、新問(wèn)題逐步凸顯，有的小區(qū)甚至沖突比較激烈。

1物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（1）起步晚，但發(fā)展較快。最早我國(guó)的物業(yè)管理公司是從香港引進(jìn)，于1981年在深圳成立，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前我國(guó)已經(jīng)具有6萬(wàn)余家有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，特別是實(shí)施社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，市場(chǎng)活力被進(jìn)一步釋放，物業(yè)管理公司一度成為了社會(huì)發(fā)展最快的行業(yè)之一，由于其涉及面較廣，已經(jīng)滲透進(jìn)了學(xué)校、車站、政府、醫(yī)院、賓館等居民區(qū)、寫(xiě)字樓、辦公樓等場(chǎng)所。（2）區(qū)域與區(qū)域之間發(fā)展不夠平衡。由于物業(yè)管理受社會(huì)整體認(rèn)知、地方政府政策的影響較大，所以在一些地區(qū)發(fā)展推進(jìn)和鋪開(kāi)較快，而一些地區(qū)則推進(jìn)較慢，造成了區(qū)域性的不平衡性，差異性較為明顯。從全國(guó)整體來(lái)看，南方要早于北方，西部要遲于東部，沿海要領(lǐng)先腹地。除了區(qū)域性的差異外，還存在省與省、市與市發(fā)展的差異性，這主要受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、歷史原因、經(jīng)濟(jì)支撐等因素影響較大，這種不平衡某種程度上表現(xiàn)為領(lǐng)先的不注重創(chuàng)新，落后的安于現(xiàn)狀和陷入無(wú)序管理。（3）規(guī)范性和強(qiáng)制力還不夠強(qiáng)。由于我國(guó)物業(yè)起步較遲，政府在這方面法規(guī)制度上還不夠完善，可操作性很差，有的條款相當(dāng)粗放，細(xì)化不夠，造成各公司在實(shí)施管理過(guò)程中，沒(méi)有法規(guī)依據(jù)，有的完全按照自己的方法實(shí)施管理，缺少合法性、合理性參照，社會(huì)上的一些行業(yè)協(xié)會(huì)法規(guī)也沒(méi)有強(qiáng)制力，造成了市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，傷害了市場(chǎng)的積極性。（4）物業(yè)與業(yè)主矛盾日益凸顯，有的甚至發(fā)生沖突。物業(yè)與業(yè)主本來(lái)是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，但從近年來(lái)運(yùn)行情況來(lái)看，物業(yè)投訴大大增加，積怨越來(lái)越深。其中固然有少數(shù)業(yè)主的問(wèn)題，但更多的要從物業(yè)自身查找問(wèn)題：①核心理念有問(wèn)題，物業(yè)認(rèn)為管理是其重點(diǎn)，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)是重點(diǎn)，造成一些小區(qū)問(wèn)題矛盾遲遲得不到解決，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)難以收繳，物業(yè)費(fèi)難以收繳，小區(qū)管理就沒(méi)法展開(kāi)，久而久之形成惡性循環(huán)；②一些物業(yè)公司隨著自身規(guī)模的擴(kuò)大，服務(wù)力量不夠充足，還有的在發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用，征求其意見(jiàn)等方面做的不好，導(dǎo)致對(duì)立情緒嚴(yán)重。（5）從業(yè)人員素質(zhì)較低?？傮w在這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了老齡化、低學(xué)歷化得傾向，這與物業(yè)公司發(fā)展之初的狀況差距很大，追根溯源主要兩個(gè)方面原因：①工資福利跟不上，原來(lái)一些工礦企業(yè)的工資要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物業(yè)公司，但隨著時(shí)代的發(fā)展，物業(yè)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于這些行業(yè)；②物業(yè)的準(zhǔn)入門檻過(guò)低，總認(rèn)為物業(yè)就是抓抓衛(wèi)生打掃，維護(hù)維護(hù)秩序，不需要硬性條件，造成了市場(chǎng)的混亂，行業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)入底線。

2制約物業(yè)管理發(fā)展的主要因素

（1）一些地方政府目光短淺，還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在社會(huì)服務(wù)中的重要性，其社會(huì)價(jià)值已經(jīng)成為促進(jìn)社會(huì)和諧、保證生活品質(zhì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從這個(gè)意義上說(shuō)，物業(yè)管理不再是業(yè)主個(gè)人的問(wèn)題，也不僅僅是物業(yè)公司的問(wèn)題，更是全社會(huì)的問(wèn)題。作為政府不是要不要作為的問(wèn)題，而是必須參與進(jìn)來(lái)加強(qiáng)指導(dǎo)和管理。（2）一些業(yè)主老舊觀念作怪，一些人員受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，認(rèn)為以前的福利分房沒(méi)有物業(yè)也挺好，為什么要交錢聘物業(yè)，消費(fèi)觀念沒(méi)有得到轉(zhuǎn)變；有的認(rèn)為物業(yè)基本做不了什么事情，逐漸產(chǎn)生了一些敵對(duì)和抵觸心理。（3）一些物業(yè)自身定位不清，主要是受利潤(rùn)的驅(qū)使，只要管理不管服務(wù)，物業(yè)管理不夠?qū)I(yè)化；有的物業(yè)是有開(kāi)發(fā)商自建自管，一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為“肥水不流外人田”，對(duì)本企業(yè)的物業(yè)進(jìn)行壟斷經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化做得不夠，一些市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)不來(lái)，發(fā)揮不了作用；有的物業(yè)公司規(guī)模過(guò)小，保障力量嚴(yán)重不足，“小馬拉大車”造成業(yè)主的嚴(yán)重不滿。（4）立法還比較滯后。目前關(guān)于物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件主要有7部：《物權(quán)法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》等等，但縱觀來(lái)看，原則性較多，模仿國(guó)外較多，結(jié)合中國(guó)國(guó)情較少。

3物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對(duì)策研究

從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展定位來(lái)看，主要涉及到三個(gè)主要參與方：一個(gè)是其本身；一個(gè)是業(yè)主；一個(gè)政府機(jī)構(gòu)。筆者結(jié)合多年從事此項(xiàng)工作研究的具體實(shí)踐，從這三個(gè)方面給予闡述。（1）對(duì)于政府機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)。要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，積極尋找現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的矛盾和癥結(jié)，針對(duì)性制定政策舉措：①政府要深入調(diào)研，與時(shí)俱進(jìn)解決問(wèn)題。物業(yè)管理市場(chǎng)化并不是放任不管或是各自為政，必須在同一規(guī)范的前提下開(kāi)展工作，要為物業(yè)發(fā)展提供好的環(huán)境。②作為管理機(jī)構(gòu)要抓好《物管條例》的落地，結(jié)合本地區(qū)、城市的實(shí)施細(xì)則要盡快出臺(tái)，用以指導(dǎo)本地區(qū)的物業(yè)管理。③加強(qiáng)對(duì)自主管理的指導(dǎo)，要充分尊重業(yè)主委員會(huì)的決策，積極發(fā)揮市場(chǎng)這只無(wú)形的手，切實(shí)把一些有實(shí)力，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，服務(wù)質(zhì)量佳的公司引進(jìn)進(jìn)來(lái)，保持市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。政府對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理要保護(hù)不要包辦，要指導(dǎo)但不要過(guò)多干涉，任何市場(chǎng)保護(hù)都不利于此行業(yè)的發(fā)展，只有在優(yōu)勝劣汰的環(huán)境中才能產(chǎn)生出好的物業(yè)管理公司。④要注重培養(yǎng)物業(yè)方面的人才，從目前各大中院校的專業(yè)開(kāi)設(shè)情況來(lái)看，涉及物業(yè)管理的少之又少，且學(xué)習(xí)也僅僅限于文案制作和法規(guī)方面的學(xué)習(xí)，實(shí)踐操刀較少，培養(yǎng)出來(lái)的都是“學(xué)生管理者”，根本適應(yīng)不了市場(chǎng)需要。建議增加這部分學(xué)生的實(shí)踐和實(shí)習(xí)時(shí)間，讓理論和實(shí)踐相互穿插安排，畢業(yè)后要讓這些人才快速充實(shí)到各級(jí)物業(yè)市場(chǎng)中，促進(jìn)該行業(yè)人才建設(shè)層次的整體提升，對(duì)于已參加工作的人員要及時(shí)開(kāi)展針對(duì)性培訓(xùn)，掌握物管基本知識(shí)，熟悉自身定位和職責(zé)。（2）對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，也要積極了解物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況，與時(shí)俱進(jìn)掌握物業(yè)管理一般法規(guī)，具體來(lái)說(shuō)：①要拋棄原有陳舊觀念，要認(rèn)識(shí)到原來(lái)那種質(zhì)量層次較低但服務(wù)價(jià)格不高的物業(yè)在市場(chǎng)中已經(jīng)沒(méi)有空間，生活環(huán)境需要提高和管理水平的提升必須要有價(jià)格合理的物業(yè)費(fèi)作為支撐。②要拋除對(duì)立關(guān)系觀點(diǎn)，認(rèn)識(shí)到物業(yè)和業(yè)主不是有矛盾的雙方，而是雇傭關(guān)系，也是合作關(guān)系，雙方都要取得對(duì)方的信任，物業(yè)在付出服務(wù)的同時(shí)收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費(fèi)用的支出，業(yè)主收獲服務(wù)的同時(shí)獲得了較好的生活質(zhì)量和層次，各取所需。（3）從物業(yè)管理自身來(lái)講：①積極轉(zhuǎn)變觀念，作為一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，必須牢牢樹(shù)立“服務(wù)第一”這一核心理念，脫離了這一核心理念，什么發(fā)展都是無(wú)源之水，無(wú)本之木。只有服務(wù)好了，公司和個(gè)人才有發(fā)展的土壤，在服務(wù)中取得業(yè)主的信任，靠業(yè)主的口碑獲得社會(huì)的認(rèn)同，目前全國(guó)公認(rèn)的“萬(wàn)科”集團(tuán)的物業(yè)管理就是很好的例子，其提供了“管家式”的物業(yè)服務(wù)，讓物業(yè)好成為了房地產(chǎn)一個(gè)重要的賣點(diǎn)，這一典型案例值得所有的房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)借鑒。②開(kāi)展積極創(chuàng)新，物業(yè)管理不是一層不變的，要提高服務(wù)效率和質(zhì)量，必須實(shí)施自身內(nèi)部管理的創(chuàng)新改革，比如當(dāng)今處于互聯(lián)網(wǎng)大發(fā)展時(shí)期，物業(yè)管理如何搭乘這列快車，提升服務(wù)質(zhì)量就值得大家去好好研究探索，在服務(wù)資源方面，可以積極依托社會(huì)保障資源，在服務(wù)方式上，可以實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上需求的申請(qǐng)，提升服務(wù)滿意度，等等諸如此類的課題都可以做大做強(qiáng)，做出自身的特色。還比如物業(yè)公司還可以積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，利用社區(qū)優(yōu)勢(shì)，和一些網(wǎng)絡(luò)電商、產(chǎn)品供應(yīng)商展開(kāi)合作，一些物業(yè)公司甚至實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理費(fèi)的大幅降低，但利潤(rùn)卻大大高于其他物管公司。③強(qiáng)化品牌意識(shí)，要通過(guò)宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價(jià)值觀，手段上要向一些新興媒介發(fā)力，在全國(guó)形成規(guī)模性的效益，從而不斷降低自身運(yùn)營(yíng)成本，獲得較好的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)其他行業(yè)的發(fā)展有著較好的促進(jìn)作用，物業(yè)管理已成為當(dāng)今社會(huì)不可或缺的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)中存在的問(wèn)題必須靠政府、服務(wù)對(duì)象和自身三方的共同努力才能得到解決，大家需要正確看待物業(yè)管理在發(fā)展過(guò)程中存在的一些矛盾問(wèn)題，在市場(chǎng)發(fā)展中，物業(yè)管理公司應(yīng)不斷增強(qiáng)自身的主觀能動(dòng)性，積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)自身定位，逐步向著精確化、高效化、高質(zhì)化保障模式邁進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

[1]趙久建.中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策研究———以F物業(yè)管理公司為例[D].北京交通大學(xué)，2011，06.

[2]尹瑞鳳，韓梅，董麗娜.我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及其發(fā)展的探討[J].濰坊高等職業(yè)教育，2008，12.

[3]谷曉寧.A物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新研究[D].吉林大學(xué)，2014，06.

[4]劉拓.我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題研究[D].山東大學(xué)，2010，05.

作者：古海山