談高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)資產經營管理

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【摘要】強化國家高新技術產業(yè)區(qū)的資產經營管理、盤活經營資產，不僅對國家高新區(qū)的轉型升級、穩(wěn)定發(fā)展有著重要影響，對國民經濟的發(fā)展也具有重大意義。本文分析了目前高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)資產經營管理現狀，提出針對國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的不同發(fā)展階段，有針對性地采用相應的資產經營管理措施，平衡高新區(qū)不同經營階段的現金流量，從而為高新區(qū)自身及區(qū)內集聚企業(yè)提供穩(wěn)健發(fā)展的基礎。

【關鍵詞】高新區(qū)；資產經營；財務管理；投融資

經過多年的發(fā)展，我國高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)已成為國民經濟持續(xù)穩(wěn)定增長的動力源泉和建設現代化經濟體系的重要支撐。國務院“關于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見”提出采取有效措施，提升開發(fā)區(qū)的創(chuàng)新能力，把開發(fā)區(qū)打造改革開放新高地，進一步加快推進開發(fā)區(qū)高水平開放、高質量發(fā)展。作為開發(fā)區(qū)重要組成形態(tài)的國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，加快推進高質量的發(fā)展有著更緊迫的現實需求。探討國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)資產經營管理對高新區(qū)的發(fā)展具有重要的現實意義。本文對此進行探討。

一、高新區(qū)資產經營管理現狀分析

（一）高新區(qū)開發(fā)、建設階段投入大、產出低高新區(qū)開發(fā)、建設階段的主要內容是進行區(qū)域內土地的動拆遷、土地平整以及園區(qū)內配套基礎設施、經營性設施的建設。這一階段高新區(qū)最大的資產就是土地資源，開發(fā)建設資金需求量大，但沒有資產能產生收益。一般開發(fā)區(qū)主體運營收支達到平衡階段需要15年左右。高新區(qū)開發(fā)、建設階段之所以投入大、產出低，一方面是高新區(qū)本身的特點決定的：高新區(qū)建設，特別是高新區(qū)如果規(guī)劃標準比較高，不是以傳統(tǒng)的工業(yè)生產企業(yè)為主，而是以建立吸引研發(fā)機構等高附加值機構為主的產業(yè)鏈中高端國家高新技術開發(fā)區(qū)，無論對企業(yè)公共基礎設施的建設，如道路、河道、橋梁、綠化等，還是對入駐企業(yè)的工作員工配套設施的建設，如教育、醫(yī)療、公寓、休閑、娛樂等設施的要求均相對較高，而這些投入短期內是無法產生豐富的現金流入。另一方面，國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)作為一個匯集、管理眾多入駐企業(yè)的實體，既具有一般普通企業(yè)利潤的要求，同時更具有發(fā)展一地經濟，帶動一片社會發(fā)展社會服務職能。如扶持大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，企業(yè)孵化、扶持中小微企業(yè)的發(fā)展等，這些經營活動在一定程度上無法給高新區(qū)帶來現金流。在政策方面，2016年前高新區(qū)運營主體主要通過貸款的方式解決這一階段的資金需求，但自2016年1月1日起，財政部要求不得向銀行貸款進行土地收儲，同時根據2016年國土資源部等四部門聯修的《土地儲備管理辦法》，各類城投公司不再從事新增土地儲備，土儲只能由名錄內土儲機構承擔。各區(qū)的政府土儲中心一般作為區(qū)域內的唯一土地儲備主體，這時高新區(qū)內未收儲的土地需由土儲中心根據預算資金來進行安排收儲，在此情形下，高新區(qū)受制于政府預算，這對高新區(qū)開發(fā)運營主體的資產經營管理提出了更高要求。但高新區(qū)在開發(fā)、建設階段由于自身尚未成型，故未能產生豐富的現金流資產來滿足高新區(qū)尚未收儲土地的開發(fā)。

（二）高新區(qū)運營、維護階段產業(yè)集聚不成熟高新區(qū)運營、維護階段的主要內容是通過前期土地的開發(fā)、建設，一方面，用成熟的土地資源吸引企業(yè)自行購買土地建設經營，形成高新區(qū)良好的產業(yè)環(huán)境；另一方面，高新區(qū)建設自有物業(yè)，進行園區(qū)配套的自有物業(yè)租賃服務，提供高新區(qū)相關產業(yè)的配套服務。這一階段高新區(qū)最大的資產就是各種自有物業(yè)及眾多的入駐企業(yè)資源，這一階段的特點是高新區(qū)無論是購買土地建設的企業(yè)，還是高新區(qū)經營主體自身通過前期投入資金建設形成的自有物業(yè)，初期由于高新區(qū)產業(yè)環(huán)境尚不成熟，入駐企業(yè)、人員均需要進一步培育。特別是在高新區(qū)運營、維護的初期階段，各項配套設施均需一步步完善，產業(yè)集聚成熟需要漫長的過程，如何對該階段的資產進行有效的經營管理顯得尤為重要。高新區(qū)運營和維護是一個綜合配套的系統(tǒng)工程，特別是高新區(qū)初期建立的配套設施、租賃物業(yè)在高新區(qū)尚處于不成熟的初期階段，收益較為有限。但高新區(qū)通過融資等有息債務方式建立的資產在收益有限的前提下仍需定期還本付息，這對運營、維護階段資產的管理提出了較高要求。

二、高新區(qū)資產經營管理對策

（一）開發(fā)建設階段奠定發(fā)展基礎一是合理利用政策支持，降低資金占用。根據2016年上海市《關于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》，高新區(qū)運營主體可以據此充分利用國家的政策，改變開發(fā)區(qū)原來采用的自建不動產僅通過出租取得穩(wěn)定現金流量的做法，而采用租售結合的方式，一部分不動產在建設階段即可考慮通過銷售的方式提前收回投資，從而加快資金的周轉，提高資金使用效率，同時，降低對銀行貸款的長期需求。在銷售的過程中需要關注銷售的對象是購后自用的企業(yè)，并且企業(yè)的產業(yè)定位需要與高新區(qū)自身的定位一致，避免出現“代做嫁衣”的情況出現。另一部分通過自身不動產作為租賃資產，一方面產生長期的穩(wěn)定的現金流，另一方面可以對高新區(qū)的產業(yè)定位進行規(guī)劃，避免出現大量影響高新區(qū)產業(yè)定位的企業(yè)入駐。二是引進開發(fā)區(qū)類REITS，加快開發(fā)區(qū)的建設。REITs是一種通過發(fā)行收益憑證，將特定的多數投資者資金進行匯集，由專門投資機構進行房地產投資，將取得的收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs通過集中投資于可帶來收入的房地產項目，特別是開發(fā)區(qū)普遍存在運營后期階段收益穩(wěn)定，投資回收期較長的特點非常符合REITs的訴求，通過發(fā)行開發(fā)區(qū)類REITs，可以在為投資人提供穩(wěn)定的現金收益的同時，集中社會資金，加快開發(fā)區(qū)建設。三是銀行貸款監(jiān)管改進符合開發(fā)區(qū)經營方式。對開發(fā)區(qū)類企業(yè)（承擔開發(fā)區(qū)的建設、運營和管理的平臺類企業(yè)），銀行可以有針對性地設立開發(fā)區(qū)建設長期貸款，將貸款的期限匹配與開發(fā)區(qū)的建設、運營和管理時間相適應，對貸款的用途限定于開發(fā)區(qū)內的經營資產的建設、后期經營資產的管理和運營，其還款來源為開發(fā)區(qū)后期經營資產運營、管理過程中取得的收入。通過開發(fā)區(qū)建設貸款，開發(fā)區(qū)運營企業(yè)可以根據開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃進行運營，避免出現人為期限錯配的情況。

（二）經營維護階段提高經營管理水平一是資產證券化，盤活經營不動產。通過建設階段的租售結合、開發(fā)區(qū)貸款等形式解決了開發(fā)區(qū)建設階段的資金需求，開發(fā)區(qū)得以順利建設。在經營階段，為了進一步加快開發(fā)區(qū)的發(fā)展，需要對建設階段的資產進行進一步的盤活和價值發(fā)現，可以通過資產證券化的方式，將存量資產變現，這有利于滾動開發(fā)，減少資產占用，變現所獲資金進一步投入高新區(qū)后期的建設和運營。二是充分發(fā)揮無形資產的作用。在解決開發(fā)區(qū)建設、運營的資金需求后，需要通過投資入股、服務入股等多種形式，密切高新區(qū)與入駐企業(yè)之間的關系，進一步促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展需求，建立完善的開發(fā)區(qū)生態(tài)鏈，讓開發(fā)區(qū)內部形成一個生態(tài)閉環(huán)，從而更好地發(fā)揮出高新區(qū)集聚企業(yè)的綜合效益，真正盤活入駐企業(yè)這一隱性資產。三是建立共享服務平臺，發(fā)揮人力資源優(yōu)勢。在開發(fā)區(qū)運營階段，隨著入駐企業(yè)的增加，開發(fā)區(qū)集聚了大量高素質人才，通過建立共享服務平臺，充分挖掘人力資源的價值，一方面可以做到人盡其用，另一方面可以在開發(fā)區(qū)建立完善的人文生態(tài)環(huán)境，使得大企業(yè)的人才外溢效應在開發(fā)區(qū)內得到充分利用。通過為入駐企業(yè)人力資源服務提升入駐高新區(qū)企業(yè)的向心力，充分發(fā)揮人的價值，更有利于產業(yè)集聚，更好地盤活高新區(qū)產業(yè)資源。綜上所述，通過高新區(qū)不同階段有針對性地采用多種形式和手段，完善開發(fā)區(qū)有形資產和無形資產的管理，在解決開發(fā)區(qū)自身生存和發(fā)展的基礎上，進一步加快國家高新區(qū)實現從依靠“土地、政策、招商”向集聚“人才、技術、資本”的轉變。高新技術開發(fā)區(qū)資產經營作為新的經營模式，由于發(fā)展不成熟尚處于摸索發(fā)展階段，經營管理仍然有許多不成熟與不完善地方，需要在以后的發(fā)展過程中加以逐步完善，實現高新技術產業(yè)的規(guī)范化管理。

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作者：陳衡 單位：上海紫竹高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)