土地增值稅清算審核中常見問題研討

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算計(jì)算過程繁雜，是財(cái)務(wù)管理中的核心環(huán)節(jié)。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中常見問題進(jìn)行梳理，并結(jié)合實(shí)際提出建議，為清算工作的順利進(jìn)行提供參考。

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算；工程成本；開發(fā)費(fèi)用

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算審核中的常見問題

（一）收入核算中預(yù)繳基數(shù)不正確、銷售價(jià)格偏低

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，土地增值稅通常采用預(yù)繳方式，待項(xiàng)目竣工后進(jìn)行清算。預(yù)繳基數(shù)的確定是預(yù)繳階段的核心環(huán)節(jié)，而實(shí)務(wù)中經(jīng)常存在預(yù)繳基數(shù)核算不正確的現(xiàn)象。在清算階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為抵償債務(wù)或獎(jiǎng)勵(lì)股東等，將開發(fā)產(chǎn)品以較低價(jià)格進(jìn)行銷售，或進(jìn)行投資、分紅等非貨幣性資產(chǎn)交換等未視同銷售，若按市場同期銷售價(jià)格勢必會(huì)影響股東等個(gè)人利益，而少繳土地增值稅則會(huì)損害國家利益。

（二）土地使用權(quán)入賬金額復(fù)雜、資料不完善

土地使用權(quán)可通過行政劃撥、出讓、投資入股等方式獲得，企業(yè)根據(jù)規(guī)劃、資金預(yù)算等出現(xiàn)一次性購地、分次開發(fā)現(xiàn)象，各開發(fā)項(xiàng)目可據(jù)實(shí)選擇不同分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，使土地使用權(quán)的入賬核算較為復(fù)雜。因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目跨期較長，土地資料的保管不善使得土地成本不能扣除，造成稅負(fù)偏高。部分企業(yè)未辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，獲得不合法土地使用權(quán)，使得開發(fā)產(chǎn)品不能正常銷售，造成國家土地增值稅的流失。

（三）虛報(bào)工程成本、成本分?jǐn)偛灰?guī)范

土地增值稅的成本扣除依據(jù)是“以票控稅”，部分房地產(chǎn)企業(yè)為逃避稅費(fèi)而虛報(bào)工程成本、與施工方偽造工程項(xiàng)目、采用甲供材方式虛增業(yè)務(wù)量等，獲得“合法”票據(jù)，造成工程計(jì)量成本與實(shí)際成本存在較大偏差。為延遲納稅等，前期統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、地下車庫等成本一次扣除，未在后期各開發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行分?jǐn)?，或者分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)選擇不當(dāng)，使得成本分?jǐn)偛灰?guī)范。

（四）開發(fā)費(fèi)用未提供相關(guān)證明、開發(fā)間接費(fèi)列支錯(cuò)誤

為解決開發(fā)項(xiàng)目的資金問題，大多數(shù)開發(fā)商采用委托借款、統(tǒng)借統(tǒng)還等借款方式，在清算時(shí)故意將全部利息分?jǐn)傊灵_發(fā)成本，或不提供相關(guān)證明，在多期開發(fā)項(xiàng)目中多列支費(fèi)用、將期間費(fèi)用、竣工后費(fèi)用列支為開發(fā)間接費(fèi)等，以期少繳土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中常見問題的對(duì)策

（一）明確計(jì)稅價(jià)格、加強(qiáng)核算基礎(chǔ)工作

房地產(chǎn)企業(yè)銷售方式為一次性全額收款、分期收款和銀行按揭等，對(duì)于分期和按揭房款，應(yīng)在合同中注明付款時(shí)間，按照銷售合同或協(xié)議中的價(jià)款計(jì)收入。隨著2016年5月1日營改增的全面實(shí)施，老項(xiàng)目應(yīng)確認(rèn)的收入為預(yù)收款/（1+5%），新項(xiàng)目應(yīng)確認(rèn)的收入為預(yù)收款/（1+11%）（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）。企業(yè)制定銷售價(jià)格應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝谕惖木褡鳛閰⒄諛?biāo)準(zhǔn)，對(duì)于銷售價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格30%且無正當(dāng)理由的，按照均價(jià)確認(rèn)收入，將開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行投資、分紅、獎(jiǎng)勵(lì)等，視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)），此外，應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，以免出現(xiàn)長期掛賬現(xiàn)象。

（二）嚴(yán)格規(guī)范土地使用權(quán)，合理確定分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依照國家的審批手續(xù)，獲得合法的土地來源。對(duì)于投資入股的土地，目前按照評(píng)估價(jià)值入賬繳納契稅，暫免征收土地增值稅，在后期清算階段應(yīng)密切關(guān)注稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于涵蓋多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)對(duì)各開發(fā)項(xiàng)目制定合理的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。

（三）審核票據(jù)真實(shí)性、進(jìn)行成本項(xiàng)目分析

在扣除項(xiàng)目中審核票據(jù)的合法性、真實(shí)性，對(duì)于實(shí)際發(fā)生而未取得合法票據(jù)的，不予扣除，根據(jù)發(fā)票金額、付款金額、合同金額、決算金額孰低原則，確認(rèn)成本?？鄢杀緫?yīng)嚴(yán)格按照扣除項(xiàng)目進(jìn)行歸集，不得混淆，對(duì)于歸類錯(cuò)誤的項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)進(jìn)行重分類調(diào)整，以準(zhǔn)確進(jìn)行成本項(xiàng)目分析。測算各成本項(xiàng)目的單位成本，特別注重將建筑安裝成本與當(dāng)期類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門公布的單位定額成本進(jìn)行比較，判斷是否存在虛報(bào)等異常項(xiàng)目。

（四）做好證明核實(shí)工作，各期開發(fā)成本準(zhǔn)確分?jǐn)?/p>

對(duì)于開發(fā)間接費(fèi)中的利息問題，應(yīng)核實(shí)資金來源并取得相關(guān)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，利息支出中凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除，最高不得超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額。不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，按照取得土地使用權(quán)支付金額與開發(fā)成本之和的5%扣除。對(duì)于多期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)將成本總額在各期進(jìn)行分?jǐn)偅瑢?duì)于公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施在多期共享的項(xiàng)目支出，應(yīng)制定合理的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。

（五）做好土地增值稅清算管理

（1）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員核算管理水平，保持各部門間的相互配合。加強(qiáng)財(cái)務(wù)與銷售、工程等部門的溝通，做到銷售合同、臺(tái)賬、入賬金額的一致，將成本項(xiàng)目嚴(yán)格按照類別進(jìn)行歸納整理，并整理相關(guān)發(fā)票、合同，使成本真實(shí)、合法。（2）定期組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行土地增值稅清算案例探討，對(duì)出臺(tái)的相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行解讀，復(fù)雜業(yè)務(wù)向中介機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。（3）完善信息交流機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員、管理人員、稅務(wù)機(jī)關(guān)、政府、住建等部門應(yīng)相互配合，構(gòu)建信息交流平臺(tái)，規(guī)范納稅行為。

三、結(jié)語

為提高房地產(chǎn)企業(yè)整體競爭力，管理者應(yīng)高度重視土地增值稅清算工作，使工程、銷售與財(cái)務(wù)人員積極配合，提高核算管理水平。與稅務(wù)中介充分溝通，結(jié)合實(shí)地查證資料，規(guī)范清算流程，并與稅務(wù)、住建等部門通力合作，使得土地增值稅清算工作的順利開展，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)健、長遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者:李倩 單位:?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院