土地增值稅清算審核問(wèn)題及優(yōu)化對(duì)策

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摘要：土地增值稅是我國(guó)稅收的重要來(lái)源，為了更好適應(yīng)新時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家稅務(wù)局頒布了一系列關(guān)于土地增值稅的通知，旨在更好規(guī)劃土地增值稅的管理和清算工作，從而更好地為土地增值稅的清算審核提供政策性指導(dǎo)。文章主要在此基礎(chǔ)上就土地增值稅清算審核的重點(diǎn)問(wèn)題以及優(yōu)化政策做了一定探索，從而更好方便土地增值稅的清算審核工作。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；清算審核；重點(diǎn)問(wèn)題；優(yōu)化對(duì)策

一、背景

進(jìn)入新時(shí)期，我國(guó)加大了對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的改革力度，旨在更好地適應(yīng)新時(shí)期我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)國(guó)家稅務(wù)局頒布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》等，旨在更好規(guī)范土地增值稅的管理、清算和審核工作，從而為各項(xiàng)工作開(kāi)展提高政策性指導(dǎo)。但是在新時(shí)期土地增值稅的核算和審查過(guò)程十分繁瑣，而且各種新問(wèn)題和新情況也不斷出現(xiàn)，這就給開(kāi)展土地增值稅清算帶來(lái)了進(jìn)一步的困擾。另外一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展日新月異，稅務(wù)總局應(yīng)該結(jié)合我國(guó)具體的國(guó)情，制定科學(xué)合理的制度和政策，更好促進(jìn)土地增值稅清算審核工作開(kāi)展，從而提升工作質(zhì)量和效率問(wèn)題。本文主要探討了土地增值稅清算審核存在的問(wèn)題以及如何制定相應(yīng)的政策，從而更好開(kāi)展土地增值稅的清算核對(duì)工作。

二、土地增值稅清算審核過(guò)程中重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題

（一）清算單位如何確定的問(wèn)題在開(kāi)展土地增值稅審核清算的第一個(gè)步驟就是要明確清算單位，只有明確了清算對(duì)象問(wèn)題，才能更好開(kāi)展清算審核工作。在清算過(guò)程中，不同的清算單位會(huì)使得最終計(jì)算得到的結(jié)果差距很大，因此首先要根據(jù)清算單位不同來(lái)制定相應(yīng)的清算內(nèi)容。對(duì)于清算單位問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局在頒布的相關(guān)文件中做出了明確規(guī)定，土地增值稅的清算審核過(guò)程是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目作為統(tǒng)一整體開(kāi)展相關(guān)清算工作的，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是分不同時(shí)期和不同批次進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這時(shí)候需要將每一個(gè)批次的項(xiàng)目作為相應(yīng)的清算對(duì)象。對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)收入總金額的審核問(wèn)題審核過(guò)程要求銷(xiāo)售合同（含主管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售臺(tái)賬上面的金額需要保持一致。另外在審核過(guò)程中還需要注意以下的問(wèn)題：第一、要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品非直接銷(xiāo)售也應(yīng)確認(rèn)收入。將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、績(jī)效、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)抵償?shù)确绞剑l(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，都是作為銷(xiāo)售房地產(chǎn)的確定性收入。第二、需要注意銷(xiāo)售房款長(zhǎng)期掛往來(lái)賬的問(wèn)題，審核交易行為是否真實(shí)。第三、房屋銷(xiāo)售價(jià)格確定問(wèn)題，需要根據(jù)不同企業(yè)在相同地區(qū)、相同季度銷(xiāo)售價(jià)格作為參考的依據(jù)和手段。按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（三）審核項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程是土地增值稅清算審核地重要環(huán)節(jié)和重點(diǎn)步驟。在實(shí)際開(kāi)展審核過(guò)程中需要重點(diǎn)考慮以下的問(wèn)題。第一、關(guān)于土地資源征用問(wèn)題。需要重點(diǎn)關(guān)注和審核在獲得土地使用權(quán)過(guò)程中所支付的土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等各種具體的費(fèi)用金額。另外還需要重點(diǎn)考核項(xiàng)目是否分批建設(shè)以及費(fèi)用支付是否存在著分?jǐn)偟那闆r出現(xiàn)。第二、需要重點(diǎn)清算和審核項(xiàng)目施工費(fèi)用，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目前期施工的工程費(fèi)以及基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用。第三、要重點(diǎn)審查發(fā)生費(fèi)用是否和企業(yè)提交的各種賬單相匹配的問(wèn)題。也就是建筑實(shí)際施工費(fèi)用審查報(bào)告是否與企業(yè)的工程施工合同、工程結(jié)算報(bào)告等賬單是否吻合。因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，企業(yè)的建筑材料往往都是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需求自主進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的，因此在開(kāi)展相關(guān)審核工作中要明確這部分費(fèi)用是否存在于扣除項(xiàng)目當(dāng)中，相應(yīng)款項(xiàng)支付資金流向是否存在異常。

三、優(yōu)化土地增值稅清算過(guò)程的幾點(diǎn)建議

（一）加大對(duì)于土地資源管理力度隨著城市化不斷推進(jìn)，我國(guó)的土地資源越來(lái)越珍貴，為了更好地開(kāi)展土地增值稅地清算核對(duì)工作，需要加大對(duì)于土地資源管理，從而更好地合理開(kāi)發(fā)土地資源，而不是為了短期利益，在開(kāi)發(fā)土地過(guò)程中沒(méi)有遵循一定原則。因此為了更好適應(yīng)新時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)需要加大對(duì)于土地資源的統(tǒng)一化和規(guī)范化管理，通過(guò)在相關(guān)法律基礎(chǔ)上不斷優(yōu)化對(duì)于土地相關(guān)法律條例，從而使得土地的開(kāi)發(fā)和利用更加合理。目前一些地方為了盲目追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在著盲目開(kāi)發(fā)，違法亂建的情況，這樣對(duì)于我國(guó)發(fā)展都是十分不利的，這就要求相關(guān)職能部門(mén)切實(shí)加強(qiáng)土地資源的監(jiān)管力度，強(qiáng)化土地資源的規(guī)范化使用，加大對(duì)于違法建筑以及非法土地轉(zhuǎn)讓地打擊力度，從而更好保護(hù)土地資源。最后相關(guān)地方稅務(wù)部門(mén)一定認(rèn)真履行相關(guān)職責(zé)，堅(jiān)決打擊土地交易行為，同時(shí)按照我國(guó)相關(guān)文件來(lái)合理征收相關(guān)的土地增值稅。

（二）提高稅務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)水平因?yàn)榍逅銓徍嗽O(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)和內(nèi)容很多，這就對(duì)于相關(guān)工作人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日新月異，會(huì)出現(xiàn)不同的情況，往往可能出現(xiàn)很多比較爭(zhēng)議的情況，這時(shí)候?qū)τ诙悇?wù)人員的業(yè)務(wù)能力就提出了新的挑戰(zhàn)，不僅要求他們熟練掌握我國(guó)相關(guān)的政策規(guī)定，同時(shí)還能夠根據(jù)實(shí)際情況做到妥善處理，對(duì)于比較復(fù)雜的問(wèn)題，需要進(jìn)行層層請(qǐng)示，但是這樣會(huì)造成效率較低。因此一方面需要加強(qiáng)對(duì)于票據(jù)審核規(guī)劃化和標(biāo)準(zhǔn)化；另一方面還需要提高稅務(wù)人員的綜合素質(zhì)。稅局在發(fā)展過(guò)程中由于業(yè)務(wù)量大，工作繁忙，往往忽視了對(duì)于增值稅稅務(wù)人員的培訓(xùn)工作，這樣對(duì)于稅收征管隊(duì)伍發(fā)展是十分不利的。需要在開(kāi)展日常工作中加強(qiáng)對(duì)于業(yè)務(wù)知識(shí)以及事后清算方法、技巧的培訓(xùn)，從而使得稅務(wù)人員能夠培養(yǎng)事后清算能力以及對(duì)于操作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力。同時(shí)可以加大學(xué)習(xí)力度，增加知識(shí)交流環(huán)節(jié)，讓不同區(qū)域的土地增值稅征收管理的稅務(wù)人員進(jìn)行面對(duì)面的討論，交流工作中的心得，從而互相取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同進(jìn)步，這樣也能夠大大縮短學(xué)習(xí)周期，對(duì)于提升稅務(wù)人員綜合素質(zhì)都是十分有利的。

（三）加強(qiáng)土地增值稅稅務(wù)人員的考核機(jī)制的建立目前我國(guó)正在處于深化改革的關(guān)鍵時(shí)期，做好土地增值稅清算和審核工作對(duì)于維護(hù)國(guó)家利益發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。因此為了更好規(guī)劃稅務(wù)人員的清算行為，更好提高清算審核的效率和質(zhì)量問(wèn)題，做好相關(guān)績(jī)效制度就顯得至關(guān)重要了。尤其如何更好調(diào)整行政部門(mén)結(jié)構(gòu)，更好地提高辦事效率，減少辦事手續(xù)都是改革重要舉措。另外新時(shí)期背景下對(duì)人力資源管理的要求更加嚴(yán)格，需要將原國(guó)地稅務(wù)局的各種資源有機(jī)整合起來(lái)，以最小的人力成本、管理成本來(lái)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。在建立人力資源管理的過(guò)程中可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)。第一、人力資源制度的構(gòu)建要明確各個(gè)部門(mén)的職責(zé)和分工，精簡(jiǎn)部門(mén)結(jié)構(gòu)，切實(shí)發(fā)揮每一個(gè)部門(mén)最大的作用。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)員工的過(guò)程考核以及績(jī)效考核，根據(jù)不同部門(mén)的責(zé)任分工制定更加有針對(duì)性的目標(biāo)考核，量化各種考核指標(biāo)，在制定考核制度的過(guò)程中要做到對(duì)于各個(gè)部門(mén)考核的公正公平，切實(shí)維護(hù)每一個(gè)員工的利益，最大公平公正。第二、要將制度切實(shí)推行下去，很多單位的人力資源制度僅僅停留在紙面，并沒(méi)有真正被執(zhí)行下去，因此需要建立完善的清算機(jī)制，切實(shí)將各項(xiàng)任務(wù)貫徹執(zhí)行下去，提高制度執(zhí)行的高效性。第三、土地增值稅清算工作任務(wù)繁重，審核資料龐大，為了更好將相關(guān)制度落實(shí)到實(shí)際的項(xiàng)目中，根據(jù)單位的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要建立完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，這樣不僅能夠最大程度調(diào)動(dòng)工作人員的工作積極性，在激發(fā)員工的同時(shí)還能夠有效提高稅務(wù)局的經(jīng)濟(jì)利益。稅務(wù)局需要表彰那些模范員工，通過(guò)對(duì)于他們優(yōu)秀事跡的宣傳來(lái)號(hào)召全體工作人員向他們學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮這些標(biāo)兵的模范帶頭作用，給予他們一定的物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)完善的獎(jiǎng)懲制度能夠更好促進(jìn)稅務(wù)局的長(zhǎng)久發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

在開(kāi)展土地增值稅清算審核過(guò)程中需要相關(guān)稅務(wù)人員根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定認(rèn)真履行職責(zé)，從而更好提高清算效率和質(zhì)量。另外為了更好促進(jìn)我國(guó)土地增值稅清算工作，需要我國(guó)不斷完善相關(guān)土地政策，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)于土地集中統(tǒng)一管理，從而更好提高土地利用效率。

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作者：湯銀愛(ài) 單位：廣東恒生稅務(wù)師事務(wù)所有限公司