宅基地合同精選(九篇)

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第1篇：宅基地合同范文

宅基地合資建房合同范文一

發(fā)包方為甲方： (以下簡稱甲方) 承包方為乙方： (以下簡稱乙方)

甲方現(xiàn)將宅基地內(nèi)建房工程交由乙方實施，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商溝通后，并就有關(guān)事項達成一致，現(xiàn)簽訂如下協(xié)議條款：

一、工程內(nèi)容：

在甲方宅基地內(nèi)修建一院二層樓房，全部為現(xiàn)澆。

二、工程承包基本形式：

樓房主體全包(不含粉刷、裝修)。

三、工程時限：

工期 天，如遇陰雨、秋收，可適當順延，但總工期不超過 天。

四、工程費用：

按建成房屋的建筑面積計算(南北按外皮計，東西按墻中計起)，按照 元/平方米計算總造價。

五、付款方式：

1、簽訂合同之日，預付 元定金;

2、施工人員進場，付款 元整，作為啟動資金;

3、所有建筑物主體完工，付款至總造價的 ;

4、所有工程完工，甲方驗收合格后，甲方付清所有剩余款項。

六、雙方權(quán)利及責任：

(一)甲方權(quán)利及責任：

1、甲方負責工地所需灶房、工人住宿、堆放材料場地的一切外來干擾。

(二)乙方權(quán)利及責任：

1、乙方負責進工地，拆除所有建筑物，清運所有建筑垃圾;

2、乙方一切按照圖紙施工，工地所用料由監(jiān)理指揮施工。

3、所有建筑物全部為現(xiàn)澆。

4、所需的一切用材按圖紙施工。

六、安全事項：

1、乙方做好工地的安全保障措施，保證工地的施工安全。

2、工地內(nèi)的一切安全事故均由乙方負責，與甲方無關(guān)。

七、未盡事宜與糾紛解決方式：

未盡事宜由甲、乙雙方另行商定，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

若在協(xié)議履行中發(fā)生糾紛，雙方應本著友好合作的精神進行協(xié)商。

八、本協(xié)議壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。

甲方簽字(蓋章) 乙方簽字(蓋章)

年 月 日 年 月 日

宅基地合資建房合同范文二

甲方： ______________________

地址：_______________________

電話：_______________________

傳真：_______________________

授權(quán)代表：___________________

職務：_______________________

乙方：_______________________

地址：_______________________

電話：_______________________

傳真：_______________________

授權(quán)代表：___________________

職務：_______________________

第一條 前言

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：

1.甲方已于_________年_________月_________日依法以招標(或拍賣、行政劃撥)方式取得位于_________、編號為_________的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為______、容積率為_________、計劃建筑面積為_________平方米、土地使用權(quán)年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用權(quán)證(或用地紅線圖)編號為____________;

2.乙方是經(jīng)主管部門批準獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。

第二條 合作建房

甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同

第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進行產(chǎn)權(quán)分成。

第三條 建房資金

建房資金預計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預計數(shù)額的部分由乙方承擔和享有。

建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的

一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應補繳的地價款。

第四條 報批手續(xù)

除按規(guī)定應由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由乙方負責辦理，但甲方有義務協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。

第五條 設(shè)計、建筑

工程設(shè)計和建筑的招標、施工監(jiān)督由甲方負責，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認可后方可報批并實施。

工程設(shè)計的招標工作應在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個建筑工程應在本合同生效后第 天內(nèi)開工，并在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作。

第六條 產(chǎn)權(quán)分成

全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。

乙方應在工程竣工驗收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證。

第七條 違約責任

1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。

2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產(chǎn)證，乙方應按主管部門的指導租金價格向甲方支付違約金。

3.如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤，當拖延時間在____個月以內(nèi)時，乙方有權(quán)要求甲方應按主管部門的指導租金價格向乙方支付違約金;當拖延時間超過三個月以上時，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。

第八條 爭議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應友好協(xié)商，協(xié)商不成，應提交中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

第九條 合同生效

本合同自政府主管部門批準后生效。

甲方：_______________________

授權(quán)代表(簽字)：___________

乙方：_______________________

授權(quán)代表(簽字)：___________

日期：_______________________

地點：_______________________

宅基地合資建房合同范文三

轉(zhuǎn)讓方： (以下簡稱甲方) 身份證號：

受讓方： (以下簡稱乙方) 身份證號：

甲乙雙方就宅基地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：

一、宅基地、面積

甲方將鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所得的坐落于 的建房宅基地，轉(zhuǎn)讓給乙方，具置位于東邊界 ，西邊界， 北邊界于 ，南邊界于 ，面積為 平方米。 上述宅基地自合同簽訂之日起的所有權(quán)、使用權(quán)歸乙方所有。

二、甲方所賣宅基地必須是甲方的戶頭，同時涉及該宅基地所有權(quán)人必須在協(xié)議書簽字，否則視為違約。

三、甲方必須保證所賣宅基地無所有權(quán)糾紛，如簽字后發(fā)現(xiàn)無法保證，要在三天內(nèi)歸還乙方本金，并同時支付同期銀行利息。

四、甲方必須保證乙方在修建房屋時不能發(fā)生各種原因的干擾，如出現(xiàn)由甲方負責協(xié)調(diào)解決。

五、 轉(zhuǎn)讓金額

該房基地的轉(zhuǎn)讓價格為人民幣 萬元。(大寫： )

六、 付款方式及期限

甲乙雙方簽訂合同后，第一次付款為定金叁拾萬元整。

甲方定金到位后，負責報批建房的手續(xù)，待全部手續(xù)交付乙方可以建房時，乙方第二次向甲方支付全部款項的70%。

甲方必須保證乙方在建房時無糾紛和任何干擾，使乙方建房順利完工，建房完工或八個月后乙方向甲方支付剩余的全部款項。

七、 違約責任

1.本協(xié)議簽訂后，任何一方不得反悔。

2.如甲方反悔，應向乙方退還全部購買宅基地款 萬元，并賠償違約金 萬元和乙方的建房、裝修工程款(損失情況由第三方鑒定)。

八、 未盡事宜

未盡事宜雙方另行協(xié)商簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議經(jīng)雙方簽字后具有同等效力。

九、 協(xié)議生效條件

本合同經(jīng)雙方簽字蓋章蓋收銀后生效。

十、 本協(xié)議一式兩份，上方各執(zhí)一份。

甲方簽字： 乙方簽字： 姓名： 姓名：

身份證號碼： 身份證號碼： 證明人簽字

姓名

第2篇：宅基地合同范文

城鎮(zhèn)宅基地轉(zhuǎn)讓合同范文一甲方：___

身份證號碼___

乙方：___

身份證號碼___

乙方購買甲方房屋，雙方經(jīng)友好協(xié)商達成如下協(xié)議以資共同遵守：

一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為_____________ ，該宅基地登記面積共___平方米;

二、該宅基地的附屬設(shè)施同時轉(zhuǎn)讓，附屬設(shè)施包括：___。

三、甲方對該房屋狀態(tài)陳述和承諾如下：

1、保證對該宅基地有處分權(quán);如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意;

2、該房屋的抵押狀況為：___。

3、該房屋的使用狀況為：___。

四、轉(zhuǎn)讓的價格為人民幣¥___元(大寫___元)。

該價格不包括轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付時間：________________。

七、乙方已經(jīng)對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產(chǎn)權(quán)、使用等作了詳細了解并已知悉。

八、甲方違反本協(xié)議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金___萬元;乙方未按本協(xié)議付款，乙方應支付給甲方違約金___萬元。

九、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。

十、雙方往來通訊方式如下：

甲方：___

身份證號碼

年 月 日

乙方：___

身份證號碼

年 月 日

城鎮(zhèn)宅基地轉(zhuǎn)讓合同范文二甲方：***身份證號碼*** 乙方：***身份證號碼***

乙方購買甲方房屋，雙方經(jīng)友好協(xié)商達成如下協(xié)議以資共同遵守：

一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為************* ，該宅基地登記面積共***平方米;

二、該宅基地的附屬設(shè)施同時轉(zhuǎn)讓，附屬設(shè)施包括：***。

三、甲方對該房屋狀態(tài)陳述和承諾如下：

1、保證對該宅基地有處分權(quán);如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意;

2、該房屋的抵押狀況為：***。

3、該房屋的使用狀況為：***。

四、轉(zhuǎn)讓的價格為人民幣¥***元(大寫***元)。該價格不包括轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔。

五、乙方付款方式和期限：**************。

六、宅基地交付時間：****************。

七、乙方已經(jīng)對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產(chǎn)權(quán)、使用等作了詳細了解并已知悉。

八、甲方違反本協(xié)議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金***萬元;乙方未按本協(xié)議付款，乙方應支付給甲方違約金***萬元。 九、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。

十、雙方往來通訊方式如下：

甲方：***

身份證號碼

年 月 日

乙方：***

身份證號碼

年 月 日

城鎮(zhèn)宅基地轉(zhuǎn)讓合同范文三甲方：__ 乙方：__

身份證號碼__ 身份證號碼__

乙方購買甲方房屋，雙方經(jīng)友好協(xié)商達成如下協(xié)議以資共同遵守：

一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為 平方米;

二、該宅基地的附屬設(shè)施同時轉(zhuǎn)讓，附屬設(shè)施包括：

三、甲方對該房屋狀態(tài)陳述和承諾如下： 1、保證對該宅基地有處分權(quán);如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對轉(zhuǎn)讓該房屋 的一致同意; 2、該房屋的抵押狀況為：__ 3、該房屋的使用狀況為：__

四、轉(zhuǎn)讓的價格為人民幣￥__ _。 _。 _元(大寫__ _元)。 ___ 。 __ _ ，該宅基地登記面積共 __該價格不包括轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔。

五、乙方付款方式和期限：_________

六、宅基地交付時間：___________ _ ________。 _______。

七、乙方已經(jīng)對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產(chǎn)權(quán)、使用等作了詳 細了解并已知悉。

八、甲方違反本協(xié)議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金 __ 萬元。

第3篇：宅基地合同范文

關(guān)鍵詞:建筑電氣設(shè)計合理性

住宅建筑電氣設(shè)計的合理性是指在滿足住宅內(nèi)部的電氣設(shè)備布局、電氣設(shè)備選型、導線開關(guān)的選擇、電視、電話、門衛(wèi)對講系統(tǒng)的設(shè)置要求前提下,最大限度地滿足人們的需要,滿足將來住戶自己的改造,而且使用起來安全,可靠,電氣設(shè)備的初期投資與運行費用還要經(jīng)濟合理。本文僅從建筑電氣強電與弱電設(shè)計兩個方面,探討如何經(jīng)濟合理地進行住宅建筑電氣的設(shè)計。

1.強電系統(tǒng)的合理設(shè)計

住宅建筑電氣強電系統(tǒng)的設(shè)計主要包括高壓配電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)、動力照明干線系統(tǒng)、配電箱系統(tǒng)和導線電纜的敷設(shè)等,這一部分設(shè)計的基本要求是可靠性、靈活性和安全性。

1.1減少低壓柜的出線回路

當進行一項工程的電氣設(shè)計時,首先應確定負荷的種類和位置.將同一區(qū)域內(nèi)相同性質(zhì)的負荷由低壓母線饋出的一個回路供電。這里所指的同一區(qū)域,既可以是同一層內(nèi)的,也可以是不同樓層但軸線位置相同的區(qū)域,這樣做可以減少低壓柜的出線回路,減少低壓柜的臺數(shù),降低設(shè)備成本,其缺點是當出線端出現(xiàn)故障或饋電回路檢修時會造成較大范圍的斷電.但這種情況在現(xiàn)實中發(fā)生的可能性非常低。例如實際生活中住宅樓一年或者更長時間基本上不停電,而這種住宅樓的電源進線大部分是采用大容量的單回路供電,而且現(xiàn)在電氣設(shè)備的性能越來越好,通常在不出現(xiàn)電氣故障的情況下是免維護、不用檢修的。因此,對非重要負荷集中采用大容量單回路出線是可行的。也是降低電氣設(shè)備成本的有效方法。

1.2正確選擇需要系數(shù).同時系數(shù)以及功率因數(shù)

功率因數(shù)和需要系數(shù)的選用是否準確直接影響到計算電流,從而影響電纜(導線)、保護開關(guān)的大小,同時系數(shù)的取值還直接影響到變壓器容量大小的選擇,若因取值偏大而選擇大容量變壓器時,會增大變壓器運行時的損耗。因此,在實際的設(shè)計中。一定要調(diào)查研究在實際中同類設(shè)備運行時的情況,合理選用計算系數(shù)。例如某住宅工程設(shè)計選用4臺l 250 kVA干式變壓器,而實際建成后由于各種原因,即使在夏季用電高峰期,甲方只用2臺l 250kVA的變壓器就可以帶所有的負荷,這本身就反映出設(shè)計時計算系數(shù)取值偏大。在這些年的發(fā)展過程中,隨著建筑智能化水平的提高,電量并未大幅度上升,因為樓字自控的調(diào)節(jié)、節(jié)能產(chǎn)品的選用,電能浪費的減少以及智能化水平的提高,使建筑物對用電量的需要提高不大,因此,我們在實際的設(shè)計中,既要考慮將來發(fā)展留有余鼉,又要在滿足需要的前提下,合理地選取較低的使用系數(shù)。

2.弱電系統(tǒng)的合理設(shè)計

隨著建筑智能化水平的提高,弱電系統(tǒng)增加很多,弱電設(shè)備所占基建投資的比率也越來越高,因而設(shè)計好弱電的各個子系統(tǒng),對節(jié)約投資、提高智能化水平具有重要的意義。在弱電的各個系統(tǒng)中,樓宇自控系統(tǒng)是由設(shè)計院按甲方及規(guī)范要求,提出進入BAS監(jiān)控或監(jiān)視的點,并且在設(shè)計中預留BAS控制器之間的管線?？刂破髦粮鞣N傳感器、變送器、閥門等的控制線、控制器的電源,均由承包商進行深化設(shè)計。其他的各弱電子系統(tǒng)如有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視系統(tǒng)、門禁系統(tǒng).停車場管理系統(tǒng)均與BAs系統(tǒng)類似。

2.1火災自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)

火災自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)的成本主要與探測器和模塊的數(shù)量有關(guān),因而在設(shè)計中設(shè)法減少探測器和模塊的數(shù)量,就可以降低火災自動報警設(shè)備的投資。1.合理的選用消防報警系統(tǒng)的結(jié)構(gòu):住宅建筑中需要布置火災探測器的位置一般集中在住宅建筑的裙樓及地下室車庫和設(shè)備房之中。在一些商業(yè)用裙房面積不大、地下室之中只有設(shè)備房的住宅建筑里,可以只采用區(qū)域報警主機,而不必要采用集中式報警主機。2.在一些有大面積商業(yè)用裙房及地下室車庫的住宅建筑中,裙房及地下室之中都有很多需要消防聯(lián)動的設(shè)備。按照區(qū)域設(shè)置模塊箱,把這些設(shè)備使用的模塊集中放置在模塊箱內(nèi),可以大幅減少消防線路的長度,從而減少投資。3.在實際設(shè)計中,我們常遇見這樣的地下車庫,柱網(wǎng)間距為8.Im,柱網(wǎng)間為十字梁,梁高500 mm。若按規(guī)范每一柱網(wǎng)內(nèi)應布設(shè)4個感溫探測器,如果地下車庫面積在10000 m3。以上,僅車庫就要設(shè)置上千個感溫探測器。而如果采用煙感探測器,就會使探測器的數(shù)量減少3/4。隨著當前環(huán)保要求的提高,對汽車尾氣的排放要求越來越嚴,冒黑煙的汽車已不多見了,加上合理設(shè)計車庫的通風排煙系統(tǒng),在地下車庫采用煙感是有一定的可行性的,這樣可以節(jié)省很多投資。

2.2有線電視及電話系統(tǒng)

一般來說,住宅建筑的有線電視及電話系統(tǒng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)都是由當?shù)赜芯€電視公司及郵電完成的,建筑設(shè)計院需要完成的主要是住宅室內(nèi)的預埋管線工作。在住宅室內(nèi)入口處的位置設(shè)置一個弱電箱,所有進入此住宅的弱電線纜需到此處接入,此弱電箱還可以放置一些戶內(nèi)弱電系統(tǒng)的設(shè)備。此弱電箱在將來住戶進入此住宅后需要重新裝修時,各弱電系統(tǒng)不必到原弱電插座處接線,這個弱電箱可以提供一個方便的接線位置。除非甲方提出明確要求,只在主臥和客廳設(shè)置有線電視插座和電話插座。如果住宅是帶書房的大套間,在書房內(nèi)也應該設(shè)置有線電視插座和電話插座。對于其他房間.如衛(wèi)生間、兒童房、次臥等等,可以讓住戶根據(jù)自己的需求自行增加弱電插座。目前普通住宅可采用多種方式上網(wǎng),一般情況下不使用綜合布線系統(tǒng),以減少投資。

第4篇：宅基地合同范文

關(guān)鍵字：集約、經(jīng)濟、得房率、居住體驗、南北通風、消防、流線

引言

隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，地價及房價的一路攀升，人們對于住宅的要求也越來越高。同時，如何盡可能滿足居民的居住需求，回避不利因素，解決客觀矛盾，帶給居民更好的居住感受，則是住宅建筑的終極使命。在對于住宅單體來說，無論是日照、通風、視野、空間尺度等會明顯影響居民居住適宜感的因素，還是公攤面積、套內(nèi)走廊面積、陽臺面積、溢價部分等和直接和金錢掛鉤的要素，都在不停的朝著更加完善，更經(jīng)濟，更能滿足居民各方面需求的目標前進著。而其中，核心筒的變化，無意是對改善戶型最直接，也是重要的要素之一。揚長避短，切實提高居民的居住水平，是住宅設(shè)計恒古不變的目標。

交通核，顧名思義，就是建造于建筑中央部分，由電梯井道、樓梯等垂直交通系統(tǒng)圍合而成的豎向輸送設(shè)施。交通的好壞，不僅決定著住宅的經(jīng)濟性及疏散的效率，更會對住宅戶型的好壞有著重大的影響。

70年代以后，我國經(jīng)濟得到了長足的進步，居民的生活水平日新月異，對于改善居住條件的呼聲也是越來越高。政府為了大力改善居民的居住環(huán)境，開始了對房地產(chǎn)業(yè)的扶持，從此房地產(chǎn)業(yè)開始有了成為我國支柱產(chǎn)業(yè)的勢頭。從老公房到商品房，多高層住宅戶型的多元化，宜居化，私人化和特色化越發(fā)明顯。而其中，則以交通核的變化為甚。

1. “老公房”的交通核分析

“老公房”――即公有住宅，是上個世紀的產(chǎn)物。由于“公有”這一特性，“老公房”所承載的主要職責也僅僅是稍微增加人均居住面積而已。以長江三角洲地區(qū)為例，“老公房”基本都是多層住宅，其交通核基本是由敞開樓梯和走廊組成。 一般來說，“老公房”當時大致分為1梯5戶、1梯6戶以及之后的1梯3戶、1梯4戶。

A）1梯5戶基本使用的是一根橫向布置的狹長走廊配上單跑樓梯，造成的結(jié)果是作為單跑踏步數(shù)多達16步，在不浪費過多公攤面積的情況下，基本該類戶型每戶最多只有1個居室朝南，而由于中間戶基本都是2房南北垂直布置的標準配置，因此中間的客廳就是暗廳?？梢赃@么說，單跑交通核的橫向布置方式，在很大程度上制約了該類房型單戶超南面的數(shù)量，一跑式樓梯過多的連續(xù)踏步，也對居民產(chǎn)生了很大的不利影響。

B）1梯6戶戶型的特點是每3戶共用一個廚房（如圖1），每層共用一個衛(wèi)生間。由于公共廚房需要通風的緣故，北側(cè)基本都為外廊，兩跑樓梯則位于南側(cè)中間部位，與共用的衛(wèi)生間相對。1梯6戶的戶型，雖然交通核對于單戶的朝南面寬的限制非常小，但是其極度集合式的居住模式意味著該類住宅的戶型不可能很大。實際上，大部分1梯6戶的住宅較之1梯4戶的戶型其單戶面積更小，除了端戶基本為1戶1室。住宅基本配套設(shè)施（獨立廚房，獨立衛(wèi)生間等）的缺失，使得住戶在使用上有諸多不便，而部分公房衛(wèi)生系統(tǒng)由于“共用”這一特性則顯得更為雜亂無章。

C）隨著經(jīng)濟進一步發(fā)展，“老公房”戶型也有了長足的進步。大量1梯3戶的出現(xiàn)，使得該類住宅的舒適度得到了大大的提升。1梯3戶雖然在單體戶型上和之前的1梯6戶差別并不是很大（單戶仍然是1個開間朝南），但是單層2端戶1中間戶的戶型配比較之之前單層2端戶4中間戶的1梯6戶，無疑大大增加了戶型較為有利的端戶數(shù)量（端戶南北皆可采光），同時減少了戶型最不利的中間戶戶數(shù)（中間戶產(chǎn)生暗房間或暗廳）。同時，該類住宅的樓梯基本都為雙跑樓梯，每層2個休息平臺無疑是大大緩解了居民上下樓的疲勞度，對于中老年人來說更是一大福音。

圖1 曹楊某新村6層公有住宅平面示意圖

2. 商品房的集中式核心筒分析

改革開放以后，中國的經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，人民的生活水平有了顯著的提高。市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，房產(chǎn)市場的開放性，競爭性，市場性等特點開始凸顯。而住宅也開始由之前單一的“有房住”轉(zhuǎn)向了向多元化、宜居性和時尚性發(fā)展。伴隨著電梯在住宅建筑中的出現(xiàn)，建筑高度不再是住宅交通核的阻礙，大量的高層住宅如雨后春筍般的出現(xiàn)。

多層住宅平面圖

A）多層商品房的交通核基本基本沿用了之前公有住宅的模式，大多是以1梯2戶配居中布置的雙跑樓梯的模式，這種模式的公攤經(jīng)濟，1T2戶的配置也基本避開了較為不利中間戶型，類似全端戶的做法使戶型的朝南面和南北采光面大大增加，而隨著長江三角洲經(jīng)濟的飛速發(fā)展，居民對于南向居住空間的需求也驟然增加。而擺脫了交通核的束縛，多層的平面相對自由，兩開間朝南甚至兩個半開間朝南的戶型都應時而生，而其中一房+一廳朝南的模式也使人們開始注重起客廳的重要性。另一種兩房朝南+北廳的模式雖然加強了臥室的舒適度，但是客廳不夠敞亮的天生缺陷使起慢慢的被主臥+南廳的模式取代。

圖2 無錫西水東6#～9#――18層住宅

B）18層及18層以下的商品房的交通核基本就是核心筒模式了。核心筒的樣式?jīng)Q定了得房率的高低以及結(jié)構(gòu)體系的合理性。由于按照《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（以下簡稱《高規(guī)》）的規(guī)定，6.1.1.2 的規(guī)定，18層以下的住宅只要設(shè)置了通向樓頂?shù)氖枭翘?，且單元間屋頂聯(lián)通，就可以只設(shè)一個安全出口。例如在做無錫盛高西水東項目中（圖2），核心筒能做到極其經(jīng)濟，其中8#9#樓中得房率最高甚至能高達86%左右。而且這種核心筒，對面寬的要求極小，也意味著基本不會占用北向的面寬，更不用說南向面寬了。它的位置占用的也是住宅中最難處理的“肚子”部分。這種集中式的核心筒一經(jīng)出現(xiàn)便成為了經(jīng)典，只要注意處理電梯噪音不要影響”有安靜要求的用房“（《民用建筑設(shè)計通則》6.8.1.5條）即可。

圖4 武漢福星惠譽K4-2#――33層住宅

圖3 無錫西水東3#――24層住宅

C）18層以上33層以下的住宅相對來說最為復雜，雖然全國都統(tǒng)一使用《高規(guī)》最為防火規(guī)范，但是各個地區(qū)城的消防局都會根據(jù)地區(qū)各自的特殊情況而對消防疏散有自己特殊的理解和要求。從這一點來說，長江三角洲地區(qū)相對來還不算是最嚴格的地區(qū)。例如無錫西水東的3#樓（圖3），在設(shè)計交通時，就以“三室合一”的方式布置（即1個消防電梯前室和兩個防煙樓梯前室可以共用一個前室），使得住宅核心筒的面積相對只允許“兩室合一”的地區(qū)（例如圖4的武漢的福星惠譽K4住宅地塊項目）大大的減小，得房率從而也能提高3%～6%不等。對于寸土寸金的長三角地區(qū)地區(qū)，這對住宅的經(jīng)濟性是一個很大的提升。同時，這類核心筒功能緊湊，走廊長度短，入戶便易，便于布置管道井，且能很好地滿足消防疏散要求，再有特殊要求的情況下，也有一定的改造余地。因此該類核心筒就逐漸成為了一種經(jīng)典的核心筒模式，沿用至今。 A） 還有一些住宅可能超過了100m，由于其特殊性，這里就不作討論。

當然這種核心筒也有一些問題和缺陷。

A）由于核心筒及走廊占據(jù)了北側(cè)大部分的面寬，因此所有1梯4戶戶型的中間戶都無法南北通風。這點對于中間戶是最致命的。無法南北通風，意味著一旦遇到室內(nèi)有異味，空氣污濁等情況，中間戶無法立即做出行之有效的解決方法，時間一長，中間戶的空氣含菌量必然會超過端戶，對人體的健康產(chǎn)生一定的負面影響。

B）由于住宅設(shè)計規(guī)范規(guī)定，所有的主要功能區(qū)域，例如起居室，臥室廚房，衛(wèi)生間等，都需要有直接采光。而《民用建筑設(shè)計通則》也對每個功能區(qū)的采光有著細致而明確的等級要求。既然北側(cè)被核心筒和走廊占據(jù)，那么，中間戶只能靠南側(cè)采光。在一條寬度2m～3m而進深可能達到5.5m甚至更多的槽內(nèi)，解決2戶多達6個功能塊（這還是不計算餐廳采光的情況）的采光問題。如此窄且深的凹槽，采光質(zhì)量之低下，也可見一斑了。

C）由于中間戶對于大進深的要求，因此會造成中間戶大大凸出端戶南側(cè)外沿的情況。視線遮擋還算小事，但是嚴重的日照自遮擋無論對于規(guī)劃排布還是端戶的居住體驗都是一種負面的影響。而很多中間戶的側(cè)開窗次臥離端戶的陽臺過近（緊卡《高規(guī)》中5.2.2防火單元間距2m），也在極大程度上影響了住戶的私密性。

因此以上四點，特別是在2006年提出的7090指標的前提下，當面積段無法與端戶拉開差距的情況下（例如都為90O），中間戶的賣點，舒適度，售后評價，都遠遠不及端戶。 3. 商品房的分置式核心筒

圖6 上海中信泰富201地塊――32層分置式核心筒住宅平面圖

圖5 蘇州橫塘回遷房項目――24層分置式核心筒住宅平面圖

中信泰富嘉定201地塊――32層分置式核心筒住宅平面圖

長江三角地區(qū)的氣候條件，決定了該地區(qū)的住宅對北的朝向異?？量?。例如深圳的“八爪魚形態(tài)”通風良好的住宅形式在長三角地區(qū)則會造成嚴重的日照問題。因此要解決中間戶采光和通風為目的，還得從南北向著手。于是， 慢慢出現(xiàn)了一種新的核心筒形式――分置式核心筒（例如圖5蘇州橫塘回遷房項目和圖6中信泰富201地塊項目）。

分置式核心筒起碼解決了以下問題。

A）最具有創(chuàng)新意義的，也是最重要的一點，它大大改善了中間戶的通風問題?？梢哉f，南北通風的問題一經(jīng)解決，中間戶和端戶之間的分水嶺已然模糊。雖然戶型從平面上來說和之前出現(xiàn)的一些內(nèi)天井戶型相似，但是外廊一旦使用了普通欄桿，那其通風率和內(nèi)天井不可同日而語。

B）一定程度上采光問題。由于北側(cè)的核心筒分置，因此中間戶的廚房，衛(wèi)生間，書房等非主要居住空間的采光可以通過北側(cè)來解決，這樣把所有的南向面寬都留給了主要的居住空間（如起居室，雙人臥室等），無論是戶型流線還是居住適宜度都有了較大的提升，賦予了良好的賣點。

C）由于電梯分置，因此實際上類似于由4戶用2個電梯演變?yōu)?戶用1個電梯。雖然電梯的使用率下降了，但是從另一方面來說，入戶的尊貴感、住戶的私密性都有所增強。2個電梯廳猶如2戶的公用玄關(guān)，給住戶入戶前提供了一定的由外及內(nèi)的緩沖空間，也算是變相提升了居住品質(zhì)。

D）至于中間戶對端戶的日照自遮擋，倒不是說100%解決，但是的確是有不少核心筒分置的戶型做到了端戶和中間戶南側(cè)齊平的效果。這一改進，無疑為原本日照緊張的規(guī)劃提供了一絲靈動的空間。

分置式核心筒也遠非盡善盡美。

A）雖然分置式核心筒創(chuàng)造了一定的入戶體驗，但不可否認的是，電梯的利用率因此而下降了。以1梯4戶33層為例，等候梯時間幾乎增加了60秒左右，除了時間上的浪費外，上下班高峰時段住戶的焦慮感也會增加。結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性也是分置式核心筒的一大軟肋。由于按照慣例，樓板有效寬度不小于蓋層樓板典型寬度的50%，而北側(cè)類似于大凹口的存在無疑給住宅樓的整體剛度帶來了不利的影響，

B）體形系數(shù)是分置式核心筒的另一軟肋。從節(jié)能方面講，北側(cè)過于曲折的線給保溫層的設(shè)置造成了一定的麻煩。而且即使保溫層完全覆蓋，其節(jié)能效果比起傳統(tǒng)核心筒來也要打一定的折扣。

雖然有這些那些的缺點，但不得不說，分置式核心筒是在集中式核心筒的基礎(chǔ)上作出的極大創(chuàng)新，以用戶特別是中間戶的基本利益、需求為出發(fā)點，以不影套型的使用，不增加公攤面積為準則，進而研發(fā)的有鮮明特色的核心筒。雖然其缺點還無法被完全彌補，但是在長三角地區(qū)，分置式核心筒在住宅交通核的布置中已經(jīng)占有了一席之地。

“做建筑，就是在做流線”。這句話雖不盡然，但是也從某個角度上反映了流線對于建筑的重要性，住宅建筑也是一樣。因此相信對于住宅交通核的研究和改進不會停止，只要住戶有需求，只要現(xiàn)有的交通核還有缺點，那么這種研究就會一直持續(xù)下去。設(shè)計，就是一個不斷改進，不斷完善的過程，住宅建筑的探索創(chuàng)新之路，會永無止境。

參考文獻：

1.《居住建筑設(shè)計原理》 胡仁祿，周燕珉;中國建筑工業(yè)出版社 2007

2.《中國城市住宅設(shè)計》 曹善琪 中國計劃出版社 2003

3.《時代樓盤》 唐藝設(shè)計資訊集團出版社

第5篇：宅基地合同范文

目前此類糾紛主要有以下情況:從訴訟請求來看,主要為房屋出賣人訴買受人,要求確認合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看,出賣人為農(nóng)村村民,買受人主要是城市居民或外村村民,也有出賣給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時間看,多發(fā)生在前兩年以上,有的甚至在10年以上;從合同履行來看,大多依約履行了合同義務,出賣人交付了房屋,買受人入住并給付了房款,但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來看,多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格,出賣人受利益驅(qū)動而;從標的物狀態(tài)來看,有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。

審判實踐中,審理農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的難點在于如何認定合同的效力。一種觀點認為,應以無效為原則,以有效為例外。即,農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民或外村村民之間的房屋買賣合同應認定無效;本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員間的房屋買賣合同應認定為有效。主要理由:一是,房屋買賣必然涉及宅基地買賣,而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規(guī)定:原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán),是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一;二是,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份相關(guān)聯(lián),不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房,實際上是買地,因為在房地一體的格局下,處分房屋的同時也處分了宅基地,這無疑損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的;三是,農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記,故買賣行為雖完成,但買受人卻無法獲得“所有權(quán)人”的法律保護;四是,認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益,在許多案件中,出賣人生活條件上往往處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

另一種觀念認為,如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員,經(jīng)過了宅基地審批程序的,無合同無效的其他情形的,可以認定合同有效。認為,一概認定宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)而致房屋買賣行為無效值得商榷,主要理由:一是《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?！庇纱丝梢?該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租,而房屋是固定于土地的地上物,房屋的流轉(zhuǎn)勢必帶來土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。即使根據(jù)“一戶一宅”的原則,如果受讓人為農(nóng)村村民,只要出讓人和受讓人除買賣房屋占有的宅基地之外,沒有其他宅基地,房屋買賣就不違反“一戶一宅”原則,應當認定有效。如果受讓人為城鎮(zhèn)居民,其雖然不能享有集體土地使用權(quán),但是宅基地可以被征用為國有土地,只要受讓人支付國有土地使用權(quán)出讓金,即可享有國有土地使用權(quán),在此前提下也不能認定房屋買賣無效。二是《土地管理法》規(guī)定“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)用地建設(shè)”,該條款雖未明確規(guī)定適用于農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地,但不難看出,該條旨在加強土地用途管制,限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,以保持農(nóng)用地的數(shù)量。而宅基地本身即屬建設(shè)用地,其使用權(quán)主體的變更并不會改變宅基地的性質(zhì),因此該條款顯然不能調(diào)整宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。三是禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理性。買賣與贈與、繼承等行為一樣,均是所有權(quán)人行使所有權(quán)的方式之一,均是導致房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)原因,我國法律明確規(guī)定保護私有財產(chǎn)所有權(quán)和繼承等權(quán)利,若對買賣與贈與、繼承等作出不同對待,則不合法理。禁止農(nóng)村房屋買賣實質(zhì)上侵犯了房屋所有人的所有權(quán),影響了財產(chǎn)價值的充分發(fā)揮。

在農(nóng)房買賣糾紛的法律適用上,之所以產(chǎn)生分歧,根本原因在于現(xiàn)行立法和政策對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。筆者認為,從城鄉(xiāng)一體化進程、市場經(jīng)濟進一步發(fā)展、切實維護農(nóng)民利益的現(xiàn)實出發(fā),宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,有進一步完善的必要。

二、我國宅基地使用權(quán)制度現(xiàn)狀的分析

(一)農(nóng)村宅基地的概念及其基本法律特征。宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物,以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。

宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利,宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地,一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場地。宅基地的使用權(quán)也應及于地下。其基本法律特征為:一是集體所有。我國1982年《憲法》規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有,農(nóng)村和郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地,也屬于集體所有”。二是使用主體特定。即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟組織特定的成員享有使用權(quán)。

農(nóng)村村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟組織提出,特定村民申請取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。三是法定取得方式的單一性和實際取得方式多樣性的沖突。

四是一戶一宅。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定,“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”從這一規(guī)定看,如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當然就構(gòu)成違法。五是不可流轉(zhuǎn)性。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房,不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓,也不可以抵押。

(二)宅基地使用權(quán)限制出讓的根源。

《民法通則》第五章第一節(jié)規(guī)定了國家、集體和個人所有權(quán)三種形式,集體遂成為所有權(quán)主體之一。實際上,“集體”不是法律上的“組織”,而是一定范圍、一定地域內(nèi)全體農(nóng)民的集合,是一個抽象的、沒有法律人格意義的集合群體。而集體所有則是傳統(tǒng)公有制理論在政治經(jīng)濟上的一種表述,集體成員基于身份而成為集體土地的共有人之一,但集體成員無單獨處分集體財產(chǎn)的權(quán)利,除非取得集體的同意。為了實現(xiàn)對集體土地的利用,農(nóng)民集體組織為其成員設(shè)立了土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)。以上二種用益物權(quán)的取得之基礎(chǔ)在于權(quán)利人的集體成員身份,具有與生俱來的特性,只有在出嫁、升學、參軍等特殊情形下才喪失。同時權(quán)利人取得以上權(quán)利雖為無償,但是必須符合下列條件:必須按照規(guī)定用途使用土地;必須履行農(nóng)民集體分配各項義務,否則,農(nóng)民集體即有權(quán)收回土地使用權(quán)。具體到宅基地使用權(quán),其特定的用途即為建設(shè)房屋以供居住,如果集體成員(宅基地使用權(quán)人)將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給非集體成員,一來后者不具備取得權(quán)利的基礎(chǔ)———成員身份,轉(zhuǎn)讓行為破壞了集體所有權(quán)的結(jié)構(gòu),使得不具備成員身份,未履行過集體勞動義務的主體坐享集體所有權(quán)帶來的財富,間接損害了其他集體成員的合法利益;二來違背了宅基地使用權(quán)的用途,若集體成員均將使用權(quán)出讓,則土地集體所有權(quán)制度即失去法律意義,國家土地制度將陷于混亂。從這兩個角度來講,農(nóng)民集體作為所有權(quán)人有權(quán)以單方意思表示消滅宅基地使用權(quán),收回宅基地。

(三)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實需要。

1、流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)。

所有的法律規(guī)范、法律制度和法律活動,歸根結(jié)底都是以有效地利用資源,最大限度地增加財富為目的,也就是通過法律手段促進資源的優(yōu)化配置。因此,現(xiàn)代物權(quán)法更強調(diào)對物的經(jīng)濟效益的價值追求,由過去單純的強調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r值的追求。判斷財產(chǎn)權(quán)制度是否有效的標準之一,便是財產(chǎn)權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性,排他性的所有只是為資源有效率地使用創(chuàng)造了必要條件,但并非是充分條件,這種權(quán)利還必須是可以轉(zhuǎn)讓的。宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán),如果僅僅是確定其歸屬,則其財產(chǎn)的價值未能充分發(fā)揮。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn),才能將資源流向更加有效的利用主體,實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。因此,要實現(xiàn)對宅基地使用權(quán)的充分利用,除有明確的歸屬外,流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)價值的有效途徑。

2、流轉(zhuǎn)是我國經(jīng)濟體制變革的必然要求。自20世紀80年代,我國開始了由計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟的變革。經(jīng)濟體制的變革要求由市場配置資源,要求資源主體自主支配其財產(chǎn),形成可流轉(zhuǎn)的物權(quán)或財產(chǎn)權(quán)體系。農(nóng)村村民的財產(chǎn)除承包地(農(nóng)地使用權(quán))外,唯有對宅基地的使用權(quán)。財產(chǎn)的匱乏使農(nóng)民創(chuàng)造財富的機會減少,如果再對唯一的可資利用的財產(chǎn)作出禁止或限定,就使農(nóng)民喪失了融通資金的基本手段。國家對耕地由承包到戶到承包期限30年不變,再到明確規(guī)定為物權(quán)的趨勢,無不體現(xiàn)對農(nóng)民財產(chǎn)的尊重以及對其經(jīng)濟價值的彰顯。同樣,宅基地使用權(quán)也不例外?，F(xiàn)在農(nóng)民以“市場經(jīng)濟人”的理念對宅基地使用權(quán)進行管理、使用,符合市場經(jīng)濟要求的資源利用形式。

因此,過去宅基地使用權(quán)作為安身立命之必需,而現(xiàn)在卻作為財產(chǎn),在農(nóng)民手中充分實現(xiàn)其市場價值。

3、流轉(zhuǎn)是協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需的要求。20世紀80年代,由于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū),由農(nóng)村流向城市,使流出地的宅基地長期閑置,在這些地區(qū)大量出現(xiàn)“空心村”。另外,隨著我國城市化措施的出臺,尤其是城市戶籍制度的改革加快和增強,農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o。農(nóng)村人口的流動、城市化快速推進形成的空閑宅基地,為宅基地流轉(zhuǎn)市場的形成提供資源儲備。從某種意義上說,流轉(zhuǎn)的標的物已經(jīng)形成,只是市場尚未建立。

4、價格的低廉性促進了宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)的原始取得(使用)均是無償?shù)?則其流轉(zhuǎn)的成本必然與昂貴的國有土地使用權(quán)形成巨大反差。城市土地市場經(jīng)過幾年的運作與完善,已經(jīng)形成較為合理的配置,留給投資者的利潤空間已經(jīng)很小。況且,現(xiàn)在的城市土地市場已經(jīng)形成較為飽和的局面。因此,投資者正逐步由城市轉(zhuǎn)向城市郊區(qū),進而是廣大的農(nóng)村低廉的土地。

三、宅基地使用權(quán)制度的法律完善

(一)建立農(nóng)村宅基地有償使用制度。

宅基地有償使用制度有利于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的確立,使集體所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn),促進農(nóng)村土地資源的市場化配置,推進農(nóng)村隱性市場導向公開化和規(guī)范化,加快農(nóng)村土地使用制度改革。宅基地有償使用制度可以打破傳統(tǒng)的宅基地使用的行政區(qū)域界限,推動農(nóng)村村民住宅建設(shè)逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。考慮到全國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民承受能力的差異性,農(nóng)村宅基地有償使用制度宜循序漸進地推進,可先在直轄市及沿海城市等發(fā)達地區(qū)推行,待條件成熟時,再在全國實行。

(二)建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,可參照土地承包權(quán)的改革方向,調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置,確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長期使用者。建立規(guī)范有序的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)市場,允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉(zhuǎn),城鎮(zhèn)居民應向國家和相應的集體經(jīng)濟組織交納土地出讓金和土地補償費,徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機制。在總結(jié)長三角、珠三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)試驗經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,探索建立與農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)相配套的財稅體制和集體土地產(chǎn)權(quán)制度等。明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的形式包括買賣、租賃、抵押等。鑒于宅基地承載的社會功能和土地資源的稀缺性,為防止濫用宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)牟取不法利益,對其進行適當?shù)南拗剖潜匾?。這種限制應主要體現(xiàn)為,在堅持“一戶只能申請一處宅基地”的原則下,農(nóng)民轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)的,不得再申請新的宅基地;堅持用途管制原則,明確禁止買受人擅自將宅基地改變?yōu)樯虡I(yè)用地,謹防利用宅基地進行房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)投機活動;允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買住宅,但應規(guī)定城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買住宅面積的最高限額,以防止農(nóng)村土地資源的分配不公,減少土地資源的浪費,提高土地資源的利用效率。在流轉(zhuǎn)利益驅(qū)動下,宅基地流轉(zhuǎn)勢必加大對耕地保護的壓力,為切實保護耕地,農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)必須在土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的約束下,強調(diào)并依法嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地;加大對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收監(jiān)管,促進宅基地在保護耕地的前提下,按規(guī)劃、有計劃合理流轉(zhuǎn)。

(三)建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機制。合理的土地流轉(zhuǎn)收益分配機制是權(quán)利主體流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動力,是土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)收益分配涉及政府、集體土地所有者、使用者三者的利益關(guān)系,必須正確處理。要完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)收益的收取、分配、管理及支出等各個環(huán)節(jié)的管理,確保其取之于地、用之于民。建立地、房分別獨立核算體系,宅基地流轉(zhuǎn)中地的流轉(zhuǎn)收益應歸集體土地所有者;因國家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值歸政府;因?qū)Φ厣戏课萃顿Y而產(chǎn)生的土地增值應歸宅基地使用權(quán)人,用于對宅基地使用權(quán)人投資的補償。

(四)建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場體系。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是市場主體的微觀交易行為,應主要靠市場來調(diào)節(jié),實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立,土地要素市場從無到有逐步建立起來,初步形成了土地市場體系的框架,但農(nóng)村宅基地市場依舊是一片空白。為完善社會主義市場體系,協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需,必須建立農(nóng)村宅基地市場。建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場,要在充分體現(xiàn)宅基地區(qū)位及環(huán)境質(zhì)量差異性的基礎(chǔ)上,形成合理的價格體系,從而使價格在農(nóng)村宅基地的有效配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。

第6篇：宅基地合同范文

關(guān)鍵詞：新鄉(xiāng)村建立；宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)障礙

一、現(xiàn)行法律規(guī)則及其缺陷

我國《物權(quán)法》第153條規(guī)則：“宅基地運用權(quán)的獲得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國度有關(guān)規(guī)則?！薄锻恋毓芾矸ā返?2條第1款規(guī)則：“鄉(xiāng)村村民一戶只能具有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)則的規(guī)范?！钡?款規(guī)則：“鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！钡?3條規(guī)則：“鄉(xiāng)村集體一切的土地運用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；但是，契合土天時用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運用權(quán)依法發(fā)作轉(zhuǎn)移的除外?！?999年國務院辦公廳《關(guān)于增強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規(guī)則，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出賣，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購置的住宅發(fā)放土地運用證和房產(chǎn)證。2004年疆土資源部公布的《關(guān)于增強鄉(xiāng)村宅基地管理的意見》第13條規(guī)則：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村置辦宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購置和違法建造的住宅發(fā)放土地運用證?！薄段餀?quán)法》第184條和《擔保法》第37條都規(guī)則，宅基地運用權(quán)不得用于抵押。2009年3月疆土資源部《關(guān)于促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定開展農(nóng)民持續(xù)增收推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的若干意見》中，關(guān)于運營性質(zhì)的集體建立用地流轉(zhuǎn)曾經(jīng)解除了限制，但鄉(xiāng)村宅基地仍被掃除在外。

從現(xiàn)行法律規(guī)則上剖析，我國對宅基地運用權(quán)采取的是限制流轉(zhuǎn)的政策，并且嚴厲制止鄉(xiāng)村居民的住宅和宅基地在城鄉(xiāng)居民之間流轉(zhuǎn)，只允許宅基地運用權(quán)在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

實踐上，我國宅基地運用權(quán)制度創(chuàng)建之初是為了補償方案經(jīng)濟時期遺留下來的城鄉(xiāng)分治的二元社會嚴陣以待以及經(jīng)濟開展程度缺乏的缺陷，以保證農(nóng)民根本的生存權(quán)益為目的，在變革開放初期的確起到了積極的作用。而在當前形勢下，政府提出了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的方針，要盡快消弭城鄉(xiāng)割據(jù)，減少城鄉(xiāng)差異，農(nóng)民對宅基地的經(jīng)濟開展功用的需求逐漸超越了其生存保證功用，鄉(xiāng)村宅基地制度的變革曾經(jīng)到了一個臨界點。

與農(nóng)業(yè)用地、其他非農(nóng)建立用地相比，現(xiàn)行法律與法規(guī)在鄉(xiāng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)方面愈加單薄，以至言行一致，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

第一，鄉(xiāng)村住房一切權(quán)可轉(zhuǎn)讓性與宅基地運用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓性的矛盾。依據(jù)“房隨地走、地隨房走”、“房地一體”的準繩，房屋買賣必然觸及宅基地買賣。理想中鄉(xiāng)村私房買賣的買房人名義上是買房，但實踐上是買地，當呈現(xiàn)買賣糾葛時，如何認定買賣合同效能，是司法理論的一大難題。

第二，允許宅基地在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)與一戶一宅準繩的矛盾。假如允許農(nóng)戶將住房和宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)的農(nóng)戶，勢必違犯了一戶只能具有一處宅基地且面積不得超標的規(guī)則。契合宅基地運用權(quán)分配條件的其他農(nóng)戶完整能夠申請分配到一塊宅基地建房，而沒有必要購置別人的住房及宅基地。

第三，宅基地審批制與宅基地物權(quán)性質(zhì)的矛盾?！段餀?quán)法》正式將宅基地運用權(quán)定性為用益物權(quán)。但是，從宅基地運用權(quán)的實踐運轉(zhuǎn)來看，其并不具備物權(quán)性質(zhì)。首先，宅基地運用權(quán)以特定行為人為主體，其權(quán)益只能對立集體組織內(nèi)部其他成員，而不具備物權(quán)的對世權(quán)特征。其次，注銷制是物權(quán)的根本準繩，宅基地作為物權(quán)應以注銷作為其公示要件，而理論中宅基地運用權(quán)行使卻遭到來自集體組織和政府部門的限制，農(nóng)民不具有物權(quán)的直接應用、控制的特征。在行政機關(guān)審批之前，農(nóng)戶對集體一切的宅基地并無任何權(quán)益。

二、宅基地流轉(zhuǎn)障礙的本源

上述剖析揭顯露我國宅基地運用權(quán)制度設(shè)計存在著實質(zhì)的缺陷，就宅基地流轉(zhuǎn)而言，障礙其流轉(zhuǎn)的本源在于集體一切制及其權(quán)益主體缺位。由于假如鄉(xiāng)村宅基地運用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，將招致非鄉(xiāng)村集體成員能夠?qū)嵺`享有土地運用權(quán)，而真正的集體成員則分開集體，不再享用集體成員權(quán)益和實行相應義務，從而使原鄉(xiāng)村集體一切演化為非集體一切以至是非集體成員個人私有。當這種買賣現(xiàn)象在某個鄉(xiāng)村集體較為普遍地呈現(xiàn)時，鄉(xiāng)村現(xiàn)行的集體一切制以及與之配套的系列制度將土崩瓦解、難以為繼。因而，現(xiàn)行宅基地集體一切制及其主體缺位成為了宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)的最大制度障礙，二者的矛盾是不可調(diào)和的。

而鄉(xiāng)村一切權(quán)法律主體虛位問題曾經(jīng)成為了鄉(xiāng)村變革的突出問題。我國法律關(guān)于鄉(xiāng)村集體一切權(quán)的主體稱謂并不分歧。鄉(xiāng)村集體一切權(quán)的主體有“農(nóng)民集體”和“農(nóng)民集體經(jīng)濟組織”兩個稱號，這就形成了主體規(guī)則的含糊性，在詳細操作時難以認定。從實踐狀況來看，多數(shù)狀況下，村委會實踐上代行了集體一切權(quán)主體的權(quán)益，有的中央以至成了個別村干部的一切權(quán)。

針對這一矛盾，當前學術(shù)界有鄉(xiāng)村土地私有化、集體土地按份共有制及集體土地國有化三種觀念，終究未來應該采取何種做法更有利于新鄉(xiāng)村建立及社會開展，有待于學者們進一步研討討論。

三、宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度構(gòu)建

就目前現(xiàn)有集體一切權(quán)制度來看，為理解決宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，可暫時先在已有制度框架內(nèi)構(gòu)建合適宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，待機遇成熟時再從本源上加以處理。

（一）確權(quán)注銷

鄉(xiāng)村宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提是其權(quán)屬必需合法，只要依法辦理了土地注銷，有合法的土地權(quán)屬證書，才干保證買賣的平安。因而，變革的第一步就是要增強宅基地的注銷工作，明晰宅基地運用權(quán)主體。詳細應由疆土資源管理部門擔任對本地宅基地停止逐戶逐宗核對注銷，并發(fā)給相應的宅基地運用權(quán)證書，明白農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)和具有收益權(quán)。宅基地超出規(guī)則面積的，分別在注銷薄和證書上注明。宅基地運用權(quán)以買賣、贈與和繼承方式流轉(zhuǎn)的，雙方當事人應當及時辦理宅基地運用權(quán)變卦注銷，并收取注銷費用，宅基地流轉(zhuǎn)未經(jīng)變卦注銷不生效，以進步鄉(xiāng)村土地買賣的平安系數(shù)，防備一房二賣或者其他糾葛的發(fā)作，確保在糾葛發(fā)作時有據(jù)可證，以促使糾葛順利處理。

同時樹立宅基地退出補償機制。凡已在城鎮(zhèn)置辦商品房定居或愿意進城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居的農(nóng)民，只需自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地，政府可按退出的宅基空中積給予一定的經(jīng)濟獎勵；在契合規(guī)劃的前提下，允許將原宅基地和房屋有償調(diào)劑給契合申請宅基地條件的本村村民。宅基地退出補償資金來源為耕地開墾費、土地出讓金、新增建立用地有償運用費，獎勵方式為一次性貨幣或養(yǎng)老生活補助。

（二）有償運用與無償運用相分離

《物權(quán)法》將宅基地定性為用益物權(quán)，依用益物權(quán)獲得的根本法理，應以有償為準繩，無償為例外。那么宅基地運用權(quán)的獲得是有歸還是無償，就應由其當事人（農(nóng)民集體與運用人）去協(xié)商，而不應由國度統(tǒng)一規(guī)則。

宅基地運用的制度設(shè)計應包含以下幾點：一是出于保證其根本寓居的需求，本集體成員曾經(jīng)獲得的法定面積規(guī)范內(nèi)的宅基地，無須支付運用費；二是本集體成員超占、多占的宅基地，須支付懲罰性的運用費，費用規(guī)范應足以使其無法超占、多占宅基地；三是非本集體成員經(jīng)過流轉(zhuǎn)方式獲得宅基地（包括繼承）須支付運用費，費用規(guī)范應參照國有土地出讓金肯定。

（三）流轉(zhuǎn)范圍

就宅基地運用權(quán)與建立用地運用權(quán)的區(qū)別而言，兩者均以建造并保有房屋及其隸屬設(shè)備為目的，主要的區(qū)別在于建立用地運用權(quán)是在“國度一切的土地”之上設(shè)定，而宅基地運用權(quán)是在“集體一切的土地”之上設(shè)定。依物權(quán)法的根本原理，只需契合法定的條件，任何人均可在別人之物上設(shè)立他物權(quán)，不應對他物權(quán)人的身份作限制性規(guī)則，否則有違主體對等的民法根本準繩。

宅基地運用權(quán)的成員性限制了宅基地運用權(quán)相關(guān)制度的開展。成員性并不是宅基地運用權(quán)的當然屬性?！段餀?quán)法》第152條規(guī)則：“宅基地運用權(quán)人依法對集體一切的土地享有占有和運用的權(quán)益，有權(quán)依法應用該土地建造住宅及其隸屬設(shè)備。”這里，宅基地運用權(quán)的主體是“宅基地運用權(quán)人”，并不是“集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民”。宅基地運用權(quán)并不當然具有成員權(quán)性。非本集體成員可否獲得宅基地運用權(quán)應屬“農(nóng)民集體”的內(nèi)部事務，能夠經(jīng)民主設(shè)定程序決議。因而，《土地管理法》在修正之時，可將流轉(zhuǎn)的對象和范圍擴展到非集體成員，但需對用處加以限制，必需用于寓居。這樣，“小產(chǎn)權(quán)房”能夠遭到法律的維護，減少了糾葛，維護了社會的穩(wěn)定。

（四）流轉(zhuǎn)程序

在現(xiàn)行《土地管理法》之下，鄉(xiāng)村村民申請住宅用地，須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級人民政府批準后，再由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地運用權(quán)。其中觸及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。這一規(guī)則不契合一切權(quán)的法理。宅基地運用權(quán)是在宅基地一切權(quán)上所設(shè)定的權(quán)益擔負，因而，其設(shè)定人應為宅基地一切權(quán)人。而現(xiàn)行規(guī)則標明，宅基地運用權(quán)的獲得只需縣級人民政府審批即可，作為宅基地一切權(quán)人的“農(nóng)民集體”，在這里毫無意義。這一規(guī)則不只不合一切權(quán)的根本原理，而且忽視一切權(quán)人的權(quán)益，有違憲之嫌。

我國物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立采取了“合同+注銷”的形式。就宅基地運用權(quán)的設(shè)立而言，當事人之間設(shè)立宅基地運用權(quán)合同自是至關(guān)重要的一環(huán)。只需當事人契合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土天時用總體規(guī)劃和土天時用規(guī)劃或特地制定的鄉(xiāng)村宅基地規(guī)劃等宅基地運用權(quán)獲得的條件并雙方協(xié)商分歧，自愿訂立合同即可，而基本沒有必要逐一地審批、控制。為了完成對土地資源停止管理的目的，能夠樹立土地備案制來監(jiān)管宅基地的運用狀況。

宅基地運用權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就成為農(nóng)民的私權(quán)，理應可由其權(quán)益人自在處分?，F(xiàn)階段宅基地運用權(quán)的流轉(zhuǎn)宜先由當事人簽署協(xié)議，再由一切權(quán)人“農(nóng)民集體”同意，同時，流轉(zhuǎn)應有一定的期間限制，不宜定為長期和永世不變。宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)后，原運用人不得再次申請獲得宅基地運用權(quán)。至于鄉(xiāng)村住宅流轉(zhuǎn)可能產(chǎn)生的投機問題，待鄉(xiāng)村住宅流轉(zhuǎn)市場開展起來后，完整能夠經(jīng)過政府的宏觀調(diào)控措施加以處理。

本集體成員轉(zhuǎn)讓宅基地運用權(quán)的，應由有資質(zhì)的評價機構(gòu)，依據(jù)所轉(zhuǎn)讓宅基地的自然情況、區(qū)位條件等要素來肯定流轉(zhuǎn)宅基地的價錢轉(zhuǎn)讓價錢，普通不應低于同地域建立用地運用權(quán)的土地出讓金規(guī)范。在流轉(zhuǎn)收益分配的比例問題上，應傾向于維護農(nóng)民的利益，剩余局部以不動產(chǎn)稅和土地流轉(zhuǎn)稅等稅收方式交村民集體一切并依法運用，特地設(shè)立社保基金，并制定嚴厲的財務管理制度，做到專款專用，無須上交國庫。

參考文獻：

第7篇：宅基地合同范文

關(guān)鍵詞：激活；農(nóng)村房屋；抵押權(quán)；法律問題

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X（2012）17-0024-02

河南省葉縣農(nóng)民李紅偉2010年流轉(zhuǎn)了近1 000畝土地種植高效有機蔬菜，由于擴大規(guī)模建大型溫室，沒有抵押物而貸不到款。不得已，只好向鄭州工作的二叔求助，二叔用住房做抵押貸款，才解了他的燃眉之急。當前，農(nóng)民房屋不能夠辦理抵押，造成農(nóng)民“貸款難”和金融機構(gòu)“難貸款”，農(nóng)民很難獲得有效的資金支持，制約了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。因此，如何解決“兩難”問題，值得我們深思和探討。

一、農(nóng)村房屋的法律問題

（一）農(nóng)村房屋所有權(quán)

農(nóng)村房屋是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地上建造的屬于農(nóng)民個人所有的房屋，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等所有的房屋?！稇椃ā返谑龡l規(guī)定，“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。”《民法通則》第七十五條規(guī)定，“公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)。公民的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收?！睋?jù)此，農(nóng)村房屋是農(nóng)民合法的私有財產(chǎn)，受國家法律保護；農(nóng)民對自己的房屋享有財產(chǎn)所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（二）農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系

《物權(quán)法》第一百五十二條、第一百五十三條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。宅基地屬于集體所有，農(nóng)民有權(quán)取得符合法律規(guī)定的宅基地，并建造住宅及其附屬設(shè)施，其所有權(quán)受法律保護。我國擔保法和物權(quán)法明確規(guī)定，不得在宅基地上設(shè)定抵押權(quán)，否則無效。法律禁止對宅基地進行買賣和抵押。這意味著農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)不能分開單獨設(shè)立抵押權(quán)。

二、抵押權(quán)相關(guān)規(guī)定

抵押權(quán)是債權(quán)人對于債務人或第三人提供的作為債務履行擔保的財產(chǎn)，在債務人不履行義務時有權(quán)就其抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得的價金享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

市場經(jīng)濟條件下，市場主體籌集資金的基本渠道是向金融機構(gòu)融資。金融機構(gòu)為了防范風險，要求融資人提供擔保，保護自己的金融安全。市場主體通過融資，投入市場進行生產(chǎn)經(jīng)營，推動社會經(jīng)濟的發(fā)展；同時，金融機構(gòu)也獲得了利益，實現(xiàn)雙贏[1]。另一方面，由于抵押擔保不轉(zhuǎn)移占有，對債權(quán)人來說可以減少保管擔保物的風險，對債務人來說可以充分利用擔保物實現(xiàn)增值，符合社會經(jīng)濟的發(fā)展要求。有學者說，現(xiàn)代經(jīng)濟生活中的抵押權(quán)在抵押物權(quán)中得到嚴重化[2]。

三、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)實意義

第一，農(nóng)村房屋抵押能夠激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，充分發(fā)揮農(nóng)村房屋的經(jīng)濟效益。目前我國農(nóng)村，農(nóng)民面臨的主要問題是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級所急需的投資如種植有機蔬菜、購買新型種子、農(nóng)用機械、新型灌溉技術(shù)等，均需要通過貸款來解決。金融機構(gòu)貸款都要求提供擔保物，對農(nóng)民來說，房屋是農(nóng)民手里最值錢的財產(chǎn)了。如果允許以農(nóng)村房屋抵押貸款，將大大緩解農(nóng)民“貸款難”和金融機構(gòu)“難貸款”的難題。農(nóng)民通過房屋抵押融資來發(fā)展經(jīng)濟，對發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟十分有利。

第二，農(nóng)村房屋抵押，對金融機構(gòu)來說風險易于控制。我國《土地管理法》第五十九條、第六十二條規(guī)定，農(nóng)民建房應當使用宅基地，一戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地的使用權(quán)，宅基地面積上限不能超過省、自治區(qū)和直轄市的規(guī)定。我國農(nóng)民每戶僅有一處宅基地，房屋用于抵押取得貸款后，抵押人非常清楚不能償還貸款所面臨的法律后果，使其更加珍惜和合理使用來之不易的貸款，同時，能調(diào)動農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟的積極性和主動性。此外，金融機構(gòu)通過完善管理機制，加大對貸款用途和使用情況的監(jiān)管力度，將信貸風險控制在最小限度內(nèi)。

第三，允許農(nóng)村房屋抵押對搞活農(nóng)村經(jīng)濟，培育社會主義農(nóng)村市場具有深遠重大的意義。我國目前至少有70%左右的人口住在農(nóng)村，這些人口是我國發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟不可或缺的參與主體。中國要真正擺脫貧窮落后，就必須充分調(diào)動廣大農(nóng)民群眾的積極性，縮小城鄉(xiāng)差別，讓更多的農(nóng)民走上富裕之路。隨著農(nóng)村剩余勞動力不斷增加，廣大農(nóng)民也正在積極尋找致富的門路，可是又缺乏必要的資金。如果不允許他們將自己的私有房屋抵押來獲得發(fā)展經(jīng)濟所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個又一個的致富機會，很可能讓部分農(nóng)民產(chǎn)生畸形心理，從而影響到社會的穩(wěn)定。

四、我國目前農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定

我國對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有著嚴格的限制。根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則，在實現(xiàn)農(nóng)村房屋抵押權(quán)時必須依法處理宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身分而享有的社會福利和社會保障，是農(nóng)民的安身之本。在我國社會保障體系尚無法覆蓋廣大農(nóng)村的現(xiàn)實下，土地承包經(jīng)營權(quán)解決了農(nóng)民的基本衣食來源，宅基地使用權(quán)解決了農(nóng)民的基本居住問題。這兩項制度的福利色彩成為維護農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民利益的重要制度。保障功能是宅基地使用權(quán)制度的首要功能，關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓問題，必須尊重這一現(xiàn)實，以利于保護農(nóng)民利益，構(gòu)建和諧社會[3]。

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，我國法律或行政法規(guī)沒有直接的允許或禁止性規(guī)定，但是國務院及其所屬職能部門對該問題了一些明確的政策性規(guī)定。（1）1999年國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”（2）2004年國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定，“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”（3）2007年國務院辦公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！保?）2008年建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應當不予辦理?！?2）2004年國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定，“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！保?）2007年國務院辦公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！保?）2008年建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應當不予辦理?！?/p>

存入我的閱覽室

雖然我國現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價值取向是明確的。國家對農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進行嚴格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應確認為無效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問題，我國已經(jīng)有不少的地方進行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展若干意見》、《關(guān)于擴大農(nóng)村有效擔保物范圍發(fā)展多種形式擔保信貸產(chǎn)品試點的指導意見》，積極推動開展農(nóng)村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農(nóng)業(yè)專項貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評估，對農(nóng)民的房屋進行評估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實現(xiàn)抵押權(quán)的條件時，可以通過以下方式實現(xiàn)：

1.實現(xiàn)抵押權(quán)時具備拍賣或者競價的條件，應當優(yōu)先適用拍賣或者競價的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競價所得的價款優(yōu)先受償。這主要是基于實現(xiàn)抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經(jīng)濟組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經(jīng)濟組織申請宅基地的條件。

2.實現(xiàn)抵押權(quán)時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應當由本集體經(jīng)濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對抵押房屋則作價補償，抵押權(quán)人以補償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟組織成員，則由本集體經(jīng)濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對抵押房屋作價補償，抵押權(quán)人以補償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟組織收回后，應當依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來實現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會經(jīng)濟的發(fā)展。但在實現(xiàn)抵押權(quán)時只能在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實踐操作中應當注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規(guī)。建議國家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應的金融政策，引導金融機構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強大動力。

參考文獻：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國抵押權(quán)制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡介：王向陽（1967-），男，講師，從事法學研究。

雖然我國現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價值取向是明確的。國家對農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進行嚴格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應確認為無效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問題，我國已經(jīng)有不少的地方進行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展若干意見》、《關(guān)于擴大農(nóng)村有效擔保物范圍發(fā)展多種形式擔保信貸產(chǎn)品試點的指導意見》，積極推動開展農(nóng)村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農(nóng)業(yè)專項貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評估，對農(nóng)民的房屋進行評估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實現(xiàn)抵押權(quán)的條件時，可以通過以下方式實現(xiàn)：

1.實現(xiàn)抵押權(quán)時具備拍賣或者競價的條件，應當優(yōu)先適用拍賣或者競價的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競價所得的價款優(yōu)先受償。這主要是基于實現(xiàn)抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經(jīng)濟組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經(jīng)濟組織申請宅基地的條件。

2.實現(xiàn)抵押權(quán)時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應當由本集體經(jīng)濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對抵押房屋則作價補償，抵押權(quán)人以補償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟組織成員，則由本集體經(jīng)濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對抵押房屋作價補償，抵押權(quán)人以補償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟組織收回后，應當依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來實現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會經(jīng)濟的發(fā)展。但在實現(xiàn)抵押權(quán)時只能在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實踐操作中應當注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規(guī)。建議國家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應的金融政策，引導金融機構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強大動力。

參考文獻：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國抵押權(quán)制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡介：王向陽（1967-），男，講師，從事法學研究。

存入我的閱覽室

雖然我國現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價值取向是明確的。國家對農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進行嚴格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應確認為無效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問題，我國已經(jīng)有不少的地方進行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展若干意見》、《關(guān)于擴大農(nóng)村有效擔保物范圍發(fā)展多種形式擔保信貸產(chǎn)品試點的指導意見》，積極推動開展農(nóng)村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農(nóng)業(yè)專項貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評估，對農(nóng)民的房屋進行評估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實現(xiàn)抵押權(quán)的條件時，可以通過以下方式實現(xiàn)：

1.實現(xiàn)抵押權(quán)時具備拍賣或者競價的條件，應當優(yōu)先適用拍賣或者競價的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競價所得的價款優(yōu)先受償。這主要是基于實現(xiàn)抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經(jīng)濟組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經(jīng)濟組織申請宅基地的條件。

2.實現(xiàn)抵押權(quán)時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應當由本集體經(jīng)濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對抵押房屋則作價補償，抵押權(quán)人以補償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟組織成員，則由本集體經(jīng)濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對抵押房屋作價補償，抵押權(quán)人以補償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟組織收回后，應當依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來實現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會經(jīng)濟的發(fā)展。但在實現(xiàn)抵押權(quán)時只能在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實踐操作中應當注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規(guī)。建議國家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應的金融政策，引導金融機構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強大動力。

參考文獻：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國抵押權(quán)制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡介：王向陽（1967-），男，講師，從事法學研究。 展農(nóng)村房屋抵押貸款試點；2010年底，重慶市人民政府出臺《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開始實施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請辦理抵押登記，就能申請農(nóng)業(yè)專項貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評估，對農(nóng)民的房屋進行評估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實現(xiàn)抵押權(quán)的條件時，可以通過以下方式實現(xiàn)：

1.實現(xiàn)抵押權(quán)時具備拍賣或者競價的條件，應當優(yōu)先適用拍賣或者競價的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競價所得的價款優(yōu)先受償。這主要是基于實現(xiàn)抵押房屋的價值最大化考慮，也是充分保護抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競價的條件主要有三個：一是競買人在兩人以上；二是全部競買人均是本集體經(jīng)濟組織的成員；三是全部競買人都符合向本集體經(jīng)濟組織申請宅基地的條件。

2.實現(xiàn)抵押權(quán)時不具備拍賣或者競價的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟組織成員，且符合申請宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應當由本集體經(jīng)濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對抵押房屋則作價補償，抵押權(quán)人以補償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟組織成員，則由本集體經(jīng)濟組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對抵押房屋作價補償，抵押權(quán)人以補償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟組織收回后，應當依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來實現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會經(jīng)濟的發(fā)展。但在實現(xiàn)抵押權(quán)時只能在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實現(xiàn)的全部過程。因此，沒有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實踐操作中應當注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國土地管理的法律法規(guī)。建議國家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應的金融政策，引導金融機構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強大動力。

參考文獻：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國抵押權(quán)制度的理論與實踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

第8篇：宅基地合同范文

某鎮(zhèn)某村農(nóng)民孫家立一家15人曾于1993年翻蓋瓦房9間，1994年全家分家析產(chǎn)以后，孫家立與其二個弟弟孫家謀、孫家虎各分得三間瓦房。1995年4月18日，孫家立因其子在本村另外申請到一塊宅基地，準備蓋一棟二層每層三間的樓房，因資金不夠，遂決定將其三間瓦房作價2萬元賣給本村的李洪國。雙方正式訂立了書面合同。合同規(guī)定：“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）。”李洪國并預付了1000元定金。同年6月2日，孫家立之子突然患病住院，花費2萬余元醫(yī)藥費。孫家立感到已無力再蓋新房，遂找到李洪國提出解除合同，并退回定金。李洪國認為雙方已訂立了正式的書面合同，如孫家立不愿交房，則應將其已申請到的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他。雙方因不能達成協(xié)議，李洪國遂到法院起訴，要求孫家立交付房屋，雙倍返還定金，如不能交付房屋，應將宅基地估價轉(zhuǎn)讓給他。而被告孫家立的弟弟孫家謀則提出孫家立轉(zhuǎn)讓房屋時沒有通知他，侵害了他的優(yōu)先購買權(quán)。

（二）對本案的不同觀點

關(guān)于被告孫家立是否應有義務向原告交付房屋，在法院內(nèi)部存在三種不同觀點。

第一種觀點認為：被告在訂立合同以后，以其兒子犯病住院、資金緊張為由，不再履行合同規(guī)定，是沒有道理的，被告已構(gòu)成違約，應有義務向原告交付房屋并承擔違約責任。

第二種觀點認為：被告之子犯病住院屬于不可抗力事件，被告據(jù)此應被免除責任。

第三種觀點認為：被告在轉(zhuǎn)讓房屋時，確實沒有通知其兩個弟弟，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其行為已侵害了其兩個弟弟的優(yōu)先購買房屋的權(quán)利，因此，被告與原告訂立的買賣房屋合同應宣告無效。

（三）作者的觀點

首先需要討論被告是否構(gòu)成違約，并應承擔違約責任的問題。被告在合同訂立以后，突然遇到其子犯病住院，花費2萬余元醫(yī)藥費，被告感到資金非常緊張，已無力再蓋新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病這一事件，是否構(gòu)成不可抗力？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！辈豢煽沽Ρ仨殞е潞贤耆荒苈男?，才能使債務人被免除合同不履行的責任。從本案來看，盡管被告對其子犯病住院這一事件是不可預見的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客觀情況。尤其應當看到犯病住院這一事件只是使被告因支付2萬余元醫(yī)藥費，發(fā)生經(jīng)濟困難，難以翻蓋新房同時交付舊房，而并不能導致被告完全不能交付舊房。換言之，被告之子犯病住院，只是使被告履約發(fā)生困難，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院這一事件不能構(gòu)成不可抗力。

我認為，被告之子犯病住院這一事件，雖不構(gòu)成不可抗力，但構(gòu)成情勢變更。所謂“情勢變更”，就是指在合同有效成立以后，非因當事人雙方的過錯而發(fā)生情勢變更，致使合同不能履行或如果履行會顯失公平，因此根據(jù)誠實信用原則，當事人可以請求變更或解除合同。在本案中，被告之子犯病住院這一事件是在原告、被告訂立合同之后發(fā)生的，而不是在訂立合同之前就已存在的。該事件的發(fā)生確實是被告所不能預見的。如果被告在訂約前就已知道其兒子將要犯病花去大量費用，可能因此無資金翻蓋新房，他也就不可能賣掉舊房。尤其應當看到，由于這一事件的發(fā)生，使被告無力再建造新房，如果強令被告繼續(xù)履行合同義務，即交付舊房，這樣就有可能使被告無處居住。因此，繼續(xù)履行合同對被告是極不公平的。然而我國合同法并沒有采納情更的原則，即不允許法官根據(jù)情更的原則來變更或解除合同，這主要是考慮到情更原則過于彈性化，將給予法官較大的自由裁量權(quán)。如果法官能準確地適用其自由裁量權(quán)，則能維護誠信、公平原則。如果法官不能準確地適用其自由裁量權(quán)，隨意擴大情更的適用范圍，將會混淆正常的商業(yè)風險與異常情勢的界限，使許多交易當事人不再承擔交易的風險，只要其交易失敗或無利可圖，就會以情更為由解除合同。這對正常的競爭是有害的，也不利于經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是因為隨意地變更和解除合同，將使合同得不到嚴守，從而不利于經(jīng)濟的有序化。鑒于目前我國法官整體素質(zhì)不是很高，所以暫時不采納情更原則是必要的。所以被告不能以其孩子患病住院，資金緊張為由要求解除合同。

當然，即使被告不能以情更為由解除合同，根據(jù)合同約定，被告也沒有義務立即交付舊房。因合同規(guī)定，孫家立“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）。”該條規(guī)定是合同生效的延緩條件。所謂延緩條件，又稱為停止條件，是指限制合同發(fā)生效力的條件。在附延緩條件的合同中，合同雖已成立，但暫時停止發(fā)生效力。此時，權(quán)利人不能行使權(quán)利，義務人也不必履行其義務。條件一旦成就，法律行為產(chǎn)生效力，權(quán)利人可以請求義務人履行義務，義務人也必須履行義務。根據(jù)上述合同條款規(guī)定，被告只是在新房蓋成以后才交付舊房，由于被告之子住院，其已無力翻蓋新房，這樣，因條件未成就，合同并沒有實際生效，被告也不負實際交房義務。

在上述兩種情況下，都可表明被告沒有過錯。但上述兩種情況是不同的。因為如果被告依據(jù)情勢變更而要求解除合同，一旦該請求得到法院許可，合同將要被解除；如果被告根據(jù)合同關(guān)于延緩條件的規(guī)定提出抗辯，那么只是暫時阻礙原告請求實現(xiàn)，并使自己暫時停止履行義務，由于合同并沒有解除，因此原告仍然負有在將來一旦條件成就仍然要交房的義務。所以在第一種情況下，被告應當行使請求權(quán)，提出請求，而在第二種情況下，被告行使的是抗辯權(quán)，而不是請求權(quán)。

原告是否有權(quán)請求雙倍返還定金？根據(jù)《民法通則》第89條，“給付定金一方不履行債務的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金?！笨梢姸ń鹆P則適用的前提條件是一方違約，且此種違約已構(gòu)成根本違約，在此情況下，一方才有權(quán)請求另一方承擔定金責任。但在本案中，被告卻沒有違約。如果被告根據(jù)情勢變更，以其子患病要求解除合同，如果該請求得到法院允許，則被告行為不構(gòu)成違約。即使其關(guān)于情勢變更請求未能得到法院準許，被告也可根據(jù)延緩條件的規(guī)定而拒絕履行義務。在此情況下，被告只是依據(jù)合同，合法地行使抗辯權(quán)，而不構(gòu)成違約。既然被告行為沒有構(gòu)成違約，因此原告不能要求雙倍返還定金。當然，考慮到被告占有定金達2月之久，根據(jù)誠實信用原則，判令被告支付一定利息也是合理的。

原告能否請求被告轉(zhuǎn)讓被告之子已申請到的宅基地？原告的理由是其之所以買房是因沒有申請到宅基地，而被告之所以賣房，是因其子已申請到一塊宅基地蓋建新房，因此如果被告不能交付舊房，應當將這塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他，以補償其沒有獲得舊房的損失。我認為原告這一請求是不能成立的。一方面，我國現(xiàn)行法律歷來規(guī)定禁止宅基地的買賣。如1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第4條規(guī)定：“社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，只有按照規(guī)定用途使用的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。”“嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地?！?984年，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》的通知中規(guī)定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權(quán)的案件，應根據(jù)土地歸國家或集體所有，一律不準出租、轉(zhuǎn)讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現(xiàn)實使用情況，照顧群眾生活的實際需要，依法保護國家、集體和個人的權(quán)益?！币虼?，在本案中，原告要求被告轉(zhuǎn)讓被告之子申請的宅基地，實際上是買賣宅基地，這當然是違法的。另一方面，即使宅基地轉(zhuǎn)讓是合法的，被告的請求也不能成立。因為該塊宅基地是被告之子申請到的，在法律上，該塊宅基地使用權(quán)人是被告之子，而不是被告，被告無權(quán)處分該塊宅基地。尤其應當看到，即使被告構(gòu)成違約，原告也不能要求被告轉(zhuǎn)讓宅基地作為其損失的補償。在被告違約情況下，原告可采取各種補救措施，要求被告承擔違約責任，但不能要求被告轉(zhuǎn)讓宅基地。

最后需要討論的是，被告在轉(zhuǎn)讓其房屋時，沒有通知其弟孫家謀等，是否構(gòu)成對孫家謀等的優(yōu)先購買權(quán)的侵害，這確實是值得探討的一個問題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第92條：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應當予以支持。”在本案中，被告孫家立與其弟在未分家析產(chǎn)以前是其全家家庭財產(chǎn)的共有人。在分家析產(chǎn)以后，其三兄弟各分得瓦房三間，應該說原九間瓦房已不再是三兄弟共有財產(chǎn)而是其個人財產(chǎn)，三兄弟中的任何一人轉(zhuǎn)賣其房產(chǎn)，其他人不得以共有人身份主張優(yōu)先購買。然而根據(jù)最高人民法院上述規(guī)定，盡管共有財產(chǎn)因分割而不復存在，但考慮到某個共有人出賣的財產(chǎn)與其他共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人有權(quán)主張優(yōu)先購買。從本案來看，盡管9間房屋已經(jīng)分割，為三兄弟分別所有，但是房屋在結(jié)構(gòu)上仍然為一整體，各個共有墻也沒有嚴格地確定為哪一家所有，這樣，根據(jù)最高人民法院的上述規(guī)定，當被告處分其三間房屋時，其弟弟確實可主張優(yōu)先購買。如果被告在出賣前沒有通知其兩個弟弟征求其是否優(yōu)先購買的意見，那么在合同訂立以后，被告之弟有權(quán)根據(jù)優(yōu)先購買權(quán)受到侵害而主張確認合同無效。

第9篇：宅基地合同范文

【關(guān)鍵詞】

集體土地房屋拆遷補償標準解決途徑

【背景與問題】

2005年9月謀加工企業(yè)租賃了位于北京市昌平區(qū)某塊土地，涉及土地系租賃的農(nóng)村集體土地，與村集體簽訂了30年的土地租賃合同，該村所在地所屬鎮(zhèn)政府在租賃合同鑒證欄中蓋章，涉及土地包括一處宅基地（未建設(shè)）和山坡荒地（非耕地），企業(yè)租賃使用后，村、鎮(zhèn)領(lǐng)導協(xié)助辦理的規(guī)劃手續(xù)，該企業(yè)在租賃土地上加蓋了廠房、車間，但廠房、車間未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。

2008年11月，該企業(yè)所在地因政府項目征用面臨拆遷，應如何處理涉及征地、房屋、廠房補償、安置問題？

【法律分析】

一、集體土地宅基地上的房屋拆遷補償問題

依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。

拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷按規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結(jié)算差價。不符合規(guī)定，擅自為獲得補償，在宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權(quán)證或者規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。

本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手續(xù)，可以參照《辦法》規(guī)定執(zhí)行，但實踐中對于非集體組織企業(yè)，一般只限于貨幣補償。

二、集體土地非宅基地上的房屋拆遷補償問題

根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本案中，該企業(yè)在集體土地（非宅基地）上建造的房屋、廠房，只有規(guī)劃手續(xù)，沒有房產(chǎn)登記手續(xù)，需要有關(guān)部門進行認定，在認定后，可以按照《辦法》規(guī)定執(zhí)行。同時，該企業(yè)系正常經(jīng)營的企業(yè)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照，有權(quán)要求適當補償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。涉及企業(yè)搬遷，有權(quán)要求支付搬遷補助費。

拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結(jié)合剩余期限給予適當補償。

三、集體土地上房屋拆遷的補償標準問題

依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，集體土地房屋拆遷補償款應按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

關(guān)于補償標準涉及的相關(guān)安置問題，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況安置。拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標明的面積為準；未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。每戶宅基地面積的控制標準，按照區(qū)、縣人民政府根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》執(zhí)行。其中，征地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。