宅基地土地管理法精選(九篇)
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第1篇：宅基地土地管理法范文
除直接為種植業(yè)、畜牧業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)建設(shè)用地以外，其他建設(shè)用地，都是非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。利用農(nóng)產(chǎn)品和畜產(chǎn)品開辦的加工工業(yè)也屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。但農(nóng)田水利建設(shè)、農(nóng)村田間道路和種植大棚、養(yǎng)殖棚圈等屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)范圍。
按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情況致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或者贈與他人后，能否再申請新的宅基地？
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或者贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
農(nóng)村村民宅基地是否可以抵押？
農(nóng)村村民宅基地是指農(nóng)村村民居住和生活所使用的土地。在我國，農(nóng)村村民宅基地屬于集體所有，村民個(gè)人只有宅基地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第37條規(guī)定，農(nóng)村村民的宅基地不得抵押。
《土地管理法》關(guān)于村民宅基地有何規(guī)定？
《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，并且面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地已達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)就不能再申請新的宅基地，可在原宅基地改建，或退出原宅基地再申請新宅基地。宅基地達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的也不得買住宅。但對由于房產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅（包括宅基地），原則上不做處理，但房屋不得翻建。房屋損壞后，退出多余的宅基地。
農(nóng)村村民建住宅用地，由村民向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會申請，經(jīng)村民委員會討論，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)。涉及占用農(nóng)用地，還應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。
村民因住房出賣、出租而使宅基地達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，或沒有宅基地的，也不得申請宅基地；但因兩戶的宅基地都達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)而相互之間調(diào)劑，經(jīng)批準(zhǔn)可以申請宅基地。嚴(yán)禁利用建住宅為名搞房地產(chǎn)開發(fā)和炒房地產(chǎn)的行為。
《土地管理法》如何保護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)？
《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體土地一般只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包經(jīng)營；如果發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人的，必須經(jīng)村民會議或村民代表三分之二以上成員同意?！锻恋毓芾矸ā愤€規(guī)定土地承包經(jīng)營期限為三十年，在此期間，任何人不得隨意變更承包經(jīng)營權(quán)；確需調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議或村民代表三分之二以上成員同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。
農(nóng)村村民修建自用住房的用地面積如何計(jì)算？
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處不超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地。其標(biāo)準(zhǔn)面積為：每人20～30平方米，3人以下的戶按3人計(jì)算，4人的戶按4人計(jì)算，5人以上的戶按5人計(jì)算，擴(kuò)建住宅占地面積應(yīng)連同原宅基地面積一并計(jì)算（5人以上的戶最多不超過150平方米）。出賣、出租住房后再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。
農(nóng)村村民遷建住宅后，原舊宅基地如何處理？
農(nóng)村村民遷建住宅后，原舊房必須自行拆除，能復(fù)耕的必須復(fù)耕，土地收歸集體統(tǒng)一安排使用。
城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村申請集體土地修建住宅？
根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村申請使用集體土地修建住宅，更不準(zhǔn)在農(nóng)村購置宅基地；凡需使用土地的，必須依法辦理土地征收手續(xù)后，依法申請使用國有土地。
農(nóng)村村民修建自用住房如何辦理用地手續(xù)？
由本人提出用地申請，交村、社討論同意，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)張榜公布，期滿無異議的，送所在片區(qū)國土資源站進(jìn)行實(shí)地調(diào)查核實(shí)后，交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核；統(tǒng)一由片區(qū)國土資源站上報(bào)縣政務(wù)中心轉(zhuǎn)交國土資源局審查，由國土資源局統(tǒng)一轉(zhuǎn)報(bào)縣人民政府審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由國土資源站派員實(shí)地定點(diǎn)放線。涉及占用農(nóng)用地的，由縣國土資源局代縣人民政府?dāng)M定“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案”轉(zhuǎn)報(bào)市人民政府先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，再由縣人民政府審批。
農(nóng)村村民建房占地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？
農(nóng)村村民利用舊宅基地原址改建住宅的，在不超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的情況下，不收任何費(fèi)用，但必須辦理用地手續(xù)；新建、擴(kuò)建、遷建住宅占用未利用土地的，在不超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的情況下，也不交納費(fèi)用。確需占用耕地的，必須履行“占一補(bǔ)一”法定義務(wù)。沒有條件開墾耕地的，可按規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，委托國土部門統(tǒng)一開墾。耕地開墾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)之和的1～2倍。
農(nóng)村集體土地使用權(quán)是否可以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)？
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定：農(nóng)民集體所有制的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
農(nóng)村村民如何申請宅基地及所需材料有哪些？
農(nóng)村村民申請宅基地的程序：
①本人提出申請并填寫《農(nóng)村村民建房申請表》；②農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論；③國土站實(shí)地調(diào)查；④鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查；⑤縣國土資源局審核；⑥縣政府審批；⑦頒發(fā)證書。所需材料：①申請；②戶籍復(fù)印件；③交款憑證復(fù)印件；④原土地證書或建設(shè)用地批準(zhǔn)書；⑤補(bǔ)充耕地委托書；⑥其他材料。農(nóng)村村民建房占地，只能由國土資源管理部門受理，涉及收費(fèi)的只能由國土資源管理部門收取，其他任何組織或個(gè)人無權(quán)收取。
第2篇：宅基地土地管理法范文
當(dāng)日的會議強(qiáng)調(diào)，此項(xiàng)試點(diǎn)的基本思路是，在國家法律和政策的框架內(nèi)，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)抵押給政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)，銀行即向農(nóng)戶提供信貸，這一政府授權(quán)機(jī)構(gòu)為此提供保證。
梅州農(nóng)村金改的依據(jù)，是《廣東省建設(shè)珠江三角洲金融改革創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)總體方案》。金改方案提出，廣東將在有條件的縣試點(diǎn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)抵押工作，盡快使農(nóng)村集體資產(chǎn)“由虛變實(shí)”。農(nóng)民需要融資時(shí)，可以將宅基地使用權(quán)或土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。
參與了兩次相關(guān)研討會的中山大學(xué)法學(xué)院民法學(xué)教授張民安告訴時(shí)代周報(bào)記者，早在四年前廣州計(jì)劃試點(diǎn)時(shí)，就已開始了對農(nóng)村土地用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的調(diào)查研究。在他看來，這次的梅州金融改革實(shí)際上對現(xiàn)有法律提出了挑戰(zhàn)，“如果不從法律層面上來進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的改革，那么這個(gè)改革到最后就會以失敗告終。”
農(nóng)村金改將面臨法律障礙
時(shí)代周報(bào)：梅州這次農(nóng)村金融改革中涉及到農(nóng)村宅基地抵押貸款，你是如何看待這一概念的？
張民安：這次的梅州金融改革實(shí)際上是對現(xiàn)有法律提出了挑戰(zhàn)，很多的改革內(nèi)容都跟法律是有沖突的，如果不從法律層面上來進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的改革，那么這個(gè)改革到最后就會以失敗告終。
時(shí)代周報(bào)：你覺得梅州此次的金改，最大的障礙來自于哪里？
張民安：梅州的改革至少在法律層面上是有障礙的，而且這個(gè)障礙并不是一般規(guī)章制度的障礙，是國家層面大法的障礙?！段餀?quán)法》對農(nóng)村宅基地如何取得，如何使用，能否抵押，有明確規(guī)定。再一個(gè)就是《土地管理法》也有明確的規(guī)定，第三個(gè)就是《擔(dān)保法》對哪些財(cái)產(chǎn)能夠作為抵押都是有明確規(guī)定的。所以解決農(nóng)村的宅基地問題，最大的障礙在于《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》這三個(gè)國家大法，這是屬于民法的內(nèi)容。
因此，一個(gè)地方政府如果要進(jìn)行任何形式的改革，最底線就是無法突破國家大法，尤其是宅基地的改革，你不能突破《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》這些構(gòu)成民法層面的基本大法。第一，總體上來講，中國的民法在對待宅基地的態(tài)度上是非常保守的。就是農(nóng)民宅基地的取得要通過上面所述的三個(gè)大法，申請—審批—獲得這樣一種嚴(yán)格的形式。第二，取得農(nóng)民宅基地的方式也是高度管制，嚴(yán)格限制。一旦你取得宅基地的使用權(quán)，那宅基地只能作為住所來使用它，或者在宅基地旁邊建一些附屬物，例如豬圈、雞欄等。第三，就是不允許農(nóng)民的宅基地出賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保。農(nóng)民的宅基地可以轉(zhuǎn)讓給本村的村民，但即使是本村村民也是要取得擁有宅基地資格的。第四，農(nóng)民的宅基地不能夠從事生產(chǎn)或者經(jīng)營。第五，農(nóng)民的宅基地是不能抵押的。為什么現(xiàn)行的法律明確禁止農(nóng)民把宅基地抵押給銀行呢，一旦允許農(nóng)民的宅基地作為抵押物，那就意味著農(nóng)民的宅基地就會成為一個(gè)自由交易的財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致的結(jié)果可能是，農(nóng)民都把宅基地拿去銀行抵押貸款，資本是運(yùn)轉(zhuǎn)活了，但是由于村民可能會反復(fù)多次地將宅基地作為抵押物，這樣使得集體土地的面積越來越小。
三大法與土地集體所有權(quán)沖突
時(shí)代周報(bào)：你覺得中國現(xiàn)行對農(nóng)村宅基地的法律體系是否合理嗎？
張民安：我國的《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》對于農(nóng)村宅基地的管制是存在很大的問題，規(guī)范調(diào)整宅基地的三部大法，《物權(quán)法》《擔(dān)保法》在民法性質(zhì)上屬于私法，私法調(diào)整私人之間的關(guān)系，政府是不能干預(yù)的，是由民事主體自己權(quán)衡利害關(guān)系來解決事情?，F(xiàn)在最主要的問題是，農(nóng)民的宅基地問題是由私法來調(diào)整還是由公法來解決，如果是民法上的問題，則一定要遵守民法上“意思自治”的原則，應(yīng)當(dāng)由民事主體自己來決定。既然這個(gè)土地是農(nóng)民集體土地，該怎么使用，如何使用都是農(nóng)民自己的事情。所以我說現(xiàn)在宅基地的問題實(shí)際上犯了一個(gè)嚴(yán)重的錯(cuò)誤，把原本是私法上的問題公法化，管理色彩非常強(qiáng)，帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的烙印。違反了《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》這些私法性質(zhì)的法律精神。
其次，對宅基地的高度管制、嚴(yán)格管理違反了宅基地本身的性質(zhì)。按中國現(xiàn)行的《物權(quán)法》《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民取得宅基地不是取得所有權(quán)，僅僅只是取得使用權(quán)，使用權(quán)是建立在集體組織享有所有權(quán)的基礎(chǔ)之上。農(nóng)民集體土地的所有權(quán)歸農(nóng)民，農(nóng)民享有所有權(quán)就意味著他享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這是民法上一個(gè)最基本的知識。占有，這些土地是我們集體成員的；使用，我使用它來種茶業(yè)，養(yǎng)魚，做工廠，建廠房；收益，我可以把它出租；處分，我們可以把集體土地賣給別人。但是現(xiàn)在，《土地管理法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》一方面認(rèn)為農(nóng)民對土地享有所有權(quán)，這個(gè)所有權(quán)就意味著農(nóng)民可以把他的一部分分給組織成員作為宅基地，就意味著作為集體組織，他們村民可以處分這個(gè)土地，那你為什么又限制集體組織的成員來處分他的東西？
時(shí)代周報(bào)：那么是否可以認(rèn)為，上述三種大法本身就與“農(nóng)民集體所有權(quán)”這個(gè)制度相沖突？
張民安：確實(shí)如此，所有權(quán)不管是集體的也罷，國家的也罷，個(gè)人的也罷，所有權(quán)天生的就有處分權(quán)。但是為什么又要限制農(nóng)民把他的宅基地用來抵押呢？按照現(xiàn)在的法律，實(shí)際上已經(jīng)違反了我們《物權(quán)法》上最基本的理論，就是剝奪了農(nóng)民享有宅基地的所有權(quán)，它也剝奪了農(nóng)民集體土地組織成員所享有的自由決定宅基地處分的權(quán)利。直接地說，農(nóng)村集體土地所有權(quán)或農(nóng)村宅基地所有權(quán)變得不完整。這就導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)跟國有土地所有權(quán)是不平等的。當(dāng)一個(gè)主體對一個(gè)客體喪失處分權(quán)的時(shí)候，就已經(jīng)背離了所有權(quán)的性質(zhì)。
宅基地應(yīng)進(jìn)入流通市場
第3篇：宅基地土地管理法范文
隨著計(jì)劃生育政策的深入，城市化進(jìn)程的加快，本案中的情形在農(nóng)村出現(xiàn)的越來越多，也比較有代表性，且隨著農(nóng)民法律意識提高，保護(hù)財(cái)產(chǎn)意識加強(qiáng)，更多的人也在考慮這個(gè)問題。因此，這是我們房屋登記部門和土地登記部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對、妥善處理的一個(gè)問題。
而如何解決這個(gè)問題，現(xiàn)在各地的做法各不相同：有的地方只要是孩子繼承的，無論農(nóng)房的所有權(quán)還是宅基地的使用權(quán)均給予辦理繼承；有的地方在農(nóng)房登記時(shí)按照先地后房的原則，只有取得集體土地使用權(quán)證書后，方給予辦理農(nóng)房的過戶手續(xù)，對于因繼承而取得房屋所有權(quán)的等級也遵照這個(gè)程序；有的地方根本不予辦理，理由是城鎮(zhèn)戶口居民取得農(nóng)村宅基地上的房產(chǎn)，與《土地管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)相悖。
筆者認(rèn)為以上幾種做法都有失妥當(dāng)。在此，僅對以該案例為代表的情形進(jìn)行分析探討。
一、農(nóng)村的房屋可否繼承，與繼承人戶口狀況的聯(lián)系
根據(jù)《繼承法》第3條“公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品……”，由此可見，公民房屋屬于公民死亡時(shí)遺留的合法遺產(chǎn)，當(dāng)然可以繼承。以此類推，無論繼承人戶口狀況如何，在被繼承人去世后可以繼承該房屋。《房屋登記辦法》第87條“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理”。繼承就應(yīng)屬于“法律、法規(guī)另有規(guī)定”所包含的情況。
因此，筆者認(rèn)為：不論是農(nóng)村村民，還是城鎮(zhèn)戶口的居民，都可以按照《繼承法》的規(guī)定享有繼承權(quán)，對于房產(chǎn)而言，即應(yīng)辦理房產(chǎn)繼承的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
二、宅基地的使用權(quán)可否因繼承取得，與戶口狀況的聯(lián)系
城鎮(zhèn)戶口的居民在繼承農(nóng)村房屋時(shí)，還要受到《土地管理法》的限制。城鎮(zhèn)居民繼承了農(nóng)村宅基地上的房屋，而對支撐此房屋的宅基地使用權(quán)又該如何處理呢？
《土地管理法》第62條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。所以說，宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無需繳納任何土地費(fèi)用即可取得，宅基地的取得與農(nóng)民的身份是分不開的。
對于民房及宅基地使用權(quán)的繼承問題，司法實(shí)踐中通常分情況處理：如果繼承人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合宅基地申請條件的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后取得被繼承房屋及其宅基地；如果不符合申請條件的，則可以將房屋賣給本村其他符合申請條件的，如果不愿出賣，則該房屋不得翻建、改建、擴(kuò)建，待處于不可居住狀態(tài)時(shí)，宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織收回。繼承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地申請條件的情形處理。也就是說，按照法律規(guī)定的“地隨房走”的原則，城市居民可以基于取得的房屋所有權(quán)而繼續(xù)使用宅基地，但是不得進(jìn)行翻建、改建、擴(kuò)建等。直到房屋出售或滅失后，房地的權(quán)利歸于統(tǒng)一。
綜觀有關(guān)集體土地管理的若干政策，包括：《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（[1999]39號）、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（[2007]71號），都禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，禁止農(nóng)民的住宅向城鎮(zhèn)居民出售，禁止占用農(nóng)民集體土地建設(shè)住宅等。繼承的發(fā)生是與繼承人主觀意志無關(guān)的客觀事件，并不是當(dāng)事人主動購買或主動申請宅基地修建住宅。
因此，繼承宅基地的使用權(quán)并不屬于規(guī)定中所明令禁止的范疇，在實(shí)踐中，嘗試為因繼承而取得房屋所有權(quán)這種特殊的轉(zhuǎn)移房產(chǎn)行為發(fā)放宅基地使用權(quán)證，并不與法律法規(guī)相抵觸。
第4篇：宅基地土地管理法范文
關(guān)鍵詞:山東省;宅基地;調(diào)查;政策建議
一、山東省農(nóng)村宅基地使用和制度中的問題
(一)一戶多宅現(xiàn)象嚴(yán)重
一戶一宅,是指農(nóng)村居民一戶只能申請一處符合規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地。對于一戶一宅,《中華人民共和國土地管理法》有著明確的規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是由于繼承、土地管理不善等原因,山東省土地使用過程中普遍存在著一戶多宅的現(xiàn)象。通過調(diào)查和整理的數(shù)據(jù)可以看出,在抽樣的樣本中有85%的村民戶存在著一戶多宅的現(xiàn)象。
(二)土地審批管理不規(guī)范
根據(jù)我國的有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,農(nóng)村住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣級人民政府批準(zhǔn)就可以取得宅基地的使用權(quán)。早在1993年,國家就已經(jīng)取消了與農(nóng)民建房有關(guān)的宅基地有償使用費(fèi)、土地登記費(fèi)、村鎮(zhèn)規(guī)劃費(fèi)等,申請宅基地使用時(shí)只需繳納5元的土地證書工本費(fèi)。在此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn),有69%的村民在申請宅基地時(shí)繳納了文貴的審批手續(xù)費(fèi)。這些手續(xù)費(fèi)大大加重了農(nóng)民的負(fù)擔(dān),與我國現(xiàn)在大力減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的政策相違背。同時(shí),農(nóng)民由于普遍的缺乏有關(guān)宅基地使用的法律法規(guī),對亂收費(fèi)的現(xiàn)象往往敢怒而不敢言。
(三)農(nóng)民對宅基地所有權(quán)(即產(chǎn)權(quán))認(rèn)識不清
有很多農(nóng)民對于宅基地的所有權(quán)認(rèn)識不清,認(rèn)為宅基地與宅基地上的附著物一起屬于農(nóng)民個(gè)人所有。這種錯(cuò)誤的認(rèn)識源于中國傳統(tǒng)思想對農(nóng)民的影響。《中華人民共和國土地管理法》明確規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民對宅基地只用使用權(quán),農(nóng)民無權(quán)對宅基地進(jìn)行買賣、出租、抵押等流轉(zhuǎn)行為。
二、山東省農(nóng)村宅基地問題原因分析
(一)低成本或無成本的取得是導(dǎo)致宅基地不合理使用的重要原因
我國農(nóng)村宅基地的使用權(quán)大部分是通過繼承的方式和占用村內(nèi)空閑地獲得的,由于宅基地的取得不需要或只需要很少的成本,使村民不能夠合理有效地利用宅基地。此外,我國法律對于農(nóng)村宅基地使用期限的規(guī)定仍處于空白,使農(nóng)民可以無限期享有宅基地的使用權(quán),這進(jìn)一步使宅基地的使用粗放化。
(二)我國有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律法規(guī)不完善且缺乏專門宅基地法律
無明確的完善的法律法規(guī)是導(dǎo)致宅基地現(xiàn)有問題的重要原因。法律方面的主要問題主要有兩個(gè)方面:一是對流轉(zhuǎn)的規(guī)定不明確,二是對宅基地產(chǎn)權(quán)不明確。我國雖然在多部法律中都有宅基地流轉(zhuǎn)和所有權(quán)的規(guī)定,但各部法律存在著很多不明確的結(jié)論甚至有互相矛盾的規(guī)定。此外,我國現(xiàn)在還沒有一部專門針對宅基地的法律,僅僅依靠分散的法律法規(guī)進(jìn)行管理。
(三)宅基地產(chǎn)權(quán)的不完整
從現(xiàn)存的有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律法規(guī)來看,宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)的三種權(quán)利分散在不同主體中。農(nóng)民具有專有的使用權(quán),但沒有自由讓渡權(quán)和收益的專有權(quán);宅基地的所有權(quán)屬于集體所有,因此宅基地的讓渡權(quán)屬于集體,但集體又沒有使用權(quán)。宅基地產(chǎn)權(quán)的不完整違背了產(chǎn)權(quán)的排他的性質(zhì),造成宅基地使用和管理過程中的混亂,增加了市場的交易費(fèi)用,也使農(nóng)民的合法利益遭到了損害。
(三)現(xiàn)行的宅基地審批制度存在缺陷
法律規(guī)定村民申請使用集體土地建住宅,必須由申請人向所住地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會提出建房申請,然后由村民大會或村委會對申請進(jìn)行討論,經(jīng)到會人數(shù)過半數(shù)表決通過后,上報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,最后由縣級政府批準(zhǔn)?，F(xiàn)存的這種審批程序過于復(fù)雜,程序較多,不僅降低了審批的效率,而且容易滋生腐敗。
三、針對宅基地問題提出的政策和建議
(一)進(jìn)一步明確宅基地產(chǎn)權(quán)的主體,保持宅基地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的完整性
明確清楚地宅基地產(chǎn)權(quán)是利用市場機(jī)制配置土地資源的重要前提。我國的宅基地所有權(quán)歸屬于農(nóng)村集體所有,然而農(nóng)村集體的概念比較模糊。村委會是農(nóng)民自主管理的政治性的組織,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也屬于國家的政權(quán)機(jī)關(guān),因此都不是農(nóng)村集體的代表,沒有處置宅基地和從宅基地中獲取收益的權(quán)利。確定宅基地產(chǎn)權(quán),要依照《憲法》等相關(guān)法律法規(guī),進(jìn)一步確定是由農(nóng)民組成的農(nóng)民集體而不是村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府是宅基地的所有權(quán)人。
(二)農(nóng)村宅基地應(yīng)該有條件地進(jìn)入市場
農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)之所以被限制,一是因?yàn)檎刈鳛榇迕裆娴闹匾Ｕ?對于穩(wěn)定農(nóng)村社會秩序,發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)都具有重要的作用;二是由于政府想從宅基地自由流轉(zhuǎn)中獲得一部分收益,而宅基地的自由流轉(zhuǎn)會造成收入的管理不便。但是,市場配置土地資源將是土地配置的基本取向,市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也要求取消這種土地管理的城鄉(xiāng)二元體制,加之我國農(nóng)村社會保障體系的建立和完善,宅基地產(chǎn)權(quán)主體的明確,應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,允許宅基地進(jìn)入市場。
(三)加強(qiáng)農(nóng)村社會保障的建設(shè)
加強(qiáng)對農(nóng)民的基本社會保障是推進(jìn)宅基地市場化的關(guān)鍵。農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)后,存在的最大問題就是農(nóng)民的基本生活保障消失了,這也是農(nóng)民最關(guān)心的問題。在本次調(diào)查中,劉家莊村民也認(rèn)識到這個(gè)問題,調(diào)查結(jié)果顯示由40%的村民表示只有他們搬入敬老院才同意將宅基地流轉(zhuǎn)。因此,需要進(jìn)一步加大對農(nóng)村社會保障事業(yè)的投入力度,建立健全完善的農(nóng)村社會保障體系和醫(yī)療保障制度。徹底把新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)制度貫徹到實(shí)處。
(四)規(guī)范現(xiàn)行的法律法規(guī),建立專門的宅基地法律
首先對于有關(guān)限制宅基地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)進(jìn)行修改?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”應(yīng)該在《土地管理法》中添加相關(guān)的補(bǔ)充條款,說明宅基地經(jīng)過相關(guān)部門審批和評估后可以出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
參考文獻(xiàn):
[1]韓立達(dá)等.四川省農(nóng)村宅基地問題調(diào)查與思考[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2009,(8).
第5篇：宅基地土地管理法范文
關(guān)鍵詞：集體土地所有權(quán)；宅基地；土地管理法
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-00-01
2008年10月召開的十七屆三中全會作出的《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》對于宅基地的管理提出：“要完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)村宅基地用益物權(quán)。農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復(fù)墾為耕地，調(diào)劑為建設(shè)用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納人年度建設(shè)用地計(jì)劃，并優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。”本文以此為指導(dǎo)，淺論土地管理法中的有關(guān)宅基地使用權(quán)取得的問題。
一、申請宅基地的條件
對于申請宅基地使用權(quán)的條件，《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！薄稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！笨梢?，只要申請人不擁有兩處宅基地、面積符合省市自治區(qū)政府的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，沒有出售、出租住房，就可以申請宅基地并獲批準(zhǔn)。依照這樣的條件，農(nóng)民只要分戶就可以申請取得宅基地使用權(quán)。這一規(guī)定在實(shí)際執(zhí)行中又被概括為“一戶一宅原則”。例如，2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格宅基地申請條件，”“堅(jiān)決貫徹‘一戶一宅’的法律規(guī)定”。似乎“一戶一宅”是嚴(yán)格的條件，但實(shí)際上是放寬了宅基地取得的條件。本來《土地管理法》規(guī)定的一戶只能有一處宅基地，是限制一戶有兩處以上的宅基地，并不是說一戶就要有一處宅基地，但抽象的一戶一宅容易被理解為一戶就可以申請取得一處宅基地，在實(shí)際執(zhí)行中就是按照一戶就給一處宅基地執(zhí)行的，由于對分戶的條件沒有法律規(guī)定，在許多地方只要男性村民成年結(jié)婚就可以分戶申請宅基地。我所在的村莊在改革開放以前多戶一院的情況很普遍，有的是兄弟多戶與父母住在一院，與伯父、叔父以及堂兄弟多戶一院的情況也很多。當(dāng)時(shí)申請宅基地十分嚴(yán)格，申請要經(jīng)生產(chǎn)隊(duì)社員會討論，大隊(duì)簽署同意意見，報(bào)批準(zhǔn)后再報(bào)縣民政局批準(zhǔn)。公社和縣民政局在批準(zhǔn)前都要派員實(shí)際查看申請戶的居住情況，聽取社員意見。改革開放以后，宅基地的申請和批準(zhǔn)越來越容易，往往兄弟幾人每人一戶一院，有的父母也單獨(dú)一院。村莊面積比原來成倍擴(kuò)大。因此，我們不要以為在宅基地的管理上就是亂的，也不要以為現(xiàn)時(shí)高喊嚴(yán)格的宅基地管理就管理的嚴(yán)格。因此，筆者認(rèn)為在宅基地的申請取得上，不要再抽象的提“一戶一宅的原則”。宅基地的申請條件應(yīng)當(dāng)包括兩個(gè)條件，一是分戶條件，一是宅基地面積及其可建筑容積率與人口住房滿足的標(biāo)準(zhǔn)。對于分戶條件應(yīng)當(dāng)規(guī)定多子女戶的成年子女可以依據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣與父母和兄弟姐妹分戶，但只有一個(gè)子女與父母共同生活的不得再分戶；獨(dú)子女不得與父母分戶。對于面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有宅基地上房屋的建筑容積率和人口的住房面積計(jì)算，規(guī)定一定的標(biāo)準(zhǔn)，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)不能容納居住人口的，可以以戶為單位申請新宅基地。
二、宅基地能否有償取得
宅基地的取得應(yīng)當(dāng)是無償取得，因?yàn)檎厥寝r(nóng)民集體所有的土地，是經(jīng)國家批準(zhǔn)后由集體分配給農(nóng)民的，是由集體提供給農(nóng)民的社會保障，是保障居者有其屋的集體福利。集體成員作為集體土地的所有者成員，從集體分配取得宅基地的使用權(quán)是集體土地所有權(quán)目的的實(shí)現(xiàn)。集體沒有理由在集體所有權(quán)的目的利益以外向自己的成員收取使用費(fèi)或者使用權(quán)的對價(jià)。集體成員經(jīng)過依法批準(zhǔn)享有對集體土地的宅基地使用權(quán)是集體成員平等地享有的普遍權(quán)利，不是個(gè)別成員對集體土地的權(quán)利。因而，宅基地?zé)o償使用是公平的。這是集體土地的集體公有制性質(zhì)的體現(xiàn)。宅基地的分配標(biāo)準(zhǔn)是應(yīng)當(dāng)由省市自治區(qū)人民政府統(tǒng)一規(guī)定的，對同一時(shí)期申請取得宅基地的集體成員是一樣的，不允許以支付對價(jià)多占宅基地。嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化分配宅基地就可以避免少批多占。少批多占本身就是違法的，是與保護(hù)耕地和節(jié)約土地的基本國策相違背的。對于少批多占應(yīng)當(dāng)通過行政手段予以糾正，不得通過收取對價(jià)讓其合法化，更不得以此為由實(shí)行宅基地的有償取得，因?yàn)闊o論是全部實(shí)行有償取得或者對超標(biāo)部分實(shí)行有償取得，都可能形成一種交易，多交錢多占地。這樣不僅不可以解決少批多占的問題，而且還會助漲少批多占，甚至多批多占的現(xiàn)象發(fā)生。因此，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持宅基地經(jīng)國家批準(zhǔn)在本集體內(nèi)部無償分配。
三、宅基地使用權(quán)能否通過房屋繼承或者購買取得
第6篇：宅基地土地管理法范文
一、征地、拆遷補(bǔ)償
1、征地補(bǔ)償：集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)所需用地，由鎮(zhèn)政府申報(bào)市國土局統(tǒng)一征收，再由市國土局實(shí)行招拍掛方式進(jìn)行運(yùn)作，堅(jiān)決杜絕個(gè)人和集體經(jīng)濟(jì)組織買賣土地，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。
①征地價(jià)格：耕地、宅基地、空基等綜合價(jià)為2萬元/畝；
②征地補(bǔ)償收入為被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人所有。
2、拆遷補(bǔ)償：
①按實(shí)際丈量面積，根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)計(jì)算價(jià)格補(bǔ)償給被拆遷人，違章建筑一律無償拆除；
②被拆遷房屋拆遷人自行拆除，所有材料自行處置，若不自行拆除或被依法的，沒有拆遷補(bǔ)償，其房屋拆除材料自行處置。
③再建的拆遷戶，不予補(bǔ)償房屋拆遷費(fèi)；
④拆遷補(bǔ)償價(jià)格：土胚房、雜屋10元/㎡，磚木結(jié)構(gòu)房屋15元/㎡。
二、宅基地的安排方法
1、堅(jiān)持一戶一宅制和在規(guī)劃范圍內(nèi)原址安排的原則，進(jìn)行合理安排；
2、安排戶的確認(rèn)：①以公安派出所戶籍為依據(jù)；②已婚且與兄弟分開生活，并分割財(cái)產(chǎn)的，但戶口未進(jìn)行分戶的可視為分戶；③家庭成員中夫妻、未成年子女之間有多個(gè)戶口本的，只能按一戶計(jì)算；④全家在外工作，原籍在、戶籍不在本地的，可作安排，但其將原基地擅自變賣的，不作安排。
3、符合條件可安排宅基地，必須先辦好各項(xiàng)手續(xù)后，方可按政府統(tǒng)一規(guī)劃建房，另按《土地管理法》規(guī)定時(shí)間內(nèi)未建的，必須繳納各項(xiàng)規(guī)費(fèi)后重新申報(bào)。若建房戶建好房屋后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，必須補(bǔ)交各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。
4、宅基地面積。（一）原籍：堅(jiān)持一戶一宅和人均不超過30平方米的原則，按原有宅基地面積剔除公攤面積后，可按現(xiàn)有面積在規(guī)劃范圍內(nèi)建筑，但最長不得超過15米。（二）外籍：①單戶建筑寬4.5米（包墻），長15米；②兩戶聯(lián)戶建筑寬8米（包墻），長15米。（三）老街已新建房屋的必須同樣承擔(dān)公攤面積。
5、宅基地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：①已被征收宅基地的按實(shí)際建筑占地面積、房前屋后預(yù)留面積和公攤面積，均按2萬元/畝計(jì)算；若現(xiàn)建筑面積、房前屋后預(yù)留地面積和公攤面積合計(jì)超出規(guī)定面積（原籍的宅基地安排方法）的按市場價(jià)收費(fèi)。②符合條件可安排宅基地，但沒有被征收宅基地的，除按2萬元/畝收費(fèi)外，還必須繳納規(guī)費(fèi)，如建筑面積超出規(guī)定面積的同上。
6、在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，按誰先拆誰優(yōu)先安排宅基地的原則進(jìn)行安排。
第7篇：宅基地土地管理法范文
第二條 加強(qiáng)土地管理，是各級人民政府的重要職責(zé)?？h級以上人民政府土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)土地的統(tǒng)一管理工作。鄉(xiāng)級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作。
第三條 各級人民政府應(yīng)采取有效措施，宣傳貫徹《土地管理法》和本辦法，保護(hù)土地資源，制止亂占濫用土地的行為。鼓勵(lì)合理開發(fā)和充分利用每寸土地。同時(shí)，必須保證國家建設(shè)項(xiàng)目，特別是重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目需要的用地。
城鄉(xiāng)建設(shè)必須節(jié)約使用土地。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，可以利用原有的空閑地、宅基地和荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。個(gè)人建房，提倡蓋樓房。
第四條 國家建設(shè)征用土地，必須按下列程序辦理審批手續(xù)。
（一）建設(shè)單位持國務(wù)院主管部門或縣級以上人民政府按照基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件，向土地所在地的省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門提出用地申請。
（二）省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的文件和總平面布置圖、地形圖，以及城市規(guī)劃管理等有關(guān)部門的書面意見，正式核定用地面積，并組織用地單位與被征地單位簽訂補(bǔ)償、安置協(xié)議。
（三）用地申請按批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，由所在地的省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門簽發(fā)土地使用證，并根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或分期劃撥土地。
因搶險(xiǎn)急需用地，經(jīng)縣級以上人民政府同意，可以先使用。需要長期使用的，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)辦用地審批手續(xù)。
第五條 征用土地審批權(quán)限：
征用耕地（含菜地、園地、魚池、藕田，下同）3畝以下（“以下”含本數(shù)，下同），非耕地（含林地、牧地、柴山、灘地等，下同）10畝以下，由縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)；征用耕地10畝以下，非耕地20畝以下，由省轄市、自治州人民政府或由省人民政府委托地區(qū)行署批準(zhǔn)；征用武漢市行政區(qū)域內(nèi)耕地100畝以下，非耕地200畝以下，由武漢市人民政府批準(zhǔn)。超過上述用地面積的逐級報(bào)批。
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征用跨縣以上行政區(qū)域土地的，由上一級人民政府或地區(qū)行署按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限批準(zhǔn)或報(bào)批。
省轄市、自治州、縣（市、區(qū)）人民政府和地區(qū)行署批準(zhǔn)征用土地的文件，須抄報(bào)省人民政府土地管理部門備案。
第六條 國家建設(shè)征用土地，由用地單位按下列標(biāo)準(zhǔn)支付征地費(fèi)。除國家另有規(guī)定外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，不得擅自提高或降抵標(biāo)準(zhǔn)，也不得以任何借口收取本辦法規(guī)定以外的費(fèi)用或附加其他條件。
（一）土地補(bǔ)償費(fèi)和地面附著物補(bǔ)償費(fèi)。
1、征用省轄市郊區(qū)耕地的，按其年產(chǎn)值的五到六倍補(bǔ)償；征用縣級市和縣轄鎮(zhèn)郊區(qū)耕地的，按其年產(chǎn)值的四到五倍補(bǔ)償；征用其他地方耕地的，按其年產(chǎn)值的三到四倍補(bǔ)償。年產(chǎn)值的計(jì)算：國家牌價(jià)和市場價(jià)的平均數(shù)，乘以同類土地前三年平均年產(chǎn)量（下同）。
2、征用有收益的非耕地，按其年產(chǎn)值的二到三倍補(bǔ)償。
3、征用宅基地，按鄰近土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
4、被征土地上的青苗、樹木，能計(jì)算產(chǎn)值的，按產(chǎn)值補(bǔ)償；不能計(jì)算產(chǎn)值的，合理計(jì)價(jià)補(bǔ)償。征地協(xié)議簽訂后搶種的作物、樹木，不予補(bǔ)償。
5、被征土地上的建（構(gòu)）筑物等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)定。違章建筑，不予補(bǔ)償。
（二）安置補(bǔ)助費(fèi)。
1、征用耕地的，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為被征用耕地每畝年產(chǎn)值的二至三倍。但是，每畝被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用耕地年產(chǎn)值的十倍。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按《土地管理法》第二十八條規(guī)定的方法計(jì)算。
2、征用有收益的非耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按其年產(chǎn)值的二至三倍支付。
3、征用無收益的土地，不付安置補(bǔ)助費(fèi)。
（三）上述土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過被征地年產(chǎn)值的二十倍。
（四）征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：武漢市每畝7000至1萬元；其他省轄市每畝5000至7000元；縣級市每畝3000至5000元。
第七條 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，除被征土地上屬于個(gè)人的附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)付給本人外，其余的按《土地管理法》第三十條規(guī)定的用途，由被征地單位擬訂使用計(jì)劃，經(jīng)省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門審查同意后，由用地單位支付給被征地單位，在土地部門的監(jiān)督下按計(jì)劃使用。
新菜地開發(fā)建設(shè)基金由土地管理部門收取，交同級財(cái)政專項(xiàng)儲存，?？顚Ｓ?，任何單位不得挪用。此項(xiàng)經(jīng)費(fèi)用于開發(fā)新菜地和改造老菜地。使用計(jì)劃由土地管理部門會同農(nóng)業(yè)和蔬菜生產(chǎn)主管部門及商業(yè)部門提出，經(jīng)省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第八條 因國家建設(shè)征用土地造成的多余勞動力，由當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及被征地單位、用地單位共同協(xié)商，予以安置。其中安置到集體所有制單位和全民所有制單位就業(yè)人員的條件，由省人民政府另定。
第九條 對村（組）的集體土地一般不得全部征用，確因國家建設(shè)需要全部征用的，必須經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，其原有的農(nóng)業(yè)戶口經(jīng)審查核定后，可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。
第十條 計(jì)稅土地被征后，其農(nóng)業(yè)稅、特產(chǎn)稅的減免，按農(nóng)業(yè)稅減免程序辦理。減免以前，由用地單位負(fù)擔(dān)。
第十一條 國家建設(shè)使用國家荒山、荒地、荒灘，按本辦法第五條規(guī)定的審批權(quán)限，經(jīng)批準(zhǔn)后無償劃撥。劃撥國營農(nóng)、林、牧、漁場和科研、教育單位附設(shè)場、站使用的國有土地，按本辦法第六條規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的下限，補(bǔ)給原使用單位。
第十二條 國家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位和農(nóng)、林、牧、漁場，在國家批準(zhǔn)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科研或本場范圍內(nèi)的土地上進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，按本辦法規(guī)定的征地程序，報(bào)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。
第十三條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村興辦企業(yè)，應(yīng)首先利用現(xiàn)有設(shè)施和場地，嚴(yán)格控制占用土地。確需使用土地的，必須持縣級以上主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件，向省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門提出申請，按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限辦理用地審批手續(xù)。使用非本集體所有土地的，還應(yīng)按本辦法規(guī)定的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的下限支付補(bǔ)償費(fèi)，并妥善安置農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村興辦企業(yè)，其用地面積，不得超過國家關(guān)于同行業(yè)和相同經(jīng)營規(guī)模的國營或集體企業(yè)的用地定額。
第十四條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用集體土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限辦理用地審批手續(xù)，對使用非本集體所有土地的，由主辦單位給被用地單位調(diào)整土地或給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第十五條 農(nóng)村個(gè)人或個(gè)人合伙興辦企業(yè)，應(yīng)首先利用自有的房屋庭院。確需使用集體土地的，須提出申請，并與土地所有單位簽訂有償使用土地的協(xié)議，使用非耕地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查，報(bào)省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)。上述個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，仍歸原集體所有。停止使用后，交還集體，并負(fù)責(zé)恢復(fù)耕種條件。地面附著物可作價(jià)交集體或自行拆除，不準(zhǔn)把生產(chǎn)、營業(yè)用地作為宅基地。
第十六條 農(nóng)民建房用地，由本人申請，經(jīng)村民委員會同意，使用非耕地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查，報(bào)省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，并按被占耕地年產(chǎn)值的二到四倍支付土地補(bǔ)償費(fèi)。
農(nóng)民新建、改建房屋的宅基地（含一切附屬設(shè)施）總面積，使用耕地的每戶不得超過140平方米，使用非耕地的每戶不得超過200平方米。具體用地面積，由省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府在上述限額內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)厝司氐惹闆r確定。
出賣、出租房屋的，不得再在當(dāng)?shù)厣暾堈?。農(nóng)民遷居和拆除房屋后騰出的宅基地，由集體收回，統(tǒng)一安排使用。
第十七條 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體土地的，由本人申請，所在單位或居民委員會同意，報(bào)省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)。并參照國家建設(shè)征用土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。
居民建住宅每戶宅基地面積：大中城市內(nèi)不得超過80平方米，其他城鎮(zhèn)內(nèi)不得超過100平方米。具體用地面積由省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在上述規(guī)定限額內(nèi)確定。
第十八條 用地單位或個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)征用、劃撥的耕地、園地和其它有收益的土地，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，從征地批準(zhǔn)劃撥之日起滿一年未使用的，由縣（市、區(qū)）土地管理部門收取荒蕪費(fèi)。滿兩年還未使用的，依法收回。
荒蕪費(fèi)按同類土地年產(chǎn)值一到二倍收取，交同級財(cái)政，作為土地開發(fā)建設(shè)基金。
第十九條 依據(jù)《土地管理法》第十九條規(guī)定，收回的國有土地，縣級以上人民政府可在本辦法規(guī)定的審批權(quán)限內(nèi)，按本辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有償劃撥給其他符合用地條件的單位使用，用地單位支付的各項(xiàng)費(fèi)用交同級財(cái)政。收回的國有土地也可以暫借給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織耕種，但不得在土地上興建永久性建筑物或種植多年生植物，國家建設(shè)需要時(shí)，予以收回，只支付青苗補(bǔ)償費(fèi)。
第二十條 對違反《土地管理法》和本辦法，除按《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定處理外，對并處罰款的，按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
（一）買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的當(dāng)事人，根據(jù)情節(jié)輕重，按其非法收入的10％至20％處以罰款。
（二）非法占用城市土地的，按城市市郊菜地年產(chǎn)值的一至三倍罰款；非法占用其他地方土地的，按照被占土地或鄰近土地年產(chǎn)值的一至二倍罰款。
（三）批準(zhǔn)的臨時(shí)用地期滿不歸還，以及拒不交出依法應(yīng)收回使用權(quán)的土地的，按本條第二項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。
（四）非法占用被征地單位補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的，按被占用金額的5％至10％罰款。
第二十一條 以上罰款由縣級以上人民政府的土地管理部門決定，被處罰的單位或個(gè)人，對處罰決定不服的，可在接到處罰決定通知之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴，期滿不起訴又不履行的，由作出處罰的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十二條 本辦法具體應(yīng)用問題由省人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)解釋。
第8篇：宅基地土地管理法范文
關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地管理；使用權(quán)；自由流轉(zhuǎn)
一、宅基地管理的歷史沿革
我國第一個(gè)有關(guān)農(nóng)村宅基地立法的文件是1950年的《法》，主要內(nèi)容為：宅基地屬于農(nóng)民所有；受法律保護(hù)；可以買賣、出租及繼承；宅基地與房屋兩權(quán)合一。1956年3月《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》，1956年6月《高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》以及1962年《六十條》規(guī)定，社員宅基地屬于集體所有；不準(zhǔn)出租和買賣；歸各戶長期使用；地上附著物歸社員所有；社員房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主；建新房須由本戶申請，經(jīng)社員大會討論同意；修建房屋不能侵占耕地。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》規(guī)定，宅基地屬于集體所有，社員只有使用權(quán)；社員出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地；城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅的建筑面積，由省級人民政府確定。1986年《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有；農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)，使用非耕地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村居民住宅用地，不得超過省級政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。1998年的《土地管理法》新增的內(nèi)容有：農(nóng)民建房，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，一戶一宅，面積不超標(biāo)；經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。2004年《土地管理法》及2007年3月頒布的《物權(quán)法》承襲1998年《土地管理法》關(guān)于宅基地的規(guī)定。
二、宅基地交易的悖論
悖論一：大量閑置與需求旺盛
現(xiàn)行宅基地集體所有、農(nóng)民無償獲得和無償使用的制度，由于占用無需成本，并且占用總是存在潛在收益，促使農(nóng)民多占地，占好地。這種供應(yīng)上的“大鍋飯”就造成了耕地資源的大量浪費(fèi)。這一點(diǎn)與經(jīng)濟(jì)學(xué)上著名的“公共牧地的悲劇”如出一轍。來自國土資源部的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：目前我國村鎮(zhèn)建設(shè)用地總量是城市建設(shè)用地總量的4.6倍，且用地布局散亂、分散無序，粗放利用現(xiàn)象嚴(yán)重。我國農(nóng)村居民點(diǎn)用地高達(dá)16.4萬平方公里，接近于河南省的總面積，人均用地185平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家標(biāo)準(zhǔn)。而隨著城鄉(xiāng)融合的加劇，我國每年都有數(shù)千萬的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工。在找到合適的工作之后，大多買房置業(yè)，不愿意再回到農(nóng)村居住。根據(jù)法律規(guī)定，宅基地是農(nóng)民基于身份無償獲得的福利，只要其成員的身份存在，集體經(jīng)濟(jì)組織也無權(quán)收回其宅基地。另外，宅基地所具有的潛在收益，也使農(nóng)民絕對不會輕易放棄它。在農(nóng)村，只要擁有農(nóng)民戶口，便可分配宅基地，也可以擁有土地承包權(quán)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還可以參加集體分紅，因此，現(xiàn)在很多地方，尤其是城市近郊的農(nóng)民都不愿改變身份，也很少有舉家遷移的，往往是在城市中賺來的錢全部帶回農(nóng)村，在農(nóng)村建房，再返回城市打工，房子依然處于閑置狀態(tài)。因此出現(xiàn)了工業(yè)化進(jìn)程雖快，但非農(nóng)業(yè)人口比重卻沒有明顯變化，以至城市化一直處于低水平的現(xiàn)象。
悖論二：財(cái)產(chǎn)增值與有價(jià)無市
我國的宅基地制度，將農(nóng)民緊緊捆綁在土地上。因?yàn)檗r(nóng)民一旦離開農(nóng)村進(jìn)入城市，其主要的房屋財(cái)產(chǎn)，將不再具有真正的財(cái)產(chǎn)意義。要素資源的充分流動是資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置的前提，產(chǎn)權(quán)作為一種資源只有有效流動才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率的實(shí)現(xiàn)。隨著城市化進(jìn)程的加快，人口數(shù)量的增加，住房需求越來越大，在城市郊區(qū)，作為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)重要組成部分的房地產(chǎn)必然產(chǎn)生巨大的增值。但是這種增值因?yàn)榉山箘潛苷剞D(zhuǎn)讓而無法合法“變現(xiàn)”成為“死產(chǎn)”。農(nóng)民在劃撥宅基地上建造的房屋，雖然法律規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押，但由于房屋和宅基地的不可分性，導(dǎo)致對劃撥宅基地的限制必然“株連”到房屋。法律規(guī)定宅基地轉(zhuǎn)讓只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，而實(shí)際上集體經(jīng)濟(jì)組織一般以村民小組為單位，一個(gè)村小組十幾戶或二三十戶人家，每戶均有無償取得宅基地的權(quán)利，沒有宅基地且符合條件的成員可以通過申請獲得宅基地，沒有必要通過轉(zhuǎn)讓獲得。另外，一個(gè)農(nóng)民亡故后，其建在宅基地上的房屋應(yīng)作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承。如果繼承人雖為本集體成員，但已經(jīng)擁有一處宅基地或者繼承人不是本集體成員，那么根據(jù)“一戶一宅，面積不超”以及宅基地的使用者只能限定在本集體成員內(nèi)部的法律規(guī)定，依據(jù)“房隨地走”的原則，享有繼承權(quán)的公民并不能繼承被繼承人的房屋。侵犯公民正常地行使繼承權(quán)的權(quán)利，違反了《憲法》第十三條保護(hù)公民的繼承權(quán)的規(guī)定，有悖于《民法通則》第三條確立的平等原則，農(nóng)民房屋是私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民可以自由處分，有權(quán)抵押。但《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。根據(jù)“房地一致”原則，很顯然，農(nóng)民的房屋不能抵押。
三、農(nóng)村宅基地如何自由流轉(zhuǎn)
經(jīng)過改革開放近30年的洗禮，以及市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場化觀念的普及，農(nóng)民的素質(zhì)也得到了很大的提高，農(nóng)民完全有能力做出有利于自己的判斷。我認(rèn)為，取消劃撥宅基地，允許宅基地的自由流轉(zhuǎn)是適應(yīng)城鄉(xiāng)雙向流動，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合的客觀要求。
首先要廢除宅基地劃撥制度存在的基礎(chǔ)。必須對現(xiàn)行的政策有所突破，取消限制宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，允許宅基地進(jìn)入土地交易市場，公開交易，自由流轉(zhuǎn)。其次要在立法中明確宅基地的所有權(quán)是集體的，但使用權(quán)在一定年限內(nèi)(可參照城市土地使用周期確定)屬于家庭個(gè)人。在使用年限內(nèi)農(nóng)民擁有房屋土地的完全的使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承及贈與。對居民有新增宅基地需求的，必須通過市場流轉(zhuǎn)途徑解決。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地，必需提供擁有另一處合法房產(chǎn)的證明。符合規(guī)劃的宅基地均可以采用轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資(入股)以及土地置換等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。按照“國家收稅、集體收費(fèi)、原使用者收交易金”的原則分配宅基地流轉(zhuǎn)收益。至于具體流轉(zhuǎn)方法，我建議，可以先以戶為單位核實(shí)農(nóng)戶宅基地資產(chǎn)，明確宅基地的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、歸屬及流轉(zhuǎn)狀況。本著“尊重歷史，面對現(xiàn)實(shí)”的原則明晰產(chǎn)權(quán)，先確定一個(gè)有償時(shí)點(diǎn)，如土地管理法實(shí)施的時(shí)點(diǎn)，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)之前獲得的宅基地，按照“一戶一宅、面積不超”的原則，將宅基地?zé)o償讓渡給農(nóng)民，屬于初次分配范疇。村民在這個(gè)時(shí)點(diǎn)之后獲得的宅基地，必須補(bǔ)交集體土地使用權(quán)出讓金。
同時(shí)，應(yīng)從源頭上克服目前城市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，確定國土資源部門作為農(nóng)村房地產(chǎn)的唯一登記機(jī)關(guān)，且“房地”證件合一。對手續(xù)齊全、符合規(guī)劃、面積不超的宅基地給予登記發(fā)證；對有手續(xù)、符合規(guī)劃、面積超標(biāo)的，因繼承、贈與、遺贈、建新不拆舊等而產(chǎn)生的“一戶多宅”和歷史原因造成的單戶宅基地超標(biāo)的，標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)登記發(fā)證、超標(biāo)準(zhǔn)部分登記不發(fā)證；對于騙取批準(zhǔn)、未批先建、批少建多等非法占用和戶口遷出后的宅基地，不予登記，并采取行政手段依法強(qiáng)制收回；有手續(xù)、不符合規(guī)劃的，采取標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)登記發(fā)證、超標(biāo)準(zhǔn)部分登記不發(fā)證并規(guī)定禁止翻建的手續(xù)。對超標(biāo)宅基地每年按超標(biāo)面積累進(jìn)收費(fèi)，超標(biāo)面積越大收費(fèi)越高，促使農(nóng)民退還多占的宅基地或者通過土地置換的方式向小城鎮(zhèn)集中，從而達(dá)到集約利用土地的目的；對于“一戶多宅”，按面積大小采取累進(jìn)收費(fèi)，以后每年依此為基數(shù)按年限累進(jìn)收費(fèi)，面積越大、占用時(shí)間越長收費(fèi)越高，隨著時(shí)間推移，舊房殘值降低，收益下降，而保有舊房的成本攀升，農(nóng)民自然會主動退還宅基地。為增加工作透明度，年初將各村超占戶、“一戶多宅”、無證戶的實(shí)際使用面積、超占面積、應(yīng)繳納的超占費(fèi)及處理結(jié)果張榜公布。對村民補(bǔ)交的集體土地使用權(quán)出讓金、超占費(fèi)以及集體對宅基地流轉(zhuǎn)收取的費(fèi)用，必須實(shí)行銀行專戶儲存、?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于村莊復(fù)墾、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共衛(wèi)生、綠化美化以及作為本集體成員的社會保險(xiǎn)保障金的來源等，切實(shí)做到“取之于農(nóng)，用之于農(nóng)”。
按照“管住總量、嚴(yán)控增量、盤活存量、節(jié)約集約”原則，充分利用農(nóng)村閑置和空閑的宅基地，提高土地利用效率。農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地面積大，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，未來20年，每年將有上千萬畝宅基地閑置，所以，一般情況下，新增的居住用地需求完全可以通過市場(即宅基地流轉(zhuǎn))來解決，不要輕易新增宅基地。宅基地占用農(nóng)用地年度計(jì)劃指標(biāo)由省級政府單獨(dú)核定、單獨(dú)下達(dá)到各縣(市)，然后由各縣(市)一次性申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。針對目前宅基地使用粗獷的現(xiàn)狀以及可用于占補(bǔ)平衡的耕地后備資源越來越稀缺，應(yīng)成立村委會領(lǐng)導(dǎo)下的宅基地整理中心和提高耕地開墾費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)。對空置、等待出售、“一戶多宅”或面積超標(biāo)的存量宅基地，可以由宅基地整理中心統(tǒng)一收購或沒收超標(biāo)部分，適宜整理成耕地的整理成耕地，整理出的耕地歸原集體經(jīng)濟(jì)組織，指標(biāo)在全省公開出售，用于耕地占補(bǔ)平衡，出售指標(biāo)的收入歸集體經(jīng)濟(jì)組織；不適宜整理成耕地的整理成建設(shè)用地，由集體經(jīng)濟(jì)組織儲備，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)出售。在“堅(jiān)守耕地紅線”、土地后備資源匱乏的背景下，為了保證發(fā)展經(jīng)濟(jì)用地，化解“農(nóng)村住宅大量閑置浪費(fèi)，城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)供地緊張”的尷尬局面，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度無疑是最佳方案。
作者單位：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院
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第9篇：宅基地土地管理法范文
被申請執(zhí)行人郭某是個(gè)體工商戶，在某縣城做生意，經(jīng)營期間由于資金短缺，多次找申請執(zhí)行人吳某借款累計(jì)達(dá)76000元。后法院判決郭某夫婦償還欠款76000元。執(zhí)行期間，被申請執(zhí)行人郭某夫婦離家出走，去向不明。經(jīng)查，被申請執(zhí)行人郭某夫婦農(nóng)村老家有兩間樓房及院落，并無其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。申請執(zhí)行人要求法院拍賣該樓房產(chǎn)用于清償債務(wù)或直接用該房產(chǎn)抵償。
分歧
由于申請執(zhí)行標(biāo)的物系農(nóng)村私有房屋，對農(nóng)村私有房屋是否可以被拍賣或抵償，法院執(zhí)行人員形成兩種意見。一種意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋不能被拍賣或抵償。因?yàn)檗r(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓不單純是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，同時(shí)還涉及房屋所占土地的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因?yàn)槟壳拔覈珊拖嚓P(guān)政策對于宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易采取了原則禁止的態(tài)度，向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地上的房屋的行為是無效的，因此農(nóng)村私有房屋不能被拍賣或抵償。
另一種意見認(rèn)為，對農(nóng)村私有房屋的流轉(zhuǎn)效力不能一概而論。農(nóng)村私有房屋宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)，對農(nóng)村私有房屋應(yīng)允許有條件的轉(zhuǎn)讓以實(shí)現(xiàn)物的權(quán)能，本案中被申請執(zhí)行人除房屋外并無其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，如對房屋不予執(zhí)行，將造成資源的閑置浪費(fèi)，因此在為被執(zhí)行人保留一定的自住房外可以進(jìn)行拍賣或抵償。
評析
筆者同意第二種意見，理由如下：
一、我國憲法并沒有禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。1988年《憲法》第2條修正案將《憲法》第10條第4款修改為：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”在此，并沒有考慮土地的不同類型以及土地的不同所有權(quán)主體，可見，“所有土地”的使用權(quán)都可以“依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。
二、我國目前的法律、法規(guī)及司法解釋對農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓效力問題并無明確規(guī)定。只有《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》針對宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定，但這些規(guī)定并未涉及農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓問題。另外還有一些國家政策方面的規(guī)定，如2004年12月24日國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！钡珖鴦?wù)院文件不屬于法律或者行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定轉(zhuǎn)讓效力的法律依據(jù)。