村集體土地管理法精選(九篇)

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第1篇：村集體土地管理法范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體土地；征收；公共利益；征地補償

中圖分類號：F303文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-068-01

一、我國現(xiàn)行農(nóng)村集體土地征收制度立法缺陷

（一）我國農(nóng)村集體土地征收條件不明確

我國《憲法》》第十條第三款、《土地管理法》第二條第四款、《物權(quán)法》》第四十二條第一款、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征收的前提是為了公共利益的需要，即只有是為了達(dá)成某項公共利益，政府才能要求集體土地權(quán)利人做出犧牲服從征收，但是并沒有對“公共利益”做出明確的界定。并且，我國《土地管理法》第四十六條的規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝保@意味著行政機關(guān)擁有對公共利益的認(rèn)定的完全自由裁量權(quán)。這造成在現(xiàn)實操作中，很多地方政府以公共利益為名，泛用征地權(quán)，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。

（二）我國農(nóng)村集體土地征收程序不完善

第一，農(nóng)村集體土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)和表達(dá)權(quán)受限?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》規(guī)定土地征收必須公告，但是先擬定方案再征求意見的公告形式只作為已經(jīng)擬定的征地補償、安置方案的附屬程序，目的是用于權(quán)利登記，被征地人根本不能表達(dá)自己的意見。這種被動的、滯后的、有限的參與對征地方案并不能產(chǎn)生實質(zhì)性影響；第二，土地征收糾紛解決機制不完善。按照《行政復(fù)議法》第六條、第三十條第二款的規(guī)定，農(nóng)村集體土地權(quán)利人對征收決定只能提起行政復(fù)議。此外，根據(jù)《土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規(guī)定，土地征收的補償、安置方案都要由行政部門擬訂、批準(zhǔn)、實施，即使集體土地權(quán)利人對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議，也只能由人民政府協(xié)調(diào)、裁決，不能向人民法院，而且征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。這意味著在征收程序中，從批準(zhǔn)、實施到救濟(jì)都由行政機關(guān)主導(dǎo)，這就隱藏著排除司法機關(guān)的介入與救濟(jì)的危機。豍

（三）我國農(nóng)村集體土地征收補償制度不合理

第一，補償原則不明。法國在《人權(quán)宣言》中確立了“公正補償”的原則，美國在憲法第五條修正案中明確了“公平補償”的原則，日本在《日本國憲法》中確立了“正當(dāng)補償”的原則，而我國《土地管理法》第二條第四款規(guī)定國家為公共利益的需要可以依法對集體所有的土地實行征收或者征用并給予補償，這里的給予補償究竟是應(yīng)該理解為“公平”、“合理”還是“充分”并不明確，事實上在我國這種補償不僅談不上公平，甚至不能保障農(nóng)村集體土地權(quán)利人的生存與發(fā)展權(quán)豎；第二，補償標(biāo)準(zhǔn)過低?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍”，這種補償標(biāo)準(zhǔn)完全不考慮土地的預(yù)期收益和增值空間；第三，補償范圍過窄?！锻恋毓芾矸ā匪氖邨l規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上附著物以及青苗的補償費?！段餀?quán)法》四十二條規(guī)定必須安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。但現(xiàn)行法律沒有考慮殘留地、對相鄰?fù)恋卦斐傻膿p害等特殊情況的賠償。

二、我國農(nóng)村土地征收制度的重構(gòu)

（一）嚴(yán)格界定公共利益，防止土地征收權(quán)濫用

公共利益本身是一個抽象的概念，但是立法中完全可以采取列舉式規(guī)定規(guī)避該缺陷，將公共利益限制在某些特殊領(lǐng)域，例如交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業(yè)或市政建設(shè)，教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)保、綠化、慈善機構(gòu)等社會公共事業(yè)，涉及國家安全的國防事業(yè)以及其他由政府或者社會組織興辦的以公益為目的的事業(yè)。除此之外，還要賦予農(nóng)村集體土地被征收人對征收決定異議的訴訟權(quán)以及一定期限內(nèi)被征收集體土地未用于公共利益的撤銷權(quán)或買回權(quán)，即如果被征收集體土地沒有在規(guī)定期限內(nèi)按照原定公共利益使用，原農(nóng)村集體土地權(quán)利人可以主張買回該土地。

（二）尊重農(nóng)村集體土地權(quán)利人意愿，確立公平補償原則

所謂公平補償包括幾下幾點原則：第一，就行政機關(guān)而言，要充分尊重市場，以被征收的集體所有農(nóng)地所在地的市場價為基準(zhǔn)，并充分到失地農(nóng)民的社會保障與再就業(yè)問題；第二，就農(nóng)村集體組織內(nèi)部而言，要平衡好集體組織和成員的內(nèi)部利益；第三，擴(kuò)大農(nóng)村集體土地征收補償?shù)姆秶?，例如必須考慮被征收土地因為開發(fā)方案被批準(zhǔn)而增值的收益情況，保障被征收權(quán)利人能夠從中獲取合理的預(yù)期增值收益；第四，創(chuàng)新農(nóng)村集體土地征收補償大的方式，除了現(xiàn)金補償外，還應(yīng)該更加重視土地承包經(jīng)營權(quán)入股、土地權(quán)利換換社會保障等長遠(yuǎn)的補償機制，強化失地農(nóng)民的生存與發(fā)展能力。

注釋：

陳小君.農(nóng)村集體土地征收的法理反思與制度重構(gòu)[J].中國法學(xué),2012（1） .

第2篇：村集體土地管理法范文

（1）所有權(quán)主體問題

。關(guān)于土地所有權(quán)主體的界定，在各項法律、通則、條例中，規(guī)定了國有土地和集體主體的標(biāo)準(zhǔn)，至于集體主體所有權(quán)登記確權(quán)的操作方法，暫時尚未有明確的依據(jù)。譬如《土地登記辦法》中規(guī)定集體土地所有權(quán)申請代表身份，其中提到兩類主體，一是村民委員會，二是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織和法定代表人，但假設(shè)村民委員會和農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織同時存在，但具體由哪方主體確權(quán)登記，沒有明確規(guī)定。再如農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織如何申請，才能夠具備所有權(quán)登記的資格等。在目前的法律、通則和條例中，都還沒有明確的規(guī)定，這將影響集體土地所有權(quán)登記的意義。

（2）所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容問題。

根據(jù)“物權(quán)法定”的原則，在農(nóng)村集體土地登記之前，每宗土地權(quán)利內(nèi)容的明確，是保證登記合法性，并減少土地糾紛的重要前提。至于權(quán)利內(nèi)容一般有兩種確定方法：第一種方法是法律規(guī)定，第二種方法是在合同中，在不違背法律基本原則的情況下，由雙方當(dāng)時在和合同中商榷約定。作者認(rèn)為土地所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容，集中于收益和處分兩個方面，但中國農(nóng)村集體土地所有制現(xiàn)實約束的問題，這兩項權(quán)利內(nèi)容始終不明朗，譬如所有權(quán)主體分配土地的方法、土地收益的獲取方法，以及哪些所有權(quán)行為是被允許或者被禁止等，都有待進(jìn)一步規(guī)定。

（3）所有權(quán)登記發(fā)證技術(shù)問題。

在土地登記發(fā)證之前，需要以土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、制圖，確定土地的界址、宗地界址資料、界址空間位置等，尤其在宗地圖制作的環(huán)節(jié)，必須耗費足夠經(jīng)費爭取先進(jìn)技術(shù)的支持。就目前農(nóng)村集體土體所有權(quán)登記發(fā)證的技術(shù)現(xiàn)狀分析，調(diào)繪的界限局限于村一級，并且未能掌握更新的土地詳查圖件資料，即便土地已經(jīng)變更，也沒有及時在圖件上更新，這種情況在很多地區(qū)的農(nóng)村集體土地登記時比比皆是，正面要求我們盡快突破土地登記費用的約束，應(yīng)用較為先進(jìn)的登記發(fā)證技術(shù)，方可滿足變更調(diào)查的土地登記需求。

2農(nóng)村集體土地登記問題解決思路

針對以上所提到的農(nóng)村集體土地登記問題，這些問題對于土地產(chǎn)權(quán)的維護(hù)、土地糾紛的消除、土地利用效率的提高，十分不和。為此，作者將針對這些問題，提出了相應(yīng)的解決思路：

2.1所有權(quán)主體

目前農(nóng)村集體土地所有權(quán)的法律規(guī)定，在《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條、《農(nóng)業(yè)法》第11條、《土地登記辦法》第11條，都有了相關(guān)的規(guī)定。在此基礎(chǔ)上，所有權(quán)主體的界定，應(yīng)重點思考“如何選擇何種類型的組織，成為農(nóng)村集體土體所有權(quán)的擁有者”。作者建議：首先根據(jù)地域范圍，選擇農(nóng)民組成的集體，或者農(nóng)村的群體，作為集體土地的所有者，這里的“地域范圍”，可理解為自然村和村小組，將其視為土地承包經(jīng)營權(quán)分配的基本單元，譬如自然村為單位時，全體村民為土地所有者，在村民之間實行承包土地的分配和調(diào)節(jié)，而以村小組為單位時。全體村民組成的村集體為土地的所有者，具體可根據(jù)所在地域客觀情況而定;其次是分離集體土地登記相關(guān)的行政權(quán)力和財產(chǎn)權(quán)力，其中包括委托權(quán)、法定授權(quán)等，必須嚴(yán)厲禁止村民委員會干涉所有者的土地財產(chǎn)權(quán)利，同時在日常事務(wù)中，凡是重大的事項商議，集體土地所有者的全部成員都必須參加，這樣才能夠與土地管理的民主建設(shè)相吻合;最后是限定土地所有權(quán)成員的資格，包括資格條件和資格喪失的界定，譬如出門就業(yè)或者求學(xué)時，不能有相應(yīng)的所有權(quán)權(quán)利。

2.2所有權(quán)內(nèi)容

所有權(quán)內(nèi)容的界定，主要包括集體土地的限制和所有者權(quán)利的規(guī)定，前者在《憲法》第10條、《礦產(chǎn)資源法》第2條、《城市房地產(chǎn)管理法》第8條、《土地管理法》第2條等當(dāng)中，有幾項主要的條款，后者僅在《土地管理法》中，以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理的內(nèi)容體現(xiàn)，至于農(nóng)民集體所擁有權(quán)利的內(nèi)容，以及所有者權(quán)利的內(nèi)涵，同樣是土地所有權(quán)中舉足輕重的內(nèi)容。作者建議分別從集體土地的占有、使用、收益、處分四個方面解讀，為實現(xiàn)土地利用的高效性，可采用“兩權(quán)分離”的方法，重新定義土地所有者如何獲取土地的收益?！稇椃ā分赋黾w財產(chǎn)神圣不可侵犯，農(nóng)村集體土地的所有者，是由個體農(nóng)民組成，如果我們未能保護(hù)好農(nóng)民的利益，作為集體財產(chǎn)的集體土地，沒有得到有效保護(hù)，為此自然需要規(guī)定農(nóng)民享有集體土地所有權(quán)收益相應(yīng)的分享權(quán)利，基于該視角界定，表示農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營的收益權(quán)，等同于集體土地所有權(quán)收益權(quán)的保護(hù)，此時自然能夠避免假借集體名義違規(guī)共享土地收益分配的情況，適時在農(nóng)村集體土地登記確權(quán)時，集體土地的處分權(quán)利、程序、方式和限制等，將更加趨向于科學(xué)合理。

2.3所有權(quán)登記發(fā)證

針對農(nóng)村集體土地所有權(quán)界定時，沒有提出“集體經(jīng)濟(jì)組織”的情況，作者認(rèn)為有必要重新賦予農(nóng)民集體組織結(jié)構(gòu)和法定代表人的資格，在所有權(quán)登記和發(fā)證期間，農(nóng)民不再是松散的單一主體，而代表全部農(nóng)村集體的利益，此時土地證書發(fā)放的對象，以及由何方主體保管土地所有權(quán)證書，都要具備合理可行的申請方法。作者建議：對于組織形式不健全的農(nóng)民集體，其土地的所有者，界定為村委會，村委會在土地所有權(quán)的范圍內(nèi)，代表村民進(jìn)行土地所有權(quán)證書的保管，但在權(quán)之外，土地的收益、分配和處分，則歸全體農(nóng)民集體所有。在此就能從成本理論角度解讀，集體土地所有者的登記發(fā)證，采用“一村一證”的方法，能夠奏效地節(jié)約成本，并規(guī)避權(quán)限不明而導(dǎo)致利益糾紛問題的出現(xiàn)。至于那些組織形式健全的土地所有者權(quán)利，則應(yīng)該由法定代表人和指定組織機構(gòu)進(jìn)行登記申請，這一點在《土地登記辦法》中，已經(jīng)有了詳盡的闡述，在此就毋庸置言，僅需保證登記申請所提交的資料符合要求即可。

3結(jié)束語

第3篇：村集體土地管理法范文

被用地單位（稱乙方）：__________

甲方因建設(shè)需要，需臨時使用乙方農(nóng)用地______平方米（折合______畝），未利用土地______平方米（折合______畝），國用土地______平方米（折合______畝），集體土地______平方米（折合______畝），根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)過共同協(xié)商，在縣人民政府土地行政主管部門主持下，簽訂如下合同：

一、甲方需臨時使用位于____________ 的乙方土地______平方米（折合______畝），作于____________用地，具置以圖紙標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

二、雙方商定該宗地使用期限為______年，自______年______月______日起到______年______月______日止。如確需延長使用期限的，可在使用期滿前______日內(nèi)，向縣人民政府土地行政主管部門提出延期申請，經(jīng)縣人民政府土地行政主管部門審查批準(zhǔn)后，重新續(xù)辦臨時用地手續(xù)。

三、在使用期限內(nèi)，甲方應(yīng)向乙方支付的臨時用地補償標(biāo)準(zhǔn)由甲、乙雙方協(xié)商解決。

四、甲方及時交清土地補償費用后，嚴(yán)格按照批準(zhǔn)位置、范圍、面積和用途使用，不得擅自轉(zhuǎn)讓、變更和改變批準(zhǔn)用途，乙方應(yīng)按時移交土地，不得影響、阻擾甲方使用。并不得在該宗地上修建永久性建筑物。

五、辦理臨時用地手續(xù)時，甲方應(yīng)向縣人民政府土地行政主管部門繳納______元土地復(fù)墾保證金。甲方使用期滿后，必須進(jìn)行復(fù)墾整治、恢復(fù)原狀，經(jīng)縣政府土地行政主管部門會同農(nóng)業(yè)部門驗收合格后，保證金退回。

六、使用期滿后，甲方不按期復(fù)墾和期滿不按時退還土地或未經(jīng)批準(zhǔn)延期使用土地的，縣人民政府依據(jù)《土地管理法》、《土地復(fù)墾規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，依法處理。甲方復(fù)墾保證金予以沒收，用于土地復(fù)墾。

七、本合同載明雙方的權(quán)利、義務(wù)，簽訂后，具有法律效力，雙方要嚴(yán)格遵守本合同，任何一方不得違背合同約定內(nèi)容。

八、本合同一式四份，甲乙雙方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、區(qū)）人民政府各一份，縣人民政府土地行政主管部門歸檔保存一份。

甲方：_______________ 乙方：__________________

（法人簽字蓋章） （法人簽字蓋章）

鑒證單位

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、區(qū)）人民政府（章）：___________

縣土地管理局（章）:____________________

______年______月_____日

土地復(fù)耕保證書

我叫___________，系___________鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、區(qū)）___________村人，為了發(fā)展 ______________，經(jīng)研究決定在___________建臨時___________，占用我村集體___________地___________平方米（折合___________畝）。我一定按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，合理利用土地，到期保證復(fù)耕，退還土地，如不按規(guī)定執(zhí)行，愿意接受縣政府的處理。

保證人：___________

_____年____月____日

補償安置方案

我村為發(fā)展_______________，經(jīng)村委會研究決定在__________建__________，占用我村集體__________地_____平方米（折合_____畝）。該地為我村_______________，地面無其它問題，由我村委會全部負(fù)責(zé)。

_____年_____月_____日

臨時用地請示

縣國土資源局：

為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，經(jīng)村委會研究，決定在__________建__________，占用我村集體土地_____平方米（折合_____畝），特此申請辦理臨時使用土地手續(xù)。

第4篇：村集體土地管理法范文

關(guān)鍵詞：集體土地；集體土地流轉(zhuǎn)；相關(guān)問題；探討

當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地資源作為一種“特殊商品”，必然要受到市場經(jīng)濟(jì)機制的調(diào)節(jié)，如國有土地使用權(quán)以有償使用的方式進(jìn)入市場后，在社會經(jīng)濟(jì)活動中發(fā)揮了巨大的作用。但作為與國有土地使用權(quán)并存的農(nóng)村集體土地使用權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中一直處于比較尷尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，如何在流轉(zhuǎn)過程中充分體現(xiàn)其市場價值以及維護(hù)好農(nóng)民集體利益是當(dāng)前需要從法律上、政策上和制度上加以研究、探討的問題。

一、我國集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的國有與集體“兩種產(chǎn)權(quán)”制度形成了兩個分割的土地市場。現(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定禁止農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但早在20世紀(jì)80年代，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)就普遍以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地，集體建設(shè)用地的隱形市場實際上早就客觀存在。[1]現(xiàn)在隨著全國城市化進(jìn)程地不斷加快，城市郊區(qū)、縣城、中心集鎮(zhèn)，大量的集體土地進(jìn)入市場已成為不爭的事實。但這些現(xiàn)象與現(xiàn)行集體建設(shè)用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。對于該問題如何解決，2005年《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》對集體建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)定。該《辦法》在全國第一次對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)范圍、用途、流轉(zhuǎn)的程序和流轉(zhuǎn)后的收益及法律責(zé)任等問題都作出了具體明確的規(guī)定。[2]但在全國范圍內(nèi)適用的法律法規(guī)至今仍未出臺，使得該類問題仍然無法解決，農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)一直處于比較尷尬的地位。

二、集體土地流轉(zhuǎn)存在的問題

（一）集體土地所有權(quán)的歸屬不明

在與土地集體所有權(quán)相關(guān)的法律制度框架中，集體土地的產(chǎn)權(quán)主體并不明晰。中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農(nóng)業(yè)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。但是，集體到底指的是哪一級組織，法律規(guī)定中卻沒有予以明確的指出?！稇椃ā分?，集體土地產(chǎn)權(quán)被籠統(tǒng)地界定為集體所有?！睹穹ㄍ▌t》第74條第2款規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村民合作社等集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有。在《農(nóng)業(yè)法》中則被界定為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村兩級所有。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。”由此可見，集體土地所有權(quán)的主體有三種形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織、村民集體經(jīng)濟(jì)組織、村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織，可以簡稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組”三級。

（二）法律對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定嚴(yán)重滯后

對于集體土地流轉(zhuǎn)，目前沒有專門的法律法規(guī)，惟一涉及土地分類、用途、規(guī)劃等相關(guān)的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第63條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”據(jù)此，農(nóng)民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設(shè)用地，都必須通過征收轉(zhuǎn)為國有后才能出讓。這意味著，農(nóng)民實際上并沒有對集體土地的處分權(quán)，當(dāng)然也就沒有土地財產(chǎn)權(quán)，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第二款規(guī)定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！边@些法律條文嚴(yán)格限制了集體土地非農(nóng)建設(shè)的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建自用。即集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或者建住房，但是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租集體土地使用權(quán)，也就是說，集體建設(shè)用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個人的流轉(zhuǎn)行為是法律明文禁止的。[3]而現(xiàn)實中，大量集體土地通過出租、轉(zhuǎn)讓、合作、入股等方式流轉(zhuǎn)到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的企業(yè)和個人使用的情況比比皆是。尤其是近幾年來，各地通過集體土地流轉(zhuǎn)用于工業(yè)園區(qū)建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)，已成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和用地矛盾十分突出。

（三）當(dāng)前我國的農(nóng)地征用制度不合理

國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經(jīng)濟(jì)補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權(quán)并非私法意義上的權(quán)利，而是公法意義上的權(quán)力，是依據(jù)國家或行政管理權(quán)行使的。[4]在市場經(jīng)濟(jì)的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴(yán)格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應(yīng)由社會或市場主體（包括國有企業(yè)）來完成的事業(yè)，利用自己手中的公權(quán)力，隨意低價征用農(nóng)地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至中飽私囊，而失地農(nóng)民卻得不到應(yīng)得的補償或補償很少，引發(fā)了諸多矛盾。

三、對集體土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行改革的幾點思考

（一）合理配置土地資源，推進(jìn)集體土地制度改革，允許集體土地進(jìn)入市場

土地作為要素市場特殊商品，應(yīng)通過市場機制調(diào)節(jié)和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現(xiàn)土地的價格和價值相符。集體土地進(jìn)入市場，對充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。

（二）切實保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，賦予集體土地與國有土地同等權(quán)利

保留農(nóng)村集體土地所有權(quán)，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，為實現(xiàn)集體土地和國有土地同等權(quán)利，建立統(tǒng)一、規(guī)范、有序的城鄉(xiāng)一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉(zhuǎn)并將之納入規(guī)范化、制度化軌道奠定法律基礎(chǔ)。

（三）集約節(jié)約利用土地，加強總量控制與用途管制，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

集約節(jié)約利用土地資源是國家指導(dǎo)土地開發(fā)利用的基本方針，也是集體土地流轉(zhuǎn)必須遵循的基本原則。要通過經(jīng)濟(jì)、行政、規(guī)劃等手段和措施，改變農(nóng)村土地粗放、無序、低效的狀況，促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用。在允許集體土地進(jìn)入市場的同時，還要通過集體土地供應(yīng)的總量控制以及土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并將集體土地供應(yīng)指標(biāo)納入年度供應(yīng)計劃等手段來規(guī)范。

（四）完善集體土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，確保國家土地政策的更好銜接

首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權(quán)在所有制基礎(chǔ)上是相同的——均為公有制。既然國家土地所有權(quán)上可以設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)，且建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)；邏輯上的推論應(yīng)是集體土地所有權(quán)上亦可設(shè)定集體建設(shè)用地使用權(quán)，且集體建設(shè)用地使用權(quán)亦可依法流轉(zhuǎn)。

其次，建議修改《土地管理法》，制定規(guī)范農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設(shè)用地出租、轉(zhuǎn)讓的條款已完全滯后于農(nóng)村土地市場的現(xiàn)實，這一滯后不僅降低了法律的權(quán)威性，也不利于保護(hù)集體土地所有者和使用者的權(quán)利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。[6]在這個問題上廣東省已經(jīng)給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。

第5篇：村集體土地管理法范文

五十六條的規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條加強土地管理，是各級人民政府的重要職責(zé)?？h級以上人民政府土地

管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)土地的統(tǒng)一管理工作。鄉(xiāng)級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)

的土地管理工作。

第三條各級人民政府應(yīng)采取有效措施，宣傳貫徹《土地管理法》和本辦法，

保護(hù)土地資源，制止亂占濫用土地的行為。鼓勵合理開發(fā)和充分利用每寸土地。同

時，必須保護(hù)國家建設(shè)項目，特別是重點建設(shè)項目需要的用地。

城鄉(xiāng)建設(shè)必須節(jié)約使用土地。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，可以利用原有的空閑地、宅

基地和荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。個人建房，提倡

蓋樓房。

第四條國家建設(shè)征用土地，必須按下列程序辦理審批手續(xù)。

（一）建設(shè)單位持國務(wù)院主管部門或縣級以上人民政府按照基本建設(shè)程序批準(zhǔn)

的計劃任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件，向土地所在地的省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土

地管理部門提出用地申請。

（二）省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的文件和總平面

布置圖、地形圖，以及城市規(guī)劃管理等有關(guān)部門的書面意見，正式核定用地面積，

并組織用地單位與被征地單位簽訂補償、安置協(xié)議。

（三）用地申請按批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，由所在地的省轄市或

縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門簽發(fā)土地使用證，并根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或分期

劃撥土地。

因搶險急需用地，經(jīng)縣級以上人民政府同意，可以先使用。需要長期使用的，

應(yīng)及時補辦用地審批手續(xù)。

第五條征用土地審批權(quán)限：

征用耕地（含菜地、園地、魚池、藕田，下同）3畝以下（“以下”含本數(shù)，

下同），非耕地（含林地、牧地、柴山、灘地等，下同）10畝以下，由縣（市、

區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，征用耕地10畝以下，非耕地20畝以下，由省轄市、自治州

人民政府或由省人民政府委托地區(qū)行署批準(zhǔn)；征用武漢市行政區(qū)域內(nèi)耕地100畝

以下，非耕地200畝以下，由武漢市人民政府批準(zhǔn)。超過上述用地面積的逐級報

批。

一個建設(shè)項目需要征用跨縣以上行政區(qū)域土地的，由上一級人民政府或地區(qū)行

署按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限批準(zhǔn)或報批。

省轄市、自治州、縣（市、區(qū)）人民政府和地區(qū)行署批準(zhǔn)征用土地的文件，須

抄報省人民政府土地管理部門備案。

第六條國家建設(shè)征用土地，由用地單位按下列標(biāo)準(zhǔn)支付征地費。除國家另有

規(guī)定外，任何單位和個人，未經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，不得擅自提高或降低標(biāo)準(zhǔn)，也不

得以任何借口收取本辦法規(guī)定以外的費用或附加其他條件。

（一）土地補償費和地面附著物補償費。

1．征用省轄市郊區(qū)耕地的，按其年產(chǎn)值的五到六倍補償；征用縣級市和縣轄

鎮(zhèn)郊區(qū)耕地的，按其年產(chǎn)值的四到五倍補償；征用其他地方耕地的，按其年產(chǎn)值的

三到四倍補償。年產(chǎn)值的計算：國家牌價和市場價的平均數(shù)，乘以同類土地前三年

平均年產(chǎn)量（下同）。

2．征用有收益的非耕地，按其年產(chǎn)值的二到三倍補償。

3．征用宅基地，按鄰近土地的補償標(biāo)準(zhǔn)補償。

4．被征土地上的青苗、樹木，能計算產(chǎn)值的，按產(chǎn)值補償；不能計算產(chǎn)值的

，合理計價補償。征地協(xié)議簽訂后搶種的作物、樹木，不予補償。

5．被征土地上的建（構(gòu)）筑物等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省轄市或縣（市、區(qū)）人民

政府規(guī)定。違章建筑，不予補償。

（二）安置補助費

1．征用耕地的，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助標(biāo)準(zhǔn)，為被征用地每

畝年產(chǎn)值的二至三倍。但是，每畝被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用

耕地年產(chǎn)值的十倍。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按《土地管理法》第二十八條規(guī)定的

方法計算。

2．征用有收益的非耕地的安置補助費，按其年產(chǎn)值的二至三倍支付。

3．征用無收益的土地，不付安置補助費。

（三）上述土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活

水平的，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的

總和不得超過被征地年產(chǎn)值的二十倍。

（四）征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地的開

發(fā)建設(shè)基金。

收費標(biāo)準(zhǔn)為：武漢市每畝7000至1萬元；其他省轄市每畝5000至70

00元；縣級市每畝3000至5000元。

第七條土地補償費和安置補助費，除被征土地上屬于個人的附著物和青苗補

償費付給本人外，其余的按《土地管理法》第三十條規(guī)定的用途，由被征地單位擬

訂使用計劃，經(jīng)省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門審查同意后，由用地

單位支付給被征地單位，在土地部門的監(jiān)督下按計劃使用。

新菜地開發(fā)建設(shè)基金由土地管理部門收取，交同級財政專項儲存，?？顚Ｓ?，

任何單位不得挪用。此項經(jīng)費用于開發(fā)新菜地和改造老菜地。使用計劃由土地管理

部門會同農(nóng)業(yè)和蔬菜生產(chǎn)主管部門及商業(yè)部門提出，經(jīng)省轄市或縣（市、區(qū)）人民

政府批準(zhǔn)后實施。

第八條因國家建設(shè)征用土地造成的多余勞動力，由當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T和鄉(xiāng)（

鎮(zhèn)）人民政府及被征地單位、用地單位共同協(xié)商，予以安置。其中安置到集體所有

制單位和全民所有制單位就業(yè)人員的條件，由省人民政府另定。

第九條對村（組）的集體土地一般不得全部征用，確因國家建設(shè)需要全部征

用的，必須經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，其原有的農(nóng)業(yè)戶口經(jīng)審查核定后，可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)

戶口。

第十條計稅土地被征后，其農(nóng)業(yè)稅、特產(chǎn)稅的減免，按農(nóng)業(yè)稅減免程序辦理

。減免以前，由用地單位負(fù)擔(dān)。

第十一條國家建設(shè)使用國家荒山、荒地、荒灘、按本辦法第五條規(guī)定的審批

權(quán)限，經(jīng)批準(zhǔn)后無償劃撥。劃撥國營農(nóng)、林、牧、漁場和科研、教育單位附設(shè)場、

站使用的國有土地，按本辦法第六條規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)的下限，補給原使用單位。

第十二條國家機關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位和農(nóng)、林、牧、漁場，在國家批準(zhǔn)用

于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科研或本場范圍內(nèi)的土地上進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，按本辦法規(guī)定的征地

程序，報縣級以上人民政府批準(zhǔn)。

第十三條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村興辦企業(yè)，應(yīng)首先利用現(xiàn)有設(shè)施和場地，嚴(yán)格控制占用

土地。確需使用土地的，必須持縣級以上主管部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文

件，向省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門提出申請，按本辦法規(guī)定的審

批權(quán)限辦理用地審批手續(xù)。使用非本集體所有土地的，還應(yīng)按本辦法規(guī)定的各項補

償標(biāo)準(zhǔn)的下限支付補償費，并妥善安置農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村興辦企業(yè)，其用地面積，不得超過國家關(guān)于同行業(yè)和相同經(jīng)營規(guī)模

的國營或集體企業(yè)的用地定額。

第十四條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用集體土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（

鎮(zhèn)）人民政府審核，按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限辦理用地審批手續(xù)，對使用非本集體

所有土地的，由主辦單位給被用地單位調(diào)整土地或給予適當(dāng)補償。

第十五條農(nóng)村個人或個人合伙興辦企業(yè)，應(yīng)首先利用自有的房屋庭院。確需

使用集體土地的，須提出申請，并與土地所有單位簽訂有償使用土地的協(xié)議，使用

非耕地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民審查，報省轄

市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)。上述個人經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，仍歸原集體所有。

停止使用后，交還集體，并負(fù)責(zé)恢復(fù)耕種條件。地面附著物可作價交集體或自行拆

除，不準(zhǔn)把生產(chǎn)、營業(yè)用地作為宅基地。

第十六條農(nóng)民建房用地，由本人申請，經(jīng)村民委員會同意，使用非耕地的，

由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查，報省轄市或縣

（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，并按被占耕地年產(chǎn)值的二到四倍支付土地補償費。

農(nóng)民新建、改建房屋的宅基地（含一切附屬設(shè)施）總面積，使用耕地的每戶不

得超過140平方米，使用非耕地的每戶不得超過200平方米。具體用地面積，

由省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府在上述限額內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)厝司氐惹闆r確定。

出賣、出租房屋的，不得再在當(dāng)?shù)厣暾堈?。農(nóng)民遷居和拆除房屋后騰出的

宅基地，由集體收回，統(tǒng)一安排使用。

第十七條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體土地的，由本人申請，

所在單位或居民委員會同意，報省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)。并參照國家

建設(shè)征用土地補償標(biāo)準(zhǔn)，支付土地補償費和安置補助費。

居民建住宅每戶宅基地面積：大中城市內(nèi)不得超過80平方米，其他城鎮(zhèn)內(nèi)不

得超過100平方米。具體用地面積由省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?/p>

際情況，在上述規(guī)定限額內(nèi)確定。

第十八條用地單位或個人經(jīng)批準(zhǔn)征用、劃撥的耕地、園地和其它有收益的土

地，未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，從征地批準(zhǔn)劃撥之日起滿一年未使用的，由縣（市、縣

）土地管理部門收取荒蕪費。滿兩年還未使用的，依法收回。

荒蕪費按同類土地年產(chǎn)值一到二倍收取，交同級財政，作為土地開發(fā)建設(shè)基金

。

第十九條依據(jù)《土地管理法》第十九條規(guī)定，收回的國有土地，縣級以上人

民政府可在本辦法規(guī)定的審批權(quán)限內(nèi)，按本辦法規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)有償劃撥給其他符

合用地條件的單位使用，用地單位支付的各項費用交同級財政。收回的國有土地也

可以暫借給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織耕種，但不得在土地上興建永久性建筑物或種植多年

生植物，國家建設(shè)需要時，予以收回，只支付青苗補償費。

第二十條對違反《土地管理法》和本辦法，除按《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定

處理外，對并處罰款的，按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的當(dāng)事人，根據(jù)情節(jié)輕重，按其

非法收入的10％至20％處以罰款。

（二）非法占用城市土地的，按城市市郊菜地年產(chǎn)值的一至三倍罰款；非法占

用其他地方土地的，按照被占土地或鄰近土地年產(chǎn)值的一至二倍罰款。

（三）批準(zhǔn)的臨時用地期滿不歸還，以及拒不交出依法應(yīng)收回使用權(quán)的土地的

，按本條第二項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。

（四）非法占用被征地單位補償費和安置補助費的，按被占用金額的5％至1

0％罰款。

第二十一條以上罰款由縣級以上人民政府的土地管理部門決定，被處罰的單

第6篇：村集體土地管理法范文

關(guān)鍵詞：城市發(fā)展綜合癥 宅基地 入市 途徑

中圖分類號：F290 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）02-072-02

一、城市發(fā)展綜合癥

城市發(fā)展綜合癥指的是在我國城市發(fā)展過程中遺留的一系列問題。其主要表現(xiàn)但不局限于：

1.房價高企。據(jù)來源于搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2010年我國一線城市的租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國際公認(rèn)的水平，北京為1∶547，局部地區(qū)達(dá)到了1∶700。上海達(dá)到了1∶500。深圳達(dá)到了1∶400-1∶480之間。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200?？梢?，以國際標(biāo)準(zhǔn)衡量，這些一線城市的房價高出了約一倍。

導(dǎo)致房價高企的原因是多方面的，但是，大力推進(jìn)城市化而使得大量農(nóng)民涌入城市卻是推高房價的一個不爭的因素。

2.道路擁堵。城市道路擁堵已經(jīng)越來越嚴(yán)重了。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京市民每天平均上下班在路上消耗的時間為40分鐘，居全國之首。市區(qū)交通擁堵時間已達(dá)每天5小時，交通擁堵范圍正由市中心區(qū)向和放射線道路蔓延。深圳交通擁堵也已成常態(tài)。導(dǎo)致道路擁堵的原因也是多方面的，但是，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使得汽車走入家庭卻是其中的一個主要因素。

3.空殼村數(shù)量增加?？諝ご逯傅氖怯捎谵r(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移而使得人口數(shù)量嚴(yán)重萎縮的村莊?！敖裉熘袊袛?shù)以大概四千到五千萬的留守老人，留守兒童留守婦女，有大量的空心村，空殼村?！边@是2010年10月29日作為主持人的中國綜合開發(fā)研究院城市所的李金逵在國際城市論壇上的發(fā)言?？梢?，空殼村現(xiàn)象的出現(xiàn)已經(jīng)達(dá)到需要引起我們高度重視的程度了。空殼村的出現(xiàn)是純粹的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的產(chǎn)物?？諝ご宓某霈F(xiàn)不僅使得農(nóng)村的生產(chǎn)能力下降，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)出現(xiàn)問題。也不僅使得農(nóng)村的資源處于閑置狀態(tài)而產(chǎn)生浪費，更嚴(yán)重的后果是空殼村使得人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，將帶來一系列的教育、醫(yī)療、安全問題。

二、推進(jìn)宅基地入市可以有效緩解部分城市發(fā)展綜合癥

城市發(fā)展綜合癥的出現(xiàn)不僅將使得城市發(fā)展進(jìn)程受到阻礙，更將使得我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以持續(xù)。因此，在強調(diào)城市化，強調(diào)建設(shè)和諧社會的同時，我們也必須要重視解決城市發(fā)展綜合癥的問題。解決城市發(fā)展綜合癥的途徑有很多，其中，推動宅基地入市就是一個很有效的途徑。

（一）宅基地的屬性及流通限制

《土地管理法》第8條規(guī)定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。而依照我國的法律規(guī)定，具有集體所有性質(zhì)的宅基地只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，對于非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法律禁止其通過除法定繼承以外的任何途徑和方式取得宅基地使用權(quán)。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》（國發(fā)[2004] 28號）規(guī)定：“禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地?！薄秶临Y源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號）規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?/p>

這樣的規(guī)定固然有其積極的一面，可以有效保護(hù)農(nóng)民擁有宅基地，有房可住。但是，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，這樣的規(guī)定不僅在很大程度上起不到保護(hù)農(nóng)民利益的作用，而且已經(jīng)妨礙了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.對進(jìn)城的農(nóng)民而言，宅基地的存在已經(jīng)沒有意義。城市化進(jìn)程導(dǎo)致的直接結(jié)果就是大量的農(nóng)民進(jìn)入了城市，成為城市中的一個特殊群體。這些農(nóng)民往往是舉家遷入城市的，已經(jīng)沒有了回歸農(nóng)村的欲望。他們在遙遠(yuǎn)的農(nóng)村都有一份宅基地，有一處住所。但是，那處宅基地對于這些已經(jīng)或計劃在城市扎根的農(nóng)民而言已經(jīng)毫無意義了。

2.宅基地的保留，浪費了我國的土地資源。這些注定不會有人居住使用的宅基地，按照法律規(guī)定還要為不可能再回來的農(nóng)民保留，土地的價值就無法得到發(fā)揮。這將浪費大量的土地資源，進(jìn)而在一定程度上阻礙我國發(fā)展經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。

（二）宅基地入市與集體土地入市的區(qū)別

宅基地盡管屬于集體土地，但是，宅基地入市不同于集體土地入市。后者包含的含義更廣泛，不僅指宅基地入市，而且可以包含耕地等其他集體土地入市。

相對于集體土地入市，宅基地入市有很多自身的優(yōu)點：

1.能夠確?；巨r(nóng)田的數(shù)量。宅基地本身不屬于基本農(nóng)田的范疇，其入市不會對基本農(nóng)田的數(shù)量產(chǎn)生影響。而如果集體土地入市，則意味著本屬于集體的基本農(nóng)田也將流出本集體?？赡軐?dǎo)致的結(jié)果或者是國家基本農(nóng)田的總量降低，或者是該集體的基本農(nóng)田數(shù)量降低。前者，將對國家的穩(wěn)定造成影響；后者，將對該集體的生存造成影響。

2.能有效保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。農(nóng)民的立足點就是土地。有了土地，也就有了安居的根本。如果推行集體土地入市而導(dǎo)致耕地由集體土地之外的人耕種，則那些失去土地的農(nóng)民就沒有了在本村居住的源動力。而由此導(dǎo)致的人口流動則會打亂原有的鄉(xiāng)村結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。但是，僅僅是宅基地入市就不會出現(xiàn)這種情況。

（三）宅基地入市可以解決的問題

宅基地入市可以有效解決城市發(fā)展綜合癥中的一些病癥：

1.有利于抑制高房價。宅基地入市增加了住宅建設(shè)用地的供應(yīng)，將緩解城市發(fā)展住宅建設(shè)用地供應(yīng)緊張的局面，進(jìn)而有助于抑制高房價。

郊區(qū)的宅基地可以直接用于住宅建設(shè)直接抑制高房價。距離城區(qū)較遠(yuǎn)的宅基地可以通過市場的流轉(zhuǎn)被部分生活富裕的市民購買并完全可能在政策的扶持下形成各具特色的小鎮(zhèn)，進(jìn)而進(jìn)一步吸引部分城市人口而間接抑制房價。

2.有助于新農(nóng)村建設(shè)。宅基地入市可以吸引部分有資金、有素質(zhì)、有能力的市民到農(nóng)村去居住、創(chuàng)業(yè)。（下轉(zhuǎn)第75頁）（上接第72頁）這些人的到來對于創(chuàng)建有特色的新農(nóng)村是非常具有積極意義的。在政策的指引下，可以形成諸如畫家村、藝術(shù)村等一道道別具特色的風(fēng)景線和產(chǎn)業(yè)群。這些產(chǎn)業(yè)群的出現(xiàn)不僅對于提升產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)造力和生命力具有意義，而且對于提高農(nóng)村生活質(zhì)量、生活品味都具有積極意義。

3.有利于增強農(nóng)民工的生存能力。宅基地閑置在農(nóng)村時，對于該農(nóng)民而言幾乎毫無價值。宅基地入市使得農(nóng)民所有的土地具有了與市場接軌的價值，這些額外產(chǎn)生的財富可以有助于農(nóng)民工在城市中生存發(fā)展。也有助于進(jìn)一步拉動內(nèi)需。

4.有利于老有所養(yǎng)。我國已經(jīng)步入了老齡社會，養(yǎng)老的問題已經(jīng)日漸突出。而目前，我國的養(yǎng)老體系尚不完善，在農(nóng)村，尤其是貧困落后的農(nóng)村更是很不樂觀。在日前舉行的2010年中國衛(wèi)生論壇上，人力資源和社會保障部副部長胡曉義透露，隨著中國老齡化水平提高，醫(yī)療保險、醫(yī)療保障的可持續(xù)發(fā)展面臨著越來越嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。

宅基地入市可以使得部分農(nóng)村老人能夠出售自己的宅基地而獲得進(jìn)住養(yǎng)老院的資金，獲得用于醫(yī)療的資金，這對于緩解老齡化帶來的養(yǎng)老問題具有非常重要的意義。

5.有利于緩解交通擁堵。宅基地入市，意味著將會有部分城市人口到農(nóng)村居住，這將分流一部分城市交通量，一定程度上緩解主城區(qū)交通擁堵。同時，當(dāng)在農(nóng)村形成特色產(chǎn)業(yè)群的時候，就會有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)、從業(yè)人員主動流出城市的主城區(qū)而進(jìn)一步減少主城區(qū)的交通壓力。

6.有利于防治空殼村。城市化進(jìn)程導(dǎo)致了大量的農(nóng)民進(jìn)入了城市，使得部分村莊成為了空殼村。宅基地入市則有助于人口回流，使得農(nóng)村的空間資源得以充分利用。

農(nóng)村的清新的空氣、綠色的資源對于部分城市人口還是很具有吸引力的，只是苦于不能獲得宅基地的使用權(quán)而無法走進(jìn)農(nóng)村。宅基地入市將從根本上解決這個問題。

三、宅基地入市面臨的問題及解決的思路

宅基地入市將會面臨一些列問題，只有解決了這些問題，宅基地入市才能夠得以順利推進(jìn)，才能夠有效達(dá)到推動宅基地入市的目的。

1.需要修改《土地管理法》。如果不修改《土地管理法》，則農(nóng)民出售宅基地是違法行為。而購買宅基地的買家也不能合法獲得宅基地的使用權(quán)。所以，推動宅基地入市的首要工作就是修改《土地管理法》。

對于如深圳這樣的一線城市，可以在《土地管理法》修訂之前申請試點宅基地入市。為《土地管理法》的修訂積累經(jīng)驗。也能夠率先造福社會，進(jìn)一步起到特區(qū)的示范效應(yīng)。

2.需要建立宅基地入市的有形市場。宅基地入市在本質(zhì)上也是商品的交易，但是這種商品交易由于涉及的因素多，影響大，作為交易雙方的當(dāng)事人對于其中的經(jīng)濟(jì)、法律等環(huán)節(jié)都不能很好把握，因此不能允許向其他日常消費品一樣在路邊交易，而應(yīng)該建立有形市場集中管理、集中指導(dǎo)。同時，也應(yīng)該鼓勵社會中介機構(gòu)為宅基地入市提供估價、交易、登記等一系列服務(wù)，以維護(hù)交易公平，保護(hù)雙方尤其是農(nóng)民的利益。

3.需要發(fā)展城鄉(xiāng)交通。宅基地入市，需要有城里人購買并去鄉(xiāng)村居住，這實質(zhì)上就是建立了一個城鄉(xiāng)溝通的渠道。到農(nóng)村購買宅基地的城市人口并不是存粹的農(nóng)村人，還要有相當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)在城市中辦理，因此，大力發(fā)展城鄉(xiāng)交通，大力發(fā)展鄉(xiāng)村網(wǎng)絡(luò)等信息硬件建設(shè)都是吸引城市人口下鄉(xiāng)的必要措施。只有城鄉(xiāng)之間的交通便利了，鄉(xiāng)村的信息暢通了，城里人才可能有意愿去鄉(xiāng)村居住。才能真正實現(xiàn)宅基地入市的重要歷史意義。

[本文支持課題：建設(shè)部課題《我國建筑工程法律體系構(gòu)建研究》項目編號：2008-R3-36。課題第一作者：顧永才，博士、副教授]

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第7篇：村集體土地管理法范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地 農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度 管理

ABSTRACT

This article on rural residential land management and tenure systems analysis,through the study of existing problems of rural residential land and management difficulties, policy against our country,make suggestions to a relatively viable, to address the rural residential land management difficulties, rural housing land use right allocation confusion providing feasibility.

Key Words: Rural Residential Land；Rural housing land use right；Management

中圖分類號：G812.42文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一.前言

在我國的土地管理政策中，農(nóng)村的宅基地，主要的是指在農(nóng)村中，住戶或者是個人將作為住宅基地用地而發(fā)生占有，或者是利用的本集體的所有土地。宅基地既包括各種建造房屋占據(jù)的土地，也包括已經(jīng)建好，或者是過去已經(jīng)占用的土地，同時還將即將用于房屋建造的土地。在我國現(xiàn)行法律政策中，宅基地主要分為三類，已經(jīng)建立房屋的占用地，建過房屋但已無附著物，不能居住的土地以和準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地。其中，宅基地的所有權(quán)要歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。目前，由于我國的宅基地在制度體系，和分配政策上存在著很多的缺陷，使得我國的宅基地使用分配缺乏規(guī)范性，分配秩序混亂。在宅基地的使用分配過程中，受到來自各方面的影響較大，行政力量的干預(yù)更是嚴(yán)重，使用權(quán)的分配制度不嚴(yán)格，規(guī)范難以貫徹落實，很多地區(qū)分配過程中，都是由村干部進(jìn)行決策，造成嚴(yán)重的不公平和不合理現(xiàn)象，不僅僅很大程度的喪失了公平性，也加劇了社會的矛盾。

二.農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)存的問題

宅基地關(guān)系到農(nóng)村住戶和個人的切身利益，其管理是否科學(xué)合理將對宅基地分配使用的公平性起到十分重大的影響，在我國現(xiàn)階段的國情下，農(nóng)村宅基地雖然在管理上取得了一些成果，但是，效果不明顯，依舊存在著很多問題。筆者將作出詳細(xì)分析。

1.規(guī)劃建設(shè)實施困難

在農(nóng)村宅基地管理中，要嚴(yán)格遵守我國《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，在農(nóng)村中，居民的住宅建設(shè)規(guī)劃要嚴(yán)格遵循當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)或者是村里面的建設(shè)規(guī)劃。在我國現(xiàn)階段，很多村民在修建自己的住房時候，都具有很大的隨意性和自由性，為了滿足自己的需求和個性化的要求，當(dāng)獲得了房屋建設(shè)的審批之后，并開始放線和施工，在房屋建設(shè)竣工之后，也不去土地管理機構(gòu)請求房屋質(zhì)量的檢查驗收，這使得農(nóng)村的住宅建筑缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，布局顯得混亂，各種土地權(quán)屬矛盾不斷出現(xiàn)，嚴(yán)重影響到社會的穩(wěn)定和農(nóng)村的和諧。伴隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，農(nóng)民生活水平的不斷提高，區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)逐漸完善，很多農(nóng)村居民在建筑房屋時候，多會選擇交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡囟危诔鞘谢讲粩嗵岣叩耐瑫r，更多的村民會憑借經(jīng)濟(jì)實力或者是私人關(guān)系在一些新規(guī)劃地區(qū)選擇更為優(yōu)越的地段進(jìn)行建房，那些經(jīng)濟(jì)能力較弱的農(nóng)民更多的希望在原地建房。各種因素的影響，使得農(nóng)村宅基地規(guī)劃困難，新的規(guī)劃難以貫徹落實，老規(guī)化難以廢止。

2.“一多一亂”現(xiàn)象比較嚴(yán)重

在農(nóng)村宅基地管理中，筆者發(fā)現(xiàn)，很多農(nóng)村村民并沒有嚴(yán)格遵守建房規(guī)范，同時，在房屋建筑施工過程中，通過各種手段擅自擴(kuò)大房建建筑面積，更有甚者，在規(guī)劃自己將要修建的房屋的同時，用其他的方式將房屋基地邊上，本屬于集體的土地大肆占用，并在這些本屬于集體土地上發(fā)展農(nóng)業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)等，賺取經(jīng)濟(jì)利益。在占用集體土地的同時，也忽視到土地管理部門的等級注冊，既嚴(yán)重阻礙了土地管理的規(guī)范性，造成了土地管理的難度，同時也造成了很多土地權(quán)屬問題的矛盾。

3.亂圈亂占問題非常嚴(yán)重

據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，宅基地主要是用房屋建筑所用，但是在農(nóng)村宅基地管理中，筆者發(fā)現(xiàn)，很多農(nóng)民在占用了基本的住宅建筑用地之外，為了滿足養(yǎng)殖畜牧等需求，在房屋附近修建豬圈，牛圈和羊圈，或者是在屋后修建菜園等，既造成了空間的擁擠，也造成了嚴(yán)重的交通阻礙。同時，不利于區(qū)域的整體規(guī)劃。

4.無節(jié)制的占用好地

在筆者多年的農(nóng)村宅基地管理經(jīng)驗中，筆者發(fā)現(xiàn)，很多有經(jīng)濟(jì)實力的或者還是有私人關(guān)系的農(nóng)民，為了能夠選擇最好最寬敞的地方修建房屋，花費高昂代價占用一些優(yōu)質(zhì)土地或者是平坦地，從而造成了很多浪費，比如，村中心很多舊房都浪費，無人居住，村子外部卻大力修建房屋，造成嚴(yán)重的土地資源浪費。

5.違法用地查處執(zhí)法困難

在農(nóng)村，由于農(nóng)民修建房屋相對而言投資都比較大，基本上都要花費掉很多的積蓄，而且受到一些傳統(tǒng)觀點的影響，比如房子的面積越大越好，規(guī)模越宏偉越好，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計越新穎越好，將房屋視為身份地位等象征，這便使得很多居民在修筑房屋時候，房屋面積經(jīng)常會突破原有規(guī)劃的面積。同時，據(jù)我國的《土地管理法》相關(guān)的規(guī)定，土地監(jiān)察人員對土地違法行為的制止權(quán)，當(dāng)發(fā)生一些土地占用問題的時候，如果沒有能夠?qū)嵤┯行У淖柚够蛘呤窍拗?，便只能依照相關(guān)的法律規(guī)范向法院提出申訴，但這需要一個過程，即使申訴得到貫徹落實，房屋已經(jīng)建筑完成。在眾多調(diào)整的法規(guī)中，《土地管理法》剛性最強，但是其中的相關(guān)處理懲罰也只是進(jìn)行拆除或者是沒收，但是沒有違法占用的房屋建筑結(jié)構(gòu)屬于居民財產(chǎn)，要進(jìn)行嚴(yán)格的財產(chǎn)評估，其操作十分困難，容易引發(fā)多種矛盾，也使得執(zhí)法變得更為艱難。

6.村民宅基地私自出租，轉(zhuǎn)讓出售他人

在我國廣大的農(nóng)村，由于很多農(nóng)民的法律素質(zhì)較低，對宅基地的相關(guān)的法律認(rèn)識不清，多認(rèn)為宅基地是自己的私人財產(chǎn)，可以進(jìn)行自由的處理，比如自由交換，買賣，宅基地的交易都是屬于私人的事情，與土地管理部門無關(guān)，因此，無需去辦理相關(guān)的手續(xù)，同時，在很多農(nóng)村中，村干部的管理水平有限，干部和群眾都對土地使用制度的改革不關(guān)心，缺乏熱情，私自將集體土地轉(zhuǎn)讓，或者是進(jìn)行出售。造成了土地流失，管理嚴(yán)重脫節(jié)。

三.加強農(nóng)村宅基地管理的對策建議

1.大力宣傳土地管理法律、法規(guī)

要借助各種傳媒面向社會通過各種途徑和形式宣傳土地管理的法律、法規(guī)及規(guī)章制度，宣傳土地基本國情，國策，國法，普遍提高廣大人民群眾的土地法制意識。尤其面向鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)，要將《土地管理法》列入普法內(nèi)容的重點進(jìn)行宣傳，不斷提高各級黨員干部的土地法制素質(zhì)，對各級主要干部學(xué)習(xí)貫徹執(zhí)行土地管理法實行任前考試，任期評議，離任審核，凡考試不通過，評議不合格，審核有問題的干部不得擔(dān)任相應(yīng)崗位的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。

2.提高土地集約利用率

農(nóng)村宅基地管理要以合理利用土地、節(jié)約耕地為原則，結(jié)合農(nóng)地整理和村鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)代化的進(jìn)程，達(dá)到土地的集約高效利用。從長遠(yuǎn)看，要結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃的編制，大力搞好村莊用地的整理。經(jīng)濟(jì)實力較強的地方，可以村集體為單位建村民公寓樓；經(jīng)濟(jì)實力較弱的地方則要大力整治空心村，對多占宅基地及亂圈亂占進(jìn)行清理，從實際出發(fā)，區(qū)別情況，依法處理。

3.嚴(yán)格實施村民建房手續(xù)的審批

村民建房手續(xù)的審批要在嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，服從規(guī)劃安排的前提下，實施村民建房管理公示制和社會服務(wù)承諾制，增加行政審批的透明度、辦事程序的公開化，要將村民建房辦理手續(xù)的條件、辦理流程、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、辦理時限在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)向群眾進(jìn)行公布，在村民宅基地安排有爭議的地方，可引入公開、公平、公正的競爭機制，堅決鏟除老百姓建房中出現(xiàn)的以地謀私，亂收費的不正之風(fēng)。

4.嚴(yán)格執(zhí)法，加大執(zhí)法力度

要對繼續(xù)違法超占集體土地的人員依法從嚴(yán)處理，對仍然違法建房超占集體土地的，必須依法從重處理。一是要按照《土地管理法》規(guī)定，該拆除的堅決拆除；二是對不符合農(nóng)村規(guī)劃的建房一律不批，新建房必須和舊村改造結(jié)合起來。這樣持之以恒堅持下去，原來超占集體土地隨著有償使用的矛盾緩解，新建房違法戶得到及時查處，舊村改造也有了啟動資金，自然就能加速村莊改造步伐，于國于民均有利。

四.結(jié)束語

宅基地的管理關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，關(guān)系到我國農(nóng)村土地資源的管理效率。要在分析管理中存在問題的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)有效的措施，嚴(yán)格執(zhí)法，做到管理的規(guī)范化和制度化。

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第8篇：村集體土地管理法范文

一、 集體土地上房屋所有權(quán)的初始登記

根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！睆谋緱l規(guī)定可以看出，集體土地上只有兩類房屋可以進(jìn)行建設(shè)和登記：一是村民住宅，包括農(nóng)村村民在宅基地上新建、擴(kuò)建、改建和重建的房屋。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建造的房屋。

村民住宅進(jìn)行房屋登記，房屋所有權(quán)人的身份有限制，一般是該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。宅基地使用權(quán)作為一項特殊的物權(quán)，是一種帶有身份性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，它是與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格緊緊聯(lián)系在一起的，只有集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份才能申請宅基地使用權(quán)并在其上建造房屋。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的確定，是享有宅基地使用權(quán)和該宅基地上建設(shè)房屋所有權(quán)的基本前提。申請村民住房所有權(quán)初始登記，必須提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房屋是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的重要財產(chǎn)，對其利用和處置等都應(yīng)當(dāng)由村民來共同決定。為了貫徹落實村民自治的原則，保護(hù)廣大農(nóng)民群眾的民利，加強對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)管理的監(jiān)督，保障農(nóng)村社會的發(fā)展和穩(wěn)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。

公告是村民住房所有權(quán)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房屋初始登記的必經(jīng)程序，未經(jīng)過公告，登記機構(gòu)不得登記發(fā)證。公告是指房屋登記機構(gòu)在對申請人所提供的資料進(jìn)行審查后，以一定的方式向公眾公布予以核準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)的有關(guān)事項，利害關(guān)系人可以在規(guī)定的期限內(nèi)向房屋登記機構(gòu)提出異議。公告是房屋登記機構(gòu)確保房屋權(quán)屬登記正確的重要手段。因農(nóng)村住宅歷史沿革和權(quán)屬來源非常復(fù)雜，建設(shè)審批資料不齊全，房屋權(quán)屬經(jīng)常成為鄰里糾紛的重要因素，甚至?xí)＜暗缴鐣暮椭C穩(wěn)定。因此，在房屋權(quán)屬核準(zhǔn)登記前，進(jìn)行必要的公告，通過征詢利害關(guān)系人和知情人對房屋權(quán)屬的異議，及時發(fā)現(xiàn)問題，糾正潛在錯誤，確保房屋登記的合法性和準(zhǔn)確性。

二、集體土地上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記

集體土地上的房屋可以進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，但是和國有土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記有所不同，兩者差別主要就在于因土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制不同所導(dǎo)致的房屋流轉(zhuǎn)條件不同，造成在收件材料和轉(zhuǎn)移登記程序等方面存在很大差別。

1.國有土地上房屋轉(zhuǎn)移登記只需雙方當(dāng)事人同意即可，而集體土地上村民住房申請轉(zhuǎn)移登記除了雙方同意之外，還必須提交“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”。集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記時提交集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移登記的證明文件，可以避免集體土地上房屋違反規(guī)定私自流轉(zhuǎn)，從而維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會秩序，保障農(nóng)民基本生存權(quán)。此外，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處分其所有的房屋時，除了雙方同意外，還應(yīng)提交村民會議同意登記或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意登記的證明材料，以貫徹村民自治的原則，加強對村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)管理的監(jiān)督。

2.申請人可以申請集體土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記，并不意味著集體土地上的房屋就可以自由轉(zhuǎn)讓。目前，國家政策、法律法規(guī)對集體土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記有嚴(yán)格的限制條件。集體土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移受到限制主要是由宅基地為集體所有的性質(zhì)所決定。宅基地使用權(quán)是一種帶有身份性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，是與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的，集體土地上房屋的受讓人必須為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（房屋繼承或人民法院的法律文書所確定的轉(zhuǎn)移登記除外）。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。1999年，國務(wù)院辦公廳關(guān)于《加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（【1999】39號）和國務(wù)院關(guān)于《深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)【2004】28號）均明確規(guī)定禁止農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售，城鎮(zhèn)居民也不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。

第9篇：村集體土地管理法范文

【關(guān)鍵詞】土地征收；征地補償；村干部

1 在農(nóng)村土地征地過程中，厘清征收和征用的概念

近來，一些文章、報道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個概念混用，主要原因是在實踐中人們對此還存在模糊認(rèn)識，認(rèn)為二者沒有實質(zhì)區(qū)別，只是表述不同。實際上，二者確有共同之處，但又存在較大區(qū)別。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地征收是指國家為了公共利益的需要，經(jīng)省級人民政府或國務(wù)院批準(zhǔn)后依法對農(nóng)村集體所有土地實施征收并給予征地補償。土地征用是指國家在緊急狀態(tài)下，基于公共利益的需要，依法以強制方式在一定期間內(nèi)使用集體土地的行為。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。區(qū)別在于，征收涉及所有權(quán)的改變，征收后的土地由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?；而征用只是使用?quán)的臨時轉(zhuǎn)移，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，且在使用結(jié)束后國家應(yīng)當(dāng)返還征用的財產(chǎn)，并支付必要的費用。簡言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收；不涉及所有權(quán)改變的，是征用。在厘清征收和征用概念的基礎(chǔ)上談?wù)鞯貑栴}，不僅有助于大家根據(jù)情況正確使用，也有利于大家在解讀相關(guān)政策規(guī)定時能更加清楚自己的權(quán)利義務(wù)。

2 農(nóng)村土地征收過程中的常見問題

2.1 補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴(yán)重

我國的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等都明確規(guī)定，中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關(guān)立法并沒有明確指出，農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實際上是“一種無確定主體的產(chǎn)權(quán)”。集體土地所有權(quán)主體虛位，導(dǎo)致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題。《土地管理法》規(guī)定，土地征用后，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以提取土地補償費和部分安置補助費及集體提留的資金由村委會統(tǒng)一納入集體經(jīng)濟(jì)組織管理范圍。村委會作為群眾服務(wù)組織，由于缺乏必要的監(jiān)督成了政策的盲區(qū)，土地補償中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村克扣、截留補償金的現(xiàn)象比比皆是，補償金真正落實到土地權(quán)利人手中的所剩無幾。鄉(xiāng)村干部在征地補償款的分配上有很大自，這就導(dǎo)致了，一方面，由于村委缺乏投資理念，將巨額土地補償款用于民間借貸和不合理的投資，以至血本無歸，使得集體資產(chǎn)蒙受巨大損失。另一方面，一些村子因征地一夜暴富，于是大肆鋪張浪費，白條入帳，再加上鄉(xiāng)村干部貪污、挪用土地補償款等腐敗行為頻發(fā)，土地補償費截留現(xiàn)象嚴(yán)重。

2.2 重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念影響我國土地征收補償立法的發(fā)展

從本質(zhì)上講，土地征收補償是政府公權(quán)力與農(nóng)民私權(quán)利的一場搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想，人們重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，私有財產(chǎn)權(quán)觀念相對薄弱，我國對于私權(quán)主體人格的尊重和財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)都不盡完備。筆者認(rèn)為，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必須轉(zhuǎn)變觀念，權(quán)力本位的思維模式應(yīng)當(dāng)讓位，對于財產(chǎn)權(quán)的尊重和保護(hù)應(yīng)當(dāng)置于顯要的位置。

2.3 征地程序不透明，農(nóng)民參與程度低

雖然《土地管理法》明確規(guī)定，征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。但事實上，農(nóng)村集體尤其是農(nóng)民在征地過程中參與的程度非常有限。在現(xiàn)行體制下，國家征地面對的是集體，而非農(nóng)戶，有權(quán)去談補償條件的也只是集體，農(nóng)民往往不參與征地補償談判，而所謂的集體常常不過是兩、三個鄉(xiāng)村權(quán)力人物，能不能完成征地任務(wù)，也成了這些人是否能繼續(xù)居于權(quán)力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強調(diào)征地過程中的各項補償最終要落實到農(nóng)民，但農(nóng)民無法以獨立權(quán)利主體的地位參與到征用協(xié)商談判中來，征地過程又缺乏暢通的申訴渠道，這就使得其財產(chǎn)權(quán)利的保障就更成為問題。

3 作為村干部如何做好土地征收工作

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)一步推進(jìn)，農(nóng)村工作的復(fù)雜性增強，尤其是在土地征收過程中，涉及了政府、農(nóng)民、村組織、開發(fā)商等多方利益主體的博弈，利益分配的矛盾也愈加復(fù)雜，要在貫徹黨和政府政策的執(zhí)行與保障村民利益的最大化中間，找到一個平衡點，確實不易。在土地征收過程中，除了要盡職盡責(zé)做好本職工作，還必須做好以下幾方面工作：

3.1 熟悉土地征收相關(guān)的法律政策

《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時所依照的法律依據(jù)，作為村里主持該項工作的干部，一定要熟悉和清楚相關(guān)條款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關(guān)政策，又能對村民進(jìn)行普及教育，使村民也能清楚地知道國家的有關(guān)規(guī)定，使我們能在合法的基礎(chǔ)上統(tǒng)一征收大局。除此之外，法律政策還設(shè)定了很多的救濟(jì)途徑，要幫助大家運用法律武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

3.2 做好群眾征地工作，構(gòu)筑起化解的第一道堅固防線

多年來，因為土地征收問題造成的頻頻發(fā)生，因為該問題而造成的人員傷亡等惡性事件讓人觸目驚心，這不僅嚴(yán)重影響了社會秩序和穩(wěn)定大局，也影響了黨和政府在農(nóng)民心中的形象。在征地過程中，我們首先應(yīng)該認(rèn)識到，土地是農(nóng)民的根本，失去了土地，農(nóng)民就失去了生存之本，農(nóng)民因此而產(chǎn)生的恐慌不安、思想波動，要從感情上進(jìn)行理解。其次，要深入群眾，耐心聽取群眾反映的困難和問題，并千方百計幫助其解決。最后，要處事公道，對群眾合理的要求，盡快予以滿足；對一時無法解決的，要解釋清楚，爭取他們的理解和支持；對不合理、不合法、侵犯群眾利益的規(guī)定、做法，要及時予以修正。除此之外，要做好群眾的思想工作，積極引導(dǎo)他們按照國家政府相關(guān)政策、法律、程序辦事和維權(quán)。把解決群眾實際困難和做好群眾思想工作結(jié)合起來，構(gòu)筑起化解的第一道堅固防線。

3.3 征地補償款的發(fā)放要公開、公平、公正、及時

征地補償款的發(fā)放，是征地過程中，群眾最為關(guān)注的焦點，是最為敏感的“漩渦”，也是最容易出問題的環(huán)節(jié)。千百年來，我國農(nóng)民信奉“不患寡就患不均”，大家對于公平、公正的追求是至上的，村干部作為征地補償款發(fā)放的主體，如何公平、公正、及時的將補償款發(fā)放到群眾手中，讓群眾滿意，是征地過程中極為重要的工作。首先，我們要讓群眾清楚地知道，征地補償相關(guān)的種類構(gòu)成、各種補償?shù)难a償標(biāo)準(zhǔn)、人頭的確定辦法、費用計算方式等等，用公開、公正、公平、統(tǒng)一的規(guī)則來確保公平的實現(xiàn)。其次，在補償款到賬后，村領(lǐng)導(dǎo)要盡快規(guī)劃安排，及時將補償款發(fā)放到群眾手中，讓群眾得實惠、得安心，將惡性事件扼殺在萌芽當(dāng)中，也使我們的城鎮(zhèn)化順利進(jìn)入下一階段。

【參考文獻(xiàn)】