土地增值稅稅務籌劃精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅稅務籌劃范文

【關鍵詞】房地產企業(yè)；土地增值稅；企業(yè)所得稅；納稅實務

為了加強房地產企業(yè)稅收管理，國家稅務總局先后下發(fā)了國稅發(fā)[2009]91號文《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》和國稅發(fā)[2009]31號文《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》，對房地產企業(yè)土地增值稅清算和所得稅匯算清繳分別提出了具體要求。企業(yè)在實際執(zhí)行這兩個法規(guī)時，一方面要保證法律法規(guī)的遵循性；另一方面要結合公司自身特點合理納稅。怎樣實現這兩個方面的統籌，筆者從以下方面進行探討：

一、把握繳稅時間及繳稅條件，加強項目前期管理

準確把握房地產開發(fā)項目土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的時間及條件，是房地產企業(yè)依法納稅、合理籌劃的前提。

從時間上，土地增值稅以開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；企業(yè)所得稅匯算清繳以納稅年度為單位，每年5月31日前完成上年度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作。

從繳稅條件上，土地增值稅在清算前，按照預征率在產生預收賬款時進行預繳，當開發(fā)項目達到規(guī)定的清算條件（分為應清算和可清算）時，納稅人按照規(guī)定時間完成清算工作；企業(yè)所得稅匯算清繳時，按照納稅人年度損益表，計算房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務的納稅調整金額，按規(guī)定彌補以前年度虧損后年度內有所得就納稅，虧損不納稅。

基于以上規(guī)定，在實務操作中，土地增值稅的納稅時間和繳稅條件存在籌劃的空間。土地增值稅清算要以備案證上的分期為標準確定需清算的項目，在公司成立初期辦理備案證時，公司可以選擇分樓棟確定分期還是所有樓棟為一個分期，這取決于公司的整體安排。公司在決定項目分期時，需考慮項目未來整體利潤，若項目預期利潤持平或虧損，未來可能退土地增值稅，則應分樓棟確定分期，盡快收回預繳的土地增值稅，帶來現金流；若項目預期利潤較高，則應在所有收入成本全部發(fā)生后進行清算，可以規(guī)避由于成本無法全部確認帶來的多次清算和多次繳稅。在此基礎上，公司可規(guī)劃預計容積率（1.0以上）、單套建筑面積（小于等于140平米）和成交價格（不超過同級別平均售價的1.2倍），確認是否屬于普通住宅（普通住宅成本加計扣除20%）。在達到清算條件時，對于有可能退還土地增值稅的，公司可以要求主動清算。

相對于土地增值稅清算時間的籌劃安排，企業(yè)所得稅匯算清繳一年一次的規(guī)定要求公司每年必須對企業(yè)所得稅額進行計算，當未達到入住條件（發(fā)放入住通知書并且收回全款）時，一般損益表的金額均為負數，結合當地預征毛利率的不同規(guī)定，按照預征毛利率預先確認當年的稅法收入，當公司實際毛利低于預征毛利率時，公司會提前繳納所得稅，并在實際確認收入后辦理退稅程序，當公司實際毛利高于預征毛利率時，公司會在確認收入后對企業(yè)所得稅進行補繳。其中預繳的土地增值稅在企業(yè)所得稅調整事項中作為扣減項目，起到降低應納稅所得額的作用。綜上，如果公司同時有幾個清算項目，可以根據項目盈利情況，調節(jié)公攤類費用，以達到少繳納所得稅或晚繳納所得稅的目的。

二、合理確定開發(fā)項目的收入和成本，加強成本費用的日常管理

合理確認收入和歸集成本費用是土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳的前提，不同項目、不同分期成本費用的合理分配又是這兩項工作完成的關鍵。從收入確認和成本歸集來看，兩稅的關系非常密切。

（一）完整記錄收入的發(fā)生

土地增值稅清算時，會填寫銷售明細表，對具備清算條件的分期，按照房號對相關信息進行列示，對于產權已經發(fā)生轉移的（開具銷售發(fā)票或簽訂銷售合同）均應視為銷售收入，對于只交納定金或認籌金狀態(tài)的資金收回不視為收入。因此，在清算前已發(fā)生面積差需補退款的，要在清算期內及時處理，按照補退后的金額確認收入。

企業(yè)所得稅的收入分兩部分：一部分是利潤表中確認收入的金額，這部分金額是已達到收入確認條件的會計收入；另一部分是在調整事項中，為已簽約未收回全款的部分，這部分稅法收入的毛利可以按照實際毛利而不是稅務局認定的預計毛利[實際毛利為利潤表中的（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入]，這部分稅法收入取值可以用年末預收帳款的余額。

以上兩稅的收入金額在確認口徑上是一致的，不同之處在于企業(yè)所得稅是以年底為截止點，而土增稅是以清算開始的月份為截止點。

（二）合理確定成本的歸集

成本的歸集是稅務機關審核公司土地增值稅和企業(yè)所得稅的重點，公司在確定成本扣除金額時一定要考慮開發(fā)成本和費用的真實性和合法性，判斷公司有無虛列開發(fā)成本和費用，保證所有成本和費用發(fā)生都是與該項目分期相關。在實務操作過程中，公司應制作成本計算表對成本進行歸集和分配，成本計算表應以房地產開發(fā)成本科目為大類，將分期內發(fā)生的所有合同按照入賬科目記錄到成本計算表的成本科目下，合同要體現簽訂金額、結算金額、已入賬金額和暫估金額。在審核已發(fā)生的分期下的總成本時，要注意以下六點：（1）公司在土地取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關部門的合法憑據（加蓋部門公章）；（2）企業(yè)支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表等相關資料報稅務機關備案，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊應一一對應；（3）土地價款、拆遷補償費、城市配套建設費的契稅是否足額繳納；（4）企業(yè)支付建安工程款時是否從施工方處取得稅務機關開具的合規(guī)的建筑業(yè)統一發(fā)票。對于支付進度款的，需獲得每筆建安款項支付的依據，即工程量單、付款證書、驗收報告等，對于結算的項目，須提供結算報告、最終驗收單，考慮工程造價預算與結算是否差異過大，結算款項是否偏高。對于甲供材，即公司自購建筑材料，需注意是否在施工合同中重復計算扣除；（5）多個項目分期共同發(fā)生的公共配套設施費，應按不同項目分期合理分攤。一般來講，開發(fā)項目內獨立的、非營利的且產權屬于全體業(yè)主或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出都屬于可以扣除的公共配套費支出。公共配套設施必須處于紅線內，對于一些獨立售樓處簽訂時以無償贈與地方政府的名義但是在紅線外的，在土增稅計算時成本不予認可；（6）開發(fā)間接費用需與項目直接相關。對于和項目開發(fā)無直接關系的業(yè)務招待費、差旅費、團隊建設費等需要在成本計算中予以扣除。

分期內總成本的確定對于土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳極為重要，兩者確定成本的口徑基本相同，某些細節(jié)略有不同，如土地增值稅成本中不包含取得土地使用權所支付的金額，同時對于建成后有償轉讓的公共配套設施準予扣除成本。

三、科學確定增值額的計算方法，加強項目的后續(xù)管理

房地產企業(yè)所得稅的確定會涉及預提成本，分期內總成本減去已開發(fā)票的入賬金額就是預提成本。根據企業(yè)所得稅法的規(guī)定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%，在實際工作中，企業(yè)需在匯算清繳日前（5月31日）獲取足額發(fā)票控制預提金額不超過總成本的10%，否則為虛列成本。分期總合同成本確定后，土地成本可以按照占地面積法，前期費用、建安支出、基礎設施和公共配套費可以按照建筑面積法（主要是按照可售建筑面積），將分期的住宅類型進行分配。分配后的各住宅類型的總成本除以對應的總可售面積就是該住宅類型的單方成本，單方成本乘以相應的結算面積就是利潤表中的主營業(yè)務成本?？梢哉f，分期總成本的確定，對于企業(yè)所得稅的計算起到關鍵作用。

土地增值稅清算不會使用預提成本，只會按照實際已經取得可靠發(fā)票的成本為基礎計算土地增值稅扣除金額?？梢哉f，在企業(yè)準備進行土地增值稅清算前，重要的準備工作就是按照實際工程量取得分期總成本對應的發(fā)票，這恰恰和企業(yè)所得稅的10%的概念不謀而合。同時土地增值稅清算確定各住宅類型成本的方法和企業(yè)所得稅也不一致，一般會用各住宅類型的層高系數分配，可以扣除的成本金額只包含已售面積對應的成本，未售部分待后續(xù)銷售完畢后再行清算。因此，土地增值稅清算時，對于銷售進度和發(fā)票獲得情況公司須提前謀劃，以免尾盤剩余過多成本而導致當期繳納過多的土地增值稅。

第2篇：土地增值稅稅務籌劃范文

對于我國大多數的房地產企業(yè)來說，整體的稅負占了其總營業(yè)額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營業(yè)收入的3％左右。巨大的稅負給房地產企業(yè)帶來了很大的財政壓力，但與此同時我國的土地增值稅稅法也給房地產企業(yè)的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產企業(yè)土地增值稅籌劃中的問題，進而提出相應的改進完善措施，以便于房地產企業(yè)能夠降低企業(yè)的財政負擔，促進企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

關鍵詞：

房地產企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

我國現有的土地增值稅在房地產企業(yè)的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3％左右，就這樣來看相對大一些的企業(yè)一年在土地增值稅上的支出就高達幾千萬乃至上億元。如果房地產企業(yè)可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業(yè)就可以節(jié)省掉部分的稅收支出，降低企業(yè)的稅負壓力。在現有的經濟市場中，我國的房地產面對著外部環(huán)境的競爭壓力以及內部環(huán)境的發(fā)展壓力，再加上受到了國家的嚴格管理，所以房地產企業(yè)相比于之前在融資和銷售上受到了很大的影響。同時我國在稅收方面有很多的優(yōu)惠政策，房地產企業(yè)應該熟悉的掌握了解相應的稅收優(yōu)惠政策，盡可能的降低企業(yè)的稅收負擔。

一、我國房地產企業(yè)土地增值稅現有籌劃問題

(一)對于宏觀政策的重視不夠

在近幾年里，國家出臺了大量的房地產調控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時也從財政、稅收等多個方面加強了對房地產企業(yè)的管理控制。面對這么多的宏觀調控政策，只有少部分的房地產企業(yè)注意并重視了起來，大多數的房地產企業(yè)都沒有對宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對于房地產高層的管理人員來說，因為他們難以轉變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導致他們在重大決策的時候往往會忽視到已有的國家政策，沒有及時的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產企業(yè)的損失。并且，因為沒有足夠的引起重視，導致房地產企業(yè)不能夠針對新的政策作出及時的調整，這嚴重的影響了房地產企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負壓力，加大了房地產企業(yè)稅收籌劃的風險。

(二)沒有明確的稅收籌劃目標

在現有的房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實到了實際的工作當中；然而大多數的房地產企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實。相對于其他的一些工作來說，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經濟走向。在實際的房地產企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當中，往往沒有一個明確的稅收籌劃目標，在開展工作時缺少詳細的籌劃思路，稅收籌劃的內容、對象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內容很片面，只注意到了增值稅點上的籌劃，沒有一個長遠的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標。

(三)稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務風險意識

我國房地產企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會計方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會計人才更是稀少。相對其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數的工作人員連詳細的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應用?；I劃人員對于稅收籌劃工作的認識不夠，所以在實際的工作當中很少有人能夠將稅收籌劃真正的應用到房地產企業(yè)的土地增值稅當中去。另外，部分的房地產企業(yè)因為稅收籌劃經驗的缺乏，導致籌劃人員不能夠準確的找到稅收籌劃的切入點，不能夠根據企業(yè)的實際發(fā)展需求做出適當的稅收籌劃。房地產企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務風險意識，這常常導致企業(yè)的稅務風險增加，增大了企業(yè)的稅負壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

二、我國房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進完善措施

(一)重視國家的宏觀調控政策

在我國現有的經濟市場中，房地產企業(yè)面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴格，在其發(fā)展的過程當中還出現了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產企業(yè)想要在這不斷變化的經濟市場中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關注國家的宏觀調控政策，特別是對于企業(yè)的管理者來說，要及時的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現到自己企業(yè)的決策當中，結合企業(yè)的實際發(fā)展狀況進行科學合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應該對未出臺的宏觀政策要有一定的預測性，通過提前可靠的預測，提早的進行相應的調整，在國家正式出臺后能夠更早的抓住機遇，為企業(yè)帶來更多的效益。同時，房地產企業(yè)要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實到實際的工作當中去，而不是停留在表面上。

(二)明確稅收籌劃目標

對于房地產企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業(yè)應該在項目處理設計的初階段就明確好稅收籌劃的目標；土地增值稅稅收籌劃的工作應該要有事前規(guī)劃的特點，在實際的稅收工作當中，有部分的房地產企業(yè)往往是在項目正式開工之后才開始進行籌劃目標的確定的。在這時企業(yè)已經錯過了最佳的稅收籌劃時間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達到籌劃的目標。所以，在房地產企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當中，要有著明確的稅收籌劃目標，最好是在項目設計之前，并且完成項目的整個過程都應該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統的完成籌劃工作；這樣有利于房地產企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)順利完成稅收籌劃目標的重要保障。

(三)加強籌劃人員的素質建設，提高風險防范意識

就目前的房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來看，現有的大部分籌劃工作人員已經不能夠滿足現有稅收籌劃工作的需求。一方面是因為房地產企業(yè)在稅收籌劃上的經驗還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因為土地增值稅稅收籌劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關的政策以及籌劃技巧等方面的知識，同時還要對國家新的政策有一定的預見能力。所以，為了滿足現有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應該加強稅收籌劃人員的素質建設。主要表現為：在進行新成員招聘時盡可能的選擇已經能夠滿足條件的人員，其次對已有的籌劃人員進行專業(yè)的培訓，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業(yè)管理者應該調整思想觀念，樹立符合新時代的管理觀念，落實稅收籌劃工作。房地產企業(yè)要想長遠穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務風險的防范是在所難免的。面對現有的房地產企業(yè)的發(fā)展市場，因為市場經濟的不穩(wěn)定性以及新稅務政策的不確定性，導致稅務風險得到很大的提高，這對于企業(yè)的稅務管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進行稅收籌劃工作時要提高風險的防范意識，加強風險防范機制的建設，并且根據企業(yè)的發(fā)展需求，設立專門的風險預警機制，加強風險因素的管控；明確稅務管理工作相關人員的職責，建立完善獎懲機制。還可以成立專門的風險防范小組，可以利用企業(yè)已有的風險經歷建立風險資料庫，風險探討企業(yè)的風險經歷，預測企業(yè)可能會出現的風險并且提出相應的解決措施以便于在風險出現時能夠及時的解決，降低企業(yè)的稅負壓力。

三、結語

綜上所述，就目前我國的經濟市場來看，房地產企業(yè)因為其特殊的性質，導致其在進行土地增值稅稅收籌劃時要做好事前的準備工作；一方面是為了更好的完成后續(xù)的工作，另一方面可以幫助企業(yè)更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業(yè)更加順利的完成稅收籌劃的目標。就目前我國房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作來看，還存在著許多的問題，這些問題的存在嚴重的阻礙了房地產企業(yè)的稅務管理工作，所以企業(yè)應該對其引起重視，并且根據企業(yè)的實際發(fā)展狀況找到其各自的問題，針對性的處理解決問題，降低企業(yè)的稅務風險，促進企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]郭黎明.房地產企業(yè)土地增值稅稅務籌劃模型探析[J].財會學習，2016(24)：182.

[2]劉學智.房地產企業(yè)土地增值稅稅務籌劃研究[J].經營管理者，2016(27)：30.

第3篇：土地增值稅稅務籌劃范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經濟業(yè)務發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經濟發(fā)展，擺脫經濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規(guī)范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形?？梢哉f，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產企業(yè)來說，營改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風險。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據統計，稅收我國整體財政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經濟發(fā)展、國防建設、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經濟發(fā)展的愈發(fā)完善，我國政府已經基本上摒棄了計劃經濟時代利用行政手段來干預經濟發(fā)展的方式，逐步變成了運用經濟杠桿來調節(jié)經濟。而稅收杠桿作為重要的經濟調節(jié)手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產業(yè)政策，從而優(yōu)化產業(yè)結構，促進經濟良性發(fā)展。對于房地產企業(yè)來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當的利息扣除、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據部分城市政策，按毛坯房取得預售證產品的精裝修業(yè)務和地下無單獨產權車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務或車位銷售等業(yè)務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內扣除，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當的對于小區(qū)內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區(qū)域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發(fā)項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。

2.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經濟效益。房地產企業(yè)經營的最終目的是實現利潤的最大化。對于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經營管理、降低各類成本費用從而實現利潤的最大化，是每個地產企業(yè)管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產企業(yè)的稅負率還是較高的。而房地產企業(yè)土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。提升企業(yè)財務人員業(yè)務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財務人員具備較為過硬的業(yè)務水平及高水平的綜合業(yè)務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產開發(fā)項目的整個過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財務人員在充分了解企業(yè)自身經營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業(yè)務水平才能實現。

3.房地產開發(fā)企業(yè)實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應用該稅收優(yōu)惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應該以充分了解開發(fā)項目所在地的地方規(guī)定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據市場定價適度調節(jié)普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據。因而，應該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產業(yè)性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產業(yè)用地和可售部分土地成本進行區(qū)分。產業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^(qū)品質的角度出發(fā)，通過加大公共配套設施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計入開發(fā)間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關聯方定價的方式增加一些成本。然而，房地產開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項目開發(fā)過程中，尤其是項目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產開發(fā)費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準確計算分攤開發(fā)項目，并能夠提供金融機構證明，同時利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產開發(fā)費用=利息支出+（土地價款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產開發(fā)費用=（土地價款+開發(fā)成本）x10%。因而，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，應該根據上述稅收制度規(guī)定，負債融資方式盡量提供金額機構證明，權益資本籌資，可不計算應分攤利息，達到多扣除房地產開發(fā)費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產開發(fā)公司來說，可以結合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關于合作建房的問題，許多地產企業(yè)也在不同程度的應用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風險

1.稅收籌劃風險意識不足“意識決定行為，行為導致結果”。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點轉移至土地增值稅方面?？梢哉f對于，房地產開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風險控制在可控范疇內；部分地產開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風險意識，但是沒有將其常態(tài)化、系統化，僅停留在就事論事。總之，房地產開發(fā)企業(yè)由于對土地增值稅稅收籌劃風險沒有加以關注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導致稅收風險的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務中許多房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財稅知識，在處理一般性業(yè)務過程中，能夠予以應對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務核算、稅務處理過程中引發(fā)政策性風險，將給房地產開發(fā)企業(yè)帶來稅務風險。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導致該業(yè)務風險出現的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務經營流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財務處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風險防范對策

1.提升相關人員稅收籌劃風險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風險。房地產開發(fā)企業(yè)在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應該提升相關人員的稅收籌劃風險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產開發(fā)企業(yè)應該結合自身所處的行業(yè)特點，并在充分了解自身項目開發(fā)狀況的基礎上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務師來企業(yè)指導，以期達到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風險、增強稅收風險防范意識之目的。

2.進一步加強對于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對于相關稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據。房地產開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關聯財稅政策進行相應的研究?？梢酝ㄟ^網絡、與稅務機關溝通、聘請專業(yè)人員講解方式進行。同時，建議房地產開發(fā)企業(yè)對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現降低稅務籌劃風險的目的。

第4篇：土地增值稅稅務籌劃范文

【關鍵詞】房地產企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強對

自2000年以來，我國房地產行業(yè)表現出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產企業(yè)土地增值稅由先前的“預征制”轉為“清算制”后，使某些房地產企業(yè)利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產企業(yè)的稅收負擔、改善其經營環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產企業(yè)土地增值稅的籌劃現狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。

一、房地產企業(yè)的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業(yè)稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產企業(yè)具有如下經營特征：（1）開發(fā)產品的單件性及不可移動

性；（2）開發(fā)建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發(fā)經營業(yè)務的復雜性。經營業(yè)務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發(fā)經營必須具有計劃性。

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規(guī)定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額?？鄢捻椖堪ㄈ〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~、開發(fā)土地的成本費用等。

近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續(xù)出臺了對房地產業(yè)的宏觀調控政策，使房地產開發(fā)企業(yè)的經營環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營業(yè)利潤，實現利潤最大化，對房地產開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業(yè)通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產企業(yè)土地增值稅籌劃現狀

土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產企業(yè)角度看，隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

1．過去大多數房地產企業(yè)采用設立項目公司等方式經營，

以房地產進行投資或聯營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。

2．以前許多房地產企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為自用

或用于商業(yè)地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用，作為房地產開發(fā)費用扣除。

三、房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節(jié)稅籌劃

1．利用合作建房節(jié)稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅?！狈康禺a開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。

2．利用代建房節(jié)稅。房地產的代建行為是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，此項收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進行納稅籌劃

1．分散營業(yè)收入籌劃法。房地產企業(yè)所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業(yè)務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。

例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規(guī)定，該房地產開發(fā)業(yè)務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。

如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。

2．合理定價籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。

例如，某房地產公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房價為1800～1900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規(guī)定允許扣除的房地產開發(fā)費用的比例為10％。

籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。

第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業(yè)欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業(yè)的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。

通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。

3．不同增值率房產是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。

第一，分開核算時：A房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。

第二，合并核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發(fā)公司將兩處房產安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

1．利息費用籌劃法。房地產企業(yè)在開發(fā)業(yè)務中，一般都會發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規(guī)定，與房地產開發(fā)有關的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發(fā)費用（房地產開發(fā)費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本金額的5％以內計算扣除。

第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要并入房地產開發(fā)費用（房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內）），一并計算扣除。

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這項規(guī)定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業(yè)在進行房地產開發(fā)時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業(yè)應正確分攤利息支出并提供金融機構證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。

例如，某房地產公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價款600萬元，開發(fā)成本1000萬元，假設按房地產開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規(guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發(fā)項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業(yè)會計準則——借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。

2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產開發(fā)的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發(fā)企業(yè)欲進入房地產行業(yè)時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發(fā)和交易的關聯企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產開發(fā)業(yè)務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關聯關系實現其他稅收的籌劃。

四、進一步加強房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策

（一）加快完善對房地產企業(yè)土地增值稅的征收管理

1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業(yè)稅負。變“多稅調節(jié)”為“主稅調節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調節(jié)功能。

2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規(guī)程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。

（三）房地產企業(yè)應樹立正確的納稅籌劃觀

1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規(guī)的前提下，結合房地產企業(yè)自身的實際情況進行籌劃。

2．應注重戰(zhàn)略籌劃。房地產企業(yè)的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導致開發(fā)或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業(yè)經營和戰(zhàn)略管理的各個方面。

參 考 文 獻

[1]江為鳳．房地產開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時代經貿．2008（19）：104～105

[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產開發(fā)企業(yè)為例[J]．會計之友．2010（4）：40～42

[3]王小玉．房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃[J]．經濟研究導刊．2010（2）：87～88

[4]張瑋．淺談房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174

第5篇：土地增值稅稅務籌劃范文

關鍵詞：營改增；房地產開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃

一、營改增背景下對企業(yè)稅收的影響

(一)稅負不降反增

消除重復納稅、降低企業(yè)稅負是營改增方案實施的目的之一，但是從近年來房地產開發(fā)企業(yè)的稅收情況來看，卻出現了稅負不降反增的現象。造成這一現象的原因主要在于：一是營改增之后，房地產開發(fā)企業(yè)適用的增值稅稅率從表面上來看高于營改增之前適用的營業(yè)稅稅率。二是房地產開發(fā)項目的建設周期長、參建主體多，屬于勞動密集型的項目活動，在項目建設過程中，企業(yè)很難在成本費用支出環(huán)節(jié)取得足額的增值稅專用發(fā)票，導致企業(yè)增值稅進項稅額抵扣不足，稅收負擔加重。三是營改增之前，企業(yè)享受營業(yè)稅差額征收的優(yōu)惠政策，稅收優(yōu)惠幅度較大，然而營改增之后，增值稅的納稅籌劃更加復雜，并且稅收政策的優(yōu)惠力度不足。

(二)稅務風險增大

營改增背景下，對房地產開發(fā)企業(yè)的稅收環(huán)境帶來了巨大變化，導致企業(yè)在稅務管理中面臨著諸多不確定性因素，增大了企業(yè)稅務風險，易給企業(yè)帶來損失。具體表現在以下方面：一是國家持續(xù)加大對房地產市場的宏觀調控力度，并將稅收調控作為宏觀調控的重要手段，若企業(yè)未能及時了解和遵循最新稅收政策，則有可能使企業(yè)的納稅籌劃方案偏離稅收政策要求。二是增值稅納稅籌劃較為復雜，需要財務人員思慮周全，著眼于開發(fā)項目的全壽命周期進行籌劃。一些稅收籌劃方案雖然能夠降低企業(yè)稅負，但與此同時也降低了企業(yè)整體利潤額，所以會使企業(yè)面臨更大的資金壓力。三是由于稅務機關與企業(yè)財務人員對同一稅收政策的理解可能存在偏差，所以企業(yè)的納稅籌劃方案未必能夠得到稅務機關的認可，使企業(yè)面臨著納稅籌劃失敗的風險。四是企業(yè)納稅籌劃涉及多個稅種，若企業(yè)在項目經營周期內調整經營策略，則會直接影響到納稅籌劃方案的實施效果。

二、營改增背景下的企業(yè)納稅籌劃方法

下面從營改增之后房地產企業(yè)主要繳納的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三大稅種入手，分析具體的納稅籌劃方法。

(一)增值稅籌劃方法

1.調整銷售策略。根據現行稅法規(guī)定，房地產企業(yè)銷售精裝修房產，并在買賣合同中注明精裝修費用，無需視同銷售。例如，A企業(yè)轉讓精裝修房產，裝修涵蓋電器、家具、裝飾等，其中電器、家具的購進價格為200萬元，銷售收入1000萬元，那么無需對電器家具征收17%的增值稅，只需要對1000萬元銷售價格開具增值稅專用發(fā)票，按照11%的稅率繳納增值稅。這樣一來，房地產開發(fā)企業(yè)不僅可以通過銷售精裝房獲得節(jié)稅收益，而且還可以增加商品房的銷售優(yōu)勢，滿足消費者多樣化的購房需求。2.優(yōu)選合作方。房地產開發(fā)企業(yè)要優(yōu)選合作方，盡量與具有一般納稅人資格的施工企業(yè)、材料供應商、勞務派遣公司合作。在項目合同中可約定甲供材料，由房地產開發(fā)企業(yè)選擇材料供應商，獲取足額的材料采購增值稅專用發(fā)票用于進項稅額抵扣。在房屋銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)可委托具有一般納稅人資格的勞務公司銷售房屋，獲取6%的進項發(fā)票用于抵扣。若企業(yè)采用自己的銷售隊伍開展銷售活動，則無法抵扣由此產生的人工成本。

(二)土地增值稅籌劃方法

1.合理選用定價政策。土地增值稅采用四級超率累進稅率，在項目開發(fā)成本一定的前提下，項目增值額越高，適用的土地增值稅稅率就越高，對企業(yè)稅后利潤會產生直接影響。所以，企業(yè)必須要合理確定房地產售價，準確測算土地增值稅和稅后利潤，選取節(jié)稅收益最大化的定價策略。例如，A房地產開發(fā)企業(yè)的商品房開發(fā)項目準許扣除的進項稅額為3300萬元，現有兩套定價方案：方案一，房地產銷售收入為4900萬元；方案二，房地產銷售收入為5000萬元。方案一的土地增值額為4900-3300=1600萬元，增值率為1600/3300=49%，適用土地增值稅稅率為30%，應交土地增值稅1600×30%=480萬元，稅后利潤為4900-3300-480=1120萬元；方案二的土地增值額為5000-3300=1700萬元，增值率為1700/3300=52%，適用土地增值稅稅率為40%，應交土地增值稅1700×40%-3300×5%=515萬元，稅后利潤為5000-3300-515=1185萬元。通過方案對比可知，雖方案二的應交土地增值稅較大，但稅后利潤卻較高，所以應選用方案二。2.借款利息籌劃。根據現行稅收政策規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)若能夠按照轉讓項目劃分利息支出，且金融機構可開具相關證明的，準許在稅前扣除。若企業(yè)不能在項目開發(fā)與其他生產經營之間準確劃分借款利息支出，且不能提供金融機構證明，則要按照土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%作為利息扣除限額。所以，企業(yè)可在比較兩種利息扣除方式帶來的節(jié)稅收益之后，最終確定利息扣除方式。3.利用稅收優(yōu)惠政策。若房地產企業(yè)的開發(fā)項目定位于普通住宅，則可充分利用土地增值率未超過20%免征土地增值稅的這一稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃。例如，A房地產開發(fā)企業(yè)建設住宅項目，房屋銷售收入為4000萬元，允許扣除項目費用為3200萬元。在納稅籌劃之前，該住宅項目的土地增值額為4000-3200=800萬元，土地增值率=800/3200=25%，根據土地增值稅的相關規(guī)定，該項目適用的土地增值稅稅率為30%，應交土地增值稅=800×30%=240萬元，稅后利潤=4000-3200-240=560萬元。在納稅籌劃之后，將房屋銷售收入降到3840萬元，允許扣除項目費用仍為3200萬元，土地增值額為3840-3200=620萬元，增值率為620/3200=19%，可以享受到免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)稅后利潤為3840-3200=640萬元。經過納稅籌劃的稅后利潤比納稅籌劃之前多640-560=80萬元。

(三)企業(yè)所得稅籌劃

1.延遲納稅。房地產開發(fā)企業(yè)可在考慮貨幣時間價值的基礎上，充分利用現行稅法對企業(yè)所得稅可彌補5年虧損的這一規(guī)定進行籌劃。為緩解企業(yè)的資金壓力，企業(yè)可在相關文件規(guī)定允許的范圍內，采取推遲完工時間的方式延遲納稅，用以彌補企業(yè)項目建設前期的虧損。2.利用稅前扣除項目。房地產企業(yè)要充分利用企業(yè)所得稅法規(guī)定，用足業(yè)務招待費、廣告費的抵扣限額，合法增大稅前扣除項目數額，降低所得稅計稅基數。

第6篇：土地增值稅稅務籌劃范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；稅收籌劃；思路

近年來，房地產企業(yè)偷漏稅情況嚴重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產開發(fā)企業(yè)進行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經突破千萬，達到1817萬元。

稅務機關已將房地產行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點，并且正積極探索建立房地產行業(yè)納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產開發(fā)企業(yè)與應納稅額有關數據的采集、監(jiān)控和分析能力,同時在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務機關還將加大對房地產涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預見，房地產企業(yè)涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產企業(yè)如何對其經營活動進行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構成入手

房地產企業(yè)在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產企業(yè)而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業(yè)的某種類別身份為基礎。因此房地產企業(yè)進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。依據混合銷售按照“經營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產品特點的納稅方式。設有一房地產開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負擔。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據和稅率，計稅依據越小，稅率越低，應納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現減輕納稅成本的目的，房地產企業(yè)應尋找在相關稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：

差異性條款。例如房地產業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務收入相對于房地產銷售收入，涉及的稅負主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業(yè)務進行核算，分解房地產價格，這樣還可能有效降低房地產的增值率。

選擇性條款。稅制設計和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據《房產稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當將出租業(yè)務轉變?yōu)槌邪鼧I(yè)務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。

優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。

以房地產企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業(yè)應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發(fā)公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。

在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻

[1]李樂，朱紫云.北京驚曝10億房地產稅款追繳事件[N].中國經營報，2005，9，19

[2]崔榮春.從減肥原理到稅務籌劃[N].中國稅務報，2004，8，31

第7篇：土地增值稅稅務籌劃范文

【關鍵詞】 優(yōu)惠型企業(yè)； 稅務籌劃； 籌劃方法

一、優(yōu)惠型企業(yè)稅務籌劃方法的涵義

稅務籌劃，是指在法律規(guī)定許可的范圍內，通過不違法的手段對經營活動和財務活動精心安排，以減輕稅收負擔的行為（吳晶，2007）。稅務籌劃具有合法性、前瞻性和目的性等基本特征。

企業(yè)稅務籌劃的方法有很多種，按照稅務籌劃技術類型可以分為優(yōu)惠型稅務籌劃、成本（費用）調整型稅務籌劃、轉讓定價籌劃方法、納稅臨界點和稅務平衡點籌劃法等。其中優(yōu)惠型稅務籌劃方法是本文的研究對象。

優(yōu)惠型稅務籌劃方法也稱優(yōu)惠政策籌劃法，是指企業(yè)通過研究學習稅收法規(guī)，掌握免稅、減稅、稅率差異、扣除、抵免、延期納稅和退稅等政策以避免和減少稅金支出，最大化企業(yè)價值的一種稅務籌劃方法。由優(yōu)惠型稅務籌劃方法的涵義可知，企業(yè)在利用優(yōu)惠政策進行稅務籌劃時需要充分了解和熟悉優(yōu)惠政策的基本內容，然后結合自身實際獲得享有優(yōu)惠政策的必要客觀條件，同時還必須獲得相關稅務主管部門的認定。

二、優(yōu)惠型企業(yè)稅務籌劃方法的實施步驟

通過總結已有理論研究成果并結合上海紡織發(fā)展總公司稅務籌劃實踐經驗，本文將優(yōu)惠型企業(yè)稅務籌劃方法實施步驟歸納為：

1.悉心研究稅法，了解相關法律規(guī)范。企業(yè)要進行優(yōu)惠型稅務籌劃，必須對稅法及其相關法律系統有系統全面的認識，全面掌握稅法各項法律規(guī)定，重點了解稅收優(yōu)惠政策及相關條款，仔細學習國家各項稅收鼓勵政策。除搜集相關稅務法規(guī)信息外，企業(yè)還應當在平時對稅務籌劃相關制度文件、優(yōu)惠資質等證明材料進行妥善保管。

2.確立節(jié)稅目標，制定籌劃備選方案。企業(yè)應當根據稅務籌劃內容，確立本次稅務籌劃目標，作為備選方案制定依據，并最終指導方案實施并為反饋控制提供標準。節(jié)稅目標確定之后，企業(yè)應當盡量考慮各種條件、因素，制定優(yōu)惠型稅務籌劃的各備選方案，為決策提供更多空間。

3.測算分析。企業(yè)應根據稅法規(guī)定以及企業(yè)自身情況，組織專業(yè)人員對各稅務籌劃備選方案進行定量分析。分析應當包括成本評估、風險評估、經濟效益評估等多個方面。

4.確定最終方案并付諸實施。根據測算結果，以本次稅務籌劃目標為評估依據，確定最優(yōu)方案并開始實施。稅務籌劃方案實施可能會涉及企業(yè)內部很多部門和人員，所以在實施過程中做好各相關部門的溝通協調工作，保證方案的貫徹和節(jié)稅目標的實現，是至關重要的。

5.及時反饋實施情況，評估實施效果。在實際操作中，要密切關注籌劃方案的實施情況，做好事中控制和事后評估，運用信息反饋機制，驗證實際籌劃效果。

三、上海紡織發(fā)展總公司的實踐案例

根據優(yōu)惠型企業(yè)稅務籌劃實施要求，上海紡織發(fā)展總公司嚴格貫徹成本效益、謀求企業(yè)長遠發(fā)展、實現涉稅零風險等稅務籌劃原則，按照優(yōu)惠型企業(yè)稅務籌劃方法實施的五個步驟在房產動拆遷、舊倉庫改建以及投資子公司股利分配等方面進行了積極的籌劃活動，并取得了良好的效益。

1.在動拆遷過程中的稅務籌劃

土地增值稅稅率是以增值額與扣除項目差額的金額比率計算，稅金按照相適用的稅率累進計算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。由于土地增值稅在上海紡織發(fā)展總公司繳納稅金中占有較大的比重，且具有稅率高、稅務重、策劃空間大等特點，所以對土地增值稅的策劃就顯得尤其重要。

上海紡織發(fā)展總公司旗下的子公司新紡織經營公司，地處閘北區(qū)，占地1 396平方米。經市政府批準，列為閘北區(qū)的動遷用地，獲得了1.08億的高額動遷費。但是高額的動遷費并不等于高額收益。按現行稅法規(guī)定，動遷費收入需要繳納土地增值稅，且土地增值稅的稅率高達30%～60%，對于企業(yè)來說稅負相當大。上海紡織發(fā)展總公司通過仔細研究土地增值稅稅法條款并向相關稅務專家進行咨詢，對這塊地進行了稅務策劃。

首先是策劃應稅項目的扣除額，增加扣除項目金額。新紡織經營公司作為一個老牌國有企業(yè)，資產賬面價值遠低于市場價格，若以資產賬面價值作為扣除項目計算土地增值稅，企業(yè)無疑將承擔高額稅負。《土地增值稅暫行條例》第六條第三款規(guī)定，舊房及建筑的評估價格，可以作為增值額的扣除項目。于是企業(yè)將動遷補償款拆分為土地補償、企業(yè)資產和人員安置的補償兩大塊。由于廠房評估價值高于用于企業(yè)資產補償和人員安置補償部分的動遷費，所以這部分動遷款項可以免征土地增值稅，且合法合規(guī)。

其次是進行稅收政策差別選擇。企業(yè)在稅務籌劃實施過程中需要依托企業(yè)的經營活動，在合法的范圍內對稅收政策進行差別選擇，具有明顯的針對性和實效性。企業(yè)要獲得某項稅收利益，必須尋求自身經營活動的某一方面符合所選擇稅收政策的特殊性，并把握稅收政策的時空性，從而進行合法性和合理性的稅收策劃。稅務籌劃人員了解到該子公司房產所處位置在此次動遷中，有1/3要變?yōu)榈缆吠貙捤?，屬于舊城改造項目。而根據《土地增值稅暫行條例》第八條第二款、《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條以及《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》第四條等相關規(guī)定，因城市建設需要（即舊城改造或因企業(yè)污染、擾民）發(fā)生的動遷補償款項，納稅人可向稅務部門提出免稅申請。通過查閱土地動遷的原始資料，最終稅務籌劃人員找到了能夠證明這塊土地屬于舊城改造項目的文件，依法向稅務主管部門提出申請并成功獲得認定，免征土地增值稅5 644萬元，不征營業(yè)稅600萬元，合計獲得免稅6 244萬元，占動遷費用的57%。這次土地增值稅的成功策劃，大大提高了企業(yè)的經濟效益。

2.舊倉庫改建過程中的稅務籌劃

上海紡織發(fā)展總公司紀蘊倉庫，地處上海市寶山區(qū)?？偣緦υ搨}庫進行了改建。該地塊屬工業(yè)用地，可用于建造工業(yè)用地性質的辦公房。一期舊倉庫改建工程建成后，時間不長，就獲取可觀經濟效益，獲得了區(qū)政府的好評。為推動二期項目盡快啟動，區(qū)政府主動建議公司在二期工程兩個地塊中，拿出一個地塊來轉性、招拍掛①，并且承諾招拍掛區(qū)里所得收益全部返回總公司。顯然，這對公司是件大好事。但二期舊倉庫改造項目已經啟動，并已投入支出費用300萬元?！稗D性、招拍掛”是否符合成本效益原則？如果決定“轉性、招拍掛”，選擇哪一個地塊能夠使得公司效益最大化？為了統一思想認識，總公司領導召開了專題研討會。在調查研究的基礎上，用分析對比的方法，對各備選方案進行了測算。

“招拍掛”增加費用約每平方米樓板成本2 000元左右，但轉性后，產權性質從原來的“工業(yè)用產證”變?yōu)椤吧虡I(yè)辦公大樓”，兩者售價差額每平方米3 000～4 000元。轉性，首先要收儲，這樣土地出讓部分收入可以免征土地增值稅和不征營業(yè)稅。如不轉，房屋出售不能免征土地增值稅。轉性后，容積率由2調整為2.5，可比原來增加25%的建筑。不轉性，房屋只能整棟出售；轉性后可分層出售，甚至可以分間出售，有利于銷售。對于選擇哪一個地塊轉性，測算發(fā)現，土地面積越大轉性能夠獲得的經濟效益越高，并且可以完全彌補前期300萬元的沉沒支出。

經過專題研究，領導層統一了思想認識。向主管部門報告后，也獲得了認同?，F已納入2013年總公司的重點投資項目規(guī)劃。在此項目的策劃過程中，稅務籌劃人員既考慮了直接成本，也考慮了不同稅務籌劃的機會成本，從而達到了經濟效益的最大化。

3.投資子公司股利分配的稅務籌劃

企業(yè)所得稅是指國家對境內企業(yè)生產經營所得和其他所得依法征收的一種稅，所得稅實行25%的比例稅率。新稅法頒布實施后，應該針對新稅法改革的特點，做好企業(yè)的納稅籌劃。新稅法改革中，對納稅主體進行了嚴格的限定，對稅率進行了變動，明確了應納稅所得的范圍。只有在熟悉新稅法的前提下，通過合理科學的納稅籌劃，才能更好地為企業(yè)服務。

上海紡織發(fā)展總公司原始投資某企業(yè)股權2 350萬元，折股2 350萬股。經過歷年的轉股、送股，目前持有該企業(yè)股權5 103萬股。根據現行會計核算辦法，接受送轉股企業(yè)不作會計處理。現在以0.9元/股進行了股權轉讓，收入4 592.7萬元，高出賬面成本2 242.7萬元。對該部分盈利是否應交所得稅，同樣進行了策劃。稅務籌劃人員認為，稅后利潤送股，應視同分紅，可以調整課稅所得額，因為被投資企業(yè)已經繳納了所得稅，本著不應重復納稅的原則，向主管的稅務機關提出了申請。被否決后，重新研讀稅法。稅法規(guī)定，權益資本以股息形式獲得報酬，一般要被征二次稅，一次是分配前作為企業(yè)利潤或應納稅所得額征企業(yè)所得稅，另一次是分配后作為股東的股息收入，征收個人所得稅。該收益是企業(yè)的投資行為，應作為股東的股息收入，那么不應再次征收企業(yè)所得稅，否則是重復計征企業(yè)所得稅，不盡合理，就又去市稅務局，找所得稅處的相關負責同志咨詢，最后得到的答復是用未分配利潤送股，取得轉讓收入時可以調整納稅基數，從而避免了重復征稅，為企業(yè)減少了一大筆支出。

四、案例啟示

通過對上海紡織發(fā)展總公司所開展的優(yōu)惠型企業(yè)稅務籌劃實踐及成效總結，可以獲得以下啟示：

1.企業(yè)要進行科學合理的優(yōu)惠型稅務籌劃，首先要學法、懂法和守法。這要求企業(yè)在稅務籌劃之前必須要對稅法有系統全面的認識與了解，選擇對企業(yè)最有利的籌劃方案。這里有兩個方面的涵義：一方面是指企業(yè)稅務籌劃不能違法國家稅收相關法律規(guī)范，所有的籌劃行為必須在法律框架以內進行；另一方面是指不違法只是企業(yè)稅務籌劃的一個基本條件，在實踐當中還須符合國家的立法意圖。

2.成功的優(yōu)惠型企業(yè)稅務籌劃是一項多目標限制下的財務管理活動，單一的節(jié)稅目標不能使得企業(yè)經濟效益最大化。企業(yè)稅務籌劃中必須嚴格貫徹成本效益原則，在考慮節(jié)稅的同時，統一考慮其他各個方面的因素，包括企業(yè)外部環(huán)境、自身情況、涉及的收入支出以及稅務籌劃實行成本等，制定最佳的籌劃方案。

3.加強稅務籌劃信息管理對于保證優(yōu)惠型企業(yè)稅務籌劃成功實施極為重要。因為與企業(yè)各項稅收項目相關的政策、法規(guī)細則，相關批文有哪些，在何方，企業(yè)大多并不了解，所以很難提交詳細依據，稅務籌劃就很難成功。因此，在日常工作中，必須加強對這些稅務信息的搜集與管理，并加強與稅務主管部門的溝通，及時獲取關于稅務法律知識的相關指導。同時必須意識到，要改善企業(yè)的稅收環(huán)境，需要企業(yè)和政府職能部門雙方共同的努力。只有這樣，才能使企業(yè)在市場經濟的大環(huán)境下獲得生存和發(fā)展，也使國家的稅收得以保證。

【參考文獻】

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第8篇：土地增值稅稅務籌劃范文

營業(yè)稅和土地增值稅是房地產企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產企業(yè)出售的是經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納營業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業(yè)稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務費用繳納3%的營業(yè)稅。

[例1]某房地產開發(fā)企業(yè)出售商品房，取得轉讓產權合同收入4800萬元（包括800萬元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項目總額為2800萬元。則應納營業(yè)稅及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]萬元，增值額占扣除費用的比率為56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，應納土地增值稅541.20[1736×40%-3064×5%]萬元。稅款合計805.20[264+541.20]萬元。

如果該企業(yè)將商品房的產權轉讓收入改為4000萬元，另簽訂一份800萬元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動產應納營業(yè)稅及附加=為220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]萬元，增值額占扣除項目的比率為32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，應納土地增值稅294（980×30%）萬元；建筑裝修應納營業(yè)稅及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]萬元，稅款合計540.40（220+294+26.4）萬元?？梢?，同樣的收入和成本，通過籌劃可以節(jié)約稅款264.80（805.20-540.40）萬元。同時由于購房價款減少，也為購房者節(jié)約了一筆契稅。

二、利用土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策進行籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用該政策進行稅務籌劃時應注意三點：（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業(yè)應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業(yè)既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優(yōu)惠。

[例2]某房地產企業(yè)欲銷售普通標準住宅，扣除項目總額為2000元/平方米，現有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價格出售；二是按2500元/平方米的價格出售。對于方案一，增值額占扣除項目的比率為19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，無需繳納土地增值稅，利潤為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導致增加營業(yè)稅及附加為6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除項目金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除項目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需繳納土地增值稅148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企業(yè)的利潤為345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米。可見，售價提高之后利潤卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價與增加稅負的矛盾，見下文稅負平衡點的分析。

三、計算稅負平衡點，制定合理的銷售價格

我國目前的土地增值稅實行4級超率累進稅率，同時稅法對納稅人建造普通標準住宅給予了稅收優(yōu)惠（上文已說明）。各級距的起征點的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空

空間，可以通過稅負平衡點的計算來制定合理的銷售價格，達到稅負最小、利潤最大。

享受稅收優(yōu)惠的平衡點計算如下：假設某房地產開發(fā)的商品房銷售價格為A，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為a，則全部扣除項目金額為：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免稅的稅收優(yōu)惠，增值額占扣除項目的比率必須小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷售額不能超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍，否則將對增值額征收30%的土地增值稅。如果售價低于該價位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。

若企業(yè)打算通過提高售價來增加利潤。假定售價提高到A+x（即1.2848a+x），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項目金額=a+5.5%A+5.5%x，應納土地增值稅=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若納稅人欲通過提高售價達到增加收益，就必須使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.這就是說，如果想通過提高售價取得更大的收益，提高的售價必須超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的0.0971倍。同理可以計算出當納稅人要享受30%、40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可見，在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，銷售額增長而產生的增值率的提高和稅率的累進，使得稅負增長加快。上文通過稅負平衡點的計算得出了各個稅率起征點的最佳價格。房地產企業(yè)要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系。但稅負僅是房地產企業(yè)在確定銷售價格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產銷售價格，以減少稅負，實現利潤最大化。例如當企業(yè)測算出其所銷售的房地產增值額占扣除項目的比率將要超過稅率累進臨界點，而又缺乏進一步攀升空間時，可采取諸如對批量或一次性付款的購房者給予價格優(yōu)惠等手段調整、控制價格，達到控制增值幅度、減少稅負，又促進銷售、加快資金回籠的目的。

四、促銷活動的稅務籌劃

第一，銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產企業(yè)也是如此?，F行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則必須全額計稅。

[例3]某房地產企業(yè)給予一次性繳足房款的購房者5%的銷售折扣，銷售總額2000萬元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業(yè)將折扣額另開發(fā)票，將導致多交營業(yè)稅及附加5.5（2000×5%×5.5%）萬元，多交企業(yè)所得稅33（2000×5%×33%）萬元，多交土地增值稅28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]萬元，合計66.85萬元。

第二，買房贈物的稅務籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品味的提升，不少高級住宅樓在銷售時還贈送家具家電或小汽車等。不少企業(yè)在實務中采取另行贈送的方式，這在會計上應視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。

五、妙利用各種建房方式進行稅務籌劃

（一）采用設立合營企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權。但在這種方式下，需要就轉讓土地使用權和不動產繳納營業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時，還應繳納營業(yè)稅和土地增值稅，稅負較重。第二種是成立“合營企業(yè)”，即一方以土地使用權，另一方以貨幣資金成立合營企業(yè)合作建房。對此又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負也不同。根據現行營業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營雙方只需在對外銷售房屋時繳納營業(yè)稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權投資的一方無法享受轉讓無形資產免征營業(yè)稅的政策。

可見，在收入和費用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營企業(yè)，在房屋建成后風險共擔、利益共享的分配方式稅負

該文章轉載自無憂考網：小。必須注意的是，由于合營雙方是出于稅務籌劃目的而成立的，并無對外開展營業(yè)的行為，只有投入沒有銷售更無利潤可言，該合營企業(yè)也沒有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待房屋建成后，將合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。

[例4]甲房地產企業(yè)有一塊價值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉讓無形資產繳納2500（5億元×5%）萬元的營業(yè)稅。若甲、乙成立合營企業(yè)，采取風險共擔、利益共享的利潤分配方式，待房屋建好后將該合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營業(yè)稅。

（二）采用代建房方式。房地產的代建房行為，是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，不需繳納土地增值稅和營業(yè)稅，只需就勞務收入繳納營業(yè)稅。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用該政策，在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負；同時，可以適當降低代建房的勞務費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

[例5]某房地產企業(yè)，商品房銷售收人為5000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3500萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業(yè)稅及附加=5000×5.5%=275（萬元）；增值額占扣除項目的比率為32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，應繳納土地增值稅367.5[（5000-3500-275）×30%萬元，實現利潤857.5（5000-3500-275-367.5）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務收入1400萬元，應繳納營業(yè)稅70（1400×5%）萬元，實現利潤1330（1400-70）萬元?？梢姡ǚ糠绞降霓D變將為企業(yè)增加收益472.5（1330-857.5）萬元。

第9篇：土地增值稅稅務籌劃范文

關鍵詞：土地增值稅清算 增值率 房地產企業(yè)

隨著房地產企業(yè)的發(fā)展，在2006年12月28日國家稅務總局的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起，房地產企業(yè)土地增值稅的交納將由原來的“預征制”轉為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關報送有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

根據國家稅務總局文件的規(guī)定滿足下列四種情形之一的企業(yè)就要進行土地增值稅清算；第一，已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占這個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖然未超過85%但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；第二，取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；第三，納稅人申請注銷稅務登記證但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；第四，省稅務機關規(guī)定是其他情況。從這些規(guī)定不難看出國家進行土地增值稅的全面清算對房地產企業(yè)有直接的影響也有間接的影響。

1 對房地產企業(yè)的直接影響

1.1 土地增值稅清算對企業(yè)利潤的影響

2007年2月1日，國家對房地產企業(yè)進行土地增值稅清算以來使房地產企業(yè)利潤大幅縮水。房地產企業(yè)的利潤過高是不爭的事實，這過高的利潤實質上來源于房地產開發(fā)行業(yè)對公共的土地資源的壟斷，壟斷形成就會引起房價不斷上漲，從而導致房地產企業(yè)的高額利潤。這種由壟斷帶來的高額利潤破壞了經濟的正常運行，也損害了公眾的土地利益，必須以稅收的方式進行調整。而土地增值稅的征收主要就是針對房地產開發(fā)企業(yè)過高的利潤。以前國家采用預征制房地產企業(yè)都是預繳一小部分的土地增值稅，現在國家對土地增值稅進行清算，這也就是說房地產企業(yè)將要補繳大量的土地增值稅，這樣就使房地產企業(yè)的稅負增加，費用也就隨之增加，企業(yè)的利潤就減少。這一政策的實施對資金鏈緊張的企業(yè)也造成了很大的影響。

1.2 資金鏈緊張的房地產企業(yè)的影響

近幾年，我國進入加息周期，提高貸款利率和準備金率的調控措施越來越多。在房地產企業(yè)貸款條件方面，要求越來越嚴格。資金鏈緊張的企業(yè)一般只會計提少量的備用金用來交稅，現在國家對土地增值稅進行清算，就意味著企業(yè)要補繳大量的稅款，而這類企業(yè)的備用金是不足以支付需要補繳的稅款。一些資金實力不強的企業(yè)有可能會面臨資金鏈斷裂的風險，所以土地增值稅的清算就有可能成為“壓垮駱駝的最后一顆稻草”。這也就導致資金實力不強的房地產企業(yè)不得不轉讓持有的土地或者企業(yè)的股份來支付稅款。

1.3 對土地儲備豐厚的房地產企業(yè)的影響

隨著全國各地房價的快速上漲，土地價格的上漲也成為一種必然的趨勢。而土地的價格上漲，一些企業(yè)或者一些人就會利用自己手中所持有的土地，對土地進行囤積、進行炒作。而土地的囤積與炒作就會使土地的價格不斷上漲，土地價格上漲房地產開發(fā)商就會借土地價格上漲來進一步推高房價，這樣就會快速地吹大房地產市場的泡沫，造成房地產市場的潛在風險。土地增值稅的清算則會使這些公司付出補繳非常昂貴的土地增值稅。這些土地儲備豐厚的企業(yè)將會在補繳土地增值稅后積極的開發(fā)和利用所擁有的土地，這樣就可以達到土地資源更加合理的利用。

2 對房地產企業(yè)的間接影響

2.1 對房地產企業(yè)投資價值取向的影響

土地增值稅的清算，對于房地產企業(yè)投資價值取向起到不可估量的影響。以前一些房地產企業(yè)，投入大量的資本，來大規(guī)模的購買土地，然后坐等土地升值后轉手獲取土地增值收益。而現在由于國家對土地增值稅進行清算，這些靠倒賣土地獲取高額利潤的企業(yè)就必須要對本企業(yè)持有的土地進行清算。這樣就迫使該類房地產企業(yè)放棄這種投資價值取向轉而將他們手上的土地快速出手或者自行開發(fā)。因此，該政策的出臺對于規(guī)范房地產企業(yè)的健康發(fā)展有積極的指導作用。

2.2 對房地產行業(yè)整合的影響

土地增值稅清算將大大降低行業(yè)平均利潤，這將會影響開發(fā)商的收益有助于抑制對房地產行業(yè)的過度投資。對土地增值稅實行清算，如果原來預征的稅款小于結算結果，則應該補稅。但是在實際操作過程中，由于以往并沒有嚴格征收土地增值稅，大部分的房地產企業(yè)預備的土地增值稅準備金都很少，對于要補稅的房地產企業(yè)，如果沒有提取足夠的納稅準備金，將會因為用大量的資金支付土地增值稅而導致資金周轉困難，部分企業(yè)會由于資金鏈斷裂而倒閉。近幾年，已經有大量小型房地產企業(yè)退出這一行業(yè)，所以土地增值稅的嚴格清算將進一步促進行業(yè)整合，提高行業(yè)集中度。

2.3 對投資資本介入房地產二級市場的影響

房地產作為帶動我國經濟發(fā)展的一個重要支柱性行業(yè)對國民經濟整體的健康運行有重要影響。近幾年來，房地產市場的高額回報使得境內企業(yè)對短期投機資金，通過收購股權、項目轉讓等方式進入房地產二級市場。這些投資者都追求高額的利潤，一般都是采用快進快出的方式。他們的這種行為就助長了房地產二級市場的流動性及房價的提高，同時也會使整個行業(yè)的系統風險增加。通過土地增值稅的清算將會使房地產企業(yè)的利潤水平降到接近其他競爭性行業(yè)的利潤水平。那么這樣就會造成企業(yè)對短期資本的吸引力下降，部分投資者就會為了尋求更高利潤的投資而脫離房地產行業(yè)。這樣就能降低房地產行業(yè)的投資熱度，并對維護行業(yè)健康有序發(fā)展起到重要的作用。

綜上所述，國家進行土地增值稅清算對房地產企業(yè)影響最大的就是企業(yè)的利潤將會減少。因為土地增值稅的清算增加了房地產企業(yè)的成本費用，而好多企業(yè)是在沒有預警的情況下就要補繳大量的稅款，這樣就會造成開發(fā)商的很多成本費用無法攤銷從而就大大的削減了房地產企業(yè)的利潤。

參考文獻：

[1]劉立軍.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究.財政部財政科學研究所，2010.