安置房買賣的法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：安置房買賣的法律法規(guī)范文

為認真貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[20*]28號，以下簡稱“《決定》”)以及國土資源部《關(guān)于貫徹落實<國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定>的通知》(國土資電發(fā)(20*]67號。)、《*省人民政府關(guān)于深化改革嚴格土地管理有關(guān)問題的通知》(*政[20*]20號)、《*省人民政府關(guān)于做好省以下國土資源管理體制改革的通知》(*政[20*]98號)等文件精神，建立嚴格、科學(xué)、有效的土地管理制度，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就深化改革，嚴格土地管理問題，提出以下意見。

一、嚴格用地審查報批管理

(一)優(yōu)先保障重點建設(shè)項目用地。各項建設(shè)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃。省政府下達我市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃指標，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證省審批或核準的重點急需項目、列入省“86l”行動計劃重點項目和符合國家產(chǎn)業(yè)政策的重大項目用地。

(二)科學(xué)編制土地利用年度計劃。各縣、市、區(qū)，開發(fā)區(qū)(園區(qū))和市直有關(guān)部門要認真開展年度建設(shè)用地需求調(diào)查，并根據(jù)本地經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、重大建設(shè)項目建設(shè)計劃，于每年10月15日前向市國土資源管理部門提出下一年度的土地利用年度計劃建議。項目用地計劃應(yīng)列明項目名稱、性質(zhì)、規(guī)模和用地面積。市國土資源管理部門會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)等部門，依照突出重點、綜合平衡的原則提出金市土地利用年度計劃需求，報省人民政府審批。土地利用年度計劃指標實行指令性管理，一經(jīng)下達必須嚴格執(zhí)行，不得突破。沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標的，不予報批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。市和縣、市國土資源管理部門要建立土地利用年度計劃實施臺帳，并對計劃執(zhí)行情況進行登記和檢查。

(三)嚴格建設(shè)項目用地預(yù)審工作。需審批的建設(shè)項目在可行性研究階段，需核準、備案的建設(shè)項目在申請核準、備案前，建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)按照國土資源部《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》(國土資源部第27號令)和市政府的有關(guān)規(guī)定，向國土資源管理部門申請項目用地預(yù)審。國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)重點審查建設(shè)項目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律法規(guī)，是否符合國家供地政策，建設(shè)用地的標準和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定，補充耕地的方案是否可行，資金是否有保障等。國土資源部門的預(yù)審文件是建設(shè)項目立項批準、核準、備案和安排年度用地計劃的必備文件。建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)認真落實意見，并在依法申請使用土地時出具落實預(yù)審意見的書面材料。沒有預(yù)審文件或預(yù)審未通過的，有關(guān)部門不得核準或批準建設(shè)項目。建設(shè)項目用地預(yù)審文件自批準之日起計算，有效期為2年。已經(jīng)預(yù)審的項目，如需對土地用途、建設(shè)項目選址等進行重新調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請預(yù)審。

二、嚴格土地利用管理

(一)開展存量建設(shè)用地普查。市國土資源管理部門和各縣、市、區(qū)以及開發(fā)區(qū)(園區(qū))要根據(jù)省政府的部署和省國土資源廳的要求，以20*年12月31日為基準日，全面開展存量建設(shè)用地情況調(diào)查，重點查清開發(fā)區(qū)(園區(qū))(包括被正在清查的開發(fā)區(qū)、園區(qū))、近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的開發(fā)利用、閑置未用、供地方式、投資強度、土地產(chǎn)出率等情況，以及被撤銷的開發(fā)區(qū)(園區(qū))已批準征收但尚未供應(yīng)的土地。閑置未用的要依法收回，一律納入市和縣、市土地儲備庫統(tǒng)一管理和供應(yīng)，優(yōu)先用于工業(yè)和其它招商引資項目。

(二)進一步優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。要確保工業(yè)項目用地。工業(yè)項目用地要向科技含量高、創(chuàng)新能力強、市場前景好、用地集約度高和符合國家產(chǎn)業(yè)政策及我市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，具有產(chǎn)業(yè)拉動和延伸、完善功能的項目傾斜。對國家禁止類項目不予供地，限制類項目不供地或者從嚴控制供地。要加強房地產(chǎn)開發(fā)用地的宏觀調(diào)控，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)用地的布局和結(jié)構(gòu)。市政府每年將根據(jù)全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用計劃、房地產(chǎn)市場的供需狀況，確定經(jīng)營性用地總量控制指標。房地產(chǎn)開發(fā)項目用地結(jié)構(gòu)要向普通住宅傾斜，優(yōu)先保障經(jīng)濟適用房用地。

(三)嚴格執(zhí)行工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標。根據(jù)國土資源部《工業(yè)項目用地控制指標(試行)》(國土資發(fā)[20*]232號)的規(guī)定，工業(yè)項目容積率分行業(yè)應(yīng)當(dāng)分別控制在有關(guān)規(guī)定之內(nèi)(見附件一)；工業(yè)項目投資強度必須達到國家規(guī)定的標準(見附件二)；落戶于開發(fā)區(qū)(園區(qū))的工業(yè)項目，其投資強度還必須達到開發(fā)區(qū)(園區(qū))的規(guī)定標準。建筑系數(shù)不低于30％；行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地的比重不高于7％。不得圈占土地建造“花園式工廠”。供地時，要將容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重和投資強度等在土地使用權(quán)出讓合同中予以明確。各開發(fā)區(qū)(園區(qū))要提倡建設(shè)多層標準廠房。

(四)買行建設(shè)用地開發(fā)利用考核制度。市政府將根據(jù)土地利用結(jié)構(gòu)、投資強度和土地利用效益等因素，對各縣、市、區(qū)和開發(fā)區(qū)(園區(qū))建設(shè)用地開發(fā)利用狀況進行考核。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準后，兩年內(nèi)未實施具體征地或用地行為的，該批準文件自動失效；已實施征地但滿兩年未供地的，或者土地利用結(jié)構(gòu)不合理、投資強度低、土地利用效益差的，市政府在下達下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)角計劃時將扣減相應(yīng)的用地指標。

三、嚴格落實耕地保護責(zé)任

(一)強化耕地保護責(zé)任。各縣、市、區(qū)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府對本行政區(qū)域內(nèi)土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積負總責(zé)，政府主要負責(zé)人為第一責(zé)任人。實行耕地保護年度考核制度。每年年末，根據(jù)省政府下達我市的耕地保護責(zé)任考核目標，市國土資源管理部門要會同市農(nóng)業(yè)、監(jiān)察等部門對各縣、市、區(qū)的耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積及土地集約利用等情況進行綜合考核，考核結(jié)果上報市政府。市政府將對考核結(jié)果較好的縣、市、區(qū)予以表彰和獎勵；對工作不力或存在問題突出的縣、市、區(qū)予以通報批評?；巨r(nóng)田遭到破壞且在土地利用計劃考核年度內(nèi)未復(fù)墾的，將扣減下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標；情節(jié)嚴重的，暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地報批。要加強領(lǐng)導(dǎo)干部土地管理離任審查制度。市政府將組織審計、國土、財政、監(jiān)察等有關(guān)部門對領(lǐng)導(dǎo)干部任期內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況、耕地保護和占補平衡情況、土地審批中行使職權(quán)情況、耕地占用稅和新增建設(shè)用地有償使用費等稅費收繳使用情況進行審查，。如發(fā)現(xiàn)問題，將依法追究責(zé)任。

(二)強化基本農(nóng)田的管理。一要嚴格保護基本農(nóng)田。禁止占用基本農(nóng)田挖魚塘、種樹和其他破壞耕作層的活動。二要加強基本農(nóng)田保護的基礎(chǔ)性工作。將規(guī)劃確定的基本農(nóng)田落實到地塊、農(nóng)戶，并在土地承包經(jīng)營權(quán)證和土地所有權(quán)證書中注明，或與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶分別簽定責(zé)任書、責(zé)任卡。加強基本農(nóng)田保護檔案資料的管理，做到市，縣、市、區(qū)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))三級基本農(nóng)田檔案、圖件、數(shù)據(jù)齊備，可查可核，并保證基本農(nóng)田保護檔案的準確性。要進一步規(guī)范設(shè)置基本農(nóng)田保護標志，保護標志以縣、市、區(qū)為單位統(tǒng)一設(shè)立。三要抓好基本農(nóng)田保護責(zé)任制度的落實?；巨r(nóng)田保護責(zé)任書應(yīng)以行政村為單位與鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽訂，設(shè)置村民小組的要簽到村民小組。要在土地承包合同書或基本農(nóng)田保護卡上明確承包農(nóng)戶保護基本農(nóng)田的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))要加強基本農(nóng)田的巡查，防止亂占濫用耕地。

四、嚴格土地開發(fā)復(fù)墾整理管理

(一)加強土地開發(fā)復(fù)墾整理項目管理。要進一步完善市級土地開發(fā)復(fù)墾整理項目庫。各縣、市、區(qū)政府要加強土地開發(fā)整理項目庫的建設(shè)，今后三年每年各縣、市、區(qū)的土地開發(fā)復(fù)墾整理新增耕地面積應(yīng)不低于1200畝。要大力推進農(nóng)地整理，尤其是基本農(nóng)田整理，建設(shè)標準化農(nóng)田，提高糧食生產(chǎn)能力。土地開發(fā)整理項目的實施，應(yīng)當(dāng)實行專家論證、項目法人負責(zé)、招投標、監(jiān)理、公告和合同管理等制度。

(二)加強土地開發(fā)復(fù)墾整理資僉的管理。新增建設(shè)用地有償使用費和耕地開墾費必須按規(guī)定的標準全額繳納不得減免，全額用于土地開發(fā)復(fù)墾整理，確保耕地保護責(zé)任制度的落實。審計部門要加強對新增建設(shè)用地有償使用費、耕地開墾費和土地出讓金征收和使用的監(jiān)督檢查。

五、嚴格征地補償安置制度

(一)嚴格征地補償。征地補償費標準必須與國務(wù)院或省政府已批準的“一書四方案’’中《征地補償方案》確定的標準相一致。土地補償費的70％以上要用于被征地農(nóng)戶的生產(chǎn)、生活和社會保障。嚴禁拖欠、挪用或截留征地補償費。市和縣、市、區(qū)的農(nóng)業(yè)、民政、監(jiān)察、國土等部門對征地補償安置政策執(zhí)行情況要加強監(jiān)督和檢查。凡拖欠、挪用或截留征地補償費用的，一律停止辦理有關(guān)縣、市、區(qū)或開發(fā)區(qū)(園區(qū))的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收等報批手續(xù)，并依法追究有關(guān)人員的行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。要積極探索多種安置方式。各地可根據(jù)實際情況采取農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等多種途徑安置被征地農(nóng)民。各縣、市、區(qū)要根據(jù)省政府批準公布的各地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，調(diào)整征收土地補償安置的具體標準。征收土地的土地補償費和安置補助費總和為：市本級城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)不低于被征地前3年平均年產(chǎn)值的16倍，其他地區(qū)和各縣、市不低于14倍。

(二)嚴格按照法定程序?qū)嵤┱鞯?。在土地依法報批前，各縣、市、區(qū)和開發(fā)區(qū)(園區(qū))應(yīng)以書面形式將征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物的權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果，須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認。被征地農(nóng)民要求對擬征地的補償標準和安置方案進行聽證的，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織聽證。征地過程要嚴格實行“兩公告一登記”制度，保障群眾的知情權(quán)，接受群眾的監(jiān)督。不得先用地再實施征地。

六、嚴格村鎮(zhèn)建設(shè)用地管理

(一)加強農(nóng)村宅基地管理。各縣、市、區(qū)政府要組織鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府以村為單位，對本轄區(qū)宅基地使用狀況(包括超占面積情況、一戶多宅情況、轉(zhuǎn)讓出租情況)進行全面調(diào)查，建立健全農(nóng)村村民宅基地專項臺帳和檔案。農(nóng)村村民宅基地只能用于本集體經(jīng)濟組織的村民，實行一戶一宅制度，宅基地面積不得超過規(guī)定的標準。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準。禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，禁止農(nóng)村村(居)民私自買賣宅基地，對非法買賣農(nóng)村宅基地及宅基地上房屋的，有關(guān)部門不予辦理房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、戶籍等手續(xù)。非法建設(shè)、買賣的房屋在拆遷時一律不予補償安置。市政府近期將對滁州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的違法建設(shè)進行集中整治。各縣、市、區(qū)政府也要組織城市管理行政執(zhí)法(市容)、規(guī)劃、國土、建設(shè)、公安、監(jiān)察等部門對違反土地、規(guī)劃等法律法規(guī)的違法建設(shè)行為進行集中整治。

(二)穩(wěn)步推進老村莊和“城中村”改造。各縣、市、區(qū)每年要認真抓好2．3個老村莊改造試點工作，對零散的老村莊實行統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)合土地復(fù)墾實施“拆小村變大村”。市政府對退宅復(fù)耕的給予適當(dāng)補助，補助資金從土地開墾和土地有償使用費中列支。瑯琊區(qū)、南譙區(qū)要穩(wěn)步推進“城中村”改造，每年抓好1—2個改造項目試點，可由村(居)民委員會組織統(tǒng)一拆遷，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、成片改造、有，機整合、配套建設(shè)”的方針，通過政府引導(dǎo)、政策扶持、市場運作的方式，將其改造和建設(shè)成為設(shè)施齊全、功能完備的居民小區(qū)。

七、加強基礎(chǔ)工作，全面落實土地管理的各項措施

(一)廣泛開展學(xué)習(xí)教育活動。根據(jù)《決定》“要深入持久開展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動”和省政府“20*年9月底前，在全省范圍內(nèi)集中開展領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制學(xué)習(xí)教育活動”的要求，各級政府及有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)干部要站在貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的高度，進一步提高對開展土地法律法規(guī)學(xué)習(xí)教育活動的認識，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，加大宣傳力度，認真制定學(xué)習(xí)教育活動方案，廣泛開展形式多樣的學(xué)習(xí)教育活動。學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容為：土地管理法律法規(guī)，《決定》及相關(guān)配套管理制度、《刑法》|中有關(guān)土地犯罪的規(guī)定、最高人民法院和最高人民檢察院的有關(guān)土地刑事案件司法解釋和立案標準的規(guī)定、《監(jiān)察部國土資源部關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》等。要通過學(xué)習(xí)教育活動，進一步增強備級領(lǐng)導(dǎo)干部依法管理、依法用地的意識，提高依法行政的能力和水平。

(二)強化土地執(zhí)法監(jiān)察。要加強執(zhí)法監(jiān)察動態(tài)巡查和工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違反土地管理法律法規(guī)的行為。建立國土資源與監(jiān)察等部門聯(lián)合辦案和案件移送制度，對違反土地利用總體規(guī)劃、非法批地、非法占地、非法轉(zhuǎn)讓倒賣土地、擅自改變土地用途、破壞浪費土地資源等違法行為，要按照“既查事，又查人”的原則，予以嚴肅查處；情節(jié)嚴重涉嫌犯罪的，要移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。對違法用地確需補辦手續(xù)的，必須按照《土地管理法》的規(guī)定，先進行處罰，并附具對違法案件和有關(guān)責(zé)任入的處理意見及落實情況，從新從高進行征地補償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費。

第2篇：安置房買賣的法律法規(guī)范文

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

2.房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構(gòu)進行，中介機構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經(jīng)紀人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀中介服務(wù)機構(gòu)不得從事成套獨用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分擬購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍睢Ｊ侵福荷虾５姆扛恼咭?guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3）同幢住房內(nèi)有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。

事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。

而很多房產(chǎn)中介機構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標注其產(chǎn)權(quán)特點，等到消費者交付款項準備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵?quán)買賣經(jīng)紀活動。”“房產(chǎn)經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定?！薄案黝惙康禺a(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營?！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國家機關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購房前認真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

第3篇：安置房買賣的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 利益沖突 法律解決。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定。

本文論述的“小產(chǎn)權(quán)房”，俗稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指無法獲得國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證而由基層政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即由一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。政策明確小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，嚴格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，嚴禁以各種名義擅自擴大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房。

二、產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房的法律原因。

小產(chǎn)權(quán)房急劇發(fā)展原因是多方面的，諸如房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系影響、城市邊緣土地的低成本等，但就法律層面講，包含以下幾方面。

（一）國家相關(guān)法律規(guī)定不完善。

1.土地產(chǎn)權(quán)的雙軌制使依法開發(fā)集體土地程序繁瑣新《土地管理法》第 43 條規(guī)定：任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。這兩條規(guī)定剝奪了集體土地的部分開發(fā)權(quán)和處分權(quán)，即集體土地只能用來建設(shè)自用的村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施和公益事業(yè)，不能用于其他目的的建設(shè)用地開發(fā)，故要想合法拓展鄉(xiāng)村房產(chǎn)市場頗費精力。

2.當(dāng)前法律規(guī)定的不明確使得商家容易“打擦邊球”

從另外一個方面來解讀上述第 43 條，這就意味著在指定情況內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房，只要不占用耕地，辦好相關(guān)的手續(xù)，一般也就涉及不到所謂的“違法”問題。正是因為政策法律中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給房產(chǎn)商留下了打“擦邊球”的空間。

（二）政府宏觀政策不合理。

政策考慮不周延，招商引資過于盲目。新農(nóng)村建設(shè)中，國家要求村里把原來的宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房，建設(shè)連排的、類似公寓形式的住宅。但鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在建設(shè)這項工程時，由于資金窘迫，便會和開發(fā)商合作，將上級政府批準的，用于新農(nóng)村建設(shè)的宅基地同開發(fā)商搞合作開發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價格賣給農(nóng)民，其余房子便轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由其賣給城市居民獲取利潤。

同時對于中國城市化、工業(yè)化可能帶來的負面效應(yīng)缺乏分析。當(dāng)前中國的城鎮(zhèn)化率已超過 50%，城市人口的規(guī)模急劇擴大，一方面是巨大的住房需求，另一方面是城市里居高不下的房價，但政府決策卻不能很好應(yīng)對。

（三）政府監(jiān)管不到位。

作為一種市場行為，小產(chǎn)權(quán)房能夠長期存在，從局部地區(qū)、個別城市擴展到全國，政府相關(guān)管理部門難逃其咎，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。中央政府對市場的調(diào)控原本就謹慎，地方政府又不能很好的貫徹下去，房價長期居高不下，民眾期望得不到滿足，變相加劇了盲目購房現(xiàn)象。此外，政策回饋渠道不暢，對于經(jīng)濟發(fā)展中產(chǎn)生的問題，政府未能及時予以足夠重視并分析解決，致使問題越來越嚴重，解決難度也越來越大。

三、小產(chǎn)權(quán)房上的利益沖突。

（一）國家與開發(fā)商的利益沖突。

1.國家有責(zé)任保護耕地，保障糧食安全，而開發(fā)商追逐利益最大化。

中國國土面積遼闊，但地形復(fù)雜，總體看來耕地并不富裕，人均耕地面積更是遠落后于世界平均水平。近幾年城鎮(zhèn)化進程的加速，房地產(chǎn)用地和企業(yè)用地不斷擴張，農(nóng)業(yè)收入又低，耕地一再受到侵蝕和荒廢。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取更大的發(fā)展空間，不惜以身試法，既給國家糧食安全帶來了威脅，又偷逃了國家巨額稅款。

2.集體經(jīng)濟土地經(jīng)營權(quán)法定與現(xiàn)存的違規(guī)開發(fā)運營。

農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理，由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

法律賦予集體經(jīng)濟組織和村委會管理集體土地的權(quán)力，在法律許可的范圍內(nèi)，其有權(quán)自主規(guī)劃本地區(qū)土地利用方案。而現(xiàn)實中很多地方集體組織土地利用的監(jiān)管松弛，用地審核不規(guī)范，為開發(fā)商非法開發(fā)集體土地提供了可乘之機。

（二）購房人與開發(fā)商的利益沖突。

1.在房地產(chǎn)投機的背后，中國房地產(chǎn)市場理性的、真實的需求還是比較可觀的。這依然使得房市過熱，民間投資走強，而真正的消費者往往被排斥在外。遇到房源便趨之若鶩，而不重視其開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)、土地審批利用手續(xù)等。甚至明知買房后開發(fā)商辦不了房產(chǎn)證，但仍然聽信大眾行為盲目購置，然后是更多的人仿效，導(dǎo)致惡性循環(huán)。

2.作為開發(fā)商，利益即是最大驅(qū)動力。為了增加銷售量，違規(guī)開發(fā)、變相租用集體土地資源，甚至辦理虛假土地審批等證件，騙取消費者信任，所以即使簽訂購房合同時承諾如期交付產(chǎn)權(quán)證，其違法性注定其承諾最終只能是一句空話。開發(fā)商明顯違約，而購房人卻不能以此對其依法提起訴訟，維護自己的合法利益，為開發(fā)商規(guī)避責(zé)任創(chuàng)造了條件。

（三）集體經(jīng)濟組織成員與集體組織、開發(fā)商的利益沖突。

1.在大量集體土地違規(guī)開發(fā)的背后，充斥著集體組織與集體成員的利益。在土地權(quán)屬變更程序上，很多地方基層政府為了發(fā)展經(jīng)濟，允許或幫助集體組織違規(guī)經(jīng)營。不考慮集體成員的意愿，民主缺失違背民意。甚至集體經(jīng)濟組織領(lǐng)導(dǎo)者與開發(fā)商相互勾結(jié)，為一己之私，為開發(fā)商的違法行為“打掩護”，損害土地使用者利益，導(dǎo)致民怨沸騰。

2.集體組織成員與開發(fā)商爭議的主要焦點在于，集體組織成員實際獲得的用地補償金偏低，補償安置不合理。征地補償金從短期看確實有利于農(nóng)民增收，有利于改善其生活水平，但從長遠來看，農(nóng)民支付的成本遠大于回報，因為土地依然是農(nóng)民最可靠的生活來源，一旦失去土地，他們只能從其他途徑尋找生路。加之物價水平，應(yīng)對家庭突發(fā)性事件，農(nóng)民的基本生活很難保障。

此外，由于國家對于公私財產(chǎn)的保護采取不同的標準，從根本性質(zhì)上違法的小產(chǎn)權(quán)房自然無法受到法律保護，勢必導(dǎo)致購房人與國家之間的利益沖突。

四、解決小產(chǎn)權(quán)房利益沖突的法律路徑。

（一）制定和完善國家相關(guān)立法。

1.進一步明確集體土地所有權(quán)的歸屬，明確土地管理者及其職責(zé)。

關(guān)于集體所有權(quán)，有學(xué)者認為它是一個集體組織內(nèi)所有成員享有的所有權(quán)，類似古日耳曼法上的總有。另有學(xué)者將集體所有權(quán)解釋為一種農(nóng)村社區(qū)全體成員所有的形式，其主體應(yīng)當(dāng)是鄉(xiāng)、村或村民小組社區(qū)，社區(qū)成員在平等、民主的基礎(chǔ)上形成集體共同意志，對其財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分。比較而言，后者更加適合中國國情。據(jù)此，由法律明確規(guī)定集體土地所有權(quán)的歸屬，確立具體的土地管理者，代表全體成員依法對集體土地進行日常管理和維護；同時為了防止管理者濫用權(quán)力，有必要對其處分性行為加以限制。

2.重新界定特定鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地的用途，明確可擴展利用的范圍。

現(xiàn)行法律對于部分集體土地用途的劃定過于單一，已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，為了更好地發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟，因此有必要對其進行新的界定。

（1）宅基地。作為農(nóng)村居民的住宅用地，在保障本集體組織成員正當(dāng)?shù)淖》啃枨蟮那疤嵯?，可以適當(dāng)予以政策放寬，允許符合條件的非本集體組織成員甚至部分城市居民購買、居住。

（2）未利用地。堅持合理規(guī)劃，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)未來發(fā)展留足必要的利用空間。在此基礎(chǔ)上，可以因地制宜加以開發(fā)。比如對于農(nóng)村“四荒地”，本集體無條件開發(fā)的，完全可以引進資金，建設(shè)毗連城市住宅，進行正常的市場銷售。

3.改變現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)二元制，統(tǒng)一土地交易市場。

現(xiàn)行的土地管理法限制了集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，從根本上否認了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，需要修改現(xiàn)行的有關(guān)集體土地開發(fā)利用的法律法規(guī)。一方面，改變集體土地流轉(zhuǎn)中的二級市場體系，簡化農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批程序，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)交易市場。另一方面，合理借鑒城市土地開發(fā)模式，適當(dāng)引進市場運行機制，充分提高農(nóng)村土地使用效率，擴大農(nóng)村致富渠道，更好地保護廣大農(nóng)民的利益。

4.完善集體土地征收與補償安置制度。

（1）建立自愿協(xié)議出讓前置與公眾參與制度。對于土地征收，應(yīng)通過公正公開的協(xié)議程序，確立不同層次的公眾參與制度，特別是用于商業(yè)開發(fā)的應(yīng)以自愿出讓為主要方式，政府應(yīng)當(dāng)保持中立。

（2）完善補償安置法律制度。修正現(xiàn)行憲法與物權(quán)法，確立“公正的、事先的”補償原則。制定專門的《農(nóng)地征收補償法》，確立公平合理的“市價”補償標準。以土地的未來使用價值為主要的標準進行補償，有限地按照土地原用途折算補償金，更好地保護農(nóng)民利益。

（二）嚴格執(zhí)法，加強監(jiān)管。

1.集體土地管理者嚴格依法行使土地管理權(quán)。

各級政府要依據(jù)法律規(guī)定的管理權(quán)限，對小產(chǎn)權(quán)房展開治理與調(diào)整。特別是基層政府的土地管理部門，要給予集體土地管理者科學(xué)的引導(dǎo)，幫助解決管理運作中的問題。對于集體土地征用審批，要兼顧法律與效率，追求形式公正與結(jié)果公正，真正做到有法必依，執(zhí)法必嚴。

2.加強政府監(jiān)管，堅持權(quán)責(zé)統(tǒng)一。

在小產(chǎn)權(quán)房治理的過程中，既要注重組織和管理的程式，又要重視信息回饋，及時分析政策實施的效果，為進一步開展工作提供有益的借鑒。對于故意違反法律規(guī)定，嚴重擾亂市場秩序的開發(fā)商，根據(jù)情況予以行政處罰、刑事制裁，堅決制止不法開發(fā)。

同時，引進行政責(zé)任追究制，對于國家機關(guān)及其工作人員違反法律規(guī)定行使職權(quán)的，必須給與相應(yīng)的懲罰，提高政府依法行政的責(zé)任意識。

3.區(qū)別化治理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房。

在城市化運動房地產(chǎn)價格近乎失控、城鄉(xiāng)間收入差距越來越大的矛盾情況下，適量的農(nóng)地用來發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，在土地增值方面遠大于作為農(nóng)地的用途。應(yīng)根據(jù)其占用集體土地類型的不同，區(qū)別對待。

（1）開發(fā)占用耕地的。對于已開發(fā)而未建成的小產(chǎn)權(quán)房，尚未產(chǎn)生較大成本，應(yīng)當(dāng)停工停建，恢復(fù)土地的原用途。對于已建成的，雖然不符合土地利用規(guī)劃，但因地理位置、房屋構(gòu)造等可加以利用的，由開發(fā)方向國家支付相關(guān)的稅費補償，由國家房管部門頒發(fā)相關(guān)權(quán)屬證書，使其取得合法地位。而依其情形不宜出售居住的，應(yīng)確認為違法建筑物，強制拆除。

（2）利用合法取得宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地開發(fā)的。這類小產(chǎn)權(quán)房，雖然違背了土地管理法關(guān)于宅基地和建設(shè)用地的使用規(guī)定，但是符合土地利用總體規(guī)劃。因此，應(yīng)當(dāng)考慮補辦手續(xù)，向國家支付相關(guān)稅費補償，使其合法化。

五、結(jié)語。

法律以過去和當(dāng)下為鑒，卻又著眼于未來。只有不斷的認識與實踐，才能獲取更加科學(xué)的、理性的法律理論去指導(dǎo)社會實踐。

因此，必須充分認識現(xiàn)存的問題，制定科學(xué)全面的政策，綜合運用法律、經(jīng)濟和財政等多種手段，作好小產(chǎn)權(quán)房治理工作，進而促進市場經(jīng)濟健康發(fā)展。

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